Trang 15 chính thức hoàn tất thủ tục đàm phán Hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương TPP, kèm theo đó những sửa đổi nới lỏng của các bộ luật Nhà ở, luật Kinh doanh Bất động sản 2018 đã
Sơ lược về công ty bất động sản Thắng Lợi …
Giới thiệu chung
1.1.1 Thông tin về đơn vị thực tập
Hình 1.1 Công ty CP địa ốc Thắng Lợi Group Nguồn: Thangloigroup.vn Địa chỉ : 51 Kinh Dương Vương, p12, Q6, TP.HCM
Người đại diện: Dương Long Thành
Email : Thangloigroup.vn@gmail.com
Số tài khoản: 19031032104014 tại Techcombank- CN Sài Gòn
1.1.2 Lịch sử hình thành công ty
Khởi nghiệp từ ngày 01 tháng 07 năm 2010, Thắng Lợi Group đã trải qua nhiều khó khăn và thử thách trong lĩnh vực bất động sản vừa và nhỏ Tuy nhiên, nhờ vào ý chí kiên cường và khát vọng vươn tới đỉnh cao, cùng với đội ngũ nhân viên năng động, công ty đã ngày càng lớn mạnh và khẳng định vị thế vững chắc trên thị trường bất động sản Việt Nam Chỉ sau một năm hoạt động, Thắng Lợi Group đã mở chi nhánh đầu tiên, đánh dấu bước tiến quan trọng trong quá trình phát triển của mình.
Vào ngày 01 tháng 04 năm 2011, sàn giao dịch tại Bình Dương được khai trương, tiếp theo là sàn giao dịch thành phố mới Bình Dương vào ngày 01 tháng 08 năm 2011 Ngoài ra, chi nhánh tại 25 Nguyễn Văn Bứa, Hóc Môn cũng được mở cửa.
Thắng Lợi Group, nhờ vào những nỗ lực không ngừng, đã khẳng định vị thế vững mạnh trên thị trường bất động sản Việt Nam Từ ngày 01 tháng 09 năm 2012, công ty đã chính thức mở rộng hoạt động sang các tỉnh lân cận và khu vực miền Trung.
11/11/2010 – Thành lập công ty CP Địa ốc Thắng Lợi
08/03/2012 – khai trương chi nhánh đầu tiên tại Bình Dương
01/06/2013 – Khai trương chi nhánh Long An
03/2013 – Khai trương chi nhánh Tây Nam
06/2014 – Khai trương chi nhánh Hàng Xanh
10/2014 – Khai trương văn phòng Hội sở
03/1015 – Thành lập Công ty Cổ phần Xây Dựng Địa ốc Newland
03/2016 – Thành lập Công ty Cổ phần Đầu tư Thắng Lợi Premier
11/11/2018 – Khánh thành Thắng Lợi Building
Thắng Lợi Group, thành lập năm 2010 với 10 nhân sự, hiện đã phát triển thành một nhà phát triển và xây dựng bất động sản chuyên nghiệp với hơn 300 nhân viên tại 5 công ty thành viên và các chi nhánh Các dự án nổi bật bao gồm Thắng Lợi Riverside Market, Thuận Đạo Residence, An Nhiên Garden, Phúc Giang, Hưng Gia Garden City và Thắng Lợi Central Hill Tỷ lệ lấp đầy dân cư đạt mức tăng trưởng trên 10% mỗi năm, trong khi giá trị bất động sản tăng trung bình 22% hàng năm trong suốt 9 năm qua.
Với đội ngũ nhân viên và quản lý giàu kinh nghiệm, Thắng Lợi cam kết phát triển bền vững và lâu dài Chúng tôi không ngừng hoàn thiện và tìm hiểu nhu cầu của khách hàng để cung cấp những sản phẩm và dịch vụ hoàn hảo nhất, nhằm đáp ứng tối đa sự mong đợi và hài lòng của khách hàng.
Với triết lý kinh doanh tử tế, Thắng Lợi cam kết đặt hạnh phúc của khách hàng lên hàng đầu, coi đó là trách nhiệm sống còn Công ty không ngừng nỗ lực để khẳng định vị thế là chủ đầu tư và nhà phát triển bất động sản hàng đầu.
12 động sản tận tâm và chuyên nghiệp với chuỗi giá trị khép kín, từ phát triển quỹ đất, xây dựng và vận hàng khai thác
1.1.3 Tầm nhìn và sứ mệnh của công ty
Thắng Lợi Group đặt mục tiêu trở thành công ty bất động sản hàng đầu tại Việt Nam, với định hướng phát triển bền vững Đến năm 2020, công ty dự kiến mở 20 sàn giao dịch và tuyển dụng 500 nhân viên tại các thành phố lớn như TP.HCM, Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Cần Thơ, Vũng Tàu, và Huế Phân phối dự án và kinh doanh đầu tư bất động sản sẽ là những lĩnh vực chủ lực Công ty cũng phấn đấu đủ điều kiện để niêm yết chứng khoán vào năm 2016.
Trở thành tổ chức kiểu mẫu trong việc nâng cao chất lượng cuộc sống của người Việt thông qua việc phát triển các dự án mang lại giá trị sống cao.
Năm 2020: Trở thành đơn vị phân phối Bất Động Sản uy tín Top 10 thị trường TP.HCM Năm 2025:
+) Trở thành đơn vị cung cấp Dịch vụ Bất Động Sản uy tín hàng đầu Việt Nam +) Trở thành nhà đầu tư Bất Động Sản chuyên nghiệp
Chúng tôi cung cấp các dự án bất động sản với tiêu chí sản phẩm và dịch vụ tốt nhất, nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống thông qua những giá trị nhà ở hiện hữu Mục tiêu của chúng tôi là kiến tạo một cộng đồng sống văn minh và hiện đại.
Triết lý kinh doanh: SÁNG TẠO - ĐOÀN KẾT - THẮNG LỢI
+) Liên tục đổi mới nhằm đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng
+) Thông tin minh bạch kịp thời, chia sẻ thành công cùng khách hàng, đối tác và cổ đông
+) Thái độ với khách hàng: nhiệt tình, lịch thiệp, chuyên nghiệp
+) Vì một cuộc sống tốt đẹp hơn cho người Việt
+) Thực hiện hóa ước mơ tối thiểu mỗi gia đình có một ngôi nhà mơ ước của người Việt Nam
Kênh thông tin chính xác và sản phẩm đa dạng, cùng với dịch vụ tận tâm, đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển bền vững và minh bạch cho thị trường Bất Động Sản Điều này không chỉ góp phần thúc đẩy sự phát triển của ngành mà còn hỗ trợ nền kinh tế quốc gia từng bước vững mạnh.
Đơn vị dẫn đầu trong công tác đào tạo và hướng nghiệp nguồn nhân lực, đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết việc làm cho người lao động tại TP.HCM và trên toàn quốc.
1.1.4 Quy mô và cơ cấu tổ chức của công ty
Sơ đồ 1.1 Cơ cấu tổ chức CTCP địa ốc Thắng Lợi
Thắng Lợi Group là liên minh của 3 công ty thành viên
Công ty cổ phần TLG
Công ty CP Tập đoàn Thiên Long, tiền thân là Cơ sở bút bi Thiên Long, được thành lập vào năm 1981 Đến năm 1996, Cơ sở này đã chuyển đổi thành Công ty TNHH Sản xuất Thiên Long, đánh dấu bước phát triển quan trọng trong lịch sử của doanh nghiệp.
Công ty CP Tập đoàn Thiên Long, trước đây là Công ty TNHH SX-TM Thiên Long, chính thức chuyển đổi vào tháng 03 năm 2005 và đổi tên vào năm 2008 Vào ngày 26/3/2010, cổ phiếu TLG của công ty được niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán TP Hồ Chí Minh Thiên Long hiện là một trong những công ty hàng đầu tại Việt Nam trong lĩnh vực sản xuất đồ dùng học sinh và văn phòng phẩm, dẫn đầu thị trường với 55% thị phần bút viết trong nước theo báo cáo của AC Nielsen.
Công ty tự thiết kế các mẫu mã sản phẩm đẹp mắt và liên tục cải tiến Đặc biệt, công ty có khả năng chế tạo khuôn mẫu cho máy ép nhựa, phục vụ sản xuất vỏ bút và nhiều sản phẩm khác Trình độ kỹ thuật tạo khuôn của công ty được đánh giá cao hơn so với khuôn sản phẩm từ Đài Loan.
Công ty cổ phần địa ốc Thắng Lợi ( Thắng Lợi Land )
Thắng Lợi Land là đơn vị độc quyền phân phối tất cả các dự án do TLG đầu tư và phát triển, đồng thời là nhà phân phối chính thức cho nhiều dự án thành công trên thị trường như Ehome, Phố thương gia Nam Long, và Phúc Long Garden.
Phân tích thực trạng kinh doanh và chiến lược marketing của công ty cổ phần địa ốc thắng lợi
Trong mục 2, bài viết sẽ trình bày tổng quan về phòng kinh doanh và chiến lược marketing hiện tại của chi nhánh Tây Bắc - Công ty cổ phần Địa ốc Thắng Lợi Chúng tôi sẽ xem xét tình hình bán hàng trong những năm qua để đánh giá thị trường hiện nay, cùng với các chiến lược và chính sách chăm sóc khách hàng mà công ty đang áp dụng Điều này không chỉ giúp sản phẩm Thắng Lợi phát triển thương hiệu mà còn thể hiện sự quan tâm sâu sắc của công ty đối với khách hàng.
1.2.1 Phân tích tình hình kinh doanh
Phòng kinh doanh hiện có 50 nhân viên chuyên nghiệp, được quản lý trực tiếp bởi phó giám đốc chi nhánh và trưởng phòng kinh doanh.
Giám đốc chi nhánh : Trương Trần Thế Vinh
+) Chịu trách nhiệm pháp lý, đưa ra các hoạt động tổng thể và định hướng cho chi nhánh
Chỉ đạo triển khai sâu rộng trong lĩnh vực bán hàng và giải quyết khiếu nại của khách hàng, đồng thời đưa ra các quyết định nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh và phát triển thương hiệu Quản lý hiệu quả các phòng ban trong chi nhánh để đảm bảo sự hoạt động trơn tru và đạt được mục tiêu kinh doanh.
Phối hợp chặt chẽ với các phòng ban khác để triển khai các chính sách bán hàng hiệu quả cho công ty, đồng thời tổ chức các sự kiện nhằm nâng cao nhận diện thương hiệu và thúc đẩy hoạt động kinh doanh.
Trưởng phòng kinh doanh Đỗ Thành Tài:
+) Chịu trách nhiệm pháp lý, đưa ra các hoạt động tổng thể và định hướng cho phòng kinh doanh
Chỉ đạo triển khai sâu trong lĩnh vực cung ứng bán hàng, giải quyết khiếu nại khách hàng và ra quyết định thúc đẩy hoạt động kinh doanh là những yếu tố quan trọng để phát triển thương hiệu.
+) Quản lý các chi nhánh các vùng đồng thời từ đó nhận được nhu cầu thị hiếu của khách, mang thương hiệu đến với khách hàng
Phối hợp chặt chẽ với các phòng ban khác để triển khai các chính sách bán hàng hiệu quả, tổ chức sự kiện nhằm tăng cường nhận diện thương hiệu và thúc đẩy hoạt động kinh doanh.
+) Quản lý và thúc đẩy kinh doanh, đề ra các chính sách cho chi nhánh
+) Đồng thời hỗ trợ giải quyết các khuất mắt trong kinh doanh
Phòng kinh doanh chi nhánh Tây Bắc sở hữu đội ngũ 50 chuyên viên tư vấn dày dạn kinh nghiệm và được đào tạo bài bản trong lĩnh vực kinh doanh sản phẩm của công ty Mỗi nhân viên được trang bị máy tính cá nhân và smartphone, giúp họ tư vấn hiệu quả cho khách hàng Nhân viên kinh doanh quản lý một hoặc vài khu vực tại Thành phố Hồ Chí Minh, chịu trách nhiệm chăm sóc khách hàng, hỗ trợ sàn giao dịch cộng tác bán hàng và truyền đạt thông tin từ công ty tới các cộng tác viên.
Trong ba năm qua, tình hình doanh số bán hàng tại Phòng kinh doanh – Chi nhánh Tây Bắc của CTCP địa ốc Thắng Lợi đã có nhiều biến đổi tích cực, bất chấp những khó khăn trong ngành bất động sản Mặc dù phải đối mặt với khủng hoảng, doanh số thực hiện vẫn đảm bảo theo kế hoạch Cụ thể, doanh thu năm 2016 tăng 50 tỷ so với năm 2015, và năm 2017 tăng 20,4 tỷ so với năm 2016 Công ty đã nỗ lực cải thiện dịch vụ và điều chỉnh chiến lược kinh doanh phù hợp với thực tế thị trường, dẫn đến sự gia tăng nhận thức về sản phẩm và chất lượng của công ty, từ đó doanh thu cũng tăng theo.
Trong thời gian thực tập tại công ty cổ phần địa ốc Thắng Lợi, tôi nhận thấy công ty đang mở bán nhiều dự án tại huyện Bình Chánh và các huyện lân cận TP.HCM như Bến Lức, Đức Hòa Bài báo cáo này sẽ giới thiệu về dự án khu dân cư Win Town tại trung tâm thị trấn Đức Hòa Dự án có nhiều điểm mạnh, bao gồm việc đầu tư vào thời điểm giá đất ở Đức Hòa còn thấp, hạ tầng kết nối tốt với mặt tiền tỉnh lộ 824, và gần trung tâm kinh tế TP.HCM, giúp giao thông thuận tiện Môi trường sống tại đây xanh, sinh thái và gần gũi với thiên nhiên, cùng với hệ thống tiện ích nội và ngoại khu đầy đủ như trung tâm hành chính, bệnh viện, trường học, khu vui chơi giải trí, trung tâm thương mại và ngân hàng Đặc biệt, dự án Wintown có pháp lý rõ ràng với sổ hồng riêng cho từng nền, cùng với các chương trình khuyến mãi hấp dẫn cho khách hàng Tuy nhiên, một điểm yếu là khoảng cách từ dự án đến trung tâm TP.HCM còn khá xa.
1.2.2 Phân tích về môi trường hoạt động kinh doanh của công ty
1.2.2.1 Phân khúc thị trường của công ty
CTCP Thắng Lợi chuyên hoạt động trong lĩnh vực đất nền và nhà phố, với sản phẩm được phân phối rộng rãi qua các hệ thống sàn giao dịch bất động sản tại TP.HCM và Long An Mỗi tỉnh thành, quận huyện đều có những thế mạnh riêng, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của công ty.
Dựa vào các yếu tố như tình hình tiêu thụ sản phẩm, tốc độ tăng trưởng kinh tế, mật độ dân cư và thu nhập bình quân đầu người, công ty đã phân chia thị trường thành ba đoạn khác nhau.
Thị trường TP.HCM, thành phố lớn nhất Việt Nam với dân số khoảng 9 triệu người, chủ yếu là giới trẻ, được xem là một trong những thị trường năng động nhất cả nước Các sản phẩm của công ty được giới thiệu rộng rãi trên hầu hết các tuyến đường trong thành phố, với việc đặt booth và standee quảng cáo tại các siêu thị lớn như Padora Trường Chinh, Lotte quận 7 và Aeon mall Tân Phú Nhờ những điều kiện thuận lợi này, TP.HCM luôn nằm trong danh sách thị trường mục tiêu của công ty.
Thị trường Long An: Là một trong ba tỉnh vệ tinh của TP.HCM, khu vực thị trường này được xếp vào vị trí 2 trong toàn hệ thống
Thị trường Miền Đông Nam Bộ nổi bật với tốc độ phát triển và đầu tư công nghiệp hàng đầu tại Việt Nam, khiến cho khu vực này trở thành thị trường lớn thứ ba theo đánh giá của công ty.
1.2.1.2 Khách hàng mục tiêu của công ty
Công ty chuyên cung cấp sản phẩm đất nền, nhà phố và chung cư, hướng đến đối tượng khách hàng là nam, nữ và các gia đình có nhu cầu nhà ở tại Bến Lức, Đức Hòa, Bình Chánh và khu vực lân cận Đối tượng khách hàng còn bao gồm các nhà đầu tư bất động sản từ không chuyên đến chuyên nghiệp, với các sản phẩm phù hợp từ vài trăm triệu đến vài tỷ đồng Sắp tới, công ty sẽ ra mắt các sản phẩm Phúc Long Garden và Hưng Gia Garden City, định vị ở phân khúc tầm trung với mức giá cao Đối với phân khúc bình dân, công ty đã giới thiệu các sản phẩm như Hoàng Kim và Wintown, nhắm đến khách hàng có thu nhập thấp và vốn ít.
1.2.1.3 Đối thủ cạnh tranh của công ty
Trong quá trình sản xuất – kinh doanh, công ty đã xây dựng các kế hoạch và chiến lược marketing nhằm tạo lợi thế cạnh tranh trên thị trường Tp.HCM, nơi có nhiều đối thủ như Cát Tường, Hưng Thịnh, Trần Anh Các đối thủ này có mục tiêu và chiến lược tương tự, chú trọng vào khách hàng có nhu cầu về nhà ở và đầu tư Một số công ty đã tạo dựng thương hiệu mạnh, như Cát Tường với sản phẩm giá rẻ và quảng cáo hiệu quả Dự báo, số lượng đối thủ cạnh tranh không chỉ tăng về số lượng mà còn cả chất lượng Họ thường áp dụng chiến lược giá và khuyến mãi để chiếm lĩnh thị phần, với mục tiêu mở rộng quy mô và cải tiến sản phẩm Để đối phó với sự cạnh tranh này, công ty đã tập trung phát triển và hoàn thiện “chiến lược marketing mix”, nâng cao chất lượng dịch vụ với mức giá hợp lý và tôn trọng lợi ích của khách hàng, đặc biệt là khách hàng truyền thống.
1.2.1.4 Phân tích đánh giá chiến lược marketing của CTCP Thắng Lợi a Marketing online:
Tổng quan lý thuyết
Bất động sản…
2.1.1 Định nghĩa bất động sản
Bất động sản (BĐS) có vai trò quan trọng trong thế giới tài sản, dẫn đến việc mỗi quốc gia thiết lập quy định riêng để phân biệt giữa BĐS và động sản Hầu hết các nước xác định BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất, nhưng quan niệm về "tài sản gắn liền với đất" có sự khác biệt Ví dụ, Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định rằng mùa màng chưa gặt và trái cây chưa bứt khỏi cây được coi là BĐS, trong khi sau khi bứt thì trở thành động sản Tương tự, quy định này cũng xuất hiện trong Luật Dân sự Nhật Bản Thêm vào đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan xác định BĐS là đất đai cùng với các vật gắn liền với đất và quyền sở hữu liên quan.
Trong khi đó theo khoản 1 Điều 174 Luật Dân sự năm 2005 của Việt Nam quy định:
Bất động sản (BĐS) bao gồm các tài sản không thể di dời, như đất đai, nhà ở, và các công trình xây dựng gắn liền với đất Ngoài ra, các tài sản khác liên quan đến đất đai cũng được xem là BĐS, cùng với những tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Thuật ngữ “Bất động sản” được hiểu theo ba cách khác nhau Đầu tiên, BĐS là tài sản hữu hình, bao gồm các thành phần vật thể và không gian của nó Cụ thể, BĐS được định nghĩa là đất đai cùng với các tôn tạo vĩnh viễn Không gian này bao gồm cả phần trên và dưới bề mặt đất Tài sản hữu hình này bao gồm quyền sở hữu tài sản thực và quyền sở hữu cá nhân.
Một tập hợp các quyền liên quan đến tài sản bao gồm quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền ký kết hợp đồng, quyền bán, quyền cho thuê, quyền thừa kế và quyền tặng cho, tất cả đều bị chi phối bởi luật pháp của từng quốc gia.
Ngành Bất động sản (BĐS) bao gồm các hoạt động như tạo lập, định giá, mua bán, quản lý, môi giới và cho thuê tài sản BĐS Các chủ thể tham gia vào ngành này bao gồm cá nhân, tổ chức, Chính phủ và các nhà đầu tư nước ngoài.
2.1.2 Thuộc tính của bất động sản
Tính bất động của bất động sản (BĐS) được thể hiện qua vị trí địa lý duy nhất, xác định bởi tọa độ cụ thể Đây là đặc điểm nổi bật giúp phân biệt BĐS với các loại tài sản khác Trong ngắn hạn, khi xảy ra mất cân đối cung cầu, tính bất động này khiến việc điều chỉnh trở nên khó khăn và không kịp thời.
32 chính vì điều này cùng với điều kiện môi trường xung quanh đã tạo nên những giá trị và hữu ích riêng cho từng BĐS
Bất động sản (BĐS) có sự đa dạng và không đồng nhất, với mỗi loại BĐS khác nhau về vị trí, hình dạng, quy mô diện tích, kiến trúc và trang trí nội thất, ngay cả khi chúng nằm gần nhau Hơn nữa, mỗi BĐS phục vụ cho những mục đích sử dụng khác nhau, điều này dẫn đến việc giá trị của chúng cũng không thể giống nhau.
Tính khan hiếm của đất đai là một yếu tố quan trọng, khi nguồn tài nguyên này hữu hạn so với nhu cầu và sự phát triển dân số ngày càng tăng, dẫn đến tình trạng thiếu hụt quỹ đất và giá bất động sản tăng cao Tuy nhiên, trong những giai đoạn suy thoái hoặc khủng hoảng kinh tế, giá bất động sản có thể chững lại hoặc giảm Hơn nữa, tính khan hiếm của từng loại hình bất động sản cũng chỉ mang tính tương đối và có thể thay đổi theo từng thời kỳ.
Đất đai có tính bền vững cao và mang lại lợi ích kinh tế lâu dài hơn so với nhiều tài sản khác Mặc dù mục đích sử dụng và các công trình xây dựng có thể thay đổi theo thời gian, nhưng hình thái của đất đai vẫn được bảo tồn và tồn tại vĩnh viễn.
2.1.3 Phân loại BĐS và điều kiện để BĐS được đưa vào kinh doanh
Xét theo đặc điểm loại hình của BĐS:
Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại - dịch vụ, hạ tầng và trụ sở làm việc Nhóm bất động sản này chiếm phần lớn giao dịch trên thị trường bất động sản ở nhiều quốc gia.
Bất động sản không đầu tư xây dựng chủ yếu bao gồm các loại đất như đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm và đất chưa sử dụng.
Bất động sản đặc biệt, bao gồm các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa và nghĩa trang, có khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Xét về mặt kinh tế: BĐS được chia thành 5 loại:
Nhà ở: BĐS cư ngụ cho các gia đình, cá nhân
BĐS công nghiệp: gồm xưởng máy, nhà kho, các khu công nghiệp,…
BĐS nông nghiệp: gồm các đồn điền, trang trại, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, đất canh tác,…
BĐS thương mại: các tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ cho thuê, khách sạn, nhà hàng,…
BĐS chuyên biệt: giảng đường, trường học, nghĩa trang,…
2.1.3.2 Điều kiện để BĐS được đưa vào kinh doanh
Bất động sản phải có Giấy Chứng nhận Quyền sở hữu đất và tài sản trên đất, không bị tranh chấp, không bị kê biên và còn trong thời hạn sử dụng đất.
Thị trường bất động sản
2.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản quyết định ai có quyền tiếp cận và sử dụng tài sản, cũng như mục đích sử dụng của bất động sản đó.
Thị trường bất động sản (BĐS) là không gian diễn ra các giao dịch mua bán, cho thuê và thế chấp liên quan đến BĐS, cùng với các dịch vụ trung gian như môi giới và tư vấn Trong bối cảnh này, vai trò quản lý của nhà nước có ảnh hưởng lớn đến việc thúc đẩy hoặc kìm hãm các hoạt động trên thị trường BĐS.
Thị trường bất động sản (BĐS) là môi trường giao dịch, nơi các bên tác động lẫn nhau để thực hiện các giao dịch thông qua cơ chế giá Giá thị trường BĐS được xác định tại các thị trường địa phương, quốc gia hoặc quốc tế.
2.2.2 Các đặc trưng của thị trường Bất động sản
Thị trường bất động sản không chỉ đơn thuần là nơi giao dịch các tài sản vật chất, mà còn là không gian trao đổi các quyền và lợi ích liên quan đến bất động sản Đối tượng giao dịch chủ yếu là quyền tài sản bất động sản, tức là quyền và lợi ích phát sinh từ quyền sở hữu Do đó, những gì mà người mua và người bán thực sự trao đổi trên thị trường này không phải là bản thân bất động sản, mà là tổng thể quyền lợi và nghĩa vụ gắn liền với quyền sở hữu bất động sản.
Thị trường bất động sản hiện nay thiếu một địa điểm trung tâm, khiến việc mua bán thường phải thông qua các nhà kinh doanh hay môi giới Sự thiếu hụt này dẫn đến bất cân xứng thông tin, làm giảm độ tin cậy của thị trường.
Thị trường bất động sản có tính chất khu vực rõ rệt, với sự ảnh hưởng mạnh mẽ từ tập quán, thị hiếu và tâm lý của từng vùng miền Do bất động sản là hàng hóa cố định và không thể di dời, nên sự phát triển của thị trường này không đồng đều giữa các khu vực trên cả nước.
Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
+ Do tính bất động và không đồng nhất nên thi trường bất động sản là thị trường mang tính độc quyền
+ Cũng do tính chất thông tin bất cân xứng giữa bên mua và bên bán làm cho thị trường bất động sản trở thành thị trường không hoàn hảo
Thị trường bất động sản Việt Nam rất đa dạng và phân khúc, phản ánh mục đích sử dụng bất động sản phong phú và sự khác biệt trong cung cầu ở từng địa phương.
Thị trường bất động sản rất nhạy cảm với các biến động kinh tế, xã hội và chính trị, vì nó phản ánh sự phát triển của nền kinh tế xã hội của một quốc gia.
Thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với thị trường vốn và tiền tệ, ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực trong nền kinh tế Là một tài sản đầu tư và phương tiện cất trữ quan trọng, bất động sản đóng vai trò then chốt trong việc huy động nguồn tài chính lớn, hỗ trợ phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân.
Ngoài ra thi trường bất động sản còn có quan hệ trực tiếp với thi trường ngành xây dựng
Nguồn cung trong thị trường bất động sản thường thay đổi chậm hơn so với cầu biến động bất động sản
Bất động sản không thể điều chỉnh nhanh chóng như các hàng hóa khác để đáp ứng nhu cầu thị trường, vì việc tăng cung trong lĩnh vực này thường đòi hỏi một khoảng thời gian dài để sản xuất và đưa ra thị trường.
2.2.3 Các chủ thể tham gia vào thị trường Bất động sản
- Người mua và người bán
- Ngân hàng và các tổ chức tín dụng
Quản trị bất động sản
2.3.1 Khái niệm quản trị bất động sản
Quản lý bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì chất lượng và an toàn cho mọi hoạt động liên quan Điều này bao gồm việc đảm bảo an ninh trật tự và cung cấp dịch vụ vệ sinh hiệu quả.
Quản lý chăm sóc khách hàng và vận hành hệ thống kỹ thuật bên trong bất động sản là rất quan trọng Điều này bao gồm bảo trì, bảo dưỡng và ngăn ngừa sự cố để đảm bảo hiệu suất tối ưu cho toàn bộ hệ thống Việc khai thác bất động sản hiệu quả cũng phụ thuộc vào việc duy trì chất lượng dịch vụ khách hàng.
Theo Điều 4, khoản 11 của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản Việt Nam, dịch vụ quản lý bất động sản được định nghĩa là hoạt động của tổ chức hoặc cá nhân chuyên cung cấp dịch vụ bất động sản Hoạt động này được thực hiện theo sự ủy quyền của chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng bất động sản, nhằm bảo quản, giữ gìn, trông coi, vận hành và khai thác bất động sản dựa trên hợp đồng quản lý.
Bảo đảm và gia tăng giá trị bất động sản là yếu tố quan trọng giúp giảm thiểu chi phí vận hành, đồng thời mang lại doanh thu cao hơn và tăng thêm lợi nhuận Điều này không chỉ tạo sự yên tâm cho khách hàng mà còn góp phần nâng cao hiệu quả kinh doanh.
2.3.2 Đặc điểm của bất động sản
Khả năng co giãn của cung bất động sản gặp nhiều hạn chế do tổng cung đất đai cố định cả về ngắn hạn lẫn dài hạn Việc cung ứng đất cho các mục đích khác nhau bị giới hạn bởi các yếu tố tự nhiên và quy hoạch sử dụng đất Đất đai đóng vai trò quan trọng trong chính trị, kinh tế và xã hội, do đó, việc chuyển đổi mục đích sử dụng cần phải tuân thủ quy hoạch đất và tiến trình phát triển của quốc gia Thêm vào đó, sự phức tạp trong thủ tục hành chính liên quan đến đất đai khiến cho cung đất không kịp thời đáp ứng sự thay đổi về nhu cầu và giá cả.
Thời gian giao dịch bất động sản thường kéo dài và chi phí mua bán cao do đất đai là tài sản có giá trị lớn và quan trọng đối với cá nhân, tổ chức Việc mua bán và chuyển nhượng cần được cân nhắc kỹ lưỡng, dẫn đến thời gian giao dịch dài hơn so với các tài sản khác Thêm vào đó, theo quy định hiện hành, giao dịch BĐS phải thông qua sàn môi giới, gây ra phí môi giới Các nghĩa vụ tài chính liên quan cũng làm tăng chi phí giao dịch Do đó, khả năng chuyển đổi đất đai thành tiền mặt không linh động, tính thanh khoản kém và đi kèm với nhiều rủi ro, yêu cầu tỷ suất sinh lợi cao.
Đất đai là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực từ chính trị đến kinh tế và xã hội Do đó, nhà nước quản lý đất đai một cách chặt chẽ, đặc biệt ở các nước có chế độ sở hữu toàn dân Việt Nam hiện đang ban hành nhiều văn bản pháp luật để điều hành và quản lý lĩnh vực bất động sản, quy định rõ về quyền sở hữu, chuyển nhượng và các nghĩa vụ tài chính liên quan.
Giá cả bất động sản (BĐS) chịu sự ảnh hưởng mạnh mẽ từ môi trường xung quanh, điều này tạo nên sự khác biệt rõ rệt giữa BĐS và các loại tài sản, hàng hóa khác Trong khi các tài sản khác có thể bị chi phối bởi các yếu tố nội tại, giá BĐS thường phản ánh tình hình kinh tế, chính sách quy hoạch và nhu cầu thị trường.
Giá trị bất động sản không chỉ phụ thuộc vào bản thân nó và nhu cầu tiêu dùng mà còn chịu ảnh hưởng lớn từ môi trường xung quanh Chính tính chất bất động của bất động sản đã làm cho môi trường xung quanh trở thành yếu tố quan trọng trong việc tạo ra khả năng sinh lợi cho tài sản này.
2.3.3 Sự cần thiết phải quản lý BĐS
Nếu BĐS không được quản trị tốt sẽ dẫn đến:
- Không đảm bảo an toàn cho cư dân
- Mất an ninh trật tự khu vực
- Chất lương tài sản sẽ nhanh chóng xuống cấp
- Giá trị của BĐS sẽ bị suy giảm nhanh
- Không khai thác được tài sản như tiềm năng vốn có
- Không thu hút được khách hàng mới
- Chi phí vận hành tăng
- Khách hàng cũ sẽ không tiếp tục hợp đồng
Việc quản lý bất động sản hiệu quả là rất quan trọng, không chỉ đảm bảo tiện ích và cơ sở hạ tầng luôn trong tình trạng tốt nhất mà còn tối ưu hóa các dịch vụ, tạo ra môi trường sống lý tưởng và bền vững trong ngân sách hạn chế Hơn nữa, quản lý tốt còn góp phần tăng giá trị bất động sản cho cư dân và khách hàng đang sinh sống và làm việc tại đó.
2.3.4 Đối tượng của quản lý BĐS
- BĐS du lịch: Khách sạn, Resort, Khu du lịch,…
- BĐS thương mại: Trung tâm thương mại, Cao ốc văn phòng, Cao ốc phức hợp,…
- BĐS nhà ở: Chung cư, Khu đô thị, khu nhà ở,…
2.3.5 Khái quát nội dung quản lý BĐS
Nội dung của quản lý BĐS sẽ bao gồm 8 mục:
- Quản lý vệ sinh và môi trường
- Quản lý các dịch vụ
- Quản lý hệ thống kỹ thuật
Quản lý bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra môi trường tối ưu cho sinh hoạt, làm việc và sử dụng các tiện ích của khách hàng.
Quản lý việc thực hiện hợp đồng bao gồm tư vấn cho khách hàng trước và sau khi ký hợp đồng theo ủy quyền của chủ sở hữu, bàn giao mặt bằng, thiết kế bố trí nội thất trong khu vực khách hàng sử dụng, lập sổ theo dõi thông tin khách hàng, và hướng dẫn khách hàng về trách nhiệm tuân thủ hợp đồng cũng như quy định của tòa nhà Ngoài ra, cần nhắc nhở và cảnh báo khách hàng khi có vi phạm, đồng thời thực hiện thanh lý hợp đồng khi hết hạn.
Chăm sóc khách hàng là quá trình ghi nhận thông tin từ khách hàng, cung cấp hướng dẫn và giải đáp thắc mắc, đánh giá mức độ thỏa mãn của họ Ngoài ra, việc giải quyết khiếu nại và phân tích nguyên nhân của các vấn đề cũng rất quan trọng, từ đó đưa ra biện pháp khắc phục hiệu quả và theo dõi tiến trình xử lý khiếu nại để nâng cao chất lượng dịch vụ.
Quản lý hồ sơ khách hàng một cách chuyên nghiệp, chặt chẽ và minh bạch là yếu tố quan trọng, giúp tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình giao dịch và sinh hoạt của khách hàng.
Quản lý việc tuân thủ các quy tắc công cộng là nhiệm vụ quan trọng, bao gồm việc giám sát và đảm bảo khách hàng tuân thủ các quy định này Khi xảy ra vi phạm, cần đưa ra các biện pháp giải quyết thích hợp để duy trì trật tự và sự an toàn trong cộng đồng.
Thiết kế nghiên cứu
Tổng quan về phương pháp nghiên cứu…
Nghiên cứu này áp dụng mô hình ARIMA và phương pháp Box-Jenkins để phân tích và dự báo, cung cấp nhiều phương pháp tiếp cận trong lĩnh vực này.
George Box và Gwilym Jenkins (1976) đã phát triển mô hình ARIMA(p,d,q) (Autoregressive Integrated Moving Average), thường được sử dụng để phân tích và dự báo chuỗi thời gian Mô hình ARIMA là phương pháp định lượng dựa trên dữ liệu quá khứ, giúp phát hiện xu hướng tương lai mà không cần đến các biến ngoại sinh độc lập Việc xác định mô hình ARIMA không dựa vào giả định về một mô hình cụ thể, mà phụ thuộc vào phân tích dữ liệu trong từng trường hợp cụ thể.
Phương pháp Box – Jenkins với bốn bước: nhận dạng mô hình thử nghiệm; ước lượng; kiểm định bằng chẩn đoán; và dự báo.
Tính dừng
Một giả định quan trọng trong phân tích hồi quy đối với dữ liệu chuỗi thời gian là dữ liệu phải là dừng Nếu dữ liệu không đạt yêu cầu này, các phương pháp kiểm định giả thuyết thông thường sẽ không còn đáng tin cậy.
Trong thực tế, chúng ta cần giải quyết hai vấn đề chính: (1) Làm thế nào để xác định một chuỗi thời gian là dừng; và (2) Nếu chuỗi thời gian không dừng, có biện pháp nào để chuyển đổi chúng thành chuỗi dừng hay không.
Một chuỗi dữ liệu thời gian được coi là dừng khi trung bình và phương sai không thay đổi theo thời gian Đồng thời, giá trị của đồng phương sai giữa hai đoạn dữ liệu chỉ phụ thuộc vào khoảng cách thời gian giữa chúng, không phụ thuộc vào thời điểm thực tế mà đồng phương sai được tính toán.
Nhiễu trắng có một đặc điểm quan trọng và đáng chú ý là tính dừng Một chuỗi y t bất kỳ được gọi là có tính dừng nếu, với mọi t : i) E y t ; ii) Var y t 2 ;
50 iii) Cov(y , yt t k )Ett yt k k Đặc điểm quan trọng là các moments của chuỗi là có giới hạn và cố định theo thời gian
Đồng phương sai tại độ trễ k, ký hiệu là k, thể hiện phương sai giữa các giá trị y và t y t k , tức là giữa hai giá trị của Y ở các thời điểm cách quãng k Khi k = 0, phương sai được xác định là Var y 2 Nếu k = 1, k sẽ là đồng phương sai giữa hai giá trị kế cận nhau của y Điều kiện thứ 3 chỉ ra rằng hiệp phương sai giữa y và t y t k phụ thuộc vào độ trễ thời gian k giữa hai thời đoạn, không phụ thuộc vào thời điểm t.
3.2.2 Hậu quả của chuỗi không dừng
Trong mô hình hồi quy cổ điển, giả định về sai số ngẫu nhiên có kỳ vọng bằng không, phương sai không đổi và không tương quan thường không được thỏa mãn khi dữ liệu là các chuỗi không dừng Điều này dẫn đến việc các kiểm định t và F trở nên không hiệu quả, cùng với đó là ước lượng và dự báo không chính xác, khiến phương pháp bình phương nhỏ nhất (OLS) không thể áp dụng Hiện tượng hồi quy giả mạo có thể xảy ra khi một biến độc lập có cùng xu thế với biến phụ thuộc, dẫn đến việc ước lượng cho ra các hệ số có ý nghĩa thống kê và hệ số xác định R cao Tuy nhiên, R cao này có thể chỉ là kết quả của việc hai biến có cùng xu thế, chứ không phải do mối tương quan chặt chẽ giữa chúng.
Phần lớn các chuỗi thời gian trong thực tế đều không dừng, do đó việc xác định tính dừng của một chuỗi thời gian là rất quan trọng Những hậu quả từ việc này ảnh hưởng trực tiếp đến các phương pháp phân tích và dự đoán trong nghiên cứu chuỗi thời gian.
3.2.3 Cách kiểm định tính dừng của chuỗi thời gian
Dựa vào biểu đồ tự tương quan (correlogram):
Tự tương quan ở độ trễ k được tính như sau: t t k k t t k
+) Do vậy tự tương quan ở độ trễ k là k k
+) Tự tương quan ở độ trễ k là cố định với mọi t;
+) Tự tương quan phụ thuộc vào k, nhưng không phụ thuộc vào t
+) Như với mọi hệ số tương quan, chúng phải thoả mãn 1 k 1;
Kiểm định nghiệm đơn vị (unit root test):
Một phương pháp kiểm định tính dừng phổ biến hiện nay là kiểm định nghiệm đơn vị Các kiểm định Dickey-Fuller (DF) và kiểm định DF gia tăng (ADF) thường được áp dụng để thực hiện mục đích này.
Mô hình được xem xét là t t 1 t y = ρy - + u, trong đó u t đại diện cho sai số ngẫu nhiên Theo các giả định cổ điển, sai số này có giá trị trung bình bằng 0, phương sai σ² là hằng số và không tự tương quan, hay còn được gọi là nhiễu trắng (white noise).
Khi 1, chúng ta gặp phải vấn đề nghiệm đơn vị, dẫn đến tình huống không dừng Để kiểm tra tính dừng của biến y, cần thực hiện kiểm định giả thuyết t.
H : Chuỗi dữ liệu không dừng 0
Theo giả thuyết H rằng 1 1, trị thống kê được tính theo quy ước gọi là trị thống kê , với các giá trị tới hạn được Dickey và Fuller sắp xếp thành bảng dựa trên mô phỏng Monte Carlo.
Nếu giá trị tuyệt đối của trị thống kê lớn hơn các giá trị tới hạn tuyệt đối T, DF hoặc Mackinnon DF, thì chúng ta không bác bỏ giả thuyết.
H cho rằng chuỗi thời gian đã cho là dừng Nếu mặt khác, nó thấp hơn giá trị tới hạn, thì 1 chuỗi thời gian sẽ là không dừng
3.2.4 Cách khắc phục một chuỗi không dừng Điều trước tiên cần phải lưu ý là hầu hết các chuỗi thời gian đều không dừng, và các thành phần AR và MA của mô hình ARIMA chỉ liên quan đến các chuỗi thời gian dừng Cho nên, cần phải có một ký hiệu phân biệt những chuỗi thời gian không dừng gốc với những chuỗi tương ứng có tính dừng của nó sau khi biến đổi sai phân
52 Để chuỗi thời gian đạt trạng thái dừng, người ta thường sử dụng toán tử dịch chuyển lùi và sai phân (Back – shift Operator and Differences)
Ly t = y t - 1; nghĩa là, phép toán L trên y giúp dịch chuyển dữ liệu về thời điểm t một khoảng thời gian Khi áp dụng L hai lần lên y, dữ liệu sẽ được dịch chuyển trở lại hai khoảng thời gian: t - 2.
L Ly L y y Toán tử dịch chuyển lùi thuận tiện trong việc mô tả quá trình tính sai phân
Sử dụng toán tử dịch chuyển lùi, có thể viết lại như sau
Sai phân bậc nhất được biểu diễn bởi công thức D = y - Ly = (1 - L)y Đối với sai phân bậc hai, tức là sai phân bậc nhất của sai phân bậc nhất, ta có thể tính toán theo cách tương tự.
D y D D y D y D y 1 L y Tổng quát nếu lấy sai phân bậc thứ d sẽ đạt được dừng:
Quá trình tự hồi quy (AR), trung bình trượt (MA) và mô hình ARIMA
3.3.1 Mô hình tự hồi quy (Autoregressive) AR(p)
Một chuỗi tự hồi quy – AR (Autoregressive) bậc 1 được định nghĩa như sau: t t 1 t y y u Trong đó,
+) y tuân theo t AR 1 nó sẽ dừng khi 1
Một chuỗi AR p tổng quát có dạng sau:
+) y tuân theo t AR p dừng khi tổng các hệ số nhỏ hơn 1
Chúng ta chỉ tập trung xem xét chuỗi AR dừng.
Chuỗi AR( p ) dừng Điều kiện để chuỗi AR p : t 1 t 1 2 t 2 p t p t y y y y u có tính dừng là tổng 1 2 p 1 b) Trung bình
3.3.2 Mô hình trung bình trượt (Moving Average) MA(q) Để đơn giản trước tiên chúng ta xem xét chuỗi trung bình trượt bậc nhất như sau: MA(1) có dạng sau: t t t 1 y u u Trong đó u là nhiễu trắng và t var(u ) t 2 rung bình (Mean): E y =E u t t ut 1 E u t E u t 1 0
Do u là nhiễu trắng nên: t
E u 0, Cov u u E u u 0, Var(u )E u Đồng phương sai (Autocovariance)
3.3.3 Quá trình trung bình trượt kết hợp tự hồi quy (ARIMA)
Có thể kết hợp hai mô hình AR(p) và MA(q) để có được mô hình ARMA(p,q) Trong đó p là độ trễ của AR và q là độ trễ của MA
Ví dụ ARMA(1,1): t t 1 t t 1 y y u u Trong đó u là nhiễu trắng và t 1, Đây là sự kết hợp của
Nhớ lại hàm ACF của các mô hình khác nhau, k k / 0 , với k1, 2,
AR(1), với 1, hàm ACF: k k giảm dần về 0 khi k
MA(1) hàm ACF: k 0 khi k1, bằng 0 kể từ độ trễ 2
ARIMA (1,1), với 1 và , hàm ACF: k giảm dần về 0 sau độ trễ 1 khi k
Trong thực tế, Y có thể sở hữu cả đặc điểm của AR và MA, dẫn đến cơ chế sản sinh Y tuân theo quá trình trung bình trượt kết hợp tự hồi quy, được ký hiệu là ARMA(p,q) Nếu Y có thể được biểu diễn dưới dạng ARIMA(1,1), thì đây là một trường hợp đặc biệt trong phân tích chuỗi thời gian.
= θ + ∅ + θ + θ trong đó, là nhiễu trắng
Tổng quát, một quá trình ARIMA(p,q) sẽ có p số hạng tự hồi quy và q số hạng trung bình trượt như sau:
Mô hình ARIMA (p, q) cho thấy biến Y tại thời điểm t không chỉ phụ thuộc vào giá trị quá khứ của nó mà còn phụ thuộc vào sai số quá khứ
3.3.4 Quá trình trung bình trượt, tích hợp, tự hồi quy (ARIMA)
+) y tuân theo mô hình AR(p) nếu: t t 1 t 1 2 t 2 p t p t y y y y u
+) y tuân theo mô hình MA(q) nếu: t t t 1 t 1 2 t 2 q t q y u u u u +) y tuân theo mô hình ARMA(p, q) nếu: t t 1 t 1 2 t 2 p t p t 1 t 1 2 t 2 q t q y y y y u u u u
Chú ý: Chúng ta chỉ nghiên cứu những chuỗi dừng
ACF và PACF của mô hình ARIMA
ACF: k 0, nhưng k 0 khi k PACF: p 0, nhưng k 0 với mọi kp
ACF: q 0, nhưng k 0 với mọi kq PACF: p 0, nhưng k 0 khi k
ACF: k 0, nhưng k 0 với k > q khi k PACF: k 0, nhưng k 0 với kp khi k .
Phương pháp Box – Jenkins (BJ)
Bước đầu tiên trong quá trình phân tích chuỗi thời gian là tính toán các hàm ACF và PACF của dữ liệu thô, đồng thời kiểm tra xem chuỗi có phải là dừng hay không Nếu chuỗi đã dừng, bạn sẽ tiến hành bước 3; ngược lại, nếu chuỗi không dừng, hãy chuyển sang bước 2.
Bước 2: Log hoá số liệu và lấy sai phân bậc nhất, tính các hàm ACF và PACF với các chuỗi sai phân bậc nhất của log này
Bước 3: Xem xét các đồ thị của ACF và PACF để lựa chọn các mô hình có thể có Bước 4: Ước lượng những mô hình này
Bước 5: Với mỗi mô hình này:
Kiểm tra ý nghĩa của tham số biến trễ dài nhất là rất quan trọng Nếu tham số này không có ý nghĩa, có thể mô hình của bạn đang bị quá tải với quá nhiều tham số Trong trường hợp đó, bạn nên xem xét việc giảm bậc p hoặc q để cải thiện hiệu suất mô hình.
+) Xem xét ACF và PACF của sai số Nếu mô hình có vừa đủ các tham số, thì ACF và PACF của sai số sẽ không có ý nghĩa
Để xác định mô hình ước lượng phù hợp nhất, cần kiểm tra các chỉ tiêu AIC, SIC và adj-R² Mô hình tối ưu sẽ có giá trị AIC và SIC nhỏ nhất, đồng thời adj-R² lớn nhất.
Bước 6: Nếu cần có những thay đổi ở mô hình gốc thì quay lại bước 4.
Kiểm định sự vi phạm các giả định
Trong phần này, chúng tôi sẽ giới thiệu hai kiểm định thống kê cơ bản: đầu tiên là kiểm định tự tương quan của sai số, và thứ hai là kiểm định phương sai sai số thay đổi, hay còn gọi là tự tương quan của bình phương sai số.
Có hai mục đích của những kiểm định này:
Kiểm định tự tương quan là công cụ quan trọng để xác định chính xác bậc của mô hình ARIMA(p,q) Nếu phát hiện sai số từ mô hình ARIMA(p,q) có tự tương quan, cần chuyển sang mô hình ARMA phức tạp hơn để cải thiện độ chính xác.
Các kiểm định này không chỉ áp dụng cho mô hình hồi quy chuỗi thời gian mà còn cho bất kỳ mô hình hồi quy nào, nhằm đánh giá xem các giả định của phương pháp OLS có được thỏa mãn hay không.
Kiểm định tự tương quan (Test for autocorrelation)
Giả sử một nhà nghiên cứu áp dụng mô hình AR(1) t t 1 t y y u
Trong nghiên cứu hồi quy, người ta thường kiểm tra xem phần dư u có phải là nhiễu trắng hay tuân theo mô hình AR(p) Cụ thể, nhà nghiên cứu phân tích mối quan hệ giữa các biến bằng mô hình hồi quy y t = b0 + b1y t-1 + u t, sau đó kiểm định tính chất của u t bằng cách xem xét u t = bu t-1 + e t, trong đó e t là nhiễu trắng.
H : b0 0 sai số u không tương quan theo thời gian t
H : bA 0 sai số u tuân theo AR(1) [hoặc AR(p)] t
Kiểm định phương sai sai số thay đổi
Kiểm định heteroskedasticity nhằm xác định sự biến đổi của phương sai sai số, điều này có thể được nhận diện qua sự tự tương quan của sai số bình phương Để thực hiện kiểm định này, cần thực hiện một số bước cụ thể.
Bước 1 Ước lượng y t y t 1 u t (1) bằng OLS, và lưu lại sai số,
Bước 3 Kiểm định H : 0 1 2 p 0 với H : ít nhất một A i 0 Kiểm định này được gọi là “ARCH LM test”
Các kiểm định khác (Other Diagnostic Tests)
Bạn có thể sử dụng EVIEWS để thực hiện nhiều kiểm định định dạng mô hình Cũng có thể thực hiện các kiểm định giả thiết H sau: 0
+) Mô hình AR là tuyến tính (kiểm định dạng hàm hay RESET)
+) Sai số có phân phối chuẩn hay không (kiểm định Jarque-Bera)
+) Không có phương sai sai số thay đổi (một dạng khác của ARCH)
Về mặt lý tưởng, chúng ta KHÔNG muốn bác bỏ những giả thiết H này 0
Kết quả nghiên cứu và dự báo
Định dạng mô hình
4.1.1 Chuỗi số dữ liệu về doanh thu
Chuỗi dữ liệu dự báo doanh thu của công ty địa ốc Thắng Lợi được tổng hợp theo tháng, với 108 quan sát từ tháng 01/2010 đến tháng 12/2018.
Hình 4.1 Đồ thị chuỗi dữ liệu về doanh thu
Nguồn: Kết quả xử lý bằng phần mềm Eview của tác giả
Hình 4.2 Thống kê mô tả chuỗi dữ liệu doanh thu
Nguồn: Kết quả xử lý bằng phần mềm Eview của tác giả
Theo thống kê mô tả từ hình 4.2, doanh thu trung bình của công ty đạt 9,165861 tỷ đồng, với mức doanh thu thấp nhất là 0,304 tỷ đồng và cao nhất là 45,381 tỷ đồng Độ lệch chuẩn về doanh thu là 11,04756 tỷ đồng, cho thấy sự biến động lớn trong doanh thu của công ty.
Trong 9 năm qua, doanh thu đã biến động mạnh với giá trị trung bình là 59 Phân tích đồ thị chuỗi dữ liệu doanh thu cho thấy khả năng chuỗi này không dừng Do đó, chúng ta cần tiến hành kiểm định tính dừng của chuỗi dữ liệu này.
4.1.2 Kiểm định tính dừng của chuỗi dữ liệu doanh thu
+) Kiểm định yếu tố xu thế có ảnh hưởng tới doanh thu hay không, ta có bảng kết quả sau
Bảng 4.1 Kiểm định yếu tố xu thế
Nguồn: Kết quả xử lý bằng phần mềm Eview của tác giả
H : Yếu tố xu thế không ảnh hưởng tới doanh thu 0
H : Yếu tố xu thế ảnh hưởng tới doanh thu 1
Từ bảng 4.1, ta có p _ value0,0000 0,05 nên bác bỏ H Vậy yếu tố xu thế 0 ảnh hưởng tới doanh thu
+) Kiểm định tính dừng của chuỗi dữ liệu của doanh thu
Bảng 4.2 Kiểm định tính dừng của chuỗi dữ liệu về doanh thu
Nguồn: Kết quả xử lý bằng phần mềm Eview của tác giả
H : Doanh thu là chuỗi không dừng 0
H : Doanh thu là chuỗi dừng 1
Từ bảng 4.2, ta có qs 0,175413 tương ứng với các mức ý nghĩa 1%, 5%,
10%, giá trị tới hạn được cho trong bảng 0,01 4, 055416; 0,05 3, 456805;
nên chưa đủ cơ sở bác bỏ H Vậy chuỗi doanh thu không dừng 0
4.1.3 Kiểm định tính dừng của chuỗi sai phân của doanh thu Để khác phục chuỗi không dừng ta lấy sai phân bậc 1 của chuỗi doanh thu ban đầu được xác định như sau
D Y Y Y , t 2,3, với Y là chuỗi doanh thu tại thời điểm t t
Hình 4.3 Biểu đồ sai phân bậc 1 của doanh thu
Nguồn: Kết quả xử lý bằng phần mềm Eview của tác giả
Hình 4.4 Thống kê mô tả chuỗi sai phân bậc 1 của doanh thu
Nguồn: Kết quả xử lý bằng phần mềm Eview của tác giả
Dựa vào hình 4.4, chuỗi sai phân của doanh thu cho thấy trung bình sai phân đạt 0,356402 tỷ đồng, với giá trị thấp nhất là -10,815 tỷ đồng và cao nhất là 26,15 tỷ đồng Độ lệch chuẩn sai phân bậc 1 của doanh thu là 4,258769 tỷ đồng, cho thấy tính ổn định tương đối Đồ thị chuỗi sai phân bậc 1 cũng cho thấy tính dừng Tiếp theo, chúng ta sẽ tiến hành kiểm định tính dừng của chuỗi sai phân bậc 1 của doanh thu.
Bảng 4.3 Kiểm định tính dừng của chuỗi sai phân bậc 1 của doanh thu
Nguồn: Kết quả xử lý bằng phần mềm Eview của tác giả
H : Doanh thu là chuỗi không dừng 0
H : Doanh thu là chuỗi dừng 1
Từ bảng 4.3, ta có qs 6,72667 tương ứng với các mức ý nghĩa 1%, 5%,
10%, giá trị tới hạn được cho trong bảng 0,01 4, 055416; 0,05 3, 456805;
nên bác bỏ H Vậy chuỗi sai phân bậc 1 của doanh thu là chuỗi dừng 0
Dữ liệu chuỗi sai phân của doanh thu cần có tính dừng để có thể áp dụng mô hình ARMA (trung bình trượt kết hợp với tự hồi quy) trong việc dự báo doanh thu tương lai.
4.1.4 Xác định p, q của mô hình arima
Hình 4.5 Biểu đồ ACF và PACF
Nguồn: Kết quả xử lý bằng phần mềm Eview của tác giả
Dựa vào biểu đồ PAC, biến p có thể nhận giá trị {1, 6, 8}, trong khi biến q dựa trên biểu đồ AC có thể nhận giá trị {1, 6} Từ đó, chúng ta có thể xây dựng các mô hình ARIMA như sau: ARIMA(1,1,1), ARIMA(1,1,6), ARIMA(6,1,1), ARIMA(6,1,6), ARIMA(8,1,1) và ARIMA(8,1,6).
Kiểm định tính thích hợp của mô hình
Ước lượng mô hình tổng quát gồm AR(1,6,8) và MA(1,6) Ta có bảng kết quả như sau:
Bảng 4.4 Ước lượng mô hình ARIMA(p,q) với AR(1,6,8) và MA(1,6)
Nguồn: Kết quả xử lý bằng phần mềm Eview của tác giả Mô hình 1 đã được điều chỉnh bằng cách loại bỏ AR(8) do không có ý nghĩa thống kê (p-value = 0,8666) Sau đó, mô hình được ước lượng lại mà không có AR(8), và bảng kết quả mới đã được tạo ra.
Bảng 4.5 Ước lượng mô hình ARIMA(p,q) với AR(1,6) và MA(1,6)
Nguồn: Kết quả xử lý bằng phần mềm Eview của tác giả
64 Đặt tên là mô hình 2 Ta loại bỏ MA(6) vì nó không có ý nghĩa thống kê
Bảng 4.6 Ước lượng mô hình ARIMA(p,q) với AR(1,6) và MA(1)
Nguồn: Kết quả xử lý bằng phần mềm Eview của tác giả Đặt tên là mô hình 3 Ta loại bỏ AR(1) vì nó không có ý nghĩa thống kê
Bảng 4.7 Ước lượng mô hình ARIMA(p,q) với AR(6) và MA(1)
Nguồn: Kết quả xử lý bằng phần mềm Eview của tác giả
65 Đặt tên là mô hình 4, các biến đều có ý nghĩa thống kê
So sánh mô hình 1, 2, 3, 4, ta có bảng kết quả như sau
Bảng 4.8 Bảng kết quả một tham số của 4 mô hình
Nguồn: Kết quả xử lý bằng phần mềm Eview của tác giả
Dựa vào các thông số, mô hình 4 được xác định là tốt nhất và sẽ được chọn Tiếp theo, chúng ta tiến hành kiểm định tính dừng trên phần dư của mô hình 4 Từ mô hình này, phần dư được tính toán và ký hiệu là resid01, sau đó áp dụng kiểm định Unit Root Test, kết quả thu được như bảng dưới đây:
Bảng 4.9 Kiểm định tính dừng phần dư của mô hình 4
Nguồn: Kết quả xử lý bằng phần mềm Eview của tác giả
H : Phần dư mô hình 4 là chuỗi không dừng 0
H : Phần dư mô hình 4 là chuỗi dừng 1
Từ bảng 4., ta có qs 9,79397 tương ứng với các mức ý nghĩa 1%, 5%,
10%, giá trị tới hạn được cho trong bảng 0,01 4, 052411; 0,05 3, 455376;
nên bác bỏ H Vậy Phần dư mô hình 4 là chuỗi dừng 0
Kết quả kiểm định ARCH cho thấy mô hình không có phương sai sai số thay đổi, trong khi kiểm định Breusch – Godfrey chỉ ra rằng sai số không có tự tương quan, đảm bảo tính hợp lệ của mô hình trong việc phân tích dữ liệu.
Dự báo
Bảng 4.10 Bảng kết dự báo và so sánh thực tế
Tháng Dự báo sai phân của doanh thu
Doanh thu dự báo theo mô hình 4
Doanh thu thực tế của công ty
Nguồn: Kết quả xử lý bằng phần mềm Eview của tác giả
Dựa vào mô hình, doanh thu dự báo trong tháng 01/2019 đạt 40,44392 tỷ đồng, cao hơn giá thực tế 39,32 tỷ đồng với chênh lệch 1,12392 tỷ đồng, sai số dự báo chỉ 2,78%, cho thấy mức sai số thấp Hai tháng tiếp theo doanh thu giảm do dịp Tết Nguyên Đán, nhưng có xu hướng tăng dần trong các tháng sau Dự báo năm 2019 sẽ có sự tăng trưởng vượt bậc so với năm 2018 Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đây chỉ là một đợt tăng nhẹ trong ngắn hạn, và doanh thu còn bị ảnh hưởng bởi các yếu tố khó lường trong tương lai, không chỉ dựa vào số liệu quá khứ.