(Luận văn thạc sĩ) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM THỊ THANH VN Chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất theo ph¸p lt ViƯt Nam Chun ngành: Luật dân Tố tụng dân Mã số: 60 38 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hướng dẫn khoa học: PGS TS PHÙNG TRUNG TẬP HÀ NỘI - 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Bản luận văn tốt nghiệp cơng trình nghiên cứu thực cá nhân, thực sở nghiên cứu lý thuyết, nghiên cứu khảo sát tình hình thực tiễn hướng dẫn khoa học PGS TS Phùng Trung Tập, Khoa Dân - Đại học Luật Hà Nội Các số liệu, kết trình bày luận văn trung thực chưa cơng bố hình thức trước Tác giả Phạm Thị Thanh Vân MỤC LỤC Trang Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 10 1.1 Các khái niệm đất ở, quyền sử dụng đất .10 1.1.1 Khái niệm đất 10 1.1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất 14 1.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ởError! Bookmark not defined 1.2.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 1.2.2 Đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 20 1.2.3 Khái quát bước phát triển quyền huyển nhượng quyền sử dụng đất 202 1.2.4 So sánh khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức mua bán tài sản khác 32 Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VÀ THỰC TRẠNG ÁP DỤNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 34 2.1 Quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 34 2.1.1 Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 34 2.1.2 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 35 2.1.3 Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất 38 2.1.4 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 420 2.1.5 Quyền nghĩa vụ bên quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 42 2.1.6 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 46 2.1.7 Thanh tốn, tài chuyển nhượng quyền sử dụng đất 48 2.2 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực trạng áp dụng quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 52 2.2.1 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 52 2.2.2 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất 534 2.2.3 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 57 2.2.4 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 66 2.2.5 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 72 2.2.6 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật tài liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất 74 Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỂN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 76 3.1 Quan điểm Đảng hoàn thiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 76 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải gắn liền với việc đổi hoàn thiện hành nhà nước 79 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đặt mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật 79 3.2 Một số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 81 3.2.1 Giải pháp chung ban hành sửa đổi bổ sung văn pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất 81 3.2.2 Giải pháp cụ thể ban hành sửa đổi bổ sung văn pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất 83 KẾT LUẬN 98 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 101 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản BLDS: Bộ luật dân GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ: Quyền sử dụng đất UBND: Ủy ban nhân dân XHCN: Xã hội chủ nghĩa MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Đất đai xác định tài sản đặc biệt Quốc gia, nguồn nội lực quan trọng, nguồn vốn to lớn đất nước tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng thay thế, có ảnh hưởng trực tiếp đến sống, lao động người xã hội Ngay từ xuất người biết lấy đất đai làm nơi trú ngụ, sinh tồn phát triển Ngày nay, với phát triển tiến xã hội, đất đai ngày phát huy nhiều giá trị to lớn Đặc biệt kinh tế thị trường định hướng XHCN Việt Nam, đất đai xác định tài sản vô giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bổ khu dân cư, ngành kinh tế, phận lãnh thổ quốc gia, thành phần quan trọng bậc môi trường sống Đất đai có giá trị nên người ln ln có mong muốn tác động vào thường xun tích cực để tạo giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng sang chủ thể sử dụng khác quy luật vận động tất yếu Nhưng đất đai có thuộc tính giới hạn diện tích, cố định vị trí nên chuyển dịch chuyển dịch quyền khai thác sử dụng Luật Đất đai 1993 Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ ba thông qua ngày 14/7/1993 cho phép chuyển QSDĐ bước đột phá quan trọng việc quy định quyền người sử dụng đất, mở thời kỳ tạo điều kiện thuận lợi cho quan hệ đất đai vận động phù hợp với chế thị trường Tuy nhiên, với phát triển quan hệ xã hội không ngừng diễn sôi động kinh tế thị trường, quy định pháp luật tỏ không thật phù hợp nhiều bất cập Luật Đất đai 1993 Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào năm 1998, 2001 thay với Luật Đất đai 2003 Mặc dù văn chưa phù hợp với nhu cầu điều chỉnh quan hệ đất đai kinh tế thị trường Ngày 29 tháng 11 năm 2013, Quốc hội khoá XIII, kỳ họp thứ thông qua Luật Đất đai 2013 với nhiều điểm mới, phù hợp với tiến so với Luật Đất đai 1993, 2003 quy định chuyển nhượng QSDĐ Về mặt pháp lý, khơng có khái niệm mua bán đất đai, mà có khái niệm chuyển QSDĐ theo quy định pháp luật BLDS 2005, Luật Kinh doanh BĐS năm 2006, Luật Đất đai 2013 QSDĐ loại quyền tài sản đặc biệt phát sinh quan hệ sử dụng đất Chuyển QSDĐ loại giao dịch dân đặc thù, có điều kiện Quá trình thị trường hóa QSDĐ ngày rõ nét Q trình làm cho quan hệ đất đai hịa nhập vào kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tạo đồng loại thị trường kinh tế quốc dân nước ta, vai trị thị trường QSDĐ, thị trường BĐS quan trọng Có nhiều hình thức chuyển QSDĐ: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho; góp vốn… đó, hình thức chuyển nhượng đất hình thức phổ biến Trong giai đoạn nay, chuyển nhượng QSDĐ đòi hỏi tất yếu, khách quan kinh tế thị trường nhằm bảo đảm quyền tự kinh doanh tự cư trú công dân Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ nói chung đất nói riêng thực đáp ứng nhu cầu đại đa số người dân có nhu cầu đất ở; tạo sở pháp lý cho người sử dụng đất chủ động đầu tư, động sử dụng đất ở, đồng thời tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Tuy nhiên, trình tổ chức thực hiện, quyền số tồn chuyển nhượng QSDĐ xảy không đủ điều kiện chuyển quyền; chuyển nhượng QSDĐ không với quy định pháp luật (không đăng ký với quan nhà nước có thẩm quyền); hiểu biết thủ tục, trình tự chuyển nhượng đại phận dân cư số cán hạn chế; thị trường BĐS quy hoạt động dạng sơ khai nên thị trường phi quy (thị trường ngầm) hoạt động mạnh với việc “mua bán trao tay” nhiều hình thức, nằm ngồi kiểm soát Nhà nước Sự tồn kéo dài thị trường BĐS có đất phi quy tác động xấu đến thị trường BĐS, ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước nhân dân, làm thất nguồn thu ngân sách nhà nước Vì thế, nghiên cứu vấn đề pháp lý bảo đảm vận hành bình thường, lành mạnh thị trường BĐS, chuyển nhượng đất đai cụ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất đòi hỏi thực tế sống Chuyển nhượng QSDĐ đai với nhiều loại đất khác nhau, khuôn khổ Luận văn thạc sỹ xin phép đề cập đến chuyển nhượng QSDĐ ở, nhiều loại đất quy định theo Luật Đất đai 2013 Từ lý đây, chọn đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” Mục tiêu nghiên cứu 2.1 Mục tiêu tổng quát Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục tiêu: Phân tích, đánh giá pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ở, đồng thời nhận diện tồn tại, bất cập pháp luật vấn đề sở đánh giá thực trạng thi hành Trên sở đề xuất định hướng số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ 2.2 Mục tiêu cụ thể - Nêu, phân tích; đánh giá quy định hành pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ở; - Đánh giá thực trạng việc thực quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ở; - Nhận diện tồn tại, bất cập pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ở; - Đề xuất định hướng số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ Tính đóng góp đề tài - Tính đề tài: Trong thời gian qua vấn đề pháp lý chuyển nhượng QSDĐ nhiều học viên, chuyên gia quan tâm nghiên cứu nhiều góc độ khác Nhiều cơng trình cơng bố, nhiều văn pháp luật Nhà nước đề cập đến Ở nhiều góc độ khác nhau, cơng trình khoa học có đóng góp định cho việc hồn thiện pháp luật nói chung pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nói riêng Những đóng góp làm sở cho việc hồn thiện quy định chuyển nhượng QSDĐ Tuy nhiên, chưa có luận văn sâu nghiên cứu chi tiết, cụ thể toàn diện chuyển nhượng QSDĐ - loại hình giao dịch đặc trưng, điển hình địi hỏi phải đáp ứng điều kiện định có lĩnh vực đất đai Hơn nữa, điều kiện kinh tế xã hội có thay đổi, phát triển khơng ngừng kết nghiên cứu đạt cần phải tiếp tục bổ sung hoàn thiện Do vậy, việc sâu nghiên cứu đề tài: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học chuyên ngành dân cơng việc có ý nghĩa lý luận mang tính thời Là cơng trình nghiên cứu tồn diện có hệ thống pháp luật chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam, luận văn đạt số kết nghiên cứu sau: + Luận văn phân tích rõ khái niệm, đặc điểm chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam hình thức giao dịch mang tính đặc thù Chế độ sở hữu toàn dân đất đai chi phối tính đặc thù giao dịch chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam, có nhiều can thiệp Nhà nước vào trình giao dịch Các tài liệu địa nhiều nơi không phản ánh trạng quản lý, sử dụng đất tài liệu nhiều nơi vốn không cập nhật thường xuyên Một lý thời gian qua, hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trái pháp luật diễn phổ biến làm cho hệ thống tài liệu địa nhanh chóng trở nên lạc hậu Do cần phải rà soát lại chỉnh sửa, bổ sung lại toàn tài liệu thường xuyên phải chỉnh lý có biến động Cũng nên thực xã hội hố dần cơng tác đo vẽ đồ trạng sử dụng đất Việc đo đạc đổ địa tới đây, để đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ bảo đảm tính xác nên th tổ chức dịch vụ làm giám sát quan Nhà nước Các tổ chức chịu trách nhiệm sản phẩm phải đo vẽ xác Việc hồn chỉnh hệ thống đồ đại chính quy, tin học hệ thống quản lý đất đai cần tiến hành đồng thời gian tới Cần hoàn thành việc xây dựng hệ thống đồ địa hồ sơ địa chính quy, xây dựng hệ thống quản lý đất đai đại theo định hướng ứng dụng công nghệ thông tin thiết lập hệ thống mạng máy tính phục vụ quản lý bảo đảm liên kết trung ương địa phương Thứ ba, hình thành phát triển hệ thống thông tin, tổ chức tư vấn, dich vụ chuyển nhượng QSDĐ Nhà nước cần phải tổ chức cung cấp thông tin QSDĐ giao dịch liên quan Trước định chuyển nhượng QSDĐ tổ chức, cá nhân cần tạo điều kiện để tư vấn thông tin nguồn gốc đất, quy hoạch, tình trạng sử dụng, chấp tranh chấp có Văn phịng đăng ký QSDĐ phép tư vấn có thu phí, đầu mối đáng tin cậy cho tổ chức, cá nhân trước định việc chuyển nhượng QSDĐ Cần xây dựng hệ thống thông tin công khai minh bạch cho phép người tiếp cận tự công khai 91 Thông tin quy hoạch địa chính, thơng tin giá Thơng tin điều kiện quan trọng cho vận hành thị trường thực thông tin kết sau hàng loại cải cách quan trọng thể chế thị trường QSDĐ Thực đa dạng hố, cơng khai minh bạch thơng tin đất đai lên tất thông tin đại chúng Hiện đô thị lớn, trung tâm tư vấn môi giới nhà đất, trung tâm giao dịch BĐS, dịch vụ nhà đất Phát triển cách tự phát khơng có đăng ký kinh doanh Nhà nước cần có biện pháp thúc đẩy hình thành phát triển hệ thống dịch vụ tư vấn môi giới chuyển nhượng QSDĐ quản lý hoạt động cua hệ thống đó, góp phần phát triển ổn định hoạt động chuyển nhượng QSDĐ Các tổ chức nằm hệ thống nơi diễn hoạt động giao dịch QSDĐ bao gồm: Dịch vụ thơng tin hàng hố QSDĐ ở, dịch vụ kiểm tra tư vấn tính pháp lý QSDĐ ở, dịch vụ định giá QSDĐ ở, dịch vụ toán cho vay chấp QSDĐ ở, dịch vụ hoàn thiện hồ sơ chuyển QSDĐ ở, tư vấn quy hoạch kiến trúc Khuyến khích việc chuyển nhượng QSDĐ thực văn phòng, trung tâm, chợ, siêu thị hay công ty giao dịch BĐS thuộc thành phần kinh tế Phát triển loại hình giảm nhiều công việc mà không thiết phải quan công quyền đảm nhiệm, giảm tải công vụ, đơn giản nhiều thủ tục hành góp phần thúc đẩy thị trường QSDĐ Các quy định pháp luật có ý nghĩa giấy tờ việc thực thi quy định khơng triển khai thực thực không tốt Để nâng cao hiệu thực thi quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ở, cần thực tốt số giải pháp sau: Một là, cần thực tốt việc tuyên truyền, giáo dục ý thức tuân thủ pháp luật cơng khai thủ tục hành việc chuyển nhượng QSDĐ đến người sử dụng đất 92 Hai là, cải cách thủ tục hành thực đăng ký chuyển nhượng QSDĐ theo hướng đơn giản gọn nhẹ Chúng kiến nghị số biện pháp sau: Luật Đất đai văn hướng dẫn trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cần quy định rõ loại giấy tờ mà người đăng ký cần phải nộp Nghiêm cấm quan nhận hồ sơ yêu cầu thêm giấy tờ khác quy định pháp luật Các văn hướng dẫn trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDĐ không nên quy định mẫu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà nêu điều khoản mang tính hướng dẫn để bên tự thỏa thuận Cải tiến hệ thống nộp thuế, phí lệ phí thơng qua chuyển khoản để giảm bớt thời gian thực thủ tục hành đăng ký chuyển nhượng QSDĐ Nghiên cứu cho phép bên đến trực tiếp trước quan đăng ký QSDĐ để thực việc chuyển nhượng QSDĐ Kinh nghiệm Trung Quốc cho thấy bên trực tiếp đến trước quan đăng ký QSDĐ để đăng ký việc QSDĐ mà không cần phải làm thủ tục công chứng Chấn chỉnh lại hoạt động công vụ cán bộ, công chức làm việc quan tài nguyên môi trường để đảm bảo việc thực thủ tục hành chuyển nhượng QSDĐ nhanh chóng, khơng gây phiền hà cho cơng dân Ba là, tăng cường chế tài xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đăng ký chuyển nhượng QSDĐ quan nhà nước có thẩm quyền Nếu vụ việc vi phạm đươc xử lý nghiêm minh pháp luật làm hạn chế nhiều hành vi vi phạm Để xử lý nghiêm minh vi phạm pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ở, việc phải tăng cường chế tài thực xử lý nghiêm 93 vi phạm Cuối cùng, pháp luật khơng có quy định hợp thức hóa việc chuyển nhượng QSDĐ trái pháp luật 3.2.2.6 Giải pháp hồn thiện sách pháp luật tài liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất * Giải pháp hoàn thiện sách pháp luật giá đất Cần tiếp tục sửa đổi quy định giá đất để đảm bảo giá chuyển nhượng QSDĐ nêu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải giá thị trường Từ trước đến Việt Nam tồn hai loại giá quan hệ chuyển nhượng QSDĐ Một loại giá bên thỏa thuận thực với loại giá theo Hợp đồng công chứng thường với khung giá nhà nước quy định Điều gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước Theo chúng tôi, Luật Đất đai pháp luật thuế nên quy định giá chuyển nhượng QSDĐ làm cho việc tính thuế, phí lệ phí tính theo giá thị trường Đồng thời Luật phải tạo chế để kiểm soát gian lận bên chuyển nhượng Chúng mạnh dạn đề xuất số giải pháp sau: Thứ nhất, quy định tất việc mua bán chuyển nhượng QSDĐ phải thông qua sàn giao dịch QSDĐ BĐS theo quy định pháp luật Thứ hai, thành lập hệ thống tổ chức tư vấn giá đất để giúp xác định giá cho giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Giá tổ chức đưa sát với giá thị trường có tính pháp lý áp dụng để tính nghĩa vụ tài với Nhà nước Tất nhiên có chênh lệch giới hạn cho phép so với giá bên tham gia quan hệ chuyển nhượng thỏa thuận Thứ ba, thiết lập hệ thống quan giám sát, tra, kiểm tra chặt chẽ hoạt động chuyển nhượng hoạt động tư vấn giá đất 94 * Giải pháp hồn thiện sách pháp luật nghĩa vụ tài thủ tục thực nghĩa vụ tài Một ngun nhân gây nên tình trạng chuyển nhượng ngầm bên, không qua quan Nhà nước có thẩm quyền lý nghĩa vụ tài cịn q cao chưa hợp lý Việc chuyển nhượng QSDĐ ngầm “trao tay” gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước mà đồng thời tạo nguy cho người sử dụng đất tính bất hợp pháp mối quan hệ mang lại Do vậy, để góp phần hồn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ cần có số thay đổi quy định nghĩa vụ tài Về việc xác định "Thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở" Theo quy định điều 54 Luật đất đai 2013, Nhà nước thu thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ Đây quy định hồn tồn gắn liền với lộ trình cải cách sách tài - thuế Nhà nước năm xây dựng luật thuế thu nhập cá nhân thay cho pháp lệnh thuế thu nhập người có thu nhập cao nhằm điều tiết thu nhập từ người chuyển nhượng quyền sử dụng đất Với quy định vậy, mặt Nhà nước điều tiết khoản thu nhập từ chuyển QSDĐ vào ngân sách Nhà nước, mặt khác thực chế tài lành mạnh quản lý sử dụng đất Các sách thu tài từ đất đai từ sau có Luật đất đai 1993 ngày hồn thiện đóng góp cho ngân sách Nhà nước năm trung bình khoảng 4500 tỷ đồng, riêng năm 2002 7280 tỷ đồng nguồn thu cân đối quan trọng cho ngân sách địa phương để đáp ứng nhu cầu xây dựng sở hạ tầng, chi đầu tư trở lại cho nông nghiệp nông thôn Tuy nhiên khoản thu từ đất tiền thuê đất nước cộng với tiền thuế chuyển QSDĐ 3/5 khoản thu từ lệ phí từ đất đai [11, trg16] 95 Điều chứng tỏ rằng, Nhà nước ta thất thu lớn từ khoản thu tài từ đất đai, đặc biệt khoản thuế Quy định bộc lộ số hạn chế cần phải ý khắc phục sau: Một là, việc tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ theo tỷ lệ phần trăm chưa tính đến thu nhập phát sinh cao hay thấp qua lẫn chuyển nhượng chưa công bằng, chưa đáp ứng nhu cầu điều tiết thu nhập phát sinh chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thu nhập bên chuyển nhượng QSDĐ không đồng nghĩa với giá tri quyền sử dụng đất hai bên giao dịch Thu nhập họ phần giá trị gia tăng QSDĐ ở, thể chênh lệch giá thời điểm chuyển nhượng giá thời điểm mà người có đất Nghĩa số tiền người chuyển nhượng nhận sau thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bao gồm chi phí đầu vào mà họ bỏ sau để có quyền sử dụng đất Có thể nêu cơng thức tính thuế thu nhập doanh nghiệp luật thuế thu nhập doanh nghiệp: Thu nhập = Doanh thu - chi phí hợp lý Vậy, giả sử, có người trúng đấu giá quyền sử đụng đất với giá giá thị trường thời điểm Sau người chuyển nhượng quyền sử dụng đất vừa trúng đấu giá cho người khác Giá chuyển nhượng thấp người có mảnh đất nhờ trúng đấu giá Vậy, trường hợp này, người khơng có thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ Về nguyên tắc thuế phải (không) Vậy áp thuế suất chung cho toàn giá trị QSDĐ chất khơng phải thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ Do văn quy phạm pháp luật đất đai, dân sự, tài cần phải làm rõ quy định xác định thu nhập phải chịu thuế thu nhập từ chuyền nhượng quyền sử dụng đất Và việc quy định mức thuế suất 96 phải kèm biện pháp phối hợp tích cực với việc quy định khung giá bảng giá đất Hai là, quy định hành chưa có phù hợp thuế thu nhập người có thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân với thuế suất điều tiết thu nhập từ chuyển QSDĐ tổ chức kinh tế Theo quy định luật thuế thu nhập doanh nghiệp có hiệu lực pháp lý từ 01/01/2009 thuế suất tổ chức kinh tế có thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ 28%, hộ gia đình, cá nhân nộp thuế chuyển nhượng QSDĐ đất ở, đất xây dựng cổng trình có 4% Việc điều tiết chưa công đối tượng khác có thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ Vì vậy, việc xây dựng văn luật thuế việc điều tiết nguồn thu từ đất đai cần tính đến việc điều tiết thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ tổ chức hay cá nhân Về lệ phí trước bạ: theo quy định hành, bên nhận chuyển nhượng QSDĐ nộp lệ phí trước bạ với mức phí 0,5% giá tri thực tế hợp đồng chuyển nhượng bên Mặc dù giảm 50% so với quy định trước, theo chúng tơi mức phí quy định cao có tính chất khoản thuế Đây nguyên nhân khiến việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ khó khăn tiến triển chậm Lý nhiều hộ gia đình, cá nhân không kẽ khai làm thủ tục cấp giấy chứng nhân QSDĐ Thậm chí, có nhiều người quan Nhà nước giải xong thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ khơng có đủ tiền nộp lệ phí trước bạ để nhận giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho Vậy, khoản lệ phí trước bạ, nên quy định mức phí cố định với hợp đồng chuyển nhượng có giá trị khoảng định Như vậy, vừa giảm gánh nặng nghĩa vụ tài cho người sử dụng đất mà lại tăng thu cho ngân sách Nhà nước khuyến khích người sử dụng đất thực đầy đủ nghĩa vụ 97 KẾT LUẬN Pháp luật chuyển nhượng QSDĐ phận vô quan trọng pháp luật đất đai nói riêng hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung Hệ thống pháp luật chuyển nhượng QSDĐ quy định trình tự, thủ tục, nguyên tắc chuyển nhượng QSDĐ ở; quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ chuyển nhượng QSDĐ Các văn xây dựng phát triển dựa tảng kinh tế xã hội Trong điều kiện kinh tế thị trường, quan hệ kinh tế vận động khơng ngừng địi hỏi pháp luật chuyển nhượng QSDĐ phải thường xuyên sửa đổi, bổ sung đáp ứng yêu cầu quản lý sử dụng đất đai xã hội Do vậy, việc nghiên cứu nhằm tìm nhược điểm, hạn chế bất cập hệ thống pháp luật chuyển nhượng QSDĐ để có sở đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện chế định pháp luật có ý nghĩa đặc biệt quan trọng Trong năm qua pháp luật chuyển nhượng QSDĐ thể chế nhiều quan điểm đắn Đảng lĩnh vực đất đai vào thực tiễn; bảo vệ đất đai - tài nguyên thiên nhiên vô quý giá người, điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở, bảo đảm công xã hội hội nhập kinh tế quốc tế, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội thời kỳ đổi Tuy nhiên, pháp luật chuyển nhượng QSDĐ bộc lộ số điểm bất cập, hạn chế, địi hịi phải hồn thiện thời gian tới Trước yêu cầu lành mạnh hoá kinh tế, giảm giá thành chi phí đầu tư để thu hút đầu tư nước trước yêu cầu hội nhập ngày sâu rộng vào kinh tế toàn cầu nhu cầu điều chỉnh pháp luật quan hệ chuyển nhượng QSDĐ đòi hỏi khách quan kinh tế thị trường Hiện nay, Việt Nam khơng có giao dịch mua bán mà có giao dịch chuyển nhượng QSDĐ giao dịch chuyển nhượng 98 QSDĐ có nhiều điểm đặc thù khác biệt hạn chế so với giao dịch tài sản khác gắn liền với đất Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ phát triển có ảnh hưởng lan tỏa, tích cực đến loại thị trường khác Điều chỉnh giao dịch chuyển nhượng QSDĐ pháp luật nhằm điều tiết lợi ích chung nhà đầu tư lợi ích tồn xã hội Do vậy, nghiên cứu nhóm quy phạm điều chỉnh giao dịch chuyển nhượng QSDĐ như: Quy phạm điều chỉnh chủ thể chuyển nhượng QSDĐ ở; quy phạm quyền nghĩa vụ bên giao dịch; quy phạm tài liên quan đến giao dịch chuyển nhượng; quy phạm đăng ký giao dịch chuyển nhượng QSDĐ có ý nghĩa quan trọng việc nghiên cứu chung hình thức giao dịch QSDĐ ở, giao dịch tài sản gắn liền với đất, từ nghiên cứu tồn pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ở; Các nhóm quy phạm điều chỉnh nhiều đạo luật khác nhau: Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Luật Nhà 2005, Bộ luật Dân 2005 văn hướng dẫn thi hành Các văn có nhiều quy định sửa đổi bổ sung hoàn thiện so với trước như: Bổ sung thêm nhiều loại hợp đồng chuyển nhượng, quy định cụ thể điều kiện chuyển nhượng, xây dựng Văn phòng đăng ký QSDĐ ở, mở rộng chủ thể quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở, trình tự thủ tục quy định đầy đủ rõ ràng sách tài phù hợp Tuy vậy, pháp luật nhiều vướng mắc, bất cập cần phải giải là: Chưa thực khuyến khích phát triển mạnh mẽ quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở, thiếu chế quản lý, kiểm soát giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở; giải tranh chấp xử lý vi phạm liên quan đến giao dịch chuyển nhượng chậm thiếu khách quan; thủ tục chuyển nhượng QSDĐ phức tạp, phiền hà mang tính hình thức 99 Cần nhanh chóng xây dựng giải pháp tổng thể đồng để xây dựng, hoàn thiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ đảm bảo tương đồng với pháp luật quốc tế cần tập trung vào định hướng sau: (i)Định hướng bước thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất, xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS thị trường BĐS, kiện toàn chế quản lý nhà nước đất ở; hoàn thiện thị trường chuyển nhượng QSDĐ mối quan hệ chặt chẽ với việc hoàn thiện thị trường BĐS; (ii) Để thực định hướng đó, cần có giải pháp cụ thể: Mở rơng tối đa quyền, lợi ích cho người sử dụng đất, bước tiến hành tư nhân hóa đất đai; xây dựng chế đăng ký BĐS đơn giản nhanh chóng tiện lợi, chi phí thấp; xây dựng máy quản lý kiểm soát tốt giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở; giải triệt để tranh chấp, xử lý vi phạm phát sinh liên quan đến giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Từng bước xây dựng thị trường BĐS minh bạch, quy đáp ứng yêu cầu kinh tế thị trường hội nhập khu vực quốc tế 100 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Đinh Văn Ân (2009), Chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam, Đề tài KX.01.13/06-10, Chương trình Khoa học cơng nghệ trọng điểm cấp Nhà nước KX.01/06-10, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng (2006), “Một số vấn đề thị trường QSDĐ nước ta giai đoạn nay”, Hội thảo khoa học thị trường BĐS: thực trạng, nguyên nhân giải pháp ngày 24 tháng năm 2006, Hà Nội Bộ Tài Chính (2014), Thơng tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng năm 2014 hướng dẫn số điều Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2013), Báo cáo số 25/BC-BTNMT ngày 27 tháng 02 năm 2013 sơ kết năm thực đo đạc lập đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận, xây dựng hồ sơ địa theo Nghị số 07/2007/QH12 ngày 12 tháng 11 năm 2007 Quốc hội, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2013), Báo cáo tổng kết 10 năm thi hành Luật đất đai (2003 - 2013), Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 25/2014/TTBTNMT ngày 19 tháng năm 2014 quy định đồi địa chính, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 24/20149/TTBTNMT ngày 19 tháng năm 2014 quy định hồ sơ địa chính, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 23/2014/TTBTNMT ngày 19 tháng năm 2014 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp (1995), BLDS nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam” Tạp chí dân chủ pháp luật, (Chuyên đề), Hà Nội 101 10 Bộ Tư pháp (2005), “BLDS nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam”, Tạp chí dân chủ pháp luật, (Chuyên đề), Hà Nội 11 Chính Phủ (2011), Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng năm 2011 lệ phí trước bạ, Hà Nội 12 Chính phủ (2012), Nghị số: 10/NQ-CP ngày 24 tháng năm 2012 ban hành Chương trình hành động Chính phủ triển khai thực chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2011 - 2020, Hà Nội 13 Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định thu tiền sử dụng đất, Hà Nội 14 Chính Phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định giá đất, Hà Nội 15 Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 2013, Hà Nội 16 Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Chiến lược ổn định kinh tế - xã hội đến năm 2020, NXB thật, Hà Nội 17 Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI Đảng Cộng sản Việt Nam, Hà Nội 18 Hội Đồng Chính phủ (1980), Quyết định số 201-CP ngày 01 tháng năm 1980 việc thống quản lý ruộng đất tăng cường công tác quản lý ruộng đất nước, Hà Nội 19 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2004), Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10 tháng năm 2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, hôn nhân gia đình, Hà Nội 20 Hồ Chí Minh (2000), Tồn tập, Tập 7, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 21 Hồ Chí Minh (2003), Về tài nguyên đất đai phát triển nông 102 nghiệp, nông thôn, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 22 Đàm Văn Huệ (2006), Thuế đất đai - công cụ quản lý điều tiết thị trường BĐS, Nxb Đại học kinh tế quốc dân 23 Tơn Gia Hun, Nguyễn Đình Bồng (2006), Quản lý đất đai thị trường BĐS, Nxb Bản đồ, Hà Nội 24 Phạm Hữu Nghị (2005) “Vai trò Nhà nước việc thực quyền sở hữu tồn dân đất đai”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, Hà Nội 25 Quốc Hội (1946), Hiến pháp, Hà Nội 26 Quốc Hội (1953), Luật Cải cách ruộng đất, Hà Nội 27 Quốc Hội (1959), Hiến pháp, Hà Nội 28 Quốc Hội (1980), Hiến pháp, Hà Nội 29 Quốc Hội (1987), Luật Đất đai, Hà Nội 30 Quốc Hội (1993), Luật Đất đai, Hà Nội 31 Quốc Hội (1995), Bộ luật dân sự, Hà Nội 32 Quốc Hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 33 Quốc Hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 34 Quốc Hội (2005), Bộ luật dân sự, Hà Nội 35 Quốc Hội (2007), Luật Công chứng năm 2006, Hà Nội 36 Quốc Hội (2008), Luật Ban hành văn quy phạm pháp luật năm 2008, Hà Nội 37 Quốc Hội (2007), Luật Thuế thu nhập cá nhân, Hà Nội 38 Quốc Hội (2008), Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Hà Nội 39 Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 40 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh BĐS, Hà Nội 41 Quốc hội (2007), Luật thuế thu nhập cá nhân, Hà Nội 42 Quốc hội (2012), Luật 2012 sửa đổi bổ sung số điều Luật thuế thu nhập cá nhân, Hà Nội 103 43 Quốc Hội (2009), Nghị số 31/2009/QH12 ngày 17 tháng năm 1009 chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2010 bổ sung chương trình xây dựng luật, pháp lệnh Quốc hội nhiệm kỳ khóa VII (2007 - 2011), Hà Nội 44 Nguyễn Văn Thạo - Nguyễn Hữu Đạt (đồng chủ biên) (2004), Một số vấn đề sở hữu nước ta nay, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 45 Tổng cục quản lý ruộng đất (1981), Thông tư số 02/TCRĐ ngày 30/09/1981 giải thích hướng dẫn thi hành định 201/CP, Hà Nội 46 Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội 47 Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật Dân Việt Nam, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 48 Trường Đại học Nông nghiệp I (2006), Giáo trình Quy hoạch sử dụng đất, Nxb Nơng nghiệp, Hà Nội 49 Nguyễn Viết Tuấn (2010) Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sỹ luật học, trường Đại học luật TPHCM, Hồ Chí Minh 50 Đinh Trung Tụng (2005), Bình luận nội dung BLDS năm 2005, Nxb Tư pháp, Hà Nội 51 Nguyễn Quang Tuyến (2006), “Kinh nghiệm số nước giới xây dựng kinh doanh BĐS thị trường BĐS” Hội thảo: “Thị trường BĐS” khoa Pháp luật kinh tế - Trường ĐH luật Hà Nội 52 UBND thành phố Hà Nội (2009), Quyết định số 15/2014/QĐUBND ngày 09 tháng 01 năm 2014 việc thu phí thẩm định cấp QSDĐ địa bàn thành phố Hà Nội, Hà Nội 53 UBND thành phố Hà Nội (2014), Quyết định số 10/2014/QĐUBND ngày 09 tháng 01 năm 2014 việc thu lệ phí địa địa bàn 104 thành phố Hà Nội, Hà Nội 54 UBND thành phố Hà Nội (2014), Quyết định số 18/2014/QĐUBND ngày 10 tháng 05 năm 2014 việc ban hành quy định cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức địa bàn thành phố Hà Nội, Hà Nội 55 Viện ngôn ngữ (2008), Từ điển tiếng Việt, Nxb Hồng Đức, Hà Nội 56 Đỗ Thị Hải Yến (2009) Hợp đồng tặng cho QSDĐ, Luận văn thạc sỹ luật học, trường Đại học luật TPHCM, Hồ Chí Minh Website: 57 http://www.cpv.org.vn 58.http://tuanvietnam.net/2010-09-14-du-thao-bao-cao-chinh-tri-cuabch-trung-uong-dang 59.http://tuanvietnam.net/2010-09-14-du-thao-chien-luoc-phat-trienkinh-te-xa-hoi-2011-2020 60.http://luatcongdong.com/TuVanLuat/Tranh_chap_bat_dong_sanc/“cảnh giác với hợp đồng tạm tính lĩnh vực địa ốc” 61.http://congtruong.vn/index.php ? nhng-sai-phm-ti-d-an-thanh-hacienco5- Theo An ninh Thủ đô, “Những sai phạm dự án Thanh Hà Cienco tiếp tục quan điều tra khai thác, lãm rõ ” 105