Khóa luận tốt nghiệp luật kinh doanh pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất theo pháp luật đất đai năm 2013

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN TÚ OANH PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC NGÀNH: LUẬT KINH DOANH Hệ đào tạo: Chính quy Khóa học: QH – 2013 LKD NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS Đặng Thị Bích Liễu Hà Nội, 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi Các thơng tin số tài liệu mà tác giả sử dụng khóa luận trung thực Các luận điểm, liệu trích dẫn đầy đủ, khơng ý tưởng kết tổng hợp thân tơi Hà Nội, ngày 04 tháng năm 2017 TÁC GIẢ KHÓA LUẬN Nguyễn Tú Oanh Phần mở đầu Tính cấp thiết đề tài Đất đai địa bàn tổ chức hoạt động sống người, với quan điểm “an cư lạc nghiệp” truyền thống văn hóa dân tộc, đó, quyền sử dụng đất quyền mà đại phận người dân quan tâm Đất đai vừa đóng vai trị nguồn lực, vừa đóng vai trị yếu tố đầu vào thiếu hoạt động kinh tế Dựa quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý quy định Hiến pháp, Nhà nước nhân danh đại diện chủ sở hữu không trực tiếp sử dụng khai thác nguồn lợi từ đất mà đứng chủ thể phân phối đất đai cho cá nhân, tổ chức xã hội dựa quy hoạch kế hoạch SDĐ để đất đai sử dụng hợp lý, tiết kiệm, mục đích hiệu quả, đồng thời đảm bảo cho việc quản lý đất đai tập trung, thống Vì vậy, quy định giao đất chế định tất yếu cần ban hành để phù hợp với định hướng mục tiêu đề Đảng Nhà nước Tuy nhiên đất nước chuyển sang kinh tế thị trường, đất đai dần thể tính kinh tế hoạt động đời sống, quyền sử dụng đất trở thành loại “hàng hóa” trao đổi, chuyển nhượng chủ thể xã hội Nhà nước theo thiết lập nên chế định khác nhằm quản lý, kiểm soát mặt giá trị QSDĐ, bước đầu quan tâm đến việc khai thác tiềm tài đất đai Một chế định đó, phải kể đến quy phạm pháp luật về: Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Nhìn vào thực tiễn nghiên cứu, nhằm giải nâng cao hiệu hoạt động giao đất có nhiều đề tài nghiên cứu, tạp chí, viết chun mơn Tuy nhiên, viết thường gộp chung ba chế định có liên kết chặt chẽ với nhau: Giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất để khai thác phân tích Trong đó, có nghiên cứu riêng đặc biệt tập trung tìm hiểu, khai thác hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Mặc dù chế định nhỏ pháp luật đất đai, lại áp dụng cách thường xuyên thực tế quan quản lý đất đai Nhà nước với chủ thể thuộc trường hợp giao đất chế định quan tâm nhiều từ phía cá nhân, chủ đầu tư muốn làm giàu từ đất Điều thấy rõ qua lần ban hành Luật Đất đai năm 2013, chế định sửa đổi, bổ sung nhiều với bước ngoặt dành ý nhiều nhà quản lý, ý kiến đóng góp từ phía cá nhân, tổ chức kinh tế Tuy nhiên, hạn chế, bất cập quy định pháp luật lĩnh vực tồn đòi hỏi giải pháp hữu hiệu Bên cạnh thành tựu, hiệu tích cực đạt thời gian qua như: Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thực theo quy định; bước khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, không đối tượng Đất giao, cho thuê, chuyển mục đích phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Thì địa phương việc quản lý, sử dụng đất hạn chế định cần kể đến như: Tình trạng đất giao, cho th sử dụng khơng mục đích, vi phạm pháp luật; tình trạng găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng chuyển nhượng dự án, dẫn đến lãng phí đất đai gây bất bình dư luận, “mù mờ” nguyên tắc định giá đất làm xác định tiền sử dụng đất hệ lụy cho tham nhũng, thất thoát lớn Những bất cập đặt yêu cầu cần phải hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nói chung pháp luật giao đất nói riêng giai đoạn Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài " Pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất theo pháp luật đất đai năm 2013" hoàn toàn phù hợp, đáp ứng nhu cầu hồn thiện hệ thống pháp luật, bảo đảm tính thống hệ thống pháp luật bảo đảm điều chỉnh hợp lý sách pháp luật đất đai thực tiễn Tình hình nghiên cứu Trong suốt trình thu thập, tìm kiếm tài liệu phục vụ cho việc hồn thiện khóa luận này, có nhiều nghiên cứu, viết chun mơn có liên quan biết đến, phải kể đến như: Sách chuyên khảo: “Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam” (2013), TS Đặng Thị Bích Liễu, nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Trong đó, TS Đặng Thị Bích Liễu phân tích làm rõ đặc trưng hoạt động giao đất có thu tiền sử dung đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất Từ đó, đưa đánh giá, quan điểm nhằm hoàn thiện pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất, nâng cao hiệu hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất Giúp hoạt động giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất khai thác tối đa tiềm kinh tế từ đất ngăn chặn tham nhũng, thất thoát cho Nhà nước lĩnh vực Đề tài luận án tiến sĩ “Pháp luật hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất” bảo vệ năm 2008 tác giả TS.Trần Quang Huy thực Luận án phân tích làm rõ thực trạng sử dụng đất tổ chức kinh tế, hộ cá nhân, người Việt Nam định cư nước sử dụng đất hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Việt Nam, qua đề xuất thực qui định pháp luật hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Việt Nam Hơn thế, có nhiều đề xuất, định hướng nêu luận án thực hóa thông qua quy định pháp luật lần ban hành Luật đấi đai 2013 (mới) Đề tài “Nghiên cứu sở thực tiễn lý luận việc giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng sở hạ tầng” Ths Hoàng Ngọc Phương làm chủ nhiệm tổng hợp thực trạng việc thực chế thu hồi đất để giao đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng, bổ sung nghiên cứu toàn diện nội dung thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất qua thời kỳ để có sở đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật hành Đề tài luận văn thạc sĩ “Pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp Việt Nam” tác giả Ths Nguyễn Thị Thu Hiền thực năm 2012 Luận văn phân tích, đánh giá quy định pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp, đồng thời nhận diện tồn tại, bất cập pháp luật vấn đề sở đánh giá thực trạng thi hành; từ đưa định hướng số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp Bên cạnh đó, cịn có nhiều viết, báo cáo khoa học báo cáo thống kê có liên quan Nổi bật như: “Cần điều chỉnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất” tác giả Phùng Hương, tạp chí Tài ngun Mơi trường, số 15/2011; “Một số giải pháp giao đất, cho thuê đất” tác giả Phan Văn Thọ, tạp chí Tài nguyên Môi trường, số 5/2009; “Bất cập quy định giao đất, cho thuê đất Luật Đất đai năm 2013” tác giả Đặng Anh Quân, tạp chí Nhà nước pháp luật, số 5/2016; “ Bất cập quy định xác định tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất tổ chức kinh tế” tác giả Châu Hoàng Thân, tạp chí Nhà nước pháp luật, số 11/2016… Qua đây, phần thấy quan tâm lớn từ học giả, nhà nghiên cứu nghiên cứu sinh vấn đề Khóa luận xin góp vào đó, làm phong phú thêm ý tưởng nhằm tìm đề xuất hồn hảo thích hợp nhất, với mục tiêu giải tồn đọng, bất cập việc xây dựng, thực thi pháp luật Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu Thứ nhất, tìm hiểu vấn đề lý luận từ sở hình thành, vai trị quy định nội dung quy định pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất Thứ hai, hệ thống phân tích quy định pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất; nhận xét điểm tích cực bất cập chưa giải sau Luật Đất đai năm 2013 ban hành thay cho Luật Đất đai năm 2003 Cuối cùng, nghiên cứu khác, kết mà khóa luận cần đạt đưa đề xuất, giải pháp hoàn thiện pháp luật khắc phục vướng mắc thực pháp luật dựa phân tích thực trạng pháp luật Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài quan hệ pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất về: quy định pháp luật thực chủ thể quan hệ này; bất cập, hạn chế thực đề xuất giải pháp khắc phục Trong khn khổ có hạn khóa luận tốt nghiệp cử nhân Luật, đề tài sâu vào tìm hiểu quy định Luật đất đai năm 2013 giao đất có thu tiền sử dụng đất: phân tích quy định pháp luật hành giao đất có thu tiền sử dụng đất; đánh giá thực trạng pháp luật; đồng thời nhận diện tồn tại, bất cập pháp luật vấn đề trình triển khai thực hiện; sở đưa đề xuất, giải pháp hoàn thiện pháp luật Phương pháp nghiên cứu Cơ sở phương pháp luận việc nghiên cứu khóa luận dựa lý luận Mác – Lênin với phép biện chứng khoa học vật biện chứng khoa học lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh sách, pháp luật Nhà nước lĩnh vực quản lý đất đai Cụ thể sau: Phương pháp thống kê, tổng hợp phân tích, đánh giá: Dựa tài liệu thu thập để tổng hợp phân tích đánh giá số liệu, thơng tin đưa nhận xét để từ định hướng đề đạt giải pháp khắc phục, hoàn thiện Phương pháp so sánh: Phương pháp sử dụng để đối chiếu quy định pháp luật, tìm điểm mới, điểm bất cập, chưa phù hợp, chưa thống hệ thống pháp luật hạn chế việc áp dụng pháp luật vào thực tiễn thi hành quản lý đất đai nói chung chế định giao đất có thu tiền sử dụng đất theo đề tài nghiên cứu nói riêng Phương pháp thu thập kế thừa nghiên cứu, tài liệu có: Khóa luận tiếp cận, thu thập kế thừa thông tin, tài liệu tổng kết thi hành Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 Bộ Tài nguyên Môi trường, số liệu cơng trình khoa học công bố luận văn, đề tài nghiên cứu tác giả khác để sở phân tích, đánh giá pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất, đồng thời nhận diện tồn bất cập pháp luật vấn đề để đề xuất giải pháp phù hợp Kết đóng góp khóa luận Khóa luận vào tìm hiểu chi tiết quy định pháp luật có liên quan đến vấn đề giao đất có thu tiền sử dụng đất Việt Nam Từ cở sở lý luận hình thành quy định đến việc quy định sửa đổi bổ sung, việc thực pháp luật Bên cạnh đó, khóa luận cịn tham khảo số quy định pháp luật Quốc gia giới có liên quan, đưa nhìn đúc rút học kinh nghiệm cho Việt Nam Luật đất đai năm 2013 ban hành vào thực gần năm Bên cạnh sửa đổi bổ sung hồn thiện cịn bộc lộ khơng thiếu sót, lỗ hổng bất cập q trình áp dụng Trong khn khổ khóa luận này, có so sánh đổi Luật đất đai năm 2003 với Luật đất đai năm 2013 quy định liên quan đến đề tài Kết hợp với việc đánh giá kết thực quy định mới, nhận xét ưu, nhược điểm Từ đó, đưa định hướng, giải pháp xây dựng hoàn thiện pháp luật Kết cấu khóa luận Ngồi phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung khóa luận gồm chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013 Chương 3: Định hướng giải pháp hồn thiện pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất Phần nội dung Chương Những vấn đề lý luận pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất 1.1 Khái niệm, đặc điểm hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm giao đất có thu tiền sử dụng đất “Giao đất” nội dung quản lý Nhà nước tồn từ thời điểm Luật đất đai ban hành Từ Quyết định số 2011CP năm 1980, nội dung quản lý Nhà nước đất đai có nội dung "Giao đất, thu hồi đất trưng dụng đất"; đến Luật Đất đai năm 1987, nội dung quy định "Giao đất, thu hồi đất" Bởi lẽ, lúc Nhà nước chưa thừa nhận QSDĐ có giá trị nên Nhà nước giao đất Nhà nước cần sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phịng phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng Nhà nước thu hồi đất trưng dụng đất mà không quy định việc cho người sử dụng thuê đất cho người sử dụng chuyển mục đích sử dụng đất Đồng thời, việc giao đất thực hình thức "cấp đất", tức giao đất khơng thu tiền sử dụng đất, người có nhu cầu sử dụng Nhà nước giao, khơng cịn nhu cầu Nhà nước thu hồi – đơn giản, thô sơ Đến Luật Đất đai năm 1993, QSDĐ Nhà nước thừa nhận có giá trị NSDĐ chuyển quyền sử dụng hình thức khác nhau, nội dung bổ sung ý "cho thuê đất" thành "Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất" Đến lần sửa đổi, bổ sung năm 2001 bổ sung ý "chuyển mục đích sử dụng đất" vào Điều 24a Điều 24b Đến Luật Đất đai năm 2003 đời nội dung hoàn thiện thành "Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất" Như vậy, với trình phát triển kinh tế - xã hội, nội dung công tác quản lý Nhà nước đất đai thay đổi dần hoàn thiện Và đến nay, nội dung tách thành chương riêng Nhưng khái niệm giao đất đưa lần Luật đất đai năm 2003: “Nhà nước giao đất việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất định hành cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.” Với ý nghĩa tương tự, khái niệm sửa đổi, bổ sung lần khoản – Điều – Luật Đất đai năm 2013: “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau gọi Nhà nước giao đất) việc Nhà nước ban hành định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.” Theo quy định giao đất nội dung quản lý Nhà nước đất đai, hoạt động quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao thực tế đất quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư sử dụng đất Quyền sử dụng – dạng quyền tài sản - quan Nhà nước có thẩm quyền (theo quy định pháp luật) giao cho người có nhu cầu sử dụng đất thơng qua định giao đất Quyết định giao đất quan hệ hành quan Nhà nước với cơng dân, có chất định hành với tính chất trao QSDĐ cho NSDĐ Và với đặc điểm bật định hành chính, khơng có chức pháp lý làm thay đổi chế điều chỉnh pháp luật dù hình thức mà để thi hành quy định pháp luật Điểm khác biệt định hành so với loại giấy tờ khác chủ thể hoạt động hành có thẩm quyền ban hành cách đơn phương (khác với hợp đồng) Mặt khác, chủ thể giao đất phải đối tượng nằm đối tượng giao đất theo quy định pháp luật Chủ thể giao đất phải sử dụng đất mục đích đơn xin giao đất, hạn mức thời hạn theo quy định pháp luật Khác với hình thức giao đất thời kì kinh tế kế hoạch hóa tập trung với khái niệm “giao đất” phân tích đây, giao đất có thu tiền sử dụng đất việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất định giao đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khoản tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật Khoản tiền gọi “tiền sử dụng đất”, nộp lần vào thời điểm nhận quyền sử dụng đất Tiền sử dụng đất tính theo giá “mỗi mét vuông đất” giá mét vuông đất xác định theo khả sinh lợi mức độ hoàn thiện sở hạ tầng có đất Thực chất việc giao đất có thu tiền sử dụng đất để xác định rõ giá trị QSDĐ, nâng cao trách nhiệm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất quản lý sử quyền sử dụng đất đai vừa có Nhà nước, vừa có chủ sử dụng cụ thể Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất đai mà thực quyền sử dụng đất đai thông qua việc thu thuế, thu tiền sử dụng đất từ chủ thể trực tiếp sử dụng đất đai Vì vậy, để sử dụng đất đai có hiệu Nhà nước phải giao đất cho chủ thể trực tiếp sử dụng phải quy định hành lang pháp lý cho phù hợp để vừa đảm bảo lợi ích cho người trực tiếp sử dụng, vừa đảm bảo lợi ích Nhà nước 3.1.5 Pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất phải đảm bảo tiết kiệm, hiệu quả, nguyên tắc bảo vệ môi trường Đất đai tài nguyên thiên nhiên, tài sản vô giá quốc gia, yếu tố trình sản xuất xã hội có ý nghĩa định đến hoạt động sản xuất kinh doanh tổ chức kinh tế Tuy nhiên, đất đai tài sản hữu hạn, việc sử dụng đất phải đảm bảo tiết kiệm, hiệu quả, gắn liền với việc giải vấn đề xã hội môi trường để bảo đảm mục tiêu phát triển bền vững.[9] 3.2 Giải pháp hồn thiện pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất 3.2.1 Nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất 3.2.1.1 Xây dựng, hoàn thiện quy định pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu thực Mấu chốt bất cập đấu giá QSDĐ làm để đất chuyển giao với giá thỏa đáng cho người thực có nhu cầu có khả trực tiếp sử dụng, khai thác đất cách có hiệu chưa giải Thực ra, góc độ đấu giá QSDĐ, vấn đề phân tích thành hai vấn đề nhỏ: Trong trường hợp nên tổ chức đấu giá QSDĐ? Làm để giá đất xác định thông qua đấu giá phản ánh giá trị thật đất việc đấu giá khơng có tác dụng làm đất tăng giá cách khơng bình thường? Bên cạnh đó, phương diện hiệu kinh tế việc giao đất, cịn có vấn đề bảo đảm việc thực thi cam kết sử dụng đất mục đích, đặc biệt cam kết thực dự án đầu tư tiến độ Khi cần đấu giá quyền sử dụng đất? Tư tưởng chủ đạo việc đấu giá QSDĐ tỏ cần thiết có nhiều người quan tâm đến đất có kế hoạch sử dụng nghiêm túc miếng đất định mua Mục tiêu việc đấu giá 67 tìm người mua với giá cao (thực với giá cao cách hợp lý nhất) người có kế hoạch Xét theo tiêu chí nên loại bỏ quy định đấu giá QSDĐ phục vụ cho việc xây dựng nhà cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định điểm g, khoản Điều 118, Luật đất đai năm 2013 Còn cho rằng, việc đấu giá cần thiết để đảm bảo minh bạch, sòng phẳng hợp lý giao đất loại này, cần có chế cho phép sang lọc ban đầu nhằm bảo đảm rằng, người tham gia đấu giá người thực có nhu cầu đất việc tham gia đấu giá thực khn khổ giải tốn nhà cho thân gia đình Chẳng hạn, quy định rõ điều kiện để tham gia đấu giá: sinh sống làm việc địa phương nơi có đất đấu giá, với cơng việc thu nhập ổn định; chưa có nhà riêng; có kế hoạch xây dựng nhà rõ ràng, nghiêm túc khả thi… Cũng cân nhắc việc giao đất loại theo chế xét duyệt khách quan thơng qua vai trị hội đồng với đại diện nhiều thành phần xã hội, nghề nghiệp có liên quan Trước hết, đất giao cho tổ chức cộng đồng dân cư Cơ quan, cộng đồng nhận đất thành lập hội đồng để tổ chức việc giao đất cho thành viên quan cộng đồng Hội đồng xây dựng tiêu chí làm xem xét yêu cầu giao đất, tiếp nhận hồ sơ xin giao đất, tổ chức xét duyệt, thảo luận biểu dân chủ theo ý kiến đa số Tóm lại, việc đấu giá QSDĐ công khai rộng mở cho người thực cần thiết có khả phát huy tác dụng tích cực, đặc biệt việc phòng ngừa tham nhũng, tiêu cực lĩnh vực quản lý đất đai cần giao đất hoăc cho thuê đất để triển khai dự án kinh tế Trên nguyên tắc, người có quan tâm có quyền tham gia vào việc đấu giá QSDĐ Những vấn đề quan trọng cần giải làm bảo đảm giá trúng đầu giá phù hợp với giá trị thật bảo đảm việc sử dụng, khai thác đất theo kế hoạch, dự án đăng ký Bảo đảm giá trúng đấu giá phù hợp với giá thị trường Để giá trúng đấu giá khơng có chênh lệch q lớn so với giá thị trường theo hướng bất lợi cho người bán, tất nhiên cần ấn định giá khởi điểm cách hợp lý Cần 68 phát huy vai trò chuyên gia, nhà tư vấn giá bất động sản Cũng cần có chế kiểm sốt khách quan việc định giá, sở so sánh giá giao dịch thông thường loại đất thị trường bất động sản địa phương thời điểm tiến hành đấu giá với giá khởi điểm ấn định Cụ thể: Thứ nhất, tiến hành rà soát quy định giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất Thông tư số 02/2015/TT-BTC Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLTBTNMT-BTP theo hướng sau: i) xem xét hợp thông tư, quy định chung vấn đề đấu giá QSDĐ Thông tư, ii) Nên trao quyền xác định giá khởi điểm đấu giá QSDĐ cho quan tài nguyên mơi trường, quyền định giá đất khởi điểm thuộc Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh Việc trao cho quan tài nguyên môi trường xác định giá khởi điểm phù hợp, chủ thể quản lý đất đai Bên cạnh đó, thẩm quyền định giá khởi điểm trao cho Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh đảm bảo tính minh bạch, dân chủ Ngoài , xem xét bổ sung trường hợp xác định lại giá khởi điểm mối quan hệ giá khởi điểm ban đầu giá xác định lại Hiện nay, Thông tư số 02/2015/TT-BTC chưa có quy định chi tiết vấn đề vậy, cần thống việc giao cho Sở Tài nguyên Môi trường xác định lại giá khởi điểm Thứ hai, quy định thống phương pháp định giá đất sử dụng để xác định giá khởi điểm Như vậy, điểm b khoản Điều 10 Thông tư 76/2014/TT-BTC cần sửa đổi, văn giá đất xác định giá khởi điểm đấu giá QSDĐ không sử dụng phương pháp hệ số điều chỉnh Bảo đảm tính hiệu việc phân phối đất đai thơng qua đấu giá Mục đích tối hậu việc đấu giá tìm nhà đầu tư nghiêm túc nhà đầu tư nghiêm túc Đất giao cho thuê thông qua đấu giá QSDĐ để sử dụng, khai thác cách có hiệu Bởi vậy, cần có quy định ràng buộc người trúng đấu giá vào nghĩa vụ thực việc đầu tư theo nội dung ghi nhận dự án đầu tư nộp hồ sơ tham gia đấu giá Cụ thể, người trúng đấu giá phải trực tiếp triển khai dự án thời gian thích hợp theo tiến độ dự kiến với số lượng, chất lượng ghi nhận dự án 69 đầu tư Nếu triển khai dự án chậm trễ mà nguyên nhân bất khả kháng, phải chịu thu hồi đất chế tài tài kinh tế (nộp phạt, cấm tham gia đấu giá thời gian…) Hoặc phân tích trình bày phần chế giao đất Nhà nước Hoa kì: sử dụng hợp đồng hoạt động trao QSDĐ (hợp đồng phát triển) Hoạt động trao QSDĐ theo hình thức hợp đồng phát sinh trách nhiệm kiểm tra đánh giá thực hợp đồng quan quản lý nhà nước, bao gồm đánh giá tuân thủ hợp đồng có thời hạn đánh giá hàng năm, nhà phát triển khơng tn thủ thỏa thuận bị thay đổi chấm dứt hợp đồng Đây quy định pháp luật Hoa Kì đáng để học hỏi 3.2.1.2 Sửa đổi, bổ sung hoàn thiện quy định giá đất làm tính tiền sử dụng đất Thứ nhất, Điều 112 Luật đất đai năm 2013 quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất, áp dụng trình khảo sát, định thiếu nguyên tắc định giá đất cụ thể; đảm bảo giá đất cụ thể xác định phù hợp với giá thị trường Như vậy, xây dựng nguyên tắc định giá đất cụ thể cần làm rõ mối quan hệ giá tư vấn tổ chức tư vấn giá độc lập với giá định cuối cùng, làm rõ trách nhiệm chủ thể quy định định giá Hơn nữa, phân tích phần trên, quy định nguyên tắc sở định giá đất văn pháp luật cịn mù mờ, thiếu tin cậy Do đó, ta cần có quy định rõ ràng hơn, việc tham khảo quy định Úc nguyên tắc phương pháp định giá đất giải pháp cho vấn đề Các quy định trình bày phân tích cụ thể phần Thứ hai, sở quy định giảm tiền sử dụng đất người sử dụng đất nói chung tổ chức kinh tế nói riêng khoản Điều 14 Nghị định số 38/2000/NĐCP là: nộp tiền sử dụng đất lần thời hạn 60 ngày từ ngày nhận thông báo quan thuế giam 20% 10% tiền sử dụng đất, cần nghiên cứu đánh giá hiệu việc giảm nhằm thu hút đầu tư, giảm bớt gánh nặng tài cho doanh nghiệp, làm sở để xử lý trường hợp nợ tiền sử dụng đất Giải pháp đưa cần giảm tiền sử dụng đất trường hợp nộp 70 lần thời hạn quy định, mức giảm khơng cào mà lũy tiến tùy theo mức tiền sử dụng đất phải nộp Thứ ba, giá đất tính tiền sử dụng đất Một là, xây dựng sở liệu giá đất giao dịch thị trường Để xác định xác giá đất tính tiền sử dụng đất phải xác định giá đất thị trường lành mạnh Muốn xác định giá đất lành mạnh hợp đồng giao dịch cần thay đổi đơn giá tính thuế (thuế thu nhập cá nhân lệ phí trước bạ) giao dịch đất đai Bởi nay, đa phần giá hợp đồng giá ảo Theo Điều 17 Thơng tư số 92/2015/TT-BTC đơn giá tính thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng QSDĐ giá hợp đồng…Chính quy định tạo nên tượng giá ảo hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Vấn đề quản lý giá đất nước ta khó xác định giá đất thị trường chất Điều dẫn đến việc doanh nghiệp cho rằng, giá đất tính tiền sử dụng đất cao, không phù hợp thực tế Để khắc phục vấn đề này, cần xây dựng chế kiểm soát giá giao dịch đất đai để làm nguồn cung cấp giá thị trường xác định giá đất Hai là, Điều Thông tư số 76/2014/TT-BTC nên sửa đổi theo hướng, trường hợp áp dụng giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá hệ số xác định thời điểm giao đất 3.2.1.3 Hoàn thiện số thiếu sót quy định pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất Thứ nhất, bổ sung nguyên tắc riêng giao đất có thu tiền sử dụng đất nêu trên: giao đất phải kế hoạch sử dụng đất phê duyệt; việc giao đất phải đáp ứng nhu cầu sử dụng đất; giao đất thẩm quyền, đối tượng; giao đất trình tự, thủ tục; thường xuyên có hoạt động tra, kiểm kê đất giao giám sát trình sử dụng đất người sử dụng đất vào chế định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Thứ hai, bổ sung quy định chuyển tiếp từ luật cũ sang luật mới, đồng thời có biện pháp xử lý dự án chậm tiến độ nặng lực chủ đầu tư như: thu hồi đất, yêu cầu thực dự án, phạt tiền … 71 Thứ ba, khấu trừ chi phí giải phóng mặt Người sử dụng đất ứng vốn giải phóng mặt giảm bớt gánh nặng tài cho ngân sách nhà nước, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt thực dự án Tuy nhiên, trường hợp chi phí giải phóng mặt ứng trước lớn số tiền sử dụng đất phải nộp khơng tính vào vốn đầu tư dự án mà nên xử lý sau: chủ đầu tư thực nhiều dự án tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương số dư trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án khác địa bàn Trường hợp trừ dự án địa bàn mà số dư thực dự án địa bàn nhiều dự án có dự án phải nộp tiền sử dụng đất phát sinh số dư Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho ghi số dư chủ đầu tư khoản dư giảm trừ thời hạn định (có thể 24 tháng), thực dự án khác địa bàn giảm trừ Như vậy, việc khơng tính vốn đầu tư dự án giảm bớt áp lực giá thành sản phẩm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Bên cạnh đó, chủ động tạo quỹ đất sạch, tiến hành đấu giá QSDĐ giao đất nhằm đảm bảo tính cạnh tranh, minh bạch đảm bảo giá trị khu đất, đất giao Thứ tư, thời hạn sử dụng đất giao có thu tiền sử dụng đất trường hợp giao đất thực dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.Đây trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất Luật đất đai năm 2013 thể bắt kịp quy định pháp luật với thực tiễn đời sống trình bày phần Tuy nhiên, pháp luật lại chưa quy định rõ thời hạn sử dụng trường hợp Về chất, trường hợp giao đất tương tự với trường hợp giao đất để thực dự án xây dựng nhà để bán để bán kết hợp cho thuê Đầu thành phẩm quyền sử dụng đất gắn với nhà (hay trường hợp hạ tầng nghĩa trang), để chuyển nhượng cho người tiêu dùng Vì vậy, pháp luật cần có quy định bổ sung cho trường hợp tương tự quy định đoạn 3, khoản Điều 126 Luật đất đai năm 2013 việc sử dụng đất sau chủ đầu tư chuyển nhượng QSDĐ gắn với hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa 72 3.2.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất 3.2.2.1 Xây dựng sở liệu đất đai, nâng cao hiệu hoạt động quản lý hành đất đai địa phương Cơ sở liệu quốc gia đất đai liệu đặc biệt quan trọng nhằm quản lý xác định rõ ràng tiềm tài nguyên đất quốc gia Nhận thức rõ vấn đề này, Chính phủ giao Bộ Tài Nguyên Môi Trường xây dựng Đề án triển khai xây dựng sở liệu hoàn chỉnh đất đai Tuy nhiên, qua thời gian tổ chức hướng dẫn, thực hiện, hoạt động xây dựng sở liệu đất đai gặp phải khơng khó khăn Do đó, thời gian tới Bộ Tài Nguyên Môi Trường cần: Đối với công tác đào tạo: Đào tạo cho cán quản trị hệ thống hay cán xử lý nghiệp vụ phải có quy trình riêng rẽ, cụ thể, viết hướng dẫn sử dụng chi tiết, định hướng người dùng thay đổi thói quen, tiếp cận công nghệ Xây dựng tài liệu áp dụng quy trình, thủ tục, sách pháp lý thực tiễn vào việc xây dựng xử lý, quản lý nghiệp vụ, khai thác liệu hệ thống Phối hợp với đơn vị thi công xây dựng sở liệu, hỗ trợ thực công tác sử dụng phần mềm nhiệm vụ xây dựng sở liệu Có thể thấy rằng, hệ thống thơng tin đất đai hồn thiện tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp cận khai thác tài nguyên đất đai Với hệ thống sở liệu đất đai đầy đủ, sát với thực tế, người tham gia giao dịch đất đai hồn tồn bảo đảm Họ tiếp cận thơng tin đầy đủ xác Về phía Nhà nước, dễ dàng cơng tác quản lý đất đai, thực thẩm định nhu cầu sử dụng đất nhà nước tiến hành giao, cho thuê đất 3.2.2.2 Phát triển nhanh tổ chức tư vấn giá đất để định giá đất Tổ chức tư vấn giá đất thực định giá đất sở tính tiền sử dụng đất cho hoạt động giao đất có thu tiền sử dụng đất Đây nguồn liệu quan trọng, làm sở cho phương pháp xác định giá đất sử dụng xác định giá đất cụ thể giao, cho thuê Do đó, pháp luật cần quan tâm đến quy định có liên quan vấn đề địa vị pháp lý Tổ chức tư vấn giá đất Tuy nhiên, đất 73 đai loại hàng hoá đặc biệt thuộc đối tượng nhà nước quản lý giá theo quy định Luật Quản lý Giá Do đó, việc xác lập địa vị pháp lý Tổ chức tư vấn giá đất quy định cụ thể điều kiện, lực dịch vụ cung cấp cần phải phù hợp với Luật Quản lý Giá Tổ chức có chức tư vấn giá đất phải tổ chức nghề nghiệp có tính độc lập chuyên môn, nghiệp vụ, phù hợp với thông lệ quốc tế phù hợp với chủ trương xã hội hóa (tách khỏi quan quản lý nhà nước thực dich vụ độc lập) Dưới số giải pháp phát triển hoàn thiện cấu tổ chức chức tổ chức tư vấn giá đất: + Đồng hóa hồn thiện quy định pháp luật liên quan đến hoạt động tư vấn định giá đất (thống Luật Giá, Luật Kinh doanh bất động sản Luật Đất đai) Hoàn thiện quy định về: Nguyên tắc hoạt động tổ chức tư vấn định giá đất; Thống quy định phương pháp xác định giá đất; Điều kiện hoạt động tổ chức tư vấn định giá đất, điều kiện cá nhân hành nghề tư vấn định giá đất; Quyền, nghĩa vụ tổ chức tư vấn định giá đất + Bổ sung quy định pháp luật liên quan đến hoạt động tư vấn định giá đất: Quy định cụ thể trách nhiệm, chế tài xử lý vi phạm hoạt động tổ chức tư vấn định giá đất; Quy định rõ chế giám sát, đánh giá chất lượng hoạt động tư vấn định giá đất; Quy định tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật đánh giá chất lượng dịch vụ tư vấn định giá đất; Quy định rõ chế bắt buộc sử dụng dịch vụ tư vấn định giá đất; Kiểm tra việc quy định công bố định giá đất; Xử lý khiếu nại tranh chấp kết tư vấn định giá đất + Xây dựng sở liệu cần thiết phục vụ cho việc định giá đất; Xây dựng phần mềm máy tính chuyên dụng cho việc xác định giá trị đất đai; Thành lập Hội đồng định giá đất cấp Trung ương cấp tỉnh, hệ thống quan định giá đất Trung ương; Đào tạo đội ngũ định giá viên giá đất chuyên nghiệp 3.2.2.3 Tạo điều kiện, chế thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch hiệu `Một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch hiệu giúp huy động vốn cho đầu tư phát triển, mở rộng thị trường nước, thu hút 74 đầu tư… Tạo điều kiện cho phát triển kinh tế xã hội, tăng GDP ngân sách nhà nước, thúc đẩy sản xuất kinh doanh nâng cao đời sống nhân dân Hơn nữa, cịn nguồn liệu quan trọng cho quan định giá đất nhà nước tiến hành giao, cho thuê đất, môi trường diễn giao dịch giúp nhà đầu tư huy động vốn cách dễ dàng để hoàn thành dự án… Như vậy, để tạo điều kiện, chế thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch hiệu quả, cần thông qua hoạt động như: đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ, xây dựng hệ thống liệu thông tin đất đai đầy đủ, đại khoa học, hình thành đồng hệ thống văn phòng đăng ký QSDĐ địa phương, cải cách thủ tục hành theo hướng đơn gian gọn nhẹ giấy chứng nhận QSDĐ chứng thư pháp lý quan trọng giúp minh bạch giao dịch thị trường; bên cạnh để thúc đẩy thị trường phát triển hiệu ta cần sách đất đai cởi mở, khơng cịn phân biệt đối xử loại chủ thể SDĐ phù hợp với q trình hội nhập 3.2.2.4 Tăng cường cơng tác kiểm tra, tra việc giao đất địa phương, kiên xử lý vi phạm lĩnh vực Thực tế cho thấy kiểm tra thi hành Luật đất đai Bộ Tài nguyên mơi trường thực có ý nghĩa to lớn việc phát triển, chấn chỉnh nâng cao hiệu sử dụng đất đối tượng sau nhà nước giao đất Tuy nhiên, tra, kiểm tra chủ yếu dừng mức độ phát hiện, hướng dẫn xử lý (cũng có trường hợp xử lý); việc xử lý lại phụ thuộc nhiều vào Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Giải pháp tăng cường công tác kiểm tra, tra sử dụng đất thực theo hướng: Thứ nhất: tập trung vào địa bàn nơi phát nhiều sai phạm việc sử dụng đất như: Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, …những địa phương tập trung dự án với quy mô lớn Thứ hai, tập trung vào số nội dung: thu hồi đất giao cho doanh nghiệp mà doanh nghiệp có vi phạm như: khơng thực sử dụng đất, sai mục đích sử dụng, khơng 75 hồn thành nghĩa vụ tài chính, đất giao sai thẩm quyền, chưa hồn thành thủ tục hành chính… Thứ ba, cho phép đoàn kiểm tra, tra báo cáo trực tiếp với Bộ trưởng Bộ Tài nguyên môi trường trường hợp: dự án treo, sử dụng đất sai mục đích, nhu cầu thực tế sử dụng đất nhiều, hành vi “găm đất”… Bộ Tài ngun mơi trường trình Thủ tướng Chính phủ định xử lý trực tiếp trường hợp vi phạm nghiêm trọng Thứ tư, xử lý trường hợp phát mà địa phương không giải (chậm giải quyết) cách trực tiếp định xử lý sai phạm hình thức kỉ luật người có trách nhiệm giải cấp địa phương 76 Kết Luận Trong trình hội nhập phát triển kinh tế quốc tế nay, sách, pháp luật đất đai có vai trị quan trọng, góp phần khai thác nguồn lực từ đất đai, chuyển nguồn tài tiềm thành nguồn tài thực cho đầu tư phát triển tổ chức kinh tế Nếu trước kia, đất nước trì kinh tế kế hoạch hóa tập trung, bao cấp, Nhà nước chưa trọng đến tính kinh tế đất đai mà trọng đến tính trị, xã hội đất Hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất diễn phổ biến Quan hệ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân xin cấp đất quan hệ điển hình có tính chất “xin – cho”, đặc trưng hành quan liêu bao cấp Cơng tác quản lý đất đai lỏng lẻo, sử dụng lãng phí tài nguyên đất, tạo nhiều sơ hở cho tiêu cực, tham nhũng Thì kể từ đất nước chuyển sang xây dựng kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa, hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đời Đánh dấu mốc quan trọng việc tiền tệ hóa đất đai, công nhận quản lý mặt giá trị đất Các chủ thể kinh tế - xã hội dẫn làm quen với việc phải trả cho Nhà nước – chủ thể đại diện sở hữu toàn dân đất đai - khoản tiền (tiền sử dụng đất) để có quyền sử dụng đất Điều này, đồng thời nâng cao ý thức trách nhiệm người sử dụng đất, giúp đất giao sử dụng hiệu Tuy nhiên, bên cạnh bước đột phá quy định pháp luật, kết thực pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất thời gian qua bộc lộ khơng bất cập, hạn chế Trong khn khổ đề tài, khóa luận xin đưa phân tích mặt lý luận pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất Bên cạnh đó, đưa nhìn thực trạng pháp luật, kết thực hiện, đánh giá pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất Để từ đó, thống kê bất cập, hạn chế quy định pháp luật vấn đề Và cuối giải pháp, kiến nghị đưa nhằm xây dựng hoàn thiện pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất 77 Danh mục tài liệu tham khảo 1) Bộ Tài nguyên môi trường (2015), “Báo cáo thuyết minh trạng sử dụng đất, đồ trạng sử dụng đất năm 2014 địa bàn thành phố Hà Nội”, số 5600 BC – STNMT, ngày tháng năm 2015 2) Bộ Tài nguyên môi trường (2015), “ Báo cáo công tác quản lý Nhà nước đất đai năm 2014, tháng đầu năm 2015 tình hình triển khai thi hành Luật đất đai vấn đề cần giải tháo gỡ”, ngày 20 tháng năm 2015 3) Bộ Tài nguyên môi trường (2012), “ Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai”, tháng năm 2012 4) “Công văn số 856/TCT-CS”, ngày 4/3/2016, Tổng cục Thuế 5) Thùy Dương (2015), “Sau 24 tháng, CĐT chậm đưa đất vào sử dụng phải nộp tiền thuê đất”, báo điện tử Kinh doanh Pháp Luật, trang http://kinhdoanhnet.vn/bat-dong-san/du-an/sau-24-thang-cdt-cham-dua-dat-vao-sudung-se-phai-nop-tien-thue-dat_t114c18n25001 Truy cập ngày 10/4/2017 6) PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện (2013), “Đấu giá quyền sử dụng đất kiến nghị cụ thể dự thảo sửa đổi, bổ sung luật đất đai”, tạp chí Nghiên cứu lập pháp, 14 (246) 7) Công ty Luật TNHH Dương Gia (2013), “Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân”, trang https://luatduonggia.vn/nguyen-tac-dat-dai-thuoc-so-huu-toan-dan Truy cập 10/4/2017 8) TS Lê Hồng Hạnh (2013), “Những quy định giao đất, cho thuê đất Luật đất đai năm 2013” báo điện tử “Tạp chí dân chủ pháp luật”, trang http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/xay-dung-phap-luat.aspx?ItemID=95 Truy cập ngày 01/04/2017 9) Ths Nguyễn Thị Thu Hiền (2012), “Pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế, Khoa Luật (ĐHQG Hà Nội), Hà Nội 78 10) Tác giả Ninh Thị Hiền (2016), “ Hoạt động trao quyền sử dụng đất Nhà nước Hoa kì học kinh nghiệm cho Việt Nam”, tạp chí Luật học, 12(2016), Hà Nội 11) TS.Trần Quang Huy (2008), “Pháp luật hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất”, Luận án Tiến sĩ, Viện Nhà nước pháp luật, Hà Nội 12) Tác giả Vũ Thị Huyền (2016), “Pháp luật hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất”, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 13) Tác giả Bửu Lân (2013), “Đà Nẵng thất thoát 3.400 tỷ dân lợi”, báo điện tử VTC news, trang: http://vtc.vn/xa-hoi/da-nang-that-thoat-3400-ty-nhungdan-duoc-loi-d129176.html Truy cập 01/04/2017 14) TS Đặng Thị Bích Liễu (2013), Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam, Chính trị quốc gia, Hà Nội 15) Luật đất đai năm 2003, Luật số 13/2003/QH2011 16) Luật đất đai năm 2013, Luật số 45/2013/QH2013 17) Bộ Luật hình 2015, Luật số 100/2015/QH2013 18) Bộ Luật dân 2015, Luật số 91/2015/QH2013 19) TS Nguyễn Thị Nga (2015), “ Bàn vấn đề giá đất Luật đất đai năm 2013”, báo Nhà nước pháp luật, 5(2015), Tr 41-47 20) Nghị định 43/2014/NĐ-CP Chính Phủ “Quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai” 21) Nghị định 44/2014/NĐ-CP Chính Phủ “Quy định giá đất” 22) Nghị định 45/2014/NĐ-CP Chính Phủ “Quy định thu tiền sử dụng đất” 23) Nghị định 47/2014/NĐ-CP Chính Phủ “ Quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất” 24) Nghị định 38/2000/NĐ-CP Chính Phủ “ Về thu tiền sử dụng đất” (đã hết hiệu lực) 25) Nghị định 102/2014/NĐ-CP Chính Phủ “ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai” 79 26) PGS.TS Doãn Hồng Nhung (2013), “Chế định sở hữu đất đai qua thời kỳ giải pháp tăng cường quản lý nhà nước đất đai”, Viện nghiên cứu lập pháp, trang:http://vnclp.gov.vn/ct/cms/tintuc/Lists/ThucTienPhapLuat/View_Detail.aspx ?ItemID=179 Truy cập 01/4/2017 27) Công ty TNHH tư vấn đầu tư sở hữu trí tuệ Hồng Phi, Tổng đài tư vấn luật trang: http://tongdaituvanluat.vn/thuc-hien-quyen-cua-dai-dien-chu-huu-vedat-dai-duoc-quy-dinh-nhu-nao/ Truy cập ngày 01/04/2017 28) Ths Lưu Quốc Thái (2008), “Quá trình “Thị trường hóa đất đai” Trung Quốc, số đánh giá học kinh nghiệm”, tạp chí Khoa học pháp lý (Đại học Luật TP Hồ Chí Minh), 2(39) 29) Tác giả Châu Hoàng Thân(2016),“ Bất cập quy định xác định tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất tổ chức kinh tế”, tạp chí Nhà nước pháp luật, 11(2016), Tr.62-68 30) “Tham nhũng 3.000 tỉ thời BT Thành ủy Nguyễn Phú Trọng chưa bị xử lý?”, báo điện tử, trang http://bao-dong01.blogspot.com/2016/01/tham-nhung-3000ti-thoi-bt-thanh-uy.html Truy cập ngày 11/4/2017 31) Thông tư số 02/2015/TT-BTC Bộ Tài “sửa đổi, bổ sung thơng tư số 48/2012 ngày 16 tháng năm 2012 Bộ trưởng Bộ Tài hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất” 32) Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT – BTNMT – BTP Bộ Tài nguyên Môi trường kết hợp với Bộ Tư pháp “Quy định việc tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất” 33) Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường “Quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất” 34) Thơng tư số 48/2012/TT-BTC Bộ Tài “Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất” 80 35) Thông tư số 76/2014/TT-BTC Bộ Tài “Hướng dẫn số điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất.” 36) Thơng tư số 92/2015/TT-BTC Bộ Tài “Hướng dẫn thực thuế giá trị gia tăng thuế thu nhập cá nhân cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực số nội dung sửa đổi, bổ sung thuế thu nhập cá nhân quy định Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế số 71/2014/QH13 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định thuế” 81