Báo cáo thực tập _ Ký kết thực hiện và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc

BỘ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI BÁO CÁO THỰC TẬP CHUYÊN MÔN TÊN CHUYÊN ĐỀ: Ký kết thực hợp đồng đặt cọc thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc CƠ SỞ THỰC TẬP: CÔNG TY LUẬT HỢP DANH PHƯƠNG ĐÔNG NĂM 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan báo cáo thực tập thực thời gian thực tập quan tiếp nhận thực tập Các nội dung báo cáo trung thực, đảm bảo độ tin cậy./ Xác nhận Tác giả báo cáo thực tập Cán hướng dẫn thực tập (Ký ghi rõ họ tên) DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS: TAND: Bộ luật dân Tòa án nhân dân MỤC LỤC Trang i ii iii iv Trang bìa phụ Lời cam đoan Danh mục kí hiệu chữ viết tắt Mục lục MỞ ĐẦU NỘI DUNG Khái quát chung đặt cọc 1.1 Khái niệm đặt cọc 2 1.2 Đặc điểm Hợp đồng đặt cọc 1.2.1 Chủ thể Hợp đồng đặt cọc 1.2.2 Đối tượng Hợp đồng đặt cọc .4 1.2.3 Mục đích Hợp đồng đặt cọc 1.2.4 Hình thức Hợp đồng đặt cọc 1.2.5 Quyền nghĩa vụ bên Hợp đồng đặt cọc 1.2.6 Xử lý tài sản đặt cọc 10 Thực tiễn ký kết hợp đồng đặt cọc giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc 11 2.1 Khái quát Công ty Luật Hợp danh Phương Đông 11 2.2 Thực tiễn ký kết thực hợp đồng đặt cọc giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc Công ty Luật Hợp danh Phương Đông 12 Một số đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật nhằm giảm thiểu tranh chấp liên quan tới Hợp đồng đặt cọc 13 KẾT THÚC 15 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 16 MỞ ĐẦU Khi giao lưu dân ngày trở nên đa dạng, phong phú, sơi động việc tham gia vào giao dịch dân trở thành nhu cầu tất yếu, tự nhiên chủ thể xã hội Khi giao dịch dân không ngừng mở rộng quy mô, số lượng với chủ thể khác nhau, địa điểm khác nhau, đối tượng giao dịch khác sở lịng tin vào tự giác thực nghĩa vụ chủ thể phát sinh từ giao dịch chưa đủ Các chủ thể bắt đầu quan tâm đến biện pháp khác nhau, quan tâm tới hành lang pháp lý để bảo đảm quyền chủ động, bảo vệ quyền lợi ích đáng giao dịch dân Vấn đề đặt cần có chế để định hướng xử chủ thể, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên giao dịch dân sự, hướng tới việc khơng ổn định mà cịn khuyến khích giao dịch dân ngày phát triển Các biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân áp dụng vơ phổ biến, có ý nghĩa to lớn việc xác lập thực nghĩa phát sinh từ giao dịch dân Pháp luật dân hành quy định chín biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ có đặt cọc Với ưu điểm dễ thực hiện, vừa bảo đảm cho giao kết vừa bảo đảm cho thực hợp đồng vừa có chức toán, biện pháp đặt cọc sử dụng phổ biến giao dịch dân đặc biệt đảm bảo cho hoạt động giao kết hợp đồng Những quy định đặt cọc hành chưa phản ánh hết chất pháp lý của giao dịch này, nhiều vấn đề pháp lý liên quan đến thời điểm có hiệu lực, điều kiện có hiệu lực, tài sản đặt cọc, quyền nghĩa vụ bên, xử lý tài sản đặt cọc hợp đồng giao kết, thực hợp đồng không giao kết, thực hiện… chưa quy định Để hiểu rõ vấn đề này, xin chọn đề tài: “Ký kết thực hợp đồng đặt cọc thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc.” làm nội dung báo cáo thực tập Công ty Luật hợp danh Phương Đông NỘI DUNG Khái quát chung đặt cọc 1.1 Khái niệm đặt cọc Theo quy định Điều 328 BLDS 2015, Đặt cọc việc bên (sau gọi bên đặt cọc) giao cho bên (sau gọi bên nhận đặt cọc) khoản tiền kim khí q, đá q vật có giá trị khác (sau gọi chung tài sản đặt cọc) thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng Trường hợp hợp đồng giao kết, thực tài sản đặt cọc trả lại cho bên đặt cọc trừ để thực nghĩa vụ trả tiền; bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc; bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác Theo đó, đặt cọc nhằm mục đích đảm bảo giao kết thực hơp đồng hai bên khơng thực giao kết số tiền tương đương với số tiền cọc số tiền theo thỏa thuận hai bên Việc đặt cọc phải thành lập văn thay giao kết lời nói việc giao kết lời nói giao dịch đơn giản, thơng thường khác gây khó khăn việc chứng minh có giao dịch có vi phạm Do đó, cần có chứng pháp lý chắn để giải tranh chấp hình thức giao dịch văn hữu hiệu Khoảng thời gian từ đặt cọc giao kết đến thực hợp đồng khoảng thời gian dài, bất lợi cho bên đặt cọc bên nhận đặt cọc có hành vi lừa dối chiểm đoạt tài sản đặt cọc Đặt cọc giao dịch dân đặc biệt Đặt cọc khơng thể tồn hồn tồn độc lập hợp đồng dân thơng thường mà ln đời kèm với hợp đồng có nghĩa vụ khác để bảo đảm cho việc giao kết thực hợp đồng thức Điểm đặc biệt đặt cọc chỗ, đời để bảo đảm cho việc giao kết thực hợp đồng thức đặt cọc có tính độc lập tương đối Nếu bên thiết lập biện pháp đặt cọc nhằm mục đích giao kết hợp đồng đặt cọc hình thành trước có hợp đồng chính, hợp đồng hình thành biện pháp đặt cọc tự hiệu lực Nếu bên thiết lập biện pháp đặt cọc nhằm mục đích thực hợp đồng đặt cọc đời với đời hợp đồng thức hai bên chấm dứt hợp đồng thực xong 1.2 Đặc điểm Hợp đồng đặt cọc Là biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, quan hệ đặt cọc có đặc điểm chung giao dịch bảo đảm như: mang tính chất bổ sung cho quan hệ nghĩa vụ chính; pháp luật qui định cụ thể trình tự, thử tục, cách thức, nội dụng đối tượng quan hệ (NĐ 163/2006 NĐ – CP NĐ 11/2012 NĐ – CP); nhằm nâng cao trách nhiệm bên có nghĩa vụ; có đối tượng phổ biến tài sản; thực biện pháp xử lí lợi ích vật chất có vi phạm nghĩa vụ quan hệ chính; giao kết sở thỏa thuận bên Nhưng bên cạnh đó, hợp đồng đặt cọc cịn có đặc điểm pháp lí mang tính đặc trưng giúp cho chủ thể tối ưu hóa đặc điểm để tham gia giao dịch như: 1.2.1 Chủ thể Hợp đồng đặt cọc Đặt cọc hình thành theo thỏa thuận bên bên hướng tới việc xác lập hợp đồng (thỏa thuận đặt cọc hình thành trước hợp đồng giao kết) bên hướng đến việc đảm bảo thực nghĩa vụ hợp đồng xác lập Theo đó, bên giao tài sản cho bên kia, cụ thể giao tiền, kim khí q, đá q vật có giá trị khác (gọi tài sản đặt cọc) để đảm bảo cho việc giao kết đảm bảo cho việc thực hợp đồng, bên nhận tài sản bên giao Quan hệ đặt cọc gồm hai bên chủ thể: - Bên đặt cọc: bên giao cho bên khoản tiền, kim khí quý, đá quý vật có giá trị khác để đảm bảo cho việc giao kết thực hợp đồng dân - Bên nhận đặt cọc: bên nhận tài sản bên đặt cọc giao để bảo đảm việc giao kết hợp đồng bảo đảm cho việc thực hợp đồng dân Không phải chủ thể trở thành chủ thể đặt cọc nói riêng giao dịch dân nói chung mà phải đáp ứng điều kiện định pháp luật quy định Về điều kiện bên chủ thể đặt cọc: Trước hết, thấy đặt cọc quan hệ pháp luật chủ thể đặt cọc mang đặc điểm chủ thể quan hệ pháp luật nói chung Điều kiện chung mà pháp luật quy định chủ thể quan hệ pháp luật phải đáp ứng điều kiện theo quy định Điều 117 BLDS 2015: Chủ thể có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân phù hợp với giao dịch dân xác lập; chủ thể tham gia giao dịch dân hoàn toàn tự nguyện… Đặt cọc kết thỏa thuận bên mà xuất phát từ hành vi pháp đơn phương nên chủ thể đặt cọc phải có hai bên: bên đặt cọc bên nhận đặt cọc Tùy vào thỏa thuận bên mà bên bên đặt cọc bên nhận đặt cọc Nhưng thông thường bên nắm giữ phần tài sản có sẵn trở thành bên nhận đặt cọc Ví dụ, hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, bên đặt cọc thông thường bên mua, bên nhận cọc bên có bất động sản Cũng có trường hợp bên đặt cọc bên có sẵn tài sản, bên nhận đặt cọc bên mua, tùy theo thỏa thuận bên 1.2.2 Đối tượng Hợp đồng đặt cọc Điều 105 BLDS 2015 quy định: “1 Tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản Tài sản bao gồm bất động sản động sản Bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai” BLDS 2015 quy định rõ tài sản theo khẳng định tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản BLDS 2015 xác định thêm khái niệm tài sản vào đặc tính di dời hay khơng, theo tài sản bao gồm: động sản bất động sản Theo quy định Điều 328 BLDS 2015 đối tượng đặt cọc tiền vật (kim khí quý, đá quý vật có giá trị khác) khơng phải tài sản sử dụng để đặt cọc Quyền tài sản giấy tờ có giá khơng BLDS 2015 quy định tài sản dùng để đặt cọc Như vậy, tài sản quyền tài sản, bất động sản không trở thành đối tượng đặt cọc Những tài sản có giá trị khác kể đến tài sản phải đăng ký quyền sở hữu ô tô, mô tô, tàu bay, tàu biển… tài sản có giá trị lớn nên dùng để đặt cọc cần thiết phải văn có cơng chứng, chứng thực quan, tổ chức có thẩm quyền phải đăng ký giao dịch bảo đảm đối tượng bảo đảm bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật Đối tượng đặt cọc có hai chức năng: chức bảo đảm chức toán Chức biện pháp bảo đảm yếu tố tác động đến đặc điểm đối tượng bảo đảm Tài sản đặt cọc thường có giá trị tốn cao ngồi chức bảo đảm đối tượng biện pháp bảo đảm khác, đối tượng đặt cọc có thêm chức toán Đối với chức bảo đảm, đối tượng đặt cọc mang ý nghĩa bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng bảo đảm cho việc thực hợp đồng Khi mục đích đặt cọc khơng đạt chức bảo đảm đặt cọc khấu trừ trọn vẹn nghĩa vụ Ngoài ra, đối tượng đặt cọc mang chức toán Khi bên giao kết thực hợp đồng nội dung thực theo thỏa thuận bên, đối tượng đặt cọc trở thành khoản tốn trước cho phần nghĩa vụ Để trở thành đối tượng biện pháp đặt cọc, tài sản đặt cọc phải đáp ứng điều kiện định Thứ nhất: Nếu đối tượng đặt cọc tiền: Hiểu theo nghĩa rộng, tiền vật ngang giá chung giao lưu dân sự, bao gồm nội tệ, ngoại tệ Tuy nhiên, nguyên tắc, tiền đối tượng đặt cọc phải đồng Việt Nam Tiền đối tượng đặt cọc ngoại tệ Theo quy định Điều 22, Pháp lệnh ngoại hối 2005 (đã sửa đổi khoản 13 Điều Pháp lệnh sửa đổi Pháp lệnh ngoại hối năm 2013): “Trên lãnh thổ Việt Nam, giao dịch, toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá hợp đồng, thỏa thuận hình thức tương tự khác người cư trú, người không cư trú không thực ngoại hối, trừ trường hợp phép theo quy định Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.” Tuy nhiên, thực tế có khơng trường hợp tiền đặt cọc ngoại tệ mạnh USD, EURO…Việc tuyên bố hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu hay khơng có đối tượng ngoại tệ cịn nhiều quan điểm khác Khơng trường hợp có vơ hiệu hay khơng cịn phụ thuộc vào yếu tố khác Điều Thông tư 32/2013/TT-NHNN ngày 26/12/2013 hướng dẫn thực quy định hạn chế sử dụng ngoại hối lãnh thổ Việt Nam hướng dẫn cụ thể Theo đó, ngồi trường hợp sử dụng ngoại hối Điều Thông tư 32/2013/TT-NHNN giao dịch khác khơng sử dụng ngoại hối Thứ hai: Nếu đối tượng đặt cọc vật: Nhìn chung, vật tài sản dùng để đặt cọc phải vật có giá trị phép chuyển giao giao dịch dân Pháp luật liệt kê vài vật cụ thể đối tượng đặt cọc khơng mang tính mơ tả vật dùng để đặt cọc phải vật (đặc định hay loại, tiêu hao hay không tiêu hao, vật phải có sẵn hay hình thành tương lai, động sản hay bất động sản…) Tuy nhiên, vào quy định Điều 328 BLDS 2015 nhận thấy tài sản đặt cọc giới hạn phạm vi hẹp gồm: tiền, kim khí quý, đá quý tài sản có giá trị khác mà khơng bao gồm quyền tài sản, bất động sản biện pháp bảo đảm khác Và tài sản đối tượng biện pháp đặt cọc phải thuộc sở hữu bên đặt cọc thuộc sở hữu người khác phải chủ sở hữu đồng ý Các vật bị cấm lưu thông dân hạn chế lưu thông dân ma túy, vũ khí qn dụng…thì khơng thể đối tượng đặt cọc Nếu giao dịch đặt cọc có đối tượng ngoại tệ vật bị cấm, bị hạn chế lưu thơng dân giao dịch đặt cọc bị tun vơ hiệu Như vậy, để trở thành đối tượng đặt cọc tài sản phải đáp ứng quy định pháp luật phân tích Tuy nhiên, tùy vào thỏa thuận bên hay vào giá trị hợp đồng thức vào mức độ tin tưởng lẫn mà số tiền đặt cọc lớn nhỏ 1.2.3 Mục đích Hợp đồng đặt cọc Nếu biện pháp bảo đảm khác có mục đích bảo đảm thực hợp đồng dân đặt cọc có thêm mục đích bảo đảm giao kết hợp đồng dân Trong trường hợp định, tùy vào thỏa thuận bên mà mục đích đặt cọc nhằm giao kết hợp đồng, mang mục đích bảo đảm việc thực hợp đồng mang hai mục đích Để xác định mục đích đặt cọc vào thỏa thuận bên Các bên quan hệ đặt cọc thỏa thuận mục đích đặt cọc theo ba trường hợp: đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng; hai đảm bảo cho việc thực hợp đồng; ba vừa bảo đảm việc giao kết, vừa bảo đảm việc thực hợp đồng Đối với trường hợp bên chủ thể thỏa thuận mục đích đặt cọc vừa nhằm giao kết hợp đồng, vừa nhằm thực hợp đồng hiệu lực thỏa thuận đặt cọc kéo dài từ bên giao kết thỏa thuận đặt cọc (hợp đồng giao kết thời điểm với giao kết đặt cọc chưa hình thành) đến giao kết hợp đồng hoàn thành việc thực hợp đồng Trong q trình này, tài sản đặt cọc đem xử lý lúc có hành vi vi phạm xảy 1.2.4 Hình thức Hợp đồng đặt cọc Hình thức giao dịch cách thức phản ánh nội dung giao dịch việc quy định hình thức giao dịch nói chung đặt cọc nói riêng có ý nghĩa quan trọng Trước đây, BLDS 2015 chưa có hiệu lực, hình thức hợp đồng đặt cọc quy định đoạn thứ hai Khoản Điều 358 BLDS 2005 sau: “Việc đặt cọc phải lập thành văn bản” Hiện BLDS 2015 có hiệu lực khơng có quy định cụ thể hình thức Hợp đồng đặt cọc Tuy nhiên, vào Điều 29 Nghị định 163/2006/NĐ/CP: “Trường hợp bên hợp đồng giao cho bên khoản tiền mà bên không xác định rõ tiền đặt cọc tiền trả trước số tiền coi tiền trả trước” bên giao cho bên tài sản coi quan hệ đặt cọc bên xác lập văn đặt cọc văn xác định rõ khoản tài sản chuyển giao hai bên tài sản đặt cọc Nói ngược lại, bên giao cho bên khoản tài sản với mục đích bảo đảm giao kết thực hợp đồng không lập thành văn có lập thành văn việc giao nhận tài sản mà không xác định rõ tài sản đặt cọc giao dịch không chấp nhận giao dịch đặt cọc, khoản tài sản mang chức tốn Ngồi ra, pháp luật không bắt buộc văn giao dịch đặt cọc cơng chứng chứng thực tùy theo thỏa thuận bên Việc quy định đặt cọc phải lập thành văn giúp phản ánh tốt hơn, đầy đủ hơn, rõ ràng nội dung việc đặt cọc cịn có giá trị chứng cao việc giải tranh chấp Có thể thấy rằng, đặt cọc không dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ mà cịn có chức bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, bên vi phạm cam kết việc bảo đảm giao kết hợp đồng chịu chế tài định Nếu giao kết lời nói miệng giao dịch đơn giản khác khó khăn việc chứng minh có giao dịch có vi phạm Do đó, cần chứng pháp lý chắn để giải tranh chấp hình thức giao dịch văn hợp lý Từ đặt cọc giao kết thực hợp đồng khoảng thời gian dài Có thể lý bên nhận đặt cọc khơng thực hành vi giao kết hợp đồng có hành vi vi phạm hợp đồng chứng minh có việc đặt cọc lời nói khó khăn, phức tạp Vì vậy, bên nhận đặt cọc có vi phạm bên đặt cọc có nguy tiền cọc cao, bên nhận đặt cọc người không tình, khơng trung thực họ có hành vi gian dối tương tự nhằm chiếm đoạt tài sản bên đặt cọc Ngồi ra, tài sản đặt cọc khơng tiền mà cịn tài sản có giá trị khác, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu ô tô, tàu bay, tàu biển…và tài sản có giá trị lớn nên dùng đặt cọc cần thiết phải văn Như vậy, Thỏa thuận đặt cọc thể văn riêng thể điều khoản hợp đồng thức Đối với đặt cọc nhằm mục đích giao kết hợp đồng việc đặt cọc phải thể văn riêng thời điểm giao kết thỏa thuận đặt cọc hợp đồng chưa hình thành Thơng thường, thỏa thuận đặt cọc có nội dung như: tài sản đặt cọc gì, giá trị tài sản đặt cọc, số lượng vật đặt cọc, thời hạn đặt cọc, mục đích đặt cọc gì, quyền nghĩa vụ bên…đây sở để xác định trách nhiệm bên Ngoài ra, bên chủ thể cịn thỏa thuận mục đích việc đặt cọc không đạt mà lỗi bên đặt cọc tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc, lỗi bên nhận đặt cọc bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc Hiện nay, hình thức đặt cọc, BLDS 2015 khơng quy định rõ phải lập thành văn quy định Điều 358 BLDS 2005 Nếu thời gian tới, khơng có hướng dẫn cụ thể khác vào quy định Điều 328 BLDS 2015, hình thức đặt cọc hiểu không cần lập thành văn Nếu đặt cọc không cần lập thành văn quy định BLDS 2015 giải trường hợp thực tế bên có đặt cọc thực lại không lập văn Tuy nhiên, việc quy định đặt cọc phải lập thành văn hợp lý lý phân tích 1.2.5 Quyền nghĩa vụ bên Hợp đồng đặt cọc BLDS 2015 không quy định rõ quyền nghĩa vụ bên Hợp đồng đặt cọc Việc quy định khơng đầy đủ gây khó khăn cho chủ thể thiết lập, thực giao dịch gây khó khăn cho quan chức giải tranh chấp Tuy nhiên, theo Nghị định 163/2006/NĐ-CP ban hành có hướng dẫn quyền nghĩa vụ bên giao dịch đặt cọc Điều 30, Điều 31, Điều 32, Điều 33 Cụ thể: + Quyền nghĩa vụ bên đặt cọc: Bên đặt cọc có nghĩa vụ giao tài sản đặt cọc theo thỏa thuận hai bên Tùy theo thỏa thuận bên, đối tượng đặt cọc tiền, kim khí quý, đá quý vật có giá trị khác Các tài sản phải thỏa mãn điều kiện pháp luật, tức phải thuộc sở hữu bên đặt cọc người thứ ba người đồng ý; phải phép giao dịch Bên đặt cọc có quyền yêu cầu bên nhận đặt cọc phải giữ gìn tài sản đặt cọc, ngừng việc sử dụng tài sản việc sử dụng có ảnh hưởng đến tài sản đặt cọc (Mặc dù bên đặt cọc chuyển giao đối tượng đặt cọc cho bên nhận đặt cọc thời gian định tài sản thuộc quyền sở hữu bên đặt cọc) Khi hợp đồng giao kết thực bên đặt cọc quyền nhận lại tài sản đặt cọc bên có thỏa thuận tài sản đặt cọc phần nghĩa vụ bên đặt cọc phải thực phần nghĩa vụ lại sau trừ giá trị tài sản đặt cọc Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc Nếu tài sản đặt cọc tài sản có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu bên đặt cọc phải chuyển giao giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, thực việc sang tên cho bên nhận đặt cọc Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hợp đồng bên đặt cọc có quyền yêu cầu bên nhận đặt cọc trả gấp đôi tài sản đặt cọc cao theo thỏa thuận bên + Quyền nghĩa vụ bên nhận cọc: Tương ứng với quyền nghĩa vụ bên đặt cọc quyền nghĩa vụ bên nhận đặt cọc Bên nhận đặt cọc phải tiếp nhận tài sản đặt cọc theo thỏa thuận phải bảo quản tài sản đặt cọc theo thỏa thuận, không tự ý bán, tặng, cho mượn, cho thuê…hoặc tự ý sử dụng tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận hai bên thỏa thuận khơng trái pháp luật, đạo đức xã hội Bên nhận đặt cọc có quyền yêu cầu bên đặt cọc phải toán chi phí bảo quản tài sản đặt cọc Khi hợp đồng giao kết thực bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc yêu cầu người đặt cọc thực phần nghĩa vụ lại sau khấu trừ giá trị tài sản đặt cọc trường hợp bên có thỏa thuận tài sản đặt cọc phần nghĩa vụ Khi bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ bên nhận đặt cọc quyền sở hữu tài sản đặt cọc Nếu tài sản đặt cọc tài sản có giấy tờ sở hữu bên nhận đặt cọc có quyền yêu cầu bên đặt cọc phải chuyển giao giấy tờ sở hữu cho Bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cao theo thỏa thuận bên BLDS 2015 không quy định quyền nghĩa vụ bên đặt cọc Thiết nghĩ, hướng dẫn thời gian tới thay quy định Nghị định 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm cần quy định cụ thể quyền nghĩa vụ bên đặt cọc theo tinh thần Điều 328 BLDS 2015 1.2.6 Xử lý tài sản đặt cọc Đặt cọc nói riêng biện pháp bảo đảm nói chung kết thỏa thuận bên bảo đảm bên nhận bảo đảm việc xử lý tài sản bảo đảm thỏa thuận bên đặt lên hàng đầu Theo đó, bên có thỏa thuận tài sản đặt cọc xử lý theo thỏa thuận; bên khơng có thỏa thuận có trái pháp luật tài sản đặt cọc xử lý theo quy định pháp luật BLDS 2015 quy định việc xử lý tài sản đặt cọc thực sau: Thứ nhất: Xử lý đặt cọc hợp đồng giao kết, thực hiện: Khi đặt cọc có mục đích để bảo đảm giao kết hợp đồng bên hoàn tất việc giao kết hợp đồng tài sản đặt cọc trả lại cho bên đặt cọc khấu trừ vào phần nghĩa vụ toán bên có thỏa thuận Tương tự đặt cọc để bảo đảm giao kết thực hợp đồng bảo đảm cho việc thực hợp đồng hợp đồng thực hiện, biện pháp đặt cọc hồn thành vai trị trả lại cho bên đặt cọc Tuy nhiên, pháp luật hành chưa quy định thời điểm cụ thể mà bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc dẫn đến áp dụng không thống thực tế giải tranh chấp Thứ hai: Xử lý đặt cọc hợp đồng không giao kết, thực hiện: - Trong trường hợp đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng để bảo đảm cho việc thực hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hợp đồng bên có lỗi làm cho hợp đồng không giao kết không thực bị vơ hiệu phải chịu phạt cọc sau: bên đặt cọc có lỗi việc làm cho hợp đồng không giao kết, thực bị vơ hiệu tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc; bên nhận đặt cọc có lỗi việc làm cho hợp đồng không giao kết, thực bị vơ hiệu phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc - Trường hợp bên có thỏa thuận pháp luật có quy định điều kiện đặt cọc bị vơ hiệu hợp đồng vơ hiệu hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu 10 đặt cọc vơ hiệu Việc xử lý đặt cọc bị vơ hiệu hợp đồng bị vô hiệu thực theo quy định điều 131 BLDS 2015 Cụ thể, giao dịch dân vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm xác lập Khi giao dịch dân vơ hiệu bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận; khơng hồn trả vật phải hồn trả tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu bị tịch thu theo quy định pháp luật Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường - Trường hợp đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, trình thực hợp đồng có vi phạm làm cho hợp đồng không thực phát hợp đồng bị vơ hiệu khơng phạt cọc Việc giải tranh chấp vi phạm hợp đồng xử lý hợp đồng vô hiệu thực theo thủ tục chung Tức là, bên có thỏa thuận biện pháp phạt vi phạm hành vi vi phạm bên làm cho hợp đồng không thực bị vơ hiệu áp dụng biện pháp phạt hợp đồng thỏa thuận; không áp dụng biện pháp đặt cọc đặt cọc có mục đích bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng Và việc xử lý hợp đồng vơ hiệu xử lý theo quy định Điều 131 BLDS 2015 - Nếu khoản đặt cọc, bên đặt cọc trả thêm phần tiền để thực hợp đồng, sau hợp đồng khơng thực hiện, phải tách riêng tài sản đặt cọc để giải theo thỏa thuận đặt cọc theo quy định Điều 328 BLDS 2015; khoản tiền đưa để thực hợp đồng trả lại cho bên đặt cọc; khoản tiền coi khoản tiền trả trước phần nghĩa vụ Xử lý tài sản đặt cọc vấn đề nhạy cảm, lẽ việc đặt cọc kết thỏa thuận hai bên nên xử lý phải tuân thủ nguyên tắc pháp luật thỏa thuận bên để bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp đôi bên Chỉ bên khơng có thỏa thuận có thỏa thuận trái quy định pháp luật tài sản đặt cọc xử lý theo quy định pháp luật Thực tiễn ký kết hợp đồng đặt cọc giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc 2.1 Khái quát Công ty Luật Hợp danh Phương Đông Công ty Luật Hợp Danh Phương Đông thành lập ngày 04/03/2003 theo giấy phép hoạt động số 01030012/TP/ĐK, tổ chức hành nghề Luật sư thuộc Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội Địa trụ sở công ty P209,210 Tòa nhà 17T2 Phố Cương Kiên, Phường Trung Văn, Quận Nam Từ Liêm, Hà Nội Công ty Luật Hợp 11 Danh Phương Đông chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý cho Ngân hàng, Tổ chức Tài liên quan đến kiểm tra xác minh nhân thân, tiến hành thủ tục xử lý trường hợp vi phạm nghĩa vụ tốn hợp đồng tín dụng trước sử dụng biện pháp pháp lý theo quy định pháp luật, ngồi cơng ty cịn đại diện Ngân hàng, Tổ chức Tài thực tiền tố tụng Công ty Luật Hợp danh Phương Đông có đội ngũ luật sư, chuyên viên giàu kinh nghiệm, số lượng cụ thể gồm: - 06 luật sư thường trực, 08 luật sư làm Cộng tác viên với công ty 15 Chuyên viên pháp lý tố tụng dân sự, hình 15 Chuyên viên tư vấn pháp lý doanh nghiệp Với kinh nghiệm hoạt động lâu năm lĩnh vực luật, Công ty Luật hợp danh Phương Đông nhiều khách hàng nhờ soạn thảo hợp đồng, đứng giải tranh chấp phát sinh từ hợp đồng dân sự, thương mại 2.2 Thực tiễn ký kết thực hợp đồng đặt cọc giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc Công ty Luật Hợp danh Phương Đông Theo báo cáo thống kê nội năm 2018 Công ty Luật Hợp danh Phương Đơng, năm 2018 Cơng ty có tiếp nhận giải 02 vụ án tranh chấp dân liên quan tới Hợp đồng đặt cọc Trong đó, 02 vụ án giải xong, 01 vụ án giải thông qua đàm phán, hòa giải; 01 vụ án lại giải Tịa án nhân dân có thẩm quyền Cụ thể: Vụ án thứ nhất: Ngày 10/12/2017 ông Nguyễn Hữu Tiến bà Lê Thị Phương khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ buộc bà Bùi Thị Xuân phải tiếp tục thực hợp đồng theo thỏa thuận Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà chuyển quyền sử dụng đất mà bên giao kết ngày 01/11/2017 Vụ án phát sinh tranh chấp bên bán bà Bùi Thị Xuân nhận tiền đặt cọc bên mua số tiền 500.000.000 đồng vào ngày 01/11/2017 Tuy nhiên sau đó, bà Xn tìm đủ lý để trì hoãn việc ký kết Hợp đồng chuyển nhượng với bên mua Công ty luật Hợp danh Phương Đông tham gia giải vụ việc theo hướng đàm phán, hòa giải Sau nhiều lần gặp mặt bà Xuân Tòa án nhân dân thành phố Việt Trì nhà riêng bà Xuân, bà Xuân đồng ý tiếp tục thực Hợp đồng ký kết, thực thủ tục chuyển nhượng đất cho ông Tiến, bà Phương Ông Tiến, bà Phương rút đơn khởi kiện sau bà Xuân ký kết Hợp đồng chuyển nhượng Văn phịng cơng 12 chứng Hùng Vương Vụ án thứ hai: Ơng Lê Quốc Nhị ơng Hồng Tiến Lân bạn bè thân thiết Ông Lê Quốc Nhị có nhu cầu mua nhà để biết ơng Hồng Tiến Lân có nhu cầu bán nhà nên ngày 10/01/2018 ơng Nhị có đưa cho ơng Lân số tiền 300.000.000 đồng để đặt cọc mua lại nhà ơng Lân địa số Lị Đúc, phường Phạm Đình Hổ, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội Việc đặt cọc hai bên trao đổi miệng với nhau, tiền đặt cọc ông Nhị chuyển khoản cho ơng Lân có ghi nội dung: “Đặt cọc mua nhà” Ngày 20/01/2018, cần tiền nên ông Lân đem bán nhà địa cho ông Nguyễn Mạnh Dũng với giá tỷ đồng Ông Nhị sau biết việc chuyển nhượng khởi kiện ông Lân Tòa án nhân dân quận Hai Bà Trưng để giải Tại phiên tịa, khơng có chứng việc hai bên giao kết Hợp đồng đặt cọc nên Tịa án khơng chấp nhận u cầu khởi kiện yêu cầu tiếp tục thực Hợp đồng ông Nhị, chấp nhận phần yêu cầu khởi kiện ông buộc ông Lân trả lại cho ông Nhị số tiền 300.000.000 đồng chuyển khoản Lý việc chuyển khoản hành vi pháp lý đơn phương ông Nhị, ý chí đồng ý giao kết hợp đồng đặt cọc ông Lân nội dung rõ đối tượng việc đặt cọc gì, thể nội dung chung chung mua nhà Như vậy, thấy, tranh chấp Hợp đồng đặt cọc xảy có vi phạm Hợp đồng hai bên tham gia Hợp đồng Việc giải tranh chấp Hợp đồng đặt cọc xử lý thơng qua cách thức: Thương lượng, hịa giải khởi kiện Tịa án nhân dân có thẩm quyền để giải Ngồi ra, pháp luật cịn quy định phương thức giải tranh chấp Trọng tài trường hợp bên có thỏa thuận điều khoản giải tranh chấp Trọng tài Hợp đồng Một số đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật nhằm giảm thiểu tranh chấp liên quan tới Hợp đồng đặt cọc Để biện pháp đặt cọc ngày phát huy hiệu giao dịch dân sự, nhằm bảo vệ tốt quyền lợi ích hợp pháp bên chủ thể tham gia Hợp đồng đặt cọc, giảm thiểu tranh chấp liên quan tới đặt cọc, thơng qua q trình thực tập Công ty Luật Hợp danh Phương Đông, xin đưa số đề xuất sau: Một là, cần bổ sung quy định thời điểm có hiệu lực đặt cọc Với tính chất giao dịch dân quy định pháp luật hành lại chưa đề cập đến hiệu lực giao dịch đặt cọc hiệu lực vấn đề quan trọng Xác 13 định thời điểm có hiệu lực giao dịch xác định thời điểm phát sinh quyền nghĩa vụ bên, xác định thời hiệu để giải tranh chấp… Hiện nay, khơng có quy định cụ thể thời điểm có hiệu lực giao dịch đặt cọc Đặt cọc việc bên giao cho bên khoản tiền kim khí quý, đá quý vật có giá trị để làm tin, bên đặt cọc thất tín bị tiền đặt cọc, bên nhận đặt cọc thất tín bị phạt cọc Vì vậy, vấn đề đặt cọc có ý nghĩa bên đặt cọc giao tài sản đặt cọc kể từ thời điểm thực ràng buộc bên mặt pháp lý việc thực nghĩa vụ cam kết, việc quản lý tài sản…Cho nên, cần phải có quy định riêng xác định thời điểm có hiệu lực giao dịch đặt cọc Hai là, cần bổ sung quy định cụ thể hình thức Hợp đồng đặt cọc Hiện nay, BLDS 2015 khơng quy định hình thức đặt cọc Như vậy, giải vụ án, Tòa án xác định theo chất vào tình tiết vụ án để xác định có tồn đặt cọc hay không Theo quy định Điều 29 Nghị định phủ số 163/2006/NĐ-CP trường hợp bên hợp đồng giao cho bên khoản tiền mà bên không xác định rõ tiền đặt cọc tiền trả trước số tiền coi tiền trả trước Trong trường hợp này, theo quy định BLDS 2015 hình thức đặt cọc việc xác định tiền đặt cọc tiền trả trước bên không xác định rõ không lập thành văn TAND phức tạp Vì vậy, BLDS cần quy định cụ thể vấn đề KẾT THÚC Đặt cọc biện pháp bảo đảm cho việc giao kết thực hợp đồng dân pháp luật dân Việt Nam ghi nhận với hệ thống biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân khác Đặt cọc chức bảo đảm thực nghĩa vụ dân mà cịn có chức bảo đảm việc giao kết hợp đồng dân Chính điều làm cho đặt cọc phát huy ưu so với biện pháp bảo đảm khác trường hợp chủ thể muốn sử dụng biện pháp bảo đảm để tham gia giao kết giao dịch dân Quy định pháp luật dân Việt Nam đặt cọc chưa thực hồn thiện, cịn có điểm chưa đầy đủ, chưa thống rõ ràng Những bất cập khiến cho trình áp dụng pháp luật thực tế gặp khó khăn, không thống quan điểm số TAND Điều ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp chủ thể tham gia quan hệ dân 14 Nền kinh tế nước ta tiếp tục xây dựng theo chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Pháp luật bảo đảm thực nghĩa vụ dân nói chung, đặt cọc nói riêng ln đóng vai trị quan trọng việc thúc đẩy giao lưu kinh tế - dân ngày phát triển Vì vậy, việc thường xuyên nghiên cứu hoàn thiện pháp luật biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân nói chung đặt cọc nói riêng cho phù hợp với phát triển kinh tế cần thiết DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1.Bộ luật dân số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 2.Bộ luật dân số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 3.PGS.TS Nguyễn Văn Cừ - PGS.TS Trần Thị Huệ (Đồng chủ biên), Bình luận khoa học Bộ luật dân năm 2015, Nxb CAND, Hà Nội, 2017; 4.Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam số 46/2010/QH12 ngày 16 tháng năm 2010 5.Luật Các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 ngày 16 tháng năm 2010; 6.Pháp lệnh Ngoại hối số 28/2005/PL-UBTVQH ngày 13 tháng 12 năm 2005 Pháp lệnh số 06/2013/PLUBTVQH13 ngày 18 tháng năm 2013 sửa đổi, bổ sung số điều Pháp lệnh Ngoại hối; 7.Thông tư số 32/2013/TT-NHNN ngày 26 tháng 12 năm 2013 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng dẫn thực quy định hạn chế sử dụng ngoại hối lãnh thổ Việt Nam 8.Thông tư số 16/2015/TT-NHNN ngày 19 tháng 10 năm 2015 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 32/2013/TT-NHNN ngày 26/12/2013 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng dẫn thực quy định hạn chế sử dụng ngoại hối lãnh thổ Việt Nam 9.Thông tư số 03/2019/TT-NHNN ngày 29 tháng năm 2019 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 32/2013/TTNHNN ngày 26 tháng 12 năm 2013 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng dẫn thực quy định hạn chế sử dụng ngoại hối lãnh thổ Việt Nam 10 Nghị định số 70/2014/NĐ-CP ngày 17/7/2014 Chính phủ quy định chi tiết số điều pháp lệnh ngoại hối pháp lệnh sửa đổi, bổ sung số điều pháp lệnh ngoại hối 11 Phạm Văn Tuyết – Lê Kim Giang (Đồng chủ biên) (2015), Hoàn thiện chế định bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, Nxb Dân Trí 12 Hồ sơ vụ án số 05/2018, 06/2018 Hợp đồng đặt cọc lưu trữ Công ty Luật Hợp danh Phương Đông 15 ... phương thức giải tranh chấp Trọng tài trường hợp bên có thỏa thuận điều khoản giải tranh chấp Trọng tài Hợp đồng Một số đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật nhằm giảm thiểu tranh chấp liên quan... khách hàng nhờ soạn thảo hợp đồng, đứng giải tranh chấp phát sinh từ hợp đồng dân sự, thương mại 2.2 Thực tiễn ký kết thực hợp đồng đặt cọc giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc Công ty Luật Hợp danh... gì, thể nội dung chung chung mua nhà Như vậy, thấy, tranh chấp Hợp đồng đặt cọc xảy có vi phạm Hợp đồng hai bên tham gia Hợp đồng Việc giải tranh chấp Hợp đồng đặt cọc xử lý thơng qua cách thức: