BOÄ GIAÙO DUÏC VAØ ÑAØO TAÏO BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG CAO ĐẲNG KINH TẾ KỸ THUẬT II KHOA KẾ TOÁN ============== CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI BÁO CÁO TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG PHÒNG KINH DOANHBÁO CÁO TÌNH[.]
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG CAO ĐẲNG KINH TẾ KỸ THUẬT II KHOA KẾ TOÁN ============== CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI : BÁO CÁO TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG PHÒNG KINH DOANH TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH (HUOSINHGBANK) GVHD SVTH 78 : NGUYỄN VĂN NHẬT : LÊ MINH THÁI NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN NHẬN XÉT CỦA NGÂN HÀNG LỜI CÁM ƠN Em xin chân thành cám ơn Quý thầy, Cô trường Cao Đẳng Kỹ Thuật Cơng Nghiệp II, thầy khoa Tài – Kế tốn tận tình hướng dẫn, giảng dạy, trang bị cho em kiến thức quý báu suốt thời gian học tập Đặc biệt em xin chân thành cám ơn quan tâm bảo tận tình Thầy Nguyễn Văn Nhật giúp đỡ, hướng dẫn suốt thời gian thực tập, thầy giúp em hiểu rõ rõ trước học, tháo gỡ trở ngại, bổ sung thêm kiến thức suốt trình em viết báo cáo Sẽ thật thiếu sót khơng nhắc đến ủng hộ Ban Giám Đốc, bảo tận tình Anh, chị, cơ, phịng kinh doanh Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Phát Triển Nhà Tp HCM Với thời gian thực tập kiến thức có hạn, nên báo cáo chắn khơng tránh khỏi sai sót việc phân tích trình bày Em mong nhận đóng góp chân tình q Thầy, Anh, chị Ngân hàng để báo cáo ngày hoàn thiện Sinh viên thực Lê Minh Thái LỜI MỞ ĐẦU Trong đời sống kinh tế xã hội nay, Ngân hàng thương mại cổ phần thuộc ngành mũi nhọn người biết đến Một kinh tế phát triển hoạt động Ngân hàng ngày lớn mạnh quy mô lẫn chất lượng, đáp ứng nhu cầu ngày cao cá nhân caùc doanh nghiệp Ngân hàng thương mại cổ phần trở nên gần gũi tổ chức thiếu kinh tế thị trường Hệ thống ngân hàng nước ta năm gần đặc biệt kể từ có pháp lệnh ngân hàng có chuyển biến tích cực để thích ứng dần với kinh tế thị trường Bên cạnh hệ thống ngân hàng thương mại cổ phần Việt nam định chế tài trung gian, vừa có nhiệm vụ thu hút nguồn vốn thành phần kinh tế, vừa có nhiệm vụ đưa nguồn vố đến nơi mà có khả tạo tăng trưởng cho kinh tế Tức cần giải tốt mối quan hệ tiết kiệm đầu tư Đứng trước tình thế, ngân hàng thương mại cổ phần địi hỏi phải hồn thiện, đổi mở rộng hoạt động mình, cơng việc phải hồn thiện mở rộng nghiệp vụ tín dụng Đây nghiệp vụ quan trọng hoạt động ngân hàng thương mại cổ phần Việt nam Đồng thời với ý nghĩa mà kinh tế nước ta vào xu hướng hội nhập với khu vực giới, đòi hỏi phải nỗ lực naâng hoạt động kinh tế ta lên ngang tầm bắt kịp nước khác giới Từ lý cho thấy đòi hỏi khách quan ngân hàng thương mại cổ phần nghiệp vụ tín dụng cần phải hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu nói MỤC LỤC CHƯƠNG I LÝ LUẬN CHUNG VỀ TÀI SẢN THẾ CHẤP & THẨM ĐỊNH TÀI SẢN THẾ CHẤP TÀI SẢN THẾ CHẤP : .1 Khái niệm: Phân loại tài sản chấp: Đối với tài sản chấp bất động sản I TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ Khái niệm nguyên tắc thẩm định giá Vai trò, nhiệm vụ phẩm chất cần thiết nhà thẩm định giá 12 Mục tiêu nhà thẩm định giá 18 Thẩm định giá vật đảm bảo vay nợ, đồ cầm cố giấy nợ .25 Thẩm định giá cho báo cáo tài kế tốn liên quan 26 III THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẤT ĐỘNG SẢN .28 A Tổng quan thị trường tài sản 28 Định nghĩa bất động sản 28 Quyền lợi bất động sản .28 Thị trường bất động sản 29 Các đặc trưng thị trường bất động sản 29 Các khu vực thị trường bất động sản 50 B Tổng quan phương pháp thẩm định giá bất động sản .31 Phương pháp so sánh trực tiếp 31 Phương pháp chi phí .33 Phương pháp thặng dư 34 Phương pháp thu nhập (hay phương pháp đầu tư) 36 Phương pháp lợi nhuận 37 C Kỹ thuật thẩm định giá 38 CHƯƠNG II GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ TPHCM Giới thiệu sơ lược lịch sử hình thành p[hát triển ngân hàng thương mại cổ phần phát triển nhà : 40 Sơ đồ tổ chức ngân hàng cấu phịng tín dụng : 42 CHƯƠNG III TÌNH HÌNH HUY ĐỘNG VỐN TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHÁT TRIỂN NHÀ TP HỒ CHÍ MINH Tình hình kinh tế việt nam nói chung ngân hàng tmcp nói riêng : 45 2.Tình hình huy động vốn ngân hàng thương mại cổ phần phát triển nhà TP.HCM 46 CHƯƠNG IV TÌNH HÌNH SỬ DỤNG VỐN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ TP HỒ CHÍ MINH Tổng quan hoạt động cho vay ngân hàng tmcp phát triển nhà TP HCM : .49 Quy trình chung tín dụng: 50 Quy trình cho vay ngân hàng tmcp phát triển nhà TP.HCM 50 CHƯƠNG V MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHÁT TRIỂN NHÀ TP HCM Nhận xét chung hoạt động Ngân hàng TMCP Phát triển Nhà TP.HCM 64 Một số đề xuất với hoạt động Phòng kinh doanh : .64 KẾT LUẬN CHƯƠNG I LÝ LUẬN CHUNG VỀ TÀI SẢN THẾ CHẤP & THẨM ĐỊNH TÀI SẢN THẾ CHẤP I TÀI SẢN THẾ CHẤP : Khái niệm: Theo luật dân chấp tài sản việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp chấp cho bên có quyền để bảo đảm việc thực nghĩa vụ quân Trong quan hệ tín dụng: Thế chấp người vay đem tài sản bất động sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp chấp cho ngân hàng cho vay để vay số tiền định dùng tài sản để đảm bảo số nợ vay Nếu đến hạn mà người vay không thực nghĩa vụ trả nợ trả khơng hết nợ cho ngân hàng cho vay quyền phát tài sản chấp để thu nơ.ï Trong chấp có bên liên quan sau đây: Bên chấp: Bên chấp Cơng ty, xí nghiệp, tổ chức kinh tế cá nhân người sở hữu hợp pháp tài sản chấp nhận giao tài sản cho ngân hàng để chấp cho khoản vay Bên chấp người chủ tài sản, sử dụng tài sản thời gian chấp để sản xuất kinh doanh nghĩa thời gian chấp quyền sở hữu tài sản tạm thời tạm thời thay đổi cịn quyền dụng tài sản khơng có thay đổi Bên nhận chấp: Bên nhận chấp bên cho vay ngân hàng thương mại quốc doanh, cổ phần, liên doanh nước ngồi; Cơng Ty tài chính, HTX tín dụng, quỹ tín dụng nhân dân tiếp nhận tài sản chấp chứng thư sở hữu gốc bên chấp giao Bên nhaän chấp tạm thời người nắm giữ quyền định đoạt tài sản chấp giải chấp Phân loại tài sản chấp: tài sản chấp gồm: Nhà xưởng, cửa hàng, khách sạn, nhà ở, cơng trình kiến trúc Quyền sử dụng đất hợp pháp Ao hồ nuôi cá, tôm, thủy hải sản Các loại vườn ăn quả, vườn công nghiệp, rừng lâm nghiệp… Như tài sản chấp bao gồm tài sản bất động sản, đồng thời phải thõa mãn điều kiện bản: Thứ nhất: tài sản có giá trị giá trị sử dụng Thứ hai: tài sản chấp phải sở hữu hợp pháp bên chấp Đối với tài sản chấp bất động sản Người vay phải giao giấy tờ sở hữu gốc quan có thẩm quyền cấp cho ngân hàng quản lý Trường chưa có giấy tờ sở hữu gốc ngân hàng nhận chấp loại tài sản có giấy tờ hợp lệ, hợp pháp, có đủ điều kiện theo qui định pháp luật để Nhà Nước cấp giấy tờ sở hữu nhưmg chưa làm giấy tờ sở hữu Trường hợp này, người vay phải giao cho ngân hàng tồn giấy tờ gốc nói Giấy tờ hợp lệ, hợp pháp quyền sở hữu nhà sử dụng đất bao gồm: o Quyết định giao đất giấy phép xây dựng nhà Nhà Nứơc cộng hòa XHCNVN cấp o Giấy tờ sở hữu nhà, đất, giấy tờ hợp lệ khác quan có thẩm quyền chế độ cũ cấp o Nhà có giấy tờ sở hữu gốc quan có thẩm cấp hoàn thành thủ tục bán chuyển quyền thừa kế thứ hai người mua nhà chưa làm thủ tục sang tên trứơc bạ Đối với tài sản bất động sản: Người vay vốn phải giao nộp vật cho ngân hàng hợp thuê kho bảo quản Trường hợp thuê kho bảo quản cho vay chấp kho hàng, ngân hàng cho vay người chấp qui định cụ thể chế độ quản lý, bảo vệ, bảo hiểm hàng hóa kho xuất kho có lệnh giải chấp văn ngân hàng Đối với động sản phương tiện sản xuất kinh doanh người vay, giao cho ngân hàng quản lý vật được, người chấp phải giao chứng từ sở hữu cho ngân hàng phải mua bảo hiểm tài sản chấp Giá trị mua bảo hiểm phải đảm bảo có rủi ro xảy ngân hàng thu gốc lẫn lãi Khách phải giao cho ngân hàng gốc giấy bảo hiểm tài sản chấp giấy ủy quyền quan bảo hiểm toán tiền bảo hiểm chuyển thẳng cho ngân hàng trường hợp có rủi ro xảy Thứ ba: phép giao dịch khơng có tranh chấp Thứ tư: phải mua bảo hiểm tài sản mà nhà nước bắt buộc phải mua bảo hiểm Nếu tài sản chấp thuộc sở hữu nhà nước sở hữu Nhà nước, chấp phải thực theo qui định luật doanh nghiệp Nhà nước( Tài sản dùng chấp quan chủ quản cho phép) Nếu tài sản chấp thuộc sở hữu tập thể, liên doanh hay cơng ty cổ phẩn… phải có giấy tờ ủy thác hội đồng quàn trị văn để người đại diện ký hợp đồng chấp Nếu tài sản chấp thuộc sở hữu từ hai người trở lên phải có đồng ý văn đồng sở hữu Với điều kiện đó, tài sản sau không nhận chấp gồm: Các tài sản tranh chấp Tài sản thuộc loại cấm kinh doanh, mua bán chuyển theo qui định nhà nước… Tài sản không thuộc sở hữu hợp pháp bên vay Tài sản bị niêm phong, tạm giữ, phong tỏa quan có thẩm quyền Các tài sản cho thuê, cho mượn, chấp tồn cho nghĩa vụ khác Tài sản khơng có giá trị, có giá trị có giá trị khơng có giá trị sử dụng Các tài sản khó kiểm định giá, khó mua bán, chuyển nhượng II.TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ Khái niệm nguyên tắc thẩm định giá a) Khái niệm: Hoạt động thẩm định giá hoạt động chuyên nghiệp cần thiết vận hành kinh tế thị trường.Có thể hiểu cách đơn giản thẩm định giá việc xác định giá tài sản thị trường Nhưng thẩm định giá dạng đặc biệt xác định giá công việc thẩm định giá nhà chun mơn đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm có tính trung thực cao nghề nghiệp thực Trong thị trường giản đơn giá trị quần Jean nhãn hiệu Levi phụ thuộc vào thị trường nơi bán quần Nó có giá 600.000 đ thị trường bán bn, có giá 1.000.000 đ cửa hàng bán lẻ, vùng nơi khó mua loại hàng này, mà lại có nhóm người có thu nhập cao ưa chuộng, bán giá cao gấp nhiều lần Sau vài lần mua sắm quần Jean, người mua hàng dự tính giá mua cách xác loại hàng cá biệt Nhưng thị trường phức tạp thị trường bất động sản, chuyên gia việc xác định giá nhà thẩm định giá, thẩm định viên phải nhà chun mơn có đào tạo có kinh nghiệm