Khóa luận tốt nghiệp luật kinh doanh pháp luật về môi giới bất động sản ở việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT - - TRẦN THỊ MỸ HẠNH PHÁP LUẬT VỀ MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC NGÀNH LUẬT KINH DOANH Hệ đào tạo: Chính quy Khóa học: QH-2013-L HÀ NỘI, 2017 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT - - TRẦN THỊ MỸ HẠNH PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC NGÀNH LUẬT KINH DOANH Hệ đào tạo: Chính quy Khóa học: QH-2013-L GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: PGS.TS Doãn Hồng Nhung HÀ NỘI, 2017 LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trong năm vừa qua kinh tế Việt Nam dần vào quỹ đạo ổn định Song song với phát triển tình hình thị trường bất động sản (BĐS) có bước phát triển vượt bậc, đặc biệt từ sau nhà nước cho phép tổ chức cá nhân tham gia hoạt động kinh doanh lĩnh vực Một lĩnh vực phát triển mạnh mẽ thị trường bất động sản lĩnh vực mơi giới, đặc biệt môi giới mua bán nhà Hoạt động môi giới hoạt động lĩnh vực dịch vụ bất động sản nhằm mục đích hỗ trợ cho phát triển thị trường bất động sản, cho hoạt động kinh doanh bất động sản Đây hoạt động cơng nhận thức Việt Nam thể cần thiết phát triển thị trường bất động sản nói riêng kinh tế quốc dân nói chung So với mặt chung với giới thị trường bất động sản mẻ, thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn hình thành bước phát triển để thúc đẩy thị trường cần có kết hợp nhiều yếu tố, nhiều lĩnh vực Mơi giới với tính chất yếu tố trung gian, cầu nối góp phần gằn kết cung cầu Mặt khác xu hội nhập việc phát triển thị trường bất động sản cần thiết để đáp ứng xu không bỏ lỡ hội mà đem đến Lĩnh vực giải nhiều nhu cầu ngày cao xã hội Tuy nhiên song song với phát triển đặt số vấn đề lớn cần giải tình hình hoạt động trung tâm môi giới, chất lượng, kỹ chuyên môn, đạo đức, tiêu chuẩn nghề nghiệp, dịch vụ khách hàng chủ thể môi giới bất động sản để tiến tới hoàn thiện nhằm chuyên nghiệp hố hoạt động mơi giới bất động sản Việt Nam Nó khơng thể giải sáng chiều mà địi hỏi cần có quản lý, điều tiết quy hoạch phát triển mở rộng Cần phải có sách, định hướng phát triển ngắn hạn, dài hạn để có hệ thống mạng lưới trung tâm chất lượng nhằm đáp ứng tốt nhu cầu ngày cao xã hội Do vậy, với vấn đề nêu trên, mạnh dạn chọn đề tài “Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam” để nghiên cứu, phân tích, tìm kiếm giải pháp hồn thiện hoạt động này, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản nói riêng kinh tế quốc dân nói chung Khóa luận kế thừa tiếp thu tri thức khoa học nhà hoạch định sách xây dựng pháp luật lĩnh vực mơi giới bất động sản, sở chúng tơi phân tích, cập nhật văn bản, thơng tin khoa học giai đoạn Mục đích việc nghiên cứu Mục đích việc nghiên cứu đề tài nhằm làm sáng tỏ vấn đề mang tính lý luận thực tiễn mơi giới bất động sản góc độ pháp lý vai trị phát triển thị trường bất động sản nước ta Giải bất cập, vấn đề cộm lĩnh vực mơi giới bất động sản Bên cạnh tạo dần môi trường làm việc, tâm lý người dân chuyên nghiệp nghề môi giới Bất động sản Qua góp phần hồn thiện pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu vấn đề lý luận quy định pháp luật môi giới bất động sản thực tiễn áp dụng quy định môi giới bất động sản Việt Nam, hướng cho nhà môi giới thời gian tới Phạm vi nghiên cứu tập trung làm rõ số vấn đề: -Chứng minh đời hoạt động môi giới thị trường bất động sản tất yếu khách quan -Phân tích quy định pháp luật hành Việt Nam có liên quan đến mơi giới bất động sản -Đưa nhận xét quy định pháp luật Việt Nam môi giới bất động sản đề xuất số giải pháp cụ thể từ thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản nhằm góp phần xây dựng hành lang pháp lý phù hợp cho môi giới bất động sản, giúp cho thị trường bất động sản Việt Nam hoạt động lành mạnh, có hiệu Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu sử dụng Dựa nguyên lý phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng Mác - Lênin để tiến hành nghiên cứu Các phương pháp nghiên cứu sử dụng khóa luận phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích so sánh thực sở vận dụng quan điểm Đảng Nhà nước kinh doanh bất động sản dịch vụ bất động sản Bố cục khóa luận Ngồi lời nói đầu, kết luận, phụ lục danh mục tài liệu tham khảo, luận văn chia làm ba chương: -Chương 1: Những vấn đề lý luận môi giới bất động sản pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam -Chương 2: Thực trạng pháp luật điều chỉnh môi giới bất động sản thực tiễn thi hành môi giới bất động sản Việt Nam -Chương 3: Hoàn thiện pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1 Lược sử hình thành phát triển mơi giới bất động sản Việt Nam Hoạt động hệ thống dịch vụ nói chung mơi giới nói riêng nhằm đáp ứng nhu cầu có liên quan đến hoạt động giao dịch bất động sản khâu trình vận hành thị trường bất động sản Hoạt động môi giới việc bên làm trung gian cho bên tham gia giao dịch việc đàm phán, ký kết hợp đồng hưởng thù lao theo hợp đồng Với tư cách khâu trung gian giúp thúc đẩy q trình lưu thơng hàng hóa, rút ngắn thời gian tìm kiếm để gặp gỡ người có nhu cầu giao dịch với nhau, nghề mơi giới nói chung tồn từ lâu kinh tế hàng hóa Cũng nghề khác, mơi giới bất động sản đời có số điều kiện định xuất thị trường bất động sản thị trường bất động sản phát triển đến trình độ định Trước năm 1986, thị trường bất động sản nước ta chưa hình thành nên hoạt động mơi giới diễn hình thức hoạt động ngầm Khi đó, thị trường bất động sản nước ta chưa thừa nhận thức xã hội cịn nặng tư tưởng bao cấp cơng việc chân phải công việc quan nhà nước, doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã Môi giới bất động sản chưa Nhà nước pháp luật thừa nhận nghề chân Do đó, mơi giới nói chung mơi giới bất động sản nói riêng thường bị gắn với mặt tiêu cực, mặt xấu nhiều hơn, họ xem “cò nhà, cò đất” đứng bên tham gia giao dịch bất động sản [43, 10] Do môi giới bất động sản đời thị trường bất động sản phát triển đến trình độ định mang yếu tố tâm lý nên quan hệ bất động sản nông thôn Việt Nam bị ảnh hưởng lớn Trong quan hệ truyền thống làng xã, với anh em, bạn bè, họ hàng việc người giới thiệu cho người khác nhu cầu mua bán bất động sản chủ yếu dựa sở tình cảm, khơng mục đích lợi nhuận [43, 10] Quan hệ truyền thống làng xã không cần thứ trung gian hoạt động mơi giới, có khơng phải trình độ cao người có nhu cầu giao dịch bất động sản tìm kiếm đáp ứng nhu cầu thơng tin tình trạng, giá nhà, đất thông qua người làng xã Cơ sở làng xã Việt Nam chủ yếu bị đóng kín quan hệ truyền thống Quan hệ nhiều mạnh pháp luật Nhà nước pháp luật họ vấn đề xem nhẹ so với tình cảm Trong điều kiện hoạt động mục đích lợi nhuận chưa rạch rịi với tình cảm truyền thống nên môi giới bất động sản chỗ để phát triển Bên cạnh đó, quan niệm, tâm lý ăn sâu vào ý thức người dân môi giới gắn liền với việc buôn nước bọt, gắn liền với lừa đảo lực cản lớn phát triển hoạt động môi giới bất động sản không nông thôn mà đô thị phát triển Việt Nam Nếu sốt bất động sản từ năm 1991-1992 không ảnh hưởng đến nông thôn pháp luật chưa cho phép sách pháp triển Nhà nước chưa rõ ràng sốt bất động sản năm 2001-2002, hoạt động môi giới bất động sản phát triển đến nông thôn Giai đoạn này, nghề mơi giới cịn mang tính tự phát, q trình thị hóa bắt đầu nên mơi giới bất động sản chủ yếu phát triển vùng thị, nơi mà có điều kiện hơn, cịn nơng thơn manh nha xuất Những hoạt động môi giới bất động sản dù phát triển chưa Nhà nước pháp luật công nhận Tuy nhiên, từ Luật Kinh doanh bất động sản đời năm 2006 đem lại cho nghề môi giới “danh phận” rõ ràng xã hội Nghề mơi giới trở thành nghề bình đẳng bao nghề khác Người môi giới đào tạo, cấp chứng chỉ, quản lý nghề nghiệp thông qua Hiệp hội kinh doanh bất động sản, Hội môi giới bất động sản Hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam có bước tiến vượt bậc năm vừa qua Nghề môi giới bất động sản phát triển mang tính chất chuyên nghiệp trở thành nghề pháp luật thừa nhận [43, 11] Người hoạt động môi giới chuyên nghiệp người có trình độ, kỹ chun mơn, có phẩm chất, đạo đức nghề, tn thủ theo nguyên tắc của pháp luật Từ sau năm 2006 đến nay, đặc biệt đời Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 tiếp tục khẳng định vị vai trị nhà mơi giới bất động sản Với quy định chặt chẽ, tiến hơn, LKDBĐS năm 2014 giúp cho nhà mơi giới hoạt động tích cực, vai trị để từ thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản 10 1.2 Tính tất yếu khách quan hình thành mơi giới bất động sản Việt Nam Việt Nam nước phát triển nên việc đẩy mạnh loại hình dịch vụ lĩnh vực quan trọng, then chốt chủ trương lớn Đảng Nhà nước nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Đối với lĩnh vực BĐS, lĩnh vực động nhạy cảm, có tác động trực tiếp đến kinh tế - xã hội nhu cầu cung cấp dịch vụ BĐS lại trở nên cần thiết Đất đai, nhà tài sản có giá trị lớn yếu tố quan trọng thiếu với nhà đầu tư người dân Cá nhân cần đất nhu cầu sinh hoạt sản xuất Doanh nghiệp cần đất cho địa bàn đầu tư, sản xuất Nhà nước cần đất cho nghiệp phát triển kinh tế - xã hội đảm bảo an ninh quốc gia Các nhu cầu cải thiện nhà cho người dân, đặc biệt nhu cầu nhà cho người có thu nhập thấp lớn Nhu cầu nhà văn phịng cho th có xu hướng tăng cao đầu tư nước vào Việt Nam ngày mạnh mẽ [48, 22] Trước nhu cầu người dân mong muốn hỗ trợ cung ứng dịch vụ có liên quan đến giao dịch BĐS thị trường Bởi giá trị tài sản lớn người mua cần có thơng tin xác thực, họ cần thiết phải biết rõ khối tài sản mà họ giao dịch có minh bạch an tồn hay không Trong trường hợp này, hoạt động loại hình dịch vụ Nhà nước tư nhân với chức cung ứng giới thiệu sản phẩm hàng hóa BĐS, cung cấp thơng tin có liên quan đến hàng hóa BĐS mà người mua quan tâm, tư vấn thực dịch vụ pháp lý khác giúp cho chủ thể kinh doanh có niềm tin sở pháp lý vững việc đưa định đầu tư Việc cung cấp cho người tham gia giao dịch BĐS thơng tin cần thiết, lời khun mang tính chất thời điểm giúp cho họ thực giao dịch theo cách có lợi trở thành nhu cầu thiết yếu Mặt khác, xuất phát từ nhu cầu nội giao dịch BĐS, thị trường BĐS địi hỏi phải có hoạt động tư vấn, mơi giới BĐS phát triển mang tính chun nghiệp hay nói cách khác trở thành nghề độc lập xã hội Bởi lý nêu trên, đời hoạt động môi giới thị trường BĐS tất yếu khách quan sống 11 1.3 Khái niệm môi giới bất động sản Theo Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 loại dịch vụ BĐS bao gồm: dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ sàn giao dịch BĐS, dịch vụ tư vấn BĐS, dịch vụ quản lý BĐS Trong loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản nêu mơi giới BĐS hoạt động diễn sôi động, phổ biến, đa dạng chiếm số lượng lớn so với loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS khác Đi đâu, địa bàn có thị trường BĐS phát triển sơi động dễ dàng tìm kiếm trung tâm, văn phòng, biển quảng cáo dịch vụ môi giới nhà đất Theo từ điển Bách khoa tiếng Việt, môi giới định nghĩa là: “Chủ thể (một cá nhân, nhóm, tổ chức, hãng ) làm trung gian cho hai nhiều chủ thể khác, tạo quan hệ giao tiếp, kinh doanh Trong lĩnh vực thương mại, Điều 150 Luật Thương mại năm 2005 định nghĩa môi giới thương mại việc làm trung gian cho bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thương mại việc đàm phán, kí kết hợp đồng mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thương mại để hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới Đối với thị trường BĐS, thị trường phát triển đến trình độ định hoạt động môi giới BĐS đời Sự đời hoạt động môi giới bất động sản tất yếu khách quan, xuất phát từ nhu cầu nội giao dịch BĐS từ đặc điểm BĐS, thị trường BĐS Đối với kinh tế có trình độ phát triển cao, mơi giới BĐS coi hoạt động quan trọng thị trường BĐS Hoạt động môi giới thực chức cầu nối người mua người bán, qua tạo điều kiện thuận lợi cho việc mua bán cung cấp thông tin tư vấn cho khách hàng, cung cấp sản phẩm dịch vụ giúp khách hàng thực giao dịch theo yêu cầu lợi ích người mơi giới Mơi giới BĐS loại hình mơi giới thương mại pháp luật xác định nghề mang tính chất chuyên nghiệp, chúng đời, tồn phát triển với đời, tồn thị trường BĐS Đặc biệt, nhu cầu giao dịch BĐS tăng cao, thị trường BĐS phát triển sơi động nhu cầu cung ứng dịch vụ BĐS cho chủ thể thị trường lớn, tất yếu kéo theo phát triển 12 hoạt động môi giới Theo PGS.TS Phan Thị Cúc PGS.TS Nguyễn Văn Xa: “Môi giới BĐS việc thực hỗ trợ cho khách hàng quyền liên quan đến BĐS Kết hoạt động việc thực yêu cầu khách hàng hợp đồng mua bán, trao đổi, cho thuê với giúp đỡ nhà môi giới Những hoạt động liên quan đến thay đổi khía cạnh pháp lý thực tế BĐS Nhà môi giới thực công việc để nhận thù lao hoa hồng cho thay đổi thông qua đường kinh doanh mà đối tượng quyền BĐS” [48, 25] Theo TS Doãn Hồng Nhung thì: “Mơi giới BĐS nghề tự quản lý thân Trong hoạt động kinh doanh BĐS người môi giới người có khả kinh doanh độc lập, có trình độ giao tiếp, có khả xử lý thơng tin, kết nối người có BĐS, có tài sản đủ điều kiện phép tham gia vào thị trường BĐS có nhu cầu tham gia thị trường BĐS” [43, 12] Ở Việt Nam, dịch vụ môi giới BĐS hợp pháp hóa kể từ Luật KDBĐS năm 2006 đời, không đưa khái niệm mơi giới BĐS hiểu mơi giới BĐS việc hay nhiều chủ thể đứng trung gian cho hai nhiều chủ thể khác quan hệ, giao dịch hàng hóa BĐS Đến Luật KDBĐS năm 2014, nhà làm luật đưa khái niệm môi giới BĐS quy định khoản Điều 3: “Môi giới bất động sản việc làm trung gian cho bên việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS” Với khái niệm hay định nghĩa viện dẫn cho thấy, môi giới dù tiếp cận khía cạnh hay khái quát hay lĩnh vực cụ thể chất mơi giới nhận diện nôi dung sau đây: Thứ nhất, xuất từ có hai chủ thể trở lên có nhu cầu thiết lập quan hệ giao tiếp, kinh doanh lĩnh vực, sản phẩm thị trường Thứ hai, làm trung gian, cầu nối để bên tiếp xúc, đàm phán xác lập giao dịch 13 Bốn là, Nhà môi giới khơng nhận lợi ích vật chất hay tinh thần từ phía khách hàng (hoặc đối tác) để ảnh hưởng tới đạo đức nghề nghiệp ngưịi làm việc Năm là, Khơng làm cơng việc có liên quan đến khách hàng mà có cam kết nhận hay trả khoản lợi ích ngồi thu nhập thơng thường Sáu là, Khơng cam kết vấn đề ngồi khả cá nhân doanh nghiệp tham gia Bảy là, Tiền thu từ dịch vụ phải xác định cách độc lập, theo quy định công khai doanh nghiệp hợp đồng, không phụ thuộc vào kết quả, ý chí chủ quan bên Quy tắc Giao tiếp ứng xử với khách hàng Một là, Trong giao tiếp ứng xử với khách hàng phải có thái độ lịch sự, nhã nhặn, lắng nghe ý kiến, tư vấn, giải thích rõ ràng, cụ thể dịch vụ thắc mắc khách hàng Hai là, Khơng có thái độ hách dịch, nhũng nhiễu, gây khó khăn, phiền hà làm việc với khách hàng Ba là, Thông tin cung cấp cho khách hàng phải đảm bảo công với khách hàng Không thành kiến, thiên vị hành vi Quy tắc Giao tiếp ứng xử với đồng nghiệp Một là, Trong giao tiếp ứng xử với đồng nghiệp, phải có thái độ lịch sự, tôn trọng, trung thực, thân thiện, hợp tác tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh Hai là, Nhà môi giới phải cộng tác với nhà môi giới khác quyền lợi tốt cho khách hàng Sự hợp tác phải vơ tư khơng động chia sẻ quyền lợi Ba là, Tôn trọng quyền lựa chọn nhà môi giới khách hàng, trường hợp khách hàng không muốn tiếp tục làm việc với có nhu cầu chuyển sang làm việc với nhà mơi giới khác khơng có thái độ trừ, bất hợp tác hay hành vi không tốt với nhà môi giới mà khách hàng muốn hợp tác làm việc ngoại trừ việc yêu cầu khách hàng tuân thủ việc lý Hợp đồng ký Quy tắc Giao tiếp ứng xử với đối thủ cạnh tranh Một là, Thực cạnh tranh lành mạnh lực (chuyên môn, tài chính, ngoại giao ) doanh nghiệp tham gia Hai là, Khơng chào hàng theo khiểu phá giá, đăng ký bao vây bán chỗ 96 Ba là, Khơng tung tin, nói xấu, vu cáo đối thủ cạnh tranh Bốn là, Trân thành chúc mừng thắng lợi đối thủ cạnh tranh sẵn sàng hợp tác có hội mời tham gia Năm là, Vượt qua mặc cảm, hợp tác chuyên nghiệp với đối thủ cạnh tranh công việc chung Hội phân công làm việc Quy tắc Ứng xử với doanh nghiệp nhà môi giới làm việc Một là, Trong hoạt động tiếp thị quảng cáo nhà môi giới không làm ảnh hưởng tới hình ảnh uy tín doanh nghiệp tham gia Hai là, Không ung cấp thông tin không công việc dịch vụ mà cá nhân doanh nghiệp tham gia làm Ba là, Khơng nói xấu đưa thơng tin sai doanh nghiệp tham gia Quy tắc Trách nhiệm làm người đại diện mua bán bất động sản Một là, Nhà môi giới làm người đại diện phải tự cam kết bảo vệ đề cao quyền lợi khách hàng Hai là, Nhà môi giới phải trung thực với khách hàng người liên quan quan hệ giao dịch Ba là, Nhà môi giới không cố ý hướng dẫn khách hàng sai lầm giá trị thị trường, lợi ích khơng trực tiếp có giao dịch Bốn là, Nhà môi giới phải thông báo rõ ràng làm đại diện cho hai bên giao dịch, phải đồng ý họ Năm là, Có trách nhiệm khuyến cáo khách hàng cần thiết tư vấn pháp lý trước đưa định, có nghi vấn hợp đồng Sáu là, Phải tuyệt đối bảo vệ bí mật thông tin khách hàng cung cấp để không gây bất lợi cho khách hàng Bảy là, Có trách nhiệm chu đáo tài sản khách hàng giữ hay quản lý Tám là, Cung cấp cho khách hàng thơng tin sách doanh nghiệp tham gia hợp đồng, thù lao, lệ phí, giá chào mua, chào bán 97 Quy tắc 10 Công khai đầy đủ, trung thực thông tin bất động sản Nhà môi giới phải công khai đầy đủ, rõ ràng kịp thời thông tin bất động sản cho khách hàng Không hư cấu thơng tin, nói sai thật tài sản Không che dấu kiện, đặc điểm hiển nhiên liên quan đến tài sản giao dịch Nhà môi giới phải công khai liên quan quyền lợi tài sản giao dịch (nếu có) Cấm lừa gạt thơng tin, thao túng thông tin, cung cấp thông tin sai lệch, hư cấu cho khách hàng Quy tắc 11 Bảo mật thông tin Nhà môi giới không tiết lộ thông tin khách hàng bất động sản chưa đồng ý khách hàng thông tin nằm ngồi phạm vi cơng việc thỏa thuận với khách hàng hợp đồng Không đưa thông tin khách hàng bất động sản khác nhà môi giới khác làm đại diện giao dịch Quy tắc 12 Mọi thỏa thuận với khách hàng phải lập thành văn Một là, Mọi thoả thuận bên giao dịch phải lập thành văn Hai là, Nhà mơi giới phải giải thích rõ nội dung điều khoản hợp đồng trước đưa cho bên thỏa thuận ký kết Quy tắc 13 Khơng nhận khoản thù lao ngồi hợp đồng Một là, Nhà môi giới không nhận khoản thù lao hay ưu đãi lợi ích khác khoản thoả thuận với khách hàng hợp đồng Hai là, Không gợi ý cung cấp cho khách hàng dịch vụ khác có quyền lợi liên nhằm hưởng thù lao mà không thông báo công khai từ đầu Ba là, Nhà môi giới nhận thù lao từ bên giao dịch Nếu Nhà môi giới bất động sản nhận thù lao hai bên bên thứ ba trở lên giao dịch phải thoả thuận hợp đồng Quy tắc 14 Những việc nhà môi giới bất động sản không làm Một là, Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định pháp luật 98 Hai là, Không công khai công khai không đầy đủ, trung thực thông tin bất động sản Ba là, Gian lận, lừa dối thực công việc môi giới Bốn là, Huy động, chiếm dụng vốn trái phép khách hàng Năm là, Thu phí, hoa hồng khoản thu khác trái với quy định pháp luật Sáu là, Không thực thực không đầy đủ nghĩa vụ tài với nhà nước Bảy là, Tự ý thay đổi mức phí dịch vụ so với mức quy định doanh nghiệp tham gia mà chưa có đồng ý hay định người có thẩm quyền Tám là, Tranh giành khách hàng hay có hành vi tương tự gây đồn kết nội đơn vị thành viên Chín là, Khơng sử dụng thơng tin nội để mua, bán nhằm thu lợi cho riêng Mười là, Cung cấp thông tin gây bất lợi cho doanh nghiệp tham gia Mười là, Làm hợp đồng giấy tờ tài sản doanh nghiệp tham gia khách hàng (trừ trường hợp rủi ro bất khả kháng cháy nổ, thiên tai, cắp ) Mười hai là, Đề nghị, yêu cầu khách hàng đưa tiền để cung cấp sản phẩm tốt nhằm mục đích tư lợi cá nhân gây ảnh hưởng xấu cho doanh nghiệp tham gia Mười ba là, Thái độ hành vi không nghiêm túc, không lịch với khách hàng đồng nghiệp Mười bốn là, Sử dụng thời làm việc tài sản doanh nghiệp tham gia vào việc riêng Mười lăm là, Cố ý tư vấn không trung thực cho khách hàng sản phẩm bán Mười sáu là, Sử dụng thơng tin có nhà môi giới khác (trên mạng phương tiện thông tin đại chúng) để môi giới cho khách hàng mà khơng thơng qua nhà mơi giới đăng tin Mười bảy là, Những quy định không làm quy tắc khác Quy tắc 15 Ngăn ngừa xung đột lợi ích Một là, Trong q trình hướng dẫn khách hàng sử dụng dịch vụ doanh nghiệp tham gia, có xung đột lợi ích doanh nghiệp tham gia với khách hàng nhân viên với khách hàng mà ảnh hưởng đến kết dịch vụ doanh nghiệp tham gia 99 nhà mơi giới phải công bố rõ thông tin liên quan đến xung đột cho người quản lý khách hàng Hai là, Công khai liên quan quyền lợi mình, người thân gia đình, thành viên doanh nghiệp tham gia (nếu có) bất động sản giao dịch Không tự mua, bán, hưởng lợi từ giao dịch che dấu liên quan tới bất động sản giao dịch Khơng đại diện cho người thân mình, người doanh nghiệp tham gia mua bán bất động sản không công khai liên quan họ tới bất động sản giao dịch Quy tắc 16 Cạnh tranh lành mạnh tôn thỏa thuận độc quyền Một là, Nhà môi giới không cố ý hay cẩu thả xác nhận điều gian dối, không đối thủ cạnh tranh, việc kinh doanh hay hành nghề kinh doanh họ Hai là, Không kiện, khiếu nại người cạnh tranh vô Ba là, Không cố ý đưa ý kiến gây hiểu sai bất lợi cho người cạnh tranh Bốn là, Không chào hàng phá giá để chiếm quyền phân phối sản phẩm Năm là, Nhà môi giới hành nghề không thực hoạt động xâm phạm thoả thuận độc quyền đại diện độc quyền liên hệ với khách hàng, doanh nghiệp tham gia mà người khác, doanh nghiệp tham gia khác ký kết Sáu là, Trước ký hợp đồng dịch vụ với khách hàng Nhà môi giới phải hỏi kỹ xác minh xem khách hàng có hợp đồng độc quyền với người khác dịch vụ chưa Bảy là, Trường hợp có khách hàng (cần mua, thuê, hợp tác ) phải liên hệ với nhà môi giới đăng thông tin trước để thực giao dịch thống phân chia hoa hồng Quy tắc 17 Trách nhiệm trước pháp luật Một là, Nhà môi giới không tiến hành hoạt động vi phạm pháp luật, phải có nghĩa vụ thơng báo cho khách hàng cần thiết tư vấn pháp lý quyền lợi họ Hai là, Nhà mơi giới có trách nhiệm thực thi quy định pháp luật sẵn sàng hợp tác với quan nhà nước có thẩm quyền vụ việc liên quan tới hoạt động Quy tắc 18 Trách nhiệm với tổ chức nghề nghiệp Một là, Nhà môi giới có trách nhiệm tham gia hoạt động chung Hội nghề nghiệp (Hội Mơi giới bất động sản Việt Nam) 100 Hai là, Có trách nhiệm cung cấp đầy đủ, thời gian số liệu giao dịch bất động sản thực nắm theo quy định Hội để tổng hợp phân tích tình hình thị trường nhận tin tổng hợp tình hình thị trường để phục vụ cho hoạt động Quy tắc 19 Ứng xử tranh chấp Nhà môi giới phải ưu tiên giải tranh chấp hình thức hồ giải Chỉ đưa tịa tranh chấp thơng qua hịa giải Hội không thành Quy tắc 20 Cam kết thi hành Hội viên Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam có nghĩa vụ đọc hiểu rõ các quy tắc đạo đức cam kết thực nghiêm chỉnh Quy tắc đạo đức Hội viên Hội Môi giới bất động sản Việt Nam vi phạm quy tắc đạo đức chịu hình thức kỷ luật tuỳ theo mức độ vi phạm, đồng thời có trách nhiệm đền bù thiệt hại (nếu có) theo quy định pháp luật hành vi vi phạm quy tắc đạo đức gây ra./ *Bộ quy tắc đạo đức hành nghề môi giới bất động sản Hội Môi giới bất động sản Việt Nam ban hành ngày 02/3/2016 Chủ tịch Hội ông Nguyễn Mạnh Hà kí 101 Phục lục số 04: MẪU QUYẾT ĐỊNH CỦA SỞ XÂY DỰNG CẤP CHỨNG CHỈ HÀNH NGHỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN (Ban hành kèm theo Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 Bộ Xây dựng Quy định việc cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; quy định việc thành lập tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản) UBND TỈNH/TP … SỞ XÂY DỰNG - CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc - Số: /QĐ-SXD …… , ngày … tháng … năm … QUYẾT ĐỊNH Về việc cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản GIÁM ĐỐC SỞ XÂY DỰNG Căn Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 11 năm 2014; Căn Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 Bộ Xây dựng; Xét đề nghị Chủ tịch Hội đồng thi sát hạch cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản, QUYẾT ĐỊNH: Điều Cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản cho cá nhân đủ điều kiện cấp chứng kỳ thi sát hạch …… tổ chức ngày tháng năm (có danh sách kèm theo) Điều Quyết định có hiệu lực kể từ ngày ký Chủ tịch Hội đồng thi cá nhân cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./ GIÁM ĐỐC (Ký tên đóng dấu) Nơi nhận: DANH SÁCH CÁC CÁ NHÂN ĐƯỢC CẤP CHỨNG CHỈ HÀNH NGHỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN (Ban hành kèm theo định số ngày tháng năm Sở Xây dựng …… ) STT Số Chứng Họ tên Ngày sinh 102 Địa thường trú Phụ lục số 5a: MẪU CHỨNG CHỈ HÀNH NGHỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN (Ban hành kèm theo Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 Bộ Xây dựng Quy định việc cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; quy định việc thành lập tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản) 85mm 125mm TÊN CƠ QUAN CẤP CHỨNG CHỈ - Số chứng chỉ: Ảnh 4x6cm người cấp chứng (đóng dấu quan cấp chứng chỉ) CHỨNG CHỈ HÀNH NGHỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Số chứng chỉ: Thông tin cá nhân người cấp chứng chỉ: Số CMND (hoặc hộ chiếu): Ngày cấp CMND: Nơi cấp: Quốc tịch: Trang bìa (màu nâu đỏ) Trang (màu trắng) CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc Thủ trưởng quan cấp chứng - Cấp cho ông/bà: - Sinh ngày: - Nơi sinh: Được hành nghề môi giới bất động sản phạm vi nước Chứng có thời hạn (năm) năm kể từ ngày cấp ………, ngày… tháng… năm… THỦ TRƯỞNG CƠ QUAN CẤP CHỨNG CHỈ (Ký, ghi rõ họ tên đóng dấu) Trang (màu trắng) Trang (màu nâu đỏ) Ghi chú: Số chứng ghi theo địa phương (ví dụ: HN-0001, HCM-0001) 103 Phụ lục 5b: MẪU CHỨNG CHỈ HÀNH NGHỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN (CẤP LẠI, CẤP ĐỔI) (Ban hành kèm theo Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 Bộ Xây dựng Quy định việc cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; quy định việc thành lập tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản) Ghi chú: Số chứng ghi theo địa phương (ví dụ: HN-0001, HCM-0001) (*) Chứng cấp lại, cấp đổi có thời hạn năm kể từ ngày cấp chứng cũ 104 Phụ lục số 5c: MẪU CHỨNG CHỈ HÀNH NGHỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN (CẤP KHI HẾT HẠN) (Ban hành kèm theo Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 Bộ Xây dựng Quy định việc cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; quy định việc thành lập tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản) Ghi chú: Số chứng ghi theo địa phương (ví dụ: HN-0001, HCM-0001) 105 Phụ lục số 06: CHƯƠNG TRÌNH KHUNG ĐÀO TẠO, BỒI DƯỠNG KIẾN THỨC HÀNH NGHỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN (Ban hành kèm theo Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 Bộ Xây dựng Quy định việc cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; quy định việc thành lập tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản) Phần CHƯƠNG TRÌNH KHUNG ĐÀO TẠO, BỒI DƯỠNG KIẾN THỨC HÀNH NGHỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN (Chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản bao gồm phần: Kiến thức sở, kiến thức chuyên môn thực hành, kiểm tra cuối khóa) I Kiến thức sở (tổng thời lượng 32 tiết học), bao gồm chuyên đề nội dung sau đây: (Chuyên đề 1): Pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản (12 tiết) bao gồm nội dung sau: a) Pháp luật kinh doanh bất động sản; b) Pháp luật đất đai quy định liên quan đến giao dịch bất động sản Luật Đất đai văn hướng dẫn thi hành; c) Pháp luật nhà quy định liên quan đến giao dịch bất động sản Luật Nhà văn hướng dẫn thi hành; d) Các quy định liên quan đến giao dịch bất động sản Bộ Luật Dân sự; đ) Quy định pháp luật thuế, phí giao dịch bất động sản Pháp luật thuế văn hướng dẫn thi hành (Chuyên đề 2): Thị trường bất động sản (8 tiết) bao gồm nội dung sau: a) Tổng quan bất động sản thị trường bất động sản; b) Phân loại thị trường bất động sản; c) Các yếu tố thị trường bất động sản; d) Xu hướng phát triển thị trường bất động sản; đ) Vai trò Nhà nước thị trường bất động sản; e) Giá trị giá bất động sản (Chuyên đề 3): Đầu tư kinh doanh bất động sản (8 tiết) bao gồm nội dung sau: a) Những vấn đề đầu tư kinh doanh bất động sản; b) Trình tự, thủ tục thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; c) Nội dung dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; d) Hợp đồng hoạt động kinh doanh bất động sản; đ) Thông tin hồ sơ bất động sản 106 (Chuyên đề 4) Phòng chống rửa tiền kinh doanh bất động sản (4 tiết) gồm nội dung sau: a) Các quy định pháp luật phòng, chống rửa tiền lĩnh vực kinh doanh bất động sản; b) Các phương thức, thủ đoạn rửa tiền thường gặp lĩnh vực kinh doanh bất động sản; c) Các biện pháp phòng, chống rửa tiền lĩnh vực kinh doanh bất động sản; d) Các giao dịch đáng ngờ cách nhận biết giao dịch đáng ngờ lĩnh vực kinh doanh bất động sản; đ) Hướng dẫn báo cáo, cung cấp lưu trữ thông tin II Kiến thức chuyên môn môi giới bất động sản (tổng thời lượng 24 tiết học), bao gồm chuyên đề nội dung sau đây: (Chuyên đề 1): Tổng quan dịch vụ môi giới bất động sản (8 tiết) gồm nội dung sau: a) Giới thiệu dịch vụ mơi giới bất động sản; b) Vai trị môi giới bất động sản thị trường bất động sản; c) Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản; d) Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản yêu cầu chuyên môn nhà môi giới bất động sản; đ) Những yếu tố ảnh hưởng đến phát triển nghề môi giới bất động sản; e) Kinh nghiệm nước dịch vụ môi giới bất động sản; g) Đạo đức nghề nghiệp nhà môi giới bất động sản (Chuyên đề 2): Quy trình kỹ mơi giới bất động sản (16 tiết) gồm nội dung sau: a) Thu thập thông tin cung, cầu bất động sản; b) Xác định đối tượng bên tham gia thương vụ môi giới bất động sản; c) Lập hồ sơ thương vụ môi giới; d) Thời hạn bước thực thương vụ môi giới; đ) Marketing bất động sản; e) Kỹ giao tiếp đàm phán giao dịch bất động sản; g) Tổ chức quản lý văn phịng mơi giới bất động sản; h) Kỹ soạn thảo hợp đồng III Thực hành kiểm tra cuối khóa (18 tiết): Thực hành (16 tiết): Nghiên cứu thực tế hoạt động môi giới bất động sản văn phịng mơi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản viết báo cáo thu hoạch Kiểm tra cuối khóa bao gồm nội dung phần kiến thức sở phần kiến thức chuyên môn: - Thời gian kiểm tra: 120 phút 107 - Hình thức kiểm tra: Bài luận, trắc nghiệm kết hợp Phần CHƯƠNG TRÌNH KHUNG ĐÀO TẠO, BỒI DƯỠNG KIẾN THỨC ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN (Chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức điều hành sàn giao dịch bất động sản bao gồm phần: Kiến thức sở, kiến thức chun mơn thực hành, kiểm tra cuối khóa) I Kiến thức sở: Tổng thời lượng tiết học, chuyên đề nội dung chuyên đề thực quy định mục I Phần I Phụ lục II Kiến thức chuyên môn điều hành sàn giao dịch bất động sản (tổng thời lượng 24 tiết học) bao gồm chuyên đề nội dung sau đây: (Chuyên đề 1): Tổ chức điều hành sàn giao dịch bất động sản (8 tiết), bao gồm nội dung sau: a) Giới thiệu sàn giao dịch bất động sản; b) Vai trò sàn giao dịch bất động sản thị trường bất động sản; c) Nguyên tắc tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản; d) Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản; đ) Quy chế hoạt động sàn giao dịch bất động sản; e) Điều kiện người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; g) Thông tin bất động sản kinh doanh bất động sản qua sàn giao dịch; h) Tổ chức dịch vụ sàn giao dịch bất động sản (Chuyên đề 2): Quy trình kỹ mơi giới bất động sản (16 tiết) gồm nội dung sau: a) Thu thập thông tin cung, cầu bất động sản; b) Xác định đối tượng bên tham gia thương vụ môi giới bất động sản; c) Lập hồ sơ thương vụ môi giới; d) Thời hạn bước thực thương vụ môi giới; đ) Marketing bất động sản; e) Kỹ giao tiếp đàm phán giao dịch bất động sản; g) Tổ chức quản lý văn phịng mơi giới bất động sản; h) Kỹ soạn thảo hợp đồng III Thực hành kiểm tra cuối khóa (18 tiết): Thực hành (16 tiết): Tìm hiểu thực tế hoạt động - sàn giao dịch bất động sản; viết báo cáo thu hoạch; Giải số tình thực tế Kiểm tra cuối khóa bao gồm nội dung phần kiến thức sở phần kiến thức chuyên môn: - Thời gian kiểm tra phần: 120 phút - Hình thức kiểm tra: Bài luận, trắc nghiệm kết hợp 108 Phụ lục số 07: MẪU GIẤY CHỨNG NHẬN ĐÃ HỒN THÀNH KHĨA ĐÀO TẠO BỒI DƯỠNG KIẾN THỨC HÀNH NGHỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN (Ban hành kèm theo Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 Bộ Xây dựng Quy định việc cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; quy định việc thành lập tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản) Tên sở đào tạo CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc người cấp Giấy chứng nhận GIẤY CHỨNG NHẬN ĐÃ HỒN THÀNH KHĨA ĐÀO TẠO, BỒI DƯỠNG KIẾN THỨC HÀNH NGHỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN (Tên sở đào tạo) Số:………… Cấp cho ông/bà: …………………………… Sinh ngày:… tháng… năm… Nơi sinh ……………………………………… Số CMTND/ Hộ chiếu: Đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức Mơi giới bất động sản từ ngày…… tháng…… năm…… đến ngày tháng…….năm…… Xếp loại: ……………………………………… … , ngày … tháng … năm … Thủ trưởng sở đào tạo (Ký, ghi rõ họ tên đóng dấu) 109 110