(Luận văn) nâng cao chất lượng thẩm định tín dụng khách hàng cá nhân tại ngân hàng thương mại cổ phần ngoại thương việt nam chi nhánh bến thành

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH ĐỖ THỊ HỒNG HẠNH lu an n va to tn NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÍN DỤNG gh p ie KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM oa nl w – CHI NHÁNH BẾN THÀNH d fu n va an lu m ll oi LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ nh at z z om l.c gm @ TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015 Lu an n va ac th si BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH ĐỖ THỊ HỒNG HẠNH lu an n va to tn NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÍN DỤNG gh p ie KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM oa nl w – CHI NHÁNH BẾN THÀNH d n va an lu fu LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ m ll oi Chuyên ngành: Tài – Ngân hàng nh Mã số: 60 34 02 01 at z z TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015 om l.c gm @ Người hướng dẫn khoa học: NGƯT PGS TS LÝ HOÀNG ÁNH Lu an n va ac th si TÓM TẮT Bước vào giai đoạn hội nhập cạnh tranh điều khơng thể tránh khỏi Muốn tăng sức cạnh tranh đòi hỏi doanh nghiệp phải nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ để thu hút khách hàng, qua giúp kinh tế phát triển Và ngành Ngân hàng khơng nằm ngồi xu Nền kinh tế phát triển, đời sống xã hội ổn định, trình độ dân trí nâng cao, người dân khơng cần ăn no mặc ấm mà chuyển thành ăn ngon mặc đẹp, khách hàng cá nhân ngày phát sinh nhiều nhu cầu cần vay vốn ngân hàng Nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng người tiêu dùng đại, ngân hàng tung hàng loạt sản phẩm tín lu an dụng với chương trình ưu đãi hấp dẫn để lôi kéo khách hàng Song song với n va việc mở rộng quy mơ đảm bảo chất lượng tín dụng trở thành vấn đề sống cịn để tn to đảm bảo tăng trưởng bền vững, giữ lợi nhuận kinh doanh, giảm thiểu tối đa gh rủi ro p ie Sau gần 10 năm nâng cấp lên chi nhánh cấp 1, đặc biệt năm thành lập nl w Phòng Khách hàng Thể Nhân, cơng tác thẩm định tín dụng cá nhân Vietcombank Bến Thành thực nào? Chất lượng cơng tác thẩm định tín oa d dụng sao? Có ưu điểm cần phát huy? Có hạn chế nào? Nguyên an lu nhân đâu cần làm để khắc phục? Xuất phát từ thực tiễn nên đề tài “Nâng n va cao chất lượng thẩm định tín dụng khách hàng cá nhân Ngân hàng Thương mại fu Cổ phần Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Bến Thành” đặt mục tiêu thực m ll trạng tình hình thẩm định để trả lời câu hỏi vừa nêu Từ đề xuất giải pháp oi nh phát triển hoạt động thẩm định tín dụng cá nhân Nội dung đề tài gồm phần chính: at - Cơ sở lý luận thẩm định tín dụng: Trình bày tổng quan ngân hàng z z thương mại, sở lý luận thẩm định tín dụng, lý thuyết chất lượng thẩm @ gm định tín dụng với nghiên cứu nước quốc tế l.c - Thực trạng thẩm định tín dụng cá nhân Vietcombank Bến Thành: Giới om thiệu khái quát Vietcombank chi nhánh Bến Thành, tìm hiểu quy định an Bến Thành Từ rút ưu khuyết điểm nguyên nhân Lu thẩm định chất lượng tín dụng khách hàng cá nhân Vietcombank n va ac th si - Đề xuất giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định tín dụng cá nhân: Đánh giá kết nghiên cứu đưa giải pháp lu an n va tn to gh p ie oa nl w d fu n va an lu oi m ll nh at z z om l.c gm @ Lu an n va ac th si LỜI CAM ĐOAN Tôi tên là: ĐỖ THỊ HỒNG HẠNH Sinh ngày 07 tháng 11 năm 1990 Hiện công tác tại: Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Bến Thành Là học viên cao học khóa 15 Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM Mã số học viên: 020115130117 Đề tài: “Nâng cao chất lượng thẩm định tín dụng khách hàng cá nhân Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Bến Thành” lu an Người hướng dẫn khoa học: NGƯT PGS TS Lý Hoàng Ánh n va Luận văn thực Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM tn to Tôi cam đoan luận văn chưa trình nộp để lấy học vị thạc sĩ gh trường đại học Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi, p ie kết nghiên cứu trung thực, khơng có nội dung cơng bố nl w trước nội dung người khác thực ngoại trừ trích dẫn dẫn nguồn đầy đủ luận văn oa d TP.HCM, ngày 19 tháng 10 năm 2015 lu fu n va an Tác giả oi m ll nh ĐỖ THỊ HỒNG HẠNH at z z om l.c gm @ Lu an n va ac th si LỜI CẢM ƠN Trước tiên, xin bày tỏ lịng cảm ơn sâu sắc tơi đến NGƯT PGS TS Lý Hoàng Ánh Mặc dù bận rộn trăm cơng nghìn việc cương vị Hiệu trưởng thầy nhiệt tình hướng dẫn giúp đỡ cách tận tâm, chu đáo suốt trình thực đề tài Tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy cô Khoa sau đại học tạo điều kiện tốt để học viên cao học học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn Bên cạnh đó, xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo, anh chị đồng lu an nghiệp Vietcombank Bến Thành anh chị em làm Ngân hàng khác n va nhiệt tình giúp đỡ, trao đổi ý kiến, cung cấp thông tin, liệu để thực tn to luận văn gh Sau cùng, xin gửi lời cảm ơn từ tận đáy lòng đến gia đình, bạn bè ln p ie bên cạnh chăm sóc, hỗ trợ, động viên suốt q trình học tập làm việc nl w TP.HCM, ngày 19 tháng 10 năm 2015 oa d Tác giả fu n va an lu m ll ĐỖ THỊ HỒNG HẠNH oi nh at z z om l.c gm @ Lu an n va ac th si MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT i DANH MỤC BẢNG iii DANH MỤC HÌNH iv CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU lu an n va 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu đề tài 1.3 Câu hỏi nghiên cứu 1.4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.5 Phương pháp nghiên cứu 1.6 Đóng góp đề tài 1.7 Cấu trúc luận văn tn to CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VÀ CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH TÍN DỤNG KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN gh Tổng quan tín dụng ngân hàng thương mại p ie 2.1 Sơ lược ngân hàng thương mại nl w 2.1.1 Lý luận chung tín dụng 2.1.3 Tổng quan tín dụng Ngân hàng 10 d Tổng quan thẩm định tín dụng 13 an lu 2.2 oa 2.1.2 Khái niệm thẩm định tín dụng 13 2.2.2 Ý nghĩa thẩm định tín dụng 13 2.2.3 Mục đích thẩm định tín dụng 14 2.2.4 Nội dung thẩm định tín dụng 15 fu oi m ll nh Lý thuyết chất lượng thẩm định tín dụng 16 z Quan điểm chất lượng thẩm định tín dụng Ngân hàng thương mại 16 z 2.3.1 at 2.3 n va 2.2.1 gm @ l.c 2.3.2 Các tiêu đánh giá chất lượng thẩm định tín dụng Ngân hàng thương mại 18 om 2.3.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định tín dụng Ngân hàng thương mại 21 Lu an n va ac th si C.vT.Bg.Jy.Lj.Tai lieu Luan vT.Bg.Jy.Lj van Luan an.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 2.4 Kinh nghiệm nâng cao chất lượng thẩm định tín dụng Ngân hàng thương mại nước 27 2.4.1 Kinh nghiệm số ngân hàng thương mại khu vực châu Á 27 2.4.2 Kinh nghiệm số Ngân hàng thương mại nước 31 CHƯƠNG 3: TÌNH HÌNH THẨM ĐỊNH TÍN DỤNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH BẾN THÀNH 35 3.1 Giới thiệu khái quát Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam chi nhánh Bến Thành 35 3.1.1 Lịch sử hình thành phát triển Vietcombank 35 3.1.2 Quá trình hoạt động kinh doanh Vietcombank từ năm 2010 đến năm 2014 36 lu an 3.1.3 Giới thiệu Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – chi nhánh Bến Thành 41 n va tn to 3.2 Đánh giá sơ quy định thẩm định tín dụng khách hàng cá nhân Vietcombank việc thực quy định Vietcombank Bến Thành 42 gh 3.2.1 Khái niệm khách hàng cá nhân 42 ie p 3.2.2 Hệ thống xếp hạng tín dụng nội cho cá nhân hộ kinh doanh 44 nl w 3.2.3 Các yếu tố thẩm định khách hàng cá nhân Vietcombank 43 Quy trình phê duyệt tín dụng 46 3.2.5 Quy định thẩm định tài sản bảo đảm 49 3.2.6 Quy định thẩm định sau giải ngân 50 d n va an lu 3.3 oa 3.2.4 Chất lượng tín dụng cá nhân Vietcombank Bến Thành 51 fu Tăng trưởng Dư nợ phân loại 51 3.3.2 Tình hình nợ có vấn đề 53 3.3.3 Chất lượng thẩm định tín dụng khách hàng cá nhân 54 oi nh at Ưu điểm hạn chế việc Thẩm định tín dụng cá nhân 57 z 3.4 m ll 3.3.1 z Ưu điểm 57 3.4.2 Hạn chế 57 3.4.3 Nguyên nhân 59 l.c gm @ 3.4.1 om CHƯƠNG 4: ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÍN DỤNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH BẾN THÀNH 64 Lu an n va ac th Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj.dtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn si C.vT.Bg.Jy.Lj.Tai lieu Luan vT.Bg.Jy.Lj van Luan an.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Nâng cao trình độ thẩm định cán khách hàng 64 4.1 4.1.1 Thiết lập quy chuẩn chung đào tạo kiến thức chuyên môn nghiệp vụ cách 64 4.1.2 Rèn luyện kỹ “đọc vị” khách hàng kỹ thu thập, sàng lọc thông tin 65 4.1.3 Trau dồi kỹ giao tiếp, chăm sóc khách hàng, thiết lập mạng lưới khách hàng 66 4.1.4 Nêu cao tinh thần cảnh giác, tuyệt đối không chủ quan xem xét chứng từ đánh giá tài sản 67 4.1.5 Liên tục cập nhật tình hình biến động kinh tế - xã hội, văn pháp luật, sách 67 lu Xây dựng sở liệu thẩm định 67 an 4.2 n va tn to gh 4.2.1 Cơ sở liệu khách hàng 67 4.2.2 Cơ sở liệu định giá tài sản 68 4.2.3 trả nợ Cơ sở liệu ngành nghề để đánh giá mục đích vay vốn nguồn 69 ie p 4.3 Thiết lập phận thẩm định giá chuyên nghiệp trực thuộc phòng Khách hàng Cá nhân 69 nl w Tăng cường biện pháp tái thẩm định 71 oa 4.4 d KẾT LUẬN 74 lu n va an TÀI LIỆU THAM KHẢO 76 fu PHỤ LỤC 1: CÁC SẢN PHẨM TÍN DỤNG CÁ NHÂN CỦA VIETCOMBANK 78 m ll PHỤ LỤC 2: BẢNG TÍNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 91 oi nh at z z om l.c gm @ Lu an n va ac th Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj.dtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn si C.vT.Bg.Jy.Lj.Tai lieu Luan vT.Bg.Jy.Lj van Luan an.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an i DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT an n va Agribank : Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn BIDV : Ngân hàng Đầu tư phát triển Việt Nam CAR : Tỷ lệ an toàn vốn CBKH : Cán khách hàng CBTD : Cán tín dụng CBTĐ : Cán thẩm định CIC : Trung tâm thơng tin tín dụng quốc gia Việt Nam DSCV : Doanh số cho vay Eximbank : Ngân hàng TMCP Xuất nhập Việt Nam HDBank : Ngân hàng TMCP Phát triển TP.HCM MB : Ngân hàng TMCP Quân Đội : Dịch vụ ngân hàng điện thoại di động : Các khoản nợ xấu : Ratio obtained debt - Hệ số thu nợ : Vốn chủ sở hữu : Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín : Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam TMCP : Thương mại Cổ phần TP.HCM : TSĐB : Tài sản đảm bảo VCB-iB@nking : Dịch vụ ngân hàng qua Internet VCB-Money : Dịch vụ ngân hàng điện tử VCB Phone Banking : Dịch vụ Ngân hàng qua điện thoại VCB-SMS B@nking : Dịch vụ ngân hàng qua tin nhắn điện thoại VIB : Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam Vietcombank : Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam gh ie p Mobile Banking d ROE oa ROD nl w NPL lu an Sacombank Techcombank fu Ngân hàng TMCP Á Châu tn to : n va lu ACB m ll oi Thành phố Hồ Chí Minh nh at z z om l.c gm @ Lu an n va ac th Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj.dtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn si C.vT.Bg.Jy.Lj.Tai lieu Luan vT.Bg.Jy.Lj van Luan an.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 91 an lu va n PHỤ LỤC 2: BẢNG TÍNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN gh tn to A Thông tin chung Bất động sản mục tiêu p ie Tên khách hàng Nguyễn Thị Diệu Địa khách hàng Mục đích thẩm định Phục vụ chấp vay vốn NH Email Tel Thông tin khác Ký duyệt Nguyễn Văn Thái w Số HĐ d oa nl Ngày nhận fu an nv a lu Thời điểm thẩm định giá Ngày trả oi m ll Cán định giá Đỗ Thị Hồng Hạnh Cán khảo sát Đặng Thế Lượng at nh Địa điểm định giá 29/10 Xô Viết Nghệ Tĩnh CCNQSDĐ số 54012510 Thửa đất số 24 Tờ đồ số 20 UBND Quận Bình Nơi cấp Thạnh Ngày cấp 20/11/2011 Giấy tờ khác Không Đặc điểm kinh tế kỹ thuật B BĐS MT Đất Loại đất: Đất Nhà Loại nhà: Đất Có Giấy tờ pháp lý: GCNQSDĐ Giấy tờ pháp lý: Có Số mặt tiền đường Diện tích CTXD cấp z z GPS N @ om l.c gm E an Lu n va ac th si Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj.dtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 31,1 m2 C.vT.Bg.Jy.Lj.Tai lieu Luan vT.Bg.Jy.Lj van Luan an.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 92 an lu n va 31,1 31,1 4,76 m2 m2 m2 m Diện tích CTXD thực tế: Số tầng xây dựng: DT SD Năm xây dựng / cải tạo: 31,1 m2 tầng 93,3 m2 1997 p ie gh tn to Diện tích đất thực tế: Diện tích đất cấp: Chiều ngang đất: Chiều rộng ngõ, đường: Khoảng cách từ nhà đến đường tơ vào Hình dạng đất Lợi thương mại w d oa nl Đất vuông không tr 90 đ/m2 Nhận định a lu TQSH Thuận tiện Cách Chợ A 500m Cách trường học B 1km Cách bệnh viện C 2km Tốt Tốt Trung bình Thanh tốn Thị trường oi m ll fu an nv at nh z z @ om l.c gm Lu n va 10,2 tr đ/m2 an Nhận định C Mô tả BĐS MT Quyền sở hữu Chi phí sau mua Giao thông Gần chợ, siêu thị Gần trường học Gần bệnh viện Hạ tầng xã hội Tính khoản Qui mơ Phương thức tốn Điều kiện mua bán Các mơ tả khác BĐS MT Gía đất * ( có ) Giá đất theo khung giá nhà nước Các chi tiết khác đóng góp vào giá trị cơng trình: Nội thất: Diện tích sân, ngõ: m ac th si Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj.dtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 0 m2 tr đ/m2 C.vT.Bg.Jy.Lj.Tai lieu Luan vT.Bg.Jy.Lj van Luan an.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 93 an lu n va p Địa Loại nhà Diện tích đất(hoặc nhà hộ) Giá bán Số tầng (nếu nhà thổ cư) Diện tích XD Diện tích sử dụng Năm XD/ Cải tạo Tỷ lệ CL cơng trình cịn lại Đợn giá XD cơng trình Ước tính giá trị cơng trình 11 đất 12 Quyền sở hữu w BĐS SS vị trí tương đồng khác ngõ vị trí tương đồng khác ngõ Thổ cư Thổ cư m2 tr đ tầng m2 m2 d oa nl fu an nv a lu 40,0 3812,0 4,0 40,0 160,0 2000 68% 4,0 tr đ oi m ll 10 BĐS SS ie gh tn to STT at nh tr đ BĐS SS vị trí tương đồng khác ngõ Thổ cư 27,0 2921,0 4,5 27,0 121,5 2007 76% 4,0 35,0 3570,0 4,0 35,0 140,0 2004 73% 4,0 434 TQSH 406 TQSH z 368 TQSH Có Có GCNQSDĐ Có GCNQSDĐ GCNQSDĐ Thị trường Thị trường Thị trường Thanh toán Thanh toán Thanh toán ngay 0,0 0,0 0,0 Mua/bán Rao bán Rao bán 04/2010 10/2010 09/2010 Ngõ 4m Ngõ 6m Ngõ 5m z 13 Pháp lý 14 Điều kiện bán @ tr đ om l.c gm an Lu n va 15 Phương thức toán 16 Chi phí sau mua 17 Thời điểm bán / Định giá 18 Vị trí giao thơng 19 Số mặt tiền (đường vào nhà) ac th si Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj.dtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn BĐS SS BĐS SS 0 0 0 0,0 0% 0 0 0 0,0 0% 0 0 0 0 0 0,0 0 0 0,0 0 0 C.vT.Bg.Jy.Lj.Tai lieu Luan vT.Bg.Jy.Lj van Luan an.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 94 an lu n va gh tn to 20 Chiều rộng đường vào nhà Thanh khoản Quy mơ Hình dáng Mơi trường hạ tầng xã hội Lợi kinh doanh / thương mại Nguồn thông tin p ie w 10 Trung bình Trung bình Hình thang không d oa nl 21 22 23 Khá Trung bình Hình chử nhật có Tốt Trung bình Vng vắn Bình thường khơng oi m ll fu an nv a lu at nh z z @ om l.c gm an Lu n va ac th si Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj.dtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 0 0 0 0 0 0 0 C.vT.Bg.Jy.Lj.Tai lieu Luan vT.Bg.Jy.Lj van Luan an.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 95 an lu n va to gh tn BẢNG HƯỚNG DẪN XÁC ĐỊNH TỶ LỆ CÒN LẠI CỦA KẾT CẤU ie Kết cấu 70%-80% 60%-70% Tỷ lệ lại 50%-60% < 40% Kết cấu BTCT (khung, Bê tông nứt rạn Bê tông bị nứt, Bê tông bị nứt, khả chống cột, dầm, sàn, Kết cấu bắt đầu nhiều chỗ, cốt cốt thép bắt cốt thép có chỗ đỡ, cần phải trần, bê cong vênh thép bị đứt nhiều đầu rĩ sét bị cong vênh sửa chữa phá tông) chổ bỏ Hầu hết kết cấu Lớp trát bảo vệ Nhiều chỗ gạch Các vết nứt bị rạng nứt, Gạch (Móng, Vết nứt rộng bong tróc nhiều, bắt đầu mục, kết thông suốt bề nhiều chổ bị đỗ cột, tường ) sâu tới gạch nhiều chỗ có cấu bị thấm mặt, có chỗ bị hỏng hồn vết nứt rộng nước cong vênh, đỗ toàn Nhiều chỗ bị Bị mục rỉ Bắt đầu bị Bị mối mọt kết cấu bị cong kết cấu bị cong đứt rời, khả Gỗ Sắt (kết ăn sâu nhiều mối mọt, rĩ nhiều vênh, nhiều chỗ vênh, nhiều chỗ chống đỡ, cấu đỡ máy) chỗ, kết cấu han rĩ chổ bắt đầu bị nứt bị đứt rời cần sửa chữa cong vênh phá bỏ Chất liệu lợp mái bị hư hỏng, nhà bị dột; tiêu chuẩn đánh giá dựa mức độ hư hỏng hay nhẹ Máy bằng, ngói, DT hư hỏng mái tôn, fibro xi < 20% DT 20% - 30% DT 30% - 40% DT 40% - 50% DT 50% - 60% DT > 60% DT mái măng mái bị hư mái bị hư hỏng mái bị hư hỏng mái bị hư hỏng mái bị hư hỏng bị hư hỏng hỏng p w 40%-50% d oa nl > 80% Lớp trát bảo vệ bong tróc, bê tông bị nứt Lớp trát bảo vệ bắt đầu bong tróc, có vết nứt nhỏ oi m ll fu an nv a lu at nh z z @ om l.c gm an Lu n va ac th si Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj.dtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn C.vT.Bg.Jy.Lj.Tai lieu Luan vT.Bg.Jy.Lj van Luan an.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 96 an lu n va p ie w d oa nl 70 50 30 Nhà cấp I Nhà cấp II Nhà cấp III Nhà cấp IV % 90 80 % 90 80 % 80 65 % 80 65 60 55 35 35 40 35 25 25 25 20 20 nv a lu Dưới năm - 10 năm 10 - 20 năm 20 - 50 năm Trên 50 năm Nhà biệt thự % 95 85 fu an gh tn to Thời gian sử dụng 25 oi m ll at nh z z @ om l.c gm an Lu n va ac th si Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj.dtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn C.vT.Bg.Jy.Lj.Tai lieu Luan vT.Bg.Jy.Lj van Luan an.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 97 an lu n va to ie gh tn BẢNG TỶ LỆ GIÁ TRỊ CÁC KẾT CẤU CHÍNH Tỷ lệ giá trị kết cấu (%) Khung Nền, Đỡ cột Tường sàn mái Mái Công at nh 0 0 0 15 18 15 18 16 18 10 10 12 13 10 9 16 17 16 16 16 10 61 59 60 59 62 57 10 16 10 26 62 10 10 10 0 18 16 16 13 15 15 16 13 11 57 60 56 16 10 22 57 0 18 20 18 14 15 16 13 13 10 54 61 57 18 16 18 62 18 16 14 58 z 10 10 10 10 10 10 an oi z @ 10 n va Lu 10 om l.c 9 10 gm 16 m ll 15 fu an 12 13 14 nv 11 a lu 10 NHÀ XÂY GẠCH tầng cấp khơng có khu phụ riêng tầng cấp có khu phụ riêng tầng cấp 2-3 khơng có khu phụ riêng tầng cấp 2-3 có khu phụ riêng tầng mái ngói khơng có khu phụ riêng tầng mái ngói có khu phụ riêng tầng mái khơng có khu phụ riêng tầng mái có khu phụ riêng tầng mái ngói khơng có khu phụ riêng tầng mái ngói có khu phụ riêng tầng mái khơng có khu phụ riêng tầng mái có khu phụ riêng tầng mái ngói khơng có khu phụ riêng tầng mái ngói có khu phụ riêng tầng mái khơng có khu phụ riêng tầng mái có khu phụ riêng d oa nl Móng w I p TT Loại nhà ac th si Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj.dtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn C.vT.Bg.Jy.Lj.Tai lieu Luan vT.Bg.Jy.Lj van Luan an.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 98 an lu n va tầng mái khơng có khu phụ riêng 5tầng mái có khu phụ riêng NHÀ LẮP GHÉP tầng, lớn bê tông xỉ than tầng, lớn bê tông cốt thép dày tầng, lớn bê tông cốt thép dày tầng, lắp ghét khung cột lớn kết hợp tầng, khung cột tường ngăn gạch NHÀ BiỆT THỰ tầng mái ngói tầng mái tầng mái ngói tầng mái 16 61 10 18 17 12 57 13 16 13 56 15 16 13 60 16 16 12 57 8 12 16 12 61 10 12 16 12 63 8 8 0 0 20 18 20 18 17 16 16 16 16 14 60 58 53 56 oi m ll fu an nv at nh z 23 II 24 25 26 27 a lu 22 17 d oa nl 21 18 w 20 p 18 II 19 10 ie gh tn to 17 z @ l.c gm Móng Khung cột Tường 75% 70% 65% 10% 0% 18% om Nền, sàn Đỡ mái Mái 75% 76% 60% 0% 18% Công an Lu 16% n va BĐSSS Tỷ lệ lại kết cấu tỷ lệ giá trị kết cấu ac th si Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj.dtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 62% C.vT.Bg.Jy.Lj.Tai lieu Luan vT.Bg.Jy.Lj van Luan an.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 99 an lu n va 68% 14 năm 0% p ie gh tn to Tỷ lệ CLCL BĐSSS Tỷ lệ CLCL BĐSSS theo thời gian w d oa nl Khung cột Tường Nền, sàn Đỡ mái Mái 70% 75% 70% 80% 80% 70% 0% 18% 16% 0% 18% 62% Công a lu 10% fu an nv 10 năm Công 73% 0% oi at nh 75% 10% 0% Tường Nền, sàn Đỡ mái Mái 70% 80% 80% 75% 16% 0% 18% gm 80% @ Khung cột z Móng l.c z 18% om 76% an Lu năm 0% n va BĐSSS Tỷ lệ lại kết cấu tỷ lệ giá trị kết cấu Tỷ lệ CLCL BĐSSS Tỷ lệ CLCL BĐSSS theo thời gian Móng m ll BĐSSS Tỷ lệ lại kết cấu tỷ lệ giá trị kết cấu Tỷ lệ CLCL BĐSSS Tỷ lệ CLCL BĐSSS theo thời gian ac th si Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj.dtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 62% C.vT.Bg.Jy.Lj.Tai lieu Luan vT.Bg.Jy.Lj van Luan an.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 100 an lu n va gh tn to Móng Khung cột Tường Nền, sàn Đỡ mái Mái 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% Cơng Cơng p ie BĐSSS Tỷ lệ cịn lại kết cấu tỷ lệ giá trị kết cấu Tỷ lệ CLCL BĐSSS Tỷ lệ CLCL BĐSSS theo thời gian w d oa nl - 0% 0% Tường Nền, sàn Đỡ mái Mái 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% Nền, sàn Đỡ mái Mái Công 65% 65% 50% 0% 18% oi 0% Khung cột at nh Móng m ll fu an nv 0% z z 0% @ gm - 0% om l.c Tường 65% 60% 55% 10% 0% 18% va Khung cột an Móng Lu 16% n BĐS MT Tỷ lệ lại kết cấu tỷ lệ giá trị kết cấu a lu BĐSSS Tỷ lệ lại kết cấu tỷ lệ giá trị kết cấu Tỷ lệ CLCL BĐSSS Tỷ lệ CLCL BĐSSS theo thời gian 0% ac th si Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj.dtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 62% C.vT.Bg.Jy.Lj.Tai lieu Luan vT.Bg.Jy.Lj van Luan an.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 101 an lu n va 58% 17 năm 0% p ie gh tn to Tỷ lệ CLCL BĐSMT Tỷ lệ CLCL BĐS MT theo thời gian w d oa nl oi m ll fu an nv a lu at nh z z @ om l.c gm an Lu n va ac th si Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj.dtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn C.vT.Bg.Jy.Lj.Tai lieu Luan vT.Bg.Jy.Lj van Luan an.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 102 an lu n va gh tn BĐS Mục tiêu BĐS SS BĐS SS 0 0 0 Thổ cư Thổ cư Thổ cư 0 31,1 3014 40 3812 35 3570 27 2921 0 0 31,1 40 35 4,5 27 0 0 160 140 121,5 0 2000 2004 2007 0 73% 76% 0% 0% 4 0 406 368 0 p ie BĐS SS vị trí tương đồng khác ngõ at nh to STT w d oa nl BĐS SS vị trí tương đồng khác ngõ vị trí tương đồng khác ngõ Đất oi m ll m2 fu an tầng m2 nv a lu m2 tr đ 93,3 z an 215 Lu tr đ om 68% l.c tr đ gm 58% @ 1997 z 434 n va Địa Nguồn thông tin Loại nhà/đất Diện tích đất(hoặc nhà hộ) Giá bán Số tầng (nếu nhà thổ cư) 10 Diện tích XD Diện tích sử 11 dụng Năm XD/ Cải 12 tạo Tỷ lệ CL công 13 trình cịn lại Đợn giá XD cơng 14 trình Ước tính giá trị cơng trình 15 đất BĐS SS ac th si Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj.dtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn C.vT.Bg.Jy.Lj.Tai lieu Luan vT.Bg.Jy.Lj van Luan an.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 103 an lu n va 16 Giá đất / m2 17 Điều chỉnh 90,00 gh tn to tr/m2 Quyền sở hữu TQSH Đánh giá w Có GCNQSDĐ Có GCNQSDĐ 0% 0% 0% nv fu an Thị trường m ll Đánh giá 0% 0 0% 0% 0% 0% 0 Thanh toán Thanh toán Thanh toán 0 0% 0% 0% 0% 0% 0 0 0 0 0% 0% 0% n ac th si Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj.dtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 0% va 0% an 0% Lu 0 om l.c 0% 0% gm tr đ 0 @ e Chi phí sau mua Đánh giá Thanh tốn 0 z Đánh giá Thị trường z d Thị trường at nh Phương thức toán 0 0% Thị trường oi c 0% Có GCNQSDĐ 0 0% Có GCNQSDĐ a lu Điều kiện mua/bán TQSH 0% d oa nl Đánh giá 94,57 TQSH 0% p Pháp lý b 90,39 TQSH ie a 84,46 C.vT.Bg.Jy.Lj.Tai lieu Luan vT.Bg.Jy.Lj van Luan an.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 104 an lu n va Mua/bán gh tn to f Thời điểm bán / Định giá 07/2014 Rao bán 04/2010 Đánh giá Rao bán 10/2010 -1% 09/2010 -1% 0 0% 0% p ie 0% w d oa nl Ngõ 4m a lu 0 oi 1% 2% 10 2% at nh 0 0 0% 0% 0 Tốt Tốt Khá Trung bình 0 Quy mơ Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình 0 Hình dáng Đánh giá Đất vng Vng vắn Hình chử nhật Hình thang z Thanh khoản z @ l.c gm 0% 1% 3% om Tốt Bình thường 2% 2% n ac th si Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj.dtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn 0% va 1% an Môi trường hạ tầng xã hội Đánh giá 0% Lu i 65535 Ngõ 5m m ll h 65535 Ngõ 6m nv g Thuận tiện fu an Vị trí giao thơng (mơ tả) Số mặt tiền (đường vào nhà) Chiều rộng đường vào nhà Đánh giá 0% 0% C.vT.Bg.Jy.Lj.Tai lieu Luan vT.Bg.Jy.Lj van Luan an.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd.vT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.LjvT.Bg.Jy.Lj.dtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn