Giải quyết tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại tòa án nhân dân hai cấp trên địa bàn tỉnh điện biên

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ NGÀNH: LUẬT KINH TẾ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐIỆN BIÊN QUÀNG VĂN LONG HÀ NỘI – 2022 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐIỆN BIÊN QUÀNG VĂN LONG NGÀNH : LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ : 8380107 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS VŨ THU HẠNH HÀ NỘI – 2022 LỜI CAM ĐOAN Tôi là: Quàng Văn Long, học viên khóa 2018 - 2020, xin cam đoan cơng trình độc lập riêng tơi mà không chép từ nguồn tài liệu đƣợc công bố Các tài liệu, số liệu sử dụng phân tích Luận văn có nguồn gốc rõ ràng, đƣợc trích dẫn đầy đủ, có xác nhận quan cung cấp số liệu Các kết nghiên Luận văn kết nghiên cứu đƣợc thực cách khoa học, trung thực, khách quan Tôi xin chịu trách nhiệm tính trung thực, xác nguồn số liệu nhƣ thơng tin sử dụng cơng trình nghiên cứu Vậy tơi viết Lời cam đoan đề nghị khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày …… tháng … năm 202 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Quàng Văn Long LỜI CẢM ƠN Đƣợc phân công Khoa Luật Trƣờng Đại học Mở Hà Nội đồng ý giáo viên hƣớng dẫn PGS.TS Vũ Thu Hạnh đề tài Luận văn: “Giải tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân hai cấp địa bàn tỉnh Điện Biên”, đến tơi thực xong đề tài Để hồn thành đƣợc Luận văn này, tơi nhận đƣợc nhiều quan tâm, động viên, giúp đỡ quý thầy, cô giáo trƣờng Trƣớc hết, xin chân thành cảm ơn tới thầy, cô giáo Trƣờng Đại học Mở Hà Nội tận tình hƣớng dẫn, giảng dạy suốt q trình tơi học tập, nghiên cứu trƣờng Chân thành cảm ơn giáo viên hƣớng dẫn khoa học PGS.TS Vũ Thu Hạnh tận tình hƣớng dẫn tơi nghiên cứu thực Luận văn Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa Luật, phòng Đào tạo Trƣờng Đại học Mở Hà Nội tạo điều kiện cho suốt q trình học tập Mặc dù có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực Luận văn cách hồn chỉnh nhất, nhƣng khơng thể tránh khỏi thiếu sót định mà tự thân khơng thể tự nhận thấy đƣợc Tôi mong nhận đƣợc góp ý Q thầy, giáo để Luận văn đƣợc hoàn chỉnh Hà Nội, ngày tháng … năm 202 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Quàng Văn Long MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT LỜI NÓI ĐẦU CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 1.2 Những vấn đề lý luận giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 10 1.2.1 Phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 11 1.2.2 Khái niệm đặc điểm giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tòa án 12 1.2.3 Khái niệm, đặc điểm pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân 16 1.2.4 Các nguyên tắc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử Tòa án 18 1.2.5 Các phƣơng thức giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tòa án 20 1.2.6 Các yếu tố ảnh hƣởng đến pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tòa án 25 1.2.7 Các yếu tố ảnh hƣởng đến hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tòa án 26 KẾT LUẬN CHƢƠNG 28 C Ư H Ơ N G 2:T H Ự C T R Ạ N G Á P D Ụ N G P H Á P L U Ậ T V Ề G IẢ IQ U Y Ế T R A N H C H Ấ P Ợ H P Đ Ồ N G C H U Y Ể N N Ư H Ợ N G Q U Y Ề N Ử S D Ụ N G Đ Ấ T Ạ IT Ò A Á N N H Â N D Â N T ỈN H Đ IỆ N B IÊ N……………………29 2.1 Đặc điểm đất đai, tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tỉnh Điện Biên 29 2.1.1 Đặc điểm đất đai tỉnh Điện Biên 29 2.1.2 Đặc điểm, tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 30 2.1.3 Đặc điểm, tình hình tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 32 2.2 Kết giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên 34 2.3 Những hạn chế, bất cập phát sinh giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Điện Biên nguyên nhân hạn chế, bất cập 43 2.3.1 Về quy định pháp luật 43 2.3.2 Về việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 44 2.3.3 Nguyên nhân hạn chế, vƣớng mắc 50 Chƣơng 3: PHƢƠNG HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐIỆN BIÊN 56 3.1 Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 56 3.1.1 Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 56 3.1.2 Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 61 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tòa án, liên hệ thực tiễn Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên 63 3.2.1 Giải pháp xây dựng pháp luật 63 3.2.2 Giải pháp thực quy định pháp luật 66 3.2.3 Một số giải pháp đặc thù nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Điện Biên 71 KẾT LUẬN CHƢƠNG 73 KẾT LUẬN 74 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt Từ viết đầy đủ BLDS BLTTDS HĐDS Hợp đồng dân GQTC Giải tranh chấp LTTHC Luật Tố tụng hành LĐĐ QSDĐ Quyền sử dụng đất VADS Vụ án dân Bộ luật Dân Bộ luật Tố tụng dân Luật Đất đai LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên thiên nhiên, tài sản vô quý giá quốc gia, tƣ liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bổ khu dân cƣ, ngành kinh tế, phận lãnh thổ quốc gia, thành phần quan trọng bậc môi trƣờng sống Với giá trị nhƣ vậy, ngƣời mong muốn tác động vào thƣờng xun tích cực để tạo giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng sang chủ thể sử dụng khác quy luật vận động tất yếu LĐĐ năm 1993 đời cho phép ngƣời sử dụng đất có quyền chuyển nhƣợng QSDĐ, bƣớc đột phá quan trọng việc quy định quyền ngƣời sử dụng đất, mở thời kì mới, tạo điều kiện thuận lợi cho quan hệ đất đai vận động phù hợp với chế thị trƣờng Tuy nhiên, với phát triển quan hệ xã hội không ngừng diễn sôi động kinh tế thị trƣờng, tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ ngày phức tạp, dẫn tới nhiều tranh chấp phát sinh, vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ ngày nhiều Các chủ thể quan hệ pháp luật đất đai không đạt đƣợc đồng thuận thƣờng khởi kiện quan Tòa án để GQTC Trên địa bàn tỉnh Điện Biên vậy, tranh chấp liên quan đến chuyển nhƣợng QSDĐ khiến cho quan tiến hành tố tụng hàng ngày phải thụ lý khối lƣợng hồ sơ vụ việc tƣơng đối nhiều Chuyển nhƣợng QSDĐ, góp phần bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ, học viên định lựa chọn đề tài “Giải tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân cấp địa bàn tỉnh Điện Biên” làm Luận văn Thạc sĩ Việc chuyển nhƣợng QSDĐ thiết phải đƣợc thực hợp đồng chuyển nhƣợng nên GQTC chuyển nhƣợng QSDĐ GQTC hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Tại Việt Nam có nhiều cơng trình, viết nghiên cứu GQTC di sản thừa kế QSDĐ tài sản gắn liền với đất Những cơng trình nghiên cứu giáo trình giảng dạy liên quan đề cập đến nhƣ sau: - Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch GQTC giao dịch quyền sử dụng đất, Nxb Lao động; - Doãn Hồng Nhung (2014), Kỹ áp dụng pháp luật GQTC đất đai Việt Nam, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội; - Nguyễn Thị Hồng Nhung - Trƣờng Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh (2017), Giáo trình Luật Tố tụng dân sự, Nxb Đại học Quốc gia Hồ Chí Minh; - Học viện Tƣ pháp (2014), Giáo trình Kỹ giải vụ việc dân sự, Nxb Lao Động Hà Nội; - Tòa án nhân dân tối cao, Sổ tay Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao năm 2009 - Nguyễn Đăng Khoa (2012), GQTC đất đai Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội; - Trần Văn Nam (2016), “Thực tiễn giải vụ án tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân tỉnh Yên Bái”, Luận văn Thạc sĩ luật học, Học viện Khoa học xã hội Việt Nam Tuy nhiên, tác giả nghiên cứu cơng trình tập trung vấn đề tranh chấp QSDĐ tố tụng dân Trong vấn đề GQTC chuyển nhƣợng QSDĐ từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân cấp địa bàn tỉnh Điện Biên chƣa đƣợc nghiên cứu dƣới góc độ Luận văn Thạc sỹ Vì vậy, học viên chọn đề tài “Giải tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân cấp địa bàn tỉnh Điện Biên” Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Mục tiêu nghiên cứu: - Làm sáng tỏ vấn đề mang tính lý luận tranh chấp GQTC hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ thông qua hoạt động xét xử Tòa án nhân dân - Làm bật thực trạng áp dụng pháp luật GQTC hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên; làm rõ hạn chế, bất cập, khó khăn, vƣớng mắc nguyên nhân nguồn lực từ đất để phát triển đất nƣớc; bảo đảm hài hồ lợi ích Nhà nƣớc, ngƣời sử dụng đất nhà đầu tƣ; bảo đảm cho thị trƣờng bất động sản, có QSDĐ, phát triển lành mạnh, ngăn chặn tình trạng đầu cơ… Trên tinh thần Nghị Đại hội Đảng lần thứ IX lần thứ XI cần phải xem xét lại điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, hạn chế can thiệp quản lý hành vào giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, nhƣ việc phải xin phép Ủy ban nhân dân chuyển quyền sử dụng đất, thủ tục hành trƣớc bạ sang tên, khơng nên lấy tiêu chuẩn hình thức để phủ định điều kiện nội dung giao dịch dân sự… Pháp luật vấn đề “cầm cố đất” vùng nông thôn, tập quán lâu đời đƣợc nhiều ngƣời dân Việt Nam chấp nhận, đến tồn tại, cần đƣợc nghiên cứu Do điều kiện nhiều ngƣời dân có ruộng đất thiếu vốn sản xuất, lo cơng việc gia đình… khơng đƣợc tổ chức tín dụng cho vay tiền, họ chọn giải pháp “cầm cố đất” cho ngƣời khác để lấy số tiền, sau thời gian định họ chuộc lại đất có tiền, có đủ điều kiện LĐĐ năm 2013 BLDS năm 2015 không quy định “cầm cố đất” Trong xã hội nay, vấn đề “cầm cố đất” tồn tại, địi hỏi phải đƣợc pháp luật điều chỉnh, đƣợc coi “điển mại” hay “bán tạm”, khác hẳn với hình thức đoạn - “mua đứt, bán đoạn” Xuất phát từ nhu cầu kinh tế tâm lý truyền thống Á Đông, ngƣời nông dân mong muốn đƣợc chuộc lại đất tƣơng lai, cho dù họ buộc phải chuyển nhƣợng đất cho ngƣời khác thời gian định Vấn đề nên đƣợc quy định LĐĐ nhằm tạo điều kiện cho ngƣời nông dân không bị đất, nhƣ xảy nông thôn miền Nam Tác giả đề xuất số giải pháp hoàn thiện pháp luật cụ thể nhƣ sau: Một, hoàn thiện pháp luật khái niệm hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ Các quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ phải xuất phát từ chất QSDĐ giao dịch dân Có nghĩa, cần có tách biệt “Quyền sử dụng đất” với tƣ cách “Tài sản” với “Hoạt động khai thác, sử dụng đất” Có nhƣ vậy, đối tƣợng hợp đồng đƣợc định hình cụ thể, quy định pháp luật áp dụng QSDĐ đảm bảo minh bạch, chặt chẽ trọng tâm Trên sở 64 đó, quy định pháp luật liên quan đến chế độ quản lý, sở hữu QSDĐ, chủ thể, quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ đƣợc xây dựng phù hợp hiệu Hai, LĐĐ cần quy định rõ ràng điều kiện chuyển nhƣợng QSDĐ điều kiện ngƣời sử dụng đất tách riêng khỏi quy định quyền nghĩa vụ để đảm bảo ngƣời sử dụng đất dễ dàng nắm đƣợc quy định mà tuân thủ thực Ba, quy định điều kiện chuyển nhƣợng QSDĐ LĐĐ cần tính đến tiến tƣơng lai ngành địa việc số hóa việc quản lý thơng tin địa có việc đăng ký QSDĐ Cơ quan đăng ký cần đối chiếu thông tin hợp đồng đăng ký hệ thống điện tử Do đó, kiến nghị LĐĐ sửa điểm a khoản Điều 188 thành “Có quyền sử dụng đất hợp pháp” Bốn, LĐĐ cần có giải thích rõ ràng quyền nghĩa vụ cụ thể khái niệm “Tranh chấp đất đai tranh chấp quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất hai nhiều bên quan hệ đất đai” Năm, pháp luật cần có quy định cụ thể phƣơng thức chuyển nhƣợng QSDĐ Sáu, cần quy định thống thời điểm có hiệu lực hợp đồng có đối tƣợng QSDĐ Luật Đất đai (kể trƣờng hợp có nhà thuộc phạm vi điều chỉnh Luật Nhà năm 2014 bất động sản thuộc phạm vi điều chỉnh Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014) thời điểm hợp đồng đƣợc công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật (thời điểm công chứng viên ký xác nhận) Việc phát sinh quyền nghĩa vụ pháp lý bên chủ thể hợp đồng QSDĐ nhà (tài sản khác đất) đƣợc xác định từ thời điểm Từ thời điểm này, bên đƣợc thực quyền bị ràng buộc nghĩa vụ từ hợp đồng, hợp đồng có hiệu lực, khơng vi phạm điều cấm tranh chấp phát sinh kể từ thời điểm cần đƣợc xác định tranh chấp việc thực hợp đồng 65 Thứ hai, cần hoàn thiện nâng cao hiệu hƣớng dẫn, đảm bảo tính thống nhất, kịp thời hệ thống văn dƣới luật LĐĐ năm 2013 quy định rõ ràng theo hƣớng ngày mở rộng thẩm quyền cho quan Tòa án nhân dân Tuy nhiên, từ sau ngày LĐĐ đƣợc đƣa vào áp dụng phát sinh số vấn đề vƣớng mắc, quy định thủ tục hịa giải Ủy ban nhân dân cấp xã Tuy nhiên, thời điểm pháp luật đất đai chƣa có hƣớng dẫn cụ thể thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai Một vấn đề nữa, LĐĐ có quy định chế phối hợp Ủy ban nhân dân đơn vị giải tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính, nhiên lại chƣa có văn quy định cụ thể việc phối hợp Tất vấn đề nêu gây trở ngại cho trình giải tranh chấp đất đai Do vậy, để khắc phục tình trạng thời gian tới Chính phủ cần đạo tốt bộ, ngành liên quan để có chế phối hợp hiệu quan có thẩm quyền nhằm hƣớng dẫn kịp thời xác LĐĐ Từ tạo nên chế đồng bộ, thống từ xuống dƣới LĐĐ, góp phần hồn thiện pháp giải tranh chấp đất đai Thực tiễn giải tranh chấp mang lại kinh nghiệm quan trọng để giải tranh chấp phát sinh, kinh nghiệm thƣờng xuyên đƣợc khái quát, tổng kết báo cáo tổng kết hàng năm, công văn đạo hay Nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao Những văn có tác dụng lớn việc định hƣớng cho Tịa án nhân dân cấp giải tranh chấp Chúng góp phần giúp cấp Tịa án tháo gỡ khó khăn, lúng túng áp dụng pháp luật vào thực tiễn giải tranh chấp đất đai Để nâng cao hiệu giải tranh chấp đất đai cấp Tòa án, cần phải thƣờng xuyên hệ thống hóa đƣờng lối đạo Tòa án nhân dân tối cao làm sở, định hƣớng cho việc giải tranh chấp đất đai 3.2.2 Giải pháp thực quy định pháp luật Cơ chế áp dụng pháp luật phải đảm bảo tính đầy đủ, minh bạch, cơng khai, dễ thực hiện, tiện lợi cho chủ thể thực pháp luật; tìm hiểu ghi nhận đƣợc 66 loại lợi ích xã hội, khuynh hƣớng xã hội không xây dựng pháp luật mà thực pháp luật lợi ích xã hội yếu tố có ý nghĩa chi phối; cần làm rõ yếu tố xuất từ sau pháp luật đƣợc ban hành có khả chi phối q trình áp dụng pháp luật nhƣ trình độ khả chủ thể thực pháp luật Từ thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ Tòa án nhận thức trên, xin đƣợc kiến nghị hƣớng dẫn việc thực pháp luật số lĩnh vực sau đây: 3.2.2.1 Về tổ chức thực quy định pháp luật Thứ nhất, xây dựng quy trình thủ tục cụ thể thống phổ biến công khai tạo điều kiện khuyến khích ngƣời dân thực quyền sử dụng đất mình: phải xác định quan điểm trình tự, thủ tục hành dạng dịch vụ cơng mà Nhà nƣớc có nghĩa vụ cung cấp Mọi ngƣời dân có quyền yêu cầu Nhà nƣớc cung cấp dịch vụ công tối thiểu Quy định trách nhiệm, nghĩa vụ cung cấp loại giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, hộ tịch, hộ quan hữu quan Hiện đại hóa phƣơng thức phƣơng tiện hoạt động cơng sở, khai thác ứng dụng tối đa lĩnh vực công nghệ thông tin đặc biệt trung tâm, phận lƣu trữ hồ sơ liệu cung cấp thông tin Thứ hai, đẩy mạnh hoạt động cấp giấy chứng nhận QSDĐ để tiến tới việc giao phần lớn tranh chấp đất đai cho Tòa án nhân dân giải quyết: theo quy định khoản Điều 36 LĐĐ năm 2003, Tòa án giải tranh chấp đất đai mà ngƣời sử dụng đất đƣợc cấp giấy chứng nhận QSDĐ Cũng theo kế hoạch Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, cố gắng tổ chức, thực kê khai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nƣớc Tuy nhiên, đến giai đoạn nay, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng chƣa hoàn tất, vấn đề có nhiều nguyên nhân khác nhau, song với vai trò quan quản lý đất đai cao Trung ƣơng Xét thấy, Bộ Tài nguyên Môi trƣờng cần tập trung cao độ nguồn nhân lực, kinh phí, thiết bị phƣơng tiện, có biện pháp thiết thực để đẩy nhanh trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thứ ba, việc thông qua trang thông tin điện tử nhằm đăng tải văn 67 pháp luật đặc biệt ngành Tòa án, tạo diễn đàn phổ biến trao đổi nghiệp vụ xét xử, áp dụng pháp luật lĩnh vực có đất đai Việt Nam nƣớc khu vực, giới cần thiết giai đoạn để đảm bảo quy chế dân chủ, tính cơng khai, minh bạch, tính độc lập tn theo pháp luật ngành Thứ tư, thƣờng xuyên tổ chức bồi dƣỡng, tập huấn nghiệp vụ cho đội ngũ cán Tòa án nhân dân: việc bồi dƣỡng nghiệp vụ cho đội ngũ cán Toà án nhân dân, đặc biệt đội ngũ Thẩm phán khâu then chốt để bảo đảm công tác giải tranh chấp đất đai đạt hiệu cao Hiện hệ thống hội nghị trực tuyến vào hoạt động tốt nên dễ dàng mở buổi tập huấn 100 điểm cầu nƣớc cách dễ dàng, nhanh chóng, thuận tiện tốn kinh phí Trong thời gian qua, Học viện Tồ án - Tồ án nhân dân tối cao có tổ chức số lớp tập huấn, bồi dƣỡng nghiệp vụ cho Thẩm phán, Thẩm tra viên, Thƣ ký Toà án số chuyên đề cụ thể, song chƣa có chuyên đề sâu loại việc tranh chấp đất đai Mặt khác, loại việc có xu hƣớng ngày gia tăng số lƣợng, phức tạp tính chất, chiếm t lệ tƣơng đối lớn tổng số vụ việc dân nói chung mà Toà án nhân dân thụ lý, giải hàng năm Do nhiều lý do, Toà án nhân dân tối cao chƣa tiến hành việc tổng kết công tác xét xử loại việc nêu cách đầy đủ làm sở cho việc xây dựng đƣờng lối giải loại việc tranh chấp đất đai xây dựng sở cho việc bồi dƣỡng, tập huấn chuyên đề quan trọng Tác giả xin đề xuất biện pháp cần thiết cho việc tổ chức thực việc bồi dƣỡng, tập huấn nghiệp vụ cho đội ngũ cán Toà án nhân dân, đặc biệt đội ngũ Thẩm phán nhƣ sau: Thứ nhất, Học viện Toà án tổ chức lớp bồi dƣỡng tập huấn, có cơng việc cụ thể nhƣ: lên kế hoạch chi tiết thực kế hoạch chung đƣợc lãnh đạo Toà án nhân dân tối cao phê duyệt, mời giảng viên thống nội dung giảng cụ thể; chuẩn bị tài liệu, điều kiện vật chất khác cho bồi dƣỡng, tập huấn; thơng báo cho Tồ án nhân dân địa phƣơng biết thời gian, địa 68 điểm, đối tƣợng, nội dung bồi dƣỡng, tập huấn để Toà án nhân dân địa phƣơng cử cán tham gia lớp bồi dƣỡng tập huấn bố trí thời gian tập huấn trực tuyến điểm cầu Thứ hai, Viện khoa học xét xử tổ chức việc lấy ý kiến Toà án nhân dân địa phƣơng vấn đề vƣớng mắc công tác giải tranh chấp đất đai, tổng hợp có đề xuất bồi dƣỡng, tập huấn, tổ chức việc nghiên cứu phạm vi quan Toà án nhân dân tối cao với quan có liên quan quy định pháp luật để đề xuất vấn đề cần tập huấn Thứ ba, Tồ Dân sự, Tịa Kinh tế Tồ án nhân dân tối cao tổng kết cơng tác giải tranh chấp quyền sử dụng đất thông qua công tác giám đốc thẩm loại việc để rút sai lầm mà Toà án nhân dân địa phƣơng thƣờng gặp công tác xét xử tranh chấp quyền sử dụng đất, đồng thời phân tích nguyên nhân sai lầm đó, đề đƣợc biện pháp khắc phục để xây dựng nội dung bồi dƣỡng, tập huấn nghiệp vụ Thứ tư, 100 Toà án tỉnh, huyện, thị xã có hệ thống máy đồng hội nghị trực tuyến đến điểm cầu Toà án nhân dân tối cao nhƣ đến tỉnh, nhƣ vậy, cần thƣờng xuyên mở hội nghị trực tuyến với chuyên đề GQTC đất đai để nâng cao hiệu công việc tiếp cận đƣợc nhiều nội dung vụ án Trong báo cáo tổng kết năm Toà án nhân dân tối cao, lãnh đạo Tồ án nhân dân tối cao phải có kiểm điểm, đánh giá mặt làm đƣợc, chƣa làm đƣợc công tác này; phải đề kế hoạch chƣơng trình cho năm tiếp theo, để sở đó, đơn vị có liên quan cụ thể hố thành chƣơng trình làm việc Thứ năm, xây dựng đƣợc nội dung bồi dƣỡng, tập huấn nghiệp vụ có chất lƣợng, thiết thực ngƣời tham gia lớp tập huấn khâu trọng tâm có ý nghĩa định đến kết công tác Việc bồi dƣỡng, tập huấn nghiệp vụ phải có trọng tâm, trọng điểm, nội dung cụ thể phải đáp ứng đƣợc yêu cầu sau đây: Làm rõ tính chất đặc thù việc giải tranh chấp quyền sử 69 dụng đất: nội dung cần thiết giúp cho Thẩm phán cán Toà án nhân dân qua đợt bồi dƣỡng, tập huấn nghiệp vụ nhận thức đƣợc tính chất đặc thù trình giải tranh chấp đất đai để từ ngƣời nắm vững đƣợc nguyên tắc đạo, áp dụng quy định pháp luật đất đai, nhƣ quy định pháp luật tố tụng dân nhằm giải vụ việc có hiệu chất lƣợng cao Bồi dƣỡng, tập huấn kỹ nghề nghiệp việc giải tranh chấp đất đai, cụ thể nhƣ: kỹ xây dựng hồ sơ vụ án; kỹ tiến hành điều tra, thu thập chứng cứ, giám định, định giá quyền sử dụng đất, lấy ý kiến quyền, quan địa chính, nhà đất nơi xảy tranh chấp; kỹ tiến hành hồ giải Đây cơng việc quan trọng phức tạp phần lớn vụ tranh chấp đất đai có mức độ liệt cao Để hồ giải có kết quả, địi hỏi Thẩm phán phải kiên trì có “nghệ thuật” hồ giải, phải đầu tƣ nhiều thời gian, cơng sức, tránh làm hình thức Bồi dƣỡng, tập huấn nghiệp vụ phải đạt đƣợc mục tiêu bƣớc tạo đội ngũ cán Toà án chuyên sâu lĩnh vực đất đai (xu hƣớng chuyên môn hố), đội ngũ chun gia có đầy đủ lực phẩm chất để hoàn thành tốt nhiệm vụ đƣợc giao 3.2.2.2 Về phối hợp thực quy định pháp luật Thứ nhất, công tác hƣớng dẫn áp dụng pháp luật: Tòa án nhân dân tối cao cần thƣờng xuyên tổ chức bồi dƣỡng nghiệp vụ, kỹ năng, cập nhật văn pháp luật mà trƣớc hết pháp luật đất đai; cần thƣờng xuyên tổ chức buổi tập huấn, trao đổi nghiệp vụ nên mở rộng thành phần tham gia Kiểm sát viên, Chấp hành viên quan thi hành án, Chuyên viên địa chính, Tƣ pháp, quan bổ trợ Tƣ pháp nhƣ Luật sƣ, Luật gia, Công chứng viên Thứ hai, số Ủy ban nhân dân tỉnh, huyện thành lập Hội đồng Tƣ vấn giải khiếu nại, tố cáo, tranh chấp ban hành quy chế hoạt động, quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn Hội đồng Tƣ vấn, quy định phối hợp quan thành viên Hội đồng Tƣ vấn trách nhiệm quan, đơn vị có liên quan việc cung cấp hồ sơ nhƣ tác nghiệp kỹ 70 thuật khác nhằm phục vụ công tác giải khiếu nại, tố cáo, tranh chấp trình Hội đồng Tƣ vấn hoạt động Thành viên Hội đồng tƣ vấn hoạt động theo hình thức kiêm nhiệm, bao gồm Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh, Thanh tra tỉnh, Sở Tài nguyên Môi trƣờng, Sở Xây dựng, Sở Tƣ pháp Các thành viên Hội đồng Tƣ vấn đƣợc sử dụng cán bộ, viên chức quan trình chuẩn bị nhƣ thực nhiệm vụ Hội đồng Tƣ vấn Đây mơ hình cần đƣợc nhân rộng nƣớc, nhƣng thiết nghĩ, phần quy chế hoạt động Hội đồng tƣ vấn nên quy định thêm thời hạn, trách nhiệm cung cấp giấy tờ hồ sơ, chứng liên quan cho Tòa án, Viện kiểm sát quan thành viên nhằm xác minh chứng làm rõ nội dung vụ án tranh chấp Đồng thời, xác định rõ cán bộ, cơng chức cụ thể có nghĩa vụ cung cấp mức độ chịu trách nhiệm tính xác thực, đầy đủ cố tình trì hỗn, khơng thực nghĩa vụ Mặt khác, vụ việc phức tạp cần phải liên hệ nhiều quan để xác minh, thu thập chứng thực tác nghiệp kỹ thuật khác, Tịa án nên phối hợp thơng qua Hội đồng tƣ vấn tỉnh, huyện 3.2.3 Một số giải pháp đặc thù nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Điện Biên Bên cạnh đề xuất giải pháp chung nâng cao hiệu GQTC hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ ngành Tịa án, vào tình hình đặc thù địa phƣơng, xin đề xuất số giải pháp riêng biệt Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Điện Biên nhƣ sau: Thứ nhất, Tòa án nhân dân tỉnh cần đơn vị trực tiếp phát lỗi, vi phạm trình giải vụ án, sở đó, tiến hành sàng lọc, phân loại giải đáp vƣớng mắc nhận thức, chuyên môn; riêng vấn đề phức tạp, vƣợt phạm vi thẩm quyền, Tòa án nhân dân tỉnh cần chủ động liên hệ đơn vị cấp Trung ƣơng (tác giả đề xuất tiểu mục 3.2.2.1.) để có phƣơng án hỗ trợ tuyến sở cách hiệu Thứ hai, tiến hành tập trung bồi dƣỡng, tập huấn nghiệp vụ phạm vi đơn vị, gọi q trình tự rèn luyện nâng cao chuyên môn, nghiệp vụ, 71 thông qua hoạt động bồi dƣỡng tự kiểm tra chuyên mơn Giải pháp đƣợc Tịa án nhân dân tỉnh Điện Biên triển khai nội đơn vị triển khai kiểm tra đến số Tòa án nhân dân cấp huyện có hiệu định, cần trì tiến hành triển khai nội tất Tòa án nhân dân cấp huyện Thứ ba, lãnh đạo Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Điện Biên cần có trao đổi với quan hành nhà nƣớc, đơn vị hữu quan việc thông tin cung cấp phục vụ cho việc giải vụ án, thông qua quy chế phối hợp, văn có giá trị, sở để Thẩm phán yêu cầu trực tiếp quan hành nhà nƣớc thực trách nhiệm 72 KẾT LUẬN CHƢƠNG Pháp luật muốn hồn thiện cần phải vào thực tiễn ngƣợc lại, thực tiễn trả lời cho hiệu sách Đảng Nhà nƣớc Giải pháp hồn thiện giải pháp phịng chống, giải pháp khơng cần phải có can thiệp nhiều Tòa án Tại Chƣơng 3, sở cân nhắc đến hai vấn đề: Lý luận thực tiễn, tác giả đề xuất phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật hai lĩnh vực pháp luật nội dung: Pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ pháp luật GQTC hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ theo hƣớng quán triệt sâu sắc kịp thời thể chế hóa đƣờng lối, chủ trƣơng Đảng xây dựng, hồn thiện sách, pháp luật giai đoạn nay, tiến hành đồng quy định pháp luật liên quan, đặt mối tƣơng quan quy định thực tiễn Trên sở đó, tiến hành đề xuất số giải pháp cụ thể để nâng cao hiệu GQTC hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ Tòa án nói chung Tịa án nhân dân tỉnh Điện Biên nói riêng, giải pháp bản, từ hoàn thiện quy định pháp luật đất đai đến quy định đảm bảo chế thực thi, áp dụng quy định pháp luật thực tế, đó, tác giả ln trọng đặc biệt đến chủ thể đặc biệt - ngƣời thực thi, vì: Chính Thẩm phán ngƣời định vấn đề then chốt cuối cùng, đại diện pháp luật để giải quyền lợi bên quan hệ tranh chấp hợp tình, hợp lý 73 KẾT LUẬN Có thể khẳng định rằng, việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất loại việc khó khăn, phức tạp khâu yếu công tác giải tranh chấp dân nói chung ngành Tịa án Thông qua thực tiễn GQTC đất đai ngành Tịa án, để từ đánh giá số sai lầm, vƣớng mắc việc giải tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân cấp ngành Tòa án thời gian qua nguyên nhân nó, để qua kiến nghị phƣơng án, giải pháp nâng cao hiệu giải tranh chấp đất đai Tịa án nhân dân, nâng cao hiệu việc giải tranh chấp đất đai tòa án nhân dân đòi hỏi tất yếu, khách quan ngành Tòa án nhân dân việc nghiên cứu làm rõ quy định giải tranh chấp đất đai theo LĐĐ năm 2013 BLDS năm 2015 nhƣ tìm hiểu thực trạng áp dụng pháp luật giải tranh chấp vấn đề có ý nghĩa quan trọng việc tạo tiền đề cho việc xây dựng hoàn thiện chế giải tranh chấp đất đai có hiệu Mặt khác, phần nhận đƣợc khó khăn, vƣớng mắc mặt pháp lý để định hƣớng hoàn thiện pháp luật không lĩnh vực đất đai, giải tranh chấp đất đai mà lĩnh vực pháp luật khác có liên quan, đặc biệt bối cảnh Việt Nam gia nhập Tổ chức Thƣơng mại giới có ý nghĩa thực tiễn cao Có thể khẳng định rằng, việc giải tranh chấp đất đai loại việc khó khăn, phức tạp khâu yếu công tác giải tranh chấp dân nói chung ngành Tịa án Thơng qua thực tiễn GQTC đất đai ngành Tịa án, để từ đánh giá số sai lầm, vƣớng mắc việc giải tranh chấp đất đai tòa án nhân dân cấp ngành Tòa án thời gian qua nguyên nhân nó, để qua kiến nghị phƣơng án, giải pháp nâng cao hiệu giải tranh chấp đất đai Tịa án nhân dân, nâng cao hiệu việc giải tranh chấp đất 74 đai Tòa án nhân dân đòi hỏi tất yếu, khách quan ngành Tòa án nhân dân việc nghiên cứu làm rõ quy định giải tranh chấp đất đai theo LĐĐ năm 2013 BLDS năm 2015 nhƣ tìm hiểu thực trạng áp dụng pháp luật giải tranh chấp vấn đề có ý nghĩa quan trọng việc tạo tiền đề cho việc xây dựng hoàn thiện chế giải tranh chấp đất đai có hiệu Mặt khác, phần nhận đƣợc khó khăn, vƣớng mắc mặt pháp lý để định hƣớng hoàn thiện pháp luật không lĩnh vực đất đai, giải tranh chấp đất đai mà lĩnh vực pháp luật khác có liên quan, đặc biệt bối cảnh Việt Nam gia nhập Tổ chức Thƣơng mại giới có ý nghĩa thực tiễn cao Với phạm vi giới hạn nghiên cứu có hạn Luận văn, chƣa bao quát đƣợc toàn vấn đề, song, tác giả mong muốn nội dung Luận văn phần góp phần hồn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ nói riêng, pháp luật đất đai nói chung với nâng cao hiệu GQTC hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ Tòa án Tuy nhiên, Luận văn khơng tránh khỏi sai sót, hạn chế Vì vậy, tơi mong nhận đƣợc góp ý chân thành Thầy, Cô giáo đồng nghiệp./ 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Hiến pháp năm 2013 Bộ luật Tố tụng dân năm 2015 Bộ luật Dân năm 1995 Bộ luật Dân năm 2005 Bộ luật Dân năm 2015 Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 Luật Nhà năm 2014 Pháp lệnh HĐDS năm 1991 10 Nghị 48-NQ/TW ngày 24/5/2005 Bộ Chính trị Chiến lƣợc xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hƣớng đến năm 2020 11 Nghị 49-NQ/TW ngày 02/6/2005 Bộ Chính trị Chiến lƣợc cải cách tƣ pháp đến năm 2020 12 Nghị số 19/NQ-TW ngày 31/10/2012 Ban chấp hành Trung ƣơng Đảng khóa XI tiếp tục đổi sách pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nƣớc ta trở thành nƣớc công nghiệp theo hƣớng đại 13 Nghị số 07/NQ-CP Chƣơng trình hành động Chính phủ thực Nghị số 19-NQ/TW ngày 31 tháng 10 năm 2012 Ban Chấp hành Trung ƣơng Đảng (khóa XI) 14 Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao 15 Các Báo cáo số 124 ngày 24/5/2017; Báo cáo số 282 ngày 10/02/2017; Báo cáo số 100 ngày 25/4/2017; Báo cáo số 144 ngày 10/5/2017; Báo cáo tổng kết công tác 76 số 409/TA-VP ngày 12/10/2014; Báo cáo tổng kết công tác số 678/TA-VP ngày 30/11/2015; Báo cáo tổng kết công tác số 765/TA-VP ngày 08/11/2016; Báo cáo tổng kết công tác số 840/TA-VP ngày 27/11/2017 Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên 16 Các Bản án số 25/2015/DSST ngày 29/9/2015; Bản án số 05/2015/DSPT ngày 27/11/2015; Bản án số 02/2014/DSST ngày 25/11/2014; Quyết định công nhân đƣơng số 04/2016/QĐST-DS ngày 30/12/2016; Quyết định đình số 15/2017/ĐC-TA ngày 21/12/2017; Bản án số 05/2015/DSST ngày 23/9/2015; Bản án số 10/2016/DSPT ngày 14/01/2015; Bản án số 01/2016/DSST ngày 02/11/2016; Bản án số 13/2017/DSPT ngày 18/7/2017; Bản án số 10/2017/DSST ngày 18/7/2017; Bản án số 01/2017/DSPT ngày 01/10/2017 Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên 17 TS Lƣu Quốc Thái (2017), Trƣờng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam, Hồ Chí Minh 18 Tạ Văn Nhất (2020), “Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn thực Toà án nhân dân tỉnh Lạng Sơn”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội 19 Hà Thanh Huyền (2022), “Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng Tòa án nhân dân tối cao”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội 20 Cao Thị Thuý Hƣờng (2022), “Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn thực Toà án nhân dân thành phố Gia Nghĩa, tỉnh Đắk Nông”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội 21 Phạm Văn Oanh (2017), “Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân huyện Thường Tín, Hà Nội”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội 22 Đặng Thúy Quỳnh (2017), “Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Nam Định”, Luận văn Thạc sĩ Luật 77 học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội 23 Nguyễn Thị Tố Trinh (2019), “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tranh chấp thường gặp thực tiễn giải Tồ án nhân dân huyện Đơng Anh, thành phố Hà Nội”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội 24 Ths Lê Văn Quang, “Bàn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng, chứng thực”, https://kiemsat.vn/banve-giai-quyet-tranh-chap-hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-khongco-cong-chung-chung-thuc-56996.html, cập nhật ngày 30/03/2020 25 Cao Thị Thúy Hƣờng, “Hoàn thiện quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, https://tapchitoaan.vn/hoan-thienquy-dinh-phap-luat-ve-giai-quyet-tranh-chap-hop-dong-chuyen-nhuong-quyensu-dung-dat6855.html, cập nhật ngày 03/8/2022 26 Võ Thái Sơn, “Vướng mắc trình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, https://www.tapchitoaan.vn/vuong-mactrong-qua-trinh-giai-quyet-tranh-chap-hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-sudung-dat, cập nhật ngày 02/4/2020 27 Ths Thân Văn Tài, “Bất cập áp dụng pháp luật giải tranh chấp quyền sử dụng đất”, https://kiemsat.vn/bat-cap-trong-ap-dung-phap-luat-giaiquyet-cac-tranh-chap-ve-quyen-su-dung-dat-63136.html, 17/01/2022 78 cập nhật ngày