Nâng cao chất lượng thẩm định tín dụng khách hàng cá nhân tại ngân hàng thương mại cổ phần ngoại thương việt nam chi nhánh bến thành luận văn thạc sĩ kinh tế

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH ĐỖ THỊ HỒNG HẠNH NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÍN DỤNG KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH BẾN THÀNH LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015 Tai ngay!!! Ban co the xoa dong chu nay!!! BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH ĐỖ THỊ HỒNG HẠNH NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÍN DỤNG KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH BẾN THÀNH LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ Chuyên ngành: Tài – Ngân hàng Mã số: 60 34 02 01 Người hướng dẫn khoa học: NGƯT PGS TS LÝ HOÀNG ÁNH TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015 TĨM TẮT Bước vào giai đoạn hội nhập cạnh tranh điều khơng thể tránh khỏi Muốn tăng sức cạnh tranh đòi hỏi doanh nghiệp phải nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ để thu hút khách hàng, qua giúp kinh tế phát triển Và ngành Ngân hàng khơng nằm ngồi xu Nền kinh tế phát triển, đời sống xã hội ổn định, trình độ dân trí nâng cao, người dân khơng cần ăn no mặc ấm mà chuyển thành ăn ngon mặc đẹp, khách hàng cá nhân ngày phát sinh nhiều nhu cầu cần vay vốn ngân hàng Nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng người tiêu dùng đại, ngân hàng tung hàng loạt sản phẩm tín dụng với chương trình ưu đãi hấp dẫn để lôi kéo khách hàng Song song với việc mở rộng quy mơ đảm bảo chất lượng tín dụng trở thành vấn đề sống để đảm bảo tăng trưởng bền vững, giữ lợi nhuận kinh doanh, giảm thiểu tối đa rủi ro Sau gần 10 năm nâng cấp lên chi nhánh cấp 1, đặc biệt năm thành lập Phòng Khách hàng Thể Nhân, cơng tác thẩm định tín dụng cá nhân Vietcombank Bến Thành thực nào? Chất lượng cơng tác thẩm định tín dụng sao? Có ưu điểm cần phát huy? Có hạn chế nào? Nguyên nhân đâu cần làm để khắc phục? Xuất phát từ thực tiễn nên đề tài “Nâng cao chất lượng thẩm định tín dụng khách hàng cá nhân Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Bến Thành” đặt mục tiêu thực trạng tình hình thẩm định để trả lời câu hỏi vừa nêu Từ đề xuất giải pháp phát triển hoạt động thẩm định tín dụng cá nhân Nội dung đề tài gồm phần chính: - Cơ sở lý luận thẩm định tín dụng: Trình bày tổng quan ngân hàng thương mại, sở lý luận thẩm định tín dụng, lý thuyết chất lượng thẩm định tín dụng với nghiên cứu nước quốc tế - Thực trạng thẩm định tín dụng cá nhân Vietcombank Bến Thành: Giới thiệu khái quát Vietcombank chi nhánh Bến Thành, tìm hiểu quy định thẩm định chất lượng tín dụng khách hàng cá nhân Vietcombank Bến Thành Từ rút ưu khuyết điểm nguyên nhân - Đề xuất giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định tín dụng cá nhân: Đánh giá kết nghiên cứu đưa giải pháp LỜI CAM ĐOAN Tôi tên là: ĐỖ THỊ HỒNG HẠNH Sinh ngày 07 tháng 11 năm 1990 Hiện công tác tại: Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Bến Thành Là học viên cao học khóa 15 Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM Mã số học viên: 020115130117 Đề tài: “Nâng cao chất lượng thẩm định tín dụng khách hàng cá nhân Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Bến Thành” Người hướng dẫn khoa học: NGƯT PGS TS Lý Hoàng Ánh Luận văn thực Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM Tôi cam đoan luận văn chưa trình nộp để lấy học vị thạc sĩ trường đại học Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi, kết nghiên cứu trung thực, khơng có nội dung cơng bố trước nội dung người khác thực ngoại trừ trích dẫn dẫn nguồn đầy đủ luận văn TP.HCM, ngày 19 tháng 10 năm 2015 Tác giả ĐỖ THỊ HỒNG HẠNH LỜI CẢM ƠN Trước tiên, tơi xin bày tỏ lịng cảm ơn sâu sắc tơi đến NGƯT PGS TS Lý Hồng Ánh Mặc dù bận rộn trăm cơng nghìn việc cương vị Hiệu trưởng thầy nhiệt tình hướng dẫn giúp đỡ cách tận tâm, chu đáo suốt q trình thực đề tài Tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy cô Khoa sau đại học tạo điều kiện tốt để học viên cao học học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn Bên cạnh đó, tơi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo, anh chị đồng nghiệp Vietcombank Bến Thành anh chị em làm Ngân hàng khác nhiệt tình giúp đỡ, trao đổi ý kiến, cung cấp thông tin, liệu để thực luận văn Sau cùng, xin gửi lời cảm ơn từ tận đáy lịng đến gia đình, bạn bè ln bên cạnh chăm sóc, hỗ trợ, động viên suốt trình học tập làm việc tơi TP.HCM, ngày 19 tháng 10 năm 2015 Tác giả ĐỖ THỊ HỒNG HẠNH MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT i DANH MỤC BẢNG iii DANH MỤC HÌNH iv CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu đề tài 1.3 Câu hỏi nghiên cứu 1.4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.5 Phương pháp nghiên cứu 1.6 Đóng góp đề tài 1.7 Cấu trúc luận văn CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VÀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÍN DỤNG KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN 2.1 Tổng quan tín dụng ngân hàng thương mại 2.1.1 Sơ lược ngân hàng thương mại 2.1.2 Lý luận chung tín dụng 2.1.3 Tổng quan tín dụng Ngân hàng 10 2.2 Tổng quan thẩm định tín dụng 13 2.2.1 Khái niệm thẩm định tín dụng 13 2.2.2 Ý nghĩa thẩm định tín dụng 13 2.2.3 Mục đích thẩm định tín dụng 14 2.2.4 Nội dung thẩm định tín dụng 15 2.3 Lý thuyết chất lượng thẩm định tín dụng 16 2.3.1 Quan điểm chất lượng thẩm định tín dụng Ngân hàng thương mại 16 2.3.2 Các tiêu đánh giá chất lượng thẩm định tín dụng Ngân hàng thương mại 18 2.3.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định tín dụng Ngân hàng thương mại 21 2.4 Kinh nghiệm nâng cao chất lượng thẩm định tín dụng Ngân hàng thương mại nước 27 2.4.1 Kinh nghiệm số ngân hàng thương mại khu vực châu Á 27 2.4.2 Kinh nghiệm số Ngân hàng thương mại nước 31 CHƯƠNG 3: TÌNH HÌNH THẨM ĐỊNH TÍN DỤNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH BẾN THÀNH 35 3.1 Giới thiệu khái quát Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam chi nhánh Bến Thành 35 3.1.1 Lịch sử hình thành phát triển Vietcombank 35 3.1.2 Quá trình hoạt động kinh doanh Vietcombank từ năm 2010 đến năm 2014 36 3.1.3 Giới thiệu Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – chi nhánh Bến Thành 41 3.2 Đánh giá sơ quy định thẩm định tín dụng khách hàng cá nhân Vietcombank việc thực quy định Vietcombank Bến Thành 42 3.2.1 Khái niệm khách hàng cá nhân 42 3.2.2 Các yếu tố thẩm định khách hàng cá nhân Vietcombank 43 3.2.3 Hệ thống xếp hạng tín dụng nội cho cá nhân hộ kinh doanh 44 3.2.4 Quy trình phê duyệt tín dụng 46 3.2.5 Quy định thẩm định tài sản bảo đảm 49 3.2.6 Quy định thẩm định sau giải ngân 50 3.3 Chất lượng tín dụng cá nhân Vietcombank Bến Thành 51 3.3.1 Tăng trưởng Dư nợ phân loại 51 3.3.2 Tình hình nợ có vấn đề 53 3.3.3 Chất lượng thẩm định tín dụng khách hàng cá nhân 54 3.4 Ưu điểm hạn chế việc Thẩm định tín dụng cá nhân 57 3.4.1 Ưu điểm 57 3.4.2 Hạn chế 57 3.4.3 Nguyên nhân 59 CHƯƠNG 4: ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÍN DỤNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH BẾN THÀNH 64 4.1 Nâng cao trình độ thẩm định cán khách hàng 64 4.1.1 Thiết lập quy chuẩn chung đào tạo kiến thức chuyên môn nghiệp vụ cách 64 4.1.2 Rèn luyện kỹ “đọc vị” khách hàng kỹ thu thập, sàng lọc thông tin 65 4.1.3 Trau dồi kỹ giao tiếp, chăm sóc khách hàng, thiết lập mạng lưới khách hàng 66 4.1.4 Nêu cao tinh thần cảnh giác, tuyệt đối không chủ quan xem xét chứng từ đánh giá tài sản 67 4.1.5 Liên tục cập nhật tình hình biến động kinh tế - xã hội, văn pháp luật, sách 67 4.2 Xây dựng sở liệu thẩm định 67 4.2.1 Cơ sở liệu khách hàng 67 4.2.2 Cơ sở liệu định giá tài sản 68 4.2.3 trả nợ Cơ sở liệu ngành nghề để đánh giá mục đích vay vốn nguồn 69 4.3 Thiết lập phận thẩm định giá chuyên nghiệp trực thuộc phòng Khách hàng Cá nhân 69 4.4 Tăng cường biện pháp tái thẩm định 71 KẾT LUẬN 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO 76 PHỤ LỤC 1: CÁC SẢN PHẨM TÍN DỤNG CÁ NHÂN CỦA VIETCOMBANK 78 PHỤ LỤC 2: BẢNG TÍNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 91 i DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ACB : Ngân hàng TMCP Á Châu Agribank : Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn BIDV : Ngân hàng Đầu tư phát triển Việt Nam CAR : Tỷ lệ an toàn vốn CBKH : Cán khách hàng CBTD : Cán tín dụng CBTĐ : Cán thẩm định CIC : Trung tâm thơng tin tín dụng quốc gia Việt Nam DSCV : Doanh số cho vay Eximbank : Ngân hàng TMCP Xuất nhập Việt Nam HDBank : Ngân hàng TMCP Phát triển TP.HCM MB : Ngân hàng TMCP Quân Đội Mobile Banking : Dịch vụ ngân hàng điện thoại di động NPL : Các khoản nợ xấu ROD : Ratio obtained debt - Hệ số thu nợ ROE : Vốn chủ sở hữu Sacombank : Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín Techcombank : Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam TMCP : Thương mại Cổ phần TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh TSĐB : Tài sản đảm bảo VCB-iB@nking : Dịch vụ ngân hàng qua Internet VCB-Money : Dịch vụ ngân hàng điện tử VCB Phone Banking : Dịch vụ Ngân hàng qua điện thoại VCB-SMS B@nking : Dịch vụ ngân hàng qua tin nhắn điện thoại VIB : Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam Vietcombank : Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam 91 PHỤ LỤC 2: BẢNG TÍNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN A Thông tin chung Bất động sản mục tiêu Số HĐ Ngày nhận Thời điểm thẩm định giá Ngày trả Cán định giá Đỗ Thị Hồng Hạnh Cán khảo sát Đặng Thế Lượng Tên khách hàng Nguyễn Thị Diệu Địa khách hàng Mục đích thẩm định Phục vụ chấp vay vốn NH Email Tel Thông tin khác Ký duyệt Nguyễn Văn Thái Địa điểm định giá 29/10 Xô Viết Nghệ Tĩnh CCNQSDĐ số 54012510 Thửa đất số 24 Tờ đồ số 20 UBND Quận Bình Nơi cấp Thạnh Ngày cấp 20/11/2011 Giấy tờ khác Không Đặc điểm kinh tế kỹ thuật B BĐS MT Đất Loại đất: Đất Nhà Loại nhà: Đất Có Giấy tờ pháp lý: GCNQSDĐ Giấy tờ pháp lý: Có Số mặt tiền đường Diện tích CTXD cấp GPS N E 31,1 m2 92 Diện tích đất thực tế: Diện tích đất cấp: Chiều ngang đất: Chiều rộng ngõ, đường: Khoảng cách từ nhà đến đường tơ vào Hình dạng đất Lợi thương mại Nhận định C Mô tả BĐS MT Quyền sở hữu Chi phí sau mua Giao thơng Gần chợ, siêu thị Gần trường học Gần bệnh viện Hạ tầng xã hội Tính khoản Qui mơ Phương thức tốn Điều kiện mua bán Các mơ tả khác BĐS MT Gía đất * ( có ) Giá đất theo khung giá nhà nước 31,1 31,1 4,76 m2 m2 m2 m m Đất vuông không Diện tích CTXD thực tế: Số tầng xây dựng: DT SD Năm xây dựng / cải tạo: Các chi tiết khác đóng góp vào giá trị cơng trình: Nội thất: Diện tích sân, ngõ: tr 90 đ/m2 Nhận định TQSH Thuận tiện Cách Chợ A 500m Cách trường học B 1km Cách bệnh viện C 2km Tốt Tốt Trung bình Thanh tốn Thị trường 10,2 tr đ/m2 31,1 m2 tầng 93,3 m2 1997 0 m2 tr đ/m2 93 STT Địa Loại nhà Diện tích đất(hoặc nhà hộ) Giá bán Số tầng (nếu nhà thổ cư) Diện tích XD Diện tích sử dụng Năm XD/ Cải tạo Tỷ lệ CL cơng trình cịn lại Đợn giá XD cơng trình Ước tính giá trị cơng trình 11 đất 12 Quyền sở hữu 10 BĐS SS vị trí tương đồng khác ngõ vị trí tương đồng khác ngõ Thổ cư Thổ cư m2 tr đ tầng m2 m2 40,0 3812,0 4,0 40,0 160,0 2000 68% 4,0 tr đ tr đ 13 Pháp lý 14 Điều kiện bán 15 Phương thức tốn 16 Chi phí sau mua 17 Thời điểm bán / Định giá 18 Vị trí giao thơng 19 Số mặt tiền (đường vào nhà) BĐS SS tr đ 434 TQSH 35,0 3570,0 4,0 35,0 140,0 2004 73% 4,0 406 TQSH BĐS SS vị trí tương đồng khác ngõ Thổ cư 27,0 2921,0 4,5 27,0 121,5 2007 76% 4,0 368 TQSH Có Có GCNQSDĐ Có GCNQSDĐ GCNQSDĐ Thị trường Thị trường Thị trường Thanh toán Thanh toán Thanh toán ngay 0,0 0,0 0,0 Mua/bán Rao bán Rao bán 04/2010 10/2010 09/2010 Ngõ 4m Ngõ 6m Ngõ 5m 0 BĐS SS BĐS SS 0 0 0 0,0 0% 0 0 0 0,0 0% 0 0 0 0 0 0,0 0 0 0,0 0 0 94 20 21 22 23 Chiều rộng đường vào nhà Thanh khoản Quy mơ Hình dáng Mơi trường hạ tầng xã hội Lợi kinh doanh / thương mại Nguồn thơng tin Tốt Trung bình Vng vắn Bình thường khơng Khá Trung bình Hình chử nhật có 10 Trung bình Trung bình Hình thang không 0 0 0 0 0 0 0 95 BẢNG HƯỚNG DẪN XÁC ĐỊNH TỶ LỆ CÒN LẠI CỦA KẾT CẤU Kết cấu > 80% Lớp trát bảo vệ bong tróc, bê tông bị nứt Lớp trát bảo vệ bắt đầu bong tróc, có vết nứt nhỏ 70%-80% Tỷ lệ cịn lại 60%-70% 50%-60% 40%-50% < 40% Kết cấu BTCT (khung, Bê tông nứt rạn Bê tông bị nứt, Bê tông bị nứt, khả chống cột, dầm, sàn, Kết cấu bắt đầu nhiều chỗ, cốt cốt thép bắt cốt thép có chỗ đỡ, cần phải trần, bê cong vênh thép bị đứt nhiều đầu rĩ sét bị cong vênh sửa chữa phá tông) chổ bỏ Hầu hết kết cấu Lớp trát bảo vệ Nhiều chỗ gạch Các vết nứt bị rạng nứt, Gạch (Móng, Vết nứt rộng bong tróc nhiều, bắt đầu mục, kết thông suốt bề nhiều chổ bị đỗ cột, tường ) sâu tới gạch nhiều chỗ có cấu bị thấm mặt, có chỗ bị hỏng hoàn vết nứt rộng nước cong vênh, đỗ toàn Nhiều chỗ bị Bị mục rỉ Bắt đầu bị Bị mối mọt kết cấu bị cong kết cấu bị cong đứt rời, khả Gỗ Sắt (kết ăn sâu nhiều mối mọt, rĩ nhiều vênh, nhiều chỗ vênh, nhiều chỗ chống đỡ, cấu đỡ máy) chỗ, kết cấu han rĩ chổ bắt đầu bị nứt bị đứt rời cần sửa chữa cong vênh phá bỏ Chất liệu lợp mái bị hư hỏng, nhà bị dột; tiêu chuẩn đánh giá dựa mức độ hư hỏng hay nhẹ Máy bằng, ngói, DT hư hỏng mái tôn, fibro xi < 20% DT 20% - 30% DT 30% - 40% DT 40% - 50% DT 50% - 60% DT > 60% DT mái măng mái bị hư mái bị hư hỏng mái bị hư hỏng mái bị hư hỏng mái bị hư hỏng bị hư hỏng hỏng 96 Thời gian sử dụng Dưới năm - 10 năm 10 - 20 năm 20 - 50 năm Trên 50 năm Nhà biệt thự % 95 85 Nhà cấp I Nhà cấp II Nhà cấp III Nhà cấp IV % 90 80 % 90 80 % 80 65 % 80 65 70 60 55 35 35 50 40 35 25 25 30 25 25 20 20 97 BẢNG TỶ LỆ GIÁ TRỊ CÁC KẾT CẤU CHÍNH TT I 10 11 12 13 14 15 16 Loại nhà Móng NHÀ XÂY GẠCH tầng cấp khơng có khu phụ riêng tầng cấp có khu phụ riêng tầng cấp 2-3 khơng có khu phụ riêng tầng cấp 2-3 có khu phụ riêng tầng mái ngói khơng có khu phụ riêng tầng mái ngói có khu phụ riêng tầng mái khơng có khu phụ riêng tầng mái có khu phụ riêng tầng mái ngói khơng có khu phụ riêng tầng mái ngói có khu phụ riêng tầng mái khơng có khu phụ riêng tầng mái có khu phụ riêng tầng mái ngói khơng có khu phụ riêng tầng mái ngói có khu phụ riêng tầng mái khơng có khu phụ riêng tầng mái có khu phụ riêng Tỷ lệ giá trị kết cấu (%) Khung Nền, Đỡ cột Tường sàn mái Mái Công 10 10 10 10 10 10 0 0 0 15 18 15 18 16 18 10 10 12 13 10 9 16 17 16 16 16 10 61 59 60 59 62 57 10 16 10 26 62 10 10 10 0 18 16 16 13 15 15 16 13 11 57 60 56 16 10 22 57 9 10 0 18 20 18 14 15 16 13 13 10 54 61 57 10 18 16 18 62 10 18 16 14 58 98 17 18 II 19 20 21 22 23 II 24 25 26 27 tầng mái khơng có khu phụ riêng 5tầng mái có khu phụ riêng NHÀ LẮP GHÉP tầng, lớn bê tông xỉ than tầng, lớn bê tông cốt thép dày tầng, lớn bê tông cốt thép dày tầng, lắp ghét khung cột lớn kết hợp tầng, khung cột tường ngăn gạch NHÀ BiỆT THỰ tầng mái ngói tầng mái tầng mái ngói tầng mái BĐSSS Tỷ lệ lại kết cấu tỷ lệ giá trị kết cấu 10 18 17 16 61 10 18 17 12 57 13 16 13 56 15 16 13 60 16 16 12 57 8 12 16 12 61 10 12 16 12 63 8 8 0 0 20 18 20 18 17 16 16 16 16 14 60 58 53 56 Móng Khung cột Tường Nền, sàn Đỡ mái Mái 75% 70% 65% 75% 76% 60% 10% 0% 18% 16% 0% 18% Công 62% 99 Tỷ lệ CLCL BĐSSS Tỷ lệ CLCL BĐSSS theo thời gian BĐSSS Tỷ lệ lại kết cấu tỷ lệ giá trị kết cấu Tỷ lệ CLCL BĐSSS Tỷ lệ CLCL BĐSSS theo thời gian BĐSSS Tỷ lệ lại kết cấu tỷ lệ giá trị kết cấu Tỷ lệ CLCL BĐSSS Tỷ lệ CLCL BĐSSS theo thời gian 68% 14 năm 0% Móng Khung cột Tường Nền, sàn Đỡ mái Mái 70% 75% 70% 80% 80% 70% 10% 0% 18% 16% 0% 18% 62% Công Công 73% 10 năm 0% Móng Khung cột Tường Nền, sàn Đỡ mái Mái 80% 75% 70% 80% 80% 75% 10% 0% 18% 16% 0% 18% 76% năm 0% 62% 100 BĐSSS Tỷ lệ lại kết cấu tỷ lệ giá trị kết cấu Tỷ lệ CLCL BĐSSS Tỷ lệ CLCL BĐSSS theo thời gian BĐSSS Tỷ lệ lại kết cấu tỷ lệ giá trị kết cấu Tỷ lệ CLCL BĐSSS Tỷ lệ CLCL BĐSSS theo thời gian BĐS MT Tỷ lệ lại kết cấu tỷ lệ giá trị kết cấu Móng Khung cột Tường Nền, sàn Đỡ mái Mái 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% Công Công 0% - 0% Móng Khung cột Tường Nền, sàn Đỡ mái Mái 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% Cơng 0% - 0% Móng Khung cột Tường Nền, sàn Đỡ mái Mái 65% 60% 55% 65% 65% 50% 10% 0% 18% 16% 0% 18% 62% 101 Tỷ lệ CLCL BĐSMT Tỷ lệ CLCL BĐS MT theo thời gian 58% 17 năm 0% 102 STT Địa Nguồn thông tin Loại nhà/đất Diện tích đất(hoặc nhà hộ) Giá bán Số tầng (nếu nhà thổ cư) 10 Diện tích XD Diện tích sử 11 dụng Năm XD/ Cải 12 tạo Tỷ lệ CL cơng 13 trình cịn lại Đợn giá XD cơng 14 trình Ước tính giá trị cơng trình 15 đất BĐS Mục tiêu Đất BĐS SS BĐS SS BĐS SS vị trí tương đồng khác ngõ BĐS SS BĐS SS vị trí tương đồng khác ngõ vị trí tương đồng khác ngõ 0 0 0 Thổ cư Thổ cư Thổ cư 0 m2 tr đ 31,1 3014 40 3812 35 3570 27 2921 0 0 tầng m2 31,1 40 35 4,5 27 0 0 m2 93,3 160 140 121,5 0 1997 2000 2004 2007 0 58% 68% 73% 76% 0% 0% 4 0 434 406 368 0 tr đ tr đ 215 103 16 Giá đất / m2 17 Điều chỉnh tr/m2 Quyền sở hữu a 90,00 TQSH 84,46 90,39 TQSH Đánh giá TQSH 0% Có GCNQSDĐ b Đánh giá 0% c Thị trường Đánh giá Có GCNQSDĐ Có GCNQSDĐ Có GCNQSDĐ 0% 0% 0% d Thanh tốn Đánh giá e 0% 0 0 0% 0% 0 Thị trường Thị trường 0 0% 0% 0% 0% 0% Thanh toán Thanh toán Thanh toán 0 0% 0% 0% 0% 0% 0 Chi phí sau mua Đánh giá Thị trường Phương thức toán 0% 0 0 0% 0 Điều kiện mua/bán TQSH Pháp lý 94,57 0 0 tr đ 0 0 0 0% 0% 0% 0% 0% 0% 104 Thời điểm bán / Định giá f Mua/bán 07/2014 Rao bán 04/2010 Đánh giá Rao bán 10/2010 0% -1% g Vị trí giao thơng (mơ tả) Số mặt tiền (đường vào nhà) Chiều rộng đường vào nhà Đánh giá Thuận tiện Ngõ 4m -1% 65535 Ngõ 6m 0 0% 0% 65535 Ngõ 5m 0 0 0 5 10 0 1% 2% 2% 0% 0% 0 Thanh khoản Tốt Tốt Khá Trung bình 0 Quy mơ Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình 0 Hình dáng Đánh giá Đất vng Vng vắn Hình chử nhật Hình thang 0 0% 1% i 0 h 09/2010 Môi trường hạ tầng xã hội Đánh giá Tốt Bình thường 1% 2% 3% 0% 0 2% 0% 0% 0% 105 j 18 19 20 21 Lợi kinh doanh / thương mại Đánh giá Tổng tỷ lệ điều chỉnh Trọng số Giá đất điều chỉnh Kết luận không 0% % tr/m2 93,16 Giá BĐS MT là: không -1% 0% 65535 2% 3% 86,15 93,10 3113 tr đ 0 0 0% 0% 6% 100,24 0% 0%