Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở việt nam (1)

BỘGIÁO DỤC VÀĐÀO TẠO BỘTƯPHÁPTRƯỜNGĐẠIHỌCLUẬTHÀNỘI ĐỒNVĂN BÌNH ĐỀ TÀI PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢNDULỊCHỞVIỆTNAM LUẬNÁNTIẾN SĨLUẬTHỌC HàNội–2022 BỘGIÁO DỤC VÀĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁPTRƯỜNGĐẠIHỌCLUẬTHÀNỘI ĐỒNVĂN BÌNH ĐỀ TÀI PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢNDULỊCHỞVIỆTNAM LUẬNÁNTIẾN SĨLUẬTHỌC Chuyênngành : Luật Kinh tếMãsố 9380107 Ngườihướngdẫnkhoahọc:PGS.TSNguyễnQuangTuyến HàNội-2022 LỜICAMĐOAN Tơixincamđoanđâylàcơngtrìnhnghiêncứukhoahọcđộclậpcủariêngtơi Các kết nêu luận án chưa cơng bố cơng trình nàokhác.Cácsốliệutrongluậnánlàtrungthực,cónguồngốcrõràng,đượctríchdẫnđúngquy định Tơixinchịutráchnhiệmvềtínhchínhxácvàtrungthựccủaluậnánnày Tácgiảluậnán ĐồnVănBình DANHMỤCTỪVIẾTTẮT BĐS Bấtđộngsản CĐT Chủđầutư CTXD Cơngtrìnhxâydựng NCS Nghiêncứusinh QSDĐ Quyềnsửdụngđất XHCN Xãhộichủnghĩa UBND Uỷbannhândân MỤCLỤC MỞĐẦU .1 Tínhcấpthiếtcủađềtài .1 Mụcđíchvànhiệmvụnghiêncứu 2.1 Mụcđíchnghiêncứu 2.2 Nhiệmvụnghiêncứu Đốitượngvàphạmvinghiêncứu 3.1 Đốitượngnghiêncứu 3.2 Phạmvinghiêncứu .5 Phươngphápluậnvàphươngphápnghiêncứu Nhữngđónggópmớicủaluậnán .7 Kếtcấucủaluậnán CHƯƠNG1 : T Ổ N G Q U A N T Ì N H H Ì N H N G H I Ê N C Ứ U LIÊNQ U A N Đ Ế N ĐỀTÀILUẬN ÁN 1.1 Cáccơngtrìnhnghiêncứuliênquanđếnđềtàiluậnán .9 1.1.1 Các cơng trình nghiên cứu kinh doanh bất động sản kinh doanhbấtđộngsảndulịch 1.1.2 Các cơng trình nghiên cứu pháp luật kinh doanh bất động sản vàphápluậtkinhdoanhbấtđộngsảndulịch .18 1.1.3 Các cơng trình nghiên cứu liên quan tới định hướng, sách, giảipháp nhằm xây dựng, hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thiphápluậtđiềuchỉnhthịtrườngbấtđộngsảndulịch 24 1.2 Đánhgiákếtquảnghiêncứucủacáccơngtrìnhnghiêncứuliênquanđếnđềtàivàđịn hhướngnghiêncứucủaluậnán 26 1.2.1 Đánh giá kết nghiên cứu cơng trình nghiên cứu liên quanđếnđềtài 26 1.2.2 Địnhhướngnghiêncứucủaluậnán 29 1.3 Cơsởlýthuyếtcủaluậnán 30 1.3.1 Lýthuyếtvậndụngtrongnghiêncứuđềtàiluậnán 30 1.3.2 Câuhỏinghiêncứu 33 1.3.3 Giảthuyếtnghiêncứu 33 KẾTLUẬNCHƯƠNG1 33 CHƯƠNG 2: LÝLUẬN VỀKINH DOANH BẤTĐỘNG SẢNDU LỊCHVÀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DULỊCH 35 2.1 Lýluậnvềbấtđộngsảndulịch 35 2.1.1 Kháiniệmdulịchvàbấtđộngsảndulịch 35 2.1.2 Ýnghĩacủabấtđộngsảndulịch 44 2.1.3 Cácloạibấtđộngsảndulịchchủyếu 47 2.2 Lýluậnvềkinhdoanhbấtđộngsảndulịch 58 2.2.1 Kháiniệmvàđặcđiểmcủakinhdoanhbấtđộngsảndulịch 58 2.2.2 Ýnghĩacủakinhdoanhbấtđộngsảndulịch 60 2.3 Lýluậnphápluậtvềkinhdoanhbấtđộngsảndulịch .63 2.3.1 Kháiniệm,đặcđiểmphápluậtvềkinhdoanhbấtđộngsảndulịch 63 2.3.2 Cấutrúcphápluậtvềkinhdoanhbấtđộngsảndulịch 67 2.3.3 Yêucầuđiềuchỉnhcủaphápluậtkinhdoanhbấtđộngsảndulịch 72 KẾTLUẬNCHƯƠNG2 74 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNHPHÁPLUẬTVỀKINHDOANHBẤTĐỘNGSẢNDULỊCH 76 3.1 Thựctrạngphápluậtvàthựctiễnthihànhphápluậtvềcácnguyêntắckinhd oanhbấtđộngsảndulịch 76 3.1.1 Thựctrạngpháp luậtvềng uyên tắckinh doanhbấtđộngsảndu lịch 76 3.1.2 Thực tiễn thi hành pháp luật nguyên tắc kinh doanh bất độngsảndulịch 81 3.2 Thực trạng pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật điều kiện đểcácbấtđộngsảndulịchđượcphépđưavàokinhdoanh .83 3.2.1 Thực trạng pháp luật điều kiện để bất động sản du lịch đượcphépđưavàokinhdoanh 83 3.2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật điều kiện để bất động sản dulịchđượcphépđưavàokinhdoanh 87 3.3 Thựctrạngphápluậtvàthựctiễnthihànhphápluậtvềquyềnvànghĩavụcủac ácchủthểkinhdoanhbấtđộngsảndulịch 92 3.3.1 Thực trạng pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật quyền cácchủthểđầutưkinhdoanhbấtđộngsảndulịch .92 3.3.2 Thực trạng pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật nghĩa vụ củacácchủthểkinhdoanhbấtđộngsảndulịch .123 3.4 Thựctrạngphápluậtvàthựctiễnthihànhphápluậtvềhìnhthứcvàhiệulựccủacácgi aodịch .129 3.4.1 Thực trạng pháp luật hình thức hiệu lực giao dịch kinhdoanhbấtđộngsảndulịch 129 3.4.2 Thựctiễnthihànhphápluậtvềhìnhthứcvàhiệulựccủacácgiaodịchkinhd oanhbấtđộngsảndulịch 133 3.5 Thựctrạngphápluậtvàthựctiễnthihànhphápluậtvềxửlýviphạmđốiv ớihoạtđộngkinhdoanhbấtđộngsảndulịch 137 3.5.1 Thực trạng pháp luật xửlý vi phạm hoạtđộng kinh doanhbấtđộngsảndulịch .137 3.5.2 Thực tiễnthi hành pháp luật xử lý vi phạm hoạt động kinhdoanhbấtđộngsảndulịch 139 KẾTLUẬNCHƯƠNG3 141 CHƯƠNG 4: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬTKINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢTHIHÀNHTẠIVIỆTNAM 143 4.1 Địnhhướnghoànthiệnphápluậtkinhdoanhbấtđộngsảndulịch .143 4.2 GiảipháphoànthiệnphápluậtkinhdoanhbấtđộngsảndulịchtạiViệtNam 148 4.2.1 Hoàn thiện pháp luật nguyên tắc kinh doanh bất động sản dulịch 148 4.2.2 Hoàn thiện pháp luật điều kiện để bất động sản phépđưavàokinhdoanh .149 4.2.3 Hoàn thiện pháp luật quyền nghĩa vụ chủ thể kinh doanhbấtđộngsảndulịch 152 4.2.4 Hồn thiện pháp luật hình thức hiệu lực giao dịch kinhdoanhbấtđộngsảndulịch 165 4.2.5 Hoàn thiện pháp luật xử lý vi phạm hoạt động kinh doanhbấtđộngsảndulịch 166 4.3 Giảiphápnângcaohiệuquảthihànhphápluậtvềkinhdoanhbấtđộngsảndulịc h 172 4.3.1 Nhóm giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản dulịchvàpháttriểnthịtrườngbấtđộngsảndulịch 172 4.3.2 Nhóm giải pháp nhằm thúc đẩy ngành du lịch Việt Nam phát triển tạođàchothịtrườngbấtđộngsảndulịchcấtcánh 178 KẾTLUẬNCHƯƠNG4 181 KẾTLUẬN .182 DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ LIÊNQUANĐẾNLUẬNÁNĐÃĐƯỢCCÔNGBỐ 184 DANHMỤC TÀI LIỆU THAMKHẢO 185 PHỤLỤC .198 PHỤLỤC .201 MỞĐẦU Tínhcấpthiếtcủađềtài KểtừkhithựchiệnđườnglốiđổimớidoĐảngtakhởixướngnăm1986,chuyểnđổinềnk inhtếsangnềnkinhtếthịtrườngđịnhhướngxãhộichủnghĩa,xuấthiệnnhiềuloạihìnhkinhdoan hmớipháttriểnmạnhmẽtrongđócókinhdoanhbấtđộngsản.Loạihìnhkinhdoanhnàycósứchấpd ẫndotỷsuấtlợinhuậntrênmộtđồngvốnđầutưcao.Sựpháttriểnmạnhmẽcủathịtrườngbấtđộngsảnt rênthếgiớivàởViệtNamthờigianqualàminhchứngchothấy,thịtrườngnàyđãvàđanglàthịtrư ờngtrungtâm,làcầunốicótínhliênkếtbềnchặtvớithịtrườngvốn,thịtrườnghànghóasứclaođộ ng,thịtrườngngunvậtliệuvàcácloạihìnhthịtrườngdịchvụkháctrongnềnkinhtế;chúngcó sứchútlớnvàcóvaitrịquantrọngtrongviệckíchthíchvàtạođàchothịtrườngkháctrongnềnkin htếthịtrườngpháttriểngópphầnduytrìsựổnđịnhcủakinhtếvĩmơvàthúcđẩysựtăngtrưởngcủanề nkinhtếtrongnhữngnămqua Kinhtếtăngtrưởngkéotheomứcsốngcủangườidânkhơngngừngđượccảithiện,nângc aovàdotácđộngtíchcựccủaqtrìnhhộinhậpquốctếkhiếndulịchtrởthànhmộttrongnhữngngànhkin htếmũinhọncủađấtnước.Điềunàyđặtranhucầucungcấpmộtsốlượnglớncácsảnphẩmbấtđộn gsảndulịchchấtlượngcaonhưkháchsạncaocấp,resortnghỉdưỡnghạngsang, cănhộdulịch(condotel),biệtthựdu lịch(resortvillas),nhàphốdulịch(shoptel),nhàphốthươngmại(shophouse)… Nhậnthấyđâylàthịtrườngtiềmnăng,códưđịapháttriểnrấtlớnnênnhiềunhàđầutư,tậpđồnđầutưki nhdoanhbấtđộngsảntrongvàngồinướcđãbỏvốnđầutưcungcấpnhiềusảnphẩmbấtđộngsảndulịchchất lượng cao Phân khúc thị trường bất động sản du lịchpháttriểnmạnhmẽởcácđịaphươngvenbiểncóthếmạnhpháttriểndulịchnghỉdưỡnghoặccáckhu vực,địabàncótiềmnăngvàthếmạnhvềdulịchrừng,dulịchvănhóatruyềnthống,vănhóatâmli nh,vănhóaẩmthựcvàdulịchphụcvụchovuichơigiảitrí,khámphá,mạohiểm… màtrướcđâycịnvắngbóngtrênthịtrường.Dựbáotrongthờigiansắptới,bấtđộngsảndulịchtiếptụccóxuhướng pháttriểnmạnhcùngvớisựphát triển kinh tế xã hội đặc biệt tăng trưởng ngành du lịch Bên ýnghĩalàhạtầngphụcvụdulịch,bấtđộngsảndulịchmanglạilợiíchlớnchocác cạnh