Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở việt nam

MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VIỆC HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm, đặc điểm pháp luật hợp đồng chấp 1.2 quyền sử dụng đất Tiêu chí hồn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử 25 1.3 dụng đất Pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất số nước giới kinh nghiệm vận dụng Việt Nam 30 Chương 2: SỰ HÌNH THÀNH, PHÁT TRIỂN VÀ THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 35 2.1 Sự hình thành, phát triển pháp luật hợp đồng chấp 35 2.2 quyền sử dụng đất qua thời kỳ Thực trạng pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 39 2.3 Việt Nam Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Tòa án 73 Chương 3: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 3.1 Quan điểm hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền 3.2 sử dụng đất Việt Nam Các giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 87 87 93 103 105 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN BLDS : Bộ luật Dân GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất LĐĐ : Luật Đất đai PLĐĐ : Pháp luật đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất TCTD : Tổ chức tín dụng UBND : Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong sinh hoạt lao động sản xuất, tổ chức, cá nhân xuất nhu cầu vốn để phục vụ cho mục đích tiêu dùng sản xuất, kinh doanh Để đáp ứng nhu cầu vốn mình, tổ chức, cá nhân huy động từ nhiều kênh khác nhau, có việc vay vốn từ phía đối tác Mặc dù, tính đến phương án thực nghĩa vụ trả nợ, nhiên, thực tế, không tránh khỏi việc người vay nợ khả toán nợ Có nhiều ngun nhân dẫn đến tình trạng người vay nợ trả khoản vay đến hạn, nguyên nhân khách quan như: thiên tai, hoả hoạn đẩy người vay nợ lâm vào tình trạng khánh kiệt nguyên nhân chủ quan như: chi tiêu hoang phí, tham gia cá độ, Việc khả toán nợ diện rộng khơng ảnh hưởng đến lợi ích chủ thể tham gia quan hệ vay mượn, mà gây tác động tiêu cực đến kinh tế đất nước, rộng kinh tế khu vực giới Nước ta chứng kiến trường hợp bên vay nợ khơng có khả trả nợ kéo theo vào nhiều quan Nhà nước có thẩm quyền để giải dư chấn vụ nước hoa Thanh Hương, vụ Minh Phụng EPCO, Để ổn định định hướng phát triển giao dịch dân sự, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp bên chủ thể tham gia quan hệ dân sự, pháp luật nước quy định biện pháp bảo đảm Đối với nghĩa vụ tài sản bảo đảm, chủ thể có nghĩa vụ khơng thực cam kết, bên có quyền áp dụng biện pháp bảo đảm thực thay nghĩa vụ thoả thuận Ở Việt Nam, pháp luật dân quy định số biện pháp bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ dân sự, thương mại Theo quy định Điều 318 Bộ luật Dân (BLDS) 2005, biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân bao gồm: cầm cố tài sản, chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh tín chấp Trong đó, chấp tài sản với đặc điểm riêng bên chấp giao tài sản chấp cho bên nhận chấp tạo điều kiện cho bên chấp việc tiếp tục khai thác công dụng tài sản tạo điều kiện cho bên nhận chấp việc bảo quản tài sản chấp Thế chấp tài sản biện pháp bảo đảm áp dụng phổ biến hợp đồng tín dụng Trong quan hệ chấp, đất đai xem loại tài sản chủ yếu, có tần xuất xuất nhiều Với lịch sử đất nước có sản xuất nông nghiệp chiếm tỷ trọng cao cấu kinh tế quốc dân, đất đai giữ vị trí đặc biệt quan trọng người dân, gia đình Việt Nam Ý nghĩa, tầm quan trọng đất đai đời sống sinh hoạt, sản xuất tâm linh người Việt không giá trị đất, mà gắn kết tinh thần đất với người Việc chấp quyền sử dụng đất tạo cho bên có quyền tin tưởng vào thiện chí thực nghĩa vụ bên có nghĩa vụ Nếu bên có nghĩa vụ khơng thực nghĩa vụ bên có quyền xử lý tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất để thoả mãn quyền Mặt khác, bên có nghĩa vụ việc chấp giá trị quyền sử dụng đất có ý nghĩa làm cho bên có nghĩa vụ ln có ý thức thực nghiêm chỉnh nghĩa vụ Như vậy, việc thực biện pháp bảo đảm chấp giá trị quyền sử dụng đất vừa có tác dụng răn đe người có nghĩa vụ vừa có tác dụng phịng ngừa rủi ro cho người có quyền người có nghĩa vụ thực không không thực nghĩa vụ Quyền chấp quyền sử dụng đất quy định lần Luật Đất đai (LĐĐ) 1993, tiếp BLDS 1995 quy định cụ thể hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, theo người sử dụng đất tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân chấp quyền sử dụng đất với tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam nước LĐĐ 2003 BLDS 2005 mở rộng chủ thể chấp quyền sử dụng đất, theo người Việt Nam định cư nước chấp quyền sử dụng đất Hiện nay, tranh chấp liên quan đến hợp đồng chấp quyền sử dụng đất diễn nhiều, có vi phạm hình thức nội dung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, điều làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích người có quyền Nghiên cứu cách có hệ thống, tồn diện quy định pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam vấn đề có ý nghĩa lý luận thực tiễn sâu sắc Xuất phát từ đặc thù công chức ngành Toà án, thường xuyên phải tiếp cận với vụ án liên quan đến tranh chấp đất đai, có tranh chấp phát sinh từ quan hệ nghĩa vụ tài sản bảo đảm hình thức chấp quyền sử dụng đất, học viên chọn đề tài Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam viết luận văn cao học chuyên ngành lý luận lịch sử nhà nước pháp luật để nghiên cứu, tìm hiểu đầy đủ, sâu sắc quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất, phân tích hạn chế, bất cập, nguyên nhân hạn chế, bất cập đó, làm sở đề xuất giải pháp hoàn thiện, đồng thời, phục vụ đắc lực cho thực tiễn công tác thân Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất lĩnh vực thu hút quan tâm, nghiên cứu, trao đổi nhiều nhà khoa học, nội dung hấp dẫn, nhiều học viên lựa chọn làm đề tài nghiên cứu chương trình đại học, sau đại học Liên quan đến việc nghiên cứu quy định pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, có nhiều cơng trình nghiên cứu cơng bố: “Bình luận khoa học biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự” TS Nguyễn Ngọc Điện, Nhà xuất Trẻ, thành phố Hồ Chí Minh, năm 2002; “Bảo đảm tiền vay ngân hàng- thực trạng giải pháp”, Luận văn Thạc sĩ Luật học tác giả Lê Thu Hiền, năm 2003; Luận án tiến sĩ Luật học tác giả Nguyễn Quang Tuyến “Quyền sử dụng đất giao dịch dân thương mại” năm 2003; Tác giả Vũ Minh Tuấn Luận văn Thạc sĩ Luật học năm 2006 bàn vấn đề “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ” Sát với đề tài nghiên cứu Luận văn viết, cơng trình nghiên cứu cơng bố tạp chí, báo có uy tín nước như: “Giá giá chuyển nhượng thực tế chấp vay vốn” tác giả Trần Thành Hưng đăng Báo Đầu Tư, số 23 (976), ngày 21/3/2003; Tác giả Phan Minh Ngọc bàn “Nợ khó địi ngành ngân hàng Trung Quốc- Một số liên hệ với Việt Nam”, đăng Tạp chí Ngân hàng số 02/2007 số viết tác giả như: “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất- số vấn đề lý luận thực tiễn”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, tháng 6/2008; “Những bất cập cần khắc phục pháp luật đăng ký chấp quyền sử dụng đất”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, tháng 12/2008 Nhìn cách tổng quan, viết, cơng trình nghiên cứu đề cập đến nhiều khía cạnh mức độ khác chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) Tuy nhiên, từ cách tiếp cận hệ thống, thấy cơng trình nghiên cứu thường có nhìn thiên lệch góc độ đó, chưa xem xét vấn đề chấp QSDĐ cách tổng thể mối quan hệ ngành luật Hơn nữa, quan hệ pháp luật chấp quyền sử dụng đất hiểu đặt bối cảnh lịch sử cụ thể, với kinh tế động, có tốc độ tăng trưởng thật ấn tượng năm vừa qua Việt Nam, quan hệ pháp luật chấp quyền sử dụng đất cần tiếp tục nghiên cứu, bổ sung hồn thiện Vì vậy, việc lựa chọn nghiên cứu đề tài Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam khuôn khổ luận án Thạc sĩ Luật học cơng việc có ý nghĩa lý luận mang tính thời Phạm vi nghiên cứu đề tài Đề tài Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam nghiên cứu phạm vi khái quát theo nội dung: khái niệm, chủ thể, đối tượng, nội dung, hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, trường hợp chấm dứt hợp đồng xử lý quyền sử dụng đất chấp, đồng thời qua đánh giá thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Toà án thời gian qua, sở đó, đề tài đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nước ta thời gian tới Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu Để thực mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu, luận văn dựa quan điểm vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa MácLênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm Đảng Nhà nước ta sách pháp luật đất đai (PLĐĐ), quan điểm, học thuyết khoa học pháp lý Việt Nam- xem sở phương pháp luận giải vấn đề thuộc nội dung luận văn Bên cạnh đó, luận văn cịn sử dụng phương pháp nghiên cứu khoa học, cụ thể như: phương pháp tổng hợp; phương pháp phân tích, đánh giá; phương pháp thống kê; phương pháp hệ thống; phương pháp lịch sử cụ thể; phương pháp so sánh luật học để đảm bảo cho lập luận tác giả đưa có tính logic, chặt chẽ thuyết phục Mục đích nghiên cứu Trên sở phạm vi nghiên cứu đề tài, việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích sau đây: - Tìm hiểu quy định pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam - Phân tích yếu tố pháp lý hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam - Tìm hiểu thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam giải tranh chấp liên quan đến hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Toà án thời gian qua - Những giải pháp tiếp tục hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Những kết nghiên cứu luận văn Qua việc nghiên cứu đề tài: “Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam”, luận văn có đóng góp sau: - Nghiên cứu cách tổng quát trình hình thành quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam - Phân tích, tìm hiểu điểm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất theo quy định LĐĐ 2003 BLDS 2005 so với hợp đồng chấp quyền sử dụng đất theo quy định BLDS 1995 LĐĐ 1993 - Đánh giá thực trạng pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam trình giải tranh chấp liên quan đến hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Toà án - Trên sở phân tích bất cập pháp luật xung quanh quy định chấp quyền sử dụng đất, luận văn đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật hành hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam Kết cấu luận văn Ngoài Mở đầu, Kết luận Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm chương: Chương 1: Cơ sở lý luận việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Chương 2: Sự hình thành, phát triển thực trạng pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam Chương 3: Quan điểm giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam Chương CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VIỆC HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1 Khái niệm pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 1.1.1.1 Thế chấp tài sản Ngay từ thời kỳ La Mã, chấp tài sản áp dụng để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ tài sản, đó, quan niệm chấp hình thành phát triển từ sớm Theo Littleton thì: “Một văn tự chấp lời cam kết/thề chết định nghĩa theo nghĩa gốc Đó “mortuum vadium/giao kết chấp” quy định thông luật (Common Law) sớm nhất, dịch sang tiếng Pháp giai đoạn người Nooc Măng (Norman) chấp” Ơng giải thích rằng: Dường nguyên nhân mà gọi chấp nghi ngờ người chấp foeffer/người cấp đất liệu có trả tồn hay không thời điểm xác định; khơng trả đất đưa để cam kết điều kiện để trả nợ bị thu giữ mãi, đất chấp coi chết bên chấp [80, tr.1] Hai tác giả E.A.Francis K.J.Thomas tác phẩm Mortgages and Securites, cho rằng: Thế chấp việc chuyển nhượng, đảm bảo, chuyển giao, nhượng lại bất động sản tài sản cá nhân đảm bảo thi hành pháp luật phán Toà án nhằm bảo đảm cho việc trả tiền thực nghĩa vụ tài mà nhờ 105 Thứ tư, cần nhập thủ tục công chứng với thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm giảm bớt thủ tục rườm rà, chồng chéo Giữa thủ tục công chứng thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm có chồng chéo, trùng lặp Hợp đồng chấp QSDĐ sau công chứng, xác thực nội dung hợp đồng, đối tượng hợp đồng, đến thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm, bên phải xuất trình tài liệu chứng minh thoả thuận (hợp đồng chấp QSDĐ) GCNQSDĐ để chứng minh QSDĐ hợp pháp bên chấp Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm xem xét nội dung, hình thức giao dịch bảo đảm Như vậy, nội dung giao dịch bảo đảm lại hai quan xem xét theo hai thủ tục khác nhau, dẫn đến gây tốn chi phí, kéo dài thời gian thực hợp đồng chấp Để khắc phục tình trạng này, BLDS 2005, LĐĐ 2003, Luật Công chứng pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm cần thống quy định hợp đồng chấp QSDĐ lập thành văn bản, đăng ký văn phịng đăng ký QSDĐ, mà khơng bắt buộc phải công chứng, chứng thực Thứ năm, cần quy định cách linh hoạt chủ thể tham gia ký kết hợp đồng chấp QSDĐ trường hợp người chấp hộ gia đình Khoản Điều 109 BLDS 2005 quy định: “Việc định đoạt tài sản tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn hộ gia đình phải thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; loại tài sản chung khác phải đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý” Quy định gây cản trở cho hộ gia đình tham gia quan hệ chấp QSDĐ, lẽ thành viên hộ gia đình từ đủ mười lăm tuổi trở lên thường tách khỏi gia đình, làm ăn độc lập, nhiều trường hợp khơng cư trú địa bàn Do đó, để tập trung họ ký hợp đồng chấp QSDĐ khó khăn, hộ gia đình thực có nhu cầu vốn để sản xuất kinh doanh Chính lẽ đó, BLDS 2005 cần quy định theo hướng mở, giao dịch mục đích chung 106 hộ gia đình ký kết đại diện hộ gia đình thành viên đủ mười lăm tuổi trở lên cư trú địa bàn xã, phường, thị trấn với bên nhận chấp hợp pháp 3.2.3 Hoàn thiện quy định xử lý quyền sử dụng đất chấp Thứ nhất, cần thống phương thức xử lý QSDĐ chấp Như phân tích mục 2.2.6 xử lý QSDĐ chấp, theo BLDS 2005, LĐĐ 2003, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm, bên chấp vi phạm nghĩa vụ trả nợ, bên nhận chấp xử lý QSDđ chấp Phương thức xử lý theo thoả thuận bên, trường hợp khơng có thoả thuận khơng xử lý theo thoả thuận bên nhận chấp có quyền khởi kiện Tồ án Việc quy định phương thức xử lý tài sản chấp đường Toà án phức tạp, kéo dài thời gian xử lý tài sản Do đó, để rút ngắn thời gian xử lý tài sản, tạo hội cho bên nhận chấp nhanh chóng thu hồi khoản tiền cho vay, BLDS 2005, LĐĐ 2003 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP cần sửa đổi theo hướng thống chung phương thức xử lý QSDĐ bán đấu giá QSDĐ, trường hợp bên có thoả thuận phương thức xử lý tài sản QSDĐ xử lý theo thoả thuận Thứ hai, cần quy định rõ chế xử lý tài sản chấp trường hợp chấp tách rời QSDĐ tài sản đất Về vấn đề này, BLDS LĐĐ hành không đề cập Khoản Điều 68 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định chế xử lý tài sản chấp trường hợp chấp tài sản gắn liền với đất mà khơng chấp QSDĐ, cịn ngược lại chấp QSDĐ mà không thoả thuận chấp tài sản đất chế xử lý pháp luật bỏ ngỏ Liệu tài sản đất có xử lý với QSDĐ chấp hay khơng? Cơ chế tốn cụ thể từ số tiền thu việc xử lý QSDĐ tài sản 107 đất đó? BLDS 2005, LĐĐ 2003 pháp luật giao dịch bảo đảm cần quy định cụ thể trường hợp chấp QSDĐ không chấp tài sản gắn liền với đất theo hướng đấu giá toàn tài sản gồm QSDĐ tài sản đất, giá trị tài sản đất khơng tính vào tài sản bảo đảm cho khoản vay 3.2.4 Hoàn thiện quy định pháp luật thể chế hỗ trợ trung gian quan hệ chấp quyền sử dụng đất Hoạt động chấp QSDĐ vận hành trơi chảy thuận lợi khơng có hỗ trợ thể chế trung gian Vì vậy, hồn thiện pháp luật lĩnh vực cần phải trọng đến nội dung sau đây: Thứ nhất, tin học hoá lĩnh vực đăng ký Theo đó, Chính phủ cần sớm nghiên cứu triển khai dịch vụ đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung giao dịch chấp QSDĐ nói riêng qua mạng Bên cạnh đó, xây dựng kho liệu thơng tin giao dịch bảo đảm, kết nối quan đăng ký giao dịch bảo đảm Qua đó, thơng tin tình trạng tài sản chấp cập nhật kịp thời, phục vụ tốt cho việc khai thác thông tin, việc quản lý giao dịch bảo đảm, giúp chủ thể nhận chấp nắm bắt thơng tin cần thiết tình trạng tài sản chấp Thứ hai, tăng cường công tác tuyển chọn đào tạo cán lĩnh vực quản lý nhà đất Thực tế cho thấy, việc thực chế cửa tổ chức triển khai thực năm gần đây, kết đạt ghi nhận Song xét bình diện chung phạm vi nước thấy, chất lượng hiệu chế cửa chưa đồng chưa có quán Nhiều địa phương, đời Văn phòng đăng ký QSDĐ - quan đầu mối thực thủ tục có liên quan đến đất đai cho người dân 108 thành lập chất lượng hoạt động khơng có thay đổi chất, thực chất "rượu cũ bình mới" Họ giữ tác phong làm việc hành chính, quan liêu, thời gian giải hồ sơ lâu, thường không quy định pháp luật Khắc phục bất cập này, trước hết cần phải tăng cường chất lượng đội ngũ cán làm công tác quản lý nhà đất Cần hiểu khía cạnh chun mơn, nghiệp vụ đạo đức nghề nghiệp; phải thực có trách nhiệm, tận tâm phục vụ nhân dân, có vậy, công việc liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ, thủ tục chuyển QSDĐ, đăng ký giao dịch bảo đảm thực nhanh, đáp ứng yêu cầu tổ chức, người dân Thứ ba, cần đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà pháp lý quan trọng để cá nhân, tổ chức, hộ gia đình thực quyền liên quan đến QSDĐ Thơng qua hành vi cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà, Nhà nước thực quyền đại diện chủ sở hữu đất đai, quản lý đối tượng sử dụng đất, phục vụ tốt cho công tác quy hoạch, xây dựng kế hoạch sử dụng đất hiệu Hiện nay, văn pháp luật liên quan đến QSDĐ xem GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà giấy thông hành cho việc thực quyền chủ thể liên quan đến đất đai Do đó, để tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực quyền chấp, quan Nhà nước có thẩm quyền cần đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà, bảo đảm người sử dụng đất hợp pháp có GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà 109 KẾT LUẬN Đất đai gắn liền với đời sống sinh hoạt người dân Việt Nam, đặc biệt với đất nước có truyền thống trồng lúa, ngồi khía cạnh tài sản, đất đai cịn gắn với đời sống tâm linh người Trong giao dịch dân sự, thương mại, thường xuyên có diện đất đai Tuy nhiên, đất đai nước ta không thuộc quyền sở hữu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cụ thể mà thuộc quyền sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu Điều thể Hiến pháp 1980 tiếp tục ghi nhận Hiến pháp 1992 Để thể vai trò chủ sở hữu đất đai, điều hồ lợi ích chủ sở hữu với người trực tiếp sử dụng đất, Nhà nước ban hành nhiều văn quy phạm pháp luật điều chỉnh lĩnh vực đất đai như: giao đất (có thu tiền sử dụng khơng thu tiền sử dụng đất), cho thuê đất, quyền quyền sử dụng đất Các quan hệ pháp luật đất đai vận hành theo nguyên tắc Nhà nước quản lý, xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm, tạo quyền chủ động cho người sử dụng đất hợp pháp khai thác tiềm đất như: khai thác hoa lợi, lợi tức từ đất, quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, chấp Nhà nước quản lý đất đai thông qua hành vi cấp GCNQSDĐ, quy định quyền, nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục thực quyền, nghĩa vụ chủ thể sử dụng đất Hệ thống văn pháp luật đất đai hành hoàn thiện bước nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn sống, tạo khung pháp lý cần thiết để Nhà nước quản lý tốt đất đai, tạo thuận lợi cho cá nhân, tổ chức thực quyền, nghĩa vụ đất đai Tuy nhiên, hệ thống văn pháp luật đất đai hạn chế, bất cập Điều phản ánh qua số lượng vụ việc khiếu nại, tố cáo đất đai ngày gia tăng, vụ việc tranh chấp liên quan đến 110 quyền sử dụng đất diễn phổ biến ngày phức tạp Hàng năm, ngành Toà án phải thụ lý, giải hàng nghìn việc liên quan đến tranh chấp đất đai, có tranh chấp chấp quyền sử dụng đất Một nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, quy định pháp luật đất đai mâu thuẫn, chồng chéo; pháp luật đất đai chưa thống với pháp luật dân sự, pháp luật công chứng, giao dịch bảo đảm Để khắc phục bất cập, hạn chế này, yêu cầu cấp thiết cần phải hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nói chung, pháp luật chấp quyền sử dụng đất nói riêng Với đề tài “Hồn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam”, tác giả mong muốn bổ sung thêm góc nhìn hệ thống pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam, qua đó, góp phần vào q trình hồn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 111 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Đào Duy Anh (2000), Từ điển Hán - Việt, Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội Bộ luật Dân Cộng hồ Pháp (1998), Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Bộ luật Dân Hàn Quốc số 471 (ban hành ngày 22/02/1958, sửa đổi, bổ sung ngày 13/12/1 997) (1997) Bộ luật Dân Thương mại Thái Lan (1995), Nxb trị Quốc gia, Hà Nội Bộ Dân luật Trung Kỳ 1936 Bộ Dân luật Bắc Kỳ 1931 Bộ Dân luật Nam Kỳ giản yếu 1883 Bộ Tài nguyên Môi trường (2005), Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thực số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Bộ Tư pháp (2002), Thông tư số 01/2002/TT-BTP ngày 09/01/2002 hướng dẫn số vấn đề thẩm quyền, trình tự thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp chi nhánh 10 Bộ Tư pháp - Viện Kiểm sát Nhân dân tối cao (2001), Thông tư liên tịch số 12/2001/TTLT/BTP-VKSNDTC ngày 26/02/2001 hướng dẫn thực số quy định pháp luật thi hành án dân 11 Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường (2003), Thông tư liên tịch số 03/2003/ITLT-BTP- BTNMT ngày 04/7/2003 hướng dẫn trình tự, thủ tục đăng ký cung cấp thông tin chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 12 Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số 05/2005/ITLT-BTP- BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ 112 Tài nguyên Môi trường hướng dẫn đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 13 Bộ Tư pháp - Bộ Xây dựng - Bộ Tài nguyên Môi trường - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2007), Thông tư liên tịch số 05/2007/ITLTBTP-BXD-BTNMT-NHNN ngày 21/5/2007 Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng dẫn số nội dung đăng ký chấp nhà 14 Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường (2006), Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất 15 Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường (2006), Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/ITLT-BTP- BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 16 Các văn pháp quy quản lý đất đai ban hành Việt Nam từ 1945 đến năm 1979 (1997), tập 1, Các văn từ 1945 đến 1979, Nxb Bản đồ 17 Các văn pháp quy quản lý đất đai ban hành Việt Nam từ 1980 đến năm 1997 (1997), tập 2, Các văn từ 1980 đến 1997, Nxb Bản đồ 18 Các văn pháp quy quản lý đất đai ban hành Việt Nam từ 1998 đến tháng năm 2001 (2001), tập 1, Nxb Bản đồ 19 Chính phủ (1999) Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 19/12/1999 bảo đảm tiền vay Tổ chức tín dụng 20 Chính phủ (2002), Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 việc sửa đổi, bổ sung Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 19/12/1999 bảo đảm tiền vay Tổ chức tín dụng 113 21 Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai 22 Chính phủ (2004), Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất 23 Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm 24 Chính phủ (2006), Nghị định số 17/2006/ NĐ-CP ngày 27/01/2006 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Nghị định số 187/2004/NĐ-CP việc chuyển đổi công ty nhà nước thành công ty cổ phần 25 Chính phủ (2006), Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà 26 Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/ 2007 quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 27 Chính phủ (2007), Báo cáo số 193/2007/BC-CP Chính phủ ngày 19/10/2007 trình Quốc hội kỳ họp thứ Quốc hội khoá XI, Hà Nội 28 Chính phủ (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 29 Chính phủ (2010) Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 30 Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 13/7/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm 31 Chính phủ (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 bán đấu giá tài sản 114 32 Đảng Cộng sản Việt Nam (2004), Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 33 Đảng Cộng sản Việt Nam (2004), Văn kiện Hội nghị lần thứ bảy khoá IX Ban chấp hành Trung ương Đảng cộng sản Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 34 Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ X, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 35 TS Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận khoa học tài sản Luật Dân Việt Nam, Nxb Trẻ, Hà Nội 36 Hernando de Sotto (2006), Sự bí ẩn vốn, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Người địch: Nguyễn Quang A, người hiệu đính: Trần Đình Thiên 37 Nguyễn Văn Hoạt (2004), Bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng chấp tài sản, Luận án tiến sĩ Luật học, Viện Nhà nước Pháp luật, Hà Nội 38 Nguyễn Mạnh Hùng (2003), Thuật ngữ pháp lý (tập I), Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 39 Luật Quản lý bất động sản đô thị Trung Quốc năm 1994 (thông qua kỳ họp thứ Uỷ ban Thường vụ quốc hội, Quốc hội khoá ngày 5/7/1994) 40 Luật Quyền tài sản Cộng hồ nhân dân Trung Quốc năm 2007 (thơng qua kỳ họp thứ Quốc hội khoá 10 ngày 16/3/2007 có hiệu lực từ ngày 01/10/2007) 41 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2000), Thông tư số 06/2000/TT-NHNN ngày 04/4/2000 hướng dẫn thực Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 42 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2001), Quyết định số 1627/2001/QĐNHNN ngày 31/12/2001 việc ban hành Quy chế cho vay Tổ chức tín dụng khách hàng 115 43 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2003), Thông tư số 07/2003/TT-NHNN ngày 19/5/2003 hướng dẫn số quy định bảo đảm tiền vay TCTD 44 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2005), Công văn số 1017/NHNN-PC ngày 13/3/2005; số 1090/NHNN-PC ngày 30/9/2005; số 178/NHNN-PC ngày 16/01/2006 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam vướng mắc trình thực Thông tư số 05/2005/ITLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 việc đăng ký, chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 45 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam - Bộ Tư pháp - Bộ Công an (2000), Thông tư liên tịch số 12/2000/TTLT/NHNN-BTP-TCĐC ngày 22/11/2000 hướng dẫn thực số giải pháp bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng theo quy định Nghị số 1l/2000/NQ-CP ngày 31/7/2000 46 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam - Bộ Tư pháp - Bộ Công an (2001), Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-GTC-TCĐC ngày 23/4/2001 hướng dẫn xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho tổ chức tín dụng 47 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam - Bộ Tư pháp (2002), Thông tư liên tịch số 02/2002/TTLT/NHNN-BTP ngày 05/02/2002 hướng dẫn thực Quyết định số 149/2001/QĐ-TTg ngày 05/10/2001 Thủ tướng Chính phủ thủ tục bán tài sản bảo đảm, công chứng, chứng thực văn bán tài sản giao tài sản cho Ngân hàng thương mại theo án, định Toà án 48 Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo luật kinh tế, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 49 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1953), Luật Cải cách ruộng đất 1953 116 50 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1992), Hiến pháp 1946, 1959, 1980, 1992 51 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1995), Bộ luật Dân Việt Nam 1995, 2005 52 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Đất đai 1987, 1993, 2003 53 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà Điều 121 Luật Đất đai 2003 54 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Doanh nghiệp Nhà nước 2003 55 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật Đầu tư 2005 56 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 1997 (sửa đổi, bổ sung 2003) 57 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), Luật Bảo vệ phát triển rừng năm 2004 58 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật Doanh nghiệp 2005 59 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật Nhà năm 2005 60 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Luật Công chứng 2006 61 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 62 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2010), Luật Các tổ chức tín dụng 2010 63 Nguyễn Cảnh Quý (2001), Hoàn thiện chế điều chỉnh pháp luật đất đai Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội 117 64 Sắc lệnh số 90/SL ngày 10/10/1945 65 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (1996), Quyết định số 217/QĐ NH1 ngày 17/8/1996 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành Quy chế chấp, cầm cố bảo lãnh vay vốn ngân hàng 66 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2000), Quyết định số 283/2000/QĐ-NHNN ngày 25/8/2000 việc ban hành quy chế bảo lãnh ngân hàng 67 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2006), Quyết định số 26/2006/QĐ-NHNN ngày 26/6/2006 việc ban hành quy chế bảo lãnh ngân hàng 68 Thủ tướng Chính phủ (1963), Thơng tư số 48/TTg ngày 03/6/1963 Thủ tướng Chính phủ 69 Thủ tướng Chính phủ (2001), Quyết định số 104/2001/QĐ-TTG ngày 10/7/2001 việc thành lập Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp 70 Toà án nhân dân tối cao (1959), Chỉ thị số 722 ngày 10/5/1959 Toà án nhân dân tối cao 71 Tổng cục Địa (1995), Công văn số 647-CV/ĐC ngày 31/5/1995 Tổng cục Địa hướng dẫn số điểm thực Nghị định số 60-CP Chính phủ 72 Tổng cục Địa (1995), Công văn số 1247/CV/ĐC ngày 13/10/1995 Tổng cục Địa hướng dẫn xử lý số vấn đề đất đai để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 73 Tổng cục Địa (2002), Thơng tư số 1883/2002/TT-TCĐC ngày 12/11/2001 hướng dẫn mẫu hợp đồng để thực quyền người sử dụng đất (thay mẫu hợp đồng quy định Nghị định số 178/1999/NĐ-CP) 74 Trường Đại học Luật Hà Nội (1998), Giáo trình Luật Dân Việt Nam (Tập II), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 118 75 Viện đại học Mở Hà Nội (2002) Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 76 Website: http://www.vietnamnet.vn/xahoi/phap/luat/2005/06/462373/ TIẾNG ANH 77 J.Carvan & Jonh Goojey (1996), A Guide to Business Law eieventh Editron) 78 Dominique Legeais, Sescurites et garantres du cresdit, L.G.D.J, 1996 79 E.A.Francis & K.J.Thomas (1986), Mortgages and Securites third Edítron), Sydney 80 Littreton, English Common Pleas and Exchequer Reports, s 332; Kortright v Candy, 21 NY 343 81 J.P.Mallor, A.James Barres (1998), Business law and the regulatory environment, Irwin mặc graw - hiu ... định pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam - Phân tích yếu tố pháp lý hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam - Tìm hiểu thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất. .. LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 2.1 SỰ HÌNH THÀNH, PHÁT TRIỂN CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA CÁC THỜI KỲ 2.1.1 Pháp luật hợp đồng chấp quyền sử. .. thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam Chương CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VIỆC HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG