Giới thiệu Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức (SZC)
Lịch sử hình thành phát triển, ngành nghề kinh doanh
Tên giao dịch: CÔNG TY CỔ PHẦN SONADEZI CHÂU ĐỨC
Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp số : 3600899948 (Thay đổi lần 11 ngày 16/6/2021)
Trụ sở chính: Tầng 9, Cao ốc Sonadezi, Số 1, Đường 1, KCN Biên Hòa 1, P, An Bình, TP.Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai
Website: www.sonadezichauduc.com.vn
1.2 Lịch sử hình thành phát triển
Vào ngày 26 tháng 6 năm 2007, Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức, trước đây là Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng Sonadezi, đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh lần đầu và chính thức bắt đầu hoạt động.
15/09/2007: Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng Sonadezi thực hiện tăng vốn điều lệ đồng thời đổi tên thành Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức.
Vào tháng 11 năm 2008, Văn phòng Khu công nghiệp Đô thị Châu Đức đã được hoàn thành xây dựng và chính thức đi vào hoạt động tại thôn Hữu Phước, xã Suối Nghệ, huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
Quý IV năm 2010: Công ty thu phí theo Dự án BOT đường 768 trên đường Đồng Khởi và đường Nhà máy nước Thiện Tân.
5/2011: Công ty cho thuê đất Khu Công nghiệp Châu Đức cho những khách hàng đầu tiên.
ON TAP QUAN TRI HOC - QUẢN TRỊ HỌ…
103 câu trắc nghiệm - ch ỉ nh chu
Qu ả n-tr ị -h ọ c - Summary Qu ả n tr ị h ọ …
Vào tháng 1 năm 2012, công ty đã khai trương văn phòng trụ sở chính tại tầng 9, cao ốc Sonadezi Đến tháng 12 cùng năm, công ty đã khánh thành sân tập golf Sonadezi tại trường Cao đẳng Công Nghệ và Quản trị Sonadezi, thuộc khu công nghiệp Biên Hòa 2, tỉnh Đồng Nai.
Vào tháng 12 năm 2014, công ty đã tiến hành phát hành cổ phiếu riêng lẻ nhằm tăng vốn điều lệ từ 700 tỷ đồng lên 1.000 tỷ đồng, theo phương án được Đại hội đồng cổ đông thường niên thông qua.
12/2015: Công ty hoàn tất đầu tư và khai thác 02 trạm thu phí tiếp theo của Dự án BOT đường 768.
2017: Triển khai thi công hoàn thiện hạ tầng khu công nghiệp giai đoạn I phục vụ các khách hàng thuê đất tại khu công nghiệp.
30/01/2018: Lễ động thổ dự án sân Golf Châu Đức
15/01/2019: Lễ công bố và nhận Quyết định niêm yết tại Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM
2020: Cơ bản hoàn thiện thi công san nền tạo hình sân golf Resort 18 lỗ & thi công hạ tầng kỹ thuật Khu dân cư Sonadezi Hữu Phước.
2022: Hoàn tất thủ tục ký hợp đồng hợp tác góp vốn dự án Khu dân cư Sonadezi Hữu Phước – Giai đoạn 1.
Vào tháng 12 năm 2021, công ty đã tiến hành lấy ý kiến cổ đông bằng văn bản để điều chỉnh tổng mức đầu tư cho dự án KCN Châu Đức và phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi cho dự án KĐT Châu Đức.
26/06/2022: Kỷ niệm 15 năm thành lập Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức.
Đầu tư và phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, khu dân cư và các sân golf
Kinh doanh cơ sở hạ tầng các công trình
Giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, môi giới, định giá, quảng cáo,đấu giá, quản lý bất động sản…
Thông tin cổ đông, cổ phần
- Tên cổ phiếu: Cổ phiếu Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức
- Số lượng cổ phiếu đang lưu hành: 100.000.000 cổ phiếu
- Mệnh giá cổ phiếu: 10.000 đồng/cổ phiếu
- Số lượng cổ phiếu quỹ: 0 cổ phiếu
- Số lượng cổ phiếu chuyển nhượng tự do: 100.000.000 cổ phiếu
- Loại cổ phần: phổ thông
2.3 Danh sách cổ đông lớn :
Sở hữu ch•o của các công ty trong tập đoàn Sonadezi:
Mô hình hoạt động của công ty SZC
SZC có ba mảng hoạt động kinh doanh:
(1) Cho thuê đất KCN - chiếm 75% tổng doanh thu;
(2) Hoạt động thu phí BOT 768 - chiếm 20% tổng doanh thu;
(3) Kinh doanh sân golf tại KCN Biên Hòa 2 - chiếm 1% tổng doanh thu.
3.1 Cho thuê đất KCN – động lực tăng trưởng chính đối với SZC
SZC quản lý KCN và đô thị Châu Đức tại Bà Rịa - Vũng Tàu, với diện tích quy hoạch gồm KCN Châu Đức (1,556.14 ha) và Khu đô thị Châu Đức (690,55 ha) Tổng diện tích đã giải phóng mặt bằng cho cả hai khu vực là 1,679 ha, với thời gian cho thuê 50 năm bắt đầu từ năm 2008 Chúng tôi đánh giá hoạt động cho thuê đất tại KCN Châu Đức là triển vọng.
- Diện tích sẵn sàng cho thuê lớn Diện tích đã cho thuê lũy kế đến cuối năm
Năm 2019, khu công nghiệp đã có 394 ha đất và 5.600 m2 nhà xưởng xây sẵn, với gần 640 ha diện tích còn lại sẵn sàng cho thuê và đã hoàn tất giải phóng mặt bằng, bao gồm cả đền bù Diện tích cho thuê lớn này sẽ là lợi thế giúp SZC thu hút khách hàng mới nhanh chóng hơn so với các doanh nghiệp khác tại tỉnh Bình Dương và Đồng Nai, nơi mà hầu hết đã được lấp đầy với tỷ lệ cao.
Chi phí bồi thường thấp giúp công ty duy trì tỷ suất lợi nhuận ròng trên 50% HĐQT cho biết chi phí đền bù giải phóng mặt bằng KCN Châu Đức là 87.000 đồng/m2, trong khi chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng khoảng 200.000 đồng/m2 Tổng chi phí vốn đạt 4,1 nghìn tỷ đồng, tương đương 260.668 đồng/m2, với giá thuê là 60 USD/m2/chu kỳ thuê trong năm 2020 Chúng tôi dự đoán tỷ suất lợi nhuận của SZC sẽ vẫn duy trì ở mức cao trên 50% nhờ vào xu hướng tăng giá thuê.
- Tiếp cận cơ sở hạ tầng logistic thuận tiện Với hệ thống hơn 40 cảng biển, TP.
Hồ Chí Minh và Bà Rịa - Vũng Tàu đóng vai trò quan trọng trong việc vận chuyển sản phẩm tại miền Nam Đặc biệt, đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, dự kiến khởi công xây dựng vào năm 2021 và hoàn thành vào năm 2025, sẽ kết nối hai tỉnh Bình Dương và Đồng Nai, thúc đẩy giao thương trong khu vực.
Giá cho thuê tại KCN Châu Đức ở Bà Rịa-Vũng Tàu đang ở mức cạnh tranh nhất, với mức giá thấp nhất trong số 12 KCN trong khu vực Giá thuê bình quân tại Bà Rịa-Vũng Tàu là 72,6 USD/m2/chu kỳ thuê, trong khi KCN Châu Đức có giá thấp hơn khoảng 35% - 54% so với các KCN ở tỉnh Đồng Nai và Bình Dương.
3.2 Hoạt động thu phí BOT 768
Dự án BOT đường 768 tại TP Biên Hòa và huyện Vĩnh Cửu, với tổng giá trị đầu tư 700 tỷ đồng và 4 trạm thu phí, dự kiến mang lại nguồn thu nhập ổn định cho SZC trong dài hạn Hoạt động thu phí bắt đầu từ năm 2015 và kéo dài trong 35 năm, với lưu lượng phương tiện tăng bình quân 3-4% mỗi năm Trong năm 2021, lưu lượng xe được ước tính tăng 3% so với cùng kỳ Mức thu phí theo Thông tư 37/2014/TT-BTC sẽ tăng 35% trong năm 2021, dẫn đến doanh thu ước tính tăng 38% so với năm trước, với tỷ suất lợi nhuận ròng đạt 65%.
3.3 Khu đô thị Hữu Phước
Khu đô thị Hữu Phước có tổng diện tích 40,6 ha, trong đó 37,8 ha dành cho đền bù giải tỏa, chiếm 93% tổng diện tích Diện tích có quyền sử dụng đất là 36,7 ha, tương đương 91% tổng diện tích Dự án bao gồm 164 căn shophouse và 500 lô đất nền với tổng vốn đầu tư chỉ 380 tỷ đồng Chi phí đền bù giải tỏa và xây dựng được ước tính là 3 triệu đồng/m2, giúp đảm bảo hiệu quả cao với chi phí đầu tư thấp.
Theo tính toán của chúng tôi, giá thuê đất trên thị trường hiện dao động từ 7-9 triệu đồng/m2, cho thấy tỷ suất lợi nhuận ròng đạt 56% Dự án dự kiến sẽ tạo ra dòng lợi nhuận trong vòng 5 năm kể từ thời điểm đầu tư SZC đang hợp tác với Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Công nghiệp Số 2 (D2D: HOSE) để triển khai dự án, nhờ vào kinh nghiệm của D2D trong việc thực hiện các dự án tại tỉnh Đồng Nai Tổng doanh thu ước tính từ dự án đạt 661 tỷ đồng, với lợi nhuận sau thuế ước đạt 267 tỷ đồng.
Sơ đồ tổ chức SZC
- Chủ tịch HĐQT: Đinh Ngọc Thuận
- Tổng Giám đốc: Nguyễn Văn Tuấn
- Trưởng Ban Kiểm soát: Phạm Thị Kim Hòa
Các thông tin liên quan đến công ty SZC ảnh hưởng đến quyết định đầu tư/không đầu tư
Các mảng đóng góp vào SZC
Đơn vị thành viên của Sonadezi chủ yếu tập trung vào việc cho thuê đất trong khu công nghiệp, trong khi mảng bất động sản đóng góp một phần nhỏ và kinh doanh sân golf đang gặp lỗ Đến cuối năm 2014, công ty đã nâng vốn điều lệ lên 1.000 tỷ đồng.
Sonadezi Châu Đức hiện có 100 triệu cổ phiếu với mức vốn điều lệ không đổi Trong cơ cấu cổ đông, Tổng Công ty cổ phần phát triển KCN nắm giữ 47% vốn, trong khi công ty cổ phần Sonadezi Long Thành, một thành viên của tổng Sonadezi, sở hữu 10% vốn Tổng cộng, hai cổ đông tổ chức này chiếm 57% vốn điều lệ của công ty.
Tổng công ty Sonadezi Châu Đức là đơn vị nhà nước hàng đầu trong phát triển khu công nghiệp (KCN) tại miền Nam, đặc biệt là tỉnh Đồng Nai Mỗi dự án KCN được thực hiện thông qua một đơn vị thành viên chuyên trách, giúp tối ưu hóa quản lý và phát triển Sonadezi và các đơn vị thành viên đã trở thành những cái tên quen thuộc đối với các nhà đầu tư quan tâm đến lĩnh vực KCN trên thị trường chứng khoán.
Cổ phiếu của các công ty thường có tính thanh khoản thấp và dòng tiền giao dịch không sôi động, trong khi cổ phiếu SZC của Sonadezi Châu Đức nổi bật với tính thanh khoản cao và thu hút sự chú ý của thị trường trong những năm gần đây Sonadezi Châu Đức hoạt động đa dạng trong các lĩnh vực như cho thuê đất KCN, xử lý nước thải, bất động sản đầu tư, khai thác dự án BOT và kinh doanh sân golf Tuy nhiên, cho thuê KCN vẫn là mảng chủ lực, đóng góp khoảng 90% doanh thu và lợi nhuận gộp của công ty trong năm 2022.
Hình 1 Doanh thu thuần và lợi nhuận gộp của SZC năm 2022
Dự án trọng điểm của SZC
Dự án chủ lực của doanh nghiệp là KCN và KĐT Châu Đức tại Bà Rịa-Vũng Tàu, với quy mô 2.287 ha, trong đó KCN chiếm 1.556 ha và KĐT cùng sân golf là 690 ha Sonadezi Châu Đức đã triển khai đồng thời cả hai thành phần dự án trong những năm gần đây, và khu dân cư Hữu Phước thuộc KĐT đã đóng góp tích cực vào kết quả kinh doanh của công ty trong năm 2022.
Vị trí KCN và KĐT Châu Đức hiện không được đánh giá cao so với các KCN tại Đồng Nai và Bình Dương do hạ tầng giao thông chưa được đầu tư nhiều trong những năm qua Tuy nhiên, trong hai năm gần đây, hạ tầng giao thông đang được cải thiện nhanh chóng, nhờ vào việc đẩy mạnh đầu tư, với khoảng cách gần cảng Cái Mép Thị Vải và hệ thống giao thông kết nối tốt, tạo thuận lợi cho Sonadezi Châu Đức trong việc thu hút khách hàng Sự kỳ vọng về sự phát triển sẽ tăng lên khi các tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và dự án sân bay Long Thành hoàn thành, giúp KCN Châu Đức và khu dân cư Châu Đức trở nên hấp dẫn hơn với các doanh nghiệp Khi diện tích KCN mở rộng, số lượng công nhân và mật độ dân cư tăng lên, giá trị các mặt KĐT cũng sẽ gia tăng.
Hình 2 Dự án KCN – KĐT Châu Đức
Giá thuê tại KCN Châu Đức hiện thấp hơn nhiều so với mức trung bình ở Bà Rịa - Vũng Tàu, tạo ra cơ hội cho khu công nghiệp này Với vị trí thuận lợi gần đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, KCN Châu Đức có tiềm năng tăng giá thuê trong những năm tới.
Sonadezi Châu Đức (SZC) sắp phát hành cổ phiếu
Sonadezi Châu Đức đã thông qua kế hoạch chào bán cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu theo tỷ lệ 2:1, cho phép cổ đông sở hữu 2 cổ phiếu có quyền mua thêm 1 cổ phiếu mới với giá 20.000 đồng/cổ phiếu Dự kiến, việc triển khai sẽ diễn ra trong quý IV/2023, ngay sau khi nhận được sự chấp thuận từ Ủy ban Chứng khoán Nhà nước.
Công ty dự kiến sẽ chào bán gần 60 triệu cổ phiếu để huy động gần 1.200 tỷ đồng từ cổ đông hiện hữu, cụ thể như sau:
Số tìền sử dụng vốn dự kiến (đồng)
Tiến độ sử dụng vốn dự kiến
Số tiền tối thiểu cần thu được từ phương án chào bán để thực hiện dự án (đồng)
1 Bổ sung nguồn vốn đầu tư, xây dựng dự án Khu công nghiệp Châu Đức, huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa, Vũng
IV/2023-Quý I/2025, theo các mốc thời gian thực tế của tiến độ dự án
2 Tái cơ cấu các 800.000.000.000 Dự kiến quý Không áp dụng
Công ty đối với các tổ chức tín dụng và thanh toán gốc lãi trái phiếu đến hạn của Công ty
IV/2023-Quý I/2025, theo thời gian quy định của hợp đồng vay và điều khoản điều kiện của trái phiếu
2.1 Trả gốc lãi trái phiếu
IV/2023-Quý I/2025, theo điều khoản và điều kiện của trái phiếu
2.2 Trả gốc lãi các khoản vay tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam
IV/2023-Quý I/2025, theo thời gian quy định của hợp đồng vay
2.3 Trả gốc lãi các khoản vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển
IV/2023-Quý I/2025, theo thời gian quy định của hợp đồng vay
Bảng 1 Sonadezi Châu Đức muốn huy động gần 1.200 tỷ đồng, dùng phần lớn trả nợ vay đến hạn.
Công ty dự kiến sử dụng 800 tỷ đồng từ số tiền huy động để tái cơ cấu nợ vay với các tổ chức tín dụng và thanh toán gốc lãi trái phiếu đến hạn Số tiền còn lại gần 400 tỷ đồng sẽ được bổ sung vào nguồn vốn đầu tư cho dự án KCN Châu Đức.
Lợi nhuận sau thuế giảm
Tính đến cuối năm 2022, tổng nợ vay ngắn hạn và dài hạn của Sonadezi Châu Đức đã tăng 19,8% so với đầu năm, đạt 2.635,2 tỷ đồng, chiếm 41,6% tổng nguồn vốn.
Trong quý IV/2022, Sonadezi Châu Đức đạt doanh thu 195,66 tỷ đồng, tăng 32,5% so với cùng kỳ năm trước, nhưng lợi nhuận sau thuế giảm 44,8% xuống còn 37,57 tỷ đồng Đáng chú ý, biên lợi nhuận gộp đã giảm mạnh từ 64% xuống 34,6%.
Trong kỳ báo cáo, lợi nhuận gộp giảm 28,5% so với cùng kỳ, giảm 26,91 tỷ đồng xuống còn 67,67 tỷ đồng Doanh thu tài chính tăng 31,1%, tương ứng với mức tăng 1,37 tỷ đồng, đạt 5,77 tỷ đồng Chi phí tài chính ghi nhận mức tăng mạnh 388,8%, tăng thêm 8,32 tỷ đồng lên 10,46 tỷ đồng Chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp cũng tăng 5%, tương ứng với 0,79 tỷ đồng, đạt 16,45 tỷ đồng, trong khi các hoạt động khác biến động không đáng kể.
Trong kỳ vừa qua, doanh thu của Sonadezi Châu Đức đã tăng 20,4%, đạt 858,89 tỷ đồng, nhưng lợi nhuận sau thuế lại giảm 39%, chỉ còn 197,37 tỷ đồng Nguyên nhân chính cho sự sụt giảm lợi nhuận này là do biên lợi nhuận gộp thu hẹp và chi phí tài chính tăng đột biến.
Trong năm 2022, Sonadezi Châu Đức đặt kế hoạch doanh thu tăng 6% lên 774,7 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế giảm 43% về 184 tỷ đồng Như vậy, kết thúc năm
2022, Công ty hoàn thành 107,3% kế hoạch lợi nhuận năm.
Rủi ro của SZC
5.1 Chi phí giải phóng mặt bằng tăng và giải phóng mặt bằng chậm gây ảnh hưởng đến biên lợi nhuận
SZC ghi nhận doanh thu năm 2022 sụt giảm với biên lợi nhuận bị thu hẹp.
Hình 5.1 Kết quả kinh doanh Q4/2022 và cả năm 2022
Doanh thu thuần năm 2022 đạt 859 tỷ đồng, tăng 20,4% so với cùng kỳ Tuy nhiên, lợi nhuận gộp giảm 31,3% xuống còn 310 tỷ đồng do chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tăng cao theo giá đất tại Bà Rịa - Vũng Tàu Hoạt động kinh doanh sân Golf vẫn thua lỗ, cùng với chi phí lãi vay cũng tăng mạnh Lợi nhuận sau thuế đạt 197 tỷ đồng, giảm 39% so với cùng kỳ, nhưng vẫn đạt 107,1% kế hoạch năm 2022.
Quy mô lớn của dự án KCN và KĐT Sonadezi Châu Đức khiến việc đền bù giải phóng mặt bằng không thể thực hiện một lần, dẫn đến việc chậm trễ trong việc chuẩn bị đất sạch cho thuê Doanh nghiệp phải đền bù từng phần và sử dụng tiền từ phần đã hoàn thành để tiếp tục, làm tăng chi phí đền bù theo thời gian và biến động giá đất Hệ quả là doanh thu giảm, ảnh hưởng tiêu cực đến biên lợi nhuận ròng của công ty.
Chi phí đền bù giải tỏa trung bình đã tăng mạnh trong năm 2022 và dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong những năm tới, ảnh hưởng tiêu cực đến biên lợi nhuận của các diện tích mới Sonadezi Châu Đức cần khoảng 280 hecta đất để giải phóng mặt bằng, và với mức giá đền bù hiện tại, doanh nghiệp có thể phải chi gần 3 tỷ đồng hoặc hơn để hoàn tất quá trình này.
Nếu tiến độ giải phóng mặt bằng không được cải thiện và chi phí giải phóng mặt bằng tiếp tục gia tăng, lợi nhuận của SZC có thể sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực trong thời gian tới.
5.2 Nhu cầu dòng tiền đầu tư lớn, nợ vay cao
Trong năm 2022, tổng nợ vay của SZC đã tăng 19,8%, tương ứng với 435,6 tỷ đồng, đạt 2.635,2 tỷ đồng Trong đó, nợ vay dài hạn chiếm 81,4% tổng nợ, đạt 2.144 tỷ đồng, tăng 18,3% so với đầu năm Doanh nghiệp cũng đã huy động hơn 399 tỷ đồng qua kênh trái phiếu, với giá trị trái phiếu đến hạn trả vào cuối năm 2022 là 100 tỷ đồng Sự gia tăng nợ vay cùng với áp lực đáo hạn trái phiếu sẽ tạo gánh nặng tài chính cho SZC trong năm tới.
Hình 5.3 Chỉ số tài chính
Tỷ lệ D/E hiện ở mức khá cao 1,72 lần (tăng so với mức 1,5 lần của năm 2021).
Hình 5.4 Vay và nợ thuê tài chính
Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu của SZC năm 2022 đạt 57,3%, tăng 11,3 điểm % so với đầu năm, chủ yếu do nhu cầu vốn cho đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp và khu dân cư Cụ thể, SZC đã sử dụng 435,6 tỷ đồng từ các khoản vay để đầu tư vào hạ tầng kỹ thuật KCN Châu Đức II giai đoạn 2, KCN Châu Đức III và Khu dân cư Hữu Phước.
Nhu cầu đầu tư dòng tiền của Sonadezi Châu Đức đang rất lớn, nhưng công ty gặp khó khăn do thiếu nguồn lực tài chính tích lũy Đồng thời, công ty cũng phụ thuộc nhiều vào vốn vay, trong bối cảnh lãi suất đã tăng cao kể từ cuối năm ngoái.
+ Doanh nghiệp gia tăng vay nợ dẫn đến cấu trúc tài chính mất cân đối
Theo báo cáo tài chính của Sonadezi Châu Đức, đến cuối quý IV năm 2022, tỷ lệ nợ vay của công ty đạt 41.60%, tương đương gấp ba lần vốn chủ sở hữu.
Hình 5.5 Cơ cấu nguồn vốn
Nợ vay của SZC chủ yếu đến từ ngân hàng, với 95,3% tổng nợ vay, trong đó nợ vay nước ngoài chỉ chiếm 4,7% Các ngân hàng thương mại trong nước cung cấp 90,1% tổng nợ vay của công ty, trong khi nguồn vốn vay nước ngoài chiếm 9,9% Các khoản nợ vay của Sonadezi Châu Đức chủ yếu là nợ dài hạn, được sử dụng để chi trả chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư cho dự án KCN KĐT.
Hình 5.6 Chi phí XDCB dở dang
Trong kỳ, biến động mạnh nhất diễn ra với tồn kho, tăng 202,5 lần so với đầu năm, tương ứng với mức tăng thêm 1.336,5 tỷ đồng, đạt 1.343,1 tỷ đồng (đầu năm ghi nhận 6,6 tỷ đồng) Đồng thời, bất động sản đầu tư cũng ghi nhận sự tăng trưởng 26,3 lần so với đầu năm, tương ứng tăng thêm 1.082 tỷ đồng, đạt 1.123,2 tỷ đồng Ngược lại, khoản mục tài sản dở dang dài hạn bất ngờ giảm 44,4% so với đầu năm, tương ứng giảm 2.156,2 tỷ đồng, còn 2.699,3 tỷ đồng.
Chi phí lãi vay thấp của dự án KĐT do được vốn hóa, với giá trị cơ bản dở dang được ghi nhận tại khoản mục hàng tồn kho lên tới 1.190 tỷ đồng Trong báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, chi phí lãi vay của Sonadezi Châu Đức thể hiện một giá trị khá nhỏ.
Hình 5.7 Chi phí lãi vay
Vào năm 2022, chi phí lãi vay của công ty đạt 32 tỷ đồng, tăng mạnh so với 7 tỷ đồng của năm 2021, trong khi tổng nợ vay lên tới 2.000 tỷ đồng Hạch toán trên báo cáo kết quả kinh doanh thấp do phần lớn chi phí lãi vay được vốn hóa, liên quan đến các khoản chi phí xây dựng cơ bản dở dang, như KCN Châu Đức chưa đưa vào hoạt động.
5.3 Dòng tiền HĐKD tốt nhưng không đủ bù đắp nhu cầu đầu tư
Dòng tiền thuần của doanh nghiệp đã giảm nhẹ trong thời gian gần đây, nhưng cơ cấu dòng tiền lại có sự thay đổi đáng kể Cụ thể, doanh thu từ hoạt động kinh doanh có xu hướng tăng lên, trong khi dòng tiền từ hoạt động tài chính lại giảm, cho thấy doanh nghiệp đang phải chi trả nhiều hơn cho các hoạt động tài chính trong thời gian qua.
Tính thanh khoản của doanh nghiệp trong kỳ vừa qua dưới 1 cho thấy mức độ thanh khoản thấp hơn so với trung bình ngành Điều này cho thấy doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong việc chi trả các khoản nợ ngắn hạn và có dấu hiệu sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để duy trì hoạt động.
Xu hướng gia tăng nợ vay của công ty SZC vẫn tiếp tục, mặc dù rủi ro thanh khoản hiện tại được đánh giá là thấp Tổng thể, thời gian để công ty chuyển từ việc vay nợ ròng sang tăng khả năng trả cổ tức cho cổ đông có thể kéo dài ít nhất trong thời gian tới.
5.4 Dự án trạm thu phí BOT 768
Nền kinh tế vĩ mô
+ Về kết quả kinh doanh:
Doanh thu và lợi nhuận sau thuế lần lượt đạt 263 tỷ và 61 tỷ Doanh thu tăng nhưng lợi nhuận sau thuế giảm là do:
• Phần lớn doanh thu đến từ cho thuê đất KCN, đạt 272.7 tỷ đồng TVI ước tính diện tích cho thuê quý II đạt 8.75 ha.
Biên gộp đã giảm mạnh từ 60% xuống còn 37%, chủ yếu do biên gộp trong mảng cho thuê đất giảm từ 62% xuống 38% Nguyên nhân chính là do SZC tăng cường bán sỉ quỹ đất cho D2D, với khoảng 59% doanh thu đến từ hoạt động này, vì D2D cũng là công ty con của SNZ Kết quả là lợi nhuận gộp và lợi nhuận sau thuế đều giảm so với cùng kỳ Thêm vào đó, thu phí BOT đường 768 vẫn chưa hoạt động trở lại do thiếu hệ thống thu phí đường bộ tự động (ETC).
Tại ĐHCĐ tháng 3/2022, SZC đã quyết định điều chỉnh chi phí phát triển KCN Châu Đức từ 4,900 tỷ đồng lên 8,000 tỷ đồng Sự điều chỉnh này chủ yếu do chi phí bồi thường đất tăng mạnh, với TVI ước tính rằng chi phí bồi thường trung bình trong giai đoạn 2020-2021 cao gấp khoảng 2 lần so với năm 2019 và gấp khoảng 4,5 lần so với giai đoạn 2016-2018.
SZC duy trì sự tích lũy ổn định quanh đường MA20, với nền giá có dấu hiệu rũ bỏ và rút chân Cổ phiếu đã mở mua thăm dò tại vùng 53, hiện là thời điểm gia tăng Nếu nhà đầu tư muốn mua bù, có thể theo dõi vùng 54-55 nếu cổ phiếu test lại đỉnh.
Bán cắt lỗ khi CP thủng vùng đã rũ bỏ trước đó (Vùng 51)
Trong 6 tháng đầu năm 2023, Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức (mã cổ phiếu SZC - HoSE) đạt doanh thu thuần 351 tỷ đồng và lãi ròng 108 tỷ đồng, giảm lần lượt 35% và 21% so với cùng kỳ năm ngoái, hoàn thành 38% và 51% kế hoạch kinh doanh năm.
Các lợi thế của SZC đem đến triển vọng trong dài hạn
Sonadezi Châu Đức là một doanh nghiệp nổi bật với nhiều lợi thế cạnh tranh, tạo ra sức hấp dẫn lớn trong việc khai thác cơ hội tăng trưởng doanh thu bất động sản công nghiệp trong dài hạn Các yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển bền vững của công ty.
Dự án ban đầu được triển khai trên quy mô lớn gần 2.300 ha, tạo ra quỹ đất dồi dào cho việc khai thác trong tương lai Điều này mang lại lợi thế cạnh tranh trong bối cảnh nguồn cung mới hạn chế, dự kiến sẽ làm gia tăng diện tích cho thuê của KCN Châu Đức trong năm 2022 So với các doanh nghiệp và KCN khác trên thị trường, Sonadezi Châu Đức được xếp vào top dẫn đầu.
Quỹ đất dự án đã được triển khai từ lâu, dẫn đến mức giá vốn thấp, tạo điều kiện thuận lợi cho công ty đạt được biên lợi nhuận tốt trong quá trình khai thác.
Sự cải thiện nhanh chóng về hạ tầng giao thông trong khu vực gần đây và trong tương lai sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho công ty thu hút thêm khách hàng, từ đó gia tăng nhu cầu thuê đất khu công nghiệp cũng như nhu cầu bất động sản tại các khu dân cư và đô thị.
Sự kết hợp giữa dự án khu đô thị (KĐT) và khu công nghiệp (KCN) liền kề sẽ tạo ra lợi ích bổ trợ, tăng cường giá trị cho cả hai khi cùng phát triển.
Mặc dù tiến độ bàn giao chậm, mảng bất động sản nhà ở vẫn là động lực tăng trưởng chính SZC dự kiến sẽ hoàn tất bàn giao phần còn lại của shophouse thuộc giai đoạn 1 dự án Sonadezi Hữu Phước vào năm 2023 và bắt đầu bàn giao giai đoạn 2 vào năm 2024 Điều này sẽ làm tăng tỷ trọng đóng góp của mảng bất động sản nhà ở vào tổng doanh thu, dự kiến đạt khoảng 22,5% vào năm 2023 và 30,3% vào năm 2024.
Sonadezi Châu Đức, với vai trò là đơn vị thành viên của tổng công ty Sonadezi, đang tận dụng lợi thế cạnh tranh mạnh mẽ Trong bối cảnh nhiều đơn vị thành viên khác đã hết đất cho thuê, các doanh nghiệp này đã chuyển sang Châu Đức để thuê đất với diện tích lớn, từ đó cho thuê lại Điều này không chỉ giúp cải thiện dòng tiền cho công ty mà còn rút ngắn thời gian thu hồi vốn, đặc biệt trong giai đoạn đầu cần nhiều vốn đầu tư.
Hình 7.1 Quỹ đất thương phẩm KCN so với các doanh nghiệp cùng ngành
Sonadezi, với lợi thế là đơn vị thành viên, thu về dòng tiền lớn từ việc cho các đơn vị thành viên thuê đất Mặc dù điều này mang lại lợi ích, nhưng cũng tạo ra bất lợi cho kết quả kinh doanh do giá thuê sỉ không cao như khi cho khách lẻ Tuy nhiên, giá thuê có tiềm năng tăng trưởng trong vài năm tới khi so sánh với mức trung bình tại Bà Rịa - Vũng Tàu Vì vậy, SZC có thể đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và bàn giao khoảng 55-60 ha đất KCN theo hợp đồng đã ký trước đó.
Triển vọng của ngành
+ Tăng trưởng nhu cầu thuê BĐS KCN:
Nhu cầu sử dụng bất động sản khu công nghiệp (KCN) tại Việt Nam đang có những tín hiệu tích cực Theo thống kê từ Trading Economics, mức lương tại Việt Nam hiện nay vẫn thấp hơn so với nhiều quốc gia trong khu vực, điều này có thể ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản KCN.
Hình 8.1 Lương tối thiểu các quốc gia 2021 (USD/tháng) và FDI qua các năm
Mức lương trung bình thấp của Việt Nam so với các quốc gia trong khu vực là một lợi thế, vì nó kéo theo giá điện sản xuất thấp Vị trí địa lý thuận lợi của Việt Nam cũng khiến quốc gia này trở thành điểm đến hấp dẫn cho các doanh nghiệp đầu tư và xây dựng nhà máy Thêm vào đó, mức lương trung bình này góp phần tạo lợi thế trong việc định giá cho thuê khu công nghiệp của Sonadezi Châu Đức.
Trong năm 2022, tổng vốn FDI đạt 16,8 tỷ USD, tăng 10,5% so với cùng kỳ năm trước, đánh dấu mức cao nhất trong 8 tháng qua trong vòng 5 năm Đây là tín hiệu tích cực cho ngành bất động sản khu công nghiệp.
Nhu cầu thuê đất tại Bà Rịa – Vũng Tàu dự kiến sẽ tăng do sự chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc về Việt Nam và sự phát triển cơ sở hạ tầng Giá thuê đất tại KCN Chây Đức được dự báo sẽ tăng từ 5-8% mỗi năm trong giai đoạn 2021-2025.
+ Đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng:
Năm 2022 được kỳ vọng sẽ thúc đẩy sự phát triển kinh tế Việt Nam sau đại dịch Covid-19, với nhiều dự án quan trọng như sân bay Long Thành, cảng Cái Mép và cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, góp phần làm tăng giá đất cho thuê và giá bất động sản do doanh nghiệp SZC quản lý Đồng thời, SZC cũng tiếp tục mở bán khu dân cư Sonadezi Hữu Phước trong năm nay.
Lợi nhuận của SZC đã giảm mạnh trong năm 2022, mặc dù doanh thu tăng 20% so với năm 2021 Cụ thể, báo cáo tài chính năm 2022 cho thấy lợi nhuận sau thuế chỉ đạt 197 tỷ đồng, giảm tới 40%.
Việc triển khai hệ thống thu phí không dừng gặp vấn đề đã dẫn đến việc doanh thu từ BOT không được ghi nhận trong năm 2022 Mặc dù dự án khu dân cư Sonadezi Hữu Phước bắt đầu ghi nhận doanh thu trong năm 2022, nhưng kết quả kinh doanh chỉ đạt khoảng 25,24% so với kế hoạch Điều này là nguyên nhân chính khiến kết quả kinh doanh của công ty giảm mạnh trong năm nay.
SZC là một doanh nghiệp KCN có tiềm năng tăng trưởng lợi nhuận dài hạn nhờ vào diện tích chưa được khai thác lớn Nền tảng tài chính của công ty sẽ cải thiện dần dần, không có sự bứt phá ngay lập tức Vì vậy, nhà đầu tư cần tính toán kỹ lưỡng về thời điểm hợp lý để đầu tư vào cổ phiếu này, nhằm tìm kiếm tỷ suất sinh lời an toàn và phù hợp.
=> Triển vọng dài hạn hấp dẫn nhưng kết quả kinh doanh đến cuối năm
2022 vẫn chưa có đột biến.
Phân tích 5 chỉ số tài chính
Chỉ số thanh khoản
1.1 Khả năng thanh toán ngắn hạn
Khả năng thanh toán ngắn hạn của công ty đã tăng qua các năm, nhưng không đáng kể Đặc biệt, trong năm 2020 và 2021, chỉ số này nhỏ hơn 1, cho thấy tài sản ngắn hạn không đủ để trang trải nợ ngắn hạn Điều này dẫn đến mất cân đối nguồn vốn và gây khó khăn cho công ty trong việc thanh toán các khoản nợ ngắn hạn.
Năm 2022 chỉ số đạt 1.13, chỉ số này cho thấy công ty đáp ứng được tiêu chí trả nợ ngắn hạn và hoạt động liên tục.
Chỉ số thanh khoản của công ty năm 2022 đạt 1.13, cao hơn so với hai năm trước, nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với chỉ số 2.76 của công ty cùng ngành DIG, cho thấy tình hình tài chính của doanh nghiệp chưa thực sự tốt.
1.2 Khả năng thanh toán nhanh
Khả năng thanh toán nhanh của doanh nghiệp trong ba năm qua không có sự cải thiện đáng kể, luôn duy trì dưới 0.5, cho thấy tình trạng thanh khoản thấp và gặp khó khăn trong việc thanh toán nợ.
So với công ty DIG cùng ngành, công ty SZC có khả năng thanh khoản nhanh thấp hơn. curent quick
Quản lí tài sản
Chỉ số vòng quay tổng tài sản là thước đo hiệu quả sử dụng tài sản của doanh nghiệp Từ năm 2020 đến 2022, chỉ số này của công ty SZC đã tăng nhẹ và cao hơn so với các công ty cùng ngành, chứng tỏ rằng SZC đang sử dụng tài sản một cách hiệu quả.
Chỉ tiêu vòng quay hàng tồn kho là một chỉ số quan trọng, với giá trị càng lớn càng tốt, vì chỉ số thấp cho thấy hàng tồn kho tiêu thụ chậm, dư thừa hoặc doanh thu giảm Năm 2020, chỉ số vòng quay hàng tồn kho của SZC đạt 146.41, nhưng đã giảm 1.35 lần vào năm 2021, chỉ còn 0.64 vòng vào năm 2022 Dù vậy, chỉ số này của SZC vẫn cao hơn so với các công ty trong cùng ngành.
2022 2021 2020 in ve nt or y t ur no ve r da ys s al es o ut st a f ixe d as se t t ur n to ta l a ss et tu rn .
Quản lý nợ
Chỉ số nợ trên tổng tài sản đã tăng nhẹ qua các năm, tuy nhiên mức tăng này không đáng kể Hai chỉ số này càng nhỏ càng tốt, cho thấy tỷ lệ nợ so với tài sản và nguồn vốn là thấp.
Chỉ số khả năng chi trả lãi vay (TIE) càng cao càng tốt, cho thấy lợi nhuận đủ để trả nợ lãi vay Năm 2021, TIE của công ty đạt 55.10, cao hơn nhiều so với năm 2020, nhưng giảm xuống còn 7.58 vào năm 2022 Mặc dù có sự sụt giảm, chỉ số này vẫn cho thấy công ty hoạt động tốt khi so với đối thủ cùng ngành là DIG.
2022 2021 2020 total debt to asset total debt to capital time interest earned (TIE) 0.00
Chỉ số lợi nhuận
Chỉ số ROA là một chỉ số quan trọng thể hiện khả năng sinh lời trên tổng tài sản, với giá trị năm 2021 đạt 5.76% và giảm xuống 3.12% vào năm 2022 Tuy nhiên, chỉ số này vẫn cao hơn 2.4 lần so với các công ty cùng ngành, cho thấy khả năng sinh lời của công ty vẫn tốt Bên cạnh đó, chỉ số lợi nhuận biên (Profit margin) càng cao thì hoạt động kinh doanh càng hiệu quả, giúp công ty giữ lại nhiều tiền và có khả năng tái đầu tư vào hoạt động kinh doanh.
30 oper ati ng m argi n RO S
RO IC bas ic e arn ing po w er ( BEP) 0.00%
ROS ROA ROE ROIC basic earning power (BEP)
Giá trị thị trường
Chỉ số P/E của công ty thấp hơn so với các công ty trong cùng ngành, cho thấy cổ phiếu đang bị đánh giá thấp Năm 2021, chỉ số P/E tăng 1.2 lần so với năm 2020, nhưng đến năm 2022, chỉ số giảm còn 11.05 từ 17.19, cho thấy sự suy giảm trong đánh giá Mặc dù số lượng cổ phiếu của SZC ít, nhưng lợi nhuận sau thuế cao dẫn đến EPS tăng, khiến P/E bị định giá thấp, tạo cơ hội tốt để đầu tư.
Chỉ số M/B năm 2021 cao hơn so với năm 2020, cho thấy cổ phiếu đang bị định giá cao Tuy nhiên, đến năm 2022, chỉ số M/B giảm, cho thấy cổ phiếu đã gần trở lại giá trị thực Đây là thời điểm mà nhà đầu tư có thể xem xét để mua vào.
P/E (price per share/ earning per share)
P/E (price per share/ earning per share)