Tòa nhà hỗn hợp dịch vụ thương mại nhà ở

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC SƯ PHẠM KỸ THUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP NGÀNH CNKT CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG TỒ NHÀ HỖN HỢP DỊCH VỤ THƯƠNG MẠI – NHÀ Ở GVHD: THS NGUYỄN THANH TÚ SVTH: TRẦN ĐÌNH NHẬT SKL010816 Tp Hồ Chí Minh, tháng 7/2023 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC SƯ PHẠM KỸ THUẬT TP HCM KHOA XÂY DỰNG  THUYẾT MINH KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: TOÀ NHÀ HỖN HỢP DỊCH VỤ THƯƠNG MẠI – NHÀ Ở GVHD: ThS Nguyễn Thanh Tú SVTH: Trần Đình Nhật MSSV: 19155028 Thành phố Hồ Chí Minh, tháng năm 2023 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS Nguyễn Thanh Tú LỜI CẢM ƠN Để hồn thành khố luận này, em xin gửi lời cảm ơn đến nhà trường, Quý Thầy Cô khoa Xây Dựng tạo hội cho em học tập, rèn luyện tích luỹ kiến thức, kỹ thực khoá luận Đặc biệt hơn, em xin gửi lời cảm ơn đến GVHD thầy Nguyễn Thanh Tú tận tình dẫn, theo dõi đưa lời khuyên bổ ích giúp em giải vấn đề gặp phải q trình làm hồn thành khố luận cách tốt Vì khố luận tốt nghiệp quan trọng tảng để giúp em sau cơng việc tương lai Một lần em xin cảm ơn thầy nhiều hướng dẫn tận tình hành trình thực khố luận tốt nghiệp Do kiến thức thân hạn chế thiếu kinh nghiệm thực tiễn nên nội dung khó luận khó tránh khỏi thiết sót Em mong nhận góp ý, dạy thêm từ q thầy, để đề tài em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! TP Hồ Chí Minh, ngày 01 tháng 07 năm 2023 Sinh viên thực (Kí ghi rõ họ tên) Trần Đình Nhật KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS Nguyễn Thanh Tú MỤC LỤC CHƯƠNG 1: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1.1 Tổng quan dự án 1.1.1 Tổng quan dự án 1.1.2 Mặt bằng, mặt đứng, phân khu chức năng, diện tích 1.2 Sự cần thiết đầu tư tác động xã hội dự án 1.2.1 Sự cần thiết đầu tư 1.2.2 Tác động xã hội dự án 1.3 Phương thức đầu tư 1.4 Phân tích thị trường 1.5 Căn pháp lý thực dự án 1.6 Tổng mức đầu tư 1.6.1 Xác định tổng mức đầu tư dự án 1.6.2 Bảng tổng mức đầu tư 1.7 Phân tích tài 11 1.7.1 Bảng dự kiến doanh thu 11 1.7.2 Nhân 11 1.7.3 Bảng dự kiến chi phí hoạt động năm 12 1.7.4 Bảng tổng hợp tổng mức đầu tư dự án 13 1.7.5 Bảng kế hoạch lãi vay trả nợ 13 1.7.6 Bảng báo cáo thu nhập dự kiến 14 1.7.7 Bảng vốn lưu động 14 1.7.8 Bảng dự trù ngân lưu theo quan điểm Tổng đầu tư (TIPV) 15 1.7.9 Các tiêu tài dự án theo quan điểm Tổng đầu tư 16 1.8 Đánh giá hiệu dự án kiến nghị 17 1.8.1 Đánh giá hiệu dự án 17 1.8.2 Kiến nghị 17 CHƯƠNG 2: LẬP HỒ SƠ MỜI THẦU 18 2.1 Dữ liệu đấu thầu 18 2.2 Tiêu chuẩn đánh giá lực tài kinh nghiệm 19 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS Nguyễn Thanh Tú 2.3 Tiêu chuẩn đánh giá lực kỹ thuật 20 2.4 Tiêu chuẩn đánh giá kỹ thuật 22 2.5 Yêu cầu xây lắp 23 2.5.1 Yêu cầu kỹ thuật/ dẫn kỹ thuật 23 2.5.2 Yêu cầu kỹ thuật thi công 23 2.5.3 Yêu cầu sử dựng vật liệu xây dựng 24 2.5.4 u cầu trình tự thi cơng lắp đặt 25 2.5.5 Yêu cầu vận hành thử nghiệm an toàn 25 2.5.6 Yêu cầu phòng chống cháy nổ 25 2.5.7 Yêu cầu vệ sinh môi trường 25 2.5.8 Yêu cầu an toàn lao động 25 2.6 Bảng tổng hợp khối lượng đấu thầu 25 CHƯƠNG 3: DỰ TỐN CƠNG TRÌNH 26 3.1 Thuyết minh dự toán 26 3.1.1 Căn văn pháp lý 26 3.1.2 Định mức 26 3.1.3 Đơn giá 26 3.2 Dự tốn hạng mục cơng trình 27 3.3 Bảng chi phí xây dựng trực tiếp 27 3.4 Tổng hợp vật liệu 28 3.5 Tổng hợp nhân công 29 3.6 Tổng hợp ca máy 30 3.7 Bảng tiên lượng, phân tích vật tư, chi phí ca máy 30 CHƯƠNG 4: THIẾT KẾ BIỆN PHÁP CỐP PHA 31 4.1 Phương án chọn ván khuôn 31 4.2 Chọn thép hộp, ty giằng, chống 32 4.3 Tải trọng tính tốn 32 4.4 Thiết kế, tính tốn cốp pha cột (1200x500 mm) 33 4.5 Thiết kế, tính tốn cốp pha dầm (500x500 mm) 37 4.6 Thiết kế, tính tốn cốp pha sàn 44 CHƯƠNG 5: BIỆN PHÁP TỔ CHỨC THI CÔNG 48 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP 5.1 GVHD: ThS Nguyễn Thanh Tú Bộ máy quản lý công trường 48 5.1.1 Sơ đồ tổ chức công trường 48 5.1.2 Thuyết minh sơ đồ tổ chức 48 5.2 Tính tốn thời gian thi cơng 49 5.3 Thiết kế mặt thi công cho công trình 49 5.3.1 Tổng quan thiết kế mặt 49 5.3.2 Các nguyên tắc thiết kế mặt 50 5.3.3 Những máy móc sử dụng cơng trình 51 5.3.4 Tính toán, thiết kế kho bãi 52 a Kho chứa thép (kho bán lộ thiên) 53 b Kho chứa ván khuôn 54 5.3.5 Tính toán, thiết kế nhà tạm 54 a Tính tốn số người công trường 54 b Tính tốn diện tích nhà tạm 55 c Điện thi công dành cho sinh hoạt 55 5.3.6 An tồn lao động cơng trường thi cơng hạng mục phần khung bê tông cốt thép 57 a Phương tiện bảo vệ cá nhân 57 b Biển báo công trường 58 c An toàn làm việc cao, làm việc giàn giáo 59 d An tồn phịng cháy chữa cháy công trường 59 5.4 Sơ đồ cung ứng vật liệu cho công trường 60 CHƯƠNG 6: THEO DÕI VÀ KIỂM SOÁT CHI PHÍ DỰ ÁN (NÂNG CAO) 61 6.1 Phương thức kiểm soát, đánh giá tiến độ EVM (Earned Value Method) 61 6.1.1 Những thuật ngữ EVM 61 6.1.2 Những số đánh giá 61 6.1.3 Các bước thực phương pháp EVM 62 6.1.4 Lưu đồ thực 63 6.2 Chu trình lập kế hoạch, theo dõi kiểm sốt dự án 64 6.3 Biểu đồ dòng tiền dự án phần khung bê tông cốt thép 64 6.4 Dự kiến tiến độ thực tế 65 6.5 Đánh giá tiến độ - chi phí 65 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS Nguyễn Thanh Tú CHƯƠNG 7: PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY CỦA DỰ ÁN (NÂNG CAO) 68 7.1 Mục đích phân tích độ nhạy 68 7.2 Sự ảnh hưởng tiêu giá bán hộ 68 7.3 Sự ảnh hưởng tiêu giá bán thuê mặt 69 7.4 Sự ảnh hưởng tiêu chi phí xây dựng 69 7.5 Phân tích kịch 70 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS Nguyễn Thanh Tú PHỤ LỤC BẢNG Bảng 1.1.1: Thể quy mơ cơng trình Bảng 1.7.1: Doanh thu bán hộ 11 Bảng 1.7.2: Doanh thu thuê mặt thương mại 11 Bảng 1.7.3: Doanh thu bán hộ & thuê mặt 11 Bảng 1.7.4: Bảng lương nhân năm 12 Bảng 1.7.5: Bảng dự kiến chi phí năm 12 Bảng 1.7.6: Bảng tổng hợp tổng mức đầu tư dự án 13 Bảng 1.7.7: Bảng kế hoạch lãi vay trả nợ 13 Bảng 1.7.8: Bảng báo cáo thu nhập 14 Bảng 1.7.9: Bảng vốn lưu động 15 Bảng 1.7.10: Bảng dự trù ngân lưu (TIPV) 16 Bảng 1.7.11: Bảng chi tiêu tài 17 Bảng 2.1.1: Bảng liệu đấu thầu 18 Bảng 2.2.1: Tiêu chuẩn đánh giá lực tài kinh nghiệm 19 Bảng 2.3.1: Yêu cầu nhân lực chủ chốt 20 Bảng 2.3.2: Yêu cầu thiết bị thi công 21 Bảng 2.4.1: Tiêu chuẩn đánh giá kỹ thuật 22 Bảng 2.5.1: Yêu cầu sử dụng vật liệu 24 Bảng 3.2.1:Bảng tổng hợp chi phí xây dựng trực tiếp hạng mục phần khung bê tông cốt thép 27 Bảng 3.5.1: Bảng tổng hợp nhân công 29 Bảng 4.3.1: Hệ số vượt tải ứng với cấp tải trọng 32 Bảng 7.2.1: Sự ảnh hưởng chi tiêu giá bán hộ 68 Bảng 7.3.1: Sự ảnh hưởng tiêu giá thuê mặt 69 Bảng 7.4.1: Sự ảnh hưởng tiêu chi phí xây dựng 69 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS Nguyễn Thanh Tú PHỤ LỤC HÌNH ẢNH Hình 4.1: Mặt cốp pha cột kích thước 500x1200 (mm) 33 Hình 4.2: Mặt đứng cốp pha cột kích thước 500x1200 (mm) 37 Hình 4.3:Mặt đứng cốp pha dầm kích thước 500x500 (mm) 37 Hình 4.4: Hình ảnh cốp pha dầm sàn 44 Hình 5.1: Mũ bảo hộ 57 Hình 5.2: Áo phản quang, áo gile 57 Hình 5.3: Mặc trang bị bảo hộ trước vào cơng trình 58 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS Nguyễn Thanh Tú CHƯƠNG 1: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1.1 Tổng quan dự án 1.1.1 Tổng quan dự án - - Tên dự án: Toà Nhà Hỗn Hợp Dịch Vụ - Thương Mại, Nhà Ở Chủ đầu tư (CĐT): Công Ty Cổ Phần Lộc Ninh Vị trí dự án: dự án 104, Ninh Kiều, AH13, Thị trấn Chúc Sơn, Huyện Chương Mỹ, Thành phố Hà Nội với diện tích đất khoảng 5920.2 m2 bao gồm chung cư cao 14 tầng với tầng thương mại, tầng hầm Tổng cộng có 448 hộ Về vị trí Huyện Chương Mỹ nằm Tây Nam thủ Hà Nội, vị trí tồ nhà thị trấn Chúc Sơn, Chúc Sơn huyện lỵ huyện Thuận tiện gần với quốc lộ AH13, QL6 Dựa vào thông tư 06/2021/TT-BXD ban hành vào ngày 30 tháng năm 2021 xác định cơng trình thuộc cấp II (tra phụ lục II: Phân cấp cơng trình theo quy mô kết cấu) Bảng 1.1.1: Thể quy mơ cơng trình STT Hạng mục cơng trình Đơn vị Thiết kế sở Diện tích khu đất m2 5920.2 Diện tích đất xây dựng m2 3531.67 Diện tích sàn xây dựng m2 53146.51 - Khu thương mại m2 17643.8 - Khu nhà m2 35340.38 Số tầng cao Tầng 19 Chiều cao công trình m 70.150 Tổng số hộ Căn 448 SVTH: Trần Đình Nhật - 19155028 KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS Nguyễn Thanh Tú Hình 5.3: Mặc trang bị bảo hộ trước vào cơng trình b Biển báo cơng trường 58 SVTH: Trần Đình Nhật - 19155028 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS Nguyễn Thanh Tú c An toàn làm việc cao, làm việc giàn giáo - - Theo quy định công nhân làm việc mét cách mặt đất sàn gọi làm việc cao Để làm việc cao cần việc sau: + Phải huấn luyện an tồn + Phải có giấy phép làm việc (giấy phép sử dụng cần trục tháp) + Phải sử dụng dây đai tồn thân cần phải móc dây vào nơi chắn làm việc Các tai nạn thường thấy thi cơng có giàn giáo cần phải đảm bảo lưu ý thi công d An tồn phịng cháy chữa cháy cơng trường - Trang bị bình cứu hoả nơi dễ gây cháy nổ Cơng tác phịng cháy chữa cháy quân tâm, không hút thuốc công trường trừ nơi cho phép Huấn luyện an toàn lao động cho công nhân, kỹ sư trước bắt đầu vào thi cơng, cơng tác phịng cháy chữa cháy Các thiết bị điện kiểm tra độ an tồn cách điện 59 SVTH: Trần Đình Nhật - 19155028 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS Nguyễn Thanh Tú 5.4 Sơ đồ cung ứng vật liệu cho công trường - Lưu đồ phê duyệt vật liệu: 60 SVTH: Trần Đình Nhật - 19155028 KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS Nguyễn Thanh Tú CHƯƠNG 6: THEO DÕI VÀ KIỂM SOÁT CHI PHÍ DỰ ÁN (NÂNG CAO) - Trong dự án phải có kiểm sốt tiến độ, chi phí dự án thực tế so với kế hoạch sao, từ dự báo tới thời điểm kết thúc nào? Để kiểm soát cần phải lập kế hoạch chi tiết, đánh giá xem xét tình trạng dự án đảm bảo mục tiêu đề ra, phát sớm vấn đề phát sinh lúc thực hiện, thảo luận với bên liên quan đến công việc, rút học kinh nghiệm 6.1 Phương thức kiểm soát, đánh giá tiến độ EVM (Earned Value Method) - - Phương pháp giá trị thu (đạt) EVM (Earned Value Method): phương pháp kết hợp phạm vi, tiến độ, chi phí để đánh giá đo lường hiệu tiến trình dự án + Dự báo ngày hoàn thành chi phí cuối + Cung cấp sai khác tiến độ ngân sách + EVM cung cấp số tin cậy để đánh giá dự án, EVM so sánh khối lượng công việc theo kế hoạch với khối lượng thực tế hoàn thành để xác định tiến độ, cơng việc hồn thành có tiến triển kế hoạch hay không để cảnh báo sớm Mục đích phương pháp EVM: giúp CĐT đánh giá tổng quan tình hình dự án, chủ động nắm bắt thông tin khối lượng dự án lớn nhỏ so với khối lượng hợp đồng, tiến độ nhanh hay chậm so với kế hoạch, chi phí thấp hay cao so với kế hoạch 6.1.1 Những thuật ngữ EVM + EV (Earned Value) hay BCWP (Budgeted Cost of Work Performed): Chi phí theo kế hoạch để hồn thành công việc thực đến ➔ giá trị thu BCWP = % KL công việc thực x chi phí dự trù cho cơng việc + BCWS (Budgeted Cost of work Scheduled): Chi phí theo kế hoạch cơng việc thực theo tiến độ sở ➔ giá trị kế hoạch + ACWP (Actual Cost of Work Performed): Chi phí thực tế để hồn thành cơng việc thực đến ➔ chi phí thực tế + STWP (Scheduled Time for Work Performed): Thời gian theo tiến độ ban đầu cho công việc cần thực + ATWP (Actual Time for Work Performed): Thời gian thực tế cho công việc cần thực 6.1.2 Những số đánh giá + CV (Cost Variance) = BCWP – ACWP: khác biệt chi phí CV < ➔ Vượt chi phí + SV (Schedule Variance) = BCWP – BCWS: khác biệt tiến độ SV < ➔ chưa đạt đủ khối lượng 61 SVTH: Trần Đình Nhật - 19155028 KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP - GVHD: ThS Nguyễn Thanh Tú + TV (Time Variance) = STWP – ATWP TV < ➔ Chậm trễ + CPI (Cost Performance Index) = BCWP / ACWP CPI < ➔ Vượt chi phí + SPI (Schedule Performance Index) = BCWP / BCWS CPI < ➔ Trễ tiến độ + CSI (Cost Schedule Index) = CPI x SPI CSI xa hội đưa dự án trở lại thấp Để xem xét tiến độ thực dự án nhanh hay chậm so với kế hoạch đề cách tính tốn thể đại lượng BCWS (Giá trị kế hoạch), BCWP (Giá trị thu được), ACWP (chi phí thực tế) 6.1.3 Các bước thực phương pháp EVM Bước Nhiệm vụ Trách nhiệm Lập kế hoạch dự án Đơn vị thi công gửi cho BQLDA Báo cáo tình hình thực dự án TVGS kiểm tra, báo cáo tình hình thực dự án - Đánh giá tình hình thực tế dự án BQLDA Bộ phận Kỹ thuật trường có trách nhiệm quản lý, theo dõi dự án cơng trường báo cáo văn phịng tình hình nguyên nhân tăng giảm khối lượng so với hợp đồng 62 SVTH: Trần Đình Nhật - 19155028 KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS Nguyễn Thanh Tú 6.1.4 Lưu đồ thực 63 SVTH: Trần Đình Nhật - 19155028 KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS Nguyễn Thanh Tú 6.2 Chu trình lập kế hoạch, theo dõi kiểm soát dự án HOẠCH ĐỊNH - Lập kế hoạch mục tiêu - Thời gian biểu dự án - Xây dựng kế hoạch KIỂM SOÁT - Đo lường theo dõi - So sánh đánh giá - Giải vấn đề, báo cáo THEO DÕI - Phối hợp với kỹ thuật 6.3 Biểu đồ dịng tiền dự án phần khung bê tơng cốt thép ĐƠN VỊ TÍNH: TRIỆU ĐỒNG CHI PHÍ BIỂU ĐỒ CHI PHÍ NHÂN CƠNG, VẬT LIỆU, MÁY THI CƠNG PHẦN KHUNG THEO KẾ HOẠCH 25,000 23,207 23,314 21,685 18,854 20,000 17,037 14,737 15,000 12,870 10,960 10,000 8,205 6,596 5,000 2,006 2,006 3,602 2,994 1,596 1,609 2,756 1,910 1,867 2,300 1,817 2,831 1,521 107 Cost Cumulative Cost 64 SVTH: Trần Đình Nhật - 19155028 KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS Nguyễn Thanh Tú ➔ Nhận xét: Qua biểu đồ thấy chi phí khơng tăng giảm đột biến q nhiều, riêng tháng 4/2024 chi phí giảm giai đoạn cuối hạng mục 6.4 Dự kiến tiến độ thực tế - Bảng dự kiến tiến độ thực tế tính đến ngày (30/05/2023) cập nhật từ phần mềm MS Project sau: 6.5 Đánh giá tiến độ - chi phí - Từ tiến độ sinh viên thu chi phí giả định thực tế sau: 65 SVTH: Trần Đình Nhật - 19155028 KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP Task Name TẦNG CỘT ĐOẠN Gia công, lắp dựng cốt thép Ván khuôn cột Bê tông cột Tháo ván khuôn cột ĐOẠN Gia công, lắp dựng cốt thép Ván khuôn cột Bê tông cột Tháo ván khuôn cột ĐOẠN Gia công, lắp dựng cốt thép Ván khuôn cột Bê tông cột Tháo ván khuôn cột DẦM, SÀN ĐOẠN Gia công, lắp dựng cốp pha Gia công, lắp dựng thép GVHD: ThS Nguyễn Thanh Tú % Complete Planned Value PV (BCWS) Earned Value EV (BCWP) AC (ACWP) CV = BCWP - ACWP SV = BCWP - BCWS SPI = BSWP/BCWS CPI = BSWP/ACWP CSI= CPI x SPI 38% 99% 98% 1,836,564,458 1,629,927,921 536,164,244 1,831,142,012 1,624,505,475 533,520,776 1,831,277,523 1,624,640,986 534,842,510 24,503,707 24,503,707 -1,321,734 -5,422,446 -5,422,446 -2,643,468 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.99 100% 454,589,416 454,589,416 454,589,416 0 1.00 1.00 1.00 90% 26,434,676 23,791,208 25,112,942 -1,321,734 -2,643,468 0.90 0.95 0.85 100% 55,131,176 55,131,176 55,131,176 0 1.00 1.00 1.00 100% 8,976 8,976 8,976 0 1.00 1.00 1.00 100% 542,917,129 542,917,129 519,870,586 23,046,542 1.00 1.04 1.04 100% 460,927,441 460,927,441 437,880,898 23,046,542 1.00 1.05 1.05 100% 100% 27,586,736 54,393,976 27,586,736 54,393,976 27,586,736 54,393,976 0 0 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 100% 8,976 8,976 8,976 0 1.00 1.00 1.00 99% 550,846,549 548,067,570 545,288,591 2,778,979 -2,778,979 0.99 1.01 1.00 100% 467,440,261 467,440,261 467,440,261 0 1.00 1.00 1.00 100% 100% 27,817,736 55,579,576 27,817,736 55,579,576 27,817,736 50,021,618 0 0 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 100% 8,976 8,976 8,976 0 1.00 1.00 1.00 12% 71% 206,636,537 206,636,537 206,636,537 206,636,537 206,636,537 206,636,537 0 0 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 100% 50,861,472 50,861,472 50,861,472 0 1.00 1.00 1.00 100% 155,775,065 155,775,065 155,775,065 0 1.00 1.00 1.00 66 SVTH: Trần Đình Nhật - 19155028 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP - GVHD: ThS Nguyễn Thanh Tú Nhận xét: + Dựa vào số bảng phần ván khuôn cột Đoạn – Tầng 1, CPI = 0,95 < hạng mục vượt chi phí so với kế hoạch đề Và SPI = 0,90 < bị trễ tiến độ so với dự kiến + Ở hạng mục gia công, lắp dựng thép cột Đoạn – Tầng 1, SPI = thực tế tiến độ so với kế hoạch CPI = 1,05 > chi phí thấp so với dự kiến điều nên triển khai tốt điểm 67 SVTH: Trần Đình Nhật - 19155028 KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS Nguyễn Thanh Tú CHƯƠNG 7: PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY CỦA DỰ ÁN (NÂNG CAO) 7.1 Mục đích phân tích độ nhạy ❖ Để xác định biến ảnh hưởng đến lợi ích chi phí dự án Để điều tra hậu thay đổi bất lợi xảy biến Để đánh giá định dự án có bị ảnh hưởng thay đổi nhiều hay Xác định hành động giảm thiểu tác động tiêu cực xảy dự án Ưu điểm: + Cho khả thể rõ ràng điểm yếu khoản đầu tư + Giúp ban lãnh đạo nghiêm túc yếu tố để xác thực giả thuyết đưa + Hỗ trợ quản lý công việc đắn ❖ Nhược điểm + Thường biến có liên quan đến nhau, phụ thuộc lẫn làm cho việc kiểm tra biến riêng lẻ không thực tế + Phân tích dựa việc sử dụng tài liệu q khứ mà khơng giữ tương lai ➔ Lựa chọn thông số ảnh hưởng nhiều đến chi phí dự án: Chi phí xây dựng, giá cho thuê mặt bằng, giá bán hộ 7.2 Sự ảnh hưởng tiêu giá bán hộ - Thay đổi giá trị bán hộ giả định khoảng (-10;10) kết sau: Bảng 7.2.1: Sự ảnh hưởng chi tiêu giá bán hộ STT 10 11 Thay đổi giá bán hộ -10% 12,510,000 48,512,162,993 -18,707,039,279 17.97% -2.62% -8% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12,788,000 13,066,000 13,344,000 13,622,000 13,900,000 14,178,000 14,456,000 14,734,000 15,012,000 15,290,000 51,950,454,933 55,645,335,824 59,211,922,240 63,291,686,557 67,219,202,272 69,911,681,478 73,478,267,903 77,044,854,318 80,611,440,734 84,178,027,150 -15,268,747,339 -11,573,866,448 -8,007,280,032 -3,927,515,715 2,692,479,206 6,259,065,631 9,825,652,046 13,392,238,462 16,958,824,878 18.48% 19.02% 19.54% 20.14% 20.59% 21.11% 21.63% 22.15% 22.67% 23.19% -2.11% -1.57% -1.05% -0.45% 0% 0.52% 1.04% 1.56% 2.08% 2.60% Giá bán hộ NPV Thay đổi NPV IRR Thay đổi IRR ➔ Nhận xét: Qua kết phân tích cho thấy giá trị NPV IRR thay đổi rõ rệt, giá bán hộ thay đổi NPV không đảm bảo với giá trị NPV kỳ vọng ban đầu (61,339 tỷ đồng), thay 68 SVTH: Trần Đình Nhật - 19155028 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS Nguyễn Thanh Tú đổi giá trị bán hộ tăng 10% giá trị NPV thay đổi 25,23% so với NPV tính tốn, giảm 10% giá trị NPV thay đổi 29,83% Từ dẫn đến giá trị giá bán hộ nhạy 7.3 Sự ảnh hưởng tiêu giá bán thuê mặt - Thay đổi giá trị thuê mặt giả định khoảng (-10;10) kết sau: Bảng 7.3.1: Sự ảnh hưởng tiêu giá thuê mặt STT 10 11 Thay đổi giá thuê mặt -10% -8% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% Giá thuê mặt NPV 738,000 754,400 770,800 787,200 803,600 820,000 836,400 852,800 869,200 885,600 902,000 44,496,799,541 48,866,458,647 53,236,117,753 57,605,776,859 61,975,435,965 67,219,202,272 70,714,754,178 75,084,413,284 79,454,072,390 83,823,731,496 88,193,390,602 Thay đổi NPV -22,722,402,731 -18,352,743,625 -13,983,084,519 -9,613,425,413 -5,243,766,307 3,495,551,906 7,865,211,012 12,234,870,118 16,604,529,224 20,974,188,330 Thay đổi IRR IRR 17.63% 18.14% 18.76% 19.37% 19.98% 20.59% 21.19% 21.78% 22.37% 22.96% 23.54% -2.96% -2.45% -1.83% -1.22% -0.61% 0.00% 0.60% 1.19% 1.78% 2.37% 2.95% ➔ Nhận xét: Qua kết phân tích cho thấy thay đổi giá trị thuê mặt tăng 10% giá trị NPV thay đổi 31,02% so với NPV tính tốn, giảm 10% giá trị NPV thay đổi 33,8% Từ dẫn đến giá trị giá bán thuê mặt nhạy 7.4 Sự ảnh hưởng tiêu chi phí xây dựng - Thay đổi chi phí xây dựng giả định khoảng (-10;10) kết sau: Bảng 7.4.1: Sự ảnh hưởng tiêu chi phí xây dựng Thay đổi chi phí xây dựng -10% -8% -6% -4% -2% 0% 8,163,900 8,345,320 8,526,740 8,708,106 8,889,580 9,071,000 88,210,136,123 83,837,127,912 79,464,119,702 75,091,111,492 70,718,103,282 67,219,202,272 20,990,933,851 16,617,925,640 12,244,917,430 7,871,909,220 3,498,901,010 24.58% 23.74% 22.93% 22.13% 21.35% 20.59% 3.99% 3.15% 2.34% 1.54% 0.76% 0% 2% 9,252,420 61,972,086,861 -5,247,115,411 19.84% -0.75% STT Chi phí NPV Thay đổi NPV IRR Thay đổi IRR 69 SVTH: Trần Đình Nhật - 19155028 KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP 10 11 4% 6% 8% 10% GVHD: ThS Nguyễn Thanh Tú 9,433,840 9,165,260 9,796,680 9,978,100 57,599,078,651 53,226,070,441 48,853,062,231 44,480,054,021 -9,620,123,621 -13,993,131,831 -18,366,140,041 -22,739,148,251 19.12% 18.24% 17.71% 17.02% -1.47% -2.35% -2.88% -3.57% ➔ Nhận xét: Qua kết phân tích cho thấy giá trị NPV IRR thay đổi rõ rệt, giá bán hộ thay đổi NPV không đảm bảo với giá trị NPV kỳ vọng ban đầu ➔ Kết luận: Từ ảnh hưởng doanh thu (giá bán hộ, giá thuê mặt bằng) chi phí xây dựng tiêu quan trọng làm ảnh hưởng đến chi phí lợi nhuận dự án 7.5 Phân tích kịch - Về phần doanh thu từ bán hộ giá thuê mặt với giả định doanh thu xảy dự án chia làm kịch so với doanh thu ổn định dự án 209,713,484,400 + Kịch xấu cho doanh thu năm giảm 10% so với doanh thu ổn định + Kịch bình thường cho doanh thu năm khơng giảm khơng tăng so với doanh thu ổn định + Kịch tốt cho doanh thu năm tăng 10% so với doanh thu ổn định Kịch Xấu (Giảm 10%) Bình thường (0%) Tốt (Tăng 10%) NPV 24,202,094,618 67,219,202,272 108,488,095,525 IRR 14.47% 20.59% 26,43% ➔ Nhận xét: Qua kết phân tích kịch trên, tình xấu xảy doanh thu giảm 10% so với mức ổn định thấy NPV = 24,202,094,618 < 61,339,877,714 so với mức kỳ vọng IRR = 14,47% > 12% dự án đáng đầu tư không hiệu kinh tế 70 SVTH: Trần Đình Nhật - 19155028 KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS Nguyễn Thanh Tú 71 SVTH: Trần Đình Nhật - 19155028 S K L 0