Phát triển thị trường đầu tư xây dựng các công trình dân dụng của công ty cổ phần hóa dầu quân đội(mipec) trên địa bàn thành phố hà nội

Khái quát về Thị trường xây dựng dân dụng

Khái niệm Thị trường và Thị trường xây dựng dân dụng 4

- Thị trường là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch vụ Thực chất, Thị trường là tổng thể các khách hàng tiềm năng cùng có một yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và có khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó.

- Theo marketing, thị trường bao gồm tất cả khách hàng hiện có và tiềm năng có cùng một nhu cầu hay mong muốn cụ thể, có khả năng và sẵn sàng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu hoặc mong muốn đó.

- Thị trường là một tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau, dẫn đến khả năng trao đổi

- Thị trường là nơi diễn ra các hoạt động mua và bán một thứ hàng hóa nhất định nào đó Với nghĩa này, có thị trường gạo, thị trường cà phê, thị trường chứng khoán, thị trường vốn, v.v Cũng có một nghĩa hẹp khác của thị trường là một nơi nhất định nào đó, tại đó diễn ra các hoạt động mua bán hàng hóa và dịch vụ Với nghĩa này, có thị trường Hà Nội, thị trường miền Trung.

- Thị trường là phạm trù riêng của nền sản xuất hàng hoá Hoạt động cơ bản của thị trường được thể hiện qua 3 nhân tố có mối quan hệ hữu cơ với nhau: nhu cầu hàng hoá dịch vụ, cung ứng hàng hoá dịch vụ và giá cả hàng hoá dịch vụ.

- Các môi trường ảnh hưởng tới sự phát triển của Thị trường gồm Môi trường Vĩ mô và Môi trường Vi mô:

+ Môi trường công nghệ: Nhờ sự phát triển của khoa học kĩ thuật làm cho công nghệ nói chung và công nghệ xây dựng nói riêng không ngừng phát triển, bao gồm: những khoa học công nghệ mới, dây chuyền thi công hiện đại, sự phát triển không ngừng của thông tin Đây sẽ là các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến các doanh nghiệp xây dựng, đôi khi còn quyết định sự sống còn của một doanh nghiệp Nó đòi hỏi các doanh nghiệp xây dựng phải luôn chú ý đầu tư, áp dụng công nghệ mới để nâng cao chất lượng công trình, từ đó tạo ra thế lực cho doanh nghiệp trên thị trường

+ Môi trường kinh tế: Đây là sự phát triển tổng thể nền kinh tế, với các ngành nghề các sản phẩm có ảnh hưởng lẫn nhau rất rõ ràng Môi trường kinh tế mà phát triển, ổn định làm cho nhu cầu xây dựng sẽ ngày càng tăng, điều này sẽ ảnh hưởng rất lớn đến việc đáp ứng của các doanh nghiệp xây dựng. + Môi trường xã hội: Tình trạng văn hoá, sự bất ổn hay ổn định về tình hình chính trị xã hội của đất nước sẽ có tác động mạnh mẽ tới hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp xây dựng Theo đó nhu cầu về chất lượng và thẩm mỹ của công trình xây dựng, phong tục tập quán cũng đòi hỏi các doanh nghiệp xây dựng phải luôn tìm cách để thoả mãn nhu cầu của khách hàng Ngoài ra, các doanh nghiệp còn phải biết các quy định, thể chế của nhà nước cho phép doanh nghiệp hoạt động.

+ Môi trường sinh thái: Do thi công xây lắp được tiến hành ngoài trời nên nó chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi các điều kiện địa hình, địa chất, khí tượng thuỷ văn tại nơi xây dựng Đồng thời trong chính quá trình xây dựng thì nó cũng gây ra những tác động tiêu cực đến môi trường sinh thái, điều này sẽ ảnh hưởng đến chi phí xây dựng và hiệu quả sản xuất kinh doanh.

* Môi trường vi mô: Môi trường vi mô là các yếu tố môi trường chỉ tác động tới từng doanh nghiệp xây dựng riêng biệt, bao gồm:

+ Các chủ đầu tư: Các chủ đầu tư là những cá nhân, tổ chức có nhu cầu xây dựng công trình họ sẽ quyết định doanh nghiệp nào sẽ xây dựng công trình theo thiết kế xác định khi tham gia thị trường thì các chủ đầu tư đều liên hệ, giao tiếp với chủ thầu xây dựng thông qua các hình thức đấu thầu, ký kết hợp đồng và thanh toán bàn giao công trình đã hoàn thành Họ đều mong muốn các công trình của họ phải đạt được các yêu cầu về chất lượng, giá cả, kết cấu công trình

Trong điều kiện cạnh tranh gay gắt trên thị trường xây dựng, đấu thầu và thắng thầu là mục tiêu quan trọng hàng đầu đối với doanh nghiệp xây dựng, để thắng thầu trong đấu thầu đòi hỏi các doanh nghiệp xây dựng phải có chiến lược đấu thầu đúng, trong đó các giải pháp công nghệ và giá dự thầu hợp lý giữ vai trò quan trọng Do vậy, đấu thầu xây dựng và thương thảo hợp đồng xây dựng có thể được xem là những hoạt động marketing quan trọng của doanh nghiệp xây dựng trong môi trường cạnh tranh.

+ Các tổ chức cung ứng vật tư, máy móc xây dựng: Các yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng cung ứng vật liệu xây dựng, cung ứng hoặc cho doanh nghiệp thuê máy móc thiết bị xây dựng Đồng thời sự biến động giá cả vật liệu xây dựng và máy móc xây dựng đều ảnh hưởng đến chi phí xây dựng công trình Do đó khi xây dựng một công trình thì doanh nghiệp cần phải biết có doanh nghiệp nào cung ứng vật tư máy móc cho doanh nghiệp, giá cả ra sao? Từ đó lựa chọn được phương án có chi phí xây dựng thấp nhất nhưng vẫn đảm bảo chất lượng.

Những trục trặc trong việc cung ứng vật tư, máy móc thiết bị xây dựng có thể dẫn tới những thiệt hại nghiêm trọng về kinh tế cho doanh nghiệp, có thể là do không có vật tư máy móc nên không sản xuất tiếp, sản phẩm hỏng do chất lượng vật liệu không đảm bảo

+ Các tổ chức tài chính tín dụng cung cấp tiền và vốn cho xây dựng: Sản phẩm thi công xây lắp đòi hỏi phải có một lượng vốn khá lớn để bù đắp cho nó, nhưng chủ đầu tư chỉ có thể đáp ứng trước một phần tiền vốn để xây dựng, điều này dẫn đến các doanh nghiệp phải tự ứng vốn để xây dựng từng phần sau đó bàn giao từng phần rồi xin tiếp tạm ứng từ chủ đầu tư Do đó các doanh nghiệp xây dựng luôn phải đi vay vốn từ các tổ chức tín dụng, điều này cũng chứng tỏ doanh nghiệp luôn phải có những mối quan hệ với các tổ chức tài chính Sự trục trặc về tài chính thường đưa đến những thiệt hại về tiền vốn cho doanh nghiệp xây dựng.

+ Các đối thủ cạnh tranh: Các đối thủ cạnh tranh chính là các doanh nghiệp xây dựng khác trên thị trường, kể cả trong và ngoài nước Các doanh nghiệp xây dựng trên thị trường cạnh tranh với nhau chủ yếu trong việc đấu thầu vì qua đấu thầu thì chủ đầu tư sẽ lựa chọn được doanh nghiệp xây dựng thoả mãn tốt nhất các yêu cầu về kỹ thuật, mỹ thuật, giá cả, điều kiện thanh toán, thời gian xây dựng Do đó các nhà thầu sẽ luôn phải đối mặt và cạnh tranh lẫn nhau về công nghệ, kỹ thuật thi công, về chất lượng lên hàng đầu, khác với thời gian trước đây là đặt yếu tố giá cả lên hàng đầu (tình trạng bỏ giá dự thầu quá thấp để cạnh tranh nhau).

+ Những người lao động xây dựng: Yếu tố con người luôn luôn là vấn đề có ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh Với đội ngũ công nhân lành nghề cùng với việc tổ chức quản lý sản xuất chặt chẽ khoa học thì giúp cho việc đảm bảo chất lượng công trình Còn với đội ngũ công nhân kém cùng với sự quản lý lỏng lẻo trong doanh nghiệp sẽ là những nguyên nhân dẫn tới sản phẩm kém chất lượng, thời gian xây dựng kéo dài, tăng giá thành sản phẩm, làm giảm hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

1.1.1.2 Khái niệm Thị trường xây dựng dân dụng

- Xây dựng dân dụng là một ngành kĩ thuật chuyên nghiệp có nhiệm vụ thiết kế, thi công và bảo trì các công trình dân dụng cũng như công trình tự nhiên như cầu, đường, đường hầm, đập, tòa nhà Xây dựng dân dụng là ngành kĩ thuật lâu đời nhất chỉ sau kĩ thuật quân sự và ngành này thường được chia ra làm các ngành nhỏ như: kĩ thuật môi trường, địa kĩ thuật, kĩ thuật kết cấu, kĩ thuật giao thông, kĩ thuật đô thị, kĩ thuật môi trường nước, kĩ thuật vật liệu, kĩ thuật công trình biển, khảo sát, và kĩ thuật xây dựng…

Một số biện pháp phát triển thị trường: 8

Mục tiêu hoạt động của mọi doanh nghiệp trong kinh doanh suy cho cùng đều xuất phát từ mục tiêu lợi nhuận Để có lợi nhuận, sản phẩm sản xuất ra phải phù hợp với thị hiếu của khách hàng, được khách hàng chấp nhận Câu hỏi đặt ra với mỗi doanh nghiệp là phải làm gì để có thể mở rộng và phát triển thị trường, thu hút khách hàng Một số biện pháp mà các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh có thể sử dụng để mở rộng và phát triển thị trường là:

- Chính sách sản phẩm: Chính sách sản phẩm được coi là một trong bốn sản phẩm cơ bản của Marketing – Mix Theo cách hiểu chung nhất, đây là phương thức kinh doanh có hiệu quả đảm bảo nhu cầu thị trường và thị hiếu của khách hàng trong hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

Chiến lược sản phẩm giữ một vai trò hết sức quan trọng Nó là nền tảng của chiến lược nghiên cứu thị trường chiến sản phẩm, là vũ khí sắc bén trong cạnh tranh trên thị trường.

Dưới sự tác động của tiến bộ khoa học, nhiều loại sản phẩm mới đã ra đời và đáp ứng được nhiều yêu cầu của khách hàng Nếu như trước đây sự cạnh tranh trên thị trường chủ yếu hướng vào giá cả, thì ngày nay đã hướng vào chất lượng sản phẩm nhiều hơn.

Do vậy điều có ý nghĩa quyết định đẫn đến thành công của doanh nghiệp chính là sản phẩm Chỉ khi hình thành được chiến lược sản phẩm, doanh nghiệp mới có phương hướng để đầu tư, nghiên cứu thiết kế, sản xuất hàng loạt

Nếu chiến lược sản phẩm thực hiện tốt, các chiến lược phân phối và cổ động mới có điều kiện phát triển một cách có hiệu quả.

Nếu chiến lược sản phẩm của doanh nghiệp yếu kém doanh nghiệp không có thị trường tiêu thụ sản phẩm thì những hoạt động nói trên rất mạo hiểm, có thể dẫn doanh nghiệp đến những thất bại.

Chiến lược sản phẩm đảm bảo cho doanh nghiệp thực hiện được các mục tiêu của chiến lược nghiên cứu thị trường.

Mục tiêu lợi nhuận số lượng hay chất lượng của sản phẩm, sự mở rộng hay thu hẹp chủng loại của nó, chi phí sản xuất và giá cả của mỗi loại sản phẩm đều là những yếu tố có mối liên hệ hữu cơ với nhau và sẽ quyết định mức lợi nhuận mà xí nghiệp có thể thu được.

Mục tiêu mở rộng sức tiêu thụ của sản phẩm xí nghiệp có tăng được doanh số, mở rộng thị trường tiêu thụ sản phẩm hay không tuỳ thuộc vào khả năng thâm nhập thị trường mở rộng chủng loại sản phẩm của doanh nghiệp. Doanh nghiệp có lôi kéo được khách hàng hay không tuỳ thuộc vào chất lượng, nhãn hiệu uy tín của sản phẩm của chính họ.

Mục tiêu an toàn: chiến lược sản phẩm thực hiện đúng đắn sẽ đảm bảo cho các doanh nghiệp một sự tiêu thụ chắc chắn, tránh được những rủi ro tổn thất trong kinh doanh, đảm bảo được mục tiêu an toàn của sản phẩm.

- Chính sách giá cả: Giá cả được sử dụng như một công cụ sắc bén để củng cố chế độ tài chính, kinh tế nhằm thu được lợi nhuận cao Do vậy khi sản xuất bất kỳ loại sản phẩm nào yêu cầu đầu tiên đối với nhà sản xuất là xây dựng cho được chính sách giá cả sao cho phù hợp với mục tiêu chung của doanh nghiệp Mục tiêu của chính sách giá cả gồm:

Tăng khối lượng bán sản phẩm.

Bảo đảm sự ổn định cho xí nghiệp, tránh được những phản ứng bất lợi từ phía đối thủ cạnh tranh.

Chính sách giá cả được định hướng chủ yếu vào hai hướng: Định hướng vào xí nghiệp Chính sách này chủ yếu dựa vào những nhân tố bên trong xí nghiệp. Định hướng vào thị trường Chính sách này dựa vào quan hệ cung cầu, tiềm năng của thị trường để quyết định một mức giá thích hợp trong khoảng thời gian nào đó Đồng thời nó dựa vào sự cạnh tranh trên thị trường để tìm hiểu các phản ứng của đối thủ cạnh tranh qua đó định giá bán sản phẩm theo từng thời kỳ thích hợp nhằm bảo đảm sự tồn tại của doanh nghiệp trong môi trường cạnh tranh.

- Chính sách phân phối: Là phương hướng thể hiện cách thức doanh nghiệp cung ứng sản phẩm dịch vụ của mình trên thị trường mục tiêu Chính sách phân phối có vai trò quan trọng đối với hoạt động sản xuất kinh doanh của bất kỳ doanh nghiệp nào Việc xây dựng một chính sách phân phối hợp lý sẽ tạo sự an toàn, tăng cường khả năng liên kết trong kinh doanh, giảm được sự cạnh tranh và làm cho quá trình lưu thông hàng hoá được nhanh chóng. Chiến lược phân phối góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, thúc đẩy nhu cầu của người tiêu dùng. Đối với các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, trong chính sách phân phối để mở rộng và phát triển thị trường có thể sử dụng các kênh phân phối trực tiếp hoặc gián tiếp.

Kênh phân phối trực tiếp: Theo hình thức này, doanh nghiệp có quan hệ trực tiếp với khách hàng không thông qua khâu tiêu thụ trung gian Thông qua hình thức này doanh nghiệp có điều kiện để thu nhập, nắm bắt thông tin từ khách hàng về giá cả, chủng loại, quy cách, mẫu mã bao bì.

Phân phối trực tiếp cho phép các doanh nghiệp khai thác các hợp đồng và các đơn hàng cá biệt Tuy nhiên, sử dụng kênh phân phối trực tiếp công ty phải quan hệ với nhiều ban hàng nên tốc độ tiêu thụ chậm, tốc độ chu chuyển vốn chậm ảnh hưởng đến tình hình sản xuất kinh doanh của công ty.

Kênh tiêu thụ gián tiếp: Là hình thức doanh nghiệp bán sản phẩm tới khách hàng, thông qua các kênh trung gian Khâu trung gian có thể là người bán buôn, bán lẻ, các đại lý. Để phát triển thị trường theo hình thức này doanh nghiệp có thể liên kết với các đối tượng sau để làm người tiêu thụ trung gian.

+ Liên kết với nhà sản xuất sản phẩm phụ.

+ Liên kết hợp đồng với các nhà phân phối độc lập.

+ Mở đại lý ở một số địa phương.

Đặc điểm của Thị trường xây dựng dân dụng 12

Hoạt động thi công xây lắp công trình xây dựng dân dụng của Chủ đầu tư là doanh nghiệp xây dựng: là hoạt động sản xuất hàng hoá đặc biệt vì thế các hoạt động diễn ra trên thị trường xây dựng dân dụng cũng có các đặc điểm chung của thị trường hàng hoá khác Song nó còn nhiều đặc điểm riêng đó là đặc điểm đấu thầu xây dựng, thương thảo kí kết hợp đồng xây dựng giữa doanh nghiệp trúng thầu với chủ đầu tư (do các sản phẩm xây dựng được sản xuất theo đơn đặt hàng) Do đó thị trường xây dựng dân dụng có một số đặc điểm sau:

- Trên thị trường xây dựng dân dụng các chủ thể kinh doanh, chính là các Chủ đầu tư - các doanh nghiệp xây dựng, phải có tính tự chủ cao, tự bù đắp chi phí, tự do liên doanh liên kết với các doanh nghiệp khác, tự do kinh doanh theo các luật định.

- Trên thị trường xây dựng dân dụng, người mua nói chung không dễ lựa chọn những sản phẩm khác để mua vì sản phẩm xây dựng là hàng hoá đặc biệt, có tính đơn chiếc, giá cả cao và gắn liền với địa điểm sử dụng.

- Trên thị trường xây dựng dân dụng, chủ đầu tư tự chọn người nhận thầu Hợp đồng xây dựng thì đa dạng về hình thức, nội dung và giá cả Kí kết hợp đồng xây dựng chính là biểu hiện của sự gặp nhau giữa cung và cầu, và là kết quả của sự thương lượng, thoả thuận giữa một bên là chủ đầu tư và một bên là các doanh nghiệp nhận thầu xây dựng.

- Trên thị trường xây dựng dân dụng: cạnh tranh có thể được coi là đặc điểm quan trọng của thị trường Cùng với việc cạnh tranh gay gắt giữa các doanh nghiệp xây dựng đó là việc tạo uy tín cho doanh nghiệp Muốn vậy thì doanh nghiệp phải không ngừng nâng cao chất lượng sản phẩm đầu ra, tìm tòi những biện pháp thi công tiên tiến, những dây chuyền sản xuất, những công nghệ mới, hạ giá thành sản phẩm, nâng cao dịch vụ đi kèm Đây là hai vấn đề có tác động tương hỗ cho nhau: có cạnh tranh thì sẽ kích thích việc nâng cao chất lượng sản phẩm, các sản phẩm làm ra mà ngày càng tốt hơn thì sẽ tạo ra sự cạnh tranh gay gắt.

- Trên thị trường xây dựng dân dụng, mối quan hệ trao đổi mua bán giữa chủ đầu tư và các đơn vị nhận thầu diễn ra chủ yếu thông qua quá trình đấu thầu, đàm phán, kí kết hợp đồng, thi công xây lắp, bàn giao công trình và thanh quyết toán.

Phân loại thị trường xây dựng 13

Phân loại thị trường xây dựng là việc phân chia hoạt động trao đổi theo những tiêu thức khác nhau, hay được phân chia trên cơ sở xem xét, phân chia thị trường theo các góc độ khác nhau, khách quan.

Mục đích và tác dụng của việc phân loại thị trường là để phục vụ cho công tác nghiên cứu, phát triển thị trường tại các doanh nghiệp xây dựng trong việc thâm nhập thị trường mới. Đối với thị trường xây dựng ta có thể phân loại theo những tiêu thức sau:

- Phân loại thị trường xây dựng theo địa lý:

+ Thị trường xây dựng trong nước (thị trường dân tộc).

+ Thị trường xây dựng ngoài nước (thị trường thế giới).

+ Thị trường xây dựng khu vực, từng vùng lãnh thổ.

+ Thị trường xây dựng thành thị, nông thôn

- Phân loại thị trường xây dựng theo sản phẩm:

+ Thị trường tư vấn, khảo sát thiết kế.

+ Thị trường xây dựng công trình công nghiệp.

+ Thị trường xây dựng công trình dân dụng.

+ Thị trường xây dựng công trình thuỷ lợi.

+ Thị trường xây dựng công trình giao thông

- Phân loại thị trường theo mức độ cạnh tranh:

+ Thị trường cạnh tranh hoàn hảo.

+ Thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.

- Phân loại thị trường theo quan điểm hệ thống:

- Phân loại thị trường xây dựng theo các yếu tố sản xuất:

+ Thị trường nguyên vật liệu và cấu kiện xây dựng.

+ Thị trường lao động cho xây dựng.

+ Thị trường máy xây dựng

- Phân loại thị trường xây dựng theo các quan hệ sở hữu:

+ Thị trường xây dựng các công trình thuộc sở hữu Nhà nước.

+ Thị trường xây dựng các công trình thuộc sở hữu ngoài Nhà nước.

- Phân loại thị trường xây dựng theo nguồn vốn đầu tư:

+ Thị trường xây dựng các công trình sử dụng vốn ngân sách Nhà nước, vốn tín dụng đầu tư của Nhà nước, vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh.

+ Thị trường xây dựng các công trình sử dụng vốn viện trợ, vốn hợp tác liên doanh với nước ngoài, vốn do các doanh nghiệp Nhà nước tự huy động

- Phân loại thị trường xây dựng theo phương thức giao nhận thầu:

+ Thị trường xây dựng do chỉ định thầu.

+ Thị trường xây dựng do đấu thầu.

Các cách phân loại trên đây sẽ giúp cho các doanh nghiệp nhận dạng thị trường xây dựng được tốt hơn, tuỳ theo mục đích sử dụng mà vận dụng cách phân loại nào cho phù hợp và có ý nghĩa Hiện nay ở nước ta thị trường xây dựng có nhu cầu lớn nhất là: thị trường xây dựng các công trình dân dụng kết hợp các cơ sở hạ tầng đồng bộ.

Phân đoạn thị trường xây dựng dân dụng 15

- Phân đoạn thị trường xây dựng là hoạt động có ý nghĩa quan trọng của các nhà quản trị xây dựng, đó là việc phân chia khách hàng tiềm năng không đồng nhất thành các nhóm khách hàng tương đối đồng nhất, có phản ứng như nhau với cùng một tập hợp những nhu cầu như nhau.

- Từ những đặc điểm của thị trường xây dựng thì các doanh nghiệp phải phân đoạn nhu cầu của chủ đầu tư, xem xét thị trường nào có khả năng xâm nhập và thâm nhập với tỷ trọng bao nhiêu, thị trường nào có thể phát triển lâu dài

- Phân đoạn thị trường xây dựng dân dụng quan trọng nhất là dựa trên nhu cầu và khả năng tài chính của khách hàng Hai yếu tố này luôn gắn bó song hành, từ nhu cầu về phân đoạn sản phẩm là: biệt thự, nhà liền kề, nhà chung cư … doanh nghiệp sẽ lên phương án để đảm bảo phân đoạn sản phẩm đó phù hợp với khả năng tài chính của khách hàng Trên cơ sở đó, phát triển chi tiết hơn loại hình sản phẩm phù hợp, ví dụ: Biệt thự (đơn lập, song lập), nhà liền kề (có sân vườn, chỗ đỗ xe), nhà chung cư (căn hộ chung cư cao cấp – penthouse, căn hộ thương mại giá rẻ…)…

- Phân đoạn thị trường khác với việc phân loại thị trường: việc phân loại thị trường phục vụ cho nhiều mục đích hơn, tiêu thức phân loại cũng rộng hơn đa dạng hơn Phân đoạn thị trường chỉ là một hoạt động nhằm nghiên cứu thị trường và lựa chọn thị trường mục tiêu cho doanh nghiệp.

Tổng quan về Thị trường xây dựng dân dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội

Trước năm 2000, thị trường xây dựng dân dụng đã có một thời gian dài trầm lắng, các giao dịch mua - bán diễn ra tẻ nhạt và ở mức giá thấp.Từ năm

2000, giá các công trình xây dựng dân dụng bắt đầu có những biến động, giá cả tăng liên tục, có nơi tăng hàng ngày, hàng giờ và đạt đỉnh cao vào khoảng giữa năm 2001.Trung bình mức giá đất giao động từ 10trđ - 15trđ/m2 (ở trong ngõ, hẻm) và 25tr - 30trđ/m2 (ở khu mặt phố trung bình) (giá vàng tương ứng lúc đó vào khoảng 500.000đ/chỉ).Theo nhiều chuyên gia kinh tế nhận định, giá xây dựng dân dụng của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức cao so với thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển Nguyên nhân dẫn đến tình trạng bùng nổ “tăng giá” trên thị trường xây dựng dân dụng là do: Nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục tăng Một số khu công nghiệp hình thành và phát triển dẫn tới việc thành phố có nhiều sức ép về chỗ ở vì trong những khu phố cổ, cũ sau nhiều năm không được mở rộng dẫn đến chỗ ở thiếu.Sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ.Chính sách của nhà nước về đất đai Tâm lý của người dân kỳ vọng vào khả năng sinh lợi lớn của đất (thực tế những năm trước đã diễn ra).Nguồn vốn trong dân cư lớn, trong khi giá vàng ổn định nhiều năm ở mức thấp, người dân nghĩ đến đầu tư vào vàng không hiệu quả.Việc cung cấp thông tin về qui hoạch, về giá xây dựng dân dụng còn ít và thiếu.

Sau khoảng thời gian biến động và lên tới đỉnh, giá các công trình xây dựng dân dụng ở Việt Nam bắt đầu đi vào giai đoạn “trầm lắng”, “đóng băng” như nhiều nhà kinh doanh công trình xây dựng dân dụng nhận định Thị trường xây dựng dân dụng năm sau lạnh hơn năm trước, các giao dịch mua ít và ở mức giá thấp hơn so với những năm 2001, 2002 Theo số lớn thống kê từ

Bộ Xây dựng; năm 2003 giao dịch xây dựng dân dụng thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78% Giá nhà đất ở 1 số tỉnh, thành phía Bắc, trong thời kỳ này đã giảm mạnh, có nơi giá hạ tới 30 – 40% mà giao dịch vẫn không thành công Một số khu đô thị lớn ở Hà Nội, giá 1m2 của căn hộ năm 2004, giá trung bình khoảng 20 trđ/m2 (Tương đương 3 cây vàng/m2) thì đến năm 2005 giá xuống mức 15trđ/m2 (tương đương 2 cây vàng/m2) mà vẫn ít người mua.Thị trường một số tỉnh lân cận Hà Nội thì hầu như không có người mua - người Tình trạng giao dịch trầm lắng và giảm giá, có thể do một số nguyên nhân cơ bản sau:

+ Cầu về công trình xây dựng dân dụng giảm mạnh giá xây dựng dân dụng ở Việt Nam hiện đang ở mức cao so với khu vực và thế giới và so với thu nhập thực tế của người dân Tâm lý “chờ đợi” của người dân là muốn giá xuống nữa, “xuống đến đáy” để mua vào thì mới mang lại hiệu quả cao nhất.Nhu cầu đối với thị trường mua bán đất dự án, căn hộ giảm.Giá vàng liên tục tăng từ năm 2004 đến nay Trong khi giá công trình xây dựng dân dụng được đánh giá là quá cao nhưng khi giao dịch thường lại được tính bằng vàng, nên việc giá vàng tăng đã góp phần làm cho thị trường xây dựng dân dụng

“đóng băng” hơn nữa Bên cạnh đó, nhà nước thúc đẩy và khuyến khích xây dựng các khu chung cư, khu biệt thự ở các thành phố, các khu công nghiệp làm cho quĩ nhà ở tăng lên, giảm bớt sự mất cân đối cung - cầu.

+ Cung về xây dựng dân dụng tăng nhanh: Vào thời điểm này, khi giá đất, giá vật liệu xây dựng ổn định việc đầu tư vào xây dựng các chung cư mang lại lợi nhuận rất lớn cho các nhà đầu tư Theo đánh giá của các chuyên gia, giá chung cư cao cấp từ khoảng 10-15 trđ/m2 cao gấp 3 - 4 lần giá trị thật, nên nếu xây dựng chung cư từ 10 tầng trở lên, giá đất chỉ vào khoảng 500.000đ/m2 và theo đơn giá xây dựng tại thời điểm đó, giá mỗi m2 nhà vào khoảng 3 - 4 trđ, thì giá xây dựng dân dụng ở nước ta là quá cao so với giá thành thực tế.

+ Nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường xây dựng dân dụng Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản nhằm lập lại kỷ cương, trật tự, ổn định thị trường nhà đất, hạn chế tình trạng mua bán đất không có giấy tờ hợp pháp và hạn chế tình trạng đầu cơ (Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày29/10/2004 của Chính phủ qui định “Dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán”, Nghị định 182/2004/NĐ-CP về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai ) chỉ sau vài tháng, cơn sốt nhà đất tại 2 thành phố lớn đã phần nào lắng dịu, giá nhà đất có dấu hiệu giảm Giá nhà đất tại các tình, thành phố, địa phương khác cũng nguội dần và đi vào ổn định.

Cuối năm 2007, đầu năm 2008, thị trường xây dựng dân dụng tại một số đô thị lớn có dấu hiệu tăng nóng, giá của một số căn hộ chung cư cao cấp, văn phòng cho thuê, khách sạn tăng cao Đầu tháng 2/2008, giá căn hộ chung cư ở

Hà Nội tăng khoảng 50% so với năm 2006 Sự tăng giá này chỉ xảy ra ở một số địa bàn và một số phân khúc thị trường nhất định.Đến đầu tháng 3, tháng 4/2008 sau khi Chính phủ có những biện pháp kiểm soát tiền tệ, giá cả ở các khu vực này đã chững lại và giảm xuống Đến cuối năm 2008 nhà đất trên thị trường đã giảm bình quân 50% giá trị so với thời điểm cơn sốt, nhiều giao dịch xây dựng dân dụng không thành công, không giao dịch.Các dự án trong khu vực có tiềm năng phát triển bị mất giá khoảng 50% nhưng so với nhiều khu vực khác thì mức giảm giá này vẫn còn nhẹ.Thậm chí, nhiều dự án tọa lạc trong các khu vực hội đủ điều kiện phát triển đã mất 70% giá trị.

Việc thị trường xây dựng dân dụng đóng băng và có những biểu hiện thoái trào trong thời gian qua, đã gây ra những tác động tiêu cực không nhỏ tới nền kinh tế.

Giai đoạn 2008 - 2012, kinh tế thế giới trải qua những biến động dữ dội, khủng hoảng tài chính, hàng loạt các Tập đoàn; Ngân hàng tài chính hàng đầu bị phá sản, lực lượng lao động thất nghiệp gia tăng, tăng trưởng giảm sút,xuất hiện tình trạng cung vượt cầu, dẫn tới sự sụt giảm của thị trường xây dựng dân dụng, lượng hàng tồn kho tăng cao, điều này tác động mạnh đến lĩnh vực xây dựng dân dụng Cuộc khủng hoảng kinh tế này vẫn có xu hướng lan rộng, cuốn theo nhiều doanh nghiệp, tổ chức kinh tế và cá nhân người lao động lâm vào hoàn cảnh khó khăn, trong đó có thị trường xây dựng dân dụng. Đến năm 2013, lĩnh vực xây dựng dân dụng đã có những dấu hiệu hồi phục với tốc độ vừa phải nhờ những hỗ trợ từ lãi suất, các gói tín dụng ưu đãi cho thị trường bất động sản (gói 30.000 tỷ đồng) và dòng vốn FDI(ForeignDirect Investment) tăng mạnh Gói tín dụng 30.000 tỷ có ý nghĩa rất quan trọng trong tình hình khó khăn của thị trường bất động sản trong giai đoạn2013-2014.Nó cũng đã mở ra một hướng đi mới giải tỏa những khó khăn trong ngành vào thời điểm đó Hiện tại cả nước có khoảng 150 dự án Nhà ở xã hội đang tiếp tục triển khai, trong đó có 91 dự án đang được triển khai với tổng mức đầu tư 28.500 tỷ, trong đó bao gồm 55.830 căn hộ chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội.Tại Hà Nội có 44 dự án nhà ở xã hội đã và đang triển khai, với tổng diện tích hơn 3,8 triệu mét vuông sàn xây dựng. Trong đó, 9 dự án đã hoàn thành trong năm 2013 với 419.000m2 sàn; 3 dự án hoàn thành, đưa vào sử dụng trong năm 2014, với 115.000m2 sàn xây dựng. Năm 2015 có 8 dự án khác hoàn thành với 708.000m2 sàn và 24 dự án hoàn thành sau năm 2015, với 2,5 triệu mét vuông sàn.

Năm 2014 được xem là năm khởi đầu chu kỳ tăng trưởng mới đối với ngành xây dựng Luật Nhà Ở năm 2014 cho phép người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam, đây là lực đẩy quan trọng trong trong thị trường bất động sản Việt Nam Theo ước tính trước khi luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực, thì chỉ có khoảng 500 người trên tổng số 80.000 người nước ngoài ở Việt Nam sở hữu nhà Do đó, việc nới lỏng chính sách này sẽ tạo nên lực cầu lớn trong phân khúc nhà nhà ở cho người nước ngoài.Theo báo cáo trong ngành bảo hiểm của BMI (Business Mornitor International) về ngành xây dựng thì giá trị xây dựng toàn ngành đạt 211.200 tỷ đồng, tăng 6,2% so với năm 2013 Ba nguyên nhân chính giải thích cho sự tăng trưởng của ngành xây dựng là:

(1) Sự tập trung đầu từ hạ tầng của Chính phủ;

(2) Xây dựng dân dụng phục hồi;

(3) Dòng vốn FDI tiếp tục tăng ở mức tích cực. Đến hết năm 2014, với sự nỗ lực từ Chính phủ và các Doanh nghiệp lượng hàng tồn kho trong bất động sản lượng hàng tồn kho đã giảm từ 94,5 nghìn tỷ đồng xuống còn 77,8 nghìn tỷ đồng.

Trong năm 2015, động lực cho sự tăng trưởng của thị trường xây dựng dân dụng cũng sẽ không nằm ngoài những yếu tố trên.Tuy nhiên, có những nhân tố mới được kỳ vọng có tác động tích cực đến ngành xây dựng và ngành này được dự báo tăng trưởng 6,5% trong năm nay Hiệp định TPP (Trans-

Đặc thù của mảng Thị trường xây dựng dân dụng trong các doanh nghiệp Quân đội trên địa bàn Hà Nội

Trên địa bàn Thủ đô hiện nay, có rất nhiều Doanh nghiệp xây dựng tiêu biểu của Quân đội đang hoạt động, như: Tổng công ty 319, Tổng công ty 36,Tổng công ty đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Bộ quốc phòng, Công ty cổ phần địa ốc Mb (Mbland), Tổng công ty xây dựng Lũng Lô, Tổng công ty xây dựng Trường Sơn, Tổng công ty 789…

Bảng 1.1: Phối cảnh dự án Golden Palace - Mb Land

Tên dự án Tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại và khu căn hộ cao cấp Golden Palace

Chủ đầu tư Mb Land

Vị trí K1 – đường Mễ Trì, xã Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, Hà

Quy mô 03 khối nhà cao 30 tầng

Ngoại trừ các dự án trong lĩnh vực Quân sự và các lĩnh vực đầu tư xây dựng đặc biệt khác, thì rất nhiều dự án xây dựng dân dụng đang được tiến hành triển khai song song; đã, đang và sẽ đưa vào thị trường xây dựng dân dụng hàng triệu m2 sàn, cung cấp cho các phân khúc nhà bình dân, nhà cao cấp, nhà văn phòng, bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng…như: dự án chung cư Đại học Ngoại ngữ và dự án Khu đô thị Đồng Mai - của Tổng công ty 319; dự án Chung cư cao cấp CT36 Dream Home – Khu đô thị Định Công của Tổng công ty 36; dự án Vườn Đào và dự án Tổ hợp văn phòng, TTTM và khu Căn hộ cao cấp Golden Palace của MB land; dự án khu nhà ở gia đình cán bộ,CNV thuộc BTTM - cơ quan BQP và dự án Tòa nhà văn phòng kết hợpTTTM của Tổng công ty 789; dự án khu đô thị mới Mỹ Đình I, huyện TừLiêm, Hà nội và dự án cải tạo mở rộng nhà chung cư M4 và dự án tái định cư chung cư M6, M7 khu Văn Công Quân đội Mai Dịch - Cầu Giấy - Hà Nội củaTổng công ty đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Bộ quốc phòng (MHDI)…

Bảng 1.2: Phối cảnh dự án chung cư C36 DreamHome Định Công

Tên dự án Chung cư CT36 Dream Home

Chủ đầu tư Tổng công ty 36 – Bộ quốc phòng

Vị trí Tổ 24, Phường Định Công – Quận Hoàng Mai – Hà Nội

Quy mô 02 khối nhà cao 25 tầng

Nhận thấy nhu cầu thực tế về nhà ở trong xã hội hiện đại là rất lớn bởi quan điểm Á đông “An cư lạc nghiệp” của người Việt từ xa xưa cùng các chính sách đãi ngộ những đối tượng là cán bộ, chiến sĩ, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang đang có nhu cầu về nhà ở; chính vì vậy, các Doanh nghiệp Quân Đội đang chú trọng phát triển mảng đầu tư dự án xây dựng dân dụng ở hai lĩnh vực: Nhà ở xã hội và Nhà ở thương mại.

Không phải bây giờ nhà ở xã hội cho lực lượng vũ trang mới được đề cập Thực tế là ngay từ thời điểm năm 2012, nhận định vấn đề cấp thiết về nhà ở cho cán bộ chiến sĩ, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang,

Bộ Xây dựng và UBND TP Hà Nội đã đánh giá nhu cầu về nhà ở của các đối tượng xã hội mà đặc biệt là sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân trên địa bàn Thủ đô còn rất lớn.

Các dự án này được triển khai theo phương thức phát triển nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu cho các đối tượng thuộc lực lượng vũ trang (cán bộ, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân viên chức Quốc phòng) đang có nhu cầu cấp thiết về nhà ở, chủ đầu tư dự án được dành 20% tổng diện tích đất ở được giao trong phạm vi dự án đó đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (nhà chung cư hoặc nhà thấp tầng) để bán cho các đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhằm bù đắp chi phí đầu tư và giảm giá bán, giá thuê, giá thuê mua và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư.

Tuy nhiên, vẫn chưa có bất kỳ một dự án cụ thể nào để giải quyết khó khăn về nhà ở cho cán bộ chiến sĩ, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang, bởi hầu hết các dự án của Doanh nghiệp Quân Đội triển khai đều là Nhà ở thương mại, trong số đó tuy rằng cũng có xét tới các yếu tố ưu tiên, ưu đãi cho cán bộ công nhân viên Quốc phòng Do đó, Bộ Xây dựng, Bộ Quốc phòng xác định phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang sẽ là một nhiệm vụ trọng tâm trong lĩnh vực xây dựng trong thời gian tới vì lực lượng vũ trang là lực lượng nòng cốt bảo vệ chủ quyền quốc gia, giữ gìn trật tự an toàn xã hội. Các dự án nhà ở thương mại được triển khai xây dựng mạnh mẽ, nhanh chóng, đảm bảo yếu tố kỹ thuật, chất lượng, và tính thẩm mỹ cao.Doanh nghiệp Quân đội thường được sự hậu thuẫn mạnh mẽ về tài chính của Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội (Military Bank), cán bộ công nhân viên đa số được trải qua trường lớp đào tạo, huấn luyện nghiêm khắc, có chất lượng cao mang đậm tính kỷ luật của nhà binh, vậy nên công trình xây dựng dân dựng luôn đảm bảo được các yếu tố: Chất lượng; giá thành hợp lý; kịp tiến độ, được người mua nhà đặt nhiều niềm tin và sự hài lòng Vì vậy, các dự án về nhà ở thương mại của Doanh nghiệp Quân đội khi mở bán thường bán hết rất nhanh, và hay lâm vào tình trạng “cháy hàng”.

Ngoài ra cần kể tới các Doanh nghiệp ngoài Quân Đội như: Tập đoànVinGroup, Công ty cổ phần Tập đoàn FLC, Công ty cổ phần Him Lam… với hàng loạt siêu dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung.

Phân tích điểm mạnh - yếu của các Doanh nghiệp Quân đội làm kinh tế

Điểm mạnh 24 1.4.2 Điểm yếu 26 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÁC CÔNG TRÌNH DÂN DỤNG CỦA MIPEC TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 28

- Một trong những điểm mạnh đầu tiên của Doanh nghiệp Quân đội là dễ gây thiện cảm với người dân Bởi lẽ, ngay từ tên gọi "Quân đội Nhân dân" là do Chủ tịch Hồ Chí Minh đặt với ý nghĩa "từ nhân dân mà ra, vì nhân dân mà chiến đấu, vì nhân dân phục vụ" là lực lượng nòng cốt giữ vững độc lập, chủ quyền, thống nhất và toàn vẹn lãnh thổ của Tổ quốc.Một tên khác được nhân dân yêu mến đặt cho là "bộ đội cụ Hồ" Vậy nên khi nghe tới tên gắn liền với cụm từ“Quân đội”, mọi người nhanh chóng cảm thấy có sự gần gũi, thân thương và tin tưởng.Đây là một ưu điểm rất lớn của Doanh nghiệp Quân đội làm kinh tế trong thời bình.

- Lực lượng Quân đội nhân dân Việt Nam là lực lượng đông đảo, trẻ khoẻ, có trình độ học vấn, chuyên môn nghiệp vụ nhất định, có kỉ luật nghiêm minh Quân đội có nhiều phương tiện kĩ thuật hiện đại, nhiều lĩnh vực, ngành, nghề phù hợp với các lĩnh vực và nghề nghiệp của nền kinh tế.Với tính kỷ luật cao, triển khai công việc nghiêm túc, vậy nên môi trường làm việc trong Quân đội luôn ít có cơ hội tham nhũng.Đây là những điều kiện thuận lợi để Quân đội tham gia phát triển kinh tế - xã hội và hội nhập kinh tế quốc tế.

- Trong những năm qua, Quân đội không chỉ phát huy vai trò là lực lượng nòng cốt trong bảo vệ môi trường hoà bình, ổn định, tạo điều kiện phát triển kinh tế đất nước mà còn là bộ phận quan trọng góp phần tạo ra của cải vật chất, hàng hoá, dịch vụ cho xã hội, thực hiện các nhiệm vụ kinh tế - xã hội ở những nơi đặc biệt khó khăn, phức tạp, xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế, xây dựng các khu kinh tế - quốc phòng ở các địa bàn chiến lược, thực hiện tốt kết hợp kinh tế - xã hội với quốc phòng, an ninh, góp phần xây dựng thành công chủ nghĩa xã hội và bảo vệ vững chắc Tổ quốc Việt Nam Xã Hội Chủ Nghĩa.

- Thực tế những năm qua cho thấy, Quân đội không chỉ thực hiện tốt chức năng sản xuất mà còn tích cực tham gia hội nhập kinh tế quốc tế Thông qua hội nhập kinh tế quốc tế, Quân đội tham gia vào việc xây dựng và quảng bá hình ảnh Việt Nam ở nước ngoài Bằng các hoạt động tham gia hội nhập kinh tế quốc tế, Quân đội góp phần xây dựng lòng tin, tạo sự tin cậy, hiểu biết lẫn nhau giữa Việt Nam và các nước trong khu vực và trên thế giới Đồng thời, Quân đội có điều kiện để tăng cường hợp tác với Quân đội các nước trên nhiều lĩnh vực như: hợp tác nghiên cứu phát triển khoa học quân sự, kỹ thuật quân sự; phát triển công nghiệp quốc phòng; trao đổi, tiếp nhận những thành tựu khoa học và công nghệ quân sự hiện đại; nghiên cứu vũ khí, trang bị kỹ thuật, nhất là vũ khí công nghệ cao; nghiên cứu kinh nghiệm xây dựng Quân đội trong thời bình; nghiên cứu phương thức tác chiến hiện đại có thể vận dụng trong quá trình xây dựng Quân đội cách mạng, chính quy, tinh nhuệ, từng bước hiện đại.

- Mặc dù phải hoạt động trong điều kiện cạnh tranh gay gắt của kinh tế thị trường và diễn biến phức tạp của khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu, song các doanh nghiệp Quân đội vẫn đứng vững, vừa phát triển sản xuất và cung cấp nhiều sản phẩm cho xã hội, vừa đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ chính trị về quân sự, quốc phòng, bảo vệ Tổ quốc Đặc biệt, trong quá trình tham gia sản xuất và hội nhập kinh tế quốc tế đã xuất hiện những thương hiệu mạnh của các doanh nghiệp Quân đội trong một số lĩnh vực như: xây dựng, bưu chính - viễn thông, bay dịch vụ, dịch vụ ngân hàng, dịch vụ cảng biển, đóng tàu biển, khai thác khoáng sản, sản xuất nông nghiệp - lâm nghiệp trên địa bàn chiến lược…

- Ngoài các doanh nghiệp kinh tế, hiện nay Quân đội có 23 khu kinh tế

- quốc phòng Thực tế cho thấy, trong những năm qua, các khu kinh tế - quốc phòng đã giúp dân khai hoang, cải tạo đồng ruộng, xây dựng ruộng lúa nước,trồng cỏ phục vụ chăn nuôi gia súc; hỗ trợ vốn làm nhà và cây con giống,giúp đỡ về kỹ thuật sản xuất, chống di dân và đón nhận dân ở tuyến sau đến định cư, giúp dân ổn định cuộc sống lâu dài; đã phối hợp cùng với các địa phương tuyên truyền, vận động quần chúng nhân dân tích cực tham gia phát triển văn hóa - xã hội Các hoạt động văn hoá văn nghệ, thể dục thể thao và các phong trào xây dựng nếp sống văn minh, gia đình hạnh phúc, phát huy bản sắc văn hóa dân tộc, nuôi con khỏe, dạy con ngoan, kế hoạch hóa gia đình, xóa mù chữ, bài trừ hủ tục lạc hậu, mê tín dị đoan, ăn ở vệ sinh được nhân dân trên địa bàn tích cực thực hiện, tạo được chuyển biến mới, góp phần từng bước xã hội hóa các lĩnh vực văn hóa, giáo dục, chăm sóc sức khỏe cộng đồng Các khu kinh tế - quốc phòng đã xây dựng được hàng chục nhà văn hóa, trạm thu phát truyền hình, đưa hệ thống phát thanh truyền hình về thôn bản; triển khai chương trình quân - dân y kết hợp, tổ chức khám chữa bệnh cho hàng chục nghìn lượt người góp phần nâng cao đời sống văn hóa, tinh thần cho đồng bào các dân tộc ở địa bàn.

- Trên cơ sở quy hoạch và đầu tư xây dựng các cụm, điểm dân cư sát tuyến biên giới, các khu kinh tế - quốc phòng tiến hành tổ chức xây dựng thế trận quốc phòng, an ninh, góp phần bảo vệ vững chắc chủ quyền biên giới quốc gia Các khu kinh tế - quốc phòng đã phối hợp chặt chẽ với các lực lượng trên địa bàn làm tốt công tác quốc phòng, an ninh, giữ gìn trật tự và an toàn xã hội, làm tốt công tác bồi dưỡng kiến thức quốc phòng, an ninh và tập huấn dân quân tự vệ Đây là nhân tố nòng cốt góp phần quan trọng trong việc tuyên truyền, giáo dục và giữ vững ổn định tình hình trên địa bàn, tạo được niềm tin tưởng cho nhân dân các dân tộc và cấp uỷ chính quyền cơ sở

- Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được trong hoạt động sản xuất, xây dựng kinh tế và tham gia hội nhập kinh tế quốc tế, các doanh nghiệp kinh tế của Quân đội không tránh khỏi những thiếu sót và còn nhiều khó khăn cần tháo gỡ Đó là nhận thức của một số cán bộ lãnh đạo, chỉ huy các đơn vị về hoạt động sản xuất, xây dựng kinh tế và tham gia hội nhập kinh tế quốc tế củaQuân đội chưa thật đầy đủ Một số đơn vị chưa coi trọng đổi mới, nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh; tiến độ thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước còn chậm do yếu tố đặc thù thường xuyên bị giới hạn trong khuôn khổ nhà Binh; năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp Quân đội chưa cao;hiệu quả hoạt động xúc tiến đầu tư còn thấp…

- Bên cạnh đó là những biểu hiện chủ quan, giản đơn, mơ hồ, ảo tưởng trong đánh giá tình hình địch - ta; giữa đối tượng và đối tác; giữa mở cửa, hội nhập đầu tư phát triển kinh tế với vấn đề bảo đảm quốc phòng, an ninh dẫn tới lơ là, thiếu cảnh giác, mất phương hướng Các thế lực thù địch luôn tìm mọi cách chống phá, thực hiện âm mưu “diễn biến hòa bình” nhằm “phi chính trị hóa” Quân đội nhằm làm cho Quân đội mất phương hướng chính trị, phai nhạt mục tiêu, lý tưởng chiến đấu, xa rời bản chất giai cấp công nhân, giảm sút ý chí và sức mạnh chiến đấu.

* Định hướng khắc phục: Trong thời gian tới, nhiệm vụ bảo vệ Tổ quốc và phát triển kinh tế - xã hội đất nước có nhiều phát triển mới, đòi hỏi Quân đội phải tiếp tục đẩy mạnh và nâng cao hiệu quả thực hiện nhiệm vụ sản xuất, xây dựng kinh tế và hội nhập kinh tế quốc tế lên một bước mới Trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, cần kết hợp chặt chẽ giữa đẩy mạnh phát triển kinh tế - xã hội gắn với tăng cường, củng cố sức mạnh quốc phòng, an ninh, không vì lợi ích kinh tế trước mắt mà coi nhẹ yêu cầu bảo đảm quốc phòng, an ninh của đất nước, thường xuyên cảnh giác với âm mưu thông qua hội nhập quốc tế để thực hiện “diễn biến hoà bình”, bạo loạn, lật đổ của các thế lực thù địch đối với cách mạng nước ta.

- Tiếp tục sắp xếp, đổi mới, phát triển và nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp Quân đội Theo đó, quá trình sắp xếp, đổi mới doanh nghiệp Quân đội phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật Nhà nước và quy định của Bộ Quốc phòng.

- Trong hoạt động sản xuất kinh doanh, các doanh nghiệp cần phát huy tính chủ động, giữ vững và từng bước phát triển vững chắc thị trường truyền thống, đồng thời chủ động tìm kiếm, mở rộng thị trường mới, tăng cường hợp tác và phối hợp chặt chẽ, có hiệu quả giữa các doanh nghiệp Quân đội Tích cực cải tiến kỹ thuật, đổi mới công nghệ; không ngừng nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở nâng cao năng lực sản xuất quốc phòng cả trước mắt và lâu dài.

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÁC CÔNG TRÌNH DÂN DỤNG CỦA MIPEC TRÊN ĐỊA

Giới thiệu chung về Mipec 28 1 Quá trình hình thành và phát triển 28

Các dự án Đầu tư xây dựng công trình dân dụng 31

Chính thức tham gia vào thị trường xây dựng dân dụng từ năm 2005,đến nay Mipec đã khẳng định được vị thế của mình qua các dự án, công trình trọng điểm, đòi hỏi kỹ thuật cao.Ngay từ những ngày đầu tham gia vào lĩnh vực này, Hội đồng quản trị của mipec đã xác định đầu tư xây dựng các công trình dân dụng là lĩnh vực ưu tiên phát triển tăng trưởng nhanh.Thực hiệnNghị quyết của Hội đồng quản trị (HĐQT), Mipec đã đầu tư có trọng điểm,tập trung vốn cho các dự án nhằm đẩy nhanh tiến độ, sớm đưa vào khai thác.Các công trình của Mipec đều đạt chất lượng tốt, đáp ứng các yêu cầu khắt khe nhất của khách hàng.

2.2.1.1 Các dự án đã triển khai và đưa vào khai thác

2.2.1.1.1 Dự án Mipec Tower: “Văn phòng giao dịch, giới thiệu sản phẩm và Nhà ở cao tầng” tại số 229 phố Tây Sơn, phường Ngã Tư Sở, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.

Mipec Tower nằm tại 229 phố Tây Sơn, một trong những khu phố sầm suất của Hà Nội – cửa ngõ phía Tây của Thủ đô, vị trí giao thông chiến lược kết nối trung tâm thành phố với các khu đô thị mới, quận Hà Đông cùng với những dự án lớn khác trong khu vực như Royal City, Ocean Park, Hacinco, Kinh Do Building, Viet Tower…

Mipec Tower là tổ hợp căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê và trung tâm thương mại với tổng diện tích lên đến gần 30.000m2 Lợi thế khu vực cùng giao thông kết nối thuận lợi, Mipec Tower là một trong những nơi sống và làm việc lý tưởng cho bộ phận dân cư có thu nhập khá, trẻ, năng động và mong muốn cuộc sống tiện nghi, độc lập.

Mipec Tower gồm 3 tòa tháp: một tháp văn phòng cao 25 tầng và hai tòa tháp căn hộ cao cấp cao 27 tầng được kết nối bởi khối đế 5 tầng là khu mua sắm thương mại tiện ích; hai tầng hầm với diện tích 20.000m2 có thể chứa được 600 xe ôtô và hàng nghìn xe máy; 5 tầng thương mại bao gồm

4 tầng là đại siêu thị Lotte Mart, tầng 5 là khu ẩm thực Ngoài ra Mipec Tower còn có các tiện ích khác như phòng tập thể dục thể thao cao cấp Peak Fitness tại tầng 27A, siêu thị mini Daily Express tại sảnh tầng 1 tòa tháp chung cư, rạp chiếu phim CGV tại tầng 5 khu trung tâm thương mại.

Bên cạnh các căn hộ cao cấp được thiết kế hiện đại và ấn tượng, với các diện tích đa dạng từ 82m2 đến 255m2 bố trí từ 2 đến 4 phòng ngủ, Mipec Tower còn thiết kế 10 căn Penthouse sang trọng nằm tại 2 tầng 26 và 27 của tòa tháp căn hộ Kể từ khi đi vào hoạt động đến nay, Mipec Tower luôn được coi là một tổ hợp căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê và khu thương mại quy mô nhất quận Đống Đa, Hà Nội.

Mipec Tower đã hoàn thiện và đi vào hoạt động từ cuối năm 2011.Hiện nay 5 tầng trung tâm thương mại được quản lý và vận hành bởi Tập đoàn Lotte – một trong những tập đoàn bán lẻ lớn nhất Hàn Quốc và có thương hiệu toàn cầu

* Giải pháp Quy hoạch Tổng mặt bằng:

Khu trung tâm thương mại, dịch vụ văn phòng và nhà ở được xây dựng ở số 299 Đường Tây Sơn, Quận Đống Đa, Hà Nội Đây là vị trí có hai tuyến đường Tây Sơn và Thái Thịnh giao nhau, ngoài đường Tây Sơn xung quanh khu đất còn có thêm ba tuyến đường khác sẽ được quy hoạch bao quanh khu đất, cùng với các tầm nhìn từ mọi hướng Toà nhà Mipec Tower sẽ trở thành tiêu điểm trong khu đất Công trình được thiết kế hợp lý cùng với sân vườn, cây xanh và tuyến đường đi dạo.Để cho chất lượng cuộc sống cao hơn, bố trí trung tâm hoạt động thể dục thể thao nhiên xung quanh khu ở với điều kiện thuận tiện đảm mọi người sử dụng một cách tự nhiên.Thành công của dự án này là đã xây dựng được một công trình đa năng với cơ sở hạ tầng toàn diện có thể đáp ứng toàn bộ các nhu cầu của khu ở cũng như khu văn phòng một cách hợp lý.

Dự án bao gồm 1 khối nhà văn phòng A, khối nhà ở B1, B2 tạo thành

3 khối nhà đối xứng nằm trên một khối trung tâm thương mại (Khối C) nằm trọn vẹn trên khu đất Các công trình cao tầng được xây dựng trên một trung tâm thương mại rộng lớn xung quanh có bố trí cây xanh và ở đây có thể bố trí các bãi đỗ xe, sân tập luyện thể thao hoặc cây xanh đường dạo Mặt bằng công trình được thiết kế xoay trải dọc theo tuyến phố tạo ra một không gian đa dạng cho tuyến phố Bên dưới là 2 tầng hầm nối liền các công trình với nhau.

Sơ đồ 2.2: Phối cảnh Mipec Tower 229 Tây Sơn.

Hình thức kiến trúc các công trình được nghiên cứu có dáng dấp đẹp, hiện đại mang đậm bản sắc dân tộc và hài hoà với cảnh quan khu vực…

Tầng hầm (cos -4,900 và -8,300): gồm 2 tầng hầm cao 3,4m có sáu đường dốc cho xe xuống tầng hầm với bán kính cong 6m Tổng diện tích hai tầng hầm khoảng 21.177,8m2 có thể để được 505 ôtô và 536 xe máy Ngoài ra, còn có các phòng kỹ thuật điện, kỹ thuật nước, phòng quạt, kho, phòng thu rác và cụm thang giao thông đứng (thang máy + thang bộ) Giao thông dưới tầng hầm rõ ràng, không có sự chồng chéo đáp ứng tốt nhu cầu sử dụng.

Ranh giới nghiên cứu cơ cấu cần lấy theo đường quy hoạch, đảm bảo trọn vẹn theo đơn vị ở nhằm cân bằng được các chỉ tiêu sử dụng đất.

Nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng về cảnh quan, môi trường, hệ thống giao thông, hạ tầng kỹ thuật và mối tương quan chung toàn khu vực từ đó tìm ra đặc trưng riêng của khu đô thị và có các giải pháp quy hoạch cụ thể. Đảm bảo các yếu tố khống chế trong khu vực: Đảm bảo các hành lang cách ly các công trình kỹ thuật, các chỉ giới đường, các dự án quy hoạch đã được duyệt.

* Các chỉ tiêu kỹ thuật :

Phân loại Diện tích/Tỷ lệ

Tổng diện tích xây dựng 6.035,5 m2

Hệ số sử dụng đất 8,44 lần

Tầng cao Tầng cao 25 tầng văn phòng, 27 tầng căn hộ

Bãi đỗ xe Tổng số 505ô tô&536xe máy

Nguồn: Phòng Đầu tư - Mipec

2.3.1.1.2 Dự án Mipec 183 Nguyễn Lương Bằng: “Văn phòng giao dịch, giới thiệu sản phẩm và văn phòng cho thuê” tại số 183 phố Nguyễn Lương Bằng, phường Ngã Tư Sở, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.

Nguồn: Phòng Đầu tư - Mipec

Sơ đồ 2.3: Phối cảnh Mipec183 Nguyễn Lương Bằng

Dự án có vị trí chiến lược ở số 183 Nguyễn Lương Bằng, nằm ngay khu vực trung tâm quận Đống Đa, gần ngã 5 Ô chợ Dừa, ngay trên trục giao thông chính nối quận Hà Đông với khu trung tâm chính trị Ba Đình nên rất thuận lợi về giao thương.

Tổng mức đầu tư, cơ cấu nguồn vốn đầu tư của các dự án Đầu tư xây dựng công trình dân dụng 65

2.2.2.1 Dự án Mipec Tower: “Văn phòng giao dịch, giới thiệu sản phẩm và Nhà ở cao tầng” tại số 229 phố Tây Sơn, phường Ngã Tư Sở, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

Tổng mức đầu tư: 1.000 tỷ đồng.

+ Vốn tự có và huy động từ cổ đông: 200 tỷ đồng.

+ Vốn huy động từ khách hàng: 500 tỷ đồng.

+ Vốn vay thương mại: 300 tỷ đồng.

2.2.2.2 dự án Mipec 183 Nguyễn Lương Bằng: “Văn phòng giao dịch, giới thiệu sản phẩm và văn phòng cho thuê” tại số 183 phố Nguyễn Lương Bằng, phường Ngã Tư Sở, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.

Tổng mức đầu tư: 200 tỷ đồng.

+ Vốn tự có và huy động từ cổ đông: 50 tỷ đồng.

2.2.2.3 Dự án “Khu du lịch sinh thái Cos 400 Ba Vì” tại Tản Lĩnh, Ba Vì, Hà Nội

Tổng mức đầu tư: 300 tỷ đồng.

+ Vốn tự có và huy động từ các cổ đông: 100 tỷ đồng.

2.2.2.4 Dự án Mipec Riverside: “Văn phòng giao dịch, giới thiệu sản phẩm, dịch vụ thương mại và Nhà ở để bán” tại số 02 phố Long Biên II, phường Ngọc Lâm, quận Long Biên, thành phố Hà Nội.

Tổng mức đầu tư dự kiến: 1.500 tỷ đồng.

+ Vốn tự có: 310 tỷ đồng.

+ Vốn tự huy động hợp pháp khác: 835 tỷ đồng.

2.2.2.5 Dự án mipec Hà Đông: “Khu nhà ở Kiến Hưng” tại phường Kiến Hưng, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.

Tổng mức đầu tư dự kiến: 2.000 tỷ đồng.

+ Vốn tự có: 433 tỷ đồng.

+ Vốn huy động từ khách hàng: 1.000 tỷ.

Bảng 2.1.Cơ cấu nguồn vốn đầu tư của các dự án Đầu tư xây dựng công trình dân dụng Đơn vị: Tỷ đồng

Stt Dự án Tổng mức đầu tư

Vốn tự có Vốn huy động từ khách hàng

(Nguồn: Phòng Đầu tư - Mipec).

Bảng 2.1 trên cho thấy cơ cấu các nguồn vốn đầu tư cho các dự án Đầu tư xây dựng công trình dân dụng của Mipec Các nguồn vốn huy động chủ yếu cho các dự án của Công ty bao gồm: vốn tự có, vốn huy động từ khách hàng và vốn vay ngân hàng thương mại Trong đó dựa trên cân đối tài chính, vốn vốn tự có của Mipec trong lĩnh vực xây lắp, Công ty sẽ sử dụng vốn tự có vào lĩnh vực đầu tư các dự án Thường khi triển khai một dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng, toàn bộ quá trình chuẩn bị đầu tư dùng vốn tự có của Công ty chiếm từ 15% - 30% tổng vốn đầu tư dự án Phần còn lại thông qua các hợp đồng tín dụng với ngân hàng và huy động từ khách hàng.

Mipec luôn có quan điểm phân bố tỷ lệ các nguồn vốn hợp lý để hiệu quả kinh tế đạt cao Thông thường ở một dự án đầu tư xây dựng các công trình dân dụng, tỷ lệ phân bố như sau:

- Vốn huy động từ khách hàng: 50%. Đối với nguồn vốn vay thương mại, luôn có nhiều Ngân hàng thương mại cổ phần có uy tín sẵn sàng giải ngân cho các Dự án của Mipec.Mặc dù tiềm lực tài chính dồi dào, tuy nhiên Vay thương mại vẫn là nguồn Vốn đặc biệt quan trọng của Mipec.Trên các cơ sở Dự án đầu tư được phê duyệt, Mipec sẽ ký hợp đồng cung cấp tín dụng với các ngân hàng để đảm bảo nguồn vốn để thực hiện

Dự án.Có thể dễ dàng nhận thấy ở mỗi Dự án của Mipec, tỷ lệ % Vốn vay thương mại luôn lớn hơn tỷ lệ % Vốn tự có.

Vốn huy động từ khách hàng: Đối với các dự án kinh doanh bất động sản như bán nhà ở, cho thuê văn phòng,…Mipec sử dụng hình thức huy động vốn từ khách hàng theo từng giai đoạn của dự án, phù hợp quy định của pháp luật để đáp ứng nguồn vốn thực hiện dự án Trong cơ cấu vốn đầu tư của Công ty thì vốn huy động từ khách hàng luôn chiếm một tỷ trọng lớn nhất.Qua bảng 1.3a cho thấy nguồn vốn này của tất cả các dự án của Công ty đều chiếm tỷ trọng trên dưới 50% Có được điều đó là do uy tín và thương hiệu Mipec đã tạo được sự tin tưởng tuyệt đối của khách hàng, từ đó mà khi tiến hành các dự án xây dựng công trình dân dụng, Công ty luôn nhận được các đơn đặt hàng và các hợp đồng kèm theo những khoản tiền ứng trước, qua mỗi giai đoạn thực hiện khách hàng luôn đảm bảo thanh toán đủ số tiền đã cam kết theo hợp đồng Đây là tiềm lực và thế mạnh của Mipec mà rất ít Doanh nghiệp trong cùng ngành có thể đạt được.

Với những hướng đi mới Mipec luôn cố gắng tận dụng tối đa 2 nguồn vốn là vốn tự có và vốn ứng trước của khách hàng để tạo ra sự chủ động trong tài chính giảm việc vay vốn từ ngân hàng thương mại.

Công ty Cổ phần Hóa dầu Quân Đội hiện đang tập trung vào lĩnh vực đầu tư, kinh doanh các công trình xây dựng dân dụng và coi đây là một trong những mũi nhọn trong định hướng phát triển của Công ty trong giai đoạn tới.

Do đó, một trong những mục tiêu để đầu tư có hiệu quả là phải đảm bảo đủ nguồn vốn thực hiện dự án trên cơ sở tổng mức đầu tư dự án được duyệt Việc lập chính xác, có khoa học, tính đúng, tính đủ và quản lý hiệu quả tổng mức đầu tư dự án sẽ tạo cơ sở để Mipec xác định được hiệu quả kinh tế, tính khả thi của dự án để có quyết định đầu tư cũng như việc lập kế hoạch vốn đầu tư hàng năm, làm căn cứ cấp phát vốn đầu tư để thanh toán cho khối lượng thực hiện và quyết toán vốn đầu tư dự án hoàn thành.

Trong giai đoạn hiện nay, nền kinh tế thị trường có nhiều biến động về giá cả vật liệu, nhân công, máy thi công trong từng thời kỳ cùng với việc thay đổi và hoàn thiện các cơ chế chính sách trong các văn bản pháp quy của Nhà nước tác động mạnh mẽ đến tổng mức đầu tư dự án Bên cạnh đó, trong giai đoạn chuyển hóa dần bộ máy quản lý, tiếp cận sang lĩnh vực đầu tư tuy không mới nhưng với những hình thức đa dạng hơn, quy mô hơn, năng lực đầu tư của Mipec cần được hoàn thiện, nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ cũng như cần ban hành một quy chế hoạt động đối với đầu tư để hoạt động đầu tư có hiệu quả.

Tình hình triển khai các dự án Đầu tư xây dựng công trình dân dụng 69

Bảng 2.2 Tiến độ bỏ vốn đầu tư Đơn vị: Tỷ đồng

Stt Dự án Năm Tổng vốn đầu

Qua bảng 2.2 trên ta thấy, năm 2012 Mipec hoàn thành và đưa và khai thác dự án “Văn phòng giao dịch, giới thiệu sản phẩm và Nhà ở cao tầng” Mipec tower tại số 229 Tây Sơn với tổng giá trị quyết toán là 1.000 tỷ đồng. Năm 2013 Mipec hoàn thành và đưa vào khai thác sử dụng dự án “Văn phòng giao dịch, giới thiệu sản phẩm và văn phòng cho thuê” tại 183 Nguyễn Lương Bằng Cũng từ năm 2012, Mipec liên tục đầu tư vào các dự án xây dựng dân dụng khác.Tính tới hết năm 2015, tổng số tiền đã rót vào các Dự án tại Hà Nội lên tới 1.295 tỷ đồng.Nhìn nhận tình hình Bất động sản trên địa bàn Thủ Đô đang có nhiều khởi sắc, vậy nên từ năm 2014-2016, Mipec ưu tiên tập trung nguồn lực tài chính vào hai dự án trọng điểm mà Doanh nghiệp đang triển khai là Mipec Riverside và Mipec Kiến Hưng, Hà Đông Dự kiến ngay trong quý II năm 2016 Trung Tâm thương mại của khu phức hợp dự án mipec

Riverside sẽ đưa vào hoạt động, đến cuối quý IV năm 2016 sẽ tiến hành bàn giao các căn hộ đưa vào sử dụng Có nghĩa là ngay trong năm 2016 hoặc muộn nhất tới hết quý II năm 2017, Mipec sẽ tiến hành quyết toán dự án này.

Như vậy, với tiến độ bỏ vốn như trên kết hợp với sự đảm bảo tiến độ thi công xây dựng cho các dự án của mipec là hợp lý, phù hợp với yêu cầu bắt buộc được chính Doanh nghiệp tự đặt ra và phù hợp với thực trạng chung của nền kinh tế.

2.2.3.2 Tiến độ thời gian thực hiện

Các dự án đầu tư xây dựng dân dụng với tổng mức đầu tư bỏ ra rất lớn nên việc lập và quản lý tiến độ thời gian thực hiện một cách khoa học sẽ là chìa khóa thành công của các dự án đó Công ty cổ phần Hóa dầu Quân Đội với kinh nghiệm lâu năm và tiềm lực của mình trong lĩnh vực đầu tư xây dựng dân dụng luôn có những biện pháp quản lý tiến độ thời gian thực hiện các dự án một cách hợp lý, đảm bảo tối đa các dự án hoàn thành đúng thời gian và tiến độ bàn giao.

Nhận định thời điểm từ năm 2012 tới khoảng quý I đầu năm 2014 là thị trường Bất động sản lâm vào giai đoạn quy thoái.Nên trong thời gian này, Mipec cũng đã chủ động giảm lượng vốn rót vào các dự án đang triển khai.Điều này cũng đồng nghĩa với việc tiến độ triển khai xây dựng các dự án cần điều chỉnh cho phù hợp thực tế.Tới khoảng quý II năm 2014 khi nhìn nhận thị trường có tín hiệu khởi sắc, Mipec đã ngay lập tức nắm bắt và dồn dập tiến hành triển khai thi công tại các công trường dự án Chính vì những đánh giá, nhìn nhận nhanh chóng, kịp thời ấy mà tất cả các dự án mipec làm Chủ đầu tư đề hoàn thiện đúng và sớm trước tiến độ cam kết.

Năm 2015, dự án “Khu du lịch sinh thái Cos 400 Ba Vì” đã khai trương và đưa vào sử dụng 01 khối nhà khách sạn 2 tầng mới xây với tổng số 32 phòng Chào hè năm 2016, dự án tiếp tục đưa vào khai thác sử dụng khối nhà khách sạn còn lại, nâng tổng số lên 64 phòng.Hiện các nhà biệt thự cao cấp đang xây dựng phần thô.Tổng thể tiến độ cả dự án đã đạt được 65%.

Dự án “Văn phòng giao dịch, giới thiệu sản phẩm, dịch vụ thương mại và Nhà ở để bán” - Mipec Riverside đã cất nóc tháng 12 năm 2015 Trong 6 tháng nay đầu năm 2016, công trường đang cấp tập thi công ngày đêm, do các nhà thầu uy tín cao đảm nhiệm như: euro window, REE, Địa ốc Hoà Bình, Mipecland… dự kiến tới hết Quý II năm 2016 sẽ đưa Trung tâm thương mại vào hoạt động với các thương hiệu nổi tiếng từ trong và ngoài nước như: hệ thống siêu thị Auchan của Pháp, rạp chiếu phim Galaxy Cinema, trung tâm thể dục thẩm mỹ California Fitness, hệ thống nhà hàng Golden Gate, siêu thị điện máy Pico… Hai tháp căn hộ đang hoàn thiện và sẽ bàn giao đưa vào sử dụng vào cuối năm 2016.

Dự án “Khu nhà ở Kiến Hưng” – Mipec Kiến Hưng, Hà Đông: Hoàn thành giải phóng mặt bằng và khởi công xây dựng vào cuối năm 2014 Hiện các tòa tháp đang trong giai đoạn thi công luân phiên, bắt đầu từ phần ép cọc, phần móng, có tòa đã thi công lên tầng thứ 6…

2.2.3.3 Chi phí và chất lượng Dự án

Chi phí và chất lượng dự án luôn tồn tại song song với nhau Các dự án Đầu tư xây dựng công trình dân dụng của Mipec đã và đang thực hiện được được tính toán chi phí một cách tỷ mỉ bao gồm tất cả các loại chi phí như: đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí xây lắp, mua sắm máy móc thiết bị, các khoản chi phí khác và chi phí dự phòng Việc tính toán chi phí làm sao phải đảm bảo được chi tối thiểu mà chất lượng dự án vẫn phải đảm bảo tối ưu.Việc quản lý tốt mối quan hệ giữa chi phí và chất lượng dự án sẽ tạo một bước đà cho sự thành công của các dự án Những dự án Mipec đã hoàn thành luôn đảm bảo chất lượng công trình đáp ứng được thị hiếu và nhu cầu của người tiêu dùng và được người tiêu dùng tín nhiệm cao với một mức đầu tư hợp lý, chi phí đầu tư khi quyết toán nghiệm thu cũng chỉ ở mức dao động so với tổng mức đầu tư đã dự kiến trước Tuy nhiên, việc tính toán dù chi tiết vẫn không tránh khỏi một số thiếu sót, nhưng Mipec luôn rút ra được những kinh nghiệp sâu sắc để những Dự án sau sẽ hoàn thiện hơn và chất lượng hơn.

Nhận xét, đánh giá về những kết quả và thành tựu đã làm được của

Những kết quả đạt được 72

2.3.1.1 Những kết quả đạt được trong hoạt động sản xuất kinh doanh của Mipec

Nền kinh tế Việt Nam đã phải đối mặt với vô vàn khó khăn khi nền kinh tế toàn cầu rơi vào tình trạng suy thoái trong giai đoạn từnăm 2008 tới năm

2012 Đi cùng tình trạng đó, đối với ngành xây dựng dân dụng thì đây thực sự là quá trình đầy biến động phức tạp theo chiều hướng xấu, hàng loạt các dự án trên cả nước bị đình trệ, tạm dừng hoặc rút vốn đầu tư…Hàng loạt các dự án đầu tư xây dựng nước ngoài vào Việt Nam cũng lâm vào cảnh đình trệ rút vốn Thời gian này, thị trường vật liệu tăng mạnh có những loại vật liệu tăng giá đến 100% như sắt thép, gạch xây, xi măng,… lãi xuất cho vay của Ngân hàng tăng đột biến đã gây thiệt hại lớn về kinh tế đối với các đơn vị thi công Hàng loạt các đơn vị thi công, nhà thầu xây dựng lâm vào tình trạng phá sản, không triển khai được công việc, nợ lương công nhân kéo dài trong phạm vi rộng Tiếp đó, tình hình thị trường chứng khoán suy giảm và thị trường xây dựng dân dụng đóng băng đã đẩy các doanh nghiệp lâm vào tình thế hết sức khó khăn Nhìn nhận được tình hình khó khăn đó nên giai đoạn này, Mipec không đầu tư mạnh vào triển khai xây dựng các công trình dân dụng tập trung giải quyết dứt điểm những công trình đang dang dở để kịp tiến độ, và chất lượng với khách hàng, đồng thời tập trung vào việc tìm mua hoặc hợp tác với các Chủ đầu tư có dự án có tiềm năng để chờ đợi thời cơ thị trường hết đóng băng Khi bão suy thoái qua đi, từ năm

2012 trở lại đây, Mipec luôn hoàn thành được vượt mức kế hoạch đã đề ra với một tỷ lệ tăng trưởng cao và ổn định Điều đó được khẳng định qua số liệu tính toán các chỉ tiêu ở bảng 2.3 dưới đây:

Bảng 2.3 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh Đơn vị: VNĐ

Chỉ tiêu Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015

Tăng trưởng năm 2015 so với TH năm 2013 (%)

1 Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ 4.585.755.254.621 2.651.003.722.81

2 Doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ 4.585.755.254.621 2.651.003.722.81

3 Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ

4 Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh 103.824.048.326 82.861.142.887 181.838.559.812 73.597.560.187 -

6 Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế 111.575.690.635 81.025.124.145 189.685.757.541 70.239.018.297 -

8 Thu nhập bình quân người/tháng 6.000.000 6.500.000 7.000.000 8.000.000 23%

(Nguồn: Phòng Đầu tư - Mipec)

Bảng 2.3 cho thấy hầu hết các chỉ tiêu khi thực hiện, kết quả năm sau cao hơn năm trước Đặc biệt tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ năm 2015 đạt 7.303.486.301.429 đồng, tăng tưởng so với năm 2013 là 175%, đây là chỉ tiêu đạt tăng trưởng mạnh mẽ nhất Các chỉ tiêu khác cũng vượt mức kế hoạch đặt ra và tăng trưởng cao so với năm 2013, trong đó quan trọng nhất là thu nhập của cán bộ công nhân viên của Công ty đã tăng trưởng 23% so với năm 2013 đạt mức bình quân 8.000.000 đồng/người/tháng

Ngoài ra, để các dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng được thi công với chất lượng cao, giá thành hợp lý, Mipec đã thành lập hoặc mua cổ phần của các công ty chuyên về thi công xây dựng như: Công ty cổ phần Bất động sản Mipec (Mipec land); Công ty cổ phần nền móng Đua Fat … điều này đã tạo nên vòng tròn khép kín giữa Chủ đầu tư và các nhà thầu trong quá tình triển khai dự án. Đạt được thành tựu trên một mặt là nhờ vào sự lãnh đạo của ban Lãnh đạo Công ty với tinh thần đoàn kết, quyết tâm trong chỉ đạo sản xuất, có những tính toán đầu tư hiệu quả.

Công tác tổ chức lao động và hành chính cũng được quan tâm Lao động tuyển mới chủ yếu là các cử nhân, kỹ sư trẻ được đào tạo chính quy và những kỹ sư có kinh nghiệm Phòng Tổ chức – Hành chính đã chủ động phối hợp chặt chẽ với các Phòng, Ban… điều động luân chuyển cán bộ, kiểm soát được các cán bộ, công nhân viên, giải quyết điều động kịp thời lao động cho các Dự án trọng điểm phục vụ nhiệm vụ sản xuất kinh doanh.

Mặt khác sở dĩ đạt được kết quả cao như vậy là do các nguyên nhân chủ yếu sau:

- Uy tín và thương hiệu Mipec trên thị trường tiếp tục được khẳng định và ngày càng nâng cao thông qua giá trị sản lượng, được trong và ngoài nước biết đến như một trong những doanh nghiệp có hiệu quả sản xuất kinh doanh (SXKD) cao trên thị trường đầu tư xây dựng.

- Đội ngũ cán bộ, cử nhân, kỹ sư của Công ty không ngừng trưởng thành cả về chuyên môn, nghiệp vụ, phương pháp điều hành, tổ chức sản xuất, đáp ứng ngày một tốt hơn yêu cầu của SXKD Nguồn nhân lực trẻ, được đào tạo đầy đủ, cơ bản, có trình độ, năng động, sáng tạo, nhiệt tình, đoàn kết và có tinh thần trách nhiệm cao là nền tảng cho sự phát triển bền vững trong tương lai của Mipec.

2.3.1.2 Những kết quả và hiệu quả đạt được trong hoạt động đầu tư kinh các công trình xây dựng dân dụng

2.3.1.2.1 Kết quả đạt được trong hoạt động đầu tư kinh doanh các công trình xây dựng dân dụng

Bảng 2.4: Kết quả hoạt động đầu tư kinh doanh các công trình xây dựng dân dụng của Mipec

Tổng số căn biệt thự - liền kề

Diện tích sàn nhà ở thương mại để bán (m2)

Diện tích sàn văn phòng cho thuê (m2)

Về số lượng dự án: Trong thời gian qua Mipec đã hoàn thành hai dự án kinh doanh công trình xây dựng dân dụng đó là các dự án: Mipec Tower 229Tây sơn, Mipec 183 Nguyễn Lương Bằng với tổng số 314 căn hộ và 37.694.6 m2 sàn văn phòng cho thuê Dự án Mipec Riverside đã đưa Trung tâm thương mại đi vào hoạt động với tổng số 37.507,7m2 sàn, trong quý IV năm 2016 sẽ bàn giao và đưa vào sử dụng 147.262,54m2 sàn nhà ở thương mại của 817 căn hộ chung cư cao cấp Trong thời gian tới, Dự án Mipec Kiến Hưng dự kiến sẽ đưa ra thị trường 1.584 căn hộ chung cư; gần 200.000 m2 sàn nhà ở thương mại và 47 căn biệt thự, nhà liền kề.

Về quy mô của các dự án: Các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Mipec ngày càng có quy mô và tổng mức đầu tư lớn hơn Nếu như 02 dự án kinh doanh nhà đã hoàn thiện là Mipec Tower 229 Tây Sơn, Mipec 183 Nguyễn Lương Bằng với quy mô gần từ hơn 1000m2 đến ~1 ha và tổng mức đầu tư 1000 tỷ đồng thì các dự án đang thực hiện như Mipec Riverside có quy mô và tổng mức đầu tư lớn gấp 2 lần, Dự án Mipec Kiến Hưng quy mô lớn gấp 5 lần, tổng mức đầu tư lớn gấp 3 lần.Các dự án bất động sản đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư như trên còn có quy mô và tổng vốn đầu tư rất lớn lên đến trên2.500 tỷ đồng.

Về tiến độ thực hiện và chất lượng các dự án: Như phần trên đã chỉ ra cả hai dự án kinh doanh nhà và văn phòng cho thuê của Mipec đều hoàn thành trước tiến độ thời gian dự tính; với hai dự án đang trong giai đoạn thực hiện hiện nay vẫn đảm bảo đúng tiến độ thực hiện và dự tính sẽ hoàn thành kịp tiến độ đã đề ra Các dự án đang chuẩn bị đầu tư cũng đạt được những kết quả nhất định theo tiến độ của giai đoạn chuẩn bị đầu tư Hầu hết các dự án đã xong thiết kế quy hoạch chi tiết 1/500 và được UBND cấp tỉnh/thành phố phê duyệt; có những dự án đã xong thẩm định thiết kế cơ sở, lên phương án đền bù giải phóng mặt bằng và theo dự kiến sẽ triển khai vào quý II năm 2017 như dự án đầu tư xây dựng Đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại kết hợp văn phòng cho thuê và nhà ở để bán tại đường Xuân Thủy, Cầu Giấy, Hà Nội.

Các dự án hoàn thành trước tiến độ như trên không có nghĩa là chất lượng sẽ không được đảm bảo mà trái lại tất cả các dự án đã hoàn thành của Mipec đều đảm bảo chất lượng tốt mang lại sự tin cậy cho người tiêu dùng Các công trình đã bàn giao nghiệm thu và bán cho khách hàng đều được người mua đánh giá cao Với 02 dự án kinh doanh công trình xây dựng dân dụng oàn thành đã mang lại doanh thu và lợi nhuận lớn cho Công ty.

Về doanh thu và lợi nhuận: Doanh thu và lợi nhuận đạt được của các dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng của Mipec được thể hiện qua bảng 2.5:

Bảng 2.5: Doanh thu và lợi nhuận của các dự án đầu tư kinh doanhcác công trình xây dựng dân dụng của Mipec tính đến cuối năm 2015 Đơn vị: Tỷ đồng.

Doanh thu từ bán hàng

Lợi nhuận từ bán sàn thương mại (1)

Doanh thu từ cho thuê sàn thương mại/năm (2)

Bảng 2.5cho ta thấy các dự án đầu tư kinh doanh các công trình xây dựng dân dụng của Mipec đều mang lại doanh thu và lợi nhuận lớn Theo quy mô và tổng mức đầu tư tăng lên của các dự án mà doanh thu cũng như lợi nhuận của các dự án cũng tăng lên Tổng doanh thu của các dự án đã và đang thực hiện của Mipec là 3.450 tỷ đồng mang lại lợi nhuận 225 tỷ đồng.

Những điểm hạn chế và nguyên nhân tồn tại 83 CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÁC CÔNG TRÌNH DÂN DỤNG CỦA MIPEC 87

Bên cạnh những thành tựu đạt được trên thì còn có những hạn chế trong hoạt động đầu tư kinh doanh xây dựng công trình dân dụng của Mipec.Những tồn tại hạn chế trên là do nhiều nguyên nhân cấu thành từ nguyên nhân chủ quan đến nguyên nhân khách quan Tuy nhiên nguyên nhân quan trọng nhất phải kể đến đó là Công ty phải đối mặt với nhiều khó khăn trong khi cơ chế thay đổi, và tình hình khó khăn chung của nền kinh tế cả nước trước bão tài chính toàn cầu Những tồn tại hạn chế trên Công ty đều có những định hướng, chiến lược và biện pháp khắc phục để tiếp tục khẳng định uy tín và thương hiệu của mình.

+ Hạn chế về vốn và nguồn vốn huy động: Do các dự án đầu tư kinh doanh xây dựng công trình dân dụngđều đòi hỏi một lượng vốn đầu tư rất lớn nên có nhiều dự án đầu tư tuy có tính khả thi cao nhưng trong tình hình chung của các Doanh nghiệp đang gặp khó khăn về vốn, điều đó cũng đã làm cho cơ hội đầu tư của Mipec bị mất đi; Mặt khác thời gian thực hiện dự án thường kéo dài trong khi đó giá cả thị trường có biến động trong ngắn hạn khiến cho chi phí dự án biến động (thường bị đội lên cao hơn so với dự kiến, gây tình trạng dự án phải kéo dài để chờ việc huy động thêm vốn bị thiếu) Nếu không có tầm nhìn của lãnh đạo, trường hợp xấu nhất có thể phải lập lại dự án đầu tư, dẫn đến chậm hoặc mất đi thời cơ.Dù lượng vốn tự có dồi dào, tuy nhiên đồng thời đầu tư nhiều dự án xây dựng lớn, kết hợp với các lĩnh vực kinh doanh khác, khiến cho lượng vốn tự có của Mipec không đủ đáp ứng nhu cầu đầu tư của mình Để giải quyết nhu cầu vốn đầu tư Mipec phải đi vay ngân hàng, lãi xuất vay ngân hàng không ngừng gia tăng cùng với thủ tục vay ngày cùng khó khăn đã gây không ít trở ngại cho Mipec trong việc giải quyết vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh xây dựng công trình dân dụng.

+ Hạn chế về nhân lực: Đội ngũ cán bộ công nhân viên mỏng, bộ máy lập và quản lý dự án, đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định giá chưa có tính chuyên nghiệp, từ đó chất lượng dự án bị ảnh hưởng Nguyên nhân của tình trạng trên là do còn thiếu vắng các lớp bồi dưỡng và đào tạo các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản đã khiến cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty gặp không ít khó khăn.

+ Hạn chế trong quy trình chuẩn bị đầu tư: Công tác thị trường, khả năng cạnh tranh còn chưa hoàn thiện Việc nghiên cứu thị trường đã được thực hiện kỹ lưỡngtuy nhiên còn nhiều sơ sót, thiếu sắc sảo dẫn đến những đánh giá chưa chuẩn về cung, cầu của các công trình dân dụng Đây chính là nguyên nhân chính dẫn đến thực trạng Mipec có một số quyết định đầu tư chưa đúng thời cơ; Vì cơ chế liên tục thay đổi, vì vậy các công tác lập dự án chuẩn bị đầu tư, các thủ tục xin cấp phép Quy hoạch, xin phê duyệt Tổng mặt bằng 1/500 và phương án kiến trúc chưa bám sát được với nhu cầu thực tiễn, điều này cũng kéo theo suất đầu tư cao, lãng phí, dẫn tới hiệu quả đầu tư chưa được cao

+ Hạn chế trong quy trình thực hiện đầu tư: Đối với các dự án đầu tư kinh doanh xây dựng công trình dân dụngmột vấn đề khó khăn và nan giải đó là công tác giải phóng mặt bằng bởi người dân có tâm lý chờ đợi sự thay đổi Người dân có mong muốn khi Luật cũng như khung giá mới được áp dụng thì giá đất đền bù sẽ cao hơn hiện tại.Đây là vấn đề không phải chỉ của riêng Mipec mà đối với tất cả các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng cơ bản Thực trạng chung đó đòi hỏi Mipec phải có những biện pháp đảm bảo công tác giải phóng mặt bằng được tiến hành nhanh chóng để có thể đảm bảo tiến độ của dự án Giải quyết được vấn đề này sẽ là một sự thành công lớn góp phần cho thành công của Mipec trước các đối thủ cạnh tranh trên thị trường.

+ Hạn chế trong công tác quản lý sau đầu tư: Với các dự án đầu tư kinh doanh nhà sau khi hoàn thành và đưa vào sử dụng như: Mipec Tower 229 Tây Sơn, Mipec 183 Nguyễn Lương Bằng,Mipec đã thành lập các ban quản trịlâm thời của chung cưkết hợp cùng với địa phương quản lý về an ninh và nhân khẩu Tuy nhiên hoạt động của ban quản trị này còn nhiều hạn chế, đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý còn thiếu kinh nghiệm, yếu về kỹ năng giao tiếp ứng xử Từ đó dẫn đến nhiều khi không lường trước và giải quyết được kịp thời các sự cố xảy ra.Đội ngũ quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà chưa thực sự có kinh nghiệm.Khiến việc vận hành thiếu trơn tru, còn nhiều thiếu sót.

+ Hạn chế trong việc đánh giá kết quả của hoạt động đầu tư kinh doanh xây dựng công trình dân dụng: trong quá trình hoạt động, để đánh giá kết quả của hoạt động đầu tư kinh doanh xây dựng công trình dân dụng,Mipec chưa áp dụng các chỉ tiêu về hiệu quả kinh tế, hiệu quả tài chính(lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA) và lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu(ROE)…) mà chỉ căn cứ vào doanh thu và lợi nhuận hàng năm thu được.

Trong giai đoạn hiện nay Mipec còn tham gia hoạt động đầu tư tài chính và một số hình thức đầu tư khác song lại không so sánh hiệu quả giữa các hoạt động với nhau để thấy được hoạt động đầu tư nào mang lại nhiều lợi ích.Để trên cơ sở đó có thể giúp Mipec đa dạng hóa hình thức đầu tư của mình

+ Những hạn chế khác (cơ chế, chính sách…): Một mặt cơ quan Nhà nước lúng túng trong việc định hình khung giá đền bù hợp lý hoặc thu phí chuyển nhượng, từ đó dẫn đến sự chênh lệch lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường Chính vì thế các Mipec gặp nhiều khó khăn trong việc xác định giá trị của mảnh đất khi tính thuế đối với Nhà nước hay tính chi phí đầu tư ban đầu Mặt khác, hệ thống tổ chức và kiểm soát thị trường xây dựng dân dụng của Nhà Nước chưa đủ mạnh để kiểm soát hoạt động của các Chủ đầu tư, các trung tâm môi giới bất động sản đã dẫn đến tình trạng loạn về thông tin và giá cả.

Trong quá trình thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh xây dựng dân dụng của mình Mipec còn một số hạn chế tồn tại và phải đối mặt với nhiều khó khăn Để khắc phục những hạn chế và khó khăn trên, với kiến thức đã được học và trải qua kinh nghiệm thực tiễn, tôi xin mạnh dạn đưa ra một số giải pháp và những kiến nghị được trình bày ở chương III: “Các giải pháp và kiến nghị phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh các công trình xây dựng dân dụng của Mipec”.

CHƯƠNG 3 CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

CÁC CÔNG TRÌNH DÂN DỤNG CỦA MIPEC

Định hướng phát triển các hoạt động Đầu tư xây dựng công trình dân dụng

Định hướng phát triển về thị trường Đầu tư xây dựng các công trình dân dụng của UBND thành phố Hà Nội 87

Theo định hướng phát triển thủ đô, đến năm 2030 Hà Nội sẽ là một thủ đô văn minh, với tổ chức xã hội phù hợp với trình độ tiên tiến về kinh tế tri thức và công nghệ thông tin, có những hệ thống công trình văn hóa tiêu biểu của cả nước Hà Nội sẽ là thủ đô có không gian xanh, sạch, đẹp, hiện đại, có kiến trúc đô thị mang dấu ấn của một Thủ đô ngàn năm văn hiến và mang đậm bản sắc văn hóa của dân tộc Chính vì vậy việc đầu tư - phát triển thị trường xây dựng các công trình dân dụng cần mang tính ổn định, lành mạnh và bền vững, nhất là ở khu vực nội đô và các vùng lân cận được quy hoạch phát triển trong tương lai Điều này có vai trò hết sức to lớn trong việc góp phần hình thành bộ mặt của thủ đô và đồng bộ các loại thị trường, nhằm thu hút các nguồn lực để phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa, xứng đáng là bộ mặt của đất nước trong thời kỳ mở cửa hội nhập kinh tế quốc tế

Nhà Nước Việt Nam đã khẳng định: Thị trường xây dựng dân dụng ở Việt Nam phải là một thị trường phát triển lành mạnh có sự kiểm soát của Nhà nước bằng hệ thống pháp luật và hệ thống hướng dẫn các biện pháp giao dịch; tổ chức lại hệ thống kinh doanh các công trình xây dựng dân dụng; tăng cường công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường xây dựng dân dụng. Để thực hiện những định hướng này, luật đất đai năm 2013; luật nhà ở năm 2014; luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đã ra đời thay thế cho các bộ luật cũ tương ứng đang hiện hành Đi kèm với các bộ luật trên, là các Nghị định hướng dẫn chi tiết như: nghị định số Số: 43/2014/NĐ-CPngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai; Nghị định số Số: 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Luật nhà ở; nghị định số Số: 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh Bất động sản… trong đó có nêu: “ Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản của các thành phần kinh tế đều được bình đẳng tự lựa chọn để Nhà nước giao đất cho xây dựng nhà,xây dựng công trình kết cấu hạ tầng để sản xuất,kinh doanh Các doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất làm mặt bằng cơ sở sản xuất, kinh doanh để chuyển nhượng hoặc cho thuê được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất của nhà nước”.

Do đó, phát triển hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh các công trình dân dụng nhằm mục tiêu huy động các nguồn lực to lớn trong và ngoài nước về đầu tư xây dựng dân dụng để phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế xã hội là một trong những định hướng phát triển cơ bản của thành phố Hà Nội trong tương lai Bên cạnh đó, UBND thành phố Hà Nội cần phải tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước trong việc định hướng, điều tiết vĩ mô và kiểm soát hoạt động của thị trường, đảm bảo cho thị trường xây dựng dân dụng phát triển ổn định, lành mạnh bền vững, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, phát triển xã hội và đô thị, đáp ứng đầy đủ các nhu cầu và lợi ích của mọi người dânThủ đô.

Định hướng phát triển của Mipec 88

Trong chiến lược phát triển của mình Mipec luôn coi lĩnh vực đầu tư, kinh doanh các công trình xây dựng dân dụng là một trong các lĩnh vực hoạt động chủ yếu của doanh nghiệp Ngoài mang lại lợi nhuận, lĩnh vực này còn hỗ trợ cho lĩnh vực xây lắp, sản xuất công nghiệp Vật liệu xây dựng và các lĩnh vực khác mà Mipec đầu tư cùng phát triển.Mipec sẽ không ngừng củng cố và phát triển, đa dạng hóa các loại hình đầu tư và kinh doanh các công trình xây dựng dân dụng.Trước măt, trong tương lai gần, Mipec tập trung chủ yếu vào phân đoạn Nhà ở chung cư để bán, Văn phòng cho thuê, phát triển các TTTM, thị trường bán lẻ… Trong tương lai, Mipec có chiến lược phát triển thêm về lĩnh vực Nhà hàng, khách sạn, và biệt thự nhà vườn để bán.

Các dự án đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư 89

3.1.3.1 Dự án: Đầu tư xây dựng Trung Tâm thương mại và dịch vụ công cộng Địa điểm: phường Phú Đô, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội. Tổng diện tích đất nghiên cứu: 9.8 ha;

Giá trị tổng mức đầu tư dự án: 3.000 tỷ đồng.

+ Giai đoạn 1: Đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật: 800 tỷ đồng.

+ Giai đoạn 2 – Đầu tư xây dựng công trình: 3.200 tỷ đồng. Năm 2015, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép điều chỉnh chức năng khu đất để thực hiện dự án Đầu tư xây dựng Trung Tâm thương mại và dịch vụ công cộng.

Hiện nay dự án đang được UBND thành phố Hà Nội giao sở Quy hoạch kiến trúc hướng dẫn Mipec triển khai các thủ tục về Quy hoạch, sở Kế hoạch đầu tư để hướng dẫn Mipec triển khai các thủ tục về đầu tư.

3.1.3.2 Dự án: Đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại kết hợp văn phòng cho thuê và nhà ở để bán Địa điểm: đường Xuân Thủy, quận Cầu Giấy, Hà Nội.

Tổng diện tích đất nghiên cứu: 5.0 ha;

Giá trị tổng mức đầu tư dự án: 4.500 tỷ đồng.

+ Giai đoạn 1: Đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật: 1000 tỷ đồng.

+ Giai đoạn 2 – Đầu tư xây dựng công trình: 3.500 tỷ đồng.Ngày 02/12/2015, Quy hoạch phân khu đô thị H2-1, tỷ lệ 1/2000 đã được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt tại Quyết định số 6632/QĐ-UBND.Theo đó, khu đất của Dự ántrên đường Xuân Thuỷ nằm trong ô quy hoạch quy hoạch là đất ở, thương mại, công cộng đô thị…Tới nay, dự án đang trong quá trình làm việc với sở Tài Chính để tiến hành định giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Phân tích SWOT tại công ty Mipec 90

Trên cơ sở các dữ liệu đã thu thập được từ các khâu trên, quy trình xây dựng chiến lược đầu tư của Mipec bằng khâu phân tích SWOT, được thực hiện làm 2 bước.

Bước 1: Trên cơ sở sứ mệnh, tầm nhìn và phân tích môi trường bên ngoài

(OT) và bên trong (SW) để xác định mục tiêu cho giai đoạn chiến lược của Mipec (2017-2022).

Bước 2: Từ mục tiêu và phân tích SWOT sẽ xác định các chiến lược phù hợp/tối ưu.

Strengths - Điểm mạnh từ bên trong doanh nghiệp.

Weaknesses - Điểm yếu (bên trong doanh nghiệp).

Opportunities - Cơ hội (từ bên ngoài mang đến - các yếu tố đem lại thời cơ và thuận lợi cho họat động của doanh nghiệp).

Threats - Nguy cơ (từ bên ngoài mang đến - các mối đe dọa, những trở lực từ bên ngoài, ảnh hưởng đến họat động của doanh nghiệp).

Trên cơ sở sứ mệnh, tầm nhìn và phân tích môi trường bên ngoài (OT) và bên trong (SW) để xác định mục tiêu cho giai đoạn 2017-2022.

“Mipec nỗ lực để đem đến các sản phẩm xây dựng dân dụng vượt trội về chất lượng và giá trị cho mọi khách hàng Mipec không ngừng tạo ra và duy trì môi trường phát triển tốt nhất cho mọi nhân viên; đem lại lợi nhuận thỏa mãn cho mọi cổ đông Mipec sẽ phát triển vì sự phát triển bền vững của thị trường xây dựng dân dụng tại Hà Nội”

Mipec khẳng định rằng tầm nhìn 30 năm của mình là:

“Trở thành Doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh các công trình xây dựng dân dụng hoạt động có hiệu quả & phát triển bền vững hàng đầu tại Việt Nam, đi đầu trong việc mang lại những giá trị, dịch vụ vượt trội”.

Các mục tiêu của Mipec trong giai đoạn 2017-2022:

- Hoàn thành xây dựng các dự án trọng điểm: Mipec Riverside, Mipec Kiến Hưng – Hà Đông, Mipec Mỹ Đình.

- Phát triển thêm các dự án khác ở Hà Nội, trong đó có ít nhất 01 dự án phát triển từ đầu và mua lại 01 dự án hợp tác đầu tư đã được hoàn thiện thủ tục pháp lý

- Xây dựng Mipec thành Doanh nghiệp kinh doanh đa ngành nghề, chuyên nghiệp, có văn hóa doanh nghiệp cao.

- Tạo lập một thương hiệu phát triển và đầu tư xây dựng dân dụng mạnh.

- Đa dạng hóa các kênh huy động vốn (phát hành cổ phiếu, trái phiếu….).

- Chỉ tiêu lợi nhuận trên vốn đầu tư vào từng dự án ³ 15%.

Từ mục tiêu và phân tích SWOT sẽ xác định các chiến lược phù hợp/ tối ưu.

Phân tích SWOT được dựa trên các điểm mạnh điểm yếu của Mipec và các cơ hội thách thức từ bên ngoài mang lại Chi tiết từng điểm mạnh điểm yếu và cơ hội thách thức đã trình bày ở trên Với mục đích phân tích SWOT để xác định chiến lược đầu tư, kinh doanh các công trình xây dựng dân dụng của Mipec, bảng ma trận SWOT dưới đây sẽ tổng kết lại những điểm mạnh và điểm yếu cơ bản nhất cũng như các cơ hội và thách thức có tác động trực tiếp đến hoạt động đầu tư, kinh doanh các công trình xây dựng dân dụng củaMipec

Bảng 3.1: Phân tích SWOT tại Mipec Điểm mạnh (S) Điểm yếu (W)

- Có tiềm năng trong việc huy động vốn từ Ngân hàng quân đội

- Có quỹ đất tại 229 Tây Sơn, 240

Tôn Đức Thắng, 183 Nguyễn Lương

Bằng, số 02 Long Biên II…

- Chưa phát triển chuyên sâu tài chính đầu tư và phân tích tài chính.

- Các kênh huy động vốn chưa đa dạng.

- Không có dòng tiền ngoài để chạy dự án.

- Lãnh đạo có tư duy kinh nghiệm cọ sát thị trường.

- Đội ngũ nhân viên trẻ.

- Mối quan hệ chính quyền của nhân lực công ty tương đối hiệu quả.

- Năng lực phát triển quỹ đất chưa cao.

- Tính chuyên môn hóa chưa cao.

- Tính chủ động của người lao động chưa cao.

Năng lực quản lý công ty

- Ban lãnh đạo có năng lực quản lý, có tầm nhìn chiến lược và tư duy cầu tiến.

- Bước đầu xác định được tầm nhìn, sứ mênh, giá trị cốt lõi cho công ty

- Bước đầu đặt nền móng cho văn hóa doanh nghiệp.

- Cơ cấu tổ chức và hệ thống quản lý và phân quyền chưa hoàn thiện.

- Chưa có chính sách đào tạo, phát triển nguồn nhân lực và thu hút nhân tài.

- Phần nào chịu tác động bởi cách tư duy và quản lý của nhà nước.

- Lợi thế thương hiệu Mipec

- Sự hỗ trợ trong Bộ quốc phòng và các cổ đông về huy động vốn và sản phẩm dịch vụ mới

- Quan hệ tốt với Quân đội.

- Chưa có năng lực cốt lõi xuất phát từ "nội bộ" doanh nghiệp.

- Môi trường làm việc đôi khi mang tính “gia đình”.

- Có sẵn mặt bằng ví trí thuận lợi triển khai các dự án đầu tư, kinh doanh các công trình xây dựng dân dụng.

- Tình hình chính trị ổn định

- Xu thế minh bạch hóa thị trường.

- Pháp luật đã xác lập nguyên tắc công khai, minh bạch trong hoạt động đầu tư, kinh doanh các công trình xây dựng dân dụng.

- Cơ chế sử dụng đất quốc phòng mở ra nhiều cơ hội.

- Đồ án mở rộng Hà Nội tạo nhiều cơ hội cho phát triển các dự án đầu tư, kinh doanh các công trình xây dựng dân dụng.

- Các chính sách, pháp lý chưa đồng bộ, nhiều bất cập.

- Các chính sách về tài chính ngân hàng tín dụng liên quan đến đầu tư, kinh doanh các công trình xây dựng dân dụng chưa đồng bộ, thường xuyên thay đổi gây ra những rủi ro không lường trước.

- Có nhiều rủi ro từ việc thay đổi luật và chính sách của Nhà nước.

- Tình trạng xin cho trong vấn đề quản lý Nhà nước về xây dựng, quy hoạch cũng như tình trạng về “vận động hành lang” và sử dụng “mối quan hệ” trong mua bán công trình dân dụng rất phổ biến khiến cho sự cạnh tranh không công bằng và thị trường thiếu minh bạch.

- Nền kinh tế trên đà tăng trưởng cao Đặc biệt thành phố Hà Nội, FDI vào đầu tư, kinh doanh các công trình xây dựng dân dụng tăng

- Tình hình lạm phát cao, thị trường kinh tế, tài chính tiền tệ, ngân hàng có nhiều biến động khó dự đoán.

- Khủng hoảng kinh tế thế giới năm trưởng.

- Cơ hội để cơ cấu lại tổ chức cũng như để thu hút đầu tư.

- Xu hướng mua bán - sáp nhập công ty.

2008 ảnh hưởng không nhỏ đến Cầu trong thị trường xây dựng dân dụng.

- Thu nhập đầu người tính chung cho cả nước và Hà Nội còn kém xa so với trong khu vực Đông Nam Á.

- Độ co giãn cầu lớn khi có những biến động kinh tế Rủi ro cao và khó lường.

- Cạnh tranh lớn trong thị trường xây dựng dân dụng giữa các doanh nghiệp nước ngoài và trong nước.

- FDI vào nhiều cùng với các luồng vốn khác trong điều kiện quản trị vĩ mô không tốt, gây ra bong bóng bất động sản.

- Khó khăn trong huy động vốn.

- Chi phí lao động tăng cao.

- Khó khăn trong đầu ra.

- Tốc độ tăng dân số và đô thị hóa cao.

- Nhu cầu ở, du lịch, mua sắm, vui chơi giải trí ngày càng cao.

- Việt Nam sẽ đạt “cơ cấu dân số vàng” trong giai đoạn 2010 đến

- Khuynh hướng chuyển sang lối sống trong chung cư.

- Xu hướng chi tiêu tại thành phố

- Cơ sở hạ tầng kém hoặc thiếu đồng bộ.

- Các viễn cảnh đô thị hoá trong tương lai của Việt Nam đã đặt ra vấn đề chuẩn bị các quy hoạch phát triển vùng, tỉnh và chiến lược phát triển cho các đô thị có vai trò nổi bật Vì vậy, thị trường xây dựng dân dụng sẽ gắn liền với các chính sách phát triển kinh tế xã hội của cả Trung

Hà Nội ngày một tăng lên, tiết kiệm ít đi.

- Lượng tiền dành cho đầu tư nhiều hơn, trong đó đa số là dành cho lĩnh vực xây dựng dân dụng. ương và địa phương.

- Tính vượt trội của công nghệ mới trong xây dựng và quản lý dự án.

- Thách thức luôn phải cải tiến để không bị lạc hậu.

Phân khúc Văn phòng (cơ hội và thách thức)

- Nhu cầu cao trong dài hạn, đặc biệt ở khu trung tâm thành phố lớn

- Quỹ đất mở rộng tại các khu vực quanh trung tâm.

- Nền kinh tế đang phục hồi, các nhà đầu tư nước ngoài đang quay lại với Việt Nam

- Tác động của khủng hoảng kinh tế khiến Cầu chững lại.

- Nguồn Cung lớn gia nhập thị trường, gây cạnh tranh và giảm giá.

Phân khúc mặt bằng bán lẻ (cơ hội và thách thức)

- Sự tham gia thị trường của các nhà bán lẻ nước ngoài khi VN mở cửa hoàn toàn theo lộ trình gia nhập

- Nhu cầu mua sắm kết hợp vui chơi giải trí, ăn uống đang dần hình thành trong dân cư đô thị.

- Nguồn Cung hiện nay không có nhiều, đồng thời kém hấp dẫn về thiết kế và các tiện ích đi kèm.

- Định hướng chuyển dịch cơ cấu từ sản xuất sang dịch vụ của Thủ đô tạo thuận lợi về chủ trương đầu tư.

- Cạnh tranh gay gắt, đặc biệt với các nhà đầu tư nước ngoài.

- Kinh tế phát triển không ổn định.

- Quỹ đất eo hẹp, rất khó tìm được vị trí thuận lợi.

- Chưa nhiều tuyến phố đi bộ trong trung tâm có các vị trí có cảnh quan hấp dẫn.

- Các nhà bán lẻ nước ngoài còn bị hạn chế khi mở các trung tâm bán lẻ thứ 2.

Phân khúc nhà ở (cơ hội và thách thức)

- Nhu cầu nhà ở còn rất lớn,.

- Xu hướng chấp nhận nhà xa trung tâm nhưng giao thông thuận lợi.

- Khả năng cung cấp sản phẩm nhà ở hiện nay còn rất thấp so với dự báo về Cầu nhà ở

- Sự mở rộng thành phố và dịch chuyển trung tâm hành chính nâng cao khả năng tìm được quỹ đất xa trung tâm

- Tác động của suy thoái kinh tế đến Cầu và khả năng chi trả

- Phụ thuộc lớn vào tính chu kỳ phát triển của thị trường xây dựng dân dụng.

- Quỹ đất đẹp khu vực trung tâm ngày càng bị thu hẹp do đó việc tạo quỹ đất rất khó khăn.

Về phân khúc thị trường mục tiêu: Dựa trên điểm mạnh yếu của doanh nghiệp và các cơ hội thách thức trên thị trường, Mipec chọn lựa phân khúc thị trường mục tiêu theothứ tự ưu tiên như sau:

- Nhà ở (căn hộ để bán & nhà đất)

- Mặt bằng Bán lẻ cho thuê

Phân tích SWOT cho các phân khúc thị trường và các mục tiêu màMipec đã chọn để tìm ra chiến lược đầu tư bất động sản cho phân khúc đó

Bảng 3.2: Phân tích SWOT cho phân khúc thị trường nhà ở

- Nhu cầu nhà ở còn rất lớn.

- Xu hướng chấp nhận sinh sống xa trung tâm thành phố nhưng có giao thông thuận lợi.

- Khả năng cung cấp sản phẩm nhà ở hiện nay còn rất thấp so với dự báo về nhu cầu

- Sự mở rộng thành phố và dịch chuyển trung tâm hành chính của các thành phố lớn tạo khả năng tìm được quỹ đất xa trung tâm thành phố

- Tác động của suy thoái kinh tế đến cầu và khả năng chi trả

- Phụ thuộc lớn vào tính chu kỳ phát triển của thị trường xây dựng dân dụng.

- Quỹ đất đẹp khu vực trung tâm ngày càng bị thu hẹp do đó việc tạo quỹ đất rất khó khăn.

- Có tiềm năng huy động vốn từ cổ đông của

Mipec và các Ngân hàng TMCP uy tín.

- Tập trung vào việc phát triển các sản phẩm nhà đất và căn hộ trung, cao cấp phù hợp với nhu cầu của khách hàng.

- Ưu tiên phát triển căn hộ trung và cao cấp trong các toà nhà tổ hợp, các khu đô thị trong và gần trung tâm các thành phố.

- Tạo các sản phẩm mang tính tiện ích cao, phù hợp nhu cầu khách hàng

- Dịch vụ cho khách hàng được cụ thể hóa: chất lượng cao, đa dạng, đáp ứng tốt nhu cầu ngày càng nhiều và cao của khách

- Ưu tiên phát triển các sản phẩm nhà, đất tại các khu đô thị, khu dân cư xa trung tâm các thành phố nhưng thuận tiện về giao thông. hàng.

- Chưa có nhiều quỹ đất để gối đầu trong tương lai dài ở thành phố Hà Nội thích hợp để phát triển dự án nhà đất, căn hộ trung và cao cấp.

- Thương hiệu chưa mạnh trong thị trường nhà đất và căn hộ trung và cao cấp.

- Chưa có bộ phận chuyên nghiên cứu thị trường và marketing chuyên nghiệp, hiệu quả.

- Xây dựng quan hệ sâu rộng với chính quyền địa phương các thành phố lớn để nâng cao khả năng tìm kiếm quỹ đất.

- Nâng cao mức độ nhận biết thương hiệu công ty trong phân khúc thị trường thông qua việc sử dụng các công ty thiết kế, quản lý dự án, xây dựng, tiếp thị và môi giới có thương hiệu mạnh/dẫn đầu trong phân khúc thị trường mục tiêu.

- Tìm kiếm và liên danh, liên kết với các đối tác đã sẵn có quỹ đất thích hợp cho việc phát triển dự án nhà đất, căn hộ trung và cao cấp để cùng thực hiện dự án.

Phát triển căn hộ hạng trung đến cao cấp trong các toà nhà hỗn hợp, các khu đô thị có vị trí trong hoặc gần trung tâm các thành phố và phát triển các sản phẩm nhà, đất tại các khu đô thị, khu dân cư xa trung tâm các thành phố nhưng thuận tiện về giao thông; cạnh tranh bằng thiết kế thông minh, công năng hợp lý và dịch vụ tiện ích.

Bảng 3.3 : Phân tích SWOT cho phân khúc thị trường bán lẻ

- Định hướng chuyển dịch cơ cấu từ sản xuất sang dịch vụ của thành phố tạo thuận lợi về chủ trương đầu tư

- Nhu cầu cao về mặt bằng bán lẻ trước sức ép tham gia thị trường của các nhà bán lẻ nước ngoài.

- Nhu cầu mua sắm kết hợp vui chơi giải trí, ăn uống đang dần hình thành trong dân cư đô thị.

- Thu nhập đầu người ngày càng tăng -> xuất hiện nhu cầu chi tiêu sinh hoạt càng lớn.

Trong khi các địa điểm vui chơi, ăn uống, mua sắm còn thiếu.

- Các nhà đầu tư nước ngoài tham gia thị trường với các dự án quy mô lớn cộng với kinh nghiệm quản lý và lượng vốn dồi dào.

- Kinh tế phát triển không ổn định.

- Quỹ đất eo hẹp, rất khó tìm được vị trí thuận lợi.

- Ưu thế của những cửa hàng mặt phố tại khu trung tâm và thói quen mua sắm “truyền thống” của nhiều người dân Việt Nam

- Các nhà bán lẻ nước ngoài còn bị hạn chế khi mở các trung tâm bán lẻ thứ 2.

- Có tiềm năng trong việc huy động vốn từ

Các giải pháp phát triển Thị trường xây dựng dân dụng của Mipec

Giải pháp về cơ cấu bộ máy tổ chức 103 3.2.2 Giải pháp về Marketing 103 3.2.3 Giải pháp xây dựng thươnghiệu 105 3.2.4 Giải pháp nguồn nhân lực 105 3.2.5 Giải pháp về tài chính 106

Hoàn thiện cơ cấu bộ máy tổ chức của Mipec thông qua việc xây dựng và áp dụng hệ thống quản lý chất lượng ISO 9001 trong công ty Kiện toàn bộ máy quản lý và quy trình quản lý với phương châm giao việc đi đôi với trách nhiệm, quyền hạn và quyền lợi Nâng cao hiệu quả quản lý hơn nữa trên cơ sở phân cấp, phân quyền hợp lý, tạo điều kiện để cán bộ công nhân viên phát huy được hết khả năng của mình

Thành lập và mở rộng Phòng Marketing (trước đây phòng Marketing chỉ là một bộ phận nằm trong Bộ phận kinh doanh - bán hàng trực thuộc phòng Đầu Tư) và chịu sự quản lý trực tiếp từ Ban Giám đốc công ty thực hiện các công việc, chức năng Marketing và chuyển Phòng Kinh doanh về đúng chức năng kinh doanh của mình

Bộ phận Marketing cần phối hợp với bộ phận Phát triển dự án nghiên cứu thị hiếu, nhu cầu của khách hàng để đưa ra các sản phẩm phù hợp

Trước hết là chú trọng công tác nghiên cứu thị trường, tìm hiểu và phát triển cơ hội đầu tư sau đó là tăng cường giám sát và kiểm tra, luôn theo dõi sát sao trong quá trình thuê các tổ chức tư vấn lập dự án.

Nghiên cứu thị trường là hoạt động không thể thiếu được với bất kì doanh nghiệp nào hoạt động trong nền kinh tế thị trường bởi tín hiệu thị trường và nhu cầu của người tiêu dùng chính là kim chỉ nam cho mọi quyết định đầu tư của doanh nghiệp Vì vậy, với công tác nghiên cứu thị trường, Mipec cần:

- Thành lập riêng một bộ phận chuyên nghiên cứu nắm vững các định hướng phát triển kinh tế, phát triển thị trường xây dựng dân dụng trong hiện tại và kế hoạch lâu dài, thu thập số liệu thống kê, dự báo nhu cầu về thị trường xây dựng dân dụng và khả năng chi trả của khách hàng

- Tổ chức các cuộc điều tra nhu cầu thị trường xây dựng dân dụng trong phạm vi phục vụ của dự án, kết hợp tìm hiểu đúc kết kinh nghiệm từ các thị trường, các dự án kinh doanh phát triển xây dựng dân dụng trong nước, đặc biệt là ở các thành phố lớn như: Hà Nội, Hải Phòng, thành phố Hồ Chí Minh… Phân tích chi tiết để xác định thị trường tiềm năng có còn tồn tại hay không đối với dự án được đề xuất Việc nghiên cứu này phải trả lời được các câu hỏi:

Nhu cầu về thị trường xây dựng dân dụng hiện tại và tương lai là bao nhiêu?

Vị trí của dự án có thuận lợi không? Khả năng sẵn sàng mua của khách hàng như thế nào?Mức giá mua phù hợp làbao nhiêu? Nếu chưa sẵn sàng thì bao giờ có thể mua? Có bao nhiêu đối thủ cạnh tranh? Tiềm năng của họ? Các câu hỏi này cần phải được giải đáp trước khi dự án thực hiện.

- Thông qua các các kênh bán hàng có kinh nghiệm và uy tín như: Savills, CBRE, Cen Group, Siêu thị dự án (STDA) … để tìm hiểu nhu cầu, thị hiếu và tìm cách thỏa mãn,cho khách hàng, ngày càng hoàn thiện dịch vụ nhà ở và nâng cao chất lượng dự án trong tương lai, tăng sức mạnh cạnh tranh cho sản phẩm của Mipec.

Với công tác lập dự án của công ty, hiện nay một xu hướng chủ yếu đối với các doanh nghiệp hoạt động trên thị trường xây dựng dân dụng là thuê các tổ chức Tư vấn để lập dự án chứ không tự lập Để đảm bảo chất lượng lập dự án, Mipec nên thu hút nhân tài, thành lập một bộ phận có chức năng để tự viết

Dự án đầu tư xây dựng các công trình dân dụng, vừa tiết kiệm chi phí, vừa sát sao với công việc và khi đủ thực lực có thể tách ra thành một Doanh nghiệp trực thuộc tự hoạt động

3.2.3 Giải pháp xây dựng thươnghiệu

Thường xuyên cải tiến giao diện và cập nhật mới thông tin về hoạt động của công ty trên website http://www.mipec.com.vn.

Xây dựng mối quan hệ tốt với cơ quan báo đài nhằm giải quyết kịp thời các phản ánh, nhận thức, xuyên tạc không đúng về công ty.

Tích cực tham gia các công tác làm từ thiện, các chương trình vì cộng đồng, uống nước nhớ nguồn

3.2.4 Giải pháp nguồn nhân lực

Tăng cường công tác đào tạo, bổ sung đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định giá và quản lý dự án, quản lý tài chính, cử cán bộ tham gia các khoá đào tạo kỹ sư tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát, tổ chức các lớp học ngoại ngữ ngoài giờ ngay tại Mipec.

Về công tác tuyển dụng, Mipec tuyển dụng thông qua các công ty chuyên cung cấp nhân sự cao cấp, đảm bảo được chất lượng Tất cả lao động trước khi làm việc ở Mipec đều phải trải qua thi tuyển và phải đạt yêu cầu đề ra đối với từng vị trí công việc Đặc biệt Mipec có chính sách ưu tiên tuyển dụng con em của cán bộ công nhân viên làm việc tại Mipec với mục đích xây dựng Mipec trở thành gia đình thứ hai của người lao động, bên cạnh đó Mipec cũng ưu tiên tuyển dụng lao động tại các địa phương, nơi có dự án, công trình của Mipec thi công Đây được coi là chủ trương đúng đắn, mang tính xã hội hoá cao, giúp địa phương giải quyết việc làm, góp phần thực hiện chính sách xoá đói giảm nghèo.

Việc tìm kiếm, phát hiện thu hút và tuyển dụng được những ứng viên có khả năng làm việc thực sự, tâm huyết với nghề và gắn bó với đơn vị luôn là nhiệm vụ trọng tâm trong chiến lược phát triển của Mipec Công tác tuyển dụng gắn chặt với việc sử dụng, đào tạo, bồi dưỡng, phát triển nguồn nhân lực Người lao động được bố trí công việc phù hợp với chuyên môn, sở trường công tác và hoàn cảnh cá nhân để họ có khả năng cống hiến hết mình cho công việc Chính sách thu hút nhân tài bằng cách tạo cơ hội tốt cho mọi cá nhân phát triển, giúp họ phát huy hết khả năng, đánh giá đúng hiệu quả công việc của người lao động từ đó trả lương theo đúng năng lực, có các chế độ đãi ngộ hợp lý, người lao động có trình độ cao được nâng cao thu nhập, được ưu tiên mua cổ phần của Mipec với giá ưu đãi… Để đảm bảo tính bền vững, Mipec thực hiện chính sách nhân sự công khai, minh bạch nhất quán, công bằng, khen thưởng kịp thời những cá nhân có thành tích, xử phạt nghiêm minh những người không hoàn thành nhiệm vụ hoặc làm việc cầm chừng để giữ vị trí Công tác quy hoạch luân chuyển cán bộ được thực hiện một cách thường xuyên nhằm phát hiện kịp thời những cá nhân có năng lực trình độ để đào tạo, bồi dưỡng, thử thách, sau đó bố trí vào vị trí quản lý điều hành trong doanh nghiệp nếu đạt yêu cầu… Mipec đang hướng tới xây dựng môi trường làm việc năng động, thân thiện, dân chủ, công bằng; phân công nhiệm vụ cụ thể và đề cao trách nhiệm cá nhân.

3.2.5 Giải pháp về tài chính

Với quy mô đầu tư lớn thì vấn đề huy động vốn vô cùng quan trọng. Mặc dù sở hữu một số vốn khá dồi dào nhưng với những công trình đầu tư trọng điểm thì Công ty vẫn phải huy động một nguồn vốn không nhỏ bên ngoài Việc hợp tác với các ngân hàng thương mại sẽ mang lại nhiều thuận lợi cho doanh nghiệp, đặc biệt là trong việc tiếp cận với nguồn vốn của ngân hàng Tuy nhiên mỗi một đối tác Mipec chọn lựa đều dựa trên những tiêu chí và mục đích khác nhau Với uy tín lâu năm, Mipec cũng dễ dàng vay vốn từ rất nhiều ngân hàng lớn Ngoài ra, khi xây dựng các công trình lớn như nhà chung cư, trung tâm thương mại,… Mipec luôn huy động từ những nguồn tài chính lớn của những nguời đăng ký mua, đặt chỗ khi đủ điều kiện mở bán Đa dạng hoá các hình thức huy động vốn và lựa chọn hình thức huy động thích hợp là vấn đề quan trọng trong mỗi doanh nghiệp Có rất nhiều hình thức huy động vốn nhưng tựu trung lại có các hình thức chủ yếu sau:

- Huy động qua ngân hàng thương mại.

- Huy động qua tổ chức tài chính phi ngân hàng.

- Huy động qua các cá nhân tổ chức cho vay.

- Huy động qua việc bán và cho thuê bất động sản.

- Huy động từ đầu tư nước ngoài như đầu tư trực tiếp nước ngoài và liên kết kinh doanh.

Kiến nghị đối với UBND thành phố Hà Nội

Để tháo gỡ những khó khăn cho Doanh nghiệp và phát triển thị trường đầu tư, kinh doanh các công trình xây dựng dân dụng trên địa bàn thủ đô Hà Nội trong giai đoạn 05 năm tới tới, tôi xin đưa ra một vài kiến nghị với UBND thành phố Hà Nội như sau:

+ Hoàn thiện công cụ luật pháp, tạo hành lang khuôn khổ pháp lý rõ ràng, nghiêm minh và thuận lợi cho việc đầu tư, kinh doanh các công trình xây dựng dân dụng hoạt động theo quy định của pháp luật: thị trường xây dựng dân dụng liên quan đến nhiều lĩnh vực phức tạp vì vậy phát triển xây dựng dân dụng và vận hành thị trường này đòi hỏi phải có khung pháp lý đồng bộ và chặt chẽ Dù luật Đất đai 2013, luật Kinh doanh Bất động sản

2014, luật Nhà ở 2014 đã ra đời, nhưng vẫn còn cần hoàn thiện hơn nữa, các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật cần hướng dẫn thật chi tiết để các Chủ đầu tư dễ dàng vận dụng và thi hành theo.

+ Hoàn thiện hệ thống các chính sách kinh tế là công cụ để Nhà nước thực hiện mục tiêu, định hướng quản lý, điều tiết các hành vi tham gia thị trường xây dựng dân dụng thông qua các quan hệ thị trường Các công việc cần thực hiện như: Sửa đổi, bổ sung các chính sách thuế liên quan tới hoạt động đầu tư, kinh doanh các công trình dân dụng; Sửa đổi hệ thống các loại phí và lệ phí theo hướng hạ thấp tỷ lệ thu, đơn giản thủ tục để khuyến khích người dân tham gia hệ thống giao dịch chính thức; Xóa bỏ dần cơ chế hai giá để đi đến sử dụng một giá chung thống nhất theo giá thị trường Nhà nước phải chủ động tiềm lực để điều tiết duy trì mức giá cân bằng trên thị trường; Thay đổi phương thức chuyển giao đất đai từ Nhà nước cho người sử dụng, đổi mới công tác đền bù giải phóng mặt bằng trên cơ sở sử dụng các quan hệ hàng hóa tiền tệ theo cơ chế thị trường.

+ Đẩy nhanh tiến độ nhưng cần đảm bảo chất lượng của việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (hiện tại theo chu trình củaVăn phòng Đăng ký đất đai – sở Tài Nguyên & Môi Trường Hà Nội là còn 14 ngày, tuy nhiên thời gian này vẫn lâu và thường không chính xác, sai sót trong việc in ấn Giấy chứng nhận còn rất nhiều, gây mất thời gian, tiền bạc và ức chế cho mọi người có liên quan), tạo điều kiện thuận lợi và các chế tài để khuyến khích người dân tham gia đăng ký giao dịch Thị trường xây dựng dân dụng phát triển lành mạnh trước hết phải dựa trên cơ sở một hệ thống hàng hóa và các quan hệ trao đổi công khai, ổn định lành mạnh và hợp pháp Do vậy việc tạo lập tính chất pháp lý cho loại hàng hóa đặc biệt này mà trước hết là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà đóng vai trò hết sức quan trọng Thêm nữa, cần nâng cao quản lý chặt chẽ từ cấp cao xuống cấp thấp để dứt điểm tình trạng vòi vĩnh, nhũng nhiễu, làm dịch vụ đối với việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.

+ Hoàn thiện và đổi mới công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch Hệ thống quy hoạch bao gồm Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, Quy hoạch sử dụng đất, các quy hoạch chuyên ngành, Quy hoạch vùng và các tiểu vùng,… Tất cả các quy hoạch trên đều có tác động trực tiếp đến định hướng phát triển và xu hướng vận động của thị trường xây dựng dân dụng.

+ Hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản lý Hiện nay hai Sở đang quản lý trực tiếp một phần thị trường xây dựng dân dụng là Sở Xây dựng Hà Nội và Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội Sở Tài nguyên và Môi trường có chức năng quản lý Nhà nước về đất đai, Sở Xây dựng quản lý các công trình xây dựng Ngoài ra hiện nay ở một số Sở vẫn tồn tại cơ quan quản lý từng bộ phận về xây dựng dân dụng mang tính chất thuộc chuyên ngành riêng của Sở Như vậy bộ máy quản lý Nhà nước về xây dựng dân dụng tại thành phố Hà Nội hiện nay còn rất phân tán đòi hỏi phải thống nhất tổ chức lại và hoàn thiện.

+ Tăng khả năng cung cấp hàng hóa cho thị trường xây dựng dân dụng,đặc biệt là nhà ở đảm bảo chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu,bình ổn giá cả cho phù hợp với mức độ tăng trưởng của nền kinh tế và thu nhập của người dân Thị trường nhà và đất ở là bộ phận quan trọng, chiếm tỷ trọng chính trong thị trường xây dựng dân dụng, những cơn “sốt” đều bắt đầu từ nhà và đất ở sau đó mới lan sang các thị trường xây dựng khác Vì vậy, bình ổn thị trường nhà đất ở là khâu đột phá để bình ổn thị trường xây dựng dân dụng.

+ Thiết lập cơ chế dùng các sản phẩm của xây dựng dân dụng để tăng khả năng nguồn vốn cho doanh nghiệp Việc huy động vốn là một trong những vấn đề đặc biệt quan trọng quyết định đến sự thành công của hoạt động đầu tư kinh doanh các công trình xây dựng dân dụng của mọi doanh nghiệp. Nhà nước cần có quyết sách đối với thị trường xây dựng dân dụng về việc cho phép thế chấp một cách hoàn chỉnh các loại hình sản phẩm ở thời điểm hiện tại và sản phẩm hình thành trong tương lai để tăng vốn của doanh nghiệp.

+ Mở cơ chế để thu hút các nguồn lực đầu tư từ nước ngoài vào thị trường xây dựng dân dụng và tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong và ngoài nước Cùng với quá trình hội nhập kinh tế: việc gia nhập WTO, ký kết hiệp định TPP(Trans-Pacific Strategic Economic Partnership Agreement), Hiệp định thương mại Việt Nam - EU, Cộng đồng Kinh tế ASEAN (AEC) hình thành…các cơ quan quản lý Nhà nước cần mạnh mẽ hơn trong việc xóa bỏ những rào cản tạo môi trường thông thoáng, giảm thiểu thủ tục hành chính rườm rà để khuyến khích đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường xây dựng cơ bản của Việt Nam Đảm bảo tạo một môi trường cạnh tranh lành mạnh bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Trong bối cảnh nền kinh tế đang mở cửa hội nhập Quốc tế như hiện nay thì các doanh nghiệp luôn đứng trước những cơ hội lớn, tuy nhiên cũng là những thử thách không hề nhỏ Vấn đề đặt ra trước mắt cho các doanh nghiệp là sự tồn tại, hoạt động ổn định từ đó phát triển bền vững để vượt qua mọi khó khăn, sẵn sàng đối mặt với những cạnh tranh ngày càng gay gắt

Là một Doanh nghiệp được thành lập và hoạt động kinh doanh đa ngành nghề với thời gian hơn 13 năm, trong thời gian qua Công ty Cổ phần Hóa dầu Quân đội có những phát triển vượt bậc cả về chất lượng lẫn qui mô. Với tiềm năng của Công ty nói riêng và của lĩnh vực mà Công ty kinh doanh nói chung, Công ty Cổ phần Hóa dầu Quân đội hoàn toàn có thể từng bước khẳng định hơn nữa vị thế của mình trong thị trường trong nước và vươn xa hơn là thị trường nước ngoài.

Vì vậy, trên cơ sở vận dụng tổng hợp những lý thuyết, các phương pháp nghiên cứu đã được học trong chương trình đào tạo bậc cao học tại Viện đào tạo sau Đại học – trường Đại học Kinh doanh và Công nghệ Hà Nội và dựa vào điều kiện thực tế tại Công ty Cổ phần Hóa dầu Quân đội, luận văn đã được thực hiện với các nội dung sau:

- Phân tích làm rõ nội dung cơ bản về thị trường Đầu tư kinh doanh các công trình xây dựng dân dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội và phân tích những ưu – nhược điểm của Công ty Cổ phần Hóa dầu Quân đội.

- Đánh giá thực trạng và hiệu quả của lĩnh vực đầu tư kinh doanh các công trình xây dựng dân dụng của Công ty Cổ phần Hóa dầu Quân đội từ đó đưa ra những tồn tại và nguyên nhân của những tồn tại đó trong công tác tổ chức quản lý đầu tư kinh doanh tại Công ty Cổ phần Hóa dầu Quân đội.

Tiêu đề	Phát Triển Thị Trường Đầu Tư Xây Dựng Các Công Trình Dân Dụng Của Công Ty Cổ Phần Hóa Dầu Quân Đội(MIPEC) Trên Địa Bàn Thành Phố Hà Nội
Tác giả	Nguyễn Ngọc Minh
Người hướng dẫn	GS.TS Nguyễn Văn Thường
Trường học	Trường Đại Học Kinh Doanh Và Công Nghệ Hà Nội
Chuyên ngành	Quản trị Kinh doanh
Thể loại	luận văn thạc sĩ kinh tế
Năm xuất bản	2016
Thành phố	Hà Nội

Định dạng
Số trang	121
Dung lượng	19,42 MB