681 Thực Thi Pháp Luật Về Bảo Vệ Quyền Lợi Nhà Đầu Tư Trong Chuyển Nhượng Dự Án Bất Động Sản Theo Pháp Luật Vn 2023.Docx

BỘGIÁODỤCVÀĐÀOTẠO NGÂNHÀNGNHÀNƯỚCVIỆTNAM TRƯỜNGĐẠIHỌCNGÂNHÀNGTHÀNHPHỐHỒCHÍMINH ĐẶNGTHỊ THÙYLINH THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ QUYỀN LỢINHÀ ĐẦU TƯ TRONG CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁNBẤTĐỘNGSẢN THEOPHÁPLUẬTVIỆTNAM[.]

BỘGIÁODỤCVÀĐÀOTẠO NGÂNHÀNGNHÀNƯỚCVIỆTNAM TRƯỜNGĐẠIHỌCNGÂNHÀNGTHÀNHPHỐHỒCHÍMINH ĐẶNGTHỊ THÙYLINH THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ QUYỀN LỢINHÀĐẦU TƯ TRONG CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁNBẤTĐỘNGSẢN THEOPHÁPLUẬTVIỆTNAM LUẬNVĂNTHẠCSĨ Chuyênngành:Luậtkinhtế Mã số chuyênngành:8 380107 ThànhphốHồChíMinh-Năm2022 ĐẶNGTHỊ THÙYLINH THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ QUYỀN LỢINHÀĐẦU TƯ TRONG CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁNBẤTĐỘNGSẢN THEOPHÁPLUẬTVIỆTNAM LUẬNVĂNTHẠCSĨ Chuyênngành:Luậtkinhtế Mã số chunngành:8 380107 NGƯỜIHƯỚNGDẪNKHOAHỌC:TS.VIÊNTHẾGIANG ThànhphốHồChíMinh-Năm2022 LỜICAMĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu nêutrong luận văn trung thực Những kết luận khoa học luận án chưa đượcai công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn trongluậnvănđảmbảotínhchínhxác,trungthực Thành phố HồChíMinh,ngày…tháng …năm2022 Tácgiả luậnvăn Đặng ThịThùyLinh LỜICẢMƠN Trong trình nghiên cứu, nhận giúp đỡ quý báu, quan tâmđộng viên Quý Thầy Cô đồng nghiệp, bạn bè gia đình Trước hết,tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Thầy hướng dẫn khoa học Tiến sĩ ViênThế Giang hướng nghiên cứu, tận tình, tận tâm hướng dẫn tạo điềukiệnthuậnlợinhấtchotơitrongsuốtqtrìnhthựchiệnLuậnvăn Tơi xin chân thành cảm ơn quan tâm, tạo điều kiện cho học tập,nghiên cứu Ban lãnh đạo nhà Trường, Ban lãnh đạo Khoa Sau đại học xincảm ơn toàn thể Thầy giáo, Cô giáo Khoa Luật Trường Đại học Ngân hàngThành phố Hồ Chí Minh truyền đạt kiến thức, kinh nghiệm, hỗ trợ, giúp đỡ vàtạo điều kiệncho tơitrong suốtqtrìnhhồn thànhLuậnvănnày Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến gia đình, người thân bạn bè,cơ quan, đồng nghiệp động viên, hỗ trợ, giúp đỡ, tạo điều kiện cho tơi trongsuốtqtrìnhhọctậpvàthựchiệnLuậnvăn Thành phố HồChíMinh,ngày …tháng …năm2022 Tácgiả luậnvăn Đặng ThịThùyLinh TĨMTẮTLUẬNVĂN Tên đề tài:Thực thi pháp luật bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư chuyểnnhượngdựánbấtđộngsảntheoPhápluậtViệtNam Tóm tắt: Việcc h u y ể n n h ợ n g n y đ ã l m d ị c h c h u y ể n l u ô n c c q u y ề n v n g h ĩ a v ụ chochủđầutưmới(cịngọilàbênnhậnchuyểnnhượng).Phápluậtđãcóhệthốngquy phạm pháp luật chuyển nhượng dưán bất độngsản,t u y n h i ê n t h ự c t i ễ n thực thi pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản tồn nhiều vấn đềgây khó khăn việc chuyển nhượng ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi củanhàđầutư.Kếtcấuluậnvăngồm3chương: - Chương1:Tác giảsửdụngphươngphápsửdụng, phânt í c h p h n g pháp, phương pháp so sánh, để làm sáng vấn đề lý luận bảo vệnhàđầutưkhichuyểnnhượngdựánbấtđộngsản - Chương 2:Tác giả sử dụngphươngp h p tổng hợp, phương p h p p h â n tích, phương pháp diễn dịch quy nạp, để nêu lên vấn đề thực thi pháp luật vềbảovệnhàđầutưkhichuyểnnhượngdựánbấtđộngsảntạiViệtNamnhằmlàmrõn hữngmâuthuẫn,chồngchéo,bấtcậptrongquyđịnhphápluật - Chương 3: Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, phương pháp tổnghợp, để đưa giải pháp, kiến nghị phù hợp nhằm nâng cao hiệu thựcthi pháp luật bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư chuyển nhượng dự án bất độngsản Tác giả hệ thống hóa vấn đề lý luận, phân tích thực tiễnthựcthiphápluậtvềbảovệnhàđầutưkhichuyểnnhượngdựánbấtđộngsảndướigócđộchủthểcụt h ể T đ ó t c g i ả đ ề x u ấ t m ộ t s ố g i ả i p h p n â n g c a o h i ệ u q u ả thực thi pháp luật để bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư chuyển nhượng dự án bấtđộngsản Từ khóa:Dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản, thực thi phápluật,bảovệquyềnlợinhàđầutư ABSTRACT Tilte:Enforce the law on protecting investors' interests in real estate projecttransferaccordingtoVietnameselaw Abstract This transfer has always transferred the rights and obligations to the newinvestor (also known as the assignee) The law has a legal system on the transfer ofreal estate projects, though there are still many problems in the practice of lawenforcement on real estate project transfer It’s make difficulties to transfering anddirectly affect the interests of investors Most investors who are interested in thisfield tend to be more cautious in deciding to participate in project transfer activities.Thestructureofthethesis consists of3 chapters - Chapter1:Theauthorusesthemethodofuse,analysisofmethods,methods of comparison, etc to clarify the basic theoretical issues about investorprotection whentransferringrealestateprojects - Chapter2:Theauthorusessyntheticmethods,analyticalmethods,deductive and inductive methods, etc to raise the issue of law enforcement oninvestor protection when transferring real estate projects in Vietnam in order toclarify conflicts,overlapsandinadequaciesin legalregulations - Chapter 3: The author uses analytical methods, synthetic methods, etc togivea p p r o p r i a t e s o l u t i o n s a n d r e c o m m e n d a t i o n s t o i m p r o v e t h e e f f e c t i v e n e s s o f lawenforcementonprotectinginvestors'interestsinthetransferestateprojecttransfer The author has systematized theoretical issues and analyzed the practice oflaw enforcement on investor protection when transferring real estate projects fromthe perspective of specific subjects From there, the author proposes a number ofsolutionstoimprovetheefficiencyoflawenforcementtoprotecti n v e s t o r s ' interest sinrealestateprojecttransfer Keyword:Real estate projects, real estate project transfer,enforce the law,protecting investors'interests DANHMỤCCÁCTỪVIẾTTẮT TỪVIẾT TẮT TIẾNG VIỆT CNBĐS Chuyểnnhượngbấtđộngsản BĐS Bấtđộng sản UBND Ủybannhândân QSDĐ Quyềnsửdụngđất MỤCLỤC LỜICAM ĐOAN .i LỜICẢM ƠN ii TÓM TẮTLUẬNVĂN iii ABSTRACT iv DANHMỤCCÁCTỪVIẾTTẮT v MỤC LỤC vi DANHMỤC BẢNGBIỂU .ix PHẦNMỞĐẦU 1 TÍNH CẤP THIẾT CỦAĐỀTÀI .1 MỤCTIÊUCỦAĐỀTÀI 2.1 Mụctiêu tổngquát .2 2.2 Mụctiêu cụ thể CÂUHỎINGHIÊNCỨU ĐỐITƯỢNGVÀ PHẠMVINGHIÊN CỨU .3 4.1 Đốitượngnghiên cứu 4.2 Phạmvinghiên cứu PHƯƠNGPHÁPNGHIÊNCỨU NỘIDUNGNGHIÊNCỨU ĐÓNGGÓPCỦAĐỀTÀI TỔNG QUANVỀLĨNHVỰCNGHIÊNCỨU CHƯƠNG1:NHỮNGVẤNĐỀLÝLUẬNCƠBẢNVỀBẢOVỆNHÀĐẦUTƯKHI CHUYỂNNHƯỢNGDỰÁN BẤTĐỘNG SẢN 1.1 KHÁIQUÁTVỀCHUYỂNNHƯỢNGDỰÁNBẤTĐỘNGSẢN 1.1.1 Kháiniệmdựánbấtđộng sản 1.1.2 Kháiniệm vềchuyển nhượngdựán bấtđộng sản 10 1.1.3 Đặcđiểm chuyểnnhượng dựánbấtđộng sản 12 1.1.4 Vaitrò chuyển nhượngdựánbấtđộng sản .14 1.2 BẢOVỆNHÀĐẦU TƯTRONGCHUYỂNNHƯỢNG DỰÁNBẤTĐỘNGSẢNBẰNG PHÁPLUẬT 15 1.2.1 Kháiniệmnhàđầutưvàbảovệnhàđầutưtrongchuyểnnhượngdựánbất độngsản 15 1.2.2 Điềuchỉnhphápluậtđốivớibảovệnhàđầutưtrongchuyểnnhượngdựán bấtđộngsản 19 1.2.3 Cácnhântốtácđộngđếnxâydựngvàthựcthiphápluậtvềbảovệnhàđầ utưkhichuyểnnhượngdự ánbấtđộngsản 22 KếtluậnChương1 25 CHƯƠNG2 : T H Ự C T H I P H Á P L U Ậ T V Ề B Ả O V Ệ N H À Đ Ầ U T Ư K H I CHUYỂNNHƯỢNGDỰÁNBẤTĐỘNGSẢNTẠIVIỆTNAM 26 2.1 KHUÔNK H Ổ P H Á P L U Ậ T V Ề B Ả O V Ệ N H À Đ Ầ U T Ư K H I C H U Y Ể N NHƯỢNGDỰÁN BẤTĐỘNG SẢN .26 2.1.1 Cácquyđịnhphápluật vềbảovệnhàđầutưkhichuyểnnhượngdựánbấtđộngsản 26 2.1.1 1.Quyđịnhvềchủthểtronghoạtđộngchuyểnnhượngdựánbấtđộngsản27 2.1.1.2 Vềnguyên tắcchuyểnnhượngdựánbấtđộngsản 30 2.1.1.3 Vềđiềukiệnchuyểnnhượngtoànbộhoặcmộtphầndựánbấtđộngsản 33 2.1.1.4 Vềthẩmquyềnchophépchuyểnnhượngtoànbộhoặcmộtphầndựánb ấtđộngsản 35 2.1.1.5 Vềthủ tụcchuyểnnhượngtoànbộ hoặcmột phầndựánbấtđộngsản.36 2.1.1.6 Quyềnvànghĩavụcủacácbêntrongchuyểnnhượngtoànbộhoặcmộtphần dựán bấtđộngsản 41 2.1.1.7 Nộidu ng h ợ p đ n g c h u y ể n n h ợ n g t o n b ộ h o ặ c m ộ t p h ầ n d ự n b ấ t độngsản 45 2.1.2 ĐánhgiákhuônkhổphápluậtViệtNamvềbảovệnhàđầutưkhichuyểnnhượng dựán bấtđộng sản 47 2.2 THỰCT I Ễ N T H Ự C T H I P H Á P L U Ậ T V Ề B Ả O V Ệ N H À Đ Ầ U T Ư K H I CHUYỂNNHƯỢNG DỰÁNBẤT ĐỘNG SẢN .55 2.2.1 Tìnhhìnhchuyểnnhượngdựánbấtđộngsảntrongmốiquanhệvớibảovện hàđầu tư 55 2.2.2 Thựct h i p h p l u ậ t v ề b ả o v ệ n h đ ầ u t k h i c h u y ể n n h ợ n g d ự n b ấ t độngsản:Nhậndiệnbấtcập vàgiảipháphoàn thiện 56 2.2.2.1 Thựcthiphápluậtvềbảovệnhàđầutưkhichuyểnnhượngdựánbấtđộ ngsảncủabênchuyển nhượngdựán 56 2.2.2.2 Thựcthiphápluậtvềbảovệnhàđầutưkhichuyểnnhượngdựánbấtđộ ngsản củabênnhận chuyểnnhượngdựán 57 2.2.2.3 Nhàđầutưsửdụngphápluậtkhichủđầutưchuyểnnhượngdựán 61 2.2.2.4 Tráchnhiệmbảovệnhàđầutưkhithựchiệnthủtụcchuyểnnhượngdựánbất độngsản củacơquan nhànướccó thẩmquyền 63 2.2.2.5 Vaitròhỗtrợcủa Hiệp hộibấtđộngsảnt rong bảovệ nhàđầu t ch uyểnnhượngdựánbấtđộng sản 64 KếtluậnChương2 65 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THIPHÁP LUẬTVỀ BẢOVỆQUYỀNLỢINHÀĐẦUTƯTRONGCHUYỂNNHƯỢNGDỰÁN BẤTĐỘNGSẢN 66