Giải quyết tranh chấp về hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng thế chấp tài sản từ thực tiễn tại tỉnh đồng tháp

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - - PHAN TRÍ VIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG CĨ BẢO ĐẢM BẰNG THẾ CHẤP TÀI SẢN TỪ THỰC TIỄN TẠI TỈNH ĐỒNG THÁP Tai Lieu Chat Luong LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ TP Hồ Chí Minh – Năm 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - - PHAN TRÍ VIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG CĨ BẢO ĐẢM BẰNG THẾ CHẤP TÀI SẢN TỪ THỰC TIỄN TẠI TỈNH ĐỒNG THÁP Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số chuyên ngành: 60380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện TP Hồ Chí Minh – Năm 2018 i LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan luận văn “Giải tranh chấp hợp đồng tín dụng có bảo đảm chấp tài sản – Từ thực tiễn tỉnh Đồng Tháp” nghiên cứu tơi Ngoại trừ tài liệu tham khảo trích dẫn luận văn này, tơi cam đoan tồn phần hay phần nhỏ luận văn chưa công bố sử dụng để nhận cấp nơi khác Khơng có sản phẩm/nghiên cứu người khác sử dụng luận văn mà khơng trích dẫn theo quy định Luận văn chưa nộp để nhận cấp trường đại học sở đào tạo khác TP.Hồ Chí Minh, ngày 31 tháng năm 2018 Phan Trí Viễn ii LỜI CÁM ƠN Sau hai năm theo học chương trình cao học chuyên ngành luật kinh tế trường Đại học Mở thành phố Hồ Chí Minh Ngày hơm nay, em kết thúc khóa học hồn thành luận văn tốt nghiệp Lời xin chân thành cám ơn sâu sắc đến Ban lãnh đạo trường quý Thầy, Cô thuộc Khoa Luật Khoa Đào tạo sau đại học Trường tạo điều kiện, môi trường học tập tốt suốt thời gian học tập, nghiên cứu Xin bày tỏ lịng kính trọng biết ơn tận đáy lòng đến Thầy PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện trực tiếp giúp đỡ, tận tình hướng dẫn truyền đạt ý tưởng suốt trình làm luận văn tốt nghiệp iii TÓM TẮT Đất nước ta với kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thời kỳ hội nhập sâu rộng với quốc tế, nên nhu cầu vốn để phát triển đặt ra, qua với vai trị mình, Ngân hàng nơi trung chuyển, đáp ứng nguồn vốn cho xã hội, cho nhà đầu tư kinh doanh, nên để hoạt động có hiệu quả, khơng phát sinh nợ xấu, tránh rũi ro từ hợp đồng tín dụng biện pháp bảo đảm nghĩa vụ mà Ngân hàng thường áp dụng chấp quyền sử dụng đất Nhưng để xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật nay, tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội, địi hỏi cần có nhìn thấu đáo chất chấp, vướng mắc, bất cập thực tiễn đặt ra, để từ hồn thiện mặt pháp lý Nên với đề tài “Giải tranh chấp hợp đồng tín dụng có bảo đảm chấp tài sản – Từ thực tiễn tỉnh Đồng Tháp”, người viết hy vọng thông qua việc đánh giá thực trạng pháp luật đường giải Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp thời gian 04 năm, kể từ ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực đến để góp phần nâng cao hiệu việc thực pháp luật hợp đồng tín dụng chấp tài sản, mà cụ thể là chấp quyền sử dụng đất Thông qua thực tiễn nghiên cứu, luận văn tìm nguyên nhân, vướng mắc, bất cập pháp luật xuất phát từ việc xử lý quyền sử dụng đất chấp theo quy định pháp luật hành, nhiều trường hợp vi phạm pháp luật cho thuê, cầm cố, chuyển nhượng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng để làm sở cho việc tìm giải pháp tháo gỡ nhằm hồn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất từ hợp đồng tín dụng, biện pháp bảo đảm nghĩa vụ quy định Bộ luật dân năm 2015 Thế chấp quyền sử dụng đất việc người chấp dùng quyền sử dụng đất thơng qua việc cấp giấy chứng nhận để bảo đảm nghĩa vụ cho việc vay vốn Ngân hàng theo điều kiện, trình tự, thủ tục luật định, không chuyển giao iii quyền sử dụng xử lý giá trị quyền sử dụng đất có vi phạm nghĩa vụ trả nợ Nên xử lý quyền sử dụng đất chấp giai đoạn trình bảo đảm thực nghĩa vụ dân để thực thi quyền bên nhận chấp tiến hành theo trình tự, thủ tục quy định để chuyển quyền sử dụng bên chấp, từ thu giá trị quyền sử dụng đất, đảm bảo nợ vay từ hợp đồng tín dụng Tuy nhiên để vận dụng thực tế pháp luật Việt Nam cịn có quy định chưa cụ thể, chưa đồng bộ, chưa tạo hiệu lực, hiệu cao, việc xử lý tài sản chấp mà Bộ luật dân năm 2015 có hiệu lực từ ngày 01/01/2017 đến chưa có hướng dẫn cụ thể thi hành Nên kết luận yếu luận văn mà người viết muốn hướng đến với mục đích hồn thiện pháp luật Việt Nam vấn đề liên quan đến chấp quyền sử dụng đất, để tạo hành lang pháp lý đồng Bộ luật dân năm 2015 với Luật đất đai năm 2013, Luật nhà năm 2014 như: ban hành Nghị định quy định biện pháp giao dịch bảo đảm; Về quyền bề mặt; Về chủ thể hộ gia đình cấp quyền sử dụng đất; Hồn thiện hệ thống đăng ký tài sản theo hướng đại, minh bạch; Đồng thời sửa đổi, bổ sung Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành để bảm bảo pháp luật thống thực thi sống Từ việc nghiên cứu thực trạng giải Tòa án, luận văn đề kiến nghị xác định quan hệ pháp luật tranh chấp công bố án lệ liên quan đến việc cầm cố quyền sử dụng đất chấp vay vốn Ngân hàng iv MỤC LỤC Trang Lời cam đoan i Lời cám ơn ii Tóm tắt iii Mục lục iv PHẦN MỞ ĐẦU 1 Lý lựa chọn đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục tiêu nghiên cứu Câu hỏi nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu 6 Phương pháp nghiên cứu 7 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Kết cấu luận văn Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG CĨ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm hợp đồng tín dụng chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm hợp đồng tín dụng 1.1.2 Khái niệm chấp quyền sử dụng đất 11 1.1.3 Khái niệm xử lý quyền sử dụng đất chấp 15 1.2 Nội dung pháp lý hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 16 1.2.1 Chủ thể hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 16 1.2.2 Quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 18 1.2.2.1 Điều kiện, đối tượng chấp 18 1.2.2.2 Nội dung hợp đồng 20 1.2.2.3 Xử lý chấp 23 iv Chương THỰC TRẠNG VỀ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG CĨ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỊA ÁN 29 2.1 Thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng tín dụng chấp quyền sử dụng đất 29 2.1.1 Thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng tín dụng 29 2.1.2 Thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng chấp 31 2.2 Những vướng mắc, bất cập 32 2.2.1 Về xác định đối tượng chấp 33 2.2.2 Về chủ thể chấp quyền sử dụng đất hộ gia đỉnh, hộ kinh doanh 36 2.2.3 Về chuyển nhượng, cho thuê, cầm cố quyền sử dụng đất chấp 40 2.2.4 Về xử lý quyền sử dụng đất chấp 46 Chương MỘT SỐ KIẾN NGHỊ, GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG CĨ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 52 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật 52 3.2 Giải pháp chung 53 3.3 Một số giải pháp cụ thể 54 3.3.1 Về đối tượng chấp quyền sử dụng đất 54 3.3.2 Về chủ thể chấp quyền sử dụng đất 57 3.3.3 Về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chấp 61 3.3.4 Về quyền bề mặt 61 3.3.5 Về cầm cố quyền sử dụng đất 63 3.3.6 Về xử lý quyền sử dụng đất 64 KẾT LUẬN 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO 68 PHẦN MỞ ĐẦU Lý lựa chọn đề tài Trong bối cảnh xu toàn cầu hóa kinh tế, việc tạo bảo đảm pháp lý cho thúc đẩy tiến trình hình thành phát triển kinh tế, vừa đòi hỏi, vừa mục tiêu để Việt Nam thực tích cực hội nhập kinh tế quốc tế Cùng với việc tạo hành lang pháp lý thơng thống cho hoạt động nghiên cứu, hợp tác, phát triển, …trong lĩnh vực tín dụng, đầu tư việc nâng cao chất lượng hoạt động xét xử có liên quan đến lĩnh vực để đạt hiệu hiệu lực cao nhiệm vụ quan trọng để đảm bảo mục tiêu cải cách tư pháp đến năm 2020 Thực tiễn chứng minh, hợp đồng hình thức pháp lý thích hợp có hiệu việc đảm bảo vận động luân chuyển hàng hóa, tiền tệ, phương tiện pháp lý chủ yếu để cá nhân, tổ chức trao đổi lợi ích nhằm thỏa mãn nhu cầu vật chất tinh thần, chế định xuất hiện, tồn phát triển từ lâu, với vai trị, vị trí ngày khẳng định hệ thống pháp luật trình vận hành kinh tế Khi xã hội phát triển việc điều chỉnh pháp luật quan hệ hợp đồng ngày coi trọng hoàn thiện Trong thời gian qua, tác động mạnh mẽ kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, vận hành theo chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đặc biệt việc gia nhập Tổ chức thương mại giới (WTO) ngày hội nhập kinh tế sâu rộng với nước giới nhu cầu vốn đặt lên hàng đầu Ngân hàng với vai trị trung chuyển nguồn vốn, nơi đáp ứng cho nhà đầu tư có nhu cầu để phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh, thúc đẩy kinh tế phát triển, để bảo tồn nguồn vốn vay biện pháp Ngân hàng thông qua hợp đồng tín dụng với tài sản bất động sản trở thành vật bảo đảm, làm trung gian tài chính, cầu nối để cung cấp nguồn vốn cho kinh tế, cho nhà đầu tư, loại bất động sản sử dụng làm tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất sử dụng phổ biến thông dụng Tuy nhiên, thực tiễn loại hợp đồng tín dụng ngân hàng tồn nhiều vấn đề phức tạp chứa đựng nhiều rủi ro, bên cạnh tác động tiêu cực kinh tế thị trường ảnh hưởng khơng nhỏ đến đời sống xã hội, từ việc hoàn vốn từ hoạt động cho vay Ngân hàng gặp nhiều khó khăn, tình trạng nợ xấu đến mức báo động, dẫn đến tranh chấp phát sinh, có chiều hướng gia tăng, tranh chấp phát sinh từ hợp đồng tín dụng có biện pháp bảo đảm giải Tòa án nhân dân cấp Quá trình giải tranh chấp này, bên cạnh thuận lợi xây dựng hệ thống pháp luật tương đối đồng hoàn chỉnh kể pháp luật tố tụng nội dung Bộ luật tố tụng dân sự, Bộ luật dân sự, Luật tổ chức tín dụng, Luật đất đai văn quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành, khung pháp lý quan trọng tạo đà cho hoạt động cho vay Ngân hàng thực hiện, hoạch định sách tiền tệ quốc gia, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế qua việc giải Tịa án góp phần bảo vệ lợi ích Nhà nước, bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp cá nhân, tổ chức Tuy nhiên, nhiều nguyên nhân khác nhau, việc giải dạng tranh chấp bộc lộ hạn chế, bất cập Đồng Tháp tỉnh nông nghiệp, xúc tiến kêu gọi đầu tư để phát triển công nghiệp, kiến tạo khởi nghiệp cho cá nhân, doanh nghiệp nằm xu hướng chung phát sinh tranh chấp hợp đồng tín dụng có biện pháp bảo đảm với dạng hành vi như: vi phạm nghĩa vụ bên hợp đồng, hành vi không thực biện pháp bảo đảm quyền sử dụng đất bảo đảm không thi hành để thu hồi nợ được, là dạng tranh chấp phổ biến giải Tòa án hai cấp tỉnh thực tế dạng tranh chấp dẫn đến hệ lụy Ngân hàng không thu nợ hợp đồng chấp quyền sử dụng đất vơ hiệu, khó thi hành…, từ nhiều nguyên nhân khác như: chạy theo tiêu, lợi nhuận nên Ngân hàng bỏ qua nhiều công đoạn việc xác định giá trị tài sản khâu thẩm định hồ sơ vay vốn, xem xét giấy tờ mà không thẩm định thực tế dẫn 57 người chấp đem chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng này, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lại chấp Ngân hàng khác Để giãm thiểu rũi ro, tranh chấp phát sinh quyền trên, người viết kiến nghị nên cần hoàn thiện hệ thống đăng ký tài sản theo hướng cơng khai, minh bạch hóa giao dịch, bảo đảm quyền sở hữu, quyền tài sản, quyền người dân q trình tham gia giao dịch, qua đổi hệ thống, cải cách thủ tục hành theo hướng đại hóa để phù hợp giai đoạn phát triển công nghệ 4.0 công tác đăng ký chấp quyền sử dụng đất mặt trang thiết bị, sở vật chất, đưa ứng dụng cơng nghệ vào q trình giải hồ sơ, liệu thơng tin, tình trạng pháp lý tài sản cách mạnh mẽ, đặc biệt đào tạo người xứng tầm với nhiệm vụ đặt ra, để thể vai trò quan trọng thiết chế đăng ký tài sản, thực công cụ quan trọng, hữu hiệu giúp Nhà nước quản lý, điều hành, góp phần ngăn chặn, phịng ngừa gian lận như: làm giả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để chấp, chấp giấy chứng nhận khai báo giấy để cấp phó để tiếp tục thực việc sang nhượng trái phép tiến hành giao dịch khác, gây bất lợi cho Ngân hàng, từ thúc đẩy thị trường giao dịch bất động sản đại, minh bạch, thân thiện, góp phần hồn thiện thể chế sở hữu kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa mà Nghị hội nghị lần thứ Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XII đặt “…Hồn thiện quy định đăng ký giao dịch tài sản; phát triển hệ thống đăng ký minh bạch, liên thông, dễ tiếp cận, bất động sản…” 3.3.2 Về chủ thể chấp quyền sử dụng đất + Hộ gia đình: Theo quy định Bộ luật dân năm 2015, hộ gia đình khơng cịn chủ thể tham gia quan hệ dân việc chấp quyền sử dụng đất lại gắn với hộ gia đình, pháp luật quy định chế độ sở hữu toàn dân đất đai mà chủ thể Nhà nước trao quyền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận hộ gia đình theo Luật đất đai năm 2013, nhiên quyền lợi nghĩa vụ thành viên tài sản chung chưa cụ thể, tư cách pháp lý hộ gia đình việc xác lập 58 giao dịch khơng cịn tồn theo Bộ luật dân mà phải dẫn chiếu từ Luật đất đai chưa rõ ràng khái niệm khoản 29 Điều Luật đất đai quy định Cịn theo Thơng tư liên tịch số: 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đối tượng áp dụng có hộ gia đình, hộ gia đình đăng ký chấp quyền sử dụng đất phải xác lập hợp đồng tín dụng với Ngân hàng có việc chấp quyền sử dụng đất, xung đột nên cần có hướng dẫn cụ thể để xác định tư cách hộ gia đình quan hệ tín dụng, có xem chủ thể ký kết hợp đồng tín dụng hay phải thơng qua người đại diện hộ gia đình Mặt khác, thực tiễn để xác định thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng thời điểm gây khó khăn theo hướng dẫn pháp luật hành tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi đại diện hộ, tài sản chung vợ chồng ghi tên vợ chồng, cịn thành viên khác khơng đề cập nên từ phát sinh mâu thuẫn thực giao dịch dân phải xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất thiếu sở pháp lý kéo dài thời gian phải thu thập tài liệu, chứng chứng minh xác định thành viên hộ gia đình có phát sinh tranh chấp Tịa án Nếu theo thời điểm luật có hiệu lực xác định theo quy định trước Bộ luật dân 1995, Luật đất đai năm 1987 cấm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thành viên hộ sử dụng đất chết thành viên khác tiếp tục sử dụng đất, nhằm kiểm tra lại việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có đảm bảo đối tượng, quy định pháp luật đất đai hay giam dối sử dụng giấy tờ giả mạo Người viết đề xuất đưa giải pháp mặt quản lý Nhà nước tiến hành đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo sơ đồ lưới, đồ quy đại diện hộ gia đình phải khai báo văn bản, qua xác định rõ chịu trách nhiệm pháp lý nguồn gốc, trình sử dụng đất đai Nhà nước cấp, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, … thành viên sử dụng đất thời điểm cấp đổi giấy mối quan hệ thành viên 59 hộ gia đình, việc định có tên giấy chứng nhận thành viên tự thỏa thuận xác định văn công nhận Nhà nước, thành viên từ chối đương nhiên tên giấy chứng nhận, đồng nghĩa khơng hưởng quyền, nghĩa vụ, xem giao phần giá trị sử dụng cho thành viên khác hộ gia đình dùng quyền sử dụng đất để chấp làm phát sinh quyền, nghĩa vụ hộ gia đình phải cử đại diện xác lập theo quy định Bộ luật dân năm 2015 phải có văn thành viên đứng tên giấy chứng nhận đồng ý Việc xác định chủ thể tham gia quan hệ dân (chuyển nhượng, chấp,…) có tham gia hộ gia đình sử dụng đất thực theo quy định Luật đất đai, theo quan điểm người viết hoàn toàn ủng hộ, đất nước ta trải qua nhiều thời kỳ cải cách ruộng đất, với sách người dân đồng tình, nên để tránh việc xáo trộn quan hệ đất đai tránh việc tích tụ ruộng đất vào tay tư nhân, hình thành tư tư nhân ruộng đất không phù hợp Hiến pháp đường lên chủ nghĩa xã hội mà Đảng Nhà nước chọn Bộ luật dân năm 2015 không cịn thừa nhận hộ gia đình chủ thể việc xác lập, thực giao dịch dân sự, khơng có tư cách pháp nhân, nên việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc sở hữu chung bất động sản thực thơng qua cá nhân ủy quyền cho người đại diện, điểm người viết đồng tình quan điểm này, lẽ thứ nhất: theo pháp luật hành Nhà nước công nhận bất động sản quyền sử dụng đất cho hộ gia đình; thứ hai: phù hợp với giải pháp việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân thành viên hộ gia đình người đại diện hộ gia đình; thứ ba: hộ gia đình thiếu ổn định bền vững, theo Bộ luật năm 2005 tư cách chủ thể hộ gia đình bị hạn chế, không đầy đủ, việc phát sinh, chấm dứt tư cách chủ thể khó xác định, khơng rõ ràng, cụ thể, khó xác định việc tham gia trách nhiệm chung hộ gia đình phát sinh tranh chấp Thực tế nay, việc vay tín dụng chấp 60 quyền sử dụng đất danh nghĩa hộ gia đình thực chất thông qua cá nhân người đại diện phát sinh tranh chấp Tịa án xác định cá nhân chịu trách nhiệm hộ gia đình chấp; Thứ tư: đất nước giai đoạn hội nhập sâu rộng nên để phù hợp quan hệ quốc tế việc quy định hộ gia đình khơng có tư cách pháp nhân luật chung Bộ luật dân năm 2015 hợp lý Mặt khác, cá nhân vay tín dụng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình mà thành viên hộ gia đình đồng ý cam kết dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác chất pháp lý bảo lãnh hay chấp quyền sử dụng đất theo quy định Nghị định số: 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 Chính phủ Nên để dung hòa luật chung luật riêng, Bộ luật dân năm 2015 Luật đất đai năm 2013, người viết đề xuất nên ban hành quy định bổ sung Thông tư số: 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 theo hướng: khách hàng xác lập hợp đồng tín dụng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình nên thực theo Luật đất đai, tính đặc thù đất đai, bất động sản đặc biệt + Hộ kinh doanh: Theo Điều Bộ luật dân năm 201561 quy định nhận định hộ gia đình khơng cịn chủ thể tham gia quan hệ dân sự, thực tế việc cấp giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh quy định cấp cho hộ gia đình, kiến nghị cần sớm sửa đổi Điều 66 Nghị định 78/2015/NĐ-CP ngày 14/9/2015 theo hướng hộ gia đình khơng đăng ký kinh doanh 61 Khoản Điều quy định: “Trường hợp luật khác có liên quan khơng quy định có quy định vi phạm khoản Điều quy định Bộ luật áp dụng” Khoản quy định: “Luật khác có liên quan điều chỉnh quan hệ dân lĩnh vực cụ thể không trái với nguyên tắc pháp luật dân quy định Điều Bộ luật này” 61 3.3.3 Về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chấp Thế chấp quyền sử dụng đất chuyển giao đất người chấp nghĩa vụ không phép bán tài sản chấp theo quy định khoản Điều 320 Bộ luật dân năm 2015, sau chấp mà tiến hành sang nhượng quyền sử dụng đất, có nghĩa người chấp vi phạm nghĩa vụ nên phát sinh tranh chấp xử lý hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu, ngược lại sang nhượng chưa chuyển quyền, đem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chấp Ngân hàng, vấn đề hành vi lừa đảo mặt hình chưa xử lý, từ người viết đề xuất nên có quy định Nghị định quy định biện pháp thi hành Bộ luật dân năm 2015 giao dịch bảo đảm theo hướng chấp quyền sử dụng đất phải thuộc quyền sử dụng người chấp, có nghĩa trực tiếp canh tác, khơng chuyển giao cho sử dụng, người chấp phải cam kết vấn đề văn chịu trách nhiệm pháp lý cam kết có chế tài xử lý hành cụ thể hành vi để người chấp thấy nghĩa vụ nhằm tránh tẩu tán tài sản bị xử lý coi cách thức để dây dưa kéo dài thời gian thi hành án 3.3.4 Về quyền bề mặt Đây khái niệm Bộ luật dân năm 2015, quyền bề mặt quy định chủ thể có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian mặt đất, mặt nước lòng đất thuộc quyền sử dụng đất người khác, quan hệ người chiếm hữu tài sản đất với người sử dụng đất việc chuyển giao quyền bề mặt quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho doanh nghiệp, nhà đầu tư muốn kinh doanh, thu lợi nhuận từ đất mà khơng cần phải có quyền sử dụng đất, so với việc thuê quyền sử dụng đất việc thuê quyền bề mặt mang tính ổn định rũi ro trình đầu tư kinh doanh, sử dụng hiệu nguồn tài nguyên đất giúp phát sinh tranh chấp giải rõ ràng, cụ thể hơn, quyền bề mặt 62 xác định rõ quyền tài sản, quyền sở hữu quyền sử dụng đất phải chấm dứt việc thuê quyền bề mặt, tạo điều kiện thuận lợi việc xử lý tài sản gắn liền với đất chấp quyền sử dụng đất người sử dụng không đồng thời chủ sở hữu tài sản đất, mặt khác nhằm thay đổi tư cách làm, giải pháp hành phải thu hồi đất giao đất cho chủ đầu tư xây dựng cơng trình chủ đầu tư th đất hộ dân để làm dự án đầu tư đất, việc thuê đất biến động giá thị trường có phát sinh tranh chấp người cho thuê đất không muốn cho thuê hủy hợp đồng số tiền đầu tư nhà đầu tư đất chưa thu hồi, gây rũi ro cho nhà đầu tư Mặt khác theo quy định Luật đất đai người sử dụng đất thực quyền cho thuê quyền sử dụng đất phải lập thành văn phải qua cơng chứng, chứng thực hợp đồng phát sinh hiệu lực, hợp đồng vơ hiệu dẫn đến hồn trả cho nhận, vấn đề thực tế vùng nông thôn không khã dụng người cho th đất muốn có khoản tiền để đầu tư vào công việc khác, người thuê đầu tư vào đất để sử dụng có hiệu quả, thu khoản tiền từ cơng đầu tư mình, hủy hợp đồng việc đầu tư phải xử lý hậu hợp đồng thuê vô hiệu pháp luật quy định, thuê đất thuộc quyền sử dụng người khác để khai thác, sử dụng thời gian theo thỏa thuận ý chí xác lập quyền bề mặt theo quy định Điều 268 Bộ luật dân năm 2015, ngồi người có quyền sở hữu bề mặt chủ sở hữu riêng tài sản thuộc sở hữu bề mặt tạo lập khơng có quyền ưu tiên mua quyền sử dụng đất thuê ngược lại người sử dụng đất khơng có quyền ưu tiên mua tài sản thuộc sở hữu bề mặt Do kiến nghị cần có văn quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành kịp thời để cụ thể hóa quy định Bộ luật dân năm 2015 quyền bề mặt để người dân, doanh nghiệp sớm tiếp cận kịp thời, đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất nhà đầu tư đất, cần hướng dẫn chế giải thuê quyền bề mặt theo quy định Bộ luật dân năm 2015 theo hướng tách bạch với quan hệ thuê quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 63 năm 2013 cách cụ thể quyền sử dụng đất chấp vay vốn Ngân hàng, qua đảm bảo thống hệ thống pháp luật Bộ luật dân Luật đất đai Luật chuyên ngành khác 3.3.5 Về cầm cố quyền sử dụng đất Theo quy định Bộ luật dân năm 2015, cầm cố tài sản biện pháp để bảo đảm thực nghĩa vụ, việc bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu cho bên để bảo đảm thực nghĩa vụ Tuy quyền sử dụng đất quyền tài sản, bất động sản theo quy định Bộ luật dân năm 2015, tài sản đặc biệt nên Nhà nước trao quyền sử dụng, người sử dụng đất khơng có tồn quyền định, định đoạt tuyệt đối loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu, việc cầm cố quyền sử dụng đất người dân khu vực nông thôn gần phổ biến, ăn sâu vào tập quán người dân, đa số người dân có nhu cần vốn lại khơng muốn chuyển nhượng đất, nghĩ sau có tiền chuộc lại đất, đất ơng, bà để lại, theo kiểu ăn mặt bền, lại trả lãi chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tín dụng, cịn người nhận cầm cố quyền sử dụng đất giao cho bên cầm cố đất khoản tiền không bị thiệt thịi sử dụng lâu dài từ đất để đầu tư tìm kiếm khoản lợi nhuận khác, người cầm cố đất giao lại khoản tiền khoản tiền nhận trước người nhận cầm cố giao lại đất Như dù pháp luật không quy định việc cầm cố quyền sử dụng đất theo quy định Luật đất đai năm 2013 giao dịch diễn hàng ngày, hàng đời sống sinh hoạt phát triển kinh tế gia đình người dân, người dân nông thôn chưa am hiểu kiến thức pháp luật hậu việc cầm cố quyền sử dụng đất, người nhận cầm cố dẫn đến tiền, khơng thu nợ quyền sử dụng đất bị Ngân hàng ưu tiên xử lý người cầm cố đất chấp để vay vốn mà không trả nợ tín dụng Như vậy, đối mặt vấn đề thực tế này, Nhà nước không quy định bỏ mặt cho hậu xảy Do kiến nghị nên có giải pháp thơng qua đường xét xử, Tịa án nhân dân tối cao cơng bố án lệ 64 tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất mà công nhận hợp đồng án tranh chấp hợp đồng tín dụng chấp quyền sử dụng đất hợp đồng cầm cố bị tuyên bố vô hiệu quyền sử dụng đất chấp, để qua công tác xét xử Tòa án tuyên truyền, giáo dục pháp luật, từ người dân hạn chế việc cầm cố quyền sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng có giao dịch cầm cố xảy người dân để đảm bảo quyền lợi ưu tiên giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhận đất xong tiến hành giao tiền, khơng có việc chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay vốn Ngân hàng 3.3.6 Về xử lý quyền sử dụng đất chấp Tuy Điều 325, 326 Bộ luật dân năm 2015 quy định xử lý tài sản chấp nhằm tháo gỡ khó khăn việc xử lý tài sản bảo đảm diễn thực tế, đến chưa có văn hướng dẫn thi hành, mặt khác đặc tính tự nhiên, vốn có bất động sản đất đai nên cần thống mặt nhận thức cách hiểu từ điều luật, từ việc xử lý quyền sử dụng đất chấp quan hệ hợp đồng chấp quyền sử dụng đất chế xử lý đồng thời tài sản gắn liền với đất trường hợp chấp quyền sử dụng đất ngược lại để từ xác định tài sản gắn liền với đất quyền sử dụng đất bị xử lý trở thành tài sản chấp Do theo quan điểm người viết nên cần thiết phải ban hành Nghị định quy định biện pháp thi hành Bộ luật dân năm 2015 giao dịch bảo đảm để có đầy đủ sở pháp lý cho người dân doanh nghiệp việc xác lập thực hợp đồng tín dụng chấp quyền sử dụng đất, giúp tạo lập hoàn thiện hành lang pháp lý cho việc ký kết, thực giao dịch bảo đảm, thúc đẩy hoạt động cho vay có bảo đảm kinh tế, theo khoản Điều 154 Luật ban hành văn quy phạm pháp luật năm 201562 Nghị định số: 163/2006/NĐ-CP, Nghị định số: 11/2012/NĐ-CP hết hiệu lực, có số quy định Thơng tư liên tịch số: 16/2014/TTLT-BTP62 Khoản Điều 154 quy định: “Văn quy phạm pháp luật hết hiệu lực văn quy phạm pháp luật quy định chi tiết thi hành văn đồng thời hết hiệu lực” 65 BTNMT-NHNN chưa pháp điển Nghị định dẫn đến hiệu lực chưa cao, rủi ro mặt pháp lý, ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch chấp Việc xây dựng Nghị định quy định biện pháp thi hành Bộ luật dân nên theo hướng kế thừa quy định pháp luật mang tính ổn định cao, phù hợp quy định Luật đất đai năm 2013, Luật nhà năm 2014 việc ký kết, thực hợp đồng xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất chấp, từ xác định rõ tài sản gắn liền với đất chưa hình thành hình thành chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập hợp đồng tín dụng; cách mơ tả chung quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất không làm ảnh hưởng đến hiệu lực giao dịch bảo đảm chấp quyền sử dụng đất; xác lập rõ hiệu lực pháp lý việc chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất kể từ thời điểm đăng ký chấp 66 KẾT LUẬN Tín dụng phần thiếu đời sống kinh tế để phát triển bền vững, không tạo nợ xấu, không gây ảnh hưởng đến phát triển kinh tế đất nước xu hội nhập giới ngày điều mà Đảng Nhà nước đặc biệt quan tâm, với xu hướng người viết cho tìm bất cập mặt pháp luật vướng mắc thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất cần thiết để sớm hoàn thiện khung pháp lý giao dịch có liên quan đến quyền sử dụng đất, từ góp phần hồn thiện pháp luật hợp đồng tín dụng chấp tài sản nhằm cố, phát triển thêm lý luận hợp đồng Sau nghiên cứu đề tài “ Giải tranh chấp hợp đồng tín dụng có bảo đảm chấp tài sản – Từ thực tiễn tỉnh Đồng Tháp”, người viết rút số kết luận mặt lý luận sau: Hợp đồng tín dụng thỏa thuận văn tổ chức tín dụng với khách hàng tổ chức, cá nhân nhằm xác lập quyền nghĩa vụ định bên theo quy định pháp luật, theo tổ chức tín dụng chuyển giao cam kết khoản vốn tiền tệ cho khách hàng sử dụng với điều kiện khách hàng hoàn trả khoản tiền lãi suất sau thời gian định Thế chấp quyền sử dụng đất việc người chấp dùng quyền sử dụng đất thơng qua việc cấp giấy chứng nhận để bảo đảm nghĩa vụ cho việc vay vốn Ngân hàng theo điều kiện, trình tự, thủ tục luật định, không chuyển giao quyền sử dụng xử lý giá trị quyền sử dụng đất có vi phạm nghĩa vụ trả nợ Xử lý quyền sử dụng đất chấp giai đoạn trình bảo đảm thực nghĩa vụ dân để thực thi quyền bên nhận chấp tiến hành theo trình tự, thủ tục quy định để chuyển quyền sử dụng bên chấp, từ thu giá trị quyền sử dụng đất, đảm bảo nợ vay từ hợp đồng tín dụng 67 Bên cạnh đó, người viết đề xuất giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện pháp luật sau: Tiếp tục ban hành văn quy phạm pháp luật để cụ thể hóa mang tính thống Bộ luật dân năm 2015 với ngành luật khác, cụ thể ban hành Nghị định quy định biện pháp giao dịch bảo đảm; Tạo hành lang pháp lý đồng quyền sử dụng đất chấp việc xử lý tài sản chấp; Hướng dẫn quyền bề mặt theo hướng tách bạch quan hệ thuê quyền sử dụng đất; Hoàn thiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; Hoàn thiện hệ thống đăng ký tài sản theo hướng đại, minh bạch Sửa đổi, bổ sung Thông tư liên tịch số: 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 theo nguyên tắc vật quyền bảo đảm; Sửa đổi Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 cho phù hợp Luật nhà Bộ luật dân sự; Bổ sung Thông tư số: 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 theo hướng chấp quyền sử dụng đất nên thực theo Luật đất đai; Sửa đổi Nghị định 78/2015/NĐ-CP ngày 14/9/2015 theo hướng hộ gia đình khơng đăng ký kinh doanh Kiến nghị Tòa án nhân dân tối cao xác định quan hệ pháp luật tranh chấp thời hạn giải vụ án; công bố án lệ liên quan đến việc cầm cố quyền sử dụng đất Với hạn chế thời gian phạm vi nghiên cứu, nên đề tài khơng thể tránh khỏi thiếu xót, người viết mong nhận cãm thơng ý kiến đóng góp từ thầy, cô nhà nghiên cứu để luận văn hồn chỉnh, góp phần nhỏ cho hồn chỉnh chung pháp luật hợp đồng tín dụng chấp quyền sử dụng đất 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO A Văn Đảng Văn kiện đại biểu toàn quốc lần thứ XII Nghị số: 11-NQ-TW ngày 03 tháng năm 2017 Ban chấp hành Trung ương hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (tại Hội nghị lần thứ năm Ban chấp hành trung ương Đảng khóa XII) B Văn quy phạm pháp luật Bộ luật Dân năm 2015 Luật tổ chức tín dụng năm 2010 Luật Đất đai năm 2013 Luật Công chứng năm 2014 Luật Doanh nghiệp năm 2014 Luật Nhà năm 2014 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật tổ chức tín dụng năm 2017 69 10 Nghị số 42/2017/QH14 ngày 21 tháng năm 2017 Quốc hội thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng 11 Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25 tháng 10 năm 2002 Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 1999 bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng 12 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm 13 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm 14 Nghị định số 8019/VBHN-BTP ngày 10 tháng 12 năm 2013 Bộ Tư pháp giao dịch bảo đảm (Văn hợp nhất) 15 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai 16 Nghị định số 78/2015/NĐ-CP ngày 14 tháng năm 2015 Chính phủ đăng ký doanh nghiệp 17 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật nhà 70 18 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai 19 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01 tháng năm 2017 Chính phủ đăng ký biện pháp bảo đảm 20 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06 tháng năm 2014 Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên Môi trường – Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm 21 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng năm 2016 Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 22 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng năm 2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 23 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30 tháng 12 năm 2016 Ngân hàng nhà nước quy định hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước khách hàng C Sách, luận văn: 24 Nguyễn Văn Cường - Nguyễn Minh Hằng (2011), Giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu pháp luật thực tiễn xét xử, NXB.Thông tin truyền thông, Hà Nội 71 25 Phan Hồng Điệp (2012), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng – thực tiễn áp dụng kiến nghị hoàn thiện pháp luật, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội 26 Trần Viết Thắng (2014), Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam nay, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội 27 Nguyễn Quỳnh Thoa (2015), Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội 28 Trường Đại học kinh tế - Luật (2016), Giáo trình Luật dân tập 2, NXB Đại học quốc gia thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh 29 Trường Đại học Luật Hà Nội (2017), Giáo trình Luật ngân hàng Việt Nam, NXB Cơng an nhân dân, Hà Nội 30 Vũ Thị Hồng Yến (2017), Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định Bộ luật dân năm 2015, NXB Chính trị quốc gia thật, Hà Nội