Khóa luận tốt nghiệp luật kinh doanh pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng trên địa bàn hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT - NGUYỄN THỊ THÙY VÂN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC NGÀNH LUẬT KINH DOANH Hệ đào tạo: Chính quy Khóa học: QH-2014-L HÀ NỘI, 2018 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT - NGUYỄN THỊ THÙY VÂN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC NGÀNH LUẬT KINH DOANH Hệ đào tạo: Chính quy Khóa học: QH-2014-L NGƯỜI HƯỚNG DẪN: Tiến sĩ Lê Kim Nguyệt Khoa Luật, Đại học Quốc Gia Hà Nội HÀ NỘI, 2018 MỤC LỤC DANH MỤC VIẾT TẮT MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu Mục tiêu, mục đích nghiên cứu Nhiệm vụ nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Bố cục đề tài CHƢƠNG 1:MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.Khái niệm quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1.Khái niệm đặc điểm quyền sử dụng đất 1.1.2.Khái niệm đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.3.Khái niệm đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 11 1.2.Khái niệm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13 1.3.Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất số quốc gia giới gợi mở cho Việt Nam 14 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 17 2.1 Sơ lược trình hình thành phát triển pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam 17 2.2 Một số nội dung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam 22 2.2.1 Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 22 2.2.2 Về chủ thể quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 29 2.2.3 Về hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất 35 2.2.4 Về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 40 2.2.5 Về xử lý vi phạm pháp luật chuyển nhượng sử dụng đất 43 2.3 Thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội 50 2.3.1 Thực tiễn áp dụng quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội 50 2.3.2 Thực tiễn áp dụng quy định chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội 51 2.3.3 Thực tiễn áp dụng quy định thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội 53 2.3.4 Thực tiễn xử lý vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội 55 2.3.5 Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án địa bàn thành phố Hà Nội 58 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ KIẾN NGHỊ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 65 3.1 Sự cần thiết việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 65 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam 66 3.3 Một số kiến nghị nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội 71 KẾT LUẬN 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 77 MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai phạm trù đặc biệt vận hành kinh tế xã hội người Với tầm ảnh hưởng lớn mình, vấn đề đất đai vốn tốn nhiều giấy mực nhà nghiên cứu luật học qua thời kỳ Theo đó, pháp luật đất đai trở nên phức tạp gây nhiều tranh cãi khoa học pháp lý Không thể phủ nhận sức hút thị trường bất động sản, thời kỳ “đóng băng” từ năm 2008 đến Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực, thay đổi khơng nhỏ chế quản lý sử dụng đất làm phái sinh nhiều vấn đề giao đoạn sau Chuyển nhượng quyền sử dụng đất vốn điều kiện cho phép quyền sử dụng đất trở thành loại hàng hóa đặc biệt lưu thơng thị trường Ở nước ta nay, thị trường quyền sử dụng đất khơng xuất mà cịn hoạt động lâu khu vực thành thị khu vực nơng thơn nhiều hình thức khác nhau, bất chấp có hay khơng điều chỉnh pháp luật Như vậy, nhận định rằng: chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhu cầu thiết thực người sử dụng đất, nhu cầu tất yếu khách quan kinh tế thị trường Đáp ứng nhu cầu tính tất yếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường, Nhà nước ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ pháp luật đất đai nói chung; tạo sở pháp lý cho q trình chuyển nhượng, có ý nghĩa quan trọng vấn đề mở rộng quyền cho người sử dụng đất, đồng thời tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Mặc dù vậy, thân nội dung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhiều bất cập hạn chế, điều bộc lộ rõ ràng thực tiễn áp dụng Quyền sử dụng đất đất đai loại tài sản đặc biệt có giá trị lớn quan trọng đời sống xã hội kinh tế Việt Nam Thêm vào đó, vấn đề pháp lý liên quan đến quyền sử dụng bao gồm chuyển nhượng quyền sử dụng phức tạp kể mặt lý luận lẫn ứng dụng Vì thế, việc nghiên cứu vấn đề pháp lý đảm bảo vận hành bình thường, lành mạnh thị trường bất động sản, chuyển nhượng đất đai cụ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất đòi hỏi cấp thiết thực tế đời sống Thành phố Hà Nội địa bàn có hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn sôi động phức tạp bậc nước Quá trình áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hà Nội hình thành nên thực tiễn điển hình Từ lý đây, chọn đề tài “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng địa bàn Hà Nội” Tình hình nghiên cứu Chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề thu hút nhiều quan tâm chuyên gia, nhà nghiên cứu Tính tới thời điểm tại, có nhiều cơng trình nghiên cứu pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam, chủ yếu từ thời kỳ Luật đất đai 2003 cịn hiệu lực Mặc dù vậy, cơng trình nghiên cứu từ trước đến hình thành nên hệ thống quan điểm có giá trị tham khảo cao vấn đề chất lý luận liên quan đến pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam Vì vậy, phạm vi khóa luận tốt nghiệp, sử dụng tài liệu sau cơng cụ hữu hiệu để tìm hiểu, nghiên cứu, hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam: Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai 2011 , Thực trạng giải pháp hoàn thiện thủ tục hành quản lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Luật đất đai năm 2003, Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Luật học 27 (2011), Hà Nội; Đỗ Duy Khoa (2014), Áp dụng pháp luật giải tranh chấp quyền sử dụng đất tòa án nhân dân, Luận vă Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội; Nguyễn Thị Nắng Mai (2012), Pháp luật thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ, Khoa Luật, ĐHQG Hà Nội, Hà Nội; Phạm Tuấn Anh (2014), Hoàn thiện pháp luật Việt Nam chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế giao dịch tư lợi, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội; Phạm Thị Thanh Vân (2014), Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội, Bên cạnh đó, khóa luận sử dụng số đăng tạp chí điện tử, tiểu luận sinh viên, nghiên cứu đề cập tới vấn đề Mục tiêu, mục đích nghiên cứu - Mục tiêu: Làm rõ số vấn đề lý luận liên quan đến quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất; xây dựng quan điểm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tham khảo số pháp luật nước giới gợi mở cho Việt Nam; sơ lược lịch sử hình thành phát triển pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất; khái lược pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam; tìm hiểu đánh giá phân tích nội dung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội, tìm hiểu nguyên nhân thực tiễn áp dụng pháp luật; kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Mục đích: xây dựng đề tài khóa luận tốt nghiệp, góp phần vào hệ thống nghiên cứu sinh viên lĩnh vực pháp luật Đất đai - Môi trường Nhiệm vụ nghiên cứu - Xây dựng sở lí luận đề tài nghiên cứu; - Tìm hiểu sở thực tiễn đề tài nghiên cứu; - Xây dựng hệ thống quan điểm, ý kiến, phương pháp, quy trình,…có liên quan đến đề tài nghiên cứu; Phạm vi nghiên cứu Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất luật khác có liên quan Phƣơng pháp nghiên cứu Sử dụng phương pháp: tổng hợp, so sánh, phân tích, liệt kê, … Bố cục đề tài Ngoài Mở đầu, Kết luận Danh mục tài liệu tham khảo, đề tài có chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận liên quan đến pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam thực tiễn áp dụng địa bàn thành phố Hà Nội Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kiến nghị nâng cao hiệu thực thi địa bàn thành phố Hà Nội CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm đặc điểm quyền sử dụng đất Thứ nhất, khái niệm quyền sử dụng đất Đất đai vốn phạm trù phức tạp mang tính đặc thù không lĩnh vực pháp lý Việt Nam mà với nhiều quốc gia giới Tuy vậy, đất đai hầu hết hình thái pháp luật khẳng định loại tài sản Pháp luật dân tài sản Việt Nam quy định quyền sở hữu tài sản bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt Ở Việt Nam, đất đai loại tài sản đặc biệt có hình thức sở hữu tồn dân, nhà nước đầu tư, thống quản lý Nói cách khác, Nhà nước xem đại diện sở hữu, đại diện cho toàn thể nhân dân thực quyền sở hữu đất đai bao gồm tất quyền nói Mặc dù vậy, thực tế, Nhà nước không thường xuyên trực tiếp thực quyền chiếm hữu, sử dụng mà thay vào thơng qua hoạt động đặc thù giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng cho tổ chức, cá nhân đất đai sử dụng sử dụng lâu dài để chuyển quyền sử dụng cho chủ thể khác Thực tế hình thành nên khái niệm “quyền sử dụng đất” sử dụng cách phổ biến lĩnh vực, có lĩnh vực pháp lý Việt Nam Tuy vậy, xem xét hệ thống pháp luật đất đai nước ta từ trước tới nay, chưa có văn định nghĩa cụ thể “quyền sử dụng đất” Điều 189, Bộ Luật Dân năm 2015 có quy định: “Quyền sử dụng quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Quyền sử dụng chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận theo quy định pháp luật.” Đất đai với tư cách tài sản nên theo đó, khái niệm quyền sử dụng đất hiểu quyền khai thác dựa công tính chất đất đai, nhằm tạo lợi ích mà người hưởng chủ thể mang quyền sử dụng Cho tới nhu cầu khai thác hưởng lợi khơng cịn thay đổi, người sử dụng đất pháp luật cho phép chuyển giao quyền sử dụng cho chủ thể khác Quá trình nghiên cứu khoa học pháp lý cho nhiều quan điểm khác khái niệm “quyền sử dụng đất” Quyền sử dụng đất, phương diện chủ quan cịn phát biểu quyền người sử dụng đất việc khai thác, sử dụng thuộc tính có ích đất để đem lại lợi vật chất định, quyền pháp luật ghi nhận bảo vệ [3, tr.15] Theo quan điểm ghi nhận Giáo trình Luật đất đai Trường Đại học Luật Hà Nội: Quyền sử dụng đất quyền khai thác thuộc tính có ích đất đai để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đất nước [28, tr.92] Quyền sử dụng đất định nghĩa Từ điển Luật học Viện Khoa học Pháp lý quyền chủ thể khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê chuyển giao từ chủ thể khác có quyền sử dụng đất thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho Hiến pháp năm 2013 Quốc hội thông qua 28/11/2013, Điều 53 khẳng định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác tài sản Nhà nước đầu tư, quản lý tài sản công thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý.” Điều 4, Luật Đất Đai 2013 cụ thể hóa quy định Hiến pháp năm 2013 sau: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định Luật này.” Pháp luật quyền sử dụng đất chế định quan trọng pháp luật đất đai bao gồm tổng hợp quy phạm pháp luật đất đai Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh trình sử dụng đất quan hệ làm phát sinh quyền sử dụng đất; quan hệ thực quyền quyền sử dụng đất; quan hệ bảo hộ quyền sử dụng đất (giải khiếu nại, tố cáo, tranh chấp quyền sử dụng đất)[11, tr.8] Quyền sử dụng thực chất phận quyền sở hữu Ở quốc gia khơng có sở hữu tư nhân đất đai Việt Nam hay Trung Quốc, quyền sử dụng đất tách từ quyền sở hữu, độc lập phân biệt với quyền sở hữu, mở đường cho việc “tư nhân hóa” quyền sử dụng đất Nếu đối tài sản khác, nội dung quyền sử dụng phạm vi khai thác tính sử dụng, tạo lợi ích định hưởng lợi ích quyền sử dụng đất cịn xác định giá trị đưa lên thị trường chuyển nhượng Điều xuất phát từ việc Nhà nước dùng quyền lực mở rộng quyền cho người sử dụng đất, khiến người sử dụng đất coi chủ nhân đích thực đất đai họ khơng phải chủ sở hữu Tuy vậy, cần khẳng định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước với tư cách đại diện chủ thể có đầy đủ quyền sở hữu đất đai bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt Mặc dù người sử dụng đất người chiếm hữu trực tiếp, khai thác, hưởng hoa lợi, định đoạt quyền sử dụng đất, nhiên quyền bị hạn chế quyền đầy đủ Như vậy, tách mở rộng quyền sử dụng đất người sử dụng đất khơng thể đạt tính trọn vẹn quyền nguyên thủy quyền sở hữu Thứ hai, đặc điểm quyền sử dụng đất Đặc điểm quyền sử dụng đất bộc lộ rõ mối quan hệ với quyền sở hữu mà cụ thể quyền sở hữu toàn dân đất đai Một là, quyền sử dụng đất quyền tài sản mở rộng, xác định giá trị chuyển nhượng thị trường Hai là, bắt nguồn từ sở hữu toàn dân đất, Nhà nước đại diện có đầy đủ quyền sở hữu lại trực tiếp chiếm hữu hay sử dụng mà giao lại cho chủ thể khác cá nhân, tổ chức sử dụng ổn định lâu dài nên bắt buộc phải có mở rộng quyền sử dụng khỏi nội dung bó hẹp quyền sử dụng tài sản thông thường khai thác hưởng hoa lợi, lợi tức Pháp luật cho phép chủ thể sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, quyền tặng cho, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế quyền sử dụng đất; quyền chấp, quyền bảo lãnh quyền góp vốn quyền sử dụng đất Điều khiến quyền sử dụng đất trở tách biệt độc lập so với quyền sử hữu Tuy nhiên, tính độc lập khơng phải tuyệt đối mà hồn tồn mức tương đối Để làm rõ tương đối này, cần xem xét tới phụ thuộc quyền sử dụng đất với quyền sở hữu toàn dân đất đai: CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ KIẾN NGHỊ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1 Sự cần thiết việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất quyền tài sản đặc biệt, phụ thuộc vào nhu cầu sử dụng đất thị trường tăng hay giảm mà giá trị quyền sử dụng đất tăng giảm theo Pháp luật cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, chấp, bảo lãnh, thừa kế, góp vốn quyền sử dụng đất Trong đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức giao dịch phát triển từ hình thức chuyển đổi đất đai hình thành từ nhiều năm trước Theo dòng chảy kinh tế, xã hội pháp luật, chuyển nhượng quyền sử dụng trải qua nhiều biến động Hiện nay, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở thành hình thức giao dịch sơi động phổ biến giao lưu dân thương mại Việt Nam Bắt nguồn đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai, Việt Nam tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất thay sở hữu hồn tồn đất đai có quyền chuyển nhượng đất đai nhiều quốc gia giới Điều đã tạo nên nét đặc thù giao dịch quyền sử dụng đất nước ta Chuyển nhượng quyền sử dụng đất điều tất yếu xảy vận hành kinh tế thị trường, Nhà nước bắt buộc phải hình thành nên khổ pháp lý để điều chỉnh vấn đề liên quan chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai, minh bạch Tuy nhiên, thực tiễn thi hành cho thấy, quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất tồn mâu thuẫn, bất cập Hiến pháp 2013 thông qua, Luật Đất đai năm 2013 đời phù hợp với yêu cầu đạo luật Theo quy định Luật Đất đai năm 2013 chủ thể Nhà nước giao quyền sử dụng đất, người có quyền sử dụng đất phép thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Như vậy, chất, đất đai Nhà nước giao cho người sử dụng, sau người sử dụng mang quyền cho phép thực quyền tài sản quyền sử dụng đất 65 Người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thành nên hai loại thị trường chuyển quyền sử dụng đất Quan hệ chuyển quyền sử dụng đất Nhà nước với chủ thể khác thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thường gọi thị trường sơ cấp Quan hệ chuyển quyền sử dụng đất chủ thể sử dụng đất thường gọi thị trường thứ cấp Để quản lý hai thị trường nói cần có khung pháp lý phù hợp Vì lẽ trên, việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn có ý nghĩa quan trọng 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Việt Nam Thứ nhất, cần quy định quyền sử dụng đất bất động sản Xét mặt lý luận, cần khẳng định, quyền sử dụng tài sản xếp vào loại bất động sản Quyền sử dụng đất bất động sản Luật kinh doanh bất động sản có quy định ghi nhận vấn đề Tuy nhiên, cách xác định Luật Kinh doanh bất động sản gần không rõ ràng: “Các loại đất phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai phép kinh doanh quyền sử dụng đất” Với quy định này, hồn tồn khơng thể xác định quyền sử dụng đất có phải bất động sản hay không dù phép kinh doanh thị trường bất động sản Bộ luật Dân năm 2015 chưa có xác định cụ thể quyền sử dụng đất có phải bất động sản hay khơng Vì vậy, việc quyền sử dụng đất bất động sản gần trở thành vấn đề “ngầm hiểu với nhau” nhà làm luật, nhà làm luật băn khoăn việc xác định quyền sử dụng đất bất động sản hay không Vấn đề quan trọng bậc pháp luật tài sản phân loại Nếu xác định quyền sử dụng đất loại tài sản bắt buộc phải phân loại Tài sản, vào tính chất dịch dời, chia thành: Bất động sản động sản Thêm vào tiêu chí “hữu hình” vơ hình, ta chia tài sản thành: Bất động sản vơ hình, bất động sản hữu hình, động sản vơ hình động sản hữu hình Mặc dù vậỵ quyền sử dụng đất Việt Nam bị mắc kẹt quy định chung chung như: “Các tài sản khác gắn liền với đất đai” Điều 174, Bộ luật Dân 2005 kế thừa Điều 107, Bộ luật Dân 2015) 66 Đây cách hiểu sai xét đến tính vật lý nói bất động sản, tài sản tồn dạng vật mà gắn liền với đất bất động sản Điều bắt nguồn từ việc phân loại tài sản chưa hợp lý pháp luật dân Việt Nam ngày Vì cách hay cách khác, pháp luật cần có quy định phân loại quyền sử dụng đất lại bất động sản Thứ hai, giải thích, thay đổi, loại bỏ thuật ngữ khó hiểu, chưa rõ ràng; thống thuật ngữ sử dụng văn quy phạm pháp luật Một điển hình cho bất hợp việc sử dụng thuật ngữ pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có phân định rõ ràng “sở hữu toàn dân” “sở hữu Nhà nước” Ở văn trước khái niệm “sở hữu tồn dân” cịn có khái niệm “sở hữu Nhà nước”, nay, Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2013, Bộ luật Dân năm 2015 dùng khái niệm “sở hữu tồn dân” để hình thức sở hữu tài sản mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu để thực quyền chủ sở hữu tài sản Theo quy định Hiến pháp Bộ luật Dân sự, đất đai tài sản thuộc sở hữu nhân dân, nhân dân thực quyền chủ sở hữu đất đai thông qua người đại diện Nhà nước Tuy nhiên, cần phải có quy định cụ thể nội hàm thuật ngữ nhằm xác định quyền người dân việc Nhà nước thực quyền “đại diện chủ sở hữu đất đai” quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, sách tài đất đai Các thuật ngữ “giá đất”, “giá trị quyền sử dụng đất”, “thị trường quyền sử dụng đất” hay “thị trường đất đai” sử dụng mà khơng có định nghĩa rõ ràng đẫn tới nhiều cách sử dụng cách hiểu không xác Để làm rõ khác biệt giá đất giá trị quyền sử dụng đất, luật cần quy định rõ giá đất theo hướng đơn giá xác định tiền cho đơn vị diện tích đất định Khái niệm “Việc chuyển quyền sử dụng đất” thuật ngữ dùng Bộ luật Dân “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất” thuật ngữ dùng Luật Đất đai năm 2013 khái niệm gây nhiều tranh luận Có cách hiểu cho 67 thật ngữ nhằm xác định thời điểm dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người chuyển quyền sang bên nhận chuyển quyền sử dụng đất Xét theo ngữ cảnh thuật ngữ: “Việc chuyển quyền sử dụng đất” Bộ luật Dân nói đến thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, “chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký” hiểu quyền sử dụng đất xác lập bên nhận chuyển nhượng từ thời điểm đăng ký Ngược lại, thuật ngữ “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất” Luật Đất đai nói đến giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, hiểu giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký [14] Thứ ba, công khai, minh bạch quy hoạch, địa chính, hồ sơ, đất đai, tình trạng pháp lí quyền sử dụng đất vấn đề liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thị trường bất động sản thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất đóng vai trị quan trọng trình phát triển kinh tế quốc gia tác động không nhỏ loại thị trường khác Để bảo đảm tính minh bạch thị trường bất động sản, cần có hệ thống pháp luật đầy đủ, rõ ràng ổn định, quy hoạch sử dụng đất khả thi, công khai, giá đất xác định phù hợp với giá thị trường theo giá thị trường, chế định giá xác; đất sử dụng phải nhà nước công nhận mặt pháp lý, dễ dàng đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; thơng tin bất động sản đầy đủ, xác, cơng khai chủ thể có nhu cầu quyền tiếp cận Đồng thời phải xây dựng khung pháp lý phù hợp với nguyên tắc thị trường, phải có quy định vấn đề như: Cấu trúc quan hệ sở hữu, quyền sở hữu tài sản, bất động sản, phạm vi, đối tượng giao dịch bất động sản, thủ tục, hợp đồng biện pháp thực giao dịch Phải tạo bảo đảm bình đẳng chủ thể tham gia thị trường, quyền tự cạnh tranh công khai, hạn chế can thiệp Nhà nước Hệ thống thông tin công khai, minh bạch quy hoạch, địa chính, hồ sơ, đất đai, tình trạng pháp lí bất động sản cần tuyên truyền rộng rãi dịch vụ hỗ trợ cho thị chuyển nhượng quyền sử dụng đất [17] 68 Trong trình thực thi, phải đảm bảo việc đăng ký quyền sử dụng đất nhanh chóng, thuận lợi, đơn giản hóa việc thu thuế, lệ phí trước bạ Đăng ký quyền sử dụng đất góp phần cơng khai hóa thông tin liên quan đến đất đăng ký quyền sử dụng, “là việc kê khai ghi nhận tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất quyền quản lý đất đất vào hồ sơ địa chính” Hiện nay, quy định pháp luật việc nộp thuế chuyển quyền lệ phí trước bạ đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản cịn rườm rà Vì vậy, hồn thiện việc đăng ký quyền sử dụng đất trước hết cần có quy định để gộp tất loại phí thành khoản toán cửa Thứ tư, tiến hành cải cách thủ tục hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trước hết, phải hoàn thiện quy định tổ chức máy quản lý Nhà nước đất đai Sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật thuế, phí, lệ phí phát sinh chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cơ chế tài đất đai, quy định cách cụ thể, minh bạch, tăng cường việc sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, tăng cường chủ động Nhà nước điều tiết nguồn cung đất đai thị trường, nâng cao hiệu sử dụng đất; phát huy nguồn lực từ đất đai phục vụ phát triển kinh tế xã hội Đồng thời, mở rộng việc sử dụng đất cho đối tượng nhà đầu tư, tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước nước tiếp cận đất đai dễ dàng để triển khai thực dự án đầu tư thuận lợi theo tiến Hoàn thiện quy định thủ tục, hồ sơ địa lưu giữ, tra cứu thơng tin đất đai q trình biến động đất đai thơng qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất độ dự án phê duyệt Hồn thiện thủ tục cơng chứng chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn có nhiều quy định quản lý hành lĩnh vực đất đai chung chung 69 chưa thật sát với thực tế sống Chẳng hạn, chưa có quy định cụ thể hình thức cho việc lấy ý kiến nhân dân quy hoạch, sử dụng đất mà dừng lại việc quy định hồ sơ lấy ý kiến, báo cáo tổng hợp, tiếp thu, giải trình ý kiến nhân dân quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất công khai trang thông tin điện tử Bộ Tài nguyên Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai cấp quốc gia Để tăng cường phát huy hiệu giám sát nhân dân quản lý quy hoạch đất đai, nhằm sử dụng hiệu nguồn lực đất đai, luật cần có quy định cụ thể quy trình lấy ý kiến nhân dân quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Hồn thiện chế tài đất đai việc ban hành kịp thời Quy chế mẫu quản lý, sử dụng Quỹ phát triển đất, quy định phương thức, nguồn vốn chế tài tạo lập phát triển quỹ đất Tiến hành bước xây dựng sở liệu giá đất sở liệu đất đai đáp ứng yêu cầu xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể yêu cầu quản lý nhà nước đất đai, cung cấp thông tin cho người dân doanh nghiệp Tăng cường thực đấu giá, đấu thầu công khai quyền sử dụng đất, lơ đất có vị trí thuận tiện, có nhiều lợi để nâng cao hiệu sử dụng đất tăng thu ngân sách nhà nước bổ sung chế thoả thuận giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá thuê đất [4] Thứ năm, hoàn thiện quy định điều kiện chuyển nhượng sử dụng đất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Với chức luật quy định quản lý nhà nước đất đai, Luật Đất đai năm 2013 quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất có chuyển nhượng quyền sử dụng đất) bao gồm: (i) Có giấy chứng nhận; ii Đất khơng có tranh chấp; (iii) Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iv) Trong thời hạn sử dụng đất Luật Kinh doanh bất động sản không cần quy định lại điều kiện Vì vậy, thay nhắc lại điều kiện (tại khoản 2, Điều Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 khoản cần quy định: Các loại đất phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện theo quy định pháp luật đất đai Ngoài ra, cần xác định cụ thể thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hay thời điểm xác lập quyền sử dụng đất bên nhận 70 chuyển quyền sử dụng đất; đảm bảo tính thống vấn đề văn pháp luật Nếu Luật Nhà Luật Kinh doanh bất động sản xác định cụ thể thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng kinh doanh bất động sản quy định Bộ luật Dân Luật Đất đai cịn mập mờ, khó hiểu Bộ luật Dân (cả Bộ luật Dân năm 2005 Bộ luật Dân năm 2015 quy định rằng: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định Luật Đất đai”, đồng thời, khoản 3, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính” 3.3 Một số kiến nghị nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội Thứ nhất, giải vướng mắc, khó khăn điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất Một là, đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trước mắt, thành phố sớm ban hành thay quy định thuộc thẩm quyền Luật Đất đai 2013 Nghị định Chính phủ giao cấp giấy chứng nhận theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính, gồm Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND, Quyết định số 37/2015/QĐ-UBND Quyết định số 25/2014/QĐ-UBND Trong đó, tập trung tháo gỡ vấn đề điều chỉnh hạn mức công nhận quyền sử đất, thu hẹp đối tượng tra, cắt giảm thủ tục hành (giảm từ 30 ngày xuống cịn 14 ngày), bỏ thủ tục định công nhận giấy chứng nhận, tháo gỡ chuyển mục đích đất xen kẹt, phân cấp triệt Văn phòng Đăng ký đất đai theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP; cấp giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, cơng trình xây dựng dự án phát triển nhà từ thời điểm chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà cho người mua (không cần đợi đến sau hoàn thành) Đặc biệt, để có đồ, tài liệu phục vụ cơng tác kê khai, đăng ký, cấp giấy chứng nhận quản lý đất đai theo hướng đại, tiên tiến, Sở đề nghị Ủy ban 71 Nhân dân thành phố cho phép Sở tiếp tục thực dự án xây dựng tổng thể hệ thống hồ sơ địa sở liệu quản lý đất đai thành phố Hà Nội Với trường hợp dự án có định thu hồi đất nhiều năm chưa thực hiện, khả giải phóng mặt bằng, thành phố giao Sở Quy hoạch Kiến trúc chủ trì phối hợp với sở, ngành, Ủy ban Nhân dân quận huyện rà soát làm thủ tục điều chỉnh quy hoạch tách ranh giới Từ đó, Sở Tài ngun Mơi trường chủ trì tổng hợp, trình Ủy ban Nhân dân thành phố điều chỉnh hủy định thu hồi đất, xét cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình cá nhân sử dụng đất Bên cạnh đó, Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với Ủy ban Nhân dân quận, huyện, thị xã rà soát phân loại khu tập thể cũ chưa bàn giao cho địa phương theo Nghị định 99/NĐ-CP Chính phủ Thơng tư 19/2016/TT- BXD Hai là, đất đai có tranh chấp trường hợp có án thu hồi đất trước ngày 1/7/2014 đến chưa thi hành mà hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, phù hợp với quy hoạch tranh chấp, khiếu kiện, Sở kiến nghị giao Sở Tư pháp báo cáo Tịa án cấp để có ý kiến giải triệt để Các quận, huyện, thị xã phải thực hòa giải giải tranh chấp đất đai theo quy định pháp luật để làm xét công nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận; đồng thời tổ chức tra, xử phạt trường hợp không kê khai đăng ký đất đai Đối với trường hợp ký cấp giấy chứng nhận chưa trao cho người sử dụng đất, Ủy ban Nhân dân thành phố cần đạo Ủy ban Nhân dân quận, huyện, thị xã phối hợp với Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội kiểm tra, rà soát, giải dứt điểm Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội đề xuất Ủy ban Nhân dân thành phố có văn kiến nghị với Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên Môi trường cho phép Ủy ban Nhân dân cấp xã xác nhận giấy tờ chứng minh nghĩa vụ tài khơng mẫu quy định quan, tổ chức cấp thời điểm thu tiền quy định Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT Thứ hai, nâng cao chất lượng giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Một là, không ngừng nâng cao lực chuyên môn, nghiệp vụ cho đội ngũ cán Tịa án Hà Nội Bởi tính chất phức tạp tranh chấp liên quan đến 72 chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt địa bàn Hà Nội, địa bàn có hoạt động chuyển nhượng diễn sôi phức tạp, hoạt động áp dụng pháp luật để giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án hoạt động tố tụng quan trọng địi hỏi cán bộ, thẩm phán phải có lực chuyên môn nghiệp vụ vững vàng thực nhiệm vụ giao Để làm điều đó, nhiệm vụ tự trau đồi, học tập cán đơn vị Tòa án; Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội nên tích cực mở lớp bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để nâng cao chất lượng xét xử Hai là, cần liên tục tiến hành công tác tổng kết kinh nghiệm xét xử vụ án tranh chấp đất đai Tòa án để hoạt động áp dụng pháp luật phù hợp với thực tiễn Tổng kết kinh nghiệm xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Tòa án việc đánh giá hoạt động quan vấn đề định án, áp dụng pháp luật nội dung luật tố tụng, vấn đề tác động đến việc đưa phán Tồ án Từ đó, xác định án, định xác, có tính mẫu mực làm tham khảo cho vụ việc tương tự sau Ngồi ra, cơng tác tổng kết kinh nghiệm giúp phát án, định ban hành chưa xác, chưa thỏa đáng, cịn tồn sai lầm việc xem xét đánh giá chứng cứ, việc lựa chọn quy phạm pháp luật để áp dụng rút kinh nghiệm Thứ ba, cải cách nâng cao hiệu trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất toàn thành phố Cần kết hợp nhiều biện pháp khắc phục tình trạng xây dựng hịm thư góp ý quan hành Nhà nước; có sách tiền lương thoả đáng, xử lý thật nghiêm khắc hành vi vi phạm pháp luật cán công chức Nhà nước vi phạm pháp luật chuyển nhượng QSDĐ Về hồn thiện hệ thống tài liệu địa Đây hồ sơ ban đầu xác định rõ vị trí, hình dáng, kích thức, ranh giới, mục đích sử dụng cho lô đất, mảnh đất cụ thể Công việc phụ thuộc vào trách nhiệm Nhà nước phải khẩn trương đầu tư thời gian, tài nhân lực thực nhanh chóng hiệu Tài liệu địa sở để cấp giấy chứng nhận QSDĐ, để xác định QSDĐ tổ chức, cá nhân, cho phép người sử dụng chuyển nhượng QSDĐ Khác với tài sản khác, việc chuyển nhượng QSDĐ việc quản lý Nhà nước 73 đất đai tiến hành chủ yếu thơng qua hệ thống tài liệu địa Vì vậy, đòi hỏi hệ thống hồ sơ phải rõ ràng, minh bạch, sở để Nhà nước kiểm soát việc chuyển nhượng QSDĐ, sở pháp lý để bên thực quyền chuyển QSDĐ Do đó, hồ sơ địa phải quan đơn vị có thẩm quyền xác lập, lưu giữ cung cấp cho chủ sử dụng đất chuyển nhượng QSDĐ Nếu hệ thống hồ sơ xác lập khơng xác việc chuyển nhượng QSDĐ trái pháp luật Nhà nước không quản lý sử dụng đất Các tài liệu địa nhiều nơi khơng phản ánh trạng quản lý, sử dụng đất tài liệu nhiều nơi vốn không cập nhật thường xuyên Một lý thời gian qua, hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trái pháp luật diễn phổ biến làm cho hệ thống tài liệu địa nhanh chóng trở nên lạc hậu Do cần phải rà soát lại chỉnh sửa, bổ sung lại tồn bộcác tài liệu thường xun phải chỉnh lý có biến động[18] 74 KẾT LUẬN Trong phạm vi khóa luận tốt nghiệp, sinh viên thực đưa kết luận sau đây: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao dịch dân hợp đồng, đó, bên chấm dứt quan hệ pháp luật sử dụng đất bên thiết lập quan hệ sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo trình tự, thủ tục, điều kiện pháp luật quy định Theo đó, người có quyền sử dụng đất người chuyển nhượng có nghĩa vụ chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho người chuyển nhượng quyền sử dụng đất người nhận chuyển nhượng Người chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng sau phải thực nghĩa vụ tài Nhà nước Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổng hợp quy phạm pháp luật điều chỉnh hành động chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong thời điểm việc chuyển nhượng quyền sử dụng diễn sôi động hết, pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất có vị trí quan trọng Trong trình làm đề tài, người thực cố gắng làm rõ, phân tích mục tiêu nghiên cứu đặt Khóa luận khái quát, tổng hợp vấn đề lý luận nội dung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong tập trung nghiên cứu, đánh giá việc thực thi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Hà Nội Người thực từ xây dựng nên số khái niệm liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng mà pháp luật chưa có chưa rõ ràng Đánh giá, phân tích hệ thống quy phạm pháp luật, công cụ quản lý nhà nước giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiệu áp dụng pháp luật thực tiễn Nghiên cứu qua nhiều án, nắm tình hình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng Thơng qua đưa giải pháp bản, với mong muốn góp phần hồn thiện pháp luật chuyển quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất Việt Nam, đồng thời đưa kiến nghị nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Hà Nội 75 Khóa luận thực quan tâm, hướng dẫn tận tình, hiệu quả, có tính chun mơn cao tiến sĩ Lê Kim Nguyệt, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội q trình nỗ lực tự hồn thiện thân tác giả Tuy nhiên, nhận thức nhỏ hẹp phạm vi hạn chế khóa luận tốt nghiệp sinh viên, đề tài không tránh khỏi nhiều thiếu sót Tác giả mong muốn góp phần nhỏ vào vấn đề nghiên cứu pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng pháp luật đất đai Việt Nam nói chung 76 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bảo Hân (2017), Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hà Nội: Khơng tâm, khó hồn thành, Bộ tài nguyên môi trường (2015), Báo cáo công tác quản lý nhà nước đất đai năm 2014, tháng đầu năm 2015 tình hình triển khai thi hành luật đất đai vấn đề cần giải tháo gỡ, Hà Nội Dỗn Hồng Nhung, Ngơ Thúy Hằng (2015), Pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành quận Đống Đa - thành phố Hà Nội, NXB Xây Dựng, Hà Nội Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai (2011), Thực trạng giải pháp hoàn thiện thủ tục hành ch nh quản lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân uật đất đai năm 2003, Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Luật học 27 (2011) 259-267, Hà Nội Đỗ Duy Khoa (2014), Áp dụng pháp luật giải tranh chấp quyền sử dụng đất tòa án nhân dân, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Hoàng Hải (2017), Ai chịu trách nhiệm định sai?, http://www.qdnd.vn/phong-su-dieu-tra/dieu-tra/ai-chiu-trach-nhiem-vequyet-dinh-sai-505685 http://daibieunhandan.vn/ONA_BDT/NewsPrint.aspx?newsId=386615 Nguyễn Bá Thắng (2012), Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án địa bàn Hà Nội, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội Nguyễn Hoài Nam (2013), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những vấn đề lý luận thực tiễn, Luận văn Thạc sĩ, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội Nguyễn Thị Kim Ngân (2015), 1/4/2015: Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội thức 77 vào hoạt động, http://www.gdla.gov.vn/index.php/news/Hoat-dong-trong-nganh/1-4-2015Van-phong-Dang-ky-dat-dai-Ha-Noi-chinh-thuc-di-vao-hoat-dong-921.html 10 Nguyễn Thị Nắng Mai (2012), Pháp luật thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ, Khoa Luật, ĐHQG Hà Nội, Hà Nội 11 Nguyễn Thị Thập (2010), Quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ, Khoa Luật, ĐHQGHN, Hà Nội 12 Nguyễn Thùy Trang (2017), Điều kiện thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, http://tuphaptamky.gov.vn/2014/news/Linh-vuc-dansu/Dieu-kien-thuc-hien-quyen-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-o3146.html 13 Nguyễn Văn Hiến, Bản chất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hành, Trang thơng tin điện tử Tạp chí Dân chủ pháp luật, Bộ tư pháp 14 Nguyễn Văn Hiến, Hoàn thiện khung pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Trang th ng tin điện tử Tạp ch Dân chủ pháp luật, ộ tư pháp 15 Nguyễn Văn Hiến, Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam nay, Trang thơng tin điện tử Tạp chí Dân chủ pháp luật, Bộ tư pháp 16 Nguyễn Văn Tiến (2015), Kê biên quyền sử dụng đất thi hành án dân qua thực tiễn thực địa bàn tỉnh Thái Nguyên, Luận văn Thạc sĩ, Khoa Luật ĐHQG Hà Nội, Hà Nội 17 Phạm Tuấn Anh (2014), Hoàn thiện pháp luật Việt Nam chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế giao dịch tư lợi, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 18 Phạm Thị Thanh Vân (2014), Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 78 19 Phan Thị Vân Hương 2012 , Một số ý kiến trao đổi điều kiện hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định dự thảo luật đất đai (sửa đổi), Tòa Dân sự, Tòa án nhân dân tối cao, Hà Nội 20 Phú Khánh (2017), Hà Nội: Có tình trạng né tránh, đùn đẩy xử lý vi phạm đất đai, https://baomoi.com/ha-noi-co-tinh-trang-ne-tranh-dun-daytrong-xu-ly-vi-pham-dat-dai/c/23369925.epi 21 Quốc Hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 22 Quốc Hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 23 Quốc Hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 24 Quốc Hội (2014), Luật Công chứng, Hà Nội 25 Quốc Hội (2014), Luật Kinh doanh Bất động sản, Hà Nội 26 Quốc Hội (2015), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 27 Thanh Hà (2017), Công ty Cổ phần Sứ át Tràng: Cho thuê đất trái thẩm quyền xây dựng nhà trái phép?, tuoitrethudo.vn/cong-ty-co-phan-su-battrang-cho-thue-dat-trai-tham-quyen-xay-dung-nha-trai-phep-n2019645.html 28 Trường Đại học Luật Hà Nội (2011), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 79