LÝ LUẬN CHUNG VỀ TÀI SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
Tài sản
Tài sản là một khái niệm quan trọng trong hầu hết các lĩnh vực kinh tế, với nhiều định nghĩa khác nhau tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu Mỗi lĩnh vực tiếp cận tài sản theo những cách riêng biệt, phản ánh sự đa dạng trong cách hiểu và ứng dụng của khái niệm này.
- Theo Từ điển Việt Nam: Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu
Theo Bộ luật Dân sự 2005, tài sản được định nghĩa tại Điều 163 bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản Điều 181 quy định rằng quyền tài sản là quyền có giá trị bằng tiền và có thể chuyển nhượng trong các giao dịch dân sự, bao gồm cả quyền sở hữu trí tuệ.
Theo chuẩn mực kế toán quốc tế (IAS), tài sản được định nghĩa là nguồn lực mà doanh nghiệp kiểm soát, xuất phát từ các hoạt động trong quá khứ, và từ đó có thể dự đoán hợp lý các lợi ích kinh tế trong tương lai.
Theo Chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS), tài sản được định nghĩa là các nguồn lực mà doanh nghiệp kiểm soát và nắm giữ, đồng thời có khả năng mang lại lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc sử dụng các tài sản này.
Theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 07, tài sản trong thẩm định giá được xác định là những tài sản hợp pháp, trừ khi có quy định khác của pháp luật.
1.1.2 Khái niệm tài sản bảo đảm
1.1.2.1 Khái niệm tài sản bảo đảm
Theo khoản 7 Điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP, tài sản bảo đảm (TSBĐ) là tài sản mà bên bảo đảm sử dụng để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm.
Bảo đảm tín dụng bằng tài sản bảo đảm (TSBĐ) là quá trình mà bên vay sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình hoặc của bên thứ ba để đảm bảo cho bên cho vay về khả năng hoàn trả khoản vay.
1.1.2.2 Quy định của pháp luật về tài sản bảo đảm
Theo quy định tại khoản 2 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP, tài sản bảo đảm bao gồm tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai, miễn là pháp luật không cấm giao dịch Tài sản hình thành trong tương lai được hiểu là các tài sản sẽ được tạo ra hoặc sở hữu trong tương lai.
Tài sản được hình thành từ vốn vay;
Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
Tài sản cần đăng ký quyền sở hữu sẽ chỉ được thực hiện đăng ký sau khi giao kết giao dịch bảo đảm, theo quy định pháp luật.
Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất
1.1.3 Vai trò của tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của các NHTM 1.1.3.1 Công cụ đảm bảo thực thi các cam kết trong quan hệ vay vốn của khách hàng với NHTM
Hoạt động cho vay luôn tiềm ẩn rủi ro, do đó các ngân hàng và tổ chức tín dụng phải tuân thủ quy định pháp luật để đảm bảo an toàn TSBĐ là biện pháp quan trọng giúp gắn trách nhiệm của người vay, hạn chế rủi ro đạo đức Khi khách hàng sử dụng tài sản làm bảo đảm cho khoản vay, họ cần có ý thức sử dụng vốn đúng mục đích và hoàn trả nợ đầy đủ, đúng hạn để được ngân hàng giải chấp tài sản.
1.1.3.2 Giảm tổn thất cho NHTM
- Cung cấp nguồn thanh toán “thứ hai” cho khoản vay
Để hạn chế rủi ro trong kinh doanh tín dụng, các ngân hàng thương mại (NHTM) cần tạo điều kiện thu hồi vốn từ nguồn thu nợ thứ hai khi nguồn thu nợ thứ nhất không khả thi Quyền lợi này đã được pháp luật công nhận theo quy định tại Điều cụ thể.
Theo Nghị định 163/2006/NĐ-CP, khi bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng hạn, ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ Việc xử lý tài sản được quy định chi tiết tại Điều 58 và Điều 59 của Nghị định 163/2006/NĐ-CP, cùng với Điều 15 của Nghị định 11/2012/NĐ-CP Ngân hàng có thể tiến hành bán đấu giá hoặc xử lý tài sản theo thỏa thuận giữa các bên nhằm thu hồi nợ và giảm thiểu tổn thất tín dụng.
- Ngăn ngừa các người đi vay có chủ ý lừa đảo/gian lận
TSBĐ đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá năng lực tài chính của khách hàng và là biện pháp bảo vệ ngân hàng trước các rủi ro tiềm ẩn Hầu hết các ngân hàng thương mại yêu cầu giá trị TSBĐ phải cao hơn giá trị thực tế của khoản vay, điều này khiến những khách hàng có ý định gian lận phải cẩn trọng, trừ khi họ có khả năng cung cấp một lượng tài sản lớn đáp ứng yêu cầu của ngân hàng.
1.1.3.3 Phát triển quan hệ giữa NHTM và khách hàng
- Bổ sung điều kiện để khách hàng được vay vốn, giúp ngân hàng mở rộng được tín dụng
Để đảm bảo an toàn cho các khoản vay, các ngân hàng thương mại hiện nay thường yêu cầu khách hàng mở tài khoản và thực hiện giao dịch tại tài khoản đó Điều này giúp ngân hàng kiểm soát một lượng tiền trong tài khoản của khách hàng Khi phát hiện dấu hiệu khách hàng không đủ khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính, ngân hàng có thể phong tỏa tài khoản tiền gửi như một biện pháp thu nợ.
Thẩm định giá tài sản
1.2.1.1 Khái niệm định giá tài sản
Theo Điều 4, khoản 5 của Luật giá 11/2012/QH13, định giá được hiểu là quá trình mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc các tổ chức, cá nhân hoạt động sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa và dịch vụ.
1.2.1.2 Khái niệm thẩm định giá tài sản
Theo Điều 4, khoản 15 của Luật giá 11/2012/QH13, thẩm định giá là quá trình xác định giá trị tiền tệ của tài sản bởi cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá Việc này phải tuân thủ quy định của Bộ Luật Dân sự và phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm và thời điểm cụ thể, nhằm phục vụ các mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
1.2.2 Các nguyên tắc cơ bản trong thẩm định giá tài sản
Theo TCTĐGVN số 04 (Thông tư 158/2014/TT-BTC), giá trị tài sản được hình thành từ nhiều yếu tố như giá trị sử dụng, sự khan hiếm và nhu cầu thanh toán Trong quá trình thẩm định giá, thẩm định viên cần nghiên cứu và áp dụng các nguyên tắc cơ bản để phân tích, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản, từ đó đưa ra kết luận chính xác về giá trị của nó.
1.2.2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Sử dụng tài sản một cách hiệu quả nhất đòi hỏi đạt được mức hữu dụng tối đa, phù hợp với các yếu tố pháp lý, kỹ thuật và tài chính trong bối cảnh kinh tế - xã hội thực tế, nhằm mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
- Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản đó
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu trên thị trường, và ngược lại, giá trị cũng ảnh hưởng đến cung cầu Cụ thể, giá trị tài sản tăng khi cầu tăng và giảm khi cung tăng Ngoài ra, các yếu tố về đặc điểm vật lý và các yếu tố kinh tế - xã hội cũng góp phần vào sự khác biệt trong cung cầu và giá trị của từng loại tài sản.
- Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành và tác động đến giá trị của nó
Giá trị tài sản hình thành từ sự thay đổi liên tục, phản ánh mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng Các yếu tố này luôn biến động, vì vậy trong thẩm định giá, thẩm định viên cần hiểu rõ mối quan hệ động giữa chúng Việc phân tích quá trình thay đổi là cần thiết để xác định mức sử dụng tài sản hiệu quả nhất.
Khi có hai hoặc nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, giá trị của chúng sẽ được xác định dựa trên sự tác động qua lại giữa các tài sản này.
Khi hai tài sản có tính hữu ích tương đương, tài sản có giá chào bán thấp hơn sẽ được bán trước Giá trị tối đa của tài sản thường bị giới hạn bởi chi phí để mua một tài sản thay thế tương đương, miễn là không có sự chậm trễ đáng kể trong việc thay thế Người mua cẩn trọng sẽ không chi trả cao hơn chi phí của tài sản thay thế trong cùng một thị trường và thời điểm.
Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt sự cân bằng, tài sản sẽ đạt khả năng sinh lời tối đa và mức hữu dụng cao nhất Để ước tính mức sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản, cần phân tích sự cân bằng của các yếu tố cấu thành mà tài sản cần thẩm định giá.
1.2.2.6 Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Tổng thu nhập từ khoản đầu tư sẽ tăng liên tục cho đến một mức nhất định, sau đó, mặc dù đầu tư tiếp tục gia tăng, nhưng mức thu nhập tăng thêm sẽ dần giảm xuống.
1.2.2.7 Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập từ quá trình sản xuất được tạo ra từ sự kết hợp của đất đai, vốn, lao động và quản lý Khi phân phối thu nhập theo nguyên tắc tương ứng, phần thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ phản ánh giá trị của đất đai.
Mức độ đóng góp của từng bộ phận tài sản vào tổng thu nhập ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tổng thể của tài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hoặc bộ phận cấu thành tài sản được xác định bởi mức độ giảm giá trị của toàn bộ tài sản khi thiếu vắng tác nhân đó Điều này có nghĩa là thẩm định viên cần đánh giá lượng giá trị mà tác nhân đóng góp vào tổng giá trị tài sản Khi thực hiện việc này, cần xem xét giá trị của bộ phận trong mối quan hệ với tài sản tổng thể để có cái nhìn chính xác và đầy đủ hơn.
Nguyên tắc này đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản Khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất, nguyên tắc này giúp đảm bảo rằng các quyết định đầu tư được đưa ra dựa trên cơ sở vững chắc và hợp lý.
Tài sản cần phải tương thích với môi trường xung quanh để đạt được hiệu suất sinh lời tối ưu hoặc mức độ hữu dụng cao nhất Vì vậy, thẩm định viên cần phân tích khả năng phù hợp của tài sản với môi trường khi xác định mức sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cho tài sản đó.
THỰC TRẠNG VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM ĐỂ VAY VỐN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỦA VVFC
Tổng quan về VVFC
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển
Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam (VVFC) là đơn vị Thẩm định giá đầu tiên tại Việt Nam, được thành lập từ Trung tâm Thẩm định giá thuộc Bộ Tài chính.
Sau 17 năm phát triển, VVFC đã khẳng định vị thế hàng đầu trong lĩnh vực thẩm định giá tại Việt Nam Đơn vị này sở hữu số lượng Thẩm định viên về giá và Chi nhánh được Bộ Tài chính cấp phép phát hành Chứng thư Thẩm định giá nhiều nhất cả nước, thể hiện uy tín và chất lượng dịch vụ của mình.
VVFC không ngừng phát triển và khẳng định vị thế trong lĩnh vực thẩm định giá, điều này được thể hiện qua sự gia tăng số lượng thẩm định viên và giá trị tài sản được thẩm định qua từng năm.
Nguồn: Hồ sơ giới thiệu năng lực của VVFC tháng 02/2015
Vào ngày 09/02/1998, với sự đồng ý của Thủ tướng Chính phủ và Ban Tổ chức Chính phủ, Trưởng ban Ban Vật giá Chính phủ đã ký Quyết định số 14/1998-QĐ-BVGCP, chính thức thành lập Trung tâm Thẩm định giá trực thuộc Ban Vật giá Chính phủ.
Sau khi Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 122/2002/QĐ-TTg vào ngày 19/09/2002, sáp nhập Ban Vật giá Chính phủ vào Bộ Tài chính, vào ngày 25/07/2003, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ký Quyết định số 112/2003/QĐ-BTC, chuyển Trung tâm Thẩm định giá thành đơn vị trực thuộc Bộ Tài chính.
Vào tháng 12 năm 2007, Trung tâm Thẩm định giá thuộc Bộ Tài chính đã được cổ phần hóa theo Nghị định 101/2005/NĐ-CP, chính thức chuyển đổi thành Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam (VVFC) theo Quyết định số 3004/2007/QĐ-BTC của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
Bộ Tài chính và Giấy Chứng nhận Đăng ký kinh doanh số 0103021238 ngày 10/12/2007 do Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.Hà Nội cấp
Một số dấu mốc đáng nhớ:
- Ngày 09/02/1998: thành lập Trung tâm Thẩm định giá trực thuộc Ban Vật giá Chính phủ theo Quyết định số 14/1998-QĐ-BVGCP của Trưởng Ban Vật giá Chính phủ
- Ngày 25/07/2003: Bộ trưởng Bộ Tài chính ký Quyết định số 112/2003/QĐ-BTC chuyển Trung tâm Thẩm định giá – Ban Vật giá Chính phủ thành Trung tâm
Thẩm định giá trực thuộc Bộ Tài Chính
- Năm 2004: Nhận bằng khen của Thủ tướng Chính phủ về thành tích xuất sắc trong công tác từ năm 2002 đến 2004
- Năm 2005: Tổ chức Chứng nhận Chất lượng quốc tế của Vương Quốc Anh (UKAS) cấp Chứng nhận Hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn quốc tế ISO 9001:2008
Vào tháng 12 năm 2007, Trung tâm Thẩm định giá thuộc Bộ Tài chính đã thực hiện cổ phần hóa và chính thức chuyển đổi thành Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam (VVFC) theo Quyết định số 3004/2007/QĐ-BTC ngày 06 tháng 09 năm 2007 của Bộ trưởng.
Bộ Tài chính, với Giấy Chứng nhận Đăng ký kinh doanh số 0103021238 được cấp vào ngày 10/12/2007 bởi Sở Kế hoạch và Đầu tư TP Hà Nội, đã phát hành Thông báo số 410/TB-BTC vào ngày 31/12/2007.
- Năm 2008: Là đơn vị tư vấn tài chính duy nhất nhận danh hiệu cúp vàng
“Chất lượng ISO” do Bộ Khoa học và Công nghệ cấp
- Năm 2009: Nhận cúp vàng “Doanh nghiệp tiêu biểu Việt Nam”, cúp vàng
“Lãnh đạo xuất sắc”, bằng khen “Doanh nghiệp Việt Nam” của VCCI
- Năm 2009: Nhận 02 Huân chương Lao động hạng ba, 05 Bằng khen của Thủ tướng Chính phủ
- Năm 2010: VVFC ký kết hợp tác với Công ty Thẩm định giá Pacific Hàn Quốc, Công ty GCA – Hồng Kông
- Năm 2011: VVFC hợp tác với Hội Thẩm định giá Hàn Quốc (KAPA)
- Năm 2012: Cục Sở Hữu trí tuệ - Bộ Khoa học và Công nghệ cấp Giấy chứng nhận đăng ký nhãn hiệu
- Năm 2013: Đón nhận 03 Huân chương Lao động hạng ba, Bằng khen của Thủ tướng Chính phủ
- Năm 2014: Đón nhận 02 Huân chương Lao động hạng nhì của Chủ tịch nước
2.1.2.1 Mạng lưới hoạt động a Trụ sở chính
- Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam (VVFC)
- Địa chỉ: Số 03 Thụy Khuê, phường Thụy Khuê, quận Tây Hồ, TP.Hà Nội b Hệ thống chi nhánh
Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá Quốc gia, Chi nhánh VVFC Hà Nội, tọa lạc tại số 40/1 Nguyễn Thị Định, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội.
- Chi nhánh Khu vực Miền Nam (VVFC Miền Nam) Địa chỉ: Lầu 7, 49 Pasteur, phường Bến Nghé, quận 1, TP.Hồ Chí Minh
- Chi nhánh Khu vực Đông Bắc (VVFC Đông Bắc) Địa chỉ: Số 25 Nguyên Hồng, phường Lam Sơn, quận Lê Chân, TP.Hải Phòng
- Chi nhánh Việt Bắc (VVFC Việt Bắc) Địa chỉ: Số 9B Phan Đình Phùng, phường Đồng Quang, TP.Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
- Chi nhánh tại khu vực 3 (VVFC Khu vực 3) Địa chỉ: Số 54 đường Điện Biên Phủ, phường Chính Gián, quận Thanh Khê, TP.Đà Nẵng
- Công ty Đấu giá và Bất động sản VVFC Địa chỉ: Số 40/1 Nguyễn Thị Định, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, TP.Hà Nội
Chi nhánh Khu vực Miền Trung và Tây Nguyên của VVFC có hai địa chỉ chính: Địa chỉ 1 tại Số 6/1 Nguyễn Thiện Thuật, phường Lộc Thọ, TP Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa và Địa chỉ 2 tại Số 15 Nguyễn Trãi, phường Thống Nhất, TP Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk.
- Văn phòng Đại diện Khu vực Tây Bắc Địa chỉ: Sở Tài chính Điện Biên, phường Mường Thanh, TP.Điện Biên, tỉnh Điện Biên
- Văn phòng Hải Dương Địa chỉ: Số 65 Thống Nhất, phường Lê Thanh Nghị, TP.Hải Dương, tỉnh Hải Dương
- Văn phòng Nam Định Địa chỉ: Lô 16 Phạm Tuấn Tài, phường Cửa Bắc, TP.Nam Định, tỉnh Nam Định
- Văn phòng Yên Bái Địa chỉ: Số 254 Đinh Tiên Hoàng, phường Đồng Tâm, TP.Yên Bái, tỉnh Yên Bái
- Văn phòng Lạng Sơn Địa chỉ: Số 26, Lý Thái Tổ, phường Đông Kinh, TP.Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn
- Văn phòng Sơn La Địa chỉ: Số 116 Chu Văn Thịnh, phường Tô Hiệu, TP.Sơn La, tỉnh Sơn La
- Văn phòng Lào Cai Địa chỉ: Số 94 Duyên Hà, phường Duyên Hải, TP.Lào Cai, tỉnh Lào Cai
- Văn phòng Quảng Bình Địa chỉ: Số 3 Nguyễn Trãi, phường Hải Đình, TP.Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình
- Văn phòng Phú Yên Địa chỉ
- Văn phòng Vũng Tàu Địa chỉ: Số A1117 - 36 Nguyễn Thái Học, phường 7, TP.Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa
- Văn phòng Phú Thọ Địa chỉ: Số 2412, đại lộ Hùng Vương, phường Vân Cơ, TP.Việt Trì, tỉnh Phú Thọ
Sơ đồ 2.3: Sơ đồ cơ cấu tổ chức của VVFC
2.1.3.1 Dịch vụ tư vấn xác định giá trị doanh nghiệp
Trong bối cảnh toàn cầu hóa và sự gia tăng của hoạt động hợp nhất, sáp nhập (M&A), việc xác định giá trị doanh nghiệp trở nên vô cùng quan trọng đối với các doanh nghiệp trong nền kinh tế thị trường.
Hoạt động này giúp nhà đầu tư hiểu rõ giá trị của doanh nghiệp, từ đó hỗ trợ quyết định trong các lĩnh vực đầu tư, tín dụng, mua bán hợp nhất, sáp nhập doanh nghiệp, cổ phần hóa và tái cơ cấu.
Từ những năm đầu mới thành lập, VVFC đã chú trọng đầu tư vào lĩnh vực tư vấn xác định giá trị doanh nghiệp Kể từ năm 2005, VVFC trở thành một trong những đơn vị đầu tiên được Bộ Tài chính công nhận đủ điều kiện tư vấn xác định giá trị doanh nghiệp theo Thông tư số 126/2004/TT-BTC, hướng dẫn Nghị định số 187/2004/NĐ-CP của Chính phủ.
PHÓ TGĐ PHÓ TGĐ PHÓ TGĐ
Trong suốt nhiều năm, VVFC đã được Bộ Tài chính công nhận là một trong những tổ chức tư vấn đủ điều kiện cung cấp dịch vụ định giá doanh nghiệp Hàng năm, VVFC phải tuân thủ các tiêu chuẩn và điều kiện lựa chọn nghiêm ngặt theo quy định của Bộ Tài chính Đặc biệt, vào năm 2015, VVFC vẫn tiếp tục nằm trong danh sách các tổ chức tư vấn định giá được phép xác định giá trị doanh nghiệp theo Quyết định số 3361/QĐ-BTC ngày 29/12/2014 của Bộ Tài chính.
- Dịch vụ tư vấn xác định giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa
Trong các năm 2008 – 2015, VVFC đã tham gia xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa rất nhiều Ngân hàng, Tổng công ty như:
- Xác định toàn bộ BĐS của Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (Vietinbank) tại 150 Chi nhánh trên địa bàn cả nước để cổ phần hóa theo Nghị định
Xác định giá trị doanh nghiệp là bước quan trọng trong quá trình cổ phần hóa Công ty mẹ - Tổng công ty Giấy Việt Nam (Vinapaco), một đơn vị thuộc Tổng công ty 91 Vinapaco hiện có hơn 30 đơn vị thành viên hoạt động trên toàn quốc và có vốn chủ sở hữu khoảng 1.200 tỷ đồng theo quy định của Nghị định 109.
Quy trình thẩm định giá tài sản tại VVFC
Sơ đồ 2.4: Quy trình thẩm định giá tài sản tại VVFC
Quy trình thẩm định giá tài sản tại VVFC cụ thể gồm 6 bước:
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá
Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định giá
Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin
Bước 4: Phân tích thông tin
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá
2.2.1 Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá
2.2.1.1 Xác định các đặc điểm cơ bản của tài sản cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá
Xác định các đặc điểm pháp lý, kinh tế và kỹ thuật cơ bản của tài sản cần thẩm định giá là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị tài sản tại thời điểm thẩm định Nếu có hạn chế trong việc xác định những đặc điểm này, cần ghi rõ trong báo cáo kết quả và chứng thư thẩm định giá.
2.2.1.2 Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết
2.2.1.3 Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá
Mục đích và thời điểm thẩm định giá được xác định dựa trên văn bản yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, văn bản đề nghị từ khách hàng hoặc hợp đồng thẩm định giá Cả mục đích và thời điểm thẩm định giá cần được ghi rõ trong hợp đồng thẩm định giá, báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
Thẩm định viên cần có cuộc trao đổi chi tiết với khách hàng để xác định rõ mục đích thẩm định giá và lựa chọn thời điểm thẩm định giá phù hợp với nhu cầu sử dụng của chứng thư thẩm định giá.
2.2.1.4 Xác định cơ sở của thẩm định giá
Dựa trên mục đích thẩm định giá, các đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật và thị trường của tài sản, thẩm định viên sẽ xác định cơ sở giá trị cho việc thẩm định là giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường của tài sản.
Trong báo cáo kết quả thẩm định giá, thẩm định viên cần phân tích thông tin và dữ liệu liên quan đến các căn cứ đã nêu, dựa trên TCTĐGVN số 02 về giá trị thị trường và TCTĐGVN số 03 về giá trị phi thị trường Điều này giúp xác định rõ ràng cơ sở giá trị của thẩm định giá, liệu đó là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản cần được thẩm định.
2.2.1.5 Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt
Thẩm định viên có thể đưa ra giả thiết khi gặp phải thông tin hạn chế hoặc không chắc chắn, điều này có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định Những hạn chế này có thể bao gồm hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ, đặc điểm của tài sản chưa rõ ràng, hoặc thiếu thông tin cần thiết khác, tất cả đều tác động đến việc ước tính giá trị tài sản thẩm định giá.
Khi thẩm định giá trị tên thương mại của một doanh nghiệp, thẩm định viên thường giả định rằng doanh nghiệp sẽ duy trì hoạt động lâu dài, mặc dù điều này không hoàn toàn chắc chắn.
Giả thiết đặc biệt trong thẩm định giá đề cập đến tình trạng của tài sản không phản ánh thực tế tại thời điểm thẩm định Tuy nhiên, giả thiết này cần được áp dụng một cách linh hoạt để đáp ứng mục đích thẩm định theo yêu cầu của khách hàng.
Các giả thiết và giả thiết đặc biệt trong thẩm định giá cần phải hợp lý và phù hợp với mục đích của quá trình này Việc thông báo và đạt được sự đồng thuận từ khách hàng là điều cần thiết, đồng thời các giả thiết cũng phải tuân thủ các quy định pháp luật liên quan.
Trong quá trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên nhận thấy các giả thiết không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở, họ cần xem xét và thông báo ngay cho người đại diện pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá và khách hàng Việc này giúp đưa ra hướng xử lý phù hợp Nếu một giả thiết đặc biệt làm cho việc thẩm định giá không khả thi, cần loại bỏ giả thiết đó.
Các giả thiết và giả thiết đặc biệt cần được làm rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá, theo quy định tại TCTĐGVN số 06, bao gồm báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.
2.2.2 Lên kế hoạch thẩm định giá
Lập kế hoạch thẩm định giá là bước quan trọng để xác định rõ phạm vi và nội dung công việc, cũng như tiến độ thực hiện cho toàn bộ quá trình thẩm định giá.
Kế hoạch thẩm định giá bao gồm các bước quan trọng như xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc Cần xác định phương thức tiến hành thẩm định giá và thu thập dữ liệu cần thiết từ thị trường, tài sản thẩm định và tài sản so sánh Việc phát triển nguồn tài liệu đáng tin cậy và kiểm chứng là rất quan trọng, bao gồm nghiên cứu hồ sơ về tài sản cần thẩm định Tiến độ thực hiện cần được xây dựng rõ ràng, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu cùng thời hạn thực hiện Ngoài ra, cần tổ chức thực hiện và phân bổ nguồn lực hợp lý, lập phương án phân công cho thẩm định viên và các cán bộ hỗ trợ, đồng thời áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng Cuối cùng, xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn nếu cần thiết.
2.2.3 Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin
Một số hạn chế và nguyên nhân
Mặc dù VVFC tuân thủ quy định của Bộ Tài chính về quy trình và phương pháp thẩm định giá tài sản, nhưng vẫn thiếu sự linh hoạt trong việc thẩm định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ), dẫn đến một số hạn chế trong quá trình này đối với khách hàng.
2.4.1.1 Thông tin cung cấp đôi khi còn hạn chế
Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá hiện tại còn thiếu thông tin đầy đủ, gây khó khăn cho người sử dụng trong việc hiểu rõ nội dung Thông tin được cung cấp có thể chưa rõ ràng và không đủ tính đại diện, làm giảm tính hiệu quả của chứng thư thẩm định giá.
Vấn đề hạn chế thông tin được thể hiện rõ qua ví dụ về thẩm định giá tài sản của Công ty TNHH Sản xuất và Thương Mại Minh Ngọc.
Các tài sản được sử dụng để so sánh trong quá trình thẩm định giá đều là những tài sản chưa giao dịch thành công, chỉ ở tình trạng chào bán Thông tin về các tài sản so sánh chủ yếu được cung cấp bởi một nguồn duy nhất (Anh Trần Tới – Công ty Cổ phần Thương mại Đầu tư Vinato Việt Nam), điều này hạn chế tính chính xác của dữ liệu do khả năng thông tin bị sai lệch hoặc bị thao túng Giá cả có thể bị thổi phồng do tính khan hiếm của tài sản hoặc chỉ phản ánh mức giá mà người sở hữu tài sản đưa ra mà chưa qua thương lượng hoặc ký kết hợp đồng chính thức.
Sau khi thu thập thông tin về các giao dịch chào bán, các thẩm định viên và chuyên viên tại VVFC đã tiến hành thương lượng với người chào bán nhằm đạt được mức giá hợp lý nhất, phản ánh đúng giá trị thị trường của tài sản với vai trò là người mua.
Mặc dù mức giá này chưa được giao dịch thành công và thiếu cơ sở pháp lý, nhưng chúng vẫn không đủ để đưa ra những kết luận chắc chắn về việc ước tính giá trị của lợi thế từ lô đất thuê trả tiền hàng năm.
Trong quá trình định giá, các thẩm định viên chưa thực hiện so sánh hiệu quả giữa giá trị lợi thế của lô đất thuê với giá trị của các tài sản so sánh Họ chỉ xác định giá trị lợi thế từ việc thuê lô đất, mà không loại trừ giá trị công trình đã có trên đất Điều này dẫn đến việc chưa điều chỉnh các yếu tố khác biệt của công trình, gây ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả thẩm định.
Các tỷ lệ điều chỉnh giá trị ước tính chủ yếu dựa vào kinh nghiệm của thẩm định viên, gây khó khăn trong việc xác định độ chính xác Các tài sản so sánh thường có những điểm không tương đồng với tài sản cần thẩm định, như sổ đỏ chính chủ hay giá thương lượng đã bao gồm hạ tầng và công trình trên đất Dựa vào những khác biệt này, thẩm định viên đưa ra tỷ lệ điều chỉnh phù hợp, nhưng đa số tỷ lệ này thường mang tính chất chung chung và chưa hoàn toàn thuyết phục người sử dụng.
Thời hạn sử dụng còn lại của tài sản cần thẩm định giá là 41 năm, tương đương 100% Tỷ lệ điều chỉnh cho thời hạn sử dụng 45 năm là 103% và 40 năm là 98%, cho thấy sự chênh lệch không đồng nhất trong tỷ lệ điều chỉnh Ngoài thời gian sử dụng, còn có 06 yếu tố so sánh khác, trong đó 03 yếu tố cần điều chỉnh là căn cứ pháp lý, vị trí và quy mô diện tích Trong số đó, chỉ có tỷ lệ điều chỉnh dựa trên căn cứ pháp lý có bằng chứng cụ thể để ước tính.
Thẩm định viên chưa cung cấp thuyết minh rõ ràng về một số tỷ lệ trong chứng thư thẩm định giá, đặc biệt là tỷ lệ vốn hóa nội suy theo lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại tại Hà Nội Mặc dù tỷ lệ này được sử dụng phổ biến, nhưng nó gây khó khăn cho người sử dụng do số lượng ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố.
Hà Nội có quy mô lớn, khiến việc lựa chọn lãi suất cho vay phù hợp cho các thẩm định viên trở nên khó khăn, do lãi suất của ngân hàng thay đổi theo kỳ hạn, đối tượng và mục đích sử dụng vốn Mặc dù tỷ lệ vốn hóa không cao, nhưng nó lại có ảnh hưởng lớn đến việc ước tính giá trị tài sản, đặc biệt khi áp dụng phương pháp thu nhập và phương pháp lợi nhuận, vì cần chiết khấu thu nhập thực về hiện tại để xác định giá trị tài sản.
Thông tin cung cấp trong quá trình thẩm định giá bất động sản của Công ty TNHH Sản xuất và Thương mại Minh Ngọc không mang tính đại diện do sự khác biệt trong các hợp đồng Cụ thể, thẩm định viên chỉ xem xét chi phí thuê đất trong một năm mà không tính đến mức giá thuê bình quân của khu vực hoặc chính sách cho thuê đất của chính quyền địa phương đối với các khu vực tương tự Vì vậy, thông tin này chưa phản ánh đầy đủ thực trạng thị trường.
Mặc dù báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá đã được cung cấp với nhiều thông tin đầu vào, nhưng vẫn tồn tại một số thông tin không phù hợp hoặc thiếu tính đại diện, điều này có thể gây khó khăn cho người sử dụng trong việc hiểu rõ nội dung chứng thư.
Trên đây là một số ví dụ cụ thể cho hạn chế về báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá nêu trên
2.4.1.2 Kết quả thẩm định giá đưa ra đôi khi chưa phù hợp
Thứ nhất , kết quả và tư vấn của thẩm định viên đôi khi chưa tương đồng với các quyết định từ phía ngân hàng
Công ty TNHH Sản xuất và Thương mại Minh Ngọc đã thực hiện thẩm định giá cho lợi thế từ lô đất thuê trả tiền hằng năm, mặc dù lô đất này chưa đủ điều kiện trở thành tài sản bảo đảm (TSBĐ) tại các ngân hàng thương mại (NHTM) Dù có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất, nhưng các NHTM có thể không chấp nhận tài sản này làm TSBĐ, trong khi giá trị ước tính của tài sản này rất lớn, với lợi thế từ lô đất thuê đã được ước tính lên đến con số đáng kể.
Giá trị tài sản ước tính đạt hơn 43 tỷ đồng, nhưng có thể không hữu ích cho khách hàng khi vay vốn ngân hàng Sau khi thẩm định giá, thẩm định viên sẽ cung cấp thông tin bổ sung về khả năng doanh nghiệp sử dụng tài sản trên đất với giá trị ước tính hơn 35 tỷ đồng làm tài sản đảm bảo (TSBĐ) cho các khoản vay tại ngân hàng thương mại (NHTM).
GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐỂ HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN CHO MỤC ĐÍCH VAY VỐN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỦA VVFC
Giải pháp
3.1.1.1 Hoàn thiện quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm
TSBĐ là yêu cầu trong hoạt động cấp tín dụng của các NHTM nhằm giảm thiểu rủi ro khi khách hàng không hoàn thành nghĩa vụ tài chính Tuy nhiên, các ngân hàng thường ưu tiên tình hình tài chính của doanh nghiệp hơn là TSBĐ Quy trình cấp tín dụng bắt đầu bằng việc thu thập hồ sơ và thông tin khách hàng, trong đó ngân hàng xem xét điều kiện tài chính trước khi quyết định cấp tín dụng TSBĐ thường chỉ được coi là một thủ tục cần thiết để hoàn tất hồ sơ tín dụng.
Các thẩm định viên thường thực hiện việc thẩm định giá tài sản dựa trên mục đích của việc thẩm định, từ đó đưa ra tư vấn cho khách hàng và các bên liên quan Tuy nhiên, trong quá trình này, họ đôi khi không xem xét đầy đủ khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ thể đối với ngân hàng.
Quy trình thẩm định giá tài sản cần được thực hiện một cách toàn diện và đồng bộ, bắt đầu từ việc xác định mục tiêu cho đến việc áp dụng phương pháp thẩm định và tổ chức thực hiện Điều này giúp đánh giá tổng quát đối tượng định giá và cung cấp tư vấn phù hợp cho khách hàng, nâng cao chất lượng dịch vụ và tăng tính tin cậy trong các tư vấn của thẩm định viên Để đạt được điều này, các thẩm định viên của VVFC cần xây dựng và hoàn thiện mục tiêu cũng như quy trình thực hiện thẩm định giá tài sản đảm bảo đầy đủ các vấn đề cơ bản Họ cũng cần vận dụng linh hoạt quy trình thẩm định giá tài sản của Bộ Tài chính, tránh thiên lệch và xem nhẹ tình hình tài chính cũng như môi trường hoạt động của doanh nghiệp Đặc biệt, thẩm định viên cần có trình độ tối thiểu về thẩm định giá và kiến thức cơ bản về tài chính - kế toán khi thực hiện thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích vay vốn tại các ngân hàng thương mại.
Quy trình xác định giá trị tài sản cần được hoàn thiện để đảm bảo chất lượng và hiệu quả trong công tác thẩm định giá Chất lượng và hiệu quả là hai yếu tố đối lập trong thẩm định giá; tăng khối lượng công việc có thể nâng cao chất lượng nhưng lại không đảm bảo tính kinh tế Ngược lại, nếu giảm khối lượng công việc, mặc dù có thể tiết kiệm chi phí, nhưng chất lượng thẩm định sẽ bị ảnh hưởng.
3.1.1.2 Bổ sung thông tin và nâng cấp cơ sở dữ liệu
Bổ sung thuyết minh về các tỷ lệ trọng yếu trong chứng thư thẩm định giá là rất quan trọng, vì chúng ảnh hưởng trực tiếp đến ước tính giá trị tài sản Tỷ suất vốn hóa, một trong những tỷ lệ quan trọng nhất, cần được thuyết minh cụ thể trong báo cáo kết quả thẩm định giá, do chỉ một điều chỉnh nhỏ có thể dẫn đến sự sai khác lớn trong ước tính giá trị Việc này không chỉ tăng tính khách quan của quá trình thẩm định giá mà còn nâng cao độ tin cậy cho người sử dụng kết quả thẩm định giá.
Hiện nay, phương pháp thu nhập và phương pháp lợi nhuận sử dụng tỷ suất vốn hóa để chiết khấu dòng thu nhập ròng về một thời điểm nhất định Do đó, chỉ một sự thay đổi nhỏ trong tỷ suất vốn hóa có thể dẫn đến sai lệch lớn trong kết quả thẩm định giá tài sản theo hai phương pháp này.
Để ước tính giá trị tài sản, đặc biệt là bất động sản (BĐS), cần cung cấp thêm thông tin về các tài sản so sánh để đảm bảo giá trị ước tính phù hợp với giá trị giao dịch trên thị trường Tuy nhiên, do đặc thù của thị trường BĐS, nhiều thông tin về giao dịch thành công bị hạn chế bởi quy định của Nhà nước, dẫn đến một số điểm chưa phù hợp Hơn nữa, các thông tin chính thức về giao dịch thành công đôi khi không phản ánh đúng giá trị thực của tài sản.
Trong quá trình thẩm định, các thẩm định viên nên bổ sung thông tin về tài sản mua bán trên thị trường, mặc dù đây là thông tin không chính thống Họ cần nêu rõ thời gian, địa điểm và nguồn thu thập thông tin, cùng với các bằng chứng để người sử dụng có thể đưa ra quyết định chính xác Đối với các giao dịch không thành công, thẩm định viên cần điều chỉnh giá trị dựa trên tình hình thị trường và nhận định cá nhân để đưa ra mức giá so sánh hợp lý Thêm vào đó, việc cung cấp thông tin về thị trường và đánh giá của thẩm định viên sẽ giúp cán bộ tín dụng có thêm tư liệu tham khảo.
Dự đoán xu hướng thị trường trong tương lai là rất quan trọng, bởi vì thị trường giao dịch tài sản luôn có sự biến động Các thẩm định viên, với kiến thức và kinh nghiệm chuyên môn, có khả năng đánh giá xem giá trị tài sản đang giao dịch có phù hợp với giá trị thực hay không Họ cung cấp thông tin và nhận định giá trị tài sản cho người sử dụng, đặc biệt khi giá trị thị trường không phản ánh đúng giá trị thực, dẫn đến những đánh giá sai lệch cho những người thiếu kiến thức về xác định giá trị tài sản.
Giai đoạn bong bóng bất động sản từ 2008 đến 2010 đã cho thấy giá trị thị trường của các bất động sản giao dịch không phản ánh đúng giá trị thực, dẫn đến nhiều tổn thất cho nền kinh tế Các thẩm định viên có thể nhận diện sự chênh lệch này và cung cấp tư vấn cho khách hàng và các bên liên quan, giúp họ đưa ra quyết định đúng đắn nhằm tránh tổn thất kinh tế trong tương lai Hơn nữa, các ngân hàng thương mại không sử dụng tài sản bảo đảm hiện tại mà chỉ xem xét giá trị của nó trong tương lai, thường là sau hơn một năm, khi khách hàng không hoàn thành nghĩa vụ tài chính Do đó, thẩm định viên có thể bổ sung dự đoán về giá trị tương lai của tài sản như một phần tư vấn trong trường hợp ngân hàng phải phát mại tài sản.
- Bổ sung các nhận định và hạn chế trong quá trình thẩm định giá
Theo quy định của TCTĐGVN số 06 về báo cáo và chứng thư thẩm định giá, thẩm định viên cần nêu rõ các điều khoản loại trừ và hạn chế trong quá trình thẩm định Tuy nhiên, những điều khoản này vẫn gặp khó khăn trong việc áp dụng và đôi khi không mang lại lợi ích thiết thực cho người sử dụng chứng thư thẩm định giá.
Thông tin thu thập có thể bị hạn chế do yêu cầu trong phương pháp so sánh theo TCTĐGVN số 07 Do đó, thẩm định viên cần nêu rõ các hạn chế trong quá trình thu thập và thẩm định giá Điều này giúp người sử dụng chứng thư thẩm định giá có thêm thông tin hữu ích và tự bổ sung thông tin cần thiết cho quyết định của họ.
3.1.1.3 Nâng cao năng lực của các cán bộ
Giải pháp quan trọng nhất để cải thiện chất lượng hoạt động thẩm định giá và tư vấn tài chính tại VVFC là nâng cao năng lực cho các thẩm định viên và nhân viên hỗ trợ.
Để nâng cao năng lực cho các cán bộ trẻ, những trợ lý quan trọng cho các thẩm định viên, cần thiết phải cải thiện kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm của họ Những cán bộ này, dù chưa được cấp thẻ thẩm định viên, đóng vai trò hỗ trợ trong việc thu thập số liệu và thực hiện các công việc khởi đầu cho báo cáo thẩm định VVFC nên tổ chức các hội thảo và buổi trao đổi kinh nghiệm giữa thẩm định viên và cán bộ trẻ, mở lớp ngắn hạn bổ sung kiến thức, và tăng cường thực tế để tìm hiểu thị trường và khảo sát tài sản Việc này sẽ giúp nâng cao tính chính xác, tin cậy và phù hợp của thông tin được cung cấp.
Để nâng cao năng lực cho các thẩm định viên, việc liên tục trau dồi kiến thức và trao đổi kinh nghiệm là rất cần thiết Mặc dù đã được Bộ Tài chính công nhận, nhưng do sự thay đổi nhanh chóng của thị trường tài sản và sự hội nhập quốc tế, các thẩm định viên cần tham gia các hội thảo quốc tế để cập nhật thông tin và kỹ năng Do đó, ban lãnh đạo VVFC nên tạo điều kiện cho các thẩm định viên tham gia các sự kiện này nhằm nâng cao trình độ chuyên môn.
Kiến nghị
3.2.1 Đối với Bộ Tài chính
3.2.1.1 Tăng các mức hình phạt với các sai phạm
Theo Nghị định 109/2013/NĐ-CP ngày 24/09/2013 của Chính phủ, có quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý giá, phí, lệ phí và hóa đơn Thông tư 31/2014/TT-BTC ngày 07/03/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể về việc xử lý các vi phạm hành chính liên quan đến quản lý giá theo Nghị định 109.
- Đối với doanh nghiệp thẩm định giá theo quy định tại Điều 18 Nghị định 109/2013/NĐ-CP
Bảng 3.1: Mức xử lý các lỗi vi phạm thường gặp của Tổ chức thẩm định giá
Chậm trễ trong việc cung cấp chứng thư thẩm định giá, báo cáo kết quả thẩm định giá hoặc các tài liệu liên quan theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ bị xử lý nếu không hoàn thành trong vòng 05 ngày làm việc kể từ ngày phải báo cáo về hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá.
Chậm trễ trong việc cung cấp chứng thư thẩm định giá và báo cáo kết quả thẩm định giá có thể xảy ra nếu không gửi các tài liệu liên quan theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong vòng 15 ngày làm việc kể từ ngày phải báo cáo về hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá.
20 – 30 - Thực hiện thẩm định giá không có hợp đồng cung cấp dịch vụ thẩm định giá
- Phát hành chứng thư thẩm định giá hoặc Báo cáo kết quả thẩm định giá không đủ các thông tin cơ bản theo hướng dẫn tại TCTĐGVN
Gây trở ngại hoặc can thiệp vào công việc điều hành của tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá là hành vi vi phạm pháp luật, ảnh hưởng đến việc thực hiện đúng chức năng và nhiệm vụ của họ.
Việc tiết lộ thông tin hồ sơ khách hàng thẩm định giá và tài sản được thẩm định giá mà không có sự đồng ý của khách hàng hoặc không theo quy định của pháp luật là hành vi vi phạm nghiêm trọng Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyền riêng tư của khách hàng mà còn có thể dẫn đến những hệ lụy pháp lý cho bên thẩm định Do đó, việc bảo mật thông tin là rất quan trọng trong lĩnh vực thẩm định giá.
40 – 60 Đối với các vi phạm về hồ sơ thẩm định giá
80 – 100 - Giả mạo, thuê, mượn Thẻ thẩm định viên về giá
- Nhận, yêu cầu bất cứ khoản lợi ích nào từ khách hàng ngoài mức giá đã thỏa thuận trong hợp đồng
120 – 150 Làm sai lệch hồ sơ hoặc thông tin liên quan đến tài sản thẩm định giá
180 – 220 Thông đồng làm sai lệch kết quả thẩm định giá
220 – 260 Thẩm định giá cao hoặc thấp hơn 10% đối với tài sản là
Bất động sản, thiết bị và phương tiện vận tải sẽ chịu mức thuế 15%, trong khi tài sản như vật tư và hàng hóa sẽ áp dụng mức thuế 15% dựa trên kết quả thẩm định giá cuối cùng của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.
- Đối với thẩm định viên về giá theo quy định tại Điều 19 Nghị định 109/2013/NĐ-CP
Bảng 3.2: Mức xử lý các lỗi vi phạm thường gặp của thẩm định viên về giá
20 – 30 - Tiết lộ thông tin khi không được sự đồng ý của khách hàng hoặc pháp luật;
- Nhận tiền hoặc lợi ích từ bất cứ tổ chức, cá nhân nào ngoài mức giá dịch vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng
40 – 50 - Giả mạo, cho thuê, cho mượn thẻ thẩm định viên về giá
- Đăng ký hành nghề thẩm định giá trong cùng 1 thời điểm cho từ hai doanh nghiệp thẩm định giá trở lên
50 – 70 Đối với các hành vi làm sai lệch kết quả thẩm định giá
Theo Nghị định 109/2013/NĐ-CP, thẩm định viên và tổ chức thẩm định giá phải chịu các hình phạt bổ sung cho những sai phạm nghiêm trọng Mặc dù Nghị định và Thông tư hướng dẫn đã được ban hành từ năm 2013 và 2014, nhưng mức xử phạt hiện tại vẫn còn thấp so với lợi ích mà các hành vi sai phạm mang lại cho người sử dụng kết quả thẩm định giá Do đó, Bộ Tài chính cần kiến nghị Chính phủ tăng cường hình thức và mức xử phạt vi phạm để tương xứng với mức độ nghiêm trọng của hành vi.
3.2.1.2 Ban hành đồng bộ các tiêu chuẩn thẩm định giá và hướng dẫn thi hành luật
Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC, kèm theo 06 TCTĐGVN, bao gồm các phương pháp định giá tài sản như: phương pháp so sánh (TCTĐGVN số 07), phương pháp chi phí (TCTĐGVN số 08), phương pháp thu nhập (TCTĐGVN số 09), phương pháp thặng dư (TCTĐGVN số 10), phương pháp lợi nhuận (TCTĐGVN số 11) và phân loại tài sản (TCTĐGVN số 12) Ngoài ra, Thông tư 158/2014/TT-BTC cũng đã được ban hành liên quan đến các quy định này.
04 TCTĐGVN (bao gồm TCTĐGVN số 01: Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá, TCTĐGVN số 02: Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá,
TCTĐGVN số 03 xác định giá trị phi thị trường là cơ sở cho thẩm định giá, trong khi TCTĐGVN số 04 nêu rõ các nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động này Thông tư 28/2015/TT-BTC đi kèm với ba TCTĐGVN, bao gồm TCTĐGVN số 05 về quy trình thẩm định giá, TCTĐGVN số 06 liên quan đến báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá, cùng với TCTĐGVN số 07 về phân loại tài sản trong thẩm định giá.
Ngày 20/04/2015, Thông tư 28/2015/TT-BTC chính thức có hiệu lực, dẫn đến việc TCTĐGVN số 12 (theo Quyết định 129/2008/QĐ-BTC) không còn hiệu lực, trong khi các TCTĐGVN khác vẫn giữ nguyên hiệu lực Sự không đồng bộ này trong các TCTĐGVN do Bộ Tài chính ban hành đã tạo ra những khó khăn cho các thẩm định viên trong quá trình hành nghề thẩm định giá, làm nổi bật sự cần thiết phải có sự thống nhất và hòa hợp giữa các quy định.
Bộ Tài chính cần sớm ban hành các TCTĐGVN mới nhằm tạo sự đồng bộ và hợp lý, từ đó hỗ trợ các thẩm định viên hoàn thành tốt công việc và nâng cao chất lượng dịch vụ thẩm định giá tại Việt Nam.
3.2.1.3 Nâng cao năng lực của các cán bộ thẩm định giá
Cùng với sự chuyển đổi kinh tế, nhu cầu thẩm định giá tại Việt Nam ngày càng tăng trong nhiều lĩnh vực do yêu cầu của nền kinh tế thị trường Điều này đặt ra yêu cầu cần thiết phải xây dựng đội ngũ thẩm định viên có đủ điều kiện và năng lực chuyên môn, nhằm cung cấp dịch vụ thẩm định giá đáp ứng nhu cầu khách hàng và quy định pháp luật, từ đó xác định chính xác giá trị thị trường của tài sản.
Bộ trưởng Bộ Tài chính đã phê duyệt Đề án “Nâng cao năng lực hoạt động thẩm định giá của Việt Nam giai đoạn 2013-2020” Tuy nhiên, số lượng và năng lực của các thẩm định viên về giá ở Việt Nam hiện vẫn còn thấp, không đáp ứng yêu cầu của khách hàng Do đó, Bộ Tài chính cần triển khai các biện pháp nhằm nâng cao năng lực cho cán bộ trong lĩnh vực thẩm định giá.
Bộ Tài chính cần tổ chức các khóa đào tạo và tập huấn để cập nhật kiến thức chuyên môn cho đội ngũ thẩm định viên đã được cấp thẻ, nhằm theo kịp tình hình thẩm định giá trong khu vực và thế giới Ngoài ra, Bộ cũng nên tạo diễn đàn cho các thẩm định viên trao đổi kỹ năng, kinh nghiệm và giải đáp thắc mắc cho khách hàng sử dụng dịch vụ thẩm định giá.
Đào tạo và nâng cao kiến thức cho cán bộ trong lĩnh vực thẩm định giá là mục tiêu chính, đặc biệt là những người có nhu cầu thi thẻ Thẩm định viên về giá Chúng tôi tổ chức các khóa học thường xuyên nhằm cung cấp kiến thức cập nhật và thông tin thực tiễn về hoạt động của các thẩm định viên, giúp cán bộ nâng cao kỹ năng và hiểu biết trong ngành thẩm định giá.