BOÄ GIAÙO DUÏC VAØ ÑAØO TAÏO BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG CAO ĐẲNG KINH TẾ KỸ THUẬT II KHOA KẾ TOÁN ============== CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI BÁO CÁO TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG PHÒNG KINH DOANHBÁO CÁO TÌNH[.]
Phân loại tài sản thế chấp
Nhà xưởng, cửa hàng, khách sạn, nhà ở, các công trình kiến trúc.
Quyền sử dụng đất hợp pháp.
Ao hồ nuôi cá, tôm, thủy hải sản.
Các loại vườn cây ăn quả, vườn cây công nghiệp, rừng lâm nghiệp…
Như vậy tài sản thế chấp bao gồm các tài sản là bất động sản, đồng thời phải thõa mãn điều kiện cơ bản:
Thứ nhất : đó là tài sản có giá trị và giá trị sử dụng.
Thứ hai : tài sản thế chấp phải là sở hữu hợp pháp của bên thế chấp.
Đối với tài sản thế chấp là bất động sản
Người vay phải giao giấy tờ sở hữu bản gốc của cơ quan có thẩm quyền cấp cho ngân hàng quản lý Trường chưa có giấy tờ sở hữu gốc thì ngân hàng chỉ nhận thế chấp đối với các loại tài sản có giấy tờ hợp lệ, hợp pháp, có đủ điều kiện theo qui định của pháp luật để Nhà Nước cấp giấy tờ sở hữu nhưmg chưa làm giấy tờ sở hữu được Trường hợp này, người vay phải giao cho ngân hàng toàn bộ giấy tờ gốc nói trên.
Giấy tờ hợp lệ, hợp pháp về quyền sở hữu nhà và sử dụng đất bao gồm: o Quyết định giao đất và giấy phép xây dựng nhà do cơ Nhà Nứơc cộng hòa XHCNVN cấp. o Giấy tờ sở hữu nhà, đất, hoặc giấy tờ hợp lệ khác do cơ quan có thẩm quyền chế độ cũ cấp. o Nhà có giấy tờ sở hữu gốc do cơ quan có thẩm cấp đã hoàn thành thủ tục bán hoặc chuyển quyền thừa kế thứ hai nhưng người mua nhà chưa làm được thủ tục sang tên trứơc bạ. Đối với tài sản là bất động sản:
Người vay vốn phải giao nộp hiện vật cho ngân hàng hoặc hợp thuê kho bảo quản Trường hợp thuê kho bảo quản hoặc cho vay thế chấp kho hàng, ngân hàng cho vay là người thế chấp qui định cụ thể về chế độ quản lý, bảo veọ, bảo hiểm hàng hóa trong kho và chỉ được xuất kho khi có lệnh giải chấp bằng văn bản của ngân hàng. Đối với động sản là phương tiện sản xuất kinh doanh của người vay, không thể giao cho ngân hàng quản lý bằng hiện vật được, người thế chấp phải giao chứng từ sở hữu cho ngân hàng và phải mua bảo hiểm của tài sản thế chấp đó Giá trị mua bảo hiểm phải đảm bảo nếu có rủi ro xảy ra thì ngân hàng vẫn thu được gốc lẫn lãi. Khách phải giao cho ngân hàng bản gốc của giấy bảo hiểm tài sản thế chấp và giấy ủy quyền của cơ quan bảo hiểm được thanh toán tiền bảo hiểm chuyển thẳng cho ngân hàng trong trường hợp có rủi ro xảy ra.
Thứ ba : được phép giao dịch và không có tranh chấp.
Thứ tư : phải mua bảo hiểm đối với những tài sản mà nhà nước bắt buộc phải mua bảo hiểm.
Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu nhà nước sở hữu Nhà nước, khi thế chấp phải thực hiện theo các qui định của luật doanh nghiệp Nhà nước( Tài sản được dùng thế chấp khi đã được cơ quan chủ quản cho phép).
Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu tập thể, liên doanh hay của công ty cổ phẩn… thì phải có giấy tờ ủy thác của hội đồng quàn trị bằng văn bản để người đại diện ký hợp đồng thế chấp.
Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu từ hai người trở lên thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của các đồng sở hữu.
Với điều kiện cơ bản đó, thì các tài sản sau đây không được nhận thế chấp gồm:
Các tài sản đang còn tranh chấp.
Tài sản thuộc loại cấm kinh doanh, mua bán chuyển theo qui định của nhà nước…
Tài sản không thuộc sở hữu hợp pháp của bên đi vay.
Tài sản đang bị niêm phong, tạm giữ, phong tỏa bởi cơ quan có thẩm quyền.
Các tài sản đang cho thuê, cho mượn, hoặc đang thế chấp toàn bộ cho một nghĩa vụ khác.
Tài sản không có giá trị, hoặc có giá trị ít hoặc có giá trị nhưng không có giá trị sử dụng.
Các tài sản khó kiểm định giá, khó mua bán, chuyển nhượng.
II.TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ
Khái niệm và các nguyên tắc thẩm định giá a)Khái niệm :
Hoạt động thẩm định giá là một trong những hoạt động chuyên nghiệp rất cần thiết đối với sự vận hành của một nền kinh tế thị trường.Có thể hiểu một cách đơn giản thẩm định giá là việc xác định giá của tài sản trên thị trường.
Nhưng thẩm định giá là một dạng đặc biệt của các xác định giá bởi công việc thẩm định giá do nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện.
Trong thị trường giản đơn thì giá trị của một chiếc quần Jean nhãn hiệu Levi phụ thuộc vào thị trường nơi bán chiếc quần ấy Nó có thể có giá 600.000 đ ở thị trường bán buôn, có giá 1.000.000 đ ở cửa hàng bán lẻ, nhưng ở một vùng nào đó nơi rất khó mua loại hàng này, mà lại cĩ một nhĩm người cĩ thu nhập cao và rất ưa chuộng, thì rất có thể bán được giá cao gấp nhiều lần.
Sau một vài lần mua sắm quần Jean, một người mua hàng có thể dự tính được giá mua một cách chính xác loại hàng cá biệt đó.
Nhưng trong thị trường phức tạp như là thị trường bất động sản, thì một chuyên gia trong việc xác định giá là nhà thẩm định giá, hay là thẩm định viên phải là một nhà chuyên môn có đào tạo và có kinh nghiệm.
Có thể giới thiệu hai định nghĩa về thẩm định giá như sau:
Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sổ hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đựơc xác định rõ (Giáo sư W.Seabrooke, Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh).
Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn( Giáo sư Lim Lan Yuan, trường xây dựng và bất động sản, đại học quốc gia Singapore). b) Các nguyên tắc của thẩm định giá
Bao gồm có 9 nguyên tắc sau:
Khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất
Sử dụng ở mức độ cao nhất và thấp nhất của tài sản là được phép sử dụng về vật chất và theo pháp luật để tạo ra lãi ròng hay giá trị hiện tại thuần lớn nhất vào ngày thẩm định giá.
Nguyên tắc của việc sử dụng cao nhất tốt nhất là:
- Không gian đô thị ( Đất đai và những công trình xây cất) có xu hướng được đặt ở mức sử dụng cao nhất và tốt nhất trong một thị trường cạnh tranh.
- Đất đai được định giá trên cơ sở sử dụng mà đến ngày thẩm định giá có khả năng tạo ra thu nhập lớn nhất.
Sử dụng phù hợp là cả hai vị trí và các công trình xây dựng phải được thẩm định giá với cùng một tính chất sử dụng, có tầm quan trọng đối với thẩm định giá trị tài sản trong các vùng lân cận.
Khi có hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp hơn thì tài sản đó sẽ bán được trước.
Giới hạn trên của giá trị bất động sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một bất động sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện là không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế Khi đó một người mua thận trọng sẽ không trả nhiều hơn chi phí mua một tài sản thay thế như vậy trong thị trường mở.
TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ
Vai trò, nhiệm vụ và phẩm chất cần thiết đối với nhà thẩm định giá
a) Vai trò và nhiệm vụ của nhà thẩm định giá
Các đặc trưng tiêu biểu công việc của nhà thẩm định giá là:
Xác định giá trị thị trường của tài sản.
Các nhà thẩm định giá được đào tạo cho yêu cầu định giá các tài sản,đặc biệt đòi hỏi nhà thẩm định giá cần thiết phải có sự hiểu biết và thành thạo về mối quan hệ pháp lý đối với tài sản, về kỹ thuật xây dựng, về các đặc tính nổi bật và duy nhất để phục vụ cho việc xác định được giá trị tài sản Do đó một người không phải chuyên nghiệp sẽ không có khả năng để đánh giá và thấu hiểu được.
Là người cố vấn cho các nhà đầu tư.
Thẩm định giá và các báo cáo thẩm định là nhằm cung cấp cho người khác sử dụng (không phải là các nhà thẩm định sử dụng), như là một cơ sở giúp họ ra các quyết định liệu có nên hành động hay không, ví dụ liệu có nên mua hay không mua, cho vay hay không cho vay, mua hay phát triển…
Thẩm định giá ảnh hưởng đến những quyết định liên quan đến tổng số tiền lớn Vì vậy, moãi một công việc thẩm định là một dự án nghiên cứu cần sự thận trọng và kỷ năng chuyên nghiệp.
Do các đặc trưng trên mà nhà thẩm định giá có một trách nhiệm lớn đối với cộng đồng xã hội, địi hỏi họ phải cĩ đạo đức vào tinh thần trách nhiệm pháp lý chuyên nghiệp cao. b) Những phẩm chất cần thiết đòi hỏi đối với một nhà thẩm định giá Ở nhiều nước có quy định pháp lý cụ thể đối với những người hành nghề thẩm định giá Nói chung, nhà thẩm định phải là người có hạnh kiểm tốt và chứng minh được rằng:
Họ đã có bằng đại học thích hợp hoặc có bằng chuyên môn sau đại học, và ít nhất đã có kinh nghiệm tích lũy qua hai năm công tác Đồng thời họ chứng minh được họ đã duy trì và nâng cao kiến thức chuyên môn họ thông qua việc thường xuyên theo các chương trình đào tạo;
Họ có kiến thức và kinh nghiệm trong việc đánh giá các tài sản cố định ở địa phương và phân loại tài sản;
Họ đáp ứng các yêu cầu về pháp lý, quy định, đạo đức và giao kèo hợp đồng có liên quan đến công việc.
Họ có khẳ năng bồi thường nghề nghiệp thích đáng đối với trách nhiệm phải gánh chịu liên trong mỗi sự việc.
Các tổ chức thẩm định giá quốc tế như Uûy ban chuẩn mực thẩm định giá quốc tế (IVSC), Hiệp hội những nhà thẩm định giá châu Aâu (TEGOVA), Hiệp hội thẩm định giá châu Á (AVA) cho rằng trong cac nước không có trình độ học vấn thích hợp, thì chấp nhận một nhà thẩm định giá của nước đó phải trãi qua kinh nghiệm ít nhất 7 năm công tác, và:
- Được đào tạo đầy đủ, hoặc
- Là thành viên của cơ quan chuyên nghiệp được công nhận có liên quan tới thẩm định giá tài sản cố định, hoặc:
- Được chỉ định bởi tòa án hoặc một cơ quan có thẩm quyền khác tương đương, và
- Họ đã duy trì và nâng cao kiến thức nghề nghiệp chuyên môn, đạt dược bằng kinh nghiệm thực tiễn và baèng cách tham gia chương trình đào tạo thích hợp. Ở một số nước hiện nay vẫn còn những hạn chế về pháp lý hoặc tập quán khác nhau đối với việc cấp chứng chỉ hoặc cấp giấy phép hành nghề cho các nhà thẩm định giá.
Quan điểm chung trên thế giới hiện nay là cần phải có ít nhất 3 năm giáo dục và đào tạo chuyên môn để đạt được trình độ cần thiết cho nghề thẩm định giá Và nhà thẩm định giá phải có phẩm chất sau:
Công bằng và nổ lực làm việc hết sức mình.
Có năng lực, theo ịp với sự phát triển mới về lý thuyết, thực tế và các kỹ thật đánh giá, điều kiện pháp lý mới.
Có đạo đức, làm việc với tinh thần khách quan, giữ bí mật, có tinh thần trách nhiệm cao đối với khách hàng. c) Đăng ký các nhà thẩm định giá
Tất cả các nhà thẩm định giá muốn hoạt động đều phải được đăng theo đạo luật ban nành ở mỗi nước.
Thông thường, người muốn được đăng ký phải có bằng cấp về nghề thẩm định giá, phải trãi qua làm việc hai năm dưới một nhà thẩm định giá đã được đăng ký, và vượt qua được cuộc kiểm tra về năng lực nghề nghiệp Sau khi đạt được các điều trên, anh ta được đăng ký và có thể hoạt động như một nhà thẩm định giá trong chính phủ hoặc khu vực tư nhân, trong công ty hoặc ở các trường đại học.
Việc đăng ký các nhà thẩm định giá là để đảm bảo rằng khi thuê các nhà thẩm định giá trong hoạt động của họ sẽ có được dịch vụ tốt nhất Nếu khách hàng không hài lòng với dịch vụ được cung cấp, hoặc thấy người thẩm định giá làm việc cẩu thả thì họ có thể phản ánh với Hội đồng thẩm định giá để có biện pháp kỷ luật. Hội đồng có biện pháp kỷ luật Hội đồng có thể xử lý những hà thẩm định đã được đăng ký nếu họ không tuân theo đầy đủ những quy định về đạo đức.
Bảo vệ những nhà thẩm định giá đã được đăng ký
Chỉ có những nhà thẩm định giá đã được đăng ký mới được quyền thẩm định giá và thu lệ phí Nếu có một ai đó không phải là nhà thẩm định giá có đăng ký mà tiến hành thẩm định giá và thu lệ phí, thì người đĩ bị coi là vi phạm đạo luật về thẩm định giá, và sẽ bị xử lý theo pháp luật. d) Cấp độ hoạt động của thẩm định giá
Trong công tác thẩm định giá có 3 cấp độ hoạt động
Cấp độ đầu tiên – quần chúng nói chung
Những người sử dụng, sở hữu và đầu tư vào bất động sản cho sự cần thiết của công việc kinh doanh và ở cá nhân Các quyết định về hỏi giá và thế chấp, các hợp đồng cho thuê, các chương bảo hiểm, các dự tính vẽ mẩu lại, các dự án khôi phục hoặc hiện đại hóa… và các hoạt động khác đòi hỏi một số tiền lớn.
Cá nhân những người này có tự quyết định, nhưng sẽ không có lợi nếu như người này không được đào tạo chính quy, khả năng và năng lực có hạn của người đó có thể trở thành một vấn đề Thông thường thì không cần thiết đến việc thẩm định giá chính thức, nhưng trong nhiều trường hợp, đặc biệt khi cóliên quan đến bên thứ ba thì cần thiết đến hoạt động thẩm định giá chuyên nghiệp
Cấp độ thứ hai – những người trong nghề về bất động sản
Cấp độ này liên quan đến những người trong nghề về bất động sản nói chung, chẳng hạn như những người bán hàng, những nhà đầu tư, những người phân phối nhỏ, những nhà xây dựng, những nhà quản lý tài sản.
Thẩm định giá đối với vật đảm bảo vay nợ, đồ cầm cố và giấy nợ
Nhằm cung cấp cơ sở để cho các nhà thẩm định giá có thể thực hiện cá hoạt động thẩm định phục vụ cho các tổ chức cho vay, hoặc các tổ chức thực hiện việc cấp vốn cần được đảmbảo bằng tài sản cố định cụ thể, chứ không phải là tín dụng thông thường của một cá nhân hay một doanh nghiệp.
Các tác động chính của thẩm định giá trong trường hợp này là: Để ước tính giá trị của một vật đảm bảo thế chấp đã được đưa ra cho đề nghị vay thế chấp. Để tạo cơ sở cho quyết định để đảm bảo một khoản vay về bất động sản. Để cung cấp cho nhà đầu tư cơ sở hợp lý để quyết định mua thế chấp bất động sản, trái phiếu hoặc các loại chứng khoán khác.
Thẩm định giá cho báo cáo tài chính và kế toán liên quan
Nhu cầu xãhội đang có áp lực ngày càng tăng lên, đòi hỏi các tổ chức phải sử dụng tài sản một cách có hiệu quả,phải cung cấp báo cáo đầy đủ hơn về kết quả hoạt động, và về tình hình tài chính cho chính quyền hoặc cho cáccổ đông Các tổ chức đang bị thách thức phải so sánh hoạt động tài chính với những tiêu chuẩn của giới thương mại Các cơ quan chính quyền chịu trách nhiệm về thành tích hoạt động của họ bằng cách so sánh với các cơ quan khác và với các đơn vị tư nhân Thành tích hoạt động trong các lĩnh vực này có thể làm cho các tổ chức khu vực công cộng được giữ lại, được hợp lý hóa hoặc thương mại hóa.
Việc thiệc hiện phương pháp kế tóan tích lũy đòi hỏi phải có sổ ghi tài sản chính xác, phương pháp thẩm định giá thích hợp, và sự cần thiết phải đúng theo các yêu cầu của việc kiểm toán.
Những bước thiết yếu cần thiết phải thực hiện đáp ứng có hiệu quả cho sự kiểm soát ngày càng tăng này là:
Nhận diện các tài sản của chính mình và các nhiệm vụ của chúng.
Xác định giá của các tài sản cố định.
Xác định xem những tài sản này có được sử dụng với vai trò phục vụ hữu hiệu cho cộng đồng hay không.
Biết giá trị tổng quát của tồn bộ cơ sở kinh doanh.
Các cơ quan giải quyết tốt các câu hỏi này cần được chẩn bị tốt hơn để đáp ứng yêu cầu cạnh tranh của thị trường thương mại, sụ khắc khe của phương pháp kế toán tích lũy và báo tài chính khác.
Quan trọng hơn nữa là tổng giá trị của một tổ chức, sau khi xác định được, cần phải được phân tích ra thành nhiều loại tài sản khác nhau Sự phân chia ra thành những chương mục tài chính khác nhau tài chính khác nhau này sẽ trở nên quan trọng trong việc xác định tỷ lệ lợi tức và cơ cấu vốn đầu tư và sự sử dụng tài sản trong tương lai.
Sự liên tục thẩm định giá tài sản là cần thiết cho việc: ¯ Theo dõi và báo thành tích hoạt động của bộ máy quản lý. ¯ Đặt kế hoạch để sử dụng tốt tài sản. ¯ Đảm bảo sự vững chắc liên tục về mặt tài chính. ¯ Quyết định về hướng đi tương lai của các tổ chức về khu vực công cộng.
Cỏc nhà thẩmđịnh giỏ khi tiến hành thaồmđịnh giỏ đối với vật đảm bảo nợ vay,đồ cầm cố và giấy nợ,họ cần thiết phải tuân theo những chỉ dẫn trong tiêu chuẩn thứ tư của Ủy ban thẩm định giá tài sản quốc tế (TIAVSC), có nội dung như sau:
TIÊU CHUẨN THỨ 4 CỦA TIAVSC
Thẩm định giá đối với vật đảm bảo nợ vay, đồ cầm cố và giấy nợ
1 Mở đầu a) Tiêu chuẩn thứ tư cung cấp cơ sở để cho nhàthẩm định giá có thể thực hiện các hoạt động thẩm định phục vụ cho các tổ chức cho vay, hoặc các tổ chức thực hiện việc cấp vốn cần được bảo đảm bằng tài sản cố định cụ thể chứ không phải tín dụng thông thường của một ca ùnhân hay một doanh nghiệp Các nhà thẩm định giá có thể còn tư vấn cho các lĩnh vực khác, song tiêu chuẩn này chỉ sử dụng cho thẩm định giá tài sản, cho vật đảm bảo nợ,đồ cầm cố và giấy nợ. b) Nhiều kế hoạch tài chính đảm bảo bởi những tài sản cụ thể Vật đảm bảo cho một khoản vay,đồ cầm cố hay nhưõng giấy nợ trong những quan hệ tài chính khác có thể được xác định ở một mức độ rộng hơn Trong một số trường hợp giá trị ròng của một doanh nghiệp được dựng làm vật đảm bảo ma ứkhụng cần một tài sản cụ thể Cỏc nhà thẩmđịnh giá thường dùng giá trị thị trường khi đánh giá những tài sản cụ thể dùng để đảm bảo cho các khoản vay tài chính. c) Mặt dù các tài sản khác nhau về vị trí, lợi ích sử dụng,thời gian đã sử dụng và những yếu tố khác, những nguyên tắc của thẩm định phải có tính thống nhất Điều quan trọng là các nhà thẩm định giá phải áp dụng thống nhất những nguyên tắc thẩm định trong phạm vi khuơn khổ của những tiêu chuẩn này, tiến hành một cách khách quan việc thẩm định phù hợp với yêu cầu và hiểu biết của những người sử dụng kết quả thẩm định.
Tiêu chuẩn này áp cho tất cả các tình huống khi mà các nhà thẩm định giá cần phài tư vấn hoặc báo cáo cho những tổ chức cho vay hoặc là những người cung cấp vốn vay khác khi mà mục tiêu của thẩm định giá có liên quan đến các khoản vay, đồ cầm cố hoặc giấy nợ.
Tổng quan về thị trường tài sản
Định nghĩa về bất động sản
Bất động sản là một thuật ngữ rộng chỉ các tài sản như đất trống, đất đai và công trình xây dựng dùng cho các mục đích cư trú, giải trí, nông nghiệp, công nghiệp, kinh doanh và thương mại.
Bất động sản ám chỉ đến đất đai và tất cả các công trình xây dựng một cách vĩnh viễn trên khu đất, bao gồm cả công trình phương tiện cống rãnh thoát nước và các hạng mục công trình cố định khác.
Quyền lợi đối với bất động sản
Có nhiều loại hình quyền lợi đối với bất động sản, dưới đây là những loại hình phổ biến nhất. a) Đối với đất đai: có ba loại hình chiếm giữ
Sở hữu vĩnh viễn: sở hữu đất đai được ghi nhận bằng giấy chứng nhận quyền sở hữu Đây là hình thức sở hữu cao nhất.
Thuê có hợp đồng Đất thuộc quyền sở hữu vĩnh viễn có thể được đem cho thuê dài hạn hoặc ngắn hạn.
Quyền sử dụng đất Tương tự như cho thuê theo hợp đồng nhưng thường gắn liền với hoạt động nào đó trên vùng đất đã thuê. b) Đối với các công trình trên đất đai
Sở hữu vĩnh viễn Khi chủ sở hữu đất còn sở hữu luôn các công trình trên vùng đất ấy.
Thuê có hợp đồng khi các đối tác thứ ba thuê các công trình nằm trên vùng đất ấy.
Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là “địa điểm” tại đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau. Đối với thị trường bất động sản thì không có địa điểm thị trường chính thức, và nó được thể hiện bởi con số cung và cầu.
Những người bán và những người mua có thể cùng ở một địa điểm cụ thể tại một cuộc bán đấu giá, hay có thể liên lạc với nhau qua mạng lưới thông tin liên lạc Giá cả hàng hóa bất động sản được xác định tại thị trường bất động sản.
Các đặc trưng của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có những đặc trưng sau:
Không có thị trường trung tâm.
Tính không công khai của thị trường làm cho các thông tin về giá cả rất khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường.
Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo Do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường đất mang tính độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hóa,biến động của giá đất thường biến động hơn giá hàng hóa.
Các khu vực của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản thường được phân chia theo khu vực, bao gồm thị trường nhà ở, thị trường văn phòng, thị trường các cửa hàng bán lẻ, thị trường công nghiệp và thị trường các tài sản đặc biệt khác. a)Thị trường nhà ở.
Thị trường nhà ở thuộc khu vực tư nhân thường có hai loại:
Loại thứ nhất là những nhà ở gắn liền với đất đai bao gồm:
Những căn nhà riêng biệt hoặc nữa riêng biệt, và những dãy nhà xây cùng một kiểu Những kiểu nhà này được đầu tư nhiều, nói chung có sẵn, được sử dụng phổ biến cho những người chủ sở hữu cư trú.
Những căn nhà riêng biệt ở vị trí tốt, có tiền thuê cao, sử dụng phổ biến cho các công ty.
Loại thứ hai là những khu chung cư, là hình thức đầu tư phổ biến.
Thị trường nhà ở thuộc khu vực công cộng là những nhà ở công cộng, có nhiều phòng với kích thước khác nhau, nhằm đáp ứng nhu cầu của các nhóm người có thu nhập thấp. b)Thị trường văn phòng: các văn phòng tốt nhất được định vị tại các khu vực trung tâm kinh doanh. c)Thị trường cửa hàng bán lẻ: giá trị của cửa hàng phụ thuộc vào kiểu cách hấp dẫn, bài trí thuận tiện và chất lượng của môi trường xung quanh. d)Thị trường công nghiệp:việc thiết kế và xây dựng trong thị trường này nhằm hướng đến thõa mãn nhu cầu của người sử dụng Nó không phải là sự đầu tư chung, mà thụng thường là của mgười chủ sở hữu sử dụng Giỏ trị của thị trường phuù thuộc vào dung lượng hoạt động công nghiệp, và khả năng sẵn có về cung cấp lao động, vật tư và thị trường. e)Thị trường tài sản đặc biệt: thông thường xây theo tập quán để đáp ứng những yêu cầu của người chủ sở hữu như là: các xưởng đóng tàu, nhà máy hóa dầu,trạm xăng, trung tâm giải trí…
Tổng quan về phương pháp thẩm định giá bất động sản
Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp thường dùng nhất để đánh giá tài sản.
Phương pháp so sánh dựa trên lý thuyết cho rằng gía trị thị trường của một tài sản có quan hệ mật thiết với các giá trị của tài sản đã mua bán.
Mục tiêu của phương pháp so sánh là tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành, và giống nhau so với tài sản đối tượng định giá, và tiến hành những điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kỳ sự khác nhau nào giữa chúng. a) Các nguyên tắc
Thay thế: một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng sự hữu ích như nhau.
Sự đóng góp: quá trình điều chỉnh có ước tính sự ham gia đóng góp của các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng số giá trị thị trường. b) Các bước tiếp cận của phương pháp so sánh trực tiếp
Tìm kiếm những tài sản được bán trong thời gian gần đây mà có thể so sánh với tài sản đối tương định giávề các mặt: kiểu cách, điều kiện, vị trí,…
Tiến hành điều tra khu vực của tài sản đối tượng thẩm định và tài sản có khả năng so sánh, để xác định giá của so sánh gầ gũi nhất – từ 3 đến 6 khả năng.
Phân tích các giá bán và điều chỉnh những sự khác nhau giữa các giá bán có thể so sánh với tài sản đối tượng thẩm định giá.
Tiến đến ước tính giá trị của tài sản đối tượng thẩm định giá dựa trên cơ sở các giá bán được điều chỉnh. c) Các yếu tố so sánh
Các đặc điểm của tài sản: kích cỡ, kiểu loại, sự sắp xếp, số lượng các phòng, tuổi,…
Yếu tố địa điểm: môi trường, khu vực sử dụng đất, …
Các điều khoản và điều kiện của giao dịch: các điều khoản như nguồn tài chính, các điều kiện như việc bán cưỡng ép, người bán tự nguyện và người mua tự nguyện. d) Những hạn chế và điều kiện cần có của phương pháp so sánh trực tiếp
Cần thiết phải có thông tin
Các dữ liệu thường mang tính lịch sử: đây là điều kiện không thể tránh khỏi Trong điều kiện thị trường biến động Những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn.
Các điều kiện cần thieát
Chất lượng của thông tin phải cao
Thông tin thu thập được là có thể so sánh được
Trong trường hợp những cuộc mua bán có thể so sánh được lại không giống nhau lắm vì tính đặc biệt của tài được xem xét, điều này sẽ gây ảnh hưởng của phương pháp này.
Thị trường cần phải ổn định.
Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí dùng cho thẩm định giá được dựa trên cơ sở lập luận là một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý thì sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất hoặc xây dựng công trình có cùng một sự lợi ích tương tự.
Phương pháp này chủ yếu dựa trên phương pháp thay thế, mà giả định rằng giá trị của tài sản hiện có có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế. a) Cách tiếp cận phương pháp chi phí
Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu thẩm định, coi như miếng đất đó là đất trống Giả định rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất.
Quyết định mức độ thích hợp của khấu hao tích luỹ của các công trình hiện có trên miếng đất.
Khấu trừ khoảng khấu hao tích lũy trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để có được một chi phí hiện tại đã trừ đi khấu hao.
Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi khấu hao này vào giá trị ước tính của miếng đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí.
Bảng tóm tắt mẩu thẩm định giá theo phương pháp chi phí
Giá trị thị trường của miếng đất trống
+ Chi phí hiện tại của các công trình xây dựng
= Tổng giá trị của các công trìng xây dựng mới
- Khấu hao tích lũy trên những công trình hiện có
= Giá trị thị trường của tài sản b) Những hạn chế của phương pháp chi phí
Do phương pháp chi phí dựa vào những dữ liệu thị trường, nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp đã nói đến ở phần trên cũng đúng đối với phương pháp chi phí.
Chi phí không bằng với gía trị, và chi phí không tạo ra giá trị.
Phương pháp chi phí sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc bằng giá trị toàn bộ.
Người thẩm định giá cần phải thông thạo kỹ thật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp định giá này.
Phương pháp thặng dư
Một tài sản được coi là tiềm năng phát triển bất cứ khi nào một phần của giá trị tiềm tàng có thể được giải thoát bằng sự đầu tư vốn trên tài sản đó.
Có ba ví dụ về tình huống phát sinh như vậy:
Có một miếng đất trống hoặc chưa phát triển song đã cho phép phát triển, hoặc có khả năng đạt được sự cho phép đó.
Có một tài sản với công trình xây dựng đang tồn tại có tiềm năng để nâng cấp thông qua việc thay đổi trong sử dụng hoặc cãi tạo chung.
Có một tài sản với một trình xây dựng đang tồn tại mà không có giá trị kinh tế, song đã được phép hoặc có khả năng được cấp phép phá hủy và thay thế nó.
1 Khái niệm và các nguyên tắc
Phương pháp thặng dư được sử dụng rộng rãi để đánh giá tài sản/ đất có tiềm năng phát triển Phương pháp này dựa trên nguyên tắc là giá trị vốn hiện tại của tài sản là giá trị còn lại nhận được từ giá ước tính của sự phát triển giả định, trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Bảng tóm tắt mẩu thẩm định giá theo phương pháp thặng dư như sau
Tổng giá trị phát triển của sự phát triển dự kiến
- Chi phí phát triển bao gồm cả lợi nhuận của người làm việc dự kiến
= Giá trị còn lại của tài sản
Qua sự nhận thức bằng trực giác có thể thấy rằng phương pháp thặng dư là sự đảo ngược của phương pháp chi phí.
2 Những hạn chế của phương pháp thặng dư
Khó khăn trong việc sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo cá điều kiện của thị trường.
Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi của việc ước tính các chi phí và giá bán.
Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tíonh các khoản mục khác nhau.
Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, như đã giả định là tất cả các dòng tiền mặt xảy ra ở cùng một thời điểm, mà giả định là không hiện thực.
Phương pháp thu nhập (hay phương pháp đầu tư)
Cơ sở lý luận của phương pháp thu nhập của thẩm định giá là giá trị thị trường của một tài sản bằng giá trị hiện tại của tất cả các lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài sản.
Những khoản lợi nhuận tương lai đó nói chung ở dưới dạng cho thuê hoặc giá trị của vốn cho thu hồi tương lai (nghĩa là giá khi chuyển nhượng tài sản).
Quá trình chuyển đổi các dịng thu nhập rịng tương lai thành giá trị vốn hiện tại được biết như là quá trình vốn hóa và có thể được thể hiện đơn giản như sau: Giá trị vốn = thu nhập ròng / lãi suất vốn hóa
Như vậy cú hai bộ chớnh cấu thành là thu nhập cú khả năng nhận đươùc và lãi suất vốn hóa. a) Tiền thuê và lãi suất vốn hóa
- Các chi phí như là sửa chữa và bảo dưỡng, quản lý, bảo hiểm và thuế tài sản được khấu trừ khỏi tiền cho thuê đã nhận để đạt được tiền cho thuê thực Các thứ thua lỗ khác cũng được cho phép khấu trừ.
- Các lãi suất rủi ro, lãi suất ban đầu, và tổng lãi suất vốn hóa, đây là các loại lãi suất gốc chung nhất sử dụng trong phương pháp thu nhập cho sự định giá các tài sản sở hữu tòan quyền.
- Thu nhập nhiều năm đối với tài sản vĩnh viễn.
- Suất lợi tức khi hoàn vốn, là suất lợi tức nội tại của một đầu tư khi nó tiêu biểu cho suất lợi tức thực trên một đầu tư đã được đưa vào tính toán sự tăng hoặc giảm của giá trị vốn và thu nhập.
- Suất lợi tức tương đương là suất lợi tức mục tiêu hoặc chi phí về vốn và thường được sử dụng trong đánh giá đầu tư Đây là lợi tức bắt buộc ch một vụ đầu tư. b) Cách tiếp cận phương pháp thu nhập truyền thống
- Ước tính thu nhập trung bìng hàng năm cho một tài sản có tính đến các yếu tố liên quan có tác động đến thu nhập.
- Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như thuế tài sản, sữa chữa, bảo hành v.v
- Nhận được các lãi suất vốn hóa bằng cách phân tích các doanh số tài sản tương tự.
- Aùp dụng cơng thức vốn hĩa để tìm giá trị của tài sản.
Phương pháp lợi nhuận
Phương pháp lợi nhuận của thẩm định giá được sử dụng cho những tài sản đặc biệt như khách sạn, rạp chiếu bóng và những tài sản khác mà việc so sánh tài sản tương tự sẽ gặp khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản.
Cách tiếp cận của phương pháp này là ước tính tổng các thu nhập trừ đi những chi phí liên quan đến việc tạo ra trường hợp nhập đó, trừ tiếp khoản lãi trên vốn mà người thuê nhà nhận được từ khoản vốn của họ, và một số tiền thưởng công cho người thuê nhà vì rủi ro và sự tháo vát của người đó.
Số dư còn lại là số lượng được coi là hợp lý để trả cho sự thuê mướn Giá trị tiền cho thuê ước tính khi đó sẽ được chuyển hóa thành vốn theo thu hoạch nhiều năm bằng cách phân tích doanh thu của các tài sản tương tự. a) Khuôn mẩu của thẩm định giá theo phương pháp lợi nhuận
- chi phí phải gánh chịu trong thu nhập phát sinh (không bao gồm thuê tài sản, sữa chữa và bảo dưỡng)
- lãi trên vốn của người hưởng dụng
= số dư có thể phân chia được
- phần của người thuê (thường giả định là hoạt động có hiệu quả)
= tổng tiền cho thuê gán cho
- thuế tài sản, sữa chữa, bảo dưỡng và bảo hiểm
= doanh thu ròng từ đất đai và nhà cửa
* suất lợi tức thị trường
Giá trị thị trường tài sản b) Những hạn chế của phương pháp lợi nhuận
Phương pháp lợi nhuận của thẩm định giá chỉ áp dụng được đối với những tài sản mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận.
Lợi nhuận ước tính có thể sẽ không phản ánh được mức độ thu nhập thực của tài sản Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của sự làm việc chăm chỉ quá mức của người vận hành tài sản đó.
Muốn làm việc tốt theo phương pháp này nhà thẩm định phải có kiến thức tốt về loại hình kinh doanh này, hoặc loại hình kinh doanh mà tài sản đang sử dụng.
GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ TPHCM 1 Giới thiệu sơ lược về lịch sử hình thành và p[hát triển của ngân hàng thương mại cổ phần phát triển nhà tphcm
TÌNH HÌNH HUY ĐỘNG VỐN TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHÁT TRIỂN NHÀ
GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ TPHCM
1 GIỚI THIỆU SƠ LƯỢC VỀ LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ P[HÁT TRIỂN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ TPHCM :
Tên gọi: NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN HÁT TRIỂN NHÀ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Tên giao dịch: NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ
Tên tiếng anh: HOUSING DEVERLOPNENT COMMERCIAL JOIN STOCK BANK.
Tên giao dịch: HOUSINGBANK – viết tắt là: HDB.
HOUSINGBANK ra đời vào năm 1989, căn cứ trên quyết định số 47/QĐ – UB ngày 11/02/1989 do UBND TPHCM cấp.
Giấy phép thành lập số 365/GP – UB cấp ngày 27/07/1992 do UBND TPHCM.
Giấy phép hoạt động số 00019/NH – GP ngày 06/06/1992 do ngân hàng nhà nước Việt Nam cấp.
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 059025 ngày 11/08/1992 do trọng tài kinh tế cấp.
Các quyết định thành lập của hội đồng Quản Trị Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phẩn Phát Triển Nhà thành phố Hồ Chí Minh.Căn cứ theo nguyề n hạn đạ ban cho hợi đồng.
Treân cơ sở điều chỉnh sửa đổi và bổ sung điều lệ Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Phát Triển Nhà được Quốc Hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam khóa X, kỳ họp thứ II thông qua ngày 12/12/1997 và được chủ tịch nước ký lệnh số 01-L/CTN ngày 26/02/1997 công bố và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/10/1998.Thời gian hoạt động là 50 năm kể từ ngày được cấp giấy phep`1 hoạt động.Trụ sở chính của Ngân Hàng Cổ Phần Nhà đặt tại Thành Phố Hồ Chí Minh, số
33 – 39 Pasteur – Quận 1 – TP Hồ Chí Minh.
Ngân hàng được phép mở các chi nhánh, phòng giao dịch, văn phòng đại diện trong và ngoài nước theo quy định của pháp luật Địa bàn hoạt động cua Ngân Hàng
Cổ Phần Phát Triển Nhà là Thành Phố Hồ Chí Minh nơi đặt trụ sở chính và nơi mà Ngân Hàng Cổ Phần Nhà được phép đặt chi nhánh, phòng giao dịch Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Nhà Thành Phố Hố Chí Minh dưới đây được gọi tắt là Ngân Hàng Cổ Phần Nhà được thành lập dưới hình thức công ty cổ phần, thuộc sở hữu của các cổ đông Khi mới thành lập là 3 tỷ VND, mệnh giá cổ phiếu là 5.000.000 đồng bằng 600 cổ phần. Đến năm 1991 cổ phần là 5.35 tỷ đồng, meọnh giỏ cổ phiếu là 6.500.000 đồng bằng 776 cổ phần. Đến năm 1992 cổ phần là 8.438 tỷ đồng, mệnh giá cổ phiếu là 8.000.000 đồng bằng 1351 cổ phần. Đến năm 1994 cổ phần là 21.616 tỷ đồng, mệnh giá cổ phiếu là 8.000.000 đồng bằng 2702 cổ phần Sau thay đổi mệnh giá cổ phần là 1.000.000 đồng một cổ phiếu bù số cổ phần là 21.616 cổ phần.
Ngày 22/01/1998 vốn điều lệ là 42.074 tỷ đồng, mệnh giá cổ phiếu là 1.000.000 đồng bằng 42.074 cổ phaàn.
Ngày 20/02/1999 đến nay, vốn điều lệ là 59.726 tỷ đồng, mệnh giá cổ phiếu là 1.000.000 đồng bằng 59.726 cổ phần.
Ngoài hội sở chính số 33 – 39 pasteur Quận 1 TPHCM Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Phát Triển Nhà Thành Phố Hố Chí Minh có 05 chi nhánh:
- Chi nhánh bình chánh: 271A Hùng Vương, Quận Bình Chánh.
- Chi nhánh ở Phú Nhuận: 174 Phan Đăng Lưu, Quận Phú Nhuận.
- Chi nhánh ở Quận 11: 281B Lãnh Binh Thăng, Quận 11.
- Phòng giao dịch ở Nguyễn Trãi: 207 – 209 Nguyễn Trãi, Quận 5.
Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Phát Triển Nhà Thành Phố Hố Chí Minh sẽ tiếp tục nâng cao hiệu quả trong tất các các hoạt động kinh doanh của ngân hàng, đưa ngân hàng phát triển với trọng tâm là đa dạng hóa các sản phẩm ngân hàng với chất lượng phục vụ ngày càng cao.
2 SƠ ĐỒ TỔ CHỨC NGÂN HÀNG VÀ CƠ CẤU PHÒNG TÍN DỤNG :
2.1 Sơ đồ tổ chức của ngõn hàng Thương Mại Coồ Phần Phỏt Triển nhà TPHCM :
Như hỡnh thức cụng ty coồ phần, cơ cấu của ngõn hàng TMCP Phỏt Triển Nhà được tổ chức đứng đầu là đại hội cổ đông được tổ chức thường niên gồm các cổ đông, phần lớn các tổ chức kinh tế thuộc nhiều thành phần kinh tế khác nhau.
Ngân Háng Thương Mại Cổ Phần Phát Triể Nhà TPHCM có hội sở chính và các chi nhánh, phóng giao dịch và là pháp nhân duy nhất, thành lập trên coơ sở tự nguyện góp vốn của các cổ đông, độc lập về tài sản có con dấu riêngt.
Hiện nay ngân hàng TMCP Phát Triển Nhà có 118 nhân viên trong đó ở trụ sở chính là 68 người Toàn bộ các cán bộ nghiệp vụ có trình độ đại học trở lên Tuổi đời bình quân của các cán bộ nhân viên ngân hàng rất trẻ nhưng họ có trình độ cao cùng với những kinh nghiệm dày dạn trong công việc, không ngừng nâng cao trình độ phẩm chất và năng lực cho chính mình HỘi Đồng Quản Trị gồm 7 người, ban giám đốc gồm 3 người – một Tổng Giám Đốc và 2 phó Tổng Giám Đốc.
SƠ ĐỒ VÀ CƠ CẤU TỔ CHỨC NGÂN HÀNG
Hội đồng quản trị Ban kiểm soát Tổng giám đốc
HĐQ lý tài sản H.đồng tín dụng
H Đồng ngoại hối Đ quản lí tài sản kieõm hủ tớn duùng
P Tổng giám đốc P Tổng giám đốc
Các chi nhánh hoạt động theo quy chế do hđqt ban hành
P.Kieồm tra –kieồm toán nội bộ
Quản lý và chỉ đạo nghiệp vụ các
CN, các đoàn thể P.Nhân sự-hchánh
Các phòng giao dịch, bàn tiết kiệm trực thuộc chi nhánh hoạt động theo qui chế do HĐQT ban hành
2.2 Cơ cấu tổ chức phòng kinh doanh:
Phóng kinh doanh do một trưởng phòng phụ trách điều hành tổng quát, với sự trợ giúp của một phó phòng và 13 nhân viện hoạt động nghiệp vụ.
Chức năng hoạt động hiện nay của phòng kinh doanh là:
+ Cho vay ngắn hạn theo quy chế do HĐQT ban hành Chủ yếu là nghiệp vụ tín dụng thương mại bổ sung vốn lưu động.
+ Cho vay trung, dài hạn các dự án xây dựng mới nhà xưởng, đổi mới công nghệ, hiện đại hóa sản xuất.
+ Đầu tư thông qua liên doanh, liên kết, mua cổ phần….
+ Bảo lãnh dự thầu, thanh toán các loại bảo lãnh khác.
+ Kinh doanh xuất nhập khẩu, mua bán ngoại tệ.
+ Tài trợ xuất nhập khẩu,bảo lãnh các nghiệp vụ liện quan đến các hoạt động thanh toán xuất nhập khẩu.
+ Lập hồsơ mở, thanh toán, ứng trước, chiết khấu L/C,nhờ thu.
+ Thực hiện mua bán ngoại tệ chuyển khoảng với các ngân hàng, công ty, tổ chức được phep`1 theo quy định và trong khả năng nguồn ngoại tệ hiện có.
Nói tóm lại phòng kinh doanh có bốn nhiệm vụ chính như sau:
- Nghiên cứu phân tích ứng dụng và cho vay.
- Thu hồi nợ và lãi.
TÌNH HÌNH SỬ DỤNG VỐN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ TP HỒ CHÍ MINH 1 Tổng quan về hoạt động cho vay tại ngân hàng tmcp phát triển nhà TP HCM : .49 2 Quy trình chung về tín dụng
Quy trình cho vay tại ngân hàng tmcp phát triển nhà TP.HCM
3.1 Sơ đồ quy trình nghiệp vụ cho vay :
Trả hồ sơ cho khách hàng
3.2.1 Tiếp nhận hồ sơ đề nghị vay vốn :
Doanh nghiệp vay vốn, trước khi nộp hồ sơ vay vốn phải biết và hiểu thể lệ tín dụng của ngân hàng nhà nước và hướng dẫn về việc thựchiện thể lệ tín dụng của ngân hàng Theo sự phân công của đơn vị cho vay, cán bộ tín dụng thẩm định có trách nhiệm : đón tiếp vàtiếp nhận hồ sơ vay của khách hàng, tìm hiểu và hướng dẫn khách hàng cung cấp những tài liệu liên quan đến việc vay vốn, lập hồ sơ vay và hồ sơ vay phải được ghi vào sổ theo dõi, Ngoài tra thái độ của cán bộ tín dụng phải hoà nhã, lịch thiệp, ân cần.
Khách hàng làm hồ sơ vay thuỷ tuùc vay vốn gửi tới phòng kinh doanh cuûa Ngaân hàng.
- Phòng kinh doanh nhận hồ sơ đề nghị vay
- Kiểm tra các yếu tố cuûa hoà sô.
- Đề nghị duyệt cho vay hay khoâng.
- Cử cán bộ đi thẩm định dự án
- Kiểm tra các yếu tố cuûa hoà sô
- Đề nghị duyệt cho vay hay khoâng
Giám đốc, phó giám đốc
- Kiểm soát các yếu tố trong hoà sô
- ý kết hợp đồng tín dụng
- Lưu trữ hồ sơ vay
- Mở số liệu cho vay thu nợ
- Thanh lý hợp đồng tín dụng
Hồ sơ xin vay gồm có :
Giấy đề nghị vay vố`n (theo mẫu của ngân hàng Phát triển nhà)
Phương án sản xuất kinh doanh hoặc dự án đầu tư và các tài liệu liên quan để thuyết minh như : hợp đồng kinh tế, hoá đơn, thư tín dụng, bộ chứng từ nhập hàng.
Báo cáo tài chính ( bảng cân đối tài khoản, báo cáo kết quả kinh doanh….) báo cáo quyết toán, báo cáo thuế, kiểm toán…… hai năm gần đây nhất đối với khách hàng là pháp nhân đạ hoạt động trên hai năm
Các tài liệu chứng minh khả năng tài chính , khả năng trả nợ như :giấy xác nhận thu nhập, hợp đồng cho thuê nhà , biên lai nộp thuế hoặc các chứng từ chứng minh thu nhập khác (đối với khách hàng là cá nhân ).
Không được yêu cầu khách hàng cung cấp các loại giấy phép kinh doanh hành nghề đã được chính phủ bãi bỏ
3.2.2 Thẩm định hồ sơ để xét cho vay :
Trên cơ sở hồ sơ xin vay cán bộ tín dụng cần nghiên cứu tính hợp pháp , hợp lệ, tính chính xác, sự hoàn chỉnh đầy đủ các giấy tờ cần thiết cho việc thẩm định , ngoài ra việc trao đổi với khách hàng là yếu tố quan trọng trong thẩm định và quyết định cho vay Trong quá trình trao đổi với khách hàng cần lưu ý những điểm mà khách hàng chưa giải thích đầy đủ Đánh giá các điều kiện cần và đủ để tạo ra nguồn thu nhập từ kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh bằng vốn vay của ngân hàng Nhận định những rủi ro có thể xảy ra trong quá trình sử dụng vốn và biện pháp khắc phục rủi ro của khách hàng , ghi nhận uy tín , năng lực của người vay Tư vấn cho khách hàng về cách thức tổ chức quản lý và sử dụng vốn có hiệu quả
Thu thập thông tin CIC , những thông tin từ các ngân hàng có quan hệ thanh toán tiền gửi , tín dụng với khách hàng Thông tin CIC là một điều kiện bắt buộc phải ghi trong tờ trình thẩm định với tất cả khách hàng vay , là một trong những yếu tố quan trọng khi quyết định cho vay CBTD thẩm (lịnh hồ sơ liên hệ với CIC để lấy thông tin liên quan đeán khách hàng
CBTD phải tổng hợp đầy đủ nội dung các thông tin quan trọng như : tình hình sản xuất kinh doanh , tình hình tài chính , vốn tự có thực tế , chất lượng tài sản nợ , tài sản có , khả năng thanh toán chung , khả năng trả nợ vay , tài sản thế chấp cầm cố ,các thông tin thu thập ít nhất là hai năm liền trước thời điểm yêu cầu vay để kết luận được chính xác hơn
Thu nhập thông tin từ các nguồn khác : Từ các cấp chính quyền địa phương , cơ quan chủ quản , nhà đất địa chính , thuế vụ các thông tin từ giá cả thị trường , các đối tác kinh doanh , các đối thủ cạnh tranh Các thông tin từ báo chí , cơ quan truyền thông Liên quan đến ngành nghề kinh doanh
Xem xét tình hình thực tế nơi hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng. Khâu thẩm định cho vay do cán bộ tín dụng thẩm định , khâu định giá tài sản đảm bảo tiền vay do cán bộ tín dụng quản lý thực hiện Trường hợp vượt mức phán quyết thì trưởng đơn vị cho vay có trách nhiệm trình ý kiến thẩm định của mình lên cấp trên Những người thẩm định phải đảm bảo tính độc lập , khách quan , không chịu sự can thiệp đối với quá trình thẩm định, chịu trách nhiệm về nội dung thẩm định và ý kiến đề xuất của mình
3.2.2 Trình duyệt hồ sơ đề nghị vay :
- Sau khi thẩm định hồ sơ xin vay , cán bộ ứng dụng lập tờ trình để trình cho trưởng, phĩ phịng tín dụng xem xét lại và cĩ ý kiến trình cho cấp cĩ thẩm quyền phê duyệt cho vay quyết định Cán bộ tín dụng cần thẩm định những vấn đề trọng tâm sau :
- Uy tín và năng lực quản trị khách hàng : Để hạn chế đến mức thấp nhất các rủi ro chủ quan của khách hàng gây nên như :rủi ro về thiếu năng lực , trình độ , kinh nghiệm , khả năng thích ứng với thị trường Cán bộ tín dụng cần ghi nhận nhân cách và uy tín của khách hàng căn cứ vào tính trung thực , phẩm chất đạo đức , trình độ học vấn, các mối quan hệ tài chính, năng lực quản trị kinh doanh và năng lực pháp lý của khách hàng.
- Tình hình sản xuất và phương án sử dụng vốn vay: Đối với khách hàng là doanh nghiệp, các hộ kinh doanh, sản xuất nhỏ, cá nhân không có sổ sách kế toán, báo cáo tài chính đầy đủ thì cần phải xem xét hoạt động SXKD thực tế của khách hàng, xem xét tính hợp lý các báo cáo hay bảng kê khai thu nhập của khách hàng và nhưõng người có liên quan , phương án vay vốn và trả nợ. Đối với pháp nhân :CBTD căn cứ vào sổ sách kế toán, báo cáo tài chính khách hàng cung cấp hay thu thập từ nguồn khác để phân tích tình hình kinh doanh của khách hàng.
- Khả năng tài chính : Đánh giá năng lực tài chính của khách hàng : khả năng độc lập, tự chủ tài chính trong kinh doanh, khả năng thanh toán hoàn trả nợ người vay. Đánh giá tình hình tài chính và khả năng trả nợ của khách : vốn tự có của khách hàng, nguồn hình thành, nợ phải trả, tài sản khách hàng sở hữu Đốivới cá nhân : thu thập trả nợ như hợp đồng lao động, xác nhận lương, thu thập kê khai sản xuất phụ ở nhà.
- Biện pháp đảm bảo tiền vay (do CBTD quảb lý thực hiện0
Thế chấp, cầm cố bằng tài sản của khách hàng vay hoặc bảo lãnh bằng tài sản củas bên thứ ba.
Phần thẩm định biện pháp bảo đảm tiền vay trong quá trình này chủ yếu nhằm thực hiện yêu cầu thế chấp, cầm cố bằng tài sản của khách hàng vay hoặc bằng bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba.
Việc định giá tài sản thế chấp, cầm cố phải lập phiếu thẩm định có xác nhận của bên thế chấp, cầm cố hoặc bên bảo lãnh và đại diện của Ngân hàng, mỗi bên giữ một bản, gửi công chứng 1 bản nếu các bên thỏa thuận hoặv theo quy định Kết luận về tài sản đảm bảo tiền vay do CBTD quản lý thực hiện và chịu trách nhiệm.
