Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần VINCOM

LUẬN VĂN: Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần VINCOM LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MỞ ĐẦU SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU Trong năm gần đây, kinh tế nước ta có bước tiến vượt bậc, tốc độ tăng trưởng kinh tế năm sau cao năm trước Nước ta trình hội nhập kinh tế Thế giới theo chiều sâu chiều rộng Nhất gần nước ta gia nhập Tổ chức thương mại Thế giới (WTO), có nhiều hội thách thức cho tiến trình hội nhập kinh tế giới Việt Nam Việc tạo sở vật chất hạ tầng kỹ thuật để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội điều tất yếu, đôi với việc phát triển kinh tế cần trọng tới phát triển ngành phụ trợ cách đồng Vì vậy, việc phát triển thị trường bất động sản (BĐS) năm gần diễn mạnh mẽ sâu rộng Bên cạnh phát triển kinh tế nói chung thị trường BĐS Việt Nam đánh giá thị trường đầy tiềm hội Nhiều nhà đầu tư nước nước ngồi nhìn thấy nhiều hội đầu tư vào lĩnh vực Hiện nay, có nhiều dự án BĐS lớn thu hút nhà đầu tư nước nước Hàng loạt khu đô thị mới, siêu thị, khách sạn, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê mọc lên thành phố lớn vừa đáp ứng nhu cầu ăn dịch vụ thiết yếu cho sống, vừa tạo diện mạo cảnh quan đô thị khang trang đẹp Công ty cổ phần VINCOM thành lập ngày 03/5/2002 theo giấy phép kinh doanh số 0103001016 Sở Kế hoạch Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp Tiền thân Công ty cổ phần VINCOM Công ty Cổ phần Thương mại Tổng hợp Việt Nam Công ty cổ phần VINCOM hoạt động kinh doanh đa ngành, đa lĩnh vực, đó: kinh doanh bất động sản, kinh doanh khách sạn, cho thuê văn phòng ngành kinh doanh Trong năm gần Cơng ty tham gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS với nhiều dự án lớn có tổng mức đầu tư hàng trăm triệu đô la Mỹ Đây lĩnh vực kinh doanh cịn mẻ, thị trường có nhiều tiềm cần lượng nguồn vốn lớn để đầu tư Sự biến động thị trường BĐS diễn biến phức tạp, nóng lạnh thất thường, lúc lên “cơn sốt” lúc lại “đóng băng” Do thị trường chiếm dụng nguồn vốn lớn trình hoạt động nên thị trường có biến động tiêu cực ảnh hưởng lớn đến kinh tế, gây khủng hoảng đến kinh tế nước khu vực chí tồn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com cầu Vì vậy, cần có nghiên cứu quy luật vận động thị trường BĐS để có giải pháp thích hợp việc điều chỉnh nóng lạnh thất thường thị trường BĐS, từ hạn chế tổn thất, thiệt hại biến động thất thường thị trường BĐS gây Mặt khác, Cơng ty thành lập cịn non trẻ từ ngày đầu Công ty xác định ngành nghề kinh doanh đầu tư kinh doanh bất động sản Vì lĩnh vực kinh doanh chính, nên cần có nghiên cứu tổng quát nhìn tổng quan thị trường để định hướng phát triển thị trường hướng, tìm điểm mạnh, điểm yếu thị trường BĐS để có biện pháp nâng cao hiệu kinh doanh bất động sản Vì vậy, đề tài nghiên cứu “Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần VINCOM” điều cần thiết cho việc tham gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS Công ty cổ phần VINCOM ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Đối tượng nghiên cứu đề tài: Hoạt động kinh doanh BĐS Công ty Cổ phần VINCOM - Phạm vi nghiên cứu đề tài: Trong phạm vi doanh nghiệp, hoạt động kinh doanh BĐS Công ty cổ phần VINCOM thuộc loại hình kinh doanh bất động sản: + Đầu tư xây dựng khu đô thị + Đầu tư xây dựng cơng trình xây dựng để bán cho thuê: nhà riêng biệt, chung cư, tổ hợp siêu thị, khách sạn, văn phòng… + Tổ chức quản lý khu thị mới, tồ nhà chung cư sau hoàn thành đưa vào sử dụng PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Kết hợp phương pháp định tính, định lượng, phương pháp phân tích – tổng hợp, phương pháp mơ hình hố, phương pháp thống kê, dự báo số phương pháp toán cao cấp để giải vấn đề nghiên cứu đề tài KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC CỦA LUẬN VĂN - Tổng quan thị trường bất động sản nói chung khái lược hệ thống pháp lý điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Phân tích đặc điểm dự án đầu tư kinh doanh BĐS để tìm yếu tố ảnh hưởng đến nâng cao hiệu kinh doanh dự án - Đánh giá kết đạt hạn chế trình thực đầu tư dự án kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần VINCOM - Phân tích nguyên nhân dẫn đến hạn chế trình thực đầu tư dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần VINCOM - Đề xuất số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu đầu tư dự án kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần VINCOM TÊN VÀ KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN 5.1 Tên luận văn: “Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần VINCOM” 5.2 Kết cấu luận văn: Mở đầu: Chương 1: Bất động sản hoạt động kinh doanh bất động sản Chương 2: Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần VINCOM Chương 3: Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần VINCOM Kết luận - Kiến nghị Tài liệu tham khảo LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƯƠNG 1: BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm bất động sản (BĐS) Việc phân loại tài sản thành “BĐS” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo BĐS khơng đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người mảnh đất BĐS bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi BĐS (BĐS) gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh” hai khái niệm “BĐS” “động sản” Hầu coi BĐS đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, khơng tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất (Điều 517, 518 Luật Dân Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Đức…) Nhưng nước Nga quy định cụ thể BĐS “mảnh đất” khơng phải đất đai nói chung Việc ghi nhận hợp lý đất đai nói chung phận lãnh thổ, khơng thể đối tượng giao dịch dân Tuy nhiên, nước lại có quan niệm khác tài sản “gắn liền” với đất đai coi BĐS Điều 520 Luật Dân Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi BĐS, bứt khỏi coi động sản” Tương tự, quy định thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ luật Dân Bắc Kỳ Sài Gịn cũ Trong đó, Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Đức đưa khái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn với đất Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể coi “gắn liền với đất đai”, BĐS; thứ hai, khơng giải thích rõ khái niệm dẫn tới cách hiểu khác tài sản “gắn liền với đất đai” LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luật Dân Nga năm 1994 quy định BĐS có điểm khác biệt đáng ý so với Luật Dân truyền thống Điều 130 Luật mặt, liệt kê tương tự theo cách Luật Dân truyền thống; mặt khác, đưa khái niệm chung BĐS “những đối tượng mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị chúng” Bên cạnh đó, Luật cịn liệt kê vật khơng liên quan đến đất đai “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” BĐS Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hồ XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Như vậy, khái niệm BĐS rộng, đa dạng cần quy định cụ thể pháp luật nước có tài sản có quốc gia cho BĐS, quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, quy định BĐS pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà chưa có quy định cụ thể danh mục tài sản 1.1.2 Đặc điểm BĐS 1.1.2.1 Tính cá biệt tính khan Đặc điểm BĐS xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính tính khan hiếm, tính cố định khơng di dời đất đai nên hàng hố BĐS có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai BĐS cạnh có yếu tố khơng giống Trên thị trường BĐS khó tồn hai BĐS hồn tồn giống chúng có vị trí khơng gian khác kể hai cơng trình cạnh xây theo thiết kế Ngay cao ốc phịng có hướng cấu tạo nhà khác Ngồi ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thoả mãn sở thích cá nhân v.v 1.1.2.2 Tính bền lâu Do đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, vật kiến trúc cơng trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Vì vậy, tính bền lâu BĐS LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com tuổi thọ vật kiến trúc cơng trình xây dựng Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” “tuổi thọ kinh tế” BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang với lợi ích thu từ BĐS Tuổi thọ vật lý dài tuổi thọ kinh tế nhiều chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu vật kiến trúc cơng trình xây dựng bị lão hố hư hỏng, khơng thể tiếp tục an tồn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu lợi ích lớn phá xây dựng kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, nước giới chứng minh tuổi thọ kinh tế BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng BĐS Nói chung, tuổi thọ kinh tế nhà ở, khách sạn, nhà hát 40 năm; tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà phổ thông 45 năm v.v Chính tính chất lâu bền hàng hố BĐS đất đai không bị đi, không bị lý sau q trình sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hố BĐS phong phú đa dạng, khơng cạn 1.1.2.3 Tính chịu ảnh hưởng lẫn BĐS chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá trị sử dụng BĐS khu vực Trong thực tế, việc xây dựng BĐS làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn BĐS khác tượng phổ biến 1.1.2.4 Tính thích ứng Lợi ích BĐS sinh q trình sử dụng BĐS q trình sử dụng điều chỉnh công mà giữ nét đặc trưng nó, đồng thời đảm bảo yêu cầu sử dụng người tiêu dùng việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh hoạt động khác 1.1.2.5 Tính phụ thuộc vào lực quản lý Hàng hố BĐS địi hỏi khả chi phí quản lý cao so với hàng hố thơng thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS địi hỏi cần có khả quản lý thích hợp tương xứng 1.1.2.6 Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Hàng hoá BĐS chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hố thơng thường khác Nhu cầu BĐS vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sinh sống Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu hình thức BĐS 1.1.3 Phân loại BĐS: Từ kinh nghiệm nhiều nước kết nghiên cứu nước ta, BĐS phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS khơng đầu tư xây dựng BĐS đặc biệt – BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng cơng trình thương mại dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm BĐS bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhóm có tác động lớn đến trình cơng nghiệp hố, đại hố đất nước phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng nhóm BĐS chiếm tuyệt đại đa số giao dịch thị trường BĐS nước ta nước giới – BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v – BĐS đặc biệt BĐS cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hố vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm loại BĐS khả tham gia thị trường thấp Việc phân chia BĐS theo loại cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng chế sách phát triển quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội nước ta 1.2 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN: 1.2.1 Khái niệm thị trường thị trường BĐS: 1.2.1.1 Khái niệm thị trường Thị trường phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với q trình sản xuất lưu thơng hàng hố Thừa nhận sản xuất hàng hố khơng thể phủ định tồn khách quan thị LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com trường Qua nghiên cứu phân tích lý thuyết thị trường nhà kinh điển ta thấy số vấn đề cần lưu ý: – Thị trường gắn với sản xuất hàng hoá Sản xuất hàng hoá sở kinh tế quan trọng thị trường Thị trường phản ánh trình độ mức độ sản xuất xã hội – Mối quan hệ thị trường nước thị trường nước ngày nhận thức đầy đủ đắn Từ chỗ đề cao thị trường nước nước đến chỗ thấy quan hệ thống hữu loại thị trường Phải có giải pháp để biến thị trường nước thành phận thị trường giới – Vai trò điều tiết nhà nước thị trường cần thiết tất yếu Điều tiết thị trường theo yêu cầu quy luật kinh tế vận động khách quan thị trường – Ngày nay, không tồn thị trường dạng túy đơn Trong kinh tế nước tồn nhiều dạng thức, nhiều thể loại nhiều cấp độ thị trường khác Thị trường kinh tế thị trường vấn đề phức tạp Từ nghiên cứu sơ lược, cổ xưa nghiên cứu quy mô khoa học ngày phạm trù thị trường đưa thêm nội dung Tuỳ điều kiện giác độ nghiên cứu mà người ta đưa khái niệm thị trường khác Khái niệm cổ điển cho rằng: thị trường nơi diễn hoạt động trao đổi, mua bán hàng hoá Theo khái niệm người ta đồng thị trường với chợ địa điểm mua bán hàng hố cụ thể Trong kinh tế đại dùng khái niệm Khái niệm đại thị trường nhiều Theo tương tác chủ thể thị trường người ta cho rằng: thị trường trình người mua người bán tác động qua lại lẫn để giải giá số lượng hàng hoá mua bán Theo quan niệm tác động hình thành thị trường trình thời điểm hay thời gian cụ thể Theo nội dung, quan niệm: thị trường tổng thể quan hệ lưu thơng hàng hố lưu thơng tiền tệ, tổng thể giao dịch mua bán dịch vụ Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực Bản chất thị trường giải quan hệ LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Như vậy, tổng hợp lại rằng, người bán người mua hai lực lượng thị trường Đó hình ảnh cụ thể yếu tố cung - cầu thị trường Trong hệ thống thị trường, thứ có giá cả, giá trị hàng hố dịch vụ tính tiền 1.2.1.2 Thị trường BĐS Dựa phân tích lý luận nêu trên, chuyên gia kinh tế nhà nghiên cứu BĐS nước quốc tế đưa số khái niệm sau thị trường BĐS: -Khái niệm 1: thị trường BĐS nơi hình thành định việc tiếp cận BĐS BĐS sử dụng mục đích -Khái niệm 2: thị trường BĐS đầu mối thực chuyển dịch giá trị hàng hoá BĐS -Khái niệm 3: thị trường BĐS “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan mơi giới, tư vấn… chủ thể thị trường mà vai trò quản lý nhà nước thị trường BĐS có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS -Khái niệm 4: thị trường BĐS "nơi" tiến hành giao dịch BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ hỗ trợ mơi giới, tư vấn Như vậy, có nhiều quan niệm khác thị trường BĐS, sau nghiên cứu tổng hợp khái niệm thị trường BĐS định nghĩa sau: Thị trường BĐS q trình giao dịch hàng hố BĐS bên có liên quan Là “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến BĐS trung gian, môi giới, tư vấn chủ thể thị trường mà vai trị quản lý nhà nước có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS 1.2.2 Đặc điểm thị trường BĐS: Hàng hoá BĐS hàng hoá đặc biệt, khác với loại hàng hố thơng thường nên thị trường BĐS có đặc điểm riêng Điều thể đặc điểm sau: 1.2.2.1 Hầu hết quốc gia có kinh tế thị trường, thị trường BĐS hình thành phát triển qua cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hố tài hố LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com – Định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định (GS W Sealrooke - viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh); – Định giá khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể, thời điểm xác định,có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản xem xét tất yếu tố kinh tế thị trường, bao gồm loại đầu tư lựa chọn (GS Lim Lan Yuan – khoa xây dựng bất động sản - đại học quốc gia Singapore) Nghiệp vụ định giá bất động sản quan trọng việc xác định giá trị thực bất động sản Vai trò nghiệp vụ định giá bất động sản thể sau: – Đối với người dân: Với giúp đỡ, tư vấn nhà định giá giá ước lượng phản ánh giá trị thị trường, người mua người bán khơng bị thiệt thịi giao dịch mua bán trao đổi đặc biệt họ bị thiếu thơng tin thị trường Xác định xác giá đất tránh tranh chấp đất đai giá nói vấn đề phổ biến tranh chấp giá trị đất đai khơng có thống bên Các giao dịch thừa kế, chấp v.v có tính cơng – Đối với doanh nghiệp: Việc xác định giá bất động sản sát với giá trị thị trường giúp cho giao dịch như: mua bán, cầm cố chấp vay vốn Ngân hàng thực cách trôi chảy Điều quan trọng việc đánh giá giá trị doanh nghiệp cổ phần hố cách xác, trước giá trị đất đai doanh nghiệp nhà nước thường chưa tính đến có thường mức thấp khác xa giá trị thị trường, vậy, giá trị đất đai trình cổ phần hố khơng đánh giá lại ngân sách nhà nước bị thất thoát lớn – Đối với Nhà nước xã hội: Nếu giá bất động sản sát với giá thị trường, giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, giao dịch như: đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất đầy đủ Hoạt động định giá không cần thiết cho việc định giá hàng loạt quy mô lớn nhà nước để hình thành khung giá phục vụ cho quản lý nhà nước mà cần thiết cho định giá đất đai hay bất động sản riêng lẻ Việc xác định giá đất đai hay bất động sản riêng lẻ không diễn khu vực LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com kinh tế tư nhân mà khu vực kinh tế nhà nước (ví dụ cổ phần hố doanh nghiệp nhà nước đó, khơng có doanh nghiệp tương tự vùng v.v ) Một lý quan trọng việc xác định giá trị đất đai giúp cho việc phân bố đất đai - nguồn lực xã hội cách hiệu Nói cách khác, đất đai phân bố vào người "sử dụng tốt hiệu nhất" Khi tất nguồn lực đất đai đánh giá theo giá trị thị trường khơng có ưu đãi đặc biệt nhóm người sử dụng cụ thể, đất đai sử dụng theo cách tốt Thực nước ta, nhiều quan, doanh nghiệp nhà nước được"bao cấp" giá đất tính tốn nghĩa vụ liên quan đến đất Vì vậy, đất đai sở hữu tồn dân, có tượng "chiếm giữ" đất đai vị trí tốt, thuận lợi quan, doanh nghiệp nhà nước Nguyên nhân "giá đất" để tính tốn nghĩa vụ không sát với giá thị trường khu vực thuận lợi đặc biệt (sẽ mức cao), vậy, quan, doanh nghiệp khơng có động lực rời khỏi khu vực để tìm đến khu vực có giá đất rẻ để thuê trụ sở nơi sản xuất kinh doanh Nói cách khác, nguyên tắc "sử dụng cao tốt nhất" không đảm bảo Đối với Cơng ty Cổ phần Vincom, hoạt động kinh doanh bất động sản nên nghiệp vụ định giá bất động sản Công ty đánh giá khâu quan trọng hoạt động giao dịch kinh doanh bất động sản Việc định giá bất động sản giúp Công ty xác định cách tương đối xác giá trị bất động sản phục vụ cho hoạt động kinh doanh Công ty tốt Hiện nay, Công ty thành lập Tổ định giá bất động sản để phục vụ cho việc định giá đất đai bất động sản Tổ định giá hoạt động theo chế độ kiêm nhiệm tức thành viên Tổ cán phịng ban có chun mơn nghiệp vụ liên quan đến định giá bất động sản, Tổ trưởng phó Tổng giám đốc phụ trách mảng đầu tư dự án Khi Công ty tiến hành mua đấu thầu đất để đầu tư dự án mua bất động sản để kinh doanh Tổ định giá có trách nhiệm xem xét định giá bất động sản có giá trị bao nhiêu? Xem xét có nên tiến hành bước hay khơng? 3.3 KẾT LUẬN CHƯƠNG Chương luận văn với mục tiêu đưa giải pháp chủ yếu để nâng cao hiệu đầu tư kinh doanh BĐS Công ty Cổ phần VINCOM Để giải pháp có LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com sở khoa học mang tính thực tiễn cao, luận văn dựa kết phân tích thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS Công ty Trên sở đó, luận văn đề xuất giải pháp chủ yếu nâng cao hiệu đầu tư dự án kinh doanh Bất động sản Công ty cổ phần VINCOM từ đến năm 2015 Những nội dung chương đề cập đến sau: – Đưa chiến lược hoạt động kinh doanh BĐS Công ty từ đến năm 2015 – Phân tích thuận lợi, khó khăn Cơng ty hoạt động kinh doanh BĐS giai đoạn – Đề xuất giải pháp để nâng cao hiệu đầu tư kinh doanh BĐS Công ty Cổ phần VINCOM Các giải pháp đề cập logic theo trình tự từ nội dung đến cách thức thực giải pháp KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Đối với doanh nghiệp hoạt động kinh doanh mục tiêu cuối lợi nhuận Tuy nhiên, để đạt điều khơng phải điều dễ dàng, phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: thị trường, kinh tế, trị, văn hố Nhất lĩnh vực kinh doanh bất động sản, lĩnh vực kinh doanh đem lại nhiều lợi nhuận khơng rủi ro Vì vậy, vấn đề tìm hiểu, nghiên cứu thị trường bất động sản để có cách nhìn tổng thể cách khoa học, đánh giá định dạng thị trường bất động sản cách xác cơng việc mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần phải làm Để từ có biện pháp, sách lược LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đắn hoạt động kinh doanh nhằm đạt mục tiêu đặt ra, tránh rủi ro khơng đáng có Cơng ty Cổ phần VINCOM Công ty hoạt động kinh doanh lĩnh vực bất động sản Là Công ty thành lập hoạt động kinh doanh Cơng ty gặt hái thành công định, nhiên khơng mà Cơng ty có cách nhìn chủ quan lĩnh vực hoạt động Việc phân tích, đánh giá mặt mạnh, mặt yếu Cơng ty để từ có chiến lược đối phó hạn chế mặt yếu, phát huy mặt mạnh nhằm nâng cao hiệu hoạt động kinh doanh Công ty điều cấp thiết Đây vấn đề sống tồn phát triển Công ty thời kỳ hội nhập Trong chương Luận văn, tác giả phân tích đánh giá thực trạng Cơng ty để từ có giải pháp phù hợp cho hoạt động kinh doanh Công ty, tác giả đề xuất số giải pháp mang tính tồn diện, bao gồm:  Nhóm giải pháp mang tính chiến lược gồm: xác định chiến lược, quản trị điều hành tầm vĩ mô phát triển nguồn nhân lực  Nhóm giải pháp mang tính chiến thuật, cụ thể gồm: Giải pháp nhân lực, giải pháp chiến lược Marketing, giải pháp huy động vốn giải pháp định giá bất động sản Cần trọng đến việc phối hợp nhóm giải pháp cách đồng khoa học hoạt động kinh doanh Cơng ty, có phát huy nội lực tiềm Công ty nhằm đưa đến hiệu cao Với đề xuất nhóm giải pháp trên, tác giả hi vọng Luận văn mang lại kết định lĩnh vực kinh doanh bất động sản Công ty Cổ phần VINCOM Kiến nghị Qua phân tích, Luận văn nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản Công ty, để hạn chế nhân tố tiêu cực tác động đến hoạt động kinh doanh Công ty, tác giả kiến nghị: - Đối với Công ty:  Xây dựng định chế doanh nghiệp quán, bao gồm: Chính danh, tự kiểm sốt, phân tích cơng việc, yêu cầu; LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com  Xây dựng kênh thông tin, thể chế, thiết chế dân chủ như: Đa dạng hoá loại hình đào tạo, phát triển nguồn nhân lực, tiêu chuẩn hoá chức nhiệm vụ, quyền hạn;  Xây dựng chế kết hợp hài hoà lợi ích để doanh nghiệp trở thành ngơi nhà chung, thuyền vận mệnh thành viên doanh nghiệp;  Xây dựng hình ảnh doanh nghiệp, nâng cao thương hiệu, hội nhập thị trường nước cách sâu rộng;  Xây dựng văn hoá doanh nghiệp, đưa quy tắc ứng xử Cán cơng nhân viên Cơng ty, hình thành môi trường làm việc mang sắc riêng: Chuyên nghiệp, thân thiện, hoà đồng, lành mạnh, - Đối với sách Nhà nước, với địa phương kiến nghị:  Đẩy mạnh việc triển khai quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị phê duyệt, hỗ trợ nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ dự án phê duyệt để tăng đầu vào cho thị trường sơ cấp;  Cải cách thủ tục hành liên quan đến đất đai, đặc biệt thủ tục giao đất, cho thuê đất nhà đầu tư;  Sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật bất động sản đảm bảo đồng bộ, thống nhất, xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý để dễ dàng chuyển bất động sản thành vốn đầu tư; Để hình thành tập đồn kinh doanh bất động sản tương lai gần, Công ty cần nắm bắt hội, thuận lợi lợi để phát huy sức mạnh, nâng cao khả cạnh tranh thời kỳ hội nhập Đưa Cơng ty hoạt động kinh doanh có hiệu quả, đáp ứng kỳ vọng mong mỏi Cổ đơng đồng thời góp phần vào phát triển chung kinh tế đất nước LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com TÀI LIỆU THAM KHẢO TS Hoàng Văn Cường (Chủ biên), TS Nguyễn Minh Ngọc, TS nguyễn Thế Phán, ThS Nguyễn Thị Thảo - Thị trường bất động sản – Nhà xuất xây dựng, năm 2006 Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung – Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam – Nhà xuất trị Quốc gia, năm 2006 TS GARY W.ELDRED – Làm giàu từ thương vụ bất động sản – Nhà xuất lao động xã hội, năm 2007 GS TSKH Nguyễn Văn Chọn – Kinh tế Đầu tư Xây dựng – Nhà xuất xây dựng, năm 2003 GS TSKH Nguyễn Văn Chọn - Quản lý nhà nước kinh tế quản trị kinh doanh xây dựng - Nhà xuất xây dựng, năm 1999 GS TS Đỗ Hậu, TS Nguyễn Đình Bồng - Quản lý đất đai Bất động sản đô thị Nhà xuất xây dựng, năm 2005 Các trang web bất động sản: – http://www.sanbatdongsan.net.vn – http://www.cbrevietnam.com LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luật xây dựng số 16/2003/QH11 Quốc hội ban hành ngày 26 tháng 11 năm 2003 quy định hoạt động xây dựng Luật nhà số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 quy định nhà 10 Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng năm 2006 quy định hoạt động kinh doanh bất động sản 11 Luật đất đai số 13/2003/QH11 năm 2003 quy định quản lý sử dụng đất đai 12 Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 12 năm 2004 Chính phủ quản lý chất lượng cơng trình xây dựng 13 Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18 tháng năm 2008 Chính phủ bổ sung số điều Nghị định 209/2004/NĐ-CP 14 Nghị định số 16/2005/NĐ - CP ngày 07 tháng 02 năm 2005 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình 15 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng năm 2006 Chính phủ ban hành quy định chi tiết hướng dẫn Luật Nhà 16 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 17 Nghị định số 02/2005/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 Chính phủ việc ban hành Quy chế Khu đô thị 18 Tài liệu nghiên cứu thị trường bất động sản Công ty CB Richard Ellis Việt Nam 19 Tài liệu nghiên cứu thị trường bất động sản Tập đoàn Savills LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MỤC LỤC: DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .4 DANH MỤC BẢNG BIỂU DANH MỤC HÌNH VẼ MỞ ĐẦU Sự cần thiết đề tài nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết đạt Luận văn Tên Luận văn kết cấu Luận văn CHƯƠNG 1: BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản 11 1.1.1 Khái niệm bất động sản (BĐS) 11 1.1.2 Đặc điểm BĐS 12 1.1.3 Phân loại BĐS 14 1.2 Thị trường bất động sản: 15 1.2.1 Khái niệm thị trường thị trường BĐS: 15 1.2.3 Vai trị vị trí thị trường BĐS: .24 1.2.4 Phân loại thị trường BĐS: .29 1.2.5 Sự phát triển thị trường BĐS: 36 1.3 Hoạt động kinh doanh bất động sản: 48 1.3.1 Khái niệm phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS: 48 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 1.3.2 Phân loại kinh doanh BĐS: .49 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 1.3.3 Cung cầu hàng hoá BĐS: 50 1.3.4 Nguyên tắc hoạt động kinh doanh BĐS: 56 1.3.5 Quản lý hoạt động kinh doanh BĐS: 56 1.3.6 Định hướng thị trường BĐS Việt Nam thời gian tới: 57 1.4 Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản: 64 1.4.1 Khái niệm đầu tư: .64 1.4.2 Dự án đầu tư dự án đầu tư BĐS: 67 1.4.3 Hiệu dự án đầu tư kinh doanh bất động sản .71 1.4.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu đầu tư kinh doanh BĐS: 73 1.5 Tóm tắt chương 77 CHƯƠNG 2: HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN VINCOM 79 2.1 Giới thiệu Công ty Cổ phần Vincom: 79 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển Công ty Cổ phần Vincom: 79 2.1.2 Cơ cấu tổ chức Công ty cổ phần Vincom: 81 2.1.3 Các lĩnh vực hoạt động kinh doanh Công ty Cổ phần Vincom:.87 2.2 Hoạt động kinh doanh bất động sản Công ty Cổ phần Vincom 8 2.2.1 Tình hình thị trường bất động sản nước ta giai đoạn nay: 89 2.2.2 Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới: 96 2.2.3 Hoạt động kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần Vincom.110 2.2.4 Một số dự án lớn mà Công ty triển khai đầu tư: 127 2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản Công ty Cổ phần Vincom .139 2.3.1 Các yếu tố khách quan: 139 2.3.2 Các yếu tố chủ quan: .142 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 2.4 Tóm tắt chương 144 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN VINCOM 145 3.1 Chiến lược hoạt động kinh doanh Công ty Cổ phần Vincom từ đến năm 2015 145 3.1.1 Mục tiêu chiến lược: .145 3.1.2 Các thuận lợi khó khăn tác động đến chiến lược kinh doanh Công ty 146 3.2 Các giải pháp chủ yếu nâng cao hiệu kinh doanh bất động sản Công ty Cổ phần Vincom 151 3.2.1 Các nhóm giải pháp thực hiện: 151 3.2.2 Các giải pháp chủ yếu nâng cao hiệu kinh doanh bất động sản Công ty Cổ phần VINCOM 151 3.2.2.1 Các giải pháp mang tính chiến lược: 152 a Giải pháp mang tính định hướng, chiến lược: 152 b Giải pháp mang tính quản trị, điều hành: 153 3.2.2.2 Các giải pháp mang tính chiến thuật, cụ thể: 155 a Giải pháp nhân lực: 155 b Giải pháp chiến lược Marketing: 158 c Giải pháp huy động vốn 165 d Giải pháp định giá bất động sản .171 3.3 Kết luận chương 173 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 17 TÀI LIỆU THAM KHẢO 17 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT: BĐS Bất động sản; WTO Tổ chức thương mại Thế giới; USD Đồng đô la Mỹ; VND Đồng Việt Nam TP Thành phố; TNHH Trách nhiệm hữu hạn; CP Cổ phần; VCT Vincom City Towers; ĐHĐCĐ Đại hội đồng cổ đông; HĐQT Hội đồng quản trị; UBCKNN Uỷ ban chứng khoán Nhà nước; VICOM JSC Công ty Cổ phần VINCOM; CNĐKKD Chứng nhận đăng ký kinh doanh; NĐ-CP Nghị định Chính phủ; TTTM Trung tâm thương mại; GTGT Giá trị gia tăng; CBRE Công ty CB Richard Ellis Việt Nam; BIDV Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam; VNPT Tập đoàn Bưu viễn thơng Việt Nam; UBND Uỷ ban nhân dân; HĐND Hội đồng nhân dân; TNDN Thu nhập doanh nghiệp; IRR Hệ số hoàn vốn nội bộ; LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com NPV Giá trị ròng; GDP Tổng sản phẩm quốc nội; FDI Đầu tư trực tiếp nước ngoài; ISO Tổ chức tiêu chuẩn Quốc tế; DANH MỤC BẢNG BIỂU: Bảng 2.1 Cơ cấu vốn Công ty Cổ phần Vincom Công ty thành viên; Bảng 2.2 Phần trăm dân số 35 tuổi; Bảng 2.3 Tỷ lệ thị hố tốc độ thị hố hàng năm; Bảng 2.4 Biểu giá th văn phịng Hà Nội; Bảng 2.5 Ước tính khơng gian văn phịng cung cấp Q 4/2007 đến năm 2010; Bảng 2.6 Giá hộ cao cấp thị trường Hà Nội quý 4/2007; Bảng 2.7 Cơ cấu lao động Công ty CP Vincom thời điểm 31/12/2007; Bảng 2.8 Năng lực máy móc, thiết bị Công ty Cổ phần Vincom thời điểm 31/12/2007; Bảng 2.9 Tổng hợp hợp đồng khai thác kinh doanh nhà VTC; Bảng 2.10 Tổng hợp doanh thu lợi nhuận gộp theo năm Bảng 2.11 Cơ cấu doanh thu theo năm; Bảng 2.12 Chi phí bán hàng cung cấp dịch vụ theo năm; Bảng 2.13 Tổng hợp tiêu phản ánh kết hoạt động kinh doanh giai đoạn 2005-2007; Bảng 3.1 Kế hoạch hoạt động kinh doanh VINCOM JSC giai đoạn 2007-2015; Một số dự án đầu tư từ đến năm 2015 Công ty Cổ phần VINCOM Bảng 3.2 DANH MỤC HÌNH VẼ: Hình 2.1 Sơ đồ tổ chức Công ty Cổ phần Vincom; Hình 2.2 Biểu đồ số lượng doanh nghiệp đăng ký Việt Nam giai đoạn 20012005; LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Hình 2.3 Biểu đồ tăng trưởng kinh tế số nước Châu Á; Hình 2.4 Diện tích giá thuê Trung tâm thương mại Hà Nội; Hình 2.5 Ước tính mức giá thuê trung bình khu trung tâm Hà Nội năm 2007; Biểu đồ thị phần thị trường BĐS cho thuê năm 2007 Hà Nội; Hình 2.6 Các trung tâm thương mại Hà Nội hình thành tương lai; Hình 2.7 Biểu đồ khả cung ứng văn phịng cho th tương lai thị Hình 2.8 trường văn phòng Hà Nội; Biểu đồ tỷ lệ cho thuê trống văn phòng cho thuê hạng A B Hình 2.9 Hà Nội; Biểu đồ giá th trung bình văn phịng hạng A B Hà Nội; Hình 2.10 Biểu đồ diện tích văn phịng hạng A, B C cung cấp Hà Nội giai Hình 2.11 đoạn 2007-2010; Thị trường cho thuê văn phòng hạng A Hà Nội giai đoạn 2008-2010; Hình 2.12 Biểu đồ số lượng giá hộ bán Hà Nội tính theo năm từ 2001 đến 2007; Hình 2.13 Biểu đồ doanh thu lợi nhuận gộp năm; Cơ cấu doanh thu Công ty Cổ phần VINCOM giai đoạn 2005 – Hình 2.14 2007; Hình 2.15 Biểu đồ so sánh chi phí bán hàng chi phí quản lý doanh nghiệp; Hình vẽ phối cảnh cơng trình “Trung tâm thương mại Căn hộ cho thuê Hình 2.16 cao cấp – HH1”; Hình 2.17 Hình vẽ phối cảnh khu A – Trung tâm thương mại Eden; Hình vẽ phối cảnh Khu B; Hình 2.18 Hình vẽ phối cảnh dự án “Trung tâm thương mại Vincom - Hải Phịng” Hình 2.19 Hình 2.20 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... Bất động sản hoạt động kinh doanh bất động sản Chương 2: Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần VINCOM Chương 3: Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh bất động sản Công. .. nhằm nâng cao hiệu đầu tư dự án kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần VINCOM TÊN VÀ KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN 5.1 Tên luận văn: ? ?Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần VINCOM? ??... biện pháp nâng cao hiệu kinh doanh bất động sản Vì vậy, đề tài nghiên cứu ? ?Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần VINCOM? ?? điều cần thiết cho việc tham gia vào lĩnh vực kinh