Bài tập nhóm định giá bất động sản chủ đề phân tích dòng tiền chiết khấu và phân tích đầu tư

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BĐS & KINH TẾ TÀI NGUYÊN BÀI TẬP NHÓM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Chủ đề: Phân tích dịng tiền chiết khấu phân tích đầu tư Nhóm 6: Ngơ Thảo Ngun – 11202902 Đồn Thu Thảo – 11216606 Ngơ Văn Tùng – 11208327 Trần Đình Ánh – 11200483 Phạm Minh Đức – 11211412 Đặng Thị Huyền – 11218832 Phạm Thị 11218834 Phương Giảng viên: Th.S Nguyễn Đức Kiên Hà Nội, 2023 Linh – MỤC LỤC CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Khái ni m ệ ph ươ ng pháp phân tch dòng tềền chiềết khâếu .2 1.2 Đ c ặtr ng c aủph ươ ng pháp chiềết khâếu dòng tềền (DCF) .3 1.3 Các d ng mơ hình c aủph ươ ng pháp phân tch dòng tềền chiềết khâếu 1.4 Khái ni m ệ ph ươ ng pháp phân tch đâều tư 1.5 Đ c ặtr ng c aủphân tch đâều tư .4 1.6 Các d ng mơ hình phân tch đâều tư CH ƯƠNG II PH Ạ M VI ỨNG D Ụ NG PH ƯƠ NG PHÁP PHÂN TÍCH DỊNG TIỀỀN CHIỀẾT KHÂẾU VÀ PHÂN TÍCH ĐÂỀU TƯ 2.1 Phân tch dòng tềền chiềết khâếu 2.2 Phân tch đâều tư CH ƯƠNG III VÍ D ỤMINH H ỌA CHO PH ƯƠ NG PHÁP PHÂN TÍCH DỊNG TIỀỀN CHIỀẾT KHÂẾU VÀ PHÂN TÍCH ĐÂỀU TƯ 11 3.1 Ví d ph ụ ươ ng pháp phân tch dòng tềền chiềết khâếu 11 3.2 Ví d ụ ph ươ ng pháp phân tch đâều tư .14 CH ƯƠ NG IV ĐỀỀ XUÂẾT VỀỀ QUY TRÌNH PHÂN TÍCH DỊNG TIỀỀN CHIỀẾT KHÂẾU VÀ PHÂN TÍCH ĐÂỀU TƯ 17 4.1 Phân tch dòng tềền chiềết khâếu .17 4.2 Đềề xuâết quy trình phân tch đâều tư .18 CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Khái ni m ệ ph ươ ng pháp phân tch dòng tềền chiềết khâếu Phân tch dòng tềền chiềết khâếu ( DCF) cơng cụ thích hợp để định giá bấất kì mơ hình thu nhập th ường xuyên ho ặc thu nh ập không th ường xuyên nào, sử dụng để đánh giá giá trị khoản đấầu tư bằầng cách d aựtrên dịng têần mà d kiêấn ự sẽẽ t ạo t ương lai Ph ương pháp dựa giả định rằầng giá trị kho ản đấầu t ph ải bằầng t giá tr ị c aủcác dịng têần mà t oạra trình ho t ạđ ng, ộ đ ượ c chiêất khấấu vêầ giá trị bằầng tỷ lệ lợi nhuận xác định trước Ởnhiêầu th tr ị ường đơấi với nhiêầu loại tài sản, phân tch DCF kyẽ thuật mà nhà đấầu tư ưa thích giúp nhà đấầu t hi ểu đ ược giá trị th ực m ột kho n ả đấầu t ưd ựa d ựbáo tài gi ảđ nh ị vêầ t ỷsuấất l ợi nhu ận Ứng d ụng ph ổ biêấn củ a phươ ng pháp phấn tch DCF xác đ ịnh điêầu ki ện thị trường mà nhà đấầu t d ự đốn k ể t ngày có giá tr ị (Ngày dòng têần xuấất hiệ n -> Ngày dịng têần có giá trị) Các danh m c d ụ báo ự n hình ể sẽẽ đ Giá thuê thị trường ượ c đềề c pậtrong DCF bao gôềm: Nhượng quyêần thuê ảnh Giá thuê sở hi ện t i,ạ ngày hêất hạn h ưởng c chúng đôấi với giá điêầu chỉnh giá thuê sở thuê thay đổi giá thuê thị trường thẽo hợp đôầng thuê d ựkiêấn Doanh thu khách th Dự phịng thu hơầi chi phí Thu nhập hoạt động ròng hi ện t iạvà d ựkiêấn (tằng lên) Chi phí hoạt động Các h ng m ục vôấn bao gôầm thay đổi hoa hôầng cho thuê tr ợcấấp bán hàng giao dịch giai đoạn dự báo cải thiện người thuê hoàn vơấn bấất kỳ chi phí Chiêất khấấu ho c lãiặsuấất: T l ỷhồn ệ vơấn n i ộ b ; ộTh i gian hồn vơấn; Ch sơấ ỉ lợi nhuận ( chi phí, tỷ lệ lợi ích); Tỷ lệ thẽo thời gian 1.2 Đ c ặtr ng c aủph ươ ng pháp chiềết khâếu dòng tềền (DCF) Các đ cặ tr ng c aủ ph ươ ng pháp chiêất khấấu dòng têần DCF bao gơầm: D aựtrền dịng tềền: Phươ ng pháp DCF dự a dòng têần mà d ự án công ty d kiêấn ự sẽẽ tạo tương lai D aự trền t ỷ l ệ Chiềết khâếu: Ph ươ ng pháp DCF s dử ng ụ m t ột lỷ chiêất ệ khấấu đ ể tnh toán giá tr hi ị nệ t i ạc aủcác dòng têần t ươ ng lai T l ỷ chiêất ệ khấấu ph ản ánh mức độ rủi ro lợi nhuận mà nhà đấầu tư mong đợi từ đấầu tư D ựa trền tương lai: Phươ ng pháp DCF dự a dòng têần t ương lai, nghĩa dự đoán vêầ thu nhập chi phí tương lai Tính tốn giá tr ịhi ện tại: Ph ương pháp DCF tnh toán giá tr hi ị n ệ t iạc ủ a tấất c ả dòng têần t ươ ng lai bằầng cách s dử ng ụ t lỷ chiêất ệ khấấu t h ợp giá trị lại Đ nh ị giá d ựán công ty: Phương pháp DCF s dụng để đ ịnh giá d ựán đấầu t ưvà công ty, giúp nhà đấầu t ưđ a quyêất đ ịnh vêầ vi ệc đấầu t ưvà mua bán c ổphiêấu 1.3 Các d ng mơ hình c aủph ươ ng pháp phân tch dòng tềền chiềết khâếu Ph ươ ng pháp chiêất khấấu dòng têần (Discountẽd Cash Flow - DCF) có nhiêầu d ng mơ hình, nh ng ph biêấn ổ nhấất mơ hình sau đấy: Mơ hình DCF (Basic DCF Modẽl): Đấy mơ hình đ n gi n ả nhấất ph ng ươ pháp DCF, ch s ỉ dử ngụ m t m ộ chiêất khấấu nhấất để tnh toán giá trị hiệ n tạ i củ a dịng têần tương lai Mơ hình DCF đa giai đo ạn (Mult-Stagẽ DCF Modẽl): Mơ hình sử dụng nhiêầu m ứ c chiêất khấấu khác để tnh toán giá trị hiệ n tạ i củ a dòng têần tương lai nhiêầu giai đoạn khác dự án ho ặc công ty Mơ hình DCF đa dịng tềền (Mult-Cash Flow DCF Modẽl): Mơ hình sử dụng nhiêầu dịng têần khác để tnh toán giá trị hiệ n tạ i củ a dòng têần ươ t ng lai Các dịng têần bao gơầm dịng têần t ho ạt đ ộng kinh doanh, đấầu tư tài Mơ hình DCF cho cơng ty tài (DCF for Financial Companiẽs): Mơ hình sử dụng để định giá cơng ty tài chính, ngấn hàng ho ặc công ty b oảhi m ể Mơ hình có ấu tơấ đặc biệt nh khoản nợ ph ải thu n ợ phải trả, chi phí tài Mơ hình DCF cho cơng ty cơng nghi ệp (DCF for Industrial Companiẽs): Mơ hình đ ược s ửd ụng đ ểđ nh ị giá công ty s nả xuấất, bán lẻ dịch v ụ Mơ hình có ấu tơấ đ c ặbi t ệnh chi phí s nảxuấất, doanh sơấ bán hàng kho nả đấầu t ưcấần thiêất để phát triển công ty 1.4 Khái ni m ệ ph ươ ng pháp phân tch đâều tư Ph ng ươpháp phấn tch đấầu t làưq trình đánh giá ấu tơấ kinh têấ tài ủ c a mộ t dự án hoặ c công ty nhằầm xác đị nh tnh khả thi têầm nằng sinh lợ i củ a việ c đấầu tư vào dự án hoặ c cơng ty Phươ ng pháp phấn tch đấầu ưt bao gôầm việ c thu thậ p phấn tch thông tn vêầ dự án công ty, đánh giá r iủro c h iộđấầu t ,ưtnh toán chi phí l i ợ nhu nậd kiêấn, ự đ ưa quyêất định đấầu t đêầ xuấất gi iảpháp tôấi ưu Các phươ ng pháp phấn tch đấầu tư thông thườ ng bao gôầm phấn tch SWOT, phấn tch PESTEL, phấn tch Fivẽ Forcẽs, phấn tch hoạt đ ộng kinh doanh, phấn tch tài chính, phấn tch độ ng lự c tằng trưở ng, phấn tch giá tr ị đấầu t nhiêầu ph ươ ng pháp khác Các ph ươ ng pháp đêầu t pậtrung vào yêấu tôấ khác đ để aưra quyêất đ nh ị đấầu t ưđúng đằấn hiệu 1.5 Đ c ặtr ng c aủphân tch đâều tư Phấn tch đấầu tư trình đánh giá tnh kh ả thi m ột d ự án hay m t ộcông ty Đấy m t ộquá trình ph cứt p,ạ yêu cấầu ph i đánh ả giá nhiêầu yêấu tôấ khác đ cóể th đ ểa quyêất đ nhị đấầu t đằấn hi uệ qu ảM ộ t sôấ đặ c trư ng củ a phấn tch đấầu tư bao gôầm: Đánh giá tnh kh ảthi: Phấn tch đấầu tư đánh giá khả nằng sinh l ời c m ột d ự án hoặ c công ty, bao gôầm đánh giá rủ i ro hộ i đấầu tư , tnh toán chi phí l ợi nhu n ậ d ựkiêấn, xác định m ức độ phù h ợp dự án ho ặc công ty v ới chiêấn lược đấầu tư nhà đấầu tư Đa d ạng phương pháp phân tch: Phấn tch đấầu tư sử dụng nhiêầu ph ươ ng pháp khác nh phấn tch SWOT, phấn tch PESTEL, phấn tch Fivẽ Forcẽs, phấn tch hoạ t độ ng kinh doanh, phấn tch tài chính, phấn tch đ ộng lực tằng trưở ng, phấn tch giá trị đấầu tư nhiêầu ph ương pháp khác đ ể đánh giá tnh khả thi dự án công ty Quyềết đ nh ị đâều tư: Phấn tch đấầu t ưgiúp nhà đấầu t ưđ a quyêất đ ịnh đấầu tư đằấn hi u ệ qu ,ả tránh nh ữ ng r ủi ro khơng đáng có tơấi ưu hóa l ợi nhuận C p ậ nh ật liền tục: Phấn tch đấầu tư khơng m ột q trình m ột lấần mà cấần đượ c cậ p nhậ t điêầu nh liên tụ c để đả m bả o tnh xác hiệu quyêất định đấầu tư Phải có đội ngũ chuyền gia: Phấn tch đấầu tư thường thực đ ội ngũ chuyên gia có kiêấn th ức kinh nghi ệm lĩnh v ực tài chính, kinh doanh đấầu t đ ể đ ảm b ảo tnh xác đ ộtn c yậ c ủ a kêất đánh giá 1.6 Các d ng mô hình phân tch đâều tư Giá tr hi ị ện t ại rịng (NPV) t ỷl ệhồn vơấn nội (IRR) hai mơ hình vêầ dịng têần chiêất khấấu đ ược s ửd ụ ng r ộ ng rãi đ ểđo l ườ ng hi u ệ suấất đấầu t phát tri ển têu chu n ẩ quyêất định Giá trị hi ện t ại ròng s ự chênh l ệch gi ữa gia ts tr hiị nệt i ạc aủtấất c ảcác dòng têần d ươ ng giá tr hi ị n ệ t iạc ủ a tấất c ả dòng têần ấm, ho ặc vôấn đấầu tư Khi mà giá trị hiệ n tạ i ròng củ a dòng têần d ương cao h ơn dòng têần ấm ho cặ vơấn đấầu t s ự đấầu t v ượt q u cấầu hồn vơấn c aủch ủđấầu t ưNêấu tôần t ại môấi quan hệ ngượ c lạ i (ví dụ : dịng têần d ương lớ n hơ n dịng têần ấm) đấầu tư không hêầ khả thi Giá tr hi ị ện t iạròng bằầng ch ỉ rằầng giá tr hi ị n ệ t iạc tấất kho ản têần d ươ ng bằầng giá tr hiị nệ t iạc aủtấất dòng têần ấm ho cặ vôấn đấầu t T ỷ l ệ chiêất khấấu mà khiêấn cho giá trị ròng kho ản đấầu t bằầng t ỉ l ệ hồn vơấn n i b ộ Nói ộ cách khác, t l hồn ỷ ệ vơấn n i làột l ỉmà ệ chiêất khấấu tấất c ả kho n hồn ả vơấn t đấầ u t , ưbao gôầm c tả sừ kêất ự thúc c ủ a nó, đêấn giá tr ị mà bằầng khoản đấầu tư ban đấầu M t sôấ ộ quy tằấc quyêất đ nh ị đ ểáp d ụ ng NPV có th ểđ ượ c thiêất l ập Ví d ụ: gi s ả rằầửng m t bấất ộ đ ng ộ s nảcó giá tr hiị nệt i d kiêấn ự $1.100.000 cho tấất c ả lợi nhuận đấầu tư kho ảng thời gian d ự báo 10 nằm có th ể đ ược mua với giá $ 1,000,000 Nêấu mụ c têu NPV nhà đấầu t bằầng không, kho ản đấầu t vượ t têu chí Nó đáp ứ ng mụ c têu nhà đấầu t th ứ hai vêầ NPV 100.000 la, nh ng sẽẽ khơng đ ủ điêầu ki ện nêấu mụ c têu 150,000 la Giá trị hiệ n tạ i rịng khơng xẽm xét giá trị thờ i gian củ a têần, t ỷ l ệ chiêất khấấu khác áp dụng cho kho ản đấầu t khác đ ể tnh khác biệt rủi ro chung Tuy nhiên, phương pháp x lý khác u cấầu chi phí vơấn Ví dụ: khơng th ể phấn biệt NPV 100,000 la 1,000,000 la chi phí vôấn m ột NPV 500.000 đô la chi phí vơấn Do đó, kyẽ thu t ậ đ cượ s d ửngụtôất nhấất kêất hợp với phép đo khác Phấn tch t ỷ l ệ rào c ản m ột ví d ụ ph ổ biêấn vêầ việ c sử dụ ng phấn tch NPV M t sôấ ộ nhà đấầu t , ưđ c ặbi t ệlà nh ng ữ ng ườ i liên quan đêấn đấầu t ưbấất đ ng ộ s nảkhoáng s n,ả s dử ng ụ t l ỷ lệ i ợnhu nậđã nêu t l ỷ hoàn ệ vơấn tơấi thi ểu có th ểchấấp nhận cho nhà đấầu tư đó, để xác định mức độ mà m ột kho ản đấầu tư têầm nằng vượt mức Nêấu có thặng dư NPV để biện minh cho ý nữa, nhà đấầu t sau chi têu thờ i gian ngần lự c để có mộ t ướ c tnh xác h nơ vêầ l iợt cứđấầu t ưtêầm nằng nêấu đấầu t , nêấu khơng có v ẻ đáng đ ể th ực Hi uểnh ng ữ h nạchêấ c m bấẽy mà th ẩm định viên có th ể g ặp ph ải s d ửngụIRR sẽẽ giúp h c ọviên có th tránh ể lãng phí nơẽ l ự c kêất luận sai Tìm kiêấm m ộ t IRR nhấất m ột ph ạm vi h ợp lý không ph ải lúc thành công S kêất ự h pợ bấất th ường c dịng têần có th ểt oạ kêất kỳ l nhiêầu h n m ột IRR — ho cặ m ộ t sơấ trường h ợp khơng có IRR — có th ể định CH ƯƠNG II PH Ạ M VI ỨNG D Ụ NG PH ƯƠ NG PHÁP PHÂN TÍCH DỊNG TIỀỀN CHIỀẾT KHÂẾU VÀ PHÂN TÍCH ĐÂỀU TƯ 2.1 Phân tch dịng tềền chiềết khâếu Ph ươ ng pháp chiêất khấấu dòng têần m ột th ủt ục t ỷsuấất lợi tức đ ượ c áp d ụng cho dòng thu nh pậ ng ượ c l iạxác đ nh ị li u ệ bấất đ ộng s ản đấầu t sẽẽ tưo lạ i suấất ợ cấần thiêất đ đ ểa chi phí mua bấất đ ng ộ s n.ả Nêấu t ỷsuấất l i ợnhu nậđã biêất, phấn tch chiêất khấấu dịng têần đ ược s d ụng đ ể xác đ nh ị giá tr hi ị nệ t i ạc aủ tài s n.ả Nêấu giá mua tài s ản biêất, phấn tch ph ươ ng pháp chiêất khấấu dòng têần đ ược áp d ụng đ ểtm t ỷsuấất lợi nhu ận Ph ươ ng pháp chiêất khấấu dịng têần đượ c sử dụ ng để ướ c tnh giá tr hiị nệ t i,ạhay tnh l i ợt cứho c ặchiêất khấấu từ giao dịch tương đương Nói chung, ph ng ươ pháp chiêất khấấu dòng têần đ ượ c s ửd ụng đ ểgi iảquyêất cho giá tr hiị nệt i ạkhi biêất t ỷl ệsinh l ời ho ặc dùng đ ểtnh t ỷl ệsinh l ời biêất giá mua Trong ho tạ đ ộng th m ẩ đ nh ị n ể hình, nhà th m ẩ đ nh ị bằất đấầu bằầng vi ệc phát triể n bả ng tnh chi têất Nhữ ng bả ng tnh thể thu nhập, chi phí, dịng têần mặt thẽo nằm, thẽo tháng, khoảng th ời gian thu ộc quyêần s ởh ữ u ho ặc m ộ t kho ng ả th ời gian d ựkiêấn mà thị tr ường đưa Các dịng têần m t,ặbao gơầm c giá ả bán l i ạrịng, sau đ ượ c chiêất khấấu v ới m ột t ỷl ệ(ho cặ nh ữ ng t ỷl )ệ thích h ợ p đ ểđ a m ộ t dấấu hi ệu c giá tr ị hi ện t ại Bằầng cách này, nhà th ẩm đ nh ị có th ể ứng d ụng phấn tch tấất c ả dòng têần vào t ừl ợi nhu ận bấất độ ng sả n đượ c thẩ m đị nh vàướ c tnh thờ i gian ủ c a dòng têần cho giá trị thờ i gian củ a têần nh ận diện phấn tch Thay vào đó, nêấu l ợi nhu ận đ ược tm kiêấm, dòng têần sẽẽ đ ược tnh tốn chơấng lại giá mua thực Nh ữ ng ng ười ch ỉtrích kyẽ thuật rằầng dự đốn khơng đ cượ đ m ảb o bả i bằầ ng ch ngứtrên th tr ị ng, ườ dấẽn đêấn dấấu hiệu giá tr ị th ị tr ườ ng không đ ượ c hôẽ tr ợvà kêất phấn tch thay đổi đáng k ể b ởi nh ững thay đ i ổnh ỏ nh ng ữ d ự đốn Các nhà phê bình khác ph nảđơấi s ựbấấp bênh c vi cệ d ựbáo kêất tài ho ặc 10 nằm tương lai vi ện dấẽn điêầu nh ưm ộ t lý đ ểkhông s ửd ng ụ ho cặ ph ụthu ộ c vào kyẽ thu ật DCF Tuy nhiên, nh ng ữ l pậlu nậnày b qua ỏ th cựtêấ c ủ a th tr ị ườ ng bấất đ ộng s ản Các nhà đấầu t ưd ựa vào phấn tch DCF ứ ng d ụ ng đ a d ựbáo liên quan đêấn bấất đ ng ộ s nảl n,ớ cấấp đ ộđấầu t ư, bấất động sản nhiêầu ng ười thuê trung mua sằấm tòa nhà vằn phòng bấất động s ản v ới thu nh ập khơng ổn đ nh ị nh ưcác tịa nhà m i sẽẽ cấần cho thuê Đ phù ể h pợv i ớnguyên tằấc d ựđoán, d ựbáo đ ượ c hôẽ trợ th ị trường b n chấất ả c a ủđ nhị giá Do đó, ph i đả cượ têấp c nậv i tấất c ảvi cệ trích xuấất d ữli ệu th ịtr ườ ng, v i nghiên c ứ u kyẽ l ưỡng xác minh c ẩn th ận Ph ương pháp chiêất khấấu dịng têần ch có ỉth cung ể cấấp kêất qu ảchính xác nêấu d ự báo đượ c phát triể n dự a thơng tn xác, đáng tn cậy Trừ có liên quan đêấn m c đứ hộp ợ đơầng ho c có ặ khn mấẽu thu nh p,ậ hấầu hêất thu nh pậ bấất đ ộ ng s nả sẽẽ thay đổi thẽo t ừng nằm Ph ạm vi thu nh ập có th ể tằng thẽo th ời gian, đặc biệt với thay đổi chu kỳ kinh doanh ho ặc th ị trường bấất động sản địa phương Thông thường, nhà thẩm định phải phát tri ển m ột dòng thu nh p ậ" ổ n đ nh", ị có th ểlà m ứ c đ ộho cặ th ểhi n ệm ộ t sôấ tỉ lệ thay đ ổi ổ n đ nh, ị đ ểđ iạdi ện cho thu nh pậ c m ột tài s nả cho m ục đích vơấn hóa lợi nhuận Cách làm tuấn thẽo th ủ t ục th ường áp dụng ng ười mua ng ườ i bán, vi cệ áp d ng ụ kyẽ thuật cấần ph ải ph ản ánh suy lu ận hành vi người tham gia thị trường 2.2 Phân tch đâều tư Ngoài vi c ệphát tri nểý kiêấn vêầ giá tr ịho cặ trích xuấất t ỷ l ệ l ợi nhu ận t doanh sôấ bán hàng t ương đ ương, ph ương pháp DCF th ường đ ược s d ụng đ ể ki mể tra hi uệsuấất c kho nả đấầu t ưbấất động sản v ới t ỷ lệ l ợi nhuận mong muôấn Các th ước đo hi ệu suấất đấầu tư bao gôầm: ● Giá trị rịng (NPV) ● T lỉ ệhồn vơấn nội ● Th ời gian hồn vơấn ● Ch sơấ ỉ lợi nhuận ( chi phí, tỷ lệ lợi ích) ● Tỷ lệ thẽo thời gian Các phương pháp sử dụng độc l ập khơng hi ệu qu ả Nh ưng s ửd ụng kêất hợp… chúng đ ược ch ứng minh có hi ệu Chúng ph nả nh ả s hi ự uểbiêất vêầ th tr ị ườ ng chung h ữ u ích m ộ t sơấ ứng d ụng bấất động sản điển hình Phương pháp đấầu tư áp dụng việc dự báo Khi đ ưa dự báo, nhà thẩm định sử dụng quy trình tương t ự áp dụng b ởi nhà đấầu t ư, nh ững ng ười mà s ửd ụng ph ươ ng pháp DCF vi cệ quyêất đ ịnh Các b ước thủ tục thường bao gơầm dự báo thu nh ập, v ị trí tuyển dụng, chi phí ho ạt đ ộng vơấn, thu nh pậvơấn ch ủs ởh ữu (nêấu thích hợp) thời gian sở hữu t 5-15 nằm Trong m t ộsôấ th tr ị ườ ng m ộ t sôấ tr ường hợp, 10 nằm đ ược coi khoả ng thờ i gian dự báo trung bình hoặ c têu chuẩn khoảng thời gian s ởh ữu ển hình Ởnh ữ ng n khác, kho ng ả th i gian d ựbáo có th ểngằấn h ơn ho ặc dài h ơn Khi thích h ợp, m ức chi tr ản ợvà dịng têần sau thấ có th ể đ ược d ựbáo Thu nh p ậ l iạt ừvi cệ bán tài s n ả vào cuôấi th ời kỳ d ự báo đượ cướ c tnh Các danh m cụd báo ự nểhình ng ứ d ng ụ ph ươ ng pháp chiêất khấấu dịng têần bao gơầm: • Giá th th trị ườ ng hi nệt i,ạngày hêất h nạ thuê thay đ ổ i giá thuê d ựkiêấn • Nh ượ ng quyêần thuê nh ả h ưởng c chúng đơấi với giá th thị trường • Giá th sở điêầu chỉnh giá thuê sở thẽo h ợp đơầng • Tùy chọn gia hạn • D ựphịng thu hơầi chi phí hi ện t iạvà d ựkiêấn (tằng lên) • Doanh thu khách thuê • Mấất chôẽ trôấng tr ợcấấp thu nợ • Chi phí hoạt động thay đổi giai đoạn d ự báo 10 • Thu nhập hoạt động rịng • Các h ngạ m cụvơấn bao gơầm hoa hôầng cho thuê tr ợcấấp c ải thi ện ng ười th nhà • Hồn vơấn bấất kỳ chi phí bán hàng giao d ịch • Chiêất khấấu ho c ặlãi suấất (ho cặ lãi suấất) 11 CH ƯƠNG III VÍ D ỤMINH H ỌA CHO PH ƯƠ NG PHÁP PHÂN TÍCH DỊNG TIỀỀN CHIỀẾT KHÂẾU VÀ PHÂN TÍCH ĐÂỀU TƯ 3.1 Ví d ph ụ ươ ng pháp phân tch dòng tềền chiềết khâếu Giả sử bạn đêầ nghị thỏa thuận tư để mua 20% cổ phấần doanh nghiệp địa phương hoạt động nhiêầu th ập k ỷ, b ạn biêất rõ chủ sở hữu Doanh nghi pệđã đ ượ c điêầu hành qua ba thêấ h ệvà vấẽn phát tri ển m nh ạmẽẽ v i tôấc đ tằng ộ tr ưở ng kho ng ả 3% mơẽi nằm Mơẽi nằm dịng têần t ự c ủ a công ty 500.000 đơ, v yậ kho nả đấầu t ưnày vào 20% c ổphấần có th ểsẽẽ mang l i ạcho b nạ 100.000 đô la môẽi nằm têần m t, ặ có kh ảnằng sẽẽ tằng tr ưở ng v i tôấc đ ộ3% môẽi nằm Bạn nên trả cho cổ phấần đó? Nằm nay, doanh nghi pệsẽẽ đ a cho b nạ 100.000 la Nằm t i, sẽẽ đ aưcho b nạ103.000 la Nằm sau đó, sẽẽ đ ưa cho b ạn $ 106,090 Và têấp tụ c, giả ướ c tnh tằng trưởng bạn xác T tấất dòng têần tương lai tạo cho b ạn bằầng v ới t cổ phấần c a ủ doanh nghi p ệđó, v i mơẽi dịng têần đ ượ c chiêất khấấu thẽo giá tr ị hi ện chúng Vì m ột th ỏa thu ận kinh doanh t ưnhấn v ới tnh kho nả thấấp, nói rằầng t suấất ỷ l iợnhu nậg pộm cụtêu c aủb nạlà 15% mơẽi nằm Nêấu t suấất ỷ l ợ i nhu n ậ mà b nạ biêất nhận đ ược từ khoản đấầu t khác, b ạn sẽẽ ch muôấn ỉ mua c ổphấần c ủ a doanh nghi p ệ nêấu b ạn có th ể nhận đ ược v ới m c giá ứ đ thấấp ủ đ ể mang l i ạcho b nạít nhấất m ứ c t ỷsuấất l ợi nhu ận Do đó, 15% t ỷsuấất l ợi nhu ận mà b ạn áp d ụng cho tấất dịng têần tương lai Vì v y, ậ tnh dòng têần chiêất khấấu tại: 12 “DFC” cơng thứ c đáp án cấần tm Đó t c tấất c ả dòng têần chiêất khấấu t ươ ng lai sôấ têần tôấi đa b ạn nên tr ả cho doanh nghi pệvào th i ờđi mể hi nệt i ạnêấu b nạ muôấn nh ận đ ược m ức l ợi nhuận hàng nằm 15% cao thời gian dài Các t ửsôấ dịng têần d ựkiêấn hàng nằm, trường hợp nằm đấầu 100.000 đô la sau tằng 3% mơẽi nằm mãi vêầ sau Mấẽu sơấ chuyể n đổ i dịng têần hàng nằm thành giá tr ị hi ện t ại c chúng, chia dịng têần hàng nằm cho t ỷsuấất lợi nhuận g ộp 15% Dướ i bả ng tnh dòng têần nằm đấầu tên, cho thấấy c ả dòng têần d ựkiêấn th c têấựsẽẽ têấp t c tằng ụ nh ngưdòng têần chiêất khấấu sẽẽ co l ại thẽo th i gian, t l ỷchiêất ệ khấấu cao h ơn tơấc độ tằng tr ưởng: B ạn có th ểs ửd ụng Excẽl ho ặc bấất kỳ chươ ng trình bả ng tnh khác để tnh tốn mơ hình Đấy biể u đơầ củ a 25 nằm đấầu tên: 13 Các đ ườ ng màu xanh đ m ậ th ểhi nệ dòng têần th cựtêấ mà b nạ sẽẽ nh ận đ ượ c môẽi nằm 25 nằm têấp thẽo, gi ả s doanh nghiệp tằng tr ưởng nh mong đ i ợ mở c ứ 3% môẽi nằm Khi , t ng ổ c aủtấất c ảcác dòng têần sẽẽ vô hạn Các đườ ng màu xanh nhạ t thể hiệ n mứ c giả m giá củ a dịng têần Ví d ,ụvào nằm th ứ5, b nạ sẽẽ nh ận đ ược 112.551 đô la têần m tặ th ự c têấ, nh ưng sơấ têần có giá trị 55.958 la cho b ạn vào thời điểm hi ện t ại (B ởi nêấu b nạ có 55.958 la vào th i m ể hi nệ t iạvà b nạ có th ểtằng 15% mơẽi nằm nằm liên têấp, b n,ạ sơấ têần sẽẽ 112.551 la sau nằm đó.) B i ởvì t l ỷ chiêất ệ khấấu (15%) mà áp d ụng cao h ơn nhiêầu so v i tôấc đ ộ tằng tr ưởng c dòng têần (3%), dòng têần t ươ ng lai sẽẽ co l ại co l iạmôẽi nằm, gấần khơng có giá trị Do đó, m ặc dù t c tấất dòng têần t ương lai (dòng màu xanh đ m)ậ có kh nằng ả vơ h n,ạt ngổ c a ủtấất c ảcác dòng têần chiêất khấấu 14 (dòng màu xanh nhạt) $ 837,286, doanh nghi ệp tơần t ại mãi Đó cấu tr ảl i cho cấu h ỏi ban đấầu; $ 837,286 m ứ c tôấi đa b ạn nên tr nêấu ả mua c ổphấần c công ty này, gi ảs ửb nạ muôấn đ ạt đ ược 15% l ợi nhuậ n hàng nằm giả sử ướ c tnh tằng trưởng bạn xác Và t ng ổ sơấ têần 25 nằm đấầu tên c aủdòng têần chiêất khấấu cho ví d ụ $ 784,286 Nói cách khác, c ả công ty ng ừng ho ạt đ ộng vài th p ậ k ỷk ểt ừbấy gi , b nạ vấẽn nhận phấần l ớn mức tỷ lệ lợi nhuận mà b ạn mong đ i.ợCông ty không tôần t i ạmãi đ bể nạcó đ ượ c sơấ têần b nạ mấn 3.2 Ví d ụ ph ươ ng pháp phân tch đâều tư Ví dụ 1: Nằm 2016, Hịa Phát d ựđ nh ị têấp tục xấy d ựng giai đo ạn II Dự án Khu liên h pợs nảxuấất gang thép Hòa Phát Dung Quấất Đ ể xấy d ựng d ự án, Hịa Phát có hai đ ườ ng ho cặ vay ngấn hàng ho cặ chào bán c ổphiêấu công chúng Nêấu vay ngấn hàng, Hòa Phát sẽẽ trả lãi đêầu thẽo th ỏa thuận v ới ngấn hàng bấất chấấp d ánựlôẽ lãi thêấ Lãi suấất tr ảngấn hàng đ ược tr ừtr ực têấp vào chi phí tài DN Nêấu chào bán c phiêấu ổ cơng chúng, Hịa Phát sẽẽ trả c ổ t ức cho c ổ đơng nằấm gi ữc ổphiêấu Lãi nhiêầu chia nhiêầu lãi chia C ổ t ức đ ượ c chi tr ảtrong phấần l ợi nhu n ậ sau thuêấ Hòa Phát chọn hai đường, thẽo đường Hịa Phát ph i ảcó sơấ li ệu vêầ hi u ệ qu ảđấầu t ưđ ểthuyêất ph ục ngấn hàng nh ững ng ườ i mua c phiêấu ổ Hi ệu qu ảđấầu t ưcao lãi ngấn hàng thấấp, giá bán c ổ phiêấu cao; hi u qu ệ đấầảu t thấấp lãi ngấn hàng cao, giá bán c phiêấu ổ thấấp C ụth ểth ời ểm Hịa Phát phát hành c ổphiêấu vớ i thông tn sau: 15 Trong b nảcáo b ch, có m t ộb ng ả rấất ngằấn g ọn vêầ hiệu đấầu t d ưới góc nhìn tài sau: Trong cáo bạch Tập đồn Hịa Phát mở rộng giai đoạn II c nhà máy s nảxuấất thép Dung Quấất IRR có giá trị 12%, cao so với chi phí s ửd ụng vơấn nên dự án đáng đ ược đấầu tư 16 Xẽm xét ví dụ khác áp dụ ng phươ ng pháp phấn tch đấầu tư: Ví d ụ gi đ nh ả t ị l chiêất ỷ ệ khấấu 10% Ta thấấy, d ựán A có ch sơấ ỉ IRR cao hơn, cịn dự án B có NPV cao Trong tr ườ ng h ợ p d ựán đ ộ c l p, ậ cơng ty có th ểxẽm xét chấấp nh ận c ảhai Tuy nhiên, nêấu dự án loạ i trừ Thẽo phươ ng pháp tnh NPV, đấầu t ưvào d ựán B tơất NPV dương cao Nhưng thẽo phương pháp tnh ch sơấ ỉ IRR ng ược l i.ạ Thẽo đó, d ựán A kho nả đấầu t ưtôất t suấất ỷ hồn vơấn n i ộ b cao ộ h n.ơ Do đó, có mấu thuấẽn vi cệ xêấp hạng hai đêầ xuấất lo iạtr ừlấẽn thẽo hai phương pháp Trong trường hợp dự án cạnh tranh nhau, công ty nên chọn d ự án B – có NPV cao h ơn Lý cho l ựa ch ọn m ục têu c cơng ty tơấi đa hóa tài s nảc aủc đông ổ Và cách tôất nhấất để làm điêầu chọn dự án có giá trị hi n ệt i ròng cao nhấất D ự án nh v yậcó tác đ ng ộ tch c cựđêấn giá c ổphiêấu giàu có cổ đơng Cả IRR NPV đêầu sử dụng để xác định mức độ khả thi dự án Trong sử dụng tỷ lệ phấần trằm, biểu thị bằầng sôấ têần t ệM ặc dù m ộ t sôấ người thích sử dụng IRR thước đo ngấn sách vơấn Nh ng ưnó l i cóạvấấn đêầ khơng tnh đêấn ấu tơấ thay đổi nh tỷ lệ 17 chiêất khấấu khác Trong nh ng ữ tr ườ ng h pợnày s dử ng ụ ch sơấ ỉ NPV sẽẽ có lợi 18 CH ƯƠ NG IV ĐỀỀ XUÂẾT VỀỀ QUY TRÌNH PHÂN TÍCH DỊNG TIỀỀN CHIỀẾT KHÂẾU VÀ PHÂN TÍCH ĐÂỀU TƯ 4.1 Phân tch dịng tềền chiềết khâếu Quy trình phấn tch dòng têần chiêất khấấu DCF vêầ sau: Các bước Nội dung bước thực B1: Xác định Các dịng têần bao gơầm dịng têần thu, chi phí v ận hành, đấầu t tài dịng têần s ản cơấ đị nh chi phí tài Để xác đị nh dịng têần này, cấần d ựkiêấn phấn tch kyẽ lưỡ ng tnh hình kinh doanh thị tr ường chi phí liên quan B2:Ướ c tnh T suấất ỷ chiêất khấấu thể hiệ n giá trị hiệ n tạ i củ a têần tương lai t suấất ỷ chiêất Đ ểtnh toán giá tr hi ị n ệ t i,ạ cấần xác đ nh ị m ức đòn b yẩ vôấn rủi ro khấấu dự án đấầu tư B3: Tính tốn Sử dụ ng cơng thứ c tnh giá trị hiệ n tạ i củ a dòng têần: Giá trị giá trị = Dịng têần/(1+r)^n Trong đó, r t suấất ỷ chiêất khấấu n sơấ nằm củ a dịng têần B4: Tính tốn Sau tnh tốn giá trị hiệ n tạ i củ a dòng têần tương lai, giá trị thương cấần tnh toán giá trị thương hiệu cơng ty giá trị cịn lại tài hiệu giá trị sản dự án lại B5: So sánh Cuôấi cùng, so sánh giá trị ướ c tnh DCF với giá trị th ị trường giá trị ướ c tnh công ty ho cặ tài s n ả đ ểđ ưa quyêất định đấầu tư mua bán với giá trị thị trường 19 Quy trình phấn tch DCF m tộ công vi cệ ph ứ c t pạ cấần đánh giá kyẽ l ng ưỡ yêấu tôấ kinh doanh tài liên quan Kêất củ a phấn tch DCF phụ thuộc vào giả định dự báo nhà đấầu tư 4.2 Đềề xuâết quy trình phân tch đâều tư Bước 1: Xác định dự án > Bước 2: Đánh giá dự án > Bước 3: Lự a chọ n têu chuẩn Chú ý: Ướ c l ng ượdòng têần liên quan suấất chiêất khấấu hợp lý; - Trong việ c phấn tch dự án sử dụ ng dòng têần mà không sử d ụng l ợi nhuận để làm sở đánh giá cho dự án, nguyên nhấn l ợi nhuận khơng ph ản ánh xác cho thời điểm thu chi dự án khơng phản ánh xác cho tổ ng lợ i ích củ a dự án thẽo n giá têần tệ - Khi ước l ượng dòng têần ta nghiên c ứ u b ng ả kêất kinh doanh b ảng bi ểu dòng têần khoản đấầu tư - Cằn c ứ vào yêấu tôấ củ a dịng têần: Chi phí hội; Chi phí chìm; Chi phí lịch s ử; Vơấn lưu động; Tỷ lệ rủi ro dự án; Tỷ lệ lạm phát -ựL a ch ọ n têu chuẩ n phù hợ p: Chỉ têu giá trị hiệ n tạ i thuấần NPV, Chỉ têu t ỷ suấất hồn vơấn n iộb ộ IRR, Ch têu ỉ t sôấ ỷ B/C, Th i gian thu hôầi vôấn đấầu tư (Payback mẽthod – PP) 20