Cho vay bất động sản tại ngân hàng đầu tư và phát triển việt nam thực trạng và giải pháp,

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG  HOÀNG THỊ HUYỀN THƯ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM - THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ HÀ NỘI - NĂM 2012 NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG  HOÀNG THỊ HUYỀN THƯ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM - THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Chuyên ngành : Kinh tế Tài - Ngân hàng Mã số : 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS ĐỖ THỊ HỒNG HẠNH HÀ NỘI - NĂM 2012 NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG  HOÀNG THỊ HUYỀN THƯ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM - THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Chuyên ngành : Kinh tế Tài - Ngân hàng Mã số : 60.31.12 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ HÀ NỘI - NĂM 2012 MỤC LỤC DANH MỤC KÝ HIỆU VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ MỞ ĐẦU CHƯƠNG NH NG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN .4 1.1 Bất động sản thị trường bất động sản .4 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản .9 1.2 Cho ay bất động sản 17 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm, nguyên tắc cho vay bất động sản 17 1.2.2 Các loại cho vay bất động sản 21 1.2.3 Vai trò hoạt động cho vay bất động sản 26 1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay bất động sản 27 1.2.5 Rủi ro hoạt động cho vay bất động sản 35 C ộ h ng hoảng t n ng bất động sản t M b h nh ngh đố V t Na 38 1.3.1 Cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ 38 1.3.2 Một số học kinh nghiệm Việt Nam .39 TÓM TẮT CHƯƠNG 40 CHƯƠNG THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 41 2.1 Khá q át ề Ngân h ng Đầ tư Phát tr ển V t Na 41 2.1.1 Sự hình thành phát triển cấu tổ chức 41 2.1.2 Tình hình hoạt động kinh doanh 44 2.2 Thự tr ng ho ay bất động sản t Ngân h ng Đầ tư Phát tr ển V t Na 50 2.2.1 Khái quát thị trường bất động sản Việt Nam 50 2.2.2 Tình hình cho vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam .56 2.2.3 Thực trạng cho vay bất động sản Ngân hàng Đâu tư Phát triển Việt Nam 64 Đánh g h ng ề ho t động ho ay bất động sản t Ngân h ng Đầ tư Phát tr ển V t Na 78 2.3.1 Những thuận lợi khó khăn 78 2.3.2 Những kết đạt 80 2.3.3 Những tồn cần khắc phục 82 2.3.4 Nguyên nhân tồn .84 TÓM TẮT CHƯƠNG 87 CHƯƠNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 88 Định hư ng a Ngân h ng Đầ tư Phát tr ển V t Na đố ho t động ho ay bất động sản 88 3.1.1 Định hướng hoạt động kinh doanh Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam 88 3.1.2 Định hướng hoạt động cho vay bất động sản Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam 90 G ả pháp nhằ nâng ao hất lượng ho t động ho ay bất động sản t Ngân h ng Đầ tư Phát tr ển V t Na 91 3.2.1 Xây dựng định hướng, chiến lược phát triển điều hành hoạt động cho vay bất động sản phù hợp với đặc thù thị trường bất động sản 91 3.2.2 Xây dựng quy trình, quy chế cho vay bất động sản cách cụ thể chặt chẽ 93 3.2.3 Xây dựng sách phịng ngừa quản lý rủi ro cho vay bất động sản .96 3.2.4 Tăng cường công tác kiểm tra trước, sau cho vay 97 3.2.5 Theo dõi chặt chẽ yếu tố liên quan đến tài sản đảm bảo bất động sản .99 3.2.6 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực 100 3.2.7 Phát triển thương hiệu, mạng lưới 103 3.2.8 Một số giải pháp cụ thể hội sở chi nhánh Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam 103 K ến nghị .106 3.3.1 Đối với Quốc hội, Chính phủ quan quản lý Nhà nước 107 3.3.2 Đối với Ngân hàng Nhà nước 109 TÓM TẮT CHƯƠNG 110 KẾT LUẬN 112 TÀI LIỆU THAM KHẢO 113 DANH MỤC KÝ HIỆU VIẾT TẮT Tiếng Việt STT V ết tắt V ết đầy đ BĐS Bất động sản BIDV Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam NH NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại Ngân hàng DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ BẢNG Bảng 2.1: Kết kinh doanh BIDV giai đoạn 2007-2010 44 Bảng 2.2: Cơ cấu nguồn vốn huy động 2007-2010 47 Bảng 2.3: Dư nợ tín dụng 2007 – 2010 48 Bảng 2.4: Thu dịch vụ ròng giai đoạn 2007-2010 49 Bảng 2.5: Tốc độ thị hóa số quốc gia khu vực 53 Bảng 2.6: Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS qua năm 67 Bảng 2.7: Dư nợ cho vay BĐS phân theo nhu cầu vốn vay năm 2010 70 Bảng 2.8: Dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản phân theo nhu cầu vay vốn năm 2010 72 Bảng 2.9: Dư nợ cho vay BĐS phân theo địa bàn cho vay năm 2010 73 Bảng 2.10: Tỷ lệ nợ xấu tổng dư nợ cho vay BĐS 76 BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1: Tổng tài sản qua năm 44 Biểu đồ 2.2: Lợi nhuận trước thuế qua năm 45 Biểu đồ 2.3: Cơ cấu thu nhập từ hoạt động năm 2010 45 Biểu đồ 2.4: Các tiêu khả sinh lời năm 2009, 2010 46 Biểu đồ 2.5: Vốn chủ sở hữu qua năm 47 Biểu đồ 2.6: Giá hộ thị trường thứ cấp TP Hồ Chí Minh 51 Biểu đồ 2.7: Nguồn cung hộ TP Hồ Chí Minh 52 Biểu đồ 2.8: Nguồn cung hộ TP Hà Nội 52 Biểu đồ 2.9: Dư nợ cho vay BĐS qua năm 60 Biểu đồ 2.10: Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS tổng dư nợ 61 Biểu đồ 2.11: Tỷ trọng cho vay loại hình năm 2010 63 Biểu đồ 2.12: Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS theo loại hình NH năm 2010 64 Biểu đồ 2.13: Dư nợ cho vay BĐS qua năm tổng dư nợ 67 Biểu đồ 2.14: Tỷ trọng cho vay BĐS/tổng dư nợ số NHTM năm 2010 68 Biểu đồ 2.15: Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS phân theo nhu cầu vốn vay năm 2010 71 Biểu đồ 2.16: Tỷ trọng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS phân theo nhu cầu vay vốn năm 2010 73 Biểu đồ 2.17: Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS phân theo địa bàn năm 2010 74 Biểu đồ 2.18: Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS phân theo thời hạn vay năm 2010 75 SƠ ĐỒ Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam 43 MỞ ĐẦU Lý o lựa h n đề t Nền kinh tế Việt Nam có tăng trưởng liên tục với tốc độ cao suốt 20 năm qua Xuất phát điểm với điều kiện không thuận lợi, Việt Nam thành công việc chuyển đổi từ kinh tế kế hoạch hóa sang kinh tế thị trường mở cửa Thị trường bất động sản phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường Thị trường bất động sản có bước phát triển định điều kiện cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước diễn mạnh mẽ, tốc độ thị hóa cao Theo đó, dự án xây nhà ở, văn phòng, nhà nghỉ, khách sạn phát triển cao theo đà tăng trưởng kinh tế Một điều kiện tiên để phát triển thị trường bất động sản yêu cầu nguồn vốn Thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với thị trường tài chính, vốn tín dụng ngân hàng nguồn vốn hỗ trợ tích cực cho thị trường Tính đến cuối tháng 7/2010, tổng dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản đạt 210.770 tỷ đồng, chiếm 10% tổng dư nợ tín dụng Là ngân hàng thương mại lớn, Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV) tài trợ ngồn vốn tín dụng lớn cho lĩnh vực bất động sản sở bám sát chủ trương, đường lối phát triển Đảng Nhà nước, định hướng hoạt động Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam có bước đắn việc triển khai hình thức cho vay bất động sản tài trợ vốn cho cá nhân sửa chữa, mua sắm nhà đất đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân; tài trợ vốn cho doanh nghiệp xây dựng cơng trình nhà ở, văn phòng, khách sạn Tuy nhiên hoạt động cịn mang tính phân tán chưa đẩy mạnh nhu cầu vốn để phát triển thị trường bất động sản phục vụ cho trình phát triển kinh tế - xã hội đất nước nhiều Tuy nhiên, khơng khó khăn để thấy thị trường bất động sản nước ta nói chung chưa phát triển lành mạnh, thiếu ổn định giai đoạn kinh tế vĩ mô ổn định Vì vậy, xuất phát từ tính biến động thất thường thị trường bất động sản rủi ro tiềm ẩn thị trường ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng Ngân hàng nói riêng phát triển kinh tế nói chung, Ngân hàng cần có chiến lược sách cụ thể phát triển cho vay bất động sản Tóm lại, cho vay bất động sản chứa đựng nhiều rủi ro mà Ngân hàng phải dè dặt trọng định cho vay, đặc biệt sau khủng hoảng tín dụng nhà đất chuẩn Mỹ năm 2009 dẫn đến phá sản nhiều ngân hàng Do vậy, việc đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản cần thiết góp phần phát triển thị trường bất động sản song việc đẩy mạnh thận trọng phù hợp với giai đoạn kinh tế kèm theo quản lý tốt chất lượng cho vay trước rủi ro khó lường hoạt động cho vay điều cần thiết Từ vấn đề trên, với kiến thức học, tác giả lựa chọn đề tài “Cho ay bất động sản t Nam - Thự tr ng M Ngân h ng Đầ tư Phát tr ển V t g ả pháp” làm luận văn thạc sỹ kinh tế t ê ngh ên ứ Mục tiêu nghiên cứu đề tài đánh giá hoạt động cho vay bất động sản Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam Trên sở rút mặt thành cơng, tồn cần hồn thiện, từ đề xuất kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng hoạt động cho vay bất động sản Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam thời gian tới Đố tượng, ph ngh ên ứ Đối tượng nghiên cứu hoạt động cho vay bất động sản NHTM Phạm vi nghiên cứu đề tài Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam với số liệu nghiên cứu từ năm 2006 đến 2011 100 Bộ phận thẩm định giá phải thường xuyên theo dõi biến động thị trường bất động sản, giá thị trường, am hiểu quy định pháp luật nhà đất, định giá lại bất động sản theo chu k hàng quý, hàng năm có biến động bất thường thị trường Bộ phận phải thông báo kịp thời đến phận liên quan biến động giá trị tài sản đảm bảo để có biện pháp kịp thời đảm bảo an tồn tín dụng Việc hồn thiện giấy tờ pháp lý tài sản đảm bảo định khả thu hồi vốn ngân hàng nhanh hay chậm phát sinh rủi ro Trường hợp khách hàng khả trả nợ, ngân hàng khó phát mại tài sản hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ, cần thêm nhiều thủ tục xác minh, k o dài thời gian ngân hàng chi phí khác phát sinh Vì vậy, tài sản đảm bảo tài sản hình thành tương lai, địi h i cán thẩm định cán liên quan phải theo dõi chặt chẽ việc hoàn chỉnh giấy tờ sở hữu thủ tục liên quan đến nhận tài sản chấp (đăng ký giao dịch bảo đảm), tránh để xảy rủi ro khách hàng dùng tài sản chấp BIDV để chấp ngân hàng khác Đối với bất động sản có giá trị lớn, vượt khả cán bộ, BIDV cần có quy định cụ thể việc thuê tổ chức định giá độc lập nhằm đảm bảo BĐS chấp định giá cách xác 3.2.6 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực Phát triển nguồn nhân lực nhiệm vụ trọng tâm kế hoạch chiến lược hành động nhằm nâng cao sức cạnh tranh BIDV phải có kế hoạch đào tạo kiến thức nghiệp vụ cách có hệ thống khoa học nhằm phát huy tối đa khả nhân viên đáp ứng yêu cầu cạnh tranh, phát triển hội nhập quốc tế Để có đội ngũ cán làm cơng tác tín dụng gi i, ngân hàng cần có lựa chọn kỹ tuyển dụng, chạy theo xu 101 mở rộng quy mô nhân mà nên trọng đến chất lượng nhân theo hai tiêu chí: trình độ chun mơn đạo đức nghề nghiệp Cán tín dụng ngồi lực chun mơn, cần phải có đạo đức nghề nghiệp, thiếu hai yếu tố dễ tạo rủi ro tín dụng, gây thiệt hại cho ngân hàng Xây dựng quy trình tuyển dụng, hệ thống đánh giá mức độ hồn thành cơng việc chức danh cách cơng để có chế độ thưởng, phạt rõ ràng cán nhằm tạo động lực cho cán có lực, tâm huyết, nỗ lực đóng góp cơng sức tăng cường trách nhiệm công việc Quan tâm đến công tác đào tạo nghiệp vụ cho cán chuyên trách nhiều nhằm nâng cao trình độ nghiệp vụ, tổ chức lớp tập huấn chuyên ngành để tích lũy kiến thức kinh nghiệm Đặc biệt, đào tạo thường xuyên lực thẩm định dự án đầu tư nhằm chủ động tiếp cận đáp ứng vốn cho dự án đầu tư bất động sản có hiệu Khơng ngừng bồi dư ng kiến thức việc xác lập hợp đồng tín dụng, hợp đồng chấp nhằm gắn nghĩa vụ trách nhiệm người vay cách chặt chẽ bảo vệ quyền lợi cho ngân hàng Đầu tư vào lớp trau dồi kiến thức pháp luật liên quan đến bất động sản cho cán làm cơng tác tín dụng nhằm giúp cán hiểu rõ luật vận dụng vào việc cho vay bất động sản quy định Bên cạnh đó, BIDV cần có quy định cụ thể gắn nghĩa vụ quyền lợi cán nhằm nâng cao tinh thần trách nhiệm cán công tác cho vay để giảm thiểu rủi ro vốn có hoạt động tín dụng Trong quy trình tín dụng từ việc thẩm định, phán quyết, quản lý khoản vay thu hồi nợ, cần có phân cấp, phân quyền rõ ràng, quy định rõ trách nhiệm khâu Điều giúp cho nhân phận nhận thức rõ vai trò trách nhiệm mình, đảm bảo hồn thành tốt cơng việc giao Bản mô tả công việc xác định rõ yêu cầu lực, trình độ học vấn nhận thức vị trí cơng việc Bản mô tả công 102 việc chức danh, phận cần phải rõ ràng, chi tiết nhằm đảm bảo đánh giá xác hiệu làm việc cá nhân Xây dựng đội ngũ chuyên gia gi i, chuyên sâu lĩnh vực hoạt động, sản phẩm, dịch vụ nhiều hình thức tổ chức huấn luyện ngắn ngày, hội thảo chuyên đề khoa học, hợp tác trao đổi với ngân hàng có quan hệ đại lý hay tự đào tạo chi nhánh, trung tâm đào tạo khu vực theo chương trình thống chuẩn hóa Cần phải thường xuyên tập huấn tái đào tạo để cập nhật thay đổi chế độ sách, kiến thức nghiệp vụ cho nhân viên tác nghiệp Xây dựng sách khen thưởng, kỷ luật cách công khai, rõ ràng hợp lý, có sách đãi ngộ đề bạt thích hợp, tương xứng với lực đóng góp cán cơng việc để thu hút giữ chân cán tác nghiệp, cán quản lý có lực Ngồi việc đảm bảo lương theo chế độ, thu nhập người lao động thực theo hiệu kinh doanh đơn vị có hỗ trợ đơn vị thành lập địa bàn khó khăn, thực sách khen thưởng động viên thích đáng, kịp thời đơn vị, cá nhân có thành tích xuất sắc lao động, có sáng kiến giúp nâng cao suất lao động doanh thu Việc bổ nhiệm chức danh liên quan đến cơng tác tín dụng cần lựa chọn người thích hợp, có trình độ chun mơn, lực quản trị phẩm chất đạo đức tốt Hoạt động tín dụng nói chung tín dụng BĐS nói riêng ln tiềm ẩn nhiều nguy rủi ro Một nguyên nhân dẫn đến rủi ro trình độ cán thẩm định Vì vậy, cơng tác đào tạo cán giải pháp mang tính chất lâu dài cấp thiết không BIDV mà hệ thống ngân hàng 103 3.2.7 Phát triển thương hiệu, mạng lưới Việc nâng cao hiệu hoạt động xây dựng thương hiệu cần gắn liền với sản phẩm dịch vụ uy tín chất lượng biện pháp thuyết phục khách hàng, công chúng uy tín BIDV thị trường, điều đồng nghĩa với việc cải thiện khả khơi thông nguồn vốn chảy vào ngân hàng Để nhanh chóng đưa thương hiệu BIDV trở nên gần gũi với công chúng nước, việc phát triển thương hiệu cần xây dựng đề án thực cụ thể nhằm nâng cao hình ảnh BIDV cơng chúng, phải xem x t đến nội dung: xây dựng logo ngân hàng, làm rõ chức hoạt động điều kiện Cùng với việc phát triển thương hiệu, việc phát triển mở rộng mạng lưới hoạt động tích cực hỗ trợ cho mục đích BIDV cần trọng cho việc triển khai nội dung như: bước cấu mơ hình mạng lưới chi nhánh theo hướng giảm quyền lực chức chi nhánh, tập trung quyền lực điều hành kinh doanh Hội sở chi nhánh khu vực, xây dựng lộ trình để chuyển đổi mơ hình mạng lưới theo thông lệ quốc tế: xây dựng kios, điểm giao dịch ngân hàng tự động trung tâm thương mại, thành phố khu đô thị lớn; phát triển kênh phân phối điện tử Bên cạnh BIDV cần xây dựng sách cạnh tranh nhằm trì lợi khắc phục hạn chế hoạt động tương quan với đối thủ cạnh tranh thị trường, nghiên cứu kỹ đặc điểm, xu hướng biến động thị trường, chiến lược hoạt động đối thủ để có điều chỉnh, thích ứng kịp thời 3.2.8 Một số giải pháp cụ thể hội sở chi nhánh Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam Đối với chi nhánh BIDV: * Tuân thủ giới hạn tín dụng, cấu tín dụng trung dài hạn, cấu 104 tín dụng theo ngành lĩnh vực giao thời k đảm bảo thực tiêu, giới hạn giao theo đạo Hội sở * Các chi nhánh tăng cường công tác huy động vốn, chủ động tự cân đối nguồn vốn cho vay, đảm bảo hệ số tổng huy động vốn tổng dư nợ tín dụng mức an tồn * Chi nhánh thực rà sốt, đánh giá lại toàn cam kết cho vay kinh doanh bất động sản chi nhánh sở phân loại thành nhóm dự án để có sách quan hệ tín dụng phù hợp, cụ thể: Đối với dự án bị đánh giá chưa phát huy không hiệu quả, khách hàng vi phạm cam kết với ngân hàng, chi nhánh dừng việc giải ngân, thực thu hồi nợ Đối với dự án có thị trường đầu gặp khó khăn, hiệu không cao, chi nhánh làm việc với khách hàng giãn tiến độ giải ngân, giảm quy mô dự án, phân k , phân đoạn dự án để ưu tiên giải ngân hoàn thiện dự án theo phần, nhằm tạo nguồn thu trả nợ ngân hàng Đối với dự án đánh giá có hiệu quả, thực ưu tiên dự án: - Ưu tiên dự án hoàn thành sớm năm, đồng thời có kế hoạch trả nợ rõ ràng, khả thi - Ưu tiên dự án nhà hộ để bán có đầu chắn, thu hồi vốn nhanh - Có biện pháp quản lý chặt chẽ nguồn thu dự án dòng tiền doanh nghiệp để thu hồi nợ, kể việc thu hồi nợ trước hạn * Trong thời điểm thời gian tới thị trường bất động sản chưa có dấu hiệu phục hồi, chi nhánh hạn chế tối đa việc xem x t cho vay dự án, phương án kinh doanh Chỉ xem x t đáp ứng điều kiện sau: 105 - Chỉ xem x t cho vay dự án, doanh nghiệp đủ điều kiện pháp lý để triển khai; ưu tiên dự án có thời gian thu hồi vốn nhanh, vị trí đắc địa, dự án sử dụng nhiều tiện ích, dịch vụ ngân hàng, dự án có khả phát triển dịch vụ bán lẻ - Không cho vay mục đích: đầu bất động sản, dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý, phương án mua bán, chuyển nhượng dự án với mục đích đầu giá - Không cho vay chủ đầu tư lực tài yếu, khơng có kinh nghiệm, lực triển khai dự án - Về cấu vốn đầu tư: việc cho vay xây dựng nhà để bán, đầu tư khu dân cư, khu đô thị, cấu vốn tham gia doanh nghiệp phải lớn 30%, vốn vay nh 40% nguồn vốn huy động khác nh 30% Các loại hình khác vốn vay tối đa 70% - Hạn chế cho vay tốn chi phí đền bù giải phóng mặt hạn chế cho vay giai đoạn đầu: toán chi phí chuyển nhượng đất, chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật - Về thời hạn cho vay: chủ yếu tập trung vào dự án thật tạo hiệu cho thị trường có thời hạn khơng q năm, hạn chế tối đa việc cho vay thời hạn năm để hạn chế tình trạng đầu kinh doanh bất động sản * Chi nhánh kiểm sốt chặt chẽ nguồn vốn tự có vốn huy động khác khách hàng tham gia vào dự án, đảm bảo tuân thủ điều kiện tín dụng việc vốn tự có tham gia trước theo tỷ lệ với vốn vay * Cần làm việc với chủ đầu tư nhà thầu thi công Đối với nhà thầu có tình hình tài chính, lực thi cơng tốt, tài sản đảm bảo chắn, chi nhánh chủ động đề xuất việc cho vay nhà thầu thi công để giảm dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản Đối với việc cho vay chủ đầu tư để 106 tốn phần chi phí xây lắp, chi nhánh kết hợp với hình thức bảo lãnh toán cho chủ đầu tư để giảm áp lực giải ngân Đối với Hội sở BIDV: - Hiện cho vay vào lĩnh vực bất động sản có nhiều mục đích khác nhau, phần tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản xác định có độ rủi ro cao Do cần xem x t xác định riêng giới hạn dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản, làm sở quản lý kiểm sốt rủi ro - Hội sở cần xem x t giao giới hạn tín dụng bất động sản đến chi nhánh theo quý nhằm kiểm sốt giới hạn tín dụng bất động sản theo định hướng, đạo Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Định k hàng tháng cập nhật số liệu dư nợ, giới hạn dư nợ lĩnh vực bất động sản gửi Ban lãnh đạo để theo dõi, giám sát việc thực chi nhánh số liệu toàn ngành - Trong trường hợp x t duyệt cho vay dự án kinh doanh bất động sản mới: Hội sở cần vào giới hạn tín dụng bất động sản, rà soát số liệu, báo cáo cụ thể dư nợ cho vay bất động sản, ảnh hưởng đến giới hạn cho vay trường hợp x t duyệt đồng ý - Hội sở cần phải thường xun có hướng dẫn, đạo chi nhánh văn cơng tác tín dụng cho vay bất động sản để đảm bảo việc kiểm sốt có hiệu giới hạn tín dụng - Hội sở cần có quy định cụ thể việc khai báo thông tin khoản vay bất động sản vào hệ thống hạch toán để làm sở khai thác thơng tin tình hình dư nợ chi nhánh tồn hệ thống, tình trạng khoản vay, làm sở cho công tác quản lý, điều hành 3.3 K ến nghị Thị trường BĐS chịu chi phối lớn sách pháp luật Nhà nước, vận dụng thực thi pháp luật ban ngành khác 107 nên BIDV tham gia vào trình vận hành thị trường BĐS chịu tác động sách Vì vậy, tác giả xin nêu số kiến nghị vấn đề mà thân BIDV giải lại có tác động lớn đến họat động tín dụng bất động sản 3.3.1 Đối với Quốc hội, Chính phủ quan quản lý Nhà nước - Duy trì mơi trường kinh tế - trị - xã hội ổn định: Về trị: Thực tế từ nhiều quốc gia giới cho thấy tình hình trị bất ổn dễ dẫn đến khủng hoảng kinh tế, k o theo bất ổn tình hình tài tiền tệ Điều cho thấy tầm quan trọng Nhà nước việc thiết lập mơi trường trị xã hội ổn định, khơng có biến động gây ảnh hưởng lớn tới kinh tế nói chung thị trường BĐS nói riêng Việc trì tốt tính ổn định mơi trường trị xã hội nhằm giữ vững niềm tin công chúng, tạo lập môi trường kinh doanh thuận lợi cho chủ thể kinh tế đặc biệt ngân hàng thương mại vốn chủ thể nhạy cảm trước bất ổn Về kinh tế, Nhà nước cần xây dựng sách kinh tế vĩ mô ổn định hợp lý, tạo môi trường cho toàn kinh tế phát triển cách bền vững Nhà nước cần tiếp tục thực biện pháp nhằm kiềm chế lạm phát ổn định kinh tế vĩ mơ Tăng cường kiểm sốt rủi ro hệ thống ngân hàng, hạn chế cho vay đầu BĐS - Kiến nghị Quốc hội Chính phủ tiếp tục hồn thiện luật chế sách điều chỉnh thị trường bất động sản hoàn thiện Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà , sở tránh tượng mâu thuẫn quy định, đồng thời nghiên cứu mơ hình quản lý thị trường bất động sản theo chế thị trường, loại b chế giá (giá UBND tỉnh, thành phố công bố giá thị trường ấn định), lại chế giá thị trường tạo lập hình thành theo thời k ; nghiên cứu 108 áp dụng tính số bất động sản đưa vào thực tế để tăng cường tính minh bạch hoạt động kinh doanh bất động sản; vận dụng thực tốt Luật kinh doanh bất động sản nhằm giảm thiểu phát triển tràn lan khó kiểm sốt thị trường mua bán bất động sản khơng thức - Đẩy mạnh cơng tác cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ triển khai thực dự án, để sản phẩm bất động sản nhà sớm có đủ điều kiện tham gia thị trường, tăng tính khoản cho hợp đồng tín dụng - Phát triển đa dạng hóa cấu nhà dự án phát triển nhà từ khâu quy hoạch chấp thuận chủ trương đầu tư quản lý đầu tư theo quy hoạch Tăng tỷ trọng nhà chung cư cao tầng khu thị lớn với diện tích hộ đa dạng, đặc biệt dự án có hộ vừa nh để đáp ứng nhu cầu đa dạng người dân, tính khoản cao, dễ huy động vốn Không triển khai dự án khơng có khả kết nối hạ tầng, cung cấp dịch vụ đô thị - Tăng cường công tác tuyên truyền, kiểm tra, kịp thời tháo g khó khăn, vướng mắc xử lý vi phạm đầu tư kinh doanh bất động sản, đảm bảo yêu cầu tính minh bạch thị trường - Nhà nước cần nghiên cứu thêm hình thức "chuyển nợ" từ nhà đầu tư sang người mua nhà cách ký lại khế ước vay ngân hàng với nhà đầu tư sang ngân hàng với người mua nhà Cách khơng làm tăng tỷ trọng tín dụng bất động sản tạo khoản cho nhà đầu tư có vốn - Thiết lập hệ thống thơng tin thị trường bất động sản thống từ Trung ương tới địa phương, yêu cầu địa phương doanh nghiệp thực chế độ báo cáo nghiêm túc, tập trung, đầy đủ, kịp thời làm sở cho việc hoạch định sách, điều chỉnh thị trường bất động sản cách khoa học, đồng thời góp phần cơng khai minh bạch hóa thị trường bất động sản 109 - Có sách thu hút nguồn vốn đầu tư nước vào thị trường bất động sản nhằm giảm áp lực tài trợ vốn ngân hàng thương mại nước Để tạo thuận lợi cho giải pháp vốn này, mặt cần ưu đãi tiếp cận đất đai cho đầu tư nước ngồi, cải thiện mơi trường pháp lý, thủ tục hành 3.3.2 Đối với Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng Nhà nước cần có biện pháp điều hành thiết thực, nhằm tạo điều kiện cho ngân hàng thương mại thực việc cho vay lĩnh vực bất động sản cách hiệu quả, an toàn, đảm bảo mục tiêu điều hành sách tiền tệ, tín dụng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước - Kiến nghị xem x t, nghiên cứu xây dựng sách tiêu chí phân biệt hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản đơn phục vụ cho nhu cầu nhà người dân hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản làm sở để ngân hàng định hướng đầu tư tín dụng vào lĩnh vực bất động sản cách hợp lý - Hoàn thiện hệ thống giám sát ngân hàng theo hướng: nâng cao chất lượng phân tích tình hình tài phát triển hệ thống cảnh báo sớm tiềm ẩn hoạt động tổ chức tín dụng, bao gồm việc phân tích báo cáo tài xác định điểm nhạy cảm; xây dựng cách tiếp cận tới công việc đánh giá chất lượng điều hành rủi ro nội tổ chức tín dụng; tăng cường cơng tác cảnh báo ngân hàng thương mại rủi ro mang tính hệ thống đúc kết từ thực tiễn cho vay bất động sản thời gian qua - Cần sớm ban hành quy định để tiến tới chấm dứt việc sử dụng tiền mặt giao dịch bất động sản, hợp đồng huy động vốn, mua bán nhà hình thành tương lai, giao dịch thuê nhà để giảm áp lực tiền mặt hạn chế rủi ro cho bên tham gia 110 - Tăng cường công tác kiểm tra, kiểm sốt quản lý hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại lĩnh vực cho vay bất động sản, thông qua yêu cầu tổ chức tín dụng chi nhánh Ngân hàng Nhà nước tỉnh, thành phố định k báo cáo diễn biến cho vay lĩnh vực bất động sản, khó khăn, vướng mắc phát sinh, đề xuất kiến nghị giải pháp xử lý Xử lý nghiêm trường hơp vi phạm việc gửi báo cáo không kịp thời, thiếu trung thực, trường hợp cho vay khách hàng không đáp ứng đủ điều kiện cấp tín dụng - Cần đưa quy định điều chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay khoản mục tín dụng bất động sản, nhằm tạo điều kiện cho thị trường phát triển lành mạnh bền vững, khắc phục khiếm khuyết để thị trường bất động sản trở thành động lực, thúc đẩy thị trường khác phát triển, tạo sở vật chất cho xã hội giải vấn đề nhà cho nhân dân, đồng thời không để thị trường bất động sản trở thành nhân tố gây lạm phát cao, tác động xấu lan truyền đến hệ thống tổ chức tín dụng ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển kinh tế Ngân hàng thương mại ưu tiên cho vay dự án có tính khoản cao, phục vụ nhu cầu đối tượng thu nhập thấp trung bình, hạn chế cho vay đầu Việc cấp tín dụng phải hướng tới đảm bảo nguồn vốn đáp ứng cho cung cầu bất động sản, nhằm ổn định giá cả, giảm thiểu rủi ro cho chủ đầu tư người mua nhà TÓM TẮT CHƯƠNG Trên sở đánh giá thực trạng hoạt động cho vay bất động sản BIDV, Chương đề xuất số giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động cho vay bất động sản BIDV: - Xây dựng định hướng, chiến lược phát triển điều hành hoạt động cho vay bất động sản phù hợp với đặc thù thị trường bất động sản 111 - Xây dựng quy trình cho vay bất động sản cách cụ thể chặt chẽ - Xây dựng sách phòng ngừa quản lý rủi ro cho vay bất động sản - Tăng cường công tác kiểm tra trước, sau cho vay - Theo dõi chặt chẽ yếu tố liên quan đến tài sản đảm bảo bất động sản - Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực - Phát triển thương hiệu, mạng lưới - Một số giải pháp cụ thể hội sở chi nhánh BIDV Luận văn đưa số kiến nghị Quốc hội, Nhà nước, quan quản lý Nhà nước Ngân hàng Nhà nước nhằm nâng cao chất lượng hoạt động cho vay BĐS 112 KẾT LUẬN Thị trường BĐS thị trường đầy tiềm triển vọng Giải khó khăn khai thông nguồn vốn đổ vào thị trường góp phần phát triển thị trường BĐS, khai thác tiềm to lớn thị trường, góp phần vào tăng trưởng kinh tế đất nước Tín dụng ngân hàng kênh cung ứng vốn quan trọng cho thị trường BĐS, đóng vai trị then chốt việc phát triển thị trường Tuy nhiên kênh tín dụng chứa đựng nhiều rủi ro Vì vậy, việc nâng cao chất lượng tín dụng BĐS đơi với kiểm soát quản lý rủi ro quan trọng, vừa đảm bảo an tồn vốn tín dụng ngân hàng, vừa góp phần vào việc ổn định thị trường BĐS, thị trường tiền tệ ngân hàng kinh tế nước ta giai đoạn phát triển Trên sở vận dụng phương pháp nghiên cứu, bám sát mục tiêu, phạm vi nghiên cứu, luận văn hoàn thành nhiệm vụ sau: - Hệ thống hóa lý luận bất động sản, thị trường bất động sản cho vay bất động sản ngân hàng thương mại - Luận văn nghiên cứu tổng quát tổ chức hoạt động BIDV, nghiên cứu số n t thị trường BĐS Việt Nam thực trạng cho vay BĐS hệ thống ngân hàng, qua sâu phân tích, lý giải thực trạng cho vay BĐS BIDV Từ đánh giá nguyên nhân dẫn đến tồn hoạt động cho vay bất động sản BIDV - Đề xuất hệ thống giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động cho vay bất động sản BIDV - Luận văn đưa số kiến nghị với Chính phủ, Nhà nước, quan quản lý Nhà nước Ngân hàng Nhà nước Do giới hạn thời gian nghiên cứu, kiến thức, kinh nghiệm thân cịn hạn chế, luận văn cịn nhiều thiếu sót Rất mong nhận ý kiến đóng góp chân thành thầy giáo bạn đọc để luận văn hồn thiện 113 TÀI LIỆU THAM KHẢO TS Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, NXB Khoa học – Kỹ thuật, Hà Nội Phan Thị Cúc, Nguyễn Văn Xa (2009), Đầu tư kinh doanh bất động sản, Nhà xuất Đại học Quốc gia TP Hồ Chí Minh, TP Hồ Chí Minh Ellis (2008), The housing meltdown: Why did it happen in the United State , Báo cáo BIS, (số 259) TS Đỗ Thị Kim Hảo (2010), “Cho vay kinh doanh đầu tư chứng khoán, bất động sản tiêu dùng – Những vấn đề đặt giải pháp quản lý”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp ngành, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Hà Nội Edward W.Reed & Edward K.Gill (1993), Ngân hàng thương mại, Nhà xuất thành phố Hồ Chí Minh, TP Hồ Chí Minh Học viện Ngân hàng (2001), Giáo trình tín dụng ngân hàng, Nhà xuất Thống kê, Hà Nội Huyền Dịu (2008), Khủng hoảng tài thị trường cho vay cầm cố tiêu chuẩn năm 2007, PTKT – CSTT PGS, TS Nguyễn Đắc Hưng (2011), Bàn cho vay bất động sản phi sản xuất hoạt động tín dụng ngân hàng nay”, Bài nghiên cứu trao đổi, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Hà Nội Trần Tiến Khai (2011), Nguyên lý bất động sản, Nhà xuất Lao động – Xã hội, Hà Nội 10.Th.s Bùi Thị Tuyết Mai (2005), Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nhà xuất Lao động – Xã hội, Hà Nội 114 11 Đặng Hữu Mẫn (2008), The US credit crisis and some suggested solution for Viet Nam , Tạp chí Khoa học Công nghệ Đà Nẵng, (số 4) 12 Peter S.Rose (2001), Quản trị ngân hàng thương mại, Nhà xuất tài chính, Hà Nội 13 Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (2008, 2009, 2010), Báo cáo thường niên năm 2008, 2009, 2010, Hà Nội 14 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2008, 2009, 2010), Báo cáo thường niên năm 2008, 2009, 2010, Hà Nội 15 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2004), Chiến lược phát triển ngành ngân hàng Việt Nam đến năm 2010, Hà Nội 16 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2001), Quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng ban hành kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001, Hà Nội 17 PGS.TS Sử Đình Thành (2006), Phát triển hệ thống tài Việt Nam thời k hậu WTO , Tạp chí Phát triển kinh tế, (số 194) 18 TS Phạm Đỗ Trí (2008), Khủng hoảng tín dụng BĐS Mỹ học với Việt Nam 19 Tổng cục Thống kê, Thơng cáo báo chí tình hình kinh tế xã hội năm 2007, 2008, 2009, 2010 20 Vũ Quang Việt (2008), Bài viết Khủng hoảng tài Mỹ phá sản học thuyết tự kinh doanh toàn diện kiểu