Tòa nhà hỗn hợp dịch vụ thương mại nhà ở

LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Tổng quan về dự án

1.1.1 Tổng quan về dự án

- Tên dự án: Toà Nhà Hỗn Hợp Dịch Vụ - Thương Mại, Nhà Ở

- Chủ đầu tư (CĐT): Công Ty Cổ Phần Lộc Ninh

Dự án tọa lạc tại 104, Ninh Kiều, AH13, Thị trấn Chúc Sơn, Huyện Chương Mỹ, Thành phố Hà Nội, với diện tích đất khoảng 5920.2 m² Dự án gồm 2 tòa chung cư cao 14 tầng, 5 tầng thương mại và 1 tầng hầm, cung cấp tổng cộng 448 căn hộ Huyện Chương Mỹ nằm ở phía Tây Nam thủ đô Hà Nội, và vị trí của tòa nhà tại thị trấn Chúc Sơn, cũng là huyện lỵ của huyện, rất thuận tiện gần quốc lộ AH13 và QL6.

Theo Thông tư 06/2021/TT-BXD, ban hành ngày 30 tháng 6 năm 2021, các công trình được xác định thuộc cấp II dựa trên các tiêu chí trong Phụ lục II, phân cấp công trình theo quy mô kết cấu.

Bảng 1.1.1: Thể hiện quy mô của công trình

STT Hạng mục công trình Đơn vị Thiết kế cơ sở

2 Diện tích đất xây dựng m 2 3531.67

3 Diện tích sàn xây dựng m 2 53146.51

6 Tổng số căn hộ Căn 448

1.1.2 Mặt bằng, mặt đứng, phân khu chức năng, diện tích

1.1.2.4 Phân khu chức năng các tầng và diện tích chi tiết

- Chung cư gồm 1 tầng hầm để xe

- Mỗi toà chung cư gồm 4 thang máy, 2 thang bộ

- Khu thương mại gồm có 4 thang máy, 6 thang bộ

- Từ tầng 1 đến tầng 5 là trung tâm thương mại – dịch vụ, siêu thị, GYM, Spa, văn phòng cho thuê và tổ chức sự kiện

- Tầng 6 đến tầng 19 là khu căn hộ, nhà ở (gồm có 7 loại căn hộ có diện tích từ 48.8 m2 – 83.4 m2) bao gồm:

1 Block Căn hộ - Diện tích (m 2 ) Số căn hộ Diện tích (m 2 )

Diện tích căn hộ 1 Block 16 907,13

Diện tích căn hộ 1 tầng (2 Block) 32 1814,26

Diện tích căn hộ 14 tầng (2 Block/T6-19) 448 25399,64

Sự cần thiết đầu tư và tác động xã hội của dự án

1.2.1 Sự cần thiết đầu tư

- Định hướng phát triển kinh doanh:

Dự án chung cư này hướng đến đối tượng người có thu nhập trung bình, cung cấp đầy đủ trang thiết bị hiện đại theo xu thế toàn cầu Mục tiêu là mang đến cho cư dân một cuộc sống tiện nghi, sang trọng và đầy đủ, đáp ứng nhu cầu sống hiện đại.

+ Dự án là sự lựa chọn của nhiều khách hàng khi sinh sống là làm việc tại Huyện Chương Mỹ gần những khu công nghiệp (KCN)

Dự án phát triển nhà ở và thương mại – dịch vụ đang đóng góp vào sự phát triển kinh tế xã hội bền vững của huyện Qua đó, dự án cải thiện điều kiện sống cho người dân có thu nhập trung bình tại đô thị và khu công nghiệp, đồng thời tối ưu hóa việc sử dụng quỹ đất hiện có và đáp ứng các yêu cầu quy hoạch xây dựng.

Chỉ cần bán kính dưới 4km từ chung cư, cư dân sẽ dễ dàng tiếp cận đầy đủ các tiện ích như trung tâm hành chính, hệ thống giáo dục bao gồm trường mầm non, THCS và THPT, dịch vụ y tế với bệnh viện huyện, cùng các hoạt động văn hóa và thể dục thể thao Ngoài ra, khu vực này còn có bến xe thuận tiện cho việc di chuyển.

…rất thuận tiện cho người dân đi lại

1.2.2 Tác động xã hội của dự án

Xu hướng xã hội hiện nay đang tập trung vào môi trường xanh, khiến người tiêu dùng ngày càng chú trọng đến các không gian thân thiện với môi trường Việc tạo dựng một phong cảnh “màu xanh” xung quanh tòa nhà không chỉ đáp ứng nhu cầu của cư dân mà còn tích hợp nhiều tiện ích như bể bơi, siêu thị, GYM, Spa, quán cà phê và ẩm thực Điều này không chỉ tạo thiện cảm với khách hàng mà còn thu hút đông đảo người dân, từ đó gia tăng doanh thu và số lượng khách đến với dự án.

- Dự án nâng cao thực thiện chất lượng cuộc sống của người dân và giải quyết nhu cầu nhà ở

Người dân sẽ sở hữu căn hộ tiện nghi, góp phần quan trọng vào sự phát triển của khu đô thị dự kiến đến năm 2025 Huyện đang chuyển mình từ nền kinh tế nông nghiệp sang nền kinh tế công nghiệp, dịch vụ và du lịch.

Hiện nay, các khu công nghiệp như KCN Phú Nghĩa, Nam Tiến Xuân, và Cụm CM Ngọc Sơn đang thu hút hàng trăm doanh nghiệp đầu tư, tạo ra nguồn thu lớn cho địa phương và giải quyết việc làm cho người dân Dự án này nhằm đáp ứng nhu cầu thương mại, dịch vụ và chỗ ở tiện nghi cho cộng đồng.

Dự án mang lại những lợi ích tích cực cho môi trường xã hội xung quanh, nhờ vào việc xây dựng chung cư nhà ở đạt tiêu chuẩn tiện nghi và chất lượng cao, đáp ứng đầy đủ nhu cầu của các gia đình.

Phương thức đầu tư

- Phương thức đầu tư bao gồm:

+ Tổng mức đầu tư dự án (TMĐT): 713,254,392,014 (Đồng)

Chủ đầu tư thực hiện đầu tư dựa trên nguồn vốn chủ sở hữu và khoản vay thương mại trong nước, với tỷ lệ 50% từ nguồn vốn ngân sách công ty và 50% từ vay thương mại.

Phân tích thị trường

- Nguồn cung – cầu thị trường:

Nhu cầu về nhà ở hiện nay đang gia tăng, đặc biệt là cho những người lao động làm việc gần các khu công nghiệp lớn và vừa Công nhân và người lao động tại các cụm công nghiệp, cơ sở sản xuất và khai thác cần một nơi ở ổn định để phục vụ công việc tại huyện Sống tại chung cư không chỉ mang lại sự tiện nghi mà còn giúp cư dân dễ dàng tiếp cận các dịch vụ như trung tâm thương mại, GYM, Spa, ẩm thực và cà phê.

Dự án này mang lại sự đa dạng và tiện ích, nằm ở vị trí trung tâm của huyện, gần các cơ quan hành chính, trường học và khu vực thể dục thể thao.

Hiện nay, nguồn cung nhà ở tại huyện còn hạn chế, tạo cơ hội thuận lợi cho dự án xây dựng chung cư Chất lượng sản phẩm, uy tín và các hoạt động giải trí là những yếu tố chính ảnh hưởng đến sự tiêu thụ trong khu vực này.

Căn cứ pháp lý thực hiện dự án

Quyết định 610/2022/QĐ-BXD, ban hành ngày 13 tháng 7 năm 2022, quy định về suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp cho các bộ phận kết cấu công trình trong năm 2021 Quyết định này nhằm mục đích cập nhật và điều chỉnh các tiêu chí liên quan đến chi phí đầu tư, đảm bảo tính chính xác và phù hợp với thực tế thị trường xây dựng hiện nay.

- Thông tư số 12/2021/TT-BXD ngày 31 tháng 8 năm 2021 – Thông tư ban hành định mức xây dựng

- Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31 tháng 8 năm 2021 – Thông tư hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng

Thông tư số 50/2022/TT-BTC, ban hành ngày 11 tháng 8 năm 2022, hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 119/2015/NĐ-CP, quy định về bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng Thông tư này cũng liên quan đến Nghị định số 20/2022/NĐ-CP, được ban hành ngày 10 tháng 3 năm 2022, nhằm sửa đổi và bổ sung một số điều của Nghị định số 119/2015/NĐ-CP.

Thông tư số 210/2016/TT-BTC ban hành ngày 10 tháng 11 năm 2016 quy định về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định thiết kế kỹ thuật và phí thẩm định dự toán xây dựng Thông tư này nhằm đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong việc thu phí, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động thẩm định trong lĩnh vực xây dựng.

Thông tư số 258/2016/TT-BTc, ban hành ngày 11 tháng 11 năm 2016, quy định về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định phê duyệt thiết kế phòng cháy và chữa cháy Thông tư này nhằm đảm bảo việc thu phí được thực hiện một cách công khai, minh bạch và đúng quy định, đồng thời quy định rõ trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc quản lý và sử dụng nguồn phí này.

Tổng mức đầu tư

1.6.1 Xác định tổng mức đầu tư của dự án

- Tổng mức đầu tư dự án được tính dựa trên suất vốn đầu tư xây dựng kết hợp với chi phí công trình tương tự

Suất vốn đầu tư bao gồm các chi phí như xây dựng, thiết bị, quản lý dự án đầu tư xây dựng, tư vấn đầu tư xây dựng và các khoản chi phí khác Đồng thời, suất vốn đầu tư đã được tính toán bao gồm thuế giá trị gia tăng cho các chi phí này.

Nội dung chi phí trong suất vốn đầu tư không bao gồm các chi phí thực hiện một số công việc theo yêu cầu riêng của từng dự án xây dựng cụ thể, dựa trên quyết định 610/QĐ-BXD ký ngày 13/07/2022.

+ Chi phí xây dựng trước thuế: G xd = 482,091,992,210 đồng

+ Chi phí thiết bị trước thuế: G tb = 72,651,279,170 đồng

+ Còn những chi phí bồi đường, hỗ trợ tái định cư (không có)

Chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng được xác định theo Thông tư 12/2021 – BXD Ngoài ra, chi phí khác bao gồm bảo hiểm xây dựng, đánh giá tác động môi trường, xử lý các tác động của dự án đến môi trường, đăng kiểm chất lượng quốc tế, quan trắc biến dạng công trình, kiểm định chất lượng công trình, gia cố đặc biệt cho nền móng và chi phí tư vấn nước ngoài.

Chi phí dự phòng là một phần quan trọng trong tổng mức đầu tư của dự án, bao gồm dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và dự phòng cho yếu tố trượt giá trong suốt thời gian thực hiện Việc tính toán chính xác chi phí dự phòng giúp đảm bảo rằng dự án có đủ nguồn lực tài chính để ứng phó với những biến động không lường trước, từ đó giảm thiểu rủi ro và đảm bảo tiến độ hoàn thành.

+ Chi phí xây đường nội bộ, quang cảnh, cây xanh, hồ bơi, …

1.6.2 Bảng tổng mức đầu tư

TT Hạng mục Cơ sở tính Kí hiệu Cách tính Giá trị trước thuế

Thuế GTGT (10%) Giá trị sau thuế

1 CHI PHÍ XÂY DỰNG 610/QĐ-

2 CHI PHÍ THIẾT BỊ 610/QĐ-

HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ - - -

4 CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN TT12/2021

5 CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY

5.1 Chi phí báo cáo nghiên cứu khả thi TT12/2021

5.2 Chi phí thẩm tra nghiên cứu khả thi TT12/2021

5.3 Chi phí thiết kế kỹ thuật TT12/2021

5.4 Chi phí thiết kế bản vẽ thi công TT12/2021

5.5 Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật TT12/2021

5.6 Chi phí thẩm tra dự toán TT12/2021

5.7 Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng

5.8 Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu mua sắm vật tư, thiết bị

5.9 Chi phí giám sát xây dựng TT12/2021

5.10 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị TT12/2021

6.1 Chi phí bảo hiểm xây dựng TT50/2022

6.2 Chi phí thẩm định thiết kế TT210/2016-

6.3 Chi phí thẩm định dự toán TT210/2016-

6.4 Chi phí thẩm định phê duyệt thiết kế phòng chát và chữa cháy

7 CHI PHÍ DỰ PHÒNG 10%x(Gxd+Gtb+Gqlda

Phân tích tài chính

1.7.1 Bảng dự kiến doanh thu

Bảng 1.7.1: Doanh thu bán căn hộ Đơn vị tính: Đồng

DOANH THU PHẦN TRĂM BÁN CĂN HỘ DỰ KIẾN HÀNG NĂM

TỔNG DOANH THU CĂN HỘ 352,731,960,000

Bảng 1.7.2: Doanh thu thuê mặt bằng thương mại Đơn vị tính: Đồng

DOANH THU THUÊ THƯƠNG MẠI DỰ KIẾN HÀNG NĂM

Bảng 1.7.3: Doanh thu bán căn hộ & thuê mặt bằng Đơn vị tính: Đồng

DOANH THU BÁN CĂN HỘ & THUÊ THƯƠNG MẠI DỰ KIẾN HÀNG NĂM

Phòng tiếp tân - lễ tân đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ và tư vấn khách hàng về các dịch vụ Nhân viên tại đây tiếp nhận và trả lời điện thoại, đồng thời phản hồi các khiếu nại từ khách hàng và hướng dẫn thủ tục liên quan mà khách hàng yêu cầu.

Phòng Sale và Marketing đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết các vấn đề tiếp thị và quảng cáo, đồng thời tạo cầu nối giữa khách hàng với các dự án cho thuê hoặc bán Đội ngũ này cũng đảm nhận việc tư vấn và chăm sóc khách hàng, đảm bảo sự hài lòng và tăng cường mối quan hệ với khách hàng.

Phòng tài chính chịu trách nhiệm thu chi các khoản phí và thông báo chi phí liên quan đến tài chính chung cư Cơ quan này quản lý toàn bộ hoạt động tài chính, đảm bảo giải quyết kịp thời các nhu cầu phù hợp với ngân sách Đồng thời, phòng cũng thực hiện chính sách sử dụng tiết kiệm và hiệu quả, đảm bảo tính chính xác và đầy đủ trong báo cáo chi phí tài chính.

Phòng kỹ thuật đảm nhiệm việc kiểm tra và đảm bảo hoạt động ổn định của các hệ thống kỹ thuật như điện, nước, PCCC và thang máy Ngoài ra, phòng còn thực hiện sửa chữa và bảo trì các thiết bị để đảm bảo an toàn cho người sử dụng Đội ngũ kỹ thuật cũng sẵn sàng hỗ trợ khách hàng về các vấn đề kỹ thuật khi cần thiết.

Phòng bảo vệ và vệ sinh đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì trật tự an ninh và hướng dẫn người ra vào khu vực đậu xe Công tác kiểm soát ra vào cổng giúp đảm bảo an toàn cho toàn bộ khu vực Ngoài ra, công tác vệ sinh bao gồm thu gom rác và quét dọn các khu vực chung cũng như khu vực làm việc của nhân viên hành chính, góp phần tạo môi trường sạch sẽ và văn minh.

Bảng 1.7.4: Bảng lương nhân sự hằng năm Đơn vị tính: Đồng

STT Chức vụ Số lượng Lương Lương/tháng Lương/năm

1 Tiếp tân - Lễ tân - Sale - Marketing 12 9,000,000 108,000,000 1,296,000,000

1.7.3 Bảng dự kiến chi phí hoạt động hằng năm

Bảng 1.7.5: Bảng dự kiến chi phí hằng năm Đơn vị tính: Đồng

CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG HẰNG NĂM

3 Bảo dưỡng thiết bị, máy móc 2,897,174,962 3,042,033,711 3,194,135,396 3,353,842,166 3,521,534,274

4 Chi phí quảng cáo tiếp thị 0 3,544,956,198 14,465,022,236 12,969,793,064 10,962,925,381

7 Tổng chi phí hàng năm 10,179,082,459 14,937,097,899 27,885,623,296 27,262,603,643 26,170,171,000

• Bảo hiểm xã hội được tính: 22.5% tiền lương

• Bảo dưỡng thiết bị máy móc: 4% chi phí thiết bị

• Chi phí quảng cáo trên các nền tảng: 5% doanh thu dự án

• Chi phí phát sinh: 10% của tổng tất cả các chi phí hoạt động

1.7.4 Bảng tổng hợp tổng mức đầu tư dự án

Bảng 1.7.6: Bảng tổng hợp tổng mức đầu tư dự án Đơn vị tính: Đồng

STT Nội dung khoản mục chi phí Giá trị trước thuế Giá trị sau thuế

3 Chi phí quản lý dự án 8,237,105,465 9,060,816,012

4 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 25,304,937,455 27,835,431,200

1.7.5 Bảng kế hoạch lãi vay và trả nợ

Bảng 1.7.7: Bảng kế hoạch lãi vay và trả nợ Đơn vị tính: Đồng

LÃI VAY TRONG QUÁ TRÌNH ĐẦU TƯ

2 Lãi phát sinh trong kỳ 34,569,457,747 28,861,789,069 22,606,184,197 15,750,041,258 8,235,708,597

3 Trả nợ 94,024,339,813 94,024,339,813 94,024,339,813 94,024,339,813 94,024,339,813 3.1 Trả vốn gốc 59,454,882,066 65,162,550,744 71,418,155,616 78,274,298,555 85,788,631,216 3.2 Trả lãi 34,569,457,747 28,861,789,069 22,606,184,197 15,750,041,258 8,235,708,597

Vốn đầu tư ban đầu khoảng 714 tỷ đồng, trong đó 50% là vốn chủ sở hữu và 50% là vốn vay từ ngân hàng BIDV với lãi suất 9.6%/năm Lãi suất vay được tính theo phương thức trả gốc đều.

• Nợ đầu kỳ (n+1) = nợ cuối kỳ năm n, với n = [1;5]

• Lãi phát sinh trong kỳ = nợ đầu kỳ năm n x lãi suất 9.6%/năm

• Trả vốn gốc đều mỗi năm = khoản vay dự án/vòng đời dự án

• Trả lãi = Lãi phát sinh trong kì

Nợ cuối kỳ = Nợ đầu kỳ + Lãi phát sinh trong kì – Trả vốn gốc – Trả lãi

1.7.6 Bảng báo cáo thu nhập dự kiến

• Doanh thu là doanh thu tổng lấy từ bảng 1.7.3

• Chi phí hoạt động là mục chi phí hoạt động kinh doanh lấy từ bảng 1.7.5

• Thu nhập trước thuế, lãi vay phải trả (EBIT) = doanh thu – chi phí hoạt động

• Lãi vay phải trả là mục “lãi phát sinh trong kỳ” lấy trong bảng 1.7.7

• Thu nhập trước thuế = EBIT – Lãi vay phải trả

• Thuế TNDN = mức thuế 22% x Lợi nhuận trước thuế

• Lợi nhuận sau thuế = Thu nhập trước thuế - thuế TNDN

Bảng 1.7.8: Bảng báo cáo thu nhập Đơn vị tính: Đồng

STT Hạng Mục Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5

Thu nhập trước thuế, lãi vay phải trả (EBIT) (1)-(2)

7 Lợi nhuận sau thuế (5)-(6) (44,313,533,008) 21,421,468,646 186,492,620,918 168,933,498,346 144,265,884,863 1.7.7 Bảng vốn lưu động

Tiền mặt trong dự án, hay còn gọi là số tiền dư, là nguồn lực cần thiết để thực hiện các giao dịch Việc duy trì một lượng tồn quỹ tiền mặt là rất quan trọng, vì nó được coi là tài sản lưu động của dự án.

• Cân đối tiền mặt = 10% x Chi phí hoạt động (Lấy bảng 1.7.5)

• Thay đổi cân đối tiền mặt năm (n+1) = Cân đối tiền mặt (n+1) – Cân đối tiền mặt (n)

Khi mua hàng, chi phí mua sắm phục vụ hoạt động kinh doanh bao gồm cả phần tiền trả ngay và phần tiền trả sau Khoản tiền trả sau này được xem là khoản phải trả giữa bên mua và bên bán.

• Khoản phải trả = 10% x chi phí hoạt động (Lấy bảng 1.7.5)

• Khoản phải thu = 15% x doanh thu (Lấy ở bảng 1.7.3)

Bảng 1.7.9: Bảng vốn lưu động Đơn vị tính: Đồng

4 Thay đổi cân đối tiền mặt 1,017,908,246 475,801,544 1,294,852,540 (62,301,965) (109,243,264)

5 Thay đổi khoản phải thu 0 10,634,868,594 32,760,198,115 (4,45,687,516) (6,020,603,050)

6 Thay đổi khoản phải trả 1,017,908,246 475,801,544 1,294,852,540 (62,301,965) (109,243,264)

1.7.8 Bảng dự trù ngân lưu theo quan điểm Tổng đầu tư (TIPV)

Quan điểm TIPV, hay còn gọi là quan điểm ngân hàng, giúp đánh giá hiệu quả và khả năng trả nợ của dự án, từ đó hỗ trợ ngân hàng trong quyết định cho vay Để dự tính cân đối dòng tiền của dự án theo quan điểm này, cần thực hiện theo bảng hướng dẫn cụ thể.

Ngân lưu vào là tổng thu từ các hoạt động kinh doanh và các khoản phải trả, bao gồm doanh thu được ghi nhận từ bảng 1.7.3 về doanh thu dự kiến.

+ Thay đổi khoản phải trả được lấy từ bảng 1.7.9 Vốn lưu động

Ngân lưu ra là khoản chi thực tế cho đầu tư ban đầu, bao gồm các chi phí hoạt động, các khoản phải thu, và việc cân đối tiền mặt cùng với thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN).

+ Chi đầu tư là khoản chi ban đầu vào dự án và bằng tổng mức đầu tư sau thuế giá trị gia tăng (GTGT) trong 2 năm đầu

+ Chi phí hoạt động được lấy từ Bảng 1.7.5

+ Thay đổi khoản phải thu và thay đổi cân đối tiền mặt được lấy từ bảng 1.7.9 Vốn lưu động + Thuế TNDN = Mức thuế 22% x Lợi nhuận trước thuế

Bảng 1.7.10: Bảng dự trù ngân lưu (TIPV) Đơn vị tính: Đồng

DỰ TRÙ NGÂN LƯU THEO QUAN ĐIỂM TĐT (TIPV)

STT Hạng mục Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5

1.2 Thay đổi khoản phải trả 1,017,908,246 475,801,544 1,294,852,540 (62,301,965) (109,243,264)

1.3 Vay ngân hàng để đầu tư 177,783,596,609 177,783,596,609 - - -

2.3 Thay đổi khoản phải thu - 10,634,868,594 32,760,198,115 (4,485,687,516) (6,020,603,050)

2.4 Thay đổi cân đối tiền mặt 1,017,908,246 475,801,544 1,294,852,540 (62,301,965) (109,243,264) 2.5 Thuế TNDN - 6,041,952,695 52,600,482,823 47,647,909,790 40,690,377,782

Ngân lưu vào của dự án lớn hơn nhiều lần so với ngân lưu ra, dẫn đến ngân lưu ròng vòng đời của dự án luôn dương Tuy nhiên, trong hai năm đầu, ngân lưu ròng ghi nhận âm (-187,962,679,068 đồng và -138,498,391,870 đồng) do dự án vẫn đang trong giai đoạn xây dựng và chưa đi vào hoạt động.

1.7.9 Các chỉ tiêu tài chính của dự án theo quan điểm Tổng đầu tư

Suất chiết khấu (WACC) của dự án được xác định với tỷ lệ vay (KV) là 50% và lãi suất 9.6% mỗi năm, trong khi tỷ lệ vốn chủ sở hữu (CSH) cũng chiếm 50% với lợi nhuận kỳ vọng là 12%.

Giá trị hiện tại ròng (NPV) là tiêu chí quan trọng để đánh giá dự án, giúp xác định liệu dự án có mang lại lợi ích hấp dẫn cho nhà đầu tư tư nhân hay không Cụ thể, nếu NPV > 0, dự án sẽ có lãi; ngược lại, nếu NPV < 0, dự án sẽ bị lỗ.

• Suất sinh lời nội tại (IRR) chínsh là giá trị chiết khẩu để NPV = 0

• Tỉ số lợi ích – chi phí (BCR) tiêu chuẩn đánh giá >1

Bảng 1.7.11: Bảng chi tiêu tài chính

STT CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH CÁCH TÍNH KẾT QUẢ TÍNH NHẬN XÉT

1 Suất chiết khấu (WACC) KV*LV+CSH*SSLKV 10.8%

2 Giá trị hiện tại ròng (NPV) = NPV 67,219,202,272

So với NPV kỳ vọng CĐT mang vốn CSH gửi ngân hàng

3 Suất sinh lợi nội tại (IRR) =IRR 20.59% > 12% lớn hơn ngưỡng đặt ra

4 Tỉ số lợi ích - chi phí

(BCR) BCR=thu/chi 1.081 Dự án khả thi

Đánh giá hiệu quả dự án và kiến nghị

1.8.1 Đánh giá hiệu quả dự án

Dựa trên các phân tích và đánh giá kỹ thuật, thị trường nhu cầu, cung cấp, tài chính và lãi vay, dự án "TOÀ NHÀ HỖN HỢP, DỊCH VỤ - THƯƠNG MẠI, NHÀ Ở" cho thấy tiềm năng đầu tư cao Giá trị hiện tại ròng (NPV) của dự án đạt 67,219,202,272 đồng, vượt xa ngưỡng NPV dương, với NPV kỳ vọng lớn hơn 61,339,887,714 đồng khi chủ đầu tư gửi vốn chủ sở hữu tại ngân hàng BIDV trong 5 năm với lãi suất 9,6%/năm.

Sau khi hoàn thành, tòa nhà đã trở thành một trong những trung tâm thương mại lớn của huyện Chương Mỹ Hiện nay, chính phủ đang hợp tác với các trường Đại học trong thành phố để phát triển dự án này.

Hà Nội đã chuyển hướng phát triển về các huyện, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thúc đẩy thương mại hóa và các dịch vụ hiện đại Sự xuất hiện của các chung cư tiện nghi đã đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người dân.

Chung cư được thiết kế hợp lý với căn hộ 2 phòng ngủ, tối ưu hóa công năng sinh hoạt Dự án nằm gần quốc lộ AH13, thuận tiện cho việc di chuyển đến trung tâm thành phố và dễ dàng tiếp cận các tiện ích như trung tâm thương mại, trường học, GYM, Spa, và nhiều dịch vụ khác.

Dự án toà nhà hỗn hợp văn phòng giao dịch, dịch vụ - thương mại và nhà ở do công ty cổ phần Lộc Ninh đầu tư nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của huyện và thành phố Hà Nội Dự án sẽ được trình lên cơ quan có thẩm quyền để xin chấp thuận, góp phần phát triển nhà ở xã hội cho cư dân xung quanh.

LẬP HỒ SƠ MỜI THẦU

Dữ liệu đấu thầu

Bảng 2.1.1: Bảng dữ liệu đấu thầu

CDNT 1.1 Tên Bên mời thầu là: CÔNG TY CỔ PHẦN LỘC NINH

CDNT 1.2 Tên gói thầu: Xây dựng phần khung bê tông cốt thép

Tên dự án là: TOÀ NHÀ HỖN HỢP DỊCH VỤ - THƯƠNG MẠI, NHÀ Ở CDNT 1.3 Thời gian thực hiện hợp đồng: 679 ngày

CDNT 2 Nguồn vốn (hoặc phương thức thu xếp vốn): Vốn chủ sở hữu và vốn vay

CDNT 3 Hình thức lựa chọn nhà thầu: Đấu thầu rộng rãi

CDNT 4.1 (a) Điều kiện về cấp doanh nghiệp: Cấp II trở lên

Phương thức lựa chọn: 1 giai đoạn 2 túi hồ sơ CDNT 4.1 (b) Bảo đảm cạnh tranh trong đấu thầu theo quy định tại điều 6 của Luật đấu thầu số

43/2013/QH13 và điều 2 Nghị định 63/2014/NĐ-CP CDNT 4.1 (c) Nhà thầu tham dự thầu phải có tên trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia: có áp dụng

CDNT 5.1 Địa chỉ của Bên mời thầu (chỉ liên hệ khi cần giải thích làm rõ HSMT): Địa chỉ: 104 Ninh Kiều, AH13, Thị Trấn Chúc Sơn, Huyện Chương Mỹ, Thành phố Hà Nội, Việt Nam

Tổng đài điện thoại: (024) 37.685.599 Bên mời thầu phải nhận được yêu cầu giải thích làm rõ HSMT không muộn hơn

3 ngày làm việc trước ngày có thời điểm đóng thầu

CDNT 5.2 Bên mời thầu sẽ không tổ chức khảo sát hiện trường

CDNT 5.3 Hội nghị tiền đấu thầu sẽ không được tổ chức

CDNT 6 Tài liệu sửa đổi HSMT sẽ được Bên mời thầu gửi đến tất cả các nhà thầu đã nhận HSMT từ Bên mời thầu trước ngày có thời điểm đóng thầu tối thiểu 10 ngày làm việc

Nếu thời gian gửi văn bản sửa đổi HSMT không đúng quy định, Bên mời thầu sẽ tiến hành gia hạn thời điểm đóng thầu phù hợp.

CDNT 7 Nhà thầu phải nộp cùng với HSDT các tài liệu sau đây: không yêu cầu

CDNT 8 Đồng tiền dự thầu và đồng tiền thanh toán là VND

CDNT 9 Thời hạn hiệu lực của HSDT 180 ngày, kể từ ngày có thời điểm đóng thầu

CDNT 10.1 Nội dung bảo đảm dự thầu:

- Giá trị và đồng tiền bảo đảm dự thầu: 1.5% giá gói thầu

- Thời gian có hiệu lực của bảo đảm dự thầu: ≥ 210 ngày, kể từ ngày đóng thầu

CDNT 10.2 Nhà thầu không được lựa chọn sẽ được hoàn trả hoặc giải tỏa bảo đảm dự thầu trong thời hạn tối đa 20 ngày, kể từ ngày thông báo kết quả lựa chọn nhà thầu

CDNT 10.3 Số lượng bản chụp HSDT là: 01 bản gốc và 03 bản sao, 01 USB chứa file gốc nội dung HSDT (bảng tính giá trị dự thầu, bản vẽ dự thầu file cad, thuyết minh file word, Excel.)

Khi nhà thầu thực hiện sửa đổi hoặc thay thế hồ sơ dự thầu (HSDT), họ cần nộp các bản chụp của hồ sơ sửa đổi hoặc thay thế Số lượng bản chụp phải tương đương với số lượng bản chụp của HSDT đã nộp.

CDNT 11 Nhà thầu được tự gửi tài liệu để làm rõ HSDT đến Bên mời thầu trong vòng: 01 ngày, kể từ ngày có thời điểm đóng thầu

CDNT 12 Giá trị tối đa dành cho nhà thầu phụ: 30% giá dự thầu của nhà thầu (Nếu có)

CDNT 13 Đối tưởng được hưởng ưu đãi và cách tính ưu đãi: không áp dụng

CDNT 14 Phương pháp đánh giá HSDT là: a) Đánh giá về năng lực và kinh nghiệm: sử dụng tiêu chí đạt/không đạt b) Đánh giá về kỹ thuật: sử dụng tiêu chí đạt/ không đạt c) Đánh giá về tài chính: phương pháp kết hợp giữa kỹ thuật và giá

CDNT 15 Xếp hạng nhà thầu: nhà thầu có giá đánh giá cao nhất được xếp hạng thứ nhất

CDNT 16 Thời hạn gửi văn bản thông báo kết quả lựa chọn nhà thầu là 05 ngày làm việc, kể từ ngày Chủ đầu tư phê duyệt kết quả lựa chọn nhà thầu.

Tiêu chuẩn đánh giá về năng lực tài chính và kinh nghiệm

- Việc đánh giá về năng lực tài chính và kinh nghiệm được thực hiện theo Bảng tiêu chuẩn dưới đây:

Bảng 2.2.1: Tiêu chuẩn đánh giá về năng lực tài chính và kinh nghiệm

STT Mô tả Yêu cầu

1 Lịch sử không hoàn thành hợp đồng

+ Từ ngày 01 tháng 01 năm 2021 đến thời điểm đóng thầu, nhà thầu không có hợp đồng không hoàn thành

2 Các yêu cầu về tài chính

2.1 Kết quả hoạt động tài chính

Để chứng minh tình hình tài chính lành mạnh của nhà thầu, cần nộp báo cáo tài chính từ năm 2021 đến nay Ngoài ra, giá trị tài sản ròng của nhà thầu trong năm gần nhất phải đảm bảo ở mức dương.

+ Có văn bản chứng minh về việc thực hiện nghĩa vụ nộp thuế trong 3 năm gần nhất

STT Mô tả Yêu cầu

2.2 Doanh thu bình quân hàng năm từ hoạt động xây dựng

+ Doanh thu bình quân hàng năm từ hoạt động xây dựng tối thiểu là 40 tỷ đồng trong vòng 03 năm trở lại đây

2.3 Yêu cầu về nguồn lực tài chính

Nhà thầu cần chứng minh sở hữu tài sản có tính thanh khoản cao hoặc khả năng tiếp cận các tài sản thanh khoản cao, cũng như các khoản tín dụng và nguồn tài chính khác.

3 Kinh nghiệm cụ thể trong quản lý và thực hiện hợp đồng xây lắp

3.1 Kinh nghiệm cụ thể trong quản lý

Nhà thầu cần có Chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng, ghi rõ phạm vi thi công công trình dân dụng từ hạng II trở lên và còn hiệu lực Nếu chưa có, nhà thầu phải cam kết đang làm thủ tục cấp chứng chỉ và sẽ cung cấp theo yêu cầu trong quá trình thương thảo hợp đồng.

Kinh nghiệm cụ thể trong thực hiện hợp đồng xây lắp tương tự

Nhà thầu cần hoàn thành ít nhất một số lượng tối thiểu các hợp đồng tương tự, trong đó yêu cầu hoàn thành toàn bộ hoặc ít nhất 80% khối lượng công việc của hợp đồng, với vai trò là nhà thầu chính hoặc nhà thầu phụ.

+ Số lượng hợp đồng là 3, mỗi hợp đồng có giá trị tối thiểu là 40 tỷ VND hoặc số lượng hợp đồng ít hơn hoặc bằng

2, mỗi hợp đồng có giá trị tối thiểu là 40 tỷ VND và tổng giá trị các hợp đồng ≥ 120 tỷ VND.

Tiêu chuẩn đánh giá về năng lực kỹ thuật

- Nhà thầu phải chứng minh rằng mình có đầy đủ nhân sự cho các vị trí chủ chốt đáp ứng những yêu cầu sau đây:

Bảng 2.3.1: Yêu cầu về nhân lực chủ chốt

STT Vị trí công việc Tổng số năm kinh nghiệm Kinh nghiệm trong các công việc tương tự

+ Tốt nghiệp Đại học chuyên ngành xây dựng dân dụng hoặc kiến trúc công trinh

+ Đã từng là chỉ huy trưởng công trường tối thiểu 01 công trình xây dựng tương tự (công trình dân dụng cấp III hoặc cao hơn)

STT Vị trí công việc Tổng số năm kinh nghiệm Kinh nghiệm trong các công việc tương tự

2 Kỹ sư xây dựng 3 năm

+ Tốt nghiệp Đại học chuyên ngành xây dựng dân dụng hoặc kỹ thuật xây dựng công trình

+ Đã từng tham gia thi công tối thiểu 01 công trình xây dựng tương tự

3 Kỹ sư khối lượng 3 năm + Tốt nghiệp Đại học chuyên ngành kinh tế xây dựng hoặc chuyên ngành xây dựng dân dụng hoặc kỹ thuật xây dựng

4 Kỹ sư trắc đạc 3 năm + Tốt nghiệp Đại học chuyên ngành trắc địa

5 Cán bộ phụ trách an toàn lao động 3 năm

+ Tốt nghiệp Đại học chuyên ngành bảo hộ lao động hoặc chuyên ngành xây dựng có chứng nhận bồi dưỡng an toàn lao động

6 Đội trưởng các đội thi công 3 năm

Nhà thầu cần lập danh sách các tổ đội thi công và lắp đặt thiết bị cho các hạng mục chính như thợ sắt, thợ điện, thợ nước, thợ nề, thợ thạch cao, và thợ sơn bả Đồng thời, nhà thầu cũng phải xác định thiết bị thi công chủ yếu sẽ được huy động để thực hiện gói thầu.

- Nhà thầu phải chứng minh khả năng huy động thiết bị thi công chủ yếu để thực hiện gói thầu theo yêu cầu sau đây:

Bảng 2.3.2: Yêu cầu về thiết bị thi công

STT Tên máy Số lượng thiết bị cần có

1 Cần trục tháp 25T 1 thiết bị

2 Máy bơm bê tông 50m3/h ≥ 5 thiết bị

3 Máy cắt uốn cốt thép 5kW ≥ 5 thiết bị

4 Máy đầm dùi 1,5kW ≥ 5 thiết bị

5 Máy hàn điện 23kW ≥ 5 thiết bị

6 Máy vận thăng lồng 3T ≥ 2 thiết bị

Tiêu chuẩn đánh giá về kỹ thuật

Để xây dựng tiêu chuẩn đánh giá kỹ thuật, cần sử dụng tiêu chí đạt và không đạt, dựa trên các quy định tại Chương V Mỗi gói thầu cụ thể yêu cầu lập HSMT phải cụ thể hóa các tiêu chí đánh giá kỹ thuật, bao gồm tính hợp lý và khả thi của các phương án, giải pháp, tiêu chuẩn kỹ thuật, cùng với biện pháp tổ chức thi công công trình phù hợp với tiến độ thi công đã đề xuất.

+ Về phần tiến độ thi công:

• Các biện pháo phải đảm bảo được đúng tiến độ, khối lượng cũng như chất lượng

Đảm bảo các điều kiện an toàn phòng cháy chữa cháy, duy trì vệ sinh môi trường sạch sẽ và gọn gàng, đồng thời chú trọng đến an toàn lao động là những yếu tố quan trọng hàng đầu.

• Uy tín của nhà thầu thông qua việc thực hiện những hợp đồng tương tự trước đó

• Những yếu tố cần thiết khác

Bảng 2.4.1: Tiêu chuẩn đánh giá về kỹ thuật

Mức yêu cầu tối thiểu để được đánh giá là đáp ứng (đạt) Đạt Không đạt

Hệ thống tổ chức và nhân sự cần có sơ đồ tổ chức rõ ràng, giúp thể hiện mối quan hệ giữa các bộ phận, từ quản lý công ty đến các phòng ban và các đội thi công tại công trường Sự minh bạch trong cấu trúc tổ chức không chỉ hỗ trợ trong việc phân công nhiệm vụ mà còn nâng cao hiệu quả làm việc của toàn bộ hệ thống.

Phù hợp Không phù hợp

2 Vật liệu sử dụng cho gói thầu

Chủng loại đáp ứng yêu cầu, phù hợp với HSTK và yêu cầu kỹ thuật

Tính hợp lý và khả thi của giải pháp kỹ thuât, biện pháp tổ chức thi công phù hợp với đề xuất về tiến độ thi công

Có trình bày hợp lý Không trình bày hoặc trình bày không hợp lý

5 Tiến độ thi công 679 ≤ ngày 679 > ngày

6 Các biện pháp bảo đảm bảo chất lượng Có trình bày hợp lý

Không trình bày hoặc trình bày hợp lý

7 Đảm bảo điều kiện vệ sinh môi trường và các yêu cầu về bảo hành, bảo trì Có trình bày hợp lý

Không trình bày hoặc trình bày hợp lý.

Yêu cầu về xây lắp

2.5.1 Yêu cầu về kỹ thuật/ chỉ dẫn kỹ thuật

- Yêu cầu về mặt kỹ thuật/chỉ dẫn kỹ thuật bao gồm các nội dung chủ yếu sau:

1 Quy trình, quy phạm áp dụng cho việc thi công, nghiệm thu công trình

2 Yêu cầu về tổ chức kỹ thuật thi công, giám sát

3 Yêu cầu về chủng loại, chất lượng vật tư, máy móc, thiết bị

4 Yêu cầu về trình tự thi công, lắp đặt

5 Yêu cầu về phòng, chống cháy, nổ

7 Yêu cầu về vệ sinh môi trường

8 Yêu cầu về an toàn lao động

9 Biện pháp huy động nhân lực và thiết bị phục vụ thi công

10 Yêu cầu về biện pháp tổ chức thi công tổng thể và các hạng mục

11 Yêu cầu về hệ thống kiểm tra, giám sát chất lượng của nhà thầu

12 Yêu cầu khác căn cứ quy mô, tính chất của gói thầu

2.5.2 Yêu cầu về kỹ thuật thi công

Việc thi công công trình cần tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn, quy trình và quy phạm do Nhà nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam quy định.

- Tất cả các hạng mục xây dựng theo tiêu chuẩn Việt Nam hiện hành, theo hợp đồng, theo bản vẽ thiết kế đã được chấp thuận

- Nhà thầu phải chịu trách nhiệm tất cả vật liệu, thiết bị theo đúng yêu cầu kỹ thuật và tiêu chuẩn hiện hành

- Nhà thầu phải đảm bảo thi công đúng tiến độ và thời gian đã ký

Nhà thầu thi công có trách nhiệm quản lý toàn bộ công trường xây dựng theo quy định pháp luật, bao gồm việc thiết lập rào ngăn, trạm gác và biển báo dễ thấy để phân cách công trường với bên ngoài Bố trí công trường cần phù hợp với bản vẽ thiết kế tổng mặt bằng thi công đã được phê duyệt, và vật liệu, vật tư phải được sắp xếp gọn gàng Nhà thầu phải cung cấp đầy đủ thiết bị chuyên dụng phù hợp với biện pháp thi công trong hồ sơ dự thầu Ngoài ra, nhà thầu cần lắp dựng văn phòng tạm, kho, sân bãi tập kết vật liệu và khu vệ sinh cho công nhân, đảm bảo tuân thủ theo sắp xếp tổng mặt bằng đã được phê duyệt Việc thực hiện các quy định an toàn trên công trường, bao gồm số lượng biển báo, rào chắn và trang bị bảo hộ lao động, là bắt buộc Tất cả người lao động phải có hợp đồng lao động, được trang bị bảo hộ lao động và khám sức khỏe định kỳ theo quy định Kinh nghiệm của nhà thầu cũng đóng vai trò quan trọng trong quá trình thi công.

- Phải cung cấp đủ nhân viên, công nhân để đảm bảo thi công đúng tiến độ

- Đội ngũ nhân viên và kỹ thuật chính phải có khả năng và kinh nghiệm đối với công việc được giao

Nhà thầu cần thực hiện các biện pháp quản lý chất lượng, đảm bảo tiến độ, an toàn lao động, an ninh công trường, phòng chống cháy nổ và vệ sinh môi trường Sau 07 ngày ký hợp đồng, nhà thầu phải trình tiến độ xây dựng để thực hiện từng bước, tránh chậm trễ Nhật ký công trình được lập bởi đơn vị thi công và là chứng từ trong hồ sơ quyết toán; nhà thầu cần ghi chép thông tin cần thiết và có sự xác nhận của Giám sát kỹ thuật của Chủ đầu tư, sau đó giao lại cho Chủ đầu tư khi kết thúc công trình Ngoài ra, việc thử nghiệm vật liệu và cấp chứng chỉ thí nghiệm cũng là yêu cầu quan trọng.

- Toàn bộ vật liệu xây dựng, vật liệu hoàn thiện, phụ kiện, thiết bị cung cấp cho công trình phải được thử nghiệm bằng chi phí Nhà thầu

Tất cả vật liệu, thiết bị và bán thành phẩm được sử dụng trong công trình phải có biên bản nghiệm thu từ giám sát kỹ thuật của Chủ đầu tư.

2.5.3 Yêu cầu về sử dựng vật liệu xây dựng

Vật liệu xây dựng cần đảm bảo an toàn, hiệu quả và tiết kiệm, đồng thời phải thân thiện với môi trường và tuân thủ đúng thiết kế xây dựng cũng như các chỉ dẫn kỹ thuật đã được phê duyệt.

Bảng 2.5.1: Yêu cầu về sử dụng vật liệu STT Tên vật tư

Quy cách – Mã hiệu tiêu chuẩn áp dụng tương đương

Thông số kỹ thuật tương đương

Mã hiệu/Hãng/Xuất xứ tương đương

1 Cát xây TCVN 7570:2006 Vật tư thông dụng tại địa phương đạt TCVN

2 Đá các loại TCVN 7570:2006 Vật tư thông dụng tại địa phương đạt TCVN

3 Xi măng TCVN 2682:2020 Có catalog giới thiệu sản phẩm kèm theo

Hà Tiên hoặc tương đương

4 Bê tông thương phẩm Đạt TCVN

Quy cách – Mã hiệu tiêu chuẩn áp dụng tương đương

Thông số kỹ thuật tương đương

Mã hiệu/Hãng/Xuất xứ tương đương

5 Dung dịch chống thấm Đạt TCVN Có catalog giới thiệu sản phẩm kèm theo

2.5.4 Yêu cầu về trình tự thi công lắp đặt

Nhà thầu cần trình bày rõ ràng trình tự thi công lắp đặt, dựa trên trình tự đã được xác định trong hồ sơ thiết kế cùng với các quy trình và quy phạm liên quan đến thi công xây lắp.

2.5.5 Yêu cầu về vận hành thử nghiệm an toàn

Nhà thầu cần đảm bảo rằng sản phẩm đã được vận hành thử nghiệm an toàn và cam kết an toàn trước khi bàn giao cho Chủ đầu tư để đưa vào sử dụng.

2.5.6 Yêu cầu về phòng chống cháy nổ

- Nêu rõ các tiêu chuẩn về phòng chống cháy nổ sẽ được tuân thủ

- Xác định các nguy cơ cháy nổ có thể xảy ra trong thi công và nguyên nhân của nó

- Các giải pháp phòng ngừa nguy cơ cháy nổ

- Các giải pháp chữa cháy và khắc phụ sự cố

- Tổ chức bộ máy quản lý PCCC tại hiện trường

2.5.7 Yêu cầu về vệ sinh môi trường

Các nhà thầu thi công công trình cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về quản lý môi trường Để đảm bảo vệ sinh môi trường trong và sau quá trình thi công, việc lập ra các biện pháp bảo vệ môi trường là rất cần thiết.

2.5.8 Yêu cầu về an toàn lao động

- Tuân thủ các quy định về an toàn lao động, nhằm đảm bảo cho công tác thi công an toàn tuyệt đối các tiêu chuẩn qui phạm

- Thường xuyên tổ chức học tập và tập huấn cho công nhân về an toàn lao động và mua bảo hiểm cho công nhân.

Bảng tổng hợp khối lượng đấu thầu

DỰ TOÁN CÔNG TRÌNH

Thuyết minh dự toán

3.1.1 Căn cứ văn bản pháp lý

− Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng

− Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 của Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng

− Thông tư số 12/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 của Bộ Xây dựng ban hành định mức xây dựng

Thông tư số 13/2021/TT-BXD, ban hành ngày 31/8/2021 bởi Bộ Xây dựng, cung cấp hướng dẫn chi tiết về phương pháp xác định các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật và cách đo bóc khối lượng công trình Thông tư này nhằm đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong việc đánh giá các chỉ tiêu liên quan đến xây dựng.

− Nghị định 49/2022/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 209/2013/NĐ-CP và Nghị định 12/2015/NĐ-CP về thuế GTGT, thuế TNDN

− Nghị định số 38/2022/NĐ-CP ngày 12/06/2022 của Chính phủ quy định mức lương tối thiểu vùng đối với người lao động làm việc theo hợp đồng lao động

− Công bố giá vật liệu xây dựng theo Công bố 01.01.2023/CB-SXD ngày 28/02/2023 của Sở Xây dựng Hà Nội

− Căn cứ vào khối lượng xác định từ hồ sơ bản vẽ thiết kế

− Một số tài liệu khác có liên quan

− Định mức xây dựng theo Thông tư số 12/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 của Bộ Xây dựng ban hành định mức xây dựng

− Định mức dự toán công tác dịch vụ công ích công bố kèm theo văn bản số 590, 591, 592, 593, 594/QĐ-BXD ngày 30/05/2014 của Bộ xây dựng

− Đơn giá xây dựng công trình theo quyết định số 01.01/2023/CBGVL - SXD ngày 28/02/2023 của Sở Xây Dựng Hà Nội

− Đơn giá nhân công theo quyết định số 934/ QĐ-SXD ngày 30/12/2022 của Sở Xây Dựng Hà Nội

− Bảng giá ca máy và thiết bị thi công theo quyết định số 935/ QĐ-SXD ngày 30/12/2020 của

Sở Xây Dựng Hà Nội.

Dự toán hạng mục công trình

Bảng 3.2.1:Bảng tổng hợp chi phí xây dựng trực tiếp hạng mục phần khung bê tông cốt thép

STT Nội dung chi phí Cách tính Giá trị trước thuế Thuế GTGT Giá trị sau thuế

Chi phí xây dựng phần khung BTCT

Theo bảng tổng hợp DTCPXD 32,998,489,466 3,299,848,947 36,298,338,414

Theo bảng tổng hợp DTCPXD 72,895,328,127 7,289,328,127 80,084,860,940

Bảng chi phí xây dựng trực tiếp

STT Khoản mục chi phí Ký hiệu Cách tính Thành tiền

- Đơn giá vật liệu A1 Theo bảng tiên lượng 23,685,028,261

- Đơn giá nhân công B1 Theo bảng tiên lượng 8,000,061,470

- Nhân hệ số điều chỉnh hsnc B1 8,000,061,470

- Đơn giá máy C1 Theo bảng tiên lượng 1,313,399,735

- Nhân hệ số điều chỉnh hsm C1 1,313,399,735

I CHI PHÍ TRỰC TIẾP T VL + NC + M 32,998,489,466

Chi phí xây dựng trước thuế G 32,998,489,466

II THUẾ GIÁ TRỊ GIA TĂNG GTGT G x 10% 3,299,848,947

Chi phí xây dựng sau thuế Gxd G + GTGT 36,298,338,414

STT Khoản mục chi phí Ký hiệu Cách tính Thành tiền

- Đơn giá vật liệu A1 Theo bảng tổng hợp vật liệu 51,009,753,917

- Đơn giá nhân công B1 Theo bảng tổng hợp nhân công 19,249,687,889

- Nhân hệ số điều chỉnh hsnc B1 19,249,687,889

- Đơn giá máy C1 Theo bảng tổng hợp máy 2,635,886,321

- Nhân hệ số điều chỉnh hsm C1 2,635,886,321

I CHI PHÍ TRỰC TIẾP T VL + NC + M 72,895,328,127

Chi phí xây dựng trước thuế G 72,895,328,127

II THUẾ GIÁ TRỊ GIA TĂNG GTGT G x 10% 7,289,532,813

Chi phí xây dựng sau thuế Gxd G + GTGT 80,084,860,940

Tổng hợp vật liệu

STT Mã hiệu Tên vật tư / công tác Đơn vị Hao phí Giá HT Thành tiền

8 07328 Lưới thép làm đầu đốc m2 75,7 31,072 2,352,604

10 10055 Phụ gia dẻo hoá bê tông kg 2291,1 19,152 43,878,228

11 10060 Phụ gia siêu dẻo bê tông kg 10332,8 19,152 197,893,498

15 11428 Thép tròn Fi ≤10mm kg 270686,1 15,700 4,249,771,723

16 11428 Thép tròn Fi ≤10mm kg 42459,0 17,000 721,802,038

17 11430 Thép tròn Fi ≤18mm kg 40801,5 17,139 699,296,120

18 11436 Thép tròn Fi >18mm kg 543754,2 17,090 9,292,758,752

9 10055 Phụ gia dẻo hoá bê tông kg 6249,2 19,152 119,685,366

10 10060 Phụ gia siêu dẻo bê tông kg 16848,4 19,152 322,680,647

13 11428 Thép tròn Fi ≤10mm kg 549305,5 15,700 8,624,095,769

14 11430 Thép tròn Fi ≤18mm kg 125549,2 15,600 1,958,566,709

15 11436 Thép tròn Fi >18mm kg 1045855,3 15,600 16,315,342,150

Tổng hợp nhân công

Bảng 3.5.1: Bảng tổng hợp nhân công

STT Mã hiệu Tên vật tư / công tác Đơn vị Hao phí Giá hiện tại Thành tiền

N2357 Nhân công bậc 3,5/7 - Nhóm 2 công 28038,4 294,000 8,243,289,600

N2357 Nhân công bậc 3,5/7 - Nhóm 2 công 55271,1 294,000 19,249,687,889

Tổng hợp ca máy

1 M0217 Cần cẩu bánh xích 10T ca 54,4 2,314,561 125,874,537

3 M0446A Máy bơm bê tông 50m3/h ca 160,0 2,297,736 367,514,121

4 M0596 Máy cắt uốn cốt thép 5kW ca 236,3 309,309 73,090,631

5 M0667 Máy đầm dùi 1,5kW ca 1087,5 305,182 331,895,571

6 M0934 Máy hàn điện 23kW ca 860,2 437,935 376,732,494

8 M1479 Máy vận thăng lồng 3T ca 4,6 847,318 3,879,674

1 M0217 Cần cẩu bánh xích 10T ca 148,3 2,314,561 343,357,741

3 M0446A Máy bơm bê tông 50m3/h ca 259,6 2,297,736 596,519,105

4 M0596 Máy cắt uốn cốt thép 5kW ca 438,7 309,309 135,694,841

5 M0667 Máy đầm dùi 1,5kW ca 2009,4 305,182 613,237,641

6 M0934 Máy hàn điện 23kW ca 1657,0 437,935 725,662,864

7 M1479 Máy vận thăng lồng 3T ca 45,6 847,318 38,653,567

Bảng tiên lượng, phân tích vật tư, chi phí ca máy

THIẾT KẾ BIỆN PHÁP CỐP PHA

Phương án chọn ván khuôn

Chọn ván ép phủ phim Somma mang lại nhiều lợi ích cho công trình, đặc biệt là khả năng tạo ra bề mặt bê tông chất lượng cao Dựa trên các thông tin từ mạng xã hội và quảng cáo của nhà thầu, việc sử dụng cốp pha ván ép phủ phim giúp tối ưu hóa chi phí, đặc biệt cho các công trình nhiều tầng Điều này không chỉ giảm giá thành mà còn giảm thiểu chi phí bảo quản ván khuôn, góp phần nâng cao hiệu quả thi công.

Bảng 4.1 Thông số kỹ thuật của tấm ván ép phủ phim Somma

Thông số kỹ thuật Loại ván ép Tên sản phẩm Ván ép cốp-pha Somma Lớp mặt ván trước Dynea phenolic film Lớp mặt ván sau Dynea phenolic film

Lõi ván Gỗ cứng, gỗ rừng Độ dày 18 cm

Tiêu chuẩn Eco Form – Prime Form Mô-đun đàn hôi E ≥ 3000 Mpa Ứng suất 18000 kN/m 2

Tái sử dụng Keo Malamine: 6-8 lần

Testing Report QUATEST 3® và SGS Certifiate

Chọn thép hộp, ty giằng, thanh chống

− Cường độ chịu uốn của thép hộp [𝜎] = 210 Mpa = 2.1𝑥10 5 Kpa

− Mô đun đàn hồi của thép hộp: E = 2.1𝑥10 5 Mpa = 2.1𝑥10 8 (kN / m 2 )

− Moment quán tính của tiết diện:

− Moment kháng uốn của tiết diện:

− Cường độ chịu uốn của thép hộp [𝜎] = 210 Mpa = 2.1𝑥10 5 Kpa

− Mô đun đàn hồi của thép hộp: E = 2.1𝑥10 5 Mpa = 2.1𝑥10 8 (kN / m 2 )

− Moment quán tính của tiết diện:

+ Moment kháng uốn của tiết diện đối với trục x:

− Sử dụng ty giằng đường kính D16mm có cường độ kéo cho phép là 210000 (kN/m 2 )

− Tải giới hạn: [P] = 210000 x 3.14 x 0.008 2 = 42.201 (kN) d Thanh chống D49

Thanh chống xiên chống tăng 4.5m có chiều cao sử dụng tối thiểu là 3m và tối đa là 4.4m, với sức chịu tải cho phép lên đến 16.7 kN.

Tải trọng tính toán

Trọng lượng riêng của bê tông: 25 (kN / m 3 ) Trọng lượng riêng của thép: 78.5 (kN / m 3 ) Tải trọng đổ bê tông 4 (kN / m 2 ) Tải trọng đầm bê tông 2 (kN / m 2 )

Bảng 4.3.1: Hệ số vượt tải ứng với các cấp tải trọng

Các tải trọng tiêu chuẩn Hệ số vượt tải (n)

Tải trọng bản thân của ván khuôn và giàn giáo 1.1 Tải trọng bản thân của bê tông và cốt thép 1.2

Tải trọng do người và phương tiện vận chuyển 1.3

Tải trọng do dầm chấn động 1.3 Áp lực ngang của bê tông 1.3

Tải trọng trấn động khi đổ bê tông vào ván khuôn 1.3

Thiết kế, tính toán cốp pha cột (1200x500 mm)

Hình 4.1: Mặt bằng của cốp pha cột kích thước 500x1200 (mm) a) Ván thành cột

− Xác định tải trọng ngang tác dụng lên tấm ván dày 18mm: p tc = 𝛾 x b + P d = 25 x 0.7 + 4 + 2 = 23.5 (kN / m 2 ) p tt = q tt = n 1 x 𝛾 x b + n 2 x P d = 1.3 x 25 x 0.7 + 1.3 x 4 + 1.3 x 2 = 30.55 (kN / m 2 )

− Tải trọng phân bố theo chiều dài (tính trên 1m):

+ Tải trọng tiêu chuẩn: qtc = 23.5 x 1 = 23.5 (kN / m) + Tải trọng tính toán: ptt = 30.55 x 1 = 30.55 (kN / m)

− Kiểm tra cốp pha theo điều kiện bền:

− Kiểm tra cốp pha theo điều kiện võng:

→ Từ (1) và (2) chọn khoảng cách sườn đứng L 1 = 0.3 m để đảm bảo điều kiện bền và độ võng của cốp pha b) Kiểm tra sườn đứng

+ Chọn sườn đứng là thép hộp 50x50x1.5 (mm)

− Sơ đồ tính của sườn đứng:

+ Tải trọng tiêu chuẩn: qtc = 23.5 x 0.3 = 7.05 (kN / m) + Tải trọng tính toán: ptt = 30.55 x 0.3 = 9.165 (kN / m)

− Kiểm tra sườn đứng theo điều kiện bền:

− Kiểm tra sườn đứng theo điều kiện võng:

→ Từ (1) và (2) chọn khoảng cách sườn đứng L 2 = 1m để đảm bảo điều kiện bền và độ võng của sườn đứng c) Kiểm tra sườn ngang

+ Chọn sườn đứng là 2 thép hộp 50x100x1.5 (mm)

− Sơ đồ tính sườn ngang

+ Tải trọng tiêu chuẩn: P tc = qtc x L2 = 7.05 x 1 = 7.05 (kN)

+ Tải trọng tính toán: P tt = ptt x L2 = 9.165 x 1 = 9.165 (kN)

− Momen uốn lớn nhất: Mmax = 1.5 x P tt x 0.05 + 0.5 P tt x 0.3 = 1.5 x 9.165 x 0.05 + 0.5 x 9.165 x 0.3 = 2.06 (kN.m)

− Kiểm tra điều kiện bền: 𝜎 𝑚𝑎𝑥 = 87.075 < [𝜎] !0.000 (kN / m 2 )

− Kiểm tra điều kiện độ võng 𝑚𝑎𝑥 = 0.473 < [ ] = 1000

→ Thoả điều kiện độ võng d) Kiểm tra thanh ty giằng

− Tải trọng lớn nhất truyền vào ty giằng:

→ P max = 9.165 (kN) < [P] = 42.2 (kN) → Thoả điều kiện e) Kiểm tra thanh thanh chống

− Tải trọng tác dụng lên 1 thanh chống: Pmax = qtt x L2 = 9.165 x 1 = 9.165 (kN)

− Kiểm tra điều kiện Pmax = 9.165 < [P] = 16.7 (kN)

→ Thoả điều kiện, đủ khả năng chịu lực

Hình 4.2 : Mặt đứng cốp pha cột kích thước 500x1200 (mm)

Thiết kế, tính toán cốp pha dầm (500x500 mm)

Hình 4.3:Mặt đứng cốp pha dầm kích thước 500x500 (mm) i Ván thành dầm

− Xác định tải trọng ngang tác dụng lên thành dầm: p tc = 𝛾 x b + P d = 25 x 0.7 + 4 + 2 = 23.5 (kN / m 2 ) p tt = q tt = n 1 x 𝛾 x b + n 2 x P d = 1.3 x 25 x 0.7 + 1.3 x 4 + 1.3 x 2 = 30.55 (kN / m 2 ) a) Kiểm tra ván cốp pha thành dầm:

− Tải trọng phân bố theo chiều rộng thành dầm:

→ Từ (1) và (2) chọn khoảng cách sườn ngang L 1 = 0.3 m để đảm bảo điều kiện bền và độ võng của cốp pha b) Kiểm tra sườn ngang

+ Chọn sườn ngang là thép hộp 50x50x1.5 (mm)

− Kiểm tra sườn ngang theo điều kiện bền:

− Kiểm tra sườn ngang theo điều kiện võng:

→ Từ (1) và (2) chọn khoảng cách sườn đứng L 2 = 1m để đảm bảo điều kiện bền và độ võng của sườn ngang cốp pha thành dầm c) Kiểm tra sườn đứng

− Sơ đồ tính sườn đứng của thành dầm

+ Tải trọng tiêu chuẩn: P tc = qtc x L2 = 7.05 x 1 = 7.05 (kN) + Tải trọng tính toán: P tt = ptt x L2 = 9.165 x 1 = 9.165 (kN)

− Momen uốn lớn nhất: Mmax = P tt x 0.3 = 9.165 x 0.3 = 2.75 (kN.m)

− Kiểm tra điều kiện bền: 𝜎 𝑚𝑎𝑥 = 116.12 < [𝜎] = 210.000 (kN / m 2 )

→ Thoả điều kiện độ võng d) Kiểm tra thanh ty giằng

− Tải trọng lớn nhất truyền vào ty giằng: Pmax = qtt x L2 = 9.165 x 1 = 9.165 (kN)

→ P max < [P] → Thoả điều kiện ii Kiểm tra đáy dầm

− Trọng lượng của dầm bê tông: ℽ x b = 25 x 0.7 = 17.5 (kN / m 2 )

− Trọng lượng của cốt thép: 0.1 (kN / m 2 )

− Trọng lượng của ván ép: 0.018 * 650 = 12 (kg/m 2 ) = 0.12 (kN / m 2 )

− Tải trọng do người và thiết bị thi công: 2.5 (kN / m 2 )

− Tải trọng do chấn động khi đổ bê tông: 4 (kN / m 2 )

− Tải trọng do đầm rung: 2 (kN / m 2 ) p tc = 17.5 + 0.1 + 0.12 + 2.5 + 4 + 2 = 26.22 (kN / m 2 ) p tt = 17.5*1.2 + 0.1*1.2 + 0.12*1.1 + 2.5*1.3 + 4*1.3 + 2*1.3 = 32.3 (kN/m 2 ) a) Xác định tải trọng bên bề rộng đáy dầm

→ Từ (1) và (2) chọn khoảng cách sườn trên L 1 = 0.3 m để đảm bảo điều kiện bền và độ võng của cốp pha b) Kiểm tra sườn trên

→ Từ (1) và (2) chọn khoảng cách sườn dưới L 2 = 1m để đảm bảo điều kiện bền và độ võng của sườn dưới cốp pha đáy dầm c) Kiểm tra sườn dưới

Sơ đồ tính sườn dưới

+ Tải trọng tiêu chuẩn: P tc = qtc x L2 = 7.87 x 1 = 7.87 (kN) + Tải trọng tính toán: P tt = ptt x L2 = 9.69 x 1 = 9.68 (kN)

− Momen uốn lớn nhất: Mmax = 1.5P tt x 0.05 + 0.5P tt x 0.3 = 1.5 x 9.69+ 0.5 x 9.69 x 0.3 2.18 (kN.m)

→ Thoả điều kiện độ võng

→ Sườn dưới thép hộp 50x100x1.5 (mm) và khoảng cách là 1m đảm bảo được điều kiện bền và độ võng d) Kiểm tra thanh thanh chống

− Tải trọng tác dụng lên 1 thanh chống: Pmax = qtt x L2 = 9.69 x 1 = 9.69 (kN)

− Kiểm tra điều kiện Pmax = 9.69 < [P] = 16.7 (kN)

→ Thoả điều kiện, đủ khả năng chịu lực

Thiết kế, tính toán cốp pha sàn

Hình 4.4: Hình ảnh cốp pha dầm sàn

− Trọng lượng của sàn bê tông: 𝛾 x h = 25 x 0.15 = 3.75 (kN / m 2 )

− Trọng lượng của cốt thép: 0.1 (kN / m 2 )

− Trọng lượng của ván ép: 0.018 * 650 = 12 (kg/m 2 ) = 0.12 (kN / m 2 )

− Tải trọng do người và thiết bị thi công: 2.5 (kN / m 2 )

− Tải trọng do chấn động khi đổ bê tông: 4 (kN / m 2 )

Tải trọng do đầm rung được xác định là 2 (kN/m²) Tổng tải trọng p tc = 12.47 (kN/m²) và p tt = 15.802 (kN/m²) Để xác định tải trọng bên bề rộng, tấm ván có kích thước tiêu chuẩn 1220x2440 mm được tính toán với chiều rộng b = 1m.

→ Từ (1) và (2) chọn khoảng cách sườn trên L 1 = 0.35 m để đảm bảo điều kiện bền và độ võng của cốp pha b Kiểm tra sườn trên

→ Từ (1) và (2) chọn khoảng cách sườn dưới L 2 = 1.2m để đảm bảo điều kiện bền và độ võng của sườn dưới cốp pha đáy dầm c Kiểm tra sườn dưới

Chọn thanh chéo: có chiều rộng dài 1600 mm (Kí hiệu: CB1612)

− Tải trọng tác dụng vào sườn dưới:

+ Tải trọng tiêu chuẩn: P tc = qtc x Lsd = 4.365 x 1.2 = 5.23 (kN) + Tải trọng tính toán: P tt = ptt x L sd= 5.531 x 1.2= 6.64 (kN)

− Momen uốn lớn nhất: Mmax = 1.5P tt x 0.1 +0.5 P tt x 0.35 = 1.5x6.64x0.1+0.5x6.64x0.35

− Độ võng lớn nhất của sườn ngang

− Kiểm tra điều kiện độ võng 𝑚𝑎𝑥 = 0.565< [ ] = 1600

→ Thép hộp 50x100x1.5(mm) và khoảng cách 2 khung dàn giáo L c = 1.6m đảm bảo điều kiện võng của sườn dưới d Kiểm tra cây chống của dàn giáo

Tải trọng cho phép khung giàn giáo

Theo bố trí của phần tính trên thì tải trọng cho phép là 3.5 Tấn

→ Thỏa điều kiện, đủ khả năng chịu lực

BIỆN PHÁP TỔ CHỨC THI CÔNG

Bộ máy quản lý công trường

5.1.1 Sơ đồ tổ chức tại công trường

5.1.2 Thuyết minh sơ đồ tổ chức

- Chỉ huy trưởng: Thay mặt công ty chịu trách nhiệm điều hành toàn bộ công việc thi công ở công trường, cụ thể như sau:

+ Quản lý, tổ chức triển khai tổ chức công trình theo kế hoạch và tiến độ thi công đã được phê duyệt bởi cấp trên

+ Chỉ đạo, giám sát và đảm bảo thực hiện đầy đủ an toàn lao động công trường

+ Quản lý đội ngũ kỹ sư công trường theo phân cấp

Đại diện công ty sẽ xử lý các vấn đề phát sinh trong quá trình thi công và tổ chức họp với các bộ phận liên quan khi có sự cố xảy ra.

+ Triển khai kế hoạch thi công, thực hiện nghiệm thu đảm bảo đúng tiến độ và chất lượng cam kết với chủ đầu tư

Trước khi thi công, cần nắm rõ thông tin về công trình và chuẩn bị đầy đủ các thủ tục cần thiết Việc quản lý và tổ chức triển khai thi công phải được thực hiện theo sự điều phối của chỉ huy trưởng để đảm bảo tiến độ và chất lượng công việc.

+ Chịu trách nhiệm trực tiếp về chất lượng các hạng mục công việc được phân công

+ Cùng với chỉ huy trưởng thực hiện thủ tục nghiệm thu bàn giao theo quy định

- Bộ phận giám sát hiện trường:

+ Đọc và triển khai bản vẽ thi công

+ Kiểm soát báo cáo sử dụng vật tư phải đảm bảo phù hượp

+ Hướng dẫn công nhân thi công, kiểm tra chất lượng các hạng mục theo quy định

Luôn theo dõi sát sao hiện trường xây dựng để đảm bảo công nhân làm việc hiệu quả, đáp ứng tiêu chuẩn về chất lượng, tiến độ, an toàn lao động và vệ sinh công trường.

+ Giám sát điều phối công việc kết hợp với các nhà thầu phụ

+ Kiểm tra chất lượng công việc hành thành được phân công

+ Thực hiện lưu báo cáo hàng ngày về tình hình tiến độ, chất lượng, về tính hình cung cấp vật tư, thiết bị

- Bộ phận QS (Quantity Surveyor)

+ Chịu trách nhiệm kiểm tra, theo dõi các công việc thi công, các điều khoản trong hợp đồng + Đơn vị thi công trình với CĐT

+ Phối hợp với bộ phận liên quan để thực hiện hồ sơ khối lượng công trình

+ Thực hiện kế hoạch cung cấp bản vẽ thi công

+ Theo dõi các hạng mục thi công và cập nhật dữ liệu bản vẽ tương ứng

+ Lập và thực hiện và kiểm soát tiến độ cung cấp bản vẽ và các công tác liên quan phù hợp với tiến độ dự án

+ Quản lý kiểm tra việc thực hiện cập nhật dữ liệu bản vẽ công trường

- Bộ phận QA/QC (Quality Assurance/Quality Control)

+ Kiểm soát vật tư, trang thiết bị đầu vào của công trình

Kiểm tra và loại bỏ các vật tư không phù hợp là bước quan trọng để đảm bảo chất lượng thi công Nếu cần, hãy trao đổi với nhà cung cấp hoặc thay thế bằng vật tư khác để duy trì tiêu chuẩn cao trong quá trình xây dựng.

+ Tập hợp, lưu trữ, xem xét các quy trình chất lượng, tiêu chuẩn áp dụng dự án

+ Thực hiện quản lý hồ sơ: Lập biểu mẫu và quy trình cho dự án đáp ứng yêu cầu

Để đảm bảo chất lượng công trình, cần hoàn thành các hồ sơ nghiệm thu về vật liệu và cấu kiện trước khi đưa vào sử dụng Đồng thời, việc xem xét và phối hợp lưu trữ các hồ sơ này cũng rất quan trọng để duy trì tiêu chuẩn chất lượng.

+ Thực hiện và quản lý các thủ tục hành chính trên công trường

+ Quản lý hệ thống lưu trữ và phân phối hồ sơ, tài liệu theo quy chuẩn của công ty

+ Giao nhận tài liệu với CĐT/BQL/TVGS/NCC, … các đối tác khác trên công trường

+ Cập nhật hồ sơ, tài liệu, thông tin kịp thời cho các bộ phận theo sự hướng dẫn CHT

+ Theo dõi tình hình nhập xuất vật tư tại công trình

+ Tiến hành kiểm kê kho theo quy định

+ Lưu trữ kế toán theo quy định

Tính toán thời gian thi công

- Bảng tính chi tiết thời gian thi công (Phụ lục 5.2)

Thiết kế mặt bằng thi công cho công trình

5.3.1 Tổng quan về thiết kế mặt bằng

Mặt bằng công trường bao gồm tất cả các khu vực liên quan đến quá trình thi công và xây dựng, như mặt bằng thi công, khu vực tập kết vật liệu xây dựng, máy móc, cùng các cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ cho thi công và đời sống của công nhân tại công trường.

- Các yêu cầu cần đạt khi thiết kế mặt bằng:

+ Không ảnh hưởng đến hoạt động sinh hoạt của khu vực lân cận, đảm bảo an toàn cho các công trình hiện hữu

+ Không ảnh hưởng và làm hư hại tới hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện có (hệ thống đường ống, ống cấp thoát nước, cấp điện, cáp, …)

+ Đảm bảo phân luồng cho công trình thi công hợp lý và an toàn cho công trường

+ Đảm bảo thoát hiểm cho người và phương tiện khi gặp các sự cố

Qua khảo sát thực tế, căn cứ vào số liệu tính toán vật tư và các biện pháp thi công, tổng thể mặt bằng thi công được phân chia thành nhiều khu vực khác nhau.

+ Văn phòng ban chỉ huy

+ Khu vực tập kết và gia công thép

+ Khu vực tập kết và gia công ván khuôn

+ Khu vực kho chứa các vật tư, thiết bị khác

5.3.2 Các nguyên tắc thiết kế mặt bằng

- Bố trí nhà tạm, đường dây điện sao cho chúng phục vụ các địa điểm xây dựng 1 các thuận tiện nhất có thể

- Số lượng công trình tạm ít nhất

Khi thiết kế các công trình tạm, cần chú trọng đến các yếu tố kỹ thuật quan trọng, đặc biệt là đảm bảo an toàn lao động, phòng chống cháy nổ và vệ sinh môi trường.

- Ngoài ra còn những lưu ý chi tiết như sau:

Để đảm bảo an toàn lao động tại công trình, cần xây dựng lối đi không có chướng ngại vật và lắp đặt biển cảnh báo, hàng rào ở những khu vực nguy hiểm Việc hạn chế tắc đường cho xe vận chuyển không chỉ giúp tránh ùn tắc giao thông mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển vật liệu, đảm bảo tiến độ thi công Bố trí kho bãi gần khu vực thi công giúp công nhân nhanh chóng tiếp cận vật tư, tiết kiệm thời gian làm việc Ngoài ra, việc sắp xếp máy móc cần phù hợp với từng giai đoạn thi công, đặc biệt là khi lắp đặt cần trục tháp 25T, để bao quát toàn bộ công trình, tránh để công nhân phải vận chuyển vật liệu nặng, từ đó giảm thiểu nguy cơ tai nạn lao động và chậm tiến độ.

+ Đường ô tô tạm thời trùng với đường ô tô vĩnh cữu Đường tạm thời hợp lý nhất và ngắn nhất

Để đảm bảo an toàn cho công trường và giảm thiểu tai nạn, cần bố trí bình cứu hỏa hợp lý và tổ chức các buổi tập thoát hiểm khi có sự cố bất ngờ.

5.3.3 Những máy móc sử dụng ở công trình

- Cần trục tháp 25T (Thông số kỹ thuật của cần)

Loại cẩu Chân cẩu cố định

Tầm với hoạt động tối đa (m) 70

Khả năng nâng tối đa (tấn) 25

Sức nâng tại múp cần (tấn) 5

Dòng điện sử dụng 380v, 50Hz

Tốc độ của xe con (m/ph) 60

Mô tơ xe con (Kw) 11

Tốc độ di chuyển (m/ph) 15

Mô tơ di chuyển (Kw) 5,5

Model SC Áp dụng Dùng để vận chuyển người và vật tư tại các công trình xây dựng

Chiều cao lắp dựng 30m (20 đốt khung thân)

Lồng bao che Dạng thép lưới dập giãn caro sơn màu đỏ

Công suất động cơ 2 x (3x11 Kw) (Nhãn hiệu Motor: JINNUO MOTOR,

Hộp số XINYA; Xuất xứ: Trung quốc)

Chống rơi SAJ40-1.2 (Nhãn hiệu: SRIBS, Xuất xứ: Trung quốc)

Hệ thống điện chính LS-VINA

Tải trọng nâng 2 x 3000 kg (02 lồng)

Kớch cỡ khung thõn 650 x 650 x 1508mm Sơn màu (Ống thộp ỉ76x4.5t)

Chiều dài giằng tường và số lượng 2.2m-2.8m (5 Bộ)

Trọng lượng đốt khung thân 150 kg

Tổng trọng lượng 7500 kg/bộ

- Đường giao thông cho xe vận chuyển tạm thời phục vụ cho công trình 1 làn xe với bề rộng là 3,1m

5.3.4 Tính toán, thiết kế kho bãi

❖ Biểu đồ cung ứng thép a Kho chứa thép (kho bán lộ thiên)

- Thi công bê tông cột, dầm, sàn dùng bê tông thương phẩm nên chỉ tính diện tích kho bãi để chứa vật liệu thép

- Kho chứa thép (kho bán lộ thiên)

- Theo biểu đồ cung ứng vật tư lượng thép dự trữ lớn nhất là: P = 78.66 Tấn

STT Tên vật liệu Đơn vị

Chiều cao chất vật liệu (m)

Thép hình U và I Thép tròn dạng thanh

Xếp chồng Xếp chồng Xếp chồng Xếp chồng Xếp chồng

Bán lộ thiên Bán lộ thiên Bán lộ thiên Bán lộ thiên Bán lộ thiên

- Đối với thép tròn dạng thanh thì ta chọn lượng vật liệu trên 1m 2 là p= 4.1 Tấn

- Diện tích chứa vật liệu không kể đường đi lại là:

Biểu đồ cung ứng thép

Tiêu thụ cộng dồn Khối lượng tồn kho Cung ứng cộng dồn

- Diện tích kho kể đến đường đi

- Trong đó: α – hệ số sử dung mặt bằng, lấy α= 1.5 – 1.7 đối với kho tổng hợp

- Để thuận tiện cho việc thi công và vận chuyển thì ta chuẩn bị kho chứa thép với S = 50m2 b Kho chứa ván khuôn

Trong quá trình thi công, lượng ván khuôn sử dụng lớn nhất được ghi nhận trong các ngày lắp dựng ván khuôn cho dầm và sàn với tổng diện tích lên tới 1439 m² Ván khuôn dầm bao gồm các tấm gỗ ván, gỗ nẹp và hệ thống chống đỡ.

- Theo mã hiệu AF.81141 và AF.81151 ta có khối lượng:

- Theo định mức cất chứa vật liệu:

- Chọn kho chứa ván khuôn có diện tích: F= 30 m2 để đảm bảo thuận tiện khi xếp các cây chống theo chiều dài

5.3.5 Tính toán, thiết kế nhà tạm a Tính toán số người tại công trường

- Số công nhân làm việc trực tiếp tại công trình, lấy tổng số công nhân cao nhất có thể huy động là 80 người

Số lượng công nhân xây lắp dự kiến sẽ tăng thêm 10% so với kế hoạch ban đầu để bù đắp cho các trường hợp như nghỉ phép, ốm đau, hoặc vắng mặt vì những lý do khác.

- Công nhân làm việc cho các hạng mục phụ trợ chiếm 20%-30% số công nhân sản xuất:

Cán bộ giám sát kỹ thuật công trình xây dựng có thể được xác định dựa trên mức độ phức tạp của dự án, với tỷ lệ từ 4% đến 8% tổng số công nhân chính và công nhân phụ trợ.

- Cán bộ nhân viên quản lý kinh tế-tài chính, lấy 5% (N1 + N2 + N3)

- Nhân viên phục vụ công trường như: nhân viên bảo vệ, nhân viên phục vụ ăn uống (cănteen)

- Vậy tổng số nhân khẩu tại công trường là:

N = N1 + N2 + N3 + N4 + N5 = 40+8+4+3+3 = 188 (người) b Tính toán diện tích nhà tạm

Để xác định diện tích nhà tạm, cần dựa vào số lượng công nhân đã được tính toán trước đó và tiêu chuẩn định mức về nhà tạm trong các công trường xây dựng Việc này giúp tính toán diện tích cần thiết cho từng loại nhà tạm một cách chính xác.

- Phòng làm việc cho ban chỉ huy và cán bộ giám sát tại công trường: với tiêu chuẩn 4m 2 / người

- Chọn văn phòng ban chỉ huy có diện tích: 5x10 (m 2 )

- Cănteen tại công trường: với tiêu chuẩn 0,5 m 2 /người, lấy tổng số công nhân và cán bộ làm việc trực tiếp tại công trình

- Chọn cănteen có diện tích 7x9 (m2)

- Trạm y tế: Tiêu chuẩn 0,08 m2/người

- Chọn trạm y tế có diện tích 4 x 4 (m2)

- Nhà vệ sinh cho ban chỉ huy và cán bộ giám sát

- Chọn container vệ sinh 10 feet (2 phòng vệ sinh): 3 x 2.43(m)

- Nhà vệ sinh cho công nhân làm việc trực tiếp tại công trường

- Chọn container vệ sinh 10 feet (4 phòng vệ sinh): 3 x 2.43(m) c Điện thi công và dành cho sinh hoạt

- Tổng công suất điện phục vụ cho công trình được tính theo công thức:

+ 1,1 = hệ số tính đến sự tổn thất công suất ở trong mạch điện

Cosφ = 0,75 hệ số công suất k1= 0,7; k2 = 0,8; k3 = 1 là những hệ số sử dụng điện đồng thời

+ ∑ 𝑃 1 : tổng công suất phục vụ cho chạy máy và cho sản suất

+ ∑ 𝑃 2 : tổng công suất điện thắp sáng ở phía nhà

+ ∑ 𝑃 3 : tổng công suất điện thắp sáng ngoài trời

Để đảm bảo tiến độ thi công công trình, việc sử dụng máy móc thiết bị thi công hiệu quả là rất quan trọng Cần tính toán lượng tiêu hao điện năng của toàn bộ công trình trong một khoảng thời gian nhất định để quản lý và tối ưu hóa chi phí.

STT Loại máy, thiết bị Công suất 1 máy

(KW) Số lượng máy Tổng công suất

3 Máy cắt uốn thép 5kW 5 5 25

- Điện chiếu sáng trong nhà:

1000 (KW) qi= 15 W/m2: Định mức chiếu sáng trong nhà

Si: diện tích chiếu sáng S = 3529.08m2

- Hệ số chiếu sáng: K3 = 0.8 (hệ số sử dụng điện không đồng thời)

- Điện chiếu sáng ngoài nhà kho, bãi chứa vật liệu:

- Tổng công suất điện phục vụ cho công trường:

Khi chọn tiết diện dây dẫn điện cho thi công từ mạng lưới điện thành phố, cần tính toán tiết diện của đường dây dẫn chính theo công thức cụ thể.

+ ∑ 𝑃 : công suất nơi tiêu thụ điện

+ L: chiều dài từ nơi tiêu thụ điện đến trạm biến áp, lấy bằng 100m

K = 57: điện dẫn suất của dây dẫn đồng

+ ∆𝑢 : độ sụt áp cho phép

- Chọn dây dẫn có tiết diện 50 mm 2 , đường kính là 7mm Kiểm tra cường độ dòng điện:

5.3.6 An toàn lao động ở công trường thi công hạng mục phần khung bê tông cốt thép a Phương tiện bảo vệ cá nhân

Mũ bảo hộ lao động là thiết bị cần thiết khi vào công trường, không chỉ dành cho công nhân mà còn cho cả kỹ sư, nhằm bảo vệ đầu khỏi tai nạn như té ngã hoặc bị vật rơi Quai mũ cần được cài chặt để đảm bảo an toàn Kỹ sư thường sử dụng mũ bảo hộ màu trắng, trong khi công nhân sử dụng mũ màu vàng.

- Mặc quần áo bảo hộ và áo có dây phản quang khi làm việc hoặc là áo gile

Hình 5.2: Áo phản quang, áo gile

- Giày bảo hộ phải luôn luôn mang khi vào công trường và trong khi làm việc

- Đeo găng tay bao hộ

Hình 5.3: Mặc trang bị bảo hộ trước khi vào công trình b Biển báo ở công trường c An toàn làm việc trên cao, làm việc trên giàn giáo

Theo quy định, công nhân làm việc ở độ cao trên 2 mét so với mặt đất hoặc sàn được xem là làm việc trên cao Để đảm bảo an toàn khi làm việc ở độ cao, cần tuân thủ các quy trình và biện pháp an toàn nghiêm ngặt.

+ Phải được huấn luyện an toàn

+ Phải có giấy phép làm việc (giấy phép sử dụng cần trục tháp)

+ Phải sử dụng dây đai toàn thân và cần phải móc dây vào nơi chắc chắn khi làm việc

Trong quá trình thi công giàn giáo, việc chú ý đến các tai nạn thường gặp là rất quan trọng Đặc biệt, an toàn phòng cháy chữa cháy tại công trường cần được đảm bảo nghiêm ngặt để giảm thiểu rủi ro Các biện pháp an toàn cần được thực hiện đầy đủ nhằm bảo vệ sức khỏe và tính mạng của công nhân.

- Trang bị những bình cứu hoả những nơi dễ gây ra cháy nổ

- Công tác phòng cháy chữa cháy luôn được quân tâm, không hút thuốc trong công trường trừ những nơi cho phép

Trước khi bắt đầu thi công, việc huấn luyện an toàn lao động cho công nhân và kỹ sư là rất quan trọng, đặc biệt trong công tác phòng cháy chữa cháy Đồng thời, các thiết bị điện cũng cần được kiểm tra định kỳ để đảm bảo độ an toàn và cách điện hiệu quả.

Sơ đồ cung ứng vật liệu cho công trường

- Lưu đồ phê duyệt vật liệu:

THEO DÕI VÀ KIỂM SOÁT CHI PHÍ DỰ ÁN (NÂNG CAO)

Phương thức kiểm soát, đánh giá tiến độ EVM (Earned Value Method)

Phương pháp giá trị thu đạt (EVM) là một công cụ hữu ích trong quản lý dự án, kết hợp giữa phạm vi, tiến độ và chi phí để đánh giá hiệu quả và tiến trình thực hiện dự án.

+ Dự báo ngày hoàn thành và chi phí cuối cùng

+ Cung cấp các sai khác tiến độ và ngân sách

EVM cung cấp các chỉ số đáng tin cậy giúp đánh giá hiệu quả của dự án Bằng cách so sánh khối lượng công việc theo kế hoạch với khối lượng thực tế đã hoàn thành, EVM xác định tiến độ và kiểm tra xem công việc đã hoàn thành có đạt yêu cầu như dự kiến hay không, từ đó đưa ra cảnh báo sớm.

Phương pháp EVM (Earned Value Management) giúp các chủ đầu tư (CĐT) đánh giá tổng quan tình hình dự án bằng cách cung cấp ba thông tin cơ bản: so sánh khối lượng công việc thực hiện với khối lượng trong hợp đồng, đánh giá tiến độ thực hiện so với kế hoạch, và phân tích chi phí thực tế so với chi phí dự kiến.

6.1.1 Những thuật ngữ trong EVM

+ EV (Earned Value) hay BCWP (Budgeted Cost of Work Performed): Chi phí theo kế hoạch để hoàn thành công việc đã thực hiện đến nay ➔ giá trị thu được

BCWP = % KL công việc đã được thực hiện x chi phí dự trù cho công việc đó

+ BCWS (Budgeted Cost of work Scheduled): Chi phí theo kế hoạch của công việc được thực hiện theo tiến độ cơ sở ➔ giá trị kế hoạch

+ ACWP (Actual Cost of Work Performed): Chi phí thực tế để hoàn thành công việc đã được thực hiện đến nay ➔ chi phí thực tế

+ STWP (Scheduled Time for Work Performed): Thời gian theo tiến độ ban đầu cho công việc cần thực hiện

+ ATWP (Actual Time for Work Performed): Thời gian thực tế cho công việc cần thực hiện 6.1.2 Những chỉ số đánh giá

+ CV (Cost Variance) = BCWP – ACWP: khác biệt về chi phí

+ SV (Schedule Variance) = BCWP – BCWS: khác biệt về tiến độ

SV < 0 ➔ chưa đạt đủ khối lượng

+ TV (Time Variance) = STWP – ATWP

+ CPI (Cost Performance Index) = BCWP / ACWP

+ SPI (Schedule Performance Index) = BCWP / BCWS

+ CSI (Cost Schedule Index) = CPI x SPI

CSI càng xa 1 cơ hội đưa dự án trở lại càng thấp

Để đánh giá tiến độ thực hiện dự án so với kế hoạch, cần tính toán và phân tích ba chỉ số chính: BCWS (Giá trị kế hoạch), BCWP (Giá trị thu được) và ACWP (Chi phí thực tế) Những chỉ số này giúp xác định xem dự án đang tiến triển nhanh hay chậm, từ đó đưa ra các biện pháp điều chỉnh kịp thời.

6.1.3 Các bước thực hiện phương pháp EVM

Bước Nhiệm vụ Trách nhiệm

1 Lập kế hoạch của dự án Đơn vị thi công gửi cho BQLDA

2 Báo cáo tình hình thực hiện dự án TVGS kiểm tra, báo cáo tình hình thực hiện của dự án

3 Đánh giá tình hình thực tế của dự án

Bộ phận Kỹ thuật hiện trường đảm nhận trách nhiệm quản lý và theo dõi dự án tại công trường, đồng thời báo cáo cho văn phòng về tình hình nguyên nhân gây ra sự tăng giảm khối lượng so với hợp đồng.

Biểu đồ dòng tiền của dự án phần khung bê tông cốt thép

- Lập kế hoạch mục tiêu

- Thời gian biểu dự án

- Phối hợp với kỹ thuật

- Đo lường và theo dõi

- So sánh và đánh giá

- Giải quyết vấn đề, báo cáo

CHI PHÍ ĐƠ N V Ị T ÍN H: T RIỆ U ĐỒN G

BIỂU ĐỒ CHI PHÍ NHÂN CÔNG, VẬT LIỆU, MÁY THI CÔNG PHẦN KHUNG

➔ Nhận xét: Qua biểu đồ thấy được chi phí không tăng giảm đột biến quá nhiều, nhưng riêng tháng

4/2024 chi phí giảm là do giai đoạn của cuối hạng mục.

Dự kiến tiến độ thực tế

- Bảng dự kiến tiến độ thực tế tính đến ngày (30/05/2023) cập nhật từ phần mềm MS Project như sau:

Đánh giá tiến độ - chi phí

- Từ những tiến độ ở trên sinh viên thu được chi phí và giả định thực tế như sau:

EV (BCWP) AC (ACWP) CV =

Gia công, lắp dựng cốt thép 100% 454,589,416 454,589,416 454,589,416 0 0 1.00 1.00 1.00

Tháo ván khuôn cột 100% 8,976 8,976 8,976 0 0 1.00 1.00 1.00 ĐOẠN 2 100% 542,917,129 542,917,129 519,870,586 23,046,542 0 1.00 1.04 1.04

Gia công, lắp dựng cốt thép 100% 460,927,441 460,927,441 437,880,898 23,046,542 0 1.00 1.05 1.05

Tháo ván khuôn cột 100% 8,976 8,976 8,976 0 0 1.00 1.00 1.00 ĐOẠN 3 99% 550,846,549 548,067,570 545,288,591 2,778,979 -2,778,979 0.99 1.01 1.00

Gia công, lắp dựng cốt thép 100% 467,440,261 467,440,261 467,440,261 0 0 1.00 1.00 1.00

Gia công, lắp dựng cốp pha 100% 50,861,472 50,861,472 50,861,472 0 0 1.00 1.00 1.00

Gia công, lắp dựng thép 100% 155,775,065 155,775,065 155,775,065 0 0 1.00 1.00 1.00

Dựa vào chỉ số CPI = 0,95 và SPI = 0,90 trong bảng ván khuôn cột ở Đoạn 1 – Tầng 1, cho thấy hạng mục này đang vượt chi phí so với kế hoạch và bị trễ tiến độ so với dự kiến.

Trong hạng mục gia công và lắp dựng thép cột Đoạn 2 – Tầng 1, tiến độ thực tế đạt SPI = 1, cho thấy công việc đang diễn ra đúng theo kế hoạch Đồng thời, chỉ số CPI = 1,05 cho thấy chi phí thực tế thấp hơn so với dự kiến, điều này cho thấy khả năng triển khai công việc tại điểm này đang được thực hiện tốt hơn mong đợi.

PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY CỦA DỰ ÁN (NÂNG CAO)

Mục đích của phân tích độ nhạy

- Để xác định được các biến chính ảnh hưởng đến lợi ích chi phí dự án

- Để điều tra được hậu quả những thay đổi bất lợi xảy ra trong những biến chính này

- Để đánh giá các quyết định của dự án có bị ảnh hưởng bởi những thay đổi đó nhiều hay ít

- Xác định hành động có thể giảm thiểu các tác động tiêu cực có thể xảy ra đối với dự án

+ Cho khả năng thể hiện rõ ràng hơn trong những điểm yếu ở 1 khoản đầu tư

+ Giúp ban lãnh đạo nghiêm túc hơn các yếu tố như vậy để xác thực giả thuyết đưa ra

+ Hỗ trợ được quản lý trong công việc đúng đắn

+ Thường những biến chính sẽ có liên quan đến nhau, phụ thuộc lẫn nhau làm cho việc kiểm tra từng biến riêng lẻ không thực tế

+ Phân tích dựa trên việc sử dụng tài liệu trong quá khứ mà có thể không giữ được trong tương lai

➔ Lựa chọn những thông số ảnh hưởng nhiều đến chi phí của dự án: Chi phí xây dựng, giá cho thuê mặt bằng, giá bán căn hộ.

Sự ảnh hưởng của chỉ tiêu giá bán căn hộ

- Thay đổi giá trị bán căn hộ giả định trong khoảng (-10;10) được kết quả như sau:

Bảng 7.2.1: Sự ảnh hưởng của chi tiêu giá bán căn hộ STT

Thay đổi giá bán căn hộ

Giá bán căn hộ NPV Thay đổi NPV IRR Thay đổi

Qua phân tích, giá trị NPV và IRR cho thấy sự biến động rõ rệt khi giá bán căn hộ thay đổi Cụ thể, nếu giá bán căn hộ tăng 10%, giá trị NPV sẽ thay đổi 25,23% so với giá trị NPV kỳ vọng ban đầu là 61,339 tỷ đồng Ngược lại, khi giá bán giảm 10%, giá trị NPV sẽ giảm 29,83% Điều này cho thấy giá bán căn hộ có tính nhạy cảm cao.

Sự ảnh hưởng của chỉ tiêu giá bán thuê mặt bằng

- Thay đổi giá trị thuê mặt bằng giả định trong khoảng (-10;10) được kết quả như sau:

Bảng 7.3.1: Sự ảnh hưởng của chỉ tiêu giá thuê mặt bằng STT

Thay đổi giá thuê mặt bằng

Giá thuê mặt bằng NPV Thay đổi NPV IRR Thay đổi

➔ Nhận xét: Qua kết quả phân tích cho thấy khi thay đổi giá trị thuê mặt bằng tăng 10% thì giá trị

NPV thay đổi 31,02% so với NPV tính toán, khi giảm 10% thì giá trị NPV thay đổi 33,8% Từ đây dẫn đến giá trị giá bán thuê mặt bằng nhạy.

Sự ảnh hưởng của chỉ tiêu chi phí xây dựng

- Thay đổi chi phí xây dựng giả định trong khoảng (-10;10) được kết quả như sau:

Bảng 7.4.1: Sự ảnh hưởng của chỉ tiêu chi phí xây dựng STT

Thay đổi chi phí xây dựng

Chi phí NPV Thay đổi NPV IRR Thay đổi

Kết quả phân tích cho thấy giá trị NPV và IRR có sự biến động rõ rệt; khi giá bán căn hộ thay đổi, NPV không đảm bảo đạt được giá trị kỳ vọng ban đầu.

Kết luận: Doanh thu từ giá bán căn hộ và giá thuê mặt bằng, cùng với chi phí xây dựng, là ba yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến lợi nhuận của dự án.

Phân tích kịch bản

Doanh thu từ việc bán căn hộ và giá thuê mặt bằng của dự án được phân tích qua 3 kịch bản so với doanh thu ổn định là 209,713,484,400 VNĐ Các kịch bản này giúp đánh giá tiềm năng tài chính của dự án trong các điều kiện khác nhau.

+ Kịch bản xấu cho doanh thu hằng năm giảm 10% so với doanh thu ổn định

+ Kịch bản bình thường cho doanh thu hằng năm không giảm không tăng so với doanh thu ổn định

+ Kịch bản tốt cho doanh thu hằng năm tăng 10% so với doanh thu ổn định

Kết quả phân tích cho thấy, trong trường hợp doanh thu giảm 10% so với mức ổn định, NPV đạt 24,202,094,618, thấp hơn mức kỳ vọng 61,339,877,714 Mặc dù IRR là 14,47%, cao hơn 12%, dự án vẫn được coi là đáng đầu tư, nhưng không mang lại hiệu quả kinh tế.

Tiêu đề	Tòa Nhà Hỗn Hợp Dịch Vụ Thương Mại – Nhà Ở
Tác giả	Trần Đình Nhật
Người hướng dẫn	ThS. Nguyễn Thanh Tú
Trường học	Trường Đại Học Sư Phạm Kỹ Thuật Thành Phố Hồ Chí Minh
Chuyên ngành	Ngành CNKT Công Trình Xây Dựng
Thể loại	khóa luận tốt nghiệp
Năm xuất bản	2023
Thành phố	Thành Phố Hồ Chí Minh

Định dạng
Số trang	81
Dung lượng	8,64 MB