Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu
Trong những năm gần đây, nền kinh tế Việt Nam đã có những bước tiến vượt bậc với tốc độ tăng trưởng liên tục tăng cao Quá trình hội nhập kinh tế thế giới của nước ta, đặc biệt sau khi gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), đã mở ra nhiều cơ hội và thách thức Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội, việc xây dựng cơ sở vật chất và hạ tầng kỹ thuật là cần thiết, đồng thời cần phát triển các ngành phụ trợ một cách đồng bộ Thị trường bất động sản (BĐS) đã phát triển mạnh mẽ, trở thành một lĩnh vực đầy tiềm năng với sự quan tâm từ cả nhà đầu tư trong và ngoài nước Hiện nay, nhiều dự án BĐS lớn đang thu hút đầu tư, với hàng loạt khu đô thị mới, siêu thị, khách sạn, trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê xuất hiện tại các thành phố lớn, không chỉ đáp ứng nhu cầu sống mà còn tạo nên diện mạo đô thị khang trang, sạch đẹp.
Công ty cổ phần VINCOM, thành lập ngày 03/5/2002, có tiền thân là Công ty Cổ phần Thương mại Tổng hợp Việt Nam, hoạt động đa ngành với các lĩnh vực chính như bất động sản, khách sạn và cho thuê văn phòng Gần đây, VINCOM đã tham gia vào nhiều dự án bất động sản lớn với tổng mức đầu tư lên đến hàng trăm triệu đô la Mỹ Mặc dù thị trường bất động sản tiềm năng, nhưng nó cũng đầy biến động, với những giai đoạn "sốt" và "đóng băng" liên tiếp, ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế Do đó, cần nghiên cứu quy luật vận động của thị trường để đưa ra giải pháp điều chỉnh hiệu quả, nhằm hạn chế tổn thất do sự biến động này.
Công ty cổ phần VINCOM, dù mới thành lập, đã xác định đầu tư và kinh doanh bất động sản là ngành nghề chính ngay từ những ngày đầu Để phát triển bền vững trong lĩnh vực này, việc nghiên cứu tổng quát và nắm bắt thị trường bất động sản là rất quan trọng, giúp nhận diện điểm mạnh và điểm yếu của thị trường Do đó, đề tài nghiên cứu “Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM” là cần thiết để nâng cao hiệu quả hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.
Phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết các vấn đề nghiên cứu của đề tài, cần kết hợp nhiều phương pháp như định tính, định lượng, phân tích – tổng hợp, mô hình hóa, thống kê, dự báo và một số phương pháp toán cao cấp.
Kết quả đạt được của Luận văn
- Tổng quan về thị trường bất động sản nói chung và khái lược hệ thống pháp lý điều chỉnh các hoạt động kinh doanh bất động sản.
Để nâng cao hiệu quả kinh doanh của dự án đầu tư bất động sản, cần phân tích các đặc điểm chính của dự án Những yếu tố như vị trí địa lý, tiềm năng phát triển, và nhu cầu thị trường đóng vai trò quan trọng trong việc xác định thành công của dự án Bên cạnh đó, việc đánh giá các yếu tố pháp lý, tài chính và cạnh tranh cũng là cần thiết để tối ưu hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro.
Công ty cổ phần VINCOM đã đạt được nhiều kết quả tích cực trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, tuy nhiên vẫn tồn tại một số hạn chế cần khắc phục Các dự án đã góp phần nâng cao giá trị thương hiệu và mở rộng thị trường, nhưng một số vấn đề về quản lý và triển khai vẫn cần được cải thiện để tối ưu hóa hiệu quả đầu tư Việc đánh giá kỹ lưỡng kết quả đạt được và những khó khăn gặp phải sẽ giúp VINCOM điều chỉnh chiến lược, hướng tới sự phát triển bền vững trong tương lai.
Các nguyên nhân dẫn đến những hạn chế trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM bao gồm sự thiếu hụt nguồn vốn, quy trình phê duyệt dự án kéo dài, và biến động thị trường bất động sản Ngoài ra, việc quản lý dự án chưa hiệu quả và sự cạnh tranh gay gắt từ các đối thủ cũng góp phần làm giảm hiệu quả đầu tư Hơn nữa, các yếu tố pháp lý không ổn định và khó khăn trong việc tìm kiếm quỹ đất phù hợp cũng là những rào cản lớn đối với sự phát triển bền vững của công ty trong lĩnh vực này.
- Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM.
5 TÊN VÀ KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN.
“Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần
Chương 1: Bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản.
Chương 2: Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM.
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM.
Kết luận - Kiến nghị Tài liệu tham khảo
BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN.
1.1.1 Khái niệm về bất động sản (BĐS).
Việc phân loại tài sản thành bất động sản (BĐS) và động sản có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, trong đó BĐS không chỉ bao gồm đất đai và tài sản dưới lòng đất mà còn là tất cả sản phẩm do sức lao động của con người tạo ra trên mảnh đất đó BĐS bao hàm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng, cùng với mọi yếu tố liên quan đến đất đai và những vật thể trên bề mặt đất, cũng như các bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật quốc tế thống nhất rằng bất động sản (BĐS) bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, mỗi quốc gia có những đặc thù riêng trong hệ thống pháp luật, thể hiện qua cách phân loại và tiêu chí phân loại BĐS, dẫn đến sự hình thành "khu vực giáp ranh" giữa BĐS và động sản.
Hầu hết các quốc gia xem bất động sản (BĐS) là đất đai và các tài sản liên quan, xác định bởi vị trí địa lý của đất Theo các điều luật như Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, và Điều 130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga, BĐS được công nhận rõ ràng Tuy nhiên, Nga định nghĩa BĐS là “mảnh đất” cụ thể, không chỉ là đất đai nói chung Điều này hợp lý vì đất đai là một phần của lãnh thổ và không thể trở thành đối tượng giao dịch dân sự.
Mỗi quốc gia có quan niệm riêng về tài sản "gắn liền" với đất đai, được xác định là bất động sản (BĐS) Theo Điều 520 của Luật Dân sự Pháp, mùa màng chưa gặt và trái cây chưa bứt khỏi cây được coi là BĐS, trong khi khi đã bứt khỏi cây thì được xem là động sản Quan điểm này cũng tương tự được quy định trong Luật Dân sự Nhật Bản và Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ cùng Sài Gòn cũ.
Theo Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan, bất động sản (BĐS) được định nghĩa là đất đai và các vật gắn liền với đất, bao gồm cả quyền sở hữu đất Tương tự, Luật Dân sự Đức cũng xác định BĐS bao gồm đất đai cùng với các tài sản liên quan.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là
Bất động sản (BĐS) được định nghĩa là những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, khái niệm này chưa được giải thích rõ ràng, dẫn đến những cách hiểu khác nhau về các loại tài sản liên quan đến đất đai.
Luật Dân sự Nga năm 1994 về bất động sản (BĐS) đã thể hiện những khác biệt đáng kể so với các luật dân sự truyền thống Cụ thể, Điều 130 của Luật này không chỉ liệt kê các loại BĐS theo cách tương tự như trong các luật truyền thống mà còn đưa ra khái niệm chung về BĐS, góp phần làm rõ hơn các quy định pháp lý liên quan đến lĩnh vực này.
Dịch chuyển có thể gây tổn hại đến giá trị của các đối tượng, trong đó có những tài sản không liên quan đến đất đai như tàu biển, máy bay và phương tiện vũ trụ, được xác định là bất động sản theo quy định của Luật.
Theo Điều 174 của Bộ luật Dân sự năm 2005, BĐS tại Việt Nam được định nghĩa là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản liên quan đến nhà và công trình đó, cũng như các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Khái niệm bất động sản (BĐS) rất đa dạng và cần được quy định cụ thể theo pháp luật từng quốc gia Một số tài sản có thể được một quốc gia công nhận là BĐS, trong khi quốc gia khác lại không Tại Việt Nam, các quy định về BĐS vẫn còn mở và chưa có danh mục cụ thể cho các loại tài sản này.
Tính cá biệt và tính khan hiếm là hai đặc điểm nổi bật của bất động sản, xuất phát từ sự hạn chế về diện tích bề mặt trái đất Đất đai có tính khan hiếm cụ thể, với mỗi miếng đất, khu vực hay lãnh thổ đều có giới hạn riêng về diện tích Chính vì tính khan hiếm và cố định không thể di dời của đất đai, hàng hóa bất động sản trở nên cá biệt Ngay cả trong cùng một khu vực nhỏ, hai bất động sản liền kề cũng sẽ có những yếu tố khác nhau Trên thị trường bất động sản, việc tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau là điều khó xảy ra, do chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả khi hai công trình cạnh nhau và cùng một thiết kế Trong một tòa nhà cao tầng, các căn phòng cũng có hướng và cấu trúc khác nhau Thêm vào đó, các nhà đầu tư và kiến trúc sư thường chú trọng đến tính dị biệt để thu hút khách hàng hoặc đáp ứng sở thích cá nhân.
Đất đai, được coi là tài sản quý giá do thiên nhiên ban tặng, là nguồn tài nguyên không thể bị huỷ hoại trừ khi gặp thiên tai hoặc xói lở Các công trình kiến trúc trên đất có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn sau khi được cải tạo và nâng cấp Do đó, tính bền lâu của bất động sản (BĐS) chủ yếu phản ánh tuổi thọ của các vật kiến trúc và công trình xây dựng, cần phân biệt giữa "tuổi thọ vật lý" và các yếu tố khác ảnh hưởng đến sự bền vững của chúng.
BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản
Khái niệm về bất động sản (BĐS)
Việc phân loại tài sản thành “BĐS” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, trong đó BĐS không chỉ bao gồm đất đai và tài nguyên dưới lòng đất, mà còn là tất cả những sản phẩm được tạo ra từ sức lao động con người trên đất BĐS bao hàm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và tất cả những yếu tố liên quan đến đất đai, cũng như những vật thể trên mặt đất và các bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật quốc tế thống nhất rằng bất động sản (BĐS) bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, mỗi quốc gia có hệ thống pháp luật riêng, thể hiện qua cách phân loại và tiêu chí phân loại BĐS, dẫn đến sự xuất hiện của "khu vực giáp ranh" giữa BĐS và động sản.
Hầu hết các quốc gia định nghĩa bất động sản (BĐS) là đất đai và các tài sản liên quan, gắn liền với vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức) Tuy nhiên, Nga quy định BĐS cụ thể là “mảnh đất”, không chỉ đơn thuần là đất đai Định nghĩa này hợp lý vì đất đai là một phần của lãnh thổ và không thể trở thành đối tượng của giao dịch dân sự.
Mỗi quốc gia có quan niệm khác nhau về tài sản gắn liền với đất đai được coi là bất động sản (BĐS) Theo Điều 520 của Luật Dân sự Pháp, "mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây được coi là BĐS, trong khi nếu đã bứt khỏi cây thì sẽ là động sản." Quy định tương tự cũng được áp dụng trong Luật Dân sự Nhật Bản và Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ cũng như Sài Gòn cũ.
Theo Điều 100 của Luật Dân sự Thái Lan, bất động sản (BĐS) được định nghĩa là đất đai cùng với các tài sản gắn liền với nó, bao gồm cả quyền sở hữu liên quan Tương tự, Luật Dân sự Đức cũng xác định BĐS bao gồm đất đai và các tài sản liên quan đến đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là
Bất động sản (BĐS) thường được định nghĩa là những tài sản "gắn liền với đất đai", tuy nhiên, khái niệm này chưa được giải thích rõ ràng, dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau về các loại tài sản này.
Luật Dân sự Nga năm 1994 về bất động sản có những điểm khác biệt nổi bật so với các luật dân sự truyền thống Cụ thể, Điều 130 của Luật này không chỉ liệt kê các loại hình bất động sản theo cách tương tự như các luật dân sự khác, mà còn đưa ra một khái niệm chung về bất động sản, góp phần làm rõ hơn khung pháp lý trong lĩnh vực này.
Dịch chuyển có thể làm giảm giá trị của các đối tượng, bao gồm cả những tài sản không liên quan đến đất đai như tàu biển, máy bay và phương tiện vũ trụ, đều được xem là bất động sản theo quy định của Luật.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 174 quy định rằng bất động sản (BĐS) bao gồm các tài sản như: đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản liên quan khác Ngoài ra, BĐS còn bao gồm các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản được pháp luật quy định.
Khái niệm bất động sản (BĐS) rất đa dạng và cần được quy định cụ thể theo pháp luật của từng quốc gia Những tài sản mà một quốc gia coi là BĐS có thể khác với danh mục của quốc gia khác Tại Việt Nam, quy định về BĐS vẫn còn mở và chưa có danh mục cụ thể cho các loại tài sản này.
Đặc điểm của BĐS
1.1.2.1 Tính cá biệt và tính khan hiếm Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v
Đất đai là tài sản quý giá do thiên nhiên ban tặng, được coi là nguồn tài nguyên không thể bị hủy hoại trừ khi có thiên tai hoặc xói lở Các công trình kiến trúc được xây dựng trên đất có thể tồn tại hàng trăm năm, thậm chí lâu hơn, nhờ vào việc cải tạo và nâng cấp Do đó, tính bền lâu của bất động sản chủ yếu phản ánh tuổi thọ của các công trình xây dựng, và cần phân biệt giữa "tuổi thọ vật lý" và các yếu tố khác ảnh hưởng đến sự bền vững của bất động sản.
"Tuổi thọ kinh tế" của bất động sản (BĐS) kết thúc khi chi phí sử dụng BĐS ngang bằng với lợi ích thu được Trong khi đó, tuổi thọ vật lý thường dài hơn nhiều, chấm dứt khi các cấu trúc chính của công trình bị lão hóa và hư hỏng Nếu việc cải tạo, nâng cấp BĐS mang lại lợi ích lớn hơn so với việc phá bỏ và xây dựng mới, tuổi thọ vật lý có thể được kéo dài, thậm chí gấp nhiều lần tuổi thọ kinh tế Thực tế cho thấy, tuổi thọ kinh tế của các loại hình BĐS như nhà ở, khách sạn thường trên 40 năm, trong khi nhà xưởng công nghiệp và nhà ở phổ thông có tuổi thọ kinh tế trên 45 năm Đặc điểm lâu bền của BĐS xuất phát từ việc đất đai không bị mất đi và có thể sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, tạo ra sự phong phú và đa dạng cho thị trường BĐS.
1.1.2.3 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
Bất động sản (BĐS) có sự tương tác mạnh mẽ với nhau, trong đó giá trị của một BĐS có thể bị ảnh hưởng bởi các BĐS khác Đặc biệt, khi Nhà nước đầu tư vào hạ tầng, điều này không chỉ làm tăng tính thẩm mỹ mà còn nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực.
Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
Bất động sản (BĐS) mang lại nhiều lợi ích trong quá trình sử dụng, cho phép điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được các đặc trưng vốn có Điều này không chỉ đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của người tiêu dùng mà còn hỗ trợ cho các hoạt động sản xuất, kinh doanh và những nhu cầu khác.
1.1.2.5 Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
Hàng hóa bất động sản (BĐS) yêu cầu chi phí và khả năng quản lý cao hơn so với các loại hàng hóa thông thường Đầu tư vào xây dựng BĐS là một quá trình phức tạp, đòi hỏi chi phí lớn và thời gian dài Vì vậy, việc quản lý BĐS cần phải được thực hiện một cách thích hợp và tương xứng với những đặc thù này.
1.1.2.6 Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Hàng hóa bất động sản (BĐS) bị chi phối mạnh mẽ bởi nhiều yếu tố khác nhau, khác với các hàng hóa thông thường Nhu cầu về BĐS biến đổi tùy theo từng vùng, khu vực và quốc gia, phụ thuộc vào thị hiếu và tập quán của cư dân địa phương Ngoài ra, các yếu tố tâm lý xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo và tâm linh cũng có ảnh hưởng lớn đến nhu cầu và hình thức của BĐS.
Phân loại BĐS
Dựa trên kinh nghiệm quốc tế và kết quả nghiên cứu trong nước, bất động sản (BĐS) được phân thành ba loại chính: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.
Bất động sản (BĐS) đầu tư xây dựng bao gồm nhiều loại hình như BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại-dịch vụ, BĐS hạ tầng (bao gồm hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội), cùng với BĐS làm trụ sở làm việc.
Trong lĩnh vực bất động sản, nhóm nhà đất, bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền, là một phần quan trọng, chiếm tỷ trọng lớn và có tính chất phức tạp cao Nhóm BĐS này không chỉ ảnh hưởng đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước mà còn góp phần vào sự phát triển đô thị bền vững Đặc biệt, nhóm nhà đất chiếm phần lớn các giao dịch trên thị trường bất động sản tại Việt Nam cũng như trên toàn cầu.
Bất động sản không đầu tư xây dựng chủ yếu bao gồm các loại đất nông nghiệp, như đất trồng trọt, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm và đất chưa sử dụng Những loại đất này được xem như tư liệu sản xuất quan trọng trong nền kinh tế.
Bất động sản, đặc biệt là các công trình bảo tồn quốc gia và di sản văn hóa vật thể như nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang, có đặc điểm là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân loại bất động sản thành ba loại là cần thiết để xây dựng chính sách phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam.
Thị trường bất động sản
1.2.1 Khái niệm về thị trường và thị trường BĐS:
1.2.1.1 Khái niệm về thị trường
Thị trường là một khái niệm kinh tế quan trọng, liên quan chặt chẽ đến quá trình sản xuất và lưu thông hàng hóa Việc sản xuất hàng hóa không thể tách rời khỏi sự tồn tại khách quan của thị trường Qua nghiên cứu lý thuyết về thị trường từ các nhà kinh điển, có nhiều vấn đề quan trọng cần được xem xét.
Thị trường gắn liền với sản xuất hàng hóa, đóng vai trò là cơ sở kinh tế quan trọng Sản xuất hàng hóa không chỉ là nền tảng cho thị trường mà còn phản ánh trình độ và mức độ phát triển của nền sản xuất xã hội.
Mối quan hệ giữa thị trường trong nước và thị trường nước ngoài ngày càng được nhận thức đúng đắn, từ việc chỉ chú trọng một trong hai thị trường đến việc hiểu rõ sự thống nhất hữu cơ giữa chúng Cần có các giải pháp hiệu quả để biến thị trường trong nước thành một phần tích cực của thị trường thế giới.
Vai trò của nhà nước trong việc điều tiết thị trường là vô cùng quan trọng và cần thiết Nhà nước thực hiện điều tiết thị trường dựa trên các quy luật kinh tế và sự vận động tự nhiên của thị trường, nhằm đảm bảo sự phát triển ổn định và bền vững.
Ngày nay, thị trường không còn tồn tại dưới dạng đơn nhất mà đa dạng với nhiều hình thức, thể loại và cấp độ khác nhau trong nền kinh tế của mỗi quốc gia.
Thị trường và kinh tế thị trường là những khái niệm phức tạp, đã trải qua nhiều nghiên cứu từ cổ xưa đến hiện đại Qua thời gian, các nghiên cứu này đã bổ sung nhiều nội dung mới, phản ánh sự thay đổi của thị trường Tùy thuộc vào điều kiện và góc độ nghiên cứu, các khái niệm về thị trường cũng được định nghĩa khác nhau.
Thị trường, theo khái niệm cổ điển, được hiểu là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi và mua bán hàng hóa, thường được đồng nhất với chợ và các địa điểm giao dịch cụ thể Tuy nhiên, trong kinh tế hiện đại, khái niệm này ít được sử dụng.
Thị trường hiện đại được hiểu là quá trình tương tác giữa người mua và người bán, trong đó họ tác động lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa Quan niệm này nhấn mạnh rằng sự hình thành và phát triển của thị trường không chỉ diễn ra trong một thời điểm hay khoảng thời gian cụ thể, mà là một quá trình liên tục và động.
Thị trường được hiểu là tổng hợp các mối quan hệ liên quan đến lưu thông hàng hóa và tiền tệ, bao gồm các giao dịch mua bán và dịch vụ Nó bao hàm cả yếu tố ảo và thực, với bản chất chính là giải quyết các quan hệ kinh tế.
Tóm lại, người bán và người mua là hai lực lượng chủ chốt trên thị trường, thể hiện rõ nét hai yếu tố cung và cầu.
Trong hệ thống thị trường, mọi thứ đều có giá cả, đó là giá trị của hàng hoá và dịch vụ được tính bằng tiền.
Dựa trên các phân tích lý luận, các chuyên gia kinh tế và nhà nghiên cứu về bất động sản (BĐS) trong nước và quốc tế đã đưa ra một số khái niệm quan trọng về thị trường BĐS.
Thị trường bất động sản (BĐS) là không gian nơi diễn ra các quyết định quan trọng liên quan đến việc ai có quyền tiếp cận BĐS, cách thức sử dụng BĐS và mục đích sử dụng của nó.
-Khái niệm 2: thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS.
Thị trường bất động sản (BĐS) là không gian diễn ra các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp cùng với các dịch vụ liên quan như môi giới và tư vấn Vai trò quản lý nhà nước trong thị trường BĐS có ảnh hưởng quyết định đến sự phát triển hoặc kìm hãm hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này.
Thị trường bất động sản (BĐS) là không gian diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS, bao gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới và tư vấn.
Thị trường bất động sản (BĐS) hiện đang tồn tại nhiều quan niệm khác nhau Sau quá trình nghiên cứu và tổng hợp, khái niệm về thị trường BĐS được định nghĩa một cách rõ ràng và cụ thể.
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan Là
Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
1.4.1 Khái niệm về đầu tư:
Đầu tư có thể được định nghĩa theo nhiều cách khác nhau Dưới đây là một số định nghĩa phổ biến về đầu tư mà tác giả muốn giới thiệu.
Đầu tư là quá trình sử dụng vốn để tạo ra và vận hành các tài sản kinh doanh như nhà xưởng, máy móc và vật tư, cũng như thực hiện các hoạt động đầu tư tài chính như mua cổ phiếu, trái phiếu hoặc cho vay với lãi suất Những tài sản này không chỉ mang lại lợi nhuận cho người đầu tư mà còn đáp ứng nhu cầu của xã hội trong một khoảng thời gian nhất định.
Đầu tư là quá trình sử dụng vốn để tạo ra các tài sản và nguồn lực tiềm năng, từ đó mang lại lợi nhuận dần dần theo thời gian trong tương lai.
Đầu tư là quá trình chi tiêu cho một kế hoạch kinh doanh, trong đó nhà đầu tư mong đợi nhận lại một chuỗi khoản thu ổn định, đảm bảo hoàn vốn và mang lại lợi nhuận hợp lý.
– Đầu tư đó là quá trình quản lý sử dụng tài sản một cách hợp lý nhất là về mặt cơ cấu của tài sản để sinh lợi.
Khi phân loại về đầu tư cũng có phân loại theo nhiều giác độ khác nhau Sau đây là một số cách phân loại chính:
Theo đối tượng đầu tư:
– Đầu tư cho đối tượng vật chất: nhà xưởng, máy móc, thiết bị, dự trữ vật chất,
– Đầu tư tài chính: mua cổ phiếu, trái phiếu, cho vay lấy lãi, gửi tiết kiệm
Theo chủ đầu tư thì có:
– Chủ đầu tư là Nhà nước;
– Chủ đầu tư là các doanh nghiệp;
– Chủ đầu tư là các tập thể ngoài xã hội;
– Chủ đầu tư là các cá nhân;
– Các loại chủ đầu tư khác (các đoàn thể chính trị, xã hội, chủ đầu tư liên quốc gia )
Theo nguồn vốn đầu tư:
– Đầu tư tư vốn của Nhà nước;
– Đầu tư tư vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh; vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước;
– Đầu tư từ vốn đầu tư phát triển của các doanh nghiệp Nhà nước;
– Nguồn vốn đầu tư nước ngoài: vốn đầu tư trực tiếp FDI, vốn vay ODA;
Các nguồn vốn đầu tư từ tư nhân và tổ chức kinh tế ngoài quốc doanh, cùng với sự hỗ trợ từ các cơ quan ngoại giao và tổ chức quốc tế tại Việt Nam, đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế Những nguồn vốn này không chỉ góp phần tăng cường cơ sở hạ tầng mà còn nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế Việt Nam trên trường quốc tế.
Theo cơ cấu đầu tư:
– Đầu tư theo ngành kinh tế;
– Đầu tư theo các vùng lãnh thổ và các địa phương;
– Đầu tư theo các thành phần kinh tế của nền kinh tế quốc dân;
– Đầu tư cho các công trình hạ tầng cơ sở và phi hạ tầng;
– Đầu tư theo cơ cấu hợp tác quốc tế.
Theo giác độ tái sản xuất tài sản cố định:
– Đầu tư kết hợp hai loại trên.
Theo giác độ trình độ tiến bộ kỹ thuật:
– Đầu tư theo chiều rộng và đầu tư theo chiều sâu;
– Đầu tư theo trình độ cơ giới hóa, tự động hóa, tin học hóa;
– Đầu tư theo tỷ trọng vốn đầu tư.
Theo thời đoạn kế hoạch:
Theo quy mô và tính chất của dự án:
Theo Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 và Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 của Chính Phủ thì đầu tư được chia thành các nhóm:
– Dự án quan trọng Quốc gia;
– Dự án đầu tư thuộc nhóm A;
– Dự án đầu tư thuộc nhóm B;
– Dự án đầu tư thuộc nhóm C.
1.4.2 Dự án đầu tư và dự án đầu tư BĐS:
1.4.2.1 Khái niệm: a Dự án đầu tư:
Dự án đầu tư là yếu tố cốt lõi trong hoạt động đầu tư, bao gồm các biện pháp khoa học và pháp lý liên quan đến kỹ thuật, công nghệ, tổ chức sản xuất, tài chính, kinh tế và xã hội Mục tiêu của dự án là tối ưu hóa hiệu quả tài chính cho doanh nghiệp và mang lại lợi ích kinh tế - xã hội tối đa cho quốc gia và cộng đồng Đặc biệt, dự án đầu tư bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế và nâng cao chất lượng cuộc sống.
Dự án đầu tư bất động sản (BĐS) là quá trình đầu tư vốn vào việc tạo lập, mua, chuyển nhượng, thuê hoặc thuê mua BĐS với mục tiêu sinh lợi thông qua các hình thức bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại hoặc cho thuê mua.
1.4.2.2 Quy trình phát triển dự án kinh doanh bất động sản:
Nhà đầu tư phải lựa chọn mô hình đầu tư tối ưu trên khu đất của mình Để đạt được thành công trong việc quyết định mô hình đầu tư và quản lý khai thác hiệu quả, cần thực hiện phân tích lựa chọn theo quy trình cụ thể.
Bước 1: Tìm kiếm đất và khẳng định đất phù hợp:
Tìm kiếm khu đất để đầu tư là một nhiệm vụ quan trọng của nhà đầu tư bất động sản Có hai hình thức đất kinh doanh: thuê lại từ đối tác hoặc thuê từ quỹ nhà nước, và mua từ đối tác khác Nhà đầu tư cần xem xét vị trí, giá cả và thời điểm mua để đảm bảo sự phù hợp của khu đất với chiến lược đầu tư của mình.
Khu đất phù hợp là khu vực nằm ở vị trí chiến lược, có tiềm năng phát triển một hoặc nhiều loại hình dịch vụ Để được coi là khả thi về mặt pháp lý, khu đất cần phải thuộc diện được phép đầu tư và khai thác kinh doanh theo quy định của chính quyền địa phương.
Tất cả các khu đất tại Việt Nam hiện nay đều bị quản lý theo quy hoạch cụ thể cho từng mục đích, như kinh doanh hoặc công cộng, do đó, nhà đầu tư cần kiểm tra tính phù hợp của quy hoạch với kế hoạch kinh doanh của mình để đảm bảo lợi nhuận Để tìm hiểu thông tin quy hoạch, nhà đầu tư có thể liên hệ với các cơ quan quản lý quy hoạch tỉnh, như sở quy hoạch xây dựng hoặc sở tài nguyên và môi trường, hoặc các chuyên viên phụ trách quy hoạch tại UBND tỉnh nơi có khu đất Nếu khu đất chưa có quy hoạch từ UBND tỉnh, nhà đầu tư cần gửi công văn đề nghị xin chủ trương quy hoạch theo ý tưởng của mình.
Khi xác định sự phù hợp của khu đất, nhà đầu tư cần ký hợp đồng thuê hoặc mua đất từ đối tác kinh doanh và nhận được sự chấp thuận quy hoạch từ UBND tỉnh quản lý khu vực đó Nếu khu đất thuộc quyền quản lý của nhà nước, nhà đầu tư phải ký hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh.
Khi đầu tư vào khu đất quy hoạch, nhà đầu tư cần xác định mô hình kinh doanh phù hợp, dựa trên kinh nghiệm và tầm nhìn cá nhân Mặc dù mỗi nhà đầu tư có sự khác biệt trong cách tiếp cận, nhưng tất cả đều dựa vào phân tích thị trường làm nền tảng Trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chắn, quyết định đầu tư thường tiềm ẩn rủi ro Do đó, nghiên cứu thị trường là bước quan trọng mà nhà đầu tư cần thực hiện trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.
Bước 3: Nghiên cứu thị trường
Nghiên cứu thị trường là bước quan trọng trong việc xác thực ý tưởng kinh doanh, giúp chuyển từ quyết định trong môi trường rủi ro sang môi trường chắc chắn Các loại thị trường cần được khảo sát bao gồm văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp và dịch vụ nhà ở Qua nghiên cứu, cần dự báo triển vọng và dung lượng của từng loại thị trường dịch vụ để đưa ra những quyết định chính xác và hiệu quả.
Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án.
Thiết kế ý tưởng dự án được căn cứ trên các tiêu chí sau:
– Xác lập mô hình kinh doanh có hiệu quả;
– Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tính hiệu dụng cao, có cảnh quan đẹp.
– Chứng minh được hiệu quả đầu tư;
– Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng;
– Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuận.
Dựa trên những tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thể hiện đầy đủ nội dung sau:
Mô hình kinh doanh của dự án cung cấp các dịch vụ độc đáo và tiên tiến, mang lại giá trị vượt trội so với những dịch vụ hiện có trên thị trường Những dịch vụ này không chỉ đáp ứng nhu cầu của khách hàng mà còn cải thiện trải nghiệm sử dụng, tạo ra sự khác biệt rõ rệt Sự đổi mới và chất lượng trong dịch vụ là yếu tố then chốt giúp dự án chiếm lĩnh thị trường và thu hút đông đảo người tiêu dùng.
– Ý tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc;
– Các đặc điểm kỹ thuật;
– Quản lý đầu tư và khác thác như thế nào?
Bước 5: Phân tích tài chính
Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của dự án, bao gồm các chỉ tiêu chủ yếu sau:
– Ước tính toàn bộ chi phí dự án – Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh;
– Ước tính nguồn vốn vay;
– Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về dự án;
Tóm tắt chương 1
Chương 1 của Luận văn đã tổng quan về cơ sở lý luận liên quan đến bất động sản (BĐS) và hoạt động kinh doanh BĐS trong bối cảnh nền kinh tế thị trường hiện nay, nhấn mạnh các vấn đề chính như xu hướng phát triển của thị trường BĐS, các yếu tố tác động đến hoạt động kinh doanh BĐS, và vai trò của BĐS trong nền kinh tế.
Luận văn đã hệ thống hoá các quan niệm về bất động sản (BĐS), đặc điểm và thị trường BĐS từ các nghiên cứu trước đó, từ đó xây dựng khái niệm khoa học về BĐS và các vấn đề liên quan Bài viết làm rõ bản chất và vai trò của BĐS, đồng thời phân tích sự cần thiết phải nghiên cứu BĐS trong bối cảnh nền kinh tế thị trường hiện nay Cuối cùng, luận văn đề ra mục tiêu, yêu cầu và nội dung nghiên cứu về BĐS cũng như hoạt động kinh doanh BĐS.
Luận văn nghiên cứu lý luận về bất động sản (BĐS) và hoạt động kinh doanh BĐS trong bối cảnh nền kinh tế thị trường hiện nay, làm rõ các vấn đề cơ bản liên quan Tài liệu cung cấp cơ sở khoa học cho việc phân tích BĐS và các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh BĐS Những kết quả này sẽ là tiền đề quan trọng để đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư kinh doanh BĐS của Công ty Cổ phần VINCOM trong các chương tiếp theo.
HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN VINCOM
Giới thiệu về Công ty Cổ phần Vincom
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Công ty Cổ phần VINCOM:
2.1.1.1 Thông tin chung về Công ty Cổ phần VINCOM:
– Tên Công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN VINCOM;
– Tên tiếng Anh: VINCOM JOINT STOCK COMPANY;
– Tên viết tắt: VINCOM JSC;
– Biểu tượng của Công ty:
– Trụ sở chính: 191 Bà Triệu, Phường Lê Đại Hành, Quận Hai Bà Trưng, Hà Nội, Việt Nam;
– Email: info@vincomjsc.com.vn;
– Website: www.vincom.com.vn;
– Giấy CNĐKKD: Số 0103001016 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp, đăng ký lần đầu ngày 03/05/2002, đăng ký bổ sung lần thứ 14 ngày
– Vốn điều lệ: 800.000.000.000 VNĐ (Tám trăm tỷ đồng Việt Nam).
2.1.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của Công ty:
Công ty Cổ phần Vincom, trước đây là Công ty Cổ phần Thương mại Tổng hợp Việt Nam, đã trải qua một quá trình hình thành và phát triển đáng kể.
Vào ngày 03/05/2002, Công ty Cổ phần Thương mại Tổng hợp Việt Nam đã chính thức nhận giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số từ Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội.
Công ty 0103001016 chính thức hoạt động với vốn điều lệ ban đầu 196 tỷ đồng, sau đó tăng lên 251 tỷ đồng trong vòng một năm Mục tiêu của công ty là đầu tư xây dựng và quản lý khu Trung tâm thương mại - Dịch vụ - Văn phòng cho thuê tại địa chỉ 191 Bà Triệu, Quận Hai Bà Trưng, Thành phố Hà Nội.
Công ty có trụ sở tại Hà Nội, cụ thể là toà nhà Vincom City Towers, chuyên hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, cho thuê văn phòng và trung tâm thương mại, đồng thời cung cấp các sản phẩm dịch vụ giải trí đa dạng.
Vào tháng 12/2006, Công ty đã chính thức tăng vốn điều lệ lên 313,5 tỷ đồng nhằm đáp ứng nhu cầu mở rộng hoạt động kinh doanh và sau khi xem xét, đánh giá định hướng phát triển của mình.
Từ năm 2005, Công ty đã đạt nhiều thành công trong lĩnh vực bất động sản và cho thuê văn phòng Lợi nhuận chưa phân phối qua các năm đã được sử dụng để chi trả cổ tức cho cổ đông, đồng thời khoản tiền này cũng được dùng để mua cổ phần phát hành thêm Việc nâng vốn điều lệ Công ty lên 600 tỷ đồng đã hoàn tất vào ngày 28/02/2007, theo Nghị quyết số 02/07/NQ-ĐHĐCĐ-VINCOM JSC ngày 09/02/2007.
Công ty đã thành công trong việc chào bán cổ phần ra công chúng vào tháng 07/2007, tăng vốn điều lệ lên 800 tỷ đồng theo Giấy phép số 85/UBCKCNCB do Chủ tịch Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước cấp ngày 09/04/2007 Hiện tại, tổng vốn điều lệ của công ty vẫn giữ ở mức 800 tỷ đồng.
Công ty đã nhận được giấy phép niêm yết theo Quyết định số 106/QĐ-SGDHCM từ Tổng Giám đốc Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh vào ngày 07 tháng 09 năm 2007 Ngày 19 tháng 9 năm 2007, 80.000.000 cổ phần của Công ty chính thức được giao dịch trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP Hồ Chí Minh.
Vào tháng 10/2007, công ty đã thành công trong việc phát hành 1.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp theo hình thức phát hành riêng lẻ Mục đích của việc huy động vốn này là để đầu tư vào Dự án Cụm Công trình Trung tâm Thương mại - Dịch vụ - Khách sạn – Văn phòng - Căn hộ cao cấp và Bãi đậu xe ngầm Vincom, tọa lạc tại 68-70 Lê Thánh Tôn, cùng với phần ngầm Vườn hoa Chi Lăng và Trung tâm thương mại Eden, Quận 1, TP Hồ Chí Minh.
Vào ngày 08/01/2008, Công ty được Uỷ ban chứng khoán Nhà nước cấp Giấy chứng nhận số 272/UBCK-GCN để chào bán 40 triệu cổ phiếu ra công chúng nhằm tăng vốn Hiện tại, Công ty đã thu đủ tiền và đang hoàn tất thủ tục để ghi nhận số vốn đăng ký mua Sau 06 năm phát triển, với thương hiệu Vincom, Công ty đã khẳng định vị thế vững chắc trong lĩnh vực bất động sản và cung cấp dịch vụ Từ năm 2007, Công ty tiếp tục mở rộng hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, cho thuê văn phòng và đầu tư vào các dự án mới để nâng cao hiệu quả hoạt động.
2.1.2 Cơ cấu tổ chức của Công ty cổ phần VINCOM:
2.1.2.1 Nhóm điều hành và quản lý a Đại hội đồng cổ đông: Đại hội đồng cổ đông là cơ quan quyền lực cao nhất của Công ty, bao gồm tất cả các cổ đông có quyền biểu quyết và người được cổ đông ủy quyền Đại hội đồng cổ đông có toàn quyền quyết định mọi hoạt động của Công ty và có nhiệm vụ:
– Thông qua điều lệ, phương hướng hoạt động kinh doanh của Công ty;
– Bầu, bãi nhiệm Hội đồng quản trị và Ban Kiểm soát;
– Các nhiệm vụ khác do điều lệ quy định. b Hội đồng quản trị:
Hội đồng quản trị do Đại hội đồng cổ đông bầu ra, là cơ quan quản lý cao nhất của Công ty, có nhiệm vụ:
Báo cáo trước Đại hội đồng Cổ đông sẽ trình bày tình hình kinh doanh của Công ty, dự kiến phân phối lợi nhuận và chia lãi cổ phần Đồng thời, báo cáo cũng sẽ bao gồm quyết toán tài chính, phương hướng phát triển và kế hoạch hoạt động kinh doanh trong thời gian tới.
– Quyết định cơ cấu tổ chức, bộ máy, quy chế hoạt động và quỹ lương của Công ty;
– Bổ, bãi nhiệm và giám sát hoạt động của Ban Giám đốc;
– Kiến nghị sửa đổi và bổ sung điều lệ của Công ty;
– Quyết định triệu tập Đại hội đồng cổ đông.
Hiện tại Hội đồng quản trị Công ty có 06 thành viên bao gồm 01 Chủ tịch, và 05 thành viên. c Ban kiểm soát:
Ban kiểm soát, được bầu ra bởi Đại hội đồng cổ đông, có trách nhiệm kiểm tra tính hợp lý và hợp pháp trong hoạt động kinh doanh cũng như báo cáo tài chính của Công ty Hiện tại, Ban kiểm soát gồm 3 thành viên, mỗi thành viên có nhiệm kỳ 3 năm, với 1/3 số thành viên được bầu lại hàng năm.
Ban Giám đốc do Hội đồng quản trị bổ nhiệm và bãi miễn, bao gồm
01 Tổng Giám đốc và 03 Phó Tổng Giám đốc Ban Giám đốc có nhiệm vụ:
Tổ chức thực hiện các quyết định của Hội đồng Quản trị và kế hoạch kinh doanh, đồng thời đề xuất phương án tổ chức cơ cấu và quy chế quản lý nội bộ của Công ty Những đề xuất này cần tuân thủ điều lệ, nghị quyết của Đại hội đồng cổ đông và Hội đồng Quản trị.
Hình 2.1: Sơ đồ tổ chức của Công ty Cổ phần Vincom ĐẠI HỘI ĐỒNG
Công ty tư vấn quản lý
Phòng hành chính tổng hợp – pháp chế
Phòng quản lý đầu tư
Phòng chiến lược và xúc tiến đầu tư
Công ty TNHH Đầu tư và Thương mại PFV
Công ty cổ phần Quảng cáo và thương mại Hùng Việt
Công ty cổ phần Chứng khoán Vincom
Công ty CP Vinco m Hải Phòng
Chi nhánh Vincom tại TP.
Công ty thực hiện việc bổ nhiệm và bãi nhiệm các chức danh quản lý như Giám đốc, Phó Giám đốc chi nhánh, công ty thành viên, cùng với Trưởng và Phó phòng, sau khi đã nhận được sự phê duyệt từ Hội đồng Quản trị.
– Ký các văn bản, hợp đồng, chứng từ theo sự phân cấp của Điều lệ Công ty.
Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Vincom
2.3.1 Các yếu tố khách quan: a Yêú tố nền kinh tế:
Trong những năm gần đây, nền kinh tế Việt Nam đã duy trì tốc độ tăng trưởng GDP ấn tượng, với mức tăng từ 7,1% vào năm 2002 lên 8,48% vào năm 2007 Các chuyên gia dự đoán rằng tốc độ tăng trưởng này sẽ tiếp tục ổn định ở mức 7-8% mỗi năm, thúc đẩy nhu cầu về nhà ở, văn phòng cho thuê và trung tâm thương mại Sự phát triển này mở ra nhiều cơ hội cho các dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp, đồng thời tạo tiềm năng lớn cho thị trường quản lý bất động sản Theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ về phát triển nhà ở đến năm 2020, diện tích nhà bình quân đầu người sẽ đạt 15m² vào năm 2010 và 20m² vào năm 2020, với tiêu chuẩn chất lượng nhà ở đạt yêu cầu quốc gia Quyết định này sẽ khuyến khích mạnh mẽ việc phát triển căn hộ chung cư cao tầng, góp phần tăng nhanh quỹ nhà ở, tiết kiệm đất đai và cải thiện diện mạo đô thị.
Khi nền kinh tế phát triển, đời sống người dân được cải thiện, kéo theo nhu cầu về căn hộ cao cấp và dịch vụ mua sắm, vui chơi giải trí tăng cao Điều này sẽ tác động tích cực đến sự phát triển kinh doanh của Công ty.
Khi nền kinh tế phát triển chậm lại, hoạt động kinh doanh của Công ty và ngành bất động sản sẽ chịu tác động tiêu cực Tuy nhiên, với tốc độ tăng trưởng kinh tế hiện tại của Việt Nam, rủi ro kinh tế không phải là mối lo ngại lớn đối với Công ty Yếu tố tỷ giá hối đoái cũng cần được xem xét trong bối cảnh này.
Trong những năm gần đây, tỷ giá đồng Việt Nam so với các ngoại tệ mạnh ổn định nhờ chính sách tiền tệ của Nhà nước, khiến việc dự báo tỷ giá ngắn hạn trở nên dễ dàng Do đó, tác động của biến động tỷ giá đến hoạt động kinh doanh của Công ty Vincom là không đáng kể Khách hàng chủ yếu là các đối tác nước ngoài, dẫn đến doanh thu bằng ngoại tệ lớn, trong khi hầu hết chi phí lại bằng đồng Việt Nam, giúp hạn chế thiệt hại từ biến động tỷ giá.
Hệ thống pháp luật Việt Nam hiện nay còn thiếu hoàn chỉnh và khả năng thực thi chưa cao, đặc biệt trong lĩnh vực hành chính, bao gồm đất đai và kinh doanh bất động sản Sự tồn tại của nhiều quy định phức tạp và chồng chéo ảnh hưởng đáng kể đến hoạt động kinh doanh bất động sản của các công ty.
Việc thay đổi luật pháp và thủ tục hành chính ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi và tiến độ dự án của Công ty Tuy nhiên, Chính phủ đang nỗ lực hoàn thiện hệ thống pháp luật nhằm tạo sự thông thoáng cho các thủ tục hành chính, đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của người dân Mặc dù yếu tố pháp luật liên quan đến đất đai và kinh doanh bất động sản có tác động đến hoạt động của Công ty, nhưng với xu hướng phát triển của đất nước, Chính phủ sẽ có những điều chỉnh tích cực, khiến rủi ro pháp lý chỉ ảnh hưởng một phần đến hoạt động kinh doanh.
Ngành kinh doanh bất động sản hiện đang là một lĩnh vực đầy tiềm năng phát triển, thu hút ngày càng nhiều doanh nghiệp tham gia Sự gia tăng cạnh tranh trong ngành này không chỉ đến từ các doanh nghiệp trong nước, mà còn cả sự tham gia của các doanh nghiệp nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh mẽ, tạo nên một môi trường cạnh tranh gay gắt và đa dạng.
Vincom JSC tự tin vào khả năng cạnh tranh nhờ vào thương hiệu mạnh, khả năng chớp thời cơ, và hiểu biết sâu sắc về thủ tục pháp lý Với trình độ quản lý cao, tiềm năng đất đai và tiềm lực tài chính vững mạnh, công ty có thể đối phó với sự gia tăng đối thủ cạnh tranh trong và ngoài nước Mặc dù thị phần có thể bị ảnh hưởng, Vincom JSC vẫn có đủ năng lực để kiểm soát rủi ro và mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh một cách bền vững.
Việt Nam gia nhập WTO đã tạo ra ảnh hưởng lâu dài đến hoạt động kinh doanh của các công ty, bao gồm cả Vincom JSC Sự thông thoáng trong chính sách đối với nhà đầu tư nước ngoài sẽ thúc đẩy họ tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam, từ đó tạo ra sự cạnh tranh trực tiếp với các doanh nghiệp nội địa.
Công ty cổ phần Vincom đang tận dụng cơ hội lớn từ sự gia tăng nhu cầu về nhà ở và văn phòng cho thuê, đồng thời mở rộng hợp tác với các đối tác nước ngoài để thực hiện các dự án quốc tế Để đối phó với những thách thức trong quá trình hội nhập, Vincom JSC đã chuẩn bị kỹ lưỡng về năng lực quản lý, chiến lược kinh doanh và củng cố tiềm lực tài chính nhằm nắm bắt thời cơ và thích ứng với tình hình mới.
2.3.2 Các yếu tố chủ quan: a Yếu tố năng lực quản lý và nhân sự của Công ty:
Vincom JSC sở hữu đội ngũ cán bộ công nhân viên có trình độ chuyên môn cao và được đào tạo bài bản Ban lãnh đạo công ty đã chuẩn bị kỹ lưỡng về năng lực quản lý để đáp ứng nhu cầu hoạt động trong thời kỳ hội nhập Để nâng cao chất lượng quản trị rủi ro, công ty đã triển khai quy chuẩn hóa các quy trình quản trị và tăng cường kiểm tra, giám sát việc thực thi Hoạt động của Ban Kiểm soát, HĐQT và bộ phận Pháp chế được củng cố nhằm giám sát hiệu quả, phát hiện và khắc phục kịp thời các điểm yếu, từ đó đảm bảo sự phát triển bền vững và cân bằng lợi ích giữa công ty, nhà nước, cổ đông, đối tác và người lao động.
Hiện tại và trong tương lai, đội ngũ quản lý và nhân sự của Công ty cam kết đáp ứng hiệu quả các yêu cầu của hoạt động kinh doanh Bên cạnh đó, cơ chế và chính sách hoạt động kinh doanh cũng đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo sự phát triển bền vững của Công ty.
Hoạt động kinh doanh của Vincom JSC chủ yếu tập trung vào Toà tháp đôi Vincom City Towers (VCT), hiện đã khai thác gần như 100% công suất Do đó, việc tạo ra sự tăng trưởng cho Công ty trong tương lai sẽ gặp nhiều khó khăn.
Tuy nhiên, đây không thật sự là một sự hạn chế đối với Vincom JSC bởi những nguyên nhân sau:
Giá thuê văn phòng và trung tâm thương mại của Vincom hiện tại đang thấp hơn so với các đối thủ trong cùng lĩnh vực, do đó, việc điều chỉnh giá thuê để đạt mức trung bình của thị trường là hoàn toàn khả thi.
Vincom JSC chủ yếu ký kết các hợp đồng cho thuê ngắn hạn, vì vậy việc điều chỉnh giá cho thuê văn phòng và trung tâm thương mại theo xu hướng tăng mạnh hiện nay sẽ diễn ra dễ dàng.
Chiến lược hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần Vincom từ nay đến năm 2015
Phân tích và đánh giá thực trạng hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần VINCOM cùng với các yếu tố tác động là cơ sở để đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư, nhằm tối ưu hóa hoạt động kinh doanh bất động sản của công ty.
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN VINCOM.
3.1 CHIẾN LƯỢC HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN VINCOM TỪ NAY ĐẾN NĂM 2015.
3.1.1 Mục tiêu của chiến lược:
Trong thời gian tới, Vincom JSC sẽ tiếp tục duy trì hoạt động kinh doanh theo định hướng trở thành một trong những tập đoàn đa ngành hàng đầu tại Việt Nam, với tiêu chí TỐC ĐỘ - SÁNG TẠO - HIỆU QUẢ, tập trung vào lĩnh vực bất động sản và dịch vụ tài chính Để đạt được mục tiêu này, Công ty sẽ nỗ lực triển khai đúng tiến độ các dự án đã được phê duyệt tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội, đồng thời nghiên cứu thị trường để đầu tư vào các lĩnh vực mới.
3.1.1.2 Mục tiêu từng giai đoạn: a Giai đoạn 1: Từ 2007 – 2010:
– Nhanh chóng hoàn thiện các thủ tục cần thiết để tạo tiền đề trở thành Tập đoàn về Bất động sản và Tài chính;
– Tốc độ tăng trưởng bình quân trong tất cả các hoạt động đạt trên 30%/năm;
– Tỷ suất lợi nhuận sau thuế/Vốn điều lệ: 15 - 17%;
– Tỷ lệ chi trả cổ tức 15-18%;
– Vốn điều lệ năm 2010 tương đương 1.600 tỷ VND. b Giai đoạn 2: Từ năm 2011 đến năm 2015:
– Vincom JSC chính thức trở thành Tập đoàn bất động sản và dịch vụ tài chính, tham gia hội nhập thành công;
– Tốc độ tăng trưởng bình quân trong tất cả các hoạt động là 15% -20%/năm;
– Tỷ suất lợi nhuận sau thuế/Vốn điều lệ: 19 - 20 %;
– Tỷ lệ chi trả cổ tức 16-20%;
– Vốn điều lệ năm 2015 tương đương 6.000 tỷ VND. Đơn vị tính: tỷ VND
Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2015
Bảng 3.1: Kế hoạch hoạt động kinh doanh của VINCOM JSC giai đoạn 2007-2015.
3.1.2 Các thuận lợi và khó khăn tác động đến chiến lược kinh doanh của Công ty.
Mặc dù mới thành lập, VINCOM JSC đã nhanh chóng đạt được những thành tựu ấn tượng trong lĩnh vực bất động sản và dịch vụ tài chính Công ty non trẻ này đã xây dựng được thương hiệu mạnh mẽ trên thị trường, nhờ vào việc vượt qua nhiều thuận lợi và thách thức trong quá trình hoạt động kinh doanh.
3.1.2.1 Thuận lợi: a Về tổ chức:
Mô hình quản lý theo cơ cấu công ty mẹ - con giúp tối ưu hóa hoạt động với cơ cấu gọn nhẹ, nâng cao hiệu quả làm việc Mô hình này còn tăng cường vai trò và trách nhiệm của các lãnh đạo, phòng ban chức năng và từng cán bộ công nhân viên, góp phần vào sự phát triển bền vững của tổ chức.
Quy trình và quy chế làm việc hiệu quả, cùng với sự phối hợp chặt chẽ với các cơ quan chức năng, đã giúp cải thiện đáng kể tình hình an ninh, an toàn và phòng cháy chữa cháy tại tòa nhà VCT Điều này tạo ra tâm lý an toàn cho khách hàng khi thuê địa điểm kinh doanh, văn phòng hoặc tham gia các hoạt động mua sắm, vui chơi và giải trí tại đây.
Ban lãnh đạo và đội ngũ cán bộ công nhân viên sở hữu trình độ quản lý và chuyên môn nghiệp vụ cao, cùng với khả năng tư duy nhạy bén, phù hợp với cơ chế vận hành của thị trường.
Đội ngũ Ban quản lý tòa nhà VCT sở hữu chuyên môn và kinh nghiệm dày dạn, với nhân viên của Vincom JSC được đào tạo bài bản và chuyên nghiệp, nhằm nâng cao chất lượng phục vụ và đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng.
Thương hiệu Vincom đã khẳng định được uy tín và vị thế vững chắc trên thị trường bất động sản, được nhiều khách hàng nổi tiếng toàn cầu biết đến Hiện nay, tòa nhà VCT là một trong những trung tâm thương mại lớn nhất tại Hà Nội.
– Thương hiệu Vincom ngày càng được khẳng định và sẽ là thương hiệu mạnh trong tương lai gần. d Về tài chính:
Vincom JSC sở hữu tiềm lực tài chính vững mạnh và thiết lập mối quan hệ đối tác chiến lược với các ngân hàng lớn như Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam Nhờ vào hoạt động kinh doanh hiệu quả, công ty đã xây dựng được uy tín vững chắc với các ngân hàng và tổ chức tín dụng.
Vincom JSC đã đạt được nhiều thành công và tích lũy kinh nghiệm quý báu trong việc huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp và chào bán cổ phiếu ra công chúng.
Vincom JSC đã thiết lập mối quan hệ hợp tác chặt chẽ với nhiều công ty và tập đoàn kinh tế lớn, nhằm cùng nhau triển khai các dự án lớn và đạt hiệu quả kinh doanh cao Sự liên doanh này không chỉ giúp tối ưu hóa nguồn lực mà còn tạo ra lợi thế cạnh tranh mạnh mẽ cho Vincom trong thị trường.
– Vincom JSC có được lợi thế cạnh tranh trong việc triển khai các dự án bất động sản.
Các dự án bất động sản của Vincom JSC luôn có thời gian xây dựng rất ngắn (khoảng
Trong vòng 20 tháng, Vincom JSC đã hoàn thành dự án với quy mô 6 tầng đế và hai tháp 15 tầng, tổng diện tích sàn vượt 80.000m2, nhanh hơn nhiều so với tiến độ bình quân của các doanh nghiệp khác trong ngành (từ 28 tháng đến 3 năm) Sự khác biệt này đến từ khả năng tài chính vững mạnh và việc giám sát chặt chẽ tiến độ, chất lượng thi công Tiến độ thi công nhanh chóng đã giúp Vincom JSC nắm bắt cơ hội, chủ động trong hoạt động kinh doanh Đặc biệt, vị trí trung tâm thành phố và giao thông thuận tiện đã tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh doanh của công ty.
VCT là trung tâm thương mại độc đáo tại Hà Nội, khác biệt với các trung tâm khác nhờ vào sự quy tụ của những tập đoàn kinh tế lớn và các thương hiệu nổi tiếng cả trong nước lẫn quốc tế.
Chất lượng dịch vụ vượt trội và trang thiết bị hiện đại, kết hợp với mức giá cho thuê cạnh tranh, đã thu hút ngày càng nhiều khách hàng đến với tòa nhà, tạo ra lợi thế cạnh tranh lớn so với các đối thủ trong ngành.
Các dự án bất động sản của Công ty tọa lạc tại vị trí trung tâm thành phố, thuận lợi cho giao thông và có tiềm năng sinh lợi cao.
– Nhu cầu thị trường bất động sản, đặc biệt là văn phòng làm việc và trung tâm thương mại ở địa bàn thành phố ngày càng cao;
Các giải pháp chủ yếu nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Vincom
3.2.1 Các nhóm giải pháp thực hiện:
3.2.1.1 Nhóm giải pháp mang tính chiến lược:
Nhóm giải pháp mang tính chiến lược bao gồm:
Giải pháp chiến lược nhằm xác định ngành nghề kinh doanh chủ lực là bước quan trọng để phát triển Tập đoàn kinh doanh bất động sản và dịch vụ tài chính.
– Giải pháp mang tính quản trị, điều hành và phát triển nguồn nhân lực.
3.2.1.2 Nhóm giải pháp mang tính chiến thuật, cụ thể:
Nhóm giải pháp mang tính chiến thuật, cụ thể bao gồm:
– Giải pháp về nhân lực;
– Giải pháp về chiến lược Marketing: Quảng cáo, PR, thâm nhập thị trường bất động sản, đa dạng hoá sản phẩm bất động sản
– Giải pháp huy động vốn;
– Giải pháp định giá bất động sản.
3.2.2 Các giải pháp chủ yếu nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty
3.2.2.1 Các giải pháp mang tính chiến lược: a Giải pháp mang tính định hướng, chiến lược:
Trong hoạt động kinh doanh, hoạch định chiến lược là yếu tố quan trọng quyết định sự thành công của doanh nghiệp Để có định hướng đúng đắn, cần phải có tầm nhìn chiến lược về thị trường và môi trường kinh doanh Dựa trên phân tích và dự báo thị trường bất động sản trong những năm tới, cùng với tình hình nội lực của Công ty, định hướng phát triển của Công ty trong giai đoạn 2007-2015 sẽ được xác định rõ ràng.
Công ty đặt mục tiêu trở thành thương hiệu Bất động sản cao cấp tại Việt Nam, đồng thời phát triển hệ thống kinh doanh tài chính bao gồm Công ty chứng khoán, Công ty Quản lý quỹ và hướng tới việc thành lập Ngân hàng.
Công ty Cổ phần Vincom đang nghiên cứu và áp dụng các mô hình tổ chức và phương thức quản trị tiên tiến để phát triển mô hình tổ chức, hướng tới việc hình thành Tập đoàn bất động sản – tài chính hàng đầu tại Việt Nam.
Sản phẩm bất động sản chủ yếu của Công ty trong giai đoạn 2007-2015 là:
Trung tâm dịch vụ thương mại, văn phòng cho thuê, khách sạn và căn hộ cao cấp;
Các sản phẩm phục vụ dịch vụ du lịch, vui chơi giải trí và thể thao cao cấp như:
Khu biệt thự cho thuê, sân golf, khu du lịch sinh thái,
TT Tên dự án Quy mô dự án TMĐT (Tỷ
Trung tâm Thương mại và Căn hộ cao cấp cho thuê HH1 – Hà Nội diện tích sàn 48.421m2, chiều cao 25 tầng nổi +
Cụm cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp cho thuê tại Quận 1, TP HCM bao gồm khách sạn 5 sao và trung tâm thương mại với tổng diện tích sàn lên đến 315.000m2, bao gồm 26 tầng nổi và 7 tầng hầm.
Tổ hợp trung tâm thương mại, căn hộ cho thuê cao cấp và văn phòng cho thuê tại Hải Phòng có tổng diện tích sàn lên đến 117.230 m2, bao gồm 28 tầng nổi và 3 tầng hầm.
Khu đô thị, du lịch sinh thái và sân golf Long Biên – Hà Nội
Theo đánh giá về triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam, các lĩnh vực như trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê và căn hộ cao cấp cho thuê dự kiến sẽ phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới Do đó, Công ty sẽ tập trung đầu tư chủ yếu vào những mảng bất động sản này từ nay đến năm 2015.
Nhu cầu vốn cho các dự án của Công ty từ nay đến năm 2015 ước tính khoảng 9.557 tỷ đồng, đánh dấu một thách thức lớn trong việc phát triển Để tối ưu hóa nguồn lực, Công ty sẽ tập trung đầu tư vào các dự án có tiềm năng khai thác nhanh và sinh lợi cao, ưu tiên những công trình này trước Doanh thu từ các dự án thành công sẽ được tái đầu tư vào các dự án tiếp theo, nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững và hiệu quả trong quản trị và điều hành.
Bộ máy quản trị điều hành đóng vai trò quan trọng trong việc điều hành hoạt động vĩ mô của Công ty Việc xây dựng một bộ máy quản trị điều hành vững mạnh là yếu tố hàng đầu được ưu tiên Hiện tại, bộ máy này đang hoạt động theo mô hình trực tuyến - chức năng, một mô hình quản trị điều hành mang lại nhiều ưu điểm.
Các quan hệ trực tuyến trong công ty được thực hiện thông qua việc thông qua các Nghị quyết và phương hướng kinh doanh tại Đại hội đồng cổ đông Sau đó, Hội đồng quản trị lên kế hoạch triển khai các Nghị quyết và xây dựng phương hướng kinh doanh cho công ty Các kế hoạch này được chuyển giao cho Tổng giám đốc để chỉ đạo, điều hành và tiếp tục được truyền đạt xuống các phòng ban chức năng cũng như các công ty con để thực hiện.
Các phòng ban nghiệp vụ đóng vai trò quan trọng trong việc tư vấn cho lãnh đạo Công ty và các Công ty con trong lĩnh vực chuyên môn của họ Đồng thời, các phòng ban này cũng cần phối hợp chặt chẽ với nhau để thực hiện các công việc liên quan một cách hiệu quả.
Hiện nay, Công ty đang áp dụng mô hình hoạt động Công ty Mẹ - Công ty Con.
Công ty Mẹ là Vincom JSC, Công ty Con là các Công ty có vốn góp chi phối của Công ty
Trong các lĩnh vực kinh doanh chuyên ngành như bất động sản, quản lý quỹ, tư vấn tài chính, chứng khoán và truyền thông, mô hình hoạt động của mẹ có tính linh hoạt và năng động, phù hợp với mô hình quản trị Tập đoàn Để hệ thống quản trị và điều hành của Công ty hoạt động đồng bộ và hiệu quả hơn, cần triển khai các giải pháp thích hợp.
Cần hoàn thiện bộ máy tổ chức và cơ cấu điều hành của Công ty theo từng giai đoạn để phù hợp với quy mô hoạt động, đồng thời thích ứng với xu hướng hội nhập quốc tế và áp dụng các phương pháp quản lý hiện đại.
Hoàn tất xây dựng mô hình tổ chức và hoạt động phù hợp với các nhiệm vụ chiến lược và yêu cầu thị trường, đồng thời tổ chức khoa học theo mô hình Tập đoàn Bất động sản – Tài chính.
– Chuẩn hoá các hoạt động từ Ban lãnh đạo Công ty đến các phòng ban và các Công ty Con;
– Áp dụng hệ thống chất lượng ISO vào quản lý và hoạt động điều hành để nâng cao được tính chuyên nghiệp và hiện đại.
– Có đủ bộ máy lãnh đạo từ cấp trưởng phòng trở lên; tuyển dụng đủ các vị trí quản lý, kinh doanh chủ chốt;
– Tuyển dụng, đào tạo cán bộ theo chương trình có mục tiêu để hình thành đội ngũ chuyên gia cho Công ty;
– Chuẩn bị các điều kiện cơ sở vật chất và các điều kiện khác để hội nhập;
– Hoàn thiện hệ thống các văn bản quản lý của Công ty, gồm các quy định, quy chế và quy trình nghiệp vụ;
– Xây dựng mới hệ thống công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển của Công ty.
3.2.2.2 Các giải pháp mang tính chiến thuật, cụ thể: a Giải pháp về nhân lực:
Nhân lực là yếu tố quyết định sự thành công của doanh nghiệp, vì ngay cả khi có công nghệ hiện đại và dịch vụ chất lượng, thiếu lực lượng lao động sẽ khiến doanh nghiệp khó tồn tại và cạnh tranh Con người chính là yếu tố tạo nên sự khác biệt giữa các doanh nghiệp Tuy nhiên, việc chỉ tập trung vào phát triển nhân lực mà không liên kết với nguyên tắc và mục tiêu chung sẽ làm cho mọi nỗ lực trở nên lãng phí Do đó, sự kết hợp hài hòa giữa phát triển nguồn nhân lực và mục tiêu chung là điều mà mọi doanh nghiệp cần chú trọng.
Kết luận chương 3
Chương 3 của luận văn với mục tiêu là đưa ra những giải pháp chủ yếu để nâng cao hiệu quả đầu tư kinh doanh BĐS của Công ty Cổ phần VINCOM Để các giải pháp có cơ sở khoa học cũng như mang tính thực tiễn cao, luận văn đã dựa trên kết quả phân tích thực trạng của hoạt động kinh doanh BĐS của Công ty Trên cơ sở đó, luận văn đề xuất các giải pháp chủ yếu nâng cao hiệu quả đầu tư dự án kinh doanh Bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM từ nay đến năm 2015 Những nội dung chính của chương này được đề cập đến như sau:
– Đưa ra chiến lược hoạt động kinh doanh BĐS của Công ty từ nay đến năm 2015.
– Phân tích những thuận lợi, khó khăn của Công ty trong hoạt động kinh doanh BĐS trong giai đoạn hiện nay.
Để nâng cao hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần VINCOM, cần đề xuất các giải pháp cụ thể và hợp lý Các giải pháp này sẽ được trình bày theo thứ tự từ nội dung đến phương thức thực hiện, nhằm đảm bảo tính khả thi và hiệu quả trong quá trình triển khai Việc áp dụng các chiến lược đầu tư thông minh, tối ưu hóa nguồn lực và cải thiện quy trình quản lý sẽ góp phần nâng cao năng suất và lợi nhuận cho công ty.
Kết luận, mục tiêu cuối cùng của mọi doanh nghiệp là lợi nhuận, nhưng để đạt được điều này, cần phải xem xét nhiều yếu tố như thị trường, nền kinh tế, chính trị và văn hóa Đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, mặc dù tiềm năng lợi nhuận cao, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro Do đó, việc nghiên cứu và phân tích thị trường bất động sản một cách khoa học là rất cần thiết để đánh giá chính xác tình hình và đưa ra các chiến lược kinh doanh hiệu quả, nhằm đạt được mục tiêu và giảm thiểu rủi ro không mong muốn.
Công ty Cổ phần VINCOM hoạt động trong lĩnh vực bất động sản và đã đạt được một số thành công nhất định dù mới thành lập Tuy nhiên, công ty không chủ quan mà luôn chú trọng phân tích và đánh giá điểm mạnh, điểm yếu của mình Việc này giúp xây dựng các chiến lược hiệu quả nhằm hạn chế yếu điểm và phát huy thế mạnh, từ đó nâng cao hiệu quả kinh doanh Điều này là rất cần thiết cho sự tồn tại và phát triển của công ty trong bối cảnh hội nhập hiện nay.
Trong chương 2 của Luận văn, tác giả đã tiến hành phân tích và đánh giá thực trạng của Công ty, từ đó đưa ra những giải pháp phù hợp nhằm cải thiện hoạt động kinh doanh Các giải pháp được đề xuất mang tính toàn diện, nhằm tối ưu hóa hiệu quả hoạt động của Công ty.
Nhóm giải pháp mang tính chiến lược gồm: xác định chiến lược, quản trị điều hành ở tầm vĩ mô và phát triển nguồn nhân lực.
Nhóm giải pháp chiến thuật bao gồm các yếu tố quan trọng như giải pháp về nhân lực, chiến lược Marketing, huy động vốn và định giá bất động sản Những giải pháp này sẽ giúp tối ưu hóa hoạt động kinh doanh và nâng cao hiệu quả cạnh tranh trên thị trường.
Cần tập trung vào việc phối hợp đồng bộ và khoa học các nhóm giải pháp trong hoạt động kinh doanh của Công ty để tối ưu hóa nội lực và tiềm năng, từ đó đạt được hiệu quả cao nhất.
Tác giả kỳ vọng rằng các giải pháp được đề xuất trong Luận văn sẽ góp phần mang lại những kết quả tích cực cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần VINCOM.
Qua phân tích, luận văn đã xác định các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Để giảm thiểu tác động tiêu cực từ những yếu tố này, tác giả đề xuất các kiến nghị cụ thể nhằm cải thiện hiệu quả kinh doanh của Công ty.
Xây dựng một định chế doanh nghiệp nhất quán, bao gồm: Chính danh, tự kiểm soát, phân tích các công việc, các yêu cầu;
Xây dựng các kênh thông tin và thể chế dân chủ là cần thiết để đa dạng hóa các hình thức đào tạo và phát triển nguồn nhân lực Việc tiêu chuẩn hóa các chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn sẽ góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của các tổ chức.
Xây dựng một cơ chế kết hợp hài hòa các lợi ích sẽ giúp doanh nghiệp trở thành ngôi nhà chung cho tất cả các thành viên, đồng thời là con thuyền dẫn dắt vận mệnh của họ.
Xây dựng hình ảnh doanh nghiệp, nâng cao thương hiệu, hội nhập thị trường trong và ngoài nước một cách sâu rộng;
Xây dựng văn hóa doanh nghiệp là yếu tố quan trọng để hình thành môi trường làm việc độc đáo, bao gồm việc thiết lập bộ quy tắc ứng xử cho cán bộ công nhân viên Điều này không chỉ tạo ra bản sắc riêng cho công ty mà còn thúc đẩy sự gắn kết và hiệu quả trong công việc.
Chuyên nghiệp, thân thiện, hoà đồng, lành mạnh,
- Đối với chính sách của Nhà nước, với địa phương kiến nghị:
Đẩy mạnh triển khai quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị đã được phê duyệt, đồng thời hỗ trợ các nhà đầu tư tăng tốc tiến độ các dự án đã được phê duyệt, nhằm nâng cao nguồn cung cho thị trường sơ cấp.
Cải cách các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai là cần thiết, đặc biệt là trong việc giao đất và cho thuê đất cho các nhà đầu tư, nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động đầu tư và phát triển kinh tế.
Cần sớm hoàn thiện hệ thống pháp luật về bất động sản để đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất, từ đó xây dựng khung pháp lý hoàn chỉnh giúp chuyển đổi bất động sản thành vốn đầu tư dễ dàng Để hình thành một tập đoàn kinh doanh bất động sản trong tương lai gần, công ty cần tận dụng những cơ hội, thuận lợi và lợi thế của mình nhằm nâng cao sức mạnh và khả năng cạnh tranh trong bối cảnh hội nhập Mục tiêu là hoạt động kinh doanh hiệu quả, đáp ứng kỳ vọng của các cổ đông và đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế đất nước.
1 TS Hoàng Văn Cường (Chủ biên), TS Nguyễn Minh Ngọc, TS nguyễn Thế Phán,
ThS Nguyễn Thị Thảo - Thị trường bất động sản – Nhà xuất bản xây dựng, năm 2006.
2 Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung – Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam – Nhà xuất bản chính trị Quốc gia, năm 2006.
3 TS GARY W.ELDRED – Làm giàu từ các thương vụ bất động sản – Nhà xuất bản lao động xã hội, năm 2007.
4 GS TSKH Nguyễn Văn Chọn – Kinh tế Đầu tư Xây dựng – Nhà xuất bản xây dựng, năm 2003.
5 GS TSKH Nguyễn Văn Chọn - Quản lý nhà nước về kinh tế và quản trị kinh doanh xây dựng - Nhà xuất bản xây dựng, năm 1999.
6 GS TS Đỗ Hậu, TS Nguyễn Đình Bồng - Quản lý đất đai và Bất động sản đô thị -
Nhà xuất bản xây dựng, năm 2005.
7 Các trang web về bất động sản:
– http://www sanbatdo n g san net vn – http://www cbr e v ietn a m c o m
8 Luật xây dựng số 16/2003/QH11 của Quốc hội ban hành ngày 26 tháng 11 năm 2003 quy định về hoạt động xây dựng.
9 Luật nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 quy định về nhà ở.
10 Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản.
11 Luật đất đai số 13/2003/QH11 năm 2003 quy định về quản lý và sử dụng đất đai.
12 Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng.
13 Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18 tháng 4 năm 2008 của Chính phủ về bổ sung một số điều của Nghị định 209/2004/NĐ-CP.
14 Nghị định số 16/2005/NĐ - CP ngày 07 tháng 02 năm 2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
15 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 6 năm 2006 của Chính phủ ban hành quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Nhà ở.
16 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.
17 Nghị định số 02/2005/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về việc ban hành Quy chế Khu đô thị mới.
18 Tài liệu nghiên cứu thị trường bất động sản của Công ty CB Richard Ellis Việt Nam.
19 Tài liệu nghiên cứu thị trường bất động sản của Tập đoàn Savills.
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT
DANH MỤC HÌNH VẼ 5 MỞ ĐẦU 7
1 Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu 7
2 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 8
4 Kết quả đạt được của Luận văn 9
5 Tên Luận văn và kết cấu Luận văn 9
CHƯƠNG 1: BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản 11
1.1.1 Khái niệm về bất động sản (BĐS) 11
1.2 Thị trường bất động sản: 15
1.2.1 Khái niệm về thị trường và thị trường BĐS: 15
1.2.3 Vai trò và vị trí của thị trường BĐS: 24
1.2.4 Phân loại thị trường BĐS: 29
1.3.2 Phân loại kinh doanh BĐS: 49
1.3.4 Nguyên tắc hoạt động kinh doanh BĐS: 56
1.3.5 Quản lý hoạt động kinh doanh BĐS: 56
1.3.6 Định hướng thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian tới: 57
1.4 Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản: 64
1.4.1 Khái niệm về đầu tư: 64
1.4.2 Dự án đầu tư và dự án đầu tư BĐS: 67
1.4.3 Hiệu quả dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 71
1.4.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư kinh doanh BĐS: 73
CHƯƠNG 2: HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN VINCOM 79
2.1 Giới thiệu về Công ty Cổ phần Vincom: 79
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Công ty Cổ phần Vincom: 79
2.1.2 Cơ cấu tổ chức của Công ty cổ phần Vincom: 81
