Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản ở việt nam

Đ ẠI HỌ C Q UỐC G IA HÀ N Ộ I KHO A L UẬT ĐẶNG VĂN ĐƯỢC PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 60105 LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHẠM HỮU NGHỊ HÀ NỘI-NĂM 2005 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TRONG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát chung thị trƣờng bất động sản 1.11 Sự đời thị trường bất động sản 1.1.2 Pháp luật thị trường bất động sản 21 1.2 Hoạt động môi giới thị trƣờng bất động sản 26 1.2.1 Sự đời hoạt động môi giới bất động sản 26 1.2.2 Đặc trưng pháp lý hoạt động môi giới bất động sản 29 1.2.3 Vai trị hoạt động mơi giới bất động sản việc phát triển thị 31 trường bất động sản CHƢƠNG 2: PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC 35 TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HI ỆN NAY 2.1 Pháp luật hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam 35 2.1.1 Chủ thể hoạt động môi giới bất động sản 35 2.1.2 Hợp đồng môi giới bất động sản 42 2.1.3 Quyền nghĩa vụ bên quan hệ môi giới bất động sản 46 2.1.4 Quản lý nhà nước hoạt động môi giới bất động sản 57 2.2 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam 58 2.2.1 Hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam vấn đề 58 pháp lý đặt 2.2.2 Nguyên nhân thực trạng hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam 69 2.2.3 Đánh giá chung CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THI ỆN PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MƠI 74 78 GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 3.1 Sự cần thiết phƣơng hƣớng hoàn thiện 78 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật môi giới bất động sản 79 3.2.1 Về điều kiện chủ thể hoạt động môi giới bất động sản 79 3.2.2 Về chế độ pháp lý chủ thể hoạt động môi giới bất động sản 82 3.2.3 Về nội dung hoạt động môi giới bất động sản 83 3.2.4 Về chế độ thù lao chi phí mơi giới bất động sản 84 3.2.5 Về quy định sàn giao dịch bất động sản 87 3.2.6 Về quản lý nhà nước hoạt động môi giới bất động sản 88 3.3 Giải pháp hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản 89 3.3.1 Xây dựng hoàn thiện thể chế hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản 90 3.3.2 Phát triển tạo lập bất động sản cho thị trường 92 3.3.3 Đổi quản lý nhà nước thị trường bất động sản 94 KẾT LUẬN 96 TÀI LI ỆU THAM KHẢO 98 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hình thành phát triển loại thị trường hệ tất yếu việc phát triển kinh tế theo chế thị trường, đồng thời điều kiện làm cho phân công lao động xã hội ngày sâu sắc Thực đường lối phát triển kinh tế Đảng Nhà nước, năm qua, kinh tế nước ta dần chuyển từ chế tập trung bao cấp sang chế thị trường Cùng với hệ thống thị trường hình thành phát triển, có thị trường bất động sản Theo chuyên gia kinh tế ước tính tài sản bất động sản chiếm khoảng 1/2 tài sản quốc gia nước phát triển chiếm khoảng 2/3 tài sản quốc gia nước phát triển Việt Nam Như vậy, nói phát triển thị trường bất động sản phát huy sức mạnh nội lực cách hiệu cho việc phát triển kinh tế- xã hội Trong năm qua thị trường bất động sản nước ta có chuyển biến tích cực góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội đất nước với nhịp độ tương đối cao Nhiều dự án lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ phát huy nguồn vốn xã hội, bước nâng cao hiệu sản xuất kinh doanh, mức sống nhân dân làm thay đổi mặt đô thị, nơng thơn góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hố, đại hố Điều chứng tỏ thị trường bất động sản dần trở thành phận thiếu hệ thống loại thị trường kinh tế nước ta Cùng với việc hình thành phát triển thị trường bất động sản, xã hội Việt Nam xuất lớp người chuyên đứng làm trung gian môi giới giao dịch bất động sản Đội ngũ góp phần tích cực vào sôi động thị trường bất động sản Tuy nhiên, hoạt động môi giới thị trường bất động sản nước ta thời gian qua bộc lộ nhiều điểm bất cập Đó việc tổ chức, cá nhân hoạt động cịn mang tính tự phát, thiếu tính chun nghiệp; hàng hố bất động sản chủ yếu chưa cấp chứng nhận chất lượng, hệ thống thông tin bất động sản không đầy đủ thiếu hệ thống; công tác quản lý nhà nước lĩnh vực yếu nên hoạt động mơi giới cịn chứa đựng nhiều rủi ro cho người sử dụng dịch vụ Thêm vào đó, quy định pháp luật thị trường bất động sản chứa đựng nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, chí khơng phù hợp với thực tế xu hướng phát triển Trong chủ thể môi giới hoạt động cách tự phát nhà hoạch định sách cịn mị mẫm tìm hiểu để nhận dạng thị trường, loay hoay với số cơng cụ hành nhằm hạn chế ảnh hưởng tiêu cực hoạt động thị trường bất động sản Tất nguyên nhân góp phần tạo sốt đất, nhà mặt sản xuất thời gian vừa qua mà Nhà nước khơng có biện pháp hữu hiệu để xử lý triệt để Theo ước tính có khoảng 500 văn quy phạm pháp luật ban hành để điều chỉnh vấn đề có liên quan đến bất động sản, có đến 70% giao dịch bất động sản nằm ngồi tầm kiểm sốt Nhà nước [20] Điều phần ảnh hưởng tiêu cực đến việc phát triển thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, minh bạch Có thể nói hoạt động mơi giới bất động sản nước ta thời gian qua chưa với chất, vai trò ý nghĩa Một nguyên nhân khung pháp luật thị trường bất động sản nói chung pháp luật hoạt động môi giới bất động sản nói riêng cịn thiếu, chồng chéo, lạc hậu, tản mạn Hình thành mơi trường pháp lý để tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản hoạt động việc làm cần thiết, nhu cầu tất yếu khách quan nhân tố thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển cách cơng khai, minh bạch, có tổ chức Đối với nước ta công việc đầy khó khăn phức tạp Xuất phát từ lý trên, tác giả lựa chọn chủ đề Pháp luật hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp Thạc sỹ Luật học Tình hình nghiên cứu Việc nghiên cứu xây dựng thị trường bất động sản với thể chế nước có kinh tế thị trường phát triển khơng cịn vấn đề Song Việt Nam thị trường bất động sản hình thành cịn sơ khai nên cơng việc quan tâm nghiên cứu chủ yếu mức độ lý luận số cơng trình nghiên cứu, hội thảo, hội nghị có liên quan như: - Dự án VIE/97/016 Đề án phát triển thị trường bất động sản Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương thực bảo trợ Chương trình phát triển Liên hiệp quốc (UNDP) - Thị trường bất động sản- lý luận thực tiễn Việt Nam PGS.TS Thái Bá Cẩn Th.s Trần Nguyên Nam Nhà xuất Tài phát hành năm 2003 Tuy nhiên, nội dung cơng trình nghiên cứu chủ yếu đề cập vấn đề chung thị trường bất động sản Chính nhiều vấn đề có liên quan đến việc tổ chức hoạt động thị trường môi giới bất động sản vai trị phát triển thị trường bất động sản, đặc biệt góc độ pháp lý chưa đề cập, xem xét đầy đủ, tồn diện địi hỏi phải tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích việc nghiên cứu đề tài nhằm làm sáng tỏ vấn đề mang tính lý luận thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản góc độ pháp lý vai trị phát triển thị trường bất động sản nước ta na y, góp phần hồn thiện pháp luật thị trường bất động sản, đồng thời làm tài liệu nghiên cứu, tham khảo cho đối tượng quan tâm Trong phạm vi luận văn thạc sỹ luật học, tác giả không đặt vấn đề nghiên cứu tất vấn đề có liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản mà tập trung làm rõ số nội dung sau: - Khẳng định việc đời hoạt động môi giới thị trường bất động sản Việt Nam tất yếu khách quan - Phân tích quy định pháp luật hành Việt Nam có liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản - Đưa nhận xét ban đầu quy định pháp luật Việt nam đối hoạt động môi giới bất động sản đề xuất số giải pháp cụ thể từ thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản nhằm góp phần xây dựng hành lang pháp lý phù hợp cho hoạt động môi giới bất động sản, giúp cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển hoạt động có hiệu quả, hướng Phương pháp nghiên cứu sử dụng Luận văn sử dụng phép biện chứng vật triết học Mác-Lê nin làm sở phương pháp luận cho việc nghiên cứu Trong trình nghiên cứu, tác giả luận văn sử dụng số phương pháp sau: -Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích kiện, tượng pháp lý đơn lẻ tổng hợp kinh nghiệm hoạt động môi giới bất động sản phát sinh sống -Phương pháp phân tích quy phạm: Phân tích quy phạm pháp luật thực định làm sáng tỏ điểm hợp lý, hạn chế mối quan hệ với quy định khác hệ thống pháp luật Việt nam có liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản -Phương pháp so sánh pháp luật: so sánh pháp luật pháp luật Việt Nam với số nước có đặc điểm tương đồng Bố cục luận văn Ngoài lời nói đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, luận văn chia làm ba chương: chương thứ trình bày vấn đề chung hoạt động môi giới thị trường bất động sản, pháp luật thị trường bất động sản; đời, đặc trưng vai trị hoạt động mơi giới việc phát triển thị trường bất động sản; chương thứ hai trình bày thực trạng pháp luật thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam; chương thứ ba lập luận cần thiết, yêu cầu số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật giải pháp nhằm hỗ trợ cho hoạt động môi giới bất đ ộng sản Việt Nam Xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo bạn bè, đồng nghiệp đóng góp ý kiến, nhiệt tình giúp đỡ để tác giả hoàn thành luận văn tốt nghiệp Cho dù cố gắng, dành tâm huyết, song trình bày, vấn đề mơi giới bất động sản mẻ Việt Nam thời gian có hạn nên luận văn khơng tránh khỏi những khiếm khuyết định Rất mong nhậ n đóng góp ý kiến thầy cô giáo, bạn đồng nghiệp người quan tâm đến vấn đề CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Sự đời thị trƣờng bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Tài sản cho dù thuộc sở hữu tư nhân hay thuộc sở hữu nhà nước quốc gia giới, nguồn lực tiềm để phát triển kinh tế- xã hội quốc gia Nó bao gồm tài sản thiên nhiên ban tặng tài sản người tạo qua nhiều hệ Xuất phát từ yêu cầu quản lý sử dụng tài sản đó, lĩnh vực có phân loại theo tiêu chí khác Trong khoa học pháp lý, có nhiều cách phân loại tài sản, người ta thường dựa đặc điểm, tính chất vật lý Theo cách này, tài sản phân thành bất động sản động sản Cách phân loại xuất từ thời La Mã cổ đại ngày sử dụng rộng rãi ghi nhận thành chế định hầu hết Bộ luật Dân nước theo hệ thống pháp luật thành văn Thậm chí số nước ý thức vai trò quan trọng bất động sản kinh tế xã hội Anh, Mỹ, Thái lan, Malaysia, chế định bất động sản thể chế hoá thành đạo luật riêng: Luật Bất động sản Nói chung pháp luật nước, quy định bất động sản có thống chỗ tài sản khơng thể di, dời Tuy nhiên, chừng mực định xác định cấu thành bất động sản pháp luật nước cịn có khác nhau, song khơng nhiều Ở Việt nam trước năm 1995, hệ thống pháp luật chưa có thống việc sử dụng khái niệm bất động sản tài sản cố định Chỉ Bộ luật Dân đời khái niệm bất động sản sử dụng quán Theo thông lệ tập quán quốc tế, sở thuộc tính tự nhiên tài sản tài sản có di, dời hay không, khoản Điều 181 Bộ luật Dân 1995 quy định khái niệm bất động sản sau: Bất động sản tài sản không di, dời bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác pháp luật quy định Quy định bất động sản Bộ luật dân 2005 kế thừa quy định Điều 174 Như vậy, Bộ luật dân Việt Nam có quy định phân biệt bất động sản động sản dựa đặc điểm vật lý tài sản Với quy định cho thấy tài sản pháp luật thừa nhận coi bất động sản So với động sản danh sách bất động sản phải luật thiết lập có giới hạn Đặc điểm dễ nhận thấy bất động sản để phân biệt với động sản có vị trí cố định khơng thể di, dời Đặc điểm xuất phát từ đất đai bất động sản khác gắn liền với đất đai, nên cố định vị trí, địa điểm khơng có khả chuyển dịch Chính vậy, bất động sản trước hết phải đất đai, sau tài sản gắn liền với đất đai nhà ở, cơng trình xây dựng Như vậy, đất đai yếu tố ban đầu, yếu tố thiếu bất động sản Cho nên vấn đề vị trí bất động sản yếu tố có ý nghĩa quan trọng giá trị thị trường bất động sản Do điều kiện kinh tế, trị -xã hội nên pháp luật nước lại có quy định cụ thể khác bất động sản Riêng với bất động sản đất đai, Điều 17 Hiến pháp 1992 Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu tồn dân Điều có nghĩa pháp luật không thừa nhận quyền sở hữu chủ thể khác đất đai Và đất đai khơng thể đối tượng để trao đổi, giao dịch thị trường bất động sản, nghĩa khơng thể trở thành hàng hố Nhưng Luật Đất đai 1993 tách quyền sử dụng đất khỏi quyền sở hữu toàn dân trao cho người sử dụng đất thông qua việc cho thuê, giao quyền sử dụng đất cho phép tổ chức, cá nhân chuyển quyền sử dụng đất Quy định tạo sở pháp lý để quyền sử dụng đất tham gia giao dịch hợp pháp Nhưng vấn đề vừa mang tính pháp lý vừa mang tính thực tiễn đặt nước ta quyền sử dụng đất có coi bất động sản hay không? Xét đến cùng, cách phân loại tài sản theo Điều 181 Bộ luật Dân 1995 Điều 174 Bộ luật dân 2005 cho thấy tất loại tài sản tồn bất động sản, động sản Điều 188 Bộ luật Dân 1995 Điều 181 Bộ luật Dân 2005 quy định “quyền tài sản quyền trị giá tiền chuyển giao giao lưu dân sự, kể quyền sở hữu trí tuệ” Rõ ràng quy định cho thấy quyền tài sản coi tài sản Sự thừa nhận pháp luật tính chất tài sản quyền trị giá tiền mà gắn với nhân thân người có quyền lưu thơng có điều kiện định, cho phép suy đốn quyền động sản bất động sản [28,tr30-31] Tương tự, đoạn Điều 118 Bộ luật Dân 1995 Điều 108 Bộ luật Dân 2005 khẳng định quyền sử dụng đất coi tài sản chung hộ Xét góc độ khoa học pháp lý, theo cách phân loại tài sản quy định Điều 181 Bộ luật Dân 1995 Điều 174 Bộ luật dân 2005 quyền mà trị giá tiền coi động sản hay bất động sản tuỳ theo tính chất đối tượng phát sinh quyền động sản hay bất động sản Quyền sử dụng đất quyền thực vật hữu hình đất đai, mà đất đai coi bất động sản, quyền sử dụng đất coi loại bất động sản Các quy định khác Bộ luật Dân có liên quan đến quyền sử dụng đất khẳng định điều Chẳng hạn tài sản dùng vào việc chấp theo Bộ luật Dân 1995 bất động sản Điều 346 Bộ luật Dân 1995 quy định quyền sử dụng đất dùng làm tài sản chấp Do vậy, quyền sử dụng đất coi bất động sản 1.1.1.2 Sự đời phát triển thị trường bất động sản Thị trường bất động sản nơi mua bán trao đổi bất động sản phát triển mức độ cao, thị trường mua bán, trao đổi đất đai công trình, vật kiến trúc gắn liền với đất đai Cũng loại thị trường khác, thị trường bất động sản xuất kinh tế hàng hoá, mà kinh tế thị trường phát triển đến trình độ định Thị trường bất động sản có chức đưa người có nhu cầu trao đổi bất động sản đến với nhau; xác định giá cho bất động sản giao dịch; phân phối bất động sản theo quy luật cung cầu phát triển bất động sản sở tính cạnh tranh thị trường Cơ sở kinh tế- xã hội cho đời tồn sản xuất hàng hố phân cơng lao động xã hội tách biệt kinh tế người sản xuất với người sản xuất khác, quan hệ khác tư liệu sản xuất quy định Mà chiếm hữu tư nhân tư kiện cho tổ chức hình thành sân chơi tập trung, cơng khai, bình đẳng kinh doanh bất động sản Quy chế xác định rõ tổ chức thành lập sàn giao dịch bất động sản để giới thiệu người có nhu cầu giao dịch bất động sản; giới thiệu người có nhu cầu thuê, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; giới thiệu địa điểm đầu tư, cung cấp thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất, tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, thông tin khác đất đai tài sản gắn liền với đất Như sàn giao dịch bất động sản tổ chức có quyền hoạt động mơi giới Khi tổ chức hoạt động môi giới sàn giao dịch bất động sản, ngồi việc phải tn theo Quy chế hoạt động sàn giao dịch bất động sản phải tuân theo quy định Quy chế hoạt động môi giới bất động sản Đối với cá nhân hoạt động môi giới bất động sản, không thành lập sàn giao dịch bất động sản, nên Quy chế hoạt động môi giới bất động sản cần phải quy định cho phép thành lập văn phịng mơi giới bất động sản quy định rõ chức năng, quyền hạn, trách nhiệm cá nhân hoạt động mơi giới bất động sản Trên sở quy định này, Quy chế hoạt động mơi giới bất động sản có quy định xác lập mối liên kết tổ chức cá nhân môi giới với quy định cho phép tổ chức, cá nhân có quyền uỷ thác cho tổ chức, cá nhân khác hoạt động môi giới bất động sản việc thực hợp đồng môi giới bất động sản, trừ trường hợp bên hợp đồng có thoả thuận khác 3.2.6 Về quản lý nhà nƣớc hoạt động môi giới bất động sản Trước hết Chính phủ cần phải xây dựng chiến lược phát triển thị trường bất động sản Trong có định hướng phát triển hệ thống tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản nhằm bước tạo tổ chức, cá nhân môi giới có trình độ, uy tín đáp ứng nhu cầu thị trường; có biện pháp hạn chế phát triển, tiến tới bước giảm loại bỏ tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản thiếu chun nghiệp, nằm ngồi kiểm sốt Nhà nước Căn vào giải pháp nêu trên, việc quản lý nhà nước hoạt động môi giới bất động sản cần phải hoàn thiện cho phù hợp Theo đó, cần phải xác định thống quan làm đầu mối quản lý hoạt động môi giới bất động sản Một chế độ quản lý bất động sản với nhiều quan khác gây hậu việc quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản nhiều quan quản lý Điều tạo không thống nhất, thân bất động sản thống chia cắt Do cần phải giao cho quan cụ thể làm đầu mối quản lý hoạt động môi giới bất động sản Khi Quy chế hoạt động môi giới bất động sản quy định tổ chức, cá nhân hoạt động lĩnh vực phải có điều kiện chứng hành nghề, hồn to àn nghĩ đến việc giao cho quan quản lý nhà nước bất động sản thực việc cấp giấy đăng ký kinh doanh hoạt động mà không quy định thực việc đăng ký kinh doanh Phòng Đăng ký kinh doanh cấp tỉnh cấp huyện theo Nghị định 109/2004/NĐ-CP ngày 2/4/2004 Chính phủ đăng ký kinh doanh, tránh tình trạng quan đăng ký kinh doanh khai sinh mà khơng thể kiểm sốt hoạt động tổ chức, cá nhân Trong quan có liên quan đến việc quản lý bất động sản thị trường bất động sản nước ta Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp theo ý kiến nên chọn Bộ Xây dựng để giao nhiệm vụ quản lý hoạt động môi giới bất động sản Khi đó, Bộ Xây dựng có quyền cấp giấy phép hoạt động chi nhánh, văn phòng đại diện tổ chức, cá nhân mơi giới nước ngồi Việt Nam; địa phương, Sở Xây dựng thực việc cấp đăng ký kinh doanh môi giới tổ chức, cá nhân phạm vi địa phương theo quy định Cơ sở kiến nghị trước hết Luật Thương mại 2005 có quy định mở rộng hàng hố, theo hàng hoá bao gồm tất vật gắn liền với đất đai Vật gắn liền với đất đai chủ yếu nhà cơng trình xây dựng gắn liền với đất Bộ Xây dựng quản lý Bộ Tài nguyên Môi trường quản lý đất đai với tư cách tài nguyên quan trọng quốc gia, đất đai (quyền sử dụng đất) trở thành hàng hoá đưa vào lưu thơng thị trương cần có quan đủ sức để quản lý vận hành thị trường Hơn nữa, Luật Thương mại 2005 chưa có quy định thừa nhận đất đai (quyền sử dụng đất) hàng hoá đất đai sở quan trọng nhà cơng trình xây dựng song nhà cơng trình xây dự ng hàng hố bất động sản tăng lên khơng đất đai Thứ hai, thị trường bất động sản chủ yếu hoạt động thị trường thứ cấp, mơi giới bất động sản chủ yếu hoạt động với nhà cơng trình xây dựng, cịn mơi giới chuyển quyền sử dụng đất hạn chế xu hướng phát triển thị trường bất động sản chủ yếu giao dịch thực thị trường sơ cấp Thứ ba, Bộ Xây dựng quan giao nhiệm vụ quản lý đơn giá xây dựng cơng trình, định giá bất động sản nhà ở, cơng trình xây dựng, hạ tầng (bao gồm đất đầu tư xây dựng) Thứ tư, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Bộ Xây dựng đứng chủ trì thành lập nắm chức danh quản lý chủ yếu Việc cấp chứng hành nghề môi giới phải xác định rõ rà ng quản lý chặt chẽ Căn vào Điều Nghị định 03/2000/NĐ-CP Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Doanh nghiệp, Chính phủ trao quyền cho số quan nhà nước trung tâm đào tạo thuộc Sở Xây dựng, sở đào tạo số trường đại học, tổ chức nghề nghiệp Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đào tạo, cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản cá nhân có nhu cầu, đạt trình độ kinh nghiệm định 3.3 GIẢI PHÁP HỖ TRỢ HOẠT ĐỘNG MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Tính hiệu quả, tính khả thi quy định pháp luật môi giới bất động sản nhiều không nằm mà phụ thuộc vào quy định khác có liên quan đến hoạt động Mơi giới bất động sản đời tồn thị trường bất động sản phát triển đến trình độ định, việc hồn thiện pháp luật hoạt động môi giới bất động sản phải đặt hệ thống pháp luật thị trường bất động sản Thực tế cho thấy để hoạt động phát triển lành mạnh mà hoàn thiện quy định pháp luật môi giới bất động sản khơng thơi tình trạng hoạt động mơi giới tự phát, thiếu tính chuyên nghiệp thời gian qua khắc phục cách triệt để Do vậy, muốn hoạt động môi giới thị trường bất động sản Việt Nam phát triển hướng, lành mạnh cần phải có giải pháp để hỗ trợ cho hoạt động 3.3.1 Xây dựng hoàn thiện thể chế hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản Hoạt động mơi giới bất động sản có phát triển lành mạnh, hướng hay khơng cịn phụ thuộc vào việc thể chế thị trường bất động sản có hồn thiện, hoạt động có hệ thống hiệu hay không Các thể chế thị trường bất động sản bao gồm quan đăng ký, giao dịch thông tin bất động sản Xác định rõ quản lý tốt quyền sở hữu (sử dụng) bất động sản, đồng thời có chế đơn giản việc xác định chuyển nhượng quyền sở hữu (sử dụng), lưu trữ kỹ lưỡng sổ sách quyền sở hữu (sử dụng) bất động sản cho phép tiếp cận tự thông tin mục tiê u lý tồn thể chế Một quan đăng ký bất động sản, nơi lưu trữ thông tin bất động sản, giúp cho việc giải vấn đề trọng tâm thông tin quyền sở hữu bất động sản Cơ quan đăng ký bất động sản Nhà nước thành lập có vai trò bảo đảm rằng, quan đăng ký cung cấp cho công chúng đầy đủ chứng khẳng định quyền sở hữu mức chi phí thấp Do chi phí cho việc mơi giới bất động sản giảm Để làm điều này, cần phải ban hành Luật Đăng ký bất động sản tổ chức lại hệ thống quan quản lý nhà nước bất động sản Chúng ta lựa chọn số quan Tài ngun Mơi trường, Xây dựng, Tồ án thành lập tổ chức chuyên trách đảm nhận việc đăng ký bất động sản Tổ chức chuyên trách giao đầy đủ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn trách nhiệm để quản lý việc đăng ký giao dịch bất động sản thay cho thủ tục hành theo quy định hành Bước đầu quan thành lập thành phố, thị xã, thị trấn Hệ thống quan cần phải có đủ cán bộ, phương tiện đăng ký tài sản, cập nhật thay đổi bất động sản (hiện vật, giá trị, chủ sở hữu), cung cấp thông tin bất động sản cho đối tượng cần mua, bán, tranh chấp, khiếu kiện, xử lý bất động sản Tuy nhiên, số chức quan đăng ký đất đai khu vực tư nhân đảm nhiệm đo đạc đồ địa Nhà nước cần ban hành văn pháp lý cho hoạt động tổ chức hoạt động thị trường bất động sản tiếp tục hình thành mở rộng hoạt động có hiệu Sự phát triển tổ chức góp phần nâng cao chất lượng hệ thống thông tin thị trường bất động sản Thông tin đăng ký bất động sản không công bố rộng rãi, làm tăng chi phí giao dịch Các đăng ký quyền sử dụng đất, nhà khơng đầy đủ, từ số khu nhà, khu đất định khơng có sở liệu, đặc điểm quen thuộc nước phát triển Việt Nam[38] Điều kết hợp với trở ngại công nghệ, hành luật pháp ngun nhân tạo chi phí tương đối lớn cho giao dịch bất động sản Thực đa dạng hố, cơng khai, minh bạch thơng tin theo đưa thơng tin pháp luật, chế sách, quy hoạch, kế hoạch có liên quan đến quản lý phát triển thị trường bất động sản Việc hình thành hệ thống thơng tin thường xun thị trường bất động sản việc lưu trữ kỹ lưỡng cho phép tiếp cận tự thông tin bất động sản cho phép thị trường hoạt động thơng thống, giảm chi phí giao dịch, tăng hiệu hoạt động thị trường giảm nguy kinh tế bong bóng đầu mức vào bất động sản Điều góp phần hạn chế biến động giá bất động sản tác động tình trạng thiếu thông tin Những mặt hạn chế, tiêu cực hoạt động môi giới lợi dụng việc thiếu thông tin để lừa đảo giảm đáng kể Để hoạt động môi giới thị trường bất động sản hiệu hơn, đến lúc cần phải đào tạo chuyên gia thực chuyên nghiệp công việc Tại thời điểm có nhiều trung tâm đổi phương thức làm việc theo hướng chuyên môn Những nhân viên phần nắm số kiến thức thơng qua chương trình đào tạo ngắn hạn Những kiến thức lợi cạnh tranh thị trường Các điể m môi giới tự phát, hoạt động kiểu chụp giật Nơi làm ăn có trình độ, có uy tín nhanh chóng thu hút khách hàng tạo ấn tượng tốt Vì việc xây dựng hệ thống quan đào tạo nghề môi giới bất động sản gồm trung tâm đào tạo Nhà nước, Hiệp hội Bất động sản cần thiết Ở cần phải trao cho xác định vai trò Hiệp hội Bất động sản việc định hướng phát triển lành mạnh thị trường bất động sản hoạt động môi giới 3.3.2 Phát triển tạo lập bất động s ản cho thị trƣờng Hoạt động mơi giới có sơi động, phong phú đa dạng lành mạnh hay khơng cịn phụ thuộc vào phong phú đa dạng bất động sản tham gia thị trường Nhiều bất động sản đảm bảo chất lượng giấy tờ chứng nhận Nhà nước tạo tâm lý yên tâm cho bên tham gia giao dịch thông qua môi giới chất lượng hoạt động ngày nâng cao Việc phát triển tạo lập bất động sản cho thị trường thể hai mặt: cấp giấy chứng nhận quyề n sở hữu, quyền sử dụng bất động sản để đưa vào lưu thông thị trường tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân tạo lập bất động sản Một khan hàng hoá dễ làm cho thị trường đứng trước sốt khó lường bắt tay người đầu môi giới, phong phú hàng hố mà hàng hố khơng bảo đảm chất lượng gây rủi ro, chí tranh chấp cho người tham gia giao dịch Hiện thị trường bất động sản Việt Nam hàng hố cịn đơn điệu, c hủ yếu nhà quyền sử dụng đất với giao dịch bất động sản chưa quan có thẩm quyền chứng nhận chất lượng cho phép Thậm chí, Điều 146 Luật Đất đai 2003 tỏ rõ yếu Nhà nước việc thừa nhận hàng hoá chưa cấp giấy tờ chứng nhận sở hữu (sử dụng) tham gia thị trường Những trường hợp khiến hoạt động môi giới bất động sản phát triển theo hướng lành mạnh, chuyên nghiệp xuất rủi ro cho người giao dịch khả xuất hành vi lừa đảo lớn Để thúc đẩy thị trường môi giới bất động sản phát triển lành mạnh, trước hết Nhà nước cần thực đầy đủ trách nhiệm việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng gắn liền với đất cho đối tượng sử dụng đất sở hữu nhà ở, cơng trình Hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà quan nhà nước tiến hành làm với quy trình ngược người có nhu cầu giao dịch phải tìm đến quan nhà nước để xin, quan nhà nước khơng xác định trách nhiệm nên thờ ơ, gây khó khăn phiền hà Do chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên tỷ lệ lớn bất động sản trở thành hàng hoá chất lượng tham gia giao dịch thị trường Theo dự tính, cơng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hồn thành vào 31/12/2006 Mặc dù tính đa mục tiêu công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giảm bớt song khơng mà hoạt động tiến hành nhanh chóng Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời gian vừa qua cho thấy công việc diễn chậm chạp với tốc độ khơng thể hồn thành vào thời điểm Đối với quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng gặp nhiều lúng túng khâu cấp giấy chứng nhận Việc cấp giấy hay hai giấy nhà ở, cơng trình gắn liền với đất quan có liên quan bàn cãi, đặt thách thức lớn phát triển thị trường bất động sản Trước mắt, cần khẩn trương đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, đất thị khu dân cư nông thôn Một quy định linh hoạt điều kiện để cấp giấy chứng nhận cấp độ khác tuỳ theo thực trạng hồ sơ (có giấy tờ gốc, nhà nước giao cho th, khơng có giấy tờ gốc ) cấp cho tất đối tượng có nhà, đất khơng có tranh chấp cần phải tính đến Để thực vấn đề phải chấp nhận có sai sót hệ buông lỏng quản lý năm qua nhà đất đai; thực việc cấp loại giấy chứng nhận thay cấp hai loại với nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất Ở quan quản lý nhà nước chuyên môn Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Xây dựng cần phải xác định rõ tính thống bất động sản nhà ở, cơng trình xây dựng với đất đai yêu cầu phát triển thị trường bất động s ản, mà khơng nên xuất phát từ lợi ích ngành để đưa lý có khác biệt thủ tục việc cấp giấy chứng nhận cho loại bất động sản Hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đóng vai trị quan trọng hoạt động thị trường bất động sản Phát triển đa dạng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản việc cho phép tạo điều kiện tài cho phát triển, tạo lập đa dạng bất động sản hàng hoá Trong thời gian qua hoạt động doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nước ta cịn có nhiều hạn chế: thiếu bình đẳng thành phần kinh tế, hoạt động tự phát nằm ngồi kiểm sốt Nhà nước, thiếu số loại hình doanh nghiệp tổ chức phát triển quỹ đất Do thị trường ln xảy tình trạng căng thẳng, phần hoạt động đầu bắt tay với môi giới, phần cung bất động sản thấp nhiều so với cầu Hiện đất hàng hoá chưa tạo lập đầy đủ, kịp thời, có chất lượng nên việc tạo lập bất động sản để đáp ứng n hu cầu người sử dụng trực tiếp gặp nhiều khó khăn, trở ngại, ách tắc Để hoạt động môi giới thị trường bất động sản phát triển lành mạnh ổn định, tránh tình trạng bất cập quan hệ cung cầu thời gian vừa qua, cần phải có giải pháp phát triển tạo lập bất động sản Trước hết cần tạo mơi trường bình đẳng việc thành lập, hoạt động, mặt sách thống tất đối tượng tham gia tạo lập bất động sản, tạo điều kiện phát triển doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Chính sách thuế sách hỗ trợ, khuyến khích cần áp dụng cách thống doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế tham gia tạo lập hàng hố bất động sản Tiếp theo cơng tác quy hoạch xây dựng khu dân cư nông thôn loại thị cần sớm hồn thành, cơng khai quy hoạch xây dựng chi tiết kế hoạch sử dụng đất; đơn giản hố sách khuyến khích loại dự án đầu tư Nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất có hạ tầng cho bên kinh doanh sử dụng theo phương thức đấu giá Trước mắt cần giao nhiệm vụ tạo lập phát triển đất hàng hoá cho số tổ chức phát triển quỹ đất thực Cần khuyến khích tham gia phạm vi thích hợp tổ chức tài tổ chức tín dụng cơng ty bảo hiểm, cơng ty tài việc đầu tư vào thị trường bất động sản chế khuyến khích Đồng thời ban hành chế hỗ trợ lãi suất, thuế để khuyến khích nhà đầu tư kinh doanh bất động sản, đặc biệt xây dựng nhà cho đối tượng có thu nhập thấp, đối tượng sách Mở rộng tham gia người nước vào thị trường bất động sản, hoạt động xây nhà để bán cho thuê 3.3.3 Đổi quản lý Nhà nƣớc thị trƣờng bất động sản Một quản lý phù hợp Nhà nước thị trường bất động sản điều kiện hoạt động môi giới phát triển Để bảo đảm ổn định thị trường Nhà nước có nhiệm vụ ban hành văn quy hoạch coi cơng cụ để quản lý bất động sản thị trường bất động sản Công tác thời gian qua thể rõ yếu Quy hoạch không dựa sở phát triển kinh tế- xã hội thực trạng nguyên nhân dẫn đến tính thiếu ổn định thông tin thị trường bất động sản Nhiều hậu tai hại đến mức mà người tham gia thị trường trở thành trắng tay Vì công tác quy hoạch phát triển Nhà nước phải đổi theo hướng vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản ngày tăng đô thị, vừa tạo đủ điều kiện cho việc tăng cường quản lý đầu tư phát triển thị; đồng thời, tính pháp lý văn quy hoạch Từ đa dạng hố sản phẩm bất động sản, tạo chuyển biến tâm lý sử dụng bất động sản dân cư Bên cạnh cần ban hành chế để người dân tổ chức có lợi ích trách nhiệm vùng quy hoạch tham gia thiết thực vào việc xây dựng, thẩm định, điều chỉnh quy hoạch Chính sách Nhà nước thị trường bất động sản phải tuân theo quy luật thị trường, tránh tình trạng mặt Nhà nước thừa nhận quyền tự thoả thuận, bình đẳng giao dịch bất động sản cá nhân, tổ chức với nhau, mặt khác lại hành hố giao dịch với cá nhân, tổ chức Nghĩa Nhà nước phải lấy thị trường làm thước đo, làm sở để điều tiết giao dịch bất động sản Chế độ hai giá quyền sử dụng đất nhà biểu rõ thái độ Nhà nước thị trường bất động sản Nó nguyên nhân phát sinh nhiều vấn đề nảy sinh cần giải thực tiễn Thực tế việc đền bù giải phóng mặt bằng, bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê biểu rõ hạn chế chế độ hai giá Riêng việc bán nhà Nhà nước cho thuê, hầu hết người thuê người có chức có quyền, thực chủ trương bán nhà khơng mua, thay đổi sách lại địi mua với giá cũ, tạo bất ổn quan hệ giao dịch bất động sản, hội cho hoạt động mơi giới khơng chân Nhà nước cần xây dựng quy định bên giao dịch bất động sản phải đăng ký với thủ tục đơn giản, thuận tiện Quy trình giao dịch bất động sản quyền sử dụng đất pháp luật hành quy định dài phiền hà, hiệ n tự ý chí bên giao dịch quy định việc chuyển quyền sử dụng đất phải quan quản lý nhà nước có thẩm quyền cho phép bị loại bỏ Để đổi lĩnh vực Nhà nước cần quy định bắt buộc bên tham gia giao dịch bất động sản phải thực nghĩa vụ đăng ký giao dịch quan Nhà nước có thẩm quyền Làm thông tin bất động sản giao dịch bất động sản bước hồn thiện minh bạch Bên mơi giới bất động sản dễ dàng tiếp cận với thông tin để kiểm chứng thông tin mà bên mơi giới cung cấp Ngược lại, giao dịch có đăng ký sở để giúp bên môi giới hạn chế, kiểm soát hành vi gian lận bên môi giới việc sử dụng dịch vụ cung cấp KẾT LUẬN Mơi giới bất động sản nhân tố sống còn, hoạt động tất yếu thị trường bất động sản phát triển thực chức đưa người mua người bán đến với tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao dịch Việc cho phé p tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản hoạt động với mơ hình phù hợp, chiến lược phát triển hợp lý làm sôi động thị trường, có tác dụng kích cầu, mở rộng kênh phân phối, gián tiếp hình thành làm tăng giá trị bất động sản Qua tạo điều kiện thuận lợi giúp nhà đầu tư bất động sản rút ngắn thời gian thu hồi vốn, tái đầu tư, bảo đảm hiệu kinh tế, tăng uy tín tính hấp dẫn cho nhà đầu tư lẫn dự án; người tiêu dùng có nhiều hội phục vụ tốt Đánh giá cách cơng bằng, ho ạt động môi giới bất động sản nước ta thời gian qua có bước phát triển định, đáp ứng phần nhu cầu giao dịch bất động sản kinh tế trình chuyển sang hoạt động theo chế thị trường hội nhập, song giai đoạn sơ khai, nên mơi giới bất động sản cịn có nhiều khiếm khuyết hoạt động cơng tác quản lý nhà nước Hiện nay, thị trường bất động sản nước ta hoạt động không theo quy định pháp luật, với 70% giao dịch bất động sản không đăng ký với quan quản lý nhà nước Do đó, thị trường ln rơi vào tình trạng căng thẳng giả tạo quan hệ cung cầu bất động sản, giá biến động mạnh Sự yếu hoạt động môi giới ảnh hưởng đến phát triển lành mạnh, hướng thị trường bất động sản Trong bối cảnh đó, việc hình hành hành lang pháp lý cho hoạt động môi giới bất động sản việc làm cần thiết, yêu cầu tất yếu khách quan nhằm thúc đẩy nhân tố tích cực, hạn chế mặt tiêu cực, để thị trường bất động sản phát triển cách công khai, minh bạch có tổ chức Đối với tổ chức, cá nhân mơi giới bất động sản nằm ngồi kiểm sốt Nhà nước cần có biện pháp hạn chế phát triển, tiến tới bước giảm loại bỏ Muốn vậy, cần phải ban hành Luật Kinh doanh bất động sản, Quy chế hoạt động sàn giao dịch bất động sản, Quy chế hoạt động môi giới bất động sản để nhằm tạo sân chơi bình đẳng, minh bạch cho chủ thể tham gia hoạt động môi giới; hoạt động môi giới bất động sản phải quy định hoạt động kinh doanh có điều kiện với giấy phép hành nghề; chế độ pháp lý tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản cần phải quy định rõ ràng, minh bạch với phạm vi, nội dung hoạt động môi giới, quyền nghĩa vụ bên quan hệ môi giới; quản lý tốt hoạt động môi giới việc quy định quan, tổ chức có quyền cấp chứng hành nghề mơi giới xác định thống quan nhà nước làm đầu mối việc cấp đăng ký kinh doanh hoạt động Việc thể chế hoá vấn đề sở quan trọng góp phần tạo lành mạnh hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam Thơng qua sớm giải tình trạng hoạt động mơi giới tự phát nay, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển kiểm soát Nhà nước, phục vụ đắc lực cho việc phát triển kinh tế, đáp ứng trình hội nhập quốc tế đất nước TÀI LIỆU THAM KHẢO I- Văn pháp luật (xếp theo thứ tự hiệu lực từ cao xuống thấp) Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001) Bộ luật Dân nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1995, 2005 Luật Doanh nghiệp 1999 Luật Đất đai 1988, 1993, 2003 Luật Thương mại 1997 Luật Thương mại 2005 Luật Xây dựng 2003 Luật Hợp tác xã 2003 Luật Hợp đồng nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa 1999 (Tài liệu theo dịch Tổ chức hợp tác quốc tế JICA Nhật Hà nội cung cấp) 10 Nghị số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 Chính phủ số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản 11 Nghị định 02/2000/NĐ-CP ngày 3/2/2000 Chính phủ đăng ký kinh doanh 12 Nghị định số 03/2000/NĐ-CP ngày 3/2/2000 Chính phủ hướng dẫn t hi hành số điều Luật Doanh nghiệp 13 Nghị định 109/2004/NĐ-CP ngày 2/4/2004 Chính phủ đăng ký kinh doanh 14 Nghị định số 125/2004/NĐ-CP ngày 19/5/2004 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 03/2000/NĐ-CP ngày 3/2/2000 hướng dẫn thi hành số điều Luật Doanh nghiệp 15 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 16 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/112/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 17 Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thực số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai II- Các cơng trình nghiên cứu, báo (xếp theo thứ tự a, b, c tên tác giả) 18 Lan Anh, Môi giới nhà đất hướng tới chuyên nghiệp, Báo Thương mại, ngày 29/3/2005 19 Nhật Anh, Lừa đảo mua bán nhà đất Hà Nội: vụ chiếm đoạt 12 tỷ đồng, Báo Thương mại, ngày 1/2/2005 20 Th.s Vũ Anh, Một số vấn đề pháp luật thị trường bất động sản Việt Nam, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, tháng 2/2004 21 Bộ Tài nguyên Môi trường, Báo cáo tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai 19932003, tháng 4/2003 22 Bộ Xây dựng (2002), Các báo cáo tham luận Hội nghị Nhà toàn quốc lần thứ III, Hà Nội 23 Bộ Xây dựng (2002), Báo cáo tình hình phát triển nhà 10 năm (1991-2000) phương hướng, nhiệm vụ giải pháp lớn giai đoạn 1001 -2010, Hà Nội 24 Bộ Xây dựng, Quy chế quản lý hoạt động dịch vụ môi giới bất độ ng sản nhà cơng trình xây dựng (Dự thảo 11) 25 TS Nguyễn Đình Bồng, Pháp Luật Đất đai bất động sản, Tạp chí Tài ngun Mơi trường tháng 5/2004 26 PGS.TS Thái Bá Cẩn, Th.s Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội 27 Yên Dung, Ra mắt Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, Thời báo Kinh tế Sài Gòn số 6/2005 28 TS Nguyễn Ngọc Điện (1999), Nghiên cứu tài sản Luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ, TP Hồ Chí Minh 29 Duyên Hà, Quyền sử dụng đất hàng hố đặc biệt, Tạp chí Địa số 4/2003 30 Phạm Hà, Cần thị trường bất động sản vững lành mạnh , Báo Pháp luật số ngày 9/9/2003 31 Hiếu Hạnh, Cần hoàn thiện khung pháp lý giao dịch bảo đảm, Báo Pháp luật 27/11/2003 32 Hữu Hạnh, Sớm tìm thị trường bất động sản hoạt động hướng, Báo Nhân dân số ngày 14/5/2004 33 Gia Hoàng, Đăng ký giao dịch bảo đảm: vướng mắc quy định chưa thống nhất, Báo Pháp luật 30/11/2003 34 Đặng Huyền, Những ông vua đất cuội, Báo An ninh Thế giới số 424, ngày 26/1/2005 35 TS Phạm Sỹ Liêm, Xây dựng thể chế cho thị trường bất động sản, Tạp chí Kinh doanh Cuộc sống, tháng 11/2003 36 Từ Lương, Môi giới nhà đất hay lừa đảo? nhận diện loại tội phạm mới, Thời báo Kinh tế Việt Nam số 191, ngày 17/11/2004 37 CM: Cảnh cáo Chánh văn phòng Quận uỷ Tây Hồ, Báo Tiền phong số 122, ngày 21/6/2005 38 Ngân hàng giới (2002), Báo cáo phát triển giới năm 2002 xây dựng thể chế hỗ trợ thị trường, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 39 TS Phạm Duy Nghĩa (2000), Tìm hiểu Luật Thương mại Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà nội 40 Nhóm PV Điều tra, Một cò đất làm khổ nhiều người, Báo Pháp luật Việt Nam số 136, ngày 8/6/2005 41 Đức Sơn, Nghĩ cách nắm thị trường bất động sản, Báo Pháp luật, ngày 23 25/9/2003 42 Trần Minh Sơn, Thị trường bất động sản kiểm soát?, Báo Pháp luật Việt Nam số 75, ngày 29/3/2005 43 M.T, Phát thêm vụ mua bán đất bất thường khu Mỹ Đình , Báo Tiền phong số 55, ngày 18/3/2005 44 PGS.TS Nguyễn Văn Thạo- TS Nguyễn Hữu Đạt (2004), Một số vấn đề sở hữu nước ta nay, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 45 GS.TSKH Lê Đình Thắng, Một số giải pháp góp phần ổn định thị trường bất động sản Việt Nam, Tạp chí Tài ngun Mơi trường, tháng 5/2004 46 Trịnh Huy Thục, Thị trường bất động sản Việt Nam khó khăn triển vọng Tài liệu Hội thảo phát triển thị trường bất động sản Bộ Xây dựng tổ chức ngày 24/3/2005 47 Trương Anh Tuấn, Hoạt động môi giới- tư vấn nhà đất thành phố Hồ Chí Minh: thực trạng xu hướng phát triển Tài liệu Hội thảo phát triển thị trường bất động sản Bộ Xây dựng tổ chức ngày 24/3/2005 48 Trường Đại học Kinh tế quốc dân (2000), Giáo trình ngun lý thị trường nhà đất, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 49 Trường Đại học Kinh tế quốc dân (2000), Giáo trình quản lý nhà nước đất đai nhà ở, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 50 Hoàng Việt (1999), Vấn đề sở hữu ruộng đất kinh tế hàng hoá nhiều thành phần Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 51 Tường Vy, Tiền mua đất rộng? Những bất cập Quyết định 97, Thời báo Kinh tế Việt Nam số 211, ngày 15/12/2004 52 Gail Lyons, Hệ thống môi giới bất động sản Mỹ hoạt động (The U.S brokerage system and its operations) Tài liệu Hội thảo phát triển thị trường bất động sản Bộ Xây dựng tổ chức ngày 24/3/2005 ... ranh giới xác lập bất động sản cụ thể hàng hoá CHƢƠNG PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 2.1 PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI... hoạt động môi giới bất động sản việc phát triển thị 31 trường bất động sản CHƢƠNG 2: PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC 35 TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HI... động sản 46 2.1.4 Quản lý nhà nước hoạt động môi giới bất động sản 57 2.2 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam 58 2.2.1 Hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam vấn đề 58 pháp