Luận văn pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN TẤN PHI HÙNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN Chuyên ngành: Luật Kinh tế Định hướng nghiên cứu Mã số: 8380107 Người hướng dẫn khoa học : TS Lưu Quốc Thái Học viên : Nguyễn Tấn Phi Hùng Lớp : CHLKT - Khóa 31 TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022 LỜI CAM ĐOAN Tác giả xin cam đoan luận văn pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản công trình nghiên cứu chính tác giả tìm hiểu, nghiên cứu hoàn thành với hỗ trợ giảng viên hướng dẫn – TS Lưu Quốc Thái Kết nghiên cứu luận văn tìm hiểu thân tác giả quy định pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản Mọi kết nghiên cứu cơng trình khoa học khác sử dụng luận văn tốt nghiệp giữ nguyên ý tưởng trích dẫn phù hợp theo quy định, có ghi rõ nguồn liệt kê danh mục tài liệu Nội dung cơng trình khơng chép bất kỳ luận văn hay tài liệu Tác giả xin cam đoan tính trung thực đề tài Nếu có bất kỳ sai sót hay gian lận tác giả chịu hoàn toàn trách nhiệm TP Hồ Chí Minh, ngày tháng Tác giả Nguyễn Tấn Phi Hùng năm 2022 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS 2005 Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 14/06/2005 BLDS 2015 Bộ luật Dân số 91/2015/QH13 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 24/11/2015 Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 29/11/2013 Luật Xây dựng 2014 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 18/06/2014 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Xây dựng số 62/2020/QH14 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 17/06/2020 Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 29/06/2006 Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 25/11/2014 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 25/11/2014 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 Luật KDBĐS 2006 Luật KDBĐS 2014 Luật Nhà ở 2014 Luật Đầu tư 2014 Luật Đầu tư 2020 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 26/11/2014 Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 17/06/2020 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều, khoản Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 15/05/2014 Nghị định 99/2015/NĐ-CP Nghị định 30/2021/NĐ-CP Nghị định 76/2015/NĐ-CP Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà ở ban hành ngày 20/10/2015 Nghị định số 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà ở ban hành ngày 26/03/2021 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản ban hành ngày 10/09/2015 Nghị định 02/2022/NĐ-CP Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản ban hành ngày 06/01/2022 Nghị định 31/2021/NĐ-CP Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Đầu tư ban hành ngày 26/03/2021 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư ban hành ngày 28/02/2020 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà công sở ban hành ngày 27/11/2017 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính xây dựng ban hành ngày 28/01/2022 Thông tư số 03/2021/TT-BKHĐT quy định mẫu văn bản, báo cáo liên quan đến hoạt động đầu tư Việt Nam, đầu tư từ Việt Nam nước xúc tiến đầu tư ban hành ngày 09/04/2021 Nghị định 25/2020/NĐ-CP Nghị định 139/2017/NĐ-CP Nghị định 16/2022/NĐ-CP Thông tư 03/2021/TT-BKHĐT MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát đầu tư kinh doanh bất động sản và dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1.1 Đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1.2 Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 16 1.2 Khái quát chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 17 1.2.1 Định nghĩa chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 17 1.2.2 Cơ sở việc chuyển nhượng dự án bất động sản 21 1.2.3 Mục đích, ý nghĩa việc chuyển nhượng dự án bất động sản 23 1.3 Vai trò pháp luật việc điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản 27 KẾT LUẬN CHƯƠNG 29 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 30 2.1 Nguyên tắc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 30 2.1.1 Được chuyển nhượng toàn phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh 30 2.1.2 Không làm thay đổi mục tiêu nội dung dự án 32 2.1.3 Bảo đảm quyền lợi khách hàng bên liên quan 32 2.1.4 Được quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý văn .33 2.2 Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 34 2.2.1 Điều kiện dự án chuyển nhượng 35 2.2.2 Điều kiện bên chuyển nhượng 40 2.2.3 Điều kiện bên nhận chuyển nhượng 41 2.2.4 Các điều kiện khác theo quy định Điều 46 Luật Đầu tư 2020 41 2.3 Thẩm quyền cho phép và trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án .42 2.3.1 Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án 42 2.3.2 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án 44 2.4 Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 61 2.4.1 Nội dung hợp đồng chuyển nhượng dự án 61 2.4.2 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng dự án 63 2.4.3 Quyền, nghĩa vụ bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng 64 2.4.4 Thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng dự án 64 2.5 Nghĩa vụ tài chuyển nhượng dự án bất động sản .65 2.5.1 Nghĩa vụ nộp thuế chuyển nhượng dự án 65 2.5.2 Nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm đầu tư 66 2.6 Xử lý vi phạm chuyển nhượng dự án bất động sản .67 KẾT LUẬN CHƯƠNG 68 KẾT LUẬN CHUNG 69 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Tình hình dịch bệnh Covid-19 thời gian gần gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường kinh doanh bất động sản, khiến cho số dự án bất động sản tiếp tục đầu tư thực hiện, đặc biệt dự án nhà đầu tư có lực tài chính yếu kém Hầu hết dự án phát triển bất động sản nước phải dừng xây dựng, thi cơng lệnh giãn cách đứt gãy chuỗi sản xuất, cung ứng nguyên vật liệu thiết bị Do đó, nhu cầu chuyển nhượng dự án từ nhà đầu tư cũ sang cho nhà cho đầu tư trở thành xu hướng tất yếu tình hình dịch bệnh tiếp tục kéo dài Pháp luật Việt Nam tạo sẵn hành lang pháp lý cho phép nhà đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản đáp ứng quy định điều kiện chuyển nhượng, giúp nhiều nhà đầu tư giải khó khăn bế tắc với dự án mình, hạn chế tình trạng dự án bất động sản “nằm im” không triển khai, đồng thời cung cấp nguồn vốn cho nhà đầu tư gặp khó khăn tài chính Ngày 17/06/2020, Quốc hội thông qua Luật Đầu tư 2020 để thay cho Luật Đầu tư 2014 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2021, đặc biệt có thay đổi lớn thẩm quyền thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản so với quy định luật cũ, cụ thể Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sửa đổi, bổ sung Điều 50 Luật KDBĐS 2014 sau “Đối với dự án bất động sản chấp thuận nhà đầu tư cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn phần dự án thực theo quy định Luật Đầu tư…” Bên cạnh đó, với xuất hiện văn pháp luật khác năm 2021 năm 2022 Nghị định 31/2021/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 26/03/2021, Nghị định 16/2022/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 28/01/2022 gần Nghị định 02/2022/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/03/2022 phần xây dựng hệ thống quy định pháp luật tương đối chặt chẽ, toàn diện chi tiết nguyên tắc, điều kiện, quy trình chuyển nhượng dự án bất động sản, việc xử phạt vi phạm hành chính nhằm đảm bảo thị trường chuyển nhượng dự án bất động sản minh bạch, rõ ràng Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng quy định chuyển nhượng dự án bất động sản hiện tồn số khó khăn, vướng mắc mà tác giả thiết nghĩ nên Nguyễn Thị Tùng Phương (2022), “Nhìn lại thị trường bất động sản năm 2021 số xu hướng năm 2022”, Kinh tế Dự báo, số 02 tháng 01, tr 68 cần có cập nhật điều chỉnh giải thích rõ quy định Sức ép sở hạ tầng đòi hỏi kiến trúc thượng tầng thay đổi phù hợp, hay nói cách khác, thực tiễn áp dụng quy định pháp luật nguyên nhân đòi hỏi phải xây dựng hành lang pháp lý vừa chặt chẽ, vừa cởi mở cách hợp lý để tạo điều kiện thuận lợi việc chuyển nhượng dự án bất động sản, thúc đẩy kinh tế thị trường phát triển nữa Chính vậy, thực hiện cơng trình nghiên cứu tồn diện vấn đề pháp lý, thực trạng áp dụng, tìm hiểu kinh nghiệm lập pháp quốc gia giới đem lại những cống hiến có giá trị cho cơng xây dựng hồn thiện pháp luật nước ta bối cảnh kinh tế thị trường hiện Tác giả thực hiện đề tài “pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản” với mong muốn kiến thức nghiên cứu mình, đem lại những kiến nghị, giải pháp hoàn thiện chế định có ý nghĩa đặc biệt quan trọng Qua đó, tác giả hy vọng đề tài nghiên cứu đóng góp phần nhỏ vào phát triển kinh tế, xã hội cho đất nước Tình hình nghiên cứu đề tài Tồn song song với đề tài nghiên cứu phổ biến hiện hoạt động kinh doanh bất động sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản đề tài nghiên cứu pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản nhiều người đánh giá đề tài độc đáo nên quan tâm bởi có nhiều vấn đề cần “mổ xẻ”, phân tích làm rõ thêm Giai đoạn hiện nay, việc nghiên cứu pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản đề cập nhiều công trình nghiên cứu khác dạng luận văn, viết tạp chí chuyên ngành, tài liệu hội thảo Trước đây, phân tích, đánh giá đề xuất kiến nghị hoàn thiện pháp luật giai đoạn Luật KDBĐS 2006 có hiệu lực khơng thể không nhắc đến viết đặc sắc, trội đăng tạp chí chuyên ngành “Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất điều kiện kinh tế thị trường” Lưu Quốc Thái, Tạp chí Khoa học pháp lý (2014); “Một số bất cập quy định pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư” Trương Thế Côn, Tạp chí nghề luật (2014); “Một số vấn đề pháp lý chuyển nhượng dự án bất động sản” Nguyễn Thị Kiều Oanh, Tạp chí Khoa học pháp lý (2014) Mặc dù xét đến thời điểm hiện mà Luật KDBĐS 2014 ban hành thay Luật KDBĐS 2006 xuất hiện hàng loạt văn pháp luật có hiệu lực Luật Đầu tư 2020, Nghị định 31/2021/NĐ-CP, Nghị định 02/2022/NĐ-CP viết khơng cịn nhiều giá trị học thuật, phải ghi nhận viết góp phần to lớn việc xây dựng hồn thiện hệ thống văn pháp luật liên quan đến việc chuyển nhượng dự án bất động sản giai đoạn trước Bên cạnh đó, q trình nghiên cứu viết luận văn này, tác giả tham khảo, tìm hiểu thêm quan điểm, góc nhìn cơng trình nghiên cứu khóa luận tốt nghiệp, luận văn thạc sĩ, tham luận liên quan tác giả khác Tác giả đánh giá cao trân quý cơng trình nghiên cứu bởi mang đến cho tác giả lượng thông tin đa dạng với nhiều góc độ khác từ vấn đề lý luận đến đánh giá thực tiễn áp dụng, phân tích bất cập đề xuất sửa đổi, bổ sung hoàn thiện quy định pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản Đồng thời, tác giả nhận thấy số kiến nghị công trình nghiên cứu nhà làm luật tận dụng, tham khảo đưa vào điều chỉnh thành quy định pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản giai đoạn hiện Trong có cơng trình nghiên cứu như: - Phạm Quỳnh Như Ý (2014), Pháp luật hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Đây cơng trình nghiên cứu thời điểm Luật KDBĐS 2006 có hiệu lực có Dự thảo Luật KDBĐS 2014 Cơng trình phân tích nội dung liên quan Dự thảo Luật KDBĐS 2014 đưa số quan điểm lý luận chung, nhiên có phần bộc lộ hạn chế cơng trình lại chưa sâu vào tìm hiểu thực tiễn áp dụng quy định pháp luật - Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương (2017), Pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Cơng trình phân tích quy định liên quan đến chuyển nhượng dự án bất động sản Luật KDBĐS 2014, khái quát vấn đề lý luận đồng thời lồng ghép, phân tích đánh giá số vụ việc thực tiễn thi hành pháp luật đưa số đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật có giá trị - Gần tham luận độc đáo đáng lưu tâm tài liệu phục vụ hội thảo khoa học với chủ đề “Khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh nhà chung cư bất động sản thương mại, dịch vụ” tổ chức ngày 16/7/2020 bao gồm tham luận nhóm tác giả Võ Trung Tín Trương