Nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản tại tổng công ty xây dựng bạch đằng

LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình học tập nghiên cứu, phép Bộ Giáo dục Đào tạo, Viện đại học mở Hà Nội hướng dẫn tận tình thầy giáo, giáo, luận văn thạc sỹ “Nâng cao hiệu kinh doanh bất động sản Tổng Công ty Xây dựng Bạch Đằng” hoàn tất Bên cạnh nổ lực cố gắng thân cịn có hướng dẫn nhiệt tình q Thầy Cơ, động viên ủng hộ gia đình bạn bè suốt thời gian học tập nghiên cứu thực luận văn thạc sĩ Xin trân trọng cảm ơn Khoa Đào tạo sau đại học – Viện đại học mở Hà Nội tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi q trình học tập hồn thành luận văn Xin trân trọng cảm ơn PGS.TS Lê Văn Tâm, người thầy kính mến hết lịng giúp đỡ, dạy bảo, động viên tạo điều kiện thuận lợi cho tơi suốt q trình học tập hồn thành luận văn tốt nghiệp Xin trân trọng cảm ơn thầy cô hội đồng chấm luận văn cho tơi đóng góp q báu để hồn chỉnh luận văn Xin trân trọng cảm ơn Ban Tổng Giám đốc Phòng ban chức Tổng Công ty Xây dựng Bạch Đằng tạo điều kiện giúp đỡ cho tác giả thu thập tài liệu, nghiên cứu nghiệp vụ hoàn thành đề tài nghiên cứu Xin chân thành cảm ơn gia đình bạn học bên cạnh động viên giúp đỡ tơi học tập, làm việc hồn thành luận văn Xin chân thành cảm ơn bạn đọc quan tâm đến đề tài này, mong nhận ý kiến đóng góp bạn Tác giả Đoàn Văn Hữu MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu đề tài Kết cấu đề tài CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ HIỆU QUẢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Đặc điểm bất động sản 1.1.2.1 Tính cá biệt tính khan 1.1.2.2 Tính bền lâu 1.1.2.3 Tính chịu ảnh hưởng lẫn 1.1.2.4 Tính thích ứng 1.1.2.5 Tính phụ thuộc vào lực quản lý 1.1.2.6 Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội 1.1.3 Phân loại bất động sản 1.2 Thị trường bất động sản 1.2.1 Khái niệm thị trường thị trường BĐS 1.2.2 Đặc điểm thị trường BĐS 1.2.3 Phân loại thị trường bất động sản 13 1.2.3.1 Thị trường nhà đất 13 1.2.3.2 Thị trường BĐS công nghiệp 14 1.2.3.3 Thị trường BĐS nông nghiệp 15 1.2.3.4 Thị trường cho th BĐS văn phịng, cơng sở dịch vụ 15 1.3 Tầm quan trọng việc nâng cao hiệu kinh doanh bất động sản 16 1.3.1 Thu hồi nhanh vốn đầu tư 16 1.3.2 Tạo điều kiện để doanh nghiệp tái đầu tư, mở rộng sản xuất kinh doanh 17 1.3.3 Phục vụ tốt nhu cầu xã hội 18 1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu kinh doanh bất động sản 18 1.4.1 Nhóm yếu tố tự nhiên 19 1.4.2 Nhóm yếu tố kinh tế 20 1.4.3 Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường: 20 1.4.4 Các yếu tố tình trạng pháp lý BĐS: 20 1.4.5 Các yếu tố trị pháp lý: 20 1.4.6 Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô 21 1.4.7 Các yếu tố xã hội 22 1.5 Các tiêu đánh giá hiệu kinh doanh bất động sản 22 1.5.1 Chỉ tiêu thị phần 22 1.5.2 Chỉ tiêu tổng vốn đầu tư thực 22 1.5.3 Tài sản cố định huy động lực sản xuất phục vụ tăng thêm 23 CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔNG CÔNG TY XÂY DỰNG BẠCH ĐẰNG 28 2.1 Giới thiệu Tổng Công ty Xây dựng Bạch Đằng 28 2.1.1 Q trình hình thành phát triển Tổng Cơng ty Xây dựng Bạch Đằng 28 2.1.1.1 Tên & Địa giao dịch 28 2.1.1.2 Tóm tắt q trình thành lập phát triển 28 2.1.1.3 Ngành nghề kinh doanh 31 2.1.1.4 Các sản phẩm, dịch vụ 32 2.1.1.5 Chính sách chất lượng 32 2.1.2 Cơ cấu tổ chức Tổng Công ty Xây dựng Bạch Đằng 33 2.2 Phân tích tình hình hiệu kinh doanh bất động sản Tổng Công ty Xây dựng Bạch Đằng 37 2.2.1 Phân tích tình hình thị trường bất động sản nước ta giai đoạn vừa qua 37 2.2.2 Xu hướng thị trường năm 2013 38 2.2.3 Triển vọng thị trường bất động sản thời gian tới 43 2.2.4 Phân tích đánh giá hiệu kinh doanh bất động sản Tổng Công ty Xây dựng Bạch Đằng 46 2.2.4.1 Phân tích hiệu kinh doanh bất động sản Tổng Công ty Xây dựng Bạch Đằng 46 2.2.4.2 Đánh giá khái quát kết kinh doanh số doanh nghiệp lĩnh vực kinh doanh bất động sản 54 2.2.4.3 Đánh giá thực trạng hiệu kinh doanh bất động sản Tổng Công ty Xây dựng Bạch Đằng 56 2.2.5 Một số dự án lớn mà Tổng Công ty triển khai đầu tư 61 2.2.5.1 Dự án Tòa nhà đa - Trần Phú, Hà Đông, Hà Nội 61 2.2.5.2 Dự án Tổ hợp cơng trình nhà ở, hộ cao cấp, văn phòng cho thuê xã Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội 63 2.2.5.3 Khu Chung cư Cơng trình dịch vụ 97 Bạch Đằng 65 2.2.5.4 Dự án Khu dân cư Gò Gai huyện Thủy Nguyên thành phố Hải Phòng 68 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔNG CÔNG TY XÂY DỰNG BẠCH ĐẰNG 71 3.1 Định hướng phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản Tổng Công ty từ đến năm 2018 71 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh bất động sản Tổng Công ty Xây dựng Bạch Đằng 75 3.2.1 Chuyển hướng kinh doanh hộ chung cư dành cho người có thu nhập thấp 75 3.2.2 Đầu tư vào dự án có khả thu hồi vốn nhanh 78 3.2.3 Tăng cường giám sát hiệu việc huy động sử dụng vốn 80 3.2.4 Các giải pháp cấu tổ chức, hoạt động kinh doanh Tổng Công ty Xây dựng Bạch Đằng 83 3.2.4.1 Công tác đào tạo phát triển nguồn nhân lực 83 3.2.4.2 Các giải pháp thực Tổng Công ty 85 3.2.5 Kiến nghị với quan quản lý nhà nước 93 KẾT LUẬN 96 TÀI LIỆU THAM KHẢO 97 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản TTTM: Trung tâm Thương mại HAG: Hoàng Anh Gia Lai - HAGL UDC: Công ty cổ phần Xây dựng Phát triển đô thị Bà Rịa - Vũng Tàu UBND: Ủy ban nhân dân HĐ: Hợp đồng CBNV: Cán công nhân viên SXKD: Sản xuất kinh doanh DN: Doanh nghiệp GDP: Tổng sản phẩm quốc nội (Gross domestic product) BĐS: Bất động sản ODA: Vốn hỗ trợ phát triển thức (Official Development Assistant) TTTM: Trung tâm thương mại DT: Doanh thu LN: Lợi nhuận CBRE: tên công ty bất động sản xuyên quốc gia (CB Richard Ellis Group, Inc) TB: trung bình CBNV: Cán nhân viên FDI: Đầu tư trực tiếp nước (Foreign direct investment) DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Hình 2.1: Sơ đồ tổ chức Tổng Công ty Xây dựng Bạch Đằng 36 Bảng 2.1: Tình hình kinh tế Việt Nam quý 1/2013 39 Bảng 2.2 Bảng 2.2: Bảng so sánh thị phần hộ quý 1/2013 Hà Nội 40 Bảng 2.3: Bảng số liệu khu văn phòng cho thuê Hà Nội quý 1/2013 40 Bảng 2.4: Tình hình cho thuê mặt hàng bán lẻ thị trường Hà Nội 41 Bảng 2.5 Bảng cân đối kế tốn Tổng Cơng ty năm 2012 ………… 48 Bảng 2.6: Báo cáo kết kinh doanh Tổng Công ty từ năm 2010-2012 49 Biểu đồ 2.1 : Tăng trưởng doanh thu/lợi nhuận 51 Biểu đồ 2.2: Tăng trưởng nguồn vốn 51 Bảng 2.7: Tỷ lệ tăng trưởng tài ……………………………… 53 Bảng 2.8: Bảng kết kinh doanh Công ty ITC ………………… 56 Bảng 2.9 Danh sách công ty 68 Bảng 2.10 Danh sách công ty liên kết 59 Bảng 2.11 Bảng thống kê hộ tồn đọng 61 Hình 2.2 Phối cảnh Tồ nhà đa năngt – Trần Phú, Hà Đơng, Hà Nội 62 Hình 2.3 Quy hoạch chi tiết dự án 63 Hình 2.4 Phối cảnh 97 Bạch Đằng 65 Hình 2.5 Bản đồ mặt quy hoạch chi tiết phối cảnh dự án 66 Hình 2.6 Quy hoạch chi tiết khu dân cư Gị Gai 68 Hình 2.7 Phối cảnh nhà liền kề 70 Bảng 3.1 Bảng thống kê kế hoạch SXKD đến năm 2016 73 Bảng 3.2 Các dự án đầu tư 2014-2016 78 Bảng 3.3 Các cơng trình dự án thi cơng 80 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Thời gian vừa qua, kinh tế giới trải qua nhiều biến động, với loạt vấn đề khủng hoảng nợ công nghiêm trọng khu vực đồng tiền chung Châu Âu, sức phục hồi "èo uột" kinh tế Mỹ, đà tăng chậm lại nước có kinh tế phát triển nổi, tỷ lệ thất nghiệp lạm phát cao, tình hình bất ổn trị thiên tai xảy Nền kinh tế Việt Nam khơng nằm ngồi xu hướng kinh tế giới, có nhiều biến động lạm phát cao, thâm hụt ngân sách lớn, thị trường chứng khoán thị trường bất động sản (BĐS) giai đoạn trầm lắng Chính phủ có nhiều sách hỗ trợ doanh nghiệp gặp phải nhiều trở ngại, lãi suất tín dụng mức cao khó tiếp cận nguồn vốn Sáu tháng đầu năm 2013, kinh tế nước ta tiếp tục gặp nhiều khó khăn; số doanh nghiệp đóng mã số thuế, ngừng hoạt động tăng nhanh; sản phẩm tồn kho không tiêu thụ mức cao Tốc độ tăng trưởng GDP Việt Nam đạt 4,9% thấp tiêu Quốc hội giao; thu ngân sách đạt 48,53% kế hoạch đề (riêng thành phố Hải Phòng thu ngân sách đạt 39% thấp bình quân chung nước); số tiêu dùng CPI tăng 2,4% so kỳ năm trước Hàng trăm nghìn người lao động thiếu nhỡ, việc làm, đời sống vơ khó khăn Đặc biệt, tồn kho số ngành, lĩnh vực mức cao, số lĩnh vực bất động sản, vật liệu xây dựng Thị trường bất động sản đóng vai trị quan trọng kinh tế quốc dân; chiếm giá trị lớn mà thị trường bất động sản cịn có ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường khác thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hoá, dịch vụ Sự biến động thị trường BĐS diễn biến phức tạp, nóng lạnh thất thường, lúc lên “cơn sốt” lục lại “đóng băng” Thị trường chiếm dụng nguồn vốn lớn trình hoạt động nên thị trường có biến động tiêu cực ảnh hưởng lớn đến kinh tế, gây khủng hoảng đến kinh tế nước khu vực chí tồn cầu Vì vậy, cần có nghiên cứu quy luật vận động thị trường bất động sản để đưa giải pháp kịp thời việc điều chỉnh nóng lạnh thất thường thị trường; từ tận dụng, phát huy mặt tích cực từ thị trường đem lại hạn chế tổn thất, thiệt hại biến động thị trường bất động sản gây Đối tượng phạm vi nghiên cứu Thị trường BĐS chịu nhiều tác động biến động kinh tế Từ diễn biến thị trường BĐS thời gian vừa qua khiến nhiều ý kiến cho năm 2014 thời BĐS hạng trung nhà đầu rút dần khách hàng có nhu cầu thực nhà có hội để sở hữu loại hình Có số chuyên gia kinh tế cho rằng, năm 2014 năm chuyển dịch, tái cấu trúc phần thị trường giá rẻ tăng lên, nhà cao cấp giảm xuống Tổng Công ty Xây dựng Bạch Đằng hoạt động kinh doanh đa ngành, đa lĩnh vực, kinh doanh BĐS, cho th văn phịng ngành kinh doanh Những năm gần đây, Tổng Công ty tham gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS với nhiều dự án lớn có tổng mức đầu tư lên đến hàng nghìn tỷ đồng; ngành nghề chiếm dụng tỷ lệ vốn lớn Tổng Cơng ty nên cần có nghiên cứu tổng qt có tầm nhìn chiến lược thị trường để định hướng phát triển, tìm điểm mạnh, điểm yếu; từ đưa giải pháp đem lại hiệu lĩnh vực kinh doanh bất động sản Vì vậy, đề tài nghiên cứu “Nâng cao hiệu kinh doanh bất động sản Tổng Công ty Xây dựng Bạch Đằng” đề tài cần thiết Tổng Công ty việc tham gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS thời điểm Trong phạm vi doanh nghiệp, hoạt động kinh doanh bất động sản Tổng Công ty thuộc lĩnh vực: + Đầu tư xây dựng khu đô thị mới; Cơng ty, ưu tiên nhanh chóng đào tạo cán quản lý cao cấp, cán quản lý, chuyên gia đầu ngành, chuyên gia quốc tế thuộc lĩnh vực BĐS, tài chính, ngân hàng Nội dung đào tạo tập trung vào kỹ quản trị đại, ngoại ngữ, kỹ chun mơn, kỹ xử lý tình huống; khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi cho CBNV tự học tập, tham gia lớp học để nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ Đối với cán lãnh đạo, quản lý doanh nghiệp: Cập nhật thêm kiến thức quản trị doanh nghiệp, phương pháp lãnh đạo quản lý, điều hành sản xuất kinh doanh hình thức đào tạo ngắn hạn, chỗ Chú trọng đào tạo để có đội ngũ chuyên gia phù hợp với ngành nghề, quy mô SXKD Tổng công ty Lựa chọn đội ngũ kỹ sư, chuyên viên kinh tế, kỹ thuật gửi đào tạo chuyên sâu trường, khoá đào tạo nước nước ngồi Đối với lực lượng lao động cịn lại: Tập trung đào tạo đào tạo lại trình độ chuyên môn kỹ thuật nghiệp vụ cho phù hợp với thực tế công việc Đặc biệt tập trung đào tạo đội ngũ kỹ sư, công nhân để tiếp thu công nghệ, thiết bị … với thời gian đào tạo ngắn * Chính sách đãi ngộ Chính sách lương, thưởng đặc biệt CBNV giỏi nhiều kinh nghiệm lĩnh vực liên quan nội dung mà Ban lãnh đạo cần thiết phải quan tâm; mặt để giữ chân nhân viên lâu dài, mặt khác để “chiêu hiền đãi sĩ”, thu hút nhân lực giỏi từ nhiều nguồn khác làm việc cho Tổng Cơng ty đảm bảo tính cơng bằng, cơng khai, dân chủ Chính sách khen thưởng gắn với hiệu chất lượng làm việc CBNV nhằm tạo động lực phát huy tính sáng tạo cơng việc Đồng thời cần phải đa dạng hố hình thức đãi ngộ mở rộng đối tượng đãi ngộ đặc biệt chuyên gia giỏi 84 - Xây dựng chế độ tiền lương, tiền thưởng đảm bảo công bằng, công khai, gắn với hiệu chất lượng làm việc nhằm tạo động lực cho người lao động phát huy khả cơng việc * Chính sách phúc lợi Việc quan tâm đến hoạt động đoàn thể, trọng đến quyền lợi đời sống tinh thần tồn thể CBNV vơ quan trọn; việc tổ chức cho cán nhân viên tham quan nghỉ mát, thực chế độ thăm hỏi người bị ốm đau, thai sản, tặng quà cho CBNV sinh nhật, kết hôn, tổ chức Ngày hội cho em cán nhân viên 1-6, Trung thu… góp phần khơng nhỏ việc phát huy cống hiến cán công nhân viên Tổng Công ty - Thực tốt chế độ sách người lao động, xây dựng quan hệ lao động hài hồ, ổn định, tiến bộ, đảm bảo tốt sách tiền lương, khen thưởng người lao động - Tổ chức đạo công tác bảo hộ lao động Ban An tồn lao động Tổng cơng ty thường xun mở lớp tập huấn cơng tác an tồn lao động, kiểm tra an toàn lao động, vệ sinh môi trường đảm bảo điều kiện sống làm việc tồn thể Cán cơng nhân viên, đặc biệt Cán công nhân viên làm việc công trường 3.2.4.2 Các giải pháp thực Tổng Cơng ty Mục đích chiến lược kinh doanh thực cần phải hướng cộng đồng nhà đầu tư; xây dựng hình ảnh doanh nghiệp động, hiệu quả, chuyên nghiệp khoa học Đây chiến lược mang tính định hướng cho toàn hoạt động đơn vị Các giải pháp chiến lược kinh doanh sau: Thứ nhất: Hoạt động nghiên cứu thị trường Trong năm qua, công tác điều tra, nghiên cứu thị trường liên tục tăng cường nhằm cung cấp sở cho việc lập chiến lược, định cho hoạt động kinh doanh Việc thực tốt công tác nghiên cứu thị trường giúp 85 Tổng Công ty xây dựng thực hiệu chiến dịch marketing tạo nên tảng vững cho thương hiệu Các thông tin liên quan đến thị trường BĐS Hải Phòng, Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh thường xuyên thu thập, đánh giá, tổng hợp thơng tin, từ dự đoán phương hướng phát triển thị trường, đưa chiến lược, sách lược kinh doanh phù hợp Hiện nay, ngồi thị trường BĐS lớn Hải Phịng, Hà Nội TP Hồ Chí Minh, Tổng Cơng ty thâm nhập thị trường có tiềm khác như: Đà Nẵng, Nha Trang, Vũng Tàu nhằm mục đích mở rộng thị trường hoạt động đầu tư để thay cho thị trường lớn thị trường bão hồ Thứ hai: Đa dạng hố sản phẩm Từ việc nghiên cứu định hướng phát triển thị trường BĐS, cần phải sáng tạo tìm cách đa dạng hoá sản phẩm để đáp ứng nhu cầu thị trường Tập trung mạnh doanh nghiệp để phát triển sản phẩm mũi nhọn với mục tiêu từ đến năm 2018 để cung cấp sản phẩm có chất lượng cao đáp ứng yêu cầu khách hàng chung cư cao cấp, hộ cho thuê cao cấp, thể thao giải trí (sân Golf dịch vụ kèm theo), khu nghỉ dưỡng cao cấp Đây sản phẩm nhằm vào nhóm đối tượng khách hàng có thu nhập cao mang lại lợi nhuận lớn cho đơn vị Ngoài cần phải trọng đến mảng sản phẩm tảng là: Trung tâm Thương mại, văn phịng cho thuê Đây sản phẩm BĐS cho thuê nhằm vào nhóm đối tượng khách hàng doanh nghiệp, tổ chức Các sản phẩm trì doanh thu đặn hàng năm cho doanh nghiệp Thứ ba: Về hoạt động quảng cáo Với việc xác định rõ ràng nhóm khách hàng mục tiêu, kế hoạch quảng cáo dài hạn ngắn hạn cần phải đặt phù hợp với mục đích phát triển bền vững lâu dài mục tiêu trước mắt Tổng Cơng ty Cần phải có kế hoạch truyền thơng quảng cáo hàng năm hầu hết tạp chí có uy tín nhằm khẳng định thương hiệu; thường xuyên tổ chức chương trình khuyến lễ hội lớn nhằm thu hút khách dịp lễ tết, ngày 86 kỷ niệm lớn Đồng hành chương trình khuyến mại, quảng cáo báo chí hay truyền hình, cần phải quan tâm hoạt động tài trợ cho chương trình nhân đạo cho nạn nhân chất độc màu da cam, trẻ mồ côi, ủng hộ người nghèo, đồng bào vùng lũ lụt, người gặp hồn cảnh khó khăn, xây dựng trường học, trường dạy nghề trung tâm từ thiện cho người già neo đơn… Thứ tư: Về quảng bá phát triển thương hiệu Việc quảng bá thương hiệu cần phải đầu tư, không nước mà cịn tiến tới khu vực tồn cầu Tập trung vào công tác tiếp thị sản phẩm dự án Tổng Công ty thông qua phương tiện thông tin đại chúng phổ biến như: tivi, báo, đài, internet… Thực ưu đãi khách hàng lớn, khách hàng quen thuộc tung khuyến hợp lý nhằm gắn chặt mối quan hệ làm ăn tốt đẹp mở rộng thêm đầu mối tiêu thụ Theo đánh giá triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam, mảng thị trường BĐS TTTM, văn phòng cho thuê hộ cao cấp cho thuê phát triển mạnh thời gian tới Vì vậy, mảng BĐS đầu tư chủ yếu Tổng Công ty giai đoạn từ đến năm 2018 Để đạt mục tiêu thời gian tới, Tổng Công ty cần phải tiến hành đầu tư theo chu kỳ có trọng điểm, dự án cơng trình có khả khai thác sớm sinh lợi cao ưu tiên đầu tư trước để đưa vào khai thác trước, sau dùng phần doanh thu từ dự án cơng trình để đầu tư cho dự án sau Thứ năm: Công tác quản lý, điều hành dự án xây lắp Tại dự án lớn, trọng điểm Tổng công ty nhà thầu chính, để đảm bảo yêu cầu tiến độ, chất lượng cơng trình, uy tín với khách hàng, Tổng cơng ty trì, củng cố Ban điều hành đủ mạnh với thầu phụ, đơn vị tham gia thi công thực đảm bảo yêu cầu Chủ đầu tư Ban điều hành có trách nhiệm: 87 - Lập hệ thống quản lý chất lượng phù hợp với u cầu, tính chất, quy mơ cơng trình xây dựng, quy định rõ trách nhiệm cá nhân, phận thi cơng xây dựng cơng trình quản lý chất lượng cơng trình xây dựng Tn thủ quy định lập phịng thí nghiệm trường, thực đầy đủ thí nghiệm kiểm tra vật liệu, cấu kiện, vật tư, thiết bị cơng trình, thiết bị công nghệ trước xây dựng lắp đặt vào cơng trình bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật yêu cầu thiết kế Thực nghiêm túc công tác nghiệm thu nội chất lượng xây dựng, tuân thủ quy định an toàn lao động vệ sinh môi trường - Huy động đầy đủ nhân lực, thiết bị thi công theo cam kết hồ sơ dự thầu hợp đồng xây dựng với Chủ đầu tư, bảo đảm thi công đạt yêu cầu chất lượng theo tiến độ duyệt - Lập biện pháp thi công, tiến độ thi công bảo đảm yêu cầu chất lượng, an toàn lao động, phòng chống cháy nổ phù hợp tiến độ theo hợp đồng Thi cơng hạng mục cơng trình trình tự theo dẫn kỹ thuật yêu cầu thiết kế - Thực đầy đủ trách nhiệm bảo hành cơng trình xây dựng theo quy định Ban hành quy chế Quản lý Hợp đồng, xây dựng biện pháp quản lý cơng trình đơn vị trực tiếp ký Hợp đồng thực Xây dựng Quy chế hoạt động Ban điều hành nhằm củng cố nâng cao hiệu lực, giao giám đốc Ban điều hành chủ động thực công việc trường, yêu cầu giám đốc đơn vị quan tâm công tác điều hành dự án mà Tổng công ty ủy quyền cho đơn vị thành viên thực Thứ sáu: Công tác đầu tư phát triển - Tổng công ty tái cấu trúc danh mục đầu tư phù hợp với quy mơ, lực tài chính, cân nhắc kỹ để lựa chọn dự án đầu tư hiệu Huy động tối đa nguồn lực hoàn thiện dự án dở dang nhằm sớm thu hồi vốn đầu tư lợi nhuận 88 - Tập trung huy động nguồn lực, đẩy nhanh tiến độ đầu tư dự án khu dân cư, khu nhà thực - Tiếp tục nghiên cứu, lựa chọn phương án tối ưu, đề xuất phối hợp với quan chức liên quan, tháo gỡ khó khăn vướng mắc, đẩy nhanh cơng tác chuẩn bị đầu tư, bồi thường giải phóng mặt dự án thị nhà có tính khả thi hiệu kinh tế - Tổ chức dịch vụ chăm sóc sau bán hàng tốt để tạo thêm giá trị gia tăng cho sản phẩm hài lòng, hấp dẫn khách hàng - Hưởng ứng chủ trương Nhà nước, tích cực tham gia chương trình xây dựng nhà xã hội Hướng mạnh vào phân khúc thị trường có tính khoản cao hộ có diện tích nhỏ trung bình phù hợp với khả toán khách hàng - Từng bước nâng cao chất lượng thiết kế nhà ở, tổ chức không gian kiến trúc, cấu hộ, chất lượng thi công xây dựng sử dụng vật liệu xây dựng phù hợp với môi trường điều kiện khí hậu khu vực - Áp dụng tiến khoa học công nghệ lĩnh vực xây dựng nhà ở, vận dụng giải pháp tiết kiệm lượng, thân thiện môi trường, đảm bảo yêu cầu phát triển bền vững dự án nhà Thứ bảy: Công tác sản xuất vật liệu xây dựng - Nghiên cứu đầu tư sản xuất loại vật liệu xây dựng với công nghệ tiên tiến, đại, sản xuất sản phẩm chất lượng cao, tiêu tốn nguyên nhiên liệu, sản phẩm cách âm, cách nhiệt, thân thiện với môi trường, vật liệu không nung để phục vụ xây dựng nhà cao tầng - Tiếp tục hoàn chỉnh dây chuyền, nhà máy sản xuất vật liệu xây dựng có để nâng cao suất chất lượng sản phẩm nhằm phát huy tối đa cơng suất máy móc thiết bị, tiết giảm chi phí để hạ giá thành sản phẩm, cải tiến công 89 tác kinh doanh, trọng tiếp thị quảng bá sản phẩm, mở rộng thị trường nước để tiêu thụ sản phẩm Chú trọng thị trường tiêu thụ nội Tổng Công ty Ưu tiên sử dụng sản phẩm công nghiệp & vật liệu xây dựng Tổng Công ty sở đảm bảo chất lượng, phù hợp với quy định dự án Công ty mẹ trúng thầu, dự án đầu tư xây dựng Tổng Công ty cơng trình cơng ty thành viên thi cơng Thứ tám: Cơng tác khảo sát, thí nghiệm kiểm định - Tiếp tục đẩy mạnh, phát triển Trung tâm Thí nghiệm Khảo sát xây dựng Bạch Đằng, Công ty Tư vấn thiết kế để khảo sát, thiết kế, thẩm định, tư vấn quản lý giám sát cơng trình, dự án có quy mơ lớn phức tạp, hỗ trợ cho lĩnh vực xây lắp tham gia tổng thầu EPC dự án công nghiệp, dân dụng có quy mơ trung bình Duy trì giữ vững khách hàng truyền thống, thị trường có Mở rộng thị trường tỉnh thành toàn quốc Quảng bá nâng cao uy tín Trung tâm thí nghiệm khảo sát xây dựng Bạch Đằng thị trường, củng cố trở thành vị trí hàng đầu khu vực miền duyên hải lĩnh vực thí nghiệm vật liệu, khảo sát địa chất cơng trình cơng nghiệp, giao thông dân dụng Nâng cao lực tư vấn xây dựng (lập dự án, khảo sát, thiết kế, thẩm tra, giám sát, kiểm định…) Năng lực tư vấn xây dựng yếu tố mấu chốt định chất lượng dự án, cơng trình xây dựng; mắt xích quan trọng để chống thất thốt, lãng phí đầu tư xây dựng Thứ chín: Cơng tác tài - Chủ động tài đảm bảo nguồn vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh đầu tư 90 - Xây dựng kế hoạch tài hàng năm phù hợp với kế hoạch sản xuất kinh doanh Tổng công ty - Thực công tác tài cơng khai, minh bạch, rõ ràng, gắn kết nội đoàn kết thống chung trách nhiệm quyền lợi tồn Tổng cơng ty - Xây dựng cụ thể nhu cầu vốn phù hợp với quy mô sản xuất kinh doanh theo hướng tăng dần tỷ lệ vốn chủ sở hữu, giữ mức cân đối vốn chủ sở hữu vốn vay, vốn dài hạn vốn ngắn hạn tương ứng với tài sản dài hạn tài sản ngắn hạn, đảm bảo nguồn vốn dài hạn đủ để tài trợ cho việc đầu tư vào tài sản dài hạn phần cho nhu cầu vốn lưu động sử dụng thường xuyên, giảm bớt rủi ro tài - Rà sốt khoản đầu tư vào công ty con, công ty liên kết khoản đầu tư tài chính; xem xét việc bán bớt phần vốn thoái vốn nhà nước công ty mà Tổng Công ty xét thấy không cần thiết phải nắm giữ cổ phần chi phối khoản đầu tư vào công ty liên kết hiệu không cao; bán bớt khoản đầu tư mang tính chất dài hạn có tính khoản thấp nhằm tập trung nguồn vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh Tổng Cơng ty - Sử dụng linh hoạt loại nguồn vốn, đầu tư vào tài sản cần phải xem xét kỹ nhu cầu sử dụng tài sản, mức độ đầu tư tài sản cho phù hợp tình hình sản xuất kinh doanh (khơng đầu tư dàn trải, đầu tư nhiều đầu tư không đủ) để đảm bảo phù hợp nguồn vốn tài sản, đầu tư tài sản phải mang lại hiệu - Cân đối nguồn vốn cho dự án đầu tư, ưu tiên đầu tư vào dự án có hiệu cao, sớm tạo nguồn thu thời gian thu hồi vốn nhanh - Theo dõi chặt chẽ khoản phải thu, có biện pháp cụ thể cơng tác tốn thu hồi công nợ để giảm nợ tồn đọng, đẩy nhanh tốc độ quay vòng vốn, nâng cao hiệu sử dụng vốn lưu động 91 - Đẩy mạnh hợp tác liên danh, liên kết với đối tác có tiềm lực tài chính, thực đa dạng hóa hình thức đầu tư hình thức sở hữu đầu tư xây dựng để thu xếp vốn đầu tư cho dự án Thứ mười: Quản lý lĩnh vực kinh doanh bất động sản - Về hình thức quản lý: + Tiếp tục hình thức Chủ đầu tư quản lý dự án thông qua Ban quản lý dự án Nếu có nhiều dự án triển khai đồng thời địa bàn khác thành lập thêm Ban quản lý dự án Ban quản lý dự án phải có lực tổ chức thực nhiệm vụ quản lý dự án theo yêu cầu Tổng Công ty + Đối với dự án có quy mơ nhỏ, đơn giản có mức đầu tư tỷ đồng Tổng Cơng ty khơng cần lập Ban quản lý dự án mà sử dụng máy chuyên môn để quản lý, điều hành dự án th người có chun mơn, kinh nghiệm để giúp quản lý dự án - Về hình thức kinh doanh: Tùy theo tính chất quy mơ dự án, Tổng Công ty lựa chọn hình thức kinh doanh sau: + Tổng Cơng ty trực tiếp quản lý kinh doanh dự án từ công tác chuẩn bị đầu tư đến kết thúc dự án + Ủy quyền triển khai thực dự án: Tổng Công ty chủ đầu tư dự án ủy quyền cho đơn vị thành viên triển khai thực phần hạ tầng kỹ thuật dự án khu đô thị, nhà + Ủy quyền thực đầu tư xây dựng kinh doanh dự án thành phần: Tổng Công ty chủ đầu tư dự án ủy quyền cho đơn vị thành viên triển khai đầu tư xây dựng kinh doanh dự án thành phần sau hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật dự án + Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng dự án Tổng Công ty làm Chủ đầu tư: Tổng Công ty làm chủ đầu tư dự án, chuyển nhượng quyền sử dụng loại đất có hạ tầng dự án cho đơn vị thành viên Tổng Công ty 92 đối tác làm chủ đầu tư cấp sau hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật dự án + Hợp tác đầu tư kinh doanh dự án hạ tầng kỹ thuật Tổng Công ty làm Chủ đầu tư: Các bên thống góp vốn để thực cơng tác chuẩn bị đầu tư triển khai đầu tư dự án 3.2.5 Kiến nghị với quan quản lý nhà nước Để tạo điều kiện tốt tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp lĩnh vực kinh doanh bất động sản thời điểm nay, cần phải: Thứ nhất, giải hàng tồn kho giải tính khoản nợ xấu thị trường BĐS Theo đó, cần có sách, chế hỗ trợ tín dụng ưu đãi (khoảng 8%/năm thời hạn từ đến 10 năm) cho người mua hộ đầu tiên, người chật hẹp (dưới m2/người) để mua hộ Ngân hàng liên kết hỗ trợ doanh nghiệp (DN) để cấp tín dụng cho người mua nhà Đồng thời, đề nghị Nhà nước có kế hoạch mua lại dự án hộ có diện tích phù hợp để phục vụ chương trình tái định cư làm quỹ nhà xã hội, TP.HCM thực Bên cạnh đó, đề nghị mở rộng điều kiện cho người nước sở hữu hộ Việt Nam Tuy nhiên, để tránh tình trạng người nước ngồi cạnh tranh với đơng đảo người thu nhập thấp nước, đề nghị quy định điều kiện: mua hộ có mức giá không thấp 30 triệu đồng/m2 mua hộ khu vực quy định để đảm bảo an ninh, an toàn Thứ hai, tập trung giải nợ xấu doanh nghiệp BĐS; xem xét cho doanh nghiệp BĐS cấu lại khoản nợ vay cũ chịu lãi suất cao (trên 20%/năm) để chuyển sang hưởng mức lãi suất theo sách Đồng thời, xem xét cho doanh nghiệp BĐS tiếp cận khoản vay tín dụng để tiếp tục hồn thiện cơng trình 93 Ngồi ra, đề nghị Chính phủ cho giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ kinh doanh sản phẩm doanh nghiệp giãn tiến độ nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp Đề nghị sửa đổi Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 Bộ Xây dựng, phép người mua hộ có biên bàn giao hộ, chưa có chủ quyền chuyển nhượng hộ Thứ ba, kiến nghị cho phép điều chỉnh công dự án, điều chỉnh quy hoạch chi tiết thiết kế hộ theo hướng tạo sản phẩm phù hợp với nhu cầu khả tài đông đảo người tiêu dùng thị trường Cần hồn chỉnh quy hoạch phát triển thị tồn quốc vùng Ngăn chặn tình trạng phát triển đô thị tự phát; coi trọng công tác quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết thiết kế đô thị Đề nghị cho phép điều chỉnh công dự án nhà để sử dụng có hiệu đất dự án vào mục đích thương mại, dịch vụ… theo cam kết chủ đầu tư với quyền địa phương Đề nghị Bộ Xây dựng sớm ban hành quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế chung cư hộ vừa nhỏ để DN có sở thực Đề nghị bãi bỏ quy định tỷ lệ hộ chung cư theo công thức 1-2-1, chuyển sang quy mô hộ DN tự lựa chọn cho phù hợp với nhu cầu thị trường phù hợp với quy hoạch duyệt Thứ tư, lâu dài, kiến nghị Chính phủ có biện pháp tổng thể để làm giảm mặt giá BĐS Việt Nam; đề nghị giảm thuế suất thu nhập DN xuống 20% Hiện cấu giá thành BĐS sau: chi phí bồi thường giải phóng mặt cao; chi phí nộp tiền sử dụng đất cao; chi phí vốn cao (chủ yếu lãi vay cao); chi phí xây dựng, nguyên nhiên vật liệu, nhân công cao; thuế chi phí khác cao Thứ năm, chiến lược phát triển nhà quốc gia, đề nghị có chương trình – mục tiêu quốc gia phát triển hộ cho thuê giá bình dân (khoảng triệu 94 đồng/căn hộ/tháng) để đáp ứng nhu cầu người dân thị góp phần làm thay đổi nhận thức, thói quen cũ để chuyển qua lựa chọn mơ hình nhà th Có chương trình mục tiêu quốc gia phát triển hộ bán trả góp dài hạn 20 – 30 năm với lãi suất ưu đãi, tạo điều kiện cho người có phần điều kiện tài có thu nhập ổn định có khả sở hữu hộ… Để xây dựng thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, minh bạch bền vững, địi hỏi phải có tâm trị cao, tầm nhìn dài hạn có phối hợp đồng quan bộ, ngành nhằm phát huy cao độ vai trò đội ngũ doanh nhân DN BĐS Sự phối hợp bao gồm từ việc hoàn thiện hệ thống pháp luật (Quốc hội), điều hành thơng suốt từ Chính phủ đến bộ, quyền địa phương, đặc biệt vai trò Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước thị lớn Hà Nội TP.HCM 95 KẾT LUẬN Đối với doanh nghiệp hoạt động kinh doanh mục tiêu cuối lợi nhuận Tuy nhiên, để đạt điều khơng phải điều dễ dàng, phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: thị trường, kinh tế, trị, văn hoá Đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, lĩnh vực kinh doanh đem lại nhiều lợi nhuận có nhiều rủi ro Vì vậy, vấn đề tìm hiểu, nghiên cứu thị trường BĐS để có cách nhìn tổng thể cách khoa học, đánh giá định dạng thị trường BĐS cách xác nhằm nâng cao hiệu kinh doanh bất động sản công việc mà doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần phải làm Để hình thành tập đồn kinh doanh BĐS tương lai gần, Tổng Công ty cần nắm bắt hội, thuận lợi lợi để phát huy sức mạnh, nâng cao khả cạnh tranh thời kỳ hội nhập, đưa Tổng Công ty hoạt động kinh doanh có hiệu quả, đáp ứng kỳ vọng mong mỏi Cổ đông đồng thời góp phần vào phát triển chung kinh tế Do nhiều hạn chế kinh nghiệm khó khăn khách quan việc thu thập số liệu nên đề tài luận văn em cịn thiếu sót khơng tránh khỏi, vậy, em mong nhận đóng góp, phê bình từ thầy Em xin chân thành cảm ơn thầy PGS.TS Lê Văn Tâm nhiệt tình bảo, hướng dẫn để em hồn thành cách tốt luận văn thạc sĩ 96 TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất đai số 13/2003/QH11, năm 2003 Luật Nhà số 56/2005/QH11 Quốc hội thông qua ngày 29/11/2005 gồm Chương, 153 điều quy định: kể từ 01/7/2006 Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 Quốc hội thông qua ngày 29/11/2005 Bộ luật Dân sự, ngày 14/6/2005, Quốc hội thông qua Bộ luật Dân số 33/2005/QH11, gồm 36 chương 777 điều, có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2006, thay cho Bộ luật Dân ban hành năm 1995 Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế năm 1989 Luật Doanh nghiệp – Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 Quốc hội thông qua ngày 29/11/2005 Nghị định 84/2007/NĐ-CP Chính phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nghị định 29/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng 02 năm 2007) Về quản lý kiến trúc đô thị Nghị định số 08/2005/NĐ-CP, ngày 24/1/2005 Về quy hoạch xây dựng Thị trường Bất động sản – nhà xuất xây dựng, năm 2006 – TS Nguyễn Văn Cường 10 Làm giàu từ thương vụ bất động sản – Nhà xuất lao động xã hội, năm 2007 TS Gary Weldred 11 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11, ngày 29/6/2006 12 Luật Nhà số 56/2005/QH11, ngày 29/11/2005 13 Luật xây dựng số 16/2003/QH11 Quốc hội ban hành ngày 26/11/2003 quy định hoạt động xây dựng 14 Các trang wed bất động sản 97 - http://www.sanbatdongsan.net.vn -http://www.cbrevietnam.com 15 Các trang wed báo dân trí, đời sống, 16 Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam – Nhà xuất chínht trị quốc gia 2010 – TS Lê Xuân Bá 17 GS.TS Đỗ Văn Hậu – Quản lý đất đai bất động sản đô thị - Nhà xuất xây dựng, năm 2009 18 Nghị định số 61/NĐ-CP, ngày 25/6/2013 Chính phủ việc ban hành quy chế giám sát tài đánh giá hiệu hoạt động cơng khai thơng tin tài doanh nghiệp nhà nước làm chủ sở hữu doanh nghiệp có vốn nhà nước 98