Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Tínhcấp thiếtcủa đềtài

Thực tế hiện nay nhu cầu về nhà ở của người dân sống tại các đô thị, đặc biệtlà những đối tƣợng có thu nhập thấp là rất lớn Để đáp ứng đủ nhu cầu về nhà ở chodân cƣ đô thị nói chung, Bộ Xây dựng cho biết ít nhất cần phải xây dựng khoảng700 nghìn căn hộ Trong đó, đối với bộ phận người có thu nhập thấp và công nhâncác khu công nghiệp nói riêng, đến năm 2020, con số về nhà ở cần để đáp ứng nhucầusẽt ă n g t h ê m khoảng200 n g h ì n căn.Đ ặ c biệt, n h u c ầ u nàycàngtrởn ê n b ứ c thiết hơn tại các thành phố, đô thị lớn, tập trung nhiều khu công nghiệp, khu chếxuất nhƣ Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai 1 … Trong thờigian qua, Việt Nam đã có nhiều chủ trương và quyết sách đúng đắn của Đảng vàNhà nước, bao gồm việc ban hành các Nghị quyết của Đảng, Chính phủ, ban hànhhàng loạt chính sách pháp luật về kinh doanh BĐS nói chung và NƠTM nói riêng…Thực tế, sự bùng nổ của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, kéo theo là sự bùng nổcủa thị trường NƠTM trong thời gian gần đây đã cho thấy, thị trường NƠTM đã vàđang là thị trường nổi trội, chiếm vị trí thống lĩnh trong thị trường BĐS, là phânkhúc thị trường mà sức hút của chúng luôn tạo sự hứng khởi và là cái đích cho việctìm kiếm lợi nhuận của bất kỳ nhà đầu tư nào trong thị trường BĐS Vì thế, phápluật về giao đất để đầu tư xây dựng NƠTM đang nhận đƣợc sự quan tâm lớn trongxãhội.

Trong các phương thức xác lập quyền SDĐ cho các nhà đầu tư xây dựngNƠTM theo pháp luật hiện hành thì hiện nay phương thức giao đất có thu tiền SDĐđược áp dụng phổ biến nhất Bởi ở phương thức này, Nhà nước một mặt điều tiếtquỹ đất để xây dựngNƠTM trong tổngthểcác quỹ đấtdànhchoc á c n g à n h , c á c lĩnh vực khác một cách cân bằng Mặt khác, Nhà nước cũng dành về cho mìnhquyền chủ động trong việc lựa chọn nhà đầu tư trong quá trình xét duyệt dự án Đâycũng là phương thức mà Nhà nước động viên được nguồn tài chính tốt nhất bởi ởphương thức này nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính một lần

“trọn gói” chotoàn thời gian sử dụng đất ngay khi đƣợc nhận giao đất Pháp luật điều chỉnh về nộidung này khá đồ sộ gồm: LĐĐ, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, LTM,LĐT,LuậtXâydựngvàcácvănbảndướiluật.Cácvănbảnđềuđãđượcsửađổi,bổsungnhiềulầ n,vàchotớinayLĐĐ2013,LuậtKinhdoanhBĐS2014,LuậtNhàở

1 Theo Đại Biểu Nhân dânhttps://www.facebook.com/permalink.php? story_fbid 6412292840472&id9997232815312&substory_index=0

Năm 2014, Luật Đất đai 2014 (LĐĐ 2014) đã có những điều chỉnh pháp luật trong công tác giao đất đầu tư xây dựng nông thôn mới (NƠTM) như mở rộng quyền tiếp cận đất đai cho nhà đầu tư nước ngoài, cải cách thủ tục hành chính, minh bạch thông tin đất đai Tuy nhiên, pháp luật vẫn còn một số điểm bất cập như: không phân định rõ trường hợp nhà nước thu hồi đất để giao cho chủ đầu tư (CĐT) xây dựng NƠTM; căn cứ, điều kiện giao đất đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chưa rõ ràng; mâu thuẫn trong quy định về chủ thể được giao đất đầu tư xây dựng NƠTM; tiếp cận thông tin về đất đai còn khó khăn; quy trình, thủ tục hành chính về đất đai kéo dài Những bất cập này làm giảm sức hấp dẫn trong thu hút đầu tư, ảnh hưởng đến quyền tự do kinh doanh của doanh nghiệp (DN), thất thoát ngân sách nhà nước và là nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp, khiếu kiện về đất đai.

Về mặt thực tiễn, quan sát trực tiếp và khách quan trên thực tế thì việc tiếpcận đất đai của các DN để đầu tƣ các dự án NƠTM và sự vận hành của thị trườngNƠTMchothấy,bêncạnhnhữngkếtquảđángghinhậnởtrên,thìchúngcũngđã và đang để lại nhiều hệ lụy, nhƣ tình trạng vừa thừa, vừa thiếu về nhà ở đang là bàitoán chƣa có lời giải; tình trạng

“ngổn ngang” các công trình: nhà ở biệt thự, nhà ởliền kề, nhà phố với những quảng cáo về du lịch sinh thái, nhà vườn… giữa nhữngcánh đồng lúa đã và đang là những câu hỏi lớn về vấn đề quy hoạch, về cân bằngquỹ đất cho phát triển đô thị, cho nhà ở với vấn đề nông nghiệp, nông dân và nôngthôn Quy hoạch bị phá vỡ, nhiều dự án bỏ dở nhiều năm không rõ lý do vì sao,trong khi đất là sinh kế của người dân thì không có… Nhiều dự án đƣợc cấp phépđầu tƣ, đƣợc giao quỹ đất xây dựng nhà ở song chƣa giải phóng xong mặt bằng;nhiều dự án chƣa làm xong phần móng nhà đầu tƣ đã không còn khả năng tài chínhđể thực hiện dự án, và điều tấty ế u x ả y r a l à D N b u ộ c p h ả i h u y đ ộ n g v ố n n g a y t ừ khidựánvẫncòntrongtrứngnước;tìnhtrạng“bánnondựán”cũnglàđiềuthườngthấycácD N á p dụ ng t r o n g th ời gia n q u a Vậ yvấnđề đặ t r a l à: K hâ u t hẩ mđịnhnăng lực tài chính, năng lực đầu tư đối với các DN trước khi giao đất liệu đã đảmbảo hay chưa? Khâu kiểm tra và giám sát hoạt động đầu tƣ, tiến độ công trình vàvậnhànhdựánxâydựngNƠTMsaukhinhậnđấtcủaNhànướcliệuđãđủmạnhđể đảm bảo chủ đầu tư thực hiện đúng như dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩmquyền phê duyệt? Quy trình và thủ tục xét giao đất đã đảm bảo minh bạch và côngbằng?… Những câu hỏi đấy đặt ra nhu cầu điều chỉnh pháp luật trong lĩnh vực này,saocho:(i)Thị trườngnhàởđượcbình ổn;(ii)Tạosânchơicôngbằngchocácchủthể có nhu cầu tiếp cận đất đai trực tiếp từ Nhà nước; (iii) Tạo hành lang cho nhàđầu tư tiếp cận các nguồn lực cũng như thực hiện quyền làm chủ của mình trênthương trường; (iv) Nhà nước kiểm soát việc sử dụng đất sau khi giao chặt chẽ,nhằm ổn định xã hội và tránh lãng phí đất đai; (v) Tránh sự tùy tiện, lạm quyền củacác cán bộ công chức có trách nhiệm giải quyết các thủ tục hành chính liên quan.Vấn đề này đặt ra yêu cầu cần phải nghiên cứu một cách có hệ thống về pháp luậtgiao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM và thực tiễn thực thi pháp luật về giao đất đểđầu tƣ xây dựng NƠTM nhằm xây dựng khung lý thuyết cho việc xây dựng các quyđịnh pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng NƠTM và tháo gỡ những vướng mắctrong quá trình thực thi pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM ở ViệtNamhiệnnay.

Vớinhữnglýdotrên,nghiêncứusinhlựachọnđềtài“Phápluậtvềgiao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại”làm đề tài nghiên cứu luận án tiến sĩchuyênngànhluậtkinhtếcủamình.

Tổngquantình hìnhnghiêncứu

Hiện nay, ở Việt Nam chƣa có công trình nghiên cứu một cách chuyên sâu,có hệ thống về pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM mà chỉ nghiên cứumột cách khái quát nhất hoặc nghiên cứu một khía cạnh nhất địnhc ủ a p h á p l u ậ t điều chỉnh hoạt động giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM Một số công trình tiêubiểu nghiên cứu liên quan đến pháp luật về giao đất xây dựng NƠTM hiện nay, cóthể kể đến bao gồm: Cuốn sách:“Legal envinronment of business” -American ofKanas University1988 (Môi trường pháp luật của kinh doanh - Đại học Kanas

HoaKỳ 1988; cuốn sách “Claims to the Possession of Land” (Xác lập sở hữu với đấtđai)của các tác giảPhilip

Walter,Adrianavis,JamesHarris,B.McGuire, Xuất bảntháng 10/2000; Cuốn sách“Design Optimization of Real Estate Tax and EffectAnalysis in China”(Thiết kế tối ưu hóa thuế bất động sản và phân tích những ảnhhưởng của nó ở Trung Quốc) của tác giả Aibo Hao, Yipey Ren và Jingjuan QuođƣợcđăngtrênTạpchíKỹthuậtvàquảnlýcôngnghiệp,sốđặcbiệtLiss2013,năm2014 do Nhà xuất bản Vincenc Fernandez, Bacerlona, Tây Ban Nha pháth à n h ; cuốn sách“Guide to Investing in

Real Estate in the PRC” (Hướng dẫn đầu tư bấtđộngsảntạiTrungQuốc) củaMayerBrownSJCnăm 20 14 ; “Internation alRe al

Báo cáo "Estate Briefing" tháng 9 năm 2004 của Công ty Luật Jones Day (Mỹ) cung cấp thông tin về thị trường bất động sản Trung Quốc Báo cáo tháng 3 năm 2015 của Cushman & Wakefield cung cấp cái nhìn tổng quan về thị trường bất động sản Ấn Độ, đặc biệt tập trung vào các khoản nợ có lãi suất cao có cấu trúc.

- Đ ạ i l ý tư vấn bất động sản thương mại toàn cầu; Bài báo doĐại sứ quán Pháp tại TrungQuốcvàQuỹpháttriểnPhápluậtchâuÂulụcđịa(FondationpourleDroitcontinental) đã cho công bố một số báo vào năm 2009 (số 0 - Tháng 01 - 3 năm2009) về “Sở hữu tại Trung Quốc” (La propriété en Chine); Luận văn thạc sĩ đề tài“Growth Strategy, IPO & Performance of Indian Real Estate Companies” (Chiếnlược tăng trưởng, Phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng và Đặc điểm của cácdoanhnghiệpbấtđộngsảnẤnĐộ),củatácgiảSharadJhingan,Đạih ọ c Lancaster, Anh, năm 2011;…Các công bố ở nước ngoài này chủ yếu nghiên cứu vềvấn đề sở hữu,

SHĐĐvà vốn hóa đất đai nói chung hoặc ở một sốn ƣ ớ c t r ê n t h ế giới mà chưa đi vào nghiên cứu phương thức trao quyền sử dụng đất để xây dựngNƠTMnóichungvàphápluậtvề giaođấtđể đầutƣxâydựngNƠTMnóiriêng.

“Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủnghĩa ở Việt

Nam”, nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, năm 2013, của tác giả PGS.TS Trần Thị

Minh Châu; cuốn sách“Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sửdụng đất ở

Việt Nam”,nhà xuất bản Hồng Đức, năm 2016 của tác giả TS Lưu

QuốcThái;cuốnsách“Quảnlýnhànước đốivớithịtrườngbấtđộngsảnởViệtNa m”củatácgiảTS.BùiVănHuyền,TS.ĐinhThịNga(chủbiên),nhàxuấtbảnChínhtrị

Q u ố c g i a , n ă m 2 0 1 1 ; c u ố n s á c h c h u y ê n k h ả o“ C h ế đ ộ p h á p l ý v ề s ở h ữ u v à quyền tài sản đối với đất đai”do Nxb Lao động xuất bản, năm 2012 của TS PhạmVăn

Võ;cuốnsách“Mô hìnhquản lýđấtđai hiệnđạiởmột sốn ư ớ c v à k i n h nghiệm cho

Các nguồn tài liệu nghiên cứu chính bao gồm: Sách "Luật đất đai Việt Nam" do TS Nguyễn Đình Bồng chủ biên (Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, 2014); Luận án tiến sĩ "Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất" của Trần Quang Huy (Trường Đại học Luật Hà Nội, 2008); Bài báo "Hoạt động trao quyền sử dụng đất của nhà nước tại Hoa Kỳ và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam" của Ninh Thị Hiền; Luận án tiến sĩ luật học "Pháp luật về trao quyền sử dụng đất cho chủ thể kinh doanh bất động sản tại Việt Nam" của Ninh Thị Hiền (Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, 2017); Bài viết "Quy định mới về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành" của tác giả không nêu tên.

Nguyễn Xuân Trọng, Tạp chí Luật học - Đặc san 11/2014; Cuốn sách“Chính sáchphát triển nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh - Lý luận và thực tiễn”,nhàxuấtbảnPhươngĐông,ThànhphốHồChíMinh,năm2012,doGS.TS.DươngThịBìn h Minh chủ biên; Bài báo “Những điểm mới cơ bản của Luật kinh doanh bấtđộng sản 2014 và khuyến nghị về việc ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành”của tác giả PGS.

TS Nguyễn Quang Tuyến, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, sốchuyên đề Pháp luật về thị trường và kinh doanh bất động sản, năm 2015; Bài viết“Thực trạng pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụngđất” của TS.

Nguyễn Thị Dung đăng trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số chuyênđềPhápluậtvềthị trườngvàkinhdoanhbấtđộngsản,năm2015;…

Các công trình nghiên cứu này chủ yếu nghiên cứu một khía cạnh nhất địnhcủa pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM mà chƣa có công trình nàonghiêncứumộtcáchcóhệthốngcácvấnđềlýluậnvàthựctiễnvềphápluậtvềgi ao đất để đầu tư xây dựng NƠTM ở Việt Nam Vì vậy, đề tài “Pháp luật về giaođất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại” không bị trùng lặp với các công trìnhnghiêncứutrướcđóvàlàđềtàicótính mới.

Mụcđíchnghiêncứuvànhiệmvụ nghiêncứu

Mụcđ í c h n g h i ê n c ứ u c ủ a l u ậ n á n l à l à m sá ng t ỏ n h ữ n g v ấ n đ ề l ý l u ậ n v à th ựcti ễn về p h á p l u ậ t g i a o đấ t đ ể đ ầ u t ƣ x â y dựng N Ơ T M Đá n h g i á t hự c t r ạ n g pháp luật và quá trình thực thi pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM Từđó đề xuất quan điểm, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hànhphápluậtvềgiaođấtđểđầutƣxâydựngNƠTM. Đểđạtđƣợcnhữngmụcđíchnêutrên,luậnáncầnthựchiệnnhữngnhiệmvụsa u:

- Làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận về giao đất để đầu tƣ xâydựng NƠTM và pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM ở Việt Nam, cụthể: làm rõ sự ảnh hưởng của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đến các phươngthức trao quyền SDĐ cho chủ thể SDĐ; làm rõ khái niệm NƠTM và giao đất để đầutƣxâydựngNƠTMvàcácđặctrƣngcủagiaođấtđểđầutƣxâydựngNƠTMsovớigiao đất cho các mục đích khác; các phương thức giao đất để đầu tư xây dựngNƠTM; nguyên tắc giao đất để đầu tư xây dựng NƠTM; khái niệm, cơ cấu phápluật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM; các yếu tố chi phối, tác động đến phápluậtvềgiaođấtđểđầutƣxâydựngNƠTM.

- Nêu và phân tích thực trạng pháp luật hiện hành về giao đất để đầu tƣ xâydựngNƠTMvàđƣaranhữngbìnhluậnvềđiểmtíchcựccũngnhƣnhữnghạnchế, vướng mắc của thực trạng pháp luật về giao đất đầu tư xây dựng NƠTM, chỉ rađượcnguyênnhâncủanhữngưu,khuyếtđiểmđó,baogồmcácquyđịnhvề:căncứgiao đất để đầu tư xây dựng NƠTM; điều kiện đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựngNƠTM; chủ thể đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM; thẩm quyền giao đất đểđầu tư xây dựng NƠTM; quản lý Nhà nước trong quá trình giao đất để đầu tƣ xâydựngN Ơ T M ; t r ì n h t ự , t h ủ t ụ c g i a o đ ấ t đ ể đ ầ u t ƣ x â y d ự n g n h à ở ; q u y ề n v à n g h ĩ a vụ của CĐT dự án được Nhà nước giao đất đầu tư xây dựng NƠTM; tài chính vàvấnđềvốnchoDNđầutƣkinhdoanhNƠTM.

- Phân tích, nhận diện một cách bao quát việc triển khai pháp luật về giao đấtđể đầu tƣ xây dựng NƠTM trên thực tế ở Việt Nam thời gian qua Luận án đƣa ranhững nhận định đánh giá một cách khách quan, thấu đáo những kết quả đạt đượcvà những hạn chế, vướng mắc của thực trạng pháp luật về giao đất đầu tƣ xây dựngNƠTM,chỉrađượcnguyênnhâncủanhữngưu,khuyếtđiểmđó.

- Xác định rõ quan điểm phải tiếp tục xây dựng, hoàn thiện pháp luật và nângcaohiệuquảthựcthivềgiaođấtđểđầutƣxâydựngNƠTM.

- Đềxuấtgiảiphá ph o à n thiệnp h á p lu ật, nâ n g caohi ệu quả thực t h i ph ápluậtvềgiaođấtđểđầutƣxâydựngNƠTM.

Đốitƣợngvàphạmvinghiêncứu

+ Giao đất, giao đất đầu tƣ dự án, giao đất đầu tƣ xây dựng NƠTM và phápluật về giao đất để đầu tƣ NƠTM của pháp luật đất đai và các chế định pháp luậtthuộc lĩnh vực chuyên ngành khác có liên quan của Việt Nam đƣợc xác định nhƣđối tƣợng nghiên cứu chính xuyên suốt quá trình nghiên cứu, bao gồm các quy địnhpháp luật về giao đấtđể đầu tƣ xây dựng NƠTM trong:L Đ Đ 2 0 0 3 , L Đ Đ 2 0 1 3 , Luật Kinh doanh BĐS 2014, Luật Nhà ở 2014, LĐT 2014, LTM 2005, Bên cạnhđó, pháp luật của những quốc gia có các điều kiện chính trị, pháp lý, xã hội và lịchsửtươngđồngnhưTrungQuốccũngđượcsửdụngnhưmộttưliệutrọngtâmtrongquá trình so sánh luật nhằm có đƣợc những giá trị và kinh nghiệm khoa học nhấtđịnh trong việc hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giaođấtxâydựngNƠTM.

+ Luận án còn nghiên cứu thực trạng thực thi pháp luật về giao đất để đầu tƣxây dựng NƠTM ở Việt Nam thời gian qua nhằm tìm ra những ƣu điểm cũng nhƣnhững bất cập trong việc thực thi pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM.Từđ ótìm ra nguyên n h â n cũngnhư c ác giảip háp khắcphục nh ữn g vướn gm ắc trongthựctiễnthựcthiphápluậtvềgiaođấtđểđầutƣxâydựngNƠTM.

4.2 Phạm vi nghiên cứu: Trong quỹ thời gian cho phép và trong dunglƣợngluậnán,tácgiảtậptrungnghiêncứutrongphạmvi sau:

+ Về văn bản pháp luật: luận án nghiên cứu các chế định liên quan trực tiếpđến giao đất có thu tiền SDĐ từ LĐĐ 2003 đến nay; các chế định liên quan trực tiếptới đầu tƣ xây dựng NƠTM đƣợc quy định trong LNO 2005, Luật Kinh doanh BĐS2006,LĐT2005đếnnay;cácchếđịnhliênquantrựctiếptớiNƠTMđƣợcquyđịnhtrongLTM20 05đếnnay.

Với phạm vi nghiên cứu trên cả nước, tác phẩm đi sâu phân tích thực trạng thực thi pháp luật về giao đất xây dựng NTM Bên cạnh đó, tác giả tập trung làm rõ những dự án phát triển NTM nổi bật tại Việt Nam trong thời gian gần đây, từ đó đưa ra đánh giá toàn diện về vấn đề.

+ Về nội dung nghiên cứu: Tác giả giới hạn nghiên cứu chung cho mô hìnhNƠTM,khôngphântáchracáchìnhthứckinhdoanhthươngmạinhàởcụthể.

Phươngphápluậnvàphươngphápnghiêncứu

Luận án sử dụng phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủnghĩa duy vật lịch sử trên cơ sở quan điểm, mục tiêu, đường lối của Đảng và Nhànướcvềkinhtế,chínhtrị,vănhóa,xãhội.

Về phương pháp nghiên cứu, luận án sử dụng kết hợp nhiều phương phápnghiên cứu khác nhau, bao gồm cả các phương pháp nghiên cứu khoa học xã hộinhânvănnóichungvàphươngphápnghiêncứukhoahọcluậtchotừngnộidụngcụthể để đạt được mục tiêu nghiên cứu mong muốn Cụ thể các phương pháp được sửdụngnhư sau:

- Chương 1 của luận án, với mục tiêu làm rõ tổng quan tình hình nghiên cứuliên quan đến đề tài và xây dựng cơ sở lý thuyết, định hướng nghiên cứu, luận ánchủ yếu sử dụng các phương pháp nghiên cứu bao gồm tổng hợp, phân tích, quynạp Các phương pháp nghiên cứu này được sử dụng để làm rõ tổng quan tình hìnhnghiên cứu theo chiều ngang, chiều dọc các công trình nghiên cứu liên quan đến đềtài luận án Từ đó, đánh giá các kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứuliênquanđếnđềtàiluậnánvàđưarađịnhhướngnghiêncứucủaluậnán.

- Để đạt đƣợc nhiệm vụ nghiên cứu các vấn đề lý luận về giao đất để đầu tƣxây dựng NƠTM và pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM thì, trongchương 2, luận án chủ yếu sử dụng các phương pháp phân tích, tổng hợp, phươngpháp quy nạp và diễn dịch, so sánh để làm rõ khái niệm, đặc điểm của NƠTM, cácphươngthứcgiaođấtđểđầutưxâydựngNƠTM,nguyêntắcgiaođấtđểđầutưxâydựngNƠTM,kháiniệmphápluậtvềgiaođấtđểđầutƣxâydựngNƠTM,cơcấu pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, các yếu tố chi phối, tác động đếnphápluậtvềgiaođấtđểđầutƣxâydựngNƠTM.

- Trong chương 3, nhiệm vụ nghiên cứu đặt ra là nghiên cứu thực trạng phápluậtViệtNamhiệnhànhvềgiaođấtđểđầutƣxâydựngNƠTMvàthựctiễnthựcth i pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM tại Việt Nam thời gian qua,luận án chủ yếu sử dụng các phương pháp nghiên cứu phân tích, mô tả, quy nạp,diễndịch,thốngkê,tổnghợp,sosánhphápluậtvàthực tiễn.

Trong chương 4, với nhiệm vụ nghiên cứu là đưa ra định hướng, yêu cầu hoàn thiện pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại và kiến nghị hoàn thiện pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng NƠTM, cùng với nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng NƠTM, phương pháp tiếp cận chủ yếu được sử dụng là phương pháp nghiên cứu tổng hợp, phân tích, diễn dịch, quy nạp, và so sánh pháp luật.

Luận án sửdụng cách nghiên cứu vấn đề theo chiều dọc và chiềun g a n g nhằm tạo ra cái nhìn tổng quanvề vấnđề cần nghiên cứu,từđó phục vụ chov i ệ c đạtđƣợcmụcđíchnghiêncứucủa luận án.

Nhữngđónggópmớicủa luậnán

Luận án “Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại” thểhiệnnhữngđiểmmớisauđây:

Thứ nhất, luận án hệ thống hóa các vấn đề lý luận trọng tâm về giao đất đểđầu tƣ xây dựng NƠTM, bao gồm chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam và sự ảnh hưởng của nó đến các phương thức trao quyền SDĐ cho CĐT xây dựngNƠTM,kháiniệmNƠTMvàgiaođấtđểđầutưxâydựngNƠTM,cácphươngthứcgiao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, các nguyên tắc giao đất để đầu tƣ xây dựngNƠTM; và các vấn để lý luận về pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM,bao gồm: khái niệm pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, cơ cấu phápluật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, các yếu tố chi phối, tác động đến phápluật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM Những kết quả nghiên cứu về lý luậnnày góp phần bổ sung vào cơ sở lý luận cho lĩnh vực pháp luật về giao đất để đầu tưxây dựng NƠTM - là điểm giao của pháp luật đất đai, pháp luật thương mại, phápluật đầu tƣ, pháp luật về kinh doanh BĐS, pháp luật tài chính Đây đồng thời là nềntảng lý thuyết để các nhà làm luật nghiên cứu, phản ánh chúng vào quy định củaphápluậtvềgiaođấtđểđầutƣxâydựngNƠTM.

Thứ hai, luận án phân tích, đánh giá một cách có hệ thống các quy định củapháp luật thực định về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, bao gồm: căn cứ giaođấtđểđầutƣxâydựngNƠTM,điềukiệnđƣợcgiaođấtđểđầutƣxâydựngNƠTM, chủ thể đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, thẩm quyền giao đất để đầu tƣxây dựng NƠTM, trình tự, thủ tục giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, quyền vànghĩa vụ của chủ thể đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, thanh tra, giám sátvề giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, khiếu nại và giải quyết tố cáo về giao đất đểđầu tƣ xây dựng NƠTM Qua đó, luận án đã bình luận, đánh giá một cách kháchquan, dựa trên cơ sở lý thuyết vững chắc những điểm hợp lý và bất hợp lý của cácquyđịnhphápluật hiện hànhvềgiaođấtđểđầutƣxâydựngNƠTM.

Thứ ba, luận án đã phân tích, làm rõ thực trạng thực thi pháp luật về giao đấtđể đầu tƣ xây dựng NƠTM Qua đó, luận án đánh giá, bình luật một cách tổng quátbức tranh thực tiễn áp dụng pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, chỉ ranhững ƣu điểm, những bất cập, hạn chế trong quá trình thực thi pháp luật về giaođấtđểđầutƣxâydựngNƠTMởViệtNamhiệnnay.Luậnáncũngđãluậngiải,là mrõnguyênnhân củanhữngưuđiểm, hạnchếnày.

Thứ tƣ, luận án đã đề xuất những quan điểm, hoàn thiện pháp luậtv ề g i a o đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, và các giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng phápluậtvềgiaođấtđểđầutƣxâydựngNƠTMởViệtNam.Nhữnggiải phápnàylàcăncứ để các nhà hoạch định chính sách, nhà quản lý, các nhà làm luật tham khảo nhằmhoạch định chính sách về đất đai nói chung, chính sách phát triển thị trường NƠTMnói riêngvàhoàn thiện phápluậtvề giao đất để đầu tƣ xây dựngNƠTMở

Cơcấu luậnán

Cáccôngtrìnhnghiêncứuliênquanđếnđềtài

Việt Nam là một trong số rất ít các quốc gia trên thế giới hiện nay duy trì chếđộ sở hữu toàn dân mà Nhà nước là chủ sở hữu đại diện Do vậy, phương thức traoquyền quản lý và SDĐ ở Việt Nam cho các cá nhân, tổ chức trong xã hội cũng cónhiều sự khác biệt với so với các quốc gia khác Theo đó, có thể khẳng định rằng,phương thức trao quyền SDĐ của Nhà nước cho các chủ thể SDĐ để thực hiện cáchoạt động đầu tư, kinh doanhnói chungvàkinh doanhNƠTMnói riêngở V i ệ t Nam cũng có tính đặc thù, khác biệt mà pháp luật của đa số các quốc gia không xáclậptheohìnhthứcnày.Vìvậy,sauquátrìnhthuthập,nghiêncứucáctàiliệunước ngoài nghiên cứu sinh nhận thấy rằng, không có công trình, tài liệu nào nghiên cứutrực tiếp về phương thức giao đất có thu tiền SDĐ để thực hiện các DAĐT kinhdoanh nhà ở Tuy nhiên, một số tài liệu, một số cuốn sách mà nội dung cụ thể có rấtnhiềuthôngtin,luậnđiểmquantrọng,tạocơsởtiềnđềlíluậncũngnhưđịnhhướngcho nghiên cứu sinh trong việc nghiên cứu, đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật vềhình thức giao đất để thực hiện các DAĐT NƠTM tại Việt Nam Qua đó, giúp chonghiên cứu sinh có sự chọn lọc, lựa chọn những luận điểm khoa học, có giá trị ứngdụngtrongviệc tiếptụchoànthiệnpháp luậtvànângcaohiệuquả thựcthiph ápluậtvềgiao đấtđểthực hiệncácdự ánNƠTMtạiViệtNam.Cụthể:

AmericanofKanasUniversity1988 (Môi trường pháp lý của kinh doanh - Đại học Kanas Hoa Kỳ1988)có nhiều luận điểm quan trọng về sở hữu Cuốn sách phân biệt tài sản thànhhai loại là: BĐS và động sản Theo tác giả của cuốn sách, “Sở hữu là mối quan hệgiữa người có quyền và những người khác, được chính phủ công nhận và làm chocó hiệu lực” (“Ownership is the relation between a person who have rights andother people, regconized and made valid by the Government”(trang 14). Đây làluận điểm tiền đề để nghiên cứu sinh nhận thức sâu sắc và lý giải căn nguyên gốc vềsự chi phối của chủ sở hữu đối với đất đai; đối với tất cả các quan hệ đất đai phátsinh; thay đổi hay chấm dứt các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt với cácchủ thể SDĐ khác không phải là chủ sở hữu Và luận điểm này cũng cho thấy rõ néthơn bản chất của giao đất có thu tiền SDĐ từ Nhà nước sang cho các CĐT kinhdoanh NƠTM là một trong những biểu hiện của mối quan hệ của người có quyền(Nhànước)vớitưcáchchủsởhữuđạidiệnvớinhữngngườikhác(tổchức,cánhântrongn ướcvàngoàinước)-làchủthểSDĐnhưngkhôngphảilàchủsởhữu.

- Trong cuốn:“Claims to the Possession of Land” (Xác lập sở hữu với đấtđai)của các tác giảPhilipWalter,Adrianavis,JamesHarris,B.McGuire Xuất bảntháng 10/2000 Cuốn sách này chủ yếu đề cập đến vấn đề Tuyên bố quyền SHĐĐ;giải thích pháp luật liên quan và các thủ tục của từng loại quyền sở hữu. Ngoài ra,cuốnsáchcũngđềcậptớilợiíchcủaviệctuyênbốquyềnSHĐĐ,cụthểlàviệctuyênbốquyềnlợin àysẽcungcấpthôngtincậpnhậtmộtcáchthườngxuyênvềtàisảnvàkiệntụngluậtsư,quảnlýtàisản ,chủnhà,ngườithuênhàvàkháchthuêkhác.

Cuốn sách là một khối lƣợng kiến thức phong phú và đa dạng về các loại sởhữu đối với đất đai và các quyền đƣợc xác lập theo mỗi hình thức sở hữu Theo đó,tác giảPhilip Walter,Adrianavis,James Harris,B.Mc Guirekhẳng định rằng,khicácquyềncủachủsởhữuđốivớiđấtđaiđƣợctuyênbốvàđƣợc minhbạchsẽlàcơ sở để phân định một cách trung thực và chính xác các quyền của chủ sở hữu đối vớiđất đai Làm rõ phạm vi, giới hạn các quyền của chủ thể khác không phải là chủ sởhữu đối với đất đai trong các quan hệ kinh tế, dân sự và kiện tụng Liên hệ với phápluật đất đai ở Việt Nam nói chung và phương thức trao quyền SDĐ của chủ sở hữulà Nhà nước cho các CĐT kinh doanh NƠTM nói riêng, nghiên cứu sinh nhận thấyrằng, giới hạn quyền lực của Nhà nước khi giao đất với tư cách là chủ sở hữu đạidiệnvớicácchủthểđầutƣkinhdoanhNƠTMcầnphảixácđịnhmộtcáchcụthể,rõ ràng để một mặt vừa thể hiện được vai trò của chủ sở hữu và chức năng quản lýcủa Nhà nước đối với các quan hệ đất đai nảy sinh trong đời sống xã hội, songkhông đồng nghĩa với việc Nhà nước có quyền can thiệp sâu vào mọi giao dịch vềquyền SDĐ của các chủ thể khi quyền SDĐ đó đã trao cho họ Quyền SDĐ hợppháp của các DN phải đảm bảo đƣợc vận hành một cách linh hoạt trong nền kinh tếthịtrườngvớiquyềnchủđộngvàtựquyếtcủachủthểcótàisảnlàquyềnSDĐđó.

- Trong“International Real Estate Briefing” (Bản chỉ dẫn về bất động sảnquốct ế ) vớin ội d u n g n g h i ê n cứ u t hị tr ườ ng T r u n g Qu ốc d o C ô n g t y L u ậ t J one s Day của Mỹ thực hiện vào tháng 9 năm 2004:Hai vấn đề lớn đƣợc nghiên cứu làQuyền SDĐ của Trung Quốc và Đầu tư nước ngoài về BĐS Sau một số nội dungmang tínhchất pháp lý nền tảng nhƣ quyềnc ủ a N h à n ƣ ớ c v à q u y ề n c ủ a c á c c h ủ thể SDĐ khác, xác lập và chuyển giao quyền SDĐ thì nội dung về đầu tƣ nướcngoàiđ ư ợ c đ i s â u l à m r õ , t r o n g k h i c ó r i ê n g m ộ t p h ầ n v ề c á c D ự á n p h á t t r i ể n BĐS (Real Estate Development Projects) và Chuyển nhƣợng dự án phát triển BĐS(TransferofRealEstateDevelopmentProjects).

Nghiên cứu tài liệu này cho thấy, cách thức xác lập và trao quyền SDĐ chocác chủ thể đầu tư, kèm theo đó là các quyền được sử dụng, hưởng lợi và quyềnđược thực hiện giao dịch mà Nhà nước trao cho họ, bao gồm cả nhà đầu tư trongnước và nhà đầu tư nước ngoài ở Trung Quốc có nhiều nét tương đồng như phápluật đất đai ở Việt Nam Theo đó, Nhà nước cũng với vai trò chủ sở hữu quyết địnhphân bổ, điều chỉnh và trao quyền cho nhà đầu tư trong nước và nước ngoài theo ýchí của Nhà nước, đồng thời trao quyền cho người SDĐ trong quá trình sử dụng.Tàiliệulàtƣliệuquýgiúpchonghiêncứusinhcónhữngnhậnđịnhsâurộnghơnvề nhữngtươngđồngvà khácbiệttrongviệcthựcthiquyền SHĐĐcủaNhànướcởhai quốc gia, đặc biệt là cách thức ứng xử của chủ SHĐĐ đối với nhà đầu tư nướcngoàikhiđầutư vàoquốcgiađó.

- Đại sứ quán Pháp tại Trung Quốc và Quỹ phát triển Pháp luật châu Âu lụcđịa(Fondationp o u r l e D r o i t c o n t i n e n t a l)đ ã c ô n g b ố m ộ t s ố b á o v à o n ă m

(số0-Tháng 01-3năm 2009)về“Sởhữutại Trung Quốc”(Lap r o p r i é t é e n Chine). Bài báo đã bàn luận khá kỹ về sở hữu và các cấp độ về sở hữu Theo đó, ởTrungQuốc,đấtđaikhôngthuộcsởhữutưnhânmàthuộcsởhữunhànướchaytập thể (chính quyền địa phương) Chủ thể công là nhà nước hay chính quyền địaphương chỉ có quyền SDĐ Chủ thể tư có thể là sở hữu tài sản trên đất nhƣngkhông là chủ sở hữu đất Về mối quan hệ giữa các quyền sở hữu BĐS trên đất vàquyền SDĐ, Trung Quốc đã theo nguyên tắc “nhà theo đất, đất theo nhà” Cụ thể,theo Điều 146 vàĐiều147 Luật vềsởh ữ u t à i s ả n n ă m 2 0 0 7 , c h u y ể n n h ƣ ợ n g quyền SDĐ kéo theo chuyển nhƣợng những gì đƣợc xây dựng trên đất và ngƣợclại, chuyển nhƣợng nhà đƣợc xây dựng trên đất kéo theo chuyển nhƣợng quyềnSDĐ đó Về vấn đề này, pháp luật Việt Nam trong việc xác lập quyền sở hữuNƠTMgắnliềnvớiđấtcũngtươngtựnhưphápluậtTrungQuốc.

- Trong Luận văn thạc sĩ đề tài“Growth Strategy, IPO & Performance ofIndian Real Estate Companies” (Chiến lược tăng trưởng, Phát hành cổ phiếu lầnđầu ra công chúng và Sự thực hiện của các doanh nghiệp bất động sản Ấn Độ), củatác giả Sharad Jhingan, Đại học Lancaster, Anh, năm 2011[131]: Tác giả đề cậpkhá nhiều đến những vấn đề pháp lý về thị trường BĐS và thực tiễn ngành côngnghiệp BĐS ở Ấn Độ, trong đó lý giải bức tranh thị trường BĐS Ấn Độ ở thời kỳhưng thịnh nhất từ 2002 đến 2007 Trong đó, điểm nhấn đáng chú ý, có giá trị thamkhảo hữu ích cho nghiên cứu sinh khi thực hiện luận án này đó là vấn đề tài chínhliên quanđếnBĐS Theo đó,tài chínhtrong các dựán BĐS có ýnghĩav ô c ù n g quan trọng, tác động và ảnh hưởng lớn đến sự hưng thịnh hay suy giảm của thịtrường BĐS.

Vì thế, dưới góc độ quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS hay đốivới hiệu quả kinh doanh của các nhà đầu tƣ thì vấn đề tài chính rất cần đƣợc quantâm thỏa đáng bằng những chính sách và hiện thực hóa bằng pháp luật để góp phầnđiềutiếtthịtrườngBĐS.Việcxemxétnănglựctàichínhvàkhảnănghuyđộngvốncủa nhà đầu tư, phương thức vận hành dự án và khả năng đầu ra của sản phẩm kinhdoanh là những yếu tố quan trọng, cần phải đặc biệt quan tâm khi phê duyệtDAĐT Đây cũng yếu tố góp phần giảm thiểu các dự án đƣợc giao đất song đầu tƣkinh doanh không hiệu quả, đƣợc giao đất nhƣng không triển khai trở thành dự ántreo,quyhoạchtreo.

- Cuốn sách“Design Optimization of Real Estate Tax and Effect Analysis inChina”(Phác họa tối ưu hóa thuế bất động sản và phân tích những ảnh hưởng củanó ở TrungQuốc) của tác giả AiboHao, Yipey Ren và JingjuanQ u o đ ƣ ợ c đ ă n g trênTạpchíKỹthuậtvàquảnlýcôngnghiệp,sốđặcbiệtLiss2013,năm2014 do

Nhà xuất bản Vincenc Fernandez, Bacerlona, Tây Ban Nha phát hành, đã giới thiệuhệ thống thuế BĐS của Trung Quốc Tác giả cuốn sách có những luận điểm thẳngthắn về hệ thống thuế BĐS ở Trung Quốc chƣa thực sự hợp lý, còn phức tạp vàchƣađiềutiếtcânbằng.Theođó,mứcthuthuếchoviệcnắmgiữBĐSthìthấp,mứcthuchochuyể ndịchBĐSthìquácao.Điềuđó,khôngđảmbảođượcsựđiềuhòalợiích, người sở hữu nhiều BĐS thì động viên nguồn thu thấp, song chuyển dịch BĐSthì thuế đánh cao nên dễ phát sinh tiêu cực nhƣ: trốn lậu thuế hoặc không kích thíchđược thị trường phát triển Công trình cũng gợi mở kinh nghiệm về hệ thống thuếBĐS ổn định của Hoa Kỳ, Hồng Kông có thể tham khảo cho Trung Quốc Ngoài ra,công trình cũng nêu ra vấn đề tối ưu hóa thuế BĐS và phân tích những ảnh hưởngcủa nó ở Trung Quốc Cuốn sách cũng gợi mở cho nghiên cứu sinh về việc đánh giáthuế đối với BĐS ở Việt Nam, trong đó có chính sách điều tiết nguồn thu khi giaođất để đầu tƣ kinh doanh NƠTM Theo đó, để động viên nguồn thu cho ngân sáchquốc gia, đòi hỏi mức tiền SDĐ mà doanh nghiệp nộp phải đảm bảo tính đúng, tínhđủ và tính chính xác với giá trị và lợi thế thương mại của đất; điều tiết phần giá trịtăng thêm của đất mà không do nhà đầu tƣ tạo ra, hệ số SDĐ cho mục đích đầu tƣkinh doanh phải được tính toán kỹ và điều tiết nhằm tránh thất thoát Cùng với đó,trong trường hợp DAĐT đƣợc chuyển một phần sang mục đích khác có hệ số SDĐcao hơn cũng phải đƣợc điều tiết Đây là những nội dung mà nghiên cứu sinh cũngsẽchútrọngtriểnkhaitrongluậnán.

- Trong cuốn“Guide to Investing in Real Estate in the PRC” (Hướng dẫnđầu tư bất động sản tại Trung Quốc) của Mayer Brown SJC năm 2014:cuốn sáchđề cập sâu rộng các thành tố của thị trường BĐS, trong đó có thị trường nhà ở nhƣ:quyền sở hữu đất, quyềnSDĐ, quyền sở hữu tài sản trênđ ấ t , g i ấ y c h ứ n g n h ậ n quyền SDĐ, cấp phép cho các dự án xây dựng, các biện pháp đảm bảo an toàn vàquản lý Nhà nước về BĐS Đọc cuốn sách giúp nghiên cứu sinh nhận thức đượcrằng, thúc đẩy thị trường BĐS nói chung và thị trường chuyển nhượng các DAĐTkinh doanh BĐS nói riêng là tổng hợp của các biện pháp kinh tế, xã hội và pháp lý;giải quyết mối quan hệ về sở hữu, quản lý và sử dụng BĐS và các cơ chế đảm bảocho sự vận hành thị trường BĐS có hiệu quả cũng là những vấn đề trọng tâm cầnphảitínhđến.

India's real estate market outlook remains positive, driven by robust economic growth, urbanization, and government initiatives Structured high yield debt, a type of financing that provides higher returns to investors, is expected to play a significant role in fueling this growth The report highlights the potential for structured high yield debt to provide attractive returns to investors while offering developers access to long-term financing at competitive rates.

3 năm 2015 của Cushman & Wakefield - Đại lý tư vấnbấtđộngsảnthươngmạitoàncầu:Báocáophântíchcácnguồnvốnđầutƣvàothị trườngBĐS,khuynhhướngbỏvốnvàocáchạngmụcBĐStừcaocấpchođếnBĐScho người thu nhập thấp, những thách thức đặt ra Tài liệu này giúp cho nghiên cứusinh có thể so sánh, đánh giá về nguồn vốn đầu tư cho thị trường BĐS nói chung vàthị trường NƠTM nói riêng, đặc biệt là nhà ở cho người có thu nhập thấp thời gianqua ở Việt Nam Với nhận thứccủa mình,n g h i ê n c ứ u s i n h n h ậ n t h ấ y r ằ n g , g i ả i pháp tài chính cho thị trường NƠTM dành cho người có thu nhập thấp ở Việt Namchưa tìm ra được lời giải đáp hữu hiệu, tiếp cận tài chính cho dự án của các doanhnghiệp và của người tiêu dùng còn vô cùng khó khăn, nan giải Do vậy, giao đất đểthực hiện các DAĐT kinh doanh nhà ở phân khúc này còn rất hạn chế Đây cũng làtrăn trở mà nghiên cứu sinh tiếp tục nghiên cứu và tìm hiểu nguyên nhân kháchquan, chủ quan, những tác động và ảnh hưởng của các yếu tố khác nhau để tìm ragiảiphápthiếtthựcvàkhảthihơntrongthờigiantới.

- Trong cuốn“Real Estate Investment in Spain - The Legal

Perspective”(Đầu tư bất động sản tại Tây Ban Nha - Góc nhìn pháp lý) của DLA Piper 2 , năm2015:Các vấn đề đƣợc đề cập bao gồm: sở hữu BĐS, xác lập quyền sở hữu, phápluật quy hoạch, quyền của bên thứ ba đối với tài sản, trách nhiệm bảo vệ môitrường, giao dịch thuê, các khoản thuế Không liên quan trực tiếp về cách thức tiếpcận đất đai của cácDN để thực hiện các DAĐT, song cuốn sáchc ó g i á t r ị t h a m khảo cho nghiên cứu sinh ở một số khía cạnh nhƣ: pháp luật về quy hoạch và tráchnhiệmbảovệmôitrường.Đâylànộidunglýthúvàquantrọng,cótácđộngtớiviệcphân bổ và điều chỉnh đất đai trên thực tế cho các dự án kinh doanh nhà ở Theo đó,sức ép về nhu cầu nhà ở cho mọi tầng lớp trong xã hội, cho người nước ngoài vềđầutư,sinhsống,họctậpvàlàmviệctạiViệt Namđòihỏichiếnlƣợcvềquyhoạchđất ở để đáp ứng cho nhu cầu này tấty ế u p h ả i đ ặ t r a

Đánhgiá kết quảnghiên cứu củacáccôngtrình nghiên cứu liên quanđến đềtàivàđịnhhướngnghiêncứucủaluậnán

1.2.1 Đánh giá kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan đếnđềtài

Về nghiên cứu trong nước, các công trình nghiên cứu này chủ yếu tập trung vào chế độ sở hữu đất đai, pháp luật về giao đất, cho thuê đất nói chung Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu này lại rất ít khi đi sâu vào pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng NƠTM Dù vậy, thông qua việc nghiên cứu các công trình nói trên, tác giả đã có thể có cái nhìn tổng quan về hoạt động giao đất, cho thuê đất cũng như hoạt động đầu tư xây dựng NƠTM ở Việt Nam Đây chính là những tài liệu quý giá để tác giả có thể nghiên cứu và hoàn thành luận án của mình.

Thứ nhất, về vấn đề sở hữu đối với đất đai, các công trình nghiên cứu về chế độ SHĐĐ cho đến nay chiếm một số lượng đáng kể Tuy nhiên, hiện nay vẫn chưa có quan điểm thống nhất về chế độ sở hữu đối với đất đai, có tác giả đồng tình và ủng hộ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, cũng có tác giả cho rằng cần tư nhân hóa sở hữu đối với đất đai Các công trình này đã làm rõ bản chất chế độ SHĐĐ toàn dân ở Việt Nam, mối quan hệ giữa Nhà nước - đại diện chủ sở hữu và toàn dân - chủ sở hữu thực sự của đất đai, chế độ sở hữu đối với đất đai của một số quốc gia trên thế giới, bao gồm một số quốc gia có điểm tương đồng về chế độ chính trị, về văn hóa, phong tục tập quán như Trung Quốc.

Triều Tiên, và cả một số quốc gia có sự khác biệt về chế độ chính trị cũng nhƣ tâm lý củangười dân như Úc, Hàn Quốc, Cộng hòaL i ê n b a n g Đ ứ c n h ằ m c ó c á i n h ì n so sánh với chế độ sở hữu đối với đất đai của Việt Nam Bên cạnh đó, vẫn còn mộtsố quan điểm cho rằng nên thừa nhận chế độ đa sở hữu đối với đất đai và coi đó làkết quả tất yếu, nhƣ quan điểm của GS TS Đặng Hùng Võ [114] hay quan điểmcủa tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung [56, tr.20-21] Các công trình này có ý nghĩatạo ra cách nhìn nhận đúng đắn về chế độ SHĐĐ ở Việt Nam Từ đó làm cơ sở đểlàm rõ mối quan hệ giữa chế độ sở hữu đối với đất đai và sự ảnh hưởng của nó đếncác phương thức trao quyền SDĐ cho người SDĐ Mỗi chế độ sở hữu đối với đấtđai đều có những ƣu điểm, nhƣợc điểm riêng Chính vì vậy, để xác định đƣợc chếđộ SHĐĐ nào là tối ưu nhằm làm cơ sở định hướng cho việc hoàn thiện pháp luậtvề giao đất để đầu tư xây dựng NƠTM thì cần phải dựa vào mục tiêu của nhà làmluật, truyền thống vàt â m l ý d â n c ƣ c ũ n g n h ƣ đ i ề u k i ệ n k i n h t ế x ã h ộ i c ủ a m ỗ i quốcgia.

Thứ hai, về các phương thức trao quyền SDĐ cho các chủ thể SDĐ Chế độsở hữu đối với đất đai chính là yếu tố quyết định các phương thức trao quyền SDĐcủa Nhà nước cho người SDĐ Rất nhiều công trình khoa học đã nghiên cứu về cácphươngthứctraoquyềnSDĐcủaNhànướcchongườiSDĐ.Trongđó,cócáccôngtrình nghiên cứu về các phương thức trao quyền SDĐ cho người SDĐ ở Việt Nam,có công trình nghiên cứu về phương thức trao quyền SDĐ ở nước ngoài, như Mỹ,Trung Quốc, Pháp, Liên bang Nga,… Các công trình này đã cung cấp những kiếnthức lý luận và thực trạng pháp luật Việt Nam về hoạt động giao đất, cho thuê đất ởViệt Nam và một số nước trên thế giới, cũng như cung cấp cái nhìn so sánh vớipháp luật của các nước trên thế giới Từ đó, có thể đánh giá đƣợc những điểm hợplý, bất hợp lý của pháp luật Việt Nam về giao đất, cho thuê đất nói chung Mặc dùvậy, do thời điểm nghiên cứu của một số công trình là trước khi LĐĐ 2013 có hiệulực pháp luật nên các công trình này chỉ có giá trị tham khảo để so sánh với các quyđịnh pháp luật hiện hành về giao đất, cho thuê đất Mặt khác, hiện nay chƣa có mộtcôngt r ì n h n à o n g h i ê n c ứ u m ộ t c ác h c ụ t h ể v ề h o ạ t đ ộ n g g i a o đ ấ t đ ể đ ầ u t ƣ x â y dựngNƠ TM m à chỉ có những c ô n g tr ìn h n g h i ê nc ứ u về h o ạ t đ ộn g g i a o đất, cho t huê đất nói chung hoặc giao đất, cho thuê đất cho DN hoặc DN nước ngoài Đây làkhoảng trống đặt ra mà luận án pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM cónhiệmvụgiảiquyết.

Một trong những điều kiện quan trọng nhất để được giao đất xây dựng NƠTM là kế hoạch sử dụng đất (SDĐ) hàng năm của cấp huyện phải được phê duyệt Tuy nhiên, một số luật gia đánh giá rằng công tác quy hoạch, kế hoạch SDĐ tại Việt Nam còn nhiều hạn chế như thời hạn quá ngắn, chất lượng kém, kém ổn định và thường xuyên thay đổi Tình trạng quy hoạch treo vẫn còn khá phổ biến Những hạn chế này ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động giao đất xây dựng NƠTM Luận án hướng đến nghiên cứu làm rõ và nâng cao hiệu quả của quy hoạch, kế hoạch SDĐ để tạo cơ sở giao đất đầu tư xây dựng NƠTM, đảm bảo hoàn thiện và thực thi pháp luật về lĩnh vực này.

Thứ tƣ, về thẩm quyền, trình tự, thủ tục giao đất để đầu tƣ xây dựngNƠTM:thẩm quyền, trình tự giao đất có thu tiền SDĐ nói chung cũng chính là thẩm quyền,trình tự thủ tục giao đất xây dựng NƠTM Hiện nay, các công trình nghiên cứu vềhoạtđộnggiaođất,chothuêđấtnóichungđềucónghiêncứuvềthẩmquyền,trìnhtựthủtụcgiaođất,ch othuêđất.NhƣngphầnlớncáccôngtrìnhnàyđềunghiêncứuvấnđềtheoquyđịnhcủaLĐĐ2003vànhiề ucôngtrìnhchỉnghiêncứumộtcáchsơlƣợcquy định của pháp luật đơn thuần mà chƣa nghiên cứu gắn với thực tiễn Các côngtrìnhnàyđãphântíchnhữngđiểmhợplývàbấthợplýcủaphápluậtvềthẩmquyền,trìnhtựthủtụ cgiaođấtchothuêđất.TheođánhgiácủatácgiảĐặngAnhQuân trongbàiviết“Bấtcậptrongcácquyđịnhvềcăncứgiaođất,chothuêđấtcủaLuậtđấtđai2013” vềthẩmquyềngiaođất,chothuêđất,làtươngđốihợplý.

Liên quan đến thẩm quyền, trình tự, thủ tục giao đất để đầu tƣ xây dựngNƠTM còn có một vấn đề rất quan trọng đó là về việc đấu giá quyền SDĐ, đấu thầudự án có SDĐ, và việc xác định giá đất Nghiên cứu về hoạt động đấu giá quyềnSDĐ hiện nay có khá nhiều công trình Các công trình này đã ít nhiều phân tíchđƣợc những vấn đề lý luận cũng nhƣ thực trạng pháp luật về đấu giá quyền

Luật đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất hiện vẫn còn tồn tại nhiều điểm chưa rõ ràng, minh bạch và thống nhất Theo quan điểm của các học giả, tình trạng này của pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất ảnh hưởng không nhỏ tới việc giao đất để đầu tư xây dựng nông thôn mới.

Thứ năm, về thực trạng thực thi pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựngNƠTM ở Việt Nam, hiện nay, gần nhƣ chƣa có công trình nào phân tích, đánh giámột cách cóhệ thốngvề thực trạng thực thipháp luật vềgiao đấtđể đầu tƣxâydựng NƠTM tại Việt Nam Luận án Pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựngNƠTM cần phải nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng thực thi pháp luật vềgiao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM ở Việt Nam để phác họa bức tranh tổng thể vềthực thi pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM tại Việt Nam Từ đó, nhậndiệnnhữngưuđiểmvàhạnchếcủaviệcthựcthiphápluậtvềgiaođấtđểđầutưxâydựngNƠTMt ạiViệtNamthờigianqua.

Thứ sáu, về các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất xây dựng NƠTM,trong các công trình của mình, nhiều tác giả đã đƣa ra một số kiến nghị hoàn thiệnpháp luật về giao đất xây dựng NƠTM Tác giả, Nguyễn Thị Dung, khi phân tích vềpháp luật về đấu giá quyền SDĐ, đấu thầu dự án có SDĐ đã đề xuất một số kiếnnghị: Thứ nhất, hoàn thiện các quy định của pháp luật về giá đất nói chung và giásàn trong đấu giá quyền SDĐ và đấu thầu dự án có SDĐ bằng cách quy định giá sànnày phải được nhà nước phê duyệt, đảm bảo giá đất tiệm cận với giá thị trường, vàtránh sốt đất ảo ảnh hưởng đến sản xuất Thứ hai, cần sửa đổi, bổ sung nhằm hoànthiện các quy định của pháp luật, xây dựng một chiến lƣợc lâu dài cho thị trườngBĐS Thứ ba, xây dựng các chế tài xử lý phù hợp với những vi phạm trong hoạtđộngđấugiáquyềnSDĐ,đấuthầu dựáncóSDĐ [24,tr.165-166].

Hay trong bài viết“Quy định mới về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đíchsử dụng đất trong luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành”, tác giảNguyễn Xuân Trọng cũng đề xuất một số giải pháp nhằm triển khai các quy địnhmớiv ề g i a o đ ấ t , c h o t h u ê đ ấ t , c h u y ể n m ụ c đ í c h S D Đ c ủ a L Đ Đ 2 0 1 3 , n h ƣ : N h à nước cần sớm hoàn thiện thể chế, trong đó đảm bảo tiến độ ban hành các văn bảnhướng dẫn thi hành LĐĐ 2013 đảm bảo tính thống nhất; tiếp tục cải cách hànhchính về giao đất, cho thuê đất; tăng cường phổ biến, giáo dục pháp luật; tăngcường vai trò kiểm tra, thanh tra, giám sát việc thi hành pháp luật [99, tr.77]. Nhìnnhận từ góc độ nhà quản lý, nên các giải pháp của tác giả đƣa ra còn chung chungvàmangnặngtínhhànhchính.

TácgiảTrầnThịMinhChâutrongbàiviết“Quan hệlợiíchgiữacác chủthể kinh tế trong Luật đất đai ở Việt Nam”cũng đề xuất một số kiến nghị theohướnggiữnguyênchếđộsởhữutoàndânđốivớiđấtđainhưngmởrộngquyềncủachủ SDĐ Cụ thể, thứ nhất, nhà nước giữ lại quyền quản lý thống nhất đối với đấtđai thông qua việc chủ trì xây dựng quy hoạch, kế hoạch SDĐ, nhƣng cần nâng caochất lƣợng, tính ổn định và kỷ luật tuân thủ quy hoạch; thứ hai, cần hạn chế quyềnthu hồi đất của cơ quan nhà nước; thứ ba, cần duy trì hai hình thức giao một lần vàcho thuê đất nhƣng phải áp dụng bình đẳng cho mọi chủ thể theo hình thức thịtrường; thứ tư, nhà nước cần đầu tư vào dịch vụ công đối với đất đai; và cuối cùnglànênduytrì hạnđiền[63,tr.135-139].

Trần Quang Huy trong Luận án Tiến sỹ“Pháp luật về hình thức giao đất cóthu tiền sử dụng đất”của mình đƣa ra một số kiến nghị: Thứ nhất, cần “bóc tách”quyền của từng loại hộ gia đình, cá nhân SDĐ không phải đất thuê ra, bao gồm hộgia đình, cá nhân đƣợc giao đất có thu tiền SDĐ, hộ gia đình cá nhân đƣợc giao đấtkhông thu tiền SDĐ, hộ gia đình cá nhân nhận chuyển nhƣợng quyền SDĐ, hộ giađình, cá nhân đƣợc công nhận quyền SDĐ. Thứ hai, nên thừa nhận cho hộ gia đình,cá nhân SDĐ thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê cũng đƣợc thựchiện các quyền của mình với giá trị quyền SDĐ thuê và giá trị tài sản đầu tƣ trênđất Thứ ba, tác giả cho rằng đối với tổ chức kinh tế thì không nên quy định cho họSDĐ dưới hình thức giao không thu tiền SDĐ mà nên cho họ lựa chọn hình thứcgiao có thu tiền SDĐ hoặc thuê đất Thứ tƣ, tác giả đề xuất cho phép tổ chức kinh tếcó thể đƣợc lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê một lần bên cạnh hai hình thứcthuê trả tiền thuê hàng năm hoặc giao có thu tiền SDĐ, và cần bổ sung cho tổ chức,cá nhân nước ngoài cũng được SDĐ dưới hình thức giao đất có thu tiền SDĐ Cuốicùng là hoàn thiện các quy định pháp luật về giá đất làm cơ sở cho việc giao đất cóthu tiền SDĐ ở nước ta, theo đó, cần quy định giá đất do nhà nước quy định cầnphải sát với giá thị trường theo “cơ chế một giá”, hình thành các trung tâm thẩmđịnhgiáđất[34,tr.154-191].

Tuy nhiên, do mục đích nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu khác nhau nên cácgiảiphápđƣaracònchungchung,chƣađồngbộvàthốngnhất,vàchƣađisâuvào các giải pháp cụ thể hoàn thiện cũng nhƣ đảm bảo thực thi quy định của pháp luậtvề giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM Mặt khác, đa số các kiến nghị trên đƣợcđƣa ra dựa trên quy định của Luật đất đai 2003 là văn bản đã hết hiệu lực thi hànhnênk hô ng có n h i ề u g i á t r ị C h í n h vì vậ y , l u ậ ná n c ầ n n g h iê n c ứ u m ộ t c á c h t ổ n g thể, toàn diện vấn đề để đƣa ra những giải pháp hợp lý, khả thi và đảm bảo đƣợcthựchiện.

Nhiều học giả đã nghiên cứu sâu rộng về chế độ sở hữu đất đai, đây là vấn đề được quan tâm trong pháp luật đất đai Việt Nam và thế giới Tuy nhiên, vẫn có nhiều quan điểm khác nhau về việc thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai hay duy trì sở hữu toàn dân Luận án sẽ dựa trên các nghiên cứu về lý luận và ưu nhược điểm của các chế độ sở hữu đất đai để đưa ra kiến giải hợp lý, phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội, truyền thống và tâm lý người Việt Nam.

Cơsởlýthuyếtcủaluậnán

Giaođ ấ t đ ể đ ầ u t ƣ x â y dự ng N Ơ T M v ề b ả n c h ấ t c h í n h l à h o ạ t đ ộ n g đ i ề u ph ối đất đai của Nhà nước, với tư cách là đại diện chủ SHĐĐ và là chủ thể có chứcnăng thống nhất quản lý đất đai Đây vừa là hoạt động Nhà nước thực hiện quyềncủa chủ sở hữu đối với đất đai vừa là hoạt động Nhà nước thực hiện chức năngthốngnhấtquảnlývềđấtđai.

Quyền sở hữu theo nghĩa hẹp đƣợc hiểu là mức độ xử sự mà pháp luật chophép một chủ thể đƣợc thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đốivới tài sản thuộc sở hữu của mình Cơ sở để Nhà nước thực hiện hoạt động giao đấtđể đầu tư xây dựng NƠTM cho chủ thể SDĐ được xác định dựa trên cơ sở đất đaithuộcsởhữutoàndândoNhànướclàđạidiệnchủsởhữu.Theolýthuyếtvềsởhữu thì chủ sở hữu có ba quyền năng đối với tài sản thuộc sở hữu của mình: quyềnchiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt (Lý thuyết về quyền sở hữu của nhiềuquốc gia xác định quyền năng của chủ sở hữu bao gồm quyền sử dụng, quyền thulợi,quyềnđịnhđoạt).NhànướccóquyềngiaođấtchoCĐTxâydựngNƠTMtrướchết dựa trên căn cứ Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai Và vì là chủ sởhữu nên Nhà nước thực hiện việc giao đất cho CĐT xây dựng NƠTM chính là việcNhànướcthựchiệnquyềnđịnhđoạtcủachủsởhữuđốivớitàisảnthuộcsởhữucủa mình Bên cạnh đó, việc Nhà nước giao đất cho CĐT để đầu tư xây dựngNƠTMphùhợpvớiquyhoạch,kếhoạchSDĐlạithểhiệnvaitròthốngnhấtquản lýđấtđaitrongcảnước.

Giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM là hoạt động vừa mang tính hành chính,vừa mang tính dân sự Tính hành chính trong giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTMthể hiện ở chỗ, giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM là việc cơ quan nhà nước cóthẩmquyềnraquyếtđịnh hànhchínhvềviệcgiaođấtcóthutiềnSDĐ choCĐT xâydựngNƠTM để chủthểnàytiếnhànhxâydựng NƠTM,việcgiaođấtnàyđƣợcthực hiện bởi chủ thể quản lý hành chính là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và đƣợc tiếnhành theo trình tự, thủ tục luật định Tính chất dân sự của giao đất để đầu tƣ xâydựng NƠTM đƣợc thể hiện ở chỗ, để nhận đƣợc quyền SDĐ từ nhà nước thì CĐTxây dựng NƠTM phải “trả” cho Nhà nước một khoản tiền tương ứng với giá trị củaquyền SDĐ đó, khoản tiền này có thể được ấn định bởi cơ quan nhà nước có thẩmquyền và có sự đồng thuận của chủ thể đƣợc giao đất (giao đất để đầu tƣ xây dựngNƠTM không thông qua đấu giá), hoặc cũng có thể đƣợc xác định thông qua quátrình “mặc cả” của chủ thể xin giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM (giao đất để đầutƣxâydựngNƠTMthôngquađấugiá).Nhƣvậy,quanhệnàycũngcótínhchấtcủahợp đồng mua bán Lý thuyết xương sống được các nhà làm luật sử dụng xuyênsuốtphápluậtvềhợpđồngcủa ViệtNamchínhlàlýthuyếtvềtự doýchí.

Học thuyết tự do ý chí đề cao nguyên tắc cá nhân chỉ chịu ràng buộc bởi ý chí đã tuyên bố rõ ràng qua hợp đồng hoặc pháp luật Trong hệ thống pháp luật theo truyền thống common law, tự do ý chí là nền tảng của luật hợp đồng Về mặt triết học, học thuyết này dựa trên tự do cá nhân, không ai có thể bị ép buộc hành động hay không hành động ngoài ý muốn Về mặt đạo đức, học thuyết cho rằng các bên tham gia giao kết hợp đồng đều xuất phát từ lợi ích để hình thành ý chí giao kết Về mặt kinh tế, tự do ý chí được xem là động lực thúc đẩy hoạt động kinh tế, từ đó cần được đề cao trong xã hội tự do cạnh tranh.

3 Vũ Văn Mẫu (1963), Việt Nam Dân luật lƣợc khảo, quyền 2: Nghĩa vụ và Khế ƣớc, Bộ Quốc gia Giáo dịchxuấtbản, SàiGòn, 1963, tr.84. mangl ạ i n h ữ n g l ợ i í c h c h u n g 4 T u y n h i ê n , t ự d o ý c h í t r o n g h ợ p đ ồ n g c ũ n g c ó nhữngg i ớ i h ạ n c ủ a n ó G i ớ i h ạ n n à y t r ƣ ớ c h ế t n h ằ m b ả o v ệ t r ậ t t ự c ô n g c ộ n g Trong quan hệ giao đất để đầu tư xây dựng NƠTM giới hạn này càng được thể hiệnrõ, bởi vì việc Nhà nước tiến hành giao đất cho CĐT để CĐT xây dựng NƠTM làhoạt động định đoạt tài sản công Vì thế, việc giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTMphải đƣợc thực hiện theo trình tự, thủ tục luật định, chủ thể đƣợc giao đất để thựchiện DAĐT xây dựngNƠTMphải thỏamãn những điều kiệnnhất định,v à v i ệ c giaođấtđểđầutưxâydựngnhàởthươngmạiphảiđượcđặtdướisựthanhtra,giámsátcủachủt hểcó thẩmquyền.

Lýthuyếtvềtàisảncôngvàchuyểngiaotàisảncông Đấtđaidùtồntạidướichếđộsởhữunàothìluônluônlà mộtloạitàisảnđặcbiệt Bởi vì đất đai là một bộ phận của lãnh thổ quốc gia, thể hiện chủ quyền quốcgia về mặt lãnh thổ, làtài sản công của quốcg i a

V ì t h ế , d ù ở c á c q u ố c g i a t h ừ a nhậnchếđộđasởhữuđốivớiđấtđaithìquyềnsởhữucủacácchủthểđềulàsởh ữu hạn chế Ở các nước thừa nhận chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thì các tưnhân không được SHĐĐ mà chỉ có quyền SDĐ Trong quan hệ đất đai ở Việt

Nam,NhànướcđóngvaitròlàđạidiệnchủSHĐĐ,vừathựchiệnhiệnchứcnăngcủachủSHĐĐ, vừa thực hiện chức năng thống nhất quản lý đối với đất đai Với tư cách đó,Nhà nước luôn có quyền quyết định phương thức trao quyền SDĐ cho người SDĐ,cóquyềnkiểmsoátđốivớiviệcSDĐ,cũngnhưviệcthựchiệncácgiaodịchđốivớiđất đai Bên cạnh đó, Nhà nước quyết định cả về tài chính đối với đất đai với tƣcáchđâylàmộtloạitàinguyêncủaquốcgia- mộtloạitàisảncôngthuộcsởhữucủatoàn dân.

Chế độ sở hữu đối với đất đai là yếu tố quyết định đối với các phương thứctrao quyền SDĐ cho chủ thể SDĐ Việt Nam là quốc gia quy định chế độ sở hữutoàn dân đối với đất đai Cơ sở của chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai đƣợc dựa trên nền tảng của học thuyết Mác - Lênin về chủ nghĩa xã hội Theo đó, trong xã hộichủ nghĩa, các tƣ liệu sản xuất chủ yếu đều thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước đạidiệnchủsởhữu.Đấtđailuônluônlàtưliệusảnxuấtchủ yếutrongmọinềnkinhtế,nên đất đai phải thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu sẽ traoquyền SDĐ cho chủ SDĐ thông qua quyết định hành chính về việc giao đất hoặchợp đồng cho thuê đất Bên cạnh đó, mục đích duy trì chế độ sở hữu toàn dân đốivớiđấtđailànhằmđảmbảongườinôngdânluôncótưliệusảnxuấtđểsảnxuất,

4 NgôHuyCương,TựdoýchívàsựtiếpcậnýchítrongphápluậtViệtNamhiệnnay,TạpchíNghiêncứulập pháp, số115,tháng2/2008, tr.3. thông qua việc được nhà nước giao đất, tránh tình trạng đầu cơ đất đai của nhữngngườigiàu.

Tuy nhiên,trong quá trình vận hành quyền sở hữu toàn dân về đấtđaim à Nhànướcvớivaitròlàchủsởhữu,xétởphạmvitrựctiếphơnlàvấnđềgiaođất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, nhiều nhận định cho rằng, chính sở hữu toàn dân lànguyên nhân, là cội nguồn của cơ chế xin - cho với các thủ tục mang nặng tính hànhchính, mệnh lệnh và thể hiện sự can thiệp sâu của Nhà nước với vai trò của ngườisở hữu, làm mất đi quyền tự do, bình đẳng và công bằng của các DN, mất đi tínhchấtthịtrường.Vìvậy,cầnphảithayđổiphươngthứcxáclậpquyềnSDĐnhưthuêđấtcủaNhàn ướchaytiếpcậnđấtđaitừthịtrườngnhưđạiđasốcácquốcgiađãvàđang tiếp cận hiện nay Về vấn đề này, chúng tôi nhận thấy rằng, những rào cản haybất cậpcủaphươngthức giao đất đểxây dựng NƠTM đã vàđanghiệnh ữ u t r ê n thực tế thời gian qua và hiện nay không thuộc về lỗi của hình thức SHĐĐ, lại càngkhông thuộc về lỗi duy nhất của pháp luật về giao đất có thu tiền SDĐ; mà vấn đềmấu chốt là việc tổ chức thực thi pháp luật cho hình thức giao đất trên thực tế chƣathực sự hiệu quả. Việc giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM chính là hoạt động địnhđoạt tài sản công, nên việc định đoạt này cần phải tuân theo cơ chế, trình tự, thủ tụcđặc biệt, với sự giám sát, can thiệp từ nhiều cơ quan để kiểm duyệt hoạt động này,nhằmkiểmsoátthamnhũng,lạmquyền.

Khách quan có thể nhận thấy rằng, giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM trongđiều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân hiện nay là hoàn toàn đúng đắn và cần thiết,thể hiện được vai trò của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện, có quyềnđịnh đoạt,phân bổ vàđiều chỉnhđất đaimộtc á c h c h ủ đ ộ n g , l i n h h o ạ t v à h ợ p l ý theo các cách thức đƣợc pháp luật quy định, trong đó có phương thức giao đất cóthu tiền SDĐ, tránh sự lạm quyền trong việc định đoạt tài sản công Thông qua đó,quyền sở hữu đại diện của Nhà nước về đất đai được thực hiện trên thực tế Bằngquyền lực của mình, bằng sức mạnh của công cụ pháp luật, Nhà nước hoàn toàn cóquyền ban hành các thiết chế để chống quan liêu, lạm quyền và cao hơn là thamnhũnghaylợiích nhómmàkhôngnhấtthiếtphảithayđổihìnhthứcSHĐĐ.

Kinh tế học pháp luật (Law and Economic) “là bộ môn khoa học chủ trươngthực hiện phân tích pháp luật dưới góc độ kinh tế, theo đó các quy tắc pháp lý đượcđánhg i á c h i p h í / l ợ i í c h đ ể x e m l i ệ u m ộ t s ự t h a y đ ổ i p h á p l u ậ t t ừ t r ạ n g t h á i n à y sangtrạngtháikhácsẽlàmtănghaygiảmhiệuquảsửdụngvàphânbổnguồnlực, tăng hay giảm sự giàu có của xã hội” 5 Lý thuyết kinh tế học pháp luật đƣợc địnhhình như một trường phái lý luận pháp luật từ giữa thế kỷ XX - đây là trường pháidùng tri thức Phương pháp nghiên cứu của kinh tế học pháp luật là phân tích quátrình hình thành, phát triển của pháp luật và thiết chế pháp luật, đánh giá, lượng hóatương tác giữa pháp luật với xã hội Lý thuyết kinh tế học pháp luật không chỉ đánhgiáhànhviứngxử củacánhân,tổchức,nhànướcthôngquatínhhợppháp,bấthợppháp của hành vi ứng xử của chủ thể đó mà còn đánh giá tính hiệu quả kinh tế củahànhviứngxử;đánhgiáquyđịnhcủaphápluậtdựa trên hiệuquảkinhtếcủanó.

Giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM là hành vi định đoạt tài sản công nhằmmục đích khai thác hiệu quả tài nguyên đất Vì thế đánh giá pháp luật về giao đất đểđầu tƣ xây dựng NƠTM không chỉ đƣợc thực hiện nhằm xem xét tính hợp pháp củaquy định pháp luật và việc thực thi quy định pháp luật đó trên thực tế, mà còn phảiđánh giá tính hiệu quả kinh tế của quy định pháp luật cũng nhƣ thực tiễn thực thiquy định pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM Việc đánh giá quy địnhpháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, thực tiễn thực thi pháp luật vềgiao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, cũng nhƣ đề xuất các giải pháp hoàn thiệnpháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựngNƠTMđềuphảidựatrênlýthuyếtkinhtếhọcphápluật.

Quyền sử dụng đất đai cũng đƣợc thừa nhận là một loại hàng hóa trong nềnkinh tế thị trường, là loại hàng hóa chủ yếu trong thị trường BĐS Vì thế, giá trị củaquyền SDĐ chịu sự chi phối của các quy luật thị trường Việc xác định giá đất cũngnhƣkiểmsoáttàichínhvềđấtđaiphảidựatrêntấtcảnhữngyếutốtácđộngđếngiáđất Thông qua việc giao đất xây dựng NƠTM, Nhà nước đã bơm thêm nguồn hàngthamgiavàothịtrườngBĐS.

Nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, việc duy trì cơ chế “hai giá” hiện nay (giáđấtdoNhànước quyđịnhvàgiáchuyểnnhượngthựctế trênthịtrường-giáđấtthịtrường) trong quản lý đất đai ở Việt Nam hiện nay đã và đang làm mất đi vai tròđiều tiết khách quan bởi các quy luật vốn có của thị trường như cung - cầu, cạnhtranh là yếu tố quyết định nên giá cả Việc áp dụng cơ chế giao đất có thu tiền ápdụng đối với các DN đầu tƣ kinh doanh NƠTM trên cơ sở giá đất Ủy ban nhân dâncấp tỉnh nơi có đất thực hiện dự án nhà ở đã thể hiện sự hạn chế của các quy luật thịtrường.Chúngvẫnmangnặngtínhápđặtmộtchiềutừphíacơquannhànướccó

Lýluậnvềgiaođấtđểđầutưxâydựngnhàởthươngmại

2.1.1 Chếđộ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam và sự ảnh hưởng đếnphươngthứctraoquyềnsửdụngđấtchochủthểsửdụngđất

Chế độ SHĐĐ luôn là vấn đề pháp lý vô cùng quan trọng đối với bất kỳ chế độ xã hội nào, bất kỳ quốc gia nào và bất kỳ phương thức sản xuất nào Hiện nay ởViệt Nam, Hiến pháp 2013, LĐĐ 2013, Bộ luật Dân sự 2015 quy định đất đai thuộcsở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu (Điều 53 Hiến pháp 2013, Điều197BộluậtDânsự 2015,Điều4LĐĐ2013).

Chế độ sở hữu đƣợc hiểu là thể chế pháp lý có tính hệ thống nhằm hiện thựchóaquanhệsởhữu[8,tr.76].Trongxãhộihiệnđại,tồntạinhiềuchếđộsởhữu:c hế độ sở hữu tƣ nhân, chế độ sở hữu công, chế độ sở hữu toàn dân,… Theo đó, chếđộ sở hữu tƣ nhân là thể chế thừa nhận và bảo vệ quyền của chủ sở hữu là các chủthể kinh tế phi nhà nước trong nền kinh tế, còn chế độ sở hữu toàn dân là thể chếpháplýthựcthiquyềnsởhữuchungcủacôngdânmộtnướcđốivớitàisảnthuộcvề quốc gia [8, tr.76] Khái niệm chế độ SHĐĐ được hiểu dưới nhiều góc độ Theonghĩa khách quan, chế độ SHĐĐ là toàn bộ các yếu tố pháp lý chi phối quan hệ phátsinh trong xác lập và vận động của quan hệ SHĐĐ [102, tr.9] Và chế độ SHĐĐkhông chỉ bao gồm các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ sở hữu mà nó cònbao gồm những yếu tố pháp lý khác tác động đến cơ chế vận hành của quan hệ sởhữu [102, tr.9] Theo nghĩa chủ quan, chế độ SHĐĐ đƣợc hiểu là các quyền năngcủa chủ sở hữu Theo Điều 158 Bộ Luật Dân sự 2015 thì chủ sở hữu tài sản có cácquyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt Chế độ SHĐĐ quy định chủ thể nào cóquyềnsở hữuđốivớiđấtđai,vàcácquyền năngcủachủsởhữuđốivớiđấtđai.

Nước ta hình thành chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là thể chế hóa quan hệ sở hữu đất đai bằng pháp luật, đặc trưng là cơ chế phân chia quyền chủ sở hữu giữa Nhà nước và các chủ thể khác, trong đó Nhà nước giữ vai trò đại diện chủ sở hữu và quản lý đất đai thống nhất cả nước Sở hữu toàn dân về đất đai không phải là sở hữu của Nhà nước hay các cơ quan nhà nước mà là sở hữu của toàn thể nhân dân.

Trên thế giới tồn tại nhiều mô hình SHĐĐ: mô hình sở hữu đơn nhất và môhình đa sở hữu về đất đai Trong mô hình sở hữu đơn nhất, đất đai chỉ thuộc sở hữucủamộtchủsởhữuduynhất,đólàtoàndân(hoặcnhànước)hoặctưnhân(nhàvua, nữhoàng).Ngƣợclại,trongmôhìnhđasởhữuvềđấtđai,đấtđailạiđƣợcthừanhậnthuộcsởhữucủanhi ềuchủthểkhácnhau,haynhiềuhìnhthứcSHĐĐkhácnhau.

Mô hình sở hữu đơn nhất về đất đai lại đƣợc chia thành hai nhóm: sở hữutoàn dân (hoặc Nhà nước) và sở hữu tư nhân Mô hình sở hữu tư nhân đối với đấtđai tồn tại ở các quốc gia theo thế độ quân chủ, nhƣ Anh, Australia, New Dealand,Israel,SaudiaArabia [105,tr.45].Tuyvậy,ởcácnướcthừanhậnchếđộsởhữuđơnnhất về đất đai, trong đó đất đai chỉ thuộc sở hữu của tƣ nhân là nhà vua hoặc Nữhoàng cũng chỉ mang tính hình thức mà thôi Trên thực tế, ở các nước này, tuy vềnguyên tắc đất đai thuộc sở hữu của một người (nhà vua hoặc nữ hoàng) nhưng tùythuộc vào thể chế chính trị của từng nước mà quyền SHĐĐ của nhà vua có nội hàmkhác nhau “Nhìn chung, trừ một số nước quân chủ ở Trung Đông, nơi mà quyền sởhữu đất đai của nhà vua còn ít nhiều có tính thực chất, ở những nước còn lại thìquyền sở hữu của nhà vua chỉ tồn tại trên danh nghĩa”[115, tr.45-52] Ở Anh, ngàynay, 69% đất đai thuộc sở hữu của 158.000 gia đình, chủ yếu là hậu duệ của 3.000gia đình đƣợc xác định 140 năm trước [127] Tuy vậy, trong cấu trúc quyền SHĐĐở Anh, quyền sở hữu đất của Nữ hoàng cũng không mang tính tuyệt đối.

Tại Vương quốc Anh, người sử dụng đất đai được đất thông qua việc thuê hoặc mượn của Nữ hoàng, nhưng họ thực tế được coi như chủ sở hữu đất đai Mô hình này tồn tại ở các nước thuộc Liên hiệp Anh, các thuộc địa cũ của Anh và một số quốc gia theo chế độ quân chủ khác Do đất đai thuộc sở hữu của Nữ hoàng hoặc Quốc vương, người sử dụng đất chỉ có thể thuê hoặc mượn từ họ, giúp thuận lợi cho công tác quy hoạch đất đai, đô thị, quản lý đất đai và thu hồi đất phục vụ mục đích công cộng.

Vuanhưngquyềnsởhữunàychỉmangtínhchấttươngđốimàthôi,ngườiSDĐthuêđấthoặc mướn đất của Nữ hoàng hoặc của Vua cũng có nhiều quyền năng nhƣ là chủsởhữuđốivớimảnhđấtcủamình.

Mô hình sở hữu toàn dân (hoặc sở hữu nhà nước) đối với đất đai tồn tại ởViệt Nam, Lào, Trung Quốc, Mianma Ở Trung Quốc, theo Hiến pháp, Luật sở hữutàisản,LuậtQuảnlýđấtđaithìNhànướcTrungQuốclàchủsởhữutoànbộđấtđaicủa quốc gia và là chủ sở hữu duy nhất của đất đai ở đô thị, còn các hợp tác xã làchủ sở hữu của đất ngoại ô hoặc nông thôn Còn theo Hiến pháp của Việt Nam năm2013, LĐĐ 2013 thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sởhữu Từ việc nắm quyền SHĐĐ, thì nhà nước lại trao quyền SDĐ lại cho chủ thểSDĐ.Ởcácnướctheomôhìnhsởhữutoàndânhoặcsởhữunhànướcvềđấtđai này thì Nhà nước đóng vai trò là chủ sở hữu hoặc đại diện chủ SHĐĐ, mỗi cá nhân,pháp nhân, tổ chức khác trong quốc gia đó không có quyền SHĐĐ, mà chỉ có quyềnSDĐ thông qua hoạt động phân phối lại quyền SDĐ từ nhà nước Vì thế, quyềnSHĐĐ của Nhà nước cũng không phải là quyền sở hữu tuyệt đối, mặt khác chủ thểSDĐ thực sự cũng không có quyền SHĐĐ mà chỉ có quyền chiếm hữu, quyền sửdụng màthôi. Ở Trung Quốc, Luật Quản lý đất đai của Trung Quốc quy định đất đai ở đôthịthuộcsởhữucủaNhànước,đấtđaiởnôngthônvàcáckhuvựcngoạiôthuộcsởhữu của công xã nông dân Thực chất mô hìnhSHĐĐở T r u n g Q u ố c c ó t h ể đ ư ợ c coi là khá tương đồng với Việt Nam, bởi vì việc sở hữu của tập thể nông dân cũngcó thể đƣợc chuyển cho chính quyền địa phương và như vậy, toàn bộ đất đai ởTrung Quốc đều thuộc sự quản lý của Nhà nước [115, tr.47] Trung Quốc theo chếđộsởhữuđơnnhấtvềđấtđai,khôngthừanhậnsởhữutƣnhânđấtđai.Nhƣngngàynay, nhằm mục đích phát triển thị trường BĐS, khai thác tối đa lợi ích mà tàinguyên đất mang lại, Trung Quốc cũng đã có nhiều sự thay đổi trong việc thực hiệnquyền SHĐĐ Theo đó, đất đai đô thị mặc dù thuộc sở hữu nhà nước nhưng Nhànước lại trao lại các quyền tài sản đối với đất đai cho người dân thông qua thịtrường sơ cấp, và giữa các chủ sở hữu các quyền tài sản trên đất - quyền SDĐ vàquyền sở hữu các tài sản trên đất, cũng có quyền chuyển nhƣợng lẫn nhau tạo thànhthịtrườngthứcấp.Nhưvậy,cácquyềntàisảntrênđấtởTrungQuốcđãđượccoilàmộtloạihàn ghóa vàđượcđiềuphốibằngquanhệthịtrường. Đất đai ở đô thị thuộc sở hữu Nhà nước, ruộng đất ở nông thôn thuộc sở hữutập thể và người nông dân Với sự khác nhau này về hình thức sở hữu nên phươngthức trao quyền cho từng chủ thể trên từng vị trí, từng diện tích đất cũng rất khácnhau Nhà nước quản lý đất đai bằng quy hoạch nhằm đảm bảo chiến lƣợc, chỉ đạovề phát triển kinh tế - xã hội và xây dựng

[103] Nhà nước sẽ tiến hành giao đất chongười SDĐ, đối với đất nông nghiệp ở nông thôn có thể giao có thời hạn,còn đấtđai ở đô thị có thể được giao có thu tiền SDĐ cho người SDĐ sử dụng ổn định lâudài Với cách quản lý đất đai này, thì có ƣu điểm là trên cơ sở quyền lực củaNhànước và với vị thế là chủ sở hữu toàn bộ đất đô thị nên Nhà nước Trung Quốc thựchiện triển khai đồng bộ và nhất loạt toàn bộ hạ tầng kỹ thuật đối với đất đô thị.Cácchủ thể trong nước hay nước ngoài muốn trực tiếp khai thác đất thì chủ sở hữu làNhà nước trao quyền về đất này cho họ thông qua phương thức cho thuê và xuấtnhượng… Mặt khác, thông qua việc giao đất, cho thuê đất, Nhà nước có thể tạo ramộtnguồn thuchongânsáchnhànước.

Ngược lại, mô hình thứ hai lại là mô hình tồn tại ở phần lớn các nước trênthế giới, như Hoa Kỳ, Liên bang Nga, Pháp, Thụy Điển,… Ở các nước này, đất đaivừacóthểthuộcsởhữucủatưnhân,vừacóthểthuộcsởhữucủaNhànước,vừacóthể thuộc sở hữu của tập thể Ở Hoa Kỳ, tổng diện tích đất của toàn đất nước là9307769.8 km 2 , trong đó, 60% thuộc sở hữu của cá nhân, 29% thuộc sở hữu củachính quyền Liên bang, 9% thuộc sở hữu của các Chính quyền Bang và 2% là đấtbảo tồn của người Indian bản xứ [103, tr.48] Theo pháp luật Hoa Kỳ, SHĐĐ - dùthuộc hình thức sở hữu nào thì đều bao gồm một loạt quyền khác nhau, trong đókhông nhất thiết tất cả đều thuộc về chủ sở hữu [103, tr.49]. Ở Pháp, chế độ SHĐĐbao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu chung và sở hữu tư nhân. Luật Pháp quy địnhquyền sởhữu đối vớitài sản là thiêng liêng và bất khả xâm phạm,khônga i c ó quyền buộc người khác phải chuyển nhượng lại quyền sở hữu tài sản của mìnhngoài ý chí của họ Tuy vậy, trong trường hợp vì mục đích công cộng thì Nhà nướccó thể yêu cầu chủ sở hữu chuyển nhượng lại quyền sở hữu tài sản thông qua chínhsáchbồithườngthiệthạicôngbằng.Mặcdùởcácnướcthừanhậnchếđộđasởhữuvề đất đai cho phép tƣ nhân đƣợc quyền SHĐĐ, song quyền SHĐĐ của tƣ nhâncũng không thể mang tính chất tuyệt đối. Theo đó, Nhà nước vẫn nắm quyền quảnlý thống nhất về đất đai thông qua quy hoạch, chủ sở hữu đất có quyền tự do chuyểnnhượng nhưng Nhà nước vẫn kiểm soát thông qua hệ thống hồ sơ địa chính chặtchẽ Chủ sở hữu đất phải nộp thuế, SDĐ đúng quy hoạch, đúng mục đích và phảichuyểnnhượnglạichoNhànướckhiNhànướccầnSDĐchomụcđíchcôngcộng.

Chế độ SHĐĐ lày ế u t ố q u y ế t đ ị n h c á c h ì n h t h ứ c S H Đ Đ Đ ấ t đ a i c ó t h ể thuộcsởhữutoàndân,sởhữuchung,sởhữutƣnhânphụthuộcvàochếđộchínhtrị, kinh tế và mục đích của nhà quản lý - nhà nước trong việc quản lý và phân bổđấtđai.

Chế độ SHĐĐ ở Việt Nam trải qua các giai đoạn lịch sử khác nhau đã cónhiều sự thay đổi Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam bắt đầu đƣợc ghinhận chính thức từ Hiến pháp 1980 Quy định này đƣợc duy trì trong Hiến pháp1992,c h o đ ế n n a y l à H i ế n p h á p 2 0 1 3 , L Đ Đ 2 0 1 3 V ớ i s ự r a đ ờ i c ủ a H i ế n p h á p 1980 thì chế độ đa sở hữu về đất đai ở Việt Nam chấm dứt, bắt đầu thời kỳ của môhìnhsởhữuđơnnhấtvềđấtđai ở ViệtNam.

Tất cả các chế độ SHĐĐ cả ở nước ngoài và trong nước đều quyết định đếnphương thức trao quyền về đất đai hay quyền SDĐ chứ không chỉ riêng chế độ sởhữu toàn dân về đất đai Ở Việt Nam, với ba (03) bản Hiến pháp kể từ khi đất nướcđộc lập, thống nhất cảh a i m i ề n N a m B ắ c , V i ệ t N a m v ẫ n d u y t r ì v à k i ê n đ ị n h v ớ i chếđ ộ s ở h ữ u t o à n d â n v ề đ ấ t đ a i m à N h à n ƣ ớ c l à đ ạ i d i ệ n c h ủ s ở h ữ u S o n g phương thức trao quyền về đất đai lại hoàn toàn có sự khác biệt ở mỗi giai đoạn,mỗi thời kỳ và chúng đƣợc biểu hiện rõ nét trong các LĐĐ 1987, 1993, 2003, 2013.Theođó,phươngthứctraoquyềnởthờikỳthựchiệntrêncơsởcủaHiếnpháp1980và LĐĐ 1987, với nền tảng kinh tế mang nặng dấu ấn của nền kinh tế kế hoạch hóatập trung quan liêu, bao cấp, với một lịch sử của quan hệ đất đai trước đó là tảnmạn, phân tách ở hai miền Nam Bắc và yêu cầu của quản lý nhà nước về đất đai ởthời điểm này là tập trung, thống nhất, trên nền của một chế độ sở hữu duy nhất Theođó,phươngthứctraoquyềnSDĐchủyếutrêncơsởgiaođất- mangnặngtínhmệnhlệnh, quyềnlựctừ Nhànước.

Tuy nhiên, ở giai đoạn sau, sự xuất hiện của nền kinh tế nhiều thành phần,với tư duy kinh tế mới, với một nền kinh tế thị trường năng động thì vẫn trên nềncủa chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ghi nhận tại Hiến Pháp 1992 và sự hiện thựchóa tại LĐĐ 1993, sửa đổi 1998 và 2001, song phương thức trao quyền về đất đaiđược phát triển mở rộng hơn rất nhiều Phương thức trao quyền về đất đai cho cácchủ thể SDĐ có thể được thực hiện trực tiếp từ chính chủ sở hữu là Nhà nước traocho người SDĐ thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất; song cũng có thểthực hiện gián tiếp từ công nhận các giao dịch quyền SDĐ từ thị trường thứ cấp.Trong thị trường thứ cấp này, Nhà nước với vai trò là chủ sở hữu đại diện, "kiêm"luôn cả vai trò của chủ thể quản lý thống nhất toàn bộ đất đai thực hiện việc kiểmsoát và giám sát đối với các giao dịch đó Đến đây có thể thấy, phương thức traoquyền về đất đai đã phát triển lên một bước rõ rệt, thoát khỏi các quy định khiêncưỡng, áp đặt một chiều từ đại diện chủ sở hữu là Nhà nước, mà là sự tiếp cận linhhoạttừthịtrườngnhưngkhôngmấtđivai trò củachủsởhữu. Ở thời kỳ đất nước có sự chuyển dịch mạnh về kinh tế, sự nghiệp côngnghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và hội nhập quốc tế được đặc biệt quan tâm, chútrọngv à đ ẩ y m ạ n h t h ì c h ế đ ộ S H Đ Đ ở V i ệ t N a m cũ n g k h ô n g h ề t h a y đổi.H i ế n Pháp sửa đổi 2001 và Hiến pháp 2013 vẫn tái khẳng định chế độ sở hữu toàn dân vềđất đai và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Song thời kỳ này, LĐĐ 2003, sửa đổi2009 và gần đây nhất là LĐĐ 2013 cho thấy sự thay đổi phương thức trao quyềnSDĐ cho các chủ thể mang một diện mạo mới, thể hiện sự thông thoáng và cởi mởhơn nhằm đảm bảo cho việc tiếp cận đất đai của người SDĐ không chỉ trong nướcmà đối với các chủ thể nước ngoài một cách thuận lợi, dễ dàng, bình đẳng và côngbằnghơn.Điềunàyđượcthểhiệnquasựghinhậnlầnđầutiênvềphươngthứcgiaođấtchong ườiViệtNamđịnhcưởnướcngoàitrongLĐĐ2003vàgiaođấtchoDNcóvốnđầutưnướcngoàit hựchiệncác DAĐTtạiViệtNamtrongLĐĐ2013;cùng với đó là sự thay đổi các cơ chế quản lý nhằm đảm bảo thực thi cho phương thứctrao quyền này trên thực tế nhƣ thống nhất cơ chế "một giá", thống nhất một quytrình trong tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài cho thấynhững bước phát triển mới của việc hiện thực hóa chế độ sở hữu toàn dân về đất đaiởViệtNam.

Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai chính là yếu tố then chốt quyết định cácphương thức trao quyền SDĐ cho người dân “Làm rõ thế nào là sở hữu toàn dânvề đất đai là một yêu cầu hết sức quan trọng vì nó quyết định ai, phương thức nàothựchiệnquy ềns ở h ữ u đấ tđ ai, để t ừ đ ó ng uồ nl ựcn ày đư ợc ph ân bổ m ộ t c ách công bằng, hợp lý và được sử dụng hiệu quả nhất” [87, tr.12] Chế độ công hữu vềđất đai ở các nước xã hội chủ nghĩa xuất phát từ quan điểm cho rằng xung đột giaicấpvàbóclột tưbảncóthểtránhkhỏibởixãhộihóa cáctưliệusảnxuấtbằngcáchđặt chúng dưới quyền sở hữu chung. Ở đó, các tài sản này được định đoạt bởi toàndân tổ chức dưới dạng một tập thể hay một nhà nước

[135, tr.443] Chính vì vậy,học thuyết Mác - Lênin về chủ nghĩa xã hội cho rằng mọi tƣ liệu sản xuất chủ yếutrongxãhộiphảithuộcsởhữutoàndân.Vàđấtđaichínhlàmộttrongnhữngtƣliệusảnxuấtc hủyếunênphảithuộc sởhữutoàndân.

Chếđộcônghữuvềđấtđaicónhiềuưuđiểm,trong đóphải kểđến làsựđảm bảo cho “người cày luôn có ruộng”, hay nói cách khác là đảm bảo cho ngườinông dân luôn có tư liệu sản xuất để sản xuất, tránh được tình trạng đầu cơ đất đaivào tay những người giàu Từ đó, gián tiếp hạn chế sự gia tăng khoảng cách giàunghèo Bên cạnh đó, với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thì Nhà nước với tưcách là đại diện chủ sở hữu có thể dễ dàng hơn trong việc thu hồi đất để thực hiệncác công trình xã hội Tuy vậy, xét về mặt thị trường thì chế độ công hữu cũng cónhững hạn chế nhất định, đó là sự khó khăn trong việc hình thành và vận hành thịtrường BĐS, nguy cơ lạm quyền và lợi ích nhóm trong việc phân bổ quyền SDĐchochủthểSDĐ.

Quan hệ sở hữu tư liệu sản xuất, cụ thể là quan hệ sở hữu đất đai, quyết định phương thức tổ chức và phân phối của cải trong quá trình sản xuất Ở các nước đa sở hữu về đất đai, chủ thể tiếp cận quyền sử dụng đất (SDĐ) thông qua mua, thuê đất Ở mô hình sở hữu tư nhân về đất đai, chủ thể SDĐ thuê, mướn đất từ chủ sở hữu hoặc nhận chuyển nhượng qua thị trường thứ cấp Đối với chế độ sở hữu toàn dân hoặc sở hữu nhà nước, chủ thể SDĐ không thể mua đất hoặc sở hữu đất, chỉ được nhận quyền SDĐ qua giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận của Nhà nước, hoặc chuyển nhượng quyền SDĐ qua thị trường thứ cấp.

PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƯ XÂY DỰNGNHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀGIAOĐẤTĐỂĐẦUTƯXÂYDỰNGNHÀỞTHƯƠNGMẠIỞVIỆT NAM

QUAN ĐIỂM, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀGIAOĐẤTĐỂĐẦUTƯXÂYDỰNGNHÀỞTHƯƠNGMẠIVÀNÂNGCAOHI ỆUQUẢÁPDỤNGPHÁPLUẬTVỀGIAOĐẤTĐỂĐẦUTƢ XÂYDỰNGNHÀỞTHƯƠNGMẠIỞVIỆTNAM

Quanđiểmhoànthiệnphápluậtvềgiaođấtđểđầutưxâydựngnhàởthươ ngmại

4.1.1 Phápluật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải đảm bảochếđộsởhữutoàndânvềđấtđai

Hiện nay, trên thế giới tồn tại hai mô hình SHĐĐ: sở hữu đơn nhất về đất đaivà đa sở hữu về đất đai Mỗi chế độ sở hữu này đều có những ƣu điểm và nhƣợcđiểm riêng Mặc dù hiện nay có nhiều quan điểm cho rằng cần phải tƣ nhân hóaquyềnS H Đ Đ v à x e m đ ó l à m ộ t k ế t q u ả t ấ t y ế u [ 114].B ê n c ạ n h đ ó , n h i ề u n h à nghiên cứu cũng nhận ra những bất cập về quản lý đất đai trong chế độ sở hữu đơnnhất về đất đai, nhƣ phân chia lợi ích bất cân xứng, tình trạng lạm quyền của mộtphận cán bộ khi trao quyền, phân hóa sâu sắc xã hội [63, tr.123-139] Mặc dù vậy,trong điều kiện của Việt Nam, việc đảm bảo chế độ sở hữu toàn dân về đất đai vẫnđang hoàn toàn phù hợp Bởi những thành tựu về quản lý và SDĐ đai trong nhữngnăm qua, từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung bao cấp, sang cơ chế thị trường, cho đếnsự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã có những bước tiến vượt bậc.Để đạt được những thành tựu đó thì không thể phủ nhận vai trò và định hướng củanhà nước với tư cách là đại điện chủ sở hữu trong quản lý, phân bổ và điều chỉnhđất đai Bằng quyền lực và vai trò của mình, Nhà nước đã từng bước cải cách, phânphối đất đai nhằm giải phóng năng lực sản xuất, giải quyết tốt vấn đề nông nghiệp,nông dân và nông thôn, quan tâm tới lợi ích chính đáng của những đối tƣợngy ế u thế trong xã hội Cùng với đó là vấn đề hiện đại hóa đất nước thì nhà nước ta cũngđảmbảođượcsự pháttriểnsonghành giữaan ninhquốcphòngvàpháttriểnkinhtếđất nước Theo đó, thời gian qua Việt Nam vẫn vừa giữ vững đƣợc an ninh quốcgia, vừa vẫn kích thích đƣợc các DN, các nhà đầu tƣ làm giàu trên đất; nhà ở, đất ởcho các tầng lớp cƣ dân ở các cấp độ đã dần đƣợc hài hòa hóa và đáp ứng nhu cầungàycàngtốthơncủangườidân.

Mác, Ăngghen và Lênin đã nói“Để đảm bảo sự công bằng trong phân phốigiá trị thặng dư, thì đất đai phải thuộc công hữu, sở hữu Nhà nước, Nhà nước vừabảovệchếđộcônghữuvềtưliệusảnxuất,vừabảovệbìnhđẳngvềlaođộngvàbình đẳngtrongviệcphânchiacácsảnphẩm”[45,tr.267].Chếđộsởhữutoàndânvềđấtđai ở Việt Nam có nhiều điểm ưu việt như, luôn đảm bảo sự công bằng trong việcnhậnquyềnSDĐthôngquasựphânphốitừNhànước- đạidiệnchủsởhữu,đảmbảotưliệusảnxuấtchongườidân,hạnchếsựphânhóagiàunghèodựatrênn ạnđầucơđất đai Bên cạnh đó, với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thì nhà nước có thể dễdàng hơn trong việc thu hồi quyền SDĐ phục vụ cho mục đích công cộng trongtrường hợp cần thiết Hay Nhà nước có thể thực hiện quyền thống nhất quản lý đấtđai trên phạm vi cả nước, đảm bảo đƣợc sự thống nhất, đồng bộ trong quy hoạchSDĐcũngnhƣkếtcấuhạtầngphụtrợchoviệcSDĐ.

Mặc dù chế độ sở hữu toàn dân về đất đai cũng tồn tại một số bất cập đã vàđang bộc lộ nhƣ: đó là vấn đề lạm quyền, phân chia lợi ích bất cân xứng, nguy cơphát sinh tham nhũng, lợi ích nhóm Đây là những mảng tối trong việc thực thi phápLĐĐ thời gian qua Tuy nhiên, những bất cập và tồn tại nêu trên không chỉ nằm ởnguyên nhân chính là vấn đề sở hữu tạo ra, mà nó là sự tổng hợp của nhiều nguyênnhân khách quan và chủ quan khác nhƣ: pháp luật còn nhiều kẽ hở để tạo đà chomột bộ phận cán bộ, DN và người dân sai phạm; cơ chế tổ chức thực thi chưa hiệuquả; thanh tra và kiểm soát quyền lực nhà nước trong lĩnh vực đất đai còn buônglỏng, chƣa nghiêm Vì vậy, để tiếp tục phát huy vai trò và thế mạnh của chế độ sởhữu toàn dân về đất đai đã và đang đạt hiệu quả trong thời gian qua, đồng thời hạnchế, ngăn ngừa và khắc phục những hạn chế, bất cập còn hiện hữu, thì không nhấtthiết phải thay đổi chế độ SHĐĐ, mà cần phải có cơ chế tổ chức thực thi có hiệuquả, nghiêm minh, dựa trên nền tảng của một hệ thống pháp LĐĐ thống nhất, phùhợpvàminhbạch.

Việc giao đất thực hiện các dự án phát triển nhà ở nông thôn (NƠTM) đòi hỏi tổ chức thực hiện nghiêm minh, hiệu quả trên cơ sở pháp lý phù hợp Quyền tiếp cận các thông tin về quỹ đất, thủ tục đơn giản, phòng ngừa tham nhũng là yêu cầu đối với hệ thống pháp luật đất đai Phân bổ quỹ đất thông qua giao đất phải đảm bảo quyền bình đẳng giữa các doanh nghiệp, tránh tình trạng tập trung đất đai ở một số ít doanh nghiệp lớn Cùng với đó, cần có cơ chế kiểm tra, giám sát thực hiện dự án chặt chẽ để đảm bảo mục đích, tiến độ, ngăn chặn "găm đất" chờ thời cơ trục lợi.

4.1.2 Phápluật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải đảm bảotôn trọng cơ chế thị trường, phù hợp với các quy luật của nền kinh tế thị trường:quyluậtgiátrị,quyluậtcung-cầu,quyluậtcạnhtranh

Báo cáo của Ban chấp hành Trung ƣơng Đảng khóa IX ngày 10/4/2006 vềphương hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm năm 2006 - 2010 đã thểhiện chủ trương trong việc quản lý, điều hành quan hệ đất đai, theo đó phải

“làmcho quyền SDĐ chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi, đất đai trở thành nguồnvốn quan trọng cho phát triển GiáBĐSđược hình thành theo nguyên tắc thịtrường Nhà nước tác động đến giá đất trên thị trường bằng các chính sách kinh tếvĩ mô trên cơ sở quan hệ cung - cầu về đất đai” [1] Do đặc thù về chế độ sở hữutoàn dân về đất đai, mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu sẽ phân phối lại quyềnSDĐ cho chủ thểSDĐ dẫn đến tính chất nhạy cảm của vấn đề chuyển giao quyềnSDĐởViệtNamhiệnnay.NhàđầutƣxâydựngNƠTMnhậnchuyểnquyềnSDĐ từ Nhà nước thông qua hình thức giao đất có thu tiền SDĐ Điều này có nghĩa lànhàđầutưđượcnhậnquyềnSDĐtừNhànướcđểthựchiệndựánxâydựngNƠTMthì phải nộp lại cho Nhà nước một khoản tiền - đó là tiền SDĐ Tính chất nhạy cảmcủa vấn đề giao đất có thu tiền SDĐ này gắn liền với mối quan hệ so sánh giữa sốtiền SDĐ mà CĐT nộp để có đƣợc quyền SDĐ thực hiện DAĐT xây dựng NƠTMvới giá trị thật (giá thị trường) của quyền SDĐ mà nhà đầu tư nhận được [27] Nhànước và người dân - chủ sở hữu thực sự của đất đai luôn kỳ vọng quyền SDĐ đượcgiaovớigiáphùhợpvớigiáthịtrường. Điều này có nghĩa là Nhà nước và người dân luôn mong muốn giá đất tronghoạt động giao đất có thu tiền SDĐ nói chung, giao đất để đầu tƣ dựng NƠTM nóiriêng phải phù hợp với quy luật của nền kinh tế thị trường: quy luật cung - cầu, quyluật giá trị, quy luật cạnh tranh, đặc biệt là đối với hoạt động giao đất để đầu tƣ xâydựng NƠTM Bởi vì hoạt động giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM là hoạt độngban đầu để tạo ra nguồn hàng hóa lưu thông trên thị trường BĐS, vừa là hoạt độngban đầu nhằm phúc đáp nhu cầu nhà ở cho người dân Chỉ khi hoạt động phân phốiđấtlầnđầutừNhànướcsangchonhàđầutưxâydựngNƠTM phùhợpvớiquyluậtcung cầu thì mới đảm bảo số NƠTM được tạo ra bởi dự án được trao đổi thực sựtrên thị trường BĐS cho những người có nhu cầu nhà ở thật sự, tránh tình trạng đầucơ, găm giữ đất, thao túng thị trường Và cũng chỉ khi hoạt động giao đất để đầu tƣxây dựng NƠTM đƣợc thực hiện dựa trên sự phù hợp với quy luật cạnh tranh, quyluật giá trị thì mới đảm bảo lựa chọn đƣợc nhà đầu tƣ “xứng đáng” nhất, có nănglực nhất, đảm bảo quyền SDĐ đó đƣợc sử dụng hiệu quả và động viên tốt nhấtnguồn thu cho ngân sách nhà nước cũng như tránh tình trạng giới đầu cơ thao túngthịtrườngBĐS.

Trong thực tế thực thi pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM cóthể có hai nguy cơ: một là số tiền SDĐ mà chủ thể đƣợc giao đất phải nộp thấp hơngiá thị trường hoặc số tiền SDĐ mà chủ thể được giao đất phải nộp cao hơn giá thịtrường. Trường hợp thứ nhất là do người được giao đất đi cửa sau với chủ thể cóthẩm quyền để đưa những tiểu xảo nhằm hạn chế số người tham gia đấu giá hoặcđưa “quân xanh” của mình vào tham gia đấu giá Điều này dẫn đến, giá đất đƣợcgiao có thể rất thấp,chỉ bằng giá khởi điểm do Ủy ban nhân dân tỉnh xác định chođấu giá quyền SDĐ Lúc này, đã tạo ra sự thất thoát cho ngân sách nhà nước, trongkhi đó quyền SDĐ được giao cũng có thể đứng trước nguy cơ sử dụng không hiệuquả Trường hợp thứ hai, giá đất đƣợc đội lên quá cao do hệ quả của những lầntháchgiácủagiớiđầucơnhằmthaotúngthịtrường.Khiđó,đấtđượcmuachỉđể bán lại Bên cạnh đó, khi giao đất không phù hợp với quy luật cung cầu thì sẽ dẫn đến đất được giao xây dựng NƠTM nhưng người dân lại không không có nhu cầuvề NƠTM dẫn đến tài nguyên đất bị sử dụng lãng phí Do đó, pháp luật về giao đấtđể đầu tư xây dựng NƠTM phải được xây dựng theo hướng xác định giá khởi điểmhợplýđểtránhtìnhtrạnggiáđấtđượcgiaoquáthấpsovớigiáthịtrường,đồngthờiphải sàng lọc đƣợc nhà đầu tƣ xây dựng NƠTM có nhu cầu thực sự, có năng lực tàichínhthựcsựđểđượcgiaođất,tránhtìnhtrạngđầucơ,thaotúngthịtrường.

4.1.3 Phápluật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải đảm bảotính minh bạch, công khai, công bằng trong tiếp cận quyền sử dụng đất của chủđầutư Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.Mỗi chủ thể đều có quyền bình đẳng trong việc tiếp cận quyền SDĐ, bất kể là cánhân hay tổ chức Không những thế quyền SDĐ còn là một loại hàng hóa trong thịtrường BĐS, là yếu tố then chốt tạo ra thị trường BĐS Và theo TS Nguyễn ThịDungthì“điềuquantrọngcầnphảithựchiệnđểhạnchếnhữngtácđộngtiêucựctừ việc vốn hóa quyền sử dụng đất là duy trì một thị trườngBĐS“lành mạnh”, màyếu tố quan trọng là đảm bảo tính công khai, minh bạch cho thị trường này”[22,tr.25] Việc giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM chính là hoạt động mua bán quyềnSDĐ ở thị trường sơ cấp Vì thế, để đảm bảo quan hệ này vận hành đúng theo bảnchất của nền kinh tế thị trường thì cần đảm bảo tính công khai, minh bạch Chỉ khiđảm bảo đƣợc tính công khai, minh bạch thì mới đảm bảo đƣợc tính công bằngtrong việc tiếp cận quyền SDĐ của nhà đầu tƣ nói chung và nhà đầu tƣ xây dựngNƠTM nói riêng Khi các nhà đầu tƣ đều có cơ hội nhƣ nhau trong việc tiếp cậnquyền SDĐ thì mới có thể đảm bảo nguyên tắc cạnh tranh trong việc lựa chọn nhàđầu tƣ đƣợc giao đất thực hiện dự án xây dựng NƠTM và từ đó Nhà nước mới cóthểlựachọnđƣợcnhàđầutƣtốtnhất,cónănglựcnhấtđểthựchiệndựán.

Tham nhũng đất đai trong giao đất thực hiện dự án xảy ra khi nhà đầu tư cấu kết với cán bộ đất đai để mua đất nông nghiệp giá rẻ, sau đó thúc đẩy chuyển đổi thành đất phi nông nghiệp để hưởng chênh lệch giá Để ngăn chặn tình trạng này, pháp luật giao đất xây dựng NƠTM phải công khai và minh bạch Cụ thể, cần công khai quy hoạch sử dụng đất, đảm bảo tính ổn định của quy hoạch, đơn giản hóa thủ tục giao đất, công khai thông tin đấu giá và xác định giá đất.

4.1.4 Phápluật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải đảm bảođộng viên được tốt nhất nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đảm bảo khai tháchiệuquảgiátrịcủaquyềnsửdụngđất Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tài sảnthuộc sở hữu chung của toàn dân Một trong những mục đích của việc giao đất đểđầutƣ xâydựngNƠTMlànhằmsử dụnghợplý,hiệuquảnguồntàinguyênđất,tạonguồnthuchongânsáchnhànướcnhằmthựchiệncá cmụctiêuxãhội.Mộthọcgiảngười Mỹ - Posner cho rằng một trong những chức năng kinh tế quan trọng củaquyền sở hữu là tạo ra động lực để sử dụng tài sản một cách có hiệu quả Theo đó,các tiêu chí để đảm bảo tính hiệu quả của việc thực thi quyền sở hữu chính là: tínhphổ quát, tính độc lập và tính có thể chuyển nhƣợng [32, tr.35] Do đó, một trongnhững chức năng kinh tế vô cùng quan trọng của việc SHĐĐ của toàn dân mà Nhànước đại diện chủ sở hữu đó chính là khai thác hiệu quả tài nguyên đất Bởi vì đấtđail à n g u ồ n t à i n g u y ê n q u ý g i á n h ƣ n g c ó g i ớ i h ạ n D i ệ n t í c h đ ấ t c ủ a q u ố c g i a không hoặc rất khó có thể mở rộng trong khi nhu cầu SDĐ thì không ngừng tănglên Mộttrongnhữngtiêu chíđểđánhgiátính hiệu quảcủav i ệ c k h a i t h á c t à i nguyên đất, đó là đất đai đƣợc trao cho chủ thể thật sự cần sử dụng với đúng giá thịtrườngnhằmđemlạinguồnthutốtnhấtchongânsáchnhànước.

Muốn khai thác hiệu quả tài nguyên đất, động viên đƣợc tốt nhất nguồn thuchongânsáchnhànướcthìđấtđaicầnđượcnhànướctraochođúngngườiSDĐcónănglực,thự csựchonhucầusửdụngdiệntíchđấthọđƣợctraoquyềnsửdụng theo đúng giá thị trường Do đó, pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng NƠTMcần phải quy định rõ các thiết chế “tiền kiểm” để sàng lọc nhà đầu tƣ có đủ nănglực, thực sự có nhu cầu SDĐ, đồng thời có các quy định về thanh tra, giám sát quátrình SDĐ nhằm đảm bảo nhà đầu tƣ sẽ khai thác hiệu quả diện tích đất đƣợc giaođể xây dựng NƠTM đáp ứng cho nhu cầu xã hội Mặt khác, một yêu cầu vô cùngquan trọng để khai thác hiệu quả tài nguyên đất, động viên đƣợc tối đa nguồn thucho ngân sách nhà nước là phải có quy định hợp lý về định giá đất, và quy trình vềgiao đất để đầu tư xây dựng NƠTM phải đảm bảo đƣợc tính minh bạch, tính bìnhđẳng giữa các nhà đầu tƣ trong việc tiếp cận thông tin và tiếp cận với quyền SDĐ.Điều này sẽ giúp hạn chế tình trạng “lợi ích nhóm” và đảm bảo giá đất được giaophù hợp với giá thị trường Từ đó, đảm bảo khai thác hiệu quả tài nguyên đất, độngviênđƣợctốiđanguồnthuchongânsách nhànước.

4.1.5 Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải phù hợpvớinhucầunhàởcủaxãhội,đảmbảoansinhxãhộivàbảo vệmôitrường

Vai trò của Nhà nước trong việc quản lý đất đai là xây dựng chính sách quản lý công khai, minh bạch, đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế, công bằng xã hội, bảo vệ môi trường Việc giao đất xây dựng NTM phải đảm bảo sự phù hợp giữa dân số với hạ tầng khu vực, tránh tình trạng quá tải gây hệ lụy tiêu cực về xã hội, môi trường như tắc nghẽn giao thông, quá tải trường học, bệnh viện, ô nhiễm môi trường.

Bởi vậy, hoạt động đầu tƣ xây dựng NƠTM không chỉ phụ thuộc vào ý chíchủ quan của chủ thể đầu tƣ xây dựng NƠTM mà còn phụ thuộc vào nhu cầu nhà ởcủa xã hội, quy mô dân số, quy hoạch phát triển đô thị, hạ tầng kỹ thuật phục vụ chodân cƣ, chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và địa phương, Vì thế,để đảm bảo pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng NƠTM luôn phù hợp với nhucầu nhà ở của xã hội, đảm bảo an sinh xã hội và bảo vệ môi trường thì cần làm tốtcôngtácdựbáo,côngtácxâydựngquyhoạch,kếhoạchSDĐ,trongđóphảiđảm bảo tính tương thích với quy hoạch phát triển đô thị với hạ tầng kỹ thuật và quy môdâncƣ.

NhữnggiảiphápcụthểnhằmhoànthiệnphápluậtViệtNamvềgiaođất đểđầutưxâydựngnhàởthươngmại

Để hoàn thiện pháp luật Việt Nam về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM thìcầnthực hiệnđồngbộcác giảiphápsauđây:

4.2.1 Sửa đổi, bổ sung một số quy định của pháp luật đất đai về căn cứ giao đấtvàđiềukiệngiaođất đểđầutư xâydựngnhàở thươngmại

Một là, cần xây dựng bộ tiêu chí thẩm định nhu cầu SDĐ của chủ đầu tư đểlàm căn cứ quyết định giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Một trongnhững căn cứ giao đất đƣợc LĐĐ 2013 quy định chính là nhu cầu SDĐ của CĐT.Việc quy định căn cứ giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM là nhu cầu SDĐ của nhàđầutư,cácnhàlàmluậthướngtớiviệcsànglọcđượcnhàđầutưthựcsựcónhucầuSDĐ và thực sự có khả năng khai thác hiệu quả quỹ đất đƣợc giao - tức là làm côngtác“tiềnkiểm”.

Theo các quy định của Luật Đất đai năm 2013, nhà đầu tư khi lập đơn xin giao đất đều có nhu cầu sử dụng đất (SDĐ), tuy nhiên chưa có quy định cụ thể các tiêu chí để đánh giá nhu cầu SDĐ của nhà đầu tư Vì vậy, luật đất đai cần đưa ra được bộ tiêu chí đánh giá nhu cầu SDĐ của nhà đầu tư, bao gồm các phương diện chủ quan, khách quan và năng lực của nhà đầu tư Hoạt động giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (NƠTM) là hoạt động đặc thù nhằm cung cấp nhà ở cho xã hội Do đó, tiêu chí thẩm định nhu cầu SDĐ của nhà đầu tư phải phù hợp với các nguyên tắc giao đất để đầu tư xây dựng NƠTM, cụ thể như công khai, minh bạch, bình đẳng, phù hợp với quy luật của nền kinh tế thị trường, đảm bảo khai thác hiệu quả tài nguyên đất, phù hợp với quy mô dân số, bảo vệ môi trường và đảm bảo an sinh xã hội.

- Về phương diện chủ quan, để đánh giá CĐT có thật sự có nhu cầu SDĐ đểđầu tƣ xây dựng NƠTM hay không cần căn cứ vào: uy tín cũng nhƣ kinh nghiệmthương trường của nhà đầu tư thể hiện ở hồ sơ pháp lý của nhà đầu tư (có vi phạmpháp luật về đất đai hay không, có bị khiếu kiện, tranh chấp liên quan đến hoạt độngkinh doanh BĐS hay không, lĩnh vực kinh doanh chủ yếu của nhà đầu tƣ là gì, hiệuquả của hoạt động kinh doanh BĐS của nhà đầu tƣ); tình hình tài chính của nhà đầutƣ thể hiện thông qua báo cáo tài chính của nhà đầu tƣ; số lƣợng DAĐT xây dựngNƠTMmàCĐTđangthựchiệnhoặcđãthựchiệntạithờiđiểmxingiaođất;lƣợng kháchhàngcủanhàđầutƣtronghoạt độngxâydựng,muabánNƠTM(thểhiệnqua báo cáo tình hình thực hiện và vận hành các dự án NƠTM trước đó của nhà đầutư); kế hoạch triển khai dự án và dự trù đối tượng khách hàng cũng nhƣ nguồn tàichínhthực hiệndự án.

Các tiêu chí đánh giá nhu cầu sử dụng đất (SDĐ) của nhà đầu tư khi xin giao đất xây dựng nông thôn mới (NƠTM) bao gồm: phù hợp với quy hoạch, phù hợp với dân số và nhu cầu nhà ở, tác động đến môi trường, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội Trong đó, sự phù hợp với quy mô dân số, nhu cầu nhà ở là rất quan trọng để tránh tình trạng cung vượt cầu hoặc cầu vượt cung, dẫn đến lãng phí tài nguyên đất và ảnh hưởng đến giá cả nhà ở Ngoài ra, việc xây dựng NƠTM sẽ tác động đến hạ tầng kỹ thuật và xã hội, do đó, các tiêu chí liên quan cũng cần được đưa vào làm căn cứ đánh giá nhu cầu SDĐ.

Hai là, cần bỏ quy định về điều kiện đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựngNƠTM là phải có văn bản chấp thuận của các cơ quan, bộ, ngành liên quan khi thựchiện giao đất có chuyển mục đích SDĐ ở khu vực biên giới, đảo hoặc ven biển gầnkề với khu vực quốc phòng an ninh hoặc chuyển mục đích SDĐ với diện tích đấttrồng lúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng.

Mục đích của quy định này là nhằmhạnchếtìnhtrạngđấtđƣợcgiao,thuêsửdụngkhôngđúngmụcđích,viphạmpháp luật, găm giữ đất, chuyển mục đích SDĐ tràn lan ảnh hưởng đến diện tích đất trồnglúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng Song quy định này dường như lại chồngchéo với căn cứ giao đất phù hợp với kế hoạch SDĐ hàng năm của cấp huyện. Nhƣvậy, quy định này là không cần thiết bởi vì đối với việc giao đất, chuyển mục đíchSDĐ để đầu tƣ xây dựng NƠTM nói riêng, để thực hiện dự án nói chung ở khu vựcbiên giới, đảo hoặc ven biển gần kề với khu vực quốc phòng an ninh thì yêu cầu đầutiên là phải dựa trên căn cứ giao đất là kế hoạch SDĐ hàng năm cấp huyện và nhucầuSDĐcủaCĐT.Nếudựánđãphùhợpvớicăncứgiaođất,tứclàphùhợpvớikếh oạ ch S D Đ cấ p h uyệ n thìv iệc phả ix in v ă n bảnđồ ng ýcủ a bộn g à n h cól iê n quan là không cần thiết Vì vậy, đểhạn chếtình trạng chuyểnmụcđ í c h S D Đ t r à n langâyảnhhưởngđếndiệntíchđấttrồnglúa,đấtrừngphònghộ,đấtrừngđặcdụngthì cần phải lập kế hoạch SDĐ hợp lý, cơ quan có thẩm quyền cần phải thẩm địnhchính xác các căn cứ giao đất và tăng cường công tác thanh tra, giám sát hoạt độnggiaođất đểđầutƣxâydựngNƠTM.Đặttrongbốicảnhchínhphủđangnỗlựcgiảmbớt thủ tục hành chính đối với DN, xây dựng chính phủ điện tử thì LĐĐ lại càngkhông nên đặt ra thêm một quy định chồng chéo gây khó khăn cho DN và tạo rađiều kiện cho những cán bộ tha hóa, biến chất tham nhũng dựa trên cơ chế “xin -cho”này.

Ba là, bổ sung quy định làm rõ một số điều kiện đƣợc giao đất để đầu tƣ xâydựng NƠTM củaCĐT, bao gồm điều kiệncó khả năng huy độngv ố n t ạ i c á c t ổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức, cá nhân khác và điều kiệnkhôngviphạmphápluậtvềđấtđaiđốivớitrườnghợpđangSDĐdoNhànướcgiaođất,chothuê đấtđểthựchiệnDAĐT khác.

- Điều kiện CĐT phải có khả năng huy động vốn tại các tổ chức tín dụng, chinhánhngânhàngnướcngoài,tổchức,cánhânkhác:

Để ngăn chặn tình trạng bán dự án non hay chậm tiến độ do thiếu nguồn vốn, các nhà làm luật yêu cầu chủ đầu tư (CĐT) phải có khả năng huy động vốn từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, cá nhân khác Khi thẩm định nhu cầu sử dụng đất, chính quyền địa phương có thể sàng lọc được nhà đầu tư chỉ có mục đích găm giữ và đầu cơ đất Vì vậy, điều kiện huy động vốn này nhằm sàng lọc các nhà đầu tư thực sự có nhu cầu triển khai dự án Tuy nhiên, các nhà làm luật chưa làm rõ thế nào là khả năng huy động vốn Cụ thể, điều kiện này hàm ý CĐT có tài sản bảo đảm khoản vay, không có lịch sử nợ xấu tại ngân hàng, và có khả năng huy động vốn tối đa theo tỷ lệ nhất định so với tổng kinh phí dự án.

Luật Dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành ngày nay không bắt buộc tàisản bảo đảm phải thuộc sở hữu của bên vay mà có thể thuộc sở hữu của người thứba (bên bảo đảm) Vì thế, để chứng minh thỏa mãn điều kiện có khả năng huy độngvốnt ạ i c á c t ổ c h ứ c t í n d ụ n g , c h i n há n h n g â n hà n g n ƣ ớ c n g oà i , t ổ c h ứ c , c á n h â n khác thì CĐT cần chứng minh (1) hoặc là có văn bản cam kết cho vay một số vốnnhất định nhằm mục đích thực hiện DAĐT xây dựng NƠTM của một tổ chức tíndụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoặc cá nhân tổ chức khác; (2) hoặc là có tàisản để bảo đảm cho hợp đồng vay vốn tại các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàngnước ngoài hoặc cá nhân tổ chức khác và không thuộc danh sách các khách hàng cónợ xấu tại ngân hàng Tuy vậy, cũng cần phải hiểu rằng, điều kiện này sẽ không cầnthiếtnếuCĐTxâydựngNƠTMchứngminhđƣợcmìnhcóđủkhảnăngtàichínhđểthựchiệndự ánthôngquabảnthuyếtminhdự án.

- Điềuk i ệ n C Đ T p h ả i không v i p hạ m phápl u ậ t v ề đ ấ t đ a i đ ố i v ớ i trườn ghợpđangSDĐdoNhànướcgiaođất,chothuêđấtđểthựchiệndựánkhác:

Nhưđãphântíchởchương3điềukiệnnàyđượcđánhgiálàquyđịnhchungchung, không mang tính định lƣợng và có thể dẫn đến sự tùy tiện, chủ quan trongviệc đánh giá của chủ thể có thẩm quyền quyết định giao đất để đầu tƣ xây dựngNƠTM Vì thế, để tạo cơ sở pháp lý cho chủ thể có thẩm quyền quyết định giao đấttrong việc đánh giá CĐT đủ điều kiện đƣợc giao đất là không vi phạm pháp luật vềđất đai thì cần phải bổ sung, làm rõ những trường hợp vi phạm pháp luật về đất đainào thì không thỏa mãn điều kiện không vi phạm pháp luật về đất đai, số lần viphạmcủaCĐTxingiaođất,đãkhắcphụchậuquảcủaviệcviphạm phápluậtvềđấtđ aihaychƣavàthờigiantừlúckhắcphụcxonghậuquảviphạmphápLĐĐđếnthờiđiểmxingiaođấtl à baolâu.

Căn cứ để xác định CĐT có vi phạm pháp LĐĐ hay không là: (1) kết quả xửlýviphạmphápluậtvềđấtđaiđốivớicácdựántạiđịaphươngđượclưutạiSởTài nguyên và môi trường; (2) Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật về đấtđai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục quản lýđấtđaiđốivớicácdựánthuộcđịaphươngkhác[10].Thựctếhiệnnay,cácviphạmpháp luật về đất đai phổ biến nhất là chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai,chậm thực hiện dự án, chậm nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, xây dựngthêmtầng,xâydựngsaithiếtkế,tựýchuyểnnhượngdựán.Trongđó,nhiềutrườnghợp vi phạm pháp luật về đất đai hoàn toàn không do lỗi của CĐT Một trong nhữngtrườnghợpđiểnhìnhhiệnnay,đóchínhlàviệcviphạmnghĩavụtàichínhvềđấtđai

- chậm nộp tiền SDĐ Tuy nhiên, trong rất nhiều trường hợp việc vi phạm nghĩa vụnộp tiền SDĐ tại nhiều địa phương xuất phát từ nguyên nhân cơ quan nhà nước cóthẩm quyền chậm xác định giá đất, chậm thông báo về số tiền CĐT phải nộp Hoặctrường hợp CĐT chậm nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ cho khách hàngdo vướng thanh tra, kiểm tra của Nhà nước, do đất bị người dân lấn chiếm, do cơquannhànướccóthẩmquyềnchậmxácđịnhgiáđấtnênkhôngthựchiệnđượcnghĩavụ tài chính làm căn cứ để yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất… Đối với các trường hợp này CĐT vẫn đượccoi là chủ thể có vi phạm pháp luật về đất đai là không phù hợp Hoặc trường hợpCĐTviphạmphápluậtvềđấtđainhƣngmứcđộviphạmnhẹ,đãxửlýxonghậuquảcủa vi phạm và không tái phạm các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì cần tạođiềukiệnđểhọtiếptụcđƣợcgiaođấtđểđầutƣxâydựngNƠTM.

Do đó, pháp LĐĐ cần bổ sung, làm rõ điều kiện đƣợc giao đất để đầu tƣ xâydựng NƠTM là không vi phạm pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang SDĐdoNhànướcgiaođất,chothuêđấtđểthựchiệndựánkháctheohướng:đốivớicácvi phạm pháp luật về đất đai mà CĐT không có lỗi, hoặc các CĐT vi phạm phápLĐĐ với số lần vi phạm từ một đến hai lần và đã khắc phục hậu quả của vi phạm,sau đó không tái phạm trong một thời gian dài thì không được coi là thuộc trườnghợpviphạmpháp LĐĐdẫnđếnkhôngđược tiếptụcgiaođấtthựchiệnDAĐT.

Thứ tƣ là, quy định thống nhất về chủ thể đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựngNƠTMgiữaLĐĐ,LĐTvàLuậtKinhdoanh bấtđộngsản,LNO.

Luật Đất đai 2013 và Luật Kinh doanh bất động sản có sự không thống nhất trong quy định về chủ thể được giao đất xây dựng nông thôn mới Luật Đất đai phân biệt chủ thể theo quốc tịch và nguồn vốn, trong khi Luật Kinh doanh bất động sản lại phân biệt theo loại hình doanh nghiệp Do đó, cần thống nhất quy định để đảm bảo bình đẳng trong tiếp cận quyền sử dụng đất đối với các chủ thể kinh doanh bất động sản, bất kể quốc tịch hay nguồn gốc vốn.

4.2.2 Không quy định trường hợp giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mạikhôngthôngquađấugiá

Các học thuyết pháp lý của Pháp cho rằng, quyền sở hữu có thể đƣợc xác lậptheomộttronghaicách:mộtlà,bằngconđườngchuyểngiao(xáclậpgiántiếp);hailàbằngviệcchi ếmgiữhoặcchiếmhữu(xáclậptrựctiếp)[26,tr.18].VàquyềnSDĐtrong pháp luật Việt Nam hiện hành cũng được xác lập theo một trong hai cách lànhận chuyển giao hoặc một cách trực tiếp (ví dụ người chiếm hữu không có căn cứpháp luật nhƣng ngay tình đối với BĐS đƣợc xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu).ChủđầutƣxâydựngNƠTMcóthểđƣợcnhậnchuyểnnhƣợngquyềnSDĐđểđầutƣxây dựng NƠTM trong thị trường sơ cấp hoặc trong thị trường thứ cấp Hiện nay,LĐĐ 2013 quy định có hai phương thức để nhà đầu tƣ xây dựng NƠTM tiếp cậnquyền SDĐ để đầu tƣ xây dựng NƠTM trong thị trường sơ cấp, đó là nhận giao đấtcó thu tiền SDĐ hoặc thuê đất Trong đó, giao đất lại được được chia thành haiphươngthứcnhỏ:giaođấtthôngquađấugiávàgiaođấtkhôngthôngquađấugiá. Đạiđasốgiớikhoahọckhinghiêncứuvàđặtvấnđềsosánhgiữacơchếgiaođất thông qua cơ chế đấu giá quyền SDĐ và cơ chế giao đất không thông qua cơ chếđấugiámàbằngviệcra quyếtđịnhhànhchínhđểtraoquyềnSDĐ trựctiếpchonhà đầutƣđểxâydựngNƠTMđềucóchung nhận địnhrằng,giaođấtbằngcơchếhànhchính không thông qua đấu giá sẽ làm giảm và thậm chí thất thoát nguồn thu chongânsáchnhànướcbởigiáđấtcủaNhànướcquyđịnhhiệncóđộchênhlệchkhálớnso với giá đất trên thị trường Vì vậy, nên chăng cần áp dụng thống nhất cơ chế đấugiáquyền SDĐđểlựachọnnhàđầutưxâydựngNƠTMnhằmtăngthêmnguồnthucho ngân sách nhà nước, cũng như đảm bảo sự cạnh tranh bình đẳng và công bằnggiữa các DN thuộc mọi thành phần kinh tế cùng có cơ hội như nhau trong việc tiếpcậnđấtđaitừNhànướcđểthựchiệncácDAĐTxâydựngNƠTM.

Nhữnggiảiphápnângcaohiệuquảápdụngphápluậtvềgiaođấtđểđầu tưxâydựngnhàởthươngmại

4.3.1 Nâng cao năng lực chuyên môn và phẩm chất đạo đức của cán bộ có thẩmquyềntrongquảnlýđấtđai

Bên cạnh hoàn thiện quy định pháp luật về đất đai thì một trong những giảipháp trọng tâm để nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giao đất để đầu tƣ xâydựng NƠTM chính là nâng cao năng lực chuyên môn và phẩm chất đạo đức cho cánbộcó thẩmquyềntrongquảnlý,điềuphốiđấtđai.

Thứ nhất, nâng cao năng lực chuyên môn của cán bộ nhà nước có thẩmquyềntrongquảnlý,điềuphốiđấtđai.

Yếu tố con người là một trong những yếu tố quan trọng nhất trong việc quyếtđịnh hiệu quả của mọi hoạt động xã hội Cán bộ nhà nước có năng lực làm việc, cótrình độ chuyênmônsẽ quyết địnhv i ệ c n â n g c a o h i ệ u q u ả c ủ a h o ạ t đ ộ n g g i a o đ ấ t để đầu tƣ xây dựng NƠTM Theo tác giả Nguyễn Thị Nga thì thực tế cho thấy, độingũcánbộcóthểlàđộnglựcnhƣngcũngcóthểlà“ràocản”choviệcnângcaohiệ u quả quản lý đất đai, điều phối đất đai [50, tr.52] Khi đội ngũ cán bộ tốt, có đủtrìnhđộchuyênmôn,nghiệpvụthìsẽlàđộnglựcchoquátrìnhnângcaohiệuquả củahoạtđộngquảnlýđấtđainóichung,thựcthiphápluậtvềgiaođấtđểđầutƣxây dựng NƠTM nói riêng Ngược lại, nếu đội ngũ cán bộ nhà nước yếu kém vềchuyên môn, nghiệp vụ thì sẽ tạo ra sức ì cho việc thực thi pháp luật về giao đất đểđầu tƣ xây dựng NƠTM và hoạt động quản lý đất đai nói chung, bởi vì điều này sẽtạo ra sự yếu kém trong hoạt động lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ, quản lý và khaithác hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về đất đai, thẩm định, đánh giá hồ sơ, địnhgiá và đánh giá sự phù hợp của CĐT xin giao đất và điều kiện đƣợc giao đất để đầutƣ xây dựng NƠTM, yếu kém trong việc thực hiện các thủ tục hành chính về đấtđai,… Vì vậy, để nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựngNƠTM, khai thác có hiệu quả và hợp lý tài nguyên đất, phúc đáp đủ và phù hợp nhucầunhàởchocộngđồngdâncƣthìcầnphảinângcaonănglựcchuyênmôn,nghiệpvụchocán bộnhàtrướccótráchnhiệmquảnlývàđiềuphốiđấtđai.

Thứ hai, nâng cao phẩm chất đạo đức của cán bộ nhà nước có thẩm quyềntrongquảnlý,điềuphốiđấtđai.

Một trong những yếu tố gây cản trở hiệu quả của việc áp dụng pháp luật giaođất để đầu tư xây dựng NƠTM ở nước ta chính là việc hình thành các “nhóm lợiích” để lợi dụng kẽ hở của pháp luật trục lợi cho bản thân, gây thất thoát ngân sáchnhà nước, lãng phí tài nguyên đất đai và hình thành một bộ phận người SDĐ nhậngiaođấ t đ ể đ ầ u t ƣ x â y dựng n h à ở n h ằ m đầ u c ơ, g ă m giữ đ ấ t , c h u y ể n m ụ c đ í c h SDĐ trái với quy định của pháp luật “Nhóm lợi ích” đƣợc hình thành dựa trên haiyếu tố: sự thoái hóa, biến chất của một bộ phận cán bộ nhà nước có thẩm quyềnquảnlýđấtđaivànhữngkẽhởcủaphápluật.

Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam rõ ràng đang tỏ ra phù hợp vàphát huy đƣợc nhiều yếu tố tích cực trong việc tạo ra sự bình đẳng xã hội, đảm bảotư liệu sản xuất cho người nông dân, nâng cao hiệu quả, hiệu suất SDĐ đai, vàthống nhất quản lý đất đai Tuy nhiên, với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai cũngtrao cho cán bộ, công chức quản lý đất đai một quyền lực rất lớn trong việc quản lýđất đai, điều phối đất đai Trong điều kiện pháp luật của Việt Nam còn nhiều điểmchưa hoàn thiện thì sự xuất hiện nhóm lợi ích bởi các cán bộ nhà nước thoái hóabiến chất là điều rất dễ xảy ra Vì thế, để hạn chế tình trạng tham nhũng vặt, thamnhũng đất đai thông qua hình thành nhóm lợi ích thì Việt Nam cần phải nâng caophẩmchấtđạođứccủa cánbộnhànướctrong quảnlý,điềuphốiđất đai. Để nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, phẩm chất đạo đức cho cán bộnhànướccóthẩmquyềnquảnlývàđiềuphối đấtđaithìcầnthựchiệncácgiảiphápcụthểsauđây:

- Mộtlà,kiểmsoátchặtchẽđầuvàođốivớingườimuốnứngtuyểntrongquá trìnhtuyểndụngcánbộ,côngchứcchongànhtàinguyênmôitrườngthôngquaviệcđánh giá năng lực làm việc, sự phù hợp giữa chuyên ngành đào tạo và vị trí ứngtuyển,phẩmchấtđạođứcvàlýlịchcủangườiứngtuyển.Việcnày,sẽgiúpsànglọcnhững người không đủ trình độ chuyên môn, nghiệp vụ và phẩm chất đạo đức phùhợpđểlàmcánbộ,côngchứcngànhtàinguyênvàmôitrường,ngànhxâydựng.

- Hai là, tuyển chọn và bổ sung thêm các cán bộ, công chức ngành tài nguyênmôi trường nhằm giảm tải công việc, đảm bảo nhu cầu về nguồn nhân lực cho hoạtđộngquảnlývàđiềuphốiđấtđai.

- Ba là, phải thường xuyên tập huấn những nội dung kiến thức pháp lý mới,quy định pháp luậtm ớ i , t r ì n h đ ộ t i n h ọ c ứ n g d ụ n g , n h ằ m đ ả m b ả o c á n b ộ , c ô n g chức nhà nước có thẩm quyền quản lý, điều phối đất đai có đủ kiến thức chuyênmôn,nghiệpvụđểthựchiệnnhiệmvụ,quyền hạnđƣợcgiao.

- Thứ tƣ là, nâng cao tinh thần trách nhiệm cho cán bộ, công chức nhà nướccó thẩm quyền quản lý đất đai, điều phối đất đai một cách thường xuyên thông quahoạt động quán triệt các đường lối, chính sách của đảng, nhà nước, tinh thần tráchnhiệm của từng cán bộ, công chức nhà nước có thẩm quyền, thông qua công tác nêugương, khen thưởng, kỷ luật đối với từng nhóm cán bộ, công chức nhà nước mộtcáchphù hợp.

- Nămlà,tăngcườngcôngtácthanhtra,kiểmtra,giámsátcủanhànước,củacơ quan có thẩm quyền, của nhân dân đối với hoạt động, đối với trình độ chuyênmôn, đối với phẩm chất đạo đức của cán bộ, công chức nhà nước có thẩm quyềnquảnlý,điềuphốiđấtđai.

4.3.2 Minh bạch hóa thông tin thông qua việc đẩy mạnh việc xây dựng chínhphủđiệntử

Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, do nhà nước đại diện chủ sở hữu đã dẫnđếns ự t r a o q u y ề n l ự c r ấ t l ớ n c h o c ơ q u a n n h à n ƣ ớ c t r o n g v i ệ c q u y ế t đ ị n h t r a o quyền SDĐ cho ai, diện tích bao nhiêu, thời hạn bao lâu, quyết định cho phépchuyển mục đích SDĐ và giá cả như thế nào,… Theo tác giả Nguyễn Thị MinhChâu thì có thể nói Nhà nước giữ độc quyền trên thị trường sơ cấp, thị trường chiaquyền SDĐ cho các chủ thể kinh tế Sự độc quyền này mang lại quyền lực rất lớncho Nhà nước trong việc chi phối các quan hệ đất đai Nếu quyền lực này khôngđược kiểm soát tốt nhằm hướng tới các mục tiêu hiệu quả và công bằng thì có thểtrở thành công cụ để công chức nhà nước sử dụng cho mục tiêu riêng của họ [63,tr.126] Đây cũng là vấn đề chung của các nước có chế độ sở hữu công về đất đai,nhưởTrungQuốc.TheotácgiảNguyễnMinhHoànthìvớichếđộ“nhịnguyên”về quản lý đất đai ở Trung Quốc, theo đó đất đai ở đô thị thuộc sở hữu của Nhà nước,đất đai ở nông thôn thuộc sở hữu của tập thể thì Nhà nước “với tư cách là chủ sởhữucaonhấtvề đấtđai,nhànướcđã trởthành trọngtàiduynhất,vàbằngquyềnlựctrong tay của mình, nhà nước cũng chính là chủ thể phán quyết đối với việc chuyểnđổiđấtđaitừkhuvựcnôngthôngsangđấtđôthị”[63,tr.251].

Thựctế, hiện nay ở Việt Nam,một sốcán bộc ó t h ẩ m q u y ề n c ủ a c ơ q u a n nhànướcđãlạmdụngquyềnlựccủamìnhtrongviệcquảnlývàphânbổđấtđ aiđểt r ụ c l ợ i ch o m ì n h t h ô n g qua v i ệ c h ì n h t h à n h cá c n h ó m lợií c h v à t h a m nhũn gđấtđ a i Đ ể k i ể m s o á t q u y ề n l ự c c ủ a n h à n ƣ ớ c t r o n g h o ạ t đ ộ n g q u ả n l ý đ ấ t đ a i , tránh tình trạng tham nhũng, hình thành các nhóm lợi ích, cũng nhƣ để đảm bảoquyềnbìnhđẳnggiữa cácCĐTtrong việctiếpcậnquyềnSDĐxâydựngNƠT Mthì cần phải đẩy mạnh minh bạch hóa thông tin, công khai hóa thông tin về đất đai,bao gồm thông tin về quy hoạch, kế hoạch SDĐ, thông tin về đấu giá quyền SDĐ,thôngtinvềgiáđất,…

LuậtĐất đa i 2 0 1 3 đã c ó n h i ề u q u y địnht h ể h i ệ n q u yế t t â m củan h à n ƣ ớc the ohướngminh bạchhóa,côngkhaihóathôngtinvềđấtđai,baogồmquyđịnhvềtrách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng, cung cấp thông tin đất đai (Điều28); quy định nguyên tắc dân chủ và công khai trong lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ(Điều 35); quy định công bố công khai quy hoạch, kế hoạch SDĐ (Điều 48); quyđịnhvề h ệ t h ố n g t hô ng ti nv ề đ ấ t đaivà kh ai thá c h ệ t h ố n g t hô ng t i n về đ ấ t đa i , cung cấp thông tin về đất đai; trách nhiệm xây dựng hệ thống thông tin về đất đai(Điều 120 đến Điều 124); quy định công khai thủ tục hành chính về đất đai (Điều196);…

N h ữ n g q u y đ ị n h n à y đ ã g ó p p h ầ n k h ô n g n h ỏ t r o n g v i ệ c c ô n g k h a i h ó a , minh bạch hóa thị trường quyền SDĐ sơ cấp Tuy vậy, trong thực tế người dân vẫnvấp phải một số khó khăn trong việc tiếp cận thông tin về đất đai. Theo kết quả điềutra thì một phần tƣ số DN đƣợc điều tra cho rằng việc tiếp cận thông tin dữ liệu vềđất đai không thuận lợi, nhanh chóng [118] Và thông tin về giao đất không thôngqua đấu giá thiếu minh bạch

[61] Vì vậy, yêu cầu nâng cao hiệu quả của việc minhbạchhóa,côngkhaihóa quyềnSDĐlàmộttrong nhữnggiảiphápnângcaohi ệuquả hoạt động giao đất xây dựng NƠTM Để thực hiện tốt giải pháp này, Việt Namcần phải đẩy mạnh hoạt động xây dựng chính phủ điện tử Theo đó, bên cạnh cácthông tin về đất đai đƣợc niêm yết công khai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyềnthìphảisốhóahệthốngthôngtinđóbằngcácdữ liệuđiệntử.

Với quyết tâm xây dựng Chính phủ kiến tạo, phát triển, liêm chính,hànhđộng,phụcvụngườidân,DN,thờigiantớiViệtNamcầnhoànthiệnnềntảngđể phát triển Chính phủ điện tử hướng tới nền kinh tế số, xã hội số, trong đó có số hóadự liệu đất đai, công khai hóa các thông tin về quản lý và điều phối đất đai trên hệthống thông tin điện tử Một trong những giải pháp để đẩy nhanh việc hoàn thiệnxây dựng chính phủ điện tử là đầu tƣ cơ sở vật chất, cơ sở hạ tầng công nghệ thôngtin đáp ứng yêu cầu của cuộc cách mạng số; đào tạo nguồn nhân lực phục vụ choviệc thiết lập, vận hành, khai thác, quản lý hệ thống cơ sở dữ liệu và phục vụ choDN, tạo điều kiện thuận lợi cho DN tiếp cận thông tin về đất đai, thực hiện thủ tụchành chính điệntử vềđất đai; có sự liênkết,phối hợp chặtc h ẽ g i ữ a c á c c ơ q u a n nhà nước có thẩm quyền trong từng lĩnh vực quản lý để đảm bảo tính liên thông,chặt chẽ, đầy đủ nguồn lực về dữ liệu Việc xây dựng thành công chính phủ điện tử,nhất là trong bối cảnh thế giới đã bước vào cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tưlà vô cùng cần thiết Trong quản lý đất đai nói chung, trong hoạt động giao đất xâydựng NƠTM nói riêng, nếu xây dựng thành công chính phủ điện tử thì sẽ nâng caochấtlượng,hiệulựccủacácquanhệgiaodịchgiữangườidânvànhànước,vàgiữacác cơ quan nhà nước với nhau, và đặc biệt sẽ góp phần quan trọng trong việc côngkhai hóa, minh bạch hóa thông tin, giúp DN và người dân có thể dễ dàng hơn trongviệc tiếp cận quyền SDĐ, tiết kiệm chi phí cho người dân và DN trong việc thựchiện các giao dịch với cơ quan nhà nước, tránh việc người dân, DN phải trả các chiphí không chính thức khi thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai, tạo ra sự bìnhđẳng giữa các chủ thể SDĐ trong việc tiếp cận thông tin và tiếp cận quyền SDĐ đểthựchiệndự ánxâydựngNƠTM.

4.3.3 Nâng cao hiệu quả của hoạt động lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,giảmtìnhtrạngđiềuchỉnhquy hoạchsửdụngđất