giải pháp nâng cao hiệu sử dụng phương pháp so sánh định giá BĐS Việt Nam

Đề án môn học GVHD: ThS Nguyễn Thanh Lân Mục Lụcc Lục Lụcc Lời Mở Đầu .1 Phần I: Cở sở lý luận định giá bất động sản 1.1 Bất động sản .3 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản 1.1.2 Phân loại bất động sản 1.2 Giá bất động sản .7 1.2.1 Giá trị bất động sản 1.2.2 Giá bất động sản 1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 1.3 Định giá bất động sản .9 1.3.1 Khái niệm định giá bất động sản 1.3.2 Mục đích vai trị định giá bất động sản 10 1.3.3 Căn nguyên tắc định giá bất động sản 12 1.3.4 Các phương pháp định giá bất động sản 18 Phần II: Phương pháp so sánh định giá bất động sản 24 Khái niệm ý nghĩa phương pháp so sánh .24 1.1 Khái niệm 24 1.2 Ý nghĩa 24 1.3 Các yêu cầu phương pháp so sánh 24 1.4 Nguyên tắc áp dụng 24 1.5 Phạm vi áp dụng phương pháp 25 Nội dung điều chỉnh .25 2.1 Các yếu tố điều chỉnh 25 2.2 Nguyên tắc điểu chỉnh 26 2.3 Phương pháp điều chỉnh 26 2.4 Trình tự điều chỉnh 26 Các bước tiến hành .27 3.1 Xác định mục tiêu bất động sản 27 Hoàng Văn Quỳnh 53 Kinh tế & Quản lý địa Đề án mơn học GVHD: ThS Nguyễn Thanh Lân 3.2 Thu thập tìm kiếm thơng tin BĐS bán thời gian gần với điều kiện tương đồng 28 3.3 Kiểm tra BĐS so sánh 29 3.4 Phân tích giá bán điều kiện BĐS so sánh để tìm sở điều chỉnh………………………………………………………………………… 29 3.5 So sánh điều kiện BĐS mục tiêu với BĐS so sánh thực điều chỉnh……………………………………………………………………… 30 3.6 Ước tính giá BĐS mục tiêu cách dựa sở hòa hợp số giá trị BĐS so sánh điều chỉnh 31 Nhận xét 31 4.1 Ưu điểm 31 4.2 Nhược điểm 31 Phần III: Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu sử dụng phương pháp so sánh định giá BĐS Việt Nam .32 Các giải pháp từ phía nhà nước 32 1.1 Giải pháp quản lý 32 1.2 Giải pháp xây dựng hệ thống sở liệu bất động sản 32 1.3 Giải pháp hồn thiện quy trình định giá 33 1.4 Tổ chức đào tạo cấp chứng hành nghề định giá 34 Một số giải pháp hỗ trợ định giá bất động sản 35 2.1 Hình thành phát triển hệ thống dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp định giá bất động sản 35 2.2 Phát triền hệ thống công nghệ thông tin nhằm cung cấp thị trường cho hoạt động định giá bất động sản 36 2.3 Tạo liên kết thông tin doanh nghiệp, tổ chức hoạt động định giá bất động sản 37 2.4 Liên kết với tổ chức định giá nước 37 Kết Luận 39 Danh mục tài liệu tham khảo 40 Hoàng Văn Quỳnh 53 Kinh tế & Quản lý địa Đề án mơn học GVHD: ThS Nguyễn Thanh Lân Lời Mở Đầu Tính cấp thiết đề án Hoạt động định giá có lịch sử hình thành phát triển lâu nhiều nước giới, hoạt động khách quan tồn đời sống kinh tế - xã hội kinh tế sản xuất hang hóa, đặc biệt kinh tế phát triển theo chế thị trường Ở Việt Nam định giá bất động sản coi nghề cung cấp dịch vụ cho kinh tế khoảng thập kỉ gần Trong năm gần phát triển nhanh chóng với nhiều loại hình doanh nghiệp giam gia đội ngũ chuyên viên định giá ngày chuyên nghiệp Tuy nhiên kết định giá mang tính chưa thống số nơi.Việc định giá xác làm giảm thiệt hại cho Nhà nước tổ chức, doanh nghiệp hay cá nhân liên quan đến việc định giá bất động sản.Đối với Việt Nam định giá bất động sản nghề mẻ, có lợi phát triển sau nên kế thừa thành tựu nhiều nước khác, điều kiện thực tế Việt Nam nên việc áp dụng phương pháp định giá cịn nhiều khó khăn Hiện nước ta chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp có ưu điểm đơn giản, dễ áp dụng, có sở vững để cơng nhận dựa chứng thị trường Tuy nhiên việc áp dụng phương pháp hạn chế Định giá bất động sản hoạt động cần thiết đời sống bất động sản có giá trị lớn tổng giá trị tài sản quốc gia.Hiện phương pháp so sánh sử dụng rộng rãi định giá bất động sản Để nắm bắt kiến thức phương pháp em chọn đề tài: “Nâng cao hiệu sử dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản Việt Nam” Mục đích nghiên cứu Đề án viết nhằm vào mục đích bản: Thứ nhất, hệ thống hóa kiến thức thị trường bất động sản vàđịnh giá bất động sản Thứ hai,nghiên cứu chuyên sâu phương pháp định giá bất động sản, cụ thể phương pháp so sánh định giá bất động sản Thứ ba, đưa giải pháp nhằm hoàn thiện việc áp dụng phương pháp định giá bất động sản Việt Nam Phạm vi nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài tập trung vào phân tích sở, đặc điểm phương pháp so sánh trình vận dụng phương pháp Hoàng Văn Quỳnh 53 Kinh tế & Quản lý địa Đề án mơn học GVHD: ThS Nguyễn Thanh Lân định giá nhằm đưa giải pháp nâng cao hiệu sử dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản Việt Nam Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp nghiễn cứu áp dụng phương pháp thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp…để làm rõ sở, phương pháp, quy trình phương pháp so sánh qua tìm hạn chế, ưu điểm phương pháp nhằm đưa giải pháp nâng cao hiệu sử dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản Bố cục đề án Đề án gồm phần : Phần I: Cơ sở lý luận định giá bất động sản Phần II: Phương pháp so sánh định giá bất động sản Phần III: Đề xuất sô giải pháp nâng cao hiệu sử dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản Việt Nam Do thời gian thực đề tài có hạn kiến thức cịn hạn chế nên đề án khơng tránh khỏi thiếu sót, em mong giúp đỡ Thầy, Cơ giáo Hồng Văn Quỳnh 53 Kinh tế & Quản lý địa Đề án mơn học GVHD: ThS Nguyễn Thanh Lân Phần I: Cơ sở lý luận định giá bất động sản 1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản a) Khái niệm bất động sản Bất động sản khái niệm sử dụng phổ biến hầu khắp quốc gia giới Trong tiếng Anh người ta dùng từ: Real estate gọi bất động sản Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản từ: Immobilié, Trung Quốc dùng thuật ngữ Địa Sản nước ta gọi bất động sản Theo điều 174- Luật số 33/2005/QH11- Bộ luật Dân quy định sau: Bất động sản tài sản bao gồm:  Đất đai  Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng  Các tài sản khác gắn liền với đất đai  Các tài sản khác Pháp luật quy định Mặc dù với cách quan niệm trên, song việc phân định tài sản động sản hay bất động sản thường khơng đơn giản.Có phải tất cơng trình xây dựng kiến trúc đề bất động sản.Tương tự vậy, có phải tất tài sản liền với cơng trình xây dựng bất động sản khơng Những khó khăn thường làm cho người kinh doanh người định giá bất động sản có nhìn sai giá trị thực bất động sản, người ta phải nghiên cứu để đặc trưng riêng có bất động sản, tìm tiêu chí để phân biệt động sản bất động sản Một cách hiểu phổ biến bất động sản : Bất động sản tài sản vật chất di dời, tồn ổn định lâu dài Như vậy, coi bất động sản có điều kiện sau: - Là vật chất có ích cho người Được chiếm giữ cá nhân cộng đồng người Có thể đo lượng giá trị định Không thể di dời hạn chế di dời để tính chất, cơng năng, hình thái khơng thay đổi - Tồn lâu dài b) Đặc điểm bất động sản Hoàng Văn Quỳnh 53 Kinh tế & Quản lý địa Đề án mơn học GVHD: ThS Nguyễn Thanh Lân Bất động sản có đặc điểm sau: Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời Đặc điểm bất động sản gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm có vị trí cố định có giới hạn diện tích khơng gian Chính giá trị lợi ích bất động sản gắn liền với vị trí cụ thể: yếu tố vị trí khơng phải xác định tiêu thức đo lường địa lý thơng thường mà đánh giá chủ yếu khoảng cách đến trung tâm, điểm dịch vụ cơng cộng, cơng trình cơng cộng thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục phụ thuộc vào khả tiếp cận Khi yếu tố thay đổi tính vị trí bất động sản thay đổi Cũng bất động sản có tính chất cố định vị trí gắn liền với vị trí định nên giá trị lợi ích mang lại bất động sản chịu tác động yếu tố vùng khu vực rõ rệt Những yếu tố là: yếu tố tự nhiên; điều kiện kinh tế; tính chất xã hội; điều kiện mơi trường Trong yếu tố trên, có yếu tố vùng mang tính cố định song có yếu tố vùng thay đổi làm cho tác động chúng đến bất động sản thay đổi Thứ hai, bất động sản loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền hàng hóa bất động sản gắn liền với trường tồn đất đai, loại tài sản thiên nhiên ban tặng bị tiêu hủy (trừ số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…) Mặt khác, cơng trình xây dựng, cơng trình kiến trúc vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, hàng trăm năm Ngay nông nghiệp, bất động sản vườn lâu năm có thời gian tồn lâu dài Tuy nhiên tính lâu bền hàng hóa bất động sản khác nhau, tùy theo loại bất động sản cụ thể Đặc điểm ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư bất động sản công tác quản lý, sử dụng bất động sản Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan Sở dĩ khan tính có hạn diện tích bề mặt trái đất vùng, địa phương, khu vực, đất Bất động sản dạng tài sản có giới hạn quy mơ quỹ đất dành cho dạng hoạt động phụ thuộc vào vị trí định nên khơng thể mở rộng Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển cơng trình xây dựng lại giới hạn Do yếu tố vị trí nên người ta mở rộng không gian bề rộng cơng trình bất động sản Chính vậy, quan hệ cung cầu bất động sản cân đối theo chiều hướng cung nhỏ cầu dẫn đến tình trạng đầu bất động sản, người đầu lâu dài thường có lợi giá ln có xu hướng tăng lên Vì sách điều tiết cân cung cầu khong thể sử dụng công cụ quan trọng phải có sách chống đầu hạn chế sở hữu bất động sản Hoàng Văn Quỳnh 53 Kinh tế & Quản lý địa Đề án môn học GVHD: ThS Nguyễn Thanh Lân Thứ tư, tính dị biệt bất động sản.Mỗi bất động sản tài sản riêng biệt, sản xuất đơn có yếu tố riêng biệt khơng giống với bất động sản khác Sự khác biệt bất động sản trước hết có khác vị trí lơ đất; khác kết cấu kiến trúc; khác hướng; khác cảnh quan vật ngoại cảnh Do đầu tư phát triển phải ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu tính dị biệt người tiêu dùng Xã hội phát triển yêu cầu tính dị biệt tăng.Khi đánh giá bất động sản phải ý đến tính dị biệt, khơng thể so sánh dập khuôn bất động sản với Vấn đề quản lý không gian kiến trúc phải đảm bảo mang tính thống khắc phục nhược điểm tính dị biệt tạo thuộc trách nhiệm người quản lý vĩ mơ Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Nhìn chung, hàng hóa có đặc điểm này, với hàng hóa bất động sản đặc điểm trội Sở dĩ nhu cầu bất động sản khu vực, quốc gia, dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội, chí, cịn bao gồm yếu tố tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh dân cư Thứ sáu, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau.Giữa hàng hóa bất động sản có tác động ảnh hưởng lẫn mạnh mẽ Sự đời hay hồn thiện hàng hóa bất động sản điều kiện để đời đi, để tăng thêm giảm bớt giá trị giá trị sử dụng hàng hóa bất động sản kia.Bất động sản loại tài sản có tính ảnh hưởng mạnh bất động sản liền kề có tác động ảnh hưởng mạnh đến hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Do đầu tư xây dựng cơng trình bất động sản phải tính đến yếu tố ảnh hưởng tới cơng trình khác; đánh giá bất động sản phải tính đến khả ảnh hưởng có cơng trình bất động sản khác đời Cũng ảnh hưởng bất động sản đến hoạt động kinh tế xã hội nên Nhà nước phải giữ vai trò quản lý điều tiết thị trường bất động sản Thứ bảy, Bất động sản tài sản có giá trị cao giá trị đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả sinh lợi cao đồng thời tạo vốn Vì vậy, đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn vốn dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh.Cũng đặc điểm đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh bất động sản cần đến tham gia ngân hàng tổ chức tín dụng Thứ tám, hàng hóa bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước.Bất động sản loại tài sản quan trọng quốc gia, dân tộc, quan đơn vị người dân.Các quan hệ giao dịch bất động sản thường có tác động mạnh đến hầu hết hoạt động Hoàng Văn Quỳnh 53 Kinh tế & Quản lý địa Đề án mơn học GVHD: ThS Nguyễn Thanh Lân kinh tế xã hội Để tăng cường vai trị mình, trì ổn định khai thác có hiệu nguồn nội lực cho phát triển nhà nước phải quan tâm đến bất động sản thị trường bất động sản, phải ban hành văn pháp luật, chủ trương, sách nhằm thực vai trò chức quản lý hoạt động thị trường bất động sản Mặt khác, bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai chất thuộc sở hữu toàn xã hội Do bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật quản lý Nhà nước Thứ chín, giá trị cơng năng, khả khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào lực quản lý Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng phức tạp, đó, địi hỏi người quản lý phải có lực cao chi phí quản lý phải cao so với hàng hóa thơng thường Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng cơng trình xây dựng phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, cơng trình xây dựng, nhà ở, văn phịng…cũng địi hỏi cần có nghiên cứu cụ thể chi phí cho quản lý cao 1.1.2 Phân loại bất động sản Từ kinh nghiệm nhiều nước kết nghiên cứu nước ta, bất động sane phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng BĐS sàn đặc biệt Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hà tầng, BĐS trụ sở làm việc… Trong BĐS có đầu tư xây dựng nhóm BĐs nhà đất nhóm BĐS bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhóm có tác động lớn đến q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước phát triển đô thị bền vững.Nhưng quan trọng nhóm BĐS chiếm tuyệt đại đa số cách giao dịch thị trường BĐS nước ta nước giới Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại chủ yếu nông nghiệp ao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng… Bất động sản đặc biệt BĐS cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang… Đặc điểm loại BĐS khả tham gia thị trường thấp Hoàng Văn Quỳnh 53 Kinh tế & Quản lý địa Đề án mơn học GVHD: ThS Nguyễn Thanh Lân Việc phân chia BĐS thep loại cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng chế sách phát triển quản lý thị trương bất động sản phù hợp với điểu kiện kinh tế - xã hội nước ta 1.2 Giá bất động sản 1.2.1 Giá trị bất động sản Có nhiều quan điểm khác giá trị bất động sản: - Quan điểm coi đất đai ( thành phần bất động sản ) khơng có giá trị: đất đai tài ngun thiên nhiên sản phẩm lao động, than đất đai khơng có giá trị, mà đất đai tự nhiên khơng phải hàng hóa - Quan điểm coi đất đai có giá trị: giá trị đất đai giá trị tiền thuê đất, tiên th đất hình thức chuyển hóa giá trị đất đai Tuy nhiên quan điểm cho đất đai tự nhiên mà chưa có lao động tác động vào khơng có giá trị, có giá trị có sức lao động người khai thác Cũng có quan điểm khác cho không kể đất đai chưa khai thác hay khai thác có giá trị - C.Mác rằng: giá ruộng đất biểu quan hệ kinh tế phát sinh biểu tiền giá trị ruộng đất Ông cho rằng: địa tô biểu cô đọng lại giá trị ruộng đất, sản phẩm thặng dư người sản xuất nông nghiệp tạo nộp cho chủ sở hữu ruộng đất Hay nói cách khác, giá ruộng đất địa tơ bị tư hóa - Đất đai coi loại tư đặc biệt, thực tế đất đai tài sản đặc biệt - hang hóa đặc biệt Một đặc điểm làm cho đất đai tài sản đặc biệt – hang hóa đặc biệt khả sinh lời đất đai mặt khác đất đai tham gia nhiều lần vào sản xuất khơng hao mịn, khơng khấu hao Và yếu tố tạo nên giá trị đất đai Cùng đất sản xuất nơng nghiệp đất tốt có giá cao đất xấu Hay nhà nước đưa đất đất nông nghiệp quy hoạch thành mục đích khác thị hay sản xuất kinh doanh giá trị đất tăng lên nhiều so với trước quy hoạch Khả sinh lời đất phụ thuộc chủ yếu vào mục đích sử dụng đất Điều chứng minh qua thực tế, giá đất đô thị cao giá đất nông thôn, hay đất dùng vào sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cao đất nông nghiệp - Trong thực tế việc mua bán đất đai mua bán quyền sử dụng, quyền hưởng lợi từ đất đai Giá đất – giá trị đất giá trị quyền lợi ích thu từ đất đai thị trường định, cho mục đích sử dụng xác định Hoàng Văn Quỳnh 53 Kinh tế & Quản lý địa Đề án mơn học GVHD: ThS Nguyễn Thanh Lân Theo quan điểm thị trường: Giá trị bất động sản phụ thuộc vào luồng thi nhập mang lại cho người sở hữu Luồng thu nhập tính luồng thu nhập luồng thu nhập kỳ vọng 1.2.2 Giá bất động sản Cũng hàng hố thơng thường khác, giá BĐS hình thành sở quan hệ cung-cầu BĐS thị trường Bản chất giá BĐS: giá biểu tiền giá trị tài sản mà bên bán bên mua chấp nhận Nó bao gồm giá đất giá nhà Đất đai khơng có giá thành sản xuất Giá trị đất đai phần tự nhiên sinh ra, phần người khai thác sử dụng đất đai mang lại gọi “giá trị đất đai” (địa tơ tư hố) Lợi ích thu từ đất đai lớn giá trị cao Trong kinh tế thị trường, đất đai mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá trị trao đổi” Giá trị đất đai biểu hình thức tiền tệ, “giá đất đai” thường gọi giá đất Cịn giá nhà tính chi phí nguyên vật liệu chi phí khác cần thiết để xây dựng nên nhà Tuy nhiên, hàng hố BĐS hàng hố đặc biệt, đó, giá BĐS có số đặc trưng riêng Giá BĐS phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan tương đối mức cầu người mua 1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản Có nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng BDDS nói chung, cụ thể là: 1.2.3.1 Nhóm yếu tố tự nhiên  Vị trí BĐS: khả sinh lời yếu tố vị trí BĐS mang lại cao giá trị BĐS lớn Mỗi BĐS đồng thời tồn loại vị trí, vị trí tuyệt đối vị trí tương đối Xét phương diện tổng quát hai loại vị trí nói có vai trị quan trọng việc xác lập giá trị BĐS Những BĐS nằm trung tâm đô thị hay vùng có giá trị lớn BĐS nhà đất loại nằm vùng ven trung tâm ( vị trí tương đối) Những BĐS nằm ngã tư hay ngã ba, trục lộ giao thong quan trọng lại có giá trị cao BĐS nằm vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh gia ưu vị trí BĐS quan trọng, đặc biệt việc xác định giá đất  Kích thước, hình thể, diện tích lơ đất đất: kích thước diện tích đất tối ưu thỏa mãn loại nhu cầu cụ thể đa số dân cu vùng Hoàng Văn Quỳnh 53 Kinh tế & Quản lý địa