Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản tại tập đoàn vingroup công ty cổ phần

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN VIỆN NGÂN HÀNG- TÀI CHÍNH ***** CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TẬP ĐỒN VINGROUP - CƠNG TY CỔ PHẦN SINH VIÊN: TRẦN THANH HUYỀN MSV: BH211087 LỚP: TCDN 21.35 GVHD: THS NGUYỄN THỊ THÙY DƯƠNG Hà nội, tháng 05 năm 2012 CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viên: Trần Thanh Huyền DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT                            Vingroup: Tập đồn Vingroup- Cơng ty cổ phần Tập đồn Vingroup- Cơng ty cổ phần: Tập đồn Vingroup- Cơng ty CP GDP: Tổng sản phẩm quốc nội (Gross domestic product) BĐS: Bất động sản ODA: Vốn hỗ trợ phát triển thức (Official Development Assistant) KLV ĐTTH: Khối lượng vốn đầu tư thực CPXD: Chi phí xây dựng CPTB: Chi phí thiết bị CPGPMB: Chi phí giải phóng mặt CPQL: Chi phí quản lý CPTV: Chi phí tư vấn CP ≠: Chi phí khác TTTM: Trung tâm thương mại DT: Doanh thu LN: Lợi nhuận NLSX: Năng lực sản xuất NNS: Nộp ngân sách LD: Lao động CP: cổ phần CBRE: tên công ty bất động sản xuyên quốc gia (CB Richard Ellis Group, Inc) TB: trung bình TPCĐ: Trái phiếu chuyển đổi CBNV: Cán nhân viên APEC: Diễn đàn Hợp tác Kinh tế châu Á – Thái Bình Dương (AsiaPacific Economic Cooperation) FDI: Đầu tư trực tiếp nước (Foreign direct investment) BIDV: Ngân hàng đầu tư phát triển Việt Nam HOSE: Sở giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh  HaSTC: Trung tâm giao dịch chứng khoán Hà Nội LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087 CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viên: Trần Thanh Huyền MỞ ÐẦU Kinh tế giới trải qua năm 2011 đầy sóng gió, với loạt thách thức khủng hoảng nợ công nghiêm trọng khu vực đồng tiền chung châu Âu, sức phục hồi "èo uột" kinh tế Mỹ, đà tăng chậm lại kinh tế phát triển nổi, tỷ lệ thất nghiệp, lạm phát cao, tình hình bất ổn trị thiên tai Năm 2012 dự báo tiếp tục năm khó khăn kinh tế giới Nền kinh tế Việt Nam khơng nằm ngồi xu hướng kinh tế giới Trong năm 2011, kinh tế Việt Nam có nhiều biến động: lạm phát cao, thâm hụt ngân sách lớn, bong bóng thị trường chứng khoán thị trường BĐS vỡ sau thời gian bùng nổ Theo dự đoán chuyên gia kinh tế, dự báo tăng trưởng GDP Việt Nam năm 2012 khả đạt từ 4,7% đến 6,5%, lạm phát có khả giữ mức số đánh đổi với tăng trưởng thấp Thị trường BĐS chịu nhiều tác động biến động kinh tế Trong năm 2011, thị trường BĐS trầm lắng Từ diễn biến thị trường BĐS năm 2011 khiến nhiều ý kiến cho năm 2012 thời BĐS hạng trung nhà đầu rút dần khách hàng có nhu cầu thực nhà có hội lớn để sở hữu loại hình Có số chun gia kinh tế cho năm 2012 năm chuyển dịch, tái cấu trúc phần thị trường giá rẻ tăng lên nhà cao cấp giảm xuống Tập đồn Vingroup- Cơng ty CP thành lập ngày 03/05/2002, hoạt động kinh doanh đa ngành, đa lĩnh vực, đó: kinh doanh BĐS, kinh doanh khách sạn, cho thuê văn phịng ngành kinh doanh Trong năm gần Công ty tham gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS với nhiều dự án lớn có tổng mức đầu tư hàng trăm triệu đô la Mỹ Ðây thị trường có nhiều tiềm cần lượng nguồn vốn lớn để đầu tư Sự biến động thị trường BĐS diễn biến phức tạp, nóng lạnh thất thường, lúc lên “cơn sốt” lúc lại “đóng băng” Để dự báo biến động thị trường, từ đưa giải pháp thích hợp nhằm hạn chế tổn thất, thiệt hại biến động thất thường thị trường BĐS gây cho tình hình kinh doanh Cơng ty cần có nghiên cứu tổng quát nhìn tổng quan thị trường để định hướng phát triển thị trường hướng, tìm điểm mạnh, điểm LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087 CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viên: Trần Thanh Huyền yếu thị trường BĐS để có biện pháp nâng cao hiệu kinh doanh BĐS Nhận thức rõ tầm quan trọng việc nghiên cứu xu hướng phát triển thị trường BĐS phát triển doanh nghiệp kết hợp kiến thức lý luận tiếp thu nhà trường tài liệu tham khảo thực tế, với giúp đỡ, hướng dẫn nhiệt tình anh chị Tập đồn VingroupCơng ty CP giáo Nguyễn Thị Thùy Dương, em chọn chuyên đề “Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh BĐS Tập đồn Vingroup- Cơng ty CP (Vingroup)” Rất hy vọng đề tài “Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh BĐS Tập đồn Vingroup- Cơng ty CP” mà em nghiên cứu thực đưa nhìn chân thật tình hình hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS Công ty qua tìm hướng đi, giải pháp đắn Chuyên đề phần mở đầu kết luận gồm có nội dung sau: Chương 1: Lý luận chung BĐS hoạt động kinh doanh BĐS Chương 2: Thực trạng đầu tư kinh doanh BĐS Tập đồn Vingroup- Cơng ty CP Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu kinh doanh BĐS Tập đồn Vingroup- Cơng ty CP Kết luận - Kiến nghị Tài liệu tham khảo CHƯƠNG LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087 CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viên: Trần Thanh Huyền LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN (BĐS) VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS 1.1 BĐS: 1.1.1 Khái niệm BĐS: Việc phân loại tài sản thành “BĐS” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo BĐS khơng đất đai, cải lịng đất mà cịn tất tạo sức lao động người mảnh đất BĐS bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Hầu coi BĐS đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất (Điều 517, 518 Luật Dân Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Đức…) Nhưng nước Nga quy định cụ thể BĐS “mảnh đất” đất đai nói chung Việc ghi nhận hợp lý đất đai nói chung phận lãnh thổ, đối tượng giao dịch dân Tuy nhiên, nước lại có quan niệm khác tài sản “gắn liền” với đất đai coi BĐS Điều 520 Luật Dân Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi BĐS, bứt khỏi coi động sản” Tương tự, quy định thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ luật Dân Bắc Kỳ Sài Gịn cũ Trong đó, Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Đức đưa khái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn với đất Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể coi “gắn liền với đất đai”, BĐS; thứ hai, không giải thích rõ khái niệm dẫn tới cách hiểu khác tài sản “gắn liền với đất đai” Luật Dân Nga năm 1994 quy định BĐS có điểm khác biệt đáng ý so với Luật Dân truyền thống Điều 130 Luật mặt, liệt kê tương tự theo cách Luật Dân truyền thống; mặt khác, đưa khái niệm chung BĐS “những đối tượng mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị chúng” Bên cạnh đó, Luật cịn liệt kê vật khơng liên quan đến đất đai “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” BĐS LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087 CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viên: Trần Thanh Huyền Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định” Như vậy, khái niệm BĐS rộng, đa dạng cần quy định cụ thể pháp luật nước có tài sản có quốc gia cho BĐS, quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, quy định BĐS pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà chưa có quy định cụ thể danh mục tài sản 1.1.2 Đặc điểm BĐS: 1.1.2.1 Tính cá biệt tính khan hiếm: Đặc điểm BĐS xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính tính khan hiếm, tính cố định khơng di dời đất đai nên hàng hố BĐS có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai BĐS cạnh có yếu tố khơng giống Trên thị trường BĐS khó tồn hai BĐS hồn tồn giống chúng có vị trí khơng gian khác kể hai cơng trình cạnh xây theo thiết kế Ngay tồ cao ốc phịng có hướng cấu tạo nhà khác Ngồi ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thoả mãn sở thích cá nhân 1.1.2.2 Tính bền lâu: Do đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, vật kiến trúc cơng trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Vì vậy, tính bền lâu BĐS tuổi thọ vật kiến trúc cơng trình xây dựng Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” “tuổi thọ kinh tế” BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang với lợi ích thu từ BĐS Tuổi thọ vật lý dài tuổi thọ kinh tế nhiều chấm dứt kết cấu chịu lực LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087 CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viên: Trần Thanh Huyền chủ yếu vật kiến trúc cơng trình xây dựng bị lão hố hư hỏng, khơng thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu lợi ích lớn phá xây dựng kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, nước giới chứng minh tuổi thọ kinh tế BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng BĐS Nói chung, tuổi thọ kinh tế nhà ở, khách sạn, nhà hát 40 năm; tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà phổ thông 45 năm v.v Chính tính chất lâu bền hàng hố BĐS đất đai khơng bị đi, khơng bị lý sau q trình sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hố BĐS phong phú đa dạng, khơng cạn 1.1.2.3 Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá trị sử dụng BĐS khu vực Trong thực tế, việc xây dựng BĐS làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn BĐS khác tượng phổ biến 1.1.2.4 Tính thích ứng: Lợi ích BĐS sinh trình sử dụng BĐS trình sử dụng điều chỉnh cơng mà giữ nét đặc trưng nó, đồng thời đảm bảo yêu cầu sử dụng người tiêu dùng việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh hoạt động khác 1.1.2.5 Tính phụ thuộc vào lực quản lý: Hàng hoá BĐS địi hỏi khả chi phí quản lý cao so với hàng hố thơng thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS phức tạp, đòi hỏi chi phí lớn thời gian dài Do đó, BĐS địi hỏi cần có khả quản lý thích hợp tương xứng 1.1.2.6 Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hố thơng thường khác Nhu cầu BĐS vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sinh sống Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu hình thức BĐS 1.2 Thị trường BĐS LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087 CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viên: Trần Thanh Huyền 1.2.1 Khái niệm thị trường thị trường BĐS: Thị trường kinh tế thị trường vấn đề phức tạp Từ nghiên cứu sơ lược, cổ xưa nghiên cứu quy mô khoa học ngày phạm trù thị trường đưa thêm nội dung Tùy điều kiện giác độ nghiên cứu mà người ta đưa khái niệm thị trường khác Khái niệm cổ điển cho rằng: thị trường nơi diễn hoạt động trao đổi, mua bán hàng hoá Theo khái niệm người ta đồng thị trường với chợ địa điểm mua bán hàng hoá cụ thể Trong kinh tế đại dùng khái niệm Khái niệm đại thị trường nhiều Theo tương tác chủ thể thị trường người ta cho rằng: thị trường trình người mua người bán tác động qua lại lẫn để giải giá số lượng hàng hoá mua bán Theo quan niệm tác động hình thành thị trường q trình khơng thể thời điểm hay thời gian cụ thể Theo nội dung, quan niệm: “thị trường tổng thể quan hệ lưu thơng hàng hố lưu thơng tiền tệ, tổng thể giao dịch mua bán dịch vụ” Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực Bản chất thị trường giải quan hệ Như vậy, nói rằng, người bán người mua hai lực lượng thị trường Đó hình ảnh cụ thể yếu tố cung - cầu thị trường Trong hệ thống thị trường, thứ có giá cả, giá trị hàng hố dịch vụ tính tiền Dựa phân tích lý luận nêu trên, chuyên gia kinh tế nhà nghiên cứu BĐS nước quốc tế đưa số khái niệm sau thị trường BĐS: - Khái niệm 1: thị trường BĐS nơi hình thành định việc tiếp cận BĐS BĐS sử dụng mục đích - Khái niệm 2: thị trường BĐS đầu mối thực chuyển dịch giá trị hàng hoá BĐS - Khái niệm 3: thị trường BĐS “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan mơi giới, tư vấn… chủ thể thị trường mà vai trị quản lý nhà nước LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087 CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viên: Trần Thanh Huyền thị trường BĐS có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS - Khái niệm 4: thị trường BĐS "nơi" tiến hành giao dịch BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ hỗ trợ môi giới, tư vấn Như vậy, có nhiều quan niệm khác thị trường BĐS, sau nghiên cứu tổng hợp khái niệm thị trường BĐS định nghĩa sau: “Thị trường BĐS trình giao dịch hàng hố BĐS bên có liên quan Là “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến BĐS trung gian, môi giới, tư vấn chủ thể thị trường mà vai trị quản lý nhà nước có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS” Hàng hoá BĐS hàng hoá đặc biệt, khác với loại hàng hố thơng thường nên thị trường BĐS có đặc điểm riêng Điều thể đặc điểm sau: - Trong cấp độ phát triển thị trường BĐS, trình vận động thị trường có chu kỳ dao động tương tự nhiều thị trường khác gồm có giai đoạn: phồn vinh (sơi động), suy thối (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) phục hồi (nóng dần lên gây “sốt”) Chẳng hạn thị trường BĐS nước Mỹ khoảng kỷ (1870-1973) trải qua chu kỳ dao động, bình quân chu kỳ khoảng 18 năm - Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc khơng tập trung, trải rộng khắp vùng miền đất nước BĐS loại hàng hố cố định khơng thể di dời mặt vị trí chịu ảnh hưởng yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu vùng, địa phương lại khác Chính vậy, hoạt động thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc Mặt khác, thị trường BĐS mang tính khơng tập trung trải rộng vùng miền đất nước Sản phẩm hàng hố BĐS có “dư thừa” vùng đem bán vùng khác - Thị trường BĐS chịu chi phối yếu tố pháp luật - BĐS tài sản lớn quốc gia, hàng hoá đặc biệt, giao dịch BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết hoạt động kinh tế - xã hội Do đó, vấn đề BĐS chi phối điều chỉnh chặt chẽ hệ thống văn LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087 CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viên: Trần Thanh Huyền quy phạm pháp luật riêng BĐS, đặc biệt hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai nhà 1.2.2 Vai trò vị trí thị trường BĐS: Thị trường BĐS có vai trị lớn kinh tế quốc dân Nó chịu ảnh hưởng tốc độ tăng trưởng kinh tế đồng thời ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế, thể qua mặt sau: - Góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển: Đây nơi gặp gỡ cung cầu BĐS, cầu nối sản xuất tiêu dùng BĐS Đó nơi thực q trình tái sản xuất yếu tố sản xuất đáp ứng cho hoạt động kinh doanh thân BĐS Thị trường BĐS nơi thực chuyển hố vốn từ hình thái vật sang giá trị (đối với nguồn kinh doanh BĐS) Khi thị trường BĐS không thông suốt, ngưng trệ chuyển hố gặp khó khăn làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến trình tái sản xuất trình sản xuất Khi thị trường BĐS phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh tạo điều kiện cho tốt cho người kinh doanh BĐS nhờ mà thúc đẩy mạnh trình sản xuất - Thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường ngồi nước, mở rộng quan hệ quốc tế: thị trường chung quốc gia thể thống loại thị trường như: thị trường vốn, thị trường hàng hoá, thị trường lao động, thị trường BĐS Các thị trường tác động qua lại lẫn nhau, phát triển thị trường BĐS có ảnh hưởng đến tất thị trường thị trường chung quốc gia Khi thị trường BĐS phát triển kéo theo thị trường khác phát triển theo: thị trường vốn phát triển để cung cấp vốn cho đầu tư phát triển; thị trường hàng hoá, thị trường lao động yếu tố đầu vào cho thị trường BĐS nên phát triển theo tương ứng Trong thời kỳ hội nhập quốc tế nay, thị trường nước gắn chặt với thị trường nước Sự phát triển thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường nước cách vượt khỏi phạm vi quốc gia, tạo điều kiện cho chủ thể nước tham gia giao dịch BĐS nước, đồng thời cho phép họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh cư trú sinh sống Thơng qua mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng hiểu biết nước, dân tộc - Thị trường BĐS thị trường quan trọng kinh tế thị trường thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mơ, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087