Thẩm định dự án đầu tư trên phương diện ngân hàng thương mại liên hệ thực tiễn việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN BÀI TẬP NHÓM THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ Đề tài: “Thẩm định dự án đầu tư phương diện ngân hàng thương mại Liên hệ thực tiễn Việt Nam” Thành viên nhóm: Lê Quỳnh Trang - 11208041 Phạm Khánh Chi – 11217931 Xa Khánh Hằng - 11217945 Lớp tín chỉ: Thẩm định dự án đầu tư (ngoài ngành) (222)_02 GV hướng dẫn: TS Phan Thị Thu Hiền Hà Nội, Tháng Năm 2023 MỤC LỤC Khái niệm thẩm định dự án đầu tư ngân hàng thương mại .1 Mục đích cần thiết thẩm định dự án ngân hàng thương mại .1 Quy trình thẩm định dự án ngân hàng thương mại Thực trạng thẩm định dự án NHTMCP CT Chi nhánh BTL (Viettinbank) 4.1 Phương pháp thẩm định dự án chi nhánh 4.1.1 Phương pháp thẩm định theo trình tự 4.1.2 Phương pháp phân tích so sánh 4.1.3 Phương pháp phân tích độ nhạy dự án đầu tư 4.1.4 Phương pháp dự báo 4.2 Nội dung thẩm định dự án đầu tư ngân hành TMCP Công Thương - Chi nhánh BTL (Viettinbank) 4.2.1 Thẩm định hồ sơ vay vốn .5 4.2.2 Thẩm định dự án đầu tư .6 4.3 Ví dụ minh hoạ cơng tác thẩm định dự án đầu tư: “Dự án khách sạn Poseidon điều chỉnh” 11 4.3.1 Giới thiệu khách hàng, dự án .11 4.3.2 Đánh giá lực chủ đầu tư 13 4.3.3 Đánh giá tính khả thi dự án 17 4.3.4 Đánh giá tính khả thi nguồn vốn đầu tư 20 4.3.5 Thẩm định hiệu tài .21 4.3.6 Phân tích rủi ro thẩm định biện pháp đảm bảo 23 4.3.7 Kết luận .24 i THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ Thành viên nhóm 4: Lê Quỳnh Trang – 11208041 Phạm Khánh Chi – 11217931 Xa Khánh Hằng - 11217945 ĐỀ BÀI: Thẩm định dự án đầu tư phương diện ngân hàng thương mại Liên hệ thực tiễn Việt Nam BÀI LÀM Khái niệm thẩm định dự án đầu tư ngân hàng thương mại Đứng góc độ ngân hàng, thẩm định dự án đầu tư việc tổ chức xem xét, phân tích cách khách quan tồn diện, độc lập nội dung dự án nhằm đưa định tài trợ cho vay vốn Mục đích cần thiết thẩm định dự án ngân hàng thương mại Ngân hàng thẩm định dự án đầu tư nhằm: (1) Rút kết luận xác tính khả thi, khả trả nợ rủi ro xảy dự án để đưa định cho vay từ chối cho vay: (2) Làm sở tham gia góp ý cho chủ đầu tư; (3) Làm sở xác định giá trị cho vay, thời gian cho vay, dự kiến tiến độ giải ngân, mức độ thu nợ hợp lý tạo điều kiện cho khách hàng hoạt động thuận lợi Sự cần thiết thẩm định dự án ngân hàng thương mại: Đối với ngân hàng thương mại, cho vay theo dự án có đặc điểm đem lại nguồn lợi tức lớn dự án thơng thường có thời hạn dài, quy mơ lớn, tình tiết phức tạp Tuy nhiên tiến hành cho vay vốn, Ngân hàng thường phải đối mặt với vô số rủi ro Một dự án thường kéo dài nhiều năm, đòi hỏi lượng vốn lớn bị chi phối nhiều yếu tố mà tương lai biến động khó lường Những số tính tốn nhận định đưa dự án (khi lập dự án) dự kiến, chứa dựng nhiều tính chủ quan người lập dự án (chủ đầu tư, quan tư vấn thuê lập dự án) ý đồ kinh doanh mong muốn dự án Các nhà soạn thảo thường đứng góc độ hẹp để nhìn nhận vấn đề dự án Có thể khơng tính tốn đến vấn đề có liên quan đơi bỏ qua số yếu tố làm cho dự án trở nên khả thi cách cố ý nhằm đạt ủng hộ, tài trợ bên có liên quan Đối với NHTM, việc thẩm định mục tiêu đánh giá hiệu dự án nhằm xác định rõ hành lang an toàn cho nguồn vốn tài trợ Ngân hàng cho dự án Vì hiểu cần thiết phải thẩm định dự án việc thiếu Quy trình thẩm định dự án ngân hàng thương mại (1) Tiếp nhận hồ sơ: cán tín dụng tiếp nhân | dự án từ chủ đầu tư, yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp đầy đủ hồ sơ chủ đầu tư, dự án, tài sản đảm bảo giấy tờ khác có liên quan (2) Thực đánh giá: thẩm định dự án, cán tín dụng vào hồ sơ dự án mà chủ đầu tư cung cấp thu thâp| thêm thông tin để thực thẩm định dự án theo tiêu chí thẩm định, lâp| báo cáo thẩm định trình lãnh đạo thuộc khối tín dụng phê duyệt (3) Lập báo cáo thẩm định dự án: cán bô | thẩm đin |h thực tái thẩm định dự án, lâ |p báo cáo thẩm định trình lãnh đạo phụ trách cơng tác thẩm định/ quản lý rủi ro (4) Quyết định phê duyệt dự án: Cấp có thẩm quyền định phê duyệt cấp tín dụng cho dự án hay khơng dựa báo cáo thẩm định Thực trạng thẩm định dự án NHTMCP CT Chi nhánh BTL (Viettinbank) 4.1 Phương pháp thẩm định dự án chi nhánh Có nhiều phương pháp việc thẩm định dự án đầu tư song việc sử dụng phương pháp phụ thuộc vào nội dung thẩm định, nguồn số liệu, thông tin thu thập dự án Tại Viettinbank, cán thẩm định thường sử dụng phương pháp sau: 4.1.1 Phương pháp thẩm định theo trình tự Theo phương pháp này, việc thẩm định dự án tiến hành theo trình tự từ tổng quát đến chi tiết, kết luận trước làm tiền đề cho kết luận sau Khi thẩm định tổng quát, ngân hàng xem xét cách tổng quan nội dung để đánh giá cách chung tính đầy đủ, phù hợp, hợp lý dự án hay điều kiện cần dự án như: hồ sơ dự án, tư cách pháp lý chủ đầu tư Chính vậy, giai đoạn khó phát vấn đề cần phải bác bỏ, sai sót dự án cần bổ sung sửa đổi Chỉ tiến hành thẩm định chi tiết, vấn đề sai sót dự án phát Khi thẩm định chi tiết, nội dung dự án ngân hàng phân tích tỉ mỉ, chi tiết từ điều kiện pháp lý đến việc thẩm định thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản lý, tài kinh tế xã hội dự án Mỗi nội dung xem xét đưa ý kiến đánh giá đồng ý hay cần phải sửa đổi thêm chấp nhận mức độ tập trung cho nội dung khác tuỳ theo đặc điểm tình hình cụ thể dự án Trong bước thẩm định chi tiết kết luận rút nội dung trước điều kiện để tiếp tục nghiên cứu Nếu số nội dung dự án dự án bị bác bỏ bác bỏ dự án mà khơng cần vào thẩm định tồn nội dung 4.1.2 Phương pháp phân tích so sánh Đây phương pháp hay dùng thực tế Nội dung phương pháp so sánh, đối chiếu nội dung dự án với chuẩn mực luật pháp quy định, tiêu chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật thích hợp, thơng lệ (quốc tế nước) kinh nghiệm thực tế, phân tích, so sánh để lựa chọn phương án tối ưu Sử dụng phương pháp này, tiêu dự án thường so sánh với: +) Tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng Nhà nước quy định; +) Tiêu chuẩn công nghệ, thiết bị quốc gia, quốc tế; +) Tiêu chuẩn loại sản phẩm dự án mà thị trường đòi hỏi; +) Các định mức sản xuất, tiêu hao lượng, nguyên liệu, nhân công, tiền lương, chi phí quản lý ngành theo định mức kinh tế - kỹ thuật thức tiêu kế hoạch thực tế; +) Các tỷ lệ tài doanh nghiệp phù hợp với hướng dẫn hành Nhà nước, ngành loại hình doanh nghiệp; +) Chỉ tiêu tài dự án (suất đầu tư, cấu vốn đầu tư tỷ suất lợi nhuận ) dự án tương tự Trong việc sử dụng phương pháp cần lưu ý, tiêu dùng để tiến hành so sánh phải vận dụng phù hợp với điều kiện đặc điểm cụ thể dự án doanh nghiệp, tránh khuynh hướng so sánh máy móc cứng nhắc 4.1.3 Phương pháp phân tích độ nhạy dự án đầu tư Phân tích độ nhạy dự án xem xét thay đổi tiêu hiệu tài dự án yếu tố có liên quan đến tiêu thay đổi Hay nói cách khác, phân tích độ nhạy nhằm xác định hiệu dự án điều kiện biến động yếu tố có liên quan đến tiêu hiệu tài Phân tích độ nhạy dự án giúp cho chủ đầu tư biết dự án nhạy cảm với yếu tố hay yếu tố gây nên thay đổi nhiều tiêu hiệu xem xét, để từ có biện pháp quản lý chúng trình thực dự án Mặt khác, phân tích độ nhạy dự án cho phép lựa chọn dự án có độ an tồn cao cho kết dự tính đánh giá tính vững tiêu hiệu tài dự án Chính vậy, phương pháp đại thường sử dụng thẩm định dự án lớn, phức tạp Theo phương pháp này, trước hết phải xác định yếu tố gây ảnh hưởng lớn đến tiêu hiệu tài dự án Sau dự kiến số tình bất trắc xảy tương lai theo chiều hướng xấu dự án như: vượt chi phí đầu tư, giá chi phí đầu vào tăng giá tiêu thụ sản phẩm giảm, có thay đổi sách thuế theo hướng bất lợi Từ đó, đánh giá tác động yếu tố đến hiệu tài dự án Mức độ sai lệch so với dự kiến yếu tố ảnh hưởng đến dự án tình xấu thường chọn từ 10% đến 20% dựa sở phân tích tình xảy khứ, dự báo năm tương lai Nếu dự án đạt hiệu kể trường hợp có nhiều bất trắc phát sinh đồng thời dự án có độ an tồn cao Trong trường hợp ngược lại, cần phải xem lại khả xảy tình xấu để đề xuất biện pháp hữu hiệu nhằm khắc phục hay hạn chế chúng 4.1.4 Phương pháp dự báo Hoạt động đầu tư hoạt động mang tính lâu dài Do việc vận dụng phương pháp dự báo để đánh giá xác tính khả thi dự án vô quan trọng Nội dung phương pháp sử dụng số liệu điều tra thống kê vận dụng phương pháp dự báo thích hợp để kiểm tra cung cầu sản phẩm dự án, giá sản phẩm, thiết bị, nguyên vật liệu, đầu vào khác ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi dự án Các phương pháp dự báo thường sử dụng là: phương pháp ngoại suy thống kê, phương pháp mơ hình hồi quy tương quan, phương pháp sử dụng hệ số co giãn cầu, phương pháp định mức, phương pháp lấy ý kiến chuyên gia Phương pháp sử dụng tốt nâng cao mức độ chuẩn xác kết tính tốn Nó tương tự phương pháp phân tích độ nhạy phân tích độ nhạy sơ sở chủ quan cịn số liệu phương pháp mang tính khách quan Document continues below Discover more from: Kinh tế đầu tư (ngoài ngành_3 TC) KTĐT_2022 Đại học Kinh tế Quốc dân 192 documents Go to course HK2 KINH TẾ ĐẦU TƯ - Vở ghi chi tiết kinh tế đầu tư tín 24 (ngồi ngành) cho sinh viên NEU (ĐH Kinh tế đầu tư (ngoài ngành_3 TC) 100% (7) KINH-TẾ-ĐẦU-TƯ 50-CÂU-HỎI-TÀI-LIỆU 96 Kinh tế đầu tư (ngoài ngành_3 TC) 100% (3) 123doc-quan-tri-nguon-nhan-luc-cua-viettel-1 22 Kinh tế đầu tư (ngoài ngành_3 TC) 100% (2) Kinh tế đầu tư - phân loại đầu tư theo dự án phân tích 18 dự án trọng điểm quốc gia Kinh tế đầu tư (ngoài ngành_3 TC) 100% (1) Giáo trình chương - Kinh tế đầu tư (ngoài ngành_3 TC) 21 Kinh tế đầu tư (ngoài ngành_3 TC) 100% (1) Mau hop dong tai tro - Mẫu hợp đồng giúp ích việc xin tài trợ 4.1.5.Kinh Phương pháptưthẩm địnhngành_3 dựa vào trình định (4) tế đầu (ngoài TC)độ kinh nghiệm cán thẩm 75% Cán thẩm định dùng kinh nghiệm tác nghiệp để phát sai sót Phương pháp áp dụng tiến hành Thẩm định tất nội dung dự án thẩm định khía cạnh pháp lý, thẩm định lực chủ đầu tư, thẩm định hiệu tài thẩm định hiệu kỹ thuật… 4.2 Nội dung thẩm định dự án đầu tư ngân hành TMCP Công Thương - Chi nhánh BTL (Viettinbank) 4.2.1 Thẩm định hồ sơ vay vốn Hồ sơ cấp tín dụng khách hàng bao gồm: giấy đề nghị cấp tín dụng; danh mục hồ sơ pháp lý; danh mục hồ sơ tài chính; hồ sơ dự án; phương án tín dụng danh mục hồ sơ đảm bảo tiền vay Thẩm định hồ sơ pháp lý khách hàng Sau tiếp nhận hồ sơ pháp lý doanh nghiệp cán thẩm định tiến hành kiểm tra xem xét tài liệu văn kiện hồ sơ để kiểm tra tính hợp pháp mức độ đầy đủ trung thực văn Phương pháp thẩm định sử dụng khâu thẩm định phương pháp thẩm định dựa vào so sánh đối chiếu, cụ thể so sánh đối chiếu văn có hồ sơ pháp lý doanh nghiệp khách hàng cung cấp với pháp lý quy trình nghiệp vụ tín dụng NHTMCP CT, luật đầu tư, luật doanh nghiệp Thẩm định hồ sơ tài khách hàng Cán thẩm định đánh giá tình hình tài doanh nghiệp vay vốn dựa vào báo cáo tài doanh nghiệp cung cấp Trong khâu cán thẩm định kiểm tra tính đầy đủ hồ sơ yêu cầu khách hàng bổ sung tài liệu thiếu Cán thẩm định sử dụng kiến thức chun mơn tính tốn tiêu phản ánh lực tài doanh nghiệp, từ so sánh với tiêu doanh nghiệp khác ngành so sánh với tiêu bình quân ngành kinh tế Các tiêu sử dụng để phân tích tài doanh nghiệp bao gồm nhóm tiêu phản ánh khả toán, tiêu hoạt động (vịng quay HTK, vịng quay khoản phải thu), nhóm tiêu phản ánh khả sinh lợi, phản ánh cấu nợ… Dựa vào số liệu báo cáo tài tiêu tài doanh nghiệp tính tốn cán thẩm định đưa nhận xét đánh giá tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh tình hình tài doanh nghiệp Như tiến thành thẩm định nội dung khách hàng vay vốn cán thẩm định chi nhánh thường sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu tiêu tính tốn so sánh với tiêu doanh nghiệp khác ngành so sánh với bình qn ngành tồn kinh tế 4.2.2 Thẩm định dự án đầu tư 4.2.2.1 Thẩm định khía cạnh pháp lý Nội dung thẩm định khía cạnh pháp lý dựa án bao gồm: liệt kê hồ sơ pháp lý; vào cac quy định hành pháp luật, cần xác định tính đầy đủ hồ sơ pháp lý dự án, xem xét có cần yêu cầu bổ sung thêm hồ sơ hay khơng Trong phần cần lưu ý: Dự án cấp có thẩm quyền phê duyệt chưa? (cần xác định xem mức đầu tư Dự án thuộc nhóm nào, thuộc cấp phê duyệt, ngành nghề/ địa bàn mà Dự án đầu tư có quy định đặc biệt việc cấp phép đầu tư) Các thủ tục liên quan đến trình xây dựng: Dự án phê duyệt đầy đủ chưa: chứng quy hoạch, giấy phép xây dựng, ý kiến quan phịng cháy chữa cháy, quan mơi trường,… Các thủ tục đất đai Dự án triển khai đến giai đoạn nào? (xem xét hồ sơ đền bù giải phóng mặt tái định cư, Hợp đồng thuê đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…) Hồ sơ vay vốn cần đầy đủ theo quy chế cho vay hành NHTM VN: đơn xin vay vốn, báo cáo tài năm, hợp đồng/giấy tờ chứng minh lực hoạt động kinh doanh đơn vị (nếu có), hồ sơ đảm bảo tiền vay… 4.2.2.2 Thẩm định khía cạnh thị trường Thẩm định thị trường tiêu thụ sản phẩm dự án khâu quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến thành bại Dự án Do vậy, cán thẩm định cần xem xét đánh giá kỹ lưỡng phương diện Nội dung cần xem xét bao gồm: - Thẩm định nhu cầu tương lai sản phẩm dự án thị trường dự kiến xâm nhập chiếm lĩnh: Xác định xem khách hàng tiềm năng, khách hàng mới, nhu cầu tiêu thụ sản phẩm tương lai, mức gia tăng nhu cầu hàng năm sản phẩm dự án - Thẩm định nguồn kênh đáp ứng nhu cầu: Mức độ đáp ứng nhu cầu tại, xác định khối lượng sản phẩm dự án dự kiến bán hàng năm - Thẩm định yếu tố sản phẩm: Chất lượng, giá bán, quy cách, hình thức trình bày, dịch vụ sau bán sản phẩm dự án… - Thẩm định vấn đề tiêu thụ sản phẩm: Các sở tiếp thị phân phối sản phẩm, chi phí cho cơng tác tiếp thị phân phối sản phẩm, kênh phân phối dự kiến (bán trực tiếp, bán qua đại lý ), phương thức toán… - Xem xét vấn đề cạnh tranh: Các đối thủ cạnh tranh, mức độ cạnh tranh thị trưởng, lợi so sánh (về chi phí sản xuất, kiểu dáng, chất lượng, giá ) khả thắng cạnh tranh sản phẩm dự án - Thẩm định mức độ thâm nhập, chiếm lĩnh thị trường dự án suốt thời gian tồn 4.2.2.3 Thẩm định khía cạnh kỹ thuật Về địa điểm xây dựng: cán thẩm định sử dụng hiểu biết kinh nghiệm đồng thời so sánh với văn hướng dẫn đầu tư giấy phép xây dựng để thẩm định nội dung sau: - Xem xét, đánh giá địa điểm có thuận lợi mặt giao thơng hay khơng, có gần với nguồn cung cấp: nguyên vật liệu, điện, nước thị trường tiêu thụ hay khơng, có nằm quy hoạch hay khơng - Cơ sở vật chất, hạ tầng có địa điểm đầu tư nào; đánh giá so sánh chi phí đầu tư so với dự án tương tự địa điểm khác - Địa điểm đầu tư có ảnh hưởng lớn đến vốn đầu tư dự án ảnh hưởng đến giá thành, sức cạnh tranh xa thị trường nguyên vật liệu, tiêu thụ Về công nghệ, thiết bị dự án: Cán thẩm định áp dụng phương pháp đối chiếu so sánh thông tin công nghệ thiết bị máy móc dự án với trình độ cơng nghệ chung ngành dự án khác trình độ sử dụng công nghệ lao động Việt Nam: - Quy trình cơng nghệ có tiên tiến, đại khơng, mức độ giới - Công nghệ có phù hợp với trình độ Việt Nam hay không, lý lựa chọn công nghệ giá trị tài sản đảm bảo Việc xác định giá trị tài sản để làm sở xác định mức cho vay tổ chức tín dụng Các phương pháp định giá TSĐB bao gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí khấu trừ, phương pháp thu nhập… Đối với NHTMCP Công Thương, trước hết, cán thẩm định phải tiến hành xem xét, kiểm tra tính pháp lý điều khoản liên quan đến cách hình thức đảm bảo tiền vay Viettinbank ln xem xét kỹ lưỡng khách hàng có hình thức đảm bảo tiền vay chấp toàn tài sản hình thành từ nguồn vốn vay vốn tự có quyền tài sản phát sinh liên quan đến Hợp đồng thuê đất, Hợp đồng bảo hiểm, Quyền khai thác tài nguyên… Do trọng thẩm định TSĐB, nợ xấu chi nhánh qua năm giảm đáng kể Cụ thể, trường hợp khách hàng vay vốn dự án lớn xây dựng, việc cấp tin dụng có đảm bảo tài sản ngân hành thường thực qua hai giai đoạn: Trước hoàn thiện thủ tục chấp quyền sử dụng đất TS: TSĐB sổ tiết kiệm, số dư TKTG chủ đầu tư, cầm cố để đảm bảo nợ vay Cơng ty; Sau hồn thiện thủ tục chấp QSD đất TS gắn liền với đất: TSĐB toàn giá trị quyền sử dụng đất sử dụng TS gắn liền với đất Đối với TSBĐ TS gắn liền với đất, ngân hàng đánh giá khả phát mại TS, tính khoản thị trường TS 4.3 Ví dụ minh hoạ công tác thẩm định dự án đầu tư: “Dự án khách sạn Poseidon điều chỉnh” 4.3.1 Giới thiệu khách hàng, dự án 4.3.1.1 Chủ đầu tư  Tên doanh nghiệp: Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Dịch vụ Khách sạn Lộc Phát  Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 4201391142 Sở Kế hoạch đầu tư tỉnh Khánh Hòa cấp ngày lần đầu ngày 19/11/2011, thay đổi lần ngày 04/07/2018  Ngành nghề SXKD chính: Dịch vụ lưu trú ngắn ngày (Khách sạn, )  Địa chỉ: 89B Bạch Đằng, Phường Tân Lập, TP Nha Trang, Tỉnh Khánh Hòa  Điện thoại: 0583525629  Vốn kinh doanh tính đến thời điểm gần nhất: 32,000 triệu đồng 4.3.1.2 Dự án đầu tư  Tên dự án: Dự án Khách sạn Poseidon điều chỉnh 11  Chủ đầu tư: Công ty TNHH Sản xuấ Thương mại Dịch vụ Khahs sạn Lộc Phát  Địa điểm thực dự án: 30 đường Trần Quang Khảu, Phường Lộc Thọ, TP Nha Trang  Quy mô, công suất dự án: Khách sạn xây dựng diện tích đất 450m2 Tổng diện tích sàn xây dựng 6887.3m2 Số tầng: 18 Số phòng: 138  Sản phẩm/dịch vụ đầu dự án: Khách hàng mục tiêu dự án: Khách du lịch (Khách nước nội địa), khách Mice (sử dụng phòng họp, hội thảo…), Thương nhân, công vụ  Tổng vốn đầu tư: 263,490 triệu đồng (chưa bao gồm thuế VAT) phê duyệt chủ sở hữu cơng ty gồm: Chi phí nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 140,000 triệu đồng Chi phí đầu tư khách sạn: 123,490 triệu đồng (chưa bao gồm thuế VAT)  Tổng vốn đầu tư điều chỉnh: STT Hạng mục Thành tiền (triệu đồng) I Tổng vốn đầu tư dự án gồm: 263,490 Chi phí nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 140,000 Chi phí đầu tư xây dựng gồm: 123,490 Chi phí xây dựng 68,335 Chi phí thiết bị 49,558 Chi phí tư vấn 3,197 Chi phí khác 2,400  Cơ cấu vốn tham gia STT Bao gồm VAT Nguồn vốn đầu tư Giá trị (trđ) 12 Tỷ lệ (%) Vốn thuộc chủ sở hữu 43,490 16.51% Vốn vay NHCT 220,000 83.49% 263,490 100% Tổng cộng 4.3.1.3 Nhu cầu vốn điều kiện sơ khoản vay  Số tiền cho vay: 220,000 triệu đồng (gồm: cho vay bù đắp 80,000 trđ, tốn chi phí nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 140,000 trđ)  Mục đích: Thanh tốn chi phí để thực dự án cơng ty làm chủ đầu tư  Phương thức cấp tín dụng: Từng lần  Thời hạn cho vay: 12 năm, đó: thời hạn giải ngân tháng, khơng có thời gian ân hạn  Biện pháp đảm bảo: Tài sản 4.3.2 Đánh giá lực chủ đầu tư 4.3.2.1 Tính pháp lý  Hồ sơ pháp lý chủ đầu tư bao gồm STT Danh mục hồ sơ Bản gốc Bản Đề nghị cấp GHTD vay vốn x Báo cáo dự án đầu tư x ĐKKD, điều lệ… x BCTC năm 2017 x Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư x Giấy phép xây dựng x Còn thiếu …  Tổ chức có đầy đủ lực pháp luật dân Giấy chứng nhận ĐKKD gần số 4201391142 Sở Kế hoạch đầu tư tỉnh Khánh Hòa cấp lần đầu ngày 29/11/2011, thay đổi lần ngày 04/07/2018 Ngày 13 04/07/2018 công ty thực chuyển đổi chủ sở hữu từ ông Nguyễn Lộc Thọ sang ông Nguyễn Đức Khánh Ngành nghề SXKD chính: kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày Vốn đăng ký kinh doanh đến thời điểm gần nhất: 32,000 triệu đồng cổ đơng góp đủ vốn điều lệ; người đại diện theo pháp luật có đủ lực hành vi dân sự, chưa có tiền án tiền sự, trình độ đại học có kinh nghiệm quản lý năm -> Cơng ty doanh nghiệp có đầy đủ tư cách pháp nhân, người điều hành có đầy đủ lực pháp luật hành vi dân sự; có mơ hình tổ chức rõ ràng, đủ phòng ban chức năng, nhiệm vụ phòng ban phận phân định rõ ràng 4.3.2.2 Tình hình quan hệ tiền gửi, tiền vay nghĩa vụ nợ khác  Tình hình quan hệ tín dụng với tổ chức tín dụng Thơng tin tình hình quan hệ tín dụng khách hàng TCTD theo vấn tin CIC số 2018/S10A ngày 21/5/2018 Khách hàng chưa pháp sinh nợ cần ý/nợ xấu/nợ bán VAMC TCTD Tên TCTD Biện pháp bảo đảm NH TMCP Á Chấu Thế chấp - CN Khánh Hòa Thế chấp STT Loại TSBĐ Giá trị TSBĐ (nếu có) (triệu đồng) Quyền sử dụng đất 72,900 Quyền sở hữu nhà 89,535 Dư nợ đến thời điểm vấn tin Tên TCTD NH TMCP Á Chấu - CN Khánh Hòa Nợ ngắn hạn Nợ TDH 2,000 69,403 Nhóm nợ  Tình hình thực nghĩa vụ phải trả: Luôn thực phải trả với quan Nhà nước (thuế, BHXH…), lương đầy đủ, hạn 4.3.2.3 Phân tích ngành hàng  Hệ thống du lịch giai đoạn 2015 - 2030, Khánh Hòa có du lịch quốc gia Bắc Cam Ranh, điểm du lịch quốc gia Trường Sa, đô thụ du lịch Nha Trang 14  Sản phẩm du lịch: ưu tiên phát triển du lịch biển đảo tổng hợp gắn với du lịch nghỉ dưỡng biển, đảo cao cấp, thể thao biển, khu đô thị du lịch MICE  Theo dự báo từ năm 2015 - 2030 số lượt khách quốc tế đến Khánh Hòa, lượt khách nội địa tăng -> Tăng nhu cầu buồng khách sạn -> Ước tính tổng thu từ khách quốc tế tăng từ 286 - 972 triệu USD, thu từ khách nội địa tăng 112 - 509.6 triệu USD 4.3.2.4 Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh khách hàng  HĐ SXKD khách hàng Phương thức hoạt động: kết hợp với công ty tour để bán buôn phục vụ khách hàng vãng lai lẻ Khách sạn Poseidon vào hoạt động gần năm nên ổn định, vị trí gần biển, sở vật chất tiêu chuẩn sao, chất lượng dịch vụ ln tình trạng khai thác tối đa công suất  Kết thực hoạt động SXKD khách hàng Chỉ tiêu Năm 2017 Năm 2018 Doanh thu BH CCDV 53,657,783,530 29,939,285,721 Doanh thu BH CCDV 53,657,783,530 29,939,285,721 GVHB 16,120,854,574 7,932,963,748 Lợi nhuận gộp BH CCDV 37,536,928,956 22,006,321,973 Lợi nhuận từ HĐKD 29,765,827,840 15,936,164,394 Tổng lợi nhuận trước thuế 30,031,971,732 15,936,164,394 Lợi nhuận sau thuế TNDN 24,025,577,386 12,748,931,515 Trong năm 2016, khách sạn thức vào hoạt động, kết SXKD năm trở lại kinh doanh ổn định có lãi  Tình hình tài CHỈ TIÊU 31/12/2017 31/12/2016 TÀI SẢN A TÀI SẢN NGẮN HẠN 6,305,717,507 15 12,269,864,336 I Tiền khoản tương đương tiền 5,701,777,816 365,640,346 II Các khoản phải thu ngắn hạn 479,012,879 11,141,937,364 Phải thu khách hàng 479,012,879 104,114,969 Trả trước cho người bán 11,037,822,395 III.Hàng tồn kho 124,926,812 264,975,906 Hàng tồn kho 124,926,812 264,975,906 IV Tài sản ngắn hạn khác 497,310,720 Tài sản ngắn hạn khác 497,310,720 B.TÀI SẢN DÀI HẠN 119,454,098,662 110,518,553,568 I.Tài sản cố định 119,490,413,003 106,203,112,571 Nguyên giá (4,036,314,341) 108,380,845,107 Giá trị hao mòn lũy kế (2,177,732,536) II.Tài sản dài hạn khác 4,315,440,997 Tài sản dài hạn khác 4,315,440,997 TỔNG TÀI SẢN 125,759,816,169 112,788,417,904 A.NỢ PHẢI TRẢ 82,974,478,969 79,028,658,090 I Nợ ngắn hạn 4,160,297,650 2,028,658,090 1.Vay ngắn hạn 2,000,000,000 2,000,000,000 Phải trả người bán 910,297,650 Người mua trả tiền trước 1,250,000,000 NGUỒN VỐN Thuế khoản nộp nhà nước 28,658,090 II Nợ dài hạn 78,814,181,319 77,000,000,000 Vay nợ dài hạn 78,814,181,319 63,000,000,000 Phải trả, phải nộp dài hạn khác 14,000,000,000 16 B VỐN CHỦ SỞ HỮU 42,785,337,200 43,759,759,814 I Vốn chủ sở hữu 42,785,337,200 43,759,759,814 Vốn đầu tư CSH 32,000,000,000 32,000,000,000 Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối 10,875,337,200 11,759,759,814 TỔNG NGUỒN VỐN 125,759,816,169 122,788,417,904  Một số tiêu tài Chỉ tiêu Đơn vị 31/12/2017 31/12/2016 Hệ số toán ngắn hạn Lần 1.52 6.05 Hệ số toán nhanh Lần 1.49 5.67 Vốn lưu chuyển Triệu đồng 2.145 10.241 Hệ số tự tài trợ % 34 36 2.94 2.81 Hệ số địn bẩy tài Vịng quay vốn lưu động Vịng 5.8  Đánh giá Hiệu hoạt động cao Hệ số tốn đảm bảo, vốn lưu động rịng dương Hiện dư nợ ngân hàng đồng (Văn xác nhận số 01040718 ngày 04/07/2018 NH TMCP Á Châu - PGD Phương Sơn) 4.3.3 Đánh giá tính khả thi dự án 4.3.3.1 Sự phù hợp cần thiết đầu tư Tiềm phát triển du lịch Nha Trang lớn, hội tối để đầu tư khách sạn lưu trú phục vụ lượng du khách ngày tăng cao Nắm bắt thị trường hoạt động nhu cầu lưu trú thời gian tới, Công ty thực đầu tư Dự án Khách sạn Poseidon Cho đến nam 2018, Khách sạn hoạt động gần năm vào ổn định, có tăng trưởng doanh thu qua năm: 2016, 2017 với doanh thu đạt 30 tỷ 53,6 tỷ đồng 17 4.3.3.2 Địa điểm triển khai, đặc điểm kỹ thuật công nghệ Vị tri: Dự án xây dựng đất 450m2 số 30 đường Trần Quang Khải, phường Lộc Thọ, Tp Nha Trang, gần trung tâm khu phố Tây thành phố Tính đến thời điểm xin vay vốn, Khách sạn đầu tư xong vào hoạt động ổn định, cách trang thiết bị đại, tiện ích Về đặc điểm kỹ thuật công nghệ: Hệ thống nhà cửa kiến trúc xây dựng mới, đảm bảo cac hệ số an toàn kết cấu, đáp ứng yêu cầu vận hành suốt vòng đời dự án; hệ thống sở vật chất phục vụ đảm bảo vận hành phịng chống rủi ro Cơng ty có đủ nhân đảm bảo khả làm chủ máy móc thiết bị/ cơng nghệ Về địa điểm thực dự án: Khách sạn nằm địa bàn có đầy đủ sở hạ tầng mặt đường với vị trí gần biển, khả đáp ứng nhu cầu giao thông, an ninh đảm bảo Khu vực thực trung tâm du lịch, có nhiều địa điểm cạnh tranh - thách thức cho dự án phải đảm bảo chất lượng dịch vụ cách tốt Về tác động môi trường, xã hội PCCC: Dự án đảm bảo cam kết bảo vệ mơi trường, có kiểm tra đánh giá quan chức hoạt động PCCC Các hệ thống PCCC đại, đồng bộ, hệ thống cấp thoát nước đảm bảo yêu cầu theo quy định 4.3.3.3 Phương diện tổ chức, quản lý dự án Đội ngũ quản lý dự ánbao gồm 75 lao động, đứng đầu giám đốc công ty điều hành Các cán quản lý tuyển chọn đảm bảo đủ yêu cầu lực, trình độ, đạo đức nghề nghiệp Số lợng nhân vừa phải, đảm bảo khả quản lý yêu cầu công việc 4.3.3.4 Khả cung cấp NVL yếu tố đầu vào Các nguồn đầu vào dự án gồm: điện nước, vệ sinh công cộng, loại thực phẩm, chăn ga, khăn, Tất đảm bảo nguồn cung khía cạnh thời gian, chi phí, đảm bảo an tồn vệ sinh Các nguồn đầu vào có giá trị không lớn, cung cấp thường xuyen nên phương thức toán chủ yếu trả 4.3.3.5 Thị trường Cơ cấu thị trường phân chia sau: 18 Đánh giá việc lựa chọn thị truờng mục tiêu sản phẩm, dịch vụ đầu ra: Theo đánh giá năm 2017, Nha Trang đón gần 5,5 triệu lượt khách, tỏng có triệu lượt khách quốc tế - tăng trưởng vượt bậc lượng khách đến Khánh Hồ Trong lượng khách sạn cap cấp từ trở lên khơng nhiều, khả đáp ứng công suất dự án hoàn toàn khả thi Đánh giá cung - cầu thị trường: Khả cân đối cung cầu thị trường du lịch địa phương đợc đánh giá cân dài hạn, nhiên ngắn hạn lượng cung đáp ứng thị trường khong đủ Tuy nhiên, phân khúc trung, cap cấp tiếp tục dự đoán cân nguồn cung hữu hạn khả chi tiêu thị trường ngày cao Đánh giá khả cạnh tranh sản phẩm thị trường: 19 Dự án có lợi lớn mặt giá công ty giai đoạn vào hoạt động để thu hút khách hàng Cơng ty dự báo tăng dần giá th phịng thời gian tới Ngoài ra, thời gian tới cơng ty đưa sách nâng cơng suất khai thác, tăng trưởng quy mô hoạt động Đánh giá khả tiêu thụ sản phẩm: Khả đáp ứng nhu cầu thị trường cao, đạt tỷ lệ lấp đầy lớn, chiến lược giá đắn ⇒ Khả tiêu thụ sản phẩm đạt mức cao 4.3.3.6 Tổng mức đầu tư Chưa bao gồm VAT STT Hạng mục Theo chủ đầu tư Kết thẩm định Chênh lệch I Chi phí nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 140,000 140,000 II Chi phí đầu tư xây dựng gồm: 123,490 123,490 Chi phí xây dựng 68,335 68,335 20 Chi phí thiết bị 49,558 49,558 Chi phí tư vấn 3,197 3,197 Chi phí khác 2,400 2,400 263.490 263.490 Tổng mức đầu tư Cơ sở thẩm định tổng mức dự án:  Theo chứng tư thẩm định giá số Vc 18/06/303/BĐS ngày 15/06/2018 CTCP Thẩm định giá Miền Nam thẩm định, giá trị quyền sử dụng đất theo chứng thư 165 tỷ đồng, giá trị cơng trình xây dựng 185,7 tỷ đồng  Công ty cung cấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cong chứng ngày 04/07/2018 trị giá 140 tỷ đồng  Căn Báo cáo tổng hợp tốn hồn thành Cơng ty phê duyệt năm 2017: tổng giá trị tốn cơng trình 123.490 triệu đồng ⇒ Cho thấy tổng mức đầu tư dự án Poseidon điều chỉnh công ty cung cấp có sở 4.3.4 Đánh giá tính khả thi nguồn vốn đầu tư Đánh giá tính khả thi nguồn vốn vay: TT Chưa bao gồm VAT Giá trị (tr.đ) Tỷ lệ Nguồn vốn đầu tư Vốn thuộc sở hữu 43.490 16,51% Vốn vay NHCT 220.000 83,49% 263.490 100,00% Tổng cộng Trước vay vốn NHCT: Chi phí quyền sử dụng đất chưa phát sinh công ty thuê lại đất ông T để xây dựng khách sạn Đối với chi phí phát sinh 123.490 triệu đồng hình thành từ nguồn: vốn vay cá nhân ngân hàng ACB vốn tự có Đến thời điểm thẩm định, cơng ty huy động nguồn vốn vay ông T ông K để trả nợ vay ngân hàng ACB tốn chi phí thực dự án với hợp đồng 80 tỷ 21 Công ty đề xuất vay vốn NHCT sau: Tổng mức đầu tư dự án 263.490 triệu đồng, chi phí nhượng quyền sử dụng đất 140.000 triệu đồng, chi phí xây dựng đầu tư 123.490 triệu đồng Trong đó, nguồn vốn tham gia 43.490 triệu đồng, vốn vay NHCT 220.000 triệu đồng: bao gồm giải ngân tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 140.000 triệu, giải ngân cho vay bù đắp chi phí xây dựng khách sạn từ cá nhân ông T ông K: 80.000 triệu Đánh giá tính khả thi nguồn vốn thuộc chủ sở hữu: vốn tự tham gia 43.490 triệu đồng Theo BCTC đến 31/12/2018, vốn chủ sử hữu công ty 42.785 triệu đồng ⇒ Cơng ty có khả tham gia vốn thuộc chủ sở hữu đề thực dự án điều chỉnh 4.3.5 Thẩm định hiệu tài Cơ sở tính toan hiệu chủ đầu tư sau: Về thời gian tính tốn: 25 năm phù hợp với dự án kinh doanh khách sạn Doanh thu năm 2018 dự kiến đạt 57 tỷ đồng vào số liệu năm 2017, kết đạt quý I năm 2018; doanh thu năm dự kiến tăng 2% Việc đánh giá tăng trưởng doanh thu qua năm đánh giá phù hợp với công suất khai thác, tỷ lệ lạm phát, trượt giá, Về chi phí: Chi phí giá vốn dịch vụ (ăn uống, điện nước, dịch vụ khác, ): 16,2% doanh thu; Chi phí nhân sự: 12,8% doanh thu, Chi phí lãi vay: 10,5% năm; chi phí khác để trì chất lượng chi phí bảo dưỡng, sửa chữa thiết bị: 1% doanh thu; chi phí khấu hao TSCĐ: khấu hao theo năm, đánh giá phù hợp với quy định nhà nước Cụ thể sau: Loại tài sản Thời gian khấu hao Nhà cửa, kiến trúc 25 năm Máy móc, thiết bị năm Thiết bị, dụng cụ quản lý năm Tài sản cố định khác năm Tài sản cố định vơ hình năm 22 ⇒ Các khoản chi phí nêu chủ đầu tư đưa hồn tồn phù hợp, đảm bảo trì ổn định chất lượng khách sạn Về tiêu hiệu tài chính: STT Các tiêu Giá trị Suất chiết khấu (WACC) 11,52% NPV (net present value) 74.153 IRR (Internal rate of return) 15,14% ⇒ Dự án có hiệu mặt kinh tế Lợi nhuận mà dự án mang lại đủ đề trả khoản vốn hạn, đáp ứng điều kiện cho vay theo quy định hành 4.3.6 Phân tích rủi ro thẩm định biện pháp đảm bảo 4.3.6.1 Phân tích rủi ro, đánh giá chung dự án Dự án vào hoạt động năm, khách sạn có lượng khách ổn định, có lợi vị trí phong cách phục vụ chuyên nghiệp nên đối tác đánh giá cao Doanh thu lợi nhuận tăng dần qua năm, có khả trả nợ đến hạn Rủi ro cho vay dự án: (1) Rủi ro máy móc, thiết bị công nghệ lựa chọn: mức thấp máy mốc thiết bị hãng tiếng, chất lượng đảm bảo (2) Rủi ro thị trường, sách vĩ mô: Du lịch ngành kinh tế mũi nhọn, chiếm tỷ trọng cao cấu GDP Việt Nam Chính sách nhà nước ủng hộ cho việc phát triển du lịch nói chung phát triển khách sạn nói riêng, nhiên sách thay đổi Doanh nghiệp với kinh nghiệm người quản lý, uy tín chất lượng dịch vụ kinh doanh hoạt động tốt, rủi ro mức trung bình (3) Rủi ro tài Dự án (biển động tỷ giá, biến động giá mua bán đầu vào đầu ra, lãi suất vay ): Các sách Nhà nước tạo điều kiện tốt cho phát 23 triển du lịch nước phát triển, tạo doanh thu lớn cho ngân sách nhà nước  rủi ro mức trung bình Lợi ích cho vay Dự án + Tăng trưởng tín dụng lành mạnh, hiệu quả, + Mở rộng mối quan hệ hợp tác với khách hàng để bán chéo sản phẩm dịch vụ ngân hàng: nguồn CASA, POS, trả lương, 4.3.6.2 Thẩm định biện pháp bảo đảm Biện pháp bảo đảm tín dụng cho GHITD Chi nhánh: Cấp tín dụng có bảo đâm tài sản Tài sản bảo đảm: Trước hoàn thiện thủ tục chấp QSD đất tài sản gắn liền với đất: TSBĐ sổ tiết kiệm/ Số dư TKTG tên Ông Nguyễn Lộc Thọ, cầm cố để đảm bảo nợ vay Cơng ty Sau hồn thiện thủ tục thể chấp QSD đất tài sản gắn liền với đất, TSBD là: Tồn giá trị quyền sử dụng đất có diện tích 45m2, thuộc đất số 243 có địa 30 Trần quang Khải, phường Lộc Thọ, thành phố Nha Trang, Khánh Hịa; tồn quyền sở hữu khách sạn Poseidon Đánh giá khả phát mại TSBĐ: Khách sạn nằm mặt đường Trần Quang Khải với mặt tiền 23m, khách sạn xây dựng với lối kiến trúc đại, thuận lợi cho kinh doanh, có tính khoảncao thị trường 4.3.7 Kết luận Dựa vào q trình tìm hiểu phân tích đánh giá, cán thẩm định ngân hàng đánh giá mức độ đáp ứng điều kiện cấp tín dụng hành dự án sau: STT Kết KH Tiêu chí Xếp hạng tính dụng kỳ liền kề trước thời điểm cấp GHTN BCTC toán thuế/ nộp cho quan nhà nước Hoạt động SXKD liền kề trước thời điểm cấp GHTN 24 A Mức độ đáp ứng điều kiện cấp TD có đảm bảo TS X Đã nộp cho X quan nhà nước Có lãi X Khơng có nợ xấu TCTD/ Khơng có nợ xử lý rủi ro nguồn dự phịng NHCT Cùng địa bàn giáp ranh với chi nhanh theo quy định Mở TK tiền gửi NHCT Không có nợ X xấu TCTD Khơng X địa bàn Có X Dựa vào kết thẩm định, NHCT chấp nhận cấp tín dụng vay vốn cho Dự án Poseidon điều chỉnh 25