QUY TRÌNH BẢO TRÌ A. TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN B. GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TÁC BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH 1. Mục đích và cơ sở pháp lý 2. Quyền và trách nhiệm của các bên 3. Kinh phí bảo trì 4. Quy trình bảo trì C. NỘI DUNG CỦA QUY TRÌNH BẢO TRÌ I. PHẦN KIẾN TRÚC II. PHẦN KẾT CẤU III. HỆ THỐNG ĐIỆN, CHIẾU SÁNG, CHỐNG SÉT VÀ NỐI ĐẤT IV. CÁC HỆ THỐNG ĐIỆN NHẸ V. HỆ THỐNG ĐIỀU HOÀ VÀ THÔNG GIÓ VI. HỆ THỐNG CẤP THOÁT NƯỚC TRONG NHÀ VII. HỆ THỐNG PHÒNG CHÁY CHỮA CHÁY (PCCC) VIII. HỆ THỐNG THANG MÁY D. GHI CHÉP VÀ LƯU TRỮ HỒ SƠ E. KẾT LUẬN F. CÁC BIỂU MẪU PHỤC VỤ CÔNG TÁC BẢO TRÌ
MỤC LỤC QUY TRÌNH BẢO TRÌ A TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN B GIỚI THIỆU VỀ CƠNG TÁC BẢO TRÌ CƠNG TRÌNH Mục đích sở pháp lý Quyền trách nhiệm bên Kinh phí bảo trì Quy trình bảo trì C NỘI DUNG CỦA QUY TRÌNH BẢO TRÌ I PHẦN KIẾN TRÚC II PHẦN KẾT CẤU III HỆ THỐNG ĐIỆN, CHIẾU SÁNG, CHỐNG SÉT VÀ NỐI ĐẤT IV CÁC HỆ THỐNG ĐIỆN NHẸ V HỆ THỐNG ĐIỀU HỒ VÀ THƠNG GIĨ VI HỆ THỐNG CẤP THOÁT NƯỚC TRONG NHÀ VII HỆ THỐNG PHÒNG CHÁY CHỮA CHÁY (PCCC) VIII HỆ THỐNG THANG MÁY D GHI CHÉP VÀ LƯU TRỮ HỒ SƠ E KẾT LUẬN F CÁC BIỂU MẪU PHỤC VỤ CÔNG TÁC BẢO TRÌ Quy trình bảo trì QUY TRÌNH BẢO TRÌ A TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN: Dự án bao gồm khối cơng trình hỗn hợp cao 16 tầng tầng hầm bao gồm chức dịch vụ thương mại hộ chung cư Trong đó: - Tầng hầm với tổng diện tích 2.677 m2 có chức để xe ô tô xe máy tồn nhà - Tầng với diện tích 975 m2 chức hỗn hợp bao gồm kinh doanh thương mại, văn phịng, nhà trẻ, sinh hoạt cơng đồng sảnh chung cư - Tầng với diện tích khoảng 975 m2 với chức văn phịng phần diện tích bố trí phịng quản trị nhà trẻ - Tầng -16 diện tích hộ chung cư, bao gồm 140 hộ có diện tích từ 59 m2 đến 96 m2 B GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TÁC BẢO TRÌ CƠNG TRÌNH Mục đích sở pháp lý 1.1 Mục đích Cơng tác bảo trì, bảo dưỡng nhằm trì đặc điểm kiến trúc, trì khả chịu lực kết cấu hoạt động bình thường hệ thống kỹ thuật, thiết bị, máy cơng trình để cơng trình vận hành, khai thác phù hợp với yêu cầu thiết kế đồng thời đảm bảo an tồn, bền vững suốt q trình khai thác sử dụng Cơng tác bảo trì cơng trình xây dựng xử dụng theo cấp bảo trì sau: - Cấp tu, bảo dưỡng: tiến hành thường xuyên đề phòng hư hỏng chi tiết, phận cơng trình - Cấp sửa chữa nhỏ: tiến hành có hư hỏng số chi tiết phận cơng trình khơi phục chất lượng ban đầu chi tiết - Cấp sửa chữa vừa: tiến hành có hư hỏng xuống cấp số phận cơng trình nhằm khôi phục chất lượng ban đầu phận cơng trình - Cấp sửa chữa lớn: tiến hành có hư hỏng xuống cấp nhiều phận cơng trình nhằm khơi phục chất lượng ban đầu cho cơng trình 1.2 Cơ sở pháp lý - Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 - Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 - Luật đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26/11/2013 - Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 quản lý dự án đầu tư xây dựng - Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 quản lý chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng Quy trình bảo trì - Nghị định 63/2014/NĐ-CP, ngày 26/6/2014 quy định chi tiết số điều luật đấu thầu lựa chọn nhà thầu - Nghị định Chính phủ số 15/2013/NĐ-CP ngày 06/2/2013 thay Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 12/12/2004 quản lý chất lượng công trình xây dựng - Nghị định 112/2009/NĐ-CP Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình Thơng tư số 07/2005/TT - BXD ngày 15/4/2005 Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp quy đổi chi phí Dự án đầu tư xây dựng cơng trình thời điểm bàn giao đưa vào sử dụng Quyền trách nhiệm bên Nhà thầu thiết kế cơng trình: Theo thơng tư số 08/2006/ TT – BXD Hướng dẫn cơng tác bảo trì cơng trình xây dựng, nhà thầu thiết kế có trách nhiệm lập quy trình bảo trì cơng trình xây dựng 2 Nhà thầu thi cơng XD cơng trình nhà thầu cung ứng thiết bị cơng trình: a) Quyền: Theo điều 34 – chương V: Bảo hành cơng trình – Nghị định số 15/2013/NĐ-CP, nhà thầu thi công xây dựng công trình nhà thầu cung ứng thiết bị cơng trình có quyền từ chối bảo hành cơng trình xây dựng thiết bị cơng trình trường hợp sau: - Cơng trình xây dựng thiết bị cơng trình hư hỏng lỗi nhà thầu gây ra; - Chủ đầu tư vi phạm luật xây dựng bị quan nhà nước có thẩm quyền buộc phải tháo dỡ; - Sử dụng thiết bị, cơng trình xây dựng sai quy trình vận hành b) Trách nhiệm: - Tổ chức khắc phục sau có yêu cầu chủ đầu tư, chủ sở hữu chủ quản sử dụng cơng trình phải chịu phí tổn khắc phục; - Nhà thầu khảo sát xây dựng, nhà thầu thiết kế xây dựng cơng trình, nhà thầu thi cơng xây dựng cơng trình, nhà thầu giám sát thi công phải bồi thường thiệt hại lỗi gây hư hỏng cơng trình xây dựng kể sau thời gian bảo hành, tùy theo mức độ vi phạm bị xử lý theo quy phạm pháp luật 2.3 Chủ đầu tư, chủ sở hữu chủ quản lý sử dụng cơng trình: a) Quyền: Theo Điều 75 78 – Mục 3: Bảo hành bảo trì, cải tạo nhà – Chương IV : Quản lý việc sử dụng nhà – Luật Nhà số 56/2005/QH11 quy định quyền chủ sở hữu nhà bảo trì, cải tạo nhà sau: - Được tự thực việc bảo trì, cải tạo nhà thuê tổ chức cá nhân có đủ lực hành nghề xây dựng thực Trong trường hợp sửa chữa lớn cải tạo cơng Quy trình bảo trì trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng chủ sở hữu cơng trình thực có đủ lực hành nghề xây dựng - Yêu cầu quan chức cấp phép tạo điều kiện cho việc cải tạo cơng trình có đủ điều kiện theo quy định pháp luật xây dựng - Được ủy quyền cho người khác làm thủ tục thực việc bảo trì, cải tạo cơng trình b) Trách nhiệm: - Theo Điều 75 78 – Mục 3: Bảo hành, bảo trì, cải tao, cơng trình - Chương IV: Quản lý việc sử dụng cơng trình – Luật Nhà ở, quy định nghĩa vụ chủ sở hữu cơng trình bảo trì cải tạo sau: + Chấp hành đầy đủ quy định pháp luật bảo trì, cải tạo cơng trình + Bồi thường thiệt hại việc bảo trì, cải tạo cơng trình gây - Theo điều 83, 84 – Mục 3: Thi công xây dựng cơng trình - Chương V: Xây dựng cơng trình - Luật Xây dựng: + Chủ sở hữu người quản lý sử dụng cơng trình có trách nhiệm bảo trì cơng trình, máy móc, trang thiết bị cơng trình + Việc bảo trì cơng trình , trang thiết bị cơng trình phải thực theo dẫn quy định nhà thiết kế, nhà sản xuất + Trong trình vận hành khai thác sử dụng cơng trình, có cố sảy phải ngừng vận hành, khai thác , sử dụng sử dụng biện pháp kịp thời để đảm bảo an toàn cho người tài sản; thực biện pháp cần thiết để hạn chế ngăn ngừa nguy hiểm tiếp tục sảy cơng trình thơng báo kịp thời cho tổ chức cá nhân có liên quan, bảo vệ trường trừ trường hợp phải khắc phục khẩn cấp để ngăn ngừa thiệt hại - Trách nhiệm chủ đầu tư, sở hữu chủ quản lý sử dụng cơng trình thời gian bảo hành: + Kiểm tra tình trạng cơng trình xây dựng, phát hư hỏng để nhà thầu thi cơng xây dựng cơng trình, nhà thầu cung ứng thiết bị cơng trình sửa chữa, thay Trường hợp nhà thầu không đáp ứng việc bảo hành chủ đầu tư, chủ sở hữu chủ quản lý sử dụng cơng trình xây dựng có quyền thuê nhà thầu khác thực kinh phí thuê lấy từ tiền bảo hành cơng trình xây dựng; + Giám sát nghiệm thu công việc khắc phục, sửa chữa nhà thầu thi công xây dựng nhà thầu cung ứng thiết bị cơng trình xây dựng; + Xác nhận hồn thành bảo hành cơng trình xây dựng cho nhà thầu thi cơng xây dựng cơng trình nhà thầu cung ứng thiết bị cơng trình - Chủ sở hữu, người quản lý sử dụng cơng trình việc bảo trì cơng trình xây dựng có trách nhiệm sau: + Tổ chức thực bảo trì cơng trình xây dựng theo quy trình bảo trì cơng trình xây dựng; + Chịu trách nhiệm trước pháp luật việc chất lượng cơng trình bị xuống cấp khơng thực quy trình bảo trì cơng trình xây dựng theo quy định Quy trình bảo trì + Chủ sở hữu, chủ quản lý sử dụng phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật sửa chữa cơng trình có kinh phí 07 tỷ đồng lập dự án đầu tư sửa chữa cơng trình có kinh phí 07 tỷ đồng để trình người có thẩm quyền phê duyệt Nếu khơng đủ điều kiện lực chủ sở hữu, chủ quản lý sử dụng phải thuê tổ chức tư vấn có đủ điều kiện lực để làm công việc Đối với cơng tác bảo trì theo cấp tu, bảo dưỡng chủ sở hữu quản lý sử dụng lập dự tốn phù hợp với nguồn kinh phí bảo trì cấp có thẩm quyền phê duyệt + Đối với cơng tác bảo trì có kinh phí tỷ đồng chủ sở hữu, quản lý sử dụng không lập ban quản lý dự án mà sử dụng máy chun mơn để quản lý, điều hành dự án th người có chun mơn, kinh nghiệm để giúp quản lý thực dự án + Khi thực hành bảo trì cơng trình mà khơng làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực an tồn cơng trình chủ sở hữu , chủ quản lý sử dụng xin giấy phép xây dựng 2.4 Các quan chức nhà nước: Theo thông tư số 08/2006/TT – BXD, quy định trách nhiệm quan chức nhà nước: - Đối với Sở Xây dựng: + Trình chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành văn hướng dẫn triển khai văn quy phạm pháp luật cơng tác bảo trì cơng trình xây dựng địa bàn; thực việc kiểm tra tuân thủ quy định cơng tác bảo trì cơng trình xây dựng cơng trình đầu tư xây dựng không phân biệt nguồn vốn từ cấp III đến cấp đặc biệt, cơng trình xây dựng có ảnh hưởng tới kiến trúc thị, cơng trình sảy cố có nguy gây thảm họa cho người tài sản môi trường; + Giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổng hợp báo cáo Bộ Xây dựng hàng năm cơng tác bảo trì cơng trình dân dụng cơng nghiệp vật liệu xây dựng, hạ tầng kỹ thuật đô thị không phân biệt nguồn vốn với cấp cơng trình từ cấp III đến cấp đặc biệt, cơng trình có ảnh hưởng tới kiến trúc đô thị địa phương quản lý - Đối với Sở có quản lý cơng trình xây dựng chuyên nghành bao gồm Sở Công nghiệp, Sở Nông nghiệp phát triển nông thôn, Sở Giao thông vận tải (hoặc Sở Giao thơng cơng chính) có trách nhiệm hàng năm thực việc tuân thủ quy định cơng tác bảo trì báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Bộ quản lý cơng trình xây dựng chuyên nghành giao thông, thủy lợi, công nghiệp khơng phân biệt nguồn vốn địa giới hành địa phương quản lý Kinh phí bảo trì 3.1 Nguồn vốn - Đối với cơng trình: ”Tịa nhà hỗn hợp văn phòng, thương mại dịch vụ kết hợp nhà cao tầng” khu đô thị Pháp Vân – Tứ Hiệp, Hồng Mai, Hà Nội cơng trình có mục đích làm nhà văn phịng mà chủ quản lý sử dụng Công ty cổ phần TASCO nên theo Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/05/2015 Thủ tướng Chính phủ ban hành Bảo trì cơng trình xây dựng: Kinh phí thực bảo Quy trình bảo trì trì lấy từ nguồn vốn Chủ sở hữu nguồn thu hợp pháp khác việc sử dụng cơng trình 3.2 Lập kinh phí kế hoạch bảo trì - Căn vào bảng khối lượng nhận yêu cầu kỹ thuật bảo trì đề ra, vào đơn giá định mức hành thông báo giá vật tư hàng hàng năm quý thành phố Hà Nội, người làm kế hoạch đơn vị chủ sở hữu quản lý sử dụng lập bảng dự trù kinh phí lập tiến độ thực cơng việc cho cơng tác bảo trì - Nghiệm thu tốn cơng tác bảo trì: Căn vào danh mục cơng việc cần bảo trì, vào biên nghiệm thu khối lượng, chất lượng cán chuyên môn, cán kế hoạch, đơn vị chủ sở hữu, quản lý cơng trình phối hợp làm thủ tục toán cho người đơn vị thực bảo trì Quy trình bảo trì 4.1 Hồ sơ, tài liệu phục vụ bảo trì cơng trình Các hồ sơ tài liệu sau lưu giữ bổ sung kịp thời thay đổi cơng trình - Hồ sơ hồn cơng cơng trình xây dựng - Quy trình bảo trì cơng trình - Hồ sơ kỹ thuật bảo trì cơng trình nhà thầu xây dựng nhà thầu cung ứng vật tư thiết bi cung cấp, chia thành hạng mục cho kiến trúc, kết cấu, ME, nội dung gồm phần: + Liệt kê hệ thống toàn vật tư, trang thiết bị xử dụng lắp đặt cơng trình ; + Các tiêu chuẩn kỹ thuật bảo trì cơng trình : thơng số kỹ thuật quản lý thông qua thông qua tài liệu kỹ thuật nhà sản xuất (tên nhà sản xuất, kiểu dáng, màu sắc, chủng loại, số serie, công suất thiết kế…) thông tin cần thiết cho việc đặt hàng hay thay thế); + Hướng dẫn vận hành bảo trì vật tư, trang thiết bị cơng trình ; + Giấy chứng nhận bảo hành nhà sản xuất, giấy chứng nhận sản phẩm; + Lịch bảo trì thời hạn bảo hành; - Hồ sơ tài liệu kiểm tra định kỳ công trình thời gian khai thác sử dụng cơng trình - Sổ theo dõi q trình vận hành cơng trình chủ sở hữu chủ quản lý công trình lập, lịch bảo trì cơng trình danh bạ cơng ty, quan bảo trì cơng trình 4.2 Quy trình Cơng trình cần thực chế độ bảo trì mức suốt trình tuổi thọ thiết kế Các chi tiết Kiến trúc, Kết cấu, vật tư, thiết bị M&E sửa chữa bắt đầu công tác bảo trì sau sửa chữa xong Thời hạn bảo hành cơng tác bảo trì tính từ ngày chủ sở hữu, chủ quản lý sử dụng ký biên nghiệm thu cơng tác bảo trì để đưa vào sử dụng quy định thời gian sau: Quy trình bảo trì + Khơng 06 hàng năm bảo trì cấp tu, bảo dưỡng sửa chữa nhỏ; + Khơng 24 hàng năm bảo trì cấp sửa chữa vừa, sửa chữa lớn; Cơng tác bảo trì chia làm giai đoạn: thu thập thông tin, lập triển khai kế hoạch, thẩm định kết a) Giai đoạn 1: Thu thập thông tin - Bước 1: Kiểm tra + Kiểm tra ban đầu: Là trình khảo sát kết cấu trực quan(nhìn, gõ, nghe) phương tiện đơn giản xem xét hồ sơ hồn cơng để phát sai sót chất lượng sau thi công so với yêu cầu thiết kế Từ tiến hành khắc phục để đảm bảo cơng trình đưa vào sử dụng với u cầu thiết kế kiểm tra ban đầu cơng trình xây mới, cơng trình tồn cơng trình sửa chữa xong + Kiểm tra thường xuyên: Là q trình thường ngày xem xét cơng trình, mắt phương tiện đơn giản để phát kịp thời dấu hiệu xuống cấp chủ sở hữu, chủ quản lý sử dụng thực để phát kịp thời dấu hiệu xuống cấp + Kiểm tra định kỳ : q trình khảo sát cơng trình theo chu kỳ để phát dấu hiệu xuống cấp cần khắc phục sớm, chủ cơng trình quy định tùy theo tầm quan trọng, tuổi thọ thiết kế điều kiện làm việc cơng trình Kiểm tra định kỳ tổ chức chuyên gia chuyên nghành có lực phù hợp với loại cấp cơng trình thực theo u cầu chủ đầu tư + Kiểm tra đột xuất( kiểm tra bất thường): tiến hành sau kho có cố bất thường lũ bão, hỏa hoạn, động đất, va chạm lớn công việc chuyên gia tổ chức có đủ điều kiện lực thực + Theo dõi : trình ghi chép thường xuyên tình trạng cơng trình hệ thống theo dõi đặt sẵn từ lúc thi công + Kiểm tra chi tiết : trình khảo sát , đánh giá mức độ hư hỏng cơng trình nhằm đáp ứng yêu cầu mức độ yêu cầu loại hình kiểm tra Kiểm tra chi tiết cần liền với chế xuống cấp , đánh giá mức độ xuống cấp đến giải pháp sửa chữa cụ thể - Bước 2: Xác định tình trạng cơng trình, nguyên nhân hư hỏng, cố - Bước 3: Đánh giá hư hỏng, cố b) Giai đoạn 2: Lập triển khai kế hoạch bảo trì - Bước 1: Lập kế hoạch bảo trì Sau thu thập đầy đủ thơng tin, tiến hành lập kế hoạch bảo trì Xác định giải pháp sửa chữa, nhà thầu sửa chữa nhà cung ứng thiết bị thay thế, lập lịch trình cho cơng tác sửa chữa - Bước 2: Dự tốn chi phí bảo trì Dựa kế hoạch bảo trì, lập bảng dự tốn chi phí bảo trì - Bước 3: Tiến hành bảo trì theo kế hoạch Quy trình bảo trì c) Giai đoạn 3: Thẩm tra kết bảo trì - Bước 1: Đánh giá báo cáo kết bảo trì Lập bảng đánh giá báo cáo cơng việc bảo trì - Bước 2: Lưu hồ sơ, lưu giữ tất giấy tờ liên quan đến cơng việc bảo trì vào hồ sơ bảo trì sổ theo dõi, làm tài liệu cho lần bảo trì sau 4.3 Sơ đồ quy trình bảo trì Vận hành, khai thác sử dụng cơng trình Kiểm tra ban đầu Có Dấu hiệu sai sót Khơng Kiểm tra Thường xun Khơng Dấu hiệu xuống cấp Kiểm tra Định kỳ Có Kiểm tra Bất thường Kiểm tra chi tiết Sửa chữa, kiểm tra SƠ ĐỒ: ĐỒ:: Giai đoạn Trách nhiệm Thầu xây dựng ,Nhà Thu cung ứng thiết bị thậpXác định tình trạng cơng P.QLTC-CLCT trình, phân tích chế xuống thơng Chủ đầu cấp tư có tin lực Quy trình bảo trì Lưu đồ Ghi Tài liệu, biểu mẫu liên quan Đánh giá mức độ hư hỏng, cố Hồ sơ hồn cơng, sổ theo dõi, tiêu chuẩn kỹ thuật Lập bảng kế hoạch bảo trì Hồ sơ hồn cơng, bảng kế hoạch bảo trì Lập Thầu xây dựng, Nhà Dự tốn kinh phí bảo trì cung ứng thiết bị triển P.QLTC-CLCT khai Chủ đầu tư, chủ quản kế lý hoạch Tiến hành bảo trì theo kế hoạch Đánh giá báo báo kết Thầu xây dựng, Nhà Thẩm cung ứng thiết bị tra P.QLTC-CLCT kết Chủ đầu tư, chủ quản lý Lưu hồ sơ Quy trình bảo trì Bản kế hoạch bảo trì, tiêu chuẩn kỹ thuật, loại giá trị vật tư, nhà thầu cung ứng, bảng dự toán Bảng kế hoạch bảo trì, cung cấp kinh phí, biên bảo trì Văn báo cáo kết bảo trì Sổ theo dõi C NỘI DUNG CỦA CƠNG TÁC BẢO TRÌ CƠNG TRÌNH I PHẦN KIẾN TRÚC 1.1 Mục đích cơng tác bảo trì: Cơng tác bảo trì phần kiến trúc nhằm trì hình thức cảnh quan, mỹ quan cơng trình, đáp ứng u cầu sử dụng người 1.2 Căn thực hiện: a) Căn Hồ sơ vẽ thiết kế thi công b) Căn Hồ sơ hồn cơng cơng trình c) Tiêu chuẩn, Quy phạm kỹ thuật áp dụng: + Quy chuẩn xây dựng Việt Nam + Các tiêu chuẩn quy phạm tài liệu chuyên ngành khác có liên quan 1.3 Nội dung quy trình bảo trì: Cơng tác bảo trì thực với nội dung sau đây: 1.3.1 Công tác kiểm tra: Công tác kiểm tra thực thường ngày để phát kịp thời dấu hiệu xuống cấp bị hư hỏng phận kiến trúc cơng trình để từ đưa giải pháp sửa chữa thay kịp thời, phương pháp kiểm tra dùng mắt thường cho chỗ nhìn trực tiếp nhìn ống nhịm với những chỗ mà mắt thường khơng thể quan sát Trong trình kiểm tra cần phải đánh giá cụ thể mức độ xuống cấp, mức độ hư hỏng, khối lượng cơng việc cần bảo trì theo (phiếu kiểm tra xác định khối lượng bảo trì phụ lục 1) để làm sở để lập kinh phí kế hoạch bảo trì * Nội dung công tác kiểm tra thực với công việc sau đây: a) Tường nhà, nhà: Quy trình bảo trì 10