Khóa luận tốt nghiệp luật kinh doanh pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư tại việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT - HOÀNG ANH DŨNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC NGÀNH: LUẬT KINH DOANH Hệ đào tạo: Chính quy Khóa: QH-2013-L Hà Nội, 2017 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT - HOÀNG ANH DŨNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC NGÀNH: LUẬT KINH DOANH Hệ đào tạo: Chính quy Khóa: QH-2013-L NGƯỜI HƯỚNG DẪN: PGS.TS Doãn Hồng Nhung Hà Nội, 2017 Mục lục Lời cam đoan Bảng ký hiệu viết tắt Mục lục MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 1.1 Khái niệm hợp đồng 1.2 Khái niệm hợp đồng theo mẫu 10 1.3 Đặc trưng chất pháp lý hợp đồng theo mẫu 14 1.3.1 Đặc trưng thỏa thuận 14 1.3.2 Đặc trưng bất cân xứng bên hợp đồng theo mẫu 15 1.3.3 Sự tiêu chuẩn hóa điều khoản hợp đồng 18 1.4 Hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư 19 1.4.1 Khái niệm đặc điểm nhà chung cư hộ chung cư 19 1.4.2 Hợp đồng mua bán hộ chung cư 20 1.5 Vai trò giao kết thực hợp đồng theo mẫu 23 1.6 Quy định hợp đồng theo mẫu giới 25 1.6.1 Các quy định pháp luật giao kết thực hợp đồng theo mẫu Québec, Canada 25 1.6.2 Các quy định pháp luật giao kết thực hợp đồng theo mẫu Liên minh châu Âu (EU) 27 1.6.3 Các quy định pháp luật giao kết thực hợp đồng theo mẫu Hàn Quốc 28 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM 33 2.1 Các quy định chung hợp đồng mua bán hộ chung cư 33 2.1.1 Về chủ thể hợp đồng 33 2.1.2 Về đối tượng hợp đồng 36 2.1.3 Nội dung hợp đồng trình tự thủ tục, ký kết hợp đồng mua bán hộ chung cư38 2.2 Các quy định pháp luật giao kết thực hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư 42 2.2.1 Hạn chế bất cân xứng thông tin 43 2.2.2 Hạn chế rủi ro từ điều khoản lạm dụng 51 2.2.3 Giải thích hợp đồng theo mẫu phương thức giải tranh chấp 55 2.3 Thực tiễn áp dụng pháp luật giao kết thực hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư 57 2.3.1 Kết đạt 57 2.3.2 Những khó khăn tồn 58 CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT TẠI VIỆT NAM 62 3.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư 62 3.1.1 Xuất phát từ nhu cầu thực tế đời sống 62 3.1.2 Yêu cầu hội nhập quốc tế 63 3.1.3 Phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, hướng 65 3.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật giao kết thực hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư 66 3.3 Giải pháp hoàn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư 68 3.3.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật giao kết thực hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư 68 3.3.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật giao kết thực hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư 71 KẾT LUẬN 73 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 74 PHỤ LỤC 81 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hợp đồng công cụ chủ yếu nhằm xác lập quan hệ cá nhân, tổ chức đời sống hàng ngày chế định điển hình, quan trọng pháp luật nói chung pháp luật dân nói riêng Cùng với phát triển kinh tế, xã hội, vai trò hợp đồng ngày nâng cao, sở cho nhiều mối quan hệ xã hội Trong thực tế, giao dịch dân sự, thương mại, tiêu dùng đa dạng, phong phú sử dụng nhiều hình thức hợp đồng Do để giảm bớt thời gian, giảm chi phí cho giao dịch, nhiều doanh nghiệp cung cấp hàng hóa dịch vụ sử dụng loại hợp đồng soạn sẵn thành mẫu định từ trước áp dụng hàng loạt Những hợp đồng gọi hợp đồng theo mẫu hay hợp đồng gia nhập Loại hợp đồng sử dụng nhiều lĩnh vực mua bán hộ chung cư, bảo hiểm, dịch vụ cung cấp điện nước, tín dụng, viễn thông… lĩnh vực sản xuất kinh doanh có số lượng khách hàng lớn, ổn định, đặc biệt lĩnh vực mà nhà sản xuất mang tính độc quyền Đối với loại hợp đồng này, người tiêu dùng muốn có hàng hóa, muốn sử dụng dịch vụ họ buộc phải đồng ý ký kết hợp đồng mặc định sẵn Họ có quyền đọc khơng có thời gian để tìm hiểu rõ khơng giải thích rõ nội dung hợp đồng nên thường khơng nhận biết rủi ro gặp phải q trình thực hợp đồng Thậm chí, người tiêu dùng muốn thương lượng để sửa đổi, bổ sung vài nội dung hợp đồng khó doanh nghiệp đồng ý với lý quy định áp dụng chung cho tất khách hàng Giao dịch mua bán hộ chung cư lĩnh vực mà hợp đồng theo mẫu bên bán chủ đầu tư áp dụng Bất động sản nói chung, hộ chung cư nói riêng loại tài sản có giá trị lớn, có ý nghĩa, vai trò quan trọng đời sống sinh hoạt Ở thành phố, đô thị lớn, với tốc độ thị hóa ngày cao, người dân di chuyển nhiều thành phố, diện tích đất bị thu hẹp khu nhà chung cư giải pháp hữu hiệu để giải tình trạng Hợp đồng mua bán hộ chung cư sở quan trọng giao dịch mua bán hộ chung cư Tuy nhiên, với vị khả mình, chủ đầu tư dự án nhà chung cư đưa điều khoản có lợi cho gây bất lợi cho người mua hộ hợp đồng theo mẫu chủ đầu tư soạn sẵn từ trước Do đó, người mua hộ giao kết hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư khơng tìm hiểu kỹ hợp đồng khó tránh rủi ro tiềm tàng, hộ chung cư lại có giá trị lớn, gây thiệt hại không nhỏ cho người mua Pháp luật có số quy định nhằm kiểm soát hợp đồng theo mẫu, hợp đồng mua bán hộ chung cư nhằm thiết lập lại vị bình đằng bên, bảo vệ quyền lợi cho bên yếu Tuy nhiên, số tồn cần khắc phục hoàn thiện Do đó, sinh viên chọn đề tài “Pháp luật giao kết thực Hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư Việt Nam” để thực khóa luận tốt nghiệp nhằm nghiên cứu cụ thể, hệ thống quy định pháp luật giao kết thực hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật kiến nghị số giải pháp hoàn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật giao kết thực hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư Việt Nam Tình hình nghiên cứu đề tài Trong lĩnh vực khoa học pháp lý, chế định hợp đồng nhiều nhà khoa học, luật gia triển khai nghiên cứu nhiều khía cạnh, nhiều nội dung Đối với vấn đề hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư có số tác giả nghiên cứu nhiều nội dung như: Cuốn sách chuyên khảo “Pháp luật hạn chế rủi ro cho người tiêu dùng hợp đồng theo mẫu” PGS.TS Doãn Hồng Nhung chủ biên, xuất năm 2013; “Giáo trình Luật hợp đồng – phần chung” PGS.TS Ngô Huy Cương xuất năm 2013; viết “Điều kiện thương mại chung nguyên tắc tự khế ước” PGS.TS Nguyễn Như Phát đăng Tạp chí Nhà nước pháp luật số 06 năm 2003; số luận văn thạc sĩ “Pháp luật hợp đồng dân theo mẫu giới – Những kinh nghiệm Việt Nam” năm 2011 Nguyễn Thị Ngọc Anh (Khoa Luật – ĐHQGHN), “Pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng hợp đông gia nhập” năm 2010 Lò Thùy Linh (Khoa Luật – ĐHQGHN), “Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam” năm 2014 Hoàng Thị Oanh (Khoa Luật – ĐHQGHN)…Khóa luận kế thừa tiếp thu tri thức khoa học nhà khoa học, sở tiếp tục nghiên cứu chuyên sâu cập nhập thông tin, quy định pháp luật Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu khóa luận vấn đề lý luận thực trạng quy định pháp luật giao kết thực hợp đồng theo mẫu, hợp đồng mua bán hộ chung cư, thực tiễn áp dụng pháp luật Khóa luận nghiên cứu chủ yếu quy định Bộ luật dân sự, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản văn hướng dẫn thi hành Việt Nam hợp đồng theo mẫu, hợp đồng mua bán hộ chung cư Việt Nam; tập trung làm bật, đặc trưng, chất hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng Khóa luận tập trung nghiên cứu hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư dự án, hai chủ thể cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản người tiêu dùng Mục đích nghiên cứu Mục đích khóa luận làm sáng tỏ vấn đề lý luận, pháp luật thực định giao kết thực hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư Việt Nam, so sánh với quy định số quốc gia giới Trên sở đó, phân tích, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật, kiến nghị số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư Phương pháp nghiên cứu Khóa luận sử dụng phép vật biện chứng làm phương pháp luận, sử dụng phương pháp nghiên cứu phân tích vấn đề lý luận quy phạm luật thực định để làm sáng tỏ điểm hợp lý, hạn chế; phương pháp so sánh quy định pháp luật Việt Nam với quy định số quốc gia giới, so sánh quy định pháp luật cũ Việt Nam; phương pháp thống kê, tổng hợp dựa số liệu cụ thể để đưa đánh giá Ý nghĩa khoa học thực tiễn Về mặt lý luận, khóa luận kết nghiên cứu có tính tương đối hệ thống quy định pháp luật giao kết thực hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư Khóa luận đưa vấn đề lý luận hợp đồng, hợp đồng theo mẫu, hợp đồng mua bán hộ chung cư vấn đề liên quan, tham khảo kinh nghiệm số quốc gia giới quy định hợp đồng theo mẫu, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng để làm sở cho việc xây dựng hoàn thiện quy định pháp luật giao kết thực hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư Về thực tiễn, khóa luận đánh giá, phân tích thực trạng pháp luật Việt Nam giao kết thực hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, định hướng hoàn thiện kiến nghị số giải pháp để khắc phục bất cập cịn tồn tại, nâng cao tính khả thi, tính minh bạch hiệu thực thi pháp luật hợp đồng theo mẫu mua bán nhà chung cư Việt Nam Kết cấu khóa luận Ngồi phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo phụ lục, khóa luận chia làm ba chương, đó: Chương 1: Những vấn đề lý luận chung giao kết thực hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư Chương 2: Thực trạng pháp luật giao kết thực hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư Chương 3: Hoàn thiện pháp luật giao kết thực hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư nâng cao hiệu thực thi Việt Nam CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 1.1 Khái niệm hợp đồng Hiện nay, khoa học pháp lý có nhiều định nghĩa hợp đồng Hợp đồng có tên gọi khác thỏa thuận, khế ước, giao kèo, thỏa ước… Trong Từ điển luật học Deluxe Black’s Law đưa hai định nghĩa hợp đồng Theo định nghĩa thứ nhất, “Hợp đồng thỏa thuận hai hay nhiều người tạo lập nghĩa vụ làm không làm việc cụ thể”; theo định nghĩa thứ hai, “hợp đồng lời hứa tập hợp hứa hẹn mà với vi phạm chúng, pháp luật đưa chế tài, với thực chúng, pháp luật, số phương diện, thừa nhận nghĩa vụ.” [60, 322] Bộ luật Dân (BLDS) Pháp năm 1804 đưa định nghĩa hợp đồng điều 1101: “Hợp đồng thỏa thuận theo nhiều người cam kết với nhiều người khác chuyển giao vật, làm không làm việc đó.” [28, 306] BLDS Việt Nam năm 2015 định nghĩa hợp đồng điều 385: “Hợp đồng thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền nghĩa vụ dân sự.” (định nghĩa lược bỏ từ “dân sự” “hợp đồng dân sự” so với định nghĩa BLDS năm 2005) Một định nghĩa khác: “Hợp đồng thỏa thuận tự nguyện hai nhiều bên thi hành theo pháp luật thỏa thuận có tính ràng buộc pháp lý” [64] Các định nghĩa hợp đồng thể đặc trưng: trao đổi thống ý chí hay thỏa thuận; Hai việc tạo lập nên hậu pháp lý [18, 12] Việc tạo lập nên hậu pháp lý điều kiện đủ theo Giáo sư Vũ Văn Mẫu, ưng thuận chủ thể chủ đích khơng phải lúc phát sinh khế ước hay nghĩa vụ mang tính ràng buộc pháp lý Ví dụ cung cấp giúp đỡ vô thường (prestaiton de service gratuit) giúp đẩy xe, cho nhờ,…, có ưng thuận hai người để giúp đỡ đẩy xe hỏng máy hay ưng thuận cho nhờ… khơng coi khế ước [26, 58-60] Do xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ, hay hậu pháp lý điều kiện đủ hợp đồng Như hợp đồng thỏa thuận hai hay nhiều người nhằm xác lập, thay đổi hay chấm dứt quyền lợi nghĩa vụ bên Nền tảng hợp đồng tự ý chí, thống ý chí, ưng thuận xem quan trọng, nguyên tắc bản, khơng thể thiếu để hình thành nên quyền nghĩa vụ pháp lý Các bên tự tham gia vào quan hệ hợp đồng có quyền tự việc định nội dung hợp đồng Thơng thường, để tạo lập hợp đồng đến giao kết cần trình đàm phán, thương lượng nhằm giúp bên thống ý chí biết, hiểu toàn nội dung hợp đồng Tuy nhiên, có loại hợp đồng, coi có gặp gỡ ý chí mặt lý thuyết, thể việc chấp nhận điều khoản hợp đồng mà khơng có trình đàm phán định bên Đây hình thức giao kết đặc trưng hợp đồng theo mẫu hay hợp đồng gia nhập 1.2 Khái niệm hợp đồng theo mẫu Như trình bày, thơng thường hợp đồng hình thành sở kết đàm phán, thương lượng bên tham gia giao kết Tuy nhiên, theo xu hướng phát triển, chủ thể muốn rút ngắn thời gian soạn thảo hợp đồng, thúc đẩy nhanh việc giao kết thực hợp đồng Hợp đồng theo mẫu đời Các loại hợp đồng theo mẫu tiêu biểu kể đến hợp đồng bảo hiểm, hợp đồng cung cấp dịch vụ truyền hình, điện nước, hợp đồng mua bán hộ chung cư… Hiện có nhiều định nghĩa tên gọi khác hợp đồng theo mẫu Một số quan niệm cho hợp đồng theo mẫu, tức điều khoản, điều kiện hợp đồng soạn sẵn theo khn mẫu, nhấn mạnh yếu tố hình thức hợp đồng yếu tố áp dụng, cụ thể áp dụng cho nhiều đối tượng khác Ví dụ Pháp luật Hàn Quốc định nghĩa hợp đồng mẫu quy định điều kiện điều khoản chung loại hợp đồng bên hợp đồng chuẩn bị 10 chi phí, phí tổn thực tế liên quan tới việc cưỡng chế Bên Mua khỏi phạm vi Căn Hộ khôi phục lại trạng Căn Hộ theo quy định Điều 9.4 Hợp Đồng (nếu có).2 9.5.3 ĐIỀU 10 10.1 (c) Bên Bán trả cho Bên Mua Số Tiền Hoàn Trả không bao gồm tiền lãi khoản tiền bồi thường khác vòng 30 ngày kể từ ngày gửi thông báo việc xác định Số Tiền Hoàn Trả cho Bên Mua theo tài khoản sau Bên Mua: - Chủ tài khoản: _ - Tài khoản số: Tại Ngân Hàng: _ _ (d) Không ảnh hưởng đến quy định đưa mục (a), (b) (c) Điều 9.5.2, tổng số tiền Bên Mua nộp cho Bên Bán theo Hợp đồng tính đến ngày chấm dứt Hợp Đồng tổng số tiền quy định tiểu mục (i), (ii), (iii), (iv) mục (b) nói trên, Bên Mua phải chịu trách nhiệm nộp số tiền thiếu cho Bên Bán vòng 30 ngày kể từ ngày Bên Bán gửi cho Bên Mua thông báo việc xác định số tiền cịn thiếu phát sinh Số Tiền Hồn Trả Khoản Đặt Cọc Bên Mua giữ lại thuộc Bên Bán VI PHẠM CỦA BÊN BÁN Bên Bán bàn giao Căn Hộ cho Bên Mua không chậm [ -] ngày sau Ngày Bàn Giao Dự Kiến Trường hợp Bên Bán không bàn giao Căn Hộ cho Bên Mua vòng [ -] ngày sau Ngày Bàn Giao Dự Kiến, Bên Bán phải trả cho Bên Mua khoản tiền phạt vi phạm Hợp Đồng với mức Lãi Suất Chậm Trả tính tổng số tiền Bên Mua trả cho Bên Bán theo Hợp Đồng khoảng thời gian từ ngày thứ [ -]sau Ngày Bàn Giao Dự Kiến Ngày Bàn Giao, trừ việc chậm trễ bàn giao Căn Hộ có nguyên nhân vi phạm Hợp Đồng (bao gồm vi phạm nghĩa vụ toán Bên Mua theo đây) Sự Kiện Bất Khả Kháng, trường hợp Bên Bán trả khoản phạt Tiền lãi phạt mà Bên Bán phải trả cho Bên Mua không vượt tám phần trăm (8 %) tổng số tiền Bên Mua trả cho Bên Bán theo Hợp Đồng Bên Mua đồng ý Bên Mua khơng có quyền chấm dứt Hợp Đồng nhận khoản tốn thêm khác ngồi khoản quy định Điều 10.1 việc Bên Bán khơng bàn giao Căn Hộ vịng [ -] ngày sau Ngày Bàn Giao Dự Kiến; Điều 9.5.2 (b) (iv) áp dụng cho khách hàng toán 30% nhận bàn giao nhà 97 10.2 Trường hợp Bên Bán không bàn giao Căn Hộ cho Bên Mua sau [ -] ngày kể từ Ngày Bàn Giao Dự Kiến, trừ việc không bàn giao nguyên nhân vi phạm Hợp Đồng (bao gồm nghĩa vụ toán Bên Mua Hợp Đồng này), Sự Kiện Bất Khả Kháng, Bên Mua có quyền (i) tiếp tục Hợp Đồng với Ngày Bàn Giao xác định Bên Bán, (ii) chấm dứt Hợp Đồng yêu cầu Bên Bán: 10.2.1 Hoàn trả cho Bên Mua tồn khoản tốn mà Bên Mua chuyển cho Bên Bán theo Hợp Đồng này; 10.2.2 Khoản phạt vi phạm Hợp Đồng tương đương với (8%) tổng số tiền Bên Mua trả cho Bên Bán theo Hợp Đồng này; 10.2.3 Lãi Chậm Bàn Giao với mức Lãi Suất Chậm Trả tính tổng số tiền Bên Mua trả cho Bên Bán theo Hợp Đồng khoảng thời gian từ ngày sau ngày kết thúc thời hạn [ -] ngày quy định Điều 10.1 nêu đến Ngày Bàn Giao thực tế Ngày Bàn Giao theo thông báo Bên Bán (trong trường hợp nêu Điều 12.6(i), (ii) Hợp Đồng này) ngày chấm dứt Hợp Đồng này, tùy thuộc ngày đến trước Tiền lãi phạt mà Bên Bán phải trả cho Bên Mua không vượt tám phần trăm (8%) tổng số tiền Bên Mua trả cho Bên Bán theo Hợp Đồng Trong trường hợp Bên Mua yêu cầu trả lãi phạt theo quy định Điều 10.1 nêu sau chấm dứt Hợp Đồng theo Điều 10.2 này, khoản tiền lãi phạt mà Bên Mua nhận từ Bên Bán theo Điều 10.1 khấu trừ vào khoản tiền khác mà Bên Bán trả cho Bên Mua theo Điều 10.2 Sau hoàn tất toán đề cập, Hợp Đồng đương nhiên chấm dứt mà khơng có thêm trách nhiệm Bên ĐIỀU 11 THUẾ VÀ CÁC KHOẢN PHÍ 11.1 Bên Mua có trách nhiệm nộp khoản thuế phí liên quan đến Căn Hộ bao gồm lệ phí trước bạ, phí cơng chứng, khoản phí chi phí khác mà quan nhà nước có thẩm quyền và/hoặc tổ chức có liên quan thu phù hợp với quy định luật pháp Việt Nam phí đo đạc cấp hồ sơ kỹ thuật hộ, phí thẩm định cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (trong tổng khoản phí chi phí khác không vượt [ ]); 11.2 Bên Mua theo ủy quyền cho Bên Bán nhân danh Bên Mua nộp khoản thuế phí Bên Mua hoàn trả lại cho Bên Bán theo yêu cầu Bên Bán dựa chứng từ thực tế ĐIỀU 12 GIAO NHẬN CĂN HỘ 98 12.1 Ngày Bàn Giao vào khoảng ngày [ -] tháng [ -] năm 2013 Tuy nhiên, Ngày Bàn Giao, theo định Bên Bán phù hợp với tiến độ xây dựng yếu tố khách quan, ngày khác không chậm [ -] ngày sau Ngày Bàn Giao Dự Kiến trường hợp nào, ngoại trừ trường hợp Sự Kiện Bất Khả Kháng với điều kiện Bên Mua hoàn thành nghĩa vụ quy định Điều 12.4, Hợp Đồng 12.2 Bên Bán gửi Thơng Báo Bàn Giao, mười bốn (14) ngày trước Ngày Bàn Giao, nêu cụ thể Ngày Bàn Giao theo vào ngày Bên Mua yêu cầu nhận bàn giao Căn Hộ thực tế; Số Tiền Trả Trước Bàn Giao mà Bên Mua phải nộp trước Ngày Bàn Giao bao gồm khoản tiền phải nộp đến hạn mà Bên Mua phải trả cho Bên Bán theo Hợp Đồng (nếu có) 12.3 Trong giới hạn quy định Điều 12.1 Hợp Đồng này, Ngày Bàn Giao điều chỉnh theo định Bên Bán theo thỏa thuận khác văn Các Bên Trong trường hợp điều chỉnh Ngày Bàn Giao theo định Bên Bán Bên Bán gửi Thơng Báo việc điều chỉnh Ngày Bàn Giao, mười bốn (14) ngày trước Ngày Bàn Giao 12.4 Trước Ngày Bàn Giao, Bên Mua phải nộp Số Tiền Trước Bàn Giao cho Bên Bán Việc Bên Bán Bàn Giao Căn Hộ cho Bên Mua thực dựa tùy thuộc vào toán đầy đủ Số Tiền Trước Bàn Giao Bên Mua theo Điều 12.2 Hợp Đồng Khi việc toán thực chuyển khoản qua ngân hàng, sau số tiền chuyển khoản ghi nhận không hủy ngang vào tài khoản có liên quan Bên Bán, Bên Bán thông báo cho Bên Mua việc nhận tiền nói bàn giao Căn Hộ cho Bên Mua ngày làm việc 12.5 Tại thời điểm bàn giao Căn Hộ, Bên Mua phát Căn Hộ có khiếm khuyết, sai sót so với mơ tả Hợp Đồng, Bên Mua có quyền ghi rõ yêu cầu sửa chữa, khắc phục điểm không phù hợp vào Biên Bản Bàn Giao Bên Bán có trách nhiệm khắc phục khiếm khuyết, sai sót thời hạn 15 ngày (chậm không 30 ngày) kể từ ngày ký Biên Bản Bàn Giao Để tránh nhầm lẫn phát sinh tranh chấp, Các Bên thống việc sửa chữa khiếm khuyết, sai sót, hư hỏng (nếu có) Căn Hộ thời điểm bàn giao áp dụng theo quy định bảo hành Căn Hộ Trường hợp Bên Bán không đồng ý với yêu cầu sửa chữa, khắc phục Bên Mua không phù hợp với thông số kỹ thuật Căn Hộ mô tả Phụ lục 1, thời hạn ba mươi (30) ngày kể từ ngày nhận ý kiến không đồng ý văn Bên Bán kèm theo cứ, Bên Mua phải gửi thông báo khiếu nại tới Bên Bán nêu rõ sở để yêu cầu sửa chữa Các Bên xem xét, khắc phục Tranh chấp phát sinh giải theo quy định Hợp Đồng 12.6 Trong trường hợp sau: 99 i) Bên Mua khơng có mặt địa điểm bàn giao thời hạn bàn giao nêu Thông Báo Bàn Giao, trừ trường hợp: chậm trễ vắng mặt nguyên nhân bất khả kháng theo quy định Hợp đồng, Bên Mua có lý hợp lý Bên Bán chấp thuận, ii) Bên Mua không ký và/hoặc không ghi rõ yêu cầu sửa chữa, khắc phục (nếu có) vào Biên Bản Bàn Giao Căn Hộ Bên Mua đồng ý Bên Mua chấp nhận hoàn toàn Căn Hộ nhận bàn giao Căn Hộ kể từ Ngày Bàn Giao nêu Thông Báo Bàn Giao iii) Nếu xảy kiện bất khả kháng, Bên Mua có lý hợp lý dẫn tới việc chậm trễ thời điểm nhận bàn giao Căn hộ, Bên Mua phải thông báo cho Bên Bán trước 24 đồng hồ Nếu lý sức khỏe tai nạn nghiêm trọng, phải cấp cứu, Bên Mua đại diện theo ủy quyền hợp pháp Bên Mua phải thông báo văn kèm theo lý chậm trễ cho bên Bán thời hạn 48 đồng hồ kể từ thời điểm bàn giao Căn hộ theo Thông báo Bàn Giao 12.7 Việc bàn giao thực tế Căn Hộ lập thành Biên Bản Bàn Giao Căn Hộ theo mẫu Bên Bán quy định Phụ Lục Hợp Đồng với điều kiện Bên Mua phải xuất trình cho Bên Bán gốc biên nhận toán hợp pháp Bên Bán ngân hàng Bên Bán quy định Hợp Đồng phát hành xác nhận Bên Mua hoàn thành nghĩa vụ toán trước bàn giao theo Hợp Đồng 12.8 Kể từ Ngày Bàn Giao thực tế Ngày Bàn Giao theo thông báo Bên Bán (trong trường hợp nêu Điều 12.6(i), (ii) Hợp Đồng này), Bên Mua tiếp nhận toàn nghĩa vụ trách nhiệm pháp lý Người Sử dụng Căn Hộ (bao gồm việc nộp Quỹ Bảo Trì, Phí Quản Lý Hàng Tháng, khoản thuế phí liên quan đến Căn Hộ), thực tế Bên Mua sử dụng sinh sống Căn Hộ hay chưa dù quyền sở hữu Căn Hộ quyền khác theo chuyển qua cho Bên Mua hay chưa Trước bàn giao Căn Hộ cho Bên Mua theo Điều 12, Bên Mua khơng có quyền vào chiếm giữ sử dụng Căn Hộ mà khơng có văn đồng ý trước Bên Bán; 12.9 Phù hợp quy định Điều 12.5 Hợp Đồng này, Bên Mua đồng ý không từ chối nhận bàn giao Căn Hộ lý viện cớ khiếm khuyết Căn Hộ, Phần Sở hữu chung Khu Chung Cư, khu vực khác không tuân theo điều khoản Hợp Đồng này, sai sót liên quan khơng tn theo giải phù hợp với Điều 12.11 Điều 13.1 (tương ứng) Bên cạnh khiếm khuyết đó, Căn Hộ phải đáp ứng điều kiện cần thiết để Bên Mua sử dụng sinh hoạt bình thường Căn Hộ nhận bàn giao từ Bên Bán Các Bên đồng ý Thời Hạn Bảo Hành, quyền Bên Mua theo Điều 12.11 13.1 nghĩa vụ Bên Bán trongviệc sửa chữa sai sót/khiếm khuyết (ngoại trừ sai sót/khiếm khuyết xảy trường hợp quy định Điều 13.2) Căn 100 Hộ Phần Sở hữu chung Khu Chung Cư tồn khơng tuân theo nêu điều khoản Hợp Đồng Quyền sở hữu Căn Hộ thuộc Bên Bán (i) Bên Mua toán đầy đủ Giá Mua Căn Hộ khoản phải trả theo Hợp Đồng (ii) Bên ký Biên Bản Bàn Giao Ngày Bàn Giao (trong trường hợp nêu Điều 12.6(i), (ii) Hợp Đồng này) theo quy định Hợp Đồng 12.10 Trong trường hợp Bên Mua khơng tốn đầy đủ khoản tiền đến hạn vào Ngày Đến Hạn dự kiến theo Hợp Đồng này, Bên Bán có quyền tự điều chỉnh Ngày Bàn Giao mà khơng cần có đồng ý Bên Mua, khơng bị hạn chế quy định Ngày Bàn Giao Điều 12.1 Điều 12.3 Hợp Đồng Bên Bán gửi cho Bên Mua văn thơng báo điều chỉnh vịng mười bốn (14) ngày sau định điều chỉnh Ngày Bàn Giao Bên Mua phải trả khoản chi phí, phí tổn thiệt hại thực tế có liên quan phát sinh điều chỉnh Ngày Bàn Giao Tuy nhiên, Bên Mua có quyền thực việc nhận bàn giao hồn thành nghĩa vụ tốn theo Hợp Đồng, Ngày Bàn Giao điều chỉnh theo quy định Điều sau ngày Bên Mua hồn thành nghĩa vụ tốn theo Hợp Đồng 12.11 Diện Tích Sàn bàn giao Sau việc đo đạc thực tế thực theo quy định Thông tư 16/2010/TTBXD để cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu Căn Hộ, Bên Bán Bên Mua đối chiếu Diện Tích Sàn Căn Hộ theo Hợp Đồng kết đo đạc quan Nhà nước kết đo đạc quan Nhà Nước xác nhận Theo kết đo đạc quan Nhà nước, diện tích sàn bàn giao thực tế có chênh lệch với Diện Tích Sàn nêu Phần A Phụ Lục Hợp Đồng số nằm khoảng ± % Diện Tích Sàn, Các Bên xem chấp nhận chênh lệch mà không yêu cầu điều chỉnh Giá Mua Căn Hộ (“Diện Tích Sàn Sai Lệch Cho Phép”) Nếu diện tích sàn bàn giao thực tế sai lệch vượt phạm vi cho phép Diện Tích Sàn Sai Lệch Cho Phép nghĩa diện tích sàn bàn giao thực tế có chênh lệch với Diện Tích Sàn vượt ± % Diện Tích Sàn, Các Bên thỏa thuận cách xử lý phụ lục Hợp Đồng giải theo quy định pháp luật Nếu Các Bên thống điều chỉnh Giá Mua Căn Hộ, phần chênh lệch mà Bên Bán phải hồn trả cho Bên Mua diện tích sàn bàn giao thực tế nhỏ Diện Tích Sàn Bên Mua phải trả thêm cho Bên Bán diện tích sàn bàn giao thực tế lớn Diện Tích Sàn (“Phần Chênh Lệch”) xác định sau: Phần Chênh Lệch = | Diện tích sàn bàn giao thực tế - Diện Tích Sàn Sai Lệch Cho Phép |/ Diện Tích Sàn x Giá Mua Căn Hộ Khoản chênh lệch (nếu có) Bên tốn cho vòng 07 (bảy) ngày kể từ ngày Bên ký Biên Bản Bàn Giao Căn Hộ 101 ĐIỀU 13 BẢO HÀNH Bên Bán bảo hành Căn Hộ sau: 13.1 Bên Bán có trách nhiệm bảo hành Căn Hộ theo quy định Điều 46 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính Phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Luật Bảo vệ Quyền lợi Người tiêu dùng; Thời hạn bảo hành tính từ ngày ký Biên Bản Bàn Giao Ngày Bàn Giao 13.2 Các Bên đồng ý xác nhận thêm Bên Bán khơng có nghĩa vụ bảo hành hư hỏng, khiếm khuyết thiệt hại nào: 13.3 13.4 (i) Là hậu hao mòn tự nhiên Bên Mua sử dụng sai tự ý sửa chữa thay đổi; và/hoặc (ii) Do lỗi Bên Mua hay Bên Mua Người Sử Dụng bên thứ ba khác gây ra, kể hư hỏng thiết bị và/hoặc tài sản Bên Mua hay Người Sử Dụng, bên thứ ba khác gây ra; và/hoặc (iii) Do Sự Kiện Bất Khả Kháng nêu Điều 18 Hợp Đồng này; và/hoặc (iv) Các trường hợp không thuộc trách nhiệm bảo hành Bên Bán theo quy định pháp luật, phần/bộ phận thiết bị Căn Hộ Bên Mua Người Sử Dụng tự lắp đặt, thực và/hoặc sửa chữa; Ngay phát khiếm khuyết, hư hỏng đối tượng bảo hành theo quy định Điều này, Bên Mua và/hoặc Người Sử Dụng có nghĩa vụ phải: (i) Ngay thơng báo văn thơng qua hình thức gửi trực tiếp thơng qua hình thức gửi thư bảo đảm cho Bên Bán khiếm khuyết, hư hỏng chậm thời hạn 14 ngày kể từ ngày phát khiếm khuyết, hư hỏng, (ii) Áp dụng biện pháp cần thiết hợp lý nhằm hạn chế tối đa hậu khiếm khuyết, hư hỏng Nếu Bên Mua và/hoặc Người Sử Dụng không thực nỗ lực nhằm hạn chế thiệt hại không tuân thủ điều kiện bảo hành Bên Mua và/hoặc Người Sử Dụng phải gánh chịu, toàn hay phần tùy theo mức độ vi phạm, chi phí sửa chữa, thay khắc phục khiếm khuyết, hư hỏng thiệt hại phát sinh Bên Bán thực việc bảo hành theo qui định pháp luật Trong trường hợp xẩy hư hỏng sửa chữa khắc phục phạm vi công nghệ kỹ thuật thực tế cho phép, Bên Bán thực sửa chữa hạng mục hư hỏng vật liệu và/hoặc thiết bị loại hay chất lượng tương đương có thị trường Bên Bán Bên Mua có thỏa thuận để Bên Mua tự thực việc sửa chữa hư hỏng 102 Bên Bán có trách nhiệm khắc phục hư hỏng, khiếm khuyết thời hạn không 15 ngày (chậm không 30 ngày) kể từ ngày nhận thông báo Bên Mua Nếu Bên Bán chậm bảo hành so với thời hạn quy định mà gây thiệt hại cho Bên Mua phải chịu trách nhiệm bồi thường 13.5 Các Bên đồng ý xác nhận công việc bảo hành, sửa chữa Căn Hộ thực Bên Bán bên Bên Bán ủy quyền cho phép Bên Bán khơng có trách nhiệm hồn trả chi phí bảo hành trường hợp Bên Mua tự ý nhờ người khác khắc phục khiếm khuyết trường hợp; 13.6 Bên Mua Người Sử Dụng phải cho phép tạo điều kiện thuận lợi cho nhân viên Bên Bán hay người công ty chuyên nghiệp Bên Bán định phép vào Căn Hộ cho phép họ đưa vào khu vực Căn Hộ máy móc, trang thiết bị cần thiết để thực việc bảo hành nói Khi thực việc bảo hành này, nhân viên Bên Bán hay công ty chuyên nghiệp Bên Bán định phải hạn chế tối đa bất tiện gây thiệt hại cho Bên Mua và/hoặc cho tài sản Bên Mua liên quan đến Căn Hộ ĐIỀU 14 QUYỀN SỞ HỮU Bên Bán chuyển quyền sở hữu Căn Hộ sang cho Bên Mua theo quy định đây: 14.1 Sau Ngày Bàn Giao ngày ký Biên Bản Bàn Giao, Căn Hộ thuộc sở hữu Bên Bán; Bên Bán bảo lưu quyền sở hữu Căn Hộ Bên Mua đáp ứng điều kiện Bên Mua hoàn thành nghĩa vụ theo Hợp Đồng bao gồm nghĩa vụ tốn đầy đủ tồn khoản tiền theo quy định Điều 3, Điều Điều Hợp Đồng này, khoản thuế, phí, lệ phí chi phí khác theo quy định pháp luật Việt Nam có liên quan đến việc xác lập quyền sở hữu Bên Mua Căn Hộ.3 14.2 Theo quy định pháp luật Việt Nam, Bên Mua, Hợp Đồng này, đồng ý không hủy ngang vô điều kiện rằng, sau (i) Bên Mua hồn thành nghĩa vụ tốn theo Hợp Đồng nàyvà (ii) Bên Mua ký Biên Bản Bàn Giao Căn Hộ vào Ngày Bàn Giao theo thông báo Bên Bán (trong trường hợp nêu Điều 12.6(i), (ii) Hợp Đồng này) , Bên Mua có đầy đủ quyền sở hữu Căn Hộ khơng có quyền sở hữu riêng phần diện tích chung, bao gồm Phần Sở hữu chung Khu Chung Cư Phần Sở hữu riêng Bên Bán Điều 14.1 áp dụng với khách hàng toán 30% nhận bàn giao nhà 103 14.3 Các Bên Hợp Đồng này, đồng ý toàn Phần Sở hữu riêng Bên Bán thuộc quyền sở hữu hợp pháp Bên Bán Bên Bán toàn quyền sử dụng định đoạt theo ý chí Bên Bán 14.4 Bên Mua có nghĩa vụ cung cấp hồ sơ, giấy tờ cần thiết cho Bên Bán để Bên Bán hoàn thành thủ tục pháp lý xin cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu cho Bên Mua ĐIỀU 15 15.1 GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU Trừ có yêu cầu khác Bên Mua, Bên Bán nỗ lực để xin cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu cho Bên Mua thời hạn sớm kể từ ngày Bên Mua hồn thành tồn nghĩa vụ tốn theo Hợp Đồng, với điều kiện là: 15.1.1 Bên Mua ký Biên Bản Bàn Giao; 15.1.2 Bên Mua phạm vi phối hợp với Bên Bán cách có mặt quan Nhà nước có thẩm quyền yêu cầu, cung cấp giấy tờ, tài liệu thực thủ tục theo quy định pháp luật và/hoặc yêu cầu quan Nhà nước có thẩm quyền quan Nhà nước có thẩm quyền yêu cầu việc công chứng xác nhận Hợp Đồng văn phịng cơng chứng (nếu có yêu cầu) quan có liên quan khác để cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu; 15.1.3 Bên Mua chịu toán tất khoản phí, lệ phí thuế phải nộp khác hạn cho Nhà nước Việt Nam phát sinh liên quan đến việc xin cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu cho Bên Mua Bên Mua có nghĩa vụ tốn cho Bên Bán tất (i) khoản chi phí phát sinh theo quy định pháp luật theo yêu cầu của quan có thẩm quyền,và (ii) chi phí thực tế hợp pháp khác sở thỏa thuận với Bên Mua, trình tiến hành thủ tục xin cấp Giấy Chứng Nhận Sở Hữu trước nhận Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu 15.1.4 Bên Mua thừa nhận việc cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu cho Bên Mua thẩm quyền quan có thẩm quyền thành phố Hà Nội, thời hạn để xem xét cấp giấy phụ thuộc vào quan Nhà nước có thẩm quyền Tuy nhiên, Bên Bán nỗ lực để thúc đẩy việc cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu tên Bên Mua thời gian sớm 15.2 Trong trường hợp Bên Mua người nước phép sở hữu hộ theo luật hành Việt Nam (“Bên Mua Nước Ngoài”), thời hạn sở hữu Căn Hộ vào quy định hành pháp luật Việt Nam (“Thời Hạn Sở Hữu Của Người Nước Ngoài”) 104 15.2.1 Trường hợp có thay đổi luật pháp giải thích áp dụng liên quan đến hạn chế quyền sở hữu hộ Bên Mua Nước Ngoài, Bên Bán khơng có trách nhiệm nghĩa vụ quyền sở hữu Căn Hộ Bên Mua Nước Ngoài 15.2.2 Bên Bán đồng ý suốt thời hạn Hợp Đồng này, có thay đổi luật pháp giải thích áp dụng cho phép Bên Mua Nước Ngoài sở hữu Căn Hộ thời hạn dài vĩnh viễn, Bên Mua Nước Ngoài có quyền lợi ích với điều kiện Bên Mua Nước Ngoài (i) nộp cho Bên Bán tồn hồ sơ có liên quan chứng minh quyền sở hữu Bên Mua Căn Hộ; (ii) nộp khoản thuế, nghĩa vụ, lệ phí, phí tổn chi phí liên quan đến chuyển đổi (nếu có) ĐIỀU 16 CHUYỂN NHƯỢNG 16.1 Bằng việc ký kết Hợp Đồng này, với điều kiện phù hợp quy định pháp luật, Bên Bán đảm bảo Bên thứ ba tiếp nhận đầy đủ quyền nghĩa vụ Bên Bán đảm bảo quyền Bên Mua theo Hợp đồng này, thì: Bên Mua đồng ý Bên Bán quyền, vào thời điểm nào, chuyển nhượng, chuyển giao phù hợp quy định pháp luật quyền sử dụng quyền Bên Bán quy định Hợp Đồng biện pháp đảm bảo cho Bên thứ ba, với điều kiện việc chuyển nhượng, chuyển giao biện pháp đảm bảo khơng ảnh hưởng bất lợi đến quyền lợi ích Bên Mua theo Hợp Đồng không làm phát sinh thêm nghĩa vụ hay trách nhiệm cho Bên Mua liên quan đến Hợp Đồng 16.2 Bên Mua có quyền thực giao dịch chuyển nhượng, chuyển giao, chấp, cho tặng Căn Hộ giao dịch khác theo quy định pháp luật Việt Nam sau Bên Mua cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu Căn Hộ 16.3 Trước ngày ký Biên Bản Bàn Giao, Bên Mua chuyển nhượng quyền nghĩa vụ theo quy định Hợp Đồng cho bên thứ ba khác (“Việc Chuyền Nhượng”) theo quy định pháp luật, với điều kiện quy định sau áp dụng: 16.3.1 Căn Hộ tranh chấp, chấp, trở ngại hay việc cho thuê Việc Chuyển nhượng không bị cấm luật pháp Việt Nam; 16.3.2 Bên Mua Người Nhận Chuyển Nhượng dự kiến ký kết thỏa thuận theo mẫu quy định Phụ lục 14 ban hành kèm theo Thông tư 16/2010/TTBXD (“Văn Bản Chuyển Nhượng”) Bên Bán xác nhận vào Văn Bản Chuyển Nhượng, theo quyền nghĩa vụ Bên Mua chuyển giao cho Người Nhận Chuyển Nhượng dự kiến theo quy định Hợp Đồng này, toàn mối quan hệ hợp đồng Bên Bán Bên Mua chấm dứt đồng thời mối quan hệ Bên Nhận Chuyển Nhượng Bên Bán phát 105 sinh hiệu lực; 16.4 16.3.3 Căn vào Văn Bản Chuyển Nhượng Bên Bán xác nhận, Người Nhận Chuyển Nhượng dự kiến thụ hưởng tất quyền nghĩa vụ Bên Mua, bao gồm nghĩa vụ khoản lãi, nợ hạn xem Bên Mua theo quy định Hợp Đồng Để tránh nghi ngờ nào, Bên Bán khơng chịu trách nhiệm hồn trả cho Bên Mua Người Nhận Chuyển Nhượng dự kiến khoản tiền liên quan đến khoản toán mà Bên Bán giữ lại; 16.3.4 Trường hợp Căn Hộ tài trợ vốn, Bên Mua phải xuất trình văn đồng ý người tài trợ Việc Chuyển Nhượng nói cho Bên Bán 16.3.5 Việc Chuyển Nhượng có hiệu lực sau Biên Bản Chuyển Nhượng cơng chứng phịng cơng chứng xác nhận Bên Bán theo quy định luật pháp Việt Nam Bên Mua giải phóng khỏi nghĩa vụ tương ứng theo Hợp Đồng sau Việc Chuyển Nhượng có hiệu lực; với điều kiện Bên Mua (Những) Người Nhận Chuyển Nhượng phải tuân thủ đầy đủ quy định Điều ĐIỀU 17 XÂY DỰNG VÀ SỬA CHỮA NHỎ ĐỐI VỚI CĂN HỘ 17.1 Trước Ngày Bàn Giao Thực Tế, Bên Mua không yêu cầu thay đổi hạng mục Căn Hộ, bao gồm việc thay đổi loại vật liệu Căn Hộ và/hoặc hoàn thiện Căn Hộ theo quy định Hợp Đồng Bên Bán có quyền từ chối yêu cầu nêu Bên Mua (nếu có) 17.2 Sau Ngày Bàn Giao Thực Tế, Bên Mua cam kết tuân thủ quy định liên quan đến việc sửa chữa nhỏ Căn Hộ quy định Điều 17này Nội Quy 17.3 Trong trường hợp Bên Mua không thay đổi Căn Hộ và/hoặc diện tích Căn Hộ, kết cấu Căn Hộ theo thiết kế cấp thẩm quyền phê duyệt 17.4 Bên Mua cam kết đảm bảo Người Sử dụng thực tế Căn Hộ Bên Mua phải tuyệt đối tuân thủ quy định xây dựng sửa chữa nhỏ Căn Hộ phù hợp với quy định Hợp Đồng Nội Quy 17.5 Bên Mua, người Bên Mua thuê hay cho phép, tiến hành sửa chữa cải tạo Căn Hộ, với điều kiện sau: i) Việc sửa chữa cải tạo chấp thuận trước văn Bên Bán; ii) Việc sửa chữa cải tạo không làm thay đổi kết cấu mặt bên Căn Hộ so với tình trạng Căn Hộ vào Ngày Bàn Giao Thực Tế; Không lập chắn cố định gây cản trở đến hoạt động thơng iii) 106 iv) ĐIỀU 18 thường hàng ngày Cư Dân Khu Chung Cư; Phải tuân thủ quy định Nội Quy quy định hành pháp luật Việt Nam suốt trình thi công hạng mục liên quan đến Căn Hộ, bao gồm hoạt động xây dựng, cải tạo, trang trí, sửa chữa bảo trì SỰ KIỆN BẤT KHẢ KHÁNG 18.1 Sự kiện bất khả kháng có nghĩa tất kiện xẩy cách khách quan, vượt khả kiểm soát Các Bên kiện thấy trước, khắc phục được, phát sinh sau ký kết Hợp Đồng này, cản trở việc thực phần hay toàn Hợp Đồng Bên động đất; bão; lũ lụt; hỏa hoạn; chiến tranh; thay đổi, sửa đổi bổ sung sách quy định pháp luật quan nhà nước;các hành động phủ hay quan nhà nước xảy lỗi Bên Bán; dịch bệnh; bạo loạn dân sự; đình cơng (“Sự Kiện Bất Khả Kháng”) 18.2 Khi Sự Kiện Bất Khả Kháng xảy ra, nghĩa vụ theo Hợp Đồng Bên bị ảnh hưởng thực tế kiện tạm hoãn suốt khoảng thời gian bị ảnh hưởng thời hạn thực nghĩa vụ gia hạn, mà không bị phạt, khoảng thời gian với thời gian tạm hỗn nói trên; nhiên, với điều kiện Sự Kiện Bất Khả Kháng kéo dài thời hạn xác định thỏa thuận Bên, Bên bị ảnh hưởng cố gắng để vượt qua hay loại bỏ Sự Kiện Bất Khả Kháng đó, Hợp Đồng chấm dứt Bên 18.3 Bên bị ảnh hưởng Sự Kiện Bất Khả Kháng phải nhanh chóng thơng báo văn cho Bên biết vòng mười lăm (15) ngày kể từ ngày phát sinh Sự Kiện Bất Khả Kháng phải cung cấp đầy đủ chứng việc xảy thời hạn ước tính Sự Kiện Bất Khả Kháng Bên bị ảnh hưởng Sự Kiện Bất Khả Kháng phải đồng thời nỗ lực để vượt qua loại bỏ Sự Kiện Bất Khả Kháng nhanh tốt ĐIỀU 19 CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG Hợp Đồng chấm dứt trường hợp sau: 19.1 Các Bên đồng ý chấm dứt Hợp Đồng văn Trong trường hợp này, Các Bên thỏa thuận điều kiện thời điểm chấm dứt 19.2 Bên Bán có quyền đơn phương chấm dứt Hợp Đồng trường hợp Sự Kiện Bất Khả Kháng kéo dài thời hạn quy định Các Bên Điều 18.2 Hợp Đồng theo đánh giá Sự Kiện Bất Khả Kháng khơng thể khắc phục 107 19.3 Các Bên theo đồng ý Bên Mua không đơn phương chấm dứt Hợp Đồng lý mà khơng có đồng ý trước văn Bên Bán, trừ trường hợp Bên Bán vi phạm Hợp Đồng theo quy định Điều 10 Hợp Đồng Trong trường hợp nào, lý Bên Mua khơng tiếp tục thực Hợp Đồng và/hoặc không thực nghĩa vụ Bên Mua Hợp Đồng trừ trường hợp lỗi Bên Bán, Bên Bán khơng có nghĩa vụ phải hoàn trả lại khoản tiền nhận từ Bên Mua, trừ trường hợp quy định Điều Điều 10 Hợp Đồng và/hoặc thỏa thuận khác văn ký Bên Bán Bên Mua 19.4 Ngoài trường hợp quy định Điều 9, Bên Bán đơn phương chấm dứt Hợp Đồng trường hợp sau đây: a) Trường hợp Giấy Chứng Nhận Đầu Tư bị thu hồi định quan Nhà nước; b) Việc xây dựng bị hủy bỏ Sự Kiện Bất Khả Kháng; Trong trường hợp này, Bên Bán thơng báo cho Bên Mua hồn trả cho Bên Mua toàn số tiền mà Bên Mua toán ứng trước liên quan đến Giá Mua Căn Hộ theo Hợp Đồng ĐIỀU 20 GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP 20.1 Các Bên phải cố gắng giải tranh chấp, bất đồng hay khiếu nại phát sinh từ hay liên quan đến Hợp Đồng việc vi phạm, chấm dứt hay tính hiệu lực Hợp Đồng (“Tranh chấp”) thơng qua thương lượng 20.2 Nếu Bên xem xét, vào thời điểm sau xảy Tranh chấp, giải Tranh Chấp thơng qua thương lượng, Bên gửi thông báo cho Bên biết Tranh chấp, nêu vắn tắt nội dung Tranh chấp Nếu Tranh chấp tiếp tục giải thương lượng vòng ba mươi (30) ngày kể từ ngày gửi thơng báo Tranh chấp Tranh chấp giải Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) bên cạnh Phòng Thương mại Công nghiệp Việt Nam, theo Quy tắc Tố tụng Trọng tài Hội đồng Trọng tài thành lập ba (03) trọng tài viên Phán Trọng tài định giải tranh chấp cuối 20.3 Trong trường hợp xảy tranh chấp, Bên tiếp tục thực nghĩa vụ họ theo quy định Hợp Đồng này, bao gồm nghĩa vụ toán Bên Mua Bên đạt thỏa thuận chung Hội đồng Trọng tài định cuối để giải Tranh chấp ĐIỀU 21 CÁC QUY ĐỊNH KHÁC 108 21.1 Sự bảo mật Mỗi Bên đồng ý giữ bí mật bảo mật tất thông tin Bên có từ Hợp Đồng này, bao gồm tồn điều khoản Hợp Đồng này; với điều kiện hạn chế không áp dụng thông tin mà: (a) phổ biến trở nên phổ biến công chúng; (b) công bố với người khác chủ sở hữu thơng tin mà khơng có giới hạn bảo mật; (c) biết người tiếp nhận mà không vi phạm điều nghĩa vụ việc bảo mật; (d) tự phát cách độc lập người tiếp nhận; (e) theo yêu cầu Luật áp dụng phải công khai theo yêu cầu Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; (f) tiết lộ cho cố vấn Bên Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để đạt mục đích theo Hợp Đồng 21.2 Sự cơng nhận Sự không thực quyền hay biện pháp theo Bên Bán vào thời điểm không dẫn đến từ bỏ quyền hay biện pháp vào thời điểm sau 21.3 Luật điều chỉnh Hợp Đồng điều chỉnh giải thích phù hợp với pháp luật Việt Nam 21.4 Vô hiệu Sự vô hiệu thực điều khoản Hợp Đồng không làm ảnh hưởng đến hiệu lực hay khả thực điều khoản khác Hợp Đồng điều khoản vơ hiệu khơng thể thi hành xem bị huỷ bỏ 21.5 Thông báo Bất kỳ thông báo hay truyền đạtnào khác yêu cầu cho phép đưa theo Hợp Đồng phải văn phải chuyển đến dạng thư bảo đảm cho Các Bên liên quan theo địa sau: Đối với Bên Bán: Địa chỉ: phịng 1101, tầng 11, tồ nhà Viglacera, số 1, Láng Hồ Lạc, Mễ Trì,Từ Liêm, Hà Nội Điện thoại: (84 – 4) 3553 - 7123 Fax: (84 – 4) 3553 - 7125 Người nhận: Đối với Bên Mua: Địa chỉ: 109 Điện thoại: _ Fax: _ Người nhận: Hoặc đến địa khác thông báo văn Các Bên vào thời điểm Các thông báo hay truyền đạt văn nêu thông báo hay truyền đạt phụ trợ email tin nhắn SMS vào ngày gửi văn Bất kỳ thông báo hay truyền đạt xem chuyển giao vào ngày gửi email, tin nhắn SMS gửi thông báo theo dấu bưu điện 21.6 Các Phụ Lục Các Phụ Lục Hợp Đồng phần tách rời Hợp Đồng này.Các Phụ Lục điều chỉnh, sửa đổi sở thỏa thuận văn Bên 21.7 Ngơn ngữ Hợp Đồngđược lập bằngtiếng Việt 21.8 Tồn Hợp Đồng Các điều khoản Hợp Đồng cấu thành toàn thỏa thuận Các Bên thay tất thỏa thuận, tuyên bố, thông báo trước đó, dù miệng hay văn bản, Các Bên vấn đề liên quan đến Hợp Đồng 21.9 Sửa đổi, bổ sung Mọi sửa đổi, bổ sung Hợp Đồng phải đồng ý văn Các Bên; 21.10 Bản Sao Hợp Đồngnày lập thành ba (03) gốc tiếng Việt, đó, Bên Bán giữ hai (02) bảngốc Bên Mua giữ (01) bảngốc ĐIỀU 22 HIỆU LỰC Hợp Đồng có hiệu lực từ ngày ký kết, tương đương với Ngày Hiệu Lực nêu 110 BÊN BÁN BÊN MUA Đại diện thay mặt Bên Bán _ Họ Tên: [ -] Tên: [●] Chức vụ: [ -] 111