SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Khái niệm về định giá Bất động sản
1.1.1 Khái niệm và vai trò của định giá Bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm về định giá Bất động sản
Về định giá, cho tới nay có rất nhiều định nghĩa khác nhau, tuy nhiên, đều coi định giá là việc ước tính giá cả của tài sản tại một thời điểm nhất định Từ nhiều định nghĩa ta rút ra được định nghĩa chung nhất về định giá:
Như vậy, định giá tài sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một điểm, một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Từ định nghĩa về định giá tài sản, ta có khái niệm về định giá bất động sản: Định giá bất động sản là một nghệ thuật hoặc một khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định có tính đến cả đặc điểm của bất động sản và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản bao gồm cả lĩnh vực đầu tư Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.
Như vậy, nội dung của định giá bất động sản bao gồm: Định giá BĐS là ước tính giá của một BDDS cụ thể, tại một thời điểm nhất định, tại một thị trường nhất định, cho mục đích xác định; theo tiêu chuẩn kĩ thuật, tính chất, quy mô, thực trạng BDDS; theo những phương pháp tiêu chẩn nhất định.
1.1.1.2 Vai trò của định giá BĐS
Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường Nó hỗ trợ các thành phần kinh tế và thúc đẩy nền kinh tế phát triển Mà thị trường BĐS chỉ phát triển được khi các giao dịch BĐS trở nên phổ biến và dễ dàng Điều này có nghĩa là các giá trị của hàng hoá trong thị trường BĐS phải được xác định một cách chuẩn xác, phù hợp với tính năng sử dụng của mỗi loại tài sản Do vậy phải tiến hành công việc định giá BĐS, định giá là rất cần thiết khi ta đưa ra một quyết định liên quan đến tài sản BĐS Các bên tham gia thị trường BĐS phải biết giá trị củaBĐS để tiến hành trao đổi, giúp cho người bán có thể chấp nhận, quyết định giá mua bán có thể chấp nhận đựơc và người mua quyết định giá mua BĐS, nhà đầu tư kinh doanh cũng cần định giá để biết được giá trị của BĐS trong trường hợp cổ phần hoá doanh nghiệp, giúp cho xác định giá trị trong công bố tài chính hàng năm của công ty, định giá BĐS còn giúp cho việc trả tiền thuê tài sản, thế chấp hoặc bảo hiểm BĐS, không những thế công việc này còn là cơ sở để nhà nước quản lý và phát triển BĐS đảm bảo ích nước lợi dân
Xuất phát từ khái niệm BĐS là tài sản không thể di dời được gồm đất đai, nhà ở và các công trình gắn liền với đất, vậy định giá BĐS thế chấp thực chất là định giá đất và các công trình gắn trên đất Định giá BĐS đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế cũng như trong đời sống kinh tế-xã hội Tuy nhiên, ba vai trò quan trọng của định giá BĐS đã được các nhà nghiên cứu đúc kết là:
Hỗ trợ các bên tham giá giao dịch trên thị trường, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển. Khi giá cả về BĐS được xác định một cách chính xác và công khai làm tăng số lượng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hóa trên thị trường Người mua và người bán có cơ hội gặp nhau, có những quyết định đúng đắn khi thực hiện giao dịch nhằm thỏa mãn nhu cầu Từ hoạt động định giá, việc tư vấn, đặc biệt là tư vấn về giá đất sẽ diễn ra thông thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng sẽ đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường Tư vấn giá đất sẽ giúp thực hiện các chủ trương, chính sách của Nhà nước như: Cổ phần hóa, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước được thuận lợi trung thực hơn.
Minh bạch hóa thị trường BĐS: Định giá và tư vấn về BĐS có tác dụng làm công khai, minh bạch về giá BĐS, đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu chính xác và khách quan Cơ quan thẩm định và tư vấn về BĐS có khả năng tiếp cận dễ dàng với mọi đối tượng.
Giúp Nhà nước hoàn thiện hoạt động quản lý Nhà nước nói chung và quản lý thị trường BĐS nói riêng Từ đó, rút ngắn được khoảng cách giữa hai giá giúp giao dịch được thực hiện nhanh chóng và công khai.
1.1.2 Giá trị, giá cả BĐS
1.1.2.1 Giá trị bất động sản
Trên lý thuyết, người ta có thể đánh giá hay giải thích giá trị theo nhiều cách khác nhau, tuy nhiên, giá trị thị trường vẫn luôn là khái niệm được nhiều người quan tâm, nhất là trong lĩnh vực bất động sản.
Tại hầu hết các nước phát triển, định nghĩa giá trị thị trường của bất động sản đều được chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý và giao dịch mua bán.
Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành định giá chuyên nghiệp (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP) trong đó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nhất của một bất động sản trên một thị trường cạnh tranh và công khai dưới tất cả các điều kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua và người bán đều hành xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố kích thích thái quá.
Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải có thông tin đầy đủ và có đầy đủ thời gian quyết định trên một thị trường mua bán công khai Khái niệm về giá trị này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà nói theo ngôn ngữ thường ngày là thuận mua vừa bán.
Một khái niệm về giá trị khác trong lĩnh vực bất động sản là giá trị đầu tư dựa trên những thông số hay giả định của nhà đầu tư Để minh họa về giá trị đầu tư, có thể nêu trường hợp một công ty phát triển nhà tham gia nâng cấp một khu biệt thự và căn hộ cũ kỹ nhưng nằm trong khu quy hoạch bảo tồn di tích lịch sử Lợi ích kinh doanh có được từ dự án này có thể không nhiều vì tiền thuê không là phần thưởng xứng đáng cho chi phí xây dựng mà công ty này đã bỏ ra.
Tuy nhiên, các công ty này sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế để bù đắp những thiệt thòi khi tiến hành những dự án được nhà nước hay cộng đồng khuyến khích Không tính đến ưu đãi về thuế, giá trị thị trường của bất động sản này tương đối thấp nhưng cộng vào hệ số thuế ưu đãi thì giá trị của dự án sẽ được đánh giá tích cực hơn trong con mắt của các nhà đầu tư.
Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá BĐS
1.2.1 Các nhân tố chủ quan
Nhân tố con người là nhân tố vô cùng quan trọng Bởi lẽ, con người là chủ thể trực tiếp vận dụng các lí luận định giá vào việc định giá BĐS cụ thể Định giáBĐS là hoạt động phức tạp, khó khăn hơn các loại tài sản khác vì như chúng ta đã biết bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn; thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo, không minh bạch, thông tin không rõ ràng và có nhiều biến động Hơn nữa, phần lớn hoạt động định giá mang tính chủ quan dựa trên sự quan điểm của các nhà lãnh đạo, kinh nghiệm của người định giá viên… Vì vậy, người định giá cần phải có chuyên môn, nghiệp vụ, có kinh nghiệm và am hiểm về pháp luật, xây dựng, tài chính…đồng thời phải có tinh thần trách nhiệm cao, có khả năng phân tích dự báo các khả năng xảy ra ở hiện tại, tương lai của tài sản.
Trang thiết bị kĩ thuật
Do định giá BĐS chủ yếu sử dụng số liệu thị trường vì vậy thông tin là điều kiện sống còn đảm bảo độ chính xác của kết quả định giá Trang thiết bị kĩ thuật càng hiện đại thì công tác định giá càng trở lên dễ dàng Do đó, cần áp dụng công nghệ hiện đại, các thiết bị hỗ trợ cho công tác định giá phải được cung cấp đầy đủ. Ở Việt Nam hoạt động định giá nói chung và định giá BĐS nói riêng mới được hình thành cách đây không lâu, chính vì điều đó vấn đề cơ sở vật chất nhưng quan trọng hơn là cơ sở dữ liệu phục vụ công tác định giá hầu như chưa được đáp ứng được yêu cầu của ngành đề ra Đa số các dữ liệu phục vụ cho công tác định giá được các đơn vị tự xây dựng nhưng với mức độ còn nghèo nàn Trong quá trình định giá các doanh nghiệp thường gặp rất nhiều khó khăn về các dữ liệu trong quá khứ, chính vì điều đó mà khả năng đáp ứng đối với yêu cầu của khách hàng không được thỏa mãn thật sự
Từ những thực tế nêu trên có thể thấy rằng nghề định giá nói chung và định giá BĐS nói riêng ở Việt Nam đã hình thành và dần hoàn thiện đi vào hoạt động một cách tích cực Và cũng từ thực tế đó, nghề định giá ở VN đã và đang tồn tại các vấn đề gây trở ngại đến quá trình vận hành trên một bước phát triển cao hơn.
1.3.2 Những nhân tố khách quan:
Hành lang pháp lí cho hoạt động định giá BĐS
BĐS chịu sự chi phối lớn của pháp luật, hoạt động định giá BĐS cũng vậy chịu ảnh hưởng rất lớn của chính sách, quy định của pháp luật Các chính sách rõ ràng và ổn định hỗ trợ tốt cho công tác định giá Công tác xử lí, điều chỉnh sẽ trở lên đơn giản hơn.
Các thông tin liên quan đến BĐS cần định giá
Thông tin là yếu tố vô cùng quan trọng đối với hoạt động định giá Đối với phương pháp so sánh cần có số liệu thị trường về các BĐS tương tự được mua bán trên thị trường Nguồn thông tin cung cấp và độ chính xác của mỗi thông tin sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến độ chính xác của kết quả định giá, chất lượng hoạt động định giá, quyết định đến tiến trình hoàn thành công việc của nhà định giá Vì vậy, người định giá phải biết cách thu thập thông tin, xử lý, phân tích, chọn lọc thông tin cần thiết, loại bỏ những thông tin không cần thiết để phục vụ cho công việc định giá của mình.
Ảnh hưởng của thị trường BĐS Định giá là một hoạt động dịch vụ gắn liền với thị trường BĐS Sự phát triển của hoạt động này bám sát với sự phát triển của thị trường BĐS vì thế các yếu tố tác động đến thị trường BĐS đều có thể tác động đến ứng dụng của phương pháp so sánh.
Các nhân tố trên vừa có ảnh hưởng tích cực vừa có ảnh hưởng tiêu cực đến việc ứng dụng phương pháp so sánh trong định giá Vì vậy cần xem xét một cách cụ thể và hợp lí để có kết quả định giá được chính xác.
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THĂNG LONG
Khái quát về Công ty cổ phần thẩm định giá Thăng Long
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Công ty cổ phầnThẩm định giá
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thăng Long được thành lập từ ngày 26 tháng 6 năm 2009, là một công ty chuyên ngành thẩm định giá và tư vấn tài chính doanh nghiệp, tư vấn dự án Công ty cổ phần thẩm định giá Thăng Long ra đời nhằm đáp ứng yêu cầu của thị trường thẩm định giá trong nước và khu vực; từng bước đáp ứng yêu cầu cho việc hội nhập quốc tế trong lĩnh vực thẩm định giá Công ty hội đủ điều kiện hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá theo quy định của Cục quản lý giá ( Bộ Tài chính Việt nam)
Thẩm định giá Thăng Long tuy hoạt động chưa lâu nhưng với uy tín và trách nhiệm đã cung cấp dịch vụ cho nhiều khách hàng với chất lượng cao, đã chiếm được sự tín nhiệm của các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế Công ty đã dần khẳng định được năng lực của mình và hiện nay là một trong số ít đơn vị cung cấp dịch vụ chuyên ngành Thẩm định giá có uy tín nhất ở Việt Nam.
Các văn phòng của Thẩm định giá Thăng Long được đặt tại các địa điểm nhằm cung cấp các dịch vụ không chỉ tại các trung tâm của cả nước mà còn phục vụ cả các vùng biên giới nhằm đảm bảo cho việc cung cấp thông tin về giá và cung cấp dịch vụ thẩm định giá và tư vấn đến khắp mọi miền trong cả nước Để đảm bảo cung cấp dịch vụ thẩm định giá chính xác, thuận lợi và hiệu quả, Công ty cổ phần thẩm định giá Thăng Long đã tập hợp được cơ sở dữ liệu về giá đa dạng trong nhiều năm Ngay từ khi mới được thành lập, Công ty đã chú trọng phát triển và ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác Thẩm định giá, nhiều phần mềm ứng dụng được xây dựng và sử dụng như: phần mềm giá máy móc thiết bị, phần mềm giá bất động sản, bản đò giá đất…
Với chức năng, nhiệm vụ, chính sách chất lượng theo chuẩn mực thẩm định giá quốc tế và Việt Nam, Thẩm định giá Thăng Long đã tuyển chọn và đào tạo một đội ngũ chuyên viên có đầy đủ kinh nghiệm và thông thạo trên nhiều lĩnh vự ngành nghề như: xây dựng, điện, cơ khí, kinh tế, tài chính, luật…đồng thời kết hợp một đội ngũ cộng tác viên là những tiến sĩ, thạc sĩ, thẩm định viên, kiểm toán viên, các chuyên gia tài chính, ngân hang dày dặn kinh nghiệm, cung cấp dịch vụ cho khách hang với tiêu chí “ Nhanh hơn, hiệu quả hơn” Hiểu được vai trò của trí tuệ tổng hợp vì vậy công ty hòa nhập, cộng tác cùng phát triển với nhiều công ty kiểm toán, công ty tư vấn khác Với xu hướng luôn học hỏi và hội nhập, công ty luôn hợp tác và trao đôit kinh nghiệm về Thẩm định giá nói riếng, tư vấn Tài chính nói chung với nhiều cơ quan Thẩm định giá của các nước phát triển trên thế giới và trong khu vực như: Mỹ, Anh, Thái Lan…
2.1.2 Cơ cấu tổ chức của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thăng Long
Hình 1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Công ty
Chức năng, nhiệm vụ của các bộ phận
Giám đốc: có nhiệm vụ tổ chức và điểu hành mọi hoạt động của công ty theo chế độ thủ trưởng, đại dện cho mọi quyền lợi và nghĩa vụ của Công ty trước pháp luật và các cơ quan quản lý của Nhà Nước Tổng giám đốc công ty quy định cơ cấu, tổ chức bộ máy, nhiệm vụ cụ thể, quyền hạn và mối quan hệ của các đơn vị trực
Văn thư Bộ phận thẩm định động sản
Bộ phận thẩm định bất động sản
Nhân viên thẩm định thuộc Công ty theo quy định hiện hành của Nhà Nước và của Bộ Xây Dựng Ngoài ra tổng giám đóc còn chịu trách nhiệm về mọi hoạt động của Công ty
Phó giám đốc: đực phân công phục trách lĩnh vực dịch vụ của Công ty và chịu trách nhiệm trước giám đốc về mọi hoạt động dịch vụ này.
Phòng kế toán: giúp giám đốc chỉ đạo thực hiện toàn bộ công tác thống kê kế toán tài chính của Công ty Thực hiện đúng các chế độ, các quyết định về quản lý vốn và tài sản, các chế độ chính sách khác của Nhà nước.
Phòng định giá bao gồm định giá Bất động sản và động sản:
Thực hiện việc định giá.
Kiểm tra tính hợp lệ, hợp pháp của tài sản cần định giá.
Định giá và chịu trách nhiệm về kết quả định giá trước khách hàng cũng như trước các cơ quan có thẩm quyền.
Quan hệ với các cơ quan định giá chuyên nghiệp khác để hỗ trợ nhau trong việc định giá các tài sản mà việc định giá vượt quá khả năng của phòng.
Xây dựng và hoàn thiện hệ thống chuẩn mực trong việc định giá BĐS phù hợp với thị trường.
Lập các văn bản thông báo kết quả định giá tài sản cho các cơ quan chức năng theo quy định của luật pháp.
Sưu tầm, tập hợp các văn bản pháp luật có liên quan đến nghiệp vụ định giá tài sản…
2.1.3 Các lĩnh vựa hoạt động của Công ty
Thẩm định giá Thăng Long cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản và tư vấn trong nhiều lĩnh vực.
Thẩm định giá tài sản
Công ty cổ phần Thẩm định giá Thăng Long cung cấp dịch vụ Thẩm định giá tài sản bao gồm: giá trị Bất động sản, giá trị máy móc thiết bị, phương tiện vận tải và xác định giá trị doanh nghiệp cho các mục đích khác nhau như thế chấp ngân hàng, bán đầu giá, mua, bán xử lí nợ….
Cung cấp thông tin về giá
Với cơ sở dữ liệu giá đã được xây dựng và lưu trữ đầy đủ bằng hệ thống công nghệ thông tin hiện đại, Công ty cung cấp thông tin về giá của tài sản cho khách hang làm cơ sở để quyết định giá mua, bán tài sản; lập dự toán; xét thầu các dự án…
Tư vấn tài chính doanh nghiệp
Thẩm định giá Thăng long cung cấp các dịch vụ tư vấn tài chính doanh nghiệp đa dạng và toàn diện theo các lĩnh vực
Tư vấn đầu tư: Đánh giá môi trường, nghiên cứu khả thi, lập dự án đầu tư, thiết thập quan hệ kinh doanh…
Xác định và tổ chức dự án, lập kế hoạch dự án, xây dựng dự án, thẩm định dự án, quản lí thực hiện dự án, kết thúc dự án.
2.1.4 Tình hình hoạt động kinh doanh của Công ty cổ phần Thẩm định giá
Trong những năm vừa qua,Công ty cổ phần Thẩm định giá Thăng Long với những am hiểu sâu sắc về môi trường kinh tế, luật pháp và các quy định của Việt Nam, tự hào là một trong những công ty có kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá và tư vấn tài chính nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp đạt được hiệu quả cao nhất trong kinh doanh và quản trị.
Bảng 2.1: Kết quả kinh doanh qua các năm Đơn vị tính: 1000đ
Chỉ tiêu Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011
DT từ định giá BĐS 1.050.000 1.768.000 3.200.000
Từ bảng kết quả hoạt động kinh doanh qua các năm, ta có thể thấy doanh thu từ hoạt động kinh doanh nói chung và từ hoạt động định giá nói riêng của công ty không ngừng tăng, đặc biệt là doanh thu từ định giá BĐS Năm 2010, tổng doanh thu của công ty tăng thêm 790 triệu tương ứng 7% trong đó doanh thu từ hoạt động định giá chiếm 15% tổng doanh thu tăng 68% so với năm 2009 Với nỗ lực và kinh nghiệm trong cung cấp dịch vụ thẩm định giá, trong năm 2011 tổng doanh thu của công ty đã tăng thêm 1 tỷ tương ứng với 8,1% trong đó doanh thu từ hoạt động định giá chiếm 25% tổng doanh thu tăng 81% so với năm 2010.
Có những bước đi đúng đắn, qua quá trình hoạt động lợi nhuận của công ty tăng lên qua các năm, năm 2010 tăng 26% như đến năm 2011 con số này là 60%. Đây thực sự là một kết quả ý nghĩa đối với một công ty thành lập chưa lâu.
Như vậy, công ty đã và đang mở rộng hoạt động định giá BĐS khẳng định được chất lượng dịch vụ của công ty.
Tình hình hoạt động trong năm 2010
Kết quả hoạt động kinh doanh của CTCP Thẩm định giá Thăng Long có thể xem xét thông qua bản báo cáo kết quả kinh doanh năm 2010
Qua kết quả báo cáo kinh doanh năm 2010 có thể thấy: doanh thu của công ty tạo ra từ nhiều hoạt động khác nhau như: hoạt động tư vấn tài chính, hoạt động tư vấn BSĐ, hoạt động thẩm định giá,…Trong đó, đáng kể nhất là doanh thu từ hoạt động định giá, chiếm 15% tổng doanh thu Nếu xét về con số tuyệt đối thì mức doanh thu này không được gọi là cao đối với một công ty thẩm định giá, thậm chí là khá thấp. Tuy nhiên, sẽ không thật hợp lý nếu đánh giá công ty thông qua báo cáo kinh doanh bởi: mới thành lập cho nên lợi nhuận chưa phải là vấn đề hàng đầu của công ty. Trong giai đoạn đầu, công ty đang cố gắng tìm kiếm, mở rộng thị trường khẳng định vị thế của mình trên thương trường Điều quan trọng đối với TVC trong giai đoạn hiện nay là tạo lập lòng tin và thu hút sự chú ý, tín nhiệm của càng nhiều khách hàng càng tốt.
Thực trạng hoạt động định giá BĐS tại Công ty cổ phần Thẩm định giá Thăng Long
2.2.1 Các căn cứ pháp lý để định giá BĐS tại Công ty cổ phần Thẩm định giá
Văn bản pháp luật về thẩm định giá.
- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10, ngày 26/04/2002 của Ủy ban thường vụ Quốc hội khóa X quy định về Thẩm định giá và các văn bản hướng dẫn thực hiện Pháp lệnh Giá;
- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thẩm định giá, Thông tư 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ;
- Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam;
- Quyết định 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam ( đợt 2 );
- Quyết định 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính về việc ban hành 06 tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam ( đợt 3 );
Các văn bản pháp qui về Xây dựng, Đất đai, kinh doanh Bất động sản
- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003;
- Luật nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Thủ tướng Chính phủ V/v Qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản;
- Nghị định số 71/NĐ_CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật nhà ở;
- Thông tư 16/TT_BXD ngày 01/9/2010 của Bộ xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71;
- Thông tư số 01/2005/TT - BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
- Công văn số 1076/HD-XD ngày 6/9/1996 của Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở trong bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê tại Hà Nội;
- Công văn số 1077/HD-XD ngày 6/9/1996 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn phương pháp xác định cấp nhà ở trong bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê tại Hà Nội;
- Thông tư 203/2009/TT-BTC ngày 20/10/2009 của Bộ tài chính hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;
Ngoài các văn bản chủ yếu trên, trong những trường hợp cụ thể công ty còn áp dụng một số các văn bản pháp lý khác do địa phương ban hành.
Như vậy liên quan đến lĩnh vực định giá tài sản nói chung và BĐS nói riêng có rất nhiều văn bản pháp lý quy định Các văn bản này lại thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau như: địa chính, kiến trúc, xây dựng, môi trường…và thường xuyên thay đổi Do vậy, việc áp dụng các văn bản pháp luật vào thực tiễn hoạt động rất phức tạp và còn nhiều tranh cãi, ảnh hưởng đến kết quả định giá Trong quá trình định giá đòi hỏi ĐGV phải nắm bắt, cập nhật thường xuyên cũng như vận dụng một các linh hoạt các văn bản này đối với từng trường hợp cụ thể để có thể mang lại kết quả chính xác nhất.
2.2.2 Thực trạng về công tác tổ chức hoạt động định giá tại Công ty cổ phần
Thẩm định giá Thăng Long
Công ty cổ phần Thẩm định giá Thăng Long là một trong những công ty dẫn đầu về cung cấp dịch vụ định giá Với mục tiêu chất lượng của công ty:
Giữ vững là một trong những công ty dẫn đầu trong lĩnh vực định giá
Phấn đấu duy trì các chất lượng đã đạt được
Đảm bảo kiểm tra công tác quản lí chất lượng kĩ thuật đến tay các cán bộ, công nhân viên
Tăng cường trang thiết bị, kĩ thuật hiện đại tiên tiến phục vụ công việc
Tiếp tục kiện toàn, đổi mới hệ thống cơ cấu tổ chức của công ty Đảm bảo mức thu nhập cao cho công, nhân viên.
Công ty đã và đang sở hữu bộ máy nguồn nhân lực trẻ, năng động công ty nỗ lực không ngừng mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất Về công tác tổ chức quản lý, hàng năm công ty đều tuyển thêm và đào tạo nguồn nhân lực để đáp ứng được nhu cầu công việc Sau đây là bảng số lượng nhân viên, chuyên viên của Công ty qua các năm:
Bảng 2.2: Bảng số lượng cán bộ, nhân viên của Công ty.
Chỉ tiêu Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011
Qua bảng trên ta có thể thấy rằng, quy mô của công ty ngày càng được mở rộng song song với chất lượng dịch vụ được nâng lên Năm 2009, số nhân viên định giá chiếm 46% trong tổng số nhân viên, năm 2010 con số này là 53% Đến năm 2011, số nhân viên định giá chiếm 66% Có thể nói, công ngày càng chú trọng đến việc cung cấp dịch vụ định giá.
Biểu đồ 2.1: Biểu đồ thể hiện quy mô nhân lực của công ty.
Hoạt động định giá là hoạt động chủ yếu của công ty Theo thống kê tại công ty, số thương vụ trung bình nhận được trong một ngày qua các năm như sau:
Bảng 2.3: Bảng thống kê số thương vụ định giá qua các năm
Chỉ tiêu Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011
Số vụ ĐG trong năm
Bảng 2.4 : Bảng tăng trưởng số lượng thương vụ qua các năm
Trong công tác tổ chức của công ty, khi tiếp nhận được đơn định giá của khách hàng thì bố trí sắp xếp để 2 định giá viên sẽ thực hiện một hợp đồng cụ thể, chưa có sự bố trí từng người phụ trách thường xuyên theo các tuyến phố, khu vực. Đây có thể là một khó khăn của Công ty để có thể am hiểu thị trường từng khu vực Cùng với quy mô tăng lên, công ty cũng có sự điều chỉnh mức lương đáng kể So với mặt bằng chung mức lương bình quân của công ty là khá cao
Năm 2010 mức lương bình quân tăng thêm 700 nghìn, đến năm 2011 mức lương đã tăng thêm 2 triệu đồng Công ty đã có chế độ quản lí tương đối hợp lí, khuyến khích tinh thần làm việc của nhân viên
Song song với việc tăng nguồn nhân lực, công ty có sự đầu tư về trang thiết bị kĩ thuật phục vụ cho hoạt động của công ty Máy tính đã và đang được ứng dụng tại công ty Mỗi phòng ban đã được cung cấp những trang thiết bị làm việc Tuy nhiên, các thiết bị cao cấp phục vụ các vụ định giá phức tạp còn thiếu Mỗi nhân viên được trang bị một máy tính hoạt động riêng nhưng số lượng máy in hiện tại của công ty mới chỉ 3 chiếc, máy photo có 2 chiếc Đây là một con số chứng tỏ sự hạn chế trong đầu tư trang thiết bị phục vụ hoạt động Mặt khác chất lượng của các thiết bị máy móc chưa cao, thiếu hiện đại và tiện ích.
2.2.3 Quy trình định giá BĐS tại Công ty cổ phần Thẩm định giá Thăng Long
Quy trình định giá tại Công ty cổ phần thẩm định giá Thăng Long về cơ bản tuân theo các bước trong quy trình định giá BĐS chung.
Bước 1: Sau khi tiếp nhận hồ sơ từ phía khách hàng, giám đốc công ty làm việc với phía khách hàng, hướng dẫn khách hàng viết công văn đề ghị định giá trong đó nêu chi tiết về BĐS cần định giá Đồng thời gửi bản báo giá cho phía khách hàng tham khảo Sau khi được sự đồng ý của khách hàng sẽ kí hợp đồng định giá và lập biên nhận hồ sơ định giá.
Đánh giá chung về hoạt động định giá BĐS tại Công ty cổ phần Thẩm định giá Thăng Long
2.3.1 Những kết quả đạt được từ hoạt động định giá BĐS tại Công ty
Trong những năm vừa qua,Công ty cổ phần Thẩm định giá Thăng Long với những am hiểu sâu sắc về môi trường kinh tế, luật pháp và các quy định của Việt Nam, cùng với một đỗi ngủ nhân viên trẻ năng động, chuyên môn cao Công ty tự hào là một trong những công ty có kinh nghiệm trong lĩnh vự thẩm định giá và tư vấn tài chính, nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp đạt được hiệu quả cao nhất trong kinh doanh và quản trị.
Từ thực trạng hoạt động của công ty, chúng ta có thể thấy cả số lượng và chất lượng định giá qua các năm được nâng lên Thể hiện qua bảng thống kê số thương vụ thực hiện được qua các năm (Bảng 4) năm 2010 tăng 62% so với năm 2009, đến năm 2011 tăng 77% so với năm 2010 Con số đó chứng tỏ rằng, dịch vụ định giá mà công ty cung cấp đã đáp ứng và thu hút được nhiều khách hàng tìm đến công ty Lợi nhuận ròng của công ty cũng tăng lên chứng tỏ tình hình tài chính của công ty rất tốt: sau 1 năm hoạt động lợi nhuận ròng năm 2010 tăng 26%, năm thứ 2 với một bước đột phá lợi nhuận ròng đã tăng 60%
Quy mô của công ty ngày càng được mở rộng, tổng số nhân viên năm 2010 tăng 27%, đến năm 2011 tăng 55% Bảng dưới đây, là kết quả hoạt động cung cấp dịch vụ định giá BĐS qua các năm:
Bảng 2.7: Kết quả hoạt động của công ty từ năm 2009-2011
Chỉ tiêu Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011
Tổng giá trị BĐS/ HĐ
Lợi nhuận ròng (triệu đồng)
Bảng 2.8: Bảng so sánh kết quả hoạt động của công ty qua các năm
Tổng giá trị BĐS/ HĐ 3.000 42% 6.000 60%
Công ty cổ phần thẩm định giá Thăng Long tuy mới thành lập chưa lâu, nhưng kết quả trên có thể coi như một thành công lớn của công ty Với uy tín được tạo dựng, công ty tiếp nhận các hợp động định giá có giá trị lớn như định giá các doanh nghiệp, các nhà xưởng Theo thống kê năm 2011 công ty đã thực hiện được các hợp đồng định giá tiêu biểu có giá trị lớn: Phụ Lục 1 (Bảng kết quả hoạt động cung cấp dịch vụ định giá BĐS của Công ty trong năm 2011)
Trong thời gian qua, mặc dù mới tham gia lĩnh vực định giá BĐS nhưng công ty đã thực hiện được không ít các hợp đồng thẩm định giá, được khách hàng đánh giá cao và tin cậy Số lượng khách hàng tìm đến công ty ngày càng nhiều, uy tín của công ty ngày càng được khẳng định Sở dĩ có được kết quả đó là do Công ty có một đội ngũ cán bộ, nhân viên năng động, nhiệt tình, sáng tạo… đã và đang là một lợi thế của công ty Ban lãnh đạo công ty tổ chức tốt, có kinh nghiệm trong điều hành, quản lí công ty giúp cho hoạt động của công ty được tiến triển và có uy tín Hoạt động định giá ở công ty dựa trên cơ sở khoa học chặt chẽ, các ĐGV tuân thủ theo đúng quy trình định giá và lựa chọn phương pháp định giá hợp lý,…,kết quả thẩm định giá vì thế có độ tin cậy cao Việc áp dụng phương pháp và quy trình định giá BĐS ở công ty Thẩm định giá Thăng Long trong thời gian qua đã đạt được một số thành công đáng kể:
Công tác định giá của công ty đã góp phần vào công tác định giá của cả nước, góp phần điều tiết, bình ổn giá cả, phát triển thị trường BĐS, giúp cho các hoạt động liên quan đến BĐS trên thị trường được thực hiện công khai minh bạch, đúng nguyên tắc…
Quy trình định giá BĐS được áp dụng ở công ty đã bao gồm những nội dung cơ bản nhất của quy trình định giá được quy định theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 Quy trình này đã giúp cho các ĐGV có một cái nhìn tổng quát về quá trình định giá, cũng như có một kế hoạch thực hiện một cách trật tự, chặt chẽ, từ đó đưa ra được những kết luận có cơ sở và đảm bảo Trong mỗi bước của quy trình, công ty đã nêu ra các công việc đều quy định mà ĐGV phải làm, tạo điều kiện cho ĐGV trong quá trình định giá từ đó kết quả định giá mang lại độ chính xác cao.
Việc lựa chọn phương pháp định giá là phù hợp, phù hợp với mục tiêu và nguyên tắc định giá đã tận dụng được ưu nhược điểm của từng phương pháp Trong định giá, Công ty sử dụng ba phương pháp chính là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp vốn hóa Tuy nhiên, phương pháp so sánh được sử dụng chủ yếu.
Cụ thể: Để áp dụng được phương pháp so sánh trực tiếp cần phải thu thập được các thông tin về BĐS so sánh Mỗi BĐS đều có những nét đặc trưng riêng, khác biệt hẳn với các BĐS khác do sự cố định về vị trí nên việc tìm các BĐS có cùng một số điểm tương đồng với BĐS mục tiêu là rất khó không phải lúc nào cũng thực hiện được Đặc biệt trong thị trường thiếu thông tin, số lượng giao dịch trong thị trường không đủ để áp dụng phương pháp này, hoặc có thể tìm được những BĐS có những nét tương đồng với BĐS nhà cần định giá: về điều kiện pháp lý, các quyền BĐS, cách thức thanh toán, động cơ bán, vị trí, đặc điểm kĩ thuật… nhưng lại có sự khác biệt về thời gian định giá, thời gian diễn ra các giao dịch đó trên thị trường sẽ gây nên sự khác biệt về giá cả giữa các BĐS vì vậy chỉ có chuyên viên có kinh nghiệm và được trang bị những kiến thức về định giá, kiến trúc, phong thủy, kinh tế, xây dựng… mới có thể đưa ra giá hợp lý Ở TVC các ĐGV đã lựa chọn phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình trên đất Điều này hoàn toàn phù hợp với mục tiêu định giá Trong khi đó các, các chứng cứ giao dịch trên thị trường là sẵn có, rõ ràng và được thừa nhận, vì vậy sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp là hoàn toàn hợp lý, kết quả thu được sẽ có cơ sở vừng chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận Giá trị các công trình xây dựng của BĐS so sánh trên đất được xác định bằng phương pháp chi phí. BĐS công trình xây dựng là tài sản mới xây dựng cho nên cũng có nhiều chứng cứ thị trường nên việc xác định dùng phương pháp chi phí là hoàn toàn phù hợp
Khi định giá BĐS đã xem xét đến khung giá của nhà nước, giá được định giá do khảo sát từ thị trường nên sát với giá thị trường Cụ thể là ở ví dụ trên giá thị trường là 4 tỷ 600 triệu thì ở đây được định giá là 4 tỷ 550 triệu đồng là sát với giá thị trường Giá được định giá có thể coi là đáng tin cậy đối với khách hàng
Khi tiến hành định giá, quá trình thu thập và xử lí thông tin là một trong những bước quan trọng nhất Đây là qúa trình rất khó khăn phức tạp đòi hỏi người định giá phải có được những thông tin quan trọng về bất động sản trên thị trường, các cuộc giao dịch diễn ra xung quanh thời điểm định giá Trong quá trình định giá, các định giá viên tại TVC đã tham khảo những giao dịch đã được thực hiện trong thời gian gần nhất góp phần nâng cao hiệu quả của công tác định giá.
Báo cáo định giá của công ty được lập cụ thể, khoa học Thể hiện chi tiết các đặc điểm về pháp lý, kỹ thuật, kinh tế - xã hội của BĐS mục tiêu, trong đó phân tích được ảnh hưởng của các yếu tố môi trường ảnh hưởng đến giá của BĐS mục tiêu.
Trong quá trình định giá, DGV đã nắm bắt và cập nhật một cách thường xuyên và đầy đủ các văn bản pháp quy có liên quan đến định giá tài sản nói chung và định giá BĐS nói riêng Các văn bản pháp luật có liên quan đến định giá giá trị BĐS là rất nhiều, thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau và thường xuyên thay đổi. Tuy nhiên công ty đã nắm khá đầy đủ từ các luật, các nghị định đến các thông tư hướng dẫn,….để áp dụng cho quá trình định giá
Trong quy định về định giá của công ty, yếu tố đạo đức nghề nghiệp của định giá viên rất được chú trọng.
Trong biên bản định giá và báo cáo định giá cũng đã quy định những vấn đề hết sức cần thiết về BĐS mục tiêu cho việc ước tính giá trị như: Hiện trạng sử dụng hiện tại và trước đây.
Chứng thư định giá là sản phẩm cuối cùng của công tác định giá, và nó đã tuân thủ đúng yêu cầu của các văn bản hướng dẫn: Nghị định, thông tư của Chính phủ… các chứng thư định giá đều được ban lãnh đạo của công ty ký tên, đóng dấu, các định giá viên ký tên, ghi rõ họ tên Vậy, chứng thư định giá là bảng tổng hợp các kết quả và kết luận của chuyên gia định giá một cách hiệu quả và có sức thuyết phục đối với khách hàng và người sử dụng thông tin
2.1.1 Hạn chế và nguyên nhân hạn chế
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THĂNG LONG
Giải pháp về vận dụng các phương pháp trong định giá BĐS
Trong định giá BĐS tại công ty cổ phần Thẩm định giá Thăng Long chủ yếu vẫn chỉ sử dụng phương pháp so sánh làm cho kết quả mang lại nhiều khi thiếu chính xác và đôi khi ko phù hợp với BĐS cần định giá do không thu thập được thông tin về giao dịch Chẳng hạn, khi sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí trong định giá BĐS tạo thu nhập là một hạn chế Bởi lẽ lượng thông tin so sánh là không nhiều, hơn thế nữa, định giá theo phương pháp chi phí chỉ căn cứ vào các quyết toán công trình thì độ chính xác không cao do có thể bị thổi phồng hoặc do những biến động của thị trường mà mức giá đưa ra là không phù hợp, không sát với giá thị trường tại thời điểm hiện tại.Vì vậy, cần vận dụng nhiều phương pháp trong định giá Khi định giá BĐS bằng phương pháp so sánh có thể dùng các phương pháp khác như: phương pháp vốn hóa, chi phí, lợi nhuận… Chẳng hạn, định giá BĐS chưa qua sử dụng thì chỉ cần áp dụng phương pháp so sánh với giá của BĐS tương tự được trao đổi trên thị trường Nhưng với những BĐS đã qua sử dụng thì nên kết hợp phương pháp so sánh với phương pháp chi phí để xác định giá trị định giá Để vận dụng được các phương pháp định giá phù hợp cần có quá trình nghiên cứu thị trường cẩn thận và cụ thể Thông qua nghiên cứu tình hình phát triển của thị trường BĐS, cung cầu với loại BĐS đang định giá ảnh hưởng ra sao tới giá BĐS, từ đó có thể tham khảo được giá các BĐS so sánh sát với giá thị trường.
Giải pháp về quy trình định giá BĐS
Quy trình định giá đóng vai trò hết sức quan trọng trong hoạt động định giá, có tính chất quyết định đến thành công của một tổ chức định giá Một công ty Thẩm định giá chuyên nghiệp cần thiết phải có một quy trình định giá khoa học, hiệu quả Do đó, để hoàn thiện công tác Thẩm định giá BĐS tại Công ty cổ phần Thẩm định giá Thăng Long, trong thời gian tới cần thiết phải hoàn thiện quy trình định giá Để khắc phục được tình trạng thời gian định giá quá gấp rút thì về phía ban quản lí có thể làm việc với phía khách hàng để tăng thời gian định giá hoặc có thể cứ thêm một đến hai nhân viên định giá hỗ trợ công việc Để có hiệu quả, các bước trong quy trình cần phải cụ thể hoá một cách rõ ràng các công việc, cũng như phải xây dựng được một kế hoạch tổng thể để thực hiện các công việc này.
Trong bước lập kế hoạch định giá, sau khi nghiên cứu hồ sơ, thống nhất địa điểm và thời gian thẩm định với khách hàng, ĐGV cần phải thực hiện các công việc:
Nhận biết các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình đánh giá, bao gồm: các tài liệu về tài sản mục tiêu, các căn cứ so sánh, các văn bản pháp lý, các tài liệu về chứng cớ và các động thái thị trường.
Nhận biết các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp các nguồn tài liệu đáng tin cậy và có thể kiểm chứng được.
Lên chương trình, thời biểu công tác, gồm:
Lập danh mục và thứ tự các công việc: thu thập và phân tích số liệu.
Xác định thời hạn cho phép của từng công việc.
Xác định những phần việc có thể uỷ nhiệm.
Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo định giá.
Cần tách việc thu thập và xử lý thông tin thành một bước chính trong quy trình nghiệp vụ.
Phân tích tài liệu là một trong những công việc quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả cuối cùng của công tác định giá Tuy nhiên, trong quá trình nêu trên thì bước này không được cụ thể hoá một cách rõ ràng, gây khó khăn cho ĐGV trong quá trình thực hiện Do đó, để hoàn thiện quy trình định giá, sau khi lập kế hoạch xác định hiện trạng tài sản, cần phải tiến hành phân tích thông tin.
Dựa trên những tài liệu đã có, ĐGV cần tiến hành các loại phân tích chủ yếu sau:
Phân tích thị trường: nhằm nhận diện và đánh giá các yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá trị của BĐS cần định giá.
Phân tích tài sản: nhận biết những đặc điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của BĐS mục tiêu có ảnh hưởng đến giá trị của nó.
Phân tích so sánh: lựa chọn và đưa ra các tiêu chuẩn để thực hiện các phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho thích hợp đối với từng giao dịch chứng cớ.
Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Giải pháp về công tác thu thập và xử lí thông tin khi định giá BĐS
Như chúng ta đã biết vai trò của thông tin đối với thị trường BĐS nói chung và trong công tác định giá nói riêng, nó quyết định đến độ chính xác của kết quá định giá Trong định giá BĐS tại công ty cổ phần Thẩm định giá Thăng Long vẫn còn những hạn chế nhất định về quá trình thu thập và xử lí thông tin Cần phải tiến hành một cách khoa học, chi tiết và cụ thể Trước khi tiến hành thu thập thông tin, các ĐGV cần xác định đựơc những thông tin cần thu thập, đồng thời nên phân biệt được các nguồn thông tin chủ yếu và thứ yếu Việc xác định các thông tin cần thu thập sẽ giúp cho ĐGV tránh được khả năng bỏ sót các thông tin, nhất là thông tin quan trọng Trong từng loại thông tin, các ĐGV cũng cần phải liệt kê ra các thông tin chi tiết, phân biệt nguồn thông tin chủ yếu và thứ yếu có cơ sở đánh giá giá trị BĐS Xác định nguồn thu thập thông tin là cơ sở để ĐGV có thể kiểm tra độ tin cậy của thông tin, xác định được tính thị trường của các thương vụ so sánh Từ đó, ĐGV có căn cứ để lựa chọn các nguồn thông tin khác nhau phù hợp với từng hoàn cảnh cụ thể Chẳng hạn, khi đánh giá các BĐS so sánh, ĐGV không thể sử dụng giá đất mà chính quyền địa phương đó ban hành mà phải căn cứ vào giá giao dịch được điều tra trong thời gian gần nhất. Đồng thời, tuỳ thuộc vào kinh nghiệm của người định giá, loại thông tin cũng như tính chất của từng thông tin mà ĐGV nên lựa chọn nguồn cung cấp thông tin thích hợp; không nên thu thập thông tin từ các nguồn không đủ tin cậy.
Sau khi thu thập được thông tin thì bước quan trọng tiếp theo là phải xửa lí và phân tích được thông tin.
Khi phân tích tài sản cần phải nhận biết được những đặc điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của tài sản có thể ảnh hưởng đến giá trị của tài sản Từ đó, các TĐV tiến hành loại bỏ những thông tin quá vụn vặt, không cần thiết để tập trung vào đánh giá những yếu tố cơ bản, tránh sự quá xa rời mục tiêu thẩm định hay đánh giá quá chung chung BĐS thẩm định.
Khi phân tích so sánh, các TĐV cần phải xem xét, đánh giá nguồn gốc, bản chất các chứng cứ thị trường, xem xét các giao dịch có phải là giao dịch thị trường hai không, có dựa trên cơ sở “ người bán tình nguyện và người mua tình nguyện” hay không.
Khi ước tính chất lượng còn lại của các công trình xây dựng cần phải có căn cứ rõ ràng Trong một số trường hợp, để có được kết quả chính xác, có thể thuê các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng, kiến trúc, trong và ngoài nước.
Khi lập luận để đi đến kết quả cuối cùng, ĐGV cần phải xem xét các yếu tố thị trường có liên quan ảnh hưởng đến giá trị BĐS để có những kết luận phù hợp, bởi bản chất của thị trường là đa dạng và thay đổi liên tục.
Cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về hoạt động định giá BĐS trong công ty một cách cụ thể và nhanh chóng nhằm giúp cho việc lấy thông tin của cán bộ định giá nhanh chóng và có cơ sở hơn Ngoài ra, công ty cũng cần tăng chi phí cho công tác định giá như: Tăng chế độ đãi ngộ đối với nhân viên định giá, phụ phí an toàn khi cán bộ đi thực hiện nhiệm vụ của mình,… để giúp cho cán bộ nhân viên yên tâm công tác và nâng cao trách nhiệm của mình trong công việc.
Giải pháp về nguồn nhân lực
Trong mọi tổ chức, thuộc tất cả các lĩnh vực thì con người luôn là yếu tố trung tâm, là đầu vào quan trọng, quyết định sự thành bại của tổ chức đó Trong lĩnh vực định giá thì yếu tố này lại càng không thể thiếu và có ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả hoạt động bởi định giá vừa là khoa học vừa là nghệ thuật Kết quả định giá phụ thuộc rất nhiều vào trình độ chuyên môn cũng như kinh nghiệm của các ĐGV.
Do công ty hình thành và phát triển chưa lâu, đang tiếp tục mở rộng quy mô vì vậy vấn đề về nguồn nhân lực là một vấn đề cần giải quyết nhanh chóng và cần thiết
Công ty cần phải tuyển thêm nguồn nhân lực để đáp ứng đủ nhu cầu công việc, đặc biệt là các nguồn nhân lực có kinh nghiệm
Tăng cường đào tạo và bồi dưỡng kiến thức, nghiệp vụ cho nguồn nhân lực trong công ty cụ thể là:
+ Bồi dưỡng về kiến thức pháp luật cho nhân viên: Tạo điều kiện để các nhân viên trong công ty cập nhật một cách thường xuyên, đầy đủ các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến lĩnh vực BĐS và định giá BĐS.
+ Tổ chức đào tạo, huấn luyện, nâng cao kiến thức tổng hợp cho các ĐGV như các kiến thức về các lĩnh vực liên quan như: kiến trúc, xây dựng, phong thuỷ, các nghiệp vụ kỹ thuật như: đọc bản vẽ, đánh giá chất lượng còn lại của công trình xây dựng,
Tạo môi trường làm việc năng động, lành mạnh, vui vẻ từ đó thúc đẩy nhân viên phát huy hết khả năng của mình, làm việc, nhiệt tình, hiệu quả Đây cũng là một yếu tố quan trọng để thu hút người tài đến làm việc cho công ty.
Xây dựng một chế độ thưởng phạt rõ ràng, quy định rõ các quyền lợi cũng như trách nhiệm của các ĐGV trong việc hành nghề định giá Bên cạnh đó, có thể đưa ra một hệ thống các tiêu chuẩn để đánh giá nhân viên, tạo động lực cho các nhân viên không ngừng phấn đấu.
Giải pháp về cơ cấu tổ chức bộ máy điều hành
Một cơ cấu tổ chức hoàn chỉnh là điều kiện tiên quyết cho mọi hoạt động của công ty đạt đươc hiệu quả cao nhất Công ty đang trong quá trình xây dựng và phát triển nên trong thời gian tới, việc hoàn thiện bộ máy tổ chức là hết sức cần thiết Cần phải có sự phân cấp quản lý rõ ràng cũng như hoàn thiện các điều kiện vật chất đảm bảo cho các phòng, ban, bộ phận hoạt động có hiệu quả nhất, phát huy được tiềm năng của mỗi cá nhân, bộ phận, tạo sức mạnh tổng hợp cho toàn công ty
Về công tác tổ chức :Ban lãnh đạo công ty cần chú trọng trong việc mở rộng chương trình quảng cáo, để nâng cao danh tiếng của công ty và mở rộng phạm vi tìm kiếm của khách hàng.
Về công tác quản lý: Công tác quản lý cán bộ, nhân viên cần phải thực hiện nghiêm túc, chặt chẽ hơn.
Giải pháp về trang thiết bị kĩ thuât
Do định giá BĐS chủ yếu sử dụng số liệu thị trường vì vậy thông tin là điều kiện sống còn đảm bảo độ chính xác của kết quả định giá Trang thiết bị kĩ thuật càng hiện đại thì công tác định giá càng trở lên dễ dàng Do đó, cần áp dụng công nghệ hiện đại, các thiết bị hỗ trợ cho công tác định giá phải được cung cấp đầy đủ
Ngoài ra, Công ty tiếp tục mở rộng quan hệ hợp tác với các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước Ngày nay, quá trình hội nhập không ngừng phát triển để hoạt động tốt, công ty cần có những mối quan hệ xã hội rộng nhằm tìm kiếm nguồn khách hàng tiềm năng, cung như học hỏi được những kinh nghiệm làm việc từ những tổ chức đó Công ty cần có những hoạt động khác như: có chế độ khen thưởng, xử phạt hợp lí nhằm khuyến khích tạo động lực làm việc cho nhân viên và thu hút người tài; thực hiện đúng các quy định và chính sách của Nhà nước làm cho hoạt động được dễ dàng và hiệu quả, xây dựng được hình ảnh và uy tín tốt đẹp cho công ty trên thị trường…
Một số kiến nghị nhằm nâng cao hoạt động thẩm định giá trong việc áp dụng phương pháp so sánh tại công ty CP BĐS Thăng Long
áp dụng phương pháp so sánh tại công ty CP BĐS Thăng Long
Thị trường BĐS Việt Nam ngày càng phát triển và thu hút được sự quan tâm từ phía nhà nước cũng như các tổ chức cá nhân trong và ngoài nước , cùng với đó đã khẳng định được vai trò to lớn của công tác định giá BĐS Vì vậy, để hoàn thiện công tác định giá BĐS không chỉ là nhiệm vụ của các tổ chức định giá BĐS mà còn là nhiệm vụ của các cơ quan, tổ chức, các cấp, ngành đặc biệt là về phía Nhà nước.
3.3.1 Kiến nghị với cơ quan quản lí Nhà Nước
Nhà nước đóng vai trò là chủ thể quản lí vĩ mô của nền kinh tế quốc dân, tham gia mọi hoạt động quản lí thuộc mọi thành phần kinh tế Trong thời gian vừa qua, Nhà nước đã có nhiều chính sách, công cụ quản lí giúp thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS nói chung và công tác định giá BĐS nói riêng nhưng vẫn còn nhiều tồn tại và bất cập cần được giải quyết Nên trong thời gian tới nhà nước cần phải có một số biện pháp cụ thể và mang lại hiệu quả cao hơn:
Nhà nước cần hoàn chỉnh hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến BĐS nói chung và định giá BĐS nói riêng.
Các hệ thống văn bản pháp luật đó là các chính sách đất đai, các quy phạm pháp luật trong việc sử dụng đất, hệ thống các nguyên tắc, phương pháp, khuôn khổ pháp lý cho ngành định giá, các tiêu chuẩn thẩm định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam và thông lệ quốc tế.
Hiện nay, hệ thống các văn bản pháp lý về thị trường BĐS và hoạt động định giá còn thiếu và chưa toàn diện, thiếu đồng bộ, mang tính chất “chồng chéo” nên không thể kiểm soát được hoạt động này Điều này ảnh hưởng đến việc áp dụng quy trình và các phương pháp định giá của các ĐGV dẫn đến kết quả thiếu chính xác, tác động xấu trở lại thị trường BĐS Vấn đề đặt ra là Nhà nước cần pahỉ ban hành, sửa đổi hệ thống các văn bản này sao cho phù hợp với tình hình thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho các các tổ chức định giá vận dụng tốt và hoạt động hiệu quả Tuy nhiên, đây là một vấn đề khó, liên quan và ảnh hưởng tới nhiều ngành nghề, lĩnh vực vì vậy thay đổi nó là cả một quá trình cần có sự tham gia, tư vấn của tất cả các thành phần kinh tế trong và ngoài nước.
Nhà nước cần có các biện pháp quản lí thị trường BĐS làm cho nó khai thông, phát triển lành mạnh và minh bạch Thị trường BĐS hiện nay đang gặp nhiều khó khăn và thiếu minh bạch, gây ra nhiễu sóng thông tin làm ảnh hưởng tới hoạt động định giá BĐS Thiếu thông tin về các giao dịch trên thị trường, các giao dịch vẫn diễn ra nhưng dưới hình thức các giao dịch ngầm làm cho quá trình thu thập thông tin trở nên khó khăn Việc áp dụng các phương pháp bị thiếu chính xác do thông tin là nguồn đầu vào quan trọng cho quá trình định giá Vì vậy, các chính sách để quản lí các giao dịch trên thị trường như thiết lập các hệ thống đăng ký giao dịch BĐS minh bạch, đáng tin cậy, và có hiệu lực, cho phép phát hành chứng chỉ BĐS và niêm yết các chứng chỉ BĐS của các công ty BĐS trên thị trường chứng khoán, luật môi giới BĐS, trong thời gian tới là vô cùng cần thiết. Đồng thời, nhà nước có các công cụ quản lí các tổ chức định giá BĐS Có những tiêu chuẩn quy định rõ ràng công việc thực hiên, mức phí, cam kết với khách hàng theo đúng chính sách và pháp luật Kiểm tra thanh tra và xử lý các vi phạm trong lĩnh vực định giá Giải quyết các tranh chấp bất đồng liên quan đến công tác định giá
Tuyên truyền và nâng cao vai trò của các tổ chức định giá BĐS Hoạt động định giá BĐS là một trong những kênh nhằm điều tiết và minh bạch hóa thị trường BĐS Với sự quan tâm của Nhà nước đối với công tác định giá BĐS giúp cho người dân tin tưởng và hiểu được vai trò quan trọng của hoạt động dịch vụ này Mỗi giao dịch BĐS khi thực hiện đều được thông qua hoạt động định giá BĐS sẽ làm cho kết quả chính xác hơn, thị trường phát triển ổn định tạo ra công bằng xã hội
Mở ra các trung tâm định giá BĐS nhằm đáp ứng được nhu cầu cần thiết của xã hội Hiện nay, có nhiều trung tâm định giá song chưa đảm bảo được các quy định và yêu cầu Việc quản lý về định giá cũng bị buông lỏng, và trong nhiều trường hợp việc định giá thấp hay cao đều gây thiệt hại cho bên mua hay bên bán Do vậy,trong thời gian tới Nhà nước nên thành lập một trung tâm định giá BĐS chuyên nghiệp để có thể đáp ứng tốt hơn cho hoạt động quản lý của Nhà nước cũng như các hoạt động đầu tư, kinh doanh của các chủ thể trong xã hội.
Tăng cường công tác đào tạo nguồn nhân lực về định giá.
Nguồn nhân lực là một vấn để nan giải, một bài toán khó đối với tất cả các quốc gia, đặc biệt là các nước đang phát triển Nguồn nhân lực trong ngành định giá ở Việt Nam đứng trước tình trạng nguồn cung cấp khan hiếm, nhất là nguồn nhân lực có chất lượng cao Trong thời gian qua, nhu cầu định giá nói chung và định giá BĐS nói riêng ngày càng tăng, số lượng các công ty hoạt động trong lĩnh vực định giá ngày cáng nhiều, song các đơn vị đào tạo các nhân lực cho lĩnh vực này còn rất ít Hiện nay, cả nước chỉ mới có một số các trường đào tạo chuyên ngành BĐS, định giá, trong đó, chủ yếu là đào tạo ngắn hạn, theo tín chỉ Vì vậy trong thời gian tới, Nhà nước cần quan tâm mở thêm nhiều trường đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn về định giá, cấp thẻ và cấp giấy phép hành nghề định giá cho những người đủ tiêu chuẩn được phép hành nghề đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn của toàn xã hội
Xây dựng một hệ thống thông tin, một cơ sở dữ liệu cho hoạt động định giá.
Cơ sở dữ liệu này là một bước phát triển khác của việc quản lý đất đai hiện nay Cơ sở dữ liệu tổng quát về bất động sản được phân vùng lưu trữ tại cơ quan quản lý tại địa phương và chịu sự giám sát của Sở Tài nguyên và Môi trường của địa phương.
Cơ sở dữ liệu đó tập trung vào việc lưu trữ các thông tin liên quan đến lịch sử giao dịch của bất động sản, đặc biệt là mức giá đã được giao dịch là bao nhiêu Việc tổ chức lưu trữ một cơ sở dữ liệu về bất động sản giao dịch sẽ có những tác động tích cực đến hoạt động định giá, thúc đẩy họat động này phát triển một cách toàn diệnNgoài ra các chính sách trên, Nhà nước cũng cần có các biện pháp nhằm tác động tích cực đến thị trường BĐS và hoạt động định giá BĐS như: tăng cường công tác hợp tác quốc tế trong lĩnh vực định giá, thúc đẩy sự phát triển của thị trường chứng khoán….
