Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản

BGIODCVOTO BTPHP TRNGI HCLUTHNI XUN TRNG PHáPLUậTVềCHUYểNNHƯợNGDựáNĐầUTƯTRO NGHOạTĐộNGKINHDOANHBấTĐộNGSảN LUNN TIN SLUTHC HNI-2022 BGIODCVOTO BTPHP TRNGIHC LUTHNI XUN TRNG PHáPLUậTVềCHUYểNNHƯợNGDựáNĐầUTƯTRO NGHOạTĐộNGKINHDOANHBấTĐộNGSảN Chuyên ngành: Luật kinhtế Mã số 938 01 07 LUẬNÁN TIẾN SĨLUẬTHỌC Ngườihướngdẫnkhoahọc:1.PGS.TSNguyễnThịNga 2.PGS.TSNguyễnQuang Tuyến HÀNỘI-2022 LỜICAMĐOAN Tơixincamđoanđâylàcơngtrìnhnghiêncứu riêng Các số liệu nêu luậnán trung thực Những kết luận khoa học củaluậnánchưatừngđượcaicơngbốtrongb ấtkỳcơng trìnhnào khác TÁCGIẢLUẬNÁN ĐỗXuânTrọng MỤCLỤC Trang MỞ ĐẦU Chương1:T Ổ N G QUANTÌ NH HÌ NH NGHI ÊNCỨ UPHÁPLUẬT V ỀC H U Y Ể N N H Ư Ợ N G D Ự Á N Đ Ầ U T Ư T R O N G HOẠTĐỘNGKINHDOANHBẤTĐỘNGSẢN 1.1 1.1.1 Tổngq u a n c c c ô n g t r ì n h n g h i ê n c ứ u l i ê n q u a n đ ế n đ ề t i c Cáccơngtrình nghiê nc ứu vềk in h d o a n h bất động s ả n p há p luậtvềkinhdoanh bấtđộngsản 1.1.3 luậnán Cácc ô n g t r ì n h n g h i ê n c ứ u v ề t h ị t r n g b ấ t đ ộ n g s ả n v c h í n h sáchquảnlý,thúcđẩy sựpháttriểncủathịtrườngbấtđộngsản 1.1.2 14 Cáccơngtrình nghiêncứuvềphápluật chuyển nhượngdựánđầutưvàphápluậtvềchuyểnnhượngdựánđầutưđầutưt ronghoạt 1.2 18 độngkinh doanhbấtđộngsản Đánhgiákếtquảnghiêncứucủacáccơngtrìnhnghiêncứuliên quanđếnđềtàivàđịnh hướngnghiêncứucủaluận án 1.2.1 23 Đánhgiákếtquảnghiêncứucủacáccơngtrìnhnghiêncứuliên quanđếnđềtài 23 1.2.2 Địnhhướng nghiêncứucủaluậnán 29 1.3 Cơsởlý thuyết củaluậnán 30 1.3.1 Lýthuyếtvậndụngtrongnghiêncứu đềtàiluậnán 30 1.3.2 Câuhỏinghiêncứuvàgiảthuyết nghiêncứu 32 Chương 2:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰÁN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤTĐỘNGSẢNVÀPHÁP LUẬTVỀCHUYỂNN H Ư Ợ N G DỰÁ N Đ Ầ U T Ư T R O N GHOẠTĐỘNGKINHDOANH 38 BẤTĐỘNG SẢN 2.1 Lýluậnvề dựánđầutưtronghoạtđộngkinh doanhbấtđộngsản 38 2.1.1 Kháin i ệ m , đ ặ c đ i ể m c ủ a d ự n đ ầ u t t r o n g h o t đ ộ n g kinh 38 doanhbấtđộngsản Phânloạidựánđầu tưtronghoạtđộngkinhdoanhbấtđộngsản 44 2.1.2 2.1.3 Vaitròcủa dựánđầutưtronghoạtđộngkinh doanhbấtđộngsản 2.2 Lýluậnvềchuyểnn h ợ n g d ự n đ ầ u t t r o n g h o t đ ộ n g k i n h doanhbấtđộngsản 2.2.1 64 Chuyểnn h ợ n g d ự n đ ầ u t t r o n g h o t đ ộ n g k i n h d o a n h b ấ t độngsảntheophápluậtcủaẤnĐộ 2.4.3 64 Chuyểnn h ợ n g d ự n đ ầ u t t r o n g h o t đ ộ n g k i n h d o a n h b ấ t độngsảntheophápluậtTrungQuốc 2.4.2 61 Thựctiễnphápluậtmộtsốnước trênthếgiới vềchuyểnnhượng dựánđầutưtronghoạt độngkinh doanhbấtđộngsản 2.4.1 58 Cơc ấ u p h p l u ậ t đ i ề u c h ỉ n h v ề c h u y ể n n h ợ n g d ự n đ ầ u t tronghoạtđộngkinhdoanhbấtđộngsản 2.4 56 Kháiniệm,đặcđiểmcủaphápluậtvềchuyểnnhượngdựánđầu tưtronghoạtđộngkinh doanhbấtđộngsản 2.3.3 56 Sựcầnthiếtk h c h q u a n c ủ a p h p l u ậ t đ i ề u c h ỉ n h v ề c h u y ể n nhượngdựánđầutư tronghoạtđộngkinhdoanhbấtđộngsản 2.3.2 52 Lýl u ậ n v ề p h p l u ậ t c h u y ể n n h ợ n g d ự n đ ầ u t t r o n g h o t độngkinh doanhbấtđộngsản 2.3.1 47 Kháiniệm,đặcđiểmcủachuyểnnhượngdựánđầutưtronghoạt độngkinh doanhbấtđộngsản 2.3 47 Sựcầnthiếtkháchquancủahoạtđộngchuyểnnhượngdựánđầu tưtrongkinh doanhbấtđộngsản 2.2.2 45 69 Chuyểnn h ợ n g d ự n đ ầ u t t r o n g h o t đ ộ n g k i n h d o a n h b ấ t độngsảntheophápluậtcủaSingapore 74 Chương 3:THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰÁNĐẦUTƯTRONGHOẠTĐỘNGKINHDOANHBẤ T ĐỘNG SẢN 3.1 Nộid u n g p h p l u ậ t v ề c h u y ể n n h ợ n g d ự n đ ầ u t t r o n g h o t độngkinh doanhbấtđộngsản 3.1.1 79 Cácquyđị nh vền g u y ê n tắc c hu yể n n h ợ n g dự án đầ u t hoạtđộng kinhdoanhbấtđộngsản 3.1.2 78 79 Cácq u y đ ị n h v ề đ i ề u k i ệ n c h u y ể n n h ợ n g d ự n đ ầ u t t r o n g hoạtđộng kinhdoanhbấtđộngsản 3.1.3 Quyđịnhvềthẩmquyề n,trìnhtựthủtục chuyển nhượngdự án đầutưtronghoạtđộngkinhdoanh bấtđộngsản 3.1.4 110 Thựct i ễ n t h i h n h p h p l u ậ t v ề c h u y ể n n h ợ n g d ự n đ ầ u t tronghoạtđộngkinhdoanhbấtđộngsản 3.2.1 111 Những kếtquảđạtđượctrongxâydựngvàthựchiện phápluậtvềchuyểnnhượngdựánđầutưtrongkinhdoanhbấtđộngsản 3.2.2 109 Xửlýviphạmtrongchuyểnnhượngdựánđầutưkinhdoanhbất độngsản 3.2 101 Cácq u y đ ị n h v ề h ợ p đ n g c h u y ể n n h ợ n g d ự n đ ầ u t t r o n g hoạtđộng kinhdoanhbấtđộngsản 3.1.6 91 Cácquyđịnhvềquyềnvàn g h ĩ a v ụ c ủ a c c b ê n t r o n g c h u y ể n n hượngdựánđầutư tronghoạtđộngkinhdoanhbấtđộngsản 3.1.5 84 111 Nhữnghạnchếbấtcậptrongxâydựngvàthựchiệnphápluậtvềchuyểnnhư ợngdựánđầutưtrongkinhdoanhbấtđộngsản 125 Chương 4:GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAOHIỆUQUẢTHỰCTHIPHÁPLUẬTVỀCHUYỂNNHƯ ỢNGDỰÁNĐẦUTƯTRONGHOẠTĐỘNGKINH DOANHBẤTĐỘNGSẢN 4.1 Địnhhướnghoànthiệnphápluậtvềchuyểnnhượngdựánđầutư tronghoạtđộngkinhdoanhbấtđộngsản 4.2 138 138 Giảiphápcụthểnhằmhồnthiệnphápluậtvànângcaohiệuquảthựct h iphápluậtvềchuyểnnhượngdựánđầutưtronghoạt độngkinh doanhbấtđộngsản 4.2.1 Nhómgiảipháphồnthiệncácquyđịnhcủaphápluậtvềchuyểnnhượngdựán đầutư tronghoạtđộngkinhdoanhbấtđộngsản 4.2.2 143 143 Nhóm giảiphápnângcao hiệu quảthựct h i p h p l u ậ t v ề c h u y ể n nhượngdựánđầutư tronghoạtđộngkinhdoanhbấtđộngsản151 KẾTLUẬN 159 CÁCCƠNGTRÌ NH KHOAHỌC CỦA TÁCGIẢĐÃCƠNGBỐ C Ĩ LIÊNQUANĐẾNĐỀTÀILUẬN ÁN 161 DANH MỤCTÀI LIỆUTHAMKHẢO 162 DANHMỤCCÁCTỪVIẾTTẮT BĐS :Bấtđộngsản DABĐS :Dựánbấtđộngsản DAĐT :Dựánđầutư GCNQSDĐ :Giấychứngnhậnquyềnsửdụngđất KDBĐS :Kinhdoanhbấtđộng sản M&A :MergerandAcquisitions(Muabán &Sápnhập) NCS :Nghiêncứusinh QSDĐ :Quyềnsửdụngđất TTBĐS :Thịtrườngbấtđộng sản UBND :Ủybannhândân DANHMỤCCÁCBẢNG Sốhiệu bảng Tênbảng Trang 3.1 Mộtsốthươngvụđiển hìnhtrong năm2014 113 3.2 MộtsốthươngvụchuyểnnhượngtronglĩnhvựcBĐS2015-2016 115 3.3 DanhsáchmộtsốthươngvụtrongqI/2016 116 3.4 3thươngvụM&Abất độngsảnnổibậttrongqIII/2016 117 DANHMỤCCÁCHÌNH Sốhiệu hình 3.1 Tênhình NhữngthươngvụđầutưnổibậtqInăm2016 Trang 116 MỞĐẦU Tínhcấpthiết đềtài Ở Việt Nam, trước năm 1986 có hai thành phần kinh tế cơng nhậnchính thức, kinh tế nhà nước kinh tế tập thể Đến Đại hội Đảng lần thứ VI(1986), bắt đầu bước vào xây dựng kinh tế nhiều thành phần, Nhà nướcchính thức xác nhận thành phần kinh tế (bao gồm kinh tế xã hội chủ nghĩa gồmkhu vực quốc doanh khu vực tập thể với phận kinh tế gia đình gắn liềnvới thành phần thành phần kinh tế khác gồm: kinh tế tiểu sản xuất hànghóa, kinh tế tư tư nhân, kinh tế tư nhà nước, kinh tế tự nhiên, tự cấp, tự túctrong phận đồng bào dân tộc thiểu số Tây Nguyên vùng núi caokhác) Trên sở thành phần kinh tế đó, Đại hội Đảng lần thứ VII (1991) vàlần thứ VIII (1996) phân định thành thành phần, bao gồm: kinh tế quốc doanh/kinh tế nhà nước, kinh tế tập thể/ hợp tác xã, kinh tế tư nhà nước, kinh tế cá thể,tiểuchủvàkinhtếtưbảntưnhân.ĐạihộiĐảngIX(2001)đãbổsungthànhphầnkinh tế có vốn đầu tư nước ngồi Văn kiện Đại hội IX khẳng định rõ: “Thựchiện quán sách phát triển kinh tế nhiều thành phần Các thành phầnkinhtế k i n h d o a n h th e o p h p l u ậ t đề u l b ộ p h ậ n c ấ u t h n h q u a n t r ọ n g c ủ a n ề n kinhtếthịtrườngđịnhhướngxãhộichủnghĩa;trongđókinhtếnhànướcgiữvaitrị chủ đạo với kinh tế tập thể ngày trở thành tảng vững củanềnkinhtếquốcdân”1 Như vậy, kể từ năm 1986 tới Đảng, Nhà nước quán xácđịnhconđườngpháttriểnkinhtếthịtrườngtheođịnhhướng xãhộichủnghĩavới đa thành phầnkinhtếtham gia.Nhờđó,nềnkinh tếViệtNamđã cónhữngchuyểnbiến đáng kể từ kinh tế “đóng cửa” sang kinh tế “mở cửa”; từ nềnkinh tế“trìtrệ”sangnền kinhtế“năngđộng”hơn… song, vớinền kinht ế t h ị trườngthìlntiềmẩnnhữngrủiromangtínhhệthống; nhữngtácđộngkhơngchỉxuất nước mà từ khủng hoảng mang tính khu vực vàtồn cầu Vì vậy, chủ thể tham gia kinh tế để tránh đổ vỡ trongtương lai cần thiết phải có khả kiểm soát rủi ro, khả kiểm soátvà ln tìm cách tăng trưởng số vốn đầu tư vào hoạt động kinh doanh củamình Và hết, để phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa,Nhà nước cần không ngừng xây dựng hồn thiện thể chế kinh tế, trị hệthốngphápluật điềuchỉnhcáchoạtđộngkinh doanhthươngmạinhằmkiếntạomột ĐảngCộngsảnViệtNam(2016),VănkiệnĐạihộiđạibiểutồnquốclầnthứXII,NxbChínhtrịquốcgia,HàNội,tr.87 mơi trường bình đẳng kinh doanh, khả thích ứng với biến cố trongkinhdoanhcủacácthànhphầnthamgianềnkinhtế Mộttrongnhữngvấnđềquantâmcủathếgiới tronghoạtđộngkinhdoanhởcấpđộvĩmơđólàhoạt độngmuabán,sápnhậpdoanhnghiệp.Vấnđềnàycũngđã nội dung quan tâm nghiên cứu nhiều nhà hoạch định sách,nhiều nhà nghiên cứu lý luận, nhiều doanh nghiệp tham gia kinh tế Việt Nam.Mộttrongnhữngnộidungliênquantớihoạtđộngmuabán,sápnhậpdoanhnghiệplà hoạt động chuyển nhượng dự án Nếu xét phạm vi tổng thể, chuyển nhượng dựánkhơngchỉlàgiảipháphữuhiệuđểgiảiquyếtbàitốnvốn,giảiquyếtbàitốntồ ntạimàcịnlàmộtcơhộikinhdoanhcủacácchủthểthựchiệncácdựánđầutư(DAĐT) Đặc biệt đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản (KDBĐS), dự ánđược triển khai, phê duyệt không ảnh hưởng trực tiếp tới hạ tầng sở màcịn thực hóa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội quốc gia thìhoạt động chuyển nhượng DAĐT hoạt động KDBĐS cịn lời giải để bàitốn dự án triển khai tới cùng, để không phá vỡ quy hoạch phát triển kinhtế - xã hội hạn chế tác động xấu từ dự án bất động sản (DABĐS) bị“phásản” Hiện nay, hoạt động chuyển nhượng DAĐT hoạt động KDBĐS đượcđiều chỉnh nhiều văn pháp luật khác nhau, có Luật KDBĐS 2014,Luật Đầu tư 2020, Luật Đất đai 2013, Luật Doanh nghiệp 2020 văn bảnhướng dẫn thi hành Tuy nhiên, nhiều quy định pháp luật chuyển nhượngDAĐT hoạt động KDBĐS thiếu, chưa cụ thể, rõ ràng; quy định giữacác văn pháp luật cịn có mâu thuẫn, chồng chéo, đối lập với Điều nàyđang rào cản cho chủ thể thực thi hoạt độngc h u y ể n n h ợ n g D A Đ T t r o n g hoạt động KDBĐS thực tế Thực tiễn nay, tình trạng“biến tướng”, saiphạmkhihợpđồngđặtcọc,hợpđồngủyquyền,hợpđồnggópvốn,hợpđồngchuyểnnhượng vốn quyềnthựchiệnDAĐT,hợpđồngchuyểnnhượngcổphần,cổphiếuđểthựchiệncáchoạtđộngchuyểnnhượngDAĐTtronghoạtđộng KDBĐSphổbiến; hay tình trạng “đầu cơ”, “kích cầu ảo”, “bán non dự án” để trục lợi; thamnhũng,chốnglợiíchcụcbộ,“lợiíchnhóm”… đanglàvấnđềnóngđượcđặtra Vì vậy, để hoạt động chuyển nhượng dự án kiểm soát mặt quản lýnhà nước, kiểm soát ổn định thị trường hướng tới kinh tếthị trường bền vững việc nghiên cứu pháp luật chuyển nhượng dự án đặcbiệt pháp luật chuyển nhượng DAĐT hoạt động KDBĐS việc làm cầnthiếtcóý nghĩaca ocả mặtlý l u ậ n v thực tiễ n Xuấ tphá t từlý dođó tôil ự a chọ nđềtài“Pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư hoạt động kinhdoanhbấtđộng sản”làmhướngnghiêncứuchobậchọctiếnsĩcủamình