NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Khái niệm quyền sử dụng đất, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
* Khái niệm quyền sử dụng đất
Quan hệ về đất đai ở Việt Nam mang tính lịch sử - xã hội sâu sắc, với chế độ sở hữu ruộng đất trải qua ba hình thức: Nhà nước, công làng xã và tư nhân, trong đó giai cấp thống trị chiếm phần lớn diện tích Từ khi bắt đầu hợp tác hoá nông nghiệp vào năm 1958 ở miền Bắc và năm 1976 ở miền Nam cho đến cuối năm 1980, quan hệ ruộng đất chủ yếu là tập thể hoá với quy mô mở rộng Kể từ những năm 1980, có nhiều thay đổi quan trọng về quan hệ đất đai, với các mốc thời gian đáng chú ý như Hiến pháp năm 1980, Luật Đất đai năm 1988 và Hiến pháp năm 1992.
Từ năm 1993 đến nay, quan hệ đất đai tại Việt Nam đã trải qua nhiều thay đổi quan trọng thông qua các luật sửa đổi, bổ sung như Luật Đất đai năm 1998, 2001, 2003, và Hiến pháp năm 2013 Qua từng giai đoạn lịch sử, quan hệ này ngày càng hoàn thiện, được quy định rõ ràng trong pháp luật, đảm bảo quyền lợi giữa Nhà nước với nhân dân, giữa các tổ chức và cá nhân, cũng như các mối quan hệ với tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Hiến pháp và pháp luật Việt Nam xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước đại diện cho quyền sở hữu này Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho người dân, biến quyền sử dụng đất thành một loại tài sản đặc biệt Chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam dựa trên học thuyết Mác - Lênin về chủ nghĩa xã hội, trong đó các tư liệu sản xuất chủ yếu thuộc sở hữu toàn dân, thể hiện hình thức đặc biệt của sở hữu công cộng.
Nhà nước đóng vai trò là đại diện chủ sở hữu đối với tài sản đất đai, thực hiện chức năng quản lý thống nhất và điều phối tài nguyên này Với tư cách là chủ thể quản lý xã hội, Nhà nước vừa bảo vệ tài nguyên đất đai quý giá, vừa quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình Việc sử dụng đất chủ yếu thuộc về các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân, những người này có quyền và nghĩa vụ theo quy định pháp luật Do đó, Nhà nước không chỉ là chủ sở hữu mà còn nắm giữ quyền lực chính trị và ban hành pháp luật, tạo ra cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất tuân thủ, nhằm sử dụng đất đai một cách hợp pháp, tiết kiệm và hiệu quả.
Quyền sử dụng đất, hay chế độ sử dụng đất, được hiểu là tập hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành, nhằm bảo vệ quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân được giao đất để sử dụng.
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) lần đầu tiên được ghi nhận trong Luật Đất đai (LĐĐ) năm 1987 và tiếp tục được củng cố trong LĐĐ năm 1993 Luật này đã chính thức công nhận QSDĐ ổn định, lâu dài của hộ gia đình và cá nhân, đồng thời cho phép chuyển nhượng QSDĐ trong thời hạn sử dụng.
* Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là quyền giao dịch quan trọng của người sở hữu QSDĐ hợp pháp, cho phép họ định đoạt tài sản theo quy định của pháp luật Mặc dù pháp luật đất đai không định nghĩa rõ ràng về chuyển nhượng QSDĐ, nhưng dựa trên các quy định của Bộ luật Dân sự, có thể hiểu đây là sự thỏa thuận giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, trong đó bên chuyển nhượng giao đất và QSDĐ, còn bên nhận chuyển nhượng thanh toán tiền theo quy định hiện hành.
Giáo trình LĐĐ của Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh định nghĩa chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quá trình mà người sử dụng đất chuyển giao toàn bộ quyền sử dụng đất của mình cho một chủ thể khác, đồng thời nhận lại một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận và phù hợp với quy định pháp luật.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là quá trình chuyển giao hoàn toàn QSDĐ từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng, chấm dứt QSDĐ của bên chuyển nhượng và tạo ra QSDĐ cho bên nhận Trong khi thừa kế và tặng cho QSDĐ thường xuất phát từ tình cảm, chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu nhằm mục đích thu lợi nhuận, mang lại khoản lợi nhuận bằng tiền cho bên chuyển nhượng Nhận chuyển nhượng QSDĐ cũng là một trong những phương thức đáp ứng nhu cầu sở hữu QSDĐ của những cá nhân mong muốn, từ đó tạo điều kiện cho QSDĐ lưu thông trên thị trường, góp phần vào sự phát triển của thị trường QSDĐ và bất động sản.
Người sử dụng đất, mặc dù không phải là chủ sở hữu, nhưng được cấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) bởi Nhà nước để khai thác và sử dụng Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ phải tuân thủ các quy định pháp luật về điều kiện, nội dung, trình tự và thủ tục Việc chuyển nhượng này bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất, và người nhận chuyển nhượng phải sử dụng đúng mục đích đã được Nhà nước xác định Chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu được thực hiện thông qua hồ sơ giấy tờ, giấy chứng nhận QSDĐ và các hợp đồng cần minh bạch, rõ ràng và công khai Do đó, chuyển nhượng QSDĐ là một giao dịch dân sự, với đối tượng giao dịch là QSDĐ.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là quá trình mà người sử dụng đất chuyển giao toàn bộ quyền của mình cho một bên khác, nhận lại giá trị tương ứng theo thỏa thuận và tuân thủ quy định pháp luật.
* Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng đóng vai trò quan trọng và trung tâm trong pháp luật dân sự Việt Nam, là một giao dịch dân sự nơi các bên trao đổi ý chí và thỏa thuận để hình thành các quyền và nghĩa vụ dân sự.
BLDS năm 2005 quy định về HĐDS là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự
Theo Điều 385 BLDS năm 2015, hợp đồng được định nghĩa là sự thỏa thuận giữa các bên nhằm xác lập, thay đổi, hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự Luật không đưa ra khái niệm cụ thể về "hợp đồng dân sự", mà chỉ quy định chung là "hợp đồng", điều này không chỉ thể hiện sự đổi mới trong kỹ thuật lập pháp mà còn nâng cao tính minh bạch và mở rộng phạm vi điều chỉnh, bao gồm hợp đồng dân sự, hợp đồng thương mại và hợp đồng đầu tư.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo pháp luật dân sự là quá trình chuyển giao QSDĐ từ người sở hữu hợp pháp sang người khác, tuân thủ các quy định pháp luật Người chuyển nhượng có trách nhiệm giao đất và QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng, trong khi người nhận phải thanh toán một khoản tiền tương đương với giá trị thửa đất Ngoài ra, người chuyển nhượng cần nộp thuế chuyển nhượng QSDĐ, còn người nhận chuyển nhượng phải chịu lệ phí trước bạ và lệ phí thẩm định theo quy định hiện hành.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) xuất hiện lần đầu trong Hiến pháp năm 1980, khi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận Việc chuyển nhượng QSDĐ phải tuân thủ đúng thủ tục, trình tự do Nhà nước quy định, đồng thời xác định quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia Để chấm dứt hoặc thiết lập QSDĐ, cần có sự tham gia của cơ quan quản lý đất đai và đại diện của Nhà nước Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 không quy định mẫu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, nhưng theo quy định hiện hành, hợp đồng này có thể được công chứng hoặc chứng thực Đặc biệt, nếu một bên hoặc cả hai bên tham gia giao dịch là tổ chức kinh doanh bất động sản, việc công chứng hoặc chứng thực sẽ được thực hiện theo yêu cầu của các bên Công chứng được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, trong khi chứng thực được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
1.2.1 Phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tranh chấp hợp đồng là sự mâu thuẫn giữa các bên trong quan hệ hợp đồng về việc thực hiện hoặc không thực hiện các quyền và nghĩa vụ Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), tranh chấp này cũng thể hiện sự bất đồng ý kiến giữa các bên liên quan đến việc thực hiện các điều khoản trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Mâu thuẫn trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) có thể phát sinh từ nhiều giai đoạn, bao gồm giai đoạn giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng và hậu quả pháp lý liên quan Tùy thuộc vào từng giai đoạn cụ thể, tranh chấp hợp đồng có thể được phân loại thành các nhóm khác nhau.
Nhóm tranh chấp liên quan đến giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm: tranh chấp do đối tượng hợp đồng không thể thực hiện, vi phạm các điều cấm của pháp luật và trái đạo đức xã hội, tranh chấp về hình thức hợp đồng, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, và trường hợp bên chuyển nhượng không có quyền chuyển nhượng Ngoài ra, cũng có tranh chấp từ bên thứ ba về giá trị pháp lý của hợp đồng này.
- Nhóm tranh chấp về thực hiện quyền và nghĩa vụ của hợp đồng:
+ Tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán hợp đồng;
Tranh chấp liên quan đến nghĩa vụ giao đất thường phát sinh do những vấn đề như vị trí, số hiệu, tình trạng đất, diện tích, hạng đất, loại đất không đúng hoặc giấy chứng minh quyền sử dụng đất (QSDĐ) của bên chuyển nhượng không hợp pháp.
Tranh chấp liên quan đến nghĩa vụ thực hiện thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai bao gồm các vấn đề như kê khai hồ sơ, chứng thực công chứng, đăng ký quyền sử dụng đất, nộp thuế, sang tên trước bạ, và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.
- Nhóm tranh chấp về giải quyết hậu quả hợp đồng do bị chấm dứt, bị hủy bỏ, bị vô hiệu:
+ Tranh chấp do hợp đồng bị chấm dứt (do đơn phương chấm dứt, bị hủy bỏ);
+ Tranh chấp do hợp đồng bị vô hiệu (vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng)
1.2.2 Khái niệm và đặc điểm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án
* Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một vấn đề phổ biến trong xã hội, xảy ra ở mọi thời kỳ lịch sử và phụ thuộc vào nhiều yếu tố Tính chất phức tạp của vụ việc quyết định cách giải quyết, từ việc tự giải quyết cho đến nhờ sự can thiệp của cơ quan nhà nước hoặc bên thứ ba Phương thức giải quyết tranh chấp phổ biến nhất hiện nay là thông qua tố tụng tại Tòa án nhân dân.
GQTC hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại cơ quan nhà nước là hoạt động giải quyết bất đồng giữa các bên trong quan hệ hợp đồng, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của họ dựa trên pháp luật Qua đó, các quan hệ hợp đồng được điều chỉnh phù hợp với lợi ích của Nhà nước và xã hội, mang lại sự ổn định cho cộng đồng Hoạt động này giúp khôi phục quyền lợi cho bên bị xâm hại và xử lý hậu quả pháp lý đối với bên vi phạm, từ đó tăng cường pháp chế trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ GQTC hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là việc áp dụng đúng đắn quy định pháp luật để giải quyết mâu thuẫn, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cả người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng.
Trong quan hệ pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), giải quyết tranh chấp là biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy vai trò trong xã hội Để nâng cao chất lượng và hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, cần thực hiện cải cách hành chính và tư pháp, phù hợp với thực tiễn và quy định pháp luật, đồng thời đảm bảo đúng tinh thần của Nghị quyết Hội nghị lần thứ 6 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa.
Chính sách và pháp luật đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cần kế thừa và phát triển từ các quy định của Luật Đất đai năm 1993 Việc này nhằm đảm bảo sự phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người dân và tăng cường quản lý nhà nước về đất đai Sự đổi mới trong chính sách đất đai sẽ góp phần thúc đẩy đầu tư, phát triển bền vững và cải thiện đời sống nhân dân.
Luật Đất đai năm 2013 đã sửa đổi và bổ sung quy định mới về giải quyết tranh chấp đất đai, bao gồm cả tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo đó, các tranh chấp đất đai có thể được giải quyết thông qua ba phương thức: hòa giải, giải quyết bởi cơ quan hành chính và giải quyết tại Tòa án nhân dân.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại Tòa án là hoạt động nhằm giải quyết bất đồng giữa các bên ký kết và thực hiện hợp đồng, đồng thời với các chủ thể liên quan Tòa án nhân dân các cấp có trách nhiệm đảm bảo và khôi phục quyền lợi cho người bị xâm hại, cũng như truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với các hành vi vi phạm luật đất đai.
Tòa án nhân dân hai cấp, bao gồm Tòa án nhân dân cấp tỉnh và Tòa án nhân dân cấp huyện, có vai trò quan trọng trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) Hoạt động của hai cấp Tòa án này nhằm xử lý những bất đồng giữa các bên tham gia hợp đồng và các bên liên quan khác, từ đó bảo vệ quyền lợi cho người bị xâm hại và truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với các hành vi vi phạm luật đất đai.
* Đặc điểm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án
GQTC hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án là một loại vụ việc liên quan đến nhiều hoạt động tố tụng dân sự nhằm giải quyết tranh chấp Nghiên cứu cho thấy GQTC này có những đặc điểm cơ bản như sau:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại Tòa án mang tính quyền lực của nhà nước, vì đây là phương thức giải quyết thông qua Tòa án - cơ quan thực hiện quyền tư pháp Theo Điều 102 của Hiến pháp năm 2013, Tòa án có nhiệm vụ xét xử các vụ án nhân danh Nhà nước.
“1 Tòa án nhân dân là cơ quan xét xử của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thực hiện quyền tư pháp
3 Tòa án nhân dân có nhiệm vụ bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con người, quyền công dân, bảo vệ chế độ xã hội chủ nghĩa, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân.”
Đặc điểm đất đai, tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của tỉnh Điện Biên
2.1.1 Đặc điểm đất đai tỉnh Điện Biên a Vị trí địa lý Điện Biên là tỉnh miền núi, biên giới, phía Tây Bắc của Việt Nam; có đường biên giới dài 455,57km, tiếp giáp với hai quốc gia Lào và Trung Quốc (trong đó đường biên giới với Lào là 414,71km, với Trung Quốc là 40,86km) Tỉnh có 10 đơn vị hành chính cấp huyện; với 130 xã, phường, thị trấn Dân số toàn tỉnh trên 59 vạn người, có 19 dân tộc sinh sống, trong đó: dân tộc Thái 38 , dân tộc Mông 34,8 , dân tộc Kinh 18,4 , còn lại là các dân tộc khác b Đặc điểm địa hình Điện Biên chủ yếu là đồi núi dốc, hiểm trở và chia cắt mạnh, đƣợc cấu tạo bởi những dãy núi chạy dài theo hướng Tây Bắc - Đông Nam với độ cao biến đổi từ 200m đến hơn 1.800m Xen lẫn các dãy núi cao là các thung lũng, sông suối nhỏ hẹp và dốc c Tài nguyên thiên nhiên
- Tài nguyên đất: theo số liệu thống kê hiện trạng sử dụng đất tính đến 31/12 năm 2017, Điện Biên có tổng diện tích đất là 954.125,06ha Trong đó:
+ Đất sản xuất nông chiếm chủ yếu với 75,89 tổng diện tích;
+ Đất phi nông nghiệp (sử dụng để ở, phục vụ mục đích công cộng, trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp…) chiếm 2,54 ;
+ Đất chưa sử dụng vẫn chiếm diện tích tương đối lớn với 21,57 , chủ yếu là đất đồi núi, núi đá không có rừng cây
Điện Biên, tỉnh miền núi với tiềm năng lớn về tài nguyên rừng, sở hữu 350.854,79ha đất lâm nghiệp có rừng, chiếm 48,46% diện tích đất nông nghiệp toàn tỉnh Trong số đó, rừng sản xuất chiếm 30,95%, rừng phòng hộ 55,31% và rừng đặc dụng 13,74%.
2.1.2 Đặc điểm, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo báo cáo của Ủy ban nhân dân tỉnh Điện Biên năm 2019, kết quả điều tra và bảng giá đất áp dụng trên địa bàn tỉnh đã được công bố.
+ Thực hiện điều tra 10/10 huyện, thị xã, thành phố;
+ Điểm điều tra 78/78 xã, phường, thị trấn (đạt 100 so với dự án);
Tổng số phiếu điều tra đạt 99,7% với 2.194/2.200 phiếu, phản ánh tình hình dân số thấp của tỉnh Điện Biên, đặc biệt trong bối cảnh chuyển dịch tái định cư từ các dự án thủy điện và quy hoạch đô thị Thị trường chuyển nhượng bất động sản diễn ra chủ yếu tại khu vực đô thị, với giao dịch liên quan đến đất ở và đất nông nghiệp trong khu dân cư Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thường đơn giản, chủ yếu dựa vào giấy tờ viết tay và thỏa thuận miệng giữa các bên Tuy nhiên, nhận thức của người dân về việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận QSDĐ còn hạn chế, đặc biệt ở vùng sâu, vùng xa, dẫn đến khó khăn trong công tác quản lý đất đai.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) đang gia tăng đáng kể do sự phát triển của đô thị hóa, đặc biệt tập trung ở khu vực trung tâm, huyện, thị xã và thành phố Điện Biên Phủ Năm 2019, thành phố Điện Biên Phủ ghi nhận khoảng 1.300 hồ sơ giao dịch QSDĐ, theo thống kê từ Ủy ban nhân dân thành phố.
Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính đến năm 2019:
Số Giấy chứng nhận đã cấp cho các tổ chức và hộ gia đình, cá nhân là 231.162 Giấy với diện tích: 563.013,78ha, đạt 87,7 so với diện tích cần cấp
Đến nay, tổng diện tích đất sản xuất nông nghiệp đã được cấp giấy chứng nhận là 133.060,26ha, với 78.575 Giấy, đạt 86,4% so với tổng diện tích cần cấp, bao gồm cả đất nuôi trồng thủy sản.
Tính đến nay, diện tích đất lâm nghiệp đã được cấp là 423.061,11ha, tương ứng với 44.036 Giấy chứng nhận, đạt 88,1% so với diện tích cần cấp Đáng chú ý, phần lớn diện tích này được cấp theo Nghị định 163/1999/NĐ-CP ngày 16/11/1999 của Chính phủ.
- Đất ở nông thôn đã cấp đƣợc 3.422,45ha, với 68.175 giấy, đạt 85,9 so với diện tích cần cấp;
- Đất ở đô thị đã cấp đƣợc 588,61ha, với 37.153 giấy, đạt 86,1 so với diện tích cần cấp;
- Đất chuyên dùng đã cấp đƣợc 2.881,35ha, với 3.223 giấy, đạt 87 so với diện tích cần cấp
Công tác quản lý nhà nước về đất đai tại tỉnh đã có nhiều tiến bộ, với sự quan tâm từ cấp uỷ và chính quyền các cấp trong việc quản lý nguồn tài nguyên đất Hầu hết các tổ chức được giao hoặc cho thuê đất đã ý thức sử dụng đất hiệu quả và đúng mục đích Các hộ gia đình và cá nhân cũng tuân thủ quy định pháp luật, sử dụng đất theo đúng quy hoạch Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế như quản lý lỏng lẻo dẫn đến lấn chiếm đất, tình trạng chuyển nhượng đất sau khi có thông báo thu hồi, và một số người sử dụng đất chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
2.1.3 Đặc điểm, tình hình của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hệ thống Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên hiện có 03 Tòa chuyên trách: Tòa Hình sự, Tòa Dân sự và Tòa Hành chính, chịu trách nhiệm giải quyết các loại án hình sự, dân sự, hành chính, kinh tế và lao động sơ thẩm theo quy định pháp luật Ngoài ra, Tòa án cũng thực hiện phúc thẩm các vụ án mà Bản án, Quyết định sơ thẩm của Tòa án cấp dưới chưa có hiệu lực pháp luật và bị kháng cáo, kháng nghị Tòa án nhân dân cấp huyện bao gồm 10 Tòa án.
Tình hình giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại tỉnh Điện Biên trong những năm gần đây diễn ra phức tạp, gặp nhiều khó khăn trong công tác giải quyết Các Tòa án nhân dân cấp huyện và tỉnh đã tiếp nhận một số lượng lớn vụ án tranh chấp QSDĐ, với xu hướng gia tăng qua từng năm Nguyên nhân chính dẫn đến việc khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự biến động của thị trường, khi giá trị QSDĐ và bất động sản gắn liền với đất có xu hướng tăng cao hàng năm Sự gia tăng giá trị này khiến cho cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng không thể tự thỏa thuận, dẫn đến việc phải khởi kiện ra Tòa án để bảo vệ quyền lợi của mình.
Các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã được Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết hiệu quả hơn, dẫn đến việc giảm thiểu kháng cáo và kháng nghị Mặc dù số lượng vụ tranh chấp QSDĐ có xu hướng tăng, nhưng nhờ vào việc nắm bắt tình hình và thực hiện nghiêm túc các biện pháp, công tác xét xử đã có những chuyển biến tích cực Các cán bộ, công chức được bồi dưỡng chuyên môn và nâng cao phẩm chất đạo đức, ý thức trách nhiệm Chỉ tiêu xét xử các vụ tranh chấp QSDĐ được đảm bảo, với hầu hết vụ án được giải quyết trong thời hạn luật định, chất lượng xét xử tiếp tục được nâng cao.
Việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã tuân thủ đúng quy định pháp luật, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên Công tác hòa giải tại Tòa án đã có nhiều tiến bộ, giúp giải quyết mâu thuẫn và đảm bảo an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội, đồng thời đơn giản hóa thủ tục và tiết kiệm thời gian cho các bên liên quan Lãnh đạo Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên và các huyện đã xây dựng kế hoạch cụ thể, nghiên cứu các vụ tranh chấp QSDĐ tồn đọng để hỗ trợ Thẩm phán tháo gỡ khó khăn và đẩy nhanh tiến độ giải quyết.
Giữa năm 2015 và 2019, ngành Tòa án tại Điện Biên đã tiếp nhận và giải quyết sơ thẩm nhiều vụ án liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tổng thụ lý vụ, việc dân sự
Tổng thụ lý vụ việc tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ
Tỷ lệ Số vụ bị hủy, sửa
Tỷ lệ bị hủy, sửa
(Nguồn: Trích số liệu từ báo cáo hàng năm của Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên)
Trong những năm qua, số lượng án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã tăng đáng kể, chiếm tỷ lệ lớn trong tổng số vụ án tranh chấp QSDĐ Tòa án đã nỗ lực hòa giải và giải quyết thành công nhiều vụ án với tỷ lệ cao, tuy nhiên, vẫn tồn tại nhiều vụ án phức tạp gây khó khăn trong quá trình giải quyết Nhiều vụ án bị chậm trễ, tạm đình chỉ, kéo dài thời gian và tốn kém công sức, tiền bạc cho cả cán bộ Tòa án và đương sự Đặc điểm của các tranh chấp này thường liên quan đến nguyên đơn và bị đơn là pháp nhân, trong khi các vụ tranh chấp có yếu tố nước ngoài rất hiếm.
Các tranh chấp đất đai thường phát sinh giữa các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức, liên quan đến quyền và nghĩa vụ sử dụng đất Những tranh chấp này phổ biến ở cả khu vực nông thôn và thành thị, đặc biệt là ở vùng ven đô thị, nơi tốc độ đô thị hóa gia tăng nhanh chóng Sự gia tăng giá trị đất đai dẫn đến số lượng vụ tranh chấp tăng lên, cùng với tính chất ngày càng gay gắt và phức tạp.
Kết quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên
Trong những năm qua, tình trạng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) ngày càng gia tăng, trở thành vấn đề nóng tại nhiều địa phương, trong đó có tỉnh Điện Biên Các tranh chấp này không chỉ phong phú về số lượng mà còn phức tạp về tính chất, thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án Nghiên cứu này sẽ tập trung vào kết quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của Tòa án tại Điện Biên, phản ánh thực tiễn xét xử các án dân sự liên quan đến vấn đề này.
Những tranh chấp pháp lý đã chỉ ra sự thiếu thống nhất trong việc áp dụng pháp luật giữa các Thẩm phán ở các cấp xét xử Phân tích các vấn đề pháp lý trong các bản án của Tòa án sẽ giúp hiểu rõ hơn về thực tiễn áp dụng pháp luật Tác giả nghiên cứu một số vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất tại tỉnh Điện Biên trong vòng năm năm qua, được phân loại cụ thể.
Mâu thuẫn trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) có thể phát sinh ở nhiều giai đoạn, bao gồm giai đoạn giao kết, thực hiện hợp đồng và hậu quả pháp lý Tùy thuộc vào từng giai đoạn cụ thể, các tranh chấp có thể được phân loại thành những nhóm khác nhau, giúp xác định rõ nguyên nhân và cách giải quyết.
Nhóm I bao gồm các tranh chấp liên quan đến giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, như tranh chấp phát sinh từ việc đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện, vi phạm các điều cấm của pháp luật, trái với đạo đức xã hội, tranh chấp về hình thức hợp đồng, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, cũng như các tranh chấp liên quan đến quyền chuyển nhượng của bên chuyển nhượng và tranh chấp từ bên thứ ba về giá trị pháp lý của hợp đồng.
“Vụ án 1: Tranh chấp hợp đồng góp vốn bằng giá trị QSDĐ, giữa:
Nguyên đơn gồm 24 hộ dân tại xã N, huyện M, tỉnh Đ, trong khi bị đơn là Công ty cổ phần cà phê Th H M A cùng một số cơ quan và cá nhân có liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ trong vụ việc.
Vào ngày 27/7/2009, Công ty cà phê Th H M A đã ký hợp đồng tín dụng dài hạn với Chi nhánh ngân hàng Agribank huyện M để vay tối đa 50 tỷ đồng cho dự án phát triển 500ha cà phê chè, với tài sản đảm bảo là tài sản hợp pháp hoặc được ủy quyền Ngày 30/7/2009, ngân hàng phê duyệt khoản vay này Công ty kêu gọi các hộ dân góp vốn bằng QSDĐ, hứa hẹn trở thành cổ đông và nhận hỗ trợ 3 triệu đồng/1ha Tuy nhiên, 24 hộ dân đã góp vốn mà không có sự đồng ý của các thành viên trong gia đình và chưa có Giấy chứng nhận QSDĐ Công ty đã ký hợp đồng thế chấp tài sản cho ngân hàng, nhưng đến ngày 13/9/2010, các hộ mới nhận Giấy chứng nhận QSDĐ Đến năm 2013, Công ty thua lỗ và không thực hiện cam kết, khiến 24 hộ rơi vào khó khăn Họ đã yêu cầu Tòa án nhân dân huyện M tuyên hợp đồng góp vốn vô hiệu và yêu cầu Công ty trả lại đất cùng Giấy chứng nhận QSDĐ.
Nội dung phần quyết định của Bản án số 05/2015/DSST ngày 23/9/2015 Tòa án nhân dân huyện M A như sau: căn cứ điểm a khoản 1 Điều
Theo các quy định tại Điều 109, Điều 131, khoản 3 Điều 159, Điều 128, Điều 134, Điều 137, Điều 388, Điều 389, Điều 401, Điều 410, Điều 424 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 106, Điều 131 Bộ luật Lao động; Điều 66 Nghị định 84/NĐ-CP; Điều 122, 127, 128 Bộ luật Dân sự; Điều 155 Nghị định 181/2004/NĐ-CP; Điều 29 Luật Doanh nghiệp; và Pháp lệnh số 10/2009/UBTVQH12 ngày 27/12/2009, đã tuyên bố 24 hợp đồng vay vốn bằng quyền sử dụng đất đã ký giữa Công ty cổ phần cà phê T H vào ngày 26/7/2013.
M A và 24 hộ gia đình vô hiệu 24 văn bản ủy quyền ký ngày 26/7/2013 của
24 hộ gia đình đã bị ảnh hưởng bởi việc hợp đồng thế chấp tài sản với Công ty THMA bị tuyên vô hiệu Cụ thể, hợp đồng thế chấp số 10/HĐTC ngày 12/11/2010 giữa Ngân hàng và Công ty, cùng với hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai số 03/HĐTC ngày 06/01/2010, đều liên quan đến diện tích đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của 24 hộ gia đình, đều bị coi là vô hiệu.
Công ty cổ phần cà phê THMA và Ngân hàng cần hoàn trả toàn bộ diện tích đất cùng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân huyện cấp.
Vào ngày 13/9/2010, quyền sở hữu đối với 24 hộ gia đình đã được cấp, bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt toàn bộ số cây cà phê trên diện tích đất Theo biên bản thẩm định giá trị tài sản của Hội đồng định giá ngày 26/6/2015, quyền sở hữu này được giao cho 18 hộ gia đình có danh sách kèm theo Bản án cũng quy định về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.
Vào ngày 01/10/2015, Ngân hàng đã kháng cáo vì cho rằng quyết định của Tòa án trong Bản án sơ thẩm không khách quan, vi phạm quy định pháp luật và không bảo vệ quyền lợi hợp pháp của Ngân hàng.
Tại Bản án số 10/2016/DS-PT ngày 14/01/2015, căn cứ vào khoản 1 Điều 275 BLTTDS Quyết định: giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 05/2015/DSST ngày 23/9/2015
Bản án số 05/2015/DSST và Bản án số 10/2016/DSPT đã được tuyên bố là có căn cứ và đúng quy định pháp luật nhằm bảo vệ quyền lợi cho các bên đương sự Việc ký Hợp đồng giữa Công ty và 24 hộ gia đình không thực hiện đầy đủ các thủ tục góp vốn theo quy định, do không có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình theo Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP Điều này dẫn đến việc Hợp đồng vi phạm nguyên tắc tự do, tự nguyện theo Điều 4 và khoản 2 Điều 109 BLDS Ủy ban nhân dân cấp xã cũng không kiểm tra đầy đủ nội dung hợp đồng và ý chí của các thành viên trong hộ gia đình, đồng thời không có ủy quyền giữa các thành viên Do đó, yêu cầu của 24 hộ gia đình về việc tuyên vô hiệu hợp đồng góp vốn là có cơ sở và phù hợp với các quy định pháp luật.
Hợp đồng hình thành trong tương lai số 3/HĐTC ngày 06/01/2010 và hợp đồng số 10/HĐTC ngày 12/11/2010 bị vô hiệu một phần, cụ thể là các quy định về thế chấp liên quan đến diện tích đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của 24 hộ gia đình Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất và văn bản ủy quyền của 24 hộ gia đình ký ngày 26/7/2013 không hợp lệ, do hợp đồng thế chấp đã được ký trước đó vào ngày 06/01 và 12/11/2010, trong khi 24 hộ chưa thực hiện góp vốn, dẫn đến việc vi phạm nguyên tắc thiếu tính chung thực theo quy định tại khoản 4 Điều 412 Bộ luật Dân sự.
* Nhóm II: tranh chấp về thực hiện quyền và nghĩa vụ của hợp đồng
+ Tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán hợp đồng;
Tranh chấp về nghĩa vụ giao đất thường liên quan đến các vấn đề như vị trí, số hiệu, tình trạng, diện tích, hạng đất, loại đất và tính hợp pháp của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng.
Tranh chấp liên quan đến nghĩa vụ thực hiện thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai bao gồm các vấn đề như kê khai hồ sơ, chứng thực công chứng, đăng ký, nộp thuế, sang tên trước bạ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.