BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA MÔI TRƯỜNG VÀ ĐÔ THỊ ~~~~~~*~~~~~~ CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Chuyên ngành Kinh tế và Quản lý đô thị Đề tài HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ Đ[.]
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI
Đại cương về quản lý nhà nước về đất đai
1.1.1 Khái niệm về quản lý nhà nước về đất đai
* Khái niệm về quản lý
Hiện nay có nhiều cách giải thích thuật ngữ quản lý, có quan niệm cho rằng quản lý là cai trị; cũng có quan niệm cho rằng quản lý là điều hành, điều khiển, chỉ huy. Quan niệm chung nhất về quản lý được nhiều người hấp nhận do điều khiển học đưa ra như sau: Quản lý là sự tác động định hướng bất kỳ lên một hệ thông nào đó nhằm trật tự hóa và hướng nó phát triển phù hợp với những quy luật nhất định Quan niệm này không những phù hợp với hệ thống máy móc thiết bị, cơ thể sống, mà còn phù hợp với một tập thể người, một tổ chức hay một cơ quan nhà nước.
*Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai
Các quan hệ đất đai là các quan hệ xã hội trong lĩnh vực kinh tế, bao gồm: quan hệ về sở hữu đất đai, quan hệ về sử dụng đất đai, quan hệ về phân phối các sản phẩm do sử dụng đất mà có
Bộ luật Dân sự quy định "Quyền sở hữu bao gồm quyền chiêm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật " Từ khi Luật đất đai thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản dân sự đặc biệt thì quyền sở hữu đất đai thực chất cũng là quyền sở hữu một loại tài sản dân sự đặc biệt Vì vậy khi nghiên cứu về quan hệ đất đai, ta thấy có các quyền năng của sở hữu nhà nước về đất đai bao gồm: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, quyền định đoạt đất đai. Các quyền năng này được Nhà nước thực hiện trực tiếp bằng việc xác lập các chế độ pháp lý về quản lý và sử dụng đất đai Nhà nước không trực tiếp thực hiện các quyền năng này mà thông qua hệ thống các cơ quan nhà nước do Nhà nước thành lập ra và thông qua các tổ chức, cá nhân sử dụng đất theo những quy định và theo sự giám sát của Nhà nước.
Hoạt động trên thực tế của các cơ quan nhà nước nhằm bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu nhà nước về đất đai rất phong phú và đa dạng, tập trung chủ yếu vào các nhiệm vụ sau:
- Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất đai
- Quy hoạch xây dựng Đô thị và kế hoạch sử dụng đất
- Giao đất, cho thuê đất, thu hồi và đền bù đất
- Ban hành các chính sách và lập kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng đất
- Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết các khiếu nại, tố cáo và xử lý các vi phạm về đất
1.1.2 Mục đích yêu cầu của quản lý nhà nước về đất đai
Quản lý nhà nước về đất đai nhằm mục đích:
-Bảo vệ quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất
-Đảm bảo sử dụng hợp lý quỹ đất đai của quốc gia, Tăng cường hiệu quả sử dụng đất
-Bảo vệ đất, cải tạo đất, bảo vệ môi trường.
Yêu cầu của công tác quản lý đất đai là phải đăng ký, thống kê đất đầy đủ theo đúng quy định của pháp luật đất đai ở từng địa phương theo các cấp hành chính.
1.1.3 Nguyên tắc của quản lý nhà nước về đất đai
Trong quản lý nhà nước về đất đai cán chú ý các nguyên tắc sau:
* Đảm bảo sự quản lý tập trung và thống nhất của Nhà nước Đất đai là tài nguyên của quốc gia, là tài sản chung của toàn dân Vì vậy, không thể có bất kỳ một cá nhân hay một nhóm người nào chiếm đoạt tài sản chung thành tài sản riêng của mình được Chỉ có Nhà nước - chủ thể duy nhất đại diện hợp pháp cho toàn dân mới có toàn quyền trong việc quyết định số phận pháp lý của đất đai, thể hiện sự tập trung quyền lực và thống nhất của Nhà nước trong quản lý nói chung và trong lĩnh vực đất đai nói riêng Vấn đề này được quy định tại Điều 1 8, Hiến pháp 1
992 "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả" và được cụ thể hơn tại Điều 5, Luật Đất đai 2003 "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", "Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai", "Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất thông qua các chính sách tài chính về đất đai".
* Đảm bảo sự kết hợp hài hoà giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai, giữa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người trực tiếp sử dụng
Theo Luật dân sự thì quyền sở hữu đất đai bao gồm quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, quyền định đoạt đất đai của chủ sở hữu đất đai Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai của chủ sở hữu đất đai hoặc chủ sử dụng đất đai khi được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất đai mà thực hiện quyền sử dụng đất đai thông qua việc thu thuế, thu tiền sử dụng từ những chủ thể trực tiếp sử dụng đất đai Vì vậy, để sử dụng đất đai có hiệu quả Nhà nước phải giao đất cho các chủ thể trực tiếp sử dụng và phải quy định một hành lang pháp lý cho phù hợp để vừa đảm bảo lợi ích cho người trực tiếp sử dụng, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước.
Vấn đề này được thể hiện ở Điều 5, Luật Đất đai 2003 "Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất"
* Tiết kiệm và hiệu quả
Tiết kiệm và hiệu quả là nguyên tắc của quản lý kinh tế Thực chất quản lý đất đai cũng là một dạng của quản lý kinh tế nên cũng phải tuân theo nguyên tắc này Tiết kiệm là cơ sở, là nguồn gốc của hiệu quả Nguyên tắc này trong quản lý đất đai được thể hiện bằng việc:
-Xây dựng tết các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, có tính khả thi cao.
-Quản lý và giám sát tết việc thực hiện các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Có như vậy, quản lý nhà nước về đất đai mới phục vụ tết cho chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo sử dụng tiết kiệm đất đai nhất mà vẫn đạt được mục đích đề ra.
Đối tượng quản lý nhà nước về đất đai
1.2.1 Các chủ thể quản lý đất
Các chủ thể quản lý đất có thể là cơ quan nhà nước, có thể là tổ chức.Các chủ thể quản lý đất đai là cơ quan nhà nước gồm 2 loại là:
-Các cơ quan thay mặt Nhà nước thực hiện quyền quản lý nhà nước về đất đai ở địa phương theo cấp hành chính, đó là Uỷ ban nhân dân các cấp và cơ quan chuyên môn ngành quản lý đất đai ở các cấp.
-Các cơ quan đứng ra đăng ký quyền quản lý đối với những diện tích đất chưa sử dụng, đất công ở địa phương Theo quy định của Luật Đất đai 2003, Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm đăng ký vào hồ sơ địa chính những diện tích đất chưa sử dụng và những diện tích đất công cộng không thuộc một chủ sử đụng cụ thể nào như đất giao thông, đất nghĩa địa
Các cơ quan này đều là đối tượng quản lý trong lĩnh vực đất đai của các cơ quan cấp trên trực tiếp và chủ yếu theo nguyên tắc trực tuyến.
Các chủ thể quản lý đất đai là các tổ chức như các Ban quản lý khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế Những chủ thể này không trực tiếp sử dụng đất mà được Nhà nước cho phép thay mặt Nhà nước thực hiện quyền quản lý đất đai Vì vậy, các tổ chức này được Nhà nước giao quyền thay mặt Nhà nước cho thuê đất gắn liền với cơ sở hạ tầng trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tếđó Các ban quản lý này là các tổ chức và cũng trở thành đối tượng quản lý của các cơ quan nhà nước trong lĩnh vực đất đai.
1.2.2 Các chủ thể sử dụng đất
Theo Luật Đất đai 2003, các chủ thể sử dụng đất đai gồm:
-Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Như vậy, hiện nay trên toàn quốc có tới vài chục triệu chủ thể sử dụng đất đai.
Cho dù là loại chủ thể sử dụng đất đai nào thì họ cũng đều là đối tượng củacác cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai.
Tất cả các chủ thể, từ quản lý đất đai đến sử dụng đất đai đều là đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai Các cơ quan nhà nước được phân công, phân cấp thay mặt Nhà nước kiểm tra, giám sát việc quản lý, sử dụng đất của các chủ thể này xem có đúng pháp luật hay không để uốn nắn, điều chỉnh cho kịp thời.
1.2.3 Phân loại đất đai Đất đai là nhóm đối tượng thứ hai của quản lý nhà nước về đất đai Các cơ quan quản lý đất đai của bộ máy nhà nước thay mặt Nhà nước quản lý đến từng thửa đất, từng diện tích đất cụ thể Theo Luật Đất đai 2003 và được cụ thể hoá ở Điều 6, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003, toàn bộ quỹ đất của nước ta hiện nay được phân thành 3 nhóm, trong đó lại chia nhỏ hơn thành 14 loại như sau:
Nhóm đất nông nghiệp được chia thành 5 loại đất sau
-Đất sản xuất nông nghiệp: bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm.
-Đất lâm nghiệp bao gồm đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
-Đất nuôi trồng thuỷ sản.
-Đất nông nghiệp khác. Đất nông nghiệp khác là đất tại nông thôn sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép, xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, thủy sản, xây dựng cơ sở ươm tạo cây giống, con giống; xây dựng kho, nhà của hộ gia đình, cá nhân để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp.
Nhóm đất phi nông nghiệp được chia thành 6 loại đất sau
-Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
-Đất chuyên dùng bao gồm đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng.
-Đất sử dụng vào mục đích công cộng là đất sử dụng vào mục đích xây dựng công trình đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, cảng đường thuỷ, bến phà, bến xe ô tô bãi đỗ xe, ga đường sắt, cảng hàng không; hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thuỷ lợi, đê, đập; hệ thống đường dây tải điện, hệ thống mạng truyền thông, hệ thống dẫn xăng, dầu, khí; đất sử dụng làm nhà trẻ, trường học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa, khu vui chơi cho trẻ em, quảng trường, sân vận động, khu an dưỡng, khu nuôi dưỡng người già và trẻ em có hoàn cảnh khó khăn, cơ sở tập luyện thể dục - thể thao, công trình văn hoá, điểm bưu điện - văn hoá xã, tượng đài, bia tưởng niệm, nhà tang lễ, câu lạc bộ, nhà hát, bảo tàng, triển lãm, rạp chiếu phim, rạp xiếc, cơ sở phục hồi chức năng cho người khuyết tật, cơ sở dạy nghề, cơ sở cai nghiện ma tuý, trại giáo dưỡng, trại phục hồi nhân phẩm; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng hoặc được ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định bảo vệ; đất để chất thải, bãi rác, khu xử lý chất thải.
-Đất tôn giáo, tín ngưỡng bao gồm đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ.
-Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.
-Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng.
-Đất phi nông nghiệp khác. Đất phi nông nghiệp khác là đất có các công trình thờ tự, nhà bảo tàng, nhà bảo tồn, nhà trưng bầy tác phẩm nghệ thuật, cơ sở sáng tác văn hoá nghệ thuật và các công trình xây dựng khác của tư nhân không nhằm mục đích kinh doanh mà các công trình đó không gắn liền với đất ở; đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động; đất tại đô thị sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép, xây dựng trạm,trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản, xây dựng cơ sở ươm tạo cây giống, con giống, xây dựng kho, nhà của hộ gia đình, cá nhân để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp.
Nhóm đất chưa sử dụng được chia thành 3 loại đất sau:
-Đất bằng chưa sử dụng.
-Đất đồi núi chưa sử dụng.
-Núi đá không có rừng cây.
Tất cả 3 nhóm, gồm 14 loại đất trên đều là đối tượng của công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Nội dung quản lý Nhà nước về đất Đô thị
1.4.1 Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất đai Để đánh giá đúng số lượng và chất lượng đất cần phải điều tra, đo đạc, khảo sát và phân hạng đất Điều tra, đo đạc, khảo sát là các biện pháp kỹ thuật nhằm xác định về số lượng đất như: hiện nay tổng diện tích là bao nhiêu? Từng vùng là bao nhiêu? Từng loại đất là bao nhiêu? Tất cả những câu hỏi này cần được cơ quan quản lý đất đai phối hợp với các cơ quan liên quan trả lời một cách chính xác và đầy đủ Đồng thời, phải nắm chắc về chất lượng của đất như độ màu mỡ, lý tính, hoá tính đất v.v Hoạt động đánh giá và phân hạng đất đai đặc biệt có ý nghĩa rất lớn đối với sản xuất nông nghiệp vì căn cứ vào kết quả của đánh giá và phân hạng đất đai mà các nhà khoa học giúp các nhà quản lý định hướng và giúp người sử dụng đất đưa ra quyết định dùng những diện tích đất nông nghiệp cụ thể vào trồng cây gì, nuôi con gì để đạt hiệu quả cao Mặt khác, hoạt động này còn là cơ sở để hàng năm Nhà nước thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất và quy định giá trị của quyền sử dụng đất làm cơ sở thực hiện khi bồi thường, khi giao đất, khi cho thuê đất, khi cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, để có cơ sở cho việc hoạch định chiến lược kinh tế của đất nước thì không thể thiếu được việc đánh giá, phân hạng đất Đồng thời, để giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai được tốt hơn, đạt hiệu quả cao hơn thì ngoài việc đánh giá, phân hạng đất còn phải lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất Chỉ khi lập được các loại bản đồ này mới có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai
Theo Khoản 13, Điều 4, Luật Đất đai 2003 thì: "Bản đồ địa chính tà bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa tý có liên quan, lập theo đơn v ị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận "
Luật Đất đai 2003 quy định "Bản đồ địa chính là thành phần của hồ sơ địa chính phục vụ thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai." Như vậy, bản đồ địa chính rất quan trọng trong hồ sơ địa chính để quản lý đất đai ở các địa phương.
Nó là một trong bơn loại tài liệu của hồ sơ địa chính Hiện nay còn khá nhiều đơn vị hành chính cấp xã ở vùng nông thôn chưa lập được bản đồ địa chính nên ở đó khó có thể làm tết công tác quản lý đất đai.
Hiện nay, theo quy định của Luật đất đai việc khảo sát, đo đạc, xây dựng và quản lý bản đồ địa chính trong toàn quốc đều do Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo; việc khảo sát, đo đạc, xây dựng bản đồ địa chính ở các địa phương do
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trực tiếp tổ chức thực hiện.
Như vậy, Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ chỉ đạo chung, còn trực tiếp tổ chức thực hiện để xây dựng bộ bản đồ địa chính cho các xã, phường thị trấn là do
Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có đơn vị cấp xã đó.
1.4.2 Quy hoạch xây dựng Đô thị và kế hoạch sử dụng đất Để quản lý đất đai và xây dựng quy hoạch kế hoạch tốt cần tiến hành điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội trên địa bàn. Đánh giá tiềm năng đất đai và sự phù hợp của hiện trạng sử dụng đất so với tiềm năng đất đai, so với xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, khoa học - công nghệ. Đối với đất đang sử dụng thì đánh giá sự phù hợp và không phù hợp của hiện trạng sử dụng đất so với tiềm năng đất đai, so với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, khả năng áp dụng tiến bộ khoa học - công nghệ trong sử dụng đất Đối với đất chưa sử dụng thì đánh giá khả năng đưa vào sử dụng cho các mục đích. Đánh giá hiện trạng và biến động sử dụng đất trong kỳ quy hoạch trước theo các mục đích sử dụng; đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét duyệt của kỳ quy hoạch trước Với những nơi lập quy hoạch sử dụng đất lần đầu thì không có bước này.
Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch và định hướng cho kỳ tiếp theo phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của cả nước, của các ngành và các địa phương.
Xây dựng các phương án phân bổ diện tích các loại đất cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh trong kỳ quy hoạch được thực hiện Xác định diện tích đất không thay đổi mục đích sử dụng; diện tích đất phải chuyển mục đích sử dụng sang mục đích khác, trong đó có diện tích đất dự kiến phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án.
Phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường của từng phương án phân bổ quỹ đất để lựa chọn phương án phù hợp nhất Cụ thể: phân tích hiệu quả kinh tế bao gồm việc dự kiến các nguồn thu từ việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và chi phí cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư; phân tích ảnh hưởng xã hội bao gồm việc dự kiến số hộ dân phải di dời, số lao động mất việc làm do bị thu hồi đất, số việc làm mới được tạo ra từ việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất; đánh giá tác động môi trường của việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng mới của phương án phân bổ quỹ đất.
Căn cứ vào kết quả phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường trên để lựa chọn phương án phân bổ quỹ đất hợp lý; thể hiện phương án quy hoạch sử dụng đất được lựa chọn trên bản đồ quy hoạch sử dụng đất; xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường cần phải áp dụng đối với từng loại đất, phù hợp với địa bàn quy hoạch Đối với lập quy hoạch chi tiết của xã, phường, thị trấn, khu công nghệ cao, khu kinh tế cần chú ý phương án quy hoạch sử dụng đất được lựa chọn phải được thể hiện trên bản đồ địa chính; trường hợp quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được xét duyệt thì phải thể hiện trên bản đồ địa chính Mặt khác, khi lập quy hoạch chi tiết cần tổ chức lấy ý kiến đóng góp của nhân dân.
1.4.3 Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất
1.4.3.1 Giao đất, cho thuê đất
Khi xác định được kế hoạch sử dụng đất Đô thị thì Nhà nước tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất cho các chủ sử dụng có nhu cầu về đất Để được giao đất thì các chủ sử dụng phải lập hồ sơ xin giao đất, mục đích sử dụng đất được giao, tiến hành xây dựng bản đồ hiện trạng vùng đất xin được giao hoặc muốn thuê và dự thảo phương án đền bù khi được giao đất được thuê đất.
Khi người sử dụng đất có quyết định được giao đất, thuê đất thì UBND Thành phố, Thị xã, Thị trấn có trách nhiệm giao nhận đất tại hiện trường khi người sử dụng đất đã nộp tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính và các thủ tục đền bù đất theo đúng pháp luật.
Sau khi nhận đất chủ sử dụng đất phải có trách nhiệm kê khai đăng kí sử dụng đất tại UBND phường nơi quản lý khu đất đó và tiến hành chuẩn bị đưa vào sử dụng nếu trong 12 tháng kể từ ngày đất được giao không đưa vào sử dụng thì nhà nước thu hồi lại đất đó Nếu người sử dụng muốn thay đổi mục đích sử dụng khu đất đươc giao thì phải trình cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất xem xét và giải quyết.
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TẠI QUẬN CẦU GIẤY-THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, KT-XH quận Cầu Giấy
*Bản đồ Quận Cầu Giấy
Diện tích: 1204 ha Đơn vị hành chính (8 phường): Dịch Vọng, Dịch Vọng Hậu, Mai Dịch, Nghĩa Đô, Nghĩa Tân, Quan Hoa, Trung Hòa, Yên Hòa.
Cầu Giấy là quận được thành lập theo Nghị Quyết 74 CP ngày 21/11/1996 của Chính Phủ Quận nằm ở phía tây của thủ đô Hà Nội, phía Bắc giáp quận Tây Hồ, phía Đông giáp quận Đống Đa và quận Ba Đình, phía Nam giáp quận Thanh Xuân, phía Tây giáp quận Từ Liêm Quận có 7 phường, năm 2005, phường Dịch Vọng Hậu được thành lập trên cơ sở tách từ hai phường Quan Hoa và Dịch Vọng Từ đó đến nay quận có 8 phường Kế thừa và phát huy truyền thống hào hùng của vùng đất có bề dày lịch sử.
*Đất đai và địa hình
Về địa hình tự nhiên: Quận có địa hình tương đối bằng phẳng, thấp dần từ Bắc xuống Nam, cao độ trung bình +6 +6,5 m Các khu vực đã xây dựng (nhà ở, cơ quan, trường học, ) có cốt nền khoảng +6,5 +7 m Các khu đất trồng chủ yếu là ruộng canh tác, nằm tập trung ở 3 phường: Dịch Vọng, Yên Hoà, Trung Hoà, cao độ thay đổi từ cốt +4,5 +3,5 m Một số khu ruộng trũng, hoặc địa hình thay đổi do lấy đất làm gạch có cốt thấp nhất từ +3.0 +3.5 m; cá biệt có khu hồ Nghĩa Tân sâu đến cốt +10 m.
Về địa chất công trình: Toàn bộ quận Cầu Giấy được đánh giá thuộc vùng I thuận lợi cho xây dựng và vùng II thuận lợi có mức độ cho xây dựng Tuy nhiên để có giải pháp thiết kế móng hợp lý cần có số liệu khoan thăm dò cụ thể từng khu vực.
2.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội
Trước kia, Cầu Giấy là một phần của huyện Từ Liêm, phủ Quốc Oai, trấn Sơn Tây.
Năm 1831, Cầu Giấy là vùng đất của huyện Từ Liêm thuộc phủ Hoài Đức, tỉnh
Sau ngày giải phóng Thủ đô 1954, vùng đất Cầu Giấy thuộc quận VI ngoại thành Hà Nội.
Từ năm 1961, vùng đất Cầu Giấy thuộc huyện Từ Liêm, Hà Nội mở rộng địa giới, xóa bỏ các quận, lập ra 4 khu phố nội thành và 4 huyện ngoại thành Huyện
Từ Liêm bao gồm đất 2 quận V và VI, dân cư sống tập trung tại các vùng như: vùng Kẻ Bưởi (nay là Nghĩa Đô, Nghĩa Tân); vùng Kẻ Vòng (nay là Dịch Vọng, Mai Dịch); vùng Kẻ Cót-Giấy (nay là Quan Hoa, Yên Hòa); vùng Đàn Kính Chủ (nay là Trung Hòa).
Ngày 22/11/1996, Chính phủ ban hành Nghị định số 74-CP thành lập quận Cầu Giấy trên cơ sở toàn bộ diện tích tự nhiên và nhân khẩu của các thị trấn: Cầu Giấy, Nghĩa Đô, Nghĩa Tân, Mai Dịch và các xã Dịch Vọng, Yên Hòa, Trung Hòa của huyện Từ Liêm Quận Cầu Giấy khi mới thành lập gồm 7 phường: Quan Hoa, Nghĩa Đô, Nghĩa Tân, Mai Dịch, Dịch Vọng, Yên Hòa và Trung Hòa.
Ngày 5/1/2005, Chính phủ ban hành Nghị định số 02/2005/NĐ-CP thành lập phường Dịch Vọng Hậu thuộc quận Cầu Giấy trên cơ sở điều chỉnh địa giới hành chính của 2 phường Quan Hoa và phường Dịch Vọng.
Từ một vùng đất ven đô, sản xuất nông nghiệp là chủ yếu, kinh tế còn nghèo nàn, cơ sở hạ tầng yếu kém, giờ đây Cầu Giấy là quận nội thành với kết cấu hạ tầng đô thị ngày càng văn minh hiện đại, đời sống vật chất, tinh thần của nhân dân được cải thiện, an ninh quốc phòng được bảo đảm.
Những năm gần đây, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế hàng năm của quận Cầu Giấy bình quân đạt 30%, thu ngân sách bình quân tăng 64% Cơ cấu kinh tế chuyển dịch mạnh theo hướng ngày càng tăng tỷ trọng các ngành dịch vụ-công nghiệp, giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp Năm 2008, tổng thu ngân sách của quận đạt 1.100 tỷ đồng; doanh thu từ hoạt động thương mại-dịch vụ đạt 21.500 tỷ đồng; Giá trị sản xuất công nghiệp-xây dựng cơ bản đạt 3.500 tỷ đồng.
Hiện nay, quận đang có 3 xu hướng đô thị hóa: Hình thành các trung tâm công nghiệp, thương mại dịch vụ mới; mở rộng đô thị từ các phường ven đô tới các nơi xa hơn; chuyển đổi những vùng nông thôn có điều kiện phát triển sản xuất, giao lưu hàng hóa hình thành các đô thị, các trung tâm buôn bán Năm 2008, quận đã đầu tư cho xây dựng 176 dự án xây dựng cơ sở hạ tầng với tổng vốn đầu tư 412,7 tỷ đồng.
Về làng nghề truyền thống
Cầu Giấy là nơi tập trung nhiều làng nghề truyền thống như: Làng nghề Nghĩa Đô làm giấy sắc, Làng Cót – Yên Hòa làm giấy bản, giấy moi, quạt giấy LàngVòng – Dịch Vọng chuyên làm cốm, làng Giàn có nghề làm hương.
Hàng năm quận đã tạo việc làm cho 3500-4000 lao động Năm 2008, hỗ trợ giải quyết việc làm cho 4.880 lao động; trong đó lao động có đào tạo đạt 55%.
Về văn hóa-xã hội
Quy mô giáo dục của quận phát triển toàn diện ở các ngành học, cấp học với 52 trường học từ mẫu giáo đến trung học phổ thông Năm 2008, có 16 trường đạt chuẩn quốc gia (trong đó có 12 trường công lập và 4 trường ngoài công lập). Công tác y tế, dân số, kế hoạch hóa gia đình được chú trọng Ngành y tế tại 8 phường đạt chuẩn quốc gia.
Các di tích lịch sử và danh lam thắng cảnh nổi tiếng
Trên địa bàn quận Cầu Giấy có nhiều di tích lịch sử-văn hóa như chùa Dụ Ân, chùa Hoa Lãng, chùa Hà, đền thờ Tướng quân Trần Công Tích và miếu thờ hai chị em họ Lê có công giúp vua Lê Đại Hành phá quân Tống v.v /.
Tổng quỹ đất và hiện trạng sử dụng đất ở quận Cầu Giấy
2.2.1.Tổng quỹ đất của quận Cầu Giấy
Tổng diện tích đất tự nhiên của toàn quận Cầu Giấy năm 2010 là 1204 ha Căn cứ vào tình hình thực tế ở địa phương quỹ đất trên địa bàn quận được chia thành các loại sau:
Cụ thể từng loại đất được tổng kết ở biểu sau:
Bảng 2.1: Cơ cấu các loại đất của quận Cầu Giấy năm 2010
TT Loại đất Diện tích (ha) % so với tổng số
(Nguồn: Báo cáo QHSD đất TPHN 2010)
Như vậy, tổng quỹ đất quận Cầu Giấy là 1204 ha là khá lớn so với các quận nội thành Hà Nội Do quá trình đô thị hóa mạnh mẽ trong những năm gần đây của QuậnCầu Giấy, rất nhiều dự án đầu tư được thu hút vào địa bàn Quận khiến diện tích đất nông nghiệp ngày càng thu hẹp và đến nay chỉ còn chiếm một diện tích nhỏ, chiếm5.6% trong tổng số 1204 ha Diện tích đất chưa sử dụng cũng còn lại rất ít, còn lại chủ yếu là đất phi nông nghiệp, bao gồm nhiều loại đất được sử dụng với mục đích khác nhau sẽ được phân tích cụ thể trong những phần sau của chuyên đề.
2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất tại quận Cầu Giấy
* Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp
Do đặc điểm về vị trí địa lý cũng như sự phát triển kinh tế xã hội rất nhanh trong những năm vừa qua, diện tích đất nông nghiệp trên địa bàn Quận Cầu còn lại rất ít và chỉ có 3 loại đất nông nghiệp còn lại là đất lúa nước, đất trồng cây hàng năm khác và đất trồng cây lâu năm là có diện tích đáng kể.
Bảng 2.2: Cơ cấu đất nông nghiệp trên địa bàn quận Cầu Giấy năm 2010
Loại đất S(ha) % Đất sản xuất nông nghiệp Đất trồng cây hàng năm Đất lúa nước 21.52 31.9% Đất trồng cây hàng năm khác 44.75 66.3% Đất trồng cây lâu năm 1.27 1.8% Đất lâm nghiệp 0 0 Đất mặt nước nuôi trồng thuỷ sản 0 0 Đất làm muối 0 0
(Nguồn: Báo cáo QHSD đất TPHN 2010)
Hiện nay, diện tích đất nông nghiệp trên địa bàn Quận Cầu Giấy là 67.54 ha chiếm 5.6% trên tổng số diện tích toàn địa bàn Quận Trong đó, cơ cấu đất nông nghiệp của toàn Quận đã thu hẹp lại chỉ với 2 loại đất sản xuất nông nghiệp là đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm.
- Đất trồng cây hàng năm có diện tích 66,27 ha chiếm 98.2% diện tích đất nông nghiệp trên địa bàn Quận Trong đó, đất trồng cây hàng năm lại bao gồm 2 loại: + Đất trồng lúa nước có diện tích 21.52 ha chiếm 31.9% tổng diện tích đất nông nghiệp.
+ Đất trồng cây hàng năm khác có diện tích 44.75 ha chiếm 66.3% tổng diện tích đất nông nghiệp.
- Đất trồng cây lâu năm có diện tích 1.27 ha chiếm 1.8% tổng diện tích đất nồng nghiệp.
Còn lại, các loại đất nông nghiệp khác như đất lâm nghiệp, đất mặt nước nuôi trồng thuỷ sản trên địa bàn Quận Cầu Giấy hiện nay đều không có.
Chiếm diện tích lớn nhất và không ngừng tăng trong những năm vừa qua trên địa bàn Quận Cầu Giấy chính là đất phi nông nghiệp, với diện tích 1126.78 ha chiếm 93.6% tổng diện tích đất trên địa bàn Quận, đất phi nông nghiệp đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế xã hội cũng như quá trình đô thị hoá trong suốt thời gian qua Dưới đây là tình hình sử dụng 544 ha đất phi nông nghiệp trên địa bàn Quận Cầu Giấy ( còn lại 582,78 ha đất phi nông nghiệp đang nằm trong kế hoạch sử dụng đất trong giai đoạn tiếp theo)
Bảng 2.3: Cơ cấu đất phi nông nghiệp trên địa bàn Quận Cầu Giấy năm 2010
Loại đất Diện tích (ha) Cơ cấu(%) Đất chuyên dùng 127.7 10.55%
-Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp 70.92 5.84%
-Đất khu công nghiệp 7.76 0.64% Đất cho hoạt động khoáng sản Đất phát triển hạ tầng 396.02 32.9%
-Đất công trình, năng lượng 0.48 0.04%
-Đât công trình bưu chính viễn thông
-Đất cơ sở văn hoá 57.42 4.77%
-Đất cơ sở giáo dục đào tạo 90.14 7.49%
-Đất cơ sở thể dục thể thao 4.61 0.38%
-Đất cơ sở nghiên cứu khoa học
-Đất cơ sở dịch vụ xã hội
-Đất chợ 4.19 0.35% Đất di tích danh lam thắng cảnh 2.34 0.19% Đất bãi thải, xử lý chất thải Đất tôn giáo, tín ngưỡng 5.57 0.46% Đất nghĩa trang, nghĩa địa 12.37 1.03%
(Nguồn: Báo cáo QHSD đất TPHN 2010)
-Đất chuyên dùng có diện tích 127.1 ha chiếm 10.55% tổng diện tích đất trên địa bàn Quận Cầu Giấy, bao gồm các loại sau:
+Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp có diện tích 70.32 ha chiếm 5.84% tổng diện tích Là đất là đất xây dựng trụ sở của các cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức sự nghiệp công và đất xây dựng công trình sự nghiệp của Nhà nước, đất xây dựng trụ sở của các tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp trên địa bàn Quận.
+Đất quốc phòng có diện tích 46.4 ha chiếm 3.85% tổng diện tích.Đất an ninh có diện tích 2.62 ha chiếm 0.22% tổng diện tích Là đất sử dụng cho các đơn vị đóng quân, các công trình khoa học kỹ thuật phục vụ quốc phòng, quốc phòng kết hợp làm kinh tế, đất xây dựng cho các kho tàng, trường học, bệnh viện của các lực lượng vũ trang trên địa bàn Quận.
+Đất khu công nghiệp có diện tích 7.76 ha chiếm 0.64% tổng diện tích.
-Đất phát triển hạ tầng là loại đất chiếm diện tích lớn nhất trong các loại đất phi nông nghiệp, 396.02 ha chiếm 32.9% Đất phát triển hạ tầng bao gồm nhiều loại đất khác nhau và đóng vai trò quan trọng trong cả quá trình phát triển y tế, giáo dục, văn hoá xã hội và cả kinh tế trên địa bàn Quận.
+Đất giao thông có diện tích 210.77 ha chiếm 17.51% tổng diện tích, bao gồm diện tích đất đường bộ (kể cả đường đi trong khu dân cư và đường bờ mương, bờ thửa trên cánh đồng).
+Đất thuỷ lợi có diện tích 10.44 ha chiếm 0.87% tổng diện tích, bao gồm diện tích các loại đất: đê, đập, sông mương thoát nước, mương dẫn nước tưới tiêu (kể cả rãnh thoát nước trong các khu dân cư).
+Đất công trình năng lượng có diện tích 0.48 ha chiếm 0.04% tổng diện tích. +Đất cơ sở văn hoá có diện tích 57.42 ha chiếm 4.77% tổng diện tích.
+Đất cơ sở y tế có diện tích 17.97 ha chiếm 1.49% tổng diện tích.
+Đất cơ sở giáo dục đào tạo có diện tích 90.14 ha chiếm 7.49% tổng diện tích. +Đất chợ có diện tích 4.19 ha chiếm 0.35% tổng diện tích.
-Đất di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh có diện tích 2.34 ha chiếm 0.19% tổng diện tích Là đất có các công trình xây dựng, mặt nước thuộc khuôn viên các di tích lịch sử văn hoá được Nhà nước công nhận như đình, đền, nhà thờ…và các khu danh lam văn hoá trên địa bàn Quận.
-Đất tôn giáo tín ngưỡng có diện tích 5.57 ha chiếm 0.46% tổng diện tích.
-Đất nghĩa trang nghĩa địa có diện tích có diện tích 12.37 chiếm 1.03% tổng diện tích, là diện tích của nghĩa trang Mai Dịch và các nghĩa trang liệt sỹ, nghĩa địa trên địa bàn quận.
Thực trạng công tác quản lý đất đai ở quận Cầu Giấy trong những năm gần đây
2.3.1 Tổ chức bộ máy đất đai của Quận Cầu Giấy
Phòng Tài nguyên môi trường quận Cầu Giấy kết hợp với Phòng Quản lý đô thị là cơ quan chuyên môn giúp UBND Quận Cầu Giấy thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về đất - nhà và đo đạc bản đồ trên địa bàn quận
Chịu sự quản lý, chỉ đạo trực tiếp của UBND quận đồng thời chịu sự hướng dẫn, kiểm tra về chuyên môn nghiệp vụ của Sở Tài nguyên môi trường TP Hà Nội Với các chức năng trên, bộ máy quản lý đất đai Quận Cầu Giấy nhiệm vụ sau:
- Xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và nhà trình cấp có thẩm quyền phê duyệt và tổ chức thực hiện.
- Dự thảo các văn bản, tổ chức hướng dẫn UBND phường, các tổ chức và công dân thực hiện chế độ chính sách về quản lý sử dụng đất nhà trình cấp có thẩm quyền phê duyệt và tổ chức thực hiện.
- Tổ chức thẩm định và trình UBND quận các văn bản của UBND phường về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và nhà theo quy hoạch của UBND Thành phố đã phê duyệt và theo phân cấp quản lý đất đai của Luật đất đai.
- Quản lý và theo dõi biến động về diện tích các loại đất, loại nhà, về chủ sử dụng đất và sở hữu nhà Chỉnh lý các hồ sơ tài liệu về đất - nhà, bản đồ địa chính cho phù hợp với hiện trạng tại địa bàn quận, lập báo cáo thống kê, kiểm kê đất -nhà theo định kỳ.
- Tham gia với các cơ quan chức năng trong việc hoạch định địa giới hành chính phường Tiếp nhận và quản lý các tiêu mốc đo đạc, mốc địa giới, mốc địa chính, mốc lộ giới thuộc quận, tham gia giải quyết các tranh chấp đất - nhà.
- Dự thảo văn bản trình UBND quận để báo cáo cấp trên có thẩm quyền quyết định việc giao đất, chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê đất, thu hồi đất, quản lý đất công để sử dụng vào các mục đích phục vụ lợi ích công cộng.
- Tổ chức xét hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho cá nhân và các tổ chức xã hội, theo thẩm quyền của UBND quận do pháp luật quy định.
- Căn cứ yêu cầu về chuyên môn nghiệp vụ do Sở Tài nguyên môi trường Thành phố hướng dẫn, có kế hoạch đề nghị UBND quận cử cán bộ đi đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ công chức của xã, phường làm công tác quản lý đất đai.
- Bảo quản, lưu trữ, bổ sung, cập nhật hồ sơ quản lý sử dụng đất - nhà, các tài liệu bản đồ địa chính nhà đất thuộc thẩm quyền quản lý của quận, cung cấp hồ sơ, tài liệu về đất và nhà theo các yêu cầu của cấp có thẩm quyền theo phân cấp của Nhà nước, đồng thời chịu trách nhiệm về độ chính xác của tài liệu, hồ sơ đã cấp trước luật pháp Nhà nước.
- Chuẩn bị hồ sơ và các điều kiện cần thiết để Chủ tịch UBND quận, Sở Tài nguyên môi trường giải quyết việc tranh chấp về đất và nhà theo luật pháp Nhà nước và quy định của UBND Thành phố.
Cho đến nay lực lượng cán bộ trong phòng Tài nguyên môi trường 11 người trong đó có một trưởng phòng, một phó phòng và 6 cán bộ chuyên môn, 3 cán bộ hợp đồng Tại cấp phường, toàn quận có 8 phường, mỗi phường có từ 2 đến 3 cán bộ địa chính, 1 cán bộ được biên chế chính thức Tuy nhiên phần lớn đội ngũ cán bộ trẻ kinh nghiệm chưa nhiều lại thường xuyên thay đổi nhất là đội ngũ cán bộ địa chính phường - xã - thị trấn nên kỹ năng tác nghiệp, xử lý công việc còn hạn chế làm ảnh hưởng đến hiệu quả công tác được giao Bởi lẽ theo cơ chế hiện nay, cơ quan quản lý đất đai địa phương trực thuộc chính quyền địa phương (liên kết ngang) và chỉ chịu sự chỉ đạo hướng dẫn chuyên môn của cơ quan quản lý cấp trên (liên kết dọc) Do đó, vấn đề nhân sự của các cơ quan quản lý đất đai là do chính quyền địa phương quyết định Trong khi đó ở các cấp địa phương, đặc biệt là phường - xã, lực lượng nhân sự này thường chịu sự tác động của việc thay đổi nhiệm kỳ, nhất là khi có lãnh đạo mới là khá phổ biến dẫn đến tình trạng nhân sự của bộ máy quản lý đất đai kém ổn định, ảnh hưởng đến hiệu quả công tác quản lý đất đai trên địa bàn nhất là trong điều kiện hệ thống thông tin đất đai hiện nay còn chưa hoàn thiện.
2.3.2 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Quận Cầu Giấy
2.3.2.1 Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất Đô thị
Công tác điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính được thực hiện ngay sau khi thành lập quận.
Hệ thống bản đồ và hồ sơ địa chính của hầu hết các phường và quận đều được lập theo 4 thời điểm: 1960, 1978,1987, 1994 Nhìn chung, với loại bản đồ và hồ sơ địa chính được lập năm 1960, 1978, 1987 so với hiện trạng có sự biến động nhiều và không đầy đủ do quy trình lập ban đầu và thất thoát trong quá trình quản lý sử dụng Toàn bộ bản đồ địa chính của 06 phường : Dịch Vọng, Mai Dịch, Trung Hoà, Yên Hoà, Nghĩa Tân, Nghĩa Đô được đo vẽ năm 1994 tỷ lệ 1/500 Phường Quan Hoa mới được đo vẽ bản đồ địa chính tỉ lệ 1/200 năm 1999, sau đó đến năm 2005, phường Dịch Vọng Hậu được thành lập trên cơ sở điều chỉnh địa giới hành chính của 2 phường Quan Hoa và Dịch Vọng, vì thế bản đồ địa giới hành chính của 3 phường này được xác định lại với tỷ lệ 1/500 vào năm 2005.
2.3.2.1.1 Hiệu quả của việc sử dụng bản đồ địa chính chính quy
* Tổng số tờ bản đồ địa chính: 218 tờ.
Trong đó, số tờ đã được sử dụng cho đăng ký lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở:
- Số bản đồ tỷ lệ 1/200: 70 tờ.
- Số bản đồ tỷ lệ 1/500: 115 tờ
- Số bản đồ tỷ lệ 1/1000: 33 tờ.
* Quy trình sử dụng bản đồ địa chính để lập hồ địa chính, hồ sơ đăng ký cấp cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
Theo hướng dẫn của Sở Tài nguyên môi trường dùng bản đồ địa chính để dân kê khai đăng ký nhà ở, đất ở Trong trường hợp các thửa đất có biến động, thì phòng Quản lý đô thị kết hợp với phòng Tài nguyên môi trường là cơ quan chuyên môn giúp UBND quận hướng dẫn các phường sao chụp bản đồ để chỉnh lý Với các trường hợp bản đồ đo sai so với hiện trạng sử dụng, thì hướng dẫn nhân dân kê khai theo hiện trạng sử dụng Tuy nhiên, do tình hình đất đai biến động nhiều và liên tục, hơn nữa công tác cập nhật biến động đất đai ở các phường thuộc quận chưa kịp thời nên công tác chỉnh lý biến động bản đồ hiện nay tại quận chưa được đầy đủ.
* Đánh giá độ chính xác, chất lượng bản đồ ( thông qua kết quả đăng ký đất đai)
Tỷ lệ số thửa phải chỉnh sửa do đo đạc sai bình quân ở các phường khoảng 13 -
15 % trên tổng số thửa đã được cấp giấy.
Tổng số cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã cấp trên cớ sở bản đồ địa chính chính quy là: 4.542 giấy.
Đánh giá chung
Quận Cầu Giấy là một trong những quận có tốc độ đô thị hoá cao và phát triển kinh tế nhanh của thủ đô Hà Nội, vì thế tất yếu trong quá trình phát triển có rất nhiều vấn đề về đất đai nảy sinh cần giải quyết, vì đất đai đóng vai trò ngày càng quan trọng đóng góp vào sự phát triển kinh tế xã hội của quận Với sự cố gắng nỗ lực để giải quyết 1 cách nhanh chóng nhất có thể các vấn đề quản lý đất đai, trong suốt thời gian qua Quận Cầu Giấy đã đạt những kết quả đáng mừng
Một là: công tác điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính được thực hiện ngay sau khi thành lập quận với tổng số bản đồ địa chính đã được lập của quận là 218 tờ với các tỷ lệ: 1/200, 1/500, 1/1000, qua số bản đồ này đã kê khai đăng ký cấp GCN QSD đất ở và QSH nhà ở và đã cấp được 4.542 giấy và diện tích đã được cấp là 56,4043 ha
Hai là: công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã và đang được thực hiện với cường độ cao góp phần vào việc sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
Ba là: công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và giải phóng mặt bằng. Quận đã thực hiện sự chỉ đạo của UBND Thành phố tiến hành giao đất cho các hộ gia đình cá nhân, các tổ chức kinh tế, tổ chức nước ngoài và liên doanh với nước ngoài Quận đã tiến hành thống kê kiểm tra hiện trạng sử dụng đất trên toàn quận, thu hồi và đề nghị cấp trên thu hồi đất hoang hoá, để không hoặc sử dụng không đúng mục đích của một số cơ quan, đơn vị và cá nhân, hạn chế tình trạng sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả trên địa bàn quận Thành tích nổi bật trong công tác quản lý đất trên địa bàn quận Cầu Giấy những năm qua là đã hoàn thành tốt công tác giải phóng mặt bằng, thu hồi một diện tích lớn mặt bằng và bàn giao cho các chủ đầu tư các dự án, góp phần bảo đảm tiến độ của dự án Mặt khác, do thành công của công tác giải phóng mặt bằng là không để xảy ra điểm nóng nào mặc dù số hộ dân phải di dời cho công tác giải phóng mặt bằng lên tới trên 2.000 hộ trong một năm Mọi phát sinh, thắc mắc của nhân dân đều được giải quyết, xử lý ngay từ phường, quận. Bốn là: công tác thực hiện các văn bản pháp luật Trong quá trình quản lý đất đai thì phòng Quản lý đô thị và phòng Tài nguyên môi trường quận đều thực hiện đúng theo các văn bản của UBND Thành phố, Sở Tài nguyên môi trường đưa xuống do đó công tác quản lý đất đai của quận đã đạt được các thành tích quan trọng.
Năm là: công tác thực hiện việc triển khai việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã hoàn thành vượt mức kế hoạch Thành phố giao hàng năm nhằm đảm bảo quyền hạn cho người sử dụng đất, hạn chế tranh chấp lấn chiếm trong nhân dân, góp phần tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt. Riêng trong năm 2008 thì đã cấp được 4.027 HS cho các đối tượng sử dụng đất đạt 21,14% so với tổng số HS đã đăng ký đề nghị cấp, số HS đã chuyển lên Thành phố để xem xét việc cấp GCN là 4.568 HS, đạt hơn 23,98% Hiện tại phòng đang khẩn trương tiến hành công tác này, giao cho từng cán bộ phụ trách từng Phường, nếu phường nào phức tạp thì giao cho 2 cán bộ quản lý.
Sáu là: công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo của nhân dân về nhà đất được thực hiện kịp thời theo đúng pháp luật, góp phần ổn định xã hội, ổn định đời sống nhân dân trong quận
Xu hướng sử dụng đất trong những năm tới của quận Cầu Giấy là sử dụng tối đa các loại đất, đất nông nghiệp không giao sử dụng lâu dài mà giao tạm thời cho nông dân, cho phép họ canh tác các loại cây ngắn ngày trên đất Tạo điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích khác để phát triển quận trở thành trung tâm của Hà Nội trong thời gian tới Đất chuyên dùng trong Đô thị phát triển ngày một tăng, Nhà nước thực hiện giao đất cho thuê đất tới từng đối tượng có quyền sử dụng đất có đủ các điều kiện Đất ở ngày một tăng do yêu cầu của dân cư trong quận Quận luôn cố gắng đầu tư, cải tạo đất chưa sử dụng để đưa vào sử dụng với diện tích là lớn nhất Tất cả các mục đích này đều dựa trên quy hoạch của quận Cầu Giấy và UBND Thành phố Hà Nội. Để đáp ứng yêu cầu của thực tiễn và đời sống, công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận còn rất nặng nề Hiện tại đất đai trong quận còn được khai thác, sử dụng rất lãng phí, có nơi còn khai thác bừa bãi, nhất là trong các đơn vị tổ chức, cơ sở hạ tầng Đô thị chưa được xây dựng đồng bộ với trang thiết bị hiện đại do thiếu vốn đầu tư Do đó chưa thu hút được đầu tư trong nước và ngoài nước cho sự phát triển kinh tế và sự nghiệp đô thị hoá của quận Để sử dụng hết các điều kiện thuận lợi về vị trí, điều kiện tự nhiên của quận thì UBND quận Cầu Giấy và UBND Thành phố Hà Nội cần phải có những ưu tiên nhất định cho công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận.
2.4.2 Tồn tại và nguyên nhân
* Những vấn đề còn tồn tại.
Do trước đây khi chưa thành lập quận, việc quản lý sử dụng đất của các xã, thị trấn (nay là phường) chưa được chặt chẽ nhiều khi còn buông lỏng: Một số xã tự cấp đất cho dân làm nhà ở hoặc cho các cơ quan, đơn vị thuê, mượn đất; nhiều hộ dân ở các xã còn tự lấn chiếm hoặc tự chuyên đổi mục đích sử dụng đất từ đất canh tác, đất ao sang đất ở, gây khó khăn cho công tác quản lý và xử lý những tồn tại trong việc sử dụng đất Trên địa bàn quận, hầu hết các dự án phát triển Đô thị của Trung ương, Thành phố cũng như của quận đã và đang triển khai sử dụng đất tại tất cả các phường Nhưng diện tích từng dự án khác nhau, thời điểm thu hồi đất không cùng thời gian đã tạo ra nhiều diện tích đất kẹt của nhiều loại chủ sử dụng đất.Thẩm quyền thu hồi, chính sách bồi thường hỗ trợ lại do Thành phố quyết định dễ pháp luật Mặt khác, do biến động đất đai nhanh như đất đai chuyển sang Đô thị hoá và việc mua bán, chuyển nhượng diễn ra thường xuyên như tách cho con, công tác theo dõi chỉnh lý biến động ở các phường lại không được kịp thời, do vậy việc quản lý gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Hệ thống hồ sơ sổ sách còn thiếu, độ chính xác thấp Hầu hết bản đồ địa chính của các phường trong quận đều được đo vẽ vào các thời điểm 1960, 1978, 1987,
1994 nên chất lượng chưa đạt yêu cầu Tỷ lệ bản đồ không đồng nhất, tỷ lệ 1/1000, 1/200, 1/500 Hình thể, kích thước, diện tích một số thửa đất đo vẽ không đúng với hiện trạng Việc đánh số thửa ở một số tờ bản đồ không đúng theo quy định hoặc còn trùng, sót ở một số tờ bản đồ còn đo bao, chưa tách từng hộ nhất là một số thửa trước đây là ao, vườn liền thửa đất ở thì đo bao thành một thửa đất ở Một số thửa đất khi đã cho tách nhưng không tính lại diện tích.
Hiện nay do việc quy hoạch chi tiết tới các phường mới cón chưa có, chỉ có kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội quận và quy hoạch tổng thể của Thành phố cho nên ảnh hưởng tới kế hoạch sử dụng đất của các phường, gây ra khó khăn trong công tác quản lý đất đai của các phường.
Công tác cấp GCN QSH nhà ở và QSD đất ở còn nhiều vấn đề bất cập Hồ sơ kê khai ban đầu không đầy đủ, không có các giấy tờ kèm theo, như nguồn gốc sử dụng đất không rõ, chưa tách thửa trong bản đồ, sơ đồ vẽ kích thước nhà, đất thiếu nhiều Chế độ chính sách phải đóng nộp cho Nhà nước còn nhiều phức tạp, số hồ sơ cần phải hoàn thiện cho đủ điều kiện xét duyệt giấy chứng nhận thì dân không hoàn thiện Một số cơ quan có nhà tập thể kê khai không đủ nội dung, khi UBND phường mời ra để hoàn thiện thì không đến (phường Nghĩa Tân) Phường Quan Hoa hiện còn nhiều hộ gia đình tập thể như khu Văn công, tập thể trường Đại học sư phạm, tập thể trường Đại học tuyên giáo hồ sơ đã kê khai nhưng còn nhiều vướng mắc về chế độ chính sách nên phường chưa phân loại hồ sơ chuyển quận được.
Việc giải quyết tranh chấp đất đai có những vụ việc còn kéo dài, mặc dù đã có những kết luận trả lời của phòng, ban chức năng và quyết định giải quyết nhưng dân vẫn cứ cố tình khiếu kiện, thắc mắc không đồng ý quyết định giải quyết của cấp có thẩm quyền.
Công tác giải phóng mặt bằng còn gặp nhiều bất cập do chế độ chính sách bồi thường, hỗ trợ không đồng nhất giữa các dự án Một số người dân còn không chấp hành và không hiểu các chế độ chính sách, cố tình chây ì, không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ, phải dùng biện pháp cưỡng chế. Đội ngũ cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng thường kiêm nhiệm, thời gian hạn chế, khối lượng công việc nhiều nên ảnh hưởng không nhỏ tới kết quả công việc.
- Do điểm xuất phát đi lên của quận thấy: từ xã, thị trấn lên phương nên có nhiều bất cập cả về cơ sở hạ tầng, điều kiện thực hiện, trình độ dân trí, khi đi vào hoạt động càng bộc lộ mâu thuẫn ở một số lĩnh vực nhất là quản lý đô thị, giải phóng mặt bằng chưa phù hợp với tình hình thực tế, gây nhiều khó khăn trong việc triển khai thực hiện nhiệm vụ.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Giải pháp tầm vĩ mô
Đây là các giải pháp ở tầm vĩ mô mà người thực hiện là Nhà nước, UBND Tỉnh (Thành phố), sở Tài nguyên môi trường.
3.1.1 Chính sách trong quản lý Nhà nước về đất đai Đây là khâu quyết định trong quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là đất Đô thị Quản lý đất Đô thị được thực hiện trên 6 nội dung, mỗi nội dung đều được thực hiện theo sự chỉ đạo từ Trung ương đến địa phương Do đó chính sách cần được hệ thống hoá về quyền và nghĩa vụ của người quản lý và người sử dụng đất:
* Chính sách quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được ghi nhận từ Điều 110 đến Điều
135 của Luật đất đai năm 2003 Đây là chính sách đảm bảo cho người sử dụng đất yên tâm sử dụng trên chính mảnh đất của mình theo đúng pháp luật Chính sách tạo ra phải công bằng để thúc đẩy sản xuất phát triển Các chủ thể sử dụng đất đều đã được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất (giao đất có thu tiền hoặc không thu tiền, thuê đất thì phải trả tiền thuê đất) Giao đất hoặc cho thuê đất là có thời hạn. Hiện nay có một số tổ chức, cá nhận sử dụng đất nhưng chưa được Nhà nước công nhận Điều này đòi hỏi phải có chính sách, biện pháp buộc họ phải kê khai đăng ký và thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước Nếu họ không thực hiện phải cương quyết xử lý bằng kinh tế hoặc hành chính (phạt tiền hoặc thu hồi đất) Để làm được điều này thì cơ cấu bộ máy quản lý cần kiện toàn từ Trung ương đến địa phương, thông tin phản hồi phải nhanh chóng.
Trước đây ta thường ưu tiên cho doanh nghiệp Nhà nước nhưng hiện nay thực hiện kinh tế nhiều thành phần, do đó cần phải tạo một hành lang pháp lý chung,đảm bảo công bằng giữa các chủ sử dụng đất Hiện nay tình trạng ưu tiên kinh tếNhà nước vẫn còn, các tổ chức chính trị xã hội, pháp nhân trong nước, doanh nghiệp Nhà nước vẫn được ưu tiên hơn tổ chức tư nhân, nhà đầu tư nước ngoài Điều này cần được khắc phục để đảm bảo cho nên kinh tế phát triển nhanh, đảm bảo công bằng theo đúng định hướng mà Nhà nước đã đề ra
Chính sách giữa các chủ sử dụng đất còn chưa đầy đủ và toàn diện: các doanh nghiệp được giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất đã không tính giá trị của đất vào chi phí nên họ thường sử dụng lãng phí đất, tự chuyển mục đích sử dụng đất sang sử dụng vào mục đích khác nhưng không đóng nghĩa vụ đối Nhà nước (không nộp tiền thuê đất) điều này gây mất công bằng giữa các chủ sử dụng đất Trên địa quận Cầu Giấy cũng đã có trường hợp này xảy ra: các đơn vị sử dụng đất vào mục đích an ninh quốc phòng tự chia đất cho cán bộ làm nhà ở, sử dụng vào làm kinh tế nhưng không có nghĩa vụ gì đối với Nhà nước Để giải quyết vấn đề này Nhà nước nên giải quyết dứt điểm, tránh để thêm thời gian nữa Phải yêu cầu các chủ sử dụng làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng nếu đất đó thuộc quy hoạch được sử dụng, còn nếu xét thấy không thể cho sử dụng vào mục đích đó được thì yêu cầu họ không được sử dụng và nếu cần thì thu hồi lại phần đất đó.
*Chính sách trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Hiện nay tốc độ Đô thị hoá diễn ra rất mạnh ở các Đô thị trên cả nước, đặc biệt là ở Thủ đô Hà Nội, Quận Cầu Giấy cũng không nằm ngoài điều này Trong tình hình đó, công tác quy hoạch và kế hoạch đất đai chưa được thực hiện, Nhà nước nên nhanh chóng hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho từng khu vực, nhất là các Đô thị.
Công tác quản lý đất đai là một lĩnh vực đặc thù, mà đối tượng quản lý là đất đai giao cho các chủ sử dụng đất Vì vậy quy hoạch quản lý đất đai là quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết tới từng thửa đất giao cho các chủ sử dụng Do đó quy hoạch được xây dựng trên bản vẽ 1/1000,1/500,1/200 Để tiến hành, Nhà nước phải có sự chỉ đạo, phối hợp với từng địa phương để hoàn thành công tác này Mặc dù quận Cầu Giấy vẫn chưa có quy hoạch chi tiết, song có một thuận lợi lớn đó là Thành phố Hà Nội đã hoàn thành quy hoạch tổng thể từ năm 2000-2010 Trong thời gian qua, công tác quy hoạch chưa được hoàn thành đó là do các nguyên nhân đó là:
- Quy hoạch là để dự báo cụ thể, chi tiết, cần phải thông tin đầy đủ về nhu cầu và khả năng phát triển của tất cả các thành phần kinh tế trong toàn bộ nền kinh tế. Nước ta là một nước có nền kinh tế đang phát triển, các chỉ tiêu kinh tế luôn luôn bị thay đổi, vì vậy việc điều hành nền kinh tế vĩ mô làm cho các đơn vị, quận, huyện cũng phải điều chỉnh theo cho phù hợp
- Quy hoạch tổng thể thay đổi sẽ làm cho quy hoạch chi tiết thay đổi, bởi vì quy khu Đô thị Ngày 15/08/2000, Chính phủ có công văn số 736/CV- CP giao cho UBND Thành phố điều chỉnh chi tiết một số khu vực Quận Cầu Giấy cũng thuộc đối tượng của công văn này Như vậy, việc Nhà nước thường xuyên thay đổi quy hoạch cũng ảnh hưởng rất lớn tới công tác kế hoạch sử dụng đất.
- Việc lập và nghiên cứu quy hoạch là do văn phòng Kiến Trúc Sư Trưởng Thành phố đảm nhiệm từ khâu triển khai đến khâu tổ chức thực hiện, thẩm định trình UBND Thành phố phê duyệt Cơ quan chính thực hiện là Viện Quy Hoạch trực thuộc văn phòng Kiến Trúc Sư Trưởng Thành phố Công việc của Viện là rất lớn, nghiên cứu quy hoạch lại mang tính độc quyền, do đó lực lượng cán bộ không đáp ứng được nhu cầu, tính sáng tạo nghiêm túc không đảm bảo được do không có tính cạnh tranh Vì vậy, sản phẩm làm ra thiếu tính khoa học và thực tiễn, do đó phải chỉnh sửa nhiều lần Đây là một vấn đề hết sức cần thiết đòi hỏi tính hồng, chuyên rất cao của người cán bộ làm công tác quy hoạch Nhà nước nên can thiệp để giảm bớt khối lượng công việc do Viện quy hoạch Tạo điều kiện để cán bộ quy hoạch có thể phát triển hết trí tuệ và tài năng sáng tạo vào công tác quy hoạch.
- Các cấp thực hiện công tác quy hoạch tự điều chỉnh quy hoạch, vấn đề này đang xảy ra ở nước ta, nhất là tại các Đô thị Tự ý chuyển đổi cho mục đích riêng của địa phương, nên đã làm mất lòng tin ở người dân tới Chính quyền của Nhà nước.
Từ những lý do này yêu cầu Nhà nước nên có những chính sách cho phù hợp trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để tăng cường hiệu quả quản lý của Nhà nước, tăng cường lòng tin của nhân dân đối với Nhà nước, giúp phát triển kinh tế đất nước.
3.1.2 Cơ chế trong quản lý đất Đô thị
Nước ta đã chuyển đổi nền kinh tế từ cơ chế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN, hình thức mệnh lệnh trong quản lý đất đai hiện vẫn còn tuy đã có nhiều thay đổi Hiện nay ta đang thực hiện quản lý theo ngành, lĩnh vực và có sự giám sát lẫn nhau giữa các cơ quan, nhưng vẫn chưa thực hiện triệt để Đai bộ phận các cơ quan vẫn thực hiện theo cơ chế thủ trưởng, cấp dưới chịu sự chỉ đạo của cấp trên Đây là vấn đề còn tồn tại, tuy Nhà nước đã tiến hành thay đổi nhưng hiện nay cơ chế cũ vẫn còn mang tư tưởng bao trùm.
Như vậy trong quản lý đất Đô thị ta nên thực hiện việc quản lý theo kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN Điều này phù hợp với cơ chế phát triển chung của đất nước đồng thời tạo cho thị trường đất đai hoạt động có hiệu quả Tạo điều kiện cho việc quản lý, sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả và bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai.
Giải pháp tầm vi mô
Được thực hiện trên cơ sở các quy định của Nhà nước, UBND Tỉnh (Thành phố), các Quận (Huyện) tổ chức triển khai thực hiện các văn bản đó và thực hiện quản lý tại địa phương Quản lý ở tầm vi mô là các giải pháp thiết thực và cụ thể trong công tác quản lý đất đai như: phân cấp trong quản lý, tổ chức thực hiện, cán bộ
3.2.1 Phân cấp trong quản lý đất Đô thị Đó là vấn đề phân định chức năng, nhiệm vụ của các cơ quan trong cơ cấu bộ máy quản lý đất đai Hiện nay quy định của Nhà nước về phân cấp Đô thị chưa rõ ràng Bộ máy quản lý theo chế độ tập trung quan liêu bao cấp theo kiểu xin cho, chưa đổi mới kịp thời với sự đổi mới về kinh tế Sự phân cấp trong quản lý Đô thị giữa các cơ sở chuyên ngành với chính quyền quận chưa rõ ràng, còn bất hợp lý. Chính quyền quận có trách nhiệm thừa hành quyền lực quản lý đất Đô thị nhưng không có quyền trong công việc thực hiện các nội dung về quản lý đất (nếu có thì rất ít) Quận có vai trò như một cơ quan giúp việc còn sở và UBND Thành phố có vai trò quyết định, giải quyết cụ thể điều này đã làm cho Sở rất nhiều công việc, làm không hết gây trì trệ, ách tắc Dẫn đến Sở không thể làm tham mưu cho UBND Thành phố (Tỉnh) về xây dựng chính sách, hướng dẫn nghiệp vụ chuyên môn cho cấp dưới và cán bộ chuyên ngành không được bổ sung, nâng cao nghiệp vụ chuyên môn, thông tin khoa học quản lý cũng không nắm bắt được để đưa vào phục vụ công tác quản lý Tất cả các vấn đề này đã dẫn đến bộ máy quản lý cồng kềnh nhưng đi vào hoạt động lại không được hiệu quả. Để nâng cao hiệu quả quản lý, cần cải cách lại nền hành chính quốc gia, thực hiện việc tinh giảm bộ máy quản lý, đào tạo và đào tạo lại kiến thức cơ bản về lĩnh vực quản lý cho đội ngũ cán bộ công chức Ban hành những quy định pháp luật hoàn chỉnh, phân cấp, phân quyền giữa Trung ương và Thành phố, Quận, Huyện, Thị xã trong công tác quản lý đất Đô thị Phân quyền sâu hơn nữa cho việc xử lý ở quận, phường thực hiện công tác giữ gìn an ninh, trật tự xã hội, cung cấp kịp thời các thông tin về những sai phạm và xác lập hồ sơ ban đầu, không nên tập trung toàn bộ quyền quyết định việc phân phối, xử lý nguồn lực đất Đô thị vào một cơ quan tại quyền cho các cơ quan tham mưu giúp việc, làm thay đổi nội dung, chức năng của chính quyền trái với quy định của pháp luật Chuyển một số công việc hành chính quản lý đất đai sang dịch vụ hành chính công.
Công tác thống kê, kiểm kê, kiểm tra việc đo đạc bản đồ địa chính, xử lý các vi phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất cũng như giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất dân cư nên giao cho chính quyền quận làm, như vậy khắc phục tính trạng một người phải ký cho cả Thành phố Có như vậy mới đáp ứng được yêu cầu chuyển quyền sử dụng đất ngày càng tăng khi Nhà nước ta thực sự hoà nhập vào kinh tế thị trường khu vực và thế giới đồng thời giải quyết nhanh chóng các thủ tục hành chính theo yêu cầu của người dân Thực hiện được chức năng của chính quyền nhân dân do Đảng lãnh đạo chính quyền của nhân dân, do dân và vì dân.
3.2.2 Hướng dẫn tổ chức thực hiện công tác quản lý đất đai
Sau mỗi văn bản của Nhà nước hoặc cơ quan có thẩm quyền ban hành đều có các thông tư, chỉ thị hướng dẫn thi hành văn bản đó do chính quyền cấp đó hoặc cấp dưới ban hành cho cơ quan thực thi nó Trong quản lý sử sụng đất đai cũng vậy, công tác hướng dẫn tổ chức thực hiện là một khâu quan trọng Quản lý đất Đô thị được thực hiện theo 6 nội dung quản lý Mỗi nội dung đều có hướng dẫn thực hiện cụ thể Trong những năm qua công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp GCN QSDĐ, thanh tra xử lý vi phạm đất đai và việc quản lý sử dụng đối với từng loại đất còn nhiều vấn đề nổi cộm trong hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành. Công tác quản lý sử dụng đối với từng loại đất đai phải có những biện pháp cụ thể và quy định chức năng của từng cơ quan và từng phường.
- Đất ở Đô thị: Tăng cường biện pháp đẩy nhanh tiến độ kê khai, đăn ký cấp GCN QSDĐ và QSD nhà ở Đô thị, xác định rõ nguồn gốc sử dụng đất của từng chủ sử dụng với từng thửa đất Đẩy nhanh tiến độ lập dự án các công trình xây dựng nhà ở để phục vụ di dân GPMB, xây nhà bán cho cán bộ công nhân viên và nhân dân
- Đất chuyên dùng: Có biện pháp tích cực để hoàn thành công tác chỉ đạo các đơn vị kinh tế hoạt động thuê đất với chính quyền đại phương và nộp tiền thuê đất đầy đủ cho Nhà nước Với đơn vị vi phạm phải xử lý kịp thời và có thể thu hồi lại để phục vụ phát triển kinh tế xã hội của địa phương.
- Đất nông nghiệp trong Đô thị giảm tới mức tối đa, chỉ giữ lại một số ít để phát triển ngành nghề truyền thống của Đô thị Hiện tại chỉ giao sử dụng tạm thời cho các hộ, cá nhân canh tác các loại cây ngắn ngày.
Công tác giải quyết đơn thư khiếu nại tố cáo, giải quyết tranh chấp đất đai còn nhiều, thời gian giải quyết lâu Do việc triển khai thực hiện luật của chúng ta còn chưa có quy định thống nhất đồng bộ nên kết qủa giải quyết của một vụ tranh chấp giữa các cơ quan thường chênh lệch nhau do đó mất niềm tin trong nhân dân.
Từ thực tế này trong công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai, xử lý vi phạm phải lưu tâm từng trường hợp cụ thể để tìm nguyên nhân của nó đồng thời linh hoạt trong việc giải quyết Trường hợp vi phạm lớn thì dùng biện pháp cưỡng chế buộc thi hành và có thể thu hồi đất.
Các thủ tục để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là thủ tục hành chính do Nhà nước tiến hành qua các cơ quan đại diện của mình để thiết lập mối quan hệ giao dịch giữa người sở hữu và người thuê đất Việc đề ra quá nhiều thủ tục trong quá trình thụ lý hồ sơ giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn của Nhà nước và UBND Thành phố Hà Nội đã gây ra rất nhiều phiền nhiễu cho người sử dụng đất-người sử dụng đất phải chịu thiệt hại cả về vật chất lẫn thời gian, mất cơ hội đầu tư do thời gian thụ lý kéo dài, cụ thể:
- Khi giao đất lần đầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chịu trách nhiệm hoàn thành mọi hồ sơ, thủ tục pháp lý để giao quyền sử dụng đất cho người có nhu cầu sử dụng, mọi chi phí trong công tác này do Nhà nước chịu, còn người sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất (nếu được giao đất) và nộp tiền thuê đất (nếu được thuê đất).
- Khi thu hồi đất để giao lại quyền sử dụng cho người chủ sử dụng mới dưới dạng chuyển quyền có kèm theo chuyển mục đích sử dụng Nhà nước nên có văn bản hướng dẫn người chủ sử dụng mới thoả thuận đền bù thiệt hại cho người chủ sử dụng bị thu hồi Tạo điều kiện sống và làm việc tại nơi ở mới cho người bị thu hồi đất
Tổ chức thực hiện công tác cấp GCN QSDĐ hiện nay còn rất chậm, mặc dùNhà nước đã thay đổi rất nhiều cho phù hợp với thực tế của công tác này nhưng kết quả không cao đặc biệt trong Đô thị do nhiều nguyên nhân: chưa hoàn thiện và cập nhật kịp thời công tác đo vẽ bản đồ, các việc lập hồ sơ còn thiếu, gây nhiều thủ tục cho công tác thực hiện, cán bộ thụ lý cấp phường còn chưa hiểu hết về công việc
Nhà nước không nắm được, tiền nộp cho sử dụng đất quá cao đối với thu nhập của người dân Để đẩy nhanh tiến độ , một số giải pháp được đưa ra:
- Cải tiến thủ tục kê khai đăng ký cấp GCN QSDĐ khẩn trương hoàn thiện công tác đo vẽ bản đồ dịa chính và cập nhật thường xuyên biến động.
Một số giải pháp cụ thể đối với quận Cầu Giấy
Trong thời gian tới, cùng với tốc độ xây dựng Đô thị của thủ đô ngày càng cao, nhiệm vụ đặt ra cho công tác quản lý đất đai của Thành phố Hà Nội nói chung và của Cầu Giấy nói riêng càng nặng nề phức tạp Để đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ quản lý đất đai trong những năm tới cần có sự phối hợp chặt chẽ, đồng bộ giữa các ban ngành chuyên môn cùng sự chỉ đạo, hướng dẫn sâu sát, kịp thời của các cấp chính quyền từ Trung ương đến Địa phương cũng như sự ủng hộ của các tổ chức chính trị xã hội và nhân dân Tình hình đó, đặt ra một số giải pháp cho công tác quản lý đất đai của quận Cầu Giấy như sau:
3.3.1 Xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất của quận.
Quy hoạch sử dụng đất dài hạn được xây dựng có luận chứng, luận cứ khoa học dựa trên cơ sở thực trạng phát triển kinh tế - xã hội: tình hình quản lý, sử dụng đất đai, khái quát được tiềm năng đất đai của quận và dự báo những biến động về sử dụng các loại đất trên địa bàn quận Cầu giấy.
Hiện nay quận vẫn chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết tới tất cả các phường cho nên việc cần thiết trước hết là phải tổ chức công tác này và trình lên UBND Thành phố phê duyệt càng sớm càng tốt mặc dù quận đã có kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội đến năm 2005 và quy hoạch tổng thể của Thành phố đến năm 2020. Việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm của quận trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất dài hạn của quận sẽ đảm bảo sự gắn bó hữu cơ giữa việc sử dụng đất với kế hoạch phát triển kinh tế kế hoạch phát triển Đô thị, kế hoạch đầu tư phát triển hạ tầng hàng năm của Thành phố, điều đó bảo đảm việc quản lý sử dụng đất đạt hiệu quả cao, góp phần thực hiện thắng lợi từng bước quy hoạch sử dụng đất lâu dài của quận Mặt khác, góp phần thực hiện tốt nhiệm vụ phát triển kinh tế, CNH-HĐH trên địa bàn quận, thực hiện kế hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội quận Cầu Giấy giai đoạn 2001-2005.
3.3.2 Hoàn thiện và tổ chức thực hiện cơ chế, chính sách quản lý đất đai
Quá trình đô thị hoá nhanh chóng trên địa bàn quận trong giai đoạn tới sẽ có tác động tới sản xuất và đời sống của nhân dân trong quận Quận cần có chính sách đối với vùng đang sản xuất nông nghiệp chưa được đô thị hoá, nhằm tạo điều kiện và khuyến khích nông dân yên tâm đầu tư phát triển sản xuất nông nghiệp thu hút vốn đầu tư của các thành phần kinh tế cho phát triển sản xuất khi chưa xây dựng đô thị.
Có chính sách khuyến khích phát triển các hình thức tổ chức sản xuất ngành nghề truyền thống ở các thôn xóm cũ bằng kinh tế hộ gia đình, doanh nghiệp tư nhân Cần thực hiện công khai hoá các thông tin về quy hoạch, giải phóng mặt bằng tạo điều kiện thuận lợi cho nhân dân được tiếp cận với thông tin chính xác về đất đai Thông qua đó tạo điều kiện cho dân kiểm tra, giám sát việc thực thi chính sách của cơ quan chức năng, hạn chế những tiêu cực trong quản lý đất có thể xảy ra, bảo đảm chế độ chính sách của Nhà nước được thực hiện đúng, bảo đảm quyền lợi chính đáng của nhân dân.
Cần có cơ chế buộc các chủ đầu tư đưa vào sử dụng ngay quỹ đất đã giải phóng mặt bằng, tránh tái lấn chiếm hoặc gây bất bình, thắc mắc trong nhân dân Trường hợp không sử dụng được ngay diện tích đất đó, cần thu hồi giao cho chủ đầu tư khác.
Thành phố cần sớm có văn bản hướng dẫn cụ thể về phân công phân cấp về công tác quản lý đất đai theo luật, cho phép UBND Quận được quyền quyết định một số vấn đề như: cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, các thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, được quyền thu hồi đất đai đối với các trường hợp vi phạm luật đất đai, để đất hoang hoá, lãng phí quỹ đất, thu hồi các diện tích đất bị kẹt, diện tích đất nhỏ lẻ để sử dụng vào các mục đích công cộng
Cần đưa ra quyết định thu hồi đất của các cơ quan, đơn vị dã được giao từ lâu nhưng chưa sử dụng hoặc sử dụng sai mục đích, giao đất đó cho quận quản lý sử dụng hoặc giao cho các đơn vị có khả năng đầu tư sử dụng ngay.
Thành phố cần có kế hoạch xây dựng quỹ nhà đất cho tái định cư để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng Công tác này có ý nghĩa quyết định tiến độ và sự thành công của công tác giải phóng mặt bằng
Tiếp tục nghiên cứu cải tiến đơn giản hoá các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nhằm đẩy nhanh tiến độ công tác này, góp phần tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động.
Hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai, xây dựng chế độ làm việc khoa học hợp lý.
Cùng với quy trình hoàn thiện cơ chế chính sách quản lý đất đai cần phải hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý, nhằm đảm bảo thực hiện được những yêu cầu nhiệm vụ ngày càng nặng nề của thực tiễn quản lý đất đai trong thời gian tới.
3.3.3 Giải pháp về công tác giải phóng mặt bằng
Công tác giải phóng mặt bằng là một trong những nhiệm vụ trong tâm của công tác quản lý đất đai liên quan đến ổn định chính trị xã hội, phát triển kinh tế và xây dựng đô thị Đây là vấn đề nhạy cảm và ngày càng trở nên bức xúc, cần phải có giải pháp cụ thể cho công tác này nhằm đem lại hiệu quả cao về kinh tế, chính trị và xã hội.
Trước hết, công tác chẩn bị cho giải phóng mặt bằng phải được thực hiện chu đáo, kỹ lưỡng ở mọi khâu: điều tra, khảo sát cụ thể, chính xác, tỷ mỉ tới từng hộ dân thuộc diện giải toả, xây dựng các phương án, kế hoạch, quy trình giải phóng mặt bằng thật chi tiết, chặt chẽ đặc biệt là phương án áp giá bồi thường, hỗ trợ tránh có sự chênh lệch nhiều trong cùng một dự án hoặc giữa các dự án cùng triển khai; chuẩn bị tốt quỹ nhà đất cho tái định cư, kinh phí hỗ trợ và giải quyết việc làm. Công bố công khai các dự án, các chính sách bồi thường, hỗ trợ của Nhà nước và Thành phố Công bố công khai các kết quả điều tra, các phương án được phê duyệt tới từng hộ có đất bị thu hồi.
Cần thống nhất nhận thức giữa chính quyền Thành phố và các quận phường; giữa các ngành từ thành phố tới các Quận phường; giữa các cơ quan thông tin, báo chí của Trung ương và thành phố nhằm tạo ra sức mạnh tổng hợp trong nhận thức, tuyên truyền và thực hiện chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước về giải phóng mặt bằng, làm cho dân nhất trí cao, chú trọng công tác tuyên truyền chung đồng thời lưu ý vận động riêng từng đối tượng.
Thực hiện dân chủ trong việc tiếp thu các ý kiến đóng góp của các tổ chức, đoàn thể quần chúng của nhân dân trong quá trình tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng.