Hoàn thiện qui trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty tnhh một thành viên quản lí nợ và khai thác tài sản ngân hàng thương mại cổ phẩn quốc tế việt nam,

BỘ GIÁO VÀ ĐÀO TẠO Luận văn DỤC tốt nghiệp NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM GVHD: ThS Nguyễn Văn Tâm HỌC VIỆN NGÂN HÀNG - - LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP Đề tài HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN – NGÂN HÀNG TMCP QUỐC TẾ VIỆT NAM Giáo viên hướng dẫn : ThS NGUYỄN VĂN TÂM Sinh viên thực : ĐOÀN THỊ TUYẾT NHUNG Lớp : TCDN D - K12 Mã sinh viên : 12A4011336 Hà Nội, 05/2013 Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D – K12 Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Văn Tâm LỜI CAM ĐOAN Bài luận văn cơng trình nghiên cứu thân em, dựa kiến thức chuyên ngành học, xuất phát từ việc nghiên cứu tình hình thực tiễn đơn vị thực tập, hướng dẫn ThS Nguyễn Văn Tâm Các sở lý luận tham khảo, đúc rút từ tài liệu chuyên ngành, nội dung tình hình thực tiễn đơn vị thơng tin thực tế cung cấp Công ty Quản lý nợ khai thác tài sản VIBAMC Các giải pháp đề xuất đưa từ hiểu biết, quan điểm thân Một lần em xin khẳng định tính trung thực lời cam đoan Hà Nội, ngày 25 tháng năm 2013 Người thực Đoàn Thị Tuyết Nhung Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D – K12 Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Văn Tâm MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƢỜNG 1.1.Tổng quan bất động sản thị trƣờng bất động sản 1.1.1.Bất động sản 1.1.2.Thị trƣờng bất động sản 1.2.Định giá bất động sản 12 1.2.1.Khái niệm định giá bất động sản 12 1.2.2.Cơ sở giá trị định giá bất động sản 13 1.2.3.Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị bất động sản 13 1.2.4.Các nguyên tắc định giá bất động sản kinh tế thị trƣờng 15 1.3.Vai trò định giá bất động sản 17 1.3.1.Trong kinh tế thị trƣờng 17 1.3.2.Trong hoạt động tín dụng 18 1.4.Các phƣơng pháp định giá bất động sản đƣợc áp dụng ……18 1.4.1.Phƣơng pháp so sánh trực tiếp 18 1.4.2.Phƣơng pháp chi phí 21 1.4.3.Phƣơng pháp thu nhập 22 1.4.4.Phƣơng pháp thặng dƣ 24 1.5.Quy trình định giá bất động sản 26 1.6.Một số nét hoạt động định giá tài sản giới 29 Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D – K12 Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Văn Tâm CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH, PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN – NGÂN HÀNG TMCP QUỐC TẾ VIỆT NAM (VIBAMC) 30 2.1.Giới thiệu Công ty VIBAMC phòng Định giá tài sản 30 2.1.1.Giới thiệu VIBAMC 30 2.1.2.Lĩnh vực kinh doanh VIBAMC 30 2.1.3.Hình thức hoạt động VIBAMC 31 2.1.4.Mơ hình tổ chức chức số phòng ban VIBAMC 31 2.1.5.Kết hoạt động năm gần (2010 – 2012) 32 2.2.Thực trạng quy trình, phƣơng pháp định giá bất động sản VIBAMC 34 2.2.1.Cơ sở định giá bất động sản VIBAMC 34 2.2.2.Quy trình định giá bất động sản VIBAMC 36 2.2.3 Phƣơng pháp định giá chủ yếu đƣợc sử dụng VIBAMC 39 2.2.4.Thực trạng vận dụng quy trình phƣơng pháp định giá bất động sảntại VIBAMC qua số ví dụ thực tế 45 2.2.Đánh giá chung quy trình phƣơng pháp định giá bất động sản VIBAMC 56 2.2.1.Về quy trình định giá 56 2.2.2.Về phƣơng pháp định giá 59 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN QUY TRÌNH, PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIBAMC 67 Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D – K12 Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Văn Tâm 3.1.Định hƣớng phát triển Công ty nghiệp vụ định giá VIBAMC 68 3.2.Một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình phƣơng pháp định giá VIBAMC 69 3.2.1.Về quy trình định giá 70 3.2.2.Về phƣơng pháp định giá 74 3.3.Một số kiến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản 78 3.3.1.Đối với quan Nhà nƣớc 78 3.3.2.Đối với Bộ Tài 80 3.3.3.Đối với VIBAMC 82 Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D – K12 Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Văn Tâm DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản ĐG Định giá ĐGTS Định giá tài sản TMCP Thương mại cổ phần VIB Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam AMC Công ty Quản lý nợ khai thác tài sản VIBAMC Công ty TNHH MTV Quản lý nợ khai thác tài sản – Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam IVSC Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế BPTN Bộ phận tiếp nhận yêu cầu định giá phòng Định giá tài sản VIBAMC GCN QSH Giấy chứng nhận quyền sở hữu QSDĐ Quyền sử dụng đất ĐVKD Đơn vị kinh doanh VIB TSĐG Tài sản định giá TSSS Tài sản so sánh KH Khách hàng đề nghị định giá tài sản QLKH Quản lý khách hàng Ngân hàng Quốc tế TCKT Phòng Tài kế tốn VIBAMC KSHT Khảo sát trạng KSHTTS Khảo sát trạng tài sản Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D – K12 Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Văn Tâm DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Sơ đồ 2.1: Mơ hình tổ chức Công ty Quản lý nợ khai thác tài sản VIBAMC 31 Sơ đồ 2.2: Cơ cấu tổ chức phòng Định giá tài sản VIBAMC 32 Bảng 2.3: Kết hoạt động kinh doanh Cồng ty từ 2010 đến 2012 32 Bảng 2.4: Kết định giá phòng Định giá tài sản từ 2010 đến 2012 33 Sơ đồ 2.5: Quy trình tổng thể định giá bất động sản VIBAMC 36 Sơ đồ 2.6: Quy trình tiếp nhận hồ sơ đề nghị định giá BĐS, lập kế hoạch khảo sát 37 Sơ đồ 2.7: Quy trình định giá trực tiếp lập báo cáo định giá bất động sản 38 Sơ đồ 2.8: Quy trình kiểm soát, phê duyệt phát hành Chứng thư định giá bất động sản 39 Bảng 2.9: Bảng tỷ lệ tin cậy thông tin loại giao dịch bất động sản 40 Bảng 2.10: Xu hướng giảm giá thị trường thời gian khoản 42 Bảng 2.11: Đơn giá xây dựng loại cơng trình xây dựng 43 Bảng 2.12: Thông tin thị trường bất động sản so sánh 48 Bảng 2.13: Nhận xét điểm khác biệt bất động sản so sánh 50 Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D – K12 Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Văn Tâm LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nền kinh tế thị trường bối cảnh toàn cầu hóa thúc đẩy phát triển hoạt động Ngân hàng, có tín dụng Ngân hàng Tuy nhiên, tín dụng Ngân hàng vốn hoạt động tiềm ẩn đầy rủi ro, nhạy cảm Mặc dù, Ngân hàng tiến hành đánh giá cần thiết phương án vay vốn khách hàng, khả trả nợ,… điều kiện thiết yếu để giảm thiểu phần lớn rủi ro việc khách hàng có tài sản chấp Do bất động sản thường tài sản có giá trị lớn nên nay, việc chấp bất động sản đề vay vốn Ngân hàng phổ biến.Việc định giá tài sản bảo đảm, đặc biệt tài sản phức tạp bất động sản làm sở cho khoản vay tín dụng Ngân hàng quan trọng,giúp Ngân hàng đưa định đắn, để phòng ngừa rủi ro khả xấu xảy Ngân hàng thu hồi vốn Tại Việt Nam, năm gần đây, từ có Quyết định 1389/2001/QĐ – NHNN Ngân hàng Nhà nước việc thành lập Công ty Quản lý nợ khai thác tài sản trực thuộc Ngân hàng Thương mại (AMC), có nhiều cơng ty đời, có Cơng ty Quản lý nợ khai thác tài sản – Ngân hàng TMCP Quốc tế (VIBAMC) Loại hình hoạt động Cơng ty AMC nghiệp vụ định giá mẻ Việt Nam, trình thực khó tránh khỏi cịn vướng mắc, bất cập Xuất phát từ thực tiễn đó, qua q trình thực tập, tìm hiểu nghiệp vụ định giá VIBAMC, em mạnh dạn lựa chọn đề tài nghiên cứu: “Hoàn thiện quy trình phƣơng pháp định giá bất động sản Công ty TNHH MTV Quản lý nợ khai thác tài sản – Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam.” Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D – K12 Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Văn Tâm Đề tài nhằm làm rõ thực trạng tiến hành nghiệp vụ định giá bất động sản VIBAMC đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động Mục tiêu nghiên cứu Đề tài nhằm số vấn đề sau trình nghiên cứu: - Hệ thống hóa sở lý luận định giá bất động sản nói chung, quy trình, phương pháp định giá bất động sản lý thuyết - Làm rõ thực tế áp dụng quy trình phương pháp định giá bất động sản VIBAMC - Đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện quy trình phương pháp này, đưa số kiến nghị với quan liên quan Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: bất động sản định giá VIBAMC - Phạm vi nghiên cứu: bất động sản thuộc toàn tỉnh, thành phố VIBAMC cung cấp dịch vụ định giá Số liệu cho nghiên cứu lấy từ năm 2010 đến 2012 Phƣơng pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng phương pháp sau để tiến hành nghiên cứu: - Phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử - Nghiên cứu, phân tích so sánh, đối chiếu, tổng hợp số liệu dựa tài liệu thực tế VIBAMC cung cấp, khảo sát thực tế nghiệp vụ định giá công ty - Kế thừa kết nghiên cứu từ cơng trình nghiên cứu trước định giá bất động sản - Đánh giá, vấn trực tiếp nhân viên công ty Kết cấu luận văn Bài luận văn bao gồm chương riêng biệt: Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D – K12 Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Văn Tâm Chương 1: Lý luận định giá bất động sản kinh tế thị trường Chương 2: Thực trạng quy trình phương pháp định giá bất động sản Công ty Quản lý nợ khai thác tài sản – Ngân hàng Quốc tế Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quy trình phương pháp định giá bất động sản VIBAMC Nhân đây, em xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo Công ty VIBAMC, anh chị phòng Định giá tài sản giúp đỡ em trình thực tập, cung cấp tài liệu, hướng dẫn khảo sát thực tế Em xin cảm ơn ThS Nguyễn Văn Tâm thầy cô môn Định giá tài sản tận tình bảo để em hồn thành luận văn Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D – K12 Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Văn Tâm Kém Trình độ dân trí Cao Bình thường Thấp 10 Các yếu tố tác động khác Yếu tố xấu tâm linh (nhà có người tự tử/bị giết, chết thảm nhà,…) Am, đình, chùa, miếu có khoảng cách 50m Khu nghĩa trang, hỏa táng, nhà xác, nhà tang lễ hay khn viên đất có mộ có khoảng cách 100m Khu đất gia tộc, nằm quần thể họ hàng Mặt tiền bị che khuất, án ngữ (như bị cổ thụ, cột điện, phần nhà khác, nhà chờ xe bus, cầu giành cho người bộ,… che khuất) Khu tệ nạn xã hội Đường lưới điện cao, trung Gần xăng có khoảng cách 50m Gần đường sắt xe lửa có Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D – K12 Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Văn Tâm khoảng cách 100m Ban quản lý tòa nhà (chất lượng dịch vụ, phí dịch vụ, hoạt động theo quy định hay không,…) C Tổng tỷ lệ điều chỉnh (%) D Mức giá dẫn E Thống mức giá dẫn PHỤ LỤC SỐ 06:Bộ tiêu điều chỉnh yếu tố so sánh VIBAMC xây dựng Chỉ áp dụng tiêu quy định sau khơng có thơng tin thị trường tài sản so sánh, tỷ lệ điều chỉnh yếu tố khác biệt, thơng tin mang tính lịch sử hay kinh nghiệm chuyên gia lĩnh vực để làm sở xác định giá bất động sản định giá Trong trường hợp sử dụng tỷ lệ điều chỉnh chuyên viên định giá cần phải xem xét cách kỹ lưỡng thận trọng trước đưa kết cuối giá bất động sản định giá Vị trí (VT): Khu vực VT1 VT2 VT3 VT4 Mặt đường, Ngõ/hẻm ≥ 3,5m > 2m > phố 3,5m Ngõ/hẻm ≥ Ngõ/hẻm ≥ 2m 1,5m Loại đường số 100% 45 – 70% 35 – 60% 25 – 40% Loại đường số 100% 50 – 70 % 40 – 55% 20 – 35% Loại đường số 100% 50 – 60% 45 – 50% 15 – 30% Loại đường số 100% 60 – 70% 50 – 60% 10 – 25% Hà Nội 1.1 Phường thuộc quận, thị xã thị trấn thuộc huyện Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D – K12 Luận văn tốt nghiệp 1.2 GVHD: ThS Nguyễn Văn Tâm Xã thuộc huyện Tỷ lệ TP Hồ Chí Minh 2.1 Phường thuộc quận, thị xã thị trấn thuộc huyện Tỷ lệ 2.2 Xã thuộc huyện Tỷ lệ Hải Phòng, Mặt đường, Ngõ, ngách 4,5m > Ngõ, 3m > Ngõ, phố ≥ 4,5m ngách ≥ 3m ngách ≥ 2,5m 100% 65 – 75% 55 – 65% 35 – 45% Mặt đường, Ngõ, ngách 5m > Ngõ, 3m > Ngõ, phố ≥ 5m ngách ≥ 3m ngách ≥ 2,5m 100% 45 – 55% 35 – 45% 25 – 35% Mặt đường, Ngõ, ngách 6,5m > Ngõ, 4m > Ngõ, phố ≥ 6,5m ngách ≥ 4m ngách ≥ 3,5m 100% 45 – 55% 35 – 45% 25 – 35% Mặt đường, Ngõ, ngách 4,5m > Ngõ, 3m > Ngõ, phố ≥ 4,5m ngách ≥ 3m ngách ≥ 1,7m 100% 55 – 70% 40 – 60% 30 – 45% Mặt đường, Ngõ, ngách phố ≥ 5,5m 100% 60 – 70% 50 – 60% 40 – 45% Mặt đường, Ngõ, ngách 5m > Ngõ, 3m > Ngõ, phố ≥ 5m ngách ≥ 3m ngách ≥ 2,5m 100% 60 – 70% 50 – 60% 40 – 45% Mặt đường, Ngõ, ngách 6,5m > Ngõ, 4m > Ngõ, phố ≥ 6,5m ngách ≥ 4m ngách ≥ 3,5m Đà Nẵng, Vinh, Nha Trang, Vũng Tàu, Cần Thơ 3.1 Phường thuộc thành phố, quận, thị trấn, thị xã Tỷ lệ 3.2 Xã thuộc huyện Tỷ lệ 5,5m > Ngõ, ngách ≥ 4,5m 4,5m > Ngõ, ngách ≥ 2,5m Các tỉnh thành lại 4.1 Phường thuộc thành phố, thị xã thị trấn thuộc huyện Tỷ lệ 4.2 Xã thuộc huyện Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D – K12 Luận văn tốt nghiệp Tỷ lệ GVHD: ThS Nguyễn Văn Tâm 65 – 70% 100% 55 – 60% 45 – 50% Đối với đất thuộc VT2, VT3, VT4 có khoảng cách tính từ mặt đường/phố từ 50m trở lên Stt Khoảng cách Cách thức điều chỉnh Tỷ lệ % Dưới 50m Từ 50m đến 100m 80 – 85% Từ 100m đến 200m 70 – 80% Từ 200m đến 300m 60 – 70% Từ 300m 45 – 60% 100% Áp dụng tỷ lệ sau điều chỉnh 4.1 có phát sinh khoảng cách so với mặt đường/phố Đối với đất có vị trí đặc biệt: Vị trí đặc biệt hiểu đất có vị trí tiếp giáp từ mặt đường phố/ngõ trở lên, có cốt nhà thấp đường phố, ngõ/hẻm Thửa đất có từ mặt đường phố/ngõ tiếp giáp trở lên: Tỷ lệ điều chỉnh Stt I Tiêu chí Đường phố Đường phố Ngõ/hẻm đường phố ngõ/hẻm ngõ/hẻm Thành phố, quận, thị trấn, thị xã, trung tâm buôn bán sầm uất mặt tiếp giáp +(5% - 10%) +(3% - 7%) +(0% - 5%) mặt tiếp giáp +(7% - 15%) +(5% - 10%) +(3% - 7%) mặt tiếp giáp +(10% - 20%) +(7% - 15%) +(5% - 10%) II Các huyện, xã mặt tiếp giáp +(2% - 5%) +(0% - 3%) mặt tiếp giáp +(3% - 7%) +(2% - 5%) mặt tiếp giáp +(5% - 10%) +(3% - 7%) Đường phố, ngõ/hẻm có độ rộng theo quy định VIB Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D – K12 Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Văn Tâm Thửa đất có cốt thấp đường phố, ngõ/hẻm: Tỷ lệ tối thiểu Tỷ lệ tối đa (%) (%) Từ 0,3 đến 0,5m 0% -3% Từ 0,5m đến 1m -3% -5% Từ 1m đến 2m -5% -10% Từ 2m trở lên -10% -15% Stt Cốt nhà thấp đường phố, ngõ/hẻm Phần diện tích đất có chiều dài vượt q lần chiều rộng: Đối với đất chủ sử dụng có chiều dài vượt lần chiều rộng phần diện tích tính sau: Stt Chỉ tiêu lần chiều rộng > Chiều dài ≥ lần chiều rộng lần chiều rộng > Chiều dài ≥ lần chiều rộng lần chiều rộng > Chiều dài ≥ lần chiều rộng Cách thức điều Tỷ lệ % Chiều dài ≥ lần chiều rộng 60 – 70% chỉnh Áp dụng tỷ lệ sau xác định 50 – 60% giá trị tài sản thẩm định theo quy 40 – 50% định chiều dài ≤ 35 – 40% lần chiều rộng Vị trí hộ thuộc tịa nhà chung cư: Tồ nhà khơng có thang máy: Stt TSSS TSTĐ Tầng Tầng Tầng – tầng Tầng trở lên - +(30% - 40%) +(40% - 55%) Tầng – tầng -(30% - 40%) - +(10% - 15%) Tầng trở lên -(40% - 55%) -(10% - 15%) - Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D – K12 Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Văn Tâm Trong đó, tầng tịa nhà khơng có lợi thương mại, sử dụng cho mục đích để Tịa nhà có thang máy: Stt TSSS TSTĐ Tầng Tầng – Tầng – 17 Từ 31 tầng 30 trở lên -(7% - 15%) +(5% - 10%) +(10% - 15%) - -(5% - 15%) - +(5% - 10%) +(7% - 15%) +(5% - 15%) - +(5% - 10%) +(10% - 20%) -(5% - 10%) - -(5% - 10%) - +(5% - 10%) -(10% - 15%) -(5% - 10%) -(10% - 20%) -(5% - 10%) - Tầng – Tầng – 17 - +(5% – 10%) -(5% - 10%) Tầng 18 – 30 Tầng 18 – Tầng Từ 31 tầng trở lên Trong đó, tịa nhà khơng tính penhouse tầng khơng có lợi thương mại, sử dụng cho mục đích để Hình dạng: Stt Hình dáng Tỷ lệ tối thiểu Tỷ lệ tối đa Vuông vắn 0% 0% Không vuông vắn -5% -30% Nở hậu 0% 0% Tóp hậu -5% -20% Diện tích, kích thước: Diện tích, kích thước mặt tiền, chiều dài đất theo quy định VIB Diện tích bất động sản Bất động sản thuộc quận TP Hà Nội, TP Hồ Chí Minh TSSS Dưới 40m2 Stt TSTĐ Từ Từ Từ 80m2 40m2 đến 60m2 đến đến 2 60m Chuyên ngành Định giá tài sản 80m 100m Từ 100m2 Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D – K12 Luận văn tốt nghiệp Dưới 40m2 GVHD: ThS Nguyễn Văn Tâm - -(0% - 5%) +(0% - 10%) +(10% - 15%) +(15% - 35%) +(0% - 5%) - +(0% - 5%) +(5% - 10%) +(20% - 30%) -(0% - 10%) -(0% - 5%) - +(0% - 10%) +(10% - 30%) -(10% - 15%) -(5% - 10%) -(0% - 5%) - +(0% - 25%) -(15% - 35%) -(10% - 30%) -(5% - 20%) -(0% - 10%) - Từ 40m2 đến 60m2 Từ 60m2 đến 80m2 Từ 80m2 đến 100m2 Từ 100m2 Bất động sản thuộc quận TP Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ phường TP Vinh, Nha Trang, Vũng Tàu TSSS Dưới 40m2 Stt TSTĐ Dưới 40m2 Từ Từ Từ 40m2 đến 60m2 đến 80m2 đến 2 Từ 100m2 60m 80m 100m - -(0% - 5%) -(5% - 10%) +(5% - 10%) +(15% - 35%) -(0% - 5%) - -(0% - 5%) +(5% - 10%) +(15% - 30%) +(5% - 10%) +(0% - 5%) - +(0% - 10%) +(10% - 30%) -(10% - 15%) -(5% - 10%) -(0% - 5%) - +(0% - 25%) -(15% - 35%) -(10% - 30%) -(5% - 20%) -(0% - 10%) - Từ 40m2 đến 60m2 Từ 60m2 đến 80m2 Từ 80m2 đến 100m2 Từ 100m2 Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D – K12 Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Văn Tâm Bất động sản khu vực khác TSSS Dưới 40m2 Stt TSTĐ Dưới 40m2 Từ Từ Từ 40m2 đến 60m2 đến 80m2 đến 2 Từ 100m2 60m 80m 100m - -(0% - 5%) -(5% - 10%) -(10% - 15%) +(5% - 25%) +(0% - 5%) - -(0% - 5%) -(5% - 10%) +(10% - 35%) +(5% - 10%) +(0% - 5%) - -(0% - 10%) +(10% - 35%) +(10% - 15%) -(5% - 15%) -(0% - 10%) - +(0% - 25%) -(20% - 35%) -(10% - 30%) -(10% - 20%) -(0% - 25%) - Từ 40m2 đến 60m2 Từ 60m2 đến 80m2 Từ 80m2 đến 100m2 Từ 100m2 Kích thước mặt tiền TSSS Từ 5m đến 5m đến 7m - -(5% - 10%) -(8% - 15%) -(10% - 20%) -(15% - 25%) +(5% - 10%) - -(5% - 10%) -(8% - 15%) -(10% - 20%) +(8% - 15%) +(5% - 10%) - -(5% - 10%) -(8% - 15%) +(10% - 20%) +(8% - 15%) +(5% - 10%) - -(5% - 10%) Dưới 3,5m Stt TSTĐ Dưới 3,5m Từ 7m Từ 3,5m đến 10,5m Từ 10,5m Từ 3,5m đến 5m Từ 5m đến 7m Từ 7m đến 10,5m Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D – K12 Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Văn Tâm Từ 10,5m +(15% - 25%) +(10% - 20%) +(8% - 15%) +(5% - 10%) - Các yếu tố so sánh khác Stt Yếu tố so sánh Tỷ lệ tối thiểu Tỷ lệ tối đa Hạ tầng khu vực Đường giao thơng -10% 10% Cấp nước -10% 10% Điện -10% 10% Cơ sở giáo dục -5% 10% Cơ sở y tế -5% 10% Dịch vụ tài chính, tín dụng -5% 5% Ngập triều cường, vào mùa mưa -5% -20% Địa chất không ổn định -5% -15% Yên tĩnh -5% 10% Ồn -5% 10% Trong lành 0% 5% -10% -30% Tốt 5% 10% Bình thường 0% 0% -10% -20% Các yếu tố tự nhiên Môi trường Ô nhiễm (rác thải, sông/kênh rạch ô nhiễm, gần xưởng/kho hóa chất, khu giết mổ gia súc, khu vực sản xuất ô nhiễm) An ninh, trật tự Kém Trình độ dân trí Chun ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D – K12 Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Văn Tâm Cao 5% 10% Bình thường 0% 0% Thấp -5% -20% -10% -40% -10% -40% -10% -30% -10% -20% -5% -15% Khu tệ nạn xã hội -10% -20% Bãi rác thải có khoảng cách 300m -10% -30% Đường lưới điện cao, trung -5% -10% Gần xăng có khoảng cách 50m -5% -15% Gần đường sắt xe lửa có khoảng cách 100m -5% -10% -10% 10% Các yếu tố tác động khác Yếu tố xấu tâm linh (nhà có người tự tử/bị giết, chết thảm nhà,…) Am, đình, chùa, miếu có khoảng cách 50m Khu nghĩa trang, hỏa táng, nhà xác, nhà tang lễ hay khn viên đất có mộ có khoảng cách 100m Khu đất gia tộc, nằm quần thể họ hàng Mặt tiền bị che khuất, án ngữ (như bị cổ thụ, cột điện, phần nhà khác, nhà chờ xe bus, cầu giành cho người bộ,… che khuất) Ban quản lý tịa nhà (chất lượng dịch vụ, phí dịch vụ, hoạt động theo quy định hay không,…) Mặt kinh doanh (MBKD)  Mặt kinh doanh có diện tích, mặt tiền, thời gian thuê,… theo quy định VIB  Pháp lý mặt kinh doanh theo quy định VIB Vị trí mặt kinh doanh (tầng 1) chung cư cao tầng: Stt TSSS Giá quyền sử dụng đất mặt đường/phố có khả TSTĐ Chuyên ngành Định giá tài sản kinh doanh Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D – K12 Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Văn Tâm Khu đô thị 40 – 50% Khu tái định cư 30 – 45% Khu chung cư riêng lẻ, 25 – 35% phân tán Trường hợp khơng có tài sản tương đồng, tài sản so sánh quyền sử dụng đất mặt đường/phố có khả kinh doanh cách khơng q 300m Vị trí mặt kinh doanh thuộc trung tâm thương mại, chợ: Stt TSSS TSTĐ Tầng Tầng – Tầng trở lên - +(5% - 10%) +(10% - 20%) Tầng Tầng – -(5% - 10%) - +(5% - 10%) Tầng trở lên -(10% - 20%) -(5% - 10%) - Vị trí mặt kinh doanh tầng (khơng có nóc) tiếp giáp với đường, phố: Giá đất thị trường Quyền sử dụng đất mặt đường/phố có khả đường/phố Stt kinh doanh Đơn giá VIBKD Khu vực kinh doanh sầm uất 50% - 70% Khu vực kinh doanh không sầm 45% - 60% uất PHỤ LỤC SỐ 07: Quy định xu hƣớng giảm giá thị trƣờng thời gian khoản Rất nghiêm Tiêu chí trọng Tỷ trọng Nghiêm trọng Bình thƣờng 12 12 12 tháng tháng tháng tháng tháng tháng Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D – K12 Luận văn tốt nghiệp 0,5 0,3 0,5 0,25 30% 15% 30% 9% 15% 3% 8% 10% 5% 10% 3% 5% 1% 3% 10% 5% 10% 3% 5% 1% 3% 10% 5% 10% 3% 5% 1% 3% 20% 10% Trọng số Xu hướng giảm giá thị trường GVHD: ThS Nguyễn Văn Tâm Chính sách kinh tế, tiền tệ bất động sản Khủng hoảng, suy giảm kinh tế Quy hoạch tác động xấu tâm lý người dân Thời gian khoản 20% - Rất nghiêm trọng: hiểu xu hướng thị trường biến động giảm giá mạnh thị trường bất động sản đóng băng Tài sản khó khoản vòng 12 tháng - Nghiêm trọng: hiểu xu hướng thị trường biến động giảm giá mạnh thị trường bất động sản trì trệ Tài sản khó khoản vịng tháng - Bình thường: hiểu có xu hướng giảm giá rõ không nghiêm trọng, thị trường giao dịch bất động sản sơi động Tài sản khó khoản vịng tháng - Tùy thuộc vào tình hình thực tế khu vực, địa bàn tỉnh, thành phố, tuyến đường/ phố, dự án,… để quy định mức “rất nghiêm trọng”, “nghiêm trọng” “bình thường” Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D – K12 Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Văn Tâm PHỤ LỤC SỐ 08: Bảng điều chỉnh yếu tố so sánh ví dụ TT A B Chi tiết Tài sản thẩm định Đơn giá trước điều chỉnh yếu tố so sánh Tài sản so sánh Tài sản so sánh Tài sản so sánh 63.641.500 119.641.500 59.448.905 Đã cấp Đã cấp Đã cấp Chủ quyền Chủ quyền Chủ quyền Điều chỉnh theo yếu tố so sánh Pháp lý Đã cấp Chủ quyền Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mục đích sử dụng Đất Đất Đất Tỷ lệ điều chỉnh (%) Vị trí (VT) VT3 VT3 liên huyện / tỉnh lộ / quốc lộ (m) 100m 0 59 Tương đồng 10 0 Tỷ lệ điều chỉnh (%) -25 Không VT4 ~20m Tỷ lệ điều chỉnh (%) 0 ~100m Đất VT2 Tỷ lệ điều chỉnh (%) Cách đường / phố / liên thôn / liên xã / 3,2m -12 Vuông vắn Vng vắn -8 -8 Tương đồng Tương đồng Đồn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D – K12 Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Văn Tâm Tỷ lệ điều chỉnh (%) 11 Giao thông, điện, nước Tốt Tỷ lệ điều chỉnh (%) 12 Giáo dục, y tế, chợ, TCTD Ngập mưa, triều cường Thuận lợi Không Tỷ lệ điều chỉnh (%) 15 An ninh trật tự Tỷ lệ điều chỉnh (%) 16 Trình độ dân trí Am miếu, đình chùa, nghĩa trang, tang lể Khá Khơng bị Khơng Lưới điện cao trung Không Tương đồng 0 Tương đồng Tương đồng 0 Tương đồng Tương đồng 0 Tương đồng Tương đồng 0 Tương đồng Tương đồng 0 Tương đồng Tương đồng 0 Tương đồng Tương đồng 0 Tương đồng Tương đồng 0 Tương đồng Tương đồng 0 Tương đồng Tương đồng Tương đồng Tương đồng Tương đồng Tương đồng Không bị Tỷ lệ điều chỉnh (%) 21 Khu đất gia tộc Tương đồng Tương đồng Tỷ lệ điều chỉnh (%) 20 0 Tỷ lệ điều chỉnh (%) 19 Khu tệ nạn 0 Tỷ lệ điều chỉnh (%) 18 Mặt tiền bị che khuất Tương đồng Tỷ lệ điều chỉnh (%) 17 Tương đồng Tương đồng Tốt Tương đồng Không Tỷ lệ điều chỉnh (%) Tương đồng 0 Tốt -10 Tỷ lệ điều chỉnh (%) 14 Môi trường Tốt -10 Tỷ lệ điều chỉnh (%) 13 Tốt Tương đồng C Tổng điều chỉnh (%) -23 -55 D Hệ số điều chỉnh (%) 77 45 107 E Mức giá dẫn 49.003.955 53.838.675 63.610.328 F Thống mức giá dẫn (đ/m²) Chuyên ngành Định giá tài sản 55.000.000 Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D – K12 Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Văn Tâm PHỤ LỤC SỐ 09: Hình ảnh tài sản so sánh ví dụ định giá bất động sản Tài sản so sánh Tài sản so sánh Tài sản so sánh PHỤ LỤC SỐ 10: Các Biểu mẫu áp dụng định giá bất động sản VIBAMC Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D – K12