(Luận văn thạc sĩ) chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật đất đai từ thực tiễn tỉnh lạng sơn

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI _ LÀNH LỆ THÙY CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI TỪ THỰC TIỄN TỈNH LẠNG SƠN Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - NĂM 2020 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI _ LÀNH LỆ THÙY CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI TỪ THỰC TIỄN TỈNH LẠNG SƠN Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS ĐẶNG VŨ HUÂN HÀ NỘI - NĂM 2020 LỜI CẢM ƠN Tôi xin gửi lời biết ơn chân thành đến quý Thầy, Cô Học viện Khoa học Xã hội tận tình giảng dạy cho tơi thêm nhiều kiến thức quý báu suốt thời gian theo học lớp Luật Kinh tế - Đợt 2/2018 Hà Nội Xin cảm ơn chân thành đến TS Đặng Vũ Hn tận tình hướng dẫn tơi hồn thành luận văn Đồng thời, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Ban Lãnh đạo, đồng nghiệp, gia đình, bạn bè, người thân ủng hộ, tạo điều kiện nhiệt tình giúp đỡ tơi suốt q trình học tập Hà Nội, ngày tháng năm 2020 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Lành Lệ Thùy LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng với dẫn người hướng dẫn khoa học Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng trích dẫn đầy đủ theo quy định TÁC GIẢ LUẬN VĂN Lành Lệ Thùy MỤC LỤC MỞ ĐẦU………………………………………………………………………… Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở…………………………………………………………………………… 1.1 Một số vấn đề lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở……………… 1.2 Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ……… …………………17 Kết luận Chương 1……………………………………………………………….27 Chương THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN HÀNH VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI TỈNH LẠNG SƠN ………………………………… 28 2.1 Thực trạng quy định pháp luật đất đai chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở….………………………………… ………………………………… …….28 2.2 Thực trạng thực pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Lạng Sơn ………………………………… ………………………… 51 Kết luận Chương ………………………………… ……………………… 64 Chương GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ………………….65 3.1 Định hướng nhằm hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở……………………………………………………… …………………….65 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam …………………….…………68 Kết luận Chương 3……………………………………………………………….74 KẾT LUẬN ………………………………… ……………………………… 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT XHCN QSDĐ BĐS NSDĐ GCNQSDĐ Xã hội chủ nghĩa Quyền sử dụng đất Bất động sản Người sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Số hiệu bảng Tên bảng Bảng số liệu giải vụ án dân Tòa án nhân Bảng số dân hai cấp tỉnh Lạng Sơn giai đoạn từ năm 2015 – 2019 (vụ) Trang 72 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Ở hầu hết quốc gia giới Việt nam nay, đất đai tài sản vô quan trọng ảnh hưởng đến phát triển kinh tế vấn đề an ninh quốc phòng quốc gia, đặc biệt vấn đề chủ quyền dân tôc Cụ thể: đất đai địa bàn phân bổ khu dân cư, tư liệu sản xuất thiếu cho ngành nghề kinh tế Với vai trò quan trọng vậy, người thường xuyên khai thác để tạo giá trị vật chất tinh thần phục vụ cho đời sống Tuy nhiên, đất đai có hạn, nhu cầu người ngày tăng, đặt u cầu cho cơng tác quản lý đất đai đưa đất đai vào sử dụng hợp lý, hiệu tiết kiệm Chế độ sở hữu đất đai nước ta sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu nên khơng có khái niệm mua bán đất đai, mà có khái niệm chuyển nhượng QSDĐ Thực tế, chuyển nhượng QSDĐ quyền chuyển quyền sử dụng đất thực phổ biến, thường xuyên chiếm tỷ lệ lớn thị trường Để điều chỉnh, quản lý hoạt động chuyển nhượng QSDĐ nói chung chuyển nhượng QSDĐ nói riêng, quy định chuyển nhượng QSDĐ bắt đầu quy định Luật Đất đai 1993 Đây bước đột phá quan trọng việc quy định quyền người sử dụng đất, mở thời kỳ tạo điều kiện thuận lợi cho quan hệ đất đai vận động phù hợp với chế thị trường Trên sở đó, Luật đất đai 2003 Luật đất đai năm 2013 tiếp tục kế thừa có nhiều điểm mới, phù hợp với tiến Khi pháp luật đất đai quy định cụ thể quyền chuyển nhượng QSDĐ nói chung đất nói riêng hồn tồn phù hợp với nhu cầu đại đa số người dân có nhu cầu đất muốn khai thác giá trị mặt kinh tế đất đai Qua đó, chủ thể sử dụng đất có sở để đầu tư tìm kiếm lợi nhuận Nhà nước có để quản lý đất đai cách hiệu Tuy nhiên, trình thực giao dịch chuyển nhượng QSDĐ tồn nhiều hạn chế như: chuyển nhượng QSDĐ không đủ điều kiện (đất tranh chấp, chưa có giấy CNQSDĐ…); sai phạm hình thức chuyển nhượng QSDĐ (không công chứng, chứng thức; không đăng ký vào hồ sơ địa chính)…… Ngồi ra, bên cạnh thị trường BĐS hoạt động cơng khai, hợp pháp có quản lý, điều tiết từ Nhà nước thực tế “thị trường ngầm” hoạt động với việc “mua bán trao tay” QSDĐ thiếu điều kiện chuyển nhượng diễn sôi động “Thị trường ngầm” kéo dài phát triển tác động xấu đến thị trường BĐS, ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây thất thoát nguồn thu cho ngân sách nhà nước Vì vậy, nghiên cứu vấn đề pháp lý chuyển nhượng QSDĐ cụ thể chuyển nhượng QSDĐ cần thiết Đặc biệt nghiên cứu, đánh giá thực tiễn hoạt động chuyển nhượng QSDĐ tỉnh Lạng Sơn - tỉnh biên giới thuộc miền núi vùng Đơng Bắc, phía Bắc tiếp giáp với Trung Quốc với cửa quốc tế (cửa đường Hữu Nghị cửa đường sắt Đồng Đăng), cửa quốc gia (Chi Ma, Bình Nghi) cịn nhiều vấn đề khó khăn, nhiều tranh chấp phát sinh trình thực giao dịch chuyển nhượng QSDĐ dân số phát triển nhanh, dân cư từ nhiều địa phương đến kéo theo phát triển nhu cầu đất ở, nhiều vấn đề tồn đọng lịch sử để lại mâu thuẫn luật cũ luật mới, thói quen giao dịch theo lệ mà khơng theo luật, thiếu hiểu biết pháp luật nhân dân hậu sai lầm áp dụng pháp luật, trình độ cán quản lý đất đai nhiều hạn chế… Từ lý đây, chọn đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai từ thực tiễn tỉnh Lạng Sơn” để nghiên cứu làm Luận văn Thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu Vấn chuyển nhượng QSDĐ nói chung QSDĐ nói riêng đề tài thu hút quan tâm nhiều nhà nghiên cứu Nhiều cơng trình nghiên cơng bố nhiều góc độ khác nhau, cơng trình khoa học có đóng góp định cho việc hồn thiện pháp luật nói chung pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nói riêng Có thể nêu số cơng trình liên quan đến đề tài nghiên cứu thực thời gian qua, bao gồm: - Nguyễn Như Phát (2003), “Một số vấn đề lý luận thực tiễn Hợp đồng Việt Nam”, Nxb Công an nhân dân Luận án Tiến sĩ luật học với đề tài “Chuyền nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” tác giả Nguyễn Văn Hiến, Học viện Khoa học Xã hội, Hà Nội, năm 2017 Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Pháp luật chuyển quyền nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân” tác giả Phạm Thu Thủy, Đại học Luật Hà Nội, năm 2009 Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” tác giả Nguyễn Viết Tuấn, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, 2010 Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất” tác giả Nguyễn Doãn Cương, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2013 Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo quy định Luật Đất đai năm 2013”, tác giả Nguyễn Ngọc Anh, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, 2015 Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” tác giả Phạm Thị Thanh Vân, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, 2015 Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Chuyền nhượng quyền sử dụng sử dụng đất Dự án kinh doanh nhà thương mại theo pháp luật Việt Nam nay” tác giả Nguyễn Ngọc Trường, Học viện Khoa học Xã hội, Hà Nội, năm 2018 Ngồi ra, cịn có nghiên cứu chuyên sâu nhiều nhà khoa học, chuyên gia đăng báo tạp chí chuyên ngành khác như: “Điều kiện thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” tác giả LS Nguyễn Thùy Trang, Tổng Cơng ty Cơng nghiệp Hóa chất mỏ Vinacomin đăng Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 3/2017; “Bàn giải tranh chấp hợp đồng chuyển