NHỮNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ VẤN ĐỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở CÁC ĐÔ THỊ HIỆN NAY
Một số khái niệm
* Khái niệm về công tác giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là một khái niệm suy rộng của công tác thu hồi đất phục vụ quốc phòng an ninh và các dự án phát triển kinh tế- xã hội, bao gồm các công đoạn: từ bồi thường cho đối tượng sử dụng đất giải toả các công trình trên đất, di chuyển người dân tạo mặt bằng cho triển khai dự án đến việc hỗ trợ cho người bị thu hồi đất, tái tạo lại chỗ ở, việc làm, thu nhập, ổn định cuộc sống.
(nguồn: Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên )
Giải phóng mặt bằng là vấn đề vừa có tính thời vụ vừa mang tính cấp bách của phát triển mà nhiều nước đang phải đương đầu Trong những năm gần đây vấn đề này trở thành trung tâm của dư luận, là một trong những mối quan tâm hàng đầu của các nhà hoạch định chính sách, nhà quản lý, nhà đầu tư Thực tiễn chứng minh rằng làm tốt công tác giải phóng mặt bằng không chỉ tạo được môi trường thông thoáng cho phát triển, thu hút được đầu tư mà còn góp phần làm lành mạnh nhiều quan hệ xã hội, củng cố được lòng tin của nhân dân, khắc phục tệ quan liêu, chống tham nhũng.
* Khái niệm về định giá Định giá có thể được hiểu là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định.
Khoản 9 điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định”
- Quản lý Nhà nước về định giá: Định giá là việc lập, trình thẩm định phương án giá, quyết định giá, khung giá trên cơ sở chi phí sản xuất, chi phí lưu thông; quan hệ cung cầu; sức mua của đồng tiền Việt Nam; giá thị trường trong nước và thế giới kết hợp với chính sách phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác các mức giá chuẩn, khung giá, giá giới hạn áp đặt, cho loại tài sản, hàng hoá, dịch vụ đã được xác định.
- Định giá của các tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh: các tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh cũng có quyền định giá hàng hoá, dịch vụ của mình nhưng không trái với quy định của Pháp lệnh Giá và các văn bản pháp luật khác có liên quan Điều 30 Pháp lệnh Giá số 40 quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức cá nhân sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực giá.
Như vậy đối tượng của định giá là khác nhau nhưng cùng hướng tới một mục tiêu là xác định giá trị của một tài sản hay một nhóm tài sản nào đó tại một thời điểm nhất định theo giá thị trường nhằm xác lập các mức giá cụ thể cho các loại tài sản
Trong công tác giải phóng mặt bằng thì định giá đóng một vai trò quan trọng trong việc xác định mức bồi thường thiệt hại cho các cá nhân, tổ chức thuộc diện bị thu hồi đất Có làm tốt công tác này thì công tác giải phóng mặt bằng mới đạt hiệu quả, góp phần vào sự phát triển ổn định về kinh tế - xã hội.
Sự cần thiết của công tác giải phóng mặt bằng
1.2.1 Đặc điểm, tính chất và vai trò của công tác GPMB
Trong quá trình phát triển đất nước, luôn diễn ra quá trình phân bổ lại đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội, quốc phòng, an ninh Khi các ngành sản xuất công nghiệp, giao thông, du lịch, giáo dục, dịch vụ, thương mại… tăng dần tỷ trọng trong tổng sản phẩm thu nhập quốc dân ( GDP ) thì việc chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm nhà ở sang đất chuyên dùng sử dụng vào các mục đích công nghiệp, giao thông, du lịch, thương mại… là điều tất yếu và diễn ra ngày càng mạnh mẽ Một quốc gia ngày càng phát triển thì tỷ lệ đất chuyên dùng ngày càng cao và tỷ lệ đất nông dụng đất một cách khoa học, phù hợp, đồng thời cần có những chính sách quy định để vừa đảm bảo quyền lợi chung của xã hội lại vừa đảm bảo được quyền lợi hợp pháp của người có đất bị Nhà nước thu hồi để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế, xã hội của đất nước.
Thực tế hiện nay cho thấy, công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác động tới mọi mặt của đời sống kinh tế, xã hội, nhân văn của nhiều người, của cả cộng đồng dân cư Giải quyết không tốt không thoả đáng quyền lợi của người có đất bị thu hồi và những người bị ảnh hưởng khi thu hồi đất dễ bùng phát khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể đông người làm cho tình hình trở nên phức tạp, từ đó gây ra sự mất ổn định về kinh tế, xã hội, chính trị nói chung.
Quá trình thực hiện bồi thường, GPMB để thực hiên các dự án xây dựng luôn phải giải quyết dung hoà mâu thuẫn về lợi ích của hai nhóm đối tượng:
- Người được giao đất ( trong đó có cả cơ quan nhà nước ) luôn tìm cách giảm chi phí bồi thường GPMB nhằm hạ giá thành xây dựng, tiết kiệm chi phí sản xuất.
- Người bị thu hồi đất luôn đòi hỏi được trả một khoản bồi thường “ càng nhiều càng tốt” mà trước hết phải là thoả đáng, mặt khác trong nội bộ những người được đền bù có người chấp hành tốt chính sách pháp luật đất đai của Nhà nước, có người chấp hành chưa tốt, do đó đòi hỏi phải xử lý sao cho công bằng cũng là một việc hết sức khó khăn.
Thực tế trên cho thấy công tác giải phóng mặt bằng là một vấn đề mang tính liên ngành và có nhiều mâu thuẫn phức tạp phát sinh trong quá trình giải quyết, tuy nhiên do tính cấp bách của sự phát triển nên chúng ta phải chấp nhận và đương đầu với nó Trong những năm gần đây, vấn đề này trở thành trung tâm của dư luận, là một trong những mối quan tâm hàng đầu của các nhà hoạch định chính sách, nhà quản lý và của các nhà đầu tư Thực tiễn chứng minh rằng làm tốt công tác giải phóng mặt bằng không chỉ tạo được môi trường thông thoáng cho sự phát triển, thu hút được đầu tư mà còn góp phần giải quyết các mối quan hệ xã hội, củng cố được lòng tin của nhân dân, khắc phục tệ quan liêu, chống tham nhũng Đó chính là mục tiêu, là động lực cho sự phát triển bền vững.
1.2.2 Các bước tiến hành công tác giải phóng mặt bằng
1.2.2.1 Lập kế hoạch, phương án đền bù, hỗ trợ và tái định cư.
Việc lập kế hoạch đền bù, hỗ trợ và tái định cư là nội dung đầu tiên và quan trọng phải thực hiện trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư Đối với các dự án thông thường kế hoạch đền bù, hỗ trợ và tái định cư là một nội dung của Báo cáo nghiên cứu khả thi Đối với các dự án đặc biệt có quy mô sử dụng đất và số lượng cư dân bị ảnh hưởng lớn kế hoạch đền bù, hỗ trợ và tái định cư có thể được trình bày như một dự án riêng.
Nội dung cơ bản của kế hoạch đền bù, hỗ trợ và tái định cư là xác định phạm vi, tính chất của các tác động của dự án đến những người bị ảnh hưởng như: diện tích đất đai bị thu hồi số hộ và số nhân khẩu phải di chuyển, số việc làm bị mất, đề xuất các phương thức đền bù, hỗ trợ và tái định cư thích hợp, dự kiến tổng chi phí cho các công việc này Cụ thể:
+ Báo cáo thực trạng thu hồi đất: Phạm vi, mốc giới mặt bằng liên quan đến dự án, cơ cấu các loại đất sử dụng, cơ cấu dân cư, đặc điểm địa hình… thuộc khu vực đất bị thu hồi.
+ Báo cáo điều tra xã hội học đối với những cá nhân, hộ gia đình bị ảnh hưởng.
+ Bảng danh mục và khối lượng các thiệt hại hữu hình như thiệt hại về đất đai nhà cửa, hoa màu và các công trình khác gắn liền với đất bị thu hồi.
+ Bảng mô tả các thiệt hại, các tác động bất lợi mang tính chất vô hình, không định lượng được.
+ Báo cáo về khuôn khổ pháp lý và chính sách được áp dụng đối với các hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng.
+ Báo cáo giải trình về phương thức thực hiện: phạm vi trách nhiệm giữa chủ dự án với các cấp chính quyền, với tư vấn và với người bị ảnh hưởng, hình
+ Lịch biểu thực hiện đền bù thiệt hại theo thời gian.
+ Báo cáo về địa điểm tái định cư cho các hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng cùng với các vấn đề có liên quan đến môi trường làm việc và sinh hoạt tại địa điểm mới.
+ Các biểu đồ, phụ lục minh hoạ khác.
1.2.2.2 Tổ chức đền bù, giải toả.
Căn cứ kế hoạch đầu tư đã được vạch ra, việc tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng được thực hiện trên cơ sở sự phối hợp và phân công trách nhiệm chặt chẽ giữa chủ dự án và các cấp chính quyền địa phương. Đối với chủ dự án:
- Chủ động tiến hành các thủ tục xin giao đất hoặc thuê đất Tuỳ thuộc quy mô sử dụng đất và loại đất cần thu hồi, việc xét duyệt ra quyết định giao đất hoặc cho thuê đất sẽ do Thủ tướng chính phủ hoặc Chủ tịch UBND Thành phố quyết định theo quy định của Luật Đất đai.
- Căn cứ quyết định giao đất, cho thuê đất, chủ dự án có đề nghị với UBND Thành phố ra quyết định thành lập Hội đồng đền bù, giải phóng mặt bằng tại quận, huyện, nơi có dự án hoặc thành lập thêm Ban chỉ đạo điều hành cấp Thành phố đối với những dự án có quy mô sử dụng lớn, có tính chất đền bù phức tạp.
- Trực tiếp hoặc tham gia đo đạc, kiểm tra các mốc giới địa chính.
Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng
1.3.1 Sự hoàn thiện của pháp luật, cơ chế, chính sách về đền bù giải phóng mặt bằng
Yếu tố pháp chế có tác động rất lớn trong quá trình hoạt động của pháp luật nói chung và trực tiếp ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng Các yếu tố tác động đến gồm:
Thứ nhất : Đối với cơ chế, chính sách.
+ Việc xác định thời gian sử dụng đất để áp dụng các chính sách đền bù cụ thể đối với từng trường hợp rất khó khăn, một phần do chính quyền các cấp không có đầy đủ hồ sơ quản lý, không cập nhật biến động nhà đất, nguy hại hơn là việc mua bán, chuyển nhượng đất đai trái phép mà các cấp có thẩm quyền không khống chế và quản lý được.
+ Mô hình tổ chức bộ máy thực hiện công tác giải phóng mặt bằng và cơ chế phối hợp hành động chưa đáp ứng được yêu cầu về tiến độ của các chủ đầu tư, Hội đồng đền bù trì trệ trong việc lập và thẩm định phương án cũng như việc đề xuất cấp có thẩm quyền giải quyết vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện.
+ Việc giải quyết khiếu nại tố cáo và những kiến nghị của nhân dân quy định chưa cụ thể và không thống nhất giữa các cấp, các ngành dẫn đến tình trạng nhiều nơi, nhiều lúc việc giải quyết giữa các cơ quan có thẩm quyền không thống nhất Tuy đã có quy định và hướng dẫn việc áp dụng biện pháp cưỡng chế đối với những hộ, cá nhân sử dụng đất lợi dụng chính sách Nhà nước để đầu cơ, trục lợi trong đền bù giải phóng mặt bằng nhưng vẫn còn một số trường hợp không tuân thủ, gây ảnh hưởng gián đoạn đến việc giải phóng mặt bàng và hâu quả là tiến độ thực hiện các dự án bị chậm lại gây thiệt hại cho chủ đầu tư.
Thứ hai: Trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Việc ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa đồng bộ, kịp thời, thay đổi liên tục là cơ sở để người bị thu hồi đất khiếu kiện làm chậm tiến độ thực hiện dự án.
+ Sự phối hợp giữa các cấp các ngành, chủ đầu tư chưa chặt chẽ, việc tổ chức thực hiện công tác giải phóng mặt bằng thiếu sự quan tâm chỉ đạo, hướng dẫn kiểm tra giám sát của các phòng ban chuyên môn và chính quyền cơ sở, bộ máy tổ chức thực hiện công tác giải phóng mặt bằng đa số ở các địa phương là sử dụng cán bộ kiêm nhiệm, chưa am hiểu chính sách về pháp luật đền bù dẫn đến sai sót trong công tác điều tra, lập phương án , áp dụng chế độ chính sách của nhà nước, gây khiếu kiện thắc mắc của nhân dân.
+ Ở địa phương, các cơ quan có thẩm quyền, Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng chưa niêm yết công khai phương án đền bù cho nhân dân biết nên có nhiều trường hợp, người bị ảnh hưởng thực hiện sai chủ trương, chính sách của Nhà nước Bên cạnh đó, việc hỗ trợ đào tạo chuyển nghề đối với các dự án có quy mô thu hồi diện tích đất nông nghiệp lớn chưa được các dự án chú trọng. + Về trình độ dân trí, sự hiểu biết của pháp luật của nhân dân các địa phương còn nhiều hạn chế, công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về chính sách đền bù Giải phóng mặt bằng chưa được chính quyền các cấp , Hội đồng đền bù các dự án coi trọng, vì vậy tình trạng người dân không hiểu biết, hiểu không đúng chủ trương của Đảng mà chính sách pháp luật của Nhà nước và chính sách đền bù thiệt hại dẫn đến các trường hợp vi phạm pháp luật, nhân dân khiếu kiện về đền bù thiệt hại ngày càng nhiều, hiệu quả pháp luật bị giảm sút, thiệt hại kinh tế của Nhà nước và các dự án đầu tư.
Thứ ba: Nghĩa vụ của người bị ảnh hưởng.
Mặc dù, Nhà nước đã có rất nhiều cố gắng trong việc quy định các chính sách đền bù thiệt hại phù hợp, có những quy định sát với thực tiễn, từng bước quan tâm đến quyền lợi của người bị thu hồi đất và bị thiệt hại về tài sản Nhưng trong thực tế, người bị ảnh hưởng do nhận thức không đầy đủ chính sách pháp luật của Nhà nước, lợi dụng khe hở của pháp luật, nhiều hộ gia đình cố tìnhtrì trệ trong việc nhận bồi thường hoặc cho rằng mức đền bù, hỗ trợ như vậy là chưa thoả đáng, đòi tăng tiền đền bù, khiếu kiện…
1.3.2 Công tác quản lý nhà nước về đất đai
Những năm gần đây, việc thu hồi đất giải phóng mặt bằng là điều kiện tiên quyết để sử dụng đất phục vụ cho mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, số lượng các dự án ngày càng tăng, công tác đền bù giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn, những mặt hạn chế tiêu cực của các cấp có thẩm quyền trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng chưa được khắc phục kịp thời, không ít các trường hợp, đại diện nhà nước tại địa phương phải mặc nhiên công nhận quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng vi phạm pháp luật đất đai hoặc không có chứng thư pháp lý Tình trạng tranh chấp đất đai, khiếu kiện trong nhân dân do không có giấy tờ hợp pháp , hợp lệ hay vì những quyết định sai chế độ, chính sách của các cấp có thẩm quyền ở địa phương không có dấu hiệu giảm Vì vậy tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nâng cao năng lực thể chế , ổn định pháp chế trong xã hội là những nội dung quan trọng và cần thiết nhằm giải quyết các mối quan hệ đất đai Đồng thời, vai trò quản lý Nhà nước có tác động rất lớn đối với việc thực hiện chính sách đền bù giải phóng mặt bằng trong thời kỳ hình thành và phát triển thị trường bất động sản. Thể hiện qua 5 nội dung sau:
+ Công tác điều tra, khảo sát, đo đạc phân hạng đất và lập bản đồ địa chính Thông qua bản đồ địa chính , cơ sở pháp lý của thửa đất và các thông tin ban đầu được xác định Những thông tin này phản ánh đầy đủ hiện trạng sử dụng đất khu vực dự án
Thực tế hiện nay, một số địa phương vẫn sử dụng hệ thống bản đồ theo chỉ thị 299/TTg loại bản đồ này đã lạc hậu sai lệch thực tế quá lớn so với hiện trạng, không đáp ứng yêu cầu cho việc đền bù Giải phóng mặt bằng; Công tác phân hạng, loại đất do không cập nhật biến động đất đai thường xuyên và đầy đủ dẫn đến hậu quả là xác định giá trị sinh lợi khi lập phương án đền bù gặp nhiều khó khăn gây bất cập trong việc xác định giá đất để đền bù thiệt hại.Những hạn chế của công tác này đã làm ảnh hưởng đến việc quản lý quỹ đất của các địa phương và xây dựng phương án đền bù thiệt hại trong giải phóng mặt bằng.
+ Công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch của các cấp chính quyền ở một số địa phương chưa đồng bộ và bị buông lỏng, việc không công khai quy hoạch là kẽ hở tạo điều kiện cho kẻ xấu lợi dụng đầu cơ buôn bán đất nhằm trục lợi Việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất mang tính ước lượng giữa kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội và nguồn vốn đầu tư cho các dự án, công trình với kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm bị sai lệch, tác động đến tính khả thi của kế hoạch và tiến độ giải phóng mặt bằng khi có dự án.
+ Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế – xã hội trong những năm gần đây, hệ thống pháp luật đất đai nói chung, chính sách đền bù giải phóng mặt bằng nói riêng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chú trọng nhưng việc ban hành các văn bản cụ thể hoá quy định của pháp luật đất đai chưa đầy đủ, thiếu chặt chẽ, tính pháp lý không cao.
+ Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất là một trong những nội dung tác động đến công tác đền bù Giải phóng mặt bằng Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc.
+ Lập và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính có vai trò quan trọng hàng đầu để quản lý chặt chẽ đất đai trong quá trình phát triển thị trường bất động sản, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai.
Kinh nghiệm về đền bù, giải phóng mặt bằng và tổ chức tái định cư của
Một trong những khó khăn, vướng mắc trong việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh và xây dựng các công trình công cộng ở nước ta hiện nay là vấn đề đền bù, giải phóng mặt bằng và tổ chức tái định cư cho người có đất bị thu hồi nhằm giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống Để góp phần khắc phục những tồn tại này, việc tham khảo kinh nghiệm của các nước khác (đặc biệt là các nước đang chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường) là rất cần thiết cho việc sửa đổi, bổ sung các chế độ, chính sách và pháp luật về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Bài viết này, muốn giới thiệu kinh nghiệm về đền bù, giải phóng mặt bằng và tổ chức tái định cư ở Trung Quốc.
1 Một vài nét về chế độ sở hữu đất đai và các hình thức sử dụng đất ở Trung Quốc
Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với Việt Nam về chế độ sở hữu và các hình thức sử dụng đất đai ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu: chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu toàn dân (sở hữu nhà nước) Còn đất ở thuộc khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu của tập thể nông dân lao động Theo quy định của Luật đất đai Trung Quốc năm 1998 (sau đây gọi là Luật đất đai), đất đai thuộc sở hữu nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức: Cấp đất (giao đất không thu tiền sử dụng đất); Xuất nhượng đất (giao đất có thu tiền sử dụng); Cho thuê đất.
- Đất thuộc diện được cấp, bao gồm: đất sử dụng cho cơ quan nhà nước, phục vụ mục đích công cộng, xây dựng cơ sở hạ tầng và phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh.
- Đất sử dụng vào mục đích sản xuất - kinh doanh thì được Nhà nước giao theo hình thức xuất nhượng đất Điều này có nghĩa là khi được Nhà nước giao đất thì người sử dụng đất phải trả tiền sử dụng đất Bên cạnh đó, loại đất này cũng có thể được Nhà nước cho thuê đất.
- Người được Nhà nước giao đất có quyền sử dụng trong thời hạn sử dụng được xác định cụ thể như sau: Một năm đối với đất xây dựng công trình tạm thời; 40 năm đối với đất sử dụng vào mục đích thương nghiệp, du lịch, vui chơi giải trí; 50 năm đối với đất sử dụng xây dựng các công trình công nghiệp, trường học, bệnh viện, khu thể thao; 70 năm đối với đối với đất làm nhà ở.
Trong trường hợp Nhà nước cần thu hồi đất của người đang sử dụng để sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia … thì Nhà nước có chính sách đền bù và tổ chức tái định cư cho người bị thu hồi đất
2 Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi
Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất đai Trung Quốc quy định như sau:
Thứ nhất, về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất Quốc vụ viện (Chính phủ) có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và
70 ha trở lên đối với các loại đất khác Dưới hạn mức đất này, chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ra quyết định thu hồi Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước.
Thứ hai, về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng đất trả Tiền bồi thường này bao gồm: Lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi.
Lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước: Theo quy định của pháp luật, 70% mức lệ phí này được giữ lại ở Ngân sách cấp tỉnh và 30% còn lại nộp vào Ngân sách trung ương Lệ phí sử dụng đất bao gồm:
- Lệ phí khai khẩn đất đai, tuỳ theo vị trí các lô đất mà các địa phương có mức quy định khác nhau Ví dụ: ở Bắc Kinh quy định 1 ha đất nông nghiệp phải nộp 375.000 nhân dân tệ và 1 ha các loại đất khác phải nộp 300.000 nhân dân tệ.
- Lệ phí chống lũ lụt, mức nộp được quy định là 20 nhận dân tệ/1m2;
- Lệ phí chuyển mục đích sử dụng đất: Mức nộp là 32 nhân dân tệ/1 m2 đối với khu vực đồng bằng; 17 nhân dân tệ/1 m2 đối với khu vực miền núi, vùng xa xôi, hẻo lánh.
Ngoài ra, pháp luật Trung Quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp từ 442.000 -1.175.000 nhân dân tệ/1 ha.
Các khoản đền bù cho người sử dụng đất bị thu hồi: Theo quy định, khi thu hồi đất phải trả cho người bị thu hồi các loại tiền sau đây: Tiền bồi thường đất đai; Tiền trợ cấp về tái định cư; (Tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất đai Theo đó, cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy định Còn đối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất thì xác định theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất Ví dụ: ở Bắc Kinh, khoản tiền bồi thường hoa màu được tính bằng 6 - 10 lần sản lượng trung bình của 3 năm trước đó cộng lại; tiền tái định cư được xác định bằng 4 - 6 lần sản lượng bình quân của 3 năm trước đó Tuy nhiên, tổng 2 khoản tiền này không được vượt quá 30 lần sản lượng bình quân của 3 năm trước của thửa đất đó. Thứ ba, về nguyên tắc bồi thường: Theo pháp luật, khoản tiền bồi thường cho giải toả mặt bằng phải đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ ở Bắc Kinh, phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua được căn hộ mới Còn đối với người dân thuộc khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền đó mua được 2 căn hộ ở cùng một nơi Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia đình sau khi được đền bù cũng không mua nổi một căn hộ để ở Những đối tượng trong diện giải toả mặt bằng được hưởng chính sách mua nhà ưu đãi của Nhà nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường.
Thứ tư, về thời điểm bồi thường: Thời điểm được xác định bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi đất được tính theo ngày cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tổng quan về Quận Cầu Giấy
Quận Cầu Giấy được thành lập tháng 9/1997 trên cơ sở tách từ Huyện Từ Liêm, tổng diện tích đất tự nhiên là 1.202,98ha phân bổ trên địa bàn 08 phường: Dịch Vọng, Dịch Vọng Hậu, Mai Dịch, Nghĩa Đô, Nghĩa Tân, Quan Hoa, Trung Hòa, Yên Hòa
Quận nằm ở phía tây của thủ đô Hà Nội, phía Bắc giáp quận Tây Hồ, phía Đông giáp quận Đống Đa và quận Ba Đình, phía Nam giáp quận Thanh Xuân, phía Tây giáp huyện Từ Liêm Xung quanh quận Cầu Giấy có nhiều đường giao thông quan trọng như khu vực dọc đường Cầu Giấy, Xuân Thuỷ, 32 (thuộc phường Quan Hoa và Mai Dịch), dọc đường Hoàng Quốc Việt, Nguyễn Phong Sắc(phường Nghĩa Đô, phường Nghĩa Tân) Còn lại phần lớn đất đai là ruộng canh tác và các điểm dân cư kiểu làng xóm Khu vực này tuy đang có những thay đổi theo hướng đô thị hoá, đặc biệt dọc theo các trục giao thông chính, song nhìn chung vào sâu trong làng xóm vấn giữ được những nét cổ truyền như nhà thấp tầng, có sân vườn, mật độ xây dựng thấp Đan xen với nhà ở trong làng là nhiều công trình di tích, đình, chùa làm nên cảnh quan chung của khu vực.
Quận Cầu Giấy nằm trong khu vực đang diễn ra quá trình đô thị hoá mạnh mẽ, thể hiện rõ nét ở tỷ lệ tăng dân số hàng năm và cơ cấu lao động Dân cư hàng năm luôn có biến động theo chiều hướng tăng cao: 8 đến 10%, trong đó tăng tự nhiên 1,4%, tăng cơ học từ 7-9%
Thống kê dân số Quận Cầu Giấy theo 2 biểu sau:
Bảng 1a: Dân số quận Cầu Giấy giai đoạn 1996-2003 Đơn vị: Người
Bảng 1b: Dân số Quận Cầu Giấy giai đoạn 2005-2010 Đơn vị: Người
(Nguồn: Báo cáo của phòng Thống kê Quận Cầu Giấy)
Tỷ lệ tăng cơ học hàng năm khẳng định đang có sự chuyển dịch nhiều về dân cư vào địa bàn Quận, một phần từ nội thành dãn dân ra, một phần từ bên ngoài chuyển đến.
Song song với quá trình tăng cơ học về dân số, cơ cấu lao động trong Quận cũng có những thay đổi theo chiều hướng lao động nông nghiệp giảm dần và chiếm tỷ lệ thấp trong tổng số người trong độ tuổi lao động (tỷ lệ 8,3% trong tổng số
72000 lao động) Phường Nghĩa Tân, Quan Hoa không còn lao động nông nghiệp. Phường Nghĩa Đô còn 1,7% Phần chủ yếu lao động nông nghiệp ở các phường Mai Dịch, Dịch Vọng, Yên Hoà, Trung Hoà, đây cũng là 4 phường còn diện tích đất nông nghiệp nhiều nhất (97% đất nông nghiệp toàn quận.)
2.2.2 Điều kiện kinh tế - xã hội
Quận Cầu Giấy có cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tăng tỷ trọng các nghành công nghiệp từ 62,24% lên 65,31% và thương mại dịch vụ từ 31,5% lên 35,37% Ngành nông nghiệp chiếm một tỷ trọng nhỏ và có xu hướng giảm mạnh từ 10,14% xuống còn 2,3% trong tổng số giá trị các ngành kinh tế toàn Quận Đây là sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng tích cực và phù hợp với xu thế công nghiệp hóa, hiện đại hóa, thích ứng với đặc điểm và yêu cầu của kinh tế xã hội của một Quận đang phát triển.
Sự chuyển dịch kinh tế quận được thể hiện theo 2 biểu sau:
Bảng 2a: Chuyển dịch kinh tế quận trong giai đoạn 1997-2002 Đơn vị: Tỷ đồng
Bảng 2b: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế Quận giai đoạn 2005-2010 Đơn vị: Tỷ đồng
(Nguồn: Báo cáo của phòng Kinh tế Quận cầu Giấy)
Do đó, tốc độ tăng trưởng kinh tế của Quận khá cao, chiếm tỷ trọng cao, nhất là trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ, tốc độ tăng bình quân trong vòng 5 năm qua là 16%, ngành công nghiệp tăng bình quân 25% năm.
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật của Quận không những tác động đến tốc độ kinh tế của Quận Cầu Giấy mà còn ảnh hưởng lớn tới sự phát triển kinh tế của toàn Thành phố Quận Cầu Giấy nằm ở cửa ngõ phía Tây Thành phố, là đầu mối giao thông quan trọng Trong những năm qua Quận Cầu Giấy đã tập trung đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật khung, làm cơ sở để phát triển kinh tế xã hội Các tuyến đường lớn, quan trọng đã được đầu tư xây dựng như tuyến đường Tổng diện tích đất sử dụng làm mục đích giao thông trên địa bàn Quận là 210,39ha, đạt tỷ lệ đất dành cho giao thông 12% Tổng khối lượng đường hiện có của quận là 21920 m với diện tích là 197440 m2.
Về hệ thống cấp nước: Nhà máy nước thành phố đầu tiên và duy nhất được xây dựng trong địa bàn Quận là nhà máy nước Mai Dịch Đến nay trong tổng số 18 giếng khoan đang hoạt động của nhà máy nước Mai Dịch có 14 giếng nằm trong địa bàn Quận Tuy nhiên, hiện nay do nguồn nước ngầm bị suy giảm nên nhà máy nước Mai Dịch không vận hành đủ công suất thiết kế (công suất chỉ đạt 50000 m3/ngày) Bên cạnh đó có hệ thống cung cấp nước của nguồn nước Sông Đà đã đáp ứng nhu cầu sử dụng nước sạch của nhân dân trên địa bàn Quận Hiện nay Công ty kinh doanh nước sạch Cầu Giấy đang cấp nước sạch cho 49.336 hộ dân, lượng tiêu thụ 916.874m3/tháng đạt 133 lít/người/ngày.
Hệ thống cấp điện và thông tin bưu điện khá đồng bộ và đáp ứng được yêu cầu hiện tại của dân số trên địa bàn Tuy nhiên, mạng lưới thông tin và cấp điện phần lớn xây dựng chưa theo quy hoạch.
Hệ thống thoát nước của Quận còn nhiều bất cập vì là hệ thống thoát nước chung giữa nước mưa và nước thải sinh hoạt với hệ thống tiêu thuỷ nông Các khu vực xây dựng mới (xây dựng tập trung) thường có hệ thống thoát nước đồng bộ, hoàn chỉnh, còn lại các khu vực làng xóm cũ hệ thống thoát nước còn nhỏ hẹp, chắp vá thiếu đồng bộ.
Hoạt động văn hóa - xã hội được duy trì một cách toàn diện cả về bề rộng lẫn chiều sâu và đạt nhiều kết quả khả quan Chất lượng giáo dục được nâng cao với hệ thống cơ sở vật chất trường học các cấp được đầu tư xây dựng khang trang, sạch đẹp, đạt chuẩn Quốc gia Công tác chăm sóc sức khỏe nhân dân, khám chữa bệnh, phòng chống suy dinh dưỡng cho trẻ em được tập trung thực hiện, đặc biệt là công tác phòng chống dịch bệnh góp phần hạn chế không cho dịch bệnh lay lan trên diện rộng Ngoài ra, quận còn thực hiện tốt công tác an ninh xã hội, tích cực chăm lo đời sống cho các đối tượng chính sách trên địa bàn.Các hoạt động văn hóa văn nghệ, thể dục thể thao tiếp tục được triển khai đồng bộ nhằm nâng cao đời sống văn hóa tinh thần của nhân dân. Đại lễ kỷ niệm 1000 năm Thăng Long Hà Nội đang đến gần, tuy đã đạt được những thành tựu quan trọng, song nhiệm vụ trước mắt của Đảng bộ, chính quyền và nhân dân Cầu Giấy còn nặng nề, khó khăn, phức tạp Nhưng với truyền thống cách mạng vẻ vang, bản lĩnh vững vàng qua các thời kỳ Cách mạng và những kinh nghiệm quý báu rút ra từ thực tiễn hoạt động, cán bộ và nhân dân Cầu Giấy quyết tâm thực hiện thắng lời các Chường trình đã đề ra, tất cả vì mục tiêu “dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh.
Tình hình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư trên địa bàn quận Cầu Giấy
Quận Cầu Giấy được thành lập từ năm 1997, là đơn vị còn non trẻ, tuy nhiên đã nhận thức được tầm quan trọng của công tác giải phóng mặt bằng và vai trò của nó đối với sự phát triển kinh tế - xã hội Kinh tế càng phát triển thì nhu cầu về giải phóng mặt bằng ngày càng cao và trở thành một thách thức ngày càng lớn đối với sự thành công trong mọi lĩnh vực.
Công tác giải phóng mặt bằng của quận đã đạt đươc một số kết quả góp phần không nhỏ vào sự phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn:
Bảng 3:Thống kê tổng số dự án và số dự án đã bàn giao trên địa bàn
Quận Cầu Giấy giai đoạn 2005 - 2009
Năm Tổng số dự án
Diện tích thu hồi ( ha)
Số lượng dự án bàn giao
Diện tích bàn giao cho chủ đầu tư (ha)
( nguồn: Báo cáo của phòng Tổng Hợp quận Cầu Giấy)
Giai đoạn 2005 – 2009 có nhiều thay đổi trong chính sách giải phóng mặt bằng của thành phố Hà Nội, điều này ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận, cụ thể, năm 2006 các dự án đồng loạt dừng lại do quy định là phải có nhà tái đinh cư thì mới tiến hành thực hiện giải phóng mặt bằng.
Do vậy trong thời gian này, tập trung giải quyết vướng mắc bằng cách xây dựng khu tái định cư.
Nhìn chung, tiến độ giải phóng mặt bằng là chậm, diện tích thu hồi bàn giao chủ đầu tư chiếm tỷ lệ nhỏ trong tổng số diện tích bị thu hồi, công tác giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn, chưa đáp ứng được yêu cầu giải tỏa.
Trong năm 2009, trên địa bàn quận Cầu Giấy có 63 dự án cần giải phóng mặt bằng với tổng diện tích cần thu hồi đất là 42.24ha, trong đó 35 dự án chuyển tiếp và triển khai 28 dự án mới.
Trong đó có một số dự án trọng điểm kỷ niệm chào mừng 1000 năm Thăng Long - Hà Nội: Dự án xây dựng, mở rộng đường 32 (đoạn Nam Thăng Long - Cầu Diễn); Dự án nút giao thông Mai Dịch - Vành đai 3; Dự án xây dựng trường Hàn Quốc; Dự án xây dựng, mở rộng đường vành đai 2; Dự án Thoát nước nhằm cải tạo môi trường Hà Nội ( giai đoạn 1-2); dự án xây dựng Nhà văn hoá phường Dịch Vọng Hậu, Trường THCS Dịch Vọng Hậu, trường Mầm non Dịch Vọng 2 Ngoài ra, Quận đang phải tập trung GPMB các dư án trọng điểm của Quận như: dự án xây dựng đường Tô Hiệu kéo dài, dự án xây dựng mở rộng đường Nguyễn Phong Sắc; dự án tuyến đường 32 đến Hoàng Quốc Việt kéo dài
Quận đã hoàn thành giải phóng mặt bằng 23 dự án, với tổng diện tích bàn giao cho chủ đầu tư 9.23ha như Dự án xây dựng trường Hàn Quốc, dự án tuyến đường 32 đến Hoàng Quốc Việt kéo dài, Nhà Văn hoá Dịch Vọng Hậu, TrườngMầm non Dịch Vọng II.; Điều tra xong hiện trạng sử dụng đất và tài sản trên đất cho rộng đường 32 (đoạn Nam Thăng Long - Cầu Diễn); Dự án nút giao thông Mai Dịch - Vành đai 3;
Cụ thể tình hình triển khai giải phóng mặt bằng, thu hồi đất một số dự án trọng điểm trên địa bàn quận: a) Các dự án trọng điểm kỷ niệm 1000 năm Thăng Long:
1) Dự án xây dựng, mở rộng đường 32 ( dải phía Bắc), phường Mai Dịch
- Chủ đầu tư: Ban quản lý dự án GTĐT - Sở GTVT
- Diện tích thu hồi: 1.31ha
- Số hộ liên quan: 200 hộ, dự kiến phải tái định cư khoảng 140 hộ.
- Địa điểm tái định cư: Tái định cư bằng đất tại khu tái định cư 2.5ha xã Phú Diễn, huyện Từ Liêm Tái định cư bằng nhà chung cư tại khu nhà ở 11 tầng lô NOCT - nhà C, thị trấn Cầu Diễn, huyện Từ Liêm.
Căn cứ Quyết định giao đất số 5582/QĐ-UB ngày 18/9/2003 của UBND thành phố, UBND quận Cầu Giấy đã ban hành quyết định thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và quyết định thành lập tổ công tác giúp việc Hội đồng.
Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư quận Cầu Giấy đã họp phê duyệt kế hoạch tiến độ chi tiết giải phóng mặt bằng; thẩm tra và phê duyệt dự toán chi phí tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
Hiện nay, Tổ công tác đã thực hiện được các nội dung sau:
+ Triển khai đo vẽ, điều tra, đã lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất cho 146/200 hộ và điều tra được 125/200 hộ (122 hộ sử dụng đất ở và 03 hộ sử dụng đất nông nghiệp). Đối với 75 hộ thuê đất của Hợp tác xã làm nhà dịch vụ và cửa hàng: Hội đồng GPMB đã 03 lần họp đối thoại với các hộ dân, 02 lần có công văn trả lời
75 hộ dân về chính sách bồi thường, tái định cư tại khu nhà ở 11 tầng lô NOCT - nhà C, thị trấn Cầu Diễn, huyện Từ Liêm Các hộ dân vẫn tiếp tục không hợp tác điều tra, UBND phường, tổ công tác cùng chủ đầu tư đang lập hồ sơ trên cơ sở hồ sơ, tài liệu địa chính đang lưu trữ tại phường, UBND phường đã họp xem xét nguồn gốc sử dụng đất của các hộ, Công an phường Mai Dịch đang tổ chức xác minh, phân loại nhân hộ khẩu từng hộ
+ UBND phường Mai Dịch, Công án phường Mai Dịch xác nhận xong
+ UBND quận Cầu Giấy đã phê duyệt 03 phương án đất nông nghiệp (Chủ đầu tư đã làm các thủ tục trả tiền)
+ Thẩm định, trình UBND quận phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ đối với 71 phương án dự thảo công khai
+ Đang công khai 10 phương án đợt 3 và 08 phương án đợt 4.
+ UBND thành phố Hà Nội đã có Văn bản số 5353/UBND-GT ngày 11/6/2009 chấp thuận chính sách đặc thù hỗ trợ 50% đơn giá đất ở và bố trí tái định cư đối với các hộ gia đình đang sử dụng đất kiốt; Nâng mức hỗ trợ từ 10% giá đất ở lên thành 20% đối với phần chênh lệch giữa diện tích đất ở bị thu hồi với diện tích đất thực tế được giao tái định cư cho các trường hợp bị thu hồi hết phần diện tích đất ở hoặc một phần diện tích đất ở nhưng diện tích còn lại không đủ điều kiện xây dựng nhà ở theo quy định; Chính sách bố trí tái định cư tại xã Phú Diễn với hạn mức giao đất tối đa 80m 2 /hộ.
+ Hội đồng đã kiểm tra khu tái định cư 2.5ha tại xã Phú Diễn, huyện Từ Liêm; Chủ đầu tư đã bố trí cho các hộ phải di chuyển đi thăm nơi tái định cư.
CÁC GIẢI PHÁP CHỦ YẾU NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
Các quan điểm và định hướng chung về công tác giải phóng mặt bằng ở quận Cầu Giấy trong những năm tới
3.1.1 Các quan điểm về chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng
Xuất phát từ thực tiễn đền bù giải phóng mặt bằng ở Hà Nội thời gian qua, chính sách đền bù giải phóng mặt bằng hiện nay cần phải được xây dựng dựa trên những quan điểm sau:
Một là: Chính sách đền bù giải phóng mặt bằng là một chính sách tổng hợp và phức tạp liên quan tới các mặt kinh tế- xã hội, nó đụng chạm đến lợi ích của rất nhiều bên tham dự và diễn ra trong điều kiện kinh tế thị trường, bởi vậy chính sách đền bù giải phóng mặt bằng phải đảm bảo giải quyết hài hoà giữa các lợi ích của người bị thu hồi đất, người được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư đã được Nhà nước phê duyệt và lợi ích Nhà nước – lợi ích toàn dân; giữa lợi ích trước mắt và lợi ích lâu dài của sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
Hai là: Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cần phải được đặt trong tổng thể đồng bộ và có mối quan hệ chặt chẽ với các chính sách quản lý kinh tế xã hội nói chung và chính sách quản lý đất đai nói riêng như chính sách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, chính sách bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê, chính sách mua bán và kinh doanh nhà, chính sách thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất khi giao đất tiền thuê đất, chính sách đối với người có công, Luật dân sự (về quyền sở hữu tài sản, quyền thừa kế, chuyển nhượng tài sản, chấm dứt quyền sở hữu tài sản…), Luật lao động (về quyền được lao động bình đẳng, quyền được lao động, trợ cấp ngừng việc…) nếu không sẽ không giải quyết được triệt để những vướng mắc trong quá trình thực hiện.
Ba là: Xét về góc độ chuyển dịch đất đai thì việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất là một dạng chuyển dịch đặc biệt, trong đó người bị thu hồi đất không có nhu cầu chuyển nhượng đất đang sử dụng (bị Nhà nước ra quyết định thu hồi), còn người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư thì lại có nhu cầu cần bất động sản này, mặt khác, người bị thu hồi đất còn gặp phải sự xáo trộn rất lớn của bản thân và gia đình nếu phải di chuyển chỗ ở (đối với đất đang ở) hoặc bị mất tư liệu sản xuất chủ yếu (đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp đang canh tác) Do đó, chính sách đền bù giải phóng mặt bằng cần đảm bảo cho người bị thu hồi đất tạo lập được việc làm mới để có cuộc sống mới tại nơi cư trú mới ít nhất phải tương đương với cuộc sống tại nơi cũ bị thu hồi.
Bốn là: Theo Luật đất đai 1993 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của
Luật đất đai năm 1999 và năm 2001 thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân cho Nhà nước thống nhất quản lý bằng cả biện pháp hành chính và biện pháp kinh tế thay thế cho việc quản lý duy nhất bằng biện pháp hành chính trước đây Vấn đề cơ bản và trung tâm là: Nhà nước thừa nhận đất đai có giá, thực hiện cơ chế quản lý tài chính về đất đai nhằm sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả, biến nguồn tài chính tiềm năng từ tài nguyên đất đai - trở thành nguồn tài chính hiện thực, nguồn vốn cho các dự án đầu tư phát triển, đồng thời cũng phải đảm bảo lợi ích cho người có đất đang sử dụng bị thu hồi.
3.1.2 Định hướng chung Để đẩy nhanh tiến độ GPMB trong năm 2010, đặc biệt là các dự án kỷ niệm
1000 năm Thăng Long - Hà Nội, các dự án trọng điểm trên địa bàn quận UBND quận chỉ đạo Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, các phòng, ban, ngành và UBND các phường triển khai ngay các nội dung sau đây:
Một là:Đổi mới công tác giải phóng mặt bằng theo hướng tích cực chủ động, tăng cường trách nhiệm của chính quyền cơ sở đồng thời đổi mới phương pháp chỉ đạo,đẩy mạnh cải cách hành chính, nâng cao hiệu lực của bộ máy Nhà nước về quản lý đất đai xây dựng và phát triển đô thị, tập trung cao độ cho công tác giải phóng mặt bằng với phương châm quyết liệt, kiên quyết, hiệu quả.
Nhận thức về công tác giải phóng mặt bằng toàn diện hơn và sâu sắc hơn công tác giải phóng mặt bằng không chỉ là việc giải toả tài sản để thu hồi đất mà liên quan đến cả quá trình đầu tư xây dựng, không chỉ trong thời gian làm công tác bồi thường mà cả trước và sau khi bồi thường không chỉ liên quan đến kinh tế đơn thuần mà còn là vấn đề xã hội, việc làm, đời sống, an ninh trật tự, môi trường, phong tục tập quán…
Từ nhận thức đó, quan điểm chỉ đạo của quận là:
+ Phải từng bước chủ động: Lo trước những điều kiện cho thu hồi đất như quy hoạch, xây dựng hạ tầng, chuyển đổi nghề nghiệp…
+ Chuyển sang giải phóng mặt bằng chủ động: Theo quy hoạch để cho việc đầu tư được thuận lợi, nhanh chóng hơn, phát huy hiệu quả vốn đầu tư, tạo những khu đô thị hoàn chỉnh đồng bộ.
+ Các ngành các cấp trong cả hệ thống chính trị từ Thành phố đến quận, huyện, phường xã đều vào cuộc đồng bộ; chuẩn bị đồng thời các điều kiện phục vụ giải phóng mặt bằng như dự án đầu tư, vốn, đất đai TĐC, đảm bảo việc thực hiện đúng chính sách, trình tự, thủ tục giải phóng mặt bằng cũng như đẩy mạnh công tác tuyên truyền, vận động thuyết phục để tạo sự đồng tình ủng hộ của nhân dân trong diện di dời Các nội dung trên là yêu cầu của chủ trương “ Đồng khởi về giải phóng mặt bằng”.
Hai là: Đảm bảo lợi ích Nhà nước, chủ đầu tư, người bị thu hồi đất thông qua việc áp dụng chính sách của Nhà nước có sự vận dụng linh hoạt sáng tạo phù hợp với tình hình thực tế ở Hà Nội. Đảm bảo dân chủ, công khai, nhưng kiên quyết xử lý các trường hợp không chấp hành Những trường hợp công dân cố tình không bàn giao mặt bằng,cấp uỷ và chính quyền quận, huyện chỉ đạo rà soát, kiểm tra lại các nội dung có liên quan đến phương án bồi thường, nếu đã đúng thì thông qua các tổ chức chính trị, đoàn thể quần chúng để vận động, thuyết phục, nếu không chấp hành sẽ áp dụng biện pháp hành chính
UBND Thành phố ban hành quyết định số 159/2002/QĐ-UB ngày 27/11/2002 về việc sửa đổi khoản 4 điều 8 Quyết định số 72/2001/QĐ-UB ngày 17/09/2001 uỷ quyền cho Chủ tịch UBND các quận, huyện áp dụng biện pháp hành chính đối với các trường hợp cố tình không nhận tiền bồi thường bàn giao đất.
Ba là: Hình thành được tổ chức chuyên trách làm công tác giải phóng mặt bằng tạo hiệu quả thiết thực trong công tác điều hành, chỉ đạo, tiếp tục củng cố tổ chức làm công tác giải phóng mặt bằng các cấp nhằm đáp ứng nhiệm vụ giải phóng mặt bằng trong thời gian hiện tại và lâu dài.
Bốn là: Quan tâm đúng mức đến công tác tuyên truyền vận động.
Thông qua việc phối hợp hoạt động với Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng Thành phố, Ban tuyên giáo Thành uỷ, Hội cựu chiến binh, Hội luật gia để tuyên truyền phổ biến chính sách về giải phóng mặt bằng Hội phụ nữ, Hội nông dân đã phối hợp với các trung tâm chính trị quận, huyện tổ chức phổ biến chính sách về giải phóng mặt bằng cho hội viên Các phương tiện thông tin đại chúng cũng tăng bài, tăng thời gian phát sóng các chương trình có nội dung liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng, biểu dương những tổ chức, cá nhân chấp hành tốt, phân tích và phê phán những biểu hiện tiêu cực lợi dụng, chây ỳ làm thất thoát hoặc gây chậm trễ cho công tác giải phóng mặt bằng
Năm là: Rà soát điều kiện thực hiện (Quyết định thu hồi đất, vốn, quỹ nhà tái định cư) các dự án hiện có và tiến độ phải hoàn thành, ưu tiên tập trung và đẩy nhanh tiến độ các dự án trọng điểm kỷ niệm 1000 năm Thăng Long - HàNội, dự án trọng điểm của quận Các dự án đủ điều kiện phải xây dựng kế hoạch tiến độ hoàn thành Không triển khai thực hiện các dự án chưa đủ điều kiện.
Một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn Quận Cầu Giấy
3.2.1 Nhóm giải pháp về hoàn thiện khung khổ pháp lý và các chính sách liên quan tới công tác giải phóng mặt bằng
Hoàn thiện pháp luật về đất đai.
Pháp luật đất đai đóng vai trò quan trọng trong sự nghiệp phát triển đất nước, là yếu tố không thể thiếu trong sự nghiệp CNH,HĐH Hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung và hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nói riêng là đòi hỏi bắt buộc của Nhà nước pháp quyền Pháp luật đất đai phải thống nhất với các ngành luật trong hệ thống các ngành Luật Việt Nam Đồng thời, để đảm bảo hiệu quả trong công tác giải phóng mặt bằng, pháp luật đất đai cần tập trung vào các vấn đề sau:
+ Kiến nghị Trung ương sớm nghiên cứu ban hành Bộ Luật Đất đai, giảm bớt các văn bản hướng dẫn thi hành luật, đảm bảo sự thống nhất với các ngành khác có liên quan.
+ Nghiên cứu phương pháp định giá đất phù hợp với thực tế nhưng vẫn đảm bảo tính khoa học Cần khẳng định rằng, định giá đất là một môn khoa học vừa mang tính kinh tế vừa mang tính xã hội Do đó, khi tiến hành định giá đất phải tính hết các yếu tố ảnh hưởng cả trực tiếp và gián tiếp đến giá đất Điều cần chú ý là giá đất luôn biến động theo thị trường, do vậy giá đất cần phải được cơ quan chuyên môn về định giá thường xuyên điều chỉnh cho phù hợp với thực tế.
Về chính sách bồi thường, hỗ trợ đất.
+ Điều kiện được bồi thường, hỗ trợ đất.
Qua nhiều lần hội thảo sửa đổi Nghị định 22 do Chính phủ và Bộ Tài chính tổ chức có sự tham gia của các tỉnh, thành phố trong cả nước, có rất nhiều quan điểm cho rằng Điều 6 Nghị định 22 về “ điều kiện được đền bù thiệt hại về đất” được quy định hết sức phức tạp dẫn đến mỗi địa phương hiểu và vận dụng một cách Vì vậy, đề nghị sửa đổi Điều 6 Nghị định số 22/ 1998/ NĐ- CP ngày
24/4/1998 theo hướng đơn giản hơn, dễ áp dụng, hạn chế những thủ tục rườm rà và tiêu cực phát sinh trong khâu tổ chức thực hiện như sau: a Những trường hợp được quyền sử dụng đất hợp pháp - tức là có giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật Được bồi thường 100% giá đất ở quy định. b Những trường hợp nhận chuyển nhượng, chuyển đổi, cho tặng đất ở sử dụng hợp pháp trên Được bồi thường đất nhưng phải khấu trừ vào số tiền bồi thường phần nghĩa vụ tài chính nộp cho Nhà nước theo quy định. c Người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đã được thanh lý, bán hoá giá nhà trước ngày 5/7/1994( Ngày ban hành nghị định số 61/CP của Chính phủ về mua bán kinh doanh nhà ở) nhưng chưa được nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.
+ Được bồi thường 100% giá trị đất ở đối với phần diện tích đất trên đó có nhà được thanh lý hoá giá Phần diện tích đất còn lại trong khuôn viên sử dụng để hỗ trợ như sau:
* Được bồi thường giá trị đất nhưng phải khấu trừ phần nghĩa vụ tài chính nộp cho Nhà nước theo quy định hiện hành đối với hần diện tích nằm trong hạn mức đất ở do UBND Thành phố quy định(Bao gồm cả phần diện tích đất trên đó có nhà được thanh lý, hoá giá)
* Hỗ trợ theo giá đất vườn liền kề đối với phần diền tích đất ở còn lại trong khuôn viên. d Người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước được thanh lý bán hoá giá hoặc người sử dụng đất ở không có giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật nhưng sử dụng ổn định, không phải đất lấn chiếm hay sử dụng trái phép, được chính quyền địa phương xác nhận.
+ Được bồi thường giá trị đất nhưng phải khấu trừ phần nghĩa vụ tài chính nộp cho Nhà nước theo quy định hiện hành đối với phần diện tích nằm trong hạn mức đất ở do UBND Thành phố quy định (Bao gồm cả phần diện tích đất trên đó có nhà dược thanh lý, hoá giá)
+ Hỗ trợ theo giá đất vườn liền kề đối với phần diện tích đất ở trong khuôn viên. e Người sử dụng đất ổn định không có giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật nhưng không phải đất lấn chiếm, được chính quyền địa phương xác nhận Áp dụng thống nhất một mức được hỗ trợ 80% giá trị thiệt hại đất, vì: Do tồn tại của công tác quản lý đất đai trước đây lỏng lẻo nên trong thực tế đối tượng sử dụng đất không có giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật hiện nay chiếm tỷ trọng rất lớn, đây là hậu quả mà Nhà nước phải bồi thường thiệt hại về đất, đồng thời cũng không để mức bồi thường thiệt hại đất cho đối tượng này chênh lệch qúa thấp đối với người sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ Người sử dụng đất ổn định không có giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật nhưng không phải đất lấn chiếm, được chính quyền địa phương xác nhận chỉ nên áp dụng thống nhất một mức hỗ trợ 80% giá trị thiệt hại đất thay vì áp dụng quá nhiều mức phân theo thời gian sử dụng đất như hiện nay vì thực chất đối với đất sử dụng không có giấy tờ hợp lệ thì việc xác nhận thời gian sử dụng đất của chính quyền phường xã do quản lý đất đai lỏng lẽo nên thường không có căn cứ và mang tính hình thức, dễ tạo mầm mống phát sinh tiêu cực và tham nhũng. f Người sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được giao nhưng tự ý chuyển mục đích sử dụng để xây dựng nhà ở hoặc xây dựng công trình từ ngày 15/10/1993 trở về sau khi thu hồi chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp Người lấn chiếm đất công không được bồi thường hỗ trợ đất.
Trường hợp nhà đất thu hồi đang có tranh chấp thì vẫn lập và duyệt phương án bồi thường, đồng thời số tiền bồi thường được chuyển vào kho bạc Nhà nước khi có quyết định của Toà án hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp, bồi thường mới được trả cho người được hưởng theo quyết định xử lý tranh chấp.
+ Về hạn mức bồi thường, hỗ trợ theo giá đất ở:
Bổ sung quy định về hạn mức đất được đền bù thiệt hại theo giá đất ở đối với các trường hợp sử dụng đất ở nhưng không có giấy tờ hợp lệ: Căn cứ vào tình trạng quỹ đất hiện nay, hạn mức đất ở được phân theo vùng đô thị, nông thôn đồng bằng, nông thôn trung du, nông thôn miền núi Hạn mức đất ở quy định cho Hà Nội như sau:
- 120m 2 đối với đất nội thành từ vành đai II trở vào trung tâm thành phố.
- 180m 2 đối với đất nội thành từ vành đai II trở ra và thuộc các thị trấn.
- 240m 2 đối với đất xã vùng đồng bằng.
- 300m 2 đối với xã vùng trung du.
- 400m 2 đối với xã miền núi.
Hạn mức đất được đền bù theo giá đất ở được tính trên toàn bộ diện tích đất hiện đang sử dụng trong khuôn viên ở của một số chủ sử dụng đất Điều đó có nghĩa là trong trường hợp chủ sử dụng đất bị thu hồi một phần diện tích đang sử dụng và nếu tổng diện tích đang sử dụng lớn hơn hạn mức đất ở thì diện tích đất trong chỉ giới thu hồi tính đền bù theo giá đất ở được xác định theo công thức sau:
Diện tích trong chỉ giới được bồi thường theo giá đất ở
Diện tích đất trong chỉ giới thu hồi Tổng diện tích đất sử dụng trong khuôn viên x Hạn mức đất ở
3.2.2 Nhóm giải pháp về cơ chế tài chính, tạo nguồn vốn hình thành quỹ cho công tác giải phóng mặt bằng
Hiện nay, các dự án đầu tư thực hiện chưa đúng với trình tự quản lý đầu tư và xây dựng, như khi dự án đầu tư được phê duyệt chưa có phương án đền bù giải phóng mặt bằng và kế hoạch tái định cư Phần lớn các chủ đầu tư và các đơn vị tư vấn liên quan tới việc lập dự án chưa thực hiện đầy đủ các quy trình thực hiện dự án Tỷ trọng nguồn vốn đền bù thu hồi đất trong tổng mức đầu tư hiện nay trong các dự án lớn, nhiều dự án chiếm đến 50 –70% tổng số vốn dành cho công tác giải phóng mặt bằng, tái định cư Thế nhưng thực tế hiện nay, trong dự toán kinh phí giải phóng mặt bằng chưa được quan tâm lại để vào mục chi khác chỉ chiếm tỷ trọng từ 0,1 – 0,3% tổng mức đầu tư Điều này gây ra những bất hợp lý trong việc triển khai đền bù, giải phóng mặt bằng làm ảnh hưởng tới tiến độ của dự án.
Trong thời gian tới, để đẩy nhanh tiến độ các dự án, trong công tác giải phóng mặt bằng cần phân cấp rõ ràng việc phê duyệt, thẩm định các phương án theo nguyên tắc nhất quán, tập trung một đầu mối, một cửa, một dấu tránh thực tế hiện nay vốn của Trung ương cấp khi thành phố duyệt xong lại phải trình lên các Bộ duyệt lại dự toán hoặc phương án đền bù, giải phóng mặt bằng là chậm và ảnh hưởng tới tiến độ của dự án.
