Thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá thăng long

Chuyên đề tốt nghiệp TS Ngô Phương Thảo LỜI CAM ĐOAN Sinh viên: Nguyễn Thị Hân Lớp: QTKD Bất động sản 50A Khóa: 50 Khoa: Bất động sản kinh tế tài nguyên Trường: Đại học Kinh tế Quốc dân Sau giai đoạn thực tập tốt nghiệp từ ngày 01/02/2012 đến 20/05/2012 em hoàn thành chuyên đề với đề tài “ Thực trạng hoạt động định giá Bất động sản Công ty cổ phần Thẩm định giá Thăng Long” Bài báo cáo chuyên đề thực tập kết trình nghiên cứu tìm hiểu thêm hoạt động Hoạt động định giá Bất động sản nói chung công tác định giá Bất động sản sở thực tập thông qua tài liệu Công ty, thông tin từ sách báo, internet Em xin cam đoan thông tin mà em sử dụng chuyên đề thơng tin xác hồn tồn khơng chép tài liệu khơng có nguồn trích dẫn Nếu có nội dung sai phạm chuyên đề, em xin hoàn toàn chịu trách nhiệm Hà Nội, ngày 20 tháng 05 năm 2012 Sinh viên Nguyễn Thị Hân Nguyễn Thị Hân Lớp: QTKD bất động sản 50A Chuyên đề tốt nghiệp TS Ngô Phương Thảo LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình học tập, nghiên cứu thực chuyên đề này, em nhận nhiều giúp đỡ từ thầy cô khoa Bất động sản kinh tế tài nguyên Em xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến Cơ Ngơ Phương Thảo đóng góp ý kiến hướng dẫn em thực chuyên đề Em xin gửi lời cảm ơn đến cô anh chị làm việc Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thăng Long cung cấp tài liệu giúp đỡ em hoàn thiện chuyên đề Nguyễn Thị Hân Lớp: QTKD bất động sản 50A Chuyên đề tốt nghiệp TS Ngô Phương Thảo MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT LỜI MỞ ĐẦU .1 CHƯƠNG 1:CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm định giá Bất động sản 1.1.1 Khái niệm vai trò định giá Bất động sản .3 1.1.1.1 Khái niệm định giá Bất động sản .3 1.1.1.2 Vai trò định giá BĐS 1.1.2 Giá trị, giá BĐS 1.1.2.1 Giá trị bất động sản .4 1.1.2.2 Giá bất động sản .6 1.1.3 Ý nghĩa để định giá BĐS .9 1.1.3.1 Ý nghĩa định giá BĐS .9 1.1.3.2 Các để định giá BĐS .10 1.1.4 Các nguyên tắc áp dụng định giá BĐS 12 1.1.4.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt .12 1.1.4.2 Nguyên tắc cung- cầu 12 1.1.4.3 Nguyên tắc thay 12 1.1.4.4 Nguyên tắc đóng góp 13 1.1.4.5 Nguyên tắc cân 13 1.1.4.6 Nguyên tắc thay đổi 13 1.1.4.7 Nguyên tắc phù hợp 14 1.1.4.8 Nguyên tắc cạnh tranh .14 1.1.4.9 Nguyên tắc dự báo 14 1.1.4.10 Nguyên tắc ngoại ứng .15 1.1.5 Quy trình phương pháp định giá BĐS 15 1.1.5.1 Quy trình định giá BĐS 15 1.1.5.2 Các phương pháp định giá BĐS 16 1.1.5.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp .17 1.1.5.2.3 Phương pháp vốn hóa 21 Nguyễn Thị Hân Lớp: QTKD bất động sản 50A Chuyên đề tốt nghiệp TS Ngô Phương Thảo 1.1.5.2.4 Phương pháp thặng dư 24 1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá BĐS 26 1.2.1 Các nhân tố chủ quan 26 1.3.2 Những nhân tố khách quan: 27 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THĂNG LONG .29 2.1 Khái quát Công ty cổ phần thẩm định giá Thăng Long 29 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển Công ty cổ phầnThẩm định giá Thăng Long 29 2.1.2 Cơ cấu tổ chức Công ty cổ phần Thẩm định giá Thăng Long 30 2.1.3 Các lĩnh vựa hoạt động Công ty 31 2.1.4 Tình hình hoạt động kinh doanh Cơng ty cổ phần Thẩm định giá Thăng Long 32 2.2 Thực trạng hoạt động định giá BĐS Công ty cổ phần Thẩm định giá Thăng Long 34 2.2.1 Các pháp lý để định giá BĐS Công ty cổ phần Thẩm định giá Thăng Long 34 2.2.2 Thực trạng công tác tổ chức hoạt động định giá Công ty cổ phần Thẩm định giá Thăng Long 35 2.2.3 Quy trình định giá BĐS Công ty cổ phần Thẩm định giá Thăng Long 37 2.2.4 Áp dụng phương pháp định giá trongđịnh giá BĐS Công ty cổ phần Thẩm định giá Thăng Long 38 2.3 Đánh giá chung hoạt động định giá BĐS Công ty cổ phần Thẩm định giá Thăng Long 50 2.3.1 Những kết đạt từ hoạt động định giá BĐS Công ty 50 2.1.1 Hạn chế nguyên nhân hạn chế .53 2.1.1.1 Một số hạn chế công tác định giá BĐS công ty cổ phần Thẩm định giá Thăng Long 53 2.1.1.2 Nguyên nhân hạn chế công tác định giá công ty cổ phần thẩm định giá Thăng Long .55 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THĂNG LONG 61 Nguyễn Thị Hân Lớp: QTKD bất động sản 50A Chuyên đề tốt nghiệp TS Ngô Phương Thảo 3.1 Định hướng phát triển chung Công ty cổ phần Thẩm định giá Thăng Long 61 Nguyễn Thị Hân Lớp: QTKD bất động sản 50A Chuyên đề tốt nghiệp TS Ngô Phương Thảo 3.2 Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá BĐS Công ty cổ phần Thẩm định giá Thăng Long 62 3.2.1 Giải pháp vận dụng phương pháp định giá BĐS .62 3.2.2 Giải pháp quy trình định giá BĐS 63 3.2.3 Giải pháp cơng tác thu thập xử lí thơng tin định giá BĐS 64 3.2.4 Giải pháp nguồn nhân lực 65 3.2.5 Giải pháp cấu tổ chức máy điều hành .66 3.2.6 Giải pháp trang thiết bị kĩ thuât 66 3.3 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hoạt động thẩm định giá việc áp dụng phương pháp so sánh công ty CP BĐS Thăng Long .67 3.3.1 Kiến nghị với quan quản lí Nhà Nước 67 KẾT LUẬN .70 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 Nguyễn Thị Hân Lớp: QTKD bất động sản 50A Chuyên đề tốt nghiệp TS Ngô Phương Thảo DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU BẢNG Bảng 2.1: Bảng 2.2: Bảng 2.3: Bảng 2.4 : Bảng 2.5: Bảng 2.6: Kết kinh doanh qua năm 32 Bảng số lượng cán bộ, nhân viên Công ty 36 Bảng thống kê số thương vụ định giá qua năm .37 Bảng tăng trưởng số lượng thương vụ qua năm 37 Bảng áp dụng phương pháp so sánh ví dụ định giá BĐS 42 Bảng đánh giá chi tiết chất lượng cịn lại cơng trình phương pháp chi phí 49 Bảng 2.7: Kết hoạt động công ty từ năm 2009-2011 50 Bảng 2.8: Bảng so sánh kết hoạt động công ty qua năm 50 Biểu đồ 2.1: Biểu đồ thể quy mô nhân lực công ty .36 HÌNH VẼ Hình 1: Sơ đồ cấu tổ chức Công ty 30 Nguyễn Thị Hân Lớp: QTKD bất động sản 50A Chuyên đề tốt nghiệp TS Ngô Phương Thảo DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS ĐGV GTTT TVC CP NV HĐ : Bất động sản : Định giá viên : Giá trị thị trường : Công ty cổ phần Thẩm định giá Thăng Long : Cổ phần : Nhân viên : Hợp đồng Nguyễn Thị Hân Lớp: QTKD bất động sản 50A Chuyên đề tốt nghiệp TS Ngô Phương Thảo LỜI MỞ ĐẦU Lí nghiên cứu đề tài Định giá bất động sản hoạt động dịch vụ quan trọng thị trường bất động sản coi hoạt động đặc thù kinh tế, lẽ: thị trường BĐS có vị trí vai trị vơ quan trọng kinh tế, việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS chịu tác động khái niệm giá trị, mà việc định giá BĐS để xác định giá BĐS thị trường Do định giá BĐS có vai trị quan trọng tất loại định liên quan đến việc mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố, thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Trên thị trường nay, có nhiều công ty cung cấp dịch vụ tư vấn định giá nhằm mục đích xác định xác giá trị BĐS đáp ứng nhu cầu khách hàng đảm bảo công xã hội Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thăng Long công ty chuyên cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản, bao gồm động sản bất động sản Với đội ngũ nhân viên chuyên môn giàu kinh nghiệm việc áp dụng phương pháp định giá linh hoạt đem lại nhiều thành công cho công ty Định giá bất động sản nước ta giai đoạn đầu trình hình thành, cịn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp quy định pháp luật, q trình thu thập thơng tin, ý kiến chủ quan người định giá… Bởi vậy, việc nghiên cứu vấn đề cịn tồn cơng tác định giá nước ta trở nên vô quan trọng cấp thiết để đưa giải pháp tạo điều kiện cho hoạt động định giá bất động sản ngày hoàn thiện phát triển Qua trình thực tập công ty Cổ phần Thẩm định giá Thăng Long, thấy thực tế hoạt động thẩm định giá BĐS cơng ty cịn nhiều vấn đề liên quan đến q trình thu thập thơng tin, quy trình hay việc vận dụng phương pháp định giá BĐS chưa hợp lí; đồng thời thấy tầm quan trọng hoạt động định giá BĐS kinh tế nên em chọn chuyên đề thực tập là”Thực trạng công tác định giá BĐS công ty Cổ phần Thẩm định giá Thăng Long” Nguyễn Thị Hân Lớp: QTKD bất động sản 50A Chuyên đề tốt nghiệp TS Ngơ Phương Thảo Mục đích nghiên cứu  Nghiên cứu sở khoa học định giá BĐS  Thực trạng hoạt động định giá công ty cổ phần thẩm định giá Thăng Long  Đề xuất giải pháp kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác định giá BĐS nước ta nói chung Cơng ty cổ phần thẩm định giá Thăng Long nói riêng Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động định giá BĐS Phạm vi nghiên cứu: Công ty cổ phần Thẩm định giá Thăng Long từ năm 2008 đến Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp thống kê, phương pháp tra cứu tài liệu, thu thập thơng tin, xử lí số liệu từ tổng hợp sở lí luận thực tế công tác định giá BĐS Kết cấu chuyên đề: Ngoài phần lời mở đầu kết luận chuyên đề chia làm chương Chương 1: Cơ sở khoa học định giá Bất động sản Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá BĐS Công ty cổ phần Thẩm định giá Thăng Long Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao hoạt động định giá Công ty cổ phần Thẩm định giá Thăng Long Do thời gian nghiên cứu chưa dài hiểu biết chưa rộng nên đề tài khơng tránh khỏi sai sót định, em mong nhận ý kiến đóng góp thầy cô bạn Cuối cùng, em xin chân thành cảm ơn cô giáo Tiến sĩ Ngô Phương Thảo, người tận tình giúp đỡ em q trình hồn thành chuyên đề Em xin cảm ơn anh chị công ty cổ phần Thẩm định giá Thăng Long giúp đỡ em nhiều trình hồn thành chun đề Em xin chân thành cảm ơn! Nguyễn Thị Hân Lớp: QTKD bất động sản 50A