Pháp luật về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ MỸ NHUNG NGUYỄN THỊ MỸ NHUNG CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ BẢO LÃNH TRONG BÁN, CHO THUÊ MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ KHĨA 26 TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH PHÁP LUẬT VỀ BẢO LÃNH TRONG BÁN, CHO THUÊ MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8380107 Người hướng dẫn khoa học: Tiến sĩ Đặng Anh Quân Học viên: Nguyễn Thị Mỹ Nhung – CHLKT – Khóa 26 TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2020 LỜI CAM ĐOAN Tác giả xin cam đoan luận văn pháp luật bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai cơng trình nghiên cứu chính tác giả tìm hiểu, nghiên cứu và hoàn thành với hỗ trợ giảng viên hướng dẫn – T.S Đặng Anh Quân Kết nghiên cứu luận văn này là tìm hiểu thân tác giả quy định pháp luật Việt Nam, pháp luật nước ngoài và thực tiễn áp dụng pháp luật bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai Mọi kết nghiên cứu công trình khoa học khác sử dụng luận văn tốt nghiệp này giữ nguyên ý tưởng và trích dẫn phù hợp theo quy định, có ghi rõ nguồn và liệt kê danh mục tài liệu Nội dung công trình không chép bất kỳ luận văn hay tài liệu nào Tác giả xin cam đoan tính trung thực đề tài Nếu có bất kỳ sai sót hay gian lận nào tác giả chịu hoàn toàn trách nhiệm TP Hồ Chí Minh, ngày 17 tháng 06 năm 2020 Tác giả Nguyễn Thị Mỹ Nhung DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS 2015 : Bộ luật Dân số 91/2015/QH13 Quốc hội nước Cợng hịa Xã hợi Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 24/11/2015 Luật KDBĐS 2014 : Luật Kinh doanh Bất đợng sản sớ 66/2014/QH13 Q́c hợi nước Cợng hịa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 25/11/2014 Luật Nhà 2014 : Luật Nhà số 65/2014/QH13 Q́c hợi nước Cợng hịa Xã hợi Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 25/11/2014 Luật Các tổ chức tín dụng 2010 : Luật Các tổ chức tín dụng sớ 47/2010/QH12 Q́c hợi nước Cợng hịa Xã hợi Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 16/06/2010 Nghị định 139/2017/NĐ-CP : Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở Thông tư : Thông tư số 07/2015/TT-NHNN quy định bảo lãnh 07/2015/TT-NHNN ngân hàng Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành ngày 25/06/2015 Thông tư : Thông tư số 13/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số 13/2017/TT-NHNN điều Thông tư số 07/2015/TT-NHNN quy định bảo lãnh ngân hàng Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành ngày 29/09/2017 MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU ………………………………………………………… CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ BẢO LÃNH TRONG BÁN, CHO THUÊ MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ……………………………… Khái niệm bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành tương lai ……………………………………………… 1.1.1 Định nghĩa nhà hình thành tương lai …… … …… 1.1.2 Định nghĩa bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai … 1.1.3 Các hình thức bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai 13 1.1.4 Đặc điểm bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai 14 1.1 1.1.5 Ý nghĩa chế định bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai ………………………… …… 18 1.2 Điều kiện để ngân hàng thương mại tham gia vào hoạt động bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành tương lai …………………………………………………………… 22 1.3 Trình tự thực bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành tương lai ……………………………………………… 26 1.3.1 Xem xét, thẩm định định cấp bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai … … …… 26 1.3.2 Ký hợp đồng bảo lãnh ………………………………… … 31 1.3.3 Phát hành cam kết bảo lãnh ……………… .……… ……… 35 1.3.4 Thực nghĩa vụ bảo lãnh phát sinh kiện bảo lãnh 39 1.3.5 Quy trình phối hợp xác định số dư bảo lãnh chủ đầu tư ngân hàng thương mại………………………………………… 42 1.4 Xử lý vi phạm hành chính lĩnh vực bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành tương lai ……………………… 44 KẾT LUẬN CHƯƠNG ………………………………………… 46 CHƯƠNG THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN, ĐẢM BẢO THỰC THI QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ BẢO LÃNH TRONG BÁN, CHO THUÊ MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 47 2.1 Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành tương lai ……………………… 47 2.1.1 Thực tiễn thực bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai chủ đầu tư ………………….… 47 2.1.2 Thực tiễn thực quy trình bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai ………… .………… 55 2.2 Giải pháp hoàn thiện, đảm bảo thực thi quy định pháp luật bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành tương lai …………………………………………………………………… 66 2.2.1 Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai ………… 67 2.2.2 Giải pháp đảm bảo thực thi quy định pháp luật về bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai … 76 KẾT LUẬN CHƯƠNG ………………………………………… 80 KẾT LUẬN CHUNG ……………………………………………………… 81 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Thị trường kinh doanh bất đợng sản nói chung và thị trường mua bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai nói riêng ln đánh giá là thị trường sôi động, đầy tiềm song cũng chứa đựng nhiều rủi ro cho bên tham gia giao dịch Pháp luật Việt Nam hành cho phép chủ đầu tư huy động vốn từ bên mua trước thời điểm bàn giao nhà ở, điều này giúp tăng lực tài chính chủ đầu tư cũng vô tình khiến khách hàng trở thành nhà đầu tư gián tiếp Với đặc trưng là nhà hình thành tương lai nên bên mua, bên thuê mua rất khó khăn kiểm sốt chất lượng cơng trình cũng tiến độ bàn giao nhà Thực tế, không ít trường hợp người mua, thuê mua nhà hình thành tương lai toán phần lớn giá bán, giá thuê mua không nhận nhà bên bán, bên cho thuê mua không hoàn thành việc thi cơng xây dựng hồn thành không đáp ứng điều kiện luật định để nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng Như vậy, quan hệ mua bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai, bên mua, bên thuê mua bên yếu và pháp luật cần có chế để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp họ Xét phương diện xã hội, những tranh chấp bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai thường không mang tính đơn lẻ; những vi phạm chủ đầu tư lĩnh vực này thường gây thiệt hại nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tất khách hàng cùng mợt mợt nhóm dự án, có tính ảnh hưởng xã hợi lan rợng Sức ép sở hạ tầng đòi hỏi kiến trúc thượng tầng thay đởi phù hợp, hay nói cách khác, thực tiễn áp dụng quy định pháp luật là nguyên nhân đòi hỏi phải xây dựng hành lang pháp lý chặt chẽ để cân đối quyền lợi cho bên tham gia vào thị trường mua bán nhà hình thành tương lai Một những chế bảo vệ quyền lợi bên mua, bên thuê mua là chế định “bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai” Trên sở quy định Luật KDBĐS 2014 bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai, Thông tư 07/2015/TT-NHNN trực tiếp điều chỉnh, hướng dẫn chi tiết chế định này Tuy nhiên, quy định Thơng tư 07/2015/TT-NHNN cịn nhiều bất cập khiến việc áp dụng bảo lãnh nhà hình thành tương lai chưa đạt hiệu Sau hai năm triển khai thực hiện, Thông tư 13/2017/TT- NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư 07/2015/TT-NHNN và Nghị định 139/2017/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành chính hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản ban hành từng bước kiện toàn quy định pháp luật bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai Chính vì vậy, thực một công trình nghiên cứu toàn diện vấn đề pháp lý, thực trạng áp dụng, tìm hiểu kinh nghiệm lập pháp nước ngoài đem lại những cớng hiến có giá trị cho công cuộc xây dựng và hoàn thiện pháp luật nước ta bối cảnh kinh tế thị trường Tác giả thực đề tài “pháp luật bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai” với mong muốn kiến thức và nghiên cứu mình, đem lại những kiến nghị, giải pháp hoàn thiện đối với chế định có ý nghĩa đặc biệt quan trọng này Qua đó, tác giả cũng hy vọng đề tài nghiên cứu này đóng góp mợt phần nhỏ vào phát triển kinh tế, xã hội đất nước giai đoạn Tình hình nghiên cứu đề tài Bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai là đề tài nghiên cứu chuyên sâu lý luận Trên thực tế có mợt sớ tác giả đề cập tới bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai công trình nghiên cứu khác dạng luận văn, bài báo, bài viết tạp chí chuyên ngành, tài liệu hội thảo, ấn phẩm hội nghị, tiêu biểu sau: Nguyễn Thị Quỳnh Duyên (2016), “Thực trạng áp dụng pháp luật về điều kiện mua bán nhà hình thành tương lai hướng hoàn thiện”, Luận văn cao học, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh; Nguyễn Thị Kim Huệ (2017), “Các biện pháp đảm bảo quyền lợi khách hàng mua bán nhà hình thành tương lai”, Khóa luận tớt nghiệp, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh; Phạm Hoàng Anh (2018), “Pháp luật về nhà hình thành tương lai Việt Nam”, Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Trong công trình này, tác giả đánh giá thực tiễn áp dụng quy định pháp luật lĩnh vực mua bán, bảo lãnh, chấp, thuê và thuê mua nhà hình thành tương lai; khái quát những vấn đề lý luận điều kiện mua bán nhà hình thành tương lai là phải có bảo lãnh ngân hàng thương mại Đồng thời, tác giả cũng nêu thực trạng áp dụng quy định pháp luật, những bất cập việc đảm bảo quyền lợi bên mua xu phát triển quan hệ xã hội lĩnh vực kinh doanh nhà hình thành tương lai làm sở cho việc đề xuất sửa đổi, bổ sung một số văn pháp luật Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứu công trình liệt kê rộng, bao gồm toàn bộ hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai nên chế định bảo lãnh chỉ là một phần công trình nghiên cứu, chưa tập trung phân tích sâu rõ nét Bên cạnh đó, mợt sớ bài viết đăng tạp chí chuyên ngành chỉ dừng lại mức khái quát nhất những vấn đề lý luận đề cập đến một số bất cập áp dụng quy định pháp luật bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai cũng là những nguồn tài liệu quý giá cung cấp cho tác giả lý luận chung, quan điểm, góc nhìn nội dung mà tác giả nghiên cứu luận văn mình Trong có bài viết: - Nguyễn Hữu Đức (2015), “Những điểm Thông tư 07 quy định bảo lãnh ngân hàng”, Tạp chí ngân hàng, số 14, tr.14-18 Phạm vi nghiên cứu công trình này là tính văn luật bảo lãnh ngân hàng nói chung mà chưa sâu vào nghiên cứu vấn đề lý luận và thực tiễn bảo lãnh ngân hàng đối với nhà hình thành tương lai, điều này khiến tác phẩm bợc lợ hạn chế là chưa có nhìn toàn diện và chưa đánh giá sâu sắc chế định bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai - TS Bùi Đức Giang (2016), “Pháp luật bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai”, Tạp chí nhà nước pháp luật, số Đây là một những bài viết chuyên sâu chế định bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai Cơng trình nghiên cứu tác giả nêu những vấn đề lý luận theo Luật Nhà 2014 Thông tư 07/2015/TT-NHNN Những lý luận TS Bùi Đức Giang bài viết giúp người đọc hiểu rõ quy định pháp luật mợt chế định cịn thời điểm thực đề tài nghiên cứu, từ tác giả cũng phân tích những bất cập quy định pháp luật Tuy nhiên, xét đến thời điểm Thông tư 13/2017/TT-NHNN ban hành sửa đổi toàn bộ Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai thì bài viết này khơng cịn nhiều giá trị học thuật Về sau, chính TS Bùi Đức Giang kế thừa công trình nghiên cứu này để viết bài nghiên cứu cùng một chủ đề trình bày bên - TS Bùi Đức Giang (2018), “Bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai”, Tạp chí ngân hàng, số 13 Bài viết này phân tích những đặc trưng bảo lãnh nhà hình thành tương lai, đưa những quan điểm luật học tác giả góc nhìn rất riêng giá trị pháp lý cam kết bảo lãnh hay mối quan hệ hiệu lực giữa hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai và cam kết bảo lãnh Trong phạm vi bài viết tạp chí, TS Bùi Đức Giang chưa sâu vào tìm hiểu thực tiễn áp dụng quy định pháp luật cũng không đưa đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật những quan điểm lý luận chung bài viết này cũng cung cấp cho tác giả tư đa chiều quý báu để góp phần hoàn thiện luận văn mình - Châu Thị Khánh Vân (2018), “Bảo vệ quyền lợi người mua, người thuê mua bảo lãnh mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số (359) Bài viết luận giải, phân tích một số điểm bất cập chế định bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai và đề xuất hướng sửa đổi, hoàn thiện quy định pháp luật Tuy nhiên, phần lý luận chung tác giả chỉ tập trung nghiên cứu bảo lãnh góc nhìn pháp luật dân chủ thể tham gia vào giao dịch bảo lãnh, quan hệ bên bảo lãnh mà chưa nêu bật những đặc trưng bảo lãnh nhà hình thành tương lai nói riêng Đồng thời, dù bài viết tác giả phát hành sau thời điểm có hiệu lực Thông tư 13/2017/TT-NHNN một số nội dung bài viết đề xuất bổ sung quy phạm pháp luật thời điểm thực bảo lãnh Thông tư 07/2015/TT-NHNN mà chưa cập nhật những sửa đổi lập pháp - PGS.TS Đặng Văn Dân (2018), “Bảo lãnh nhà hình thành tương lai: sở pháp lý triển khai thực Việt Nam”, Tạp chí ngân hàng, số 24 Bài viết này cung cấp cho người đọc sở lý luận tổng quát bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai, nhấn mạnh đến khung pháp lý hành áp dụng Trên sở trình bày những hạn chế việc triển khai thực bảo lãnh nhà ngân hàng thương mại Việt Nam, tác giả đề x́t mợt sớ giải pháp có tính thực tiễn Tuy nhiên, mợt sớ kiến nghị tác giả cịn nhìn góc đợ lý luận