Báo cáo thực tập _ Luật dân sự _ KÝ KẾT THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN

BỘ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI Mở :TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI BÁO CÁO THỰC TẬP CHUYÊN MÔN KÝ KẾT THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN MÊ LINH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Hà Nội, 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI Mở :TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI BÁO CÁO THỰC TẬP CHUYÊN MÔN KÝ KẾT THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN MÊ LINH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI CƠ SỞ THỰC TẬP: TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN MÊ LINH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Hà Nội, 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan báo cáo thực tập thực thời gian thực tập quan tiếp nhận thực tập Các nội dung báo cáo trung thực, đảm bảo độ tin cậy./ Xác nhận Tác giả báo cáo thực tập Cán hướng dẫn thực tập ( Ký ghi rõ họ tên) MỤC LỤC TRANG BÌA PHỤ…………………… ……………………… ……………i LỜI CAM ĐOAN ii MỤC LỤC iii MỞ ĐẦU NỘI DUNG CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN 1.1 Khái niệm 1.2 .Tài sản chấp 1.3 Nghĩa vụ quyền bên 1.3.1 Nghĩa vụ quyền bên chấp 3.2 Nghĩa vụ quyền bên nhận chấp .6 1.4 Hiệu lực chấp tài sản .7 1.5 Chấm dứt chấp tài sản CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN THỰC HIỆN KÍ KẾT HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN MÊ LINH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Giới thiệu chung Tòa án nhân dân huyện Mê Linh 2.2 Thực tiễn thực kí kết hợp đồng chấp tài sản tòa án nhân dân huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội 10 2.3 Một số vụ việc thực tiễn giải tranh chấp liên quan đến hợp đồng chấp tài sản Tòa án nhân dân huyện Mê Linh 11 CHƯƠNG 3: ĐÁNH GIÁ VIỆC KÍ HẾT THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN TẠI HUYỆN MÊ LINH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 14 3.1 Một số khó khăn, vướng mắc q trình kí kết thực hợp đồng chấp tài sản 14 3.2 Một số giải pháp nhằm khắc phục vướng mắc giải tranh chấp chấp tài sản Tòa án nhân dân huyện Mê Linh 16 KẾT LUẬN 17 Tài liệu tham khảo 18 MỞ ĐẦU Khi kinh tế ngày phát triển, giao dịch dân diễn ngày nhiều, rủi ro phát sinh ngày cao, để đảm bảo lợi ích đáng bên biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân đề cao quy định rõ ràng văn pháp luật Sự đời Bộ luật Dân năm 2015 tạo tính chủ động, kịp thời chủ chương quan hệ dân sự, vừa tạo hành lang pháp lý có tranh chấp xảy mối quan hệ đó, đặc biệt tranh chấp liên quan đến kinh tế, tranh chấp liên quan đến ngân hàng việc cho vay, giải ngân, cầm cố, chấp tài sản Nhận thấy việc tìm hiểu kí kết thực hợp đồng chấp tài sản vấn đề cần thiết nghiên cứu thực tiễn, thời gian thực tập minh, em xin chọn tìm hiểu đề bài: “Ký kết thực hợp đồng chấp tài sản tòa án nhân dân huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội” NỘI DUNG CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN 1.1 Khái niệm Điều 317 Bộ luật Dân năm 2015 quy định: “(1) Thế chấp tài sản việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ không giao tài sản cho bên (sau gọi bên chấp); (2) Tài sản chấp bên chấp giữ Các bên thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản chấp” Tức bên chấp tài sản thuộc quyền sở hữu để đảm bảo thực nghĩa vụ dân bên nhận chấp khơng phải chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp Ví dụ: Ơng Nguyễn Văn A có nhà ba tầng đứng tên ơng, ông A cần khoản tiền tương đối lớn ơng lại khơng có khơng có khả xoay sở nên ông chấp nhà cho Ngân hàng để ơng có tiền Việc ơng chấp nhà cách ông chuyển giấy tờ đứng tên ông (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Quyền sở hữu nhà ở) cho Ngân hàng để đảm bảo mặt pháp lý ơng A khơng có khả tốn khoản tiền mà ông vay ngân hàng khoảng thời gian quy định Ngân hàng tiến hành phát tài sản Do tài sản chấp có đăng ký quyền sở hữu nên người nhận chấp xác lập quyền sở hữu tài sản Người nhận chấp phải yêu cầu bán đấu giá tài sản để đảm bảo nghĩa vụ dân thực Nhưng thực tế người nhận chấp phải trải qua giai đoạn khởi kiện thi hành án bán tài sản chấp Thực trạng làm cho người nhận chấp tốn nhiều thời gian chi phí, lẽ quan bán đấu giá tài sản không dám nhận bán đấu giá tài sản chưa có án định bán đấu giá quan thi hành án Trong trường hợp mà người chấp khơng có khả để thực nghĩa vụ để nhận lại tài sản chấp gây nhiều khó khăn cho bên nhận chấp Trong thực tế có khơng trường hợp mà bên chấp khơng có khả thực nghĩa vụ dẫn đến bên nhận chấp phải giải tài sản theo quy định pháp luật Thực tế môi trường kinh doanh tài đại nay, giao dịch bảo đảm thiết lập sở bên cho vay không cần trực tiếp nắm giữ tài sản, nghĩa bên vay giữ tài sản dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ bên cho vay, đồng thời tiếp tục sử dụng để phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh Do đó, chấp tài sản giải pháp linh hoạt cho việc vừa bảo đảm thực nghĩa vụ, vừa tiếp tục sử dụng tài sản chấp để tiếp tục phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh, đảm bảo tính sinh lời tài sản, giúp bên chấp có nguồn vốn để trả nợ cho bên nhận chấp Thế chấp việc bên (bên chấp) dùng nhiều tài sản để đảm bảo cho việc thực nghĩa vụ dân Tài sản chấp thường bất động sản động sản không chuyển giao việc chuyển giao cho bên nhận chấp giữ gặp khó khăn việc giao nhận, giữ gìn bảo quản Bên chấp chuyển giao cho bên nhận chấp giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu cho bên nhận chấp bên có thỏa thuận Việc giữ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản hạn chế bên chấp định đoạt tài sản Trường hợp bên chấp khơng thực nghĩa vụ bên có quyền (bên nhận chấp) sử xử lý tài sản bảo đảm để toán nghĩa vụ Do tài sản chấp khó chuyển giao việc bảo quản gặp nhiều khó khăn, chí bên nhận chấp khơng có điều kiện để bảo quản Ví dụ: tài sản chấp thực phẩm đông lạnh…cho nên bên nhận chấp giữ tài sản chấp Trường hợp bên nhận chấp xét thấy tài sản chấp bên chấp giữ bị bên chấp định đoạt thời hạn chấp, bên thỏa thuận gửi tài sản cho người thứ ba giữ Trường hợp tài sản chấp gửi kho hàng người thứ ba, xác lập chấp tài sản tài sản tiếp tục gửi người thứ ba giữ 1.2 Tài sản chấp Thứ nhất, Điều 318 quy định, tài sản chấp gồm: “(1) Trường hợp chấp tồn bất động sản, động sản có vật phụ vật phụ bất động sản, động sản thuộc tài sản chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; (2) Trường hợp chấp phần bất động sản, động sản có vật phụ vật phụ gắn với tài sản thuộc tài sản chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; (3) Trường hợp chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu bên chấp tài sản gắn liền với đất thuộc tài sản chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; (4) Trường hợp tài sản chấp bảo hiểm bên nhận chấp phải thơng báo cho tổ chức bảo hiểm biết việc tài sản bảo hiểm dùng để chấp Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận chấp xảy kiện bảo hiểm Trường hợp bên nhận chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết việc tài sản bảo hiểm dùng để chấp tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm bên chấp có nghĩa vụ toán cho bên nhận chấp” Như vậy, đối tượng chấp động sản bất động sản Khi chấp toàn bất động sản động sản tài sản chấp Một bất động sản quyền sử dụng đất tồn quyền sử dụng đất người chấp tài sản chấp Tuy nhiên, có bất động sản có vật phụ kèm theo tịa nhà có máy phát điện dự trữ, máy phát điện cần sử dụng tòa nhà điện tịa nhà có vật phụ kèm theo vật phụ tài sản chấp Đối với động sản mà có vật phụ kèm theo chấp động sản vật phụ tài sản chấp, trừ trường hợp bên có thỏa thuận vật phụ khơng chấp Trường hợp chấp phần bất động sản, động sản mà có vật phụ gắn với phần tài sản chấp vật phụ tài sản chấp, chấp phần bất động sản phần động sản mà có vật phụ vật phụ tài sản chấp Ví dụ: chủ dự án chấp 1/3 số hộ tịa nhà chung cư, tồn trang thiết bị phòng cháy chữa cháy gắn với 1/3 số hộ tài sản chấp Hoặc lơ hàng gồm nhiều thùng, nhiều kiện, chấp phần lơ hàng vật phụ đóng gói, bao bì…là tài sản chấp Thơng thường tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu người có quyền sử dụng đất Trường hợp này, quyền sử dụng đất đối tượng chấp tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất đối tượng hợp đồng chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Quy định xuất phát từ quan điểm tiếp cận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất vật vật phụ, đồng thời, quy định nhằm tạo chế để khuyến khích người sử dụng đất đưa tài sản gắn liền với đất vào lưu thông thông qua việc chấp để khai thác tối đa giá trị kinh tế tài sản, đáp ứng nhu cầu nguồn vốn để phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh Tuy nhiên, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu người khác (quyền bề mặt) tài sản không thuộc đối tượng hợp đồng chấp Nếu tài sản chấp bảo hiểm bên nhận chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết, trường hợp xảy kiện bảo hiểm tổ chức bảo hiểm chi trả cho bên nhận chấp Nếu bên nhận chấp không thơng báo cho tổ chức bảo hiểm tổ chức bảo hiểm chi trả theo hợp đồng bảo hiểm Thứ hai, Đối với chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất: (1) Trường hợp chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tài sản xử lý bao gồm tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác; (2) Trường hợp chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tiếp tục sử dụng đất phạm vi quyền, nghĩa vụ mình; quyền nghĩa vụ bên chấp mối quan hệ vơi chủ sở hữu tài sản gắn liền với chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác (Điều 325) Ở đây, tài sản gắn liền với đất lâu năm, cơng trình xây dựng… tài sản thuộc quyền sở hữu người chấp Trường hợp bên thoả thuận chấp quyền sử dụng đất mà không thoả thuận chấp tài sản gắn liền với đất, xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản xử lý tài sản chấp Quy định xuất phát từ thực tế, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất thường thể thống trạng tình trạng pháp lý, việc chuyển dịch quyền (bao gồm quyền sở hữu) tài sản gắn liền với đất gắn với việc chuyển dịch quyền sử dụng đất Mặt khác, việc xây dựng chế xử lý đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc xử lý tài sản bảo đảm, giảm thiểu vướng mắc, khó khăn việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản thực tế sau có kết xử lý tài sản Đối với trường hợp quyền sử dụng đất thuộc bên chấp tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu người khác (quyền bề mặt), xử lý tài sản chấp, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất kế thừa quyền nghĩa vụ người chuyển quyền sử dụng đất người có quyền bề mặt diện tích đất chuyển nhượng Thứ ba, ngược lại với vấn đề trên, chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp quyền sử dụng đất “(1) Trường hợp chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp quyền sử dụng đất chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời người sử dụng đất tài sản xử lý bao gồm quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác; (2) Trường hợp chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp quyền sử dụng đất chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khơng đồng thời người sử dụng đất xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tiếp tục sử dụng đất phạm vi quyền, nghĩa vụ chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chuyển giao, trừ trường hợp có thoả thuận khác” (Điều 236) Ở đây, trường hợp người sử dụng đất có quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhà ở, cơng trình xây dựng khác, rừng sản xuất rừng trồng, lâu năm…thế chấp tài sản mà không thoả thuận chấp quyền sử dụng đất Nếu tài sản chấp bị xử lý quyền sử dụng đất xử lý tài sản bảo đảm Trừ trường hợp bên có thoả thuận xử lý tài sản gắn liền với đất mà không xử lý quyền sử dụng đất Trường hợp tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu người có quyền bề mặt đối tượng chấp, xử lý tài sản bảo đảm người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quyền nghĩa vụ người có quyền bề mặt chuyển quyền sở hữu tài sản cho Quy định nhằm đảm bảo quyền lợi ích bên mua tài sản gắn liền với đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc xử lý (bán tài sản bảo đảm) 1.3 Nghĩa vụ quyền bên 1.3.1 Nghĩa vụ quyền bên chấp Thứ nhất, nghĩa vụ bên chấp Bên chấp có nghĩa vụ: (1) Giao giấy tờ liên quan đến tài sản chấp trường hợp bên có thoả thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác; (2) Bảo quản, giữ gìn tài sản chấp; (3) Áp dụng biện pháp cần thiết để khác phục, kể phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản chấp việc khai thác mà tài sản chấp có nguy giá trị giảm sút giá trị; (4) Khi tài sản chấp bị hư hỏng thời gian hợp lý, bên chấp phải sửa chữa thay tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thoả thuận khác; (5) Cung cấp thông tin thực trạng tài sản chấp cho bên nhận chấp; (6) Giao tài sản chấp cho bên nhận chấp để xử lý thuộc trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định Điều 299 Bộ luật; (7) Thông báo cho bên nhận chấp quyền người thứ ba tài sản chấp, có, trường hợp khơng thơng báo bên nhận chấp có quyền huỷ hợp đồng chấp tài sản yêu cầu bồi thường thiệt hại trì hợp đồng chấp nhận quyền người thứ ba tài sản chấp; (8) Không bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản chấp, trừ trường hợp hợp quy định khoản 4, Điều 321 Luật (Điều 320 Bộ luật Dân sự) Thứ hai, quyền bên chấp Bên chấp có quyền: (1) Khai thác cơng dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức tài sản chấp theo thoả thuận; (2) Đầu tư để làm tăng giá trị tài sản chấp; (3) Nhận lại tài sản chấp người thứ ba giữ giấy tờ liên quan đến tài sản chấp bên nhận chấp giữ nghĩa vụ bảo đảm chấp chấm dứt thay biện pháp bảo đảm khác; (4) Được bán, thay thế, trao đổi tài sản chấp, tài sản hàng hố ln chuyển q trình sản xuất, kinh doanh Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản thay trao đổi trở thành tài sản chấp Trường hợp tài sản chấp kho hàng bên chấp quyền thay hàng hoá kho phải bảo đảm giá trị hàng hoá kho thoả thuận; (5) Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản chấp khơng phải hàng hố ln chuyển trình sản xuất, kinh doanh, bên nhận chấp đồng ý theo quy định pháp luật; (6) Được cho thuê, cho mượn tài sản chấp phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết biết việc tài sản cho thuê, cho mượn dùng để chấp phải thông báo cho bên nhận chấp biết (Điều 321 Bộ luật Dân sự) 3.2 Nghĩa vụ quyền bên nhận chấp Thứ nhất, nghĩa vụ bên nhận chấp Bên nhận chấp có nghĩa vụ: (1) Trả giấy tờ cho bên chấp sau chấm dứt chấp trường hợp bên thoả thuận bên nhận chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản chấp; (2) Thực thủ tục xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật Thứ hai, quyền bên nhận chấp Bên nhận chấp có quyền: (1) Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản chấp, khơng cản trở gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản chấp; (2) Yêu cầu bên chấp phải cung cấp thông tin thực trạng tài sản chấp; (3) Yêu cầu bên chấp áp dụng biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản chấp, giá trị tài sản trường hợp có nguy làm giá trị giảm sút giá trị tài sản việc khai thác, sử dụng; (4) Thực việc đăng ký chấp theo quy định pháp luật; (5) Yêu cầu bên chấp người thứ ba giữ tài sản chấp giao tài sản cho để xử lý bên chấp khơng thực thực không nghĩa vụ; (6) Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản chấp trường hợp bên có thoả thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác; (7) Xử lý tài sản chấp thuộc trường hợp quy định Điều 299 Bộ luật (Điều 323 Bộ luật Dân sự) 1.4 Hiệu lực chấp tài sản Hợp đồng chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thoả thuận khác luật có quy định khác; Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thờ điểm đăng ký (Điều 319 Bộ luật Dân sự) Như vậy, thời điểm giao kết hợp đồng phụ thuộc vào hình thức hợp đồng (Điều 400 Bộ luật Dân sự) Trong đó, Bộ luật Dân khơng quy định hình thức chấp tài sản phải văn bản, bên có quyền lựa chọn hình thức hợp đồng phù hợp theo Điều 119 Bộ luật Trường hợp luật liên quan có quy định chấp phải cơng chứng chứng thực đăng ký bên phải tuân theo (Khoản Điều 119 Bộ luật Dân sự) Bên cạnh đó, chấp tài sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký Trường hợp luật không quy định hợp đồng chấp phải công chứng chứng thực mà bên khơng đăng ký hợp đồng chấp có hiệu lực bên, bên tư nguyện xác lập chấp quan nhà nước có thẩm quyền chứng thực có giá trị pháp lý bên Quy định khắc phục việc hành hố giao dịch dân trái với nguyên tắc tự do, tự nguyện pháp luật dân 1.5 Chấm dứt chấp tài sản Thế chấp tài sản chấm dứt trường hợp: (1) Nghĩa vụ bảo đảm chấp chấm dứt; (2) Việc chấp tài sản huỷ bỏ thay biện pháp bảo đảm khác; (3) Tài sản chấp xử lý; (4) Theo thoả thuận bên Quy định chấm dứt chấp tài sản có ý nghĩa quan trọng việc xác định quyền nghĩa vụ bên quan hệ chấp Trường hợp chấm dứt chấp, bên khơng cịn bị ràng buộc hợp đồng thê chấp Bên chấp bán tài sản chấp đưa tài sản chấp vào lưu thơng mà khơng cần có đồng ý bên nhận chấp Đồng thời, bên nhận chấp khơng có quyền u cầu bên chấp giao tài sản chấp cho để xử lý giải chấp theo quy định Luật Thơng thường bên thực xong nghĩa vụ nghĩa vụ chấm dứt Hoặc số trường hợp pháp luật quy định nghĩa vụ chấm dứt theo Điều 72 Bộ luật Dân pháp nhân bảo đảm cho nghĩa vụ chấm dứt Trong thời hạn thực nghĩa vụ, bên huỷ bỏ thoả thuận chấp thay biện pháp bảo đảm khác cầm cố, bảo lãnh…thì chấp chấm dứt Trường hợp bên chấp không thực hiện, thực không nghĩa vụ mà bị xử lý tài sản chấp để toán nghĩa vụ chính, sau xử lý tài sản bảo đảm chấp chấm dứt Thế chấp hợp đồng, chấm dứt chấp phù hợp với chấm dứt hợp đồng, bên thoả thuận chấm dứt chấp, nghĩa vụ nghĩa vụ khơng có bảo đảm Như vậy, chấp tài sản biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân áp dụng nhiều đời sống xã hội Đặc biệt bối cảnh kinh tế thị trường phát triển mạnh biện pháp ngày phát huy ưu điểm việc xác lập giao dịch dân thương mại Qua việc tìm hiểu biện pháp giúp cho thấy nhìn cụ thể thấu đáo biện pháp bảo đảm quan hệ nghĩa vụ dân sự; giúp cho cá nhân, kể pháp nhân tránh rủi ro xác lập giao dịch dân CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN THỰC HIỆN KÍ KẾT HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN MÊ LINH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Giới thiệu chung Tòa án nhân dân huyện Mê Linh Tòa án nhân dân huyện Mê Linh Địa chỉ: Khu Hành Chính Huyện Mê Linh, Thôn Nội Đồng, Xã Đại Thịnh, Huyện Mê Linh, Hà Nội Điện thoại: 024 3817 3027 Theo quy định Luật Tổ chức Tòa án nhân dân, Tòa án nhân dân cấp Quận, huyện, thị xã quan xét xử nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam địa phương Toà án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có Chánh án, hai Phó Chánh án, Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân, Thư ký Toà án Toà án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có máy giúp việc Toà án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có thẩm quyền sơ thẩm vụ án theo quy định pháp luật tố tụng - Theo quy định Bộ luật tố tụng hình sự, Tịa án nhân dân cấp Quận, huyện, thị xã có thẩm quyền xét xử sơ thẩm vụ án hình tội phạm nghiêm trọng, tội phạm nghiêm trọng tội phạm nghiêm trọng trừ tội sau đây: Các tội xâm phạm an ninh quốc gia; Các tội phá hoại hồ bình, chống loài người tội phạm chiến tranh, Các tội quy định điều 93, 95, 96, 172, 216, 217, 218, 219, 221, 222, 223, 224, 225, 226, 263, 293, 294, 295, 296, 322 323 Bộ luật hình sự; - Theo quy định Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính, Tịa án nhân dân cấp Quận, huyện, thị xã có thẩm quyền xét xử sơ thẩm vụ án dân sự, vụ án nhân gia đình, vụ án kinh doanh - thương mại, vụ án lao động, vụ án hành theo quy định pháp luật Hoạt động tòa án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh chánh án lãnh đạo Chánh án Tòa án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có nhiệm vụ quyền hạn tổ chức cơng tác xét xử công tác khác theo quy định pháp luật; báo cáo cơng tác tịa án nhân dân cấp trước hội đồng nhân dân cấp với tòa án nhân dân cấp trực tiếp Cán tịa gồm có có thẩm phán, 02 Thư ký nhân viên, chánh án tổng số cán tòa mười hai cán Những đóng góp Tịa án nhân dân huyện Mê Linh ngành Tòa án thành phố Hà Nội tồn ngành nói chung đóng góp q báu vơ to lớn nghiệp xây dựng ngành Tòa án sạch, vững mạnh, góp phần vào nghiệp xây dựng phát triển đất nước 2.2 Thực tiễn thực kí kết hợp đồng chấp tài sản tòa án nhân dân huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội Hiện nay, huyện Mê Linh, nhu cầu kinh doanh, làm ăn bn bán người dân tăng cao, đó, nhu cầu chấp tài sản mà chủ yếu quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng để vay vốn ngày tăng cao Trong giai đoạn 2018-2020, số lượng hồ sơ xin vay vốn thông qua việc chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng tiếp nhận xử lý có xu hướng tăng lên qua năm Cụ thể: Bảng 1: Số lượng hồ sơ chấp tài sản tổ chức tín dụng huyện Mê Linh giai đoạn 2018-2020 Năm Số lượng hồ sơ chấp tài sản 2018 2578 2019 3689 2020 2546 Nhìn vào bảng số liệu này, thấy, số lượng hồ sơ chấp quyền sử dụng đất huyện Mê Linh ngày tăng qua năm Nếu năm 2018 có 2578 hồ sơ, đến năm 2019 tăng lên 3689 hồ sơ, tăng thêm 1111 hồ sơ đến nửa đầu năm 2020 2546 hồ sơ Điều phản ánh nhu cầu chấp tài sản để vay vốn huy ngày tăng cao qua năm Bên cạnh đó, tìm hiểu hồ sơ chấp quyền tài sản huyện Mê Linh cho thấy đối tượng chấp quyền sử dụng đất để vay vốn đa dạng, chiếm tỷ lệ khác nhau, cụ thể sau: 10 Bảng 2: Các đối tượng nộp hồ sơ chấp tài sản để vay vốn tổ chức tín dụng huyện Mê Linh Năm Các đối tượng nộp hồ sơ chấp tài sản để vay vốn tổ chức tín dụng huyện Mê Linh Hộ gia đình Cá nhân Doanh nghiệp 201 256 1075 1247 201 375 1124 2190 201 451 1201 894 8 Nhìn vào bảng số liệu thấy, việc tiếp nhận xử lý hồ sơ chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tổ chức tín dụng huyện Mê Linh từ đối tượng khác chiếm tỷ lệ khác Thứ nhất, chiếm tỷ lệ lớn hồ sơ chấp quyền sử dụng đất để vay vốn từ đối tượng doanh nghiệp có xu hướng ngày tăng qua năm Nếu năm 2018 có 1247 hồ sơ/2578 hồ sơ, chiếm tỷ lệ 48% đến năm 2019 tăng lên 2190 hồ sơ, tăng thêm 934 hồ sơ so với năm 2018, chiếm tỷ lệ 59% (2190/3689 hồ sơ) Chiếm tỷ lệ thứ hai hồ sơ chấp quyền sử dụng đất để vay vốn từ đối tượng cá nhân đối tượng có xu hướng ngày tăng qua năm Theo đó, từ năm 2018-2020, số lượng hồ sơ chấp quyền sử dụng đất tăng lên 126 hồ sơ (từ 1075 hồ sơ năm 2018 đến 1201 hồ sơ năm 2020), chiếm tỷ lệ khoảng 30% tổng số hồ sơ mà tổ chức tín dụng tiếp nhận hàng năm Chiếm tỷ lệ cuối hồ sơ chấp quyền sử dụng đất để vay vốn từ đối tượng hộ gia đình, chiếm khoảng 10% có xu hướng tăng qua năm Nếu năm 2018 có 256 hồ sơ, đến năm 2019 tăng lên 375 hồ sơ, tăng thêm 119 hồ sơ 2.3 Một số vụ việc thực tiễn giải tranh chấp liên quan đến hợp đồng chấp tài sản Tòa án nhân dân huyện Mê Linh Nội dung vụ án: Ngày 30/5/2011, Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nông thôn Việt Nam (gọi tắt Ngân hàng) ký hợp đồng tín dụng cho doanh nghiệp tư nhân TX (gọi tắt doanh nghiệp TX) vay số tiền 1.400.000.000 đồng (một tỷ bốn 11 trăm triệu đồng), mục đích vay để mua bán xăng dầu, kinh doanh dịch vụ nhà hàng ăn uống, vận tải đường ô tô Thời hạn cho vay tối đa 12 tháng kể từ ngày ký hợp đồng Đến kỳ hạn trả nợ, doanh nghiệp TX trả toàn khoản nợ đề nghị vay lại 1.400.000.000 đồng, Ngân hàng giải ngân cho doanh nghiệp vay lại số tiền 1.400.000.000 đồng Lãi suất cho vay theo hợp đồng tín dụng 18%/năm, sau lãi suất điều chỉnh theo lãi suất hàng năm, lãi suất hạn 150% lãi suất cho vay, thỏa thuận khác thể hợp đồng giấy nhận nợ Để đảm bảo cho khoản vay hợp đồng tín dụng trên, ngày 26/5/2011, Ngân hàng với ông Nguyễn Văn P (đại diện theo pháp luật doanh nghiệp TX) ký hợp đồng chấp tài sản nhà xây cấp có diện tích 440m2, xây năm 2010 thuộc đất 384, tờ đồ số 02; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AO 575594 UBND huyện Mê Linh cấp ngày 29/6/2009, đứng tên ông Nguyễn Văn P, nguồn gốc đất thuê có nộp tiền thuê đất hàng năm Do doanh nghiệp vi phạm nghĩa vụ trả nợ, Ngân hàng khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc doanh nghiệp tư nhân TX phải trả cho Ngân hàng tổng số tiền gốc, lãi tính đến ngày 21/6/2019 2.646.142.027 đồng đề nghị doanh nghiệp phải tiếp tục trả tiền lãi hạn cho Ngân hàng tính từ ngày 22/6/2019 đến doanh nghiệp trả toàn khoản nợ cho Ngân hàng Nếu doanh nghiệp không trả nợ cho Ngân hàng đề nghị xử lý tài sản chấp trụ sở doanh nghiệp tư nhân TX diện tích 440m2, xây năm 2010 diện tích đất 120m2 , tổng số 249m2 thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất số AO 575594 UBND huyện Mê Linh cấp ngày 29/6/2009 Trường hợp tài sản chấp không đủ để tốn Ngân hàng có quyền u cầu Cơ quan thi hành án dân kê biên, phát mại tài sản khác thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp bị đơn tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp người đại diện theo pháp luật bị đơn trả hết nợ Bị đơn trí với trình bày Ngân hàng trình vay tiền, ký kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng chấp khoản tiền trả cho Ngân hàng Từ năm 2013, doanh nghiệp trả lại tài sản chấp trụ sở doanh nghiệp cho Ngân hàng để phát mại tài sản nên doanh nghiệp không tiếp tục trả lãi Nay Ngân hàng khởi kiện, ông P, chủ doanh nghiệp đồng ý trả tiền gốc cho Ngân hàng 1.259.700.000 đồng tiền lãi tính đến năm 2013, cịn từ năm 2013 đến nay, ông không đồng ý phải trả tiền lãi từ thời điểm ơng giao tài sản chấp cho Ngân hàng tự phát mại, bán đấu giá Vì điều kiện kinh tế khó khăn, khơng có khả trả tiền, ông đề nghị trả toàn tài sản chấp cho Ngân 12 hàng trụ sở doanh nghiệp tư nhân TX, diện tích 440m2, xây diện tích đất 120m2 tổng số 249 m2 đất thuê, thời hạn thuê 40 năm, năm 2009 Nhà nước có thu tiền th đất hàng năm, ơng P trả tiền thuê đầy đủ đề nghị Ngân hàng xóa nợ cho doanh nghiệp tư nhân TX Tại Bản án số 01/2019/KDTM-ST ngày 21/6/2019, Toà án nhân dân huyện Mê Linh định (tóm tắt): Chấp nhận yêu cầu khởi kiện Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nông thôn Việt Nam; Buộc doanh nghiệp tư nhân TX trả nợ cho Ngân hàng số tiền gốc, lãi tính đến ngày 21/6/2019 2.646.142.027 đồng, đó: Tiền gốc 1.259.700.000 đồng; tiền lãi hạn 948.785.518 đồng, lãi hạn 437.656.508 đồng Doanh nghiệp tư nhân TX phải tiếp tục trả tiền lãi phát sinh cho Ngân hàng kể từ ngày 22/6/2019 theo mức lãi suất nợ hạn thỏa thuận ký kết Hợp đồng tín dụng 2808-LAV-201102405 ngày 30/5/2011 giấy nhận nợ ngày 07/5/2012, ngày 09/5/2012, ngày 11/5/2012, ngày 15/5/2012 ngày 18/5/2012 toán xong Trường hợp doanh nghiệp tư nhân TX không trả nợ trả nợ khơng đầy đầy đủ Ngân hàng có quyền đề nghị Cơ quan thi hành án có thẩm quyền xử lý bán phát mại tài sản chấp để thu hồi nợ theo Hợp đồng chấp tài sản ngày 26/5/2011, cụ thể trụ sở doanh nghiệp tư nhân TX Nếu tài sản bảo đảm sau phát mại không đủ để trả nợ ngun đơn có quyền u cầu Cơ quan thi hành án dân kê biên, phát mại tài sản khác thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp bị đơn tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp người đại diện theo pháp luật bị đơn để toán hết khoản nợ cho nguyên đơn Bản án giải án phí, quyền kháng cáo án theo quy định pháp luật 13 CHƯƠNG 3: ĐÁNH GIÁ VIỆC KÍ HẾT THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN TẠI HUYỆN MÊ LINH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1 Một số khó khăn, vướng mắc q trình kí kết thực hợp đồng chấp tài sản Nhìn chung, hồ sơ chấp quyền sử dụng đất huyện Mê Linh ngày tăng qua năm, cho thấy nhu cầu vay vốn người dân ngày tăng cao Theo đó, hồ sơ tiếp nhận tổ chức nhập chấp đảm bảo việc giải tuân thủ theo quy định pháp luật tương quan phù hợp với lực tài tổ chức Các tranh chấp chấp tài sản có xảy chiếm số lượng lớn phần lớn xuất phát từ quy định pháp luật chấp tài sản nói chung Đây vướng mắc tổ chức tín dụng gặp phải tiếp nhận hồ sơ chấp tài sản có tranh chấp xảy ra, cụ thể: - Liên quan đến đối tượng hợp đồng chấp quyền tài sản Bộ luật Dân năm 2015, quy định: “Quyền tài sản quyền trị giá tiền, bao gồm quyền tài sản đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất quyền tài sản khác” Bộ luật Dân năm 2015 không liệt kê quyền tài sản phép đem bảo đảm nói cung hay chấp nói riêng Có hai vấn đề cần làm rõ đây: (i) Liệu tất quyền tài sản phép đem chấp để đảm thực nghĩa vụ bao gồm quyền tài sản gắn liền với nhân thân quyền yêu cầu cấp dưỡng, quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại sức khỏe, tính mạng bị xâm phạm? (ii) Chỉ quyền tài sản quy định Bộ luật Dân năm 2015 văn hướng dẫn Bộ luật Dân năm 2015 phép đem chấp? Các quy định Bộ luật Dân năm 2015 hướng tới chấp tài sản vật Duy có hai loại quyền tài sản nhắc đến dùng để chấp quyền sử dụng đất quyền đòi nợ ghi nhận Nghị định số 163/2006/NĐCP Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP - Bên chấp quyền tài sản có quyền định đoạt tài sản chấp thời hạn chấp hay không? Khoản Điều 320 Bộ luật Dân năm 2015 quy định nghĩa vụ bên chấp, theo đó, “Bên chấp khơng bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản chấp, trừ trường hợp tài sản chấp hàng hóa luân chuyển trình sản xuất kinh doanh trường hợp bên nhận chấp đồng ý” Với việc quy định hiểu trường hợp chấp quyền tài sản, bên chấp định đoạt tài sản chấp bên nhận chấp đồng ý Quy định 14 có phần “đi ngược lại” với mục tiêu đề xây dựng Bộ luật Dân năm 2015, “Tạo điều kiện thuận lợi để thúc đẩy sản xuất kinh doanh, sử dụng có hiệu nguồn lực xã hội, bảo đảm thơng thống, ổn định giao lưu dân sự, góp phần phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa” Tham khảo kinh nghiệm số quốc phát triển giới, pháp luật họ cho phép bên chấp quyền tài sản định đoạt tài sản chấp thời hạn chấp Thiết nghĩ pháp luật Việt Nam nên cân nhắc quy định theo hướng này, có đáp ứng đòi hỏi từ thực tiễn Vấn đề đặt luật hóa “ý tưởng” này, nhà làm luật phải trọng tới hai nguyên tắc: (i) Bên nhận chấp phải bảo đảm tài sản chấp tài sản chấp phải đặt kiểm soát bên nhận bảo đảm; (ii) Người thứ ba nhận chuyển nhượng tài sản chấp phải biết rõ tình trạng pháp lý tài sản chấp hậu liên quan đến số phận tài sản chấp trường hợp bên chấp không thực thực không nghĩa vụ với bên nhận chấp - Vấn đề hiệu lực hợp đồng chấp quyền tài sản Căn vào văn hợp số 8019/VBHN-BTP Bộ Tư pháp ngày 10/12/2013 (văn hợp hai Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Nghị định số 11/2012/NĐ-CP) hướng dẫn thi hành số điều Bộ luật Dân xác lập, thực giao dịch bảo đảm xử lý tài sản bảo đảm, chấp quyền tài sản phát sinh hiệu lực ba thời điểm: Thời điểm đăng ký; thời điểm công chứng, chứng thực thời điểm giao kết Đối với việc chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký chấp Theo quy định khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013: “Người sử dụng đất thực quyền chấp quyền sử dụng đất có điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật này; b) Đất khơng có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất” Việc chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa Có thể thấy rằng, Bộ luật Dân năm 2015; Nghị định số 163/2006/NĐ-CP; Nghị định số 11/2012/NĐ-CP không quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng chấp quyền tài sản khác mà quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng Căn Điều 401 Bộ luật Dân năm 2015, “Hợp đồng giao kết hợp pháp có hiệu lực thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác” đưa kết luận: Những hợp đồng chấp quyền tài sản 15 cịn lại có hiệu lực thời điểm giao kết hay không? Thiết nghĩa cần phải quy định cụ thể vấn đề để có sở pháp lý rõ ràng xử lý tranh chấp liên quan, đặc biệt hợp đồng chấp quyền tài sản đối tượng quyền sở hữu trí tuệ; hợp đồng chấp quyền tài sản hình thành từ hợp đồng… - Liên quan đến vấn đề hình thức hợp đồng chấp quyền tài sản nói chung chấp quyền sử dụng đất nói riêng Theo quy định Bộ luật Dân năm 2005, “Việc chấp tài sản phải lập thành văn bản, lập văn riêng ghi hợp đồng Trong trường hợp pháp luật có quy định văn chấp phải cơng chứng, chứng thực đăng ký” Như chấp quyền tài sản bắt buộc phải lập thành văn Đến Bộ luật Dân năm 2015, khơng tìm thấy quy định hình thức hợp đồng chấp, điều có nghĩa hình thức hợp đồng chấp tuân theo quy định chung hình thức giao dịch dân Điều 119 (có thể lời nói, văn hành vi) Trong văn hợp số 8019/VBHN-BTP Bộ Tư pháp đề cập tới hai quyền tài sản mang chấp quyền sử dụng đất quyền đòi nợ Đối với hợp đồng chấp quyền sử dụng đất quy định bắt buộc thể văn phải đăng ký, hợp đồng chấp quyền đòi nợ khơng có quy định hình thức Thiết nghĩ, quyền tài sản phát sinh thực tế ngày đa dạng, phức tạp, đem bảo đảm tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý đẫn đến tranh chấp Do đó, việc quy định bắt buộc mặt hình thức hợp đồng chấp quyền tài sản văn hướng dẫn luật cần thiết, góp phần hạn chế tranh chấp phát sinh đồng thời giúp cho quan giải tranh chấp dễ dàng xác định nội dung vụ việc cần giải - Việc đăng ký chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ dân người khác chưa quy định cụ thể, rõ ràng nên q trình thực có nhiều cách hiểu áp dụng khác nhau, nên dẫn đến số hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực nghĩa vụ dân người khác bị Văn phòng đăng ký đất đai từ chối đăng ký, chí nhiều trường hợp, Tịa án cịn tun bố hợp đồng vô hiệu với lý hợp đồng chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác thực chất hợp đồng bảo lãnh, mà theo Luật Đất đai 2013 pháp luật khơng quy định biện pháp bảo lãnh quyền sử dụng đất 3.2 Một số giải pháp nhằm khắc phục vướng mắc giải tranh chấp chấp tài sản Tòa án nhân dân huyện Mê Linh - Quy định cấp GCN vợ, chồng thời kỳ nhân: cần có quy định cụ thể cấp GCN tài sản vợ, chồng thời kỳ hôn nhân, để xác định tài sản tài sản riêng hay tài sản chung vợ (chồng) thời 16 kỳ nhân Đồng thời, Luật Đất đai khơng nên có quy định cấp GCN cho hộ gia đình mà nên cấp GCN cho vợ, chồng - Mở rộng quyền xử lý tài sản bảo đảm cho bên nhận chấp theo tinh thần Bộ luật dân 2015 quy định pháp luật hành bán đấu giá tài sản - Cho phép bên nhận chấp quyền sử dụng đất phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận khơng thỏa thuận bên nhận chấp có quyền đơn phương xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ - Về công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất: Điểm a Khoản Điều 130 Luật Đất đai cần sửa đổi theo hướng không bắt buộc hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải có cơng chứng, chứng thực Việc công chứng, chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hay không bên tham gia giao dịch tự thỏa thuận KẾT LUẬN Trong thời buổi hội nhập phát triển kinh tế việc xây dựng, hoàn thiện pháp luật chế bảo đảm thực pháp luật chấp tài sản nhằm bảo đảm thực nghĩa vụ hợp đồng việc làm cần thiết Hiện nay, hầu hết văn pháp luật lĩnh vực dân sự, kinh tế nước ta tồn yếu tố phi thị trường chưa phù hợp với thực tiễn đời sống Bên cạnh đó, việc áp dụng văn pháp luật biện pháp bảo đảm, chấp tài sản bảo đảm thực nghĩa vụ nói chung chấp tài sản bảo đảm tiền vay nói riêng cịn số vướng mắc, bất cập cần phải sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn thông lệ quốc tế nhằm thúc đẩy kinh tế phát triển nhanh, hiệu bền vững Qua q trình thực tập Tịa án nhân dân huyện Mê Linh, em tìm hiểu thêm việc kí kết thực hợp đồng chấp tài sản địa phương việc giải tranh chấp liên quan tòa án Em xin chân thành cảm ơn nhà trường ban lãnh đạo Tòa án tận tình giúp đỡ để em hồn thành đợt thực tập Em xin chân thành cảm ơn! 17 Tài liệu tham khảo Bộ luật Dân năm 2015, Điều từ Điều 317 – 327; Bình luận khoa học Bộ luật Dân năm 2015 PGS.TS Nguyễn Văn Cừ - PGS.TS Trần Thị Huệ, NXB Công an nhân dân; Nghị định 163/2006/NĐ - CP giao dịch bảo đảm; Luật Đất đai năm 2014; Luật Nhà năm 2014 Bùi Đức Giang, “Bảo đảm tài sản người thứ ba”, Thời báo Kinh tế Sài Gòn, số 33 (2016), ngày 11/8/2016, trang Trương Thanh Đức, “9 biện pháp bảo đảm nghĩa vụ hợp đồng”, Nhà xuất Chính trị quốc gia Sự thật, 2017, 161 - 168 Số liệu thu thập tòa án nhân dân huyện Mê Linh 18