Luận văn tốt nghiệp hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản tại công ty cổ phần bất động sản thế kỷ

Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp LỜI CAM ĐOAN Qua thời gian thực tập công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ, giúp đỡ, dẫn nhiệt tình thầy giáo môn Định giá tài sản anh chị cơng ty, em hồn thiện luận văn tốt nghiệp với Lu đề tài: “Giải pháp phát triển dịch vụ môi giới bất động sản công ty cổ phần ận bất động sản Thế Kỷ ” n vă Em xin cam đoan cơng trình nghiên cứu em Những tài liệu tố thu thập để làm luận văn tốt nghiệp hoàn toàn thật, số tn liệu, kết nêu luận văn trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế iệ gh đơn vị thực tập p Nếu vi phạm lời cam đoan em xin chịu hoàn tồn trách nhiệm n uả Q lý ng năm 2012 Hà Nội, ngày 10 tháng 04 Sinh viên Cao Thị Hồng Ngát Cao Thị Hồng Ngát 1CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp Mục lục LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN ận Lu n vă 1.1 Bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Tổng quan bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản 1.1.1.3 Phân loại bất động sản .11 1.1.2 Tổng quan thị trường bất động sản 12 1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 12 1.1.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản .13 1.1.2.3 Cấu trúc thị trường bất động sản .14 1.1.2.4 Chức năng, vai trò thị trường bất động sản 16 1.1.2.5 Hàng hóa thị trường bất động sản 18 tn tố p iệ gh 1.2 Tổng quan dịch vụ môi giới bất động sản .19 1.2.1 Giới thiệu hoạt động môi giới bất động sản .19 1.2.2 Vai trị mơi giới bất động sản 21 1.2.2.1 Vai trò nhà mơi giới khách hàng 21 1.2.2.2 Vai trị nhà môi giới thị trường bất động sản 22 1.2.2.3 Môi giới bất động sản giúp cho công tác quản lý vĩ mô Nhà nước 23 1.2.3 Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản 24 1.2.3.1 Nguyên tắc chung hoạt động kinh doanh bất động sản mà hoạt động môi giới phải tuân thủ 24 1.2.3.2 Nguyên tắc cụ thể hoạt động môi giới bất động sản 24 1.2.3.3 Nguyên tắc quan hệ dân 25 1.2.4 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản yêu cầu chuyên môn nhà môi giới bất động sản 25 1.2.4.1 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản .25 1.2.4.2 Yêu cầu chuyên môn nhà môi giới bất động sản .26 1.2.5 Đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản 27 n uả Q lý ng Cao Thị Hồng Ngát 2CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp 1.3 Quy trình mơi giới bất động sản 28 1.3.1 Thu thập thông tin cung, cầu bất động sản .28 1.3.2 Xác định đối tượng bên tham gia thương vụ môi giới bất động sản 30 1.3.3 Lập hồ sơ thương vụ môi giới 31 1.3.4 Thời hạn bước thực thương vụ môi giới 32 ận Lu n vă 1.4 Các kỹ môi giới bất động sản 35 1.4.1 Marketing bất động sản 35 1.4.2 Kỹ giao tiếp đàm phán giao dịch bất động sản 37 1.4.3 Kỹ soạn thảo hợp đồng 41 1.4.4 Kỹ thu thập thông tin 41 1.4.5 Kỹ quản lý xử lý thông tin 42 1.4.6 Xây dựng hình ảnh nhà mơi giới chun nghiệp .43 iệ gh tn tố 1.5 Các nhân tố ảnh hưởng tới phát triển nghề môi giới bất động sản .44 1.5.1 Những yếu tố trực tiếp 44 1.5.2 Những yếu tố gián tiếp 45 1.5.3 Những yếu tố khác 46 p 1.6 Kinh nghiệm nước 47 Q n uả CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN THẾ KỶ .50 lý ng cô 2.1 Giới thiệu chung công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ 50 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển 50 2.1.2 Các lĩnh vực hoạt động mục tiêu phát triển .51 2.1.3 Cơ cấu tổ chức 52 2.1.4 Cơ sở vật chất kỹ thuật công ty .53 2.2 Thực trạng dịch vụ môi giới công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ 53 2.2.1 Thị trường hoạt động 53 2.2.2 Cơ sở tiến hành hoạt động môi giới công ty .54 2.2.3 Các yếu tố tác động tới hoạt động môi giới công ty 54 Cao Thị Hồng Ngát 3CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp 2.2.4 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản công ty 58 2.2.4.1 Quy trình mơi giới công ty 58 2.2.4.2 Kỹ môi giới nhân viên làm việc công ty 66 2.2.4.3 Mức phí dịch vụ 69 2.2.4.4 Quy định mức khoán doanh số chế độ thưởng phạt nhân viên công ty 70 ận Lu n vă 2.3 Đánh giá hoạt động môi giới bất động sản công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ 73 2.3.1 Kết hoạt động môi giới năm 2011 73 2.3.2 Ưu điểm 74 2.3.3 Hạn chế 75 2.3.4 Nguyên nhân 76 gh tn tố CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN HOẠT ĐỘNG MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN THẾ KỶ 79 p iệ 3.1 Phương hướng hoạt động công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ 79 n uả Q 3.2 Giải pháp hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ 80 3.2.1 Giải pháp phía nội cơng ty: 81 3.2.2 Giải pháp phía quan quản lý Nhà nước, tổ chức hiệp hội bất động sản 86 3.2.3 Giải pháp nâng cao chất lượng đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực .87 lý ng cô 3.3 Điều kiện để thực giải pháp nêu 89 3.3.1 Kiến nghị với Nhà nước quan chức 89 3.3.2 Kiến nghị với công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ 94 KẾT LUẬN: 97 TÀI LIỆU THAM KHẢO: .99 Cao Thị Hồng Ngát 4CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp PHỤ LỤC: 100 ận Lu LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài n vă tố Trong năm qua, kinh tế Việt Nam vào tn quỹ đạo phát triển ổn định, ngành kinh tế không ngừng gh phát triển mở rộng quy mô chiều sâu, đặc biệt phải kể p iệ đến phát triển mạnh mẽ thị trường bất động sản uả Q Thị trường bất động sản có vai trị quan trọng kinh tế quốc dân, đặc biệt xu hội nhập n việc phát triển thị trường bất động sản tất yếu.Ở Việt lý ng cô Nam, thị trường bất động sản ngày phát triển có đóng góp khơng nhỏ hoạt động môi giới Hoạt động môi giới mang tính đại chúng rộng rãi, đưa nhà đầu tư đến thị trường đưa thị trường đến gần nhà đầu tư Khi hoạt động môi giới tốt, hiệu khuyến khích nhà đầu tư đến với thị trường ngược lại Môi giới bất động sản hoạt động thị trường bất động sản nói chung cơng ty bất Cao Thị Hồng Ngát 5CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp động sản nói riêng Mơi giới bất động sản công việc trung gian người mua/ (cần thuê) người bán/ (cho thuê), thường trả cơng theo tỷ lệ tổng giá trị giao dịch gọi hoa hồng.Sự phát triển hoạt động mơi giới bất động sản góp phần hỗ trợ cho phát triển thị trường bất động sản hoạt động kinh doanh bất động sản ận Lu Tuy nhiên, thị trường bất động sản nước ta mơi trình hình thành phát triển nên hoạt động môi vă n giới thường bộc phát, thiếu tính chun nghiệp Do đó, tố người môi giới bất động sản thường gọi tn “cò đất” – làm rối loạn thị trường bất động sản nước ta gh nằm ngồi tầm kiểm sốt Nhà nước, gây rối loạn thị iệ trường… Vì vậy, để thúc đẩy thị trường bất động sản phát p triển minh bạch phát triển hoạt động môi giới bất động Q n uả sản mang tính chun nghiệp điều kiện khơng thể thiếu Công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ công ty hoạt lý ng cô động lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất động sản chủ yếu hoạt động lĩnh vực môi giới bất động sản Với đội ngũ nhân viên trẻ động, có chun mơn nghiệp vụ, cơng ty hoạt động tốt lĩnh vực đạt kết khả quan thời gian vừa qua Trong thời gian thực tập cơng ty em tìm hiểu thêm nhiều kiến thức bất động sản nói chung kiến thức môi giới bất động sản nói riêng Nhận thấy tầm quan Cao Thị Hồng Ngát 6CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp trọng hoạt động môi giới, kết hợp với thực tế tìm hiểu hoạt động mơi giới bất động sản công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ với giúp đỡ Tiến sĩ Nguyễn Minh Hoàng em xin chọn đề tài: “ Giải pháp phát triển dịch vụ môi giới bất động sản công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp Mục đích nghiên cứu Đề tài viết nhằm ba mục đích bản: ận Lu Thứ nhất: Hệ thống hóa sở lý luận hoạt vă n động môi giới bất động sản tố Thứ hai: Tìm hiểu, phân tích, đánh giá thực trạng hoạt tn động môi giới bất động sản công ty cổ phần bất động sản gh Thế Kỷ iệ Thứ ba: Đề xuất giải pháp kiến nghị nhằm hồn p thiện phát triển hoạt động mơi giới bất động sản công Q n uả ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu lý ng cô Luận văn tốt nghiệp tâp trung nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động môi giới công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ từ nêu thành công hạn chế hoạt động này.Và sở đề xuất giải pháp đưa kiến nghị nhằm nâng cao hiệu hoạt động môi giới công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ Phạm vi: Nghiên cứu hoạt động môi giới công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ địa bàn Hà Nội Thời gian: từ thành lập (năm 2001) đến (năm 2012) Cao Thị Hồng Ngát 7CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp Phương pháp nghiên cứu Phương pháp chủ đạo xuyên suốt sử dụng luận văn phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác – Lê Nin Bên cạnh đó, phương pháp: phương pháp thống kê, phương pháp điều tra thu thập số liệu, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích tổng hợp… Kết cấu luận văn ận Lu Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, phụ lục, nội dung n vă luận văn chia làm chương: Chương 1: Cơ sở lý luận chung dịch vụ môi giới bất động sản tố Chương 2: Thực trạng dịch vụ môi giới bất động sản công ty tn cổ phần bất động sản Thế Kỷ gh Chương 3: Giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động môi p iệ giới bất động sản công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ uả Q CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN n lý 1.1 Bất động sản thị trường bất động sản ng cô 1.1.1 Tổng quan bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Tài sản quốc gia nguồn tài nguồn lực tiềm đển phát triển kinh tếxã hội nước Hiện nay, tất nước phân chia tài sản quốc gia thành loại: động sản bất động sản Hình thức phân chia có cách hàng nghìn năm, bắt nguồn từ thời La Mã cổ đại ghi luật La Mã Cao Thị Hồng Ngát 8CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp Hiện nay, cịn có khác quan niệm cụ thể bất động sản Tuy nhiên, có điểm tương đối thống nhất: bất động sản tài sản gắn liền với đất đai không di dời - Theo Blômberg_com Financial Glossary: “ Bất động sản phần đất đai tất tài sản vật chất gắn liền với đất” - Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p.3: “ Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai tài sản ận Lu không di dời được, định luật pháp” - Theo Bộ Luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa n vă Việt Nam, Điều 174 có quy định : “ Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: b) Nhà ở,cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai,kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; gh tn tố a) Đất đai; p iệ c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; uả Q d) Các tài sản khác pháp luật quy định” 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản n lý Hàng hóa bất động sản hàng hóa đặc biệt, ngồi đặc đặc điểm riêng sau: - Tính cố định vị trí: ng điểm chung hàng hóa thơng thường, hàng hóa bất động sản cịn có Đặc điểm hàng hoá bất động sản gắn kiền với đất đai nên cố định vị trí, địa điểm khơng có khả dịch chuyển, khó có khả tăng lên số lượng, diện tích Mặt khác đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng, nên có hạn bị giới hạn khơng gian Do đó, bất động sản khác như: nhà, cơng trình khác, vật kiếntrúc gắn liền với đất đai Cao Thị Hồng Ngát 9CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp bị cố định vị trí, địa điểm Đặc điểm có ý nghĩa quan trọng việc định giá bất động sản có ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản hoạt động kinh doanh bất động sản Giá trị khả sinh lời bất động sản ln gắn liền với vị trí cụ thể Khi định giá bất động sản cần xem xét ảnh hưởng yếu tố vị trí bất động sản, tức khả bất động sản đến trung tâm kinh tế, trị , văn hố-xã hội, khả tiếp cận trung tâm ận Lu Giá trị khả sinh lời bất động sản chịu tác động yếu tố môi trường như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế,tính chất xã hội, điều kiện vă môi trường Khi định giá bất động sản cần biết đến yếu tố phải dự báo n thay đổi chúng đến bất động sản tn tố - Tính bền vững Bất động sản có tính bền vững cao, đặc biệt đất đai, điều xét gh góc độ kỹ thuật kinh tế Từ đặt vấn đề: p iệ + Khi xây dựng phải tính đến tuổi thọ kinh tế để định tuổi thọ Q vật lý, tránh đầu tư lãng phí nhiều lần uả + Khi định giá phải tính đến hai yếu tố: tuổi thọ kinh tế tuổi thọ n vật lý, tuổi thọ ngắn định tồn bất động sản lý + Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động bất động sản thường có xu ng hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế Do phải so sánh giá trị kinh tế mang lại với chi phí trì, chi phí hội việc trì bất động sản đó, để định tồn chu kỳ vật lý - Tính khác biệt: Khơng có hai bất động sản hồn tồn giống Lý có khác biệt vị trí, kết cấu kiến trúc, khác quyền bất động sản, khác cảnh quan, mơi trường đặt vấn đề : + Trong đầu tư phát triển, ý khai thác tính khác biệt để làm Cao Thị Hồng Ngát 10CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp Việt Nam thực từ – năm nên nhiều dự án khâu tiếp cận vấn đề đất đai khó khăn triển khai chậm tiến độ Nhà nước cần rà soát, sửa đổi bổ sung quy định thủ tục hành đầu tư kinh doanh bất động sản theo hướng công khai, minh bạch, giản tiện cho nhà đầu tư rút ngắn thời gian thực xuống từ – tháng nước khu vực - Hồn thiện tính pháp lý cho hàng hố bất động sản: Hiện có nhiều hàng hố bất động sản chưa đủ tiêu chuẩn tính pháp lý nên họ không ận Lu giao dịch Sàn mà giao dịch ngầm Như khiến cho hoạt động môi giới bất động sản diễn khó khăn Chính mà yêu cầu cầp thiết Nhà vă nước nhanh chóng ban hành Luật đăng ký bất động sản để hồn thiện tính n pháp lý cho hàng hố bất động sản tn tố Về thuế, phí lệ phí giao dịch bất động sản cần tiếp tục nghiên cứu điều chỉnh theo hướng giảm mức thuế, phí lệ phí phải nộp để gh khuyến khích giao dịch thức, hạn chế tình trạng giao dịch "ngầm" p iệ Giảm thiểu thủ tục hành theo hướng cải cách "một cửa" "một cửa Q liên thông" để tạo thuận lợi cho người dân q trình thực nghĩa vụ uả tài Có chế độ khuyến khích trường hợp thực tốt quy n định pháp luật, đồng thời có chế  tài đủ mạnh để buộc chủ thể tham lý gia giao dịch bất động sản phải đăng ký thực nghĩa vụ thuế theo quy ng cô định pháp luật - Cần phải thống nội dung văn pháp luật Cho đến nay, văn pháp luật liên quan đến bất động sản nhiều mâu thuẫn, chồng chéo gây khó khăn cho doanh nghiệp Vì Nhà nước cần phải nhanh chóng sửa đổi bổ sung văn pháp luật có nội dung thống - Thành lập trung tâm liệu hàng hóa bất động sản nhằm kiểm soát lượng cung lượng cầu thị trường để có sách điều tiết hợp lý Ban Cao Thị Hồng Ngát 94CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp hành quy định pháp luật việc đầu bất động sản cá nhân tổ chức nhằm quản lý chặt chẽ hoạt động mua bán lại bất động sản, không để tượng thả Đồng thời ban hành sách bảo hiểm bất động sản nhằm hạn chế rủi ro cho chủ sở hữu bất động sản - Để bảo đảm cho cơng tác quản lý Nhà nước có hiệu máy quản lý phải tổ chức thật tập trung, chặt chẽ khoa học Cơ quan quản ận Lu lý phải đào tạo đội ngũ cán có lực, trình độ chun mơn kinh nghiệm cơng việc kinh doanh bất động sản nói chung hoạt động môi n vă giới bất động sản nói riêng có hiệu - Cần sớm thành lập nghiệp đoàn (association - hội hiệp hội…) tố môi giới bất động sản nước ta dạng tổ chức phi phủ, có điều lệ, tn quy chế nhằm nâng cao nghiệp vụ, tính chuyên nghiệp, kiểm soát đạo đức gh nghề nghiệp bảo vệ quyền lợi đáng hội viên Các nhân viên iệ p môi giới muốn hành nghề phải thành viên nghiệp đồn, đóng hội phí, Q đào tạo nâng cao, chịu giám sát hội nghiệp vụ đạo đức uả nghề nghiệp Hàng năm nghiệp đồn tổ chức tổng kết nhằm tơn vinh ghi n nhận đóng góp nhà mơi giới hồn thành xuất sắc cơng việc lý có trách nhiệm với cộng đồng…đồng thời xử lý trường hợp ng cô vi phạm đạo đức nghề nghiệp Điều lớn đạt từ hoạt động phát huy sức mạnh cộng đồng hình thành doanh nghiệp mơi giới đủ tầm có sức cạnh tranh cao tập hợp, phát huy tối đa nguồn nội lực tự phát triển cách rời rạc, đưa hoạt động môi giới trở thành nghề có tính chun nghiệp cao quản lý tốt đạo đức nghề nghiệp thành viên Ngồi hoạt động nghiệp đồn, hiệp hội mơi giới cịn có ý nghĩa quan Cao Thị Hồng Ngát 95CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp trọng việc xây dựng nguồn liệu thông tin thị trường, thông tin giao dịch bất động sản từ thành viên bắt buộc phải chuyển giao cho nghiệp đồn (hội), họ có trách nhiệm cập nhật, kiểm sốt tính trung thực cơng bố thị trường Đây nguồn liệu vô quý giá đáng tin cậy phục vụ cho nhiều lĩnh vực khác xây dựng sách quản lý, thẩm định giá bất động sản , phát triển thị trường, phân tích, dự báo… - Vấn đề đào tạo tảng phát triển tính Lu chun nghiệp, cơng tác đào tạo cần phải tiến hành thường xuyên ận đặc biệt quan tâm chất lượng Chính phủ nên giao cho nghiệp đoàn quản lý vă đào tạo họ người nghề, hết họ biết kiến thức cần n học hỏi kỹ cần trang bị Giữa hội (hiệp hội) có cạnh tố tranh với chất lượng nguồn nhân lực, hiệu công việc, tn chắn lợi ích xã hội tăng lên thị trường bất động sản phát triển ổn định iệ gh p Việc đào tạo môi giới nói riêng kinh tế bất động sản nói chung cần có uả Q chủ trương nâng cao cấp học chuyên sâu hệ cử nhân sau đại học cần thiết lập viện nghiên cứu thị trường bất động sản , kinh tế bất động n sản, thẩm định giá bất động sản , có có khả nghiên cứu mở lý ng cô rộng chuyên sâu kỹ kiến thức, nghiệp vụ nguồn nhân lực hoạt động lĩnh vực bất động sản -Bên cạnh việc đào tạo Nhà nước quan chức cần phải kiểm soát chặt chẽ việc đăng ký hành nghề: Môi giới hoạt động cần thiết cho trình kinh doanh bất động sản Do đó, địi hỏi nhân viên phải trang bị đầy đủ kiến thức, kỹ hành nghề Việc đào tạo bồi dưỡng cấp chứng quan trọng Mặc dù theo Luật kinh doanh bất động sản Việt Nam, đối tượng cung ứng dịch vụ bất động sản phải có chứng Cao Thị Hồng Ngát 96CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp hành nghề Xây dựng cấp, nhiên qua năm triển khai 13500 chứng môi giới bất động sản cấp 430 sàn giao dịch bất động sản đời chất lượng đào tạo ẩn số tính hình thức bao trùm chủ trương đắn Nguyên nhân đào tạo ngắn hạn cấp chứng hành nghề dài hạn (không kỳ hạn) Điều không phù hợp với kinh doanh bất động sản loại hình kinh doanh đặc thù có điều kiện, thị trường liên tục biến động theo thời gian mà người hành nghề môi giới ận Lu chủ yếu dựa vào kinh nghiệm, mối quan hệ kiến thức cập nhật pháp luật, thị trường, đầu tư môi giới tham gia lớp bồi vă dưỡng ngắn hạn Câu hỏi đặt cho nhà quản lý: số lượng tăng n chất lượng nguồn nhân lực nghề mơi giới có thực tăng? Để kiểm soát tn tố chặt chẽ việc đăng ký hành nghề mơi giới bất động sản Nhà nước cần đưa quy định chặt chẽ hơn, đưa tiêu chuẩn cao cá gh nhân, tổ chức đăng ký hành nghề môi giới bất động sản Việc tổ chức thi lấy p iệ chứng hành nghề môi giới cần phải kiểm soát, quản lý chặt chẽ Q - Kiểm sốt chất lượng tư vấn mơi giới đạo đức nghề nghiệp uả người làm môi giới bất động sản: Trong môi trường thông tin minh bạch n nhiều mơi giới vi phạm đạo đức nghề nghiệp để trục lợi cá nhân Từ lý dẫn đến chất lượng dịch vụ mơi giới giảm Vì vậy, Nhà nước cần đưa ng cô chế tài đủ mạnh để xử lý trường hợp vi phạm đạo đức nghề nghiệp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động môi giới Với điều kiện nêu Nhà nước góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, hoạt động môi giới kiểm sốt chặt chẽ Từ góp phần thúc đẩy phát triển hoạt động môi giới chuyên nghiệp thị trường bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động môi giới công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ phát triển Cao Thị Hồng Ngát 97CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp 3.3.2 Kiến nghị với công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ Để hoạt động môi giới cơng ty ngày hồn thiện phát triển cơng ty cần xây dựng chiến lược phát triển mình, có kế hoạch thực thi hữu hiệu cho đào tạo dài hạn ngắn hạn; cần nghiêm chỉnh chấp hành kinh doanh theo pháp luật Đặc biệt phải bước nâng cao lực tài tăng vốn chủ sở hữu, thu hút vốn từ bên theo quy định Lu pháp luật, tăng cường quản trị doanh nghiệp qua phân tích hoạt động kinh ận tế, phân tích thị trường Nghiên cứu xây dựng hệ thống thông tin chuẩn vă thị trường, quan tâm nâng cao lực, đạo đức nghề nghiệp cho toàn thể n tố nhân viên công ty Cụ thể: tn - Nguồn nhân lực công ty: Công ty cần xếp, phân công công việc gh cho nhân viên cụ thể, tránh tình trạng chồng chéo làm giảm hiệu công việc Công ty cần tổ chức buổi trao đổi kinh nghiệm cho toàn nhân iệ p viên kinh doanh Đây vừa hội để nhân viên học hỏi, trao uả Q đổi kinh nghiệm vừa nâng cao sức mạnh đoàn kết toàn thể nhân viên Tìm kiếm nguồn nhân lực chất lượng cao để bổ sung cho hoạt động đầu tư bất n lý động sản, lĩnh vực có nhiều khó khăn, thách thức ng cô - Hoạt động kinh doanh công ty:công ty cần đưa chiến lược kinh doanh cụ thể, dựa lực Để hoạt động mơi giới hồn thiện phát triển cơng ty cần kết hợp với phận thẩm định giá ( Cenvalue) truyền thơng tập đồn Cengoup Kết hợp với phận thẩm định giá để có thơng tin xác giá bất động sản thị trường, làm để tư vấn cho khách Kết hợp với phần truyền thông để nâng cao chất lượng Marketing bất động sản, nâng cao hiệu hoạt động dịch vụ quảng cáo, từ nâng cao chất lượng hoạt động mơi Cao Thị Hồng Ngát 98CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp giới Trong quy trình mơi giới cơng ty nên trọng đến hoạt động hậu cách hỗ trợ cho khách hàng dịch vụ trình sử dụng bất động sản để trì tốt mối quan hệ với khách hàng - Tài chính, sở vật chất công ty: Trang bị thêm trang thiết bị cần thiết: công ty cần trang bị thêm thiết bị cần thiết cho hoạt động môi giới: máy ảnh, máy ghi âm, phương tiện lại, điện thoại cho nhân viên kinh doanh để hoạt động ận Lu môi giới công ty ngày thuận lợi chuyên nghiệp Công ty nên đăng ký lắp đặt hệ thống điện thoại tổng đài để việc giao dịch qua điện thoại vă thuận tiện hơn, tránh gây tình trạng nghẽn mạng nội bộ, chậm trễ n việc liên lạc với khách hàng Đặc biệt, cần áp dụng công nghệ tn tố cập nhật xử lý thông tin ngành để tăng khả cạnh tranh cần quan tâm đến việc lưu trữ thông tin, giữ tính bảo gh mật p iệ Nâng cao chất lượng quản lý sử dụng nguồn tài cơng ty để Q góp phần giảm chi phí không cần thiết, thực nghĩa vụ uả tài với Nhà nước đầy đủ Cơng ty cần đẩy mạnh việc n liên kết, hợp tác với đối tác, ngân hàng, cơng ty có tiềm lực tài lý có khả năng, kinh nghiệm hoạt động đầu tư kinh doanh ng cô bất động sản để thu hút thêm nguồn vốn kinh nghiệm hoạt động để phục vụ cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tới Kết luận chương 3: Trên sở định hướng phát triển công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ, hy vọng giải pháp đưa điều kiện thực cụ thể nêu góp phần hồn thiện phát triển hoạt động môi giới bất động sản công ty Cao Thị Hồng Ngát 99CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp KẾT LUẬN: Có thể nói, thị trường bất động sản Việt Nam thị trường đời muộn so với thị trường khác nước ta Tuy hình thành, năm gần thị trường có bước phát triển mạnh mẽ, huy động nhiều nguồn vốn nước, vốn đầu tư nước tham gia tạo lập sở vật chất cho ận Lu ngành kinh tế phát triển; thành tố thị trường hệ thống sàn giao dịch bất động sản, tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý bất động sản dần hình thành vă vào hoạt động Phát triển hoạt động môi giới cách chuyên nghiệp góp n tố phần thúc đẩy phát triển thị trường BĐS qua thúc đẩy trình phát tn triển kinh tế quốc dân Việc đào tạo cho nhà môi giới kỹ gh cần thiết cách bản, chuyên sâu giải pháp nhằm iệ hoàn thiện nâng cao chất lượng dịch vụ mang tính nghệ thuật phức tạp p Hiện hệ thống quy định pháp luật hoạt động mơi giới uả Q bất động sản hình thành nên cịn nhiều thiếu sót cần có nhiều biện pháp đồng để xây dựng hành lang pháp lý cho hoạt động môi giới bất động n lý sản có ng Trong điều kiện kinh tế thị trường phát triển mạnh mẽ nước ta xu đối thoại hội nhập tồn giới thân cơng ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản khác cần không ngừng nâng cao chất lượng quản lý hiệu hoạt động để không bỏ lỡ hội mà thị trường mở Hơn 10 năm hình thành phát triển, công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ để lại hình ảnh tốt với khách hàng doanh nghiệp khác Với tiềm Cao Thị Hồng Ngát 100CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp lực khả học hỏi, phấn đấu chắn công ty đạt nhiều kết tốt tương lai thực trở thành công ty kinh doanh bất động sản vững mạnh Bản thân em thực luận văn tốt nghiệp tiếp cận cách hệ thống, khái quát thực tế lĩnh vực môi giới bất động sản, kinh nghiệm quý báu cho tương lai sau Mặc dù em cố gắng để hoàn thành luận văn với tất khả Lu nhiên thời gian kiến thức thực tế có hạn nên luận văn đề ận cập đến vấn đề mang nhiều tính lý thuyết cịn nhiều điểm vă hạn chế mong thầy giáo đóng góp ý kiến để luận văn tốt nghiệp em n hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! tn tố Sinh viên thực gh Cao Thị Hồng Ngát p iệ n uả Q lý ng cô Cao Thị Hồng Ngát 101CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp Tài liệu tham khảo: Bài giảng kinh doanh bất động sản, Học viện Tài Chính Giáo trình định giá tài sản, Học viện Tài Chính, xuất năm 2011 Tài liệu bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản, Trung tâm tư vấn đào tạo bất động sản – công ty cổ phẩn Bất động sản Thế Kỷ Luật kinh doanh bât động sản 2006 Lu Nghị định 153/2007/ NĐ – CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành ận luật kinh doanh bất động sản Thông tư 13/2008/TT- BXD hướng dẫn thực số nội dung n vă nghị định 153/2007/NĐ- CP tin tố Thông trang website:http://cengroup.vn; tn http://sieuthiduan.net; http://batdongsan.com.vn gh Tài liệu số liệu công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ cung cấp iệ Luật đất đai, luật dân văn pháp luật khác liên quan p 10.Các luận khóa trước n uả Q lý ng cô Cao Thị Hồng Ngát 102CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp Phụ lục: 1.Mẫu biên xác nhận cọc dự án chung cư An Bình Tower: CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -o0o ận Lu GIẤY BIÊN NHẬN ĐẶT CỌC Tên : ……………………………………… vă (Đại diện Bên A – Bên chuyển nhượng) n Số CMND : …………… : tn tố Địa CA ………… cấp ngày ……… ……………………………………………………………………… gh iệ Hôm nay, ngày … tháng … năm 2011, tơi có nhận số tiền: p 50.000.000 đồng(Năm mươi triệu đồng) - Là số tiền đặt cọc nhượng suấtký uả Q Hợp đồng vay vốn nhận quyền mua hộ chung cư An Bình Tower Cổ Nhuế, Từ Liêm Hà Nội doCông ty CP thương mại dịch vụ tổng hợp An n lý Bình làm chủ đầu tư nhượng) Địa : ng cô Của ông/bà : ………………………… (Đại diện Bên B – Bên nhận chuyển ………………………………………………………………………… CMND số : ………………… cấp ngày …………… CA tỉnh …………… Số lựa chọn: - Căn số : …… Cao Thị Hồng Ngát - Diện tích : …… m2 103CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp - Giá gốc : … tr/m2 ( chưa bao gồm VAT) Chậm ngày …………… , Bên B có trách nhiệm nộp đủ 20% giá trị hộ ………………………………………… ………………………đ (…………………………………………………………………………) khoản tiền dịch vụ tư vấn ……………………… đ (……………………… … ………………………………………………………………… ) cho Công ty TNHH quản lý BĐS Thế Kỷ ận Lu Kể từ ngày hơm nay, lý Bên A khơng bán trả lại số tiền đặt cọc bồi thường số tiền tương đương với số tiền đặt cọc vă n cho Bên B ngược lại Bên B không mua số tiền đặt tố cọc tn Ngay khi, Bên B toán hết tồn số tiền nói ký kết gh Hợp đồng vay vốn với Công ty TNHH quản lý BĐS Thế Kỷ, giấy biên nhận cho Bên A p iệ đặt cọc khơng cịn giá trị, Bên B có trách nhiệm trả lại giấy đặt cọc Q NGƯỜI LÀM CHỨNG ng cô Cao Thị Hồng Ngát lý ĐẠI DIỆN BÊN A n kiện trước pháp luật uả Biên nhận hai bên tự nguyện thoả thuận,cam kết không khiếu ĐẠI DIỆN BÊN B 104CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp Mẫu hợp đồng môi giới ký với khách môi giới bất động sản riêng lẻ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc Lu ận vă n HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI MUA BÁN NHÀ tn tố Số:…/HĐMBN - Căn Luật thương mại nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam gh - Căn Nghị định…/CP ngày….tháng….năm… Chính phủ hướng dẫn iệ p thi hành Luật TM uả Q - Căn cứ… (văn hương dẫn cấp ngành) - Căn biên ghi nhớ ngày… tháng… năm… n lý Hôm ngày … tháng… năm… tại… chúng tơi gồm có ng BÊN MƠI GIỚI: CƠNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN THẾ KỶ - Địa trụ sở : - Điện thoại : - Tài khoản số : - Mở Ngân hàng: - Đại diện là: NGUYỄN TRUNG VŨ Cao Thị Hồng Ngát 105CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp Chức Vụ: Giám đốc công ty Trong hợp đồng gọi tắc bên A BÊN ĐƯỢC MÔI GIỚI: - Địa :………………………………………………………………… -Điệnthoại:…………………………………….Fax…… ận Lu - Tài khoản số :…………….……………….Mở ngân hàng:………… - Đại diện :……………………… ………Chức vụ:………………… vă Trong hợp đồng gọi tắt bên B n Sau bàn bạc, thảo luận hai bên đến thống ký hợp đồng môi giới tố với nội dung điều khoản sau tn gh Điều 1: Nội dung công việc giao dịch iệ Bên B nhờ bên A tìm khách hàng có nhu cầu MUA nhà ( bên A giữ giấy p tờ phôtô để giới thiệu cho khách mua nhà có ) có nhu cầu BÁN Q uả nhà khơng có điều kiện tìm kiếm trực tiếp người mua mà nhờ bên A n tìm, giao dịch hộ (Môi giới mua bán hộ nhà ) lý Số nhà bên B đặt số…… xóm(tổ) … đường……Quận (huyện) kết cấu ng … …thành phố (tỉnh)……….(có thể mơ tả sơ diện tích ……… ……, …… ………… , trạng sử dụng ………….… ), Diện tích sàn……………………………… Hoặc: khu vực Giá bán ấn định khoảng:…………………………… Điều 2: Mức thù lao phương thức toán Bên B đồng ý tốn cho bên A số tiền mơi giới …% tổng giá Cao Thị Hồng Ngát 106CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp trị hợp đồng mà bên B ký kết với khách hàng Bên B toán cho bên A đồng Việt Nam với phương thức chuyển khoản (hoặc tiền mặt) Việc toán chia làm ….02 lần - Lần thứ nhất: 30% trị giá hợp đồng sau người mua đặt tiền cọc - Lần thứ hai : Số tiền cịn lại tốn sau bên B người mua làm hợp đồng phòng Công chứng………… ận Lu Số tiền Bên B đặt cọc cho Bên A giao dịch là: vă n Điều 3: Trách nhiệm quyền lợi bên tố tn Bên A tiến hành nghiệp vụ trung gian tìm khách hàng cần bán gh mua nhà ở….… hình thức quảng cáo báo chí, truyền hình iệ hình thức thơng tin khác…Chi phí bên B phải tốn cho bên A p theo hóa đơn thu tiền theo quy định quan quảng cáo (nếu có hợp uả Q đồng) Bên A mời chuyên gia giám định hàng hóa khách hàng có yêu n lý cầu, số tiền chi phí cho giám định bên B phải tốn cho bên A sau ng bên A xuẩt trình hóa đơn hợp lệ (nếu có) Bên A chịu trách nhiệm tư vấn cho khách hàng vấn đề có liên quan đến hợp đồng mua bán hàng hóa mà bên A mơi giới Bên B tạo điều kiện tốt để bên A hồn thành nhiệm vụ mình, điều kiện cho phép bên B ủy quyền cho bên A làm thủ tục mua bán sang tên nhà ở…… cho người mua với chi phí là… đồng ( số tiền chi phí ngồi hợp đồng mà hai bên ký kết) Điều 4: Điều khoản tranh chấp Cao Thị Hồng Ngát 107CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp Hai bên cần chủ động thông báo cho biết tiến độ thực hợp đồng, có vấn đề bất lợi phát sinh, bên phải kịp thời báo cho biết chủ động bàn bạc giải sở bình đẳng, tơn trọng lẫn (cólập biên ghi tồn nội dung đó) Trong trường hợp khơng tự giải hai bên đồng ý khiếu nại tới tịa án Mọi chi phí kiểm tra, xác minh lệ phí tịa án bên có lỗi phải chịu Lu Điều 5: Thời hạn có hiệu lực hợp đồng ận Hợp đồng có hiệu lực từ ngày ….đến ngày….Hai bên tổ chức hợp vă lập biên lý hợp đồng sau đó…ngày Bên B có trách nhiệm tổ n tố chức vào thời gian, địa điểm thích hợp iệ gh tn Hợp đồng làm thành…bản có giá trị nhau, bên giữ … ĐẠI DIỆN BÊN A NGƯỜI LÀM CHỨNG ĐẠI DIỆN BÊN B p n uả Q lý ng cô Cao Thị Hồng Ngát 108CQ46/16.01