Giải pháp phát triển dịch vụ môi giới bất động sản tại công ty cổ phần bất động sản thế kỷ

Học viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp Mục lục LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Tổng quan bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản 1.1.1.3 Phân loại bất động sản 1.1.2 Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 1.1.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản 1.1.2.3 Cấu trúc thị trường bất động sản .11 1.1.2.4 Chức năng, vai trò thị trường bất động sản 12 1.1.2.5 Hàng hóa thị trường bất động sản 14 1.2 Tổng quan dịch vụ môi giới bất động sản 15 1.2.1 Giới thiệu hoạt động môi giới bất động sản 15 1.2.2 Vai trị mơi giới bất động sản 17 1.2.2.1 Vai trò nhà môi giới khách hàng 17 1.2.2.2 Vai trị nhà mơi giới thị trường bất động sản 18 1.2.2.3 Môi giới bất động sản giúp cho công tác quản lý vĩ mô Nhà nước .19 1.2.3 Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản 20 1.2.3.1 Nguyên tắc chung hoạt động kinh doanh bất động sản mà hoạt động môi giới phải tuân thủ 20 1.2.3.2 Nguyên tắc cụ thể hoạt động môi giới bất động sản .20 1.2.3.3 Nguyên tắc quan hệ dân 21 1.2.4 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản yêu cầu chuyên môn nhà môi giới bất động sản 21 1.2.4.1 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản 21 1.2.4.2 Yêu cầu chuyên môn nhà môi giới bất động sản 22 1.2.5 Đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản 23 1.3 Quy trình mơi giới bất động sản 25 1.3.1 Thu thập thông tin cung, cầu bất động sản 25 Sinh viên: Cao Thị Hồng Ngát CQ46/16.01 Học viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp 1.3.2 Xác định đối tượng bên tham gia thương vụ môi giới bất động sản .26 1.3.3 Lập hồ sơ thương vụ môi giới 28 1.3.4 Thời hạn bước thực thương vụ môi giới .29 1.4 Các kỹ môi giới bất động sản 31 1.4.1 Marketing bất động sản 31 1.4.2 Kỹ giao tiếp đàm phán giao dịch bất động sản 33 1.4.3 Kỹ soạn thảo hợp đồng 37 1.4.4 Kỹ thu thập thông tin .37 1.4.5 Kỹ quản lý xử lý thông tin 38 1.4.6 Xây dựng hình ảnh nhà môi giới chuyên nghiệp .39 1.5 Các nhân tố ảnh hưởng tới phát triển nghề môi giới bất động sản .40 1.5.1 Những yếu tố trực tiếp 40 1.5.2 Những yếu tố gián tiếp .41 1.5.3 Những yếu tố khác 42 1.6 Các tiêu chí đánh giá chất lượng dịch vụ mơi giới bất động sản 43 1.7 Kinh nghiệm nước .45 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN THẾ KỶ 48 2.1 Giới thiệu chung công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ .48 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển 48 2.1.2 Các lĩnh vực hoạt động mục tiêu phát triển 49 2.1.3 Cơ cấu tổ chức 50 2.1.4 Cơ sở vật chất kỹ thuật công ty 51 2.2 Thực trạng dịch vụ môi giới công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ .51 2.2.1 Thị trường hoạt động 51 2.2.2 Cơ sở tiến hành hoạt động môi giới công ty 52 2.2.3 Các yếu tố tác động tới hoạt động môi giới công ty 52 2.2.4 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản công ty 56 2.2.4.1 Quy trình mơi giới cơng ty 56 2.2.4.2 Kỹ môi giới nhân viên làm việc công ty 64 2.2.4.3 Mức phí dịch vụ 67 Sinh viên: Cao Thị Hồng Ngát CQ46/16.01 Học viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp 2.2.4.4 Quy định mức khoán doanh số chế độ thưởng phạt nhân viên công ty 68 2.3 Đánh giá hoạt động môi giới bất động sản công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ 71 2.3.1 Kết hoạt động môi giới năm 2011 .71 2.3.2 Ưu điểm 72 2.3.3 Hạn chế .73 2.3.4 Nguyên nhân 74 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN THẾ KỶ 77 3.1 Phương hướng hoạt động công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ .77 3.2 Giải pháp hồn thiện hoạt động mơi giới bất động sản công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ 78 3.2.1 Giải pháp phía nội công ty: 79 3.2.2 Giải pháp phía quan quản lý Nhà nước, tổ chức hiệp hội bất động sản .84 3.2.3 Giải pháp nâng cao chất lượng đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực 85 3.3 Điều kiện để thực giải pháp nêu 87 3.3.1 Kiến nghị với Nhà nước quan chức 87 3.3.2 Kiến nghị với công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ 92 KẾT LUẬN: 95 Sinh viên: Cao Thị Hồng Ngát CQ46/16.01 Học viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong năm qua, kinh tế Việt Nam vào quỹ đạo phát triển ổn định, ngành kinh tế không ngừng phát triển mở rộng quy mô chiều sâu, đặc biệt phải kể đến phát triển mạnh mẽ thị trường bất động sản Thị trường bất động sản có vai trị quan trọng kinh tế quốc dân, đặc biệt xu hội nhập việc phát triển thị trường bất động sản tất yếu Ở Việt Nam, thị trường bất động sản ngày phát triển có đóng góp khơng nhỏ hoạt động mơi giới Hoạt động mơi giới mang tính đại chúng rộng rãi, đưa nhà đầu tư đến thị trường đưa thị trường đến gần nhà đầu tư Khi hoạt động môi giới tốt, hiệu khuyến khích nhà đầu tư đến với thị trường ngược lại Môi giới bất động sản hoạt động thị trường bất động sản nói chung cơng ty bất động sản nói riêng Mơi giới bất động sản công việc trung gian người mua/ (cần thuê) người bán/ (cho thuê), thường trả cơng theo tỷ lệ tổng giá trị giao dịch gọi hoa hồng Sự phát triển hoạt động mơi giới bất động sản góp phần hỗ trợ cho phát triển thị trường bất động sản hoạt động kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, thị trường bất động sản nước ta mơi trình hình thành phát triển nên hoạt động môi giới thường bộc phát, thiếu tính chun nghiệp Do đó, người mơi giới bất động sản thường gọi “cò đất” – làm rối loạn thị trường bất động sản nước ta nằm ngồi tầm kiểm sốt Nhà nước, gây rối loạn thị trường… Vì vậy, để thúc đẩy Sinh viên: Cao Thị Hồng Ngát CQ46/16.01 Học viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp thị trường bất động sản phát triển minh bạch phát triển hoạt động mơi giới bất động sản mang tính chun nghiệp điều kiện thiếu Công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ công ty hoạt động lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất động sản chủ yếu hoạt động lĩnh vực môi giới bất động sản Với đội ngũ nhân viên trẻ động, có chun mơn nghiệp vụ, cơng ty hoạt động tốt lĩnh vực đạt kết khả quan thời gian vừa qua Trong thời gian thực tập công ty em tìm hiểu thêm nhiều kiến thức bất động sản nói chung kiến thức mơi giới bất động sản nói riêng Nhận thấy tầm quan trọng hoạt động mơi giới, kết hợp với thực tế tìm hiểu hoạt động môi giới bất động sản công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ với giúp đỡ Tiến sĩ Nguyễn Minh Hoàng em xin chọn đề tài: “ Giải pháp phát triển dịch vụ môi giới bất động sản công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp Mục đích nghiên cứu Đề tài viết nhằm ba mục đích bản: Thứ nhất: Hệ thống hóa sở lý luận hoạt động môi giới bất động sản Thứ hai: Tìm hiểu, phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ Thứ ba: Đề xuất giải pháp kiến nghị nhằm hồn thiện phát triển hoạt động mơi giới bất động sản công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ Sinh viên: Cao Thị Hồng Ngát CQ46/16.01 Học viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp 3 Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu Luận văn tốt nghiệp tâp trung nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động môi giới công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ từ nêu thành công hạn chế hoạt động Và sở đề xuất giải pháp đưa kiến nghị nhằm nâng cao hiệu hoạt động môi giới công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ Phạm vi: Nghiên cứu hoạt động môi giới công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ địa bàn Hà Nội Thời gian: từ thành lập (năm 2001) đến (năm 2012) Phương pháp nghiên cứu Phương pháp chủ đạo xuyên suốt sử dụng luận văn phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác – Lê Nin Bên cạnh đó, phương pháp: phương pháp thống kê, phương pháp điều tra thu thập số liệu, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích tổng hợp… Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, phụ lục, nội dung luận văn chia làm chương: Chương 1: Cơ sở lý luận chung dịch vụ môi giới bất động sản Chương 2: Thực trạng dịch vụ môi giới bất động sản công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ Chương 3: Giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ Sinh viên: Cao Thị Hồng Ngát CQ46/16.01 Học viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Tổng quan bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Tài sản quốc gia nguồn tài nguồn lực tiềm đển phát triển kinh tếxã hội nước Hiện nay, tất nước phân chia tài sản quốc gia thành loại: động sản bất động sản Hình thức phân chia có cách hàng nghìn năm, bắt nguồn từ thời La Mã cổ đại ghi luật La Mã Hiện nay, cịn có khác quan niệm cụ thể bất động sản Tuy nhiên, có điểm tương đối thống nhất: bất động sản tài sản gắn liền với đất đai không di dời - Theo Blômberg_com Financial Glossary: “ Bất động sản phần đất đai tất tài sản vật chất gắn liền với đất” - Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p.3: “ Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai tài sản không di dời được, định luật pháp” - Theo Bộ Luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Điều 174 có quy định : “ Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà ở,cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai,kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Sinh viên: Cao Thị Hồng Ngát CQ46/16.01 Học viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp d) Các tài sản khác pháp luật quy định” 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản Hàng hóa bất động sản hàng hóa đặc biệt, ngồi đặc điểm chung hàng hóa thơng thường, hàng hóa bất động sản cịn có đặc điểm riêng sau: - Tính cố định vị trí: Đặc điểm hàng hố bất động sản ln gắn kiền với đất đai nên cố định vị trí, địa điểm khơng có khả dịch chuyển, khó có khả tăng lên số lượng, diện tích Mặt khác đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng, nên có hạn bị giới hạn khơng gian Do đó, bất động sản khác như: nhà, cơng trình khác, vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định vị trí, địa điểm Đặc điểm có ý nghĩa quan trọng việc định giá bất động sản có ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản hoạt động kinh doanh bất động sản Giá trị khả sinh lời bất động sản gắn liền với vị trí cụ thể Khi định giá bất động sản cần xem xét ảnh hưởng yếu tố vị trí bất động sản, tức khả bất động sản đến trung tâm kinh tế, trị , văn hoá-xã hội, khả tiếp cận trung tâm Giá trị khả sinh lời bất động sản chịu tác động yếu tố môi trường như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế,tính chất xã hội, điều kiện mơi trường Khi định giá bất động sản cần biết đến yếu tố phải dự báo thay đổi chúng đến bất động sản - Tính bền vững Bất động sản có tính bền vững cao, đặc biệt đất đai, điều xét góc độ kỹ thuật kinh tế Từ đặt vấn đề: + Khi xây dựng phải tính đến tuổi thọ kinh tế để định tuổi thọ Sinh viên: Cao Thị Hồng Ngát CQ46/16.01 Học viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp vật lý, tránh đầu tư lãng phí nhiều lần + Khi định giá phải tính đến hai yếu tố: tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý, tuổi thọ ngắn định tồn bất động sản + Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động bất động sản thường có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế Do phải so sánh giá trị kinh tế mang lại với chi phí trì, chi phí hội việc trì bất động sản đó, để định tồn chu kỳ vật lý - Tính khác biệt: Khơng có hai bất động sản hoàn toàn giống Lý có khác biệt vị trí, kết cấu kiến trúc, khác quyền bất động sản, khác cảnh quan, môi trường đặt vấn đề : + Trong đầu tư phát triển, ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị bất động sản, đồng thời đáp ứng nhu cầu tính khác biệt người tiêu dùng + Trong định giá bất động sản cần ý đến khác biệt, không so sánh dập khuôn bất động sản với Từ khác biệt phải điều chỉnh tăng giảm giá trị bất động sản cần thẩm định cho phù hợp - Tính khan hiếm: Sự khan chủ yếu diện tích đất đai tự nhiên có hạn bất động sản có tính khác biệt, cố định vị trí Quan hệ cung cầu bất động sản thường cân đối theo hướng cung nhỏ cầu, qua dẫn đến tình trạng đầu bất động sản, người đầu lâu dài thường có lợi giá có xu hướng tăng lên Đây nguy dẫn đến khủng hoảng kinh tế vậy: + Khi định giá cần phải nghiên cứu cung cầu bất động sản + Bên cạnh nhà nước cần có sách chống đầu bất động sản - Tính có giá trị lớn: Giá trị bất động sản thường cao, điều xuất phát từ giá trị đất Sinh viên: Cao Thị Hồng Ngát CQ46/16.01 Học viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp chi phí xây dựng cơng trình đất lớn, vấn đề đặt là: + Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản phải có lượng vốn lớn lâu dài + Vốn đầu tư cho bất động sản tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh qua chấp vay vốn + Thường phát sinh quan hệ vay vốn để tốn mua bán - Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các bất động sản có tác động qua lại lẫn có ảnh hưởng tới hoạt động kinh tế xã hội, từ vấn đề đặt ra: + Cần có quản lý thống nhà nước bất động sản + Khi phân tích bất động sản cần phải tính đến khả ảnh hưởng tới cơng trình khác 1.1.1.3 Phân loại bất động sản Tùy vào tiêu chí khác nhau, ta phân chia bất động sản thành loại khác  Theo đặc tính vật chất: bất động sản gồm: - Đất đai: đất trống đất sử dụng - Cơng trình kiến trúc tài sản gắn liền với cơng trình kiến trúc - Các tài sản khác gắn liền với đất đai  Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất: - Đất đai bao gồm: Nhóm đất nơng nghiệp; nhóm đất phi nơng nghiệp; nhóm đất chưa sử dụng - Cơng trình kiến trúc: Nhà dùng th để bán; Cơng trình kiến trúc phục vụ sản xuất; Cơng trình kiến trúc có tính chất thương mại; Khách sạn văn phòng cho thuê; cơng trình kiến trúc khác Sinh viên: Cao Thị Hồng Ngát CQ46/16.01