(Luận án) Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam

HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA HỒ CHÍ MINH LÊ THỊ THÚY BÌNH Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam LUẬN ÁN TIẾN SĨ Chuyên ngành: Lý luận và lịch sử nhà nước và pháp luật Mã số: 62 38 01 01 HÀ NỘI 2016 Công trình được hoàn thành tại Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh Người hướng dẫn khoa học: 1. TS. Đinh Trung Tụng 2. TS. Lê Văn Trung Phản biện 1: ………………………………………………. ………………………………………………. Phản biện 2: ………………………………………………. ………………………………………………. Phản biện 3: ………………………………………………. ………………………………………………. Luận án được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận án cấp Học viện họp tại Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh Vào hồi giờ ngày tháng năm 2016

HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA HỒ CHÍ MINH LÊ THỊ THÚY BÌNH T "hực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam" LUẬN ÁN TIẾN SĨ Chuyên ngành: Lý luận lịch sử nhà nước pháp luật Mã số: 62 38 01 01 HÀ NỘI - 2016 Cơng trình hồn thành Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh Người hướng dẫn khoa học: TS Đinh Trung Tụng TS Lê Văn Trung Phản biện 1: ……………………………………………… ……………………………………………… Phản biện 2: ……………………………………………… ……………………………………………… Phản biện 3: ……………………………………………… ……………………………………………… Luận án bảo vệ trước Hội đồng chấm luận án cấp Học viện họp Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh Vào hồi ngày tháng năm 2016 Có thể tìm hiểu luận án Thư viện Quốc gia Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong trình phát triển kinh tế thị trường vận hành theo chế thị trường có quản lý Nhà nước hội nhập quốc tế ngày sâu rộng năm qua; pháp luật nói chung, pháp luật đất đai, pháp luật dân nói riêng khơng ngừng phát triển, hồn thiện Bộ luật Dân (BLDS) 1995, BLDS 2005, BLDS 2015; Luật Đất đai (LĐĐ) 2003; LĐĐ 2013; Luật Nhà 2005, Luật nhà 2014; Luật Kinh doanh Bất động sản 2005, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014; Luật Công chứng 2006, Luật Công chứng 2014 ban hành luật nêu trình bổ sung, sửa đổi hoàn thiện theo Hiến pháp năm 2013 Chính phủ ban hành Nghị định hướng dẫn thi hành quy định liên quan đến giao dịch bảo đảm tạo sở pháp lý cho giao dịch bảo đảm nói chung chấp quyền sử dụng đất (TCQSDĐ) nói riêng Hiến pháp, đạo luật văn pháp quy nêu xác định quyền sử dụng đất (QSDĐ) quyền tài sản, Theo người sử dụng đất có quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, thừa kế, tặng cho, tặng cho lại tính giá trị QSDĐ góp vốn vào sản xuất kinh doanh Trong quyền ấy, quyền TCQSDĐ pháp luật quy định biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ giao dịch dân sự, kinh doanh, có sở pháp lý bảo đảm cho giao dịch có TCQSDĐ thực an toàn, hiệu quả, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp bên giao dịch Như vậy, mặt lý luận, có quy định TCQSDĐ tạo điều kiện thuận lợi để mở rộng giao dịch dân sự, thương mại, kinh doanh v.v… kích thích phát triển kinh tế điều kiện phát triển kinh tế thị trường; xây dựng, hoàn thiện, bảo đảm thực pháp luật TCQSDĐ yêu cầu khách quan, cấp bách nước ta Về thực tiễn, nhờ quy định kịp thời, tương đối cụ thể TCQSDĐ 30 năm qua việc thực pháp luật TCQSDĐ nước ta đạt kết quan trọng Thế chấp tài sản nói chung TCQSDĐ nói riêng biện pháp hữu hiệu để hạn chế rủi ro, bảo đảm thực nghĩa vụ giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại kinh tế thị trường Khi xác lập quan hệ chấp nói chung TCQSDĐ nói riêng, mục đích mà bên hướng tới bảo đảm an toàn giao dịch Đối với bên nhận chấp QSDĐ (thường tổ chức tín dụng) hợp đồng TCQSDĐ ràng buộc bên chấp giá trị quyền sử dụng đất, để bên chấp có trách nhiệm thực nghĩa vụ Khi bên chấp khơng thực phần hay tồn nghĩa vụ bên nhận tài sản chấp QSDĐ xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp Các quy định pháp luật TCQSDĐ đạt mục đích hướng cho giao dịch xác lập, thực luôn bảo đảm an tồn, phù hợp với ý chí chủ thể hợp đồng Tuy nhiên, thực tiễn thực pháp luật TCQSDĐ giao dịch dân sự, thương mại thời gian qua bộc lộ nhiều khiếm khuyết, hạn chế Hình thức văn giao dịch yêu cầu công chứng, chứng thực; việc xác định chủ sử dụng tài sản TCQSDĐ chưa bảo đảm; việc quản lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) chưa chặt chẽ bên chấp dùng tài sản QSDĐ để chấp nhiều giao dịch thương mại khác nhau, mang tính chất lừa đảo khơng cịn việc đơn lẻ Vấn đề xử lý tài sản chấp khơng kịp thời có nhiều bên nhận chấp không phát mại, bán đấu giá tài sản chấp QSDĐ để thu hồi nợ vấn đề xã hội quan tâm Do việc thực pháp luật TCQSDĐ không tuân thủ quy định pháp luật nên số lượng vụ án tranh chấp giao dịch có liên quan đến TCQSDĐ Tịa án không ngừng gia tăng Hiện việc áp dụng pháp luật để giải Tòa án nhiều bất cập, lúng túng chậm trễ phải tuân thủ trình tự tố tụng phức tạp Nguyên nhân hạn chế thực pháp luật TCQSDĐ bao gồm nguyên nhân khách quan chủ quan Các quy định pháp luật TCQSDĐ (gồm Nghị định, Thông tư hướng dẫn) bộc lộ bất cập q trình thực hiện: có q nhiều văn pháp luật liên quan đến tài sản chấp TCQSDĐ, văn hành vừa chồng chéo lại vừa không đầy đủ, thiếu quy định thống nhất; nhiều phát sinh thực tiễn không hướng dẫn điều chỉnh Thực trạng hệ thống pháp luật thực định gây khó khăn khơng cho chủ thể xác lập, thực giao dịch TCQSDĐ nói riêng, mà cịn ảnh hưởng tới việc áp dụng pháp luật Tòa án quan nhà nước có thẩm quyền Thực trạng pháp luật gây lúng túng cho Tòa án quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng pháp luật để giải tranh chấp xảy Từ thực tế cho thấy, việc nghiên cứu cách toàn diện, hệ thống, lý luận thực tiễn thực pháp luật TCQSDĐ, bảo đảm cho quy định TCQSDĐ thực triệt để cấp thiết, có ý nghĩa lý luận, thực tiễn có tính thời Từ lý trên, nghiên cứu sinh lựa chọn đề tài: T "hực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam"làm luận án tiến sỹ luật học chuyên ngành lý luận lịch sử nhà nước pháp luật Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu: Trên sở làm sáng tỏ vấn đề lý luận, đánh giá thực trạng thực pháp luật TCQSDĐ luận án có mục đích nghiên cứu xác định quan điểm, đề xuất giải pháp bảo đảm thực pháp luật TCQSDĐ Việt Nam Để hồn thành mục đích đặt ra, luận án phải thực nhiệm vụ sau: - Trình bày tổng quan cơng trình nghiên cứu nước ngồi nước có liên quan đến đề tài thực pháp luật TCQSDĐ Việt Nam, đánh giá kết nghiên cứu cơng trình nghiên cứu có liên quan, xác định vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu luận án - Làm sáng tỏ sở lý luận thực pháp luật TCQSDĐ Trong phân tích, khái qt khái niệm, hình thức, vai trò, chủ thể, nội dung điều kiện bảo đảm thực pháp luật TCQSDĐ Việt Nam; tham chiếu kinh nghiệm số nước lĩnh vực - Đánh giá thực trạng pháp luật thực pháp luật TCQSDĐ nước ta năm qua - Luận chứng, xây dựng hệ quan điểm, đề xuất giải pháp bảo đảm thực pháp luật TCQSDĐ Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận án: Đối tượng nghiên cứu luận án vấn đề lý luận, thực tiễn liên quan đến thực TCQSDĐ, bao gồm chế độ sở hữu đất đai quyền sử dụng đất Việt Nam, quan niệm TCQSDĐ, pháp luật TCQSDĐ, từ phân tích, khái qt khái niệm, đặc điểm, vai trị, nội dung, điều kiện bảo đảm thực pháp luật TCQSDĐ, pháp luật thực định TCQSDĐ thực trạng thực pháp luật TCQSDĐ, quan điểm, giải pháp bảo đảm thực pháp luật TCQSDĐ Việt Nam Phạm vi nghiên cứu luận án giới hạn theo khơng gian, thời gian tính chất nghiên cứu Theo không gian, luận án nghiên cứu vấn đề lý luận, thực tiễn thực pháp luật TCQSDĐ Việt Nam Theo thời gian, khảo sát thực trạng pháp luật thực pháp luật TCQSDĐ Việt Nam thời gian từ năm 2011 đến năm 2015 Về tính chất nghiên cứu, luận án tập trung nghiên cứu sâu thực pháp luật TCQSDĐ Việt Nam Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu Luận án thực sở lý luận Chủ nghĩa Mác Lênin, Tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm đường lối Đảng Cộng sản Việt Nam Nhà nước pháp luật, quan điểm Đảng phát triển kinh tế thị trường hội nhập quốc tế Đặc biệt quan điểm đường lối, sách Đảng Cộng sản Việt Nam xây dựng hoàn thiện pháp luật dân sự, kinh tế, thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN), sở hữu đất đai, QSDĐ cá nhân tổ chức kinh doanh nói chung thị trường bất động sản, thị trường vốn v.v… Cơ sở lý luận luận án vấn đề lý luận chung pháp luật, hệ thống pháp luật, lý luận thực pháp luật, pháp chế XHCN Để hồn thành mục đích nhiệm vụ nghiên cứu, luận án vận dụng phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử triết học Mác - Lênin Đồng thời luận án sử dụng phương pháp nghiên cứu cụ thể sử dụng nghiên cứu khoa học xã hội nhân văn bao gồm phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp hệ thống, phương pháp quy nạp, diễn dịch, phương pháp lịch sử logic…để nghiên cứu vấn đề lý luận; sử dụng phương pháp thống kê, so sánh để thu thập thông tin, số liệu thực tế phục vụ việc đánh giá thực trạng, nguyên nhân vấn đề nghiên cứu luận chứng giải pháp mà luận án nêu Những đóng góp khoa học luận án Luận án cơng trình nghiên cứu cách tương đối có hệ thống vấn đề thực pháp luật TCQSDĐ Việt Nam có đóng góp lĩnh vực sau đây: - Luận án đưa khái niệm, đặc điểm thực pháp luật TCQSDĐ, chủ thể hình thức thực pháp luật; đặc biệt luận án nêu vai trò thực pháp luật TCQSDĐ trình phát triển kinh tế xã hội; phân tích làm rõ nội dung điều kiện bảo đảm thực pháp luật TCQSDĐ - Từ việc phân tích làm rõ kinh nghiệm xây dựng thực pháp luật giao dịch có bảo đảm số nước giới, luận án rút giá trị vận dụng vào thực pháp luật TCQSDĐ Việt Nam - Luận án nghiên cứu, phân tích, đánh giá cách hệ thống thực trạng thực pháp luật TCQSDĐ Việt Nam, nêu lên kết đạt được, hạn chế yếu kém; nguyên nhân kết đạt yếu - Luận án xác định quan điểm đề xuất giải pháp có tính khả thi bảo đảm thực pháp luật TCQSDĐ Việt Nam Ý nghĩa lý luận thực tiễn Luận án đề cập phân tích vấn đề có tầm quan trọng cấp thiết chưa nghiên cứu cách toàn diện có hệ thống - vấn đề thực pháp luật TCQSDĐ Việt Nam Luận án tài liệu tham khảo không cho nhà lập pháp, quan có thẩm quyền việc hồn thiện quy trình thực pháp luật TCQSDĐ Việt Nam mà cịn tài liệu chun khảo bổ ích cho công tác giảng dậy, học tập nghiên cứu khoa học pháp lý đất đai sở đào tạo luật nước ta Kết cấu luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục cơng trình nghiên cứu tác giả cơng bố liên quan đến luận án, danh mục tài liệu tham khảo phụ lục, luận án kết cấu thành chương, 10 tiết Chương TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA CẦN TIẾP TỤC NGHIÊN CỨU TRONG LUẬN ÁN Vấn đề thực pháp luật nói chung thực pháp luật TCQSDĐ Việt Nam năm qua nhiều nhà khoa học, tác giả sách chuyên khảo, báo khoa học, đề tài nghiên cứu khoa học đề cập, luận giải, phân tích cấp độ, phương diện khác đạt nhiều kết quan trọng Căn vào tên đề tài luận án “Thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam” thấy ba nhóm vấn đề, nội dung liên quan đến đề tài luận án cần khảo cứu, gồm: 1) Nhóm cơng trình nghiên cứu có liên quan tới thực pháp luật; 2) Nhóm cơng trình nghiên cứu pháp luật dân sự, pháp luật đất đai giải tranh chấp đất đai; 3) Nhóm cơng trình nghiên cứu pháp luật thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Sự tổng quan tình hình nghiên cứu nước ngồi cho thấy, nước đặc trưng pháp luật sở hữu đất đai nên khơng có việc TCQSDĐ - với tính chất loại quyền đặc biệt Các cơng trình nước ngồi chủ yếu đề cập đến pháp luật dân sự, đất đai, lý luận thực pháp luật, đăng ký đất đai, bất động sản, giao dịch có bảo đảm giải tranh chấp đất đai, bất động sản Sự tổng quan tình hình nghiên cứu nước cho thấy, Nhóm cơng trình nghiên cứu thực pháp luật: cơng trình tác giả hồn thiện lý luận thực pháp luật bao gồm khái niệm, đặc điểm, vai trị, chủ thể, hình thức, điều kiện bảo đảm thực pháp luật nói chung Mặt khác cịn có nhiều cơng trình nghiên cứu thực pháp luật lĩnh vực cụ thể, sâu phân tích đặc điểm, vai trị, nội dung, hình thức, điều kiện bảo đảm thực pháp luật lĩnh vực cụ thể Kết nghiên cứu lý luận chung thực pháp luật thực pháp luật lĩnh vực cụ thể sở lý luận, tài liệu tham khảo có giá trị để nghiên cứu sinh xây dựng lý luận thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Nhóm cơng trình nghiên cứu pháp luật dân sự, pháp luật đất đai giải tranh chấp đất đai: Các tác giả sâu nghiên cứu nội dung pháp luật dân sự, pháp luật đất đai vấn đề giải tranh chấp đất đai Những kết nghiên cứu gợi mở cho nghiên cứu sinh phương hướng, nội dung hoàn thiện pháp luật dân sự, đất đai giải tranh chấp dân vấn đề liên quan trực tiếp đến hoàn thiện pháp luật thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Nhóm cơng trình nghiên cứu pháp luật thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất: nhóm cơng trình nghiên cứu có liên quan trực tiếp đến nội dung nghiên cứu luận án Sau lần ban hành, sửa đổi BLDS, Luật Đất đai, Việt Nam số cơng trình nghiên cứu đặc điểm, vai trò nội dung quy định pháp luật Việt Nam TCQSDĐ; số cơng trình đề xuất quan điểm, giải pháp hoàn thiện pháp luật TCQSDĐ chưa bao quát hết tình phát sinh thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp TCQSDĐ; có nhiều cơng trình, đề tài nghiên cứu phương thức áp dụng pháp luật giải tranh chấp TCQSDĐ chưa bao quát hết nội dung, giải pháp khác nhằm bảo đảm thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Tuy kết nghiên cứu cơng trình nghiên cứu nhóm có giá trị tham khảo trực tiếp nhất, gợi mở cho nghiên cứu sinh nội dung cần hoàn thiện pháp luật TCQSDĐ giải pháp bảo đảm thực pháp luật TCQSDĐ Việt Nam có tính chất hệ thống, tồn diện Tuy nhiên, từ thời điểm năm 2006 (năm đánh dấu thời điểm có hiệu lực Bộ luật Dân năm 2005) đến chưa có cơng trình nghiên cứu chuyên sâu vào phân tích, đánh giá, luận giải cách tồn diện, có hệ thống vấn đề thực pháp luật TCQSDĐ Việt Nam Vẫn nhiều vấn đề đặt thực pháp luật TCQSDĐ Việt Nam cần tiếp tục nghiên cứu, làm rõ phương diện lý luận, thực tiễn tìm kiếm giải pháp bảo đảm nâng cao chất lượng, hiệu thực tế Chương CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 2.1 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM, VAI TRÒ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1 Khái niệm thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Thực pháp luật phương thức tồn pháp luật, để pháp luật thực chức xã hội Có hình thức thực pháp luật tuân thủ pháp luật, thi hành pháp luật, sử dụng pháp luật áp dụng pháp luật Thực pháp luật TCQSDĐ chủ thể tham gia vào giao dịch dân buộc phải tuân thủ đầy đủ hình thức thực pháp luật nêu Từ phân tích khía cạnh liên quan đến chủ thể, hình thức pháp luật, luận án đưa định nghĩa: Thực pháp luật TCQSDĐ q trình hoạt động có ý thức, có mục đích chủ thể quan hệ pháp luật TCQSDĐ, bảo đảm cho quy định pháp luật TCQSDĐ thực hiện, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp bên quan hệ hợp đồng chấp QSDĐ 2.1.2 Các đặc điểm thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất quyền tài sản chủ thể giao QSDĐ, có quyền chấp tài sản nhiều giao dịch dân sự, thương mại Nhưng QSDĐ lại gắn với quyền sở hữu đất đai Nhà nước giao dịch dân sự, thương mại lại có nguy có nhiều rủi ro, tranh chấp xảy ra, việc thực pháp luật TCQSDĐ có đặc điểm sau: Thứ nhất, thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất đòi hỏi thực đồng với qui định có liên quan Luật dân sự, Luật đất đai, pháp luật doanh nghiệp, pháp luật kinh doanh; Thứ hai, đặc điểm chủ thể thực pháp luật chấp QSDĐ, chủ thể thực pháp luật TCQSDĐ không bao gồm chủ thể quan hệ TCQSDĐ mà chủ thể liên quan đến quan hệ chấp chủ thể giải tranh chấp chấp đất đai Thứ ba, đặc điểm hình thức thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất tuân thủ pháp luật TCQSDĐ, chấp hành pháp luật TCQSDĐ, sử dụng pháp luật TCQSDĐ áp dụng pháp luật TCQSDĐ 2.1.3 Vai trò thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất quyền tài sản định lượng thành giá trị theo thời giá thị trường Trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường, chủ động hội nhập quốc tế, quan hệ giao dịch dân sự, thương mại phát triển phong phú đa dạng góp phần vào tăng trưởng kinh tế, phát triển xã hội Nhà nước có quy định TCQSDĐ góp phần thúc đẩy phát triển sản xuất, kinh doanh bảo đảm cho giao dịch dân thương mại có sử dụng bảo đảm QSDĐ diễn cách lành mạnh, an toàn, bảo đảm quyền, lợi ích bên quan hệ giao dịch Thực pháp luật TCQSDĐ có vai trị sau: Thứ nhất, Thúc đẩy mở rộng quan hệ giao dịch dân sự, thương mại, kinh doanh góp phần phát triển kinh tế - xã hội; Thứ hai, Góp phần chu chuyển dịng vốn, kích thích phát triển thị trường vốn thị trường khác; Thứ ba, Bảo đảm thực hiện, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên quan hệ giao dịch chấp quyền sử dụng đất 2.2 NỘI DUNG THỰC HIỆN PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Nội dung thực pháp luật TCQSDĐ thực chất thực nội dung pháp luật TCQSDĐ, theo nội dung pháp luật TCQSDĐ quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh quan hệ pháp luật TCQSDĐ Vì vậy, thực pháp luật TCQSDĐ thực quy định hình thức, trình tự, thủ tục TCQSDĐ; quy định điều kiện tài sản chấp QSDĐ; quy định hiệu lực thời hạn TCQSDĐ; quy định quyền nghĩa vụ bên hợp đồng TCQSDĐ; quy định giải tranh chấp hợp đồng TCQSDĐ Đây nội dung chủ yếu quan hệ pháp luật TCQSDĐ, bắt buộc phải có pháp luật TCQSDĐ Dưới nghiên cứu sinh trình bày nội dung thực pháp luật TCQSDĐ theo nội dung cụ thể nêu minh chứng quy định pháp luật thực định 2.2.1 Thực quy định hình thức, trình tự, thủ tục chấp quyền sử dụng đất 2.2.1.1 Thực quy định hình thức Do đối tượng chấp tài sản bất động sản QSDĐ - tài sản có giá trị lớn - nên phải quy định hình thức TCQSDĐ văn hợp đồng Việc chấp tài sản bắt buộc phải lập hành văn để đảm bảo giá trị pháp lý giao dịch có liên quan Khơng giao dịch phải lập thành văn mà pháp luật yêu cầu: văn TCQSDĐ phải công chứng, chứng thực Đối với giao dịch tổ chức tín dụng nhận TCQSDĐ phải tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật Những quy định hình thức TCQSDĐ bảo đảm sở pháp luật cho giao dịch TCQSDĐ, ngăn chặn hành vi lừa đảo, bảo vệ lợi ích bên nhận TCQSDĐ Trong trường hợp chủ thể không dẫn đến tranh chấp; trình tự, thủ tục giải tranh chấp theo phương thức (hòa giải, thương lượng; Trọng tài; giải Tòa án); phương thức xử lý; quyền, nghĩa vụ bên trình giải tranh chấp; biện pháp bảo đảm thực phán Tòa án 2.3 CÁC ĐIỀU KIỆN BẢO ĐẢM THỰC HIỆN PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.3.1 Điều kiện pháp lý Việc bảo đảm thực pháp luật TCQSDĐ phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau, bao gồm điều kiện chủ quan điều kiện khách quan có liên quan đến quy phạm pháp luật trực tiếp điều chỉnh môi trường tác động Để pháp luật TCQSDĐ trở thành cơng cụ điều chỉnh có hiệu quả, điều kiện bảo đảm gồm: điều kiện trị, kinh tế, xã hội điều kiện pháp lý phải bảo đảm tính chất đồng minh bạch Qua thực tiễn thi hành Luật đất đai theo quy định pháp luật hành, thấy yếu tố sau điều kiện bảo đảm thực pháp luật TCQSDĐ, là: Một là, yếu tố thuộc phương diện lập pháp; Hai là, để bảo đảm sở pháp lý cho việc TCQSDĐ không bị lợi dụng, lừa đảo, cần rà soát, kiểm tra tiến hành khẩn trương việc cấp GCNQSDĐ GCNQSDĐ điều kiện bắt buộc thực pháp luật TCQSDĐ 2.3.2 Điều kiện tổ chức thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Để nâng cao hiệu việc sử dụng pháp luật giao dịch dân sự, kinh doanh thương mại hiệu công tác áp dụng pháp luật để giải tranh chấp đất đai, tranh chấp TCQSDĐ cần trọng khâu phổ biến, tuyên truyền, giáo dục hướng dẫn thi hành pháp luật Các quan Nhà nước có thẩm quyền cần tiến hành rà soát, tổng kết kịp thời loại bỏ văn chồng chéo hết hiệu lực thi hành v.v… Đây điều kiện quan trọng bảo đảm cho pháp luật thực thi có hiệu sở pháp lý cho Tòa án nhân dân (TAND) áp dụng pháp luật để xét xử kịp thời, áp dụng thống pháp luật, bảo đảm cho pháp luật vào sống 2.3.3 Điều kiện tổ chức máy; lực phẩm chất đội ngũ cán bộ, công chức quan quản lý nhà nước, quan bổ trợ, quan xử lý tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Để hoạt động thực pháp luật TCQSDĐ nước ta diễn tốt, quyền nghĩa vụ pháp lý bên đảm bảo, từ góp phần ổn định phát triển, kinh tế - xã hội yếu tố bảo đảm khơng thể thiếu yếu tố tổ chức máy quản lý nhà nước có liên quan đến TCQSDĐ Việc rà sốt kiện toàn tổ chức hệ thống quan quản lý Nhà nước; quan, tổ chức bổ trợ quan tài phán yếu tố đảm bảo thiếu cho thực pháp luật TCQSDĐ Đặc biệt, bên cạnh việc kiện toàn tổ chức máy vấn đề nâng cao lực, chuyên môn nghiệp vụ, phẩm chất đạo đức, tinh thần trách nhiệm v.v đội ngũ cán bộ, công chức thành viên khác tổ chức, quan điều góp phần to lớn cho hoạt động TCQSDĐ cá nhân, tổ chức đảm bảo cách tốt 2.4 PHÁP LUẬT VÀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH CÓ BẢO ĐẢM CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ NHỮNG GIÁ TRỊ CÓ THỂ VẬN DỤNG TRONG XÂY DỰNG, THỰC HIỆN PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM Từ khảo sát pháp luật thực pháp luật giao dịch có bảo đảm nước theo truyền thống pháp luật lục địa truyền thống án lệ giới, rút giá trị tham khảo xây dựng thực pháp luật TCQSDĐ, như: - Vận dụng tính đa dạng tài sản chấp, TCQSDĐ tài sản khác gắn với đất mà người chấp có quyền sở hữu (nhà cửa cối lưu niên, giá trị lịch sử mảnh đất) - Bảo đảm tính linh hoạt quy định TCQSDĐ giải tranh chấp QSDĐ; theo đó, QSDĐ chấp giao dịch, hợp đồng chấp nhiều hợp đồng tổng giá trị hợp đồng cần chấp tương đương với giá trị QSDĐ - Quy định đăng ký TCQSDĐ: Đăng ký TCQSDĐ nhằm mục đích cơng khai, minh bạch giá trị pháp lý TCQSDĐ người chấp tài sản chấp để người chấp đem chấp giao dịch khác (có thể làm giả giấy tờ), khơng thể chấp vượt giá trị QSDĐ trường hợp chấp nhiều hợp đồng mà tổng giá trị hợp đồng vượt giá trị QSDĐ Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 3.1 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 3.1.1 Những ưu điểm pháp luật chấp quyền sử dụng đất 3.1.1.1 Ưu điểm quy định tài sản chấp quyền sử dụng đất Pháp luật Việt Nam hành tạo thuận lợi cho người chấp, người nhận chấp đồng thời bảo vệ lợi ích hợp pháp bên giao dịch, có quy định cụ thể điều kiện tài sản chấp, có tác dụng định hướng cho lựa chọn chủ thể ký kết hợp đồng chấp Tài sản chấp phải đáp ứng yêu cầu hợp pháp, thuộc sở hữu người có tên bất động sản kiểm tra thông qua hồ sơ đăng ký quan địa chính; khơng có tranh chấp để giảm thiểu rủi ro tiềm ẩn hạn chế quyền tài sản chấp quyền chủ thể khác tài sản chấp tài sản chấp QSDĐ không thuộc đối tượng cấm chuyển giao hay bị kê biên theo quy định pháp luật 3.1.1.2 Ưu điểm quy định quyền nghĩa vụ bên quan hệ chấp quyền sử dụng đất rõ ràng, cụ thể Quyền nghĩa vụ bên quan hệ hợp đồng quy định rõ ràng, cụ thể Luật dân sự, Luật đất đai, pháp luật doanh nghiệp, pháp luật kinh doanh Nghị định, Thông tư, sở pháp lý thực TCQSDĐ, bảo vệ lợi ích bên lý hợp đồng giải tranh chấp TCQSDĐ 3.1.1.3 Ưu điểm quy định trình tự, thủ tục, hiệu lực, thời hạn chấp tài sản quyền sử dụng đất bảo đảm chặt chẽ hơn, thuận lợi Pháp luật quy định việc chấp tài sản phải lập thành văn bản, điều khoản hợp đồng phụ lục riêng hợp đồng Trong trường hợp pháp luật có quy định văn chấp phải công chứng, chứng thực đăng ký Khi hợp đồng lý phải xóa đăng ký Văn phịng giao dịch có bảo đảm Khi có tranh chấp giải theo trình tự xử lý tranh chấp 3.1.1.4 Các quy định xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất cụ thể hơn, bảo đảm nguyên tắc xử lý tài sản chấp Các quy định pháp luật thực định tôn trọng ghi nhận quyền tự định đoạt bên xử lý tài sản chấp, bên có quyền dự liệu lựa chọn tình hay kiện (có thể liên quan đến hành vi vi phạm nghĩa vụ khơng) xảy q trình thực hợp đồng chấp (có thể trước hạn không cần phải đến hạn) để làm phát sinh việc xử lý tài sản chấp 3.1.2 Những hạn chế pháp luật chấp quyền sử dụng đất Thứ nhất, số quy định liên quan đến quyền sử dụng đất, chấp quyến sử dụng đất Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Công chứng… Thơng tư chưa thống nhất, gây khó khăn cho việc thực Thiếu đồng bộ, thống quy định TCQSDĐ có tài sản gắn liền với đất LĐĐ 2003 BLDS 2005; Chưa quán điều kiện công chứng, chứng thực hợp đồng TCQSDĐ; chưa thống phương thức xác lập hợp đồng TCQSDĐ; chồng chéo, trùng lặp thủ tục công chứng thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm; chưa thống biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ Thứ hai, số quy định Bộ luật dân sự, Luật đất đai Thông tư không rõ ràng, thiếu cụ thể, chưa chặt chẽ Luật đất đai 2003 quy định không rõ ràng loại đất chấp, vấn đề quy định rõ LĐĐ 2013 Trong số trường hợp quy định việc chấp đất đai tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất, kinh doanh, không chấp để vay tiền phục vụ yêu cầu khác Quy định QSDĐ chung thành viên hộ gia đình BLDS 2005 mâu thuẫn với Nghị định hướng dẫn LLĐ 2003 Về công khai thông tin TCQSDĐ LĐĐ 2003 khơng thống với Luật Các tổ chức tín dụng 2010 Chưa có quy định tài sản chấp QSDĐ bị thu giữ tịch thu theo Luật tố tụng hình hành dẫn đến bên nhận chấp quyền ưu tiên xử lý tài sản bảo đảm để toán nợ Pháp luật hành chưa quy định đất có tranh chấp Quy định xử lý QSDĐ chưa thống nhất, thiếu cụ thể, gây khó khăn cho bên nhận chấp Trong trường hợp nhà nước thu hồi QSDĐ mục đích an ninh, quốc phịng, lợi ích cơng cộng phát triển kinh tế hợp đồng TCQSDĐ chấm dứt, người nhận chấp người chấp bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật dân chưa chặt chẽ 3.2 THỰC TRẠNG THỰC HIỆN PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM (TỪ 2011 ĐẾN 2015) 3.2.1 Ưu điểm thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất nguyên nhân 3.2.1.1 Ưu điểm thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất - Việc thực quy định hình thức, trình tự, thủ tục TCQSDĐ theo pháp luật - Trong việc thực quy định tài sản chấp QSDĐ có nhiều tiến rõ ràng - Thực quy định hiệu lực thời hạn hợp đồng TCQSDĐ tự giác nghiêm minh - Các chủ thể thực quy định quyền nghĩa vụ bên hợp đồng TCQSDĐ nói chung theo quy định pháp luật - Đối với việc thực quy định giải tranh chấp hợp đồng TCQSDĐ thúc đẩy nhanh tiến độ bảo đảm pháp luật 3.2.1.2 Nguyên nhân ưu điểm Đạt ưu điểm, kết thực pháp luật TCQSDĐ nguyên nhân chủ yếu sau: a) pháp luật TCQSDĐ thường xuyên bổ sung, sửa đổi, bổ sung hoàn thiện tạo sở pháp lý cho việc thực TCQSDĐ; b) ý thực pháp luật cán bộ, nhân dân ngày nâng cao; c) thành tựu cải cách hành chính, cải cách tư pháp tác động, ảnh hưởng tốt đến tổ chức hoạt động quan quản lý nhà nước, quan TAND, Viện Kiểm sát nhân dân (VKSND), Công an nhân dân quan bổ trợ tư pháp (luật sư, công chứng, giám định, hộ tịch, thi hành án) 3.2.2 Những hạn chế thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất nguyên nhân 3.2.2.1 Những hạn chế Thứ nhất, nhiều chủ thể không thực quy định hình thức, trình tự, thủ tục chấp quyền sử dụng đất Thứ hai, vi phạm việc thực quy định tài sản chấp QSDĐ Thứ ba, vi phạm thực quy định quyền, nghĩa vụ bên quan hệ hợp đồng TCQSDĐ Thứ tư, quan Tư pháp giải tranh chấp hợp đồng TCQSDĐ không quy định pháp luật 3.2.2.2 Nguyên nhân hạn chế Những hạn chế thực pháp luật TCQSDĐ nêu nhiều nguyên nhân; trongđó có ngun nhân chính: a) Pháp luật TCQSDĐ cịn nhiều bất cập; chồng chéo mâu thuẫn, chưa đồng bộ; thiếu cụ thể, chưa rõ ràng; b) công tác tổ chức thực pháp luật nhiều yếu kém; c) Do yếu trình độ, lực, phẩm chất đạo đức phận cán bộ, công chức quan quản lý nhà nước, quan tư pháp, quan bổ trợ tư pháp; c) tình trạng lạc hậu, chậm đại hóa hoạt động quan quản lý nhà nước quan tư pháp, quan giao dịch có bảo đảm 3.2.2.3 Một số học kinh nghiệm thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Từ phân tích, đánh giá kết đạt đượ, hạn chế, lý giải nguyên nhân chúng, rút số học kinh nghiệm từ thực tiễn thực pháp luật TCQSDĐ Việt Nam sau: 1) Thường xuyên rà soát pháp luật hành để phát quy định bất cập, mâu thuẫn, chưa rõ ràng, thiếu cụ thể; 2) Đẩy mạnh triển khai hoạt động tổ chức thực pháp luật; 3) Tổng kết hoạt động xét xử, giải tranh chấp TCQSDĐ Chương QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 4.1 QUAN ĐIỂM BẢO ĐẢM THỰC HIỆN PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Việc bảo đảm thực pháp luật TCQSDĐ Việt Nam cần dựa quan điểm có tính đạo sau đây: 4.1.1 Thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất phải thực đồng điều kiện bảo đảm thực pháp luật Thực pháp luật TCQSDĐ phụ thuộc vào điều kiện bảo đảm thực pháp luật bao gồm mức độ hoàn thiện pháp luật TCQSDĐ, hoạt động tổ chức thực pháp luật TCQSDĐ, điều kiện tổ chức máy, lực phẩm chất đội ngũ cán bộ, công chức quan quản lý nhà nước, quan bổ trợ, quan xử lý tranh chấp hợp đồng TCQSDĐ 4.1.2 Thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất phải gắn liền với chế bảo đảm thực thi pháp luật Mục đích cuối pháp luật suy cho để đưa pháp luật vào sống, làm cho quy phạm pháp luật phát huy vai trò điều chỉnh quan hệ xã hội theo chức ngành luật Pháp luật tự thân tác động vào quan hệ xã hội, tạo trật tự xã hội theo ý chí Nhà nước mà phải có chế bảo đảm thực áp dụng phù hợp Cơ chế thực pháp luật nói chung thực quy phạm pháp luật TCQSDĐ nói riêng cần có điều kiện định Trước hết điều kiện pháp lý nhằm bảo đảm hiệu pháp luật gắn liền với cơng tác hồn thiện hệ thống pháp luật thực định Thực trạng pháp luật tài sản chấp xử lý tài sản chấp QSDĐ cho thấy nguyên nhân làm cho quy định pháp luật chưa phát huy hiệu chưa thiết lập chế bảo đảm thực Các chế có tính chất hỗ trợ có tham gia nhiều quan chức như: văn phịng cơng chứng, chứng thực; văn phòng đăng ký tài sản, thủ tục bán đấu giá, quy định thủ tục tố tụng dân khởi kiện, quy định thi hành án yếu tố quan trọng góp phần thực quy định TCQSDĐ cách hiệu Như vậy, hoàn thiện pháp luật thực pháp luật TCQSDĐ, trước hết phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, phù hợp với thực tiễn đời sống xã hội Cùng với cơng tác hồn thiện pháp luật chế bảo đảm thực pháp luật TCQSDĐ liên quan đến: điều kiện kinh tế (thời điểm ban hành quy phạm đó); điều kiện trị (định hướng tạo bình đẳng chủ thể quan hệ TCQSDĐ) điều kiện tư tưởng, xã hội cần xem xét hồn thiện pháp luật Các yếu tố có vai trò, ý nghĩa khác yếu tố có liên quan mật thiết đến chế bảo đảm thực thi pháp luật TCQSDĐ 4.1.3 Thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất phải bảo đảm áp dụng pháp luật thống Áp dụng pháp luật nói chung pháp luật TCQSDĐ nói riêng hoạt động thể tính quyền lực nhà nước xã hội Trong trình áp dụng pháp luật giải tranh chấp, tình tiết phải xem xét cách toàn diện, dựa quy định yêu cầu cụ thể quy phạm pháp luật Tính thống q trình áp dụng pháp luật yêu cầu cấp thiết Nhà nước pháp quyền nguyên tắc pháp chế XHCN Đối với nước ta, tình hình chiếm giữ đất đai phức tạp quy định thiếu đồng pháp luật thực định yếu tố lịch sử gây khơng khó khăn việc áp dụng pháp luật để giải dứt điểm tranh chấp TCQSDĐ Áp dụng pháp luật TCQSDĐ bảo đảm ổn định giao lưu dân mà yếu tố đảm bảo trật tự trị an an toàn xã hội Để khắc phục thực trạng áp dụng pháp luật thiếu thống nay, cần phải có hướng dẫn khoa học, phù hợp với chất quan hệ dân áp dụng quy phạm pháp luật TCQSDĐ, nhằm tạo tính sáng tạo cho chủ thể hoạt động áp dụng pháp luật 4.1.4 Thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất cần ý tính tương thích với tập quán điều ước quốc tế Để đáp ứng nhu cầu giao lưu kinh tế quốc tế, tạo hấp dẫn đầu tư nước ngoài, Việt Nam cần đẩy mạnh quốc tế hóa pháp luật Hiện có nhiều quan điểm, khái niệm pháp lý, nhiều quy định biện pháp chấp tài sản xử lý tài sản chấp đất đai pháp luật Việt Nam chưa tương thích với quy định Điều ước quốc tế mà Việt Nam thành viên Do vậy, việc tham khảo quy định pháp luật nước tài sản chấp xử lý tài sản TCQSDĐ sở nghiên cứu tình hình thực tiễn Việt Nam cần thiết Yêu cầu đòi hỏi phải nghiên cứu cách có hệ thống kinh nghiệm lập pháp hệ thống pháp luật tiêu biểu giới khu vực, Điều ước quốc tế để chuyển hóa tiếp thu có chọn lọc tinh hoa quy định, tập quán quốc tế cho phù hợp với thực tiễn Việt Nam Hoàn thiện pháp luật thực định phù hợp với thực tiễn điều kiện kinh tế - xã hội sở pháp lý tiền đề quan trọng cho việc thực pháp luật TCQSDĐ tác động lên quan hệ có yếu tố nước