KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH |
UNIVERS! ToIỆ name
ECONOMI CS, and FINANCE
KHOA LUAN TOT NGHIEP
Dộ tai:
XAY DUNG CHUONG TRINH MARKETING CHO | HOẠT DONG MOI GIOI BAT DONG SAN CUA CONG
Trang 2Trong suốt thời gian thực tập và làm luận văn tốt nghiệp, em luụn nhận được sự quan tõm giỳp đỡ tận tỡnh từ cỏc thầy, cụ hướng dẫn cựng cỏc anh chị trong cụng ty thực tập Nhõn địp này, em xin bày tỏ lời cảm ơn chõn thành tới:
Thạc sỹ Nguyễn Văn Thi — Giảng viờn trường Đại học Kinh Tế - Tài Chớnh TP Hồ Chớ Minh dự bận rộn với cụng việc nhưng vẫn cố gắng dành thời gian để hướng dẫn, để hoàn thành khúa luận tốt nghiệp
Chị Phạm Thị Thu Hang — trưởng phũng Kinh Doanh trực tuyến của Cụng ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Nam Việt đó tạo điều kiện để em thực tập trong cụng ty cũng như cung cấp cho em những kiến thức, nghiệp vụ chuyờn sõu trong lĩnh vực bất động sản
Trang 3NHAN XET CUA CHUYEN VIEN HƯỚNG DẪN
errr ee eee eee eee ee ee ee ee ee
Đo ấ ĐH 6066400006006 0 0 HEHEHE EEE EHD HEE HERE EEE EEE CEH HEHE DERE HH EEE HEE HEED HEELS ERE HEE EEE EE SEH ERE HEE DEES Pee em mem em ere eee Hse eee eee see eed e EEE EEEO TELE OEE DHE EEH EEO EH EHH OHHH EEE OEE ESE HEHEHE EH EEE DESO OS Pree roe e meer eee eRe RHR E ERE EH OEE EER OES E REESE HR TORE ERE HEEH EEE SHRED EEE ERE EEO HOHE EDO EEE EEE DOS POM O meme Orem HEROD EEE E SHEER EC EERO E REECE EEE SE OE EEE EEE HELE HELE EES H HEE EH RE EEEE OSES ODE ST ES DES EE OD TTT rrrr rrr err errr eee eee ee ee eee ee ee ee ee ee ee ee ee ee ee
Trang 4NHAN XET CUA GIAO VIEN HUGNG DAN
Đễ BA 6 606 006 86606660 6 60 00 ETE ESE RETO OO SHEER HEH HEE E EE ESE ES HEHEHE HEHEHE EE ESET ETE RH ERED EE EEE SCR eee ee eH eee ERR EER ERR E HEE E OHH ES HEHEHE EOE EH ODED DEE EH EEE EERE EEE HEHE LES EDO OER ODO ER EE DEED eee eee ee ee eee ee eee eee ee eee eee ee eee eee eee ee ee
Trang 5MỤC LỤC
trang
ủ08e v00 0
NHẬN XẫT CUA CHUYEN VIấN HƯỚNG DẪN -c5c-cccrerrrrei ii NHẬN XẫT CỦA GIÁO VIấN HƯỚNG DẪN . cscccecrrrereerriree iii MỤC LỤC -.- 7-2 1V IM 90:81 99 Yexv00i500-90002027 vỉ 0537.100157 1
Chương 1 PHƯƠNG PHÁP HOẠCH ĐỊNH CHIẾN LƯỢC MARKETING 3
1.1 Định nghĩa và phương phỏp hoạch định chiến lược marketing - 3
1.2 Phõn tớch mụi trường marketing - -ô- sành HH ng 0 1811011 1e 7 1.2.1 Phõn tớch mụi trường VĨ mễ - ¿<4 + tt HH1 110 1 01 TL 1 1T 0 nề ngàng te 7 1.2.2 Phõn tớch mụi trường VI Hễ - ¿+ Sa +< E993 1 11112112 1 100 T011 th nh ng 10 NHI on 11
1.2.4 _ Phõn tớch hoạt động marketing của cụng fy ch hi 12 1.2.5 Phdnn tich SWOT 12
13 Thiết lập mục tiấU - -< ng HH Hàn 00 0100108 11 0100801101001 th re 13 1.3.1 Phõn khỳc thị trường + St ng 90101 6g 21 9H kg hen km nh nhe 13 1.3.2 Lựa chọn thị trường mục tIấU - - Ănằ nà Hà HH gà HH nhàn the 14 1.3.3 Dinh vi san pham ng nu 00g 1 5K TS 00150 60 91 01 5 8 94 14 1.3.4 Thiết lập hệ thống mục tiờu cụ thỂ -c+-s+ertetrkeEEkxerkeEEErrrrrrrrrie 15 1.4 Lập cỏc chương trỡnh marketing - - 5-5 SH nh HH 0111 crreeren 15 VAD lẽ 15 1.4.2 : ha 15 5n na 16 1.4.4 Chidu th 16 1 16 1.4.6 Quy trỡnh - 5< 5+ v1 KH TH TH HH KT TT Tỏ TT Hàn 0t Hinh 690 17 1.4.7 Phương tiện hữu hỡnh + St H210 012 H1 0t gngirờn 17 1.5 Thiết lập ngõn sỏch - 5: ++-++EztExEEEEEEEEEEEEELEEEETrkEEkrrrkerkererkerkriee 17 Chuong 2 GIGI THIEU VE CONG TY DICH VU BAT DONG SAN NAM 1 19
2.1 Giới thiệu tổng quan về Cụng ty Cổ phần Dịch vụ BĐS Nam Việt 19
Trang 62.3 Phõn tớch nội bộ cụng ty BĐS Nam Việt cọc 44 2.3.1 Cơ cấu tổ chức của cụng ty -¿ ¿-â2e+2Ck21EEEEE1E1111971111112111110711211211111 21.21 44 2.3.2 Thực trạng hoạt động kinh doanh tại Nam VIỆT .- -G- Ăn ng 46
PT HN 2 ẽnddddlllŸỶ-ả4ọííííí 46
2.3.4 Địa bàn hoạt động -.2+- 2t St HH HH HH H1 1121110111101 111.11e xe, 48
2.4 Phõn tớch chương trỡnh marketing cỏ s3 xxsvgerrreerersee 48 2.4.1 Sản phẩm 26S 22222 2E HE 10117111021111211111121111171111111110111 12116 211e xe 48 2N: a4 52 =n ha 52 2.4.4 Chiờu thị s- 2L+S2Lvt 22 HE HH HH HH TH Hư Hàng y nưệu 52 P hỏi hố 33 2.4.6 Con người ccnHnHTT HT T4 01T TT HT HT TH Hàng 54
2.4.7 Phurong tiộn hitu hinh oo csccesssssessesesssecssseesssessssscsssvessssesssscsssscssasessscssuessnucearseesnecssseess 54
2.5 SWOT cho san pham mội giới bất động sản tại Nam Việt -c 54
Chương 3 THIẾT LẬP MỤC TIấU VÀ CÁC CHƯƠNG TRINH MARKETING 55 3.1 Thiết lập mục tiờu -22+â+ke+EEESEEE2111112111211012111111171E1711 111211211 cExe 55
3.1.1 Phan khitc thi truOng .ccssccsssssssssecessecssseessssessssessssecsscessussesesssssessssesssesssueessuesssesnseess 55
3.1.2 Lựa chọn thị trường mục tiấU - 5-5 HS SH SE TT ng xe 56 3.1.3 Dinh vi sam pha cecsecssecssssssssscseesssessseesssssessssessseessucssvesseessussssecsueseevessvessusenecssueenecens 57 3.1.4 Thiết lập hệ thong muc tidu cy thộ .cccccccesccccscsssssssssesssessscesssesesssessssessesessueessecsseressesens 57 3.2 Cỏc chương trỡnh Marketing 5G 5< S5 3k1 St ng ren 57 3.2.1 ơằoaỏ3$¿¿3 57 3.2.2, Gidseseecsescsessssssseesssesssssssecsnecssscssvessusssussssusssscsssssssscssessssssecssuessesessucsauesaesseessevensesnecenecess 57 VN 0.:iađididdẮíỶíííííí 58 3.2.5 _ Quy trỡnh c4 411 111110 1110111 11010 11T TH TT ch 59 “1° ha 'đờđs' 60
3.2.7 Chứng minh hữu hỡnh - 2 <â++*+E+EEEEEEEEEEEEEkEVEEEEEEkSEELSSEEkEEEELvELerrrrcreg 60
3.3 Dự toỏn ngõn sỏCh - Ác c1 HH HT TH TH TH HH như nh nh cưa 60
KET LUAN ẰšÊ& 62
Trang 8DANH MUC BANG
Bang 1.1 Phan tich SWOT
Bang 1.2 Cơ sở và tiờu thức dựng để phõn đoạn thị trường
Bảng 3.1 Mục đớch và lợi ớch tỡm kiếm của khỏch hàng
Bảng 2.1 Phõn tớch SWOT cho dịch vụ BĐS tại Nam Việt
DANH MỤC HèNH
Hỡnh 2.1 Tốc độ tăng trưởng GDP giai đoạn 2000-2011 Hỡnh 2.2 Sơ đồ cơ cầu tụ chức
Hỡnh 2.3 Chứng chỉ mụi giới BĐS Hỡnh 2.4 Dự ỏn căn hộ Hưng Phỏt Hỡnh 2.5 Dự ỏn Long Hội City
Hỡnh 2.6 Dự ỏn căn hộ Ngọc Lan
Hỡnh 2.7 Dự ỏn căn hộ Quang Thỏi
Trang 9Bắt động sản là một lĩnh vực kinh doanh đặc thự, đũi hỏi những điều kiện đặc biệt như nguồn tài chớnh vững mạnh, khả năng huy động vốn, mối quan hệ tốt với cỏc cơ quan chức năng quản lý chuyờn ngành, định hướng cũng như tầm nhỡn dài hạn của lónh đạo doanh nghiệp Hoạt động kinh doanh bất động sản mang tớnh chu kỳ, nờn rủi ro rất lớn, tuy nhiờn lợi nhuận lại rất hấp dẫn do đú lĩnh vực kinh doanh này ngày càng thu hỳt cỏc doanh nghiệp tham gia
-_ Nhưng để khỏch hàng cú thể tiếp cận, để hiểu được với những sản phẩm bất động sản một cỏch dễ dàng thỡ khụng thể thiếu hoạt động tư vấn khỏch hàng, mụi giới bất động sản Để xỏc định được những nhu cầu của khỏch hàng đó là khú, để đỏp ứng những nhu cầu đú sao cho phự hợp lại là điều khú hơn Mặt khỏc, cụng ty BĐS cũn phải cú những chiến lược marketing sao cho phự hợp để khỏch hàng cú thể tin tưởng và lựa chọn nhu cầu phự hợp cho cỏ nhõn, tổ chức mỡnh
Cũng chớnh vỡ nhu cầu cấp thiết đú, tụi đó chọn đề tài: “Xõy dựng chiến lược marketing cho cụng tỏc mụi giới bất động sản cho Cụng ty cổ phần Dịch vụ
Bất động sản Nam Việt từ năm 2012- 2014” cho đề tài luận văn của mỡnh
1.2 — Mục tiờu nghiờn cứu
Hướng nghiờn cứu của luận văn nhằm hướng đến cỏc mục tiờu sau: -Tổng hợp cơ sở lý luận về hoạch định chiến lược Marketing
-Đỏnh giỏ thực trạng cụng tỏc mụi giới bất động sản đối với cụng ty BĐS
Nam Việt
-Đưa ra phương hướng và chiến lược marketing cho dịch vụ mụi giới BĐS tại cụng ty trong giai đoạn 2012-2014
1.3 Đối tượng và phạm vi nghiờn cứu
Đối tượng nghiờn cứu: hoạch định chiến lược Marketing cho dịch vụ mụi giới bất động sản và mụi trường hoạt động mụi giới của cụng ty BĐS Nam Việt
1.4 Phương phỏp nghiờn cứu và nguồn dữ liệu
Đề tài được nghiờn cứu dựa trờn phương phỏp duy vật biện chứng về mối
Trang 10Kết cấu bài được chia ra làm 3 phần chớnh:
Phần mở đầu
Chương 1 với đề tài “Hoạch định chiến lược marketing cho cụng tỏc mụi
giới bất động sản tại cụng ty Bất Động Sản Nam Việt giai đoạn 2012-2014” cơ sở
lý luận để thực hiện đề tài là phương phỏp hoạch định chiến lược marketing cho
dịch vụ mụi giới bat động sản Cụ thể trong cơ sở lý luận bao gồm cỏc bước thực
hiện hoạch định chiến lược marketing, cỏc yếu tố mụi trường cần đỏnh giỏ khi tiễn hành hoạch định chiến lược marketing và cỏc cụng cụ marketing: sản phẩm, giỏ, phõn phối, chiờu thị, con người, quy trỡnh và phương tiện hữu hỡnh
Chương 2 từ cơ sở lý luận được đưa ra trong Chương | tiễn hành phõn tớch cỏc yếu tố mụi trường kinh doanh dịch vụ mụi giới bất động sản cho cụng ty BĐS Nam Việt Cỏc yếu tổ mụi trường phõn tớch gồm cỏc yếu tố vĩ mụ, yếu tố vi mụ và yếu tố nội bộ cụng ty, phõn tớch về tỡnh hỡnh marketing của cụng ty Từ việc phõn tớch đú đưa ra được những điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thỏch thức cho cụng ty
khi hoạt động dịch vụ mụi giới BĐS
Trang 111.1 Định nghĩa và phương phỏp hoạch định chiến lược marketing Hiện nay, cú cỏc tài liệu về marketing tồn tại nhiều khỏi nhiệm vẻ chiến lược marketing như :
-Chiến lược marketing chỉ ra cỏch thức cỏc yếu tụ của hỗn hợp marketing
và cỏc bộ phận cầu thành của chỳng sẽ được sử dụng ra sao đẻ đạt được cỏc mục
tiờu marketing
-Chiến lược marketing là một quỏ trỡnh phõn tớch mang tớnh chiến lược về cỏc yếu tố mụi trường, cạnh tranh và kinh doanh ảnh hưởng đến hoạt động kinh danh của cụng ty BĐS và dự bỏo xu hướng tương lai trong lĩnh vực kinh doanh mà cụng ty quan tõm
-Chiến lược marketing bao gồm việc lựa chọn, phõn tớch một thị trường mục tiờu, tạo ra và duy trỡ một hỗn hợp marketing phự hợp (sản phẩm, giỏ cả, phõn phối, xỳc tiến) để thừa món thị trường mục tiờu này
-Chiến lược marketing cú thể hiện là một hỗn hợp cua 5 yếu tố gồm định vi thị trường, định vụ sản phẩm, hỗn hợp marketing, gia nhập thị trường và thời điểm
-Nhưng nhỡn chung dự cú nhiều định nghĩa khỏc nhau về chiến lược marketing nhưng từ cỏc định nghĩa trờn chỳng ta cú thể thấy hàng loạt cỏc thuật ngữ marketing như: yếu tố mụi trường, yếu tố kinh doanh, nhu cầu thị trường mục tiờu, marketing hỗn hợp, lợi thế cạnh tranh, đơn vị kinh doanh, chương trỡnh marketing, chiến lược thị trường marketing, thị trường sản phẩm, định vị thị trường, mục tiờu marketing, định vị sản phẩm, chiến lược định vị chương trỡnh và thõm nhập thị trường
Trang 12được lĩnh vực kinh doanh, phỏt triển chiến lược kinh doanh từ đú định vị thị
trường chiến lược Bước tiếp theo là phỏt triển chiến lược marketing, xõy đựng
cỏc chiến thuật marketing để đưa đến khỏch hàng
Sơ đồ 1.1: Sơ đồ quỏ trỡnh hỡnh thành chiến lược marketing 1 Mụi trường bờn trong : đụng Gia trỊ của cụ Những yờu cầu khỏc của cụ đụng - Cỏc giỏ trị cỏ nhõn của cỏc nhõn vật chủ chụt J J | Mục tiờu tài Tuyờn bụ sứ mạng Tõm nhỡn sứ mạng chớnh dài hạn —) —
2 Mụi trường bờn ngoài Ũ
Kiểm toỏn Kiểm toỏn mụi nguồn lực/ kết trường quả hoạt động Định hướng 7 thị trường và khỏch ơ Vv hang Ỳ Điờm mạnh và Cơ hội và thỏch điểm yếu = thức nhỡn ra bờn ằ|_ Phõn tớch ngành Vv Cơ hội cõu trỳc ngành Ỷ Lĩnh vực kinh doanh —— n ngoài Phõn tớch đụi < thủ cạnh tranh = Thay đổi Cơ hội cạnh văn húa tranh Vv
Linh vuc kinh doanh
dang tiộn hanh
Ũ muụn/ cõn tham gia
Trang 13cạnh tranh Theo ụng, cỏc điều kiện cạnh tranh trong một ngành phụ thuộc vào nhiờu yờu tụ khỏc nhau gụm:
— Mức độ cạnh tranh trong nội bộ ngành — Nguy cơ của sản phẩm thay thế
— Quyền lực khỏch hàng — Quyền lực nhà cung cấp — Rao can gia nhập và rỳt lui
— Mụ hỡnh này được vận dụng vào quỏ trỡnh thực hiện chiến lược của
Vinareal nhằm đỏnh giỏ khả năng cạnh tranh của Vinareal trờn thị trường
bất động sản, cỏc lĩnh vực kinh doanh muốn/cần tham gia
Trang 14Hành vi khỏch hàng Nghiờn cứu thị trường
Phõn Thị phan Phõn đoạn thị
tich độ Lựa |g trường
lệch > —>| chọn thị
trường
mục tiờu TC Củ Mức độ Phương Độ hõp dẫn của
tham gia Lằ| phỏp gia Ls thị trường nhập Vv Muc tiộu marketing Chiộn luge marketing i | J Ỷ Vv
Muc tiộu va Mục tiờu và Mục tiờu và Yờu cầu về cơ
chiến lược tài chiến lược chiến lược vận cầu tổ chức
chớnh nguồn nhõn hành
5 Chiến lược marketing đến chiến thuật markcting :
Phõn Day san + Tạo Khỏc
tớch danh phẩm Chớnh thương biệt húa
Trang 15-Bước l1: phõn tớch mụi trường marketing
-Bước 2: thiết lập mục tiờu marketing -Bước 3: lập cỏc chương trỡnh marketing 1.2 — Phõn tớch mụi trường marketing 1.2.1 Phõn tớch mụi trường vĩ mụ
1.2.1.1 Dõn số
Lực lượng đầu tiờn của mụi trường cần theo dừi là dõn số, bởi vỡ con người tạo nờn thị trường Cỏc yếu tố như quy mụ và tỷ lệ tăng dõn số, cầu trỳc dõn số, sự phõn bố theo tuổi tỏc và cơ cấu dõn tộc, trỡnh độ học vấn, mẫu hỡnh hộ gia đỡnh là những yếu tố cần phõn tớch khi tiến hành hoạt động marketing Ngoài việc năm bắt sự ảnh hưởng của cỏc yếu tố, người làm marketing cần xỏc định được xu hướng thay đổi của dõn số và cỏc tỏc động của những thay đổi đú Chăng hạn như tăng dõn số tỏc động đến cỏc nhu cầu tiờu dựng gia tăng, xu hướng giỏo dục như trỡnh độ được nõng cao hơn trước
Tỏc động của tất cả những thay đổi đú đó dẫn đến việc chia nhỏ thị trường
đại chỳng thành rất nhiều đơn vị thị trường nhỏ khỏc nhau như về lứa tuụi, giới
tớnh và dõn tộc, trỡnh độ học vấn, địa lý và lối sống Mỗi nhúm cú những sở
thớch rừ rệt và những đặc điểm tiờu dựng riờng và được tiếp cận thụng qua những kờnh thụng tin và phõn phối ngày càng cú mục tiờu rừ rệt hơn và ngày càng chuyển sang thiết kế những sản phẩm và chương trỡnh marketing của mỡnh cho những vi thị trường nhất định
1.2.1.2 Kinh tế
Trang 16trường
12.1 3 Cụng nghệ
Thời đại kinh tế tri thức mở ra khả năng vụ tận trong cỏc phỏt minh và cụng nghệ Ngày nay cụng nghệ tỏc động đến mọi lĩnh vực trong cuộc sống Yếu tố cụng nghệ tạo nờn những đột phỏ về lợi thế cạnh tranh cho cỏc doanh nghiệp
Người làm marketing phải theo dừi những xu hướng sau đõy trong cụng nghệ:
-Sự tăng tốc của việc thay đổi cụng nghệ
-Những cơ hội đổi mới vụ hạn
-Thay đổi ngõn sỏch nghiờn cứu và phỏt triển
-Quy định về thay đổi cụng nghệ ngày càng chặt chẽ
Những ứng dụng cụng nghệ quan trọng trong ngành BĐS: ứng dụng cụng nghệ thụng tin, đăng tin ban hàng, tuyến dụng
12.14 Chớnh trị phỏp luật
Mụi trường chớnh trị bao gồm: sự điều hành của chớnh phủ, hệ thống luật
phỏp và cỏc thụng tư chỉ thị, vai trũ của cỏc nhúm xó hội Những diễn biến của
cỏc yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp và rất mạnh đến cỏc quyết định marketing của
doanh nghiệp
Trang 17-Đặc biệt là trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, do tớnh hệ thống của lĩnh vực
này nờn hoạt động kinh doanh BĐS và mụi giới BĐS chịu sự giỏm sỏt rất chặt chẽ của luật phỏp và cỏc cơ quan chức năng
1.2.1.5, Van hoa xó hụi
Con người sụng trong bõt kỳ xó hội nào cũng mang một bản sắc văn húa tương ứng với xó hội đú Bản sắc văn húa khỏc nhau dẫn đờn hỡnh thành nờn cỏc quan điờm khỏc nhau về giỏ trị và chuõn mực Và cỏc quyờt định vờ marketing cõn quan tõm đờn cỏc gia tri va chuõn mực đú
Văn húa được chia thành 2 nhúm:
Nhúm thứ nhất : trỡnh độ sử dụng những cải tiến kỹ thuật, những phỏt hiện
khoa học trong cỏc lĩnh vực của đời sống sản xuất xó hội, trỡnh độ văn húa, khoa
học kỹ thuật của những người lao động, trỡnh độ phổ cập giỏo dục, văn húa nghệ
thuật
Nhúm thứ hai gụm nhiờu biờn sụ như : ngụn ngữ, những biờu tượng, tụn giao, cach quan niộm vộ tinh ban, tõm lý, lụi sụng, truyờn thụng, tập quan
Thụng thường trong nghiờn cứu lý luận cũng như trong hoạt động thực tiễn cỏc biến số văn húa thuộc nhúm thứ hai mới chớnh thức được sắp xếp và được xem xột như là những bộ phận cấu thành và tạo nờn nụi dung của yếu tố mụi trường văn húa cho hoạt động marketing
Ảnh hưởng trực tiếp của văn húa lờn hoạt động marketing của doanh nghiệp là tỏc động lờn chớnh hành vi của cỏc chủ thể kinh doanh hay hành vi của cỏc nhà hoạt động thị trường Những hành vi đú sẽ tỏc động lờn cỏc biện phỏp marketing
mà họ thực hiện So với ảnh hưởng trực tiếp, ảnh hưởng giỏn tiếp của văn húa
Trang 18phỏp marketing của người bỏn Tỏc động của văn húa đến người mua khụng chỉ tập trung ở nhu cầu mong muốn của họ mà cũn được thể hiện qua thỏi độ của con người đối với bản thõn mỡnh, đối với người khỏc, đối với cỏc chủ thể tồn tại trong xó hội, đối với tự nhiờn và vũ trụ tất cả những điều đú đều cú ảnh hưởng đến cỏc biện phỏp marketing
1.2.2 Phõn tớch mụi trường vi mụ 1.2.2.1 Thi truong
Cỏc yếu tổ thị trường ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh dịch vụ mụi giới
của cụng ty đú là quy mụ thị trường, tốc độ tăng trưởng của thị trường, phõn phối
về đại lý, về doanh thu lợi nhuận
1.2.2.2 Khỏch hàng
Khỏch hàng là yếu tố quan trọng nhất chị phối mang tớnh quyết định đến cỏc hoạt động marketing của ngõn hàng Khỏch hàng vừa tham gia trực tiếp vào quỏ trỡnh cung ứng sản phẩm vừa trực tiếp là người sử dụng dịch vụ Mỗi sự thay đổi về nhu cầu, về quyết định mua sắm của khỏch hàng đều buộc cụng ty phải xem xột lại cỏc quyết định marketing của mỡnh Cụng ty cần nghiờn cứu kỹ từng loại khỏch hàng để đưa ra những quyết định phự hợp vỡ mỗi loại khỏch hàng sẽ cú
hành vi mua sắm khỏc nhau 1.2.2.3 Đối thủ cạnh tranh
Khi tham gia vào kinh doanh, dự ở bất kỳ thị trường nào thỡ cụng ty cũng sẽ gặp nhưng đối thủ cạnh tranh Và mỗi đối thủ cạnh tranh khỏc nhau sẽ cú những cỏch thức khỏc nhau để thu hỳt khỏch hàng Vỡ vậy, trước những ỏp lực khỏc nhau do sự thay đổi chiến lược và chiến thuật marketing của mỗi đối thủ cạnh tranh, cú thể tạo ra những nguy cơ hay đe dọa đến cỏc quyết định marketing của chớnh cụng ty Chớnh vỡ vậy, cụng ty cần nhận diện chớnh xỏc từng đối thủ cạnh tranh đồng
thời phải theo dừi và kịp thời cú những đối sỏch với cỏc diễn biến từ đối thủ cạnh
tranh
Trang 19-Xỏc định đối thủ cạnh tranh
-Thu thập thụng tin về đối thủ cạnh tranh
-Phõn tớch chiến lược của đối thủ cạnh tranh
-Đỏnh giỏ điểm mạnh, điểm yếu của đối thủ cạnh tranh -Tỡm hiểu những lợi thế của cạnh tranh
1.2.2.4 Nha cung cấp
Để tiến hành sản xuất ra hàng húa hay dịch vụ cung ứng cho thị trường thỡ bất kỳ cụng ty nào cũng cần được cung cấp cỏc yếu tố đầu vào Những biến động trờn thị trường cỏc yếu tố đầu vào luụn luụn tỏc động một cỏch trực tiếp tới cỏc quyết định về marketing của cụng ty
Đối với cụng ty bất động sản, nhà cung cấp ảnh hưởng đến khả năng phục vụ của cụng ty, chất lượng dịch vụ, khả năng phõn phối sản phẩm cỏc nhà cung cấp quan trọng đối với cụng ty như: chủ đầu tư dự ỏn, cụng ty quản cỏo và truyền thụng, cung ứng nguồn nhõn lực
1.2.3 Phõn tớch nội bộ
1.2.3.1 Cơ cấu tổ chức
Bat ky một tổ chức ào đi vào hoạt động cũng phải cú một cơ cấu tụ chức Cơ cấu tổ chức thể hiện sự kết hợp giữa cỏc bộ phận bờn trong một tổ chức Và những người quản trị marketing phải hợp tỏc chặt chẽ với cỏc đơn vị khỏc của cụng ty và cỏc bộ phận khỏc cũng vậy
1.2.3.2 Nhõn lực
Yếu tố nhõn lực là năng lực của bộ mỏy lónh đạo và cỏc cấp quản lý, trỡnh độ chuyờn mụn, tỉnh thần trỏch nhiệm, đạo đức nghề nghiệp, khả năng giải quyết vấn đề cũng như kỹ năng giao tiếp của nhõn viờn, mụi trường nội bộ cụng ty hay văn húa doanh nghiệp, mức độ thuyờn chuyờn hay bỏ việc của nhõn viờn, sự phối hợp của cỏc phũng ban
Trang 20Một yếu tố nội bộ cũng gúp phần khụng nhỏ trong hoạt động của cụng ty
Nam Việt là yếu tố về cơ sở vật chất Đú chớnh là bề ngoài của cụng ty, giỳp cụng
ty cú thể tạo niềm tin với khỏch hàng khi mời khỏch hàng lờn sàn giao dịch hay
văn phũng cụng ty
1.2.4 Phõn tớch hoạt động marketing của cụng ty
Việc phõn tớch hoạt động marketing bao gồm thu thập thụng tin, đữ liệu
nhằm ra những lợi thế, điểm mạnh, điểm yếu của những hoạt động marketing của cụng ty
Cỏc yếu tố cần phõn tớch :
-Tổ chức marketing: cơ cấu tổ chức marketing, hiệu quả chức năng của bộ phận marketing, hiệu quả cộng tỏc với cỏc bộ phận khỏc
-Phõn tớch về chiến lược marketing của cụng y bao gồm: nhiệm vụ kinh doanh, mục tiờu kinh đoanh và mục tiờu, chiến lược marketing của cụng ty
-Phõn tớch về chức năng marketing bao gồm: sản phẩm, giỏ, phần phối,
chiờu thị, quy trỡnh, con người và chứng minh hữu hỡnh
1.2.5 Phõn tớch SWOT
Sau khi đỏnh giỏ cỏc yếu tổ mụi trường như trờn, chỳng ta cú thộ rỳt ra được những điểm mạnh (Strenghs), điểm yếu (Weaknesses) những cơ hội (Opportunities), những đe dọa (Threats), kết hợp 4 yếu tố vào ma trận SWOT, từ
đú so sỏnh từng cặp yếu tố để tạo ra những giải phỏp cho cụng ty Ngoài ra, cũn
cú thờ hỡnh thành cỏc giải phỏp vào sự kết hợp nhiều hơn hai yếu tố
Bảng 1.1 : Bang phan tich SWOT
SWOT Strenghs- S Weaknesses- W
Opportunities- O SO: sử dụng mặt WO: khai thỏc cơ hội
mạnh để khai thỏc cơ hội để vượt qua cỏc mặt yếu
Threats- T ST: sử dụng mặt WT: giảm thiểu mặt
mạnh để trỏnh đe dọa yếu để trỏnh cỏc đe dọa
Trang 21
1.3 Thiết lập mục tiờu
Để thiết lập mục tiờu marketing hiệu quả, trước hết cần thực hiện cụng việc phõn khỳc thị trường và lựa chọn thị trường mục tiờu, định vị sản phẩm tại thị trường này Phõn khỳc thị trường và lựa chọn thị trường mục tiờu là một trong những nội đung quan trọng nhất của lý thuyết marketing và là một khõu khụng thẻ thiếu trong tiến trỡnh hoạch định chiến lược marketing Mục tiờu marketing cho sản phẩm phải là mục tiờu cụ thể, đo lường được mà cụng ty cố găng đạt được trong một thời gian nhất định
1.3.1 Phõn khỳc thị trường
Phõn khỳc thị trường là một quỏ trỡnh phõn chia một thị trường toàn phần hoặc một khu vực thị trường thành những khỳc thị trường, những nhúm nhỏ vỡ mục đớch marketing Yờu cầu của phõn khỳc thị trường : -Nhận dạng được -Phõn biệt được -Đủ qui mụ - Tớnh đo lường được -Tiếp cận được -6n định và khả thi
Cỏc chiờu thức dựng để phõn khỳc thị trường : để phõn khỳc thị trường tổng
thể người ta cú thể dựng bất cứ đặc trưng nào của người tiờu dựng để là tiờu thức để phõn khỳc Tuy nhiờn trờn thực tế người ta chỉ dựng một số đặc trưng cơ bản để phõn đoạn thị trường Cơ sở này là những nguyờn nhõn tạo ra sự khỏc biệt về nhu cõu và đũi hỏi sự khỏc biệt vờ chiờn lược marketing
Trang 22
Dõn số- xó hội Tuổi, giới tớnh, thu nhập, nghề nghiệp
Tõm lý Thỏi độ, động cơ, lối sống, thúi quen
Hành vi người tiờu| Lý do mua, lợi ớch tỡm kiếm, số lượng và tỷ lệ
dựng tiờu dựng, tớnh trung thành
1.3.2 Lựa chọn thị trường mục tiờu
Phõn khỳc thị trường đó mở ra một số cơ hội cho ngành BĐS Tuy nhiờn với nguồn lực cú hạn, một cụng ty khụng thẻ theo đổi tat ca cỏc phõn khỳc được Vỡ
vậy căn cứ vào nguồn lực hiện cú và việc phõn tớch SWOT thỡ cụng ty sẽ chọn lựa
thị trường mục tiờu phự hợp với khả năng của mỡnh
Thực chất của việc lựa chọn thị trường mục tiờu đú là chọn những nhúm
hàng tiềm năng mà cụng ty sẽ phục vụ với cỏc sản phẩm nhất định Khi lựa chọn
mục tiờu cõn làm rừ cỏc võn đờ :
-Loại sản phẩm sẽ được bỏn để thừa món nhu cầu khỏch hàng -Phương thức thừa món nhu cầu đú
-Quy mụ và tiềm năng tăng trưởng của thị trường đú
-Khả năng bỏn và thu lợi nhuận
-Mức độ phự hợp giữa nhu cầu khỏch hàng và khả năng thừa món nhu cầu
đú |
1.3.3 Dinh vi san phẩm
Định vị là việc thiết kế sản phẩm và hỡnh ảnh của cụng ty làm sao để thị
trường mục tiờu (TTMT) tỡm hiểu được và đỏnh giỏ cao những gỡ cụng ty đại diện so với cỏc đối thủ cạnh trang của nú
Dinh vi gồm ba bước :
-Bước l : cụng ty phải phỏt hiện những điều khỏc biệt về sản phẩm, dịch vụ,
nhõn sự và hỡnh ảnh cú thờ tạo ra được để phõn biệt với đối thủ cạnh tranh
-Bước 2 : cụng ty phải ỏp dụng những tiờu chuẩn để lựa chọn những khỏc
Trang 23-Bước 3 : cụng ty phải tao được những tớn hiệu cú hiệu quả để thị trường
mực tiờu cú thể phõn biệt được với đối thủ cạnh tranh 1.3.4 Thiết lập hệ thống mục tiờu cụ thộ
Hệ thống mục tiờu cụ thể là những con số đo lường được mà cụng ty cố pắng đạt được trong một khoản thời gian nhất định đối với một thị trường mục tiờu cụ thể Cỏc mục tiờu như : doanh thu, lợi nhuận, số lượng khỏch hàng là mục tiờu cụ thể
1.4 Lập cỏc chương trỡnh marketing
Sau khi phõn tớch thị trường và lập ra cỏc mục tiờu, cụng việc tiếp theo của
việc lập cỏc chiến lược marketing là lập cỏc chương trỡnh marketing cụ thể hay cũn gọi là thiết lập marketing mix Một chiến lược marketing mix về cơ bản
thường được triển khai chung quanh 4 yếu tố: Sản phẩm (Product), Giỏ (Price),
Chiờu thị (Promotion) và Kờnh phõn phối (Place) Đối với cỏc sản phẩm ngõn hang là sản phẩm dịch vụ ngoài 4 yếu tố trờn một chiến lược marketing triển khai thờm 3 yếu tố: Con người (People), Quy trỡnh (Process) và Chứng minh hữu hỡnh (Physical Evidence)
1.4.1 Sản phẩm
Sản phẩm, dịch vụ mụi giới BĐS là một dạng hoạt động, một quỏ trỡnh, một
kinh nghiệm được cung ứng bởi cụng ty BĐS nhằm đỏp ứng một nhu cầu và
mong muốn của khỏch hàng mục tiờu
Sản phẩm cụng ty BĐS tổn tại cả dưới dạng dịch vụ và sản phẩm cú liờn quan đến vấn đề nhà ở, đất đai
Cỏc chiến lược phỏt triển sản phẩm mới của ngõn hàng mà ngõn hàng cú thể ỏp dụng như: chiến lược đi đầu/ tiờn phong, chiến lược thỏch thức, chiến lược bỏm theo và chiến lược ngỏch
1.4.2 Giỏ
Giỏ là một trong những điờu kiện giao dịch trao đụi giữa người mua và
Trang 24và lợi nhuận của cụng ty Trong lĩnh vực BĐS, giỏ và định giỏ sản phẩm mang
những đặc trưng:
-Tớnh tổng hợp, khú xỏc định chỉ phớ giỏ trị chớnh xỏc đối với từng sản
- phẩm địch vụ riờng biệt Dịch vụ cung cấp từ cụng ty BĐS thường là một dịch vụ
tổng thộ, vỡ vậy khú cú thể tỏch rời chỉ phớ từng dich vu riờng biệt
-Bờn cạnh đú, giỏ của sản phẩm BĐS mang tớnh nhạy cảm cao
1.4.3 Phõn phối |
Do thuộc tớnh sản phẩm của cụng ty BĐS là khụng thể lưu trữ, tồn kho cho nờn cỏc cụng ty cần phải luụn sẵn sàng đỏp ứng sản phẩm và dịch vụ của mỡnh khi khỏch hàng cần và sử dụng sản phẩm, dịch vụ của mỡnh
Cụng ty cú thể thiết lập kờnh phõn phối một cỏch trực tiếp (sàn giao dịch,
mạng lưới chỉ nhỏnh, đội ngũ bỏn hàng trực tiếp ) hay giỏn tiếp (cộng tỏc viờn) theo kờnh phõn phối truyền thống
1.4.4 Chiờu thị
Cỏc ụng ty cú thể cú nhiều cỏch khỏc nhau để cú thể truyền thụng đến khỏch hàng mục tiờu của mỡnh và xỳc tiễn cỏc sản phẩm dịch vụ Tuy nhiờn khụng phải mọi cụng ty BĐS đều sử dụng cựng phương phỏp xỳc tiến trờn cựng phạm vi mà
họ thường kết hợp nhiều phương phỏp xỳc tiến với nhau để xỳc tiến sản phẩm,
dịch vụ của mỡnh vào thị trường Việc xỳc tiễn truyền thụng bao gồm cỏc hoạt động quảng cỏo, bỏn hàng cỏ nhõn, khuyến mói bỏn hàng, chiết khấu bỏn hàng,
quảng bỏ và quan hệ cụng chỳng thư trực tiếp va tai tro
1.4.5 Con người
Khi tiễn hành bắt cứ hoạt động kinh doanh nào thỡ yếu tố con người khụng
thể thiếu Đối với hoạt động mụi giới BĐS, yếu tố con người lại càng cú vai trũ
quan trọng Cỏc sản phẩm của BĐS chủ yếu là những sản phẩm địch vụ, nú mang
tớnh vụ hỡnh và khụng thể tồn trữ đươc, khỏch hàng trực tiếp tham gia quỏ trỡnh
Trang 25đến sự thiếu ổn định về chất lượng dịch vụ Đề trỏnh việc lệ thuộc quỏ nhiều vào
yếu tố con người, cỏc cụng ty cần kết hợp cỏc yếu tố khỏc một cỏch đồng nhất
1.4.6 Quy trỡnh
Khi đưa bất kỳ sản phẩm dịch vụ nào ra thị trường thỡ cũng cần phải xõy dựng cho sản phẩm đú một quy trỡnh cung ứng.Quy trỡnh bao gồm quy trỡnh dịch
vụ, cỏc bước thực hiện, thứ tự cỏc bước để cú được dịch vụ
1.4.7 Phương tiện hữu hỡnh Những chứng cứ hữu hỡnh - Trang phục nhõn viờn -Trang thiết bị -Cơ sở vật chất -Cỏc chứng minh hữu hỡnh về sản phẩm như: thẻ, brochure, giấy xỏc nhận 1.5 Thiết lập ngõn sỏch
Sau khi lập cỏc chương trỡnh marketing cụ thể, cụng việc tiếp theo là lập ngõn sỏch cho những chương trỡnh đú Việc thiết lập ngõn sỏch phải đảm bảo răng cỏc hoạt động marketing cú đủ ngõn sỏch để thực hiện và đạt được cỏc mục tiờu doanh thu và lợi nhuận đó đề ra Ngõn sỏch marketing được dự tớnh cho từng năm hoạt động và cho từng chương trỡnh marketing trong năm
Cỏc phương phỏp thiết lập ngõn sỏch: phương phỏp tựy khả năng, phương
phỏp căn cứ vào phần trăm doanh thu, phương phỏp căn cứ vào mục tiờu và nhu
Trang 26KET CHƯƠNG 1
Trong chương 1, luận văn đó đề cập đến khỏi niệm và quy trỡnh lập một
chiến lược marketing đồng thời cũng đưa ra cỏc yếu tố cần phõn tớch mụi trường
Trang 27Chương 2 GIỚI THIỆU VẺ CễNG TY DỊCH VỤ BAT DONG SANNAM VIET
2.1 Giới thiệu tống quan về Cụng ty Cổ phần Dịch vụ BĐS Nam
Việt
2.1.1 Giới thiệu
Ngày 23-10-2008, Sản giao dịch BĐS Nam Việt được khai trương, BĐS
Nam Việt là thành viờn của tập đoàn Thảo Loan chuyờn hoạt động trong lĩnh vực
BĐS như: Đầu tư ~ Thiết kế - Xõy dựng - Tư vấn - Dịch vụ BĐS
Tờn giao dịch trong nước: SÀN GIAO DỊCH BÁT ĐỘNG SẢN NAM VIỆT
Tờn giao dịch nước ngoài: NAM VIET REAL ESTATE TRANSACTION MART
Tờn viết tắt: NAVIMART
Trang 28Cụng ty Cổ phần Dịch vụ BĐS Nam Việt ra đời nhằm mục đớch phục vụ cỏc Cty đầu tư bất động sản và gúp phần thỳc đõy việc phỏt triển thị trường bất động sản Việt Nam
Trải qua chặng đường xõy dựng và phỏt triển trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế toàn cầu, đến nay NamViệt đó gúp phần khụng nhỏ vào sự phỏt triển chung cho thị trường BĐS, đem lại hiệu quả kinh tế thực sự cho hoạt động kinh doanh của cỏc doanh nghiệp trờn cả nước Trong đú, thể hiện rừ nột thụng qua những dự ỏn như: Chung cư TDH-Trường Thọ, khu căn hộ cao cấp Lữ Gia PLAZA, Chung cư IDICO, căn hộ cao cấp Ngọc Phương Nam, Khu dõn cư Phong Phỳ 4 Chớnh vỡ vậy, từ một cụng ty nhỏ với chức năng chủ yếu là phõn phối dự ỏn trờn thị trường BĐS, đến nay Nam Việt đó và đang trở thành một trong những
cụng ty đi đầu về mụi giới, phõn phối BĐS
2.1.2 Chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của cụng ty 2.1.2.1 Chức năng: | — Nghiờn Cứu + Tu Van Dau Tu _ Tiếp Thị - Quan Ly Bất Động Sản 2.1.2.2 Nhiờm vụ — Giao dịch mua bỏn, chuyển nhượng, thuờ, thuờ mua bất động sản _ Mụi giới bất động sản - Định giỏ bất động sản — Đấu giỏ bất động sản — Tu van bat động sản - Quảng cỏo bất động sản — Quản lý bất động sản 2.1.2.3 Quyờn hạn của cụng ty
Trang 29— Chủ động tỡm kiếm thị trường, khỏch hàng, đối tỏc làm ăn, trực tiếp
kớ hợp đồng kinh tế
— Tự chủ kinh doanh, tổ chức lao động hợp lý nhằm nõng cao hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp 2.1.3 Tầm nhỡn - Sứ mạng - Giỏ trị cốt lừi 2.1.3.1 Tõm nhỡn — Là nhà tư vấn bất động sản chuyờn nghiệp — Là nhà phõn phối bất động sản uy tớn bậc nhất 2.1.3.2 Sứ mờnh
— Tạo giỏ trị gia tăng cho khỏch hàng
— Làm thay đổi cỏch nhỡn của xó hội về nghề mụi giới BĐS
2.1.3.3 Giỏ trị cốt lỗi:
_ Gúp phần đưa hoạt động lĩnh vực BĐS Việt Nam lờn một tầm mới
2.2 Phõn tớch mụi trường Marketing 2.2.1 Phõn tớch mụi trường vĩ mụ
2.2.1.1 Dõn số
sằ Quy mụ và mật độ dõn số
Quy mụ dõn số Việt Nam khụng ngừng tăng qua cỏc năm Dõn số trung
bỡnh cả nước năm 2011 ước tớnh 87,84 triệu người, tăng 1,04% so với năm 2010,
bao gồm: Dõn số nam 43.47 triệu người, chiếm 49,5% tổng dõn số cả nước, tăng
1,1%; dõn số nữ 44,37 triệu người, chiếm 50,5%, tăng 0,99% Dõn số khu vực thành thị là 26,88 triệu người, chiếm 30,6% tổng dõn số cả nước, tăng 2,5% so với
năm 2010; dõn số khu vực nụng thụn 60,96 triệu người, chiếm 69,4%, tăng
0,41% Đú là số liệu mà Tổng cục Thống kờ vừa cụng bố.Dự bỏo, trong năm 2012, dõn số Việt Nam sẽ vượt ngưỡng 8Đ triệu người
Trang 3048,0% năm 2011; khu vực cụng nghiệp và xõy dựng tăng từ 21,7% lờn 22,4%; khu vực dịch vụ duy trỡ ở mức 29,6%
s Cơ cấu dõn số
Tý lệ dõn số thành thị của Việt Nam năm 1930 là 7,4%, đến năm 1951 là 10,0%, từ năm 1976 đó vượt qua mốc 20% và đến năm 2008 mới đạt 27,9%, đứng thứ 8 và thấp hơn tỷ lệ 39% ở khu vực Đụng Nam Á, đứng thứ 41 và thấp hơn tỷ lệ 41% ở chõu Á và đứng thứ 177 và thấp hơn ty lệ 49% trờn thế giới
Đến năm 2009 tý lệ dõn thành thị được nõng lờn đạt 25.436.896 người (chiếm 29,6 dõn số cả nước), tăng bỡnh quõn 3,4%/năm; trong khi tỷ lệ tăng dõn số ở khu vực nụng thụn chỉ là 0,4%/năm
Thời kỳ di cư mạnh nhất là giai đoạn 2004 - 2009 do lượng khu chế xuất, khu cụng nghiệp được mở ra ở nhiều nơi Trong quóng thời gian này, lượng đi cư tới địa bàn hành chớnh cựng cấp huyện tăng 275.000 người, di cư cựng tỉnh tăng 571.000 người, di cư khỏc tinh tăng 1,4 triệu người và di cư khỏc vựng tăng hơn I triệu người
Tổng số dõn của Việt Nam tớnh đến ngày 1/4/2009 là 85.846.997 người, bao
gồm 42.413.143 nam (chiếm 49,4%) và 43.433.854 nữ (chiếm 50,6%) Kết quả
điều tra cũng phản ỏnh một thực tế, dõn số thành thị đang tăng nhanh
Nước ta cũng bắt đầu bước vào thời kỳ già húa dõn số Sau 10 năm, chỉ số già húa đó tăng từ 24,5% (năm 1999) lờn 35,9% (năm 2009) Chỉ số già húa của Việt Nam hiện nay cao hơn mức trung bỡnh của khi vực Đụng Nam Á (30%) Tuổi thọ trung bỡnh của người Việt Nam tăng 3,7 tuổi lờn 72,8 tuổi (nam 70,2
tuổi, nữ 75,6 tuổi)
s Giỏo dục
Số lượng và tý lệ học sinh đi học cỏc cấp ngày càng tăng Tỷ lệ biết chữ của dõn số từ 15 tuổi trở lờn tăng liờn tục qua 3 cuộc tổng điều tra (năm 1989 là 88%, năm 1999 là 90%, và 93,5% vào năm 2009) Đến nay chỉ cũn 4 triệu người chưa đi học chiếm 5% dõn số từ 5 tuổi trở lờn mà tập trung chủ yếu ở cỏc độ tuổi già Sự khỏc biệt về tỷ lệ biết chữ giữa khu vực thành thị và nụng thụng cũng ngày
Trang 31dục của nước ta đó được cải thiện 1 cỏch đỏng nể qua từng giai đoạn Tỷ lệ biết
chứ của nhúm 50 tuổi trở lờn là 87,2% Tỷ lệ biết chữ của nhúm tuổi trẻ hơn được tăng dần cho đến mức cao nhất là 98% ở nhúm tuổi 15-17 tuổi đối với cả nam và
nữ |
Sự chờnh lệch về tỷ lệ biết chữ của nụng thụn và thành thị cũng rất thấp
(97% ở thành thị và 92% ở nụng thụn)
Theo kết quả điều tra 2009 cho thấy, Đ,6 triệu người đó được đào tạo, chiếm
13,4 dõn số từ 15 tuổi trở lờn Trong đú 2,6% đó tốt nghiệp sơ cấp, 4,7% tốt
nghiệp trung cấp, 1,6% tốt nghiệp cao đẳng, 4,2% tốt nghiệp đại học và 0,2% trờn đại học
2.2.1.2 Kinh tế
Sự chuyển đổi của Việt Nam — từ một nền kinh tế kế hoạch húa tập trung
sang nền kinh tế thị trường và từ một đất nước rất nghốo trở thành một quốc gia
cú thu nhập trung bỡnh thấp trong vũng chưa đến 20 năm — đó trở thành một phần trong cỏc sỏch giỏo khoa về phỏt triển Nhưng một sự chuyển đổi khỏc của Việt
Nam— để trở thành một nền kinh tế cụng nghiệp, hiện đại vào nim 2020—hau như mới chỉ bắt đầu.Để đạt được mục tiờu này, theo Chiến lược Phỏt triển Kinh tế Xó hội mới nhất cho giai đoạn 2011-2020, Việt Nam cần phải bỡnh ổn kinh tế vi
mụ, xõy dựng cơ sở hạ tầng tiờu chuẩn thế giới, xõy dựng nguồn nhõn lực cú trỡnh độ, kỹ năng và tăng cường cỏc thể chế kinh tế thị trường của mỡnh
Chương trỡnh Phỏt triển Liờn Hợp Quốc (UNDP) đó cụng bố Bỏo cỏo điều
tra kinh tế - xó hội khu vực chõu Á - Thỏi Bỡnh Dương năm 2012 Theo đú, tốc độ
tăng trưởng kinh tế của Việt Nam được dự bỏo ở mức 5,8% trong năm 2012, thấp
hơn so với con số 5,9% của năm 2011 và giảm khỏ mạnh so với mức 6,8% của
năm 2010
Theo UNDP, mặc dự vẫn cú mức tăng trưởng “vừa phải” nhưng tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam đang cú dấu hiệu giảm sỳt do chớnh sỏch thắt chặt
tiền tệ TS Shuvojit Banerjee, chuyờn gia kinh tế Uỷ ban Kinh tế và Xó hội khu
vực chõu Á - Thỏi Bỡnh Dương của Liờn hợp quốc (ESCAP) tại Băng Cốc, cho
Trang 32manh, điều này thể hiện ở tăng trưởng GDP quý ẽ rất thấp (4%) - mức thấp nhất
kể từ năm 2003 trở lại đõy
Theo bỏo cỏo của UNDP, tỡnh hỡnh lạm phỏt của Việt Nam đang cú chiều
hướng tớch cực, dự bỏo giảm từ mức 18,7% của năm 2011 xuống cũn 9,8% trong
năm 2012 Mức lạm phỏt đú phự hợp với mục tiờu kiềm chế lạm phỏt xuống dưới một con số mà Chớnh phủ Việt Nam đặt ra Bỏo cỏo cũng đỏnh giỏ cao sự cải thiện của chỉ số thõm hụt thương mại của Việt Nam, thể hiện ở chỗ thõm hụt thương mại giảm xuống mức thấp nhất trong 10 năm qua Theo bỏo cỏo, mức thõm hụt từng đạt đỉnh điểm 11,9% GDP trong năm 2008 đó giảm xuống cũn 3,8% trong năm 2011 nhờ kim ngạch xuất khẩu dệt may và dầu thụ tăng mạnh
Hỡnh 2.1 Tốc độ tăng trưởng GDP giai đoạn 2000-2011 8.50% 8.44% 8.46% 8.00% 7.50% 6.50% 6.00% 5.50% 5.00%
Nguụn: tớnh toỏn từ số liệu của tổng cục thống kờ Đối với doanh nghiệp, số lượng doanh nghiệp tăng lờn nhanh chúng, đặc biệt kế từ sau khi luật Doanh nghiệp ban hành.Quỏ trỡnh đổi mới, sắp xếp lại doanh nghiệp nhà nước cũng đạt được những thành quả nhất định.Năm 2000, cả
nước cú 42.288 cơ sở sản xuất kinh doanh hoạt động thỡ đến năm 2007 con số đú
là 183.920 (tăng 335%).Chỉ tớnh riờng năm 2007, cả nước đó cú thờm 58.916
doanh nghiệp được đăng ký mới (chiếm gần 1⁄3 tổng doanh nghiệp đang hoạt
Trang 335.366 doanh nghiệp được sắp xếp lại Trong đú cú nhiều doanh nghiệp nhà nước
cú quy mụ lớn (trờn 1000 tỷ đồng) như: Cụng ty Phõn Đạm và Húa chất dầu khớ,
Bảo Việt, Vietcombank, Nhiệt Điệt Phả Lại, Sabeco
2.2.1.3 Cụng nghệ |
Sự thõm nhập điện thoại di động vào Việt Nam với tốc độ nhanh.Năm 2008 số thuế đạt mức khoảng 48 triệu thuờ bao đến 1/2010 số thuờ bao di động lờn mức
115/7 triệu thuờ bao di động Từ 1/2009 đến 1/2010 số thuờ bao di động tang 4,3
triệu thuờ bao tăng 168.6% Với sự thõm nhập như vậy thỡ việc liờn lạc cũng như sử dụng cỏc cụng nghờ kốm theo di động ngày càng phỏt triển
Bờn cạnh điện thoại di động, Internet cũng ngày càng phổ biến với mọi người.Internet gia nhập vào Việt Nam từ năm 2003, và khụng ngừng phỏt triển về số lượng người dung lẫn chất lượng mạng Đặc biệt vào thỏng 5 năm 2003 dịch vụ Internet băng thụng rộng, gọi tắc là ADSL, ra đời khiờn người sử dụng tăng vọt Nhận thức của người dõn về Internet ngày càng cao Vào thỏng 5 năm 2005 hạ tầng Internet Việt Nam kết nối với quốc tế đó phỏt triển đa hướng, hướng đi quốc tế lờn đến 12 hướng qua 8 quốc gia và lónh thổ cú lưu lượng trao đổi Internet lớn gồm Mỹ, Nhật, Hàn Quốc, Singapore, Trung Quốc, Hồng Kong, Đài Loan và Malaysia
Điện thoại di động và Internet là nền tảng cụng nghệ từ phớa khỏch hàng Về cỏc cụng ty BĐS, cỏc cụng nghệ của ngõn hàng cũng ngày càng phỏt triển và hiện đại để đỏp ứng tối đa nhu cầu của khỏch hàng, tạo nờn lợi thế cạnh tranh cho BĐS.Những dịch vụ BĐS như tư vấn khỏch hàng, chào hàng, đăng tin trờn mạng trở nờn tiện lợi hơn và nhanh chúng tiếp cận với khỏch hàng quan tõm và cú nhu cầu
Song song với việc phỏt triển đa đạng hoỏ cỏc dịch vụ là phải nõng cao chất lượng dịch vụ khỏch hàng chớnh vỡ vậy mà cỏc cụng ty BĐS phải tiếp tục mở rộng phỏt triển cỏc ứng dụng tiờn tiến, tăng cường khả năng quản lý qua việc cập nhật, cung cấp những thụng tin trực tuyến về BĐS, quản lý cỏc thụng tin khỏch hàng, quản lý hạn mức, một cỏch hữu hiệu
Trang 34Nguyờn tắc hoạt động mụi giới bất động sản
1 Tổ chức, cỏ nhõn cú đủ điều kiện quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 8
của Luật này được kinh doanh dịch vụ mụi giới bất động sản (sau đõy gọi là tổ chức, cỏ nhõn mụi giới bất động sản), làm trung gian trong việc đàm phỏn, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thự lao, hoa hồng theo hợp đồng
mụi giới bất động sản
2 Hoạt động mụi giới bất động sản phải cụng khai, trung thực và tuõn thủ
phỏp luật
3 Tổ chức, cỏ nhõn mụi giới bất động sản khụng được đồng thời vừa là nhà mụi giới vừa là một bờn thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bat động sản
Nội dung mụi giới bất động sản
1 Tỡm kiếm đối tỏc đỏp ứng cỏc điều kiện của khỏch hàng để tham gia đàm phỏn, ký hợp đồng
2 Đại diện theo uỷ quyền để thực hiện cỏc cụng việc liờn quan đến hoạt
động kinh doanh bất động sản
3 Cung cấp thụng tin, hỗ trợ cho cỏc bờn trong việc đàm phỏn, ký hợp đồng
mua bỏn, chuyển nhượng, thuờ, thuờ mua bat động sản
Thự lao mụi giới bất động sản
1 Tổ chức, cỏ nhõn mụi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền thự lao mụi giới từ khỏch hàng khụng phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bỏn, chuyển nhượng, thuờ, thuờ mua bất động sản giữa khỏch hàng và người thứ ba
2 Mức thự lao mụi giới bất động sản do cỏc bờn thỏa thuận trong hợp đồng khụng phụ thuộc vào giỏ của giao dịch được mụi giới
Trang 351 Tổ chức, cỏ nhõn mụi giới bat động sản được hưởng một khoản tiền hoa
hồng mụi giới theo hợp đồng mụi giới khi bờn được mụi giới ký hợp đồng mua
bỏn, chuyển nhượng, thuờ, thuờ mua bắt động sản
2 Mức hoa hồng mụi giới bất động sản do cỏc bờn thỏa thuận theo tỷ lệ ' phần trăm của giỏ trị hợp đồng mua bỏn, chuyờn nhượng, thuờ, thuờ mua bat dong sản hoặc tý lệ phần trăm giỏ trị chờnh lệch giữa giỏ bỏn bất động sản và giỏ của người được mụi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do cỏc bờn thỏa thuận trong
hợp đồng mụi giới bất động sản
Quyền của tổ chức, cỏ nhõn mụi giới bất động sản
1 Thực hiện dịch vụ mụi giới bắt động sản theo quy định của Luật này
2 Yờu cầu khỏch hàng cung cấp hồ sơ, thụng tin, tài liệu liờn quan đến bất động sản
3 Hưởng hoa hồng, thự lao mụi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng mụi giới bất động sản đó ký với khỏch hàng
4 Thuờ tổ chức, cỏ nhõn mụi giới khỏc thực hiện cụng việc mụi giới bất
động sản trong phạm vi hợp đồng mụi giới bất động sản với khỏch hàng nhưng
phải chịu trỏch nhiệm trước khỏch hàng về kết quả mụi giới
5 Thu thập thụng tin về chớnh sỏch, phỏp luật về kinh doanh bất động sản
6 Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng mụi giới bất động sản khi
khỏch hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do
hai bờn thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của phỏp luật 7 Lựa chọn tham gia sàn giao dịch bất động sản
8 Khiếu nại, tố cỏo hành vi vi phạm phỏp luật trong hoạt động mụi giới bất động sản
9 Cỏc quyền khỏc theo quy định của phỏp luật Nghĩa vụ của tổ chức, cỏ nhõn mụi giới bất động sản
Trang 362 Cung cấp thụng tin về bất động sản được đưa vào kinh doanh và chịu
trỏch nhiệm về thụng tin do mỡnh cung cấp
3 Hỗ trợ cỏc bờn trong việc đàm phỏn, ký kết hợp đồng mua bỏn, chuyển nhượng, thuờ, thuờ mua bắt động sản
4 Thực hiện chế độ bỏo cỏo theo quy định của phỏp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước cú thõm quyờn
5 Bồi thường thiệt hại do lỗi của mỡnh gõy ra
6 Thực hiện nghĩa vụ về thuế, cỏc nghĩa vụ tài chớnh khỏc theo quy định của phỏp luật
7 Cỏc nghĩa vụ khỏc theo quy định của phỏp luật
Chứng chỉ mụi giới bất động sản
1 Cỏ nhõn được cấp chứng chỉ mụi giới bất động sản khi cú đủ cỏc điều
kiện sau đõy:
a) Cú năng lực hành vi dõn sự đầy đủ;
b) Đó được đào tạo về mụi giới bất động sản;
c) Cú hồ sơ xin cấp chứng chỉ mụi giới bất động sản 2 Hồ sơ xin cấp chứng chỉ mụi giới bất động sản bao gồm:
a) Đơn xin cấp chứng chỉ mụi giới bất động sản cú xỏc nhận của Uỷ ban nhõn dõn xó, phường, thị trấn nơi cư trỳ của người xin cấp chứng chỉ, kốm theo ảnh của người xin cấp chứng chỉ:
b) Bỏn sao giấy chứng nhận đó qua đào tạo về mụi giới bất động sản
3 Uy ban nhõn đõn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức việc cấp chứng chỉ mụi giới bất động sản
4 Chớnh phủ quy định cụ thể việc đào tạo về mụi giới bất động sản; cấp, thu
hồi chứng chỉ mụi giới bất động sản và việc quản lý hành nghề mụi giới bất động
Trang 372.2.1.5 Văn húa xó hụi
“se Những xu hướng về văn húa
Việc đụ thị húa ngày càng gia tăng kộo theo một thành phần người tiờu dựng ở đụ thị cũng gia tăng Những người này khụng chỉ ngày càng nhạy bộn, kết nếi và đũi hỏi nhiều hơn mà cũn rất đạn di tiếp nhận những sản phẩm, dịch vụ, trải nghiệm, quảng cỏo và đối thoại tỏo bạo.Và một xu hướng là người tiờu dựng sống ở nụng thụn dần dõn cũng sẽ tiờu dựng ở cỏc đụ thị.Vỡ vậy, xu hướng này sẽ tạo nhiều cơ hội cho cỏc doanh nghiệp thường xuyờn đưa ra những cỏi mới
Ở những thành phố lớn cú kinh tế và văn húa mạnh mẽ, cư dõn ở đú sẽ gan
liền với văn húa, thương hiệu, và lịch sử của thành phố của họ.Những thương hiệu
lớn nờn lợi dụng xu hướng này để đưa ra những sản phẩm, dịch vụ và thụng điệp đặc biệt đành riờng cho những thành phố lớn.Đõy cũng là một cỏch lay lũng người tiờu dựng ở cỏc đụ thị núi trờn
Với ngày càng nhiều người chia sẻ qua Internet những họ làm, mua, nghe, thấy đồng thời, ngày càng nhiều dịch vụ truy cập giỳp người tiờu dựng dễ dàng tỡm kiếm và phõn loại những thụng tin núi trờn của những người tiờu dựng khỏc để giỳp họ quyết định
Trong năm 2011, số người dành phần lớn thời gian sinh hoạt cho online sẽ nhiều hơn bao giờ hết Nhưng khụng vỡ thế mà cỏc cuộc gặp gỡ trực tiếp mặt đối mặt lại giờ mat đi, ngược lại chớnh nhờ sự phỏt triển của điện thoại di động, mạng Internet lại giỳp cỏc cuộc gặp gỡ trực tiếp lai trộ dộ dang hon
Một xu hướng nữa cũng đang tồn tại đú là xu hướng bảo vệ mụi trường Với tỡnh trạng mụi trường sống của chỳng ta ngày càng ụ nhiễm thỡ xu hướng bảo vệ mụi trường là ngày càng tất yết.Nếu điều chỉnh được sản phẩm và quỏ trỡnh sản xuất hợp lý thỡ mụi trường sẽ được trong thành hơn mà khụng làm người tiờu dựng bận tõm đến nữa
Nếu sự khao khỏt năm bắt thụng tin là một xu hướng kộo dài thỡ theo doi va kiểm tra là những xu hướng đi kốm với nú Hơn hết, theo dừi và kiểm tra là cụng
Trang 38kiểm tra, giỳp người tiờu dựng kiờm soỏt thụng tin ở mức độ cao hơn, giỳp người
tiờu dựng tỡm kiếm thụng tin sỏt đỏng
ey Xu hướng mới trong văn húa gia đỡnh chõu Á
Cú một vấn đề được nhiều người quan tõm, đú là xu hướng hỡnh thành gia
đỡnh đơn (hay cũn gọi là gia đỡnh hạt nhõn) chỉ gồm hai thế hệ cha mẹ và con cỏi, đang ngày càng chiếm đa số trong xó hội Nếu trước đõy, gia đỡnh kộp (gia đỡnh nhiều thế hệ) được duy trỡ, phỏt triển và phự hợp với nếp sống của gia đỡnh người Việt, thỡ trong cuộc sống hiện nay, nhiều người trẻ khi tiến tới hụn nhõn đều cú
hướng tỏch riờng, sống độc lập Điều này phự hợp với điều kiện kinh tế, xó hội
của nền kinh tế thị trường, với tõm lý của giới trẻ hiện nay Một xu hướng gia đỡnh nữa là mặt đự sống riờng độc lập những họ vẫn ăn chung với ba mẹ Việc này giỳp họ đễ đàng chăm súc ba mẹ hơn, họ biết kết hợp hài hũa giữa truyền thống và hiện đại, biết kớnh trọng bậc cao niờn, tụn trọng tụn ti trật tự của dũng tộc với
nhu cõu tự do cỏ nhõn
2.2.2 Phõn tớch mụi trường vi mụ 2.2.2.1 Thị trưởng
— Nhỡn chung bất động sản hiện tại vẫn đang trong tỡnh trạng khú khăn sau những diễn biến và sự phỏt triển phức tạp của thị trường bất động sản năm 2009 Bờn cạnh đú, do tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế đang trong giai đoạn phục hồi sau khủng hoảng, nờn nhu cầu về nhà ở, mặt băng kinh doanh thương mại và điện tớch văn phũng cho cỏc cụng ty cú quy mụ vừa và nhỏ
tiếp tục tăng Thị trường bất động sản Việt Nam, mà chủ yế là ở cỏc thành phố lớn
vẫn đang trờn đà phỏt triển nhưng ở mức vừa phải Xu hướng phỏt triển từ nhà cấp cao sang nhà trung bỡnh và thấp Cụ thể là năm nay, ngành bất động sản Việt Nam đang phỏt triển theo bốn xu hướng chớnh:
— Một là, bất động sản Việt Nam chịu sự tỏc động mạnh mẽ từ giới
trung lưu, sự phỏt triển mạnh mẽ giới trung lưu ở Việt Nam sẽ khiến cho nhu cầu nhà ở trung bỡnh và giỏ cả phải chăng dần tăng cao Thờm vào đú năm 2010 Việt
Trang 39tớch cực tới thị trường bắt động sản trong năm, theo một nhận định khỏc thị trường bất động sản sẽ phục hồi trở lại vào năm nay vỡ sau cuộc khủng hoảng tài chớnh Chớnh phủ bắt đầu tỏi đầu tư cho cỏc dự ỏn và ngõn hàng bắt đầu cho vay
_ Hai là, chất lượng cỏc dự ỏn được quan tõm nhiều hơn, để đỏp ứng
cỏc nhu cầu về nhà ở và văn phũng, thỡ việc nõng cao chất lượng dự ỏn đang được
quan tõm, đặc biệt là chất lượng khụng gian dự ỏn, về cảnh quan, chất lượng dịch
vụ Theo sự phỏt triển về nhu cầu chất lượng bất động sản dần cao hơn và lớn hơn đối với cỏc khu vực dõn cư và cỏc điểm kinh doanh lớn hơn cho khụng gian thương mại
- Ba là, người tiờu dựng sẽ quyết định được giỏ trị thực của bất động sản, những năm gần đõy giỏ trị của cỏc dự ỏn bất động sản bị đõy lờn giỏ rất cao so với giỏ trị thực của nú, hiện tượng này xuất phỏt chủ yếu từ giới đầu cơ, trong tương lai gần người tiờu dựng sẽ “tỉnh tỏo” hơn trong đầu tư, điều này giỳp triệt tiờu được hiện tượng “giỏ trờn trời” và thay vào đú là người tiờu dựng quyết định giỏ trị thực của bất động sản
— Bốn là, xu hướng đào thải ở thị trường văn phũng cho thuờ, việc
phõn chia cỏc khu vực làm việc cũng như hệ thống đối lưu khụng khớ cũng cú nhiều bất cập Những tũa nhà như vậy về lõu dài sẽ khụng cũn hấp dẫn đối với cỏc cụng ty muốn thuờ văn phũng Và đú cũng là biểu hiện của xu hướng đào thải tại thị trường văn phũng cho thuờ
— Trong dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam đang phỏt triển theo chiều hướng tớch cực và khú cú thể đoỏn trước được chắc chắn điều gỡ trong tương lai 5 — 10 năm nữa Theo cỏc chuyờn gia bất động sản, ba nguyờn nhõn chớnh để đỏnh giỏ sự phỏt triển tớch cực này là:
° Việt Nam gia nhập WTO đó tỏc động rất lớn đến sự phỏt triển thị trường bất động sản, nhu cầu về bất động sản phục vụ cho cỏc nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam cũng rất khả quan Đõy là một trong những yếu tố ảnh hưởng
khụng nhỏ đến sự phỏt triển của thị trường bất động sản Đặc biệt là
Trang 40° Do mối liờn hệ khỏ nhạy cảm giữa thị trường bất động sản và thị trường chứng khoỏn Hiện một số nhà đầu tư đó chọn cỏch chuyờn hướng đến thị
trường nhà đất để bảo toàn vốn
° Nguyờn nhõn khụng kộm phần quan trọng, hành lang phỏp lý cho thị trường bất động sản ngày càng rừ ràng, hợp lý, giỳp cho việc kinh doanh thuận
tiện hơn trước đõy rất nhiều Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đăng ký bất
động sản, Luật Thuế sử dụng đất, Luật Nhà ở đó được hoàn thiện và bắt đầu cú hiệu lực
Khi hỡnh thành thị trường bất động sản ở Việt Nam, yờu cầu nhiều yếu tố
được thực hiện Một lượng vốn lớn để đầu tư vào cơ sở hạ tầng, nhõn lực, nghiờn
cứu và phỏt triển Phõn tớch SWOT sẽ đưa ra cỏc nhận định về cơ hội, thỏch thức cũng như là điểm mạnh, điểm yếu của hoạt động mụi giới bất động sản tại Việt Nam
-Điểm mạnh: Việt Nam với hơn 87 triệu người bờn cạnh đú đời sống người dõn ngày càng được nõng cao đú là lợi thế lợi cho cỏc hoạt động liờn quan tới BĐS phỏt triển, đặc biệt là hoạt động mụi giới Nhiều cụng ty lớn ở nước ngoài cũng đó nhận ra được điều này vỡ thế đó và đang chỳ ý đặc biệt vào thị trường Việt Nam Một lợi thế khỏc là một số trường đại học hay cao học đó cú chuyờn ngày chuyờn biệt cho cỏc hoạt động BĐS cũng như mụi giới BĐS điều này giỳp thị trường Việt Nam cú một lượng lớn nhõn lực cú kỹ năng cũng như kiến thức tốt về BĐS nhanh chúng thớch ứng với hoạt động thực tiễn một cỏch dễ dàng
-Điểm yếu: