Đang tải... (xem toàn văn)
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG & PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG THĂNG LONG HÀ NỘI Luận văn tốt nghiệp GVHD TS Chu Mai Anh MỤC LỤC DANH MỤC CÁC THUẬT NGỮ VIẾT TẮT DANH MỤC SƠ[.]
Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Chu Mai Anh MỤC LỤC DANH MỤC CÁC THUẬT NGỮ VIẾT TẮT DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG LÝ LUẬN CƠ SỞ VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát chung Bất động sản 1.1.1 Khái niệm Bất động sản 1.1.2 Các thuộc tính Bất động sản 1.1.3 Đặc điểm Bất động sản 1.1.4 Phân loại Bất động sản 1.1.5 Quyền tài sản Bất động sản 1.2 Khái quát chung thẩm định giá Bất động sản .8 1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 1.2.2 Cơ sở giá trị thẩm định giá Bất động sản 1.2.3 Các để ước tính giá trị Bất động sản 10 1.2.4 Các nguyên tắc chung thẩm định giá Bất động sản 11 1.2.5 Quy trình thẩm định giá Bất động sản 15 1.2.5.1 Xác định vấn đề thẩm định giá 15 1.2.5.2 Lên kế hoạch thẩm định giá .15 1.2.5.3 Thẩm định trạng Bất động sản, thẩm định giá Bất động sản 15 1.2.5.4 Phân tích thơng tin ứng dụng phương pháp 16 1.2.5.5 Ước lượng giá trị thị trường, phi thị trường Bất động sản cần thẩm định giá 16 1.2.5.6 Lập báo cáo chứng thư thẩm định giá Bất động sản .17 1.2.6 Các phương pháp thẩm định giá Bất động sản 17 1.2.6.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 17 1.2.6.2 Phương pháp chi phí 21 Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Chu Mai Anh 1.2.6.3 Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư .25 1.2.6.4 Phương pháp thặng dư 27 1.2.6.5 Phương pháp lợi nhuận .29 CHƯƠNG THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 31 2.1 Giới thiệu chung Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam 31 2.1.1 Lịch sử hình thành Cơng ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam 31 2.1.2 Cơ cấu tổ chức công ty 35 2.1.3 Thơng tin tài 36 2.2 Thực trạng hoạt động thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam 36 2.2.1 Khái quát chung hoạt động thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam .36 2.2.2 Các sở pháp lý hoạt động thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam .37 2.2.3 Quy trình thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam 38 2.2.4 Các phương pháp thẩm định giá Bất động sản 39 2.3 Phân tích thực trạng hoạt động thẩm định giá BĐS Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam qua tình .40 2.4 Đánh giá chung hoạt động thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam 55 2.4.1 Mặt tích cực 55 2.4.2 Mặt hạn chế 57 2.4.3 Nguyên nhân .59 Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Chu Mai Anh CHƯƠNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 63 3.1 Định hướng chiến lược phát triển công ty thời gian tới 63 3.2 Định hướng phát triển hoạt động thẩm định giá Bất động sản công ty thời gian tới 63 3.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu hoạt động thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam 64 3.3.1 Nâng cao trình độ đội ngũ thẩm định viên 64 3.3.2 Nâng cao hiệu công tác thu thtập liệu thông tin .66 3.3.3 Nâng cao hiệu phân tích, xỷ lý đánh giá thơng tin 68 3.3.4 Nâng cao hiệu áp dụng quy trình phương pháp thẩm định giá BĐS 69 3.3.5 Tăng cường công tác nghiên cứu tiếp cận thị trường 71 3.3.6 Một số giải pháp khác 71 3.4 Một số kiến nghị với nhà nước 72 KẾT LUẬN 74 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Chu Mai Anh DANH MỤC CÁC THUẬT NGỮ VIẾT TẮT Bất động sản : BĐS So sánh : SS Công ty Cổ phần : CTCP Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Chu Mai Anh DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Tóm tắt số liệu tài năm 2013- 2015 36 Bảng 2.2: Doanh thu năm thứ 41 Bảng 2.3: Doanh thu năm thứ hai 41 Bảng 2.4 : Doanh thu năm thứ ba 41 Bảng 2.5: Các hạng mục chi phí trực tiếp 42 Bảng 2.6: Bảng phân bổ chi phí trực tiếp cho năm 43 Bảng 2.7: Bảng tính thuế bất động sản 44 Bảng 2.8 : Ước tính giá trị thị trường dự án .46 Bảng 2.9: Kết nghiên cứu phân tích 48 Bảng 2.10: Bảng so sánh BĐS so sánh bđs cần thẩm định giá 51 Bảng 2.11 : Bảng so sánh điều chỉnh số liệu 53 Bảng 3.1: Biểu mẫu tiêu chi so sánh 67 Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Chu Mai Anh LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài So với nước khác giới, ngành thẩm định giá Việt Nam đời muộn, ngành thẩm định giá phát triển chiều sâu chiều rộng, hình thành rộng khắp tỉnh, thành phố nước Nghề thẩm định giá Việt Nam dần vào sống, dịch vụ thẩm định giá thành phần kinh tế xã hội quan tâm, sử dụng cơng cụ tài nhằm phục vụ cho hoạt động giao dịch dân sự, kinh tế, tài chính, ngân hàng, tư pháp,… Có thể nói thẩm định giá cơng cụ góp phần quan trọng vào nâng cao hiệu kinh doanh doanh nghiệp, kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực, nâng cao khả cạnh tranh, … Trong giai đoạn nay, mà kinh tế giai đoạn hội nhập phát triển, thẩm định giá nói chung thẩm định giá bất động sản nói riêng cơng cụ hỗ trợ đắc lực cho quan, ban ngành, đơn vị, tổ chức kinh tế thuộc thành phần nhằm xác định giá trị vấn đề quản lý giá Giá trị bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp gián tiếp đến hầu hết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, giao dịch, dự án đầu tư, … Và giai đoạn bất động sản trở nên đa dạng phức tạp hoạt động thẩm định giá bất động sản thẩm định dự án đầu tư sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trở nên cấp thiết hết Thẩm định giá có mặt từ nước ta từ năm 90 kỷ XX, hoạt động thẩm định giá bất động sản khơng cịn vấn đề mẻ, chưa thật phổ biến kinh tế Hoạt động giai đoạn bước xây dựng phát triển, chưa thể đáp ứng nhu cầu ngày cao thẩm định giá bất động sản cho việc quản lý vận hành kinh tế thị trường Trong q trình thực tập Cơng ty Cổ phần Thơng tin Định giá Việt Nam bước đầu tiếp xúc với cơng tác thẩm định giá, qua thấy hoạt động thẩm định giá bất động sản công ty có nhiều thành cơng định, bên cạnh cịn có nhiều hạn chế Chính vào nghiên cứu đề tài Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Chu Mai Anh này, mong muốn em tìm hiểu rõ ngành thẩm định giá bất động sản Việt Nam qua hồn thiện kiến thức đưa số ý kiến nhằm hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản công ty thực tập Xuất phát từ quan điểm thời gian thực tập Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam, em chọn đề tài: “Nâng cao hiệu hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu phục vụ cho chuyên đề thực tập Mục đích nghiên cứu - Thiết lập sở lý luận hệ thống hóa phương pháp chủ yếu thẩm định giá bất động sản - Đánh giá thực trạng phương pháp thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam đề xuất số giải pháp hồn thiện cơng tác Nội dung nghiên cứu Phân tích sở lý luận, sở khoa học hoạt động thẩm định giá bất động sản, phân tích thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thơng tin Định giá Việt Nam qua tìm thành công đạt hạn chế tồn tại, nguyên nhân dẫn đến hạn chế cịn tồn Từ đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện, nâng cao cơng tác thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu * Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam * Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Chu Mai Anh Phương pháp nghiên cứu: - Phương pháp thu thập - Phương pháp phân tích - Phương pháp tổng hợp - Phương pháp so sánh - Thống kê kinh tế Bố cục chuyên đề Ngoài phần lời mở đầu, kết luận chuyên đề gồm chương: Chương 1: Lý luận sở thẩm định giá bất động sản Chương 2: Thực trạng hiệu hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Chu Mai Anh 1CHƯƠNG LÝ LUẬN CƠ SỞ VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát chung Bất động sản 1.1.1 Khái niệm Bất động sản Bất động sản(BĐS) tài sản vô quan trọng giới, định nghĩa đất đai thiên nhiên người tạo gắn liền với đất Đó vật hữu hình nhìn thấy sờ mó được, nằm trên, phía hay mặt đất Do tính chất quan trọng BĐS nên luật quốc gia quy định điểm cở để phân biết BĐS động sản (ĐS) Theo điều khoản 174 Bộ Luật Dân năm 2005 Việt Nam, BĐS tài sản không di dời bao gồm: - Đất đai ; - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai tài sản khác pháp luật quy định Thuật ngữ BĐS thẩm định giá BĐS hiểu đất đai tài sản gắn liền với đất bao gồm: - Đất trống, đồng, ruộng, bãi cỏ chăn nuôi, vườn, đất trồng rừng; - Nhà ở, hộ riêng lẻ (biệt thự, nhà liên kế, nhà riêng lẻ); - Các cơng trình xây dựng phục vụ sản xuất công nghiệp nhà xưởng sản xuất, kho, cơng trình phụ trợ; - Các cơng trình giao thơng, cầu , đường hầm, cảng, bãi sân bay, khu nghỉ dưỡng, chung cư… - Các cơng trình xây dựng phục vụ sản xuất nông nghiệp, đê điều, thủy lợi, trạm bơm, trạm ươm giống, trang trại chăn ni, lâm trường…; - Các cơng trình khác như: trụ sở quan, trường học, trung tâm văn hóa, thể dục thể thao, công viên, bệnh viện… Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Chu Mai Anh 1.1.2 Các thuộc tính Bất động sản - Cố định vị trí Bất động sản tài sản đặc biệt, tính cố định mặt đía lý nên BĐS xác định tọa độ định Đây điều khác biệt rõ nét để phân biệt BĐS loại tài sản khác đời sống kinh tế xã hội Cũng tính bất động, khơng có khả di dời làm cho giá trị BĐS gắn liền với vị trí cụ thể, chịu ảnh hưởng lớn nơi có sở hạ tầng, kinh tế xã hội Khi yếu tố thay đổi giá trị BĐS thay đổi theo, tạo nên giá trị BĐS có tính chất theo vùng Đồng thời tính bất động nên ngắn hạn, xảy cân đối cung cầu loại BĐS khó điểu chỉnh kịp thời - Tính khan Sự khan BĐS chủ yếu diện tích đất đai tự nhiên có tính giới hạn, với phát triển dân số giá đất có xu hướng ngày tăng lên, giá bất động sản có xu hướng ngày tăng lên Điều lý giải mối quan hệ cung cầu BĐS thường cân đối theo hướng cung nhỏ cầu Tuy nhiên thời điểm định giá số BĐS cụ thể giảm suy thối kinh tế, bị đẩy lên cao thời kỳ trước hay vào giai đoạn suy thoái chu ky phát triển vùng đất - Tính khác biệt Thơng thường, BĐS có khác biệt đáng kể, khơng có hai BĐS có đặc điểm giống hệt chúng khác về: vị trí, cấu trúc, nội thất, cảnh quan, mơi trường, quy mơ, diện tích, sở thích cá nhân… - Tính ảnh hưởng lẫn Thuộc tính nói hệ tính cố định vị trí Khi BĐS xây dựng gây ảnh hưởng đến BĐS xung quanh như: xây nhà riêng chắn ánh sáng lún móng nhà bên cạnh, hệ thống giao thơng thuận lợi xây dựng BĐS có tuyến đường giao thơng chạy qua giá trị BĐS thay đổi…; Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến Lớp: 10LTCĐ-QL05 ... .29 CHƯƠNG THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 31 2.1 Giới thiệu chung Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam 31 2.1.1... lý hoạt động thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam .37 2.2.3 Quy trình thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam 38... pháp thẩm định giá Bất động sản 39 2.3 Phân tích thực trạng hoạt động thẩm định giá BĐS Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam qua tình .40 2.4 Đánh giá chung hoạt động thẩm định giá