Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm để vay vốn tại các ngân hàng thương mại của công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính việt nam (vvfc),

NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG - - KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM ĐỂ VAY VỐN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM (VVFC) Họ tên sinh viên: Nguyễn Thị Thùy Linh Lớp : K14TCDNE Khóa : 14 Khoa : Tài Hà Nội – 2015 LỜI CẢM ƠN Khóa luận tốt nghiệp đại học hồn thành Học Viện Ngân hàng Để hồn thành Khóa luận này, em xin tỏ lòng biết ơn chân thành sâu sắc đến trường Học Viện Ngân hàng, khoa Tài đặc biệt ThS Vũ Cường, tận tình giúp đỡ em suốt thời gian nghiên cứu hồn thành Khóa luận “Hồn thiện quy trình phƣơng pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm để vay vốn Ngân hàng thƣơng mại Công ty Cổ phần Định giá Dịch vụ tài Việt Nam (VVFC)” Em xin chân thành cảm ơn Thầy giáo, Cô giáo khoa trường truyền đạt kiến thức thời gian em học tập trường Đây không kiến thức mà cịn hành trang để em vững vàng nghiệp sống Xin gửi tới Công ty Cổ phần Định giá Dịch vụ tài Việt Nam (VVFC), cô, chú, anh, chị tạo điều kiện thuận lợi để em thu thập tài liệu cần thiết cho trình nghiên cứu hồn thành Khóa luận Một lần nữa, em xin cảm ơn tất đơn vị, cá nhân tạo điều kiện để em hồn thành Khóa luận Em xin chân thành cảm ơn! LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng em, thực sở nghiên cứu lý thuyết, nghiên cứu tình hình thực tế Cơng ty Cổ phần Định giá Dịch vụ tài Việt Nam (VVFC) hướng dẫn ThS Vũ Cường Các số liệu kết nghiên cứu Khóa luận trung thực chưa công bố đề tài khác Em xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực Khóa luận cảm ơn thơng tin trích dẫn Khóa luận rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày 18 tháng 05 năm 2015 Sinh Viên Nguyễn Thị Thùy Linh DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT AMC Công ty Quản lý nợ Khai thác tài sản BĐS Bất động sản NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại TCTĐGVN Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam TMCP Thương mại cổ phần TSBĐ Tài sản bảo đảm VVFC Công ty Cổ phần Định giá Dịch vụ tài Việt Nam DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu Tên Trang 2.1 Bảng tóm tắt thơng tin tài sản so sánh 45 2.2 Giá trị thị trường đất chuyển nhượng có hạ tầng khu vực lân 46 cận Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Minh Ngọc 2.3 Bảng tính thu nhập dự án theo phương pháp thu nhập 51 dòng tiền chiết khấu (DCF) 41 năm 3.1 Mức xử lý lỗi vi phạm thường gặp Tổ chức thẩm 76 định giá 3.2 Mức xử lý lỗi vi phạm thường gặp Thẩm định 77 viên giá DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ Số hiệu Tên Trang 2.1 Sơ đồ tốc độ tăng trưởng số lượng thẩm định viên VVFC 22 2.2 Sơ đồ mô tả tốc độ tăng trưởng giá trị tài sản thẩm định giá 23 (TĐG) VVFC 2.3 Sơ đồ cấu tổ chức VVFC 27 2.4 Quy trình thẩm định giá tài sản VVFC 34 2.5 Sơ đồ vị trí lơ đất thẩm định giá 44 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ TÀI SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 1.1 Tài sản 1.1.1 Khái niệm tài sản .3 1.1.2 Khái niệm tài sản bảo đảm 1.1.3 Vai trò tài sản bảo đảm hoạt động cho vay NHTM 1.2 Thẩm định giá tài sản 1.2.1 Khái niệm 1.2.2 Các nguyên tắc thẩm định giá tài sản 1.2.3 Các phương pháp thẩm định giá tài sản 1.2.4 Vai trò xác định giá trị tài sản 15 1.2.5 Vai trò thẩm định giá tài sản bảo đảm cho mục đích vay vốn .18 1.2.6 Các quy định định giá tài sản nhằm bảo đảm cho khoản vay NHTM………………………………………………………………………………20 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM ĐỂ VAY VỐN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỦA VVFC 22 2.1 Tổng quan VVFC .22 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển 22 2.1.2 Cơ cấu tổ chức 24 2.1.3 Thành tựu tiêu biểu .27 2.2 Quy trình thẩm định giá tài sản VVFC 34 2.2.1 Xác định tổng quát tài sản cần thẩm định giá xác định giá trị thị trường phi thị trường làm sở thẩm định giá 34 2.2.2 Lên kế hoạch thẩm định giá 36 2.2.3 Khảo sát trường thu thập thơng tin…………………………………37 2.2.4 Phân tích thông tin 39 2.2.5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá 40 2.2.6 Lập báo cáo kết thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá 41 2.3 Các phƣơng pháp đƣợc sử dụng trình thẩm định giá tài sản cho mục đích vay vốn Ngân hàng thƣơng mại VVFC 42 2.3.1 Thông tin tài sản 43 2.3.2 Kết thẩm định giá 44 2.4 Một số hạn chế nguyên nhân 53 2.4.1 Hạn chế .53 2.4.2 Nguyên nhân 58 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐỂ HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN CHO MỤC ĐÍCH VAY VỐN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỦA VVFC 68 3.1 Giải pháp 68 3.1.1 Đối với VVFC 68 3.1.2 Đối với NHTM .72 3.2 Kiến nghị 75 3.2.1 Đối với Bộ Tài 75 3.2.2 Đối với Ngân hàng Nhà nước .79 3.2.3 Đối với quan quản lý nhà nước 81 KẾT LUẬN 83 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC PHỤ LỤC LỜI MỞ ĐẦU Chính sách tiền tệ, tín dụng lãi suất…được coi công cụ then chốt điều hành, khơi thơng dịng vốn cho doanh nghiệp tăng trưởng kinh tế Tuy nhiên lượng vốn lớn ứ đọng dân ngân hàng thương mại (NHTM) sách đảm bảo an toàn cho đồng vốn giảm nợ xấu hệ thống ngân hàng dẫn đến khó khăn việc phát triển kinh tế Mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Việt Nam truyền tín hiệu tốt cho doanh nghiệp nước việc liên tiếp giảm mức lãi suất cho vay để tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoạt động tốt kinh tế tiếp xúc với vốn vay để mở rộng sản xuất kinh doanh từ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế tăng trưởng tín dụng công cụ điều hành quan trọng nhà nước để đạt tăng trưởng kinh tế Trong trình cấp tín dụng, NHTM ln quan tâm đến tình hình tài doanh nghiệp tài sản bảo đảm (TSBĐ) nhằm giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng Do đó, xác định giá trị TSBĐ cơng việc quan trọng, địi hỏi tính xác cao Ở Việt Nam, xác định giá trị TSBĐ thực trở thành yêu cầu quan trọng q trình cấp tín dụng NHTM Trong năm gần đây, tăng trưởng tín dụng ln mức thấp, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế đời sống người dân NHNN Việt Nam đưa sách nhằm đạt mức tăng trưởng tín dụng ổn định chất lượng tín dụng tốt toàn hệ thống ngân hàng Trước nhu cầu ngày lớn đặt thực tế, tổ chức định giá trực thuộc NHTM thành lập vào hoạt động nhằm nâng cao hiệu chất lượng việc xác định giá trị TSBĐ Là doanh nghiệp đặc biệt với hoạt động thẩm định giá trị tài sản, trải qua 17 năm hình thành phát triển, Cơng ty Cổ phần Định giá Dịch vụ tài Việt Nam (VVFC) đạt thành tựu đáng kể lĩnh vực thẩm định giá trị tài sản nói chung thẩm định giá TSBĐ nói riêng Cùng với chiến lược phát triển kinh tế xã hội Việt Nam theo hướng hiệu quả, xu hội nhập kinh tế quốc tế, giao dịch tín dụng ngày gia tăng số lượng phức tạp loại hình, ngày có nhiều đối tượng muốn sử dụng dịch vụ thẩm định giá độc lập để xác định giá trị tài sản Xuất phát từ thực trạng trên, em chọn đề tài: “Hoàn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm để vay vốn Ngân hàng thương mại Công ty Cổ phần Định giá Dịch vụ tài Việt Nam (VVFC)” để nghiên cứu khóa luận Khóa luận chia thành chương: - Chương 1: Lý luận chung tài sản thẩm định giá tài sản - Chương 2: Thực trạng quy trình phương pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm vay vốn Ngân hàng thương mại VVFC - Chương 3: Giải pháp kiến nghị để hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá tài sản cho mục đích vay vốn Ngân hàng thương mại VVFC Mặc dù có nhiều cố gắng, khó khăn đối tượng nghiên cứu, thời gian nghiên cứu… nên nội dung khóa luận khơng tránh khỏi sai sót Em mong nhận ý kiến đóng góp thầy giáo, cô giáo thẩm định viên để khóa luận hồn thiện Em xin trân trọng cảm ơn./ Sinh viên Nguyễn Thị Thùy Linh CHƢƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ TÀI SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 1.1 Tài sản 1.1.1 Khái niệm tài sản Tài sản khái niệm hầu hết ngành kinh tế Có nhiều khái niệm khác tài sản Trên góc độ nghiên cứu khác nhau, khái niệm tài sản tiếp cận cách khác - Theo Từ điển Việt Nam: Tài sản cải vật chất tinh thần có giá trị chủ sở hữu - Theo Bộ luật Dân (2005): o Theo quy định Điều 163: Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản o Theo quy định Điều 181: Quyền tài sản quyền trị giá tiền chuyển giao giao dịch dân sự, kể quyền sở hữu trí tuệ - Theo Chuẩn mực kế toán quốc tế (IAS): Tài sản nguồn lực doanh nghiệp kiểm soát, kết hoạt động khứ, mà từ số lợi ích kinh tế tương lai dự kiến trước cách hợp lý - Theo Chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS): Tài sản nguồn lực doanh nghiệp kiểm soát, nắm giữ thu lợi ích kinh tế tương lai từ việc sử dụng tài sản - Theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam (TCTĐGVN) số 07 (Ban hành kèm theo Thông tư 28/2015/TT-BTC): Tài sản Thẩm định giá tài sản hợp pháp trừ trường hợp pháp luật có quy định khác 1.1.2 Khái niệm tài sản bảo đảm 1.1.2.1 Khái niệm tài sản bảo đảm - Theo quy định khoản Điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP: Tài sản bảo đảm (TSBĐ) tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên nhận bảo đảm - Bảo đảm tín dụng TSBĐ việc bên vay vốn dùng tài sản thuộc quyền sở hữu bên thứ ba để bảo đảm cho bên cho vay khả hồn trả nợ vay đất (đ/m2) Mặt đường 7m, KCN Phố Nối A - Hưng Yên, cách cầu Thanh Trì 10km, cách trung tâm Thành phố Hà Nội 25km Mặt đường 12m, KCN Phố Nối A Hưng Yên, cách cầu Thanh Trì 10km, cách trung tâm Thành phố Hà Nội 25km Mặt đường 15m, KCN Thăng Long II - Hưng Yên, cách cầu Thanh Trì 15km, cách trung tâm Thành phố Hà Nội 30km Mặt đường 12m, KCN Phố Nối A Hưng Yên, cách cầu Thanh Trì 10km, cách trung tâm Thành phố Hà Nội 25km Mr Tới - Công ty CP TM Đầu tư Vinato Việt Nam (0912990163) Mr Tới - Công ty CP TM Đầu tư Vinato Việt Nam (0912990163) Mr Tới - Công ty CP TM Đầu tư Vinato Việt Nam (0912990163) Đất SXKD phi nông nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm Đất SXKD phi nông nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm Đất SXKD phi nông nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm Đất SXKD phi nông nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm 41 100% 45 103% -2,91% 45 103% -2,91% 40 98% 2,04% -67.951 -64.078 35.918 Đang làm thủ tục chuyển đổi quyền sở hữu, cấp Giấy chứng nhận đầu tư Sổ đỏ chủ Sổ đỏ chủ Sổ đỏ chủ 100% 103% 103% 103% Tỷ lệ điều chỉnh -2,91% -2,91% -2,91% Mức điều chỉnh (đ/m2) -67.951 -64.078 -51.262 Mặt đường nhánh KCN (rộng 12m) hoàn thiện hạ tầng, cách cầu Thanh Trì 10km, cách trung tâm Thành phố Hà Nội 25km Mặt đường nhánh KCN (rộng 15m) hoàn thiện hạ tầng, cách cầu Thanh Trì 15km, cách trung tâm Thành phố Hà Nội 30km Mặt đường nhánh KCN (rộng 12m) hồn thiện hạ tầng, cách cầu Thanh Trì 10km, cách trung tâm Thành phố Hà Nội 25km Vị trí Thông tin liên hệ A A1 Điều chỉnh theo yếu tố so sánh Mục đích sử dụng Thời hạn sử dụng lại Tỷ lệ A2 Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (đ/m2) Căn pháp lý A3 Tỷ lệ A4 Vị trí đất Mặt đường nhánh KCN (rộng 7m) chưa hoàn thiện hạ tầng, cách cầu Thanh Trì 10km, cách trung tâm Thành phố Hà Nội 25km Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (đ/m2) Quy mơ diện tích Tỷ lệ A5 Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (đ/m2) Hình dáng đất A6 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (đ/m2) Kết cấu hạ tầng (đường giao thông) A7 Tỷ lệ B C Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (đ/m2) Mức giá dẫn Thống mức giá dẫn (đ/m2) Số lần điều chỉnh Số điều chỉnh (đ) Số điều chỉnh tuyệt đối 100% 105% 105% 105% -4,76% -4,76% -4,76% -111.095 -104.762 -83.810 25000m2 30.000,0m2 30.000,0m2 25.000,0m2 100% 95% 5,26% 95% 5,26% 100% 0,00% 122.789 115.789 Vuông vắn Vuông vắn Vuông vắn Vuông vắn 100% 100% 0,00% 100% 0,00% 100% 0,00% 0 Hạ tầng hoàn chỉnh có nhà xưởng theo tiêu chuẩn cơng nghiệp Hạ tầng hồn chỉnh thuộc khu cơng nghiệp Phố Nối A, có nhà xưởng theo tiêu chuẩn công nghiệp 100% 100% 100% 100% 0,00% 0,00% 0,00% 0 2.208.791 2.082.872 1.660.847 4 -99.153 369.788 Hạ tầng hoàn chỉnh Hạ tầng hồn chỉnh thuộc khu cơng thuộc khu cơng nghiệp Thăng Long nghiệp Phố Nối A, II, có nhà xưởng có nhà xưởng theo theo tiêu chuẩn tiêu chuẩn cơng công nghiệp nghiệp -124.209 -117.128 -99.153 369.788 348.707 170.990 D Đơn giá chuyển nhƣợng hạ tầng 1m2 đất 1.980.000 Sau điều chỉnh giá chuyển nhượng dự án hạ tầng tài sản lân cận tài sản thẩm định theo đặc điểm vị trí, giao thơng đặc điểm kinh tế kỹ thuật khu vực tài sản thẩm định, có giá giao động từ 1660.000đ/m2 đến 2.200.000đ/m2 Đơn giá thị trường chuyển nhượng dự án có hạ tầng bình qn sau điều chỉnh là: 1.980.000đ/m2 tương đương với: 94USD/m2 (41 năm) b) Các khoản chi phí giảm trừ: *) Chi phí vận hành: - Chi phí vận hành bao gồm khoản như: Nhân quản lý chi phí sửa chữa bảo dưỡng Các chi phí tính dựa kinh nghiệm chi phí thực tế dự án, nhà máy sản xuất tương tự mà VVFC thẩm định, tương đương 5% doanh thu *) Chi phí nộp tiền thuê đất năm: theo Hợp đồng thuê đất số 56/HĐ-TĐ ngày 11/05/2007 UBND tỉnh Hưng Yên Công ty TNHH Long Thành - Hưng Yên Đơn giá thuê đất xác định theo Hợp đồng là: 2.450đ/m2/năm *) Thuế thu nhập doanh nghiệp: theo Luật số 32/2013 sửa đổi Luật thuế TNDN 2008 sau: - Thuế suất 22%: áp dụng từ ngày 01/01/2014 theo khoản Điều Luật sửa đổi - Thuế suất 20%: áp dụng từ ngày 01/01/2016 theo khoản Điều Luật sửa đổi c) Các thông số sử dụng: - Lãi suất vốn hóa tính 10,5%/năm (được tính nội suy dựa theo lãi suất cho vay Ngân hàng thương mại địa bàn Hà Nội) Đây tỉ lệ áp dụng phổ biến việc định giá Bất động sản Việt Nam Vậy: doanh thu diện tích hạ tầng, nhà xưởng, theo bảng tính tốn Thu nhập dịng tiền chiết khấu, giá trị lũy kế dòng tiền quy thời điểm thời gian tính tốn 41 năm là: 8.119.422.772đ làm trịn: 8.119.000.000đ, cụ thể bảng tính sau: BẢNG TÍNH THU NHẬP CỦA DỰ ÁN THEO PHƢƠNG PHÁP THU NHẬP DÕNG TIỀN CHIẾT KHẤU (DCF) TRONG 41 NĂM 10,5% 25.000 94 $ 21.120 ĐVT: đồng 25000 Doanh thu hàng Chi phí vận hành năm (diện tích thuê hàng năm (Chi phí STT 25000m2 sử dụng quản lý, tiền lƣơng, Năm (12.000m2 xây sửa chữa bảo dựng), đơn giá thuê dƣỡng ) 5%DT 94$/m2 Chi phí thuê đất Lợi nhuận trƣớc thuế Thuế thu nhập doanh nghiệp (1) (2) (3)=5%*(2) (4) (5) = (2) - (3)-(4) (6) 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 1.210.536.585 Cộng 60.526.829 60.526.829 60.526.829 60.526.829 60.526.829 60.526.829 60.526.829 60.526.829 60.526.829 60.526.829 60.526.829 60.526.829 60.526.829 60.526.829 60.526.829 60.526.829 60.526.829 60.526.829 60.526.829 60.526.829 60.526.829 60.526.829 60.526.829 60.526.829 60.526.829 60.526.829 60.526.829 60.526.829 60.526.829 60.526.829 60.526.829 60.526.829 60.526.829 60.526.829 60.526.829 60.526.829 60.526.829 60.526.829 60.526.829 60.526.829 60.526.829 61.250.000 61.250.000 61.250.000 61.250.000 61.250.000 61.250.000 61.250.000 61.250.000 61.250.000 61.250.000 61.250.000 61.250.000 61.250.000 61.250.000 61.250.000 61.250.000 61.250.000 61.250.000 61.250.000 61.250.000 61.250.000 61.250.000 61.250.000 61.250.000 61.250.000 61.250.000 61.250.000 61.250.000 61.250.000 61.250.000 61.250.000 61.250.000 61.250.000 61.250.000 61.250.000 61.250.000 61.250.000 61.250.000 61.250.000 61.250.000 61.250.000 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 1.088.759.756 239.527.146 239.527.146 217.751.951 217.751.951 217.751.951 217.751.951 217.751.951 217.751.951 217.751.951 217.751.951 217.751.951 217.751.951 217.751.951 217.751.951 217.751.951 217.751.951 217.751.951 217.751.951 217.751.951 217.751.951 217.751.951 217.751.951 217.751.951 217.751.951 217.751.951 217.751.951 217.751.951 217.751.951 217.751.951 217.751.951 217.751.951 217.751.951 217.751.951 217.751.951 217.751.951 217.751.951 217.751.951 217.751.951 217.751.951 217.751.951 217.751.951 Lũy kế dòng tiền quy H.Số chiết khấu (Lãi Qui thời điểm suất vốn hóa 10,5%) (7) 0,905 0,819 0,741 0,671 0,607 0,549 0,497 0,450 0,407 0,368 0,333 0,302 0,273 0,247 0,224 0,202 0,183 0,166 0,150 0,136 0,123 0,111 0,101 0,091 0,082 0,075 0,067 0,061 0,055 0,050 0,045 0,041 0,037 0,034 0,030 0,027 0,025 0,023 0,020 0,018 0,017 (8) 768.536.298 695.507.962 645.557.918 584.215.311 528.701.639 478.463.021 432.998.209 391.853.583 354.618.627 320.921.835 290.427.000 262.829.864 237.855.081 215.253.467 194.799.517 176.289.156 159.537.698 144.378.007 130.658.830 118.243.285 107.007.498 96.839.364 87.637.434 79.309.895 71.773.661 64.953.539 58.781.483 53.195.912 48.141.097 43.566.604 39.426.791 35.680.354 32.289.913 29.221.641 26.444.924 23.932.058 21.657.971 19.599.973 17.737.532 16.052.066 14.526.756 8.119.422.772 8.119.422.772 Giá trị lợi lô đất thuê trả tiền hàng năm, diện tích 25000m2 xã Lạc Đạo, huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên thuộc quyền quản lý sử dụng Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Minh Ngọc dự kiến thẩm định là: 8.119.000.000đ (1) 9.2.2/.Giá trị tài sản đất: Với phương pháp thẩm định áp dụng tính tốn, ước tính kết thẩm định giá trị tài sản Nhà cửa, vật kiến trúc danh mục đề nghị thẩm định Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Minh Ngọc thời điểm tháng 03/2014 sau: Tổng giá trị tài sản Nhà cửa, vật kiến trúc dự kiến thẩm định: 35.000.781.332đ (2) Vậy: Tổng giá trị tài sản thẩm định là: 43.119.781.332đ Làm tròn: 43.119.780.000đ Bằng chữ: Bốn mươi ba tỷ, trăm mười chín triệu, bảy trăm tám mươi ngàn đồng chẵn./ (Chi tiết Phụ lục kèm theo Báo cáo kết thẩm định giá) * Những lƣu ý kết thẩm định giá: - Kết thẩm định giá sử dụng cho mục đích đề cập Mục Văn bên tham gia Hợp đồng thẩm định giá hoàn tất thủ tục Hợp đồng theo luật định, việc vay vốn quy định pháp luật hành Văn có hiệu lực thời hạn 90 ngày kể từ ngày ký - Kết thẩm định giá tư vấn cho khách hàng điều kiện giới hạn hồ sơ tài liệu, số liệu kiểm kê đơn vị đề nghị thẩm định giá thông tin thị trường mà VVFC thu thập thời điểm thẩm định giá, số tài sản có hồ sơ vẽ thiết kế thi công Mức giá nêu xác nhận thời điểm thẩm định giá, với sách quản lý Nhà nước có liên quan Trường hợp sách quản lý Nhà nước thay đổi làm cho mức giá tài sản thay đổi Kết thẩm định giá xác nhận giá trị tài sản địa điểm nêu trên, có đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, trạng mô tả - Kết thẩm định giá xác nhận giá trị tài sản Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Minh Ngọc hoàn thành đầy đủ thủ tục liên quan đến việc đăng ký trước bạ sang tên toàn tài sản Nhà máy cán thép (bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền đất) nghĩa vụ khác quan Nhà nước có thẩm quyền - Nhà cửa vật kiến trúc gắn liền với đất thuê 02 yếu tố tách rời tạo nên giá trị tài sản thu nhập Doanh nghiệp hoạt động kinh doanh - Khách hàng bên liên quan chịu trách nhiệm tính xác danh mục, số liệu kiểm kê thông tin khác liên quan đến tài sản thẩm định giá cung cấp cho VVFC q trình thẩm định giá VVFC khơng có trách nhiệm kiểm tra tính xác thực văn pháp lý có liên quan đến tài sản thẩm định giá khách hàng bên liên quan cung cấp so với gốc 10/ Thu tiền dịch vụ thẩm định giá: Căn Hợp đồng số 48/HĐ-VVFC/BAN3 ngày 12/03/2014 Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Minh Ngọc Công ty CP Định giá Dịch vụ Tài Việt Nam việc thẩm định giá Tổng giá trị tài sản thẩm định: 43.119.780.000đ Mức thu phí dịch vụ thẩm định theo thỏa thuận Hợp đồng số 48/HĐ-VVFC/BAN3 ngày 12/03/2014 là: 40.000.000đ (đã bao gồm thuế VAT 10%) Bằng chữ: Bốn mươi triệu đồng chẵn./ PHỤ LỤC TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ (Kèm theo Báo cáo kết thẩm định giá ngày11/3/2014 VVFC) Đơn vị tính: Đồng Giá trị tài sản thẩm định STT I II Tên tài sản Năm sử dụng Quy mơ Đặc điểm kết cấu chính, thực trạng Đơn giá Nguyên giá % lại Cơ sở hạ tầng lô đất thuê trả tiền hàng năm, diện tích 25000m2 xã Lạc Đạo, huyện Văn Lâm, tỉnh Hƣng Yên thuộc quyền quản lý sử dụng Công ty TNHH Sản xuất Thƣơng mại Minh Ngọc Nhà cửa, vật kiến trúc Trạm biến áp 2500KVA Giá trị lại 8,119,000,000 35,700,781,332 01/06/ 2013 Trạm KIOSK trọn bộ, kiểu đặt đất, công suất: 2500KVA, điện áp: 22/0,4 KV Vỏ trạm làm kim loại, sơn tĩnh điện gồm ngăn: ngăn trung lắp đặt tủ đóng cắt bảo vệ trung thế, ngăn biến lắp đặt máy biến áp phân phối, ngăn hạ lắp đặt tủ điện hạ hệ thống đo lường Chân đế làm thép định hình, tất hàn ngấu với thành khối Thực trạng: tài sản đưa vào sử dụng, bề mặt kết cấu thép bám nhiều bụi bẩn Tài sản Công ty sử dụng ổn định 1,725,000,00 3,450,000,000 96 % 3,306,250,000 XDCB Nhà xưởng cán mạ Nhà phụ trợ + Nhà cân 4605.0 01/06/ 2013 01/06/ 2013 Kết cấu: nhà tầng; kết cấu chịu lực khung thép tiền chế có cầu trục tấn, chiều cao tính từ nhà xưởng lên đến gót kèo 7,5m; bước khung lớn 15m Khung thép gồm 02 nhịp kèo nối liền Cột kèo thép hình I Xà gồ đỡ mái thép hình I Kết cấu bao che tường xây gạch đặc dày 22cm cao 2m, phần lại thưng tơn đến mái Kết cấu móng chân cột nhà xưởng: móng cọc Bê tơng cốt thép (BTCT); đất đài móng gia cố từ - 10 cọc BTCT Nền nhà xưởng: Nền BTCT mác 200 Cửa cánh sắt đẩy sang bên; cửa sổ cánh sắt chớp thống Mái nhà xưởng: Mái tơn cơng nghiệp mạ màu dầy 0,6mm Thực trạng: cơng trình đưa vào sử dụng, bề mặt kết cấu thép bám nhiều bụi bẩn, chưa có tượng hư hỏng kết cấu Tài sản Công ty sử dụng ổn định 3,327,273 15,322,090,90 97 % 14,811,354,545 3.1 3.2 Nhà phụ trợ Nhà cân Cổng 116.5 14.4 1.0 01/06/ 2013 Kết cấu: nhà tầng khung thép hình tổ hợp, móng BTCT, tường gạch, mái tơn Tường xây gạch dày 11cm, lăn sơn Nền BTCT mác 150, dày 20cm; phía lát gạch Giếng Đáy (40x40)cm Cửa đi, cửa sổ khung sắt kính Trần nhà ốp nhựa Đài Loan sản xuất Mái nhà xưởng: Mái tôn công nghiệp mạ màu dầy 0,6mm Thực trạng: công trình đưa vào sử dụng, tường xuất số vết rạn nứt, nhiên chưa có tượng hư hỏng kết cấu Tài sản Công ty sử dụng ổn định 2,216,000 258,119,680 96 % 247,364,693 01/06/ 2013 Kết cấu: nhà tầng mái bằng, móng BTCT Tường xây gạch dày 11cm, lăn sơn Nền lát gạch Ceramic (40x40)cm Cửa đi, cửa sổ khung nhơm kính Thực trạng: cơng trình đưa vào sử dụng, tường bám nhiều bụi bẩn, chưa có tượng hư hỏng kết cấu Tài sản Công ty sử dụng ổn định 2,078,000 29,923,200 96 % 28,676,400 01/06/ 2013 Kết cấu: gồm hệ thống cổng sắt thép hình, hàn nối lại với di chuyển hệ thống đường ray sắt Trụ cổng + biển Cơng ty: xây gạch đặc, mặt ngồi ốp đá Granite tự nhiên Thực trạng: hình thức cũ, bề mặt kết cấu thép bám nhiều bụi bẩn, nhiên chưa có tượng hư hỏng kết cấu Tài sản Công ty sử dụng ổn định 195,053,548 195,053,548 92 % 178,799,086 Cổng + Tường rào 1132.0 01/06/ 2013 Nhà xưởng số 2625.0 01/06/ 2013 - Tường rào mặt trước: chân tường xây gạch cao 40cm dài 70m, bổ trụ (450x450)mm, khoảng cách hai trụ dài 3,2m, phía lớp hoa sắt cao 1,2m - Tường rào mặt: tường xây gạch đặc dày 11cm dài 600m cao 1,7m, bổ trụ (330x330)mm, khoảng cách hai bước cột dài 3,3m Thực trạng: hình thức cũ, tường ẩm mốc nhiên chưa có tượng hư hỏng kết cấu Tài sản Công ty sử dụng ổn định Kết cấu: nhà tầng; kết cấu chịu lực khung thép tiền chế, chiều cao tính từ nhà xưởng lên đến gót kèo 7,5m; bước khung lớn 15m Khung thép gồm 02 nhịp kèo nối liền Cột kèo thép hình I Xà gồ đỡ mái thép hình I Kết cấu bao che tường xây gạch đặc dày 22cm cao 2m, phần cịn lại thưng tơn đến mái Kết cấu móng chân cột nhà xưởng: móng cọc Bê tông cốt thép (BTCT); đất đài móng gia cố từ - 10 cọc BTCT Nền nhà xưởng: Nền BTCT, mặt đổ lớp đá Base, phần đổ bê tông mác 200 Cửa cánh sắt đẩy sang bên; cửa sổ hoa sắt Mái nhà xưởng: Mái tôn công nghiệp mạ màu dầy 0,6mm Thực trạng: hình thức cũ, bề mặt kết cấu thép bám nhiều bụi bẩn, nhiên chưa có tượng hư hỏng kết cấu Tài sản Công ty sử dụng ổn định 922,000 1,043,704,000 92 % 956,728,667 2,661,818 6,987,272,727 97 % 6,754,363,636 Trạm biến áp 1.0 2007 Hệ thống điện 1.0 2007 Trạm biến áp 2500KVA 1.0 01/10/ 2013 Trạm biến áp kiểu trạm treo ngồi trời, cơng suất: 360KVA, điện áp: 22/0,4 KV Trạm biến áp đồng gồm: máy biến áp, công suất: 320 KVA, cột bê tông li tâm, hệ thống xà đỡ, hệ thống sứ cách điện, hệ thống aptomat, cầu chì tự rơi Thực trạng: hình thức cũ, bề mặt máy biến áp gỉ sét, bong tróc sơn Tài sản sử dụng ổn định để cung cấp điện cho khu vực nhà điều hành Công ty Gồm hệ thống đường dây tiếp điện từ hệ thống điện kế pha gián tiếp Điện lực Văn Lâm hệ thống đường cáp ngầm cung cấp điện cho khu vực Công ty Thực trạng: tài sản sử dụng ổn định để cung cấp điện cho hoạt động sản xuất kinh doanh Công ty Trạm KIOSK trọn bộ, kiểu đặt đất, công suất: 2500KVA, điện áp: 22/0,4 KV Vỏ trạm làm kim loại, sơn tĩnh điện gồm ngăn: ngăn trung lắp đặt tủ đóng cắt bảo vệ trung thế, ngăn biến lắp đặt máy biến áp phân phối, ngăn hạ lắp đặt tủ điện hạ hệ thống đo lường Chân đế làm thép định hình, tất hàn ngấu với thành khối Thực trạng: hình thức cũ, bề mặt kết cấu thép bám nhiều bụi bẩn Tài sản Công ty sử dụng ổn định 499,366,800 499,366,800 53 % 266,328,960 1,036,413,08 1,036,413,089 53 % 552,753,647 1,725,000,00 1,725,000,000 99 % 1,710,625,000 10 11 Cổng tường rào nhà máy Nhà để xe công nhân NM 1.0 61.6 01/10/ 2013 Bao gồm: - Hệ thống tường rào hoa sắt khu vực cửa sổ lấy ánh sáng nhà xưởng sản xuất; hệ thống tường hoa sắt nhà đặt máy phát điện, nhà bán mái - nhà xưởng tẩy cán - Hệ thống cổng + tường rào hoa sắt khu vực bồn chứa khí hóa lỏng Thực trạng: hình thức cũ, bề mặt kết cấu thép bám nhiều bụi bẩn, nhiên chưa có tượng hư hỏng kết cấu Tài sản Công ty sử dụng ổn định 01/10/ 2013 Kết cấu: nhà tầng, cột kèo thép, mái tôn Tường xây gạch đặc dày 11cm cao 2m Nền đổ bê tông mác 150 Thực trạng: cơng trình chưa có tượng hư hỏng kết cấu Tài sản Công ty sử dụng ổn định 278,804,537 278,804,537 99 % 276,490,140 1,139,000 70,162,400 99 % 69,577,713 12 Nhà xưởng tẩy cán 1.0 2007 Công trình gồm hạng mục sau: a) Nhà kho 1: nhà bán mái, khung thép hình tổ hợp, chiều cao tính từ nhà xưởng lên đến gót kèo 4,5m; cột kèo thép hình I Xà gồ đỡ mái thép hình I Tường xây gạch dày 22cm, cao 1,4m phần hàn khung thép bảo vệ, phần cịn lại thưng tơn đến mái Diện tích nhà kho: 177m2 b) Phịng thí nghiệm: nhà tầng, tường gạch, mái tơn, cửa đi, cửa sổ cánh sắt Diện tích: 31m2 c) Bể xử lý nước thải: gồm bể, đổ đất đầm chặt, mặt đổ lớp bê tông mác 100, tường xây gạch dày 22cm, mặt trát xi măng nguyên chất để đánh màu chống thấm d) Bể chứa vôi: gồm bể, đổ đất đầm chặt, mặt đổ lớp bê tông mác 100, tường xây gạch dày 22cm, mặt trát xi măng nguyên chất để đánh màu chống thấm e) Nhà chứa vôi bột: nhà tầng, tường gạch, mái tơn, cửa cánh sắt Diện tích: 17m2 f) Hệ thống thùng khuấy hóa chất bồn chứa hóa chất g) Bể xử lý nước: gồm bể, đổ đất đầm chặt, mặt đổ lớp bê tông mác 100, tường xây gạch dày 22cm, mặt trát xi măng nguyên chất để đánh màu chống thấm 3,740,481,55 3,740,481,551 72 % 2,693,146,717 13 Nhà điều hành Tổng cộng Làm tròn 563.3 01/11/ 2013 h) Nhà nồi hơi: nhà tầng, tường xây gạch dày 22cm, mái tơn nhựa Diện tích: 27m2 i) Nhà kho 2: nhà tầng, tường xây gạch dày 22mm, mái tơn Diện tích: 11m2 Thực trạng: tồn cơng trình chưa có tượng hư hỏng nhiều kết cấu, sử dụng ổn định Kết cấu: nhà tầng; kết cấu: móng BTCT, khung BTCT đổ chỗ Tường xây gạch dày 22cm, lăn sơn Nền lát gạch Ceramic (60x60)cm Cửa cánh kính thủy lực, cửa sổ khung nhơm kính Về giao thơng lại: cơng trình có cầu thang bộ, mặt cổ bậc rộng 2m, ốp đá Granite tự nhiên, tay vịn Inox cao 80cm Hệ thống điện chìm tường, cấp điện cho thiết bị khu vực cơng trình Thực trạng: tài sản đưa vào sử dụng, chưa có tượng hư hỏng kết cấu, sử dụng ổn định 5,684,000 3,201,683,520 34,388,075,96 98 % 3,148,322,128 43,119,781,332 43,119,780,000 Bảng diễn giải chi tiết % lại STT Tên tài sản Diễn giải Trạm biến áp 2500KVA XDCB Nhà xưởng cán mạ Tham khảo báo giá trạm KIOSK trọn Công ty TNHH Thiết bị điện Việt Á Theo Suất vốn đầu tư XDCT: nhà xưởng độ 15m, cao < = 9m (khơng có cầu trục), cột kèo thép liền nhịp, tường gạch, mái tôn Đơn giá chưa VAT là: 3.327.273đ/m2 3.1 Nhà phụ trợ + Nhà cân Nhà phụ trợ 3.2 Nhà cân Cổng Cổng + Tường rào Nhà xưởng số Trạm biến áp Theo Đơn giá xây dựng HN ban hành theo Quyết định 420/QĐ-SXD: nhà tầng mái ngói mái tơn, tường xây 110, cao >3m, khơng có trần Đơn giá XD là: 2.078.000đ/m2 Đơn giá trần nhựa tính bổ sung là: 138.000đ/m2 Theo Đơn giá xây dựng HN ban hành theo Quyết định 420/QĐ-SXD: nhà tầng mái ngói mái tơn, tường xây 110, cao >3m, khơng có trần Đơn giá XD là: 2.078.000đ/m2 Tài sản đưa vào sử dụng xác định theo giá trị sổ kế toán Theo Đơn giá xây dựng HN ban hành theo Quyết định 420/QĐ-SXD: tường gạch 110 có bổ trụ Đơn giá XD là: 922.000đ/m2 Theo Suất vốn đầu tư XDCT: nhà xưởng độ 15m, cao < = 9m (khơng có cầu trục), cột kèo thép liền nhịp, tường gạch, mái tôn Đơn giá chưa VAT là: 3.327.273đ/m2, giảm trừ 20% chưa hoàn chỉnh phần nhà xưởng Tham khảo báo giá trạm biến áp Công ty TNHH Số năm sử dụng theo TT45 15.0 Số năm sử dụng đến ngày 11/03/2014 0.8 Số năm sử dụng cịn lại 14.2 Tỷ lệ % lại PP thống kê – kinh nghiệm 94.4% Tỷ lệ theo sổ sách 96% 95.8% 25.0 0.8 24.2 96.7% 96% 96.7% 20.0 0.8 19.2 95.8% 50% 95.8% 10.0 0.8 9.2 91.7% 51% 91.7% 10.0 0.8 9.2 91.7% 51% 91.7% 25.0 0.8 24.2 96.7% 63% 96.7% 15.0 7.0 8.0 53.3% 3% 53.3% Kết luận Hệ thống điện Trạm biến áp 2500KVA Cổng tường rào nhà máy Nhà để xe công nhân NM 10 11 12 Nhà xưởng tẩy cán 13 Nhà điều hành SX-TM-DV Điện Chung Nam Vận dụng tính trượt số giá XDCT (Trụ sở quan VP - CSG Hà Nội quý 4/2013): (143/165)*(218,55/100)*(95,18/100)*NG Tham khảo báo giá trạm KIOSK trọn Công ty TNHH Thiết bị điện Việt Á Tài sản đưa vào sử dụng xác định theo giá trị sổ kế toán Theo Đơn giá xây dựng HN ban hành theo Quyết định 420/QĐ-SXD: nhà bán mái: mái ngói, fibro xi măng mái tôn Đơn giá XD là: 1.139.000đ/m2 Vận dụng tính trượt số giá XDCT (Trụ sở quan VP - CSG Hà Nội quý 4/2013): (143/165)*(218,55/100)*(95,18/100)*NG Theo Đơn giá xây dựng HN ban hành theo Quyết định 420/QĐ-SXD: nhà 2-3 tầng, tường xây gạch, mái mái BTCT lợp tôn mái ngói Đơn giá XD là: 5.684000đ/m2 15.0 7.0 8.0 53.3% 47% 53.3% 15.0 0.5 14.5 96.7% 99% 99.2% 10.0 0.5 9.5 95% 99% 99.2% 10.0 0.5 9.5 95% 99% 99.2% 25.0 7.0 18.0 72.0% 99% 99.2% 25.0 0.4 24.6 98.3% 100% 100.0%