Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở việt nam (1)

Tínhcấpthiếtcủađềtài

KểtừkhithựchiệnđườnglốiđổimớidoĐảngtakhởixướngnăm1986,chuyểnđổinềnk inhtếsangnềnkinhtếthịtrườngđịnhhướngxãhộichủnghĩa,xuấthiệnnhiềuloạihìnhkinhdoan hmớipháttriểnmạnhmẽtrongđócókinhdoanhbấtđộngsản.Loạihìnhkinhdoanhnàycósứchấpd ẫndotỷsuấtlợinhuậntrênmộtđồngvốnđầutưcao.Sựpháttriểnmạnhmẽcủathịtrườngbấtđộngsảnt rênthếgiớivàởViệtNamthờigianqualàminhchứngchothấy,thịtrườngnàyđãvàđanglàthịtrư ờngtrungtâm,làcầunốicótínhliênkếtbềnchặtvớithịtrườngvốn,thịtrườnghànghóasứclaođộ ng,thịtrườngnguyênvậtliệuvàcácloạihìnhthịtrườngdịchvụkháctrongnềnkinhtế;chúngcó sứchútlớnvàcóvaitròquantrọngtrongviệckíchthíchvàtạođàchothịtrườngkháctrongnềnkin htếthịtrườngpháttriểngópphầnduytrìsựổnđịnhcủakinhtếvĩmôvàthúcđẩysựtăngtrưởngcủanề nkinhtếtrongnhữngnămqua.

Kinhtếtăngtrưởngkéotheomứcsốngcủangườidânkhôngngừngđượccảithiện,nângc aovàdotácđộngtíchcựccủaquátrìnhhộinhậpquốctếkhiếndulịchtrởthànhmộttrongnhữngngànhkin htếmũinhọncủađấtnước.Điềunàyđặtranhucầucungcấpmộtsốlượnglớncácsảnphẩmbấtđộn gsảndulịchchấtlượngcaonhưkháchsạn cao cấp, resort nghỉ dưỡng hạng sang, căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch(resortvillas),nhàphốdulịch(shoptel),nhàphốthươngmại(shophouse)…

Nhậnthấyđâylàthịtrườngtiềmnăng,códưđịapháttriểnrấtlớnnênnhiềunhàđầutư,tậpđoànđầutưki nhdoanhbấtđộngsảntrongvàngoàinướcđãbỏvốnđầutưcungcấpnhiềusản phẩm bất động sản du lịch chất lượng cao Phân khúc thị trường bất động sản du lịchpháttriểnmạnhmẽởcácđịaphươngvenbiểncóthếmạnhpháttriểndulịchnghỉdưỡnghoặccáckhu vực,địabàncótiềmnăngvàthếmạnhvềdulịchrừng,dulịchvănhóatruyềnthống,vănhóatâmli nh,vănhóaẩmthựcvàdulịchphụcvụchovuichơigiảitrí,khámphá,mạohiểm… màtrướcđâycònvắngbóngtrênthịtrường.Dựbáotrongthờigian sắp tới, bất động sản du lịch tiếp tục có xu hướng phát triển mạnh cùng với sựphát triển kinh tế xã hội và đặc biệt là sự tăng trưởng của ngành du lịch Bên cạnh ýnghĩalàhạtầngphụcvụdulịch,bấtđộngsảndulịchmanglạilợiíchlớnchocác bên liên quan Việc vận hành bất động sản du lịch góp phần giải quyết việc làm chongười lao động, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ thuế giá trị gia tăng, thuếthu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân Trong bối cảnh kinh tế chia sẻ ngàycàngtrởnênphổbiến,bấtđộngsảndulịchlàhìnhthứcđặcbiệtthíchhợpđểgiatănglợinhuận đầu tư vớicác thỏa thuận chiasẻ kỳ nghỉ.

Phápluậtkinhdoanhbấtđộngsảntrongthờigianquađãhìnhthànhvàthườngxuyên có sự sửa đổi,điều chỉnh và đã tạo được khuôn khổ pháp lý để đưa thị trườngbất động sản vào hoạt động có định hướng, có cơ chế pháp lý chung để các chủ thểgia nhập thị trường, để thực hiện các hoạt động đầu tư, kinh doanh và tuân theo sựquản lý của nhà nước Tuy nhiên, để có một hành lang pháp lý phù hợp và đồng bộvớithịtrườngcórấtnhiềutínhđặcthùvềsảnphẩm,vềđầutưvàvậnhànhdựánnhưthị trường bất động sản du lịch thì thực sự là chúng ta đang thiếu vắng rất nhiều cácchếđịnhcụthể.Thựctếchothấy,hệthốngchínhsách,phápluậtvềkinhdoanhbấtđộngsảndulị chởnướctachưatheokịpvớisựpháttriểnsôiđộng,mạnhmẽcủaphânkhúcthịtrườngnày.Nhiềuđịap hươnglúngtúngtrongquảnlýcácsảnphẩmbấtđộngsảndulịch,nhiềusảnphẩmbấtđộngsảndulịc hrađời,đãgiaodịchtrênthịtrườngsongvẫnchưacótêngọimộtcáchchínhthức,nhiềuđiểmnghẽn vànhữngràocảncủathịtrườngsong chưa có cơ chế pháp lý hoặc có nhưng không đầy đủ, cụ thể và phù hợp để giảiquyếtcóhiệuquả.Kháchquancóthểkhẳngđịnhrằng,thịtrườngbấtđộngsảndulịchđãvàđangcònk hoảngtrốnglớnvềđịnhhướngchiếnlượchoànthiện,pháttriển.Hàngloạtcácvấnđề,câuhỏiđ ượcđặtrachothịtrườngbấtđộngsảndulịchhiệnchưacócâutrảlờithỏađángnhư:thếnàolàbấtđ ộngsảndulịch,gồmcácsảnphẩmnào,nhàđầutưtiếpcậnđấtđaithôngquaphươngthứcnàolàhợplý đểthựchiệncácdựánđầutưchotừngloạihìnhsảnphẩmbấtđộngsảndulịchtrêncơsởcủasựnhấtquánmà khôngtạoranhững“tiềnlệriêngcóởcácđịaphương”;vấnđềxáclậpquyềnsởhữuđốivớibấtđộngsản dulịchchokháchhàng;tráchnhiệmcủachủđầutưtrongviệcthựchiệncáccamkếtvớikháchhàngm uabấtđộngsảndulịch Cùngvớiđó,nhucầucầnphảicómộthệthốngphápluậtmàtrongđóquyềnt ựdokinhdoanhđượcbảođảm,thịtrườngđượcbìnhổn,bảovệđượcquyềnlợicủacácbênliênquan,bảođảmhiệulực,hiệuquả quản lý nhà nước tránh sự tùy tiện Hơn thế, với mong muốn một hành lang pháp lý toàndiện,thốngnhất,vàphùhợp,cókhảnăngthíchứngcaovớisựpháttriểnngàycàngđadạngcủathịtrường ,thuhútđượcngàycàngnhiềunhàđầutưlớntrongnướcvànướcngoàinhằmbiếnnhữngvùngđất“c hết”,nhữngvùngđấtđangbị“bỏquên”thờigianquathànhvùngnhữngvùngđấttươimới,biếncá cbấtđộngsảnđangởdạngnguyênthủy, tiềm năng thành những bất động sản có giá trị, trên nền tảng của sự phát triểnbền vững; góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, đóng góp vào sự tăng trưởng kinhtế,ổn định xã hộivà nâng cao đời sốngnhân dân.

Từ thực trạng thiếu vắng các chế định pháp luật cụ thể để điều chỉnh các vấnđềphátsinhvàđòihỏicủathịtrườngbấtđộngsảndulịchnhưđãđềcậpởtrên,cùngvớinhữngm ongmuốnvàkỳvọngvềmộtthịtrườngbấtđộngsảndulịchtrongtươnglaipháttriểnlànhmạnhvàthị nhvượng,gópphầnquantrọngđưađấtnướcViệtNamtrởthànhcườngcuốcdulịchtrongtươnglai, Nghiêncứusinhl ự a chọnđềtài “PhápluậtvềkinhdoanhbấtđộngsảndulịchởViệtNam”là m luậnántiếnsỹluậthọc.

Mụcđíchvànhiệmvụnghiêncứu

Mụcđíchnghiêncứu

Thứnhất,xâydựngnềntảnglýluậnphápluậtđểđiềuchỉnhđốivớithịtrườngbấtđộng sản du lịch.

Thứ hai,tìm ra những hạn chế, bất cập trong quy định của hệ thống pháp luậthiện hành, cùng với những điểm nghẽn trong thực tiễn thực thi pháp luật thị trườngbất động sản nói chung và thị trường bất động sản du lịch nói riêng và nguyên nhâncủanhững hạn chế, bất cập đó.

Thứba,tìmkiếmgiảipháphoànthiệnphápluậtvànângcaohiệuquảthihànhpháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản du lịch theo hướng cụ thể, đầy đủ vàtoàndiện,đảmbảosựquảnlýhiệuquảcủaNhànướcđốivớithịtrường,đảmbảocácquyluậtcủathị trườngvàhộinhậpquốctế;đảmbảosựantoànchocácchủthểthamgia thị trường; khai thác tối đa tiềm năng và thế mạnh của phân khúc thị trường bấtđộngsản du lịch trêncơ sở củasự phát triển bềnvững.

Nhiệmvụnghiêncứu

Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, Luận án xác định các nhiệm vụ nghiên cứucụthể như sau:

Thứ nhất,hệ thống hóa và làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về bất động sảndulịch,thịtrườngbấtđộngsảndulịchvàlýluậnphápluậtđiềuchỉnhthịtrườngbấtđộng sản du lịch trên cơ sở luận bàn về các khái niệm, các thuật ngữ, về vai trò củathị trường bất động sản du lịch đối với đời sống kinh tế, chính trị, xã hội và sự cầnthiếtkháchquancủasựđiềuchỉnhbằngphápluậtđốivớithịtrườngbấtđộngsảndulịch; xác định rõ nội dung, yêu cầu của pháp luật điều chỉnh về kinh doanh bất độngsảndulịch.Nghiêncứucáccơsởlýthuyếtvàgiảthuyếtnghiêncứuđểnhậndiệnrõhơn về xu thế phát triển thị trường bất động sản du lịch và dự báo xu hướng điềuchỉnhcủa pháp luậtđối thị trường bấtđộng sản du lịch;

Thứ hai, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành phápluậtđốivớithịtrườngbấtđộngsảndulịch,đặcbiệtlàphápluậtđiềuchỉnhhoạtđộngkinh doanh bất động sản du lịch Qua đó nhằm đánh giá khách quan những kết quảđạtđượcvàđặcbiệtchỉrõnhữnghạnchế,bấtcập,nhữngkhoảngtrốngcủaphápluậtđiềuchỉnhđố ivớithịtrườngbấtđộngsảndulịch,nhữnghệlụyphátsinhtừthựctiễncủathịtrường nàytrêncơ sởnhậndiện rõnguyênnhân củathựctrạng đó.

Thứba,luậnánđưarađịnhhướngvàđềxuấtgiảiphápnhằmhoànthiệnphápluật,nângcao hiệuquảthựcthiphápluậtđốivớithịtrườngbấtđộngsảndulịchtrongthời gian tới dựa trên sự phân tích, đánh giá thực trạng về thị trường bất động sản dulịch, về hệ thống pháp luật điều chỉnh bất động sản du lịch và gắn chặt với mục tiêuvà chiến lược phát triển kinh tế, xã hội của đất nước trên nền tảng của của nền kinhtếthịtrườngvàhộinhậpquốctếtheođịnhhướngcủaĐảngđềra,vớichiếnlượcpháttriểnngành du lịch Việt Namtrong tương lai.

Đốitượngvàphạmvinghiêncứu

Đốitượngnghiêncứu

- Cácquanđiểm,đườnglốicủaĐảngvềxâydựng,hoànthiệnphápluậtvề kinh doanh bất động sản nói chung và pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịchnóiriêng trongnền kinhtế thịtrường địnhhướng xãhội chủ nghĩa.

- Nghiêncứucácquyđịnhphápluậtvềkinhdoanhbấtđộngsảndulịchtrongtổng thể pháp luật liên ngành, bao gồm cả pháp luật điều chỉnh chung đối với hoạtđộng đầu tư, kinh doanh như: Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Bộ luật Dân sự, chođến các quy định điều chỉnh trực tiếp đối với hoạt động đầu tư kinh doanh bất độngsảndulịchđượccụthểtrongcácLuậtchuyênngànhnhư:LuậtKinhdoanhbấtđộngsản; Luật

Du lịch; Luật Đất đai; Luật Bảo vệ Môi trường; Luật Đầu tư, Luật Xây dựng,LuậtQuyhoạchnămvàcácvănbảnhướngdẫnthihành… đểcóđánhgiátoàndiệnvềưuđiểm,hạnchếcủaphápluậtvềkinhdoanhbấtđộngsảndulịchhiệnhành.

- Nghiêncứuphápluậtvàkinhnghiệmquảnlý,pháttriểnthịtrườngbấtđộngsảndulịchcủa mộtsốquốcgiatrênthếgiớivàxuhướngđiềuchỉnhphápluậtđốivớithịtrường bất động sản trong thời gian tới để có những đề xuất cho Việt Nam trong quátrìnhhoànthiệnphápluậtvànângcaohiệuquảthựcthiphápluậtđốivớithịtrườngbấtđộngsản dulịchởViệtNam.

- Thựctiễnthihànhphápluậtvềkinhdoanhbấtđộngsảndulịchởnướctađểđánh giá ưu điểm, bất cập trong thực thi pháp luật; đồng thời nhận diện được nhữngnhu cầu, đòi hỏi khách quan của thị trường bất động sản du lịch, từ đó đề xuất giảipháphợplývàhiệuquảtrongxâydựng,hoànthiệnphápluậtvàtrongthựctiễnpháttriểnthị trường bất động sản du lịch.

Phạmvinghiêncứu

Đềtài “PhápluậtvềkinhdoanhbấtđộngsảndulịchởViệtNam”có phạmvi nghiên cứu rộng và liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật như pháp luật đất đai,phápluậtdânsự,phápluậtdoanhnghiệp,phápluậtđầutư,phápluậtnhàở,phápluậtdulịchvàphá pluậtkinhdoanhbấtđộngsản.Tuynhiên,trongquỹthờigianchophépvàđểphùhợpvớidunglượng củamộtluậnántiếnsĩluậthọc,tácgiảgiớihạnphạmvinghiên cứu ở một số vấn đềcụ thể sau:

- Về các văn bản pháp luật:Luận án giới hạn nghiên cứu các quy định liênquantrựctiếptớihoạtđộngđầutưkinhdoanhbấtđộngsảndulịchcủacácchủthể đầu tư thông qua các chế định cụ thể được quy định trong một chuỗi các văn bảnmang tính liên ngành như đã được đề cập trong mục đối tượng nghiên cứu Các quyđịnh pháp luật về kinh doanh bất động sản trước thời điểm năm 2014 cũng đượcnghiêncứunhằmđánhgiá,sosánh,làmrõsựpháttriểncủaphápluậtvềkinhdoanhbất động sản qua các thời kỳ lịch sử Cùng với đó, việc nghiên cứu và cập nhật cácvăn bản mới nhất cho đến thời điểm luận án hoàn thành và các Dự thảo về sửa đổicác Luật có liên quan cũng được Luận án chú trọng, nghiên cứu nhằm đảm bảo tínhthờisự của vấn đề nghiên cứu.

- Vềnộidung:Phápluậtkinhdoanhbấtđộngsảndulịchlàmộthệthốngphápluật rộng lớn mang tính liên ngành, được điều chỉnh ở nhiều khía cạnh khác nhau:quản lý nhà nước, quản lý thị trường, điều chỉnh hoạt động kinh doanh của chủ thểđầu tư đối với các sản phẩm bất động sản du lịch Luận án không nghiên cứu hoạtđộngkinh doanhcác cơsở lưutrú và cáccác dịchvụ dulịch khác.

- Về không gian:Luận án nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về kinhdoanhbất động sản dulịch trong phạm vi cảnước.

- Vềthờigian:Luậnánnghiên cứuthựctiễnthihànhphápluậtvềkinhdoanhbấtđộngsảndulịchtừnăm2006(nămbanhànhLuậ tKinhdoanhbấtđộngsảnnăm2006)đếnnay.

Phươngphápluậnvàphươngphápnghiêncứu

LuậnánđượcthựchiệndựatrêncơsởphươngphápluậncủachủnghĩaMác-Lê nin, tư tưởng

Hồ Chí Minh, quan điểm đường lối của Đảng và Nhà nước về nềnkinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế, về định hướngpháttriểnthịtrườngbấtđộngsản.Đểđạtđượckếtquảnghiêncứu,tácgiảluậnánđãsửdụng các phươngpháp nghiên cứu cơbản sau đây: i) Phươngpháphệthống,liênngànhđượcsửdụngxuyênsuốttoànbộcác chươngcủa luận án. ii) Phươngphápphâ nt íc h, p hư ơn gp há p đánhgi á, p hư ơn gp háp bì nh l uận đượcsử dụng xuyênsuốt toàn bộcác chương củaluận án. iii) Phươngphápbìnhluận,phươngphápđánhgiá,phươngphápphântích… được sử dụng tại Chương 1 khi đánh giá tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài và cơsởlý thuyết của luận án. iv) Phương pháp thu thập, phân tích, so sánh, diễn giải được sử dụng chủ yếutạiChương3khinghiêncứuthựctrạngphápluậtvềkinhdoanhbấtđộngsảndulịchvàthực tiễn thi hành tại Việt Nam. v) Phương pháp lịch sử được sử dụng để nghiên cứu quá trình hình thành vàpháttriểnphápluậtvềkinhdoanhbấtđộngsảndulịchởViệtNamtạiChương2luậnán. vi) Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp phân tích,phương pháp bình luận… được sử dụng chủ yếu tại Chương 4 giải pháp hoàn thiệnpháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch và nâng cao hiệu quả thi hành tạiViệtNam.

Nhữngđónggópmớicủaluậnán

Là công trình nghiên cứu đầu tiên ở cấp độ luận án tiến sĩ về đề tài Pháp luậtvềkinhdoanhbấtđộngsảndulịchởViệtNam ,vớisựnghiêncứuđộclậpvànghiêmtúc,luận án có nhữngđóng gópmới cơbản sau đây:

Thứnhất,luậnánlàcôngtrìnhđầutiênnghiêncứutổngthể,toàndiện,cótínhhệ thống các tiền đề lý luận về bất động sản du lịch, thị trường bất động sản du lịchvàlýluậnphápluậtvềkinhdoanhbấtđộngsảndulịchdựatrênnềntảngcủacáchọcthuyết về kinh tế, về thị trường với phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biệnchứngcủachủnghĩaMácLêNinvàtưtưởngHồChíMinhvềNhànướcphápquyềnXãhội chủ nghĩa.

Thứhai,luậnánnghiêncứuphápluậtvềkinhdoanhbấtđộngsảndulịchtrongtổngthểhệthống phápluậtliênngành,đangànhcómốiliênhệđanxen,tácđộngvàchi phối trực tiếp tới thị trường bất động sản du lịch nói chung và tới hoạt động đầutư kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng Các luận giải về thực trạng pháp luậtkinh doanh bất động sản du lịch được kết hợp với việc đánh giá thực tiễn thực thipháp luật kinh doanh bất động sản thông qua những vụ việc phát sinh trên thực tế vànhững“nútthắt”chưađượctháogỡtrênthịtrườngbấtđộngsảndulịchhiệnnay.

Thứba,luậnánđãđềxuấtnhữngđịnhhướnghoànthiệnphápluậtkinhdoanhbất động sản du lịch dựa trên định hướng phát triển của nền kinh tế thị trường, hộinhậpquốctếmàĐảngđãđềra,gắnvớiđịnhhướngpháttriểnngànhdulịchcủaViệtNam và đặc biệt là xuất phát từ những nhu cầu nội tại khách quan của thị trường bấtđộng sản du lịch Các giải pháp cụ thể về hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quảthực thi pháp luật về kinh doanh bất động sản được luận án đề xuất một cách tổngthể, toàn diện, dựa trên những quan điểm tư duy pháp lý hiện đại, mang tính thời sựvà tính thích ứng cao, phù hợp cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư đang là xuhướngchung của thời đại.

Kếtcấucủaluậnán

Cáccôngtrìnhnghiêncứuliênquanđếnđềtàiluậnán

Là hoạt động kinh doanh giữ vai trò quan trọng, ảnh hưởng lớn tới sự pháttriểnkinhtế-xãhộicủamỗiquốcgia,hoạtđộngkinhdoanhBĐSđãđượcquantâm,nghiên cứu dưới nhiều góc độ như kinh tế, pháp luật, môi trường, quản trị… Đề cậptới những kiến thức cơ bản về kinh doanh BĐS, có thể kể tới các giáo trình của cáccơsởgiáodụcđạihọcnhưGiáotrìnhThịtrườngBĐScủaĐạihọcKinhtếQuốcdândoPGS.TS HoàngVănCườngchủbiên(NxbĐạihọcKinhtếQuốcdân,2017);Giáotrình Thị trường BĐScủa Học viện Tài chính do TS Nguyễn Minh Hoàng chủ biên(Nxb Tài chính, 2015)…Các giáo trình này nghiên cứu về thị trường BĐS dưới gócđộkinhtế,cungcấpchongườiđọcnhữngkiếnthứccơbảnvềBĐS,thịtrườngBĐS,cácchủthể vàhànghóatrênthịtrườngBĐS,cũngnhưđánhgiávàphântíchrõdiễnbiếncủathịtrườngBĐSVi ệtNam,đểtừđótìmkiếmcácgiảipháphợplýnhằmpháttriểnbềnvữngthịtrườngnày.NộidungcácGi áotrìnhgiúpNCScóđượcnhữngkiếnthứcnềntảngvềbảnchất,đặcđiểmcủathịtrườngBĐS,hoạtđ ộngkinhdoanhBĐS.Đây là cơ sở cho những nghiên cứu sâu hơn về hoạt động kinh doanh BĐS dưới gócđộ pháp luật đặc biệt là lý do, nhu cầu điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt độngkinhdoanh BĐS.

Từgócđộphápluật,đãcónhiềucôngtrìnhnghiêncứuởcáccấpđộkhácnhauvềBĐS,cácloại BĐScụthểđặcbiệtlàQSDĐvàvềcáchoạtđộngkinhdoanhBĐS.Cóthể kể tới một số công trìnhsau đây:

- Khẳng định vai trò của đất đai, một loại BĐS đặc biệt, trong công trình nghiêncứu“Sựbíẩncủavốn”(TheMysteryofCapital) 1 tácgiảHernandodeSotođãxác

1 HernandodeSoto(2000),TheMysteryofCapital:WhyCapitalismtriumphsintheWestandfailseverywhereelse,BasicBook,Ne wYork. định vai trò quan trọng của nguồn vốn đất đai ở các quốc gia và phân tích phươngthứcbiếnđấtđaithànhtàisản.TácgiảđãphântíchvàchỉrarằngởcácnướcphươngTây đất đai được vốn hóa rất thành công, các quyền tài sản liên quan tới đất đai tạothành vốn, dễ dàng được lưu chuyển trong khi ở các nước châu Á, châu Phi, TrungĐông, Mỹ La tinh đất đai được nắm giữ ở dạng khiếm khuyết về quyền sở hữu nênkhông có khả năng tạo ra vốn làm cho đất đai khó có thể tìm kiếm giá trị thặng dưthông qua các giao dịch Thông qua phân tích các phương thức biến đất đai thành tàisản, tác giả nhấn mạnh sự minh bạch trong quyền sở hữu đất đai khi xác định cụ thểchủthểsởhữu,đốitượngsởhữuvàcáchthứcchuyểnđấtđaithànhvốnkhinhànướcđưađấtđaivào giaolưudânsựvàtầmquantrọngcủahệthốngquảnlýđấtđai.Nhữnglý giải sâu sắc về vai trò của đất đai, phương thức chuyển đất đai thành vốn phục vụpháttriểnquốcgiađượctrongtácphẩmnàylànềntảnglýluậnquýđểNCSluậngiảivề vấn đề quy hoạch sử dụng đất và phương thức tiếp cận đất đai một cách hiệu quảchohoạt động kinh doanhBĐS du lịchtrong luận án.

- Trongcuốn“RealEstateInvestmentinSpain-TheLegalPerspective”(Đầutư BĐS tại Tây

Ban Nha - Góc nhìn pháp lý) (2015)của DLA Piper(Công ty Luậtcủa Anh với hơn 30 chi nhánh tại châu Mỹ, châu Á - Thái Bình Dương, châu Âu,châu Phi và Trung Đông):Điểm nhấn của cuốn sách ngoài vấn đề xác lập quyền sởhữuBĐSlàvấnđềquyhoạchsửdụngđấtgắnvớitráchnhiệmbảovệmôitrườngvàpháttriểnbề nvững,kếthợpvớiviệcbảotồnvàpháthuyđượccácgiátrịlịchsử,vănhóa Đây là quan điểm hiện đại để giúp NCS nghiên cứu sự phát triển của thị trườngBĐS du lịch ở Việt Nam đa dạng về sản phẩm trên nền tảng của điều kiện tự nhiênưu ái cho phát triển du lịch, kết hợp với những ưu thế nổi trội của một đất nước giàuthếmạnh vềtruyền thống văn hóa,lịch sử.

- Trong tài liệu“International Real Estate Briefing” (Bản chỉ dẫn về

BĐSquốc tế)với nội dung nghiên cứu thị trường Trung Quốc do Công ty Luật Jones

Daycủa Mỹ thực hiện vào tháng 9 năm 2004: Hai vấn đề lớn được nghiên cứu là QSDĐcủa Trung Quốc và Đầu tư nước ngoài về BĐS, chú trọng tới việc xác lập và chuyểngiaoQSDĐchoviệcpháttriểncácDựánBĐS(RealEstateDevelopmentProjects) và Chuyển nhượng dự án phát triển BĐS (Transfer of Real Estate DevelopmentProjects).ĐâylànộidungcóýnghĩaquantrọngđểNCSđịnhhướngviệcnghiêncứ ucác phương thức tiếp cận đất đai của nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoàiđểthựchiệncácdựánđầutưBĐScũngnhưquyềncủacácnhàđầutưtrongquátrìnhđầutư.

Companies” (Chiến lược tăng trưởng, Phát hành cổ phiếu lần đầu ra côngchúngvàSựthựchiệncủacácdoanhnghiệpBĐSẤnĐộ)(2011) 2 củatácgiảSharadJhingan, Đại học Lancaster, Anh: Tác giả đề cập nhiều đến những vấn đề pháp lý vềthị trường BĐS và thực tiễn ngành công nghiệp BĐS ở Ấn Độ, trong đó lý giải bứctranh thị trường BĐS Ấn Độ ở thời kỳ hưng thịnh nhất từ 2002 đến

2007 Trong đó,điểm nhấn đáng chú ý là vấn đề tài chính liên quan đến BĐS Tác giả khẳng định tàichính trong các dự án BĐS có ý nghĩa vô cùng quan trọng, tác động và ảnh hưởnglớn đến sự hưng thịnh hay suy giảm của thị trường

BĐS Việc xem xét năng lực tàichínhvàkhảnănghuyđộngvốncủanhàđầutư,phươngthứcvậnhànhdựánvàkhảnăngđầurac ủasảnphẩmkinhdoanh lànhữngyếutốquantrọng,cầnphảiđặcbiệtquantâm khi phê duyệt dự án đầu tư.

- Cuốn sách“Guide to Investing in Real Estate in the PRC” (Hướng dẫn đầutư BĐS tại Trung Quốc) (2014)của Mayer Brown SJC: Cuốn sách đề cập tới thịtrường

BĐS, các thành tố của thị trường BĐS như quyền sở hữu đất, QSDĐ, quyềnsở hữu tài sản trên đất, giấy chứng nhận QSDĐ, cấp phép cho các dự án xây dựng,các biện pháp đảm bảo an toàn và quản lý Nhà nước về BĐS Những nội dung đượcđềcậptrongcuốnsáchnàyrấthữuíchchoNCSđểhiểubiếtđầyđủhơnvềthịtrườngBĐS,cáccơ chếđảm bảocho sựvận hànhthịtrường BĐScó hiệuquả.

- Trongluậnántiếnsĩluậthọc“PhápluậtvềkinhdoanhBĐSởViệtNam” 3 tácgiảVũAnhđãđềcậptớikháiniệmBĐS,kháiniệmthịtrườngBĐS,kháiniệm

Slideshare,https://www.slideshare.net/sharadjhingan/india-real-estate-research,truycậpngày8/2/2021.

3 VũAnh(2012),PhápluậtvềkinhdoanhBĐSởViệtNam,Luậnántiếnsĩluậthọc,Họcviệnkhoahọcxãhội,HàNội. hoạt động kinh doanh BĐS; vị trí, vai trò của hoạt động kinh doanh BĐS trong nềnkinh tế quốc dân Theo tác giả, thị trường BĐS là tổng thể các hoạt động kinh doanhBĐS bao gồm đầu tư tạo lập đến các hoạt động giao dịch BĐS cùng các dịch vụ hỗtrợ giữa các chủ thể có liên quan Trong nền kinh tế, hoạt động kinh doanh BĐS giữvai trò quan trọng, thúc đẩy hoạt động kinh doanh BĐS sẽ góp phần phát triển sảnxuất, tăng thu ngân sách; phát triển hoạt động kinh doanh BĐS góp phần hoàn thiệnthị trường BĐS; tạo nguồn vốn để hỗ trợ phát triển các ngành kinh tế khác; đáp ứngđược nhu cầu nhà ở đang gia tăng, giúp ổn định xã hội, phát triển kinh doanh, tạocông ăn việc làm Những nghiên cứu trong công trình này là cơ sở để NCS kế thừa,phát triển khi nghiên cứu chuyên sâu về BĐS du lịch và hoạt động kinh doanh BĐSdu lịch và nhận diện được toàn diện vai trò của thị trường BĐS du lịch đối với nềnkinhtế quốc dân.

- Trongluậnántiếnsĩluậthọc“PhápluậtvềtraoQSDĐtừnhànướcchocácchủthểkinhd oanhBĐStạiViệtNam” 4 tácgiảNinhThịHiềncónghiêncứulýthuyếtvềkinhdoanhBĐS.Tácgiản êukháiniệmkinhdoanhBĐS,khẳngđịnhcácchủthểkinhdoanhBĐSngoàiviệctìmkiếmlợinhu ậncònchịusựđiềutiếtcủanhànước,vìnhà nước là chủ thể cung cấp hàng hóa công về QSDĐ nên nhà nước sử dụng hànghóacônglàmcôngcụđểđạtđượcmụctiêupháttriểnkinhtế- xãhội,côngbằng,dânchủ,vănminh.TácgiảcũngxácđịnhcácchủthểkinhdoanhBĐSbaogồmđiều kiệnvề hình thức của chủ thể đầu tư kinh doanh BĐS, các hoạt động đầu tư thuộc phạmvi kinh doanh BĐS, điều kiện về vốn kinh doanh Từ phạm vi nghiên cứu của luậnán,tácgiảđãnghiêncứusâulýthuyếtvềhoạtđộngtraoQSDĐtừnhànướcchocácchủthể kinh doanh BĐS.

- Công trình nghiên cứu“Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường địnhhướng XHCN ở Việt Nam” 5 tác giả Trần Thị Minh Châu đã xác định đất đai muốnđượcvốnhóathìphảiđượchànghóahóa,tứclàphảicógiácả,cóthịtrườngđấtđai.

4 NinhThịHiền (2017),PhápluậtvềtraoQSDĐ từnhànướccho cácchủthể kinhdoanhBĐS tạiViệtNam,LuậnántiếnsĩluậthọctạiTrườngĐạihọcLuậtTPHồChíMinh.

5 TrầnThịMinhChâu(2013),VốnhóađấtđaitrongnềnkinhtếthịtrườngđịnhhướngXHCNởViệtNam ,NxbChí nhtrịquốcgiaHàNội. Để tăng cường vốn hóa QSDĐ thì giao dịch giữa các cơ quan được giao quyền quảnlýđấtđainênchuyểnsanggiaodịchmangtínhtraođổihànghóacàngnhiềucàngtốtvàthịtrườ ngsơcấpchínhlàthịtrườngbánđộcquyềncủanhànước.NghiêncứunàygiúpNCSnhậnthấyrằng,h ạnchếtốiđacácràocảnvềthủtụchànhchính,traoquyềntự chủ cho các doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh BĐS du lịch là vấn đề cầnthiếtđặt ra trong thời gian tới.

- Năm 2020, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam triển khai nghiên cứu Đề tàikhoa học “Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam - Vai trò và khuyến nghị chínhsách”.ĐềtàiđãhệthốnghoánhữngvấnđềlýluậnvềBĐSvàvaitròcủathịtrườngBĐS trong nền kinh tế Việt Nam; kinh nghiệm của một số nước về vấn đề này trongviệc phát triển thị trường BĐS; phân tích thực trạng vai trò của thị trường BĐS đốivớinềnkinhtếViệtNamvànhữngvấnđềđặtra;lượnghóaquymôtàisảnBĐScủaViệtNam,đề xuấtnhữnggiảiphápvàkhuyếnnghịchínhsáchnhằmpháthuyvaitròthịtrườngBĐStrongnềnk inhtếViệtNamtronggiaiđoạntới.Đâylàmộttrongnhữngđềtàinghiêncứutoàndiện,lượnghoáv ềvaitròcủaBĐStrongnềnkinhtếtừđóđềxuấtkhuyếnnghịchínhsách,phápluật.Nhữngnộidung nghiêncứucủađềtài,đặcbiệtlàlýluậnvànhậnxétvềkhungphápluậtđiềuchỉnhthịtrườngBĐ SViệtNam,tácđộngcủaviệcthựcthiphápluậttớithịtrườngBĐS,kinhnghiệmpháttriểnthịtr ườngBĐStrongnềnkinhtếmộtsốnướctrênthếgiớirấthữuíchđốivớiviệcnghiêncứuchuyênsâ uvềBĐSdulịchvàphápluậtkinhdoanhBĐSdulịch.

Liên quan tới BĐS du lịch và hoạt động kinh doanh BĐS du lịch, thời giangần đây đã có một số công trình nghiên cứu với những mức độ khác nhau, chủ yếutập trung vào nhóm sản phẩm xuất hiện phổ biến trên thị trường là căn hộ du lịch(condotel) Một số nghiên cứu đề cập tới sự cần thiết của BĐS du lịch và hoạt độngkinhdoanhBĐSdulịchxuấtpháttừnghiêncứuvềsựtăngtrưởngnhanhchóng,đónggópđángk ểcủangànhdulịchvàosựpháttriểnkinhtế -xãhộicủacácquốcgia.

ViệtNam,ChuyênđềPháttriểndulịchtạiViệtNamNhìnlạitừđiểm tới hạn - xu hướng, thách thức và ưu tiên chính sách cho ngành du lịch Việt Nam 6 ,nhucầulữhànhvàdulịchtrêntoàncầuđangbùngnổ,đặcbiệtkhitầnglớptrunglưucủa Trung Quốc lớn mạnh, tạo ra những cơ hội kinh tế lớn cho các điểm đến du lịchở Đông Nam Á Trên toàn thế giới, nhu cầu du lịch được dự báo sẽ tăng trưởng xấpxỉ4%mỗinămtrongthậpkỷtới(2019-2029),caohơnsovớitốcđộtăngtrưởngkinhtế toàn cầu dự kiến 7 Đối với Việt Nam, lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Namtăng nhanh đem lại dòng thu nhập ngoại tệ ròng đáng kể cho quốc gia Bên cạnhkháchdulịchchitiêumạnhtrongnước,đónggóptrựctiếpcủangànhdulịchvềkinhtế và việc làm ở Việt Nam đã và đang tăng mạnh Ngoài lợi ích tổng thể về kinh tế,ngành du lịch với xu hướng sử dụng tỷ lệ cao người lao động trẻ, có kỹ năng thấp, ởnôngthôn,cònđemlạitácđộnglantỏacaovềgiảmnghèovàđẩymạnhthịnhvượngchung, du lịch còn phần nào tạo điều kiện phân bố thu nhập từ địa bàn giàu đến địabàn nghèo ở Việt Nam 8 Việt Nam đã và đang trải qua giai đoạn bùng nổ về du lịchtrongsuốtthậpkỷqua,trởthànhmộttrongnhữngđiểmđếnmớinổihàngđầuởĐôngNam Á Số lượt khách nước ngoài đến với Việt Nam mỗi năm đạt trên 15 triệu, sovới chỉ 4 triệu ở thập kỷ trước Bên cạnh đó là khoảng 80 triệu lượt khách du lịchtrongnước,consốtănggấpbốnlầntrong10nămqua.Chitiêucủadukháchdẫnđếntăngviệclà m,tăngthunhậpchodoanhnghiệpvàngườilaođộngtrongngànhdulịchởViệtNam,baogồmcảởc ácđịaphươngvàcácnhómdânsốtươngđốinghèo.Đếnnăm 2017, ngành du lịch trực tiếp đóng góp đến 8% GDP của Việt Nam (chưa kểđóng góp bổ sung nhờ hiệu ứng lan tỏa gián tiếp) và là nguồn xuất khẩu dịch vụ đơnlẻ lớn nhất của quốc gia Trong quá trình đó, ngành còn có thể tạo điều kiện tái phânphối thu nhập từ các địa phương giàu tới địa phương nghèo ở Việt Nam Chính vìvậy,duytrìtăngtrưởngcủangànhnàyđượcChínhphủcoilàưutiênchiếnlượcvà

6 Ngân hàng Thế giới (2019),ĐIỂM LẠI Cập nhật Tình hình Phát triển Kinh tế Việt Nam, Phát triển du lịchtạiViệtNamNhìnlạitừđiểmtớihạn- xuhướng,tháchthứcvàưutiênchínhsáchchongànhdulịchViệtNam 7 WTTC.2019.Tácđộngkinhtếcủalữhành&dulịchnă m2019:Trênthếgiới

8 Ngân hàng Thế giới (2019),ĐIỂM LẠI Cập nhật Tình hình Phát triển Kinh tế Việt Nam, Phát triển du lịchtạiViệtNamNhìnlạitừđiểmtớihạn-xuhướng,tháchthứcvàưutiênchínhsáchchongànhdulịchViệtNam,tr.43-47. làyếutốquantrọngđónggópvàocôngcuộcpháttriểnkinhtếxãhộicủaViệtNam 9 Những thông tin này là cơ sở quan trọng để khẳng định cần hoàn thiện chính sách,pháp luật để phát triển du lịch trong đó có chính sách, pháp luật để phát triển thịtrườngBĐS du lịch tại Việt Nam.

Đánhgiákếtquảnghiêncứucủacáccôngtrìnhnghiêncứuliênquanđếnđềtàivàđịn hhướngnghiêncứucủaluậnán

và địnhhướng nghiên cứu củaluận án

Quaviệcnghiêncứucáccôngtrìnhliênquanđếnđềtàiluậnán,NCSchorằngcác công trình nghiên cứu đã giải quyết được nhiều vấn đề lý luận và thực tiễn vềphápluậtkinhdoanhBĐSnóichungvàphápluậtkinhdoanhBĐSdulịchnóiriêng.Cụthể, vềcơbản cáccông trìnhnghiên cứuđều thốngnhất xácđịnh:

Thứnhất,đấtđaiđóngvaitròquantrọng,làcầunốichothịtrườngcủahàng hóaBĐSlànhà,cácCTXDtrênđấtđượctạodựng,mởrộngvàpháttriển.Tuynhiên,do đặc tính giới hạn về diện tích và cố định về vị trí nên pháp luật của bất kỳ quốcgianàocũngchútrọngtớiviệcquyhoạchđấtđaichocácngành,cáclĩnhvựcvàchonhu cầu khác nhau của mỗi loại hình thị trường một cách thật hợp lý; chú trọng tớiviệckhơidậykhảnăngvàthếmạnhcủamỗivùng,miền,địabàn,khuvựctrêncơsởchú trọng tới tiềm năng sẵn có của thiên nhiên ban tặng, gắn kết với các giá trị vănhóa, xã hội, lịch sử của mỗi vùng miền Cùng với đó, xu thế chung của pháp luật ởcácquốcgiahiệnđạilàđịnhhướngthịtrườngBĐStrênnềncủasựổnđịnhchínhtrị,sự toàn vẹn của chủ quyền quốc gia và lãnh thổ, đặc biệt quan tâm, chú trọng tới vớibảo vệ môi trường và phát triển bền vững, tôn trọng các quy luật của nền kinh tế thịtrường.

Thứhai,hàngloạtcáccôngtrìnhnghiêncứutrongnhữngnămgầnđâyđềucóchung nhận định, thị trường BĐS du lịch không còn xa lạ ở các quốc gia phát triểntrên thế giới, song lại mới được chú trọng ở Việt Nam Các dự án BĐS du lịch có sựđa dạng về loại hình, với sự phong phú của các ý tưởng đầu tư và sự kết hợp hòaquyện giữa các yếu tố kiến trúc truyền thống, lịch sử với các yếu tố hiện đại, vănminhvà độc đáo của các sảnphẩmBĐS.

Thứ ba,xét ở khía cạnh chung, tổng thể, ở Việt Nam, thị trường BĐS du lịchđãcóhệthốngkhungpháplýchungđiềuchỉnhnhưđốivớicácphânkhúcBĐSkháctrên thị trường như các quy định về điều kiện, tư cách chủ thể gia nhập thị trường,việc trao QSDĐ từ Nhà nước cho các chủ thể kinh doanh BĐS, các BĐS được phéptạo lập và gia nhập thị trường, các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia thịtrườngvàquảnlýnhànướcđốivớithịtrườngBĐS.Tuynhiên,cáccôngtrìnhnghiêncứu cũng đã chỉ ra rằng, một hành lang pháp lý cụ thể, rõ ràng, đầy đủ và toàn diệnđiều chỉnh đối với thị trường BĐS du lịch,phù hợp với đặc thù của phân khúc thịtrường này còn thiếu vắng, nhiều lỗ hổng và thực sự chúng ta chưa tạo dựng đượcmột khung khổ pháp lý an toàn và hiệu quả để điều chỉnh đối với thị trường BĐS dulịch Chính vì thế, các chuyên gia, các nhà nghiên cứu đều đề cập tới nhu cầu cầnthiếtphảitạolậpvàhoànthiệnkhungpháplýmớihoànchỉnhhơn,rõràngvàminh bạchhơnđốivớithịtrườngBĐSdulịch.

Các ý tưởng và các luận điểm khoa học đã được nêu ra, được thể hiện cụ thểtrong các công trình nghiên cứu khoa học đề cập ở trên, sẽ là nguồn tư liệu quý choNCSlĩnhhộivàtraudồiýtưởng,kếthừacácluậnđiểmvàcácýtưởngkhoahọcđó;đồng thời gợi mở cho NCS những khả năng sáng tạo mới trong quá trình nghiên cứuchuyên sâu về pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch ở Việt Nam trong đề tài luận áncủamình.

Bên cạnh những kết quả đã đạt được, các công trình nghiên cứu về pháp luậtkinh doanh BĐS du lịch còn chưa nghiên cứu đầy đủ hoặc bỏ ngỏ nhiều vấn đề, cụthểlà:

Thứnhất,cáccôngtrìnhnghiêncứuchủyếuchỉnghiêncứumộtvàisảnphẩmBĐS du lịch riêng lẻ xuất hiện tại Việt Nam gần đây, mà chưa có sự nghiên cứu mởrộng Hàng loạt vấn đề lý luận như khái niệm học thuật, định danh thị trường, cơ sởlý luận pháp luật để điều chỉnh thị trường BĐS du lịch, vai trò, sự cần thiết cần phảixâydựngkhungpháplýtoàndiện,phùhợpvàhiệuquảđểđiềuchỉnhthịtrườngBĐSdulịchđều chưađược nghiêncứu mộtcách toàndiện vàcó hệthống.

Thứ hai,các công trình nghiên cứu chưa cho thấy một bức tranh tổng thể vềthực trạng pháp luật kinh doanh BĐS du lịch mà chỉ là những “lát cắt” liên quan tớimột vài sản phẩm, một vài vấn đề nổi cộm như cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyềnsởhữunhàởvàtàisảnkhácgắnliềnvớiđấtchongườimua,vấnđềcamkếtlợinhuậntrongkinhdo anh…Chưacócôngtrìnhnàotổngkết,đánhgiáđầyđủthựctrạngphápluậtkinh doanhBĐS dulịch sovới nhucầu thực tếcủa thịtrường.

;chưacócácgiảiphápcụthểvềlậpphápvànângcaohiệuquảthựcthiphápluậtmàchủyếulàviệcđề xuấtcácgiảiphápmangtínhkhuyếnnghị chung Ở mức độ cao hơn, cần phải có những đề xuất nhằm tạo dựng hành langvàkhungkhổpháplýchothịtrườngBĐSpháttriển,khơidậytiềmnăngvàthếmạnh của BĐS để phục vụ cho nền kinh tế, xã hội, phù hợp với nhu cầu thực tế của thịtrường,phảicókhảnăngkiếntạovàtạorasânchơipháplýantoàn,hiệuquảchocácchủ thể kinh doanh và các đối tượng thụ hưởng Một hệ thống pháp luật mà ở đó sựthống nhất và tương thích với các pháp luật khác có liên quan của khung pháp luậtkinhtế trongnền kinhtế thịtrường phảiđược quan tâm,chú trọng.

Thứ nhất,xây dựng các tiền đề lý luận về kinh doanh BĐS du lịch và phápluậtđiềuchỉnhhoạtđộngkinhdoanhBĐSdulịch.Từcácquanniệm,họcthuậtnhằmđịnh danh chính thức BĐS du lịch và nhận diện rõ các loại hình BĐS du lịch với cáctính năng cụ thể Làm rõ tiềm năng và thế mạnh của BĐS du lịch trên các khía cạnhkinh tế, xã hội, lịch sử, văn hóa để khẳng định tiềm năng và thế mạnh đó phải đượcnhìn nhận và đánh giá đúng đắn, phải được thể hiện bằng những chủ trương, địnhhướngđểphát triểnvàhiện thựchóabằngchínhsách và phápluật cụthể.

Thứ hai,nhận diện rõ ưu thế nổi trội của ngành du lịch Việt Nam với sự đadạngvàtiềmnăngdồidàocảdulịchrừng,dulịchbiển,dulịchsinhthái,dulịchvănhóa, lịch sử, du lịch tâm linh và du lịch khám phá… để có thể phát triển trở thànhngànhkinhtếmũinhọn.Đólàchínhlàcơhộitốt,“mảnhđấttươitốt”chothịtrườngBĐS du lịch phát triển trong tương lai Vì lẽ đó, luận án làm rõ tính tất yếu kháchquan của việc xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý điều chỉnh thị trường BĐS dulịch nói chung và hoạt động kinh doanh BĐS du lịch nói riêng, coi đó là điều kiệntiênquyết đầu tiênđể phát triển đốivới thị trường này.

Thứ ba,luận án phân tích thực trạng pháp luật về kinh doanh BĐS hiện hànhtrong tổng thể pháp luật mang tính chất liên ngành, đánh giá khách quan diễn biếncủa thị trường này trên thực tế thời gian qua nhằm nhận diện rõ sự khuyết thiếu vànhững khoảng trống của pháp luật đã và đang là điểm nghẽn, những rào cản lớn đốivới các doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh Chỉ rõ những tác động và ảnhhưởngtráichiềucủahệthốngphápluậthiệnhànhnếukhôngđượcxâydựngvàhoànthiệnsẽlàtr ởlựclớnkìmhãmsựpháttriểncủathịtrườngBĐSdulịchvàlànguyênnhâncủaphátsinhnhữngti êucực,gây“méomó”thịtrường,ảnhhưởngxấutớimôi trường đầu tư kinh doanh, làm giảm hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trườngBĐSdu lịchnói chung vàhoạt độngkinh doanh BĐSnói riêng.

Thứ tư,luận án làm sáng tỏ nhận thức rằng, để hệ thống pháp luật về kinhdoanh BĐS du lịch được xây dựng và vận hành một cách thuận lợi, trôi chảy và đạthiệu quả cao thì cần thiết phải có định hướng đúng đắn, khách quan trên cơ sở bámsát những quan điểm, chủ trương và chiến lược phát triển nền kinh tế thị trường vàhội nhập quốc tế mà Đảng và Nhà nước đã đề ra; đặc biệt chú trọng tới những quyếtsách cụ thể và những xu hướng thay đổi mang tính trọng tâm và căn bản về cải cáchnền kinh tế, về phát triển thị trường với những bước đi thận trọng nhưng sáng tạo vàlinhhoạt.

Thứ năm,luận án đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh

BĐSdulịchtheoxuhướngmở,khoahọcvàhiệnđại;cókhảnăngđốiphóvàthíchứngcóhiệuquảvớ inhữngdiễnbiếnxấuvàkhólườngcủathiêntai,địchhọa;hướngtớimộthệ thống pháp luật toàn diện, đồng bộ, thống nhất, minh bạch và an toàn trên cơ sởứngdụngnềntảngcôngnghệsố.Cùngvớiđó,đặtrayêucầuxâydựngđượcmộtcơchếbảođả mantoànchohoạtđộngkinhdoanhBĐSdulịchđượcvậnhànhthuậnlợi,quyền tự do kinh doanh được tôn trọng và đề cao; chất lượng và hiệu quả trong hoạtđộngquản lý nhà nước quantâm, chú trọng.

LÝLUẬN VỀKINH DOANH BẤTĐỘNG SẢNDU LỊCHVÀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DULỊCH

Lýluậnvềbấtđộngsảndulịch

Ngàynay,dulịchtrởthànhmộthiệntượngkinhtế-xãhộiphổbiến.Hiệphộilữ hành quốc tế đã công nhận du lịch là một ngành kinh tế lớn nhất thế giới vượt lêncả ngành sản xuất ô tô, thép, điện tử và nông nghiệp Thuật ngữ du lịch đã trở nênkhá thông dụng, nó bắt nguồn từ tiếng Hy Lạp với ý nghĩa là đi một vòng Du lịchgắn liền với nghỉ ngơi, giải trí Tuy nhiên, do hoàn cảnh, thời gian và khu vực khácnhau,dướimỗigócđộnghiêncứukhácnhaunêncónhiềuquanniệmvềdulịch.

Theo Từ điển bách khoa Việt Nam (tập 1): “Du lịch: Một dạng nghỉ dưỡngsức, tham quan tích cực của con người ở ngoài nơi cư trú với mục đích: nghỉ ngơi,giải trí, xem danh lam thắng cảnh, di tích lịch sử, công trình văn hóa, nghệ thuật,vv.” 31

TheoTừđiểntiếngViệtthôngdụng:“Dulịch:Điđếnnhữngnơixalạđểgiảitrívà hiểu thêmvề đất nước,con người vàcuộc sống” 32

Theo Luật Du lịch năm 2017: “Du lịch là các hoạt động có liên quan đếnchuyến đi của con người ngoài nơi cư trú thường xuyên trong thời gian không quá01 năm liên tục nhằm đáp ứng nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu,khámphátài nguyêndulịch hoặckếthợp vớimục đíchhợppháp khác” 33

Theo International Union of Official Travel Organization (IUOTO):Du lịchđược hiểu là hành động du hành đến một nơi khác với địa điểm cư trú thường xuyêncủamìnhnhằmmụcđíchkhôngphảiđểlàmăn,tứckhôngphảiđểlàmmộtnghềhaymộtviệc kiếm tiền sinh sống…

31 Hội đồng Quốc gia chỉ đạo biên soạn từ điển bách khoa Việt Nam (2007),Từ điển bách khoa Việt

32 NguyễnNhưÝ(2001),TừđiểntiếngViệtthôngdụng,NxbGiáodục,HàNội,tr.230.

Tại Hội nghị Liên Hiệp Quốc về du lịch họp tại Roma - Italia (từ ngày21/08/1963-ngày05/09/1963),cácchuyêngiađưarađịnhnghĩavềdulịchnhưsau:Du lịch là tổng hợp các mối quan hệ, hiện tượng và các hoạt động kinh tế bắt nguồntừ các cuộc hành trình và lưu trú của cá nhân hay tập thể ở bên ngoài nơi ở thườngxuyên của họ hay ngoài nước họ với mục đích hòa bình Nơi họ đến lưu trú khôngphảilà nơi làm việc của họ.

Nhìn từ góc độ các quốc sách phát triển du lịch: Dựa trên nền tảng của tàinguyêndulịchđểhoạchđịnhchiếnlượcpháttriểndulịch,địnhhướngcáckếhoạchdài hạn, trung hạn, ngắn hạn; lựa chọn các sản phẩm du lịch độc đáo và đặc trưng từnguồn nguyên liệu trên; đồng thời, xác định phương hướng quy hoạch xây dựng cơsởvật chất- kỹthuật vàcơ sở hạtầng dịchvụ dulịch tương ứng… Ở một cấp độ cao hơn, du lịch phản ánh sự thay đổi và chuyển hóa trong tưduy nhận thức của con người sống trong xã hội hiện đại, văn minh Theo đó, thay vìthóiquenhoặcnếpnghĩxưacũvớinhữngnhucầucủađờisốngthườngnhật,gắnvới“laođộng,việc làmvànơiăn,chốnở”đểduytrìcuộcsốngvàtồntạithìtrongxãhộingày nay, con người ngày càng mong muốn được sống trong môi trường tích cực, ởđó có sự hòa quyện giữa các giá trị vật chất và giá trị tinh thần; có điều kiện để cảithiện,phụchồivàbùđắpvềsứckhỏe,tinhthầnvàcaohơnlàthưởngngoạnvàchiêmnghiệmvềcuộ csống,conngười,thiênnhiênvàcácgiátrịvănhóacủanhânloại.Vàthôngquadulịch,conngườiđ ượcpháttriểntốtvềthểchấtvàtinhthần,đượctáitạosứclaođộng,đượcnạpthêmnguồnnănglượ ngđểgiúpchocuộcsốngcóchấtlượnghơn Điều đó cũng lý giải vì sao kinh doanh du lịch đã và đang trở thành những mụctiêu phát triển kinh tế mũi nhọn của các quốc gia phát triển nhằm thu hút đầu tư vàolĩnhvực này.

Mộtlà,dulịchlàhànhvigiaotiếpcóchủđíchcủaconngười. Điềunàycónghĩadulịchlàmộtnhucầunộitạikhôngthểthiếuđượccủaconngười Con người sinh ra và tồn tại luôn có nhu cầu giao tiếp, thiết lập các mối quanhệxãhộimới(mốiquanhệgiữaconngườivớiconngười).Xãhộiloàingườiđược xáclậpbởicáccấutrúcquanhệđadạng,phứctạpgiữacánhânnàyvớicánhânkhácbởilẽ“Conngư ờilàtổnghòacácmốiquanhệxãhội”(CácMác).Mongmuốnhiểubiết, khám phá những điều mới lạ trong cuộc sống, trải nghiệm những thay đổi củacuộc sống luôn là nhu cầu nội tại, thường trực trong mỗi con người Để giải quyếtnhucầunày,conngườiluôncóxuhướngthayđổilốisốnghàngngày,cómongmuốnđượcgặpg ỡ,giaolưu,thiếtlậpcácmốiquanhệxãhộimới,khámphá,thưởngthức,trảinghiệmvàtíchlũyki nhnghiệmvềconngười,vềvùngđấtmớivàvềcuộcsống.

Hailà,dulịchlàmộtquanhệxãhộicụthểcủaconngười. Đối với mỗi cá nhân, du lịch là một quan hệ xã hội cụ thể Có nghĩa là thôngqua hoạt động du lịch, mỗi con người tự thiết lập cho mình một mối quan hệ xã hộicụ thể đối với một người hoặc một nhóm người nhất định mà mình gặp gỡ, tiếp xúcở những vùng đất mới Trong quá trình di chuyển, khám phá những vùng đất mới lạvới những phong tục, tập quán, truyền thống lịch sử, ẩm thực, phong cách kiến trúc,cảnh quan thiên nhiên phong phú, đa dạng , du khách có cơ hội tiếp xúc với nhiềungười Tuy nhiên, không phải bất cứ người nào mà du khách gặp gỡ tiếp xúc trongquá trình du lịch họ cũng xác lập một mối quan hệ xã hội cụ thể, rõ ràng Chỉ nhữngconngườiđểlạiấntượngsâuđậmhoặccóchungsởthích,nhucầuhoặccùngphôngvăn hóa, hợp tính cách với du khách thì mới hình thành một quan hệ xã hội cụ thểnhưquan hệbạn bèđể giaolưu, chia sẻnhu cầu,kiến thức,sở thích.

Dulịchlàmộtngànhkinhtếbởithôngquahoạtđộngdulịch,dukháchchitiêum ộ t k h o ả n t i ề n l ớ n m à h ọ k i ế m đ ư ợ c h o ặ c t í c h l ũ y đ ư ợ c c h o h oạ t đ ộ n g v ậ n chuyể n,lưutrú,ănuống,nghỉngơi,thamquanhoặcchitrảchocácdịchvụkháctrongthời giandulịch.Chitiêucủadukháchtrongcácchuyếnđitạorathịtrườngdulịch.Thôngqua hoạtđộngcungcấpcácsảnphẩmdịchvụdulịchđápứngnhucầucủakháchdulịchmàcácquốcg ia,cáccôngtylữhành,côngtydulịch,cáchãnghàngkhông,kháchsạn,nhàhàng thuđư ợcdoanhthulênđếnhàngtriệuUSD/năm. Mộttrongnhữngnhucầukhôngthểthiếuđượccủadukháchlàmuốnkhámphá,tiế pxúc,tìmhiểu,trảinghiệmnềnvănhóacủacácquốcgia,cácdântộc.Đâylà một trong những nội dung thu hút khách du lịch Vì vậy, để tăng tính hấp dẫn dukháchthìcácquốcgia,cáccôngtylữhànhvàcácđơnvịcungcấpsảnphẩmdulịch tăng cường quảng bá, tiếp thị, giới thiệu về lịch sử văn hóa truyền thống, sản phẩmvăn hóa truyền thống đến du khách và người dân Có thể khẳng định rằng du lịch vàvănhóacómốiquanhệgắnbóchặtchẽ,tươngtác,hỗtrợnhau.Dulịchhỗtrợquảngbá,thúcđẩyviệ cgiữgìn,bảotồn,pháthuycácgiátrịvănhóatruyềnthốngvàngượclại.Cũngthôngquahoạtđộngkin hdoanhdulịch,tạođiềukiệnthúcđẩysựpháttriểnphongphú và đa dạng củacác loại hình dịch vụ.

Bốn là,du lịch là một hoạt động của con người di chuyển khỏi nơi cư trúthường xuyên trong một khoảng thời gian ngắn (dưới 01 năm) để đến một nơi khácnhằm mục đích tham quan, giải trí, nghỉ ngơi hoặc kết hợp với khám, chữa bệnh,nghiên cứu khoa học, thể dục, thể thao và các nhu cầu khác Tuy nhiên, hoạt độngnàykhôngphảinhằmmụcđíchtìmkiếmviệclàmđểcóthunhậpnuôisốngbảnthân.

Du lịch có sức mạnh lan tỏa và hội nhập sâu rộng không chỉ các vùng, miền,địa phương, khu vực của một quốc gia mà du lịch ngày càng mở rộng và không còngiới hạn giữa quốc gia này với quốc gia khác nữa Có thể nói rằng, ở bất cứ nơi nàophúc đáp và làm thỏa mãn được các nhu cầu khám phá, thưởng ngoạn và chiêmnghiệm của con người về thiên nhiên, văn hóa, lịch sử nhằm nâng cao giá trị vậtchất và tinh thần của con người thì nơi đó du lịch phát triển Cũng từ du lịch, conngười của mọi miền đất nước, của mọi quốc gia được giao lưu và xích lại gần nhauhơn Thông qua du lịch, tình đoàn kết gắn bó giữa các quốc gia, dân tộc được thựchiện,làtiềnđềtốtchoviệcmởrộngvàhợptácsâurộngtrongcáclĩnhvực,chínhtrị,kinhtế, văn hóa, xã hội, anninh quốc phòng.

Như trên đã đề cập, nhu cầu về du lịch ngày càng trở nên thiết yếu và khôngthể thiếu trong đời sống tinh thần của con người Một trong những chiến lược đầu tưnhằm phúc đáp các nhu cầu về du lịch ngày càng tăng là phát triển thị trườngBĐSdulịch.Chiếnlượcnàykhôngchỉdừnglạiởmụctiêulợinhuậnchocácnhàđầutư màsứmệnhcaohơncủacácnhàđầutưBĐSlàkhámphánhữngvùngđấtmới,nhữngmiền đất hứa, khơi dậy những khả năng và thế mạnh của mỗi vùng miền, lan tỏanhững giá trị lịch sử, văn hóa, tinh thần của dân tộc và quan trọng hơn là đánh thứctiềm năng đất đai - một tài sản có giới hạn về diện tích nhưng vô hạn về thời gian sửdụngvà khả năng sinh lời.

BĐSdulịchlàmộtthuậtngữmớixuấthiệnởnướctatrongthờigiangầnđâyvới sự ra đời của một số sản phẩm BĐS phục vụ trực tiếp cho hoạt động du lịch, đápứng nhu cầu nghỉ ngơi và khám phá của khách du lịch như resort, condotel, shoptel,villa,homestay,farmstay SựpháttriểnmạnhmẽcủaphânkhúcthịtrườngBĐSdulịch trong thời gian qua ở một số các tỉnh, thành có lợi thế về kinh tế biển, có tiềmnăngdulịchlớnvềvănhóa,lịchsử chothấysựphongphúvàđadạngcủacácloạiBĐS du lịch. Theo đó, BĐS du lịch không chỉ chú trọng tới “nơi ăn, nghỉ” của thựckháchgầnxamàcaohơncònđặcbiệtchútrọngtớinhữngkhônggiannghỉdưỡnglýtưởng,nơi màconngườicóthểtậnhưởngnhữnggiátrịưuđãicủathiênnhiên,đượchòa quyện trong những giá trị của vật chất, tinh thần Điều này cũng lý giải vì sao,nhiều sản phẩm BĐS du lịch ra đời trong thời gian qua là sự cộng hưởng và kết hợpgiữa mục đích nghỉ dưỡng với các mục đích thương mại, dịch vụ khác như: vui chơigiải trí, mua sắm (shoptel, shophouse, farmstay) hoặc kiến tạo những không gian kếthợp để nghỉ ngơi với các tiện ích khác: nơi ở, nơi làm việc (resort, villa, condotel)hoặc kết hợp với các mô hình kinh doanh là lợi thế của chính vùng đất đó

(farmstay,homestay).SựđadạngcủacácsảnphẩmBĐSdulịchchothấysựcầnthiếtphảiđịnhdanhch úngmộtcáchrõràng,nhậndiệnmộtcáchcụthểnhữngđặctrưngcơbảncủaBĐSdulịch làmcơ sởcho sựvậnhành củaBĐS dulịch trênthị trường.

Từ bản chất và đặc tính của BĐS là tính không thể di dời và những tài sảnđược tạo ra và tồn tại trên đất, gắn liền với đất đều trở thành BĐS đã được ghi nhậntừ Cổ luật La Mã cho đến ngày nay và pháp luật Việt Nam cũng được ghi nhận tạiBộ luật Dân sự hiện hành 2015, theo đó:“BĐS bao gồm: a) Đất đai; b)Nhà, CTXDgắnliềnvớiđấtđai;c)Tàisảnkhácgắnliềnvớiđấtđai,nhà,CTXD;d)Tàisảnkhác theo quy định của pháp luật” 34 Với bản chất này của BĐS thì tùy thuộc vào mụcđích của việc sử dụng BĐS là đất đai và các tài sản được tạo lập trên đất đai đó chomục đích nào thì chúng được định danh và phân loại thành các BĐS cụ thể. Chẳnghạn,đấtđaiđượcxácđịnhchomụcđíchđểở,kéotheonhàởvàcácCTXDđượcxâydựngtrên đấtphụcvụchomụcđíchởvàsinhhoạtcủaconngườithìđượcđịnhdanhlà BĐS để ở; CTXD xây dựng trên đất nhằm phục vụ công nghiệp gọi là BĐS côngnghiệp; đất đai được xác định cho mục đích nông nghiệp và tài sản được tạo lập trênđấtnôngnghiệpthìđượcgọilàBĐSnôngnghiệp.Tươngtự,cáccôngtrìnhđượctạolập trên nền tảng đất đai nhằm để phục vụ cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng và cácmụcđíchkếthợpkhácđểphúcđápcácnhucầucủakháchdulịchsẽđượcđịnhdanhlàBĐS du lịch.

Như vậy, có thể hiểu khái niệm BĐS du lịch như sau:BĐS du lịch là tài sảncố định về vị trí địa lý và không di dời được, bao gồm: đất đai, CTXD và các tài sảnkhác gắn liền với đất đai, với CTXD trên đất đai, được sử dụng vào mục đích nghỉdưỡng,du lịch.

Lýluậnvềkinhdoanhbấtđộngsảndulịch

2.2.1 Kháiniệmvàđặcđiểmcủakinhdoanhbấtđộngsảndulịch Đầu tư kinh doanh là việc nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư để thực hiện hoạt độngkinh doanh thông qua việc thành lập tổ chức kinh tế; đầu tư góp vốn, mua cổ phần,phần vốn góp của tổ chức kinh tế; đầu tư theo hình thức hợp đồng hoặc thực hiện dựán đầu tư 62 Với bản chất nêu trên của hoạt động đầu tư kinh doanh nói chung nêutrên, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định về kinh doanh BĐS:“ là việc đầu tưvốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyểnnhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; thực hiện dịch vụ môi giới BĐS;dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tư vấn

BĐS hoặc quản lý BĐS nhằm mục đíchsinhlợi” 63 TừsựghinhậnnàycủahoạtđộngđầutưkinhdoanhBĐSnóichung,tùythuộc vào chủ đích đầu tư kinh doanh của các tổ chức, cá nhân vào phân khúc thịtrường BĐS nào thì hoạt động kinh doanh sẽ gắn với BĐS cụ thể đó Theo đó, hoạtđộngkinhdoanhBĐSdulịchlàmộtphânkhúckinhdoanhtrongthịtrườngBĐSnóichung mà trong đó sản phẩm đầu ra là các BĐS du lịch, phục vụ cho mục đích nghỉdưỡng và mục đích kinh doanh của chủ sở hữu các BĐS du lịch để kiếm lời Hoạtđộng kinh doanh này có thể diễn ra ở thị trường sơ cấp hoặc thị trường thứ cấp tuântheo các quy luật của thị trường và có sự kiểm soát của Nhà nước trên cơ sở hànhlangpháp lý chung làpháp luật kinh doanh BĐS.

TừkháiniệmvềkinhdoanhBĐStrênđâycóthểhiểukinhdoanhBĐSdulịchnhưsau:Kinhd oanhBĐSdulịchlàmộtdạngcụthểcủakinhdoanhBĐS;đólàviệctổchức,cánhânđầutưvố nđểthựchiệnhoạtđộngxâydựng,mua,nhậnchuyển

61 https://baotainguyenmoitruong.vn/canh-bao-ve-mo-hinh-farmstay-308175.html,truycậpngày05/3/2021

63 Khoản1Điều3LuậtKinhdoanhBĐSnăm2014 nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê mua BĐS phục vụ nhu cầu giải trí, nghỉngơicủa khách du lịch nhằmmục đích sinh lợi.

Thứ nhất,phạm vi kinh doanh BĐS du lịch khu biệt vào lĩnh vực du lịch.

Cónghĩa là các sản phẩm BĐS của nhà đầu tư phục vụ trực tiếp nhu cầu nghỉ dưỡng,tham quan, du lịch của khách du lịch Đây là đối tượng có thu nhập từ trung bình trởlêntrongxãhội.Kháchdulịchlàmộtbộphậndâncưcóthờigianrảnhrỗivàcóđiềukiệnvề tài chính để đi du lịch.

Thứhai,khôngphảibấtcứđịaphươngnào,bấtcứởđâucũngcóthểthựchiệnkinh doanh BĐS du lịch mà hoạt động này chỉ được tiến hành tại những nơi có tiềmnăng, thế mạnh phát triển du lịch Vì vậy, trước khi tiến hành kinh doanh BĐS dulịch, các nhà đầu tư phải tiến hành điều tra, khảo sát, phân tích, đánh giá rất kỹ vềtiềmnăng,lợithếpháttriểndulịchcủađịaphươngcũngnhưkhảnăngsinhlợivàrủirotrướckhiq uyếtđịnhđầutưkinhdoanhBĐSdulịch.Cùngvớiđó,nghiêncứuquyhoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và quy hoạch phát triển của quốc gia, của mỗiđịaphươngkhácnhaucũnglàyếutốquantrọngkhôngthểthiếutrongchiếnlượcđầutư và định hình phân khúc thị trường BĐS du lịch phù hợp trong đầu tư kinh doanhcủacác doanh nghiệp.

Thứ ba,kinh doanh BĐS du lịch gắn liền với hoạt động kinh doanh du lịch.Hailoạihìnhkinhdoanhnàyhỗtrợvàbổsungchonhau.CácsảnphẩmBĐSdulịchphongphú ,đadạng,cóchấtlượngcaosẽthuhútngàycàngnhiềudukháchtrongvàngoàinướcđếncácđịađi ểmdulịchthamquan,giảitrí,nghỉdưỡng.Ngượclại,hoạtđộng du lịch phát triển làm gia tăng nhu cầu về BĐS du lịch, gia tăng cơ hội kinhdoanh cho các nhà đầu tư kinh doanh về phân khúc BĐS du lịch.

Vì vậy, trong kinhdoanh BĐS du lịch, các nhà đầu tư BĐS không chỉ tham vấn ý kiến của các chuyêngiavềxâydựng,kiếntrúc,thiếtkế,thicông,chuyêngiavềquyhoạch,chuyêngiavềkinh tế mà phải tham vấn ý kiến của các chuyên gia về du lịch, chuyên gia về vănhóa, các nhà dân tộc học, sử học và chuyên gia về môi trường sinh thái… thì mớimongđạt được sự thành công.

Thứ tư,điều kiện để kinh doanh BĐS du lịch không chỉ dựa vào nguồn vốnđầutư,nguồnnhânlựcchuyênnghiệp,kinhnghiệm,hiểubiếtvềthịtrườngBĐSmàcòn phụ thuộc vào các điều kiện vật chất khác như địa điểm, vị trí, tiềm năng, thếmạnh về du lịch, nghỉ dưỡng của địa phương - nơi đầu tư các dự án BĐS du lịch -như có tiềm năng về du lịch biển, có hệ sinh thái động vật, thực vật rừng phong phú,có nguồn suối khoáng, sông, núi hùng vĩ, danh lam thắng cảnh và môi trường tronglành… Mặt khác, hoạt động kinh doanh BĐS du lịch không chỉ cung cấp nơi nghỉdưỡng,cưtrúchokháchdulịchmàcònphảiđầutưxâydựngcáccôngtrìnhphụcvụgiải trí, mua sắm, tham quan, vui chơi, thám hiểm, khám phá… đặt trong bối cảnhtổng thể về phát triển đồng bộ các dịch vụ du lịch gắn với môi trường sinh thái, vănhóa,thể thao, du lịch và địachất, địa mạo…

Thứnăm,kinhdoanhBĐSdulịchcungcấpcácsảnphẩmBĐSphongphú,đadạng đáp ứng nhu cầu, sở thích, mối quan tâm và điều kiện tài chính của du khách.Vì vậy, kinh doanh BĐS du lịch phải luôn chú trọng tìm hiểu, phát hiện, đánh giá vềnhucầucủakháchdulịchđểđưaraphươngthứckinhdoanhBĐSphùhợp.Đặcbiệt,thịhiếu,sởthí ch,nhucầucủadukháchphụthuộcvàolứatuổi,giớitính,dântộc,tôngiáo,trìnhđộdântrí,yếutốvăn hóa-lịchsử…vàcóbiếnđổiquatừngthờikỳ,từnggiaiđoạn phát triển.

KinhdoanhBĐSnóichungvàkinhdoanhBĐSdulịchnóiriênggópphầnnângcao tính hấp dẫn và thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Bởi lẽ, loại hình kinhdoanhnàygópphầnthúcđẩysựpháttriểncủangànhdulịch,dịchvụvàthuhútnguồnvốnđầu tư xã hội vào thị trườngBĐS.

Theo thống kê của Cục Quản lý đăng ký kinh doanh - Bộ Kế hoạch và Đầu tư,trong08thángđầunăm2017,tỷlệthànhlậpdoanhnghiệpkinhdoanhBĐSngàycàngtăng.Nguồnvố nđầutưchoBĐStăngtrưởngmạnhmẽ.Điềunàychothấy,đâylàmộttrong những kênh đầu tư mang lại nhiều lợi nhuận, thu hút đầu tư lớn, góp phần nângtổngsốvốnđăngkýbổsungvàonềnkinhtếvàđưathịtrườngBĐSlênmộttầmcao mới.ThịtrườngBĐSpháttriểnổnđịnh,lànhmạnhsẽmanglạinhữnglợiíchchonềnkinhtếquốcdâ n,baogồm:i)Tạoramộtkhốilượnglớnnhàởchoxãhội,chỉnhtrangđô thị, phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội làm thay đổi bộ mặt đôthịpháttriểntheohướngvănminh,hiệnđại;ii)Tạoracôngănviệclàmchohàngvạnlao động trong lĩnh vực xây dựng, nâng cao thu nhập cho người lao động; iii) Nângcao điều kiện, chất lượng sống cho các tầng lớp nhân dân; iv) Góp phần quan trọngvào phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; vào quá trình xây dựng, phát triển đô thịvànông thôn bền vững.

Hoạt động kinh doanh BĐS du lịch không chỉ cung cấp các sản phẩm nghỉdưỡng phong phú, có chất lượng cho khách du lịch mà còn là kênh đầu tư của nhiềunhàđầu tư.

Kinh doanh BĐS du lịch là xu hướng kinh doanh mới trên thị trường BĐS,trong bối cảnh quá trình hội nhập quốc tế diễn ra mạnh mẽ, kinh tế của các nước nóichung và của Việt Nam nói riêng không ngừng được phát triển góp phần cải thiệnchấtlượngcuộcsốngcủangườidân.Tầnglớpdâncưcóthunhậpcaongàycànggiatăng.Mặt khác,dotácđộngcủacuộccáchmạngcôngnghiệplầnthứtư,nhiềungànhsản xuất ứng dụng tự động hóa, trí tuệ nhân tạo… dẫn đến năng suất lao động tăngcao làm gia tăng số lượng thời gian rảnh rỗi Đây là những tiền đề để phát triển dulịch Điều này tạo cơ hội cho các nhà đầu tư kinh doanh BĐS trong lĩnh vực du lịchtrongnghiên cứu,nắm bắt, tìmtòi về hướngkinh doanh mới.

Hailà,đốivớingườimua,ngườithuêmuaBĐSdulịch(gọichunglàkhách hàng).

- Họ là nhà đầu tư thứ cấp.Với tư cách là nhà đầu tư thứ cấp, người mua,người thuê, người thuê mua có thêm cơ hội đầu tư làm gia tăng, phát triển đồng vốnđầutưcủamìnhvàgópphầngiảiquyết“bàitoán”vốnđầutưchopháttriểncủaxã hội Đồng vốn của họ không được tích lũy dưới dạng cất giữ hoặc gửi tiết kiệm tạingân hàng với lãi suất thấp mà được đưa vào đầu tư để thúc đẩy sự quay vòng vốn,gia tăng lợi nhuận Mặt khác, sự tham gia của các nhà đầu tư thứ cấp vào phân khúcBĐS du lịch góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS và nâng cao tínhhấpdẫn, thu hút vốncủa thị trường này ởnước ta.

- Họ là khách hàng.Với tư cách là khách hàng (người tiêu dùng), người mua,ngườithuê,ngườithuêmuacóthêmcơhộilựachọn,sửdụngcácsảnphẩmBĐSchấtlượng cao phục vụ cho nhu cầu nghỉ dưỡng, tham quan, du lịch… Điều này khôngchỉ góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống, tái tạo sức khỏe sau một quá trình làmviệc,họctập,mưusinhvấtvảmàcònthúcđẩysựpháttriểncủathịtrườngBĐS,củathịtrường dulịch vàthực hiệnchính sách ansinh xãhội bềnvững.

Thứ ba,kinh doanh BĐS du lịch tác động tích cực đến sự phát triển, đến hoạtđộng của các tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS (lĩnh vực kinhdoanhdịch vụ BĐS),các tổ chức tàichính, tín dụng

Giao dịch mua, giao dịch thuê, giao dịch thuê mua BĐS du lịch gia tăng sựpháttriểncủacácloạihìnhkinhdoanhdịchvụBĐS.Bởilẽ,khôngphảibấtcứngườimua,ngườit huê,ngườithuêmuaBĐSdulịchnàocũngcókiếnthức,sựhiểubiếtvềthị trường BĐS; về pháp luật, về giá cả; về trình tự, thủ tục mua bán, thanh toán … khikýkết,thựchiệnhợpđồngmua,hợpđồngthuê,hợpđồngthuêmuaBĐSdulịch.Đểphòngngừa rủiro,ngănngừacáchànhvilừađảo,chiếmdụngtiềnmua,tiềnthuê,tiềnthuêmuacóthểxảyra,khác hhàngtìmđếnnhàmôigiớiBĐS,nhàtưvấnBĐS,sàn giao dịch BĐS để tìm hiểu thông tin, được cung cấp dịch vụ về tư vấn BĐS, trợgiúphọđàmphán,kýkếthợpđồngmua,hợpđồngthuê,hợpđồngthuêmuaBĐSdulịchvớiđạidi ệnCĐT…

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNHPHÁPLUẬTVỀKINHDOANHBẤTĐỘNGSẢNDULỊCH

Thựctrạngphápluậtvàthựctiễnthihànhphápluậtvềcácnguyêntắckinhd oanhbấtđộngsảndulịch

Pháp luật hiện hành không có những quy định về những nguyên tắc ngoại lệcho hoạt động kinh doanh BĐS du lịch mà chỉ quy định các nguyên tắc chung dànhcho tất cả các chủ thể kinh doanh BĐS nói chung mà trong đó các nhà đầu tư kinhdoanhBĐS dulịch cũngphải tuân thủ.Các nguyêntắc cụ thểlà:

Nguyêntắc1:Bìnhđẳngtrướcphápluật,tựdothỏathuậntrêncơsởtôntrọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không tráiquyđịnh của pháp luật 74 ĐâylànguyêntắcđượcđặtracảtrongBộluậtDânsựnăm2015vàLuậtKinhdoanh BĐS năm

2014 để yêu cầu đối với các chủ thể kinh doanh BĐS du lịch phảithực hiện Bình đẳng trước pháp luật được hiểu là các chủ thể kinh doanh BĐS nóichung và kinh doanh BĐS du lịch nói riêng được hưởng các quyền và có các nghĩavụ giống nhau theo quy định pháp luật khi tham gia kinh doanh Pháp luật không cóbất kỳ sự phân biệt, kỳ thị hoặc bất kỳ sự ưu ái, thiên vị nào đối với các chủ thể kinhdoanh BĐS cho dù chủ thể đó có quy mô lớn hay nhỏ, là nhà đầu tư trong nước haynướcngoài.Theo đó,sự bìnhđẳng đượcbiểu hiệnở cảhai khíacạnh:

(1) Bình đẳng giữa các chủ thể đầu tư BĐS du lịch Theo đó, không phân biệtlàchủthểtrongnước,chủthểcóyếutốnướcngoài;khôngphânbiệtchủthểđóđượctổ chức với tư cách pháp lý nào: Công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn haydoanhnghiệptưnhân,côngtyhợpdanh;khôngphânbiệttổchứcđócótưcáchphápnhân hay không thì khi thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS du lịch thì đềubìnhđẳngtrongviệchưởngquyềnvàgánhchịucácnghĩavụnhưnhauđốivớinhà

74 Khoản1Điều4LuậtKinhdoanhBĐSnăm2014vàĐiều3BộluậtDânsựnăm2015. nướctrongquátrìnhthựchiệndựánđầutư,vậnhànhdựán,cũngnhưtiếnhànhcáchoạtđộng kinh doanh.

(2) Giữa các chủ thể tham gia thiết lập và thực hiện các giao dịch trên thịtrường phải bình đẳng và tôn trọng quyền, nghĩa vụ lẫn nhau Xét về bản chất, kinhdoanh BĐS du lịch là giao dịch dân sự giữa chủ thể đầu tư kinh doanh BĐS du lịchvới tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng, mua, thuê, thuê mua BĐS nên hoạt độngkinh doanh này phải tuân thủ nguyên tắc chung của giao dịch dân sự là tự do thỏathuậntrêncơsởtôntrọngquyềnvàlợiíchhợpphápcủacácbênthôngquahợpđồng,không trái quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật kinh doanh BĐS Theo đó, cáctrong hợp đồng phải bình đẳng thỏa thuận và bày tỏ ý chí, nguyện vọng của mỗi bênmà không bên nào có quyền ép buộc hoặc áp đặt bên nào phải chấp nhận, phải thựchiệnhoặcphảiphụctùngđểnhằmthỏamãnlợiíchchophíabênkiahoặcchủthểthứba. Cùng với đó, trên nền tảng của sự thỏa thuận thiện chí đó, các chủ thể phải cùngnhaucóýthứcthựchiệnvàtuânthủcácthỏathuậnvàcamkếtmàmìnhđãđặtravàghi nhận trong hợp đồng Bất cứ một sự bội tín nào của một trong các bên nghĩa làcácchủ thể đã vi phạm nguyên tắcnày.

Thực tế không thể phủ nhận rằng, khi kinh doanh thì bất kỳ tổ chức, cá nhânnào cũng đều mong muốn đạt được lợi ích cao nhất Nếu không có sự dung hòa vềlợi ích giữa các bên trong quan hệ kinh doanh - có nghĩa là việc đạt được lợi ích củachủ thể này không làm ảnh hưởng, phương hại đến lợi ích của chủ thể khác - thì sẽkhôngbaogiờđạtđượcsựđồngthuậnvàđiđếnkýkếthợpđồngmuabán,chothuê,cho thuê mua BĐS du lịch Mặt khác, kinh doanh BĐS du lịch trong nền kinh tế thịtrườngchịusựchiphốitrựctiếpcủacácquyluậtkháchquancủathịtrường;đặcbiệtlàquyluậtgi átrị.Vìvậy,cókhôngíttổchức,cánhânkinhdoanhBĐSdulịchkhôngtừ bất cứ một thủ đoạn nào để mong thu được lợi nhuận cao nhất cho dù có gây thiệthạicholợiíchcủaNhànước,củaxãhộihoặclợiíchcủaCĐT;củakháchhàng.Điềunày là không thể chấp nhận được xét trên phương diện pháp lý, phương diện côngbằng xã hội và phương diện đạo lý, văn hóa kinh doanh Điều mà nhà nước muốnhướngtớilàcácnhàđầutưkinhdoanhBĐSdulịchchânchínhthuđượclợinhuận dựa trên sự cạnh tranh bình đẳng, công khai minh bạch và tôn trọng, không làmphương hại đến lợi ích của Nhà nước, của xã hội, của khách hàng và lợi ích của cácCĐT khác Quyền và nghĩa vụ của chủ thể đầu tư kinh doanh BĐS du lịch sẽ đượcnghiêncứu cụ thể tạimục 2.1.3 tại chương này.

Nguyêntắc2:Bấtđộngsảnđưavàokinhdoanhphảicóđủđiềukiệntheoquyđịnh của Luật Kinh doanh BĐS 75 Đây là nguyên tắc cần thiết khách quan bởi các BĐS đưa vào kinh doanh trênthịtrườnglàvôcùngphongphú,đadạng.CóBĐSchỉlàquyềnsửdụngđất,cóBĐSlại bao gồm cả quyền sử dụng đất và các BĐS du lịch cụ thể Các BĐS du lịch đó cónguồn gốc pháp lý vô cùng khác nhau như: có BĐS mà nguồn gốc tạo lập từ chủ thểtrongnước,từchủthểnướcngoài,từthểnhân,phápnhân;cónhữngBĐSd u lịchđãcó sẵn và được xác lập rõ quyền sở hữu, sử dụng, song cũng có những BĐS du lịchsẽhìnhthànhtrongtươnglai,chưađượcxáclậpvềquyềnsởhữu,sửdụng;cónhữngBĐS mà pháp luật không bao giờ cho phép được kinh doanh trên thị trường Vì vậy,quyđịnhnguyêntắcnêutrênđểđảmbảochocácchủthểthamgiagiaodịchtuânthủđúng quy định của pháp luật, nhằm phòng ngừa rủi ro chủ yếu cho khách hàng trongtrườnghợpgiaodịchvớinhữngBĐSkhôngđủđiềukiệnhoặckhôngđượcphépgiaodịch.Vềcácđ iềukiệncụthểđểBĐSdulịchđượcphépđưavàokinhdoanhsẽđượcNCS phân tích cụ thể trong một mục riêng về điều kiện đối với BĐS du lịch đượcphépkinh doanh tại Mục2.1.2 của chương này.

Nguyên tắc 3:Kinh doanhBĐS dulịch phảitrung thực, côngkhai, minh bạch 76

Trung thực, công khai, minh bạch là một trong những nguyên tắc quan trọngkhông thể thiếu trong hoạt động kinh doanh nói chung và kinh doanh BĐS du lịchnói riêng xét ở cả khía cạnh quản lý nhà nước, đối với thị trường và đối với các chủthểtham gia giao dịch Cụ thể:

- XéttừkhíacạnhquảnlýnhànướcđốivớithịtrườngBĐS:nguyêntắcnàysẽgiúp cho Nhà nước nắm bắt, kiểm soát được lượng giao dịch BĐS du lịch trên thịtrường, diễn biến thực tế của thị trường và thông qua đó, nhằm chỉ đạo, định hướngvà điều chỉnh kịp thời, phù hợp khi thị trường có sự biến động Đây cũng là yếu tốquantrọngđểNhànướckiểmsoátviệcthựchiệncácnghĩavụthuếđốivớiNhànướccủa các chủ thể kinh doanh BĐS Trung thực, minh bạch và công khai trong hoạtđộng kinh doanh BĐS cũng nhằm hạn chế thị trường "ngầm", thị trường phi chínhquypháttriển.NguyêntắcnàyđượccácnhàđầutưkinhdoanhBĐSnghiêmtúcchấphành sẽ là một trong những công cụ quan trọng và hữu ích để phòng, chống thamnhũngtrong lĩnh vựchoạt động kinh doanhBĐS du lịch.

-Xét ở khía cạnh thị trường:trung thực, minh bạch, công khai là nguyên tắcquan trọng để hoạt động kinh doanh BĐS du lịch diễn ra lành mạnh và chính quy,hạnchếvàngănngừatìnhtrạngđầucơđểnânggiáBĐScaogấpnhiềulầnsovớigiátrị thực nhằm mục đích trục lợi Điều này làm cho thị trường phát triển méo mó; tạoratìnhtrạng“bongbóngBĐS”ảnhhưởngtiêucựcđếnmôitrườngđầutưkinhdoanh.Vìvậy,việctuâ nthủnguyêntắccôngkhai,minhbạchtrongkinhdoanhBĐSdulịchgóp phần ngăn chặn, kiềm chế, khắc phục những khuyết tật của thị trường BĐS dochịusựtácđộngcủamặttráicủacơchếthịtrườnggâyra.Nguyêntắcnàycóýnghĩaquantrọngtro ngđiềukiệnViệtNamởvàonhómcácnướccóchỉsốcôngkhai,minhbạch của thị trường BĐS thấp Trên thực tế thời gian qua lại xảy ra không ít vụ việckinh doanh BĐS không trung thực, lừa đảo gây hoang mang cho người dân và cácnhàđầu tư, doanh nghiệp trongvà ngoài nước.

- Đốivớicácchủthểthamgiagiaodịch:đâylànguyêntắcmàcácnhàđầutưkinhdoanhBĐSdulịchp hảituânthủ,chấphànhvàtrởthànhtônchỉ,mụcđích,hànhđộng của các nhà đầu tư bởi lẽ, thị trường BĐS là một loại thị trường không hoànhảo,tiềmẩnrủirochokháchhàngnếucáchoạtđộngtrênthịtrườngnàykhôngcôngkhai, minh bạch và trung thực Ở một khía cạnh khác, trung thực, minh bạch, côngkhai trong hoạt động kinh doanh cũng phản ánh đạo đức nghề nghiệp trong kinhdoanhcủacácchủthểđầutư.NguyêntắcnàykhôngchỉquyđịnhtrongLuậtKinh doanh BĐS năm 2014 mà còn được khẳng định lại và trở thành điều kiện bắt buộcđối với chủ thể kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh BĐS du lịch nói riêng.Theo đó, gần đây nhất, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 quy định chitiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS quy định điều kiện của tổ chức,cá nhân kinh doanh BĐS là “phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanhnghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh BĐS), tạisàn giao dịch BĐS (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch BĐS bất độngsản)” các thông tin như thông tin về doanh nghiệp, thông tin về BĐS đưa vào kinhdoanh,việcthếchấpnhà,CTXD,dựánBĐSđưavàokinhdoanh,sốlượngcácBĐSkinhdoa nh 77

Trong thời đại cách mạng công nghiệp lần thứ tư đã và đang được thịnh hànhthìtrungthực,minhbạch,côngkhaithôngtintronghoạtđộngkinhdoanhthôngquacáchiệu ứngcôngnghệsốcũnglàmộttrongnhữngbiểuhiệncủakhảnăngthíchứngnhanhvàhiệuquảvớixut hếchungcủathờiđại;cũnglàsựbiểuhiệncủasựlựachọnthông minh, là góc biểu hiện của hành vi kinh doanh văn minh và cạnh tranh lànhmạnh của các nhà đầu tư Các chủ thể đầu tư kinh doanh BĐS du lịch thực hiện đầyđủ và đúng nguyên tắc này sẽ góp phần thúc đẩy thị trường BĐS nói riêng và nềnkinhtế nói chunghoạt động lànhmạnh, ổn định,bền vững.

Nguyên tắc 4: Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh BĐS tại khu vựcngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụngđấtđược cơ quannhà nước cóthẩm quyền phêduyệt.

Nguyên tắc này xác định rõ phạm vi kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân.Theo đó, tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh BĐS tại khu vực ngoài phạm vi bảovệ quốc phòng, an ninh, theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhànước có thẩm quyền phê duyệt Khách quan có thể khẳng định rằng, đây là quy địnhthực sự cần thiết trong bối cảnh tình hình thế giới có nhiều biến động, tiềm ẩn nhiềunguycơgâybấtổnvềchínhtrị,anninhnhưviệcxuấthiệnngàycàngnhiềunhững

77 Điểm b, khoản1 Điều4 Nghịđịnhsố 02/2022/NĐ-CPngày 06tháng 01năm2022quy địnhchitiết thihànhmột sốđiều củaLuật Kinhdoanh bấtđộng sản. xungđột,tranhchấpvềchủquyền,lãnhthổgiữacácquốcgia… ViệtNamcũngđangphảiđốimặtvớirấtnhiềumốiđedọavềanninh,quốcphòng,chủquyề nquốcgianhưvấnđềBiểnĐông;quầnđảoHoàngSa,TrườngSa,trongkhiđó,tiềmnăngd ulịchcủaViệtnam,đặcbiệtlàdulịchbiểnlạiđasốgầnvớicácđịabàncótiếpgiápvớibiêngiới biểncủacácquốcgia,vịtrívôcùngnhạycảmvềanninhquốcphòng.Quyđịnhnguyêntắcnày làmộtchủtrươngđúngđắncủaĐảngvàNhànước,việcchophépmộttổchức,cánhânnướcn goàihoặctrongnướcđượcthamgiahoạtđộng,kinhdoanhtạinhữngkhuvựccóýnghĩaquantrọngvề bảođảmanninh,quốcphònglàcựckỳ“nhạycảm”vàcầncónhữngquyđịnhđểphòngtránhnhữn gnguycơnày. Ở một khía cạnh khác, nguyên tắc này cũng tạo ra xu hướng mở đối với cácnhà đầu tư Theo đó, ngoại trừ đất ở khu vực hành lang, ranh giới của an ninh quốcphòng, thì quỹ đất còn lại sẽ là cơ hội cho bất kỳ tổ chức, cá nhân nào trong nướccũng như nước ngoài có thể tiếp cận để hiện thực hóa các mục tiêu và ý tưởng đầutư, trong đó có đầu tư kinh doanh BĐS du lịch Nguyên tắc này có tác động quantrọng,tolớnởnhiềukhíacạnhkhácnhau.Đốivớinhànước,nguyêntắcnàylàcơsởđểNhàn ướcquảnlý,kiểmsoátvàxửlýnhữngtrườnghợpkinhdoanhBĐStạinhữngkhuvựcliênquanđếnanni nh,quốcphòng.Đốivớidoanhnghiệp,nguyêntắcnàylàcơ sở để các nhà đầu tư thực hiện đúng và bảo vệ các quyền và lợi ích của mình khitham gia vào thị trường BĐS Đối với xã hội, nguyên tắc này có tác dụng xây dựngvàcủngcốlòngtincủangườidânvàocôngtácbảođảmanninh,quốcphòngvàchủquyềncủ a dân tộc.

3.1.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về các nguyên tắc kinh doanh bất độngsảndu lịch Đánh giá tổng thể cho thấy, phần lớn các chủ thể đầu tư kinh doanh BĐS dulịchđãtuânthủcơbảncácnguyêntắcđượcphápluậtquyđịnh.Tinhthầnthượngtônphápluậtđãđ ượcđềcao;sựtuânthủquyhoạch,kếhoạchsửdụngđấtkhithựchiệndự án đầu tư đã được đại đa số các chủ thể đầu tư coi trọng Các nhà đầu tư lớn đãgây được uy tín, tạo sự yên tâm cho khách hàng thông qua việc tuân thủ các nguyêntắctrungthực,minhbạch,côngkhaitronghoạtđộngkinhdoanhtừtínhhợp pháp của dự án đầu tư, tới việc đảm bảo tính pháp lý đối với các giao dịch và sự cam kếtvềchấtlượnghànghóachokháchhàngnênđượccáckháchhàngtincậyvàlựachọngiaodịch.T uynhiên,bêncạnhnhữngkhíacạnhtíchcựcnêutrên,thịtrườngBĐSdulịchcũngđãvàđangcònnhi ềutồntạivàbấtcậpcầnphảiđượcxemxétvàgiảiquyếttrongthời gian tới.Có thể nhậndiện ở mộtsố tồn tạisau đây:

Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về các điều kiện đểcácbấtđộngsảndulịchđượcphépđưavàokinhdoanh

3.2.1 Thực trạng pháp luật về điều kiện để các bất động sản du lịch đượcphépđưa vào kinh doanh

Như tại chương 2 khi phân loại các BĐS du lịch cho thấy sự đa dạng của cácsảnphẩmBĐStrênthịtrường.VớicácsảnphẩmBĐSdulịchcótínhchấtvàđặc

80 DuyT h a n h ( 2 0 1 9 ) , C h ấ m d ứ t h o ạ t đ ộ n g 2 d ự á n d u l ị c h g ầ n c ă n c ứ q u â n s ự C a m R a n h , https:// tuoitre.vn/cham-dut-hoat-dong-2-du-an-du-lich-gan-can-cu-quan-su-cam-ranh- 20191017143819903.htm ,truycậpngày11/8/2021 điểmkhônggiốngnhau,quátrìnhtạolậpvàhìnhthứckinhdoanhcủacácnhàđầutưthựchiệntrênth ịtrườngcũngkhácnhau.Vìvậy,phápluậttheođóquyđịnhcácđiềukiệncụthểkhácnhaunhằmđảm bảotínhchặtchẽvềpháplýđốivớigiaodịch;đồngthời đảm bảo sự an toàn cho các chủ thể khi tham gia giao dịch.

Thông qua đó cũngđảmbảosựphânloạithịtrườngmộtcáchcóhiệuquả,hạnchếvàngănngừacáchoạtđộngkinhd oanhtráipháp luật,kinhdoanhtràn langâyhỗnloạnthị trường.

Tuynhiên,phápluậtkinhdoanhBĐShiệnhànhchưacóbấtkỳkháiniệmnàovềBĐSdulị ch,LuậtDulịchcũngmớichỉdừnglạiởsựliệtkêcáccơsởlưutrú.Vìvậy,cácsảnphẩmBĐSdulịc hđãvàđangthịnhhànhtrênthịtrườngViệtNamtrongthời gian qua với các tên gọi vô cùng đa dạng là do được sử dụng trên cơ sở du nhậpcáctêngọitừnướcngoài.Cònđốivớihoạtđộngđầutưkinhdoanhđốivớitấtcảcácloại BĐS trong đó có BĐS du lịch đa dạng đó đều được quy về một tên gọi duy nhấtlàCTXDvàđượcđiềuchỉnhbởiLuậtKinhdoanhBĐSnăm2014.Theođó,tùythuộcvào tính năng và mục đích sử dụng của các CTXD đó là gì thì BĐS đó được gọi tênphù hợp với tính năng và mục đích đó. Chẳng hạn như CTXD là nhà ở là để ở, vănphòng là để làm việc, hoặc BĐS xây dựng là cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng. Vìvậy,nghiêncứuvềđiềukiệnđểCTXDđượcphépkinhdoanhcũngchínhlàđiềukiệnđểcác BĐS du lịchđược phép kinh doanh Cụthể:

Thứnhất,vềđiềukiệnchungđốivớicácBĐSđượcphépkinhdoanh Để xác định BĐS nào là hàng hóa được phép kinh doanh thì trước tiên BĐSđóphảiđảmbảocácđiềukiệnchungđểgianhậpthịtrường.Theođó,nhàđầutưkinhdoanh BĐS du lịch dù kinh doanh BĐS có sẵn hay BĐS hình thành trong tương laithì các BĐS đó đòi hỏi trước tiên phải được tạo lập một cách hợp pháp bởi các tổchức, cá nhân kinh doanh BĐS bao gồm:

Tổ chức, cá nhân được cơ quan nhà nướccó thẩm quyền cấp giấy phép đăng ký kinh doanh BĐS, được thành lập dưới hìnhthứcdoanhnghiệp,hợptácxãvàđápứngcácđiềukiệnvềkinhdoanhBĐSdophápluậtquy địnhvàđượccơquannhànướccóthẩmquyềnchophéptạolậpcácBĐSdulịchđểkinhdoanh 81 Cùngvớiđó,BĐSdulịchđượcđưavàokinhdoanhphảicó

81 Điều10LuậtKinhdoanhBĐSnăm2014vàkhoản2Điều75của LuậtĐầutưnăm2020. thông tin, thông số đầy đủ, cụ thể, rõ ràng, chính xác về tình trạng pháp lý, về quyềnsở hữu…nhằm bảo đảm sự an toàn pháp lý trong giao dịch BĐS du lịch trên thịtrường; đồng thời, ngăn ngừa rủi ro tiềm ẩn có thể xảy ra làm thiệt hại đến quyền vàlợiích hợp pháp của các chủthể tham gia.

Thứ hai,về điều kiện cụ thể đối với từng loại BĐS du lịch kinh doanh ở cáchình thức khác nhau thì pháp luật quy định về điều kiện khác nhau khi kinh doanhtrênthị trường Cụ thể:

BĐS du lịch có sẵn là BĐS du lịch đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vàosử dụng cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng Nghĩa là tại thời điểm các bên tham giagiaokếtvàthựchiệncácgiaodịchthìBĐSdulịchđãcósẵn,kháchhàngcóthểtrựctiếpkiểmtra khôngchỉvềtìnhtrạngpháplýmàcònkiểmtrađượctìnhtrạngthựctếcủa BĐS đó như: về thiết kế, về chất lượng sản phẩm, về công năng, tiện ích và điềucơ bản hơn là ngay sau khi thiết lập giao dịch thì BĐS du lịch đó đã có thể đưa vàovận hành ngay trong thực tế cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng hoặc đầu tư, kinhdoanh lại Pháp luật kinh doanh BĐS hiện hành quy định, các BĐS du lịch có sẵnđược giao dịch trên thị trường khi có các điều kiện như: i) Có đăng ký quyền sở hữuCTXDgắnliềnvớiđấttronggiấychứngnhậnvềQSDĐ.ĐốivớiBĐSdulịchcósẵntrong dự án đầu tư kinh doanh BĐS thì chỉ cần có giấy chứng nhận về QSDĐ theoquy định của pháp luật về đất đai; ii) Không có tranh chấp về QSDĐ, quyền sở hữuCTXDgắnliền vớiđất; iii)Không bịkê biênđểbảo đảmthi hànhán 82

Quyđịnhtrênchothấy,đốivớiBĐSdulịchcósẵnđưavàokinhdoanhthìtạithờiđiểmtha mgiagiaodịch,cácsảnphẩmBĐSdulịchđóđãđượcđảmbảođầyđủvề giấy tờ pháp lý, đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác lập quyền sởhữu hợp pháp một cách rõ ràng và cụ thể cho tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS vàcácBĐSđókhôngthuộcdiệnbịnghiêmcấmhoặchạnchếkinhdoanh.Điềunàymớiđảmbảođư ợcsựantoànpháplý,phòngngừađượcrủirochokháchhàngkhitham

82 Khoản1Điều9LuậtKinhdoanhBĐSnăm2014. gia giao dịch, đồng thời là cơ sở để đảm bảo sau các giao dịch như mua bán, thuêmuathìquyềnsởhữuhợpphápBĐSsẽđượcchuyểngiaotrựctiếpchokháchhàng.

(2) Điều kiện đối với BĐS du lịch hình thành trong tương lai của các tổ chức,cánhân.

BĐS du lịch hình thành trong tương lai là BĐS du lịch đang trong quá trìnhxây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng Nghĩa là tại thời điểm các bêntham gia giao kết và thực hiện thì các giao dịch BĐS du lịch đó chưa tồn tại, cáckhách hàng chỉ nhận biết về sản phẩm BĐS cụ thể thông các hồ sơ pháp lý về việccho phép các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS du lịch được phép tạo lập để kinhdoanh trên thị trường và khách hàng tìm hiểu, đánh giá qua các thông tin mà CĐTcung cấp Nếu xét về tính pháp lý, đối với các BĐS du lịch hình thành trong tươnglai pháp luật quy định điều kiện gia nhập thị trường đơn giản hơn so với BĐS nhà ở.Cụ thể, BĐS hình thành trong tương lai được các CĐT đưa vào giao dịch trên thịtrường khi có các điều kiện: i) Có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấpcóthẩmquyềnphêduyệt;ii)CóGiấyphépxâydựngđốivớitrườnghợpphảicóGiấyphépxâydựn g;iii)Cógiấytờvềnghiệmthuviệchoànthànhxâydựngcơsởhạtầngkỹthuậttươngứngtheotiến độdựán”vàiv)nếutrườnghợpBĐSdulịchđólà“tòanhàhỗnhợpcómụcđíchđểởhìnhthànhtron gtươnglaithìphảicóbiênbảnnghiệmthuđã hoàn thànhxong phần móng củatòa nhà đó”.

Vì chưa có sản phẩm BĐS du lịch cụ thể tại thời điểm giao dịch nên xem xéthồsơpháplývềcácdựánBĐSdulịchcủaCĐTcóđượcNhànướcxáclậphợppháphay không là vấn đề vô cùng quan trọng Theo đó, cơ sở pháp lý để khách hàng tintưởngvàkiểmchứngvềhànghóaBĐSmàhọsẽmua,thuêhoặcthuêmuathôngquaviệckiểmtra hồsơdựán,tiếnđộdựánđãđượcphêduyệt,nănglựctàichínhvàkhảnăng đầu tư của các chủ thể đầu tư cũng và cơ bản nhất là dự án đó đã được cơ quannhànướccóthẩmquyềnthẩmđịnhvàphêduyệt,cấpphépđầutư.Việcxáclậpquyềnsở hữu hợp pháp đối với các BĐS du lịch khi giao dịch hoàn toàn chưa đặt ra bởi ởgiai đoạn này BĐS đó chưa được nhà đầu tư tạo lập, nó còn đang trên sơ đồ, bản vẽ,thiếtkế thuộc hồsơ dự án.Khách quan có thểnhận định rằng,trong một chừngmực nhấtđịnh,bêncạnhviệckiểmtra,xácminhvềhồsơpháplýcủadựánthìviệcthamgia giao dịch giữa CĐT với khách hàng còn được dựa trên cơ sở “uy tín” của CĐTvà“niềm tin” của khách hàng.

Cóthểkhẳngđịnhrằng,dùkhôngcócácđiềukiệncụthểchocácBĐSdulịchthamgiagiaodị chtrênthịtrường,songvớikhungphápluậtchungvềđiềuchỉnhđốivới các CTXD được phép kinh doanh, các CĐT có thể áp dụng để thực hiện các dựánđầutưBĐSdulịchtrêncơsởđượccơquannhànướccóthẩmquyềnchophépvàthực hiện các hoạt động đầu tư kinh doanh dựa trên cơ sở pháp luật cho phép kinhdoanhcácCTXD.Tuynhiên,vớisựđadạngcủacácloạihìnhBĐSdulịch,vớinhiềusản phẩm BĐS du lịch có tính năng sử dụng hỗn hợp, được tạo lập có thể trên nhiềuloại đất với mục đích khác nhau, với hình thức sử dụng đất khác nhau thì quy chếpháp lý áp dụng chung cho các hình thức kinh doanh sẽ là nguyên nhân của nhiềuphátsinhphứctạptrênthựctế.Phầnthựctrạngdướiđâysẽlàminhchứngcụthểchovấnđề này.

3.2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về các điều kiện để các bất động sản dulịchđược phép đưa vào kinh doanh

VớinhữngđiềukiệnchungđốivớiBĐSđượcphépkinhdoanhgiúpchoCĐTkinh doanh BĐS du lịch thoát ly khỏi những ràng buộc quá cụ thể, quá chặt chẽ sẽ là rào cản cho tiến trình đầu tư, vận hành dự án và trực tiếp là những rào cản chohoạt động kinh doanh Theo đó, với nhu cầu và thị hiếu của thị trường về BĐS dulịch, với tiềm năng và thế mạnh của nhà đầu tư ở phân khúc thị trường BĐS du lịchcụthểnàothìnhàđầutưbằngcáchquyđịnhchungđiềuchỉnhhoạtđộngkinhdoanhcácCTXDs ẽhiệnthựchóacụthểcácmụcđíchvàýtưởngđầutưcủamìnhvàthôngqua đó để thực hiện các hoạt động kinh doanh trên thị trường Theo thống kê củaHiệp hội BĐS Việt Nam, năm 2020, sản phẩm BĐS du lịch bán trên thị trường vớihơn18.000sảnphẩm;sangnăm2021trong3quýđầunăm,cókhoảng10.000sản phẩmBĐSnghỉdưỡngđượcchàobán,tỷlệhấpthụlênđến30-40% 83 Đâylàmộttỷ lệ khá cao trong bối cảnh dịch bệnh phức tạp tại các tỉnh thành lớn trên cả nước,giãncáchxãhộinghiêmngặtvớicácChỉthị15,16củaChínhphủđưara.SảnphẩmBĐS du lịch nghỉ dưỡng vẫn thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm và xuống tiền đầutư Các tỉnh, thành phố ghi nhận có sản phẩm chào bán nhiều gồm: Đà Nẵng, PhúQuốc, Quảng Nam, Quảng Ninh, Phú Yên, Khánh Hòa, Bình Thuận, Thanh Hóa…Đây là những tín hiệu tốt và dự báo về tương lai sôi động và phát triển hơn của thịtrườngnàykhikhungpháplýđượchoànthiệnđồngbộ,phùhợpvàcởimởhơn,vớichính sách cải cách hợp lý nhằm khôi phục nền kinh tế hậu covid - 19 được Chínhphủđềravàthựchiệnmàtrongđódànhnhiềuưuđãichodoanhnghiệp.Theonghiêncứu của Viện nghiên cứu BĐS Việt Nam về dự báo diễn biến thị trường địa ốc năm2021,ôngBùiVănDoanh,ViệntrưởngViệnnghiêncứuBĐSViệtNamnhậnđịnh:“dù với kịch bản nào chăng nữa, bất động sản gắn với du lịch, nghỉ dưỡng vẫn sẽcóvị thế dẫnđầu thị trường trongtương lai dài hạn” 84

Thực trạng thiếu vắng các quy định cụ thể, rõ ràng đối với BĐS du lịch, từviệcđịnhdanhđốivớiBĐSdulịch,phânloạicácBĐSdulịch,chođếncácđiềukiệnkinh doanh của các BĐS cũng đã và đang làm cho thị trường BĐS có nhiều “mảngtối” Có thể nhận thấy ở một số bất cập từ khía cạnh pháp luật và ảnh hưởng tới quátrìnhthựcthiphápluậtvềđiềukiệnBĐSdulịchđưavàokinhdoanhquanhữngvấnđềcụ thể sau đây:

Luật Kinh doanh BĐS cũng không có quy định riêng về BĐS dulịch,hoạtđộngkinhdoanhcôngtrìnhBĐSdulịchđượcđiềuchỉnhtheoquyđịnhvềkinh doanh CTXD Một số văn bản của các Bộ, ngành có đề cập tới một số loại hìnhsảnphẩmcủaBDSdulịchnhưcănhộdulịch,biệtthựdulịch.Gầnđây,trongChiến

83 VănTuấn(2021),Đốimặt“khókhănkép”,bấtđộngsảnnghỉdưỡngvẫnnhiều“cửasáng”,https://thoibaotaichinhvietnam.vn/doi- mat-kho-khan-kep-bat-dong-san-nghi-duong-van-nhieu-cua-sang- 95753.html ,truycậpngày19/11/2021

84 https://tinth365.com/bds-gan-voi-du-lich-nghi-duong-suc-hut-tu-nhung-khu-do-thi-dac-biet/ truycập ngày 25/8/2021 lược Phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045 đượcphê duyệt theo Quyết định số 2161/QĐ-Ttg ngày 22/12/2021 của Thủ tướng Chínhphủ, thuật ngữ “BĐS lưu trú” cũng được đề cập trong mục 6 phần III liên quan tớigiảipháptăngcườngkiểmsoáthoạtđộngcủacácsảngiaodịchBĐS.Vềcơbản,têngọi của các BĐS du lịch là những thuật ngữ ngoại lai, được du nhập nguyên bản từnướcngoàivàothịtrườngBĐSViệtNamvàđượcgiớikinhdoanh,kháchhàngquantâm tới mảng thị trường này sử dụng và lâu dần chúng trở thành một loại sản phẩmhànghóaBĐSdulịchquenthuộcđốivớingườidânmàchưađược“địnhdanh”chínhthức từ góc độ pháp luật dù việc “định danh” pháp lý là cần thiết bởi “quy chế pháplý hiện hành đang thể hiện sự rất khác biệt từ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án đầu tư cho đến các quy định cụ thểvề thiết kế, quy chuẩn, tiêu chuẩn, cơ sở pháp lý để vận hành và những đảm bảo choviệcxác lập quyềnsở hữu” 85 đốivới loại hìnhBĐS này.

Pháp luật về du lịch cũng có một số quy định song lại tỏ ra hạn hẹp so với sựđa dạng của các sản phẩm BĐS du lịch thịnh hành trên thị trường Cụ thể, Điều 48Luật Du lịch năm 2017 quy định các cơ sở lưu trú du lịch bao gồm: Khách sạn; Biệtthự du lịch; Căn hộ du lịch; Tàu thủy lưu trú du lịch; Nhà nghỉ du lịch; Nhà ở cóphòng cho khách du lịch thuê; Bãi cắm trại du lịch và các cơ sở lưu trú du lịch khác.Như vậy, một số loại cơ sở lưu trú du lịch đã xuất hiện trên thị trường nhưng chưađược quy định trong Luật Du lịch như resort, shophouse/shoptel, farmstay nên têngọicũng chưađược “Việthoá” mộtcách chínhthức, thốngnhất.

Thựctrạngphápluậtvàthựctiễnthihànhphápluậtvềquyềnvànghĩavụcủac ácchủthểkinhdoanhbấtđộngsảndulịch

3.3.1 Thựctrạngphápluậtvàthựctiễnthihànhphápluậtvềquyềncủacá cchủ thể đầu tưkinh doanh bất độngsản du lịch

Phápluậtđấtđaivàphápluậtdoanhnghiệphiệnhànhquyđịnhvềcácphươngthức tiếp cận đất đai cho các hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS nói chung, trong đócóhoạt động kinh doanhBĐS du lịch, bao gồm:

Thứ nhất,tiếp cận đất đai trực tiếp từ Nhà nước để thực hiện các hoạt độngđầutư kinh doanh

Theo Luật Đất đai năm 2013, tại các Điều 54, 55 và 56 thì kinh doanh BĐSdulịchthuộchìnhthứcthuêđấtcủaNhànước,trongđóCĐTđượclựachọnphươngthức trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê Theo đó, cácchủ thể đầu tư kinh doanh BĐS du lịch thông qua cơ chế đấu thầu lựa chọn nhà đầutư (đất chưa được giải phóng mặt bằng) hoặc đấu giá QSDĐ (đất đã giải phóng mặtbằng) và được Nhà nước cho thuê đất Trong trường hợp đấu thầu, đấu giá khôngthànhhoặccóduynhấtmộtnhàđầutưthamgiathìNhànướcthựchiệnviệclựachọnnhàđầut ưvàchothuêtheocơchếhànhchính 88 Đâylàphươngthứcđượcápdụng

88 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 vàĐiều 9 Nghị định số 30/2015/NĐ-CP ngày 17 tháng 03 năm 2015 quyđịnhchitiếtthihànhmộtsốđiềucủaLuậtĐấuthầuvềlựachọnnhàđầutư. phổ biến trong thời gian qua đối với các CĐT kinh doanh BĐS du lịch trên địa bàncảnước.

CĐT BĐS du lịch cũng có thể lựa chọn các phương thức tiếp cận đất đai từthịtrườngthôngquacáchìnhthứcchủyếunhư:nhậnchuyểnnhượng,nhậngópvốnbằngquyề nsửdụngđất,dựánđầutưBĐSdulịchtheoquyđịnhcủaLuậtĐấtđaivàLuậtkinhdoanhBĐShiện hành 89 Ngoàira,LuậtDoanhnghiệpcònquyđịnhvềcáchìnhthứcmuabánsápnhậpdoanhnghiệ p(M&A)đểthựchiệncáchoạtđộngđầutưkinh doanh So với phương thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước thì phương thức tiếpcận đất đai từ thị trường được mở rộng hơn, với điều kiện cụ thể và đơn giản hơn,tiếp cận gần hơn với cơ chế thị trường Theo đó, chỉ cần Dự án đầu tư đã được phêduyệt hợp pháp, có đủ điều kiện để thực hiện giao dịch và khách hàng là các CĐTthứcấpcónhucầuthựchiệncácdựánđầutưBĐSdulịch,cóđủtưcáchchủthể,cónăng lực tài chính được cơ quan chấp thuận đầu tư thẩm định, hai bên đạt được sựthỏa thuận về các hình thức cụ thể: nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn hoặc muabán, sáp nhập doanh nghiệp là nhà đầu tư có đất để thực hiện dự án đầu tư, theo đódoanh nghiệp có thể bỏ qua được các quy trình và thủ tục hành chính về thuê đất, vềđấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án để lựa chọn nhà đầu tư ở phương thức tiếp cậnđấtđaitừNhànướcnhưđãtrìnhbàyởtrên.Mặtkhác,ởphươngthứcnàycũnggiúpcácCĐTb ỏquađượcnhữngvấnđềphứctạpcủaquátrìnhthuhồiđấtvàgiảiphóngmặt bằng nếu tiếp cận đất đai từ Nhà nước Đây cũng là hình thức hoạt động khá sôiđộngtrênthịtrườngcủacácCĐTkinhdoanhBĐSdulịchtrongthờigianqua,trongđóphổbiến vàpháttriểnmạnhnhấtlànhậnchuyểnnhượngdựánđầutưvàmuabán,sápnhập doanhnghiệp giữa cácCĐT kinhdoanh BĐS dulịch.

*Một số nhận định, đánh giá về thực trạng các phương thức tiếp cận đấtđaiđể thực hiện các dựán đầu tư BĐS dulịch

89 Điều174vàĐiều176LuậtĐ ấ t Đainăm2013vàĐiều49LuậtKinhdoanhBĐSnăm2014.

Nghiên cứu phương thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước thông qua hình thứcthuê đất cho thấy, việc quy định hai phương thức trả tiền một lần cho toàn bộ thờigianthuêhoặctrảtiềnthuêđấthàngnămđểCĐTđượclựachọntrêncơsởnănglựctài chính và chủ đích đầu tư cho phù hợp là một trong các quy định hợp lý và cầnthiết, tạo cơ chế linh hoạt, tự chủ cho doanh nghiệp, chủ động về tài chính trong đầutư và cho phép các doanh nghiệp quyết định gia nhập dài hạn hay ngắn hạn đối vớihoạtđộngđầutưkinhdoanhcủamình.Cơchếnàycũnghướngtớisựđảmbảocôngbằng cho các chủ thể trong hoạt động đầu tư kinh doanh Theo đó, đối với doanhnghiệp thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê thì Nhà nước mở rộng tốiđa các quyền trong kinh doanh, đặc biệt là các quyền chuyển quyền sử dụng đất gắnvớidựánđầutưBĐSdulịchmàNhànướcđãphêduyệtnhư:Quyềnchuyểnnhượng,quyền thế chấp, quyền góp bằng QSDĐ và dự án đầu tư Trong khi đó, đối với hìnhthứcthuêđấttrảtiềnhàngnămthìchỉđượcthựchiệncácgiaodịchvềcáccôngtrìnhđã đầu tư trên đất Quy định này cũng thực sự giảm tải gánh nặng tài chính cho cácdoanh nghiệp nhỏ và vừa, với năng lực tài chính hạn hẹp vẫn có cơ hội thực hiện dựán đầu tư thông qua hình thức thuê đất trả tiền hàng năm Phương thức tiếp cận đấtđai từ Nhà nước hiện đang là phương thức chủ đạo, phổ biến được các nhà đầu tưkinhdoanh BĐS du lịch thực hiện.

- Ởkhíacạnhhạnchế:córấtnhiểuràocảnđốivớicácdoanhnghiệpkhitiếpcậnđất đai để thựchiện các dự ánđầu tư BĐS dulịch

Mộtlà,vớiphươngthứctiếpcậnđấtđaitừNhànước:Dùđược phápluậtquyđịnhthôngquacơchếđấugiáQSDĐvàđấuthầudựánđểlựachọnnhàđầutưđượcáp dụngchủyếu,chỉápdụngcơchếhànhchínhvềchothuêđấtkhiphươngthứctrênkhông được thực hiện;nghĩa là pháp luật muốn các quan hệ này theo định hướng thịtrường,trêncơsởcạnhtranhbìnhđẳngvàminhbạchđượcgiữacácchủđầutư.Tuynhiên,thựctếth ựcthilạikhônghoàntoànnhưvậy.Cơchếhànhchínhvẫn“ngựtrị”vàchiếmưuthế.Khẳngđịnhđ iềunàyxuấtpháttừthựctếhiệnnaycácdoanhnghiệpđểcóđấtthựchiệndựánđầutưtừconđườn gNhànướcvẫnvôcùngnangiải,phải trảiquacácquytrìnhhànhchínhvôcùngkhiêncưỡngvànhiêukhê,chưathựcsựtạođiềukiệnthông thoángđểcácdoanhnghiệp thuậnlợitronghoạtđộngđầutư.

Theothốngkêtrêncơsởcácquyđịnhhiệnhành,trìnhtựthựchiệndựánđầutư có sử dụng đất hiện được quy định trong khoảng 19 Luật, Bộ luật, 72 Nghị định,119thôngtư,102quychuẩnvà936tiêuchuẩn;tùytừngloạidựánmàphảithựchiệnthủ tục gồm 25 bước chính trong đó có nhiều bước nhỏ với 38 đến 159 con dấu vàthời gian hoàn tất thủ tục khoảng 1 năm đến 1,5 năm Thực tế thời gian làm thủ tụcmất từ 2 năm đến 5 năm hoặc lâu hơn 90 (Quy trình cụ thể xin xem tại Phụ lục 1).RiêngLuậtĐấtđainăm2013đãcó25Nghịđịnh,59thôngtư,2.000vănbảncủacáctỉnh,thànhph ốtheo41nộidungđượcphâncấp.Cácthủtụcnàymangtínhliênngànhnên sự phối hợp chưa tốt đang gây khó khăn, rủi ro cho các nhà đầu tư Thực tế nàychothấy,phápluậthiệnhànhđanggâynhiềukhókhăn,trởngạichocácdoanhnghiệptronghoạt động kinh doanh.

Hai là,vấn đề có đất sạch để thực hiện dự án đầu tư là vô cùng nan giải, tốnnhiềucôngsứcvàthờigian.Cụthể:Quytrìnhthuhồiđấtnhiềubước,phứctạpkhiếndoanhnghiệ prấtkhókhăn,dẫnđếnáchtắctrongviệctriểnkhaidựán 91 Thủtụcbồithường,giảiphóngmặtbằngđ angrấtphứctạp,kéodài.Việcxácđịnhgiábồithường,giải phóng mặt bằng áp dụng khác nhau ở các tỉnh, thành phố trong việc thực hiệngâynênsựthiếucôngbằng,chênhlệchgiữacácđịaphương.Theoquyđịnh,thườngcó2côn gthứctínhgiáđấtchocôngtácbồithường,giảiphóngmặtbằng,cụthểnhưsau:

(i) Công thức 1: Giá đất theo bảng giá đất hàng năm (a); Hệ số (áp cho hỗ trợđàotạo, chuyểnđổi việc làm(b); Tiền bồithường = a+ (a xb)

(ii) Công thức 2: Giá đất theo hội đồng định giá (a); Giá đất theo bảng giá đấthàng năm (b); Hệ số (áp cho hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi việc làm, chi phí khác) (c);Hệsố điềuchỉnh giáđất hằngnăm (k);Tiền bồithường= a + (bx cx k)

90 Viện nghiên cứu BĐS Việt Nam (2021),Báo cáo Số 26/2021/BC-VIRES ngày 15/10/2021, Báo cáo tổngquanvềBĐSdulịchởViệtnam,quý3/2021,tr.1.

91 https://nhipsongdoanhnghiep.cuocsongantoan.vn/dia-oc/quy-trinh-thu-hoi-dat-tren-100-buoc-dan-den-ach- tac-trong-viec-trien-khai-du-an-3573293.html,truycậpngày5/12/2021.

Cáctỉnh,thànhphốnhưHàNội,HàNamxácđịnhgiábồithường,giảiphóngmặtbằng dựa theo công thức 1 Cụthể:

- Hà Nội đang áp hệ số 5 Giá đất nông nghiệp để lập phương án bồi thườnglà 135.000đ/m2 Phương án được phê duyệt để chi trả cho các hộ dân bị thu hồi đấtlà:860.000đ/m2.

- Hà Nam áp hệ số 2 Giá đất nông nghiệp để lập phương án bồi thường:58.000đ/m2 Phương án được phê duyệt để chi trả cho các hộ dân bị thu hồi đất là:198.000đ/m2.

CáctỉnhnhưQuảngNinh,KiênGianglạidựatheocôngthức2,xácđịnhtheophương pháp như xác định giá đất ở bước giao đất, cho thuê đất theo 3 bước là côngty tư vấn định giá đất nghiên cứu thị trường và đề xuất giá đất, hội đồng thẩm địnhgiá đất thẩm định giá đất do công ty tư vấn đề xuất, UBND tỉnh phê duyệt giá đất.Giá đất theo phương pháp định giá này là giá bồi thường độc lập Điều khác biệt làphầnhỗtrợđàotạo,việclàmvàcácchiphíliênquankháclạiđượcáptheobảnggiáđấthàngnă mdoHĐNDtỉnhphêduyệtn h â n vớihệsốcủacáctỉnhnày.Cụthể:

- Tại Phú Quốc, vị trí 1 nằm trên trục giao thông chính, năm 2021: Đơn giábồi thường theo định giá: 1.736.000đ/m2 (a), đơn giá hỗ trợ theo đơn giá ban hànhhàng năm được nhân 3 lần và thêm hệ số k=1.4 là: 856.800đ/m2 (b), bồi thường hỗtrợkhác:6.457.689đ/khẩu(c),Tổngđơngiácho1m2tiềnbồithườnglà(a)+(b) +(c)

Cóthểthấy,côngthức1xácđịnhtheocơchếhànhchính,côngthức2kếthợpcả cơ chế thị trường và cơ chế hành chính Điều này gây bối rối với doanh nghiệptriển khai ở các tỉnh, thành phố giáp ranh do có sự khác biệt lớn về giá bồi thường,giải phóng mặt bằng và sau này là giá giao đất, cho thuê đất Thực tiễn cho thấy,những tỉnh đưa ra hệ số bồi thường cao thì dễ triển khai hơn Ngoài ra, do chưa cóquy định cụ thể về việc bồi thường đạt tỷ lệ bao nhiêu % về diện tích và/hoặc số hộsửdụngđấttrongdựánthìđượctiếnhànhthủtụccưỡngchế,dẫnđếnngườisửdụngđất càng chây ỳ không cho kê khai, kiểm đếm, không nhận tiền bồi thường, giải phóngmặtbằngthìCĐTcàngphải“quantâm”hơnkhiếncôngtácbồithường,giảiphóng mặt bằng của nhiều dự án bị kéo dài, thậm chí rơi vào bế tắc, khó đoán định tiến độtriểnkhai.

Balà,thủtụcđầutưvàvậnhànhdựánBĐSdulịchvới“matrận”cácvănbảnphápluậtnhưnêut rênđanglàđiểmnghẽnvềpháplýchothịtrườngBĐSdulịch,gâythiếuhụtnguồncung,đẩygiálêncao,g âybấtổnchothịtrường.Cụthể,khithựchiệnthủtụchànhchínhvềthẩmđịnhdựánđầutư(nhất làđốivớidựánnhómA)theoquyđịnhtạiNghịđịnhsố15/2021/NĐ- CP,cácnhàđầutưphảithựchiệnthủtụcnàytại Cơ quan chuyên môn thuộc Bộ Xây dựng hoặc Bộ quản lý CTXD chuyên ngành,dẫnđếnphátsinhchiphíđilại,mấtnhiềuthờigiancôngsức.Trongkhiđó,cónhiềudựánmặc dùquymônhómAnhưnglạibaogồmnhiềucôngtrìnhquymônhỏ(hệthốnghạtầngkỹthu ật,nhàởliềnkế,biệtthự…)từcấpIItrởxuống.Đốivớicáchạngmụcnày,cácSởXâydựng thuộcUBNDcấptỉnhcóđủnănglựcthựchiệnthẩmđịnhdựán.Nhưvậy,việckhôngphâncấp,cụth ểhoáđếntừnghạngmụccôngtrìnhmà quy chung theo Dự án dẫn tới nhiều khó khăn, bất cập trong quá trình triển khai.Bốn là,về giải quyết trường hợp có đất công xen kẽ trong dự án: Nghị định số148/2020/NĐ- CPquyđịnhcơchếxửlýcácdiệntích“đấtcông”nằmxenkẽtrongdựánđầutư;giaoU BNDcấptỉnhquyđịnh“tiêuchí”thửađấtđủđiềukiệntáchthànhdựánđộclập.Đếnt hờiđiểmcuốinăm2021mớicókhoảng10tỉnhbanhànhQuyđịnhnày,cònhơn50tỉnhvà cácthànhphốtrựcthuộcTrungươngchưabanhànhquyđịnh,mànguyênnhânchínhlàtâ mlýsợsai,sợbịvướngphápluậtdẫnđến đùnđẩytráchnhiệmcủamộtsốcánbộcôngchức.

Nămlà,việctồntạihìnhthứcgiaođấtcóthutiềnchỉđểápdụngriêngchocácdự án đầu tư kinh doanh nhà ở hoặc kinh doanh kết cấu hạ tầng mà không áp dụngđối với các mục đích đầu tư khác là quy định không thực sự hợp lý, cho thấy rõ tínhkhiên cưỡng, gò bó của pháp luật và cản trở tới quyền tự do kinh doanh, hạn chế sựchủ động và thích ứng linh hoạt của doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh củamình Khẳng định như vậy bởi lẽ, đối với các CĐT kinh doanh BĐS du lịch tronghoạt động đầu tư kinh doanh nếu muốn chuyển đổi mục đích đầu tư, thay đổi mụctiêucủadựánđốivớimộtsốsảnphẩmBĐSdulịchnhằmnângcaohiệuquảđầutư, nâng cao giá trị sinh lời của BĐS và hiệu suất sử dụng đất sẽ không thể thực hiệnđược Chẳng hạn, các BĐS du lịch như: farmstay, homestay, shophouse, shoptel…có thể chuyển sang mục đích để ở nếu quy hoạch sử dụng đất phù hợp. Tuy nhiên,điều này sẽ không thể thực hiện được bởi nếu chuyển mục đích đầu tư

Thựctrạngphápluậtvàthựctiễnthihànhphápluậtvềhìnhthứcvàhiệulựccủacácgi aodịch

3.4.1 Thựctrạngphápluậtvềhìnhthứcvàhiệulựccủacácgiaodịchkinhdoanhbất động sản du lịch

Hợp đồng kinh doanh BĐS thể hiện sự hợp tác, thiện chí, ý chí thỏa thuận,cam kết của các bên trong giao dịch kinh doanh BĐS Xét về bản chất BĐS du lịchcũng được xác định là một trong những công trình xây dựng không phải nhà ở thamgia vào thị trường nên các quy định liên quan tới hợp đồng kinh doanh BĐS du lịchđượcquy địnhtại Điều17Luật Kinhdoanh BĐSnăm 2014,cụ thể:

Thứnhất,vềcácloạihợpđồngkinhdoanhBĐSdulịch.ĐốivớiBĐSdulịch,các loại hợp đồng kinh doanh BĐS theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS năm2014 bao gồm: a) Hợp đồng mua bán CTXD; b) Hợp đồng cho thuê CTXD; c) Hợpđồng thuê mua CTXD; d) Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự ánBĐS.

Thứ hai, về hình thức của hợp đồng và vấn đề công chứng, chứng thực hợpđồngkinh doanh BĐS.

Theo quy định của pháp luật hợp đồng có hai hình thức cơ bản của hợp đồng,bao gồm hợp đồng miệng và hợp đồng bằng văn bản Tuy nhiên, do BĐS là tài sảncógiátrịrấtlớnnênLuậtKinhdoanhBĐSnăm2014quyđịnhhợpđồngkinhdoanh

BĐS phải được lập thành văn bản Quy định này là cần thiết nhằm ghi nhận rõ ràng,cụ thể cam kết, thỏa thuận của các bên trong kinh doanh BĐS và là cơ sở, căn cứ đểxác định trách nhiệm pháp lý trong trường hợp một bên vi phạm cam kết của mìnhgâythiệt hại cho bên kia.

KinhdoanhBĐSmangbảnchấtlàgiaodịchdânsựnênLuậtKinhdoanhBĐSnăm 2014 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận.Đối với các giao dịch mua bán, thuê mua

CTXD, hợp đồng chuyển nhượng

QSDĐmàcácbênlàhộgiađình,cánhânquyđịnhtạikhoản2Điều10củaLuậtKinhdoanhBĐS 116 thì phải công chứng hoặc chứng thực Bởi lẽ, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyểnnhượng,chothuê,chothuêmuaBĐSquymônhỏ,khôngthườngxuyênthìcầnràngbuộc trách nhiệm pháp lý đối với các cam kết của họ chặt chẽ hơn bằng sự xác nhậncủacơquan,tổchứccóthẩmquyềnthôngquaviệccôngchứnghoặcchứngthực.

Thứba,cácloạihợpđồngmẫukinhdoanhBĐS Đểđảmbảosựthốngnhất,chặtchẽ,đầyđủvềcácđiềukhoảnbắtbuộcvàphùhợp quy định của pháp luật; đồng thời, phòng tránh rủi ro, thiệt hại cho các bên thìviệc quy định hợp đồng mẫu kinh doanh BĐS là cần thiết Theo Luật Kinh doanhBĐS năm 2014, Chính phủ quy định các loại hợp đồng mẫu kinh doanh BĐS Nghịđịnh số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 quy định chi tiết thi hành một số điều củaLuật Kinh doanh BĐS ban hành các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh BĐS baogồm:Hợpđồngmuabánnhà,côngtrìnhxâydựngcósẵn,hìnhthànhtrongtươnglai;Hợpđồng chothuênhà,côngtrìnhxâydựngcósẵn,hìnhthànhtrongtươnglai;Hợpđồngthuêmuanhà,côngt rìnhxâydựngcósẵn,hìnhthànhtrongtươnglai;Hợpđồngchuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộhoặcmộtphầndựánBĐS.CácloạiHợpđồngmẫunàylàđểcácbênthamkhảotrongquátrìnhthươn gthảo,kýkếthợpđồng;cácbêncóthểthoảthuậnđểsửađổi,bổsungcácđiều,khoảntronghợpđồng mẫunhưnghợpđồngdocácbênkýkếtphảibảođảmcóđầyđủcácnộidungchínhđãđượcquyđịnht ạiĐiều18,Điều47vàĐiều53Luật

116 Tổchức,hộgiađình,cánhânbán,chuyểnnhượng,chothuê,chothuêmuaBĐSquymônhỏ,khôngthườngxuyênthìkhôngphảit hànhlậpdoanhnghiệpnhưngphảikêkhainộpthuếtheoquyđịnhcủaphápluật(khoản2Điều10LuậtKinhdoanhBĐSnăm2014)

KinhdoanhBĐS,nộidungcụthểtronghợpđồngdocácbênthỏathuậnnhưngkhôngđược trái với quy định của pháp luật Gần đây, ngày 06/01/2022, Chính phủ đã banhành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của

LuậtKinhdoanhBĐS.NghịđịnhnàythaythếNghịđịnhsố76/2015/NĐ-CPvàsẽcóhiệulực từ ngày 01/03/2022 Theo đó, việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua,cho thuê lại BĐS và chuyển nhượng dự án BĐS phải lập thành hợp đồng theo mẫubao gồm: Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư; Hợp đồng mua bán, thuêmua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú; Hợp đồng mua bán, thuê muanhà ở riêng lẻ; Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, CTXD khác; Hợp đồng thuê nhàở,CTXD;HợpđồngchuyểnnhượngQSDĐ;Hợpđồngchothuê,chothuêlạiQSDĐ;Hợpđồngch uyểnnhượngtoànbộ(hoặcmộtphần)dựánBĐS.Nhưvậy,lầnđầutiênmẫu Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trúđược quy định chính thức Ngoài ra, tính bắt buộc của mẫu Hợp đồng kinh doanhBĐScũngcaohơnkhôngchỉmangtínhchấtthamkhảomàlàmẫuphảitheođốivớicácbê n.

Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua CTXD là loại hợp đồng phổ biếntrong kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh BĐS du lịch nói riêng; do giao dịchmuabán,chothuê,chothuêmuaCTXDchiếmsốlượnglớntrongcácgiaodịchkinhdoanh BĐS ở nước ta Vì vậy, việc quy định nội dung của loại hợp đồng này là cầnthiết nhằm bảo đảm các điều khoản ghi trong hợp đồng không trái pháp luật.

TheoLuậtKinhdoanhBĐSnăm2014,hợpđồngmuabán,chothuê,chothuêmuaCTXDphải có các nội dung chính (các điều khoản bắt buộc) như (i) Tên, địa chỉ của cácbên; (ii) Các thông tin về BĐS; (iii) Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua; (iv) Phươngthức và thời hạn thanh toán; (v) Thời hạn giao, nhận BĐS và hồ sơ kèm theo; (vi)Bảo hành; (vii) Quyền và nghĩa vụ của các bên; (viii) Trách nhiệm do vi phạm hợpđồng;(ix)Phạtviphạmhợpđồng;(x)Cáctrườnghợpchấmdứt,hủybỏhợpđồngvàcác biện pháp xử lý; (xi) Giải quyết tranh chấp; (xii) Thời điểm có hiệu lực của hợpđồng.QuyđịnhchitiếtLuậtKinhdoanhBĐS,nộidungcácHợpđồngmẫutheoNghị định 02/2022/NĐ-CP khá chặt chẽ, đầy đủ các điều khoản bắt buộc liên quan đếnthông tin BĐS, giá bán, việc hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, quyền vànghĩavụcủacácbên…Ngoàira,cácbêncóthểthoảthuậncácnộidungkháckhôngtráivới quy định củapháp luật và đạo đứcxã hội. ĐiểmđặcbiệttronggiaodịchliênquantớiBĐSdulịchlàvấnđềquảnlýkhaithác, kinh doanh và chia sẻ lợi nhuận khai thác, kinh doanh căn hộ Tuy nhiên, nộidung này chưa được đề cập trong Luật Kinh doanh BĐS cũng như mẫu Hợp đồngmuabán,thuêmuacănhộdulịch,cănhộvănphòngkếthợplưutrútrongNghịđịnh02/2022/ NĐ-CP mới đây Thông thường, khách hàng giao cho CĐT sử dụng căn hộsau khi mua để khai thác, cho thuê lưu trú du lịch và hưởng lợi nhuận theo mức lợinhuận cố định (cam kết lợi nhuận) hoặc theo thực tế kinh doanh (không cam kết lợinhuận) Nội dung này được tách thành Hợp đồng riêng (Hợp đồng quản lý cho thuê,Hợpđồngchươngtrìnhchothuê,Hợpđồngchothuê…)hoặclàmộtphụlụccủaHợpđồngmua bán.Thựctế,thoảthuậnvềphânchialợinhuậncóthểtheohaihướng:

-Không cam kết lợi nhuận:Khách hàng mua condotel, resort villa giao choCĐT quản lý khai thác cho thuê và chia sẻ lợi nhuận theo lợi nhuận kinh doanh thựctếcủacănhộ.Mứcchiasẻtrênthịtrườnghầuhếtởmứcchủsởhữu85%,CĐT15%hoặcchủ sở hữu 80%, CĐT 20%.

- Có cam kết lợi nhuận:CĐT cam kết một khoản lợi nhuận nhất định chokháchhàngmuacondotel,resortvillatrongmộtkhoảngthờigian.Sauthờigiancamkết, sẽ trở về thành mô hình không cam kết lợi nhuận, tức là sẽ chia sẻ trên kết quảkinh doanh thực tế từ hoạt động kinh doanh cho thuê căn hộ Khoảng thời gian camkết thường là 5-10 năm với mức lợi nhuận ở mức 8 - 12%/năm tùy từng dự án vàCĐT 117

Mô hình cam kết lợi nhuận là mô hình được đại đa số các CĐT lựa chọn bởimô hình này đánh thẳng vào tâm lý “chắc ăn” của các nhà đầu tư Chính sách camkếtlợinhuậntừ10-15%/năm,ngânhànghỗtrợđến80%giátrịcondotelvàvớimức

117 PhântíchcácmôhìnhkinhdoanhcănhộCondotel,http://vietfor.vn/3-thong-tin-du-an/2278-phan-tich-cac-mo-hinh-kinh-doanh- can-ho-condotel.html,truycậpngày03/03/2021. lãi suất còn thấp hơn mức cam kết của doanh nghiệp đã hấp dẫn khách hàng. Nhiềukhách hàng mua condotel không chỉ 1, 2 căn mà hàng chục, thậm chí hàng trăm cănnhằm mục đích đầu tư kiếm lời 118 Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng vàthựctếthịtrườngthờigianvừaquachothấy,mộttrongnhữngvấnđề“nóng”làviệcCĐTviphạ mthỏathuậnvềchitrảlợinhuậntừhoạtđộngkhaithác,kinhdoanhBĐSdulịch cho khách hàng.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là vấn đề có ý nghĩa rất quan trọng, bởinóxácđịnhkểtừthờigiancụthểnào,cáccamkết,thỏathuậncủacácbêntrongkinhdoanhBĐSđư ợcghinhậntronghợpđồngcógiátrịpháplýràngbuộclẫnnhau.Thựctiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh BĐS cho thấy thời điểm có hiệu lựccủa hợp đồng rất có ý nghĩa Trong trường hợp không xác định được thời điểm cóhiệulựccủahợpđồngthìrấtkhóápdụngchếtàibuộcbênviphạmcamkếtphảibồithường thiệt hại do hành vi của mình gây ra cho bên kia Do hợp đồng kinh doanhBĐS là một loại hợp đồng dân sự cụ thể nên thời điểm có hiệu lực của hợp đồng docác bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng Đối với trường hợp hợp đồng cócông chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm côngchứng,chứngthực.Trườnghợpcácbênkhôngcóthỏathuận,khôngcócôngchứng,chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợpđồng.

3.4.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về hình thức và hiệu lực của các giaodịchkinh doanh bất động sản du lịch

Thựctrạngphápluậtvàthựctiễnthihànhphápluậtvềxửlýviphạmđốiv ớihoạtđộngkinhdoanhbấtđộngsảndulịch

3.5.1 Thực trạng pháp luật về xử lý vi phạm đối với hoạt động kinh doanhbấtđộng sản du lịch

Vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh BĐS là hành vi trái pháp luậtcủachủthểkinhdoanhBĐS,thựchiệnmộtcáchcốýhoặcvôý,xâmhạitớiquanhệxãhội về kinh doanhbất động sản đượcpháp bảo vệ.

DấuhiệucủaviphạmphápluậttronghoạtđộngkinhdoanhBĐSbaogồm:Hàn hvitráiphápluậtkinhdoanhBĐScủacánhân,tổchứctronghoạtđộngkinhdoanhho ặctrongcáchoạtđộngkinhdoanhdịchvụBĐS;hànhvitráiphápluậtnàythểhiệntrongviệctổ chức,cánhânkinhdoanhBĐSkhôngthựchiệnhoặcthựchiệnkhôngđúngcácquyđịnhcủaph ápluật.ĐâylàhànhvichứađựnglỗicủachủthểkinhdoanhBĐSvàdochủthểkinhdoanhB ĐScónănglựctráchnhiệmpháplýthựchiện.CóthểnhậndiệnviphạmtronglĩnhvựckinhdoanhB ĐSquacácdấuhiệusau:

Thứ nhất,là hành vi vi phạm các quy định về kinh doanh BĐS, bao gồm cácquy định về mua bán, chuyển nhượng BĐS; cho thuê BĐS, thuê mua BĐS (các quyđịnh về hoạt động kinh doanh BĐS) và các quy định về tư vấn BĐS, môi giới BĐS,quản lý BĐS, sàn giao dịch BĐS (các quy định về hoạt động kinh doanh dịch vụBĐS).

Thứ hai,về mặt chủ thể, vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh BĐS do tổ chức,cánhân thực hiện với lỗi cốý hoặc lỗi vô ý.

Thứ ba,về tính chất, vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh BĐS là hành vi viphạmmàtínhchất,mứcđộđượcxácđịnhlàcóthểnguyhiểmnhấtchoxãhội.Trongtrường hợp vi phạm nghiêm trọng có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự Điều nàycó nghĩa là cần căn cứ vào tính chất, mức độ, hậu quả, thái độ, động cơ và nhân thâncủachủthểviphạmởmứcđộnhưthếnào,hậuquảgâyrasao,ngườiviphạmcókhảnăngkhắcph ục hậuquả baonhiêuđể từđó xácđịnh mứcxửlý phùhợp.

Xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS là một nội dung của quản lýnhànướcvềBĐS,docơquannhànướccóthẩmquyềnthựchiệnnhằmbuộctổchức, cánhânviphạmphảichịuchếtàipháplýđốivớihànhvidohọgâyra.Tùytheotínhchất, mức độ và hậu quả của vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh BĐS mà người cóhànhvivi phạmphải chịunhững hìnhthức vàmứcxử phạtkhác nhau.

LuậtKinhdoanhBĐSnăm2014quyđịnhxửlýđốivớihànhviviphạmphápluậttrong kinhdoanh BĐS vàxử lýthu hồi dựán BĐS,cụ thể:

Thứ nhất, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật trong kinh doanhBĐS thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chínhhoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quyđịnhcủa pháp luật.

Trong trường hợp CĐT dự án BĐS vi phạm pháp luật dẫn đến việc bị thu hồidựán BĐS thì việc xửlý sẽ thực hiện như sau:

Một là,cơ quan có thẩm quyền quyết định việc đầu tư dự án quyết định thuhồi dự án để giao cho CĐT khác tiếp tục thực hiện trong các trường hợp CĐT dự ánvi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc màkhông có giải pháp khắc phục theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền vànhững trường hợp dự án thuộc diện bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đấtđai 122 ,trừtrườnghợpdựáncóCĐTđềnghịđượcnhậnchuyểnnhượngtheoquyđịnhtạiMục 6Chương II củaLuật Kinh doanhBĐS năm 2014;

Hai là,CĐT bị thu hồi dự án có trách nhiệm giải quyết những tồn tại của dựánbảođảmquyềnlợi,nghĩavụcủakháchhàngvàcácbêncóliênquantớidựán;

Ba là,cơ quan quyết định thu hồi dự án có trách nhiệm yêu cầu CĐT bị thuhồidựángiảiquyếtnhữngtồntạicủadựán;thôngbáovàtổchứclựachọnCĐTmớiđểgiao tiếp tục thực hiện dự án;

Bốnlà,CĐTcódựánbịthuhồikhôngđượcgiaolàmCĐTdựánkinhdoanhBĐSmới trongthời gian 02năm kể từngày dự ánbị thu hồi.

122 LuậtĐấtđainăm2013, Điều64Thuhồiđấtdo viphạmphápluậtvềđất đai.

Cụ thể hóa quy định trên của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, Nghị định số139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hànhchính trong hoạt động đầu tư xây dựng, khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sảnlàm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạtầng kỹ thuật; kinh doanh BĐS, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở đãquyđịnhvềxửlýviphạmkinhdoanhBĐSnóichungvàkinhdoanhBĐSdulịchnóiriêng.

3.5.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về xử lý vi phạm đối với hoạt động kinhdoanhbất động sản du lịch

Phápluậthiệnhànhđangthểhiệnsựmâuthuẫntrongviệcquyđịnhhìnhthứctrách nhiệm do vi phạm hợp đồng Theo quy định tại Điều 16 Luật Kinh doanh BĐSnăm2014thìviệcphạtvàbồithườngthiệthạidobênmua,bênnhậnchuyểnnhượng,bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng,bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏathuậnvàphảiđượcghirõtronghợpđồng.Tuynhiên,Điều18LuậtKinhdoanhBĐSlại quy định những nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, côngtrình xây dựng phải có, trong đó nêu rõ hợp đồng phải có thỏa thuận phạt mà vấn đềbồi thường thiệt hại không “phải có” Như vậy, có thể thấy chính trong nội tại LuậtKinhdoanh BĐS đã có sự mâu thuẫn.

Phạtvàbồithườngthiệthạilàhaihìnhthứctráchnhiệmdoviphạmhợpđồngkhácnhauvàc ótínhchấtkhácnhau.Nếubồithườngthiệthạilàtráchnhiệmvậtchấtmà bên vi phạm phải gánh chịu đề bù đắp các tổn thất đã gây ra thì phạt hợp đồng làviệc bên vi phạm phải trả một khoản tiền cho bên còn lại nếu có vi phạm hợp đồng.Vềbảnchất,phạthợpđồngmangtínhchấtrănđevà“phòngngừa”,mụcđíchđểcácbên ý thức và nghiêm chỉnh tuân thủ hợp đồng, trong khi đó, bồi thường thiệt hạimangtính chất đền bùđắp những tổn thấtđã gây ra.

“Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuậnvềviệcvừaphảichịuphạtviphạmvàvừaphảibồithườngthiệthạithìbênviphạm nghĩavụchỉphảichịuphạtviphạm”.Nhưvậy,đốichiếuvớiquyđịnhcủaLuậtKinhdoanh BĐS 2014, nếu các bên chỉ thỏa thuận phạt như quy định tại Điều 18 thì bênviphạm chỉ chịuphạt mà không phảichịu bồi thường.

Cùngvớiđó,việcquyđịnhvềxửlýviphạmtronghoạtđộngkinhdoanhBĐSnói chung và kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai theo pháp luật hiện hànhcònquáchungchung,khásơsàivàchưađủtínhrănđe.TheoquyđịnhtạiNghịđịnhsố139/201 7/NĐ-CPcủaChínhphủ,việcxửphạtviphạmhànhchínhtronghoạtđộngđầu tư xây dựng, kinh doanh BĐS, phát triển nhà ở, mức phạt cao nhất đối với cáchành vi bị cấm chỉ là 300 triệu đồng Nếu so với lợi ích thu được từ việc lợi dụng kẽhở của pháp luật trong một dự án BĐS quy mô lớn hàng trăm, ngàn tỷ đồng thì mứcphạtnàylàquáthấp,nhiềunhàđầutưcốtìnhlàmtráiquyđịnhphápluật,chấpnhậnnộp phạt, gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các chủ thể khác Chế tài pháp luậtbên cạnh tính trừng phạt, khắc phục hậu quả còn mang phải tính ngăn chặn, phòngngừa hành vi vi phạm pháp luật Vì vậy, các chế tài xử lý các hành vi vi phạm tronglĩnhvựcmuabánnhàở,côngtrìnhxâydựnghìnhthànhtrongtươnglaiphảithựcsựđủ mạnh, phải nghiêm khắc hơn nữa thì mới có tác dụng ngăn chặn, răn đe, phòngngừa các hành vi trái pháp luật Tương tự, các hành vi vi phạm về quảng cáo thôngtin sai sự thật, cố tình gây nhầm lẫn cho khách hàng để kinh doanh trục lợi, kinhdoanh BĐS du lịch trên đất ở… xảy ra phổ biến trong thời gian qua nhưng thiếu cácquyđịnh cụ thể đểxử lý nên vấnđề đang còn bỏngỏ.

Cùng với đó, một số quy định tỏ ra lỏng lẻo gây khó khăn cho việc xử lý củacáccơquan.Cụthể,tạikhoản8Điều15Nghịđịnhsố139/2017/NĐ-CPchỉquyđịnhxử phạt sau khi lập biên bản vi phạm hành chính mà tiếp tục vi phạm, không điềuchỉnh đến việc xử lý vi phạm sau khi đã ban hành quyết định xử phạt vi phạm hànhchínhgây khó khăn trong côngtác xử lý vi phạm.

Thực tế việc xử phạt vi phạm hành chính trong kinh doanh BĐS du lịch đãđược quan tâm nhưng vẫn còn gặp nhiều khó khăn, một số vi phạm chưa được xử lýtriệt để vẫn tiếp tục tái diễn trong thời gian dài Gần đây, ngày 6/11/2021, liên quanđếnviệcxâydựng“LàngBiệtthự”tráiphépbênHồTuyềnLâm(ĐứcTrọng,Lâm Đồng), UBND huyện Đức Trọng đã phối hợp cùng đoàn liên ngành tiến hành cưỡngchế,tháodỡ,giảitỏa6căntại“LàngBiệtThư”gồm50cănxâydựngtráiphépngaytrênđấtr ừngcạnhKhuDulịchquốcgiahồTuyềnLâm.Quátrìnhxửlýviphạmđốivới các CTXD này cũng gặp nhiều khó khăn, lực lượng chức năng đã nhiều lần lậpbiên bản vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng nhưng gặp khó khăn vì CĐTkhôngra mặt,phải lập biênbản công trìnhvi phạm vắngchủ 123

Trêncơsởcácquyđịnhphápluậthiệnhànhvàthựctiễnthihànhcácquyđịnhphápluậthiệnhà nhvềkinhdoanhBĐSdulịchcóthểthấyphápluậtkinhdoanhBĐSnước ta về cơ bản đã tạo lập khung pháp lý cho phân khúc thị trường BĐS du lịchhoạtđộngcôngkhaiminhbạch,lànhmạnh.PhápluậtvềkinhdoanhBĐSnóichungkhi áp dụng cho kinh doanh BĐS du lịch đã trở thành công cụ hữu hiệu giúp Nhànước quản lý chặt chẽ, hiệu quả hoạt động kinh doanh BĐS du lịch, góp phần nângcao chỉ số công khai, minh bạch của thị trường BĐS du lịch, góp phần nâng cao tínhhấpdẫncủamôitrườngđầutưkinhdoanhnóichungvàkhuyếnkhíchđầutưvàothịtrườngBĐ S.

Tuy nhiên, bên cạnh những ưu điểm, pháp luật về kinh doanh BĐS du lịchnướctacònnhiềuhạnchế,bấtcậpcầnđượchoànthiện.Ýkiếntừnhàquảnlý,doanhnghiệp kinh doanh BĐS, nhà đầu tư đều đánh giá hệ thống pháp luật về kinh doanhBĐS du lịch chưa hoàn thiện 124 , khung pháp lý của Việt Nam vẫn “đi sau” so với sựphát triển của BĐS du lịch 125 hoặc có những vấn đề đã có quy định pháp luật điềuchỉnhtuynhiênmộtsốcơquanNhànướccóthẩmquyềnlạichorằngchưacóhướngdẫncụth ể.Thựctế,tạinhiềuđịaphương,cơquanquảnlýnhànướcrấtlúngtúng

123 ĐìnhThi,Cưỡngchế,giảitoả“làngbiệtthự”tráiphépcạnhhồTuyềnLâmĐàLạt,https://nld.com.vn/thoi- su/clip-cuong-che-giai-toa- lang-biet-thu-trai-phep-canh-ho-tuyen-lam-da-lat-20211106100454234.htm,truycậpngày20/12/2021.

124 NguyễnHồPhiHà,Thị trườ ng BĐSnghỉdưỡngvànhữngvấnđềđặt ra hiệnnay,http://tapchitaichinh.vn/thi-truong- tai-chinh/thi-truong-bat-dong-san-nghi-duong-nhung-van-de-dat-ra-hien-nay-136229.html,truycậpngày8/8/2019.

Địnhhướnghoànthiệnphápluậtkinhdoanhbấtđộngsảndulịch

TrêncơsởkếtquảnghiêncứulýluậnphápluậtkinhdoanhBĐSdulịch,phântíchthựctrạng phápluậtkinhdoanhBĐSdulịchvàđánhgiáthựctiễnthihành,NCScho rằng việc hoàn thiện pháp luật kinh doanh BĐS du lịch cần được thực hiện theomộtsố định hướng chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật kinh doanh BĐS du lịch cần dựa trên quanđiểm, đường lối của Đảng về tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật trong nền kinhtếthị trường và pháttriển thị trường BĐSở nước ta.

Vai trò lãnh đạo của Đảng đối với nhà nước và xã hội được quy định trongHiếnphápnăm2013:“ĐảngCộngsảnViệtNam-Độitiênphongcủagiaicấpcôngnhân, đồng thời là đội tiên phong của Nhân dân lao động và của dân tộc Việt Nam,đại biểu trung thành lợi ích của giai cấp công nhân, nhân dân lao động và của cảdântộc,lấychủnghĩaMác- LêninvàtưtưởngHồChíMinhlàmnềntảngtưtưởng,là lực lượng lãnh đạo Nhà nước và xã hội” 126 Lĩnh vực kinh doanh BĐS nói chungvà kinh doanh BĐS du lịch nói riêng cũng chịu sự lãnh đạo của Đảng Quan điểm,đường lối của Đảng về phát triển thị trường BĐS được đề cập trong nhiều Văn kiệncủa Đảng, trong đó gần nhất là Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII đã cóđịnh hướng cụ thể:“Cơ cấu lại thị trường BĐS, đất đai, tài nguyên để đất đai, tàinguyênđượcsửdụnghợplý,tiếtkiệm,cóhiệuquảcao… Pháttriểnvàquảnlýchặtchẽ thị trường BĐS, thị trường quyền sử dụng đất” 127 và “Tập trung thực hiện đồngbộcácgiảiphápđểhoànthiệncơbảncácyếutốcấuthànhthểchếkinhtếthịtrườngđịnhhướn gXHCN,giảiquyếttốtmốiquanhệgiữaNhànước,thịtrườngvàxãhội

127 ĐảngCộngsảnViệtNam(2021),VănkiệnĐạihộiĐạibiểutoànquốclầnthứXIII,NxbChínhtrịquốcgiaSựthật,HàNội,tập1,tr.121,tr.133.

…Vận hành đồng bộ thị trường quyền sử dụng đất, thị trường lao động, thị trườngBĐS, thị trường khoa học và công nghệ, thị trường tài chính … theo chuẩn mực củanềnkinh tế thịtrường đầy đủ,hiện đại, hộinhập quốc tế” 128

Dựa trên những quan điểm, đường lối của Đảng về phát triển thị trường BĐStrongnềnkinhtếthịtrườngđịnhhướngXHCN,Nhànướcthểchếhóathànhcácquyđịnh của pháp luật kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh BĐS du lịch nói riêng.Vìvậy,hoànthiệnphápluậtkinhdoanhBĐSdulịchcầndựatrênquanđiểm,đườnglốicủaĐả ngvềtiếptụchoànthiệnhệthốngphápluậttrongnềnkinhtếthịtrườngvàpháttriển thị trường BĐS ở nước ta.

Thứ hai, hoàn thiện pháp luật kinh doanh BĐS du lịch cần dựa trên yêu cầucủathực tiễn quảnlý hoạt độngkinh doanh BĐS dulịch.

Pháp luật là sản phẩm của quá trình tư duy của con người ở trình độ cao. Haynói cách khác, pháp luật do con người làm ra dựa trên sự kết hợp nhuần nhuyễn, hàihòa giữa quá trình tư duy sáng tạo của con người với sự đánh giá thực tiễn để nhậnbiết những yêu cầu, đòi hỏi của cuộc sống Mối quan hệ biện chứng giữa pháp luậtvàthực tiễn được biểuhiện ở một sốnét lớn như sau:

Một là,để điều chỉnh có hiệu quả các quan hệ xã hội đòi hỏi các nhà làm luậtphải tìm hiểu, đánh giá thực tiễn để nhận biết được yêu cầu, đòi hỏi của xã hội Dựatrên cơ sở đó, nội dung các quy định của pháp luật được xây dựng hướng đến việcgiải quyết đòi hỏi của thực tiễn, phù hợp với yêu cầu của sự vận động, phát triển củađờisốngkinhtế- xãhội.Cónhưvậy,phápluậtmớiđivàocuộcsốngvàpháthuytácdụngtích cực,được cácthành viên trongxã hôitự giácthực hiện.

Hai là,thực tiễn thi hành là thước đo chính xác nhất mức độ phù hợp của cácquyđịnhcủaphápluật.Phápluậtlàsảnphẩmdoconngườisángtạoranênkhótránhkhỏi sự ảnh hưởng của ý chí chủ quan của nhà làm luật, chuyên gia pháp lý Vì vậy,đểđánhgiá,“địnhlượng”mộtcáchchínhxácmứcđộphùhợpcủacácđiềuluậtphải

128 ĐảngCộngsảnViệtNam(2021),VănkiệnĐạihộiĐạibiểutoànquốclầnthứXIII,NxbChínhtrịquốcgiaSựthật,HàNội,tập2,tr.97–98. thôngquathựctiễnthựchiện.Thôngquathựctiễnthihànhcóthểđánhgiáquyđịnhnào của pháp luật là phù hợp; quy định nào lạc hậu, chồng chéo, không còn phù hợpđể rà soát, sửa đổi, bổ sung Mặt khác, thực tiễn đời sống kinh tế, xã hội luôn luônvận động, phát triển phong phú, đa dạng Đối chiếu quy định của hệ thống pháp luậtvới thực tiễn của cuộc sống, nhất là trong cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư,không chỉ nhận diện các quy định lạc hậu, không còn phù hợp mà còn phát hiện những“khoảng trống”, những quan hệ xã hội mới hình thành cần phải được pháp luật điềuchỉnhgópphần đảmbảo sựổn địnhxã hội,phát triểnnền kinhtế mở.

Pháp luật kinh doanh BĐS du lịch là một bộ phận của hệ thống pháp luật nênviệchoànthiệnlĩnhvựcphápluậtnàycầndựatrênyêucầucủathựctiễnquảnlýhoạtđộngkinh doanh BĐS dulịch ở nước ta hiệnnay.

Thứ ba, hoàn thiện pháp luật kinh doanh BĐS du lịch cần đảm bảo tính đồngbộ, thống nhất với những chế định khác của pháp luật kinh doanh BĐS và các lĩnhvựcpháp luật kháctrong hệ thốngpháp luật Việt Nam.

Sự đồng bộ, thống nhất giữa các lĩnh vực pháp luật quyết định đến hiệu quảthựcthicủahệthốngphápluật.Vìvậy,hoànthiệnphápluậtkinhdoanhBĐSdulịchcần được đặt trong mối quan hệ tổng thể về hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chungvàhoànthiệnphápluậtkinhdoanhBĐSnóiriêng.Tínhđồngbộ,thốngnhấtcủaphápluậtkinhdoa nhBĐSdulịchthểhiệnởchỗphápluậtkinhdoanhBDSdulịchlàmộtchỉnh thể, được cấu thành bởi các quy phạm có nội dung tương thích, không mâuthuẫn, không chồng chéo Tính đồng bộ, thống nhất của pháp luật kinh doanh

BĐSdulịchbaogồmcảnộidungvàhìnhthứcvănbản.Nộidungcủatínhđồngbộ,thốngnhất của pháp luật kinh doanh BĐS du lịch thể hiện ở những điểm cơ bản như: cácquyphạmphápluậtkinhdoanhBĐSdulịchđượcsắpxếpmộtcáchlogic,khoahọc;các văn bản được sắp xếp theo trật tự hiệu lực, đảm bảo không mâu thuẫn, chồngchéovà loại trừ lẫn nhau.

Thứtư,hoànthiệnphápluậtkinhdoanhBĐSdulịchcầnđápứngyêucầucủacông cuộc đổi mới toàn diện đất nước và tác động của cuộc cách mạng công nghiệplầnthứ tư. Đểkiếntạo,đồnghànhvớiquátrìnhđổimớitoàndiệnđấtnước,thúcđẩynềnkinhtếthịtrườ ngđịnhhướngXHCNpháttriểnđòihỏichúngtaphảixâydựng,hoànthiện hệ thống pháp luật nói chung và hệ thống pháp luật kinh tế nói riêng vì phápluật là hạt nhân quan trọng của thể chế kinh tế “Việc xây dựng một thể chế kinh tếđúng đắn, tôn trọng, đề cao quyền tự do kinh doanh, bảo đảm sự đổi mới, sáng tạo,khởi nghiệp và bảo hộ quyền tài sản của cá nhân… sẽ đem lại sự thịnh vượng chomột quốc gia và ngược lại” 129 Để xây dựng thể chế kinh tế thị trường thì trước hếtcầnxáclập,pháttriểnmộthệthốngphápluậtnóichungvàphápluậtkinhtếnóiriênghoànchỉnh,th ốngnhất,đồngbộđápứngyêucầucủahoạtđộngsảnxuất-kinhdoanhtrong cơ chế thị trường và hội nhập quốc tế.

Trong hệ thống pháp luật đó, pháp luậtkinhdoanhBĐSnóichungvàphápluậtkinhdoanhBĐSdulịchlàmộtbộphận,mộtthànhtố không thể thiếu được.

Cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư đang diễn ra và có tác động đến toànbộđờisốngcủaconngười.Làmộtquốcgiađangpháttriểnthuộcnhómcácnướccóthunhậpt rungbìnhcủathếgiới,ViệtNamcầntậndụngthànhcôngnhữngthànhquảcủacuộccáchmạngcông nghiệplầnthứtưmanglại.Muốnvậy,ChínhphủViệtNamphải xây dựng cơ chế, chính sách, pháp luật thống nhất, đồng bộ về đầu tư và ứngdụng trí tuệ nhân tạo, các công nghệ số mới vào sản xuất và đời sống; xây dựng nềnkinh tế số, xã hội số Cùng với sự phát triển của công nghệ, mô hình kinh tế chia sẻđãhìnhthànhvàngàycàngpháttriểnởViệtNam.Điềuđóđặtranhữngyêucầumớiđốivớihệthố ngphápluậtnóichungvàphápluậtkinhdoanhBĐSnóiriêngtạiViệtNamphải bám sátvà thích ứngvới xu hướngphát triển đó.

Thứ năm, pháp luật kinh doanh BĐS du lịch cần được hoàn thiện trên cơ sởthamkhảo phápluật kinhdoanh BĐScủa cácnước trên thếgiới. Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII đã định hướng:“Thực hiện nhiều hìnhthứchộinhậpkinhtếquốctếvớicáclộtrìnhlinhhoạt,phùhợpvớiđiềukiện,mục

129 NguyễnQuangTuyến,“Tổngquanvềhệthốngchínhsách,phápluậtvềbấtđộngsảndulịchởViệtNam”,Kỷ yếu Hội thảo khoa học quốc tế Chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch - Những vấn đề đặt ra choViệt Namdo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Trường Đại học Luật Hà Nội tổ chức ngày 16/11/2021, HàNội,tr.132. tiêu của đất nước trong từng giai đoạn Hoàn thiện hệ thống pháp luật phù hợp vớinhữngđiềuướcquốctếvàcamkếtquốctếmàViệtNamđãkýkết” 130 Hộinhậpquốctếlàxuhướn gtấtyếunhằmnângcaokhảnăngcạnhtranhcủanềnkinhtếvàtạođiềukiệnđểcácdoanhnghiệpnướ ctatiếpcậnvớicôngnghệtiêntiến,phươngthứcquảnlý hiện đại và tham gia vào chuỗi giá trị toàn cầu Đối với BĐS du lịch, Việt Nam lànước đi sau trong phát triển kinh doanh BĐS du lịch nên việc tìm hiểu kinh nghiệmcủa các nước về quản lý phân khúc kinh doanh BĐS du lịch bằng pháp luật là cầnthiết để tiếp thu những bài học thực tế có giá trị tham khảo bổ ích, đồng thời, phòngtránh những khuyết thiếu, những lệch lạc trong phát triển, quản lý kinh doanh BĐSdu lịch Có thể khẳng định, khi các nền kinh tế có xu hướng xích lại gần nhau, thìviệctiếpthunhữnggiátrị,nhữngyếutốhợplýcủatưtưởng,họcthuyếtpháplýtiếnbộ của nhân loại để vận dụng vào quá trình xây dựng pháp luật nói chung và phápluật kinh doanh BĐS du lịch nói riêng cho phát triển kinh tế là yêu cầu khách quan.Ngoài ra, trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng, sự tiếp thu,tham khảo pháp luật kinh doanh BĐS du lịch của các nước nhằm khắc phục nhữngđiểm khác biệt, bất tương thích, đồng bộ của pháp luật về lĩnh vực này ở Việt Namcóýnghĩaquantrọnggópphầntạolậpmộtkhuônkhổpháplýbìnhđẳng,côngbằng,công khai minh bạch đối với các nhà đầu tư kinh doanh đồng thời tạo thuận lợi chocông tác quản lý nhà nước Việc tiếp thu kinh nghiệm nước ngoài không phải là căncứ bắt buộc để chúng ta xây dựng chế định pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch ởnước ta, vì mỗi quốc gia có những điều kiện về chính trị, kinh tế, xã hội khác nhau.Tuynhiên.“kinhnghiệmxâydựngphápluậtcủanướcngoàicóthểgiúpcáccơquansoạn thảo rút ra những bài học cần thiết cho việc xây dựng pháp luật của quốc giamình” 131 và“nhữngnhàsoạnthảoluậtcóthểhọcđượcnhiềuđiềuvềcácbướcquá

130 Đảng Cộng sản Việt Nam (2021),Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ XIII, Nxb Chính trị quốcgiaSựthật,HàNội,tập1,Sdd,tr.135.

GiảipháphoànthiệnphápluậtkinhdoanhbấtđộngsảndulịchtạiViệtNam 148 1 Hoàn thiện pháp luật về các nguyên tắc kinh doanh bất động sản dulịch

Vềcơbản,cácnguyêntắckinhdoanhBĐSđượcquyđịnhtrongLuậtKinh doanh BĐS đã đầy đủ, phù hợp, có ý nghĩa định hướng cho hoạt động kinh doanhBĐSdulịch.Tuynhiên,nguyêntắc:“BĐSđưavàokinhdoanhphảicóđủđiềukiệntheoq uyđịnhcủaLuậtKinhdoanhBĐS” 134 cầnđượcsửađổimộtcáchđầyđủ,chínhxáchơn.Bởilẽ,cácB ĐSđưavàokinhdoanhtrênthịtrườnglàvôcùngphongphú,

132 Ann Seidman, Robert B, Seidman và Nalin Abeysekere (2002), Soạn thảo luật pháp vì tiến bộ xã hội dânchủ,NXB.KluwerLawInternational,bảndịchtiếngViệt,HàNộitr.79.

133 Chu Thị Hoa, Sandbox - cơ chế thử nghiệm áp dụng trong phạm vi hạn chế - kinh nghiệm quốc tế và mộtsốgợiýchoViệtNam,http://lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx? tintucid!0382,truycậpngày30/10/2021.

134 Khoản2Điều4LuậtKinhdoanhBĐS năm2014. đadạng,cóBĐSchỉlàQSDĐ,cóBĐSlạibaogồmcảQSDĐ,nhàở,cácCTXD.Dođó, các điều kiện cụ thể để BĐS du lịch được phép đưa vào kinh doanh không chỉtuân thủ Luật Kinh doanh BĐS mà còn phải tuân thủ các quy định của Luật Đất đai,quađóđảmbảosựthốngnhấtgiữacácvănbảnphápluậttrongquátrìnhthựcthitrênthực tế Do đó, nguyên tắc này nên sửa theo hướng: “BĐS đưa vào kinh doanh phảicó đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai và pháp luậtkháccó liên quan”.

Thứnhất,vềđịnhdanhBĐSdulịchvàmụcđíchsửdụngđấtchoBĐSdulịch. Để có cơ chế vận hành và kiểm soát các hoạt động kinh doanh BĐS du lịchnói chung và từng sản phẩm BĐS du lịch cụ thể với các hình thức kinh doanh tươngứngmộtcáchcụthể,chặtchẽ,nângcaohiệuquảtronghoạtđộngkinhdoanhcủacácchủthểvà đảmbảohiệuquảcủaquảnlýnhànướcđốivớithịtrườngBĐSdulịchthìtrướctiênphảicóđịnhdan hchínhthứcvềloạihìnhsảnphẩmnày.Nhưchương3đãphântích,hiệnphápluậthiệnhànhchưa cóbấtkỳquyđịnhchínhthứcnàoquyđịnhBĐS du lịch, các loại BĐS du lịch Tên gọi và quan niệm về BĐS du lịch hiện naychủ yếu được “chuyển hóa” từ pháp luật quốc tế và được các giớikinh doanh BĐSViệtNamsửdụngtronghoạtđộngkinhdoanhcủamìnhtrênthịtrườngthờigianqua.Vìvậy, đãđến lúccần phải chínhthức luậthóa vấn đềnày Cụthể:

- Pháp luật kinh doanh BĐS cần chính thức quy định về BĐS du lịch, dự ánBĐSdulịch,cácloạiBĐSdulịchvàquychếpháplýcụthểđốivớihoạtđộngkinhdoanh các BĐS này Theo đó, cần quy định cụ thể về điều kiện, các hình thức kinhdoanh,quyềnvànghĩavụcủacácbêntronggiaodịchđốivớitừngloạiBĐSdulịchvàvấn đềxác lập quyềnsở hữu đốivới các BĐSdu lịch cụ thể.

- Cần xác định rõ loại đất được sử dụng trong kinh doanh đối với từng loạiBĐS cụ thể Nghiên cứu về các loại BĐS du lịch trên thị trường thời gian qua,vớitínhnăngsửdụngchủyếu,tácgiảđềxuấtcácmụcđíchsửdụngđấtkinhdoanhphùhợpvớicác loạiBĐSdulịchcụthể.Theođó,cầnquyđịnhrõđấtxâydựngcácsản phẩm BĐS du lịch gồm resort, resort villa, condotel, shoptel, homestay, farmstay… làloạiđấtphinôngnghiệp.ĐểxácđịnhcụthểđấtxâydựngcácBĐSnàylàloạiđấtgì cần căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu (cần xác định rõ bao nhiêu phần trămtổng diện tích sàn hoặc số căn hộ, phòng) và hoạt động thường xuyên của chủ sửdụng trên đất đó Cụ thể: đất xây dựng condotel là đất kinh doanh; đất xây dựngshophouse, tuỳ trường hợp được xác định là đất ở (nếu được xây dựng tại các dự ánkhu đô thị, khu dân cư cao cấp và CĐT dự án bán cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhântheo đúng quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm QSDĐnhằmthựchiệndựánnhàởthươngmạicómụcđíchđểở)hoặcđấtkinhdoanh(nếuxây dựng shophouse/shoptel tại các dự án du lịch, trung tâm thương mại, khu nghỉdưỡng,sângônđãđượcxácđịnhrõmụcđíchsửdụngđấtvàomụcđíchdulịch,kinhdoanh, thương mại ghi trong quyết định cho thuê đất của UBND cấp tỉnh); đất xâydựng homestay là đất ở (nếu hộ gia đình, cá nhân xây dựng homestay trên diện tíchđất ở) hoặc là đất kinh doanh (nếu CĐT xây dựng homestay theo dự án đã được cơquannhànướccóthẩmquyềnphêduyệtvàomụcđíchkinhdoanhdulịch).Việcquyđịnhmụcđíc hsửdụngđấttheohướngmởnhưnêutrênnhằm“nângcaohiệuquảsửdụng đất, tạo cơ chế linh hoạt cho nhà đầu tư nhưng vẫn trên nền của việc tuân thủquyhoạch, kế hoạch sử dụng đất” 135

- Về lâu dài, Luật Đất đai cũng cần được xem xét sửa đổi, bổ sung các quyđịnhliênquanđếncácBĐSđacôngnăng.KhungpháplýchoBĐSđacôngnăngcầndựa trên tư duy quản lý kinh tế chia sẻ Có thể cân nhắc quy định cho phép các CĐTdự án BĐS du lịch được quyền lựa chọn thời hạn thuê đất lâu dài, hoặc có thời hạngắnvớinộptiềnthuêđấtkinhdoanh-dịchvụtươngứngvớitừngphầndiệntíchđấtđai phù hợp của dự án tương ứng với đó là chính sách về thutiền thuê đất phù hợpvớihình thức sử dụng màCĐTlựa chọn.

135 Nguyễn Thị Nga, “Pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch tiếp cận dưới khía cạnh bảo vệ quyền lợi củanhà đầu tư”,Kỷ yếu Hội thảo khoa học quốc tế Chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch - Những vấn đềđặt ra cho Việt Namdo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Trường Đại học Luật Hà Nội tổ chức ngày16/11/2021,HàNội,tr.193.

Thứhai,vềviệccấpGiấychứngnhậnquyềnsửdụngđất,quyềnsởhữunhàởvà tài sản gắn liền với đất cho BĐS du lịch Việc cấp Giấy chứng nhận cho các loạiBĐS du lịch căn cứ theo mục đích sử dụng các loại đất đã xác định cụ thể trên đây.Ngoài ra, để tháo gỡ khó khăn về việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cần ban hành các văn bản hướng dẫn thi hànhLuậtđất đai theohướng quy định cụthể, rõ ràng như:

- Điềukiện,quytrìnhcấpGiấychứngnhậnQSDĐ,quyềnsởhữunhàởvàtàisảnkhácgắn liềnvớiđấtchongườinhậnchuyểnnhượngđểápdụngthốngnhấttrongcảnước.Theođóđiềukiện,q uytrìnhcấpGiấychứngnhậnQSDĐ,quyềnsởhữunhàởvàtàisảnkhácgắnliềnđấtđốivớicácsản phẩmBĐSdulịchđượcápdụngtươngtự như đối với quy trình cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sảngắnliền với đấtđang áp dụng chosản phẩm nhàở, đất ở.

Thứba,hoànthiệnquyđịnhvềđiềukiệnkinhdoanhBĐSdulịchhìnhthànhtrongtươngl ai.TheoNCS,rấtnhiềuBĐSdulịchcótínhnăng,côngnăngcũngnhưgiá trị như nhà ở do đó, điều kiện đưa BĐS du lịch hình thành trong tương lai nênđược bổ sung vào Điều 55 Luật kinh doanh BĐS năm

2014, theo đó nếu BĐS dulịch hình thành trong tương lai là toà nhà thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoànthành xong phần móng của tòa nhà đó và việc bán

BĐS du lịch hình thành trongtươnglaiphảicóvănbảncủaSởXâydựngchophépbántươngtựnhưnhàở.Cùngvới đó, cần ghi nhận thêm quyền được chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuêmuađối với BĐS dulịch hình thành trongtương lai.

Thứtư,bổsungquyđịnhvềthẩmquyềnxácnhậntìnhtrạng“Khôngcótranhchấp về QSDĐ, quyền sở hữu CTXD gắn liền với đất” Theo quan điểm của NCS,cơ quan có thẩm quyền xác nhận tranh chấp là chính cơ quan có thẩm quyền thụ lýyêu cầu giải quyết tranh chấp đó chứ không giao cho UBND xã giống như thủ tụccấp Giấy chứng nhận QSDĐ tại Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 Đồng thời, cầnquyđịnhrõtráchnhiệmdânsự,hànhchínhcũngnhưhìnhsựkhicácchủthểcốtìnhtạo ra tranh chấp để cản trở thực hiện quyền của người sử dụng đất hợp pháp.Cònkhikhôngđápứngcácđiềukiệntrênthìcoinhư“KhôngcótranhchấpvềQSDĐ, quyền sở hữu CTXD gắn liền với đất” và các bên tiếp tục được thực hiện giao dịchchuyểnnhượng QSDĐ.

4.2.3 Hoànthiệnphápluậtvềquyềnvànghĩavụđốivớichủthểkinhdoanhbấtđộng sản du lịch Đây là nội dung khá đồ sộ, chiếm lượng lớn các quy định của pháp luật, baogồmcảphápluậtchungvàchuyênngànhcùngquyđịnhcótínhchấtđanxenvàhiệncòn thể hiện nhiều bất cập, thiếu thống nhất; đặc biệt các quy định về quyền đã vàđang là rào cản lớn đối với các doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh Vì vậy,luậnántậptrunghướnghoànthiệncácquyđịnhvềquyềnđốivớichủthểnhằmđảmbảo nâng cao hiệu quả trong hoạt động kinh doanh, thúc đẩy thị trường BĐS pháttriển; khai thác tối đa tiềm năng và thế mạnh của các phân khúc BĐS du lịch cụ thểnhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của thị trường Còn đối với các nghĩa vụcủachủthểkinhdoanhthìchủyếuđượcxáclậptrêncơsởthoảthuậncụthểđốivớikháchhàngkhit hamgiakýkếtvàthựchiệntrongtừnggiaodịchcụthể;đốivớicácnghĩavụtrướcNhànướcthìpháp luậthiệnhànhquyđịnhrảiráctrongcácquyđịnhtừ nguyên tắc kinh doanh, tới các yêu cầu và trách nhiệm cụ thể trong quá trình đầutư xây dựng và vận hành dự án Đi kèm theo đó nếu các chủ thể không thực hiệnhoặc thực hiện không đúng thì phải chịu các biện pháp chế tài tương ứng với hànhvisaiphạm.Vìvậy,NCSsẽnghiêncứuvấnđềhoànthiệnphápluậtvềnghĩavụđốivớichủth ểkinhdoanhBĐScùngvớinộidungvềxửlýcácviphạmtronghoạtđộngkinh doanh BĐS tại Mục 4.2.5 của luận án này nhằm đảm bảo các đề xuất đượclogic,toàn diện và trọn vẹn hơn.

Thứ nhất,hoàn thiện các quy định pháp luật về các phương thức tiếp cận đấtđai nhằm tăng cường cơ hội tiếp cận đất đai để doanh nghiệp thực hiện các dự ánđầutư BĐS du lịch

Một là,về phương thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước, có một số vấn đề cầnđượcsửa đổi cơ bản sau đây:

(1) Cân nhắc bỏ hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và chỉ quy địnhhình thức thuê đất để áp dụng cho tất cả các hình thức đầu tư kinh doanh, trong đócókinhdoanhBĐSdulịchnhằmđảmbảochodoanhnghiệpchủđộnglựachọnviệcthuê đất trả tiền một lần hay trả tiền hằng năm, thuê đất lâu dài hay thuê đất ngắnhạn là quyền của CĐT Điều này sẽ tạo thuận lợi cho việc tiếp cận đất đai và điềuchỉnh mục đích đầu tư, mục tiêu của dự án cho CĐT Pháp luật đất đai hiện hànhđang duy trì hình thức giao đất có thu tiền nhưng chỉ áp dụng cho hình thức kinhdoanhnhàởvàkinhdoanhhạtầngnghĩatrang,nghĩađịa- mộtphạmvirấthẹp,cònlạitấtcảcáchoạtđộngkinhdoanhkhácđềuduytrìhìnhthứcthuêđấtcủaNhà nước.Tuy nhiên, giữa chủ thể kinh doanh được Nhà nước giao đất có thu tiền với chủ thểđược Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê thì quyềnđược xác lập không có gì khác nhau Vậy, sự chia tách này liệu có cần thiết? Điềucơ bản đáng đề cập ở đây là: duy trì hai hình thức này sẽ gây những rào cản và hạnchế quyền của doanh nghiệp trong việc tiếp cận đất đai, cản trở trong việc chuyểnđổimụctiêucủadựántrongđầutưkinhdoanh.Theođó,phápluậtđầutưchophépchuyển đổimụcđíchđầutư,chuyểnđổimụctiêucủadựánnhưlàquyềncủadoanhnghiệp và được Nhà nước khuyến khích nhằm nâng cao quyền tự chủ của doanhnghiệpvànângcaohiệuquảtrongđầutưkinhdoanh,songkhithựchiệnquyềnnàytheoLu ậtĐấtđaithìkhôngthểthựchiệnđượcdophápluậtđấtđaihiệnhànhkhôngquyđịnhchophépnhà đầutưđượcchuyểntừhìnhthứcthuêđấtsanghìnhthứcgiaođất có thu tiền trong quá trình kinh doanh Điều này vô cùng khiên cưỡng và gò bó,không phù hợp với loại hình kinh doanh BĐS du lịch; nhất là đối với một số BĐSdu lịch có khả năng chuyển đổi công năng khai thác và nâng cao hiệu quả sử dụngđấtnhư:BĐSdulịchlàcácsảnphẩm:homestay,farmstay,shophouse,villagererort,condotel… cóthểchuyển đổisanghình thứcnhàở vàkếthợp vớidulịch.

Giảiphápnângcaohiệuquảthihànhphápluậtvềkinhdoanhbấtđộngsảndulịc

4.3.1 Nhóm giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sảndulịch và phát triểnthị trường bất độngsản du lịch

Thị trường BĐS du lịch được vận hành có hiệu quả, hoạt động kinh doanh antoàn, phòng ngừa được rủi ro cho các chủ thể tham gia thì bên cạnh một hệ thốngpháp luật phù hợp, minh bạch và thống nhất thì cần thiết phải có một cơ chế tổ chứcthi hành hợp lý, năng động và trách nhiệm Theo đó, NCS có một số đề xuất cụ thểsauđây:

- Triển khai thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia Mới đây,QuốchộiđãthôngquaQ u y hoạchsửdụngđấtquốcgia,thờikỳ2021-2030,tầmnhìnđến năm

2050 và Kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2021 - 2025) trong đó đáng chú ý làđịnhhướng không giansử dụng đất chúý tới việc pháttriển du lịch phùhợp với đặc điểm của từng vùng lãnh thổ 152 Trên cơ sở đó, các địa phương cần rà soát và đánhgiá thực trạng quy hoạch một cách cụ thể, chi tiết trong đó có BĐS du lịch để sớmlập quy hoạch phù hợp; có quy định, cơ chế để tăng cường thông tin, bảo đảm tínhcôngkhai,minh bạch,dễ tiếpcậnthông tintrong quyhoạchsử dụngđất.

- Tổng rà soát lại và đánh giá thực trạng quy hoạch một cách cụ thể, chi tiếtvềBĐSdulịch,làmrõ“hiệnđangcóbaonhiêucơsởlưutrú,chấtlượngrasao,cácloại hình như thế nào, đủ để đáp ứng cho lượng khách là bao nhiêu và cần phải xâydựng thêm bao nhiêu sản phẩm nữa để chuẩn bị đón lượng khách như mục tiêu đãđặtra” 153 Trêncơsởđó,lậpvàcôngkhaiquyhoạchnhữngdựántạinhữngkhudulịchđãphátt riển,nhữngkhuvựcdanhlamthắngcảnh,sinhthái,vănhoá…cótiềmnăng nhưng chưa được khai thác trên khắp mọi miền đất nước, đặc biệt là các dảivenbiển.Cầnxácđịnhrõnhữngvùngcấmthuộcvềanninhquốcphòng;nhữngkhuvực cần bảo vệ về mặt môi trường, cảnh quan tự nhiên bởi nếu xâm phạm đến thìkhông thể tái tạo lại; các khu vực cấm và hạn chế xây dựng để đảm bảo an sinh vàtính mạng của con người (khu vực có nguy cơ thiên tai, sạt lở, lũ quét, nước biểndâng…).

Cóquyđịnh,cơchếđểtăngcườngthôngtin,bảođảmtínhcôngkhai,minhbạch,dễtiếpcậnthôngt introngquyhoạchsửdụngđất.Cơquancótráchnhiệmlậpquy hoạch có trách nhiệm công bố, công khai ý kiến đóng góp và việc tiếp thu, giảitrìnhcác ý kiến đóng góp này 154

Thứhai,tăngcườnghoạtđộngtíchcựccủachínhquyềnđốivớiviệcthựchiệnpháp luật kinh doanh bất động sản du lịch trong phạm vi cả nước và ở từng địaphương.

Một là,các cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS bám sát hoạt độngsảnxuất-kinhdoanhcủanhữngdoanhnghiệp,CĐTdựánBĐSdulịchtrênđịabàn

152 Điều 2, Nghị quyết số 39/2021/QH15 ngày 13/12/2021 của Quốc hội về quy hoạch sử dụng đất quốc giathờikỳ2021-2030,tầmnhìnđếnnăm2050,kếhoạchsửdụngđấtquốcgia5năm2021-2025.

153 ĐỗViết Chiến, “Quy hoạch đất cho thị trường bất động sản du lịch: Hiện trạng và kiến nghị”,Kỷ yếu

Hộithảo khoa học quốc tế Chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch - Những vấn đề đặt ra cho Việt NamdoHiệphộiBấtđộngsảnViệtNamvàTrườngĐạihọcLuậtHàNộitổchứcngày16/11/2021,HàNội,tr.100.

154 HươngDiệp,Đảmbảotínhcôngkhai,minhbạchtrongquyhoạchsửdụngđất,http://m.mattran.org.vn/hoat-dong/bao-dam-tinh-cong- khai-minh-bach-trong-quy-hoach-su-dung-dat-40019,truycậpngày8/10/2021 quảnlýđểthườngxuyênlắngngheýkiếnphảnhồi,tâmtư,nguyệnvọngvàkịpthờitháo gỡ những khó khăn, vướng mắc; đặc biệt, là trong thời điểm thực hiện nghiêmviệc giãn cách xã hội, phòng chống đại dịch

Covid-19 hiện nay Trên cơ sở đó, địaphươngkiếnnghịvớiChínhphủ,cácbộ,ngànhtrungươngbanhànhnhữngvănbảnvềmiễngi ảmthuế,kéodàithờigiantrảnợvốnvayngânhàng,giảmlãisuấtvayvốnvà thực hiện gói hỗ trợ cho các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS vượt qua khókhăndo đại dịch Covid-19 gây ra.

Hai là,hàng quý, chính quyền các địa phương tổ chức hội nghị gặp gỡ, tiếpxúc với doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS du lịch để lắng nghe, chỉ đạo tháo gỡnhững khó khăn, vướng mắc phát sinh trong kinh doanh BĐS du lịch Đồng thời,UBND các địa phương chỉ đạo tăng cường việc quảng bá về phát triển du lịch; tổchức xúc tiến các hoạt động đầu tư, du lịch nhằm nâng cao tính hấp dẫn của môitrường đầu tư ở địa phương góp phần hỗ trợ việc thực hiện pháp luật kinh doanhBĐSdu lịch.

Ba là,tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, phát hiện và xử lý kịp thời,nghiêmminhcáchànhviviphạmphápluậttrongkinhdoanhBĐSdulịchsonghànhvới việc đầu tư, áp dụng trí tuệ nhân tạo và các công nghệ số mới vào quản lý nhànước về kinh doanh BĐS; cải cách thủ tục hành chính, đề cao tính công khai minhbạch,thamvấnýkiếnngườidân,doanhnghiệpvàtráchnhiệmgiảitrìnhcủacơquannhà nước trong lĩnh vực đất đai, BĐS và nâng cao chỉ số hài lòng của người dân,doanh nghiệp; nâng cao tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh doanh ở các địaphương;chấnchỉnh,sửađổinhữngbiểuhiệnlệchlạctrongquảnlýnhànướcvềkinhdoanh BĐS

…Trong đó, việc tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong quảnlýkinhdoanhBĐSdulịchsẽmanglạinhữngh i ệ u quảvôcùngtolớn,cầnđượccoilàgiải pháp trọng tâm, ưutiên trong thời gian tới.

Bốn là,công bố công khai đường dây nóng của người đứng đầu chính quyềncác cấp để tiếp nhận ý kiến, chỉ đạo giải quyết kịp thời, tháo gỡ khó khăn,vướngmắcchodoanhnghiệpnóichungvàdoanhnghiệpkinhdoanhBĐSdulịchnóiriêng.Địnhkỳh àngtháng,ngườiđứngđầuchínhquyềncáccấpphảiđitìmhiểuthựctế, gặp gỡ, tiếp xúc với các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS du lịch để nắm đượcthực tiễn, kiểm tra sự tuân thủ pháp luật của các cơ quan quản lý cấp dưới và doanhnghiệp, người dân trong kinh doanh BĐS du lịch Bên cạnh đó, các địa phương cầnthành lập tổ công tác tháo gỡ khó khăn trong thực thi pháp luật kinh doanh BĐS dulịch.

Thứ ba,hoàn thiện cơ cấu tổ chức của thị trường, nâng cao năng lực của cáccơquan quản lý nhà nướctrong lĩnh vực BĐS. ĐểphápluậtkinhdoanhBĐSđượcthựcthimộtcáchcóhiệuquả,cầntạolập,hoàn thiện, nâng cao năng lực cho các tổ chức hỗ trợ cho hoạt động của thị trườngBĐSnóichungvàthịtrườngBĐSdulịchnóiriêngnhư:sàngiaodịchBĐS;tổchứcđịnh giá BĐS; tổ chức tư vấn, quản lý BĐS; tổ chức bảo hiểm BĐS, hệ thống thôngtinBĐSvàhoànchỉnhlạicáctổchứccósẵnnhưtổchứcmôigiớiBĐS,cácđịnhchếtài chính tham gia thị trường BĐS, các tổ chức kinh doanh BĐS, tổ chức dịch vụcông Theo đó, cần nhấn mạnh và nâng cao hiệu quả hoạt động của sàn giao dịchBĐS,môi giới BĐS, cụ thể:

- TăngcườngkiểmsoáthoạtđộngcủacácsàngiaodịchBĐStrongđócóhoạtđộng giao dịch kinh doanh BĐS du lịch; góp phần quản lý thông tin giao dịch BĐS,tăng tính công khai, minh bạch và bảo vệ quyền lợi người dân khi kinh doanh BĐSdu lịch thông qua các sàn giao dịch BĐS theo hướng: khuyến khích việc giao dịchkinhdoanhBĐSdulịchquasànđểcôngkhai,minhbạch;cácBĐSdulịchcósẵnđãđược cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì không bắt buộc thực hiện giao dịch qua sàn;nghiên cứu sửa đổi, bổ sung quy định việc giao dịch qua sàn đối với các BĐS hìnhthànhtrongtươnglai,trongđócóBĐSdulịch(BĐSlưutrú)hìnhthànhtrongtươnglaicủad oanh nghiệp,CĐT đểđảm bảoquyềnlợi củakhách hàng 155

- Về môi giới BĐS: Theo thống kê, hiện nay lực lượng môi giới cả nước cóhơn 320.000 người nhưng đại đa số chưa chuyên nghiệp vì chỉ có khoảng 10% nhàmôigiớicóchứngchỉhànhnghề,màchấtlượngđàotạovẫnlà“ẩnsố”.Đểnângcao

155 Mục 6 Phần III Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045 đượcphêduyệttheoQuyếtđịnhsố2161/QĐ-Ttgngày22/12/2021củaThủtưởngChínhphủ. chấtlượngđộingũnày,cầnnângcaotrìnhđộ,chuyênmôn,đạođứcnghềnghiệpđốivớicánhânhàn hnghềmôigiớiBĐS(chuẩnhoáviệcđàotạo,thisáthạch,cấpchứngchỉhànhnghề);cáccánhânhàn hnghềmôigiớiBĐSđăngký,thamgiahoạtđộngđểcó tổ chức quản lý (hoạt động theo doanh nghiệp, văn phòng, hội….) Nghiên cứuviệc giao cho các Hiệp hội nghề nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS đào tạo, cấp chứngchỉ cho người hành nghề tư vấn, môi giới, định giá…BĐS bởi lẽ chính các Hiệp hộilà người nắm rõ nhất chất lượng, nhu cầu cung cấp các dịch vụ liên quan đến kinhdoanhBĐS du lịch.

Bên cạnh đó, cần tăng cường năng lực và hiệu lực bộ máy quản lý Nhà nướcvề thị trường BĐS theo hướng kết hợp với chủ trương cải cách hành chính, ưu tiêncho công tác đào tạo, bồi dưỡng nhằm nâng cao năng lực quản lý của cán bộ côngchức nhà nước, tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động thống kê,quảnlý Ngoàira,cầnnghiêncứuthànhlậpcơquanchuyênbiệt,cótínhliênngànhnhưBanchỉ đạothuộcChínhphủđểlàmđầumốitháogỡcácchồngchéo,mâuthuẫncủaphápluậtvàcảicáchthủtụ chànhchínhliênquanđếnkinhdoanhBĐSnóichungvàBĐSdulịchnóiriêng.Đốivớilĩnhvựcdul ịch,cầntăngcườngchứcnăngnhiệmvụ của Tổng cục Du lịch đối với hoạt động kinh doanh BĐS du lịch, cân nhắc việcthành lập Sở Du lịch trên cơ sở tách từ Sở Văn hoá, Thể thao và Du lịch để quản lýchuyênbiệtvềdulịchtạicácđịaphươngcódulịchpháttriểnmạnhnhưkinhnghiệmcủa tỉnh Lào Cai 156 Bộ Văn hoá, Thể thao và Du lịch cần đẩy nhanh hơn việc đưaQuỹ hỗ trợ phát triển du lịch đi vào hoạt động, tạo hiệu quả tích cực trong công tácquảng bá, xúc tiến, hỗ trợ đào tạo nhân lực du lịch, phát triển thị trường, xây dựngsảnphẩmdu lịch,xâydựng vàpháttriển thươnghiệudu lịchViệtNam 157

Thứtư,nângcaonhậnthứccủadoanhnghiệp,nhàđầutưbấtđộngsảndulịch. Đểnângcaohiệuquảthựcthiphápluật,giúpcácchủthểliênquanbảovệtốtnhấtquyềnvà lợiíchhợpphápcủamình,mỗidoanhnghiệp,mỗinhàđầutưBĐSdulịchcầncónhậnthứcđầyđủvề cácquyđịnhphápluậtvàthôngtinliênquantớiBĐS

156 https://vov.vn/du-lich/lao-cai-chinh-thuc-thanh-lap-so-du-lich-910267.vov, truy cập ngày

10/12/2021 157 http://baovanhoa.vn/du-lich/artmid/416/articleid/42249/giam-sat-thuc-hien-luat-du-lich-

2017-van-con- nhung-quy-dinh-gay-kho-khan-vuong-mac-khi-thuc-hien, truy cập ngày 12/12/2021 du lịch Để đạt được mục tiêu này, cần tăng cường công tác tuyên truyền, giáo dụcpháp luật nói chung và pháp luật kinh doanh BĐS du lịch nói riêng nhằm nâng caonhận thức pháp luật của đội ngũ cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý nhà nướcvề kinh doanh BĐS cũng như người dân, doanh nghiệp đảm bảo tuân thủ pháp luậttrong quản lý và kinh doanh BĐS (bao gồm kinh doanh BĐS du lịch) Để có nhậnthứcđúngthìkhócóthểbỏquahoạtđộngtuyêntruyền,giáodụcbởilẽtuyêntruyền,giáodụcp hápluậtlà“conđườngngắnnhấtgiúpmọingườidântrongxãhộihiểuvàchấp hành tốt các quy định” 158 Theo đó, công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dụcpháp luật về kinh doanh BĐS nói chung và pháp luật kinh doanh BĐS du lịch nóiriêngcầnđượctiếnhànhkiêntrì,bềnbỉvớinhữngcáchlàmsángtạo,hiệuquảnhư:

- Lồngghépviệctuyêntruyền,phổbiến,giáodụcphápluậtkinhdoanhBĐSdulịchtro ngnộidungkếhoạchcôngtáchàngquý,hàngthángcủaMặttrậnTổquốcViệt Nam; các tổ chức thành viên của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức,đoànthểxãhộikhácnhằmtạophongtràosâu,rộngtrongxãhộivậnđộngngườidânquantâmtì mhiểuphápluật;nângcaoýthứcphápluật,chấphànhphápluậtkhithamgiahoạtđộngđầutư,kinhd oanhBĐSnóichungvàđầutư,kinhdoanhBĐSdulịchnóiriêng.