Trong quá trình phát triển nền kinh tế thị trường vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước và hội nhập quốc tế ngày càng sâu rộng những năm qua pháp luật nói chung, pháp luật đất đai, pháp luật dân sự nói riêng không ngừng được phát triển, hoàn thiện. Do tầm quan trọng và ý nghĩa đặc biệt của đất đai trong đời sống kinh tế xã hội Điều 18 Hiến pháp năm 1992 Hiến pháp của thời kỳ đổi mới, quy định: Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật
1 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong trình phát triển kinh tế thị trường vận hành theo chế thị trường có quản lý Nhà nước hội nhập quốc tế ngày sâu rộng năm qua pháp luật nói chung, pháp luật đất đai, pháp luật dân nói riêng khơng ngừng phát triển, hồn thiện Do tầm quan trọng ý nghĩa đặc biệt đất đai đời sống kinh tế - xã hội Điều 18 Hiến pháp năm 1992 - Hiến pháp thời kỳ đổi mới, quy định: Nhà nước thống quản lý toàn đất đai theo quy hoạch pháp luật, bảo đảm sử dụng mục đích có hiệu Nhà nước giao đất cho tổ chức cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) Nhà nước giao theo quy định pháp luật [61] Để cụ thể hóa hiến pháp, luật ban hành sửa đổi bổ sung hoàn thiện theo yêu cầu thực tiễn Bộ luật Dân (BLDS) 1995, BLDS 2005; Luật Đất đai (LĐĐ) 2003; LĐĐ 2013; Luật Nhà 2005, Luật Nhà 2014; Luật Kinh doanh Bất động sản 2006, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014; Luật Công chứng 2006, Luật Công chứng 2014 luật nêu trình bổ sung, sửa đổi hồn thiện theo Hiến pháp năm 2013 Chính phủ ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định 163/2006/NĐ-CP, Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Nghị định 83/2010/NĐ-CP, Nghị định 43/2014/NĐ-CP Nghị định hướng dẫn thi hành quy định liên quan đến giao dịch bảo đảm tạo sở pháp lý cho giao dịch bảo đảm nói chung chấp quyền sử dụng đất (TCQSDĐ) nói riêng Hiến pháp, đạo luật văn pháp quy nêu xác định QSDĐ quyền tài sản Theo người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, thừa kế, tặng cho, tặng cho lại tính giá trị QSDĐ góp vốn vào sản xuất kinh doanh Trong quyền ấy, quyền TCQSDĐ pháp luật quy định biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ giao dịch dân sự, kinh doanh có sở pháp lý bảo đảm cho giao dịch có TCQSDĐ thực an toàn, hiệu quả, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp bên giao dịch Như vậy, mặt lý luận, có quy định TCQSDĐ tạo điều kiện thuận lợi để mở rộng giao dịch dân sự, thương mại, kinh doanh v.v… kích thích phát triển kinh tế điều kiện phát triển kinh tế thị trường; xây dựng, hoàn thiện, bảo đảm thực pháp luật TCQSDĐ yêu cầu khách quan, cấp bách nước ta Về thực tiễn, nhờ quy định kịp thời, tương đối cụ thể TCQSDĐ, 30 năm qua việc thực pháp luật TCQSDĐ nước ta đạt kết quan trọng Thế chấp tài sản nói chung TCQSDĐ nói riêng biện pháp hữu hiệu để hạn chế rủi ro, bảo đảm thực nghĩa vụ giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại kinh tế thị trường Khi xác lập quan hệ chấp nói chung TCQSDĐ nói riêng, mục đích mà bên hướng tới bảo đảm an toàn giao dịch Đối với bên nhận chấp QSDĐ (thường tổ chức tín dụng) hợp đồng TCQSDĐ ràng buộc bên chấp giá trị QSDĐ để bên chấp có trách nhiệm thực nghĩa vụ Khi bên chấp khơng thực phần hay tồn nghĩa vụ bên nhận tài sản chấp QSDĐ xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp Các quy định pháp luật TCQSDĐ đạt mục đích hướng cho giao dịch xác lập, thực ln ln bảo đảm an tồn, phù hợp với ý chí chủ thể hợp đồng Tuy nhiên, thực tiễn thực pháp luật TCQSDĐ giao dịch dân sự, thương mại thời gian qua bộc lộ nhiều khiếm khuyết, hạn chế Hình thức văn giao dịch yêu cầu công chứng, chứng thực; việc xác định chủ sử dụng tài sản TCQSDĐ chưa bảo đảm; việc quản lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) chưa chặt chẽ bên chấp dùng tài sản QSDĐ để chấp nhiều giao dịch thương mại khác nhau, mang tính chất lừa đảo khơng việc đơn lẻ Vấn đề xử lý tài sản chấp khơng kịp thời có nhiều bên nhận chấp không phát mại, bán đấu giá tài sản chấp QSDĐ để thu hồi nợ vấn đề xã hội quan tâm Do việc thực pháp luật TCQSDĐ không tuân thủ quy định pháp luật nên số lượng vụ án tranh chấp giao dịch có liên quan đến TCQSDĐ Tịa án khơng ngừng gia tăng Hiện việc áp dụng pháp luật để giải Tòa án nhiều bất cập, lúng túng chậm trễ phải tuân thủ trình tự tố tụng phức tạp Nguyên nhân hạn chế thực pháp luật TCQSDĐ bao gồm nguyên nhân khách quan chủ quan Các quy định pháp luật TCQSDĐ (gồm Nghị định, Thông tư hướng dẫn) bộc lộ bất cập q trình thực hiện: có q nhiều văn pháp luật liên quan đến tài sản chấp TCQSDĐ, văn hành vừa chồng chéo lại vừa không đầy đủ, thiếu quy định thống nhất; nhiều phát sinh thực tiễn không hướng dẫn điều chỉnh Thực trạng hệ thống pháp luật thực định gây khó khăn khơng cho chủ thể xác lập, thực giao dịch TCQSDĐ nói riêng, mà cịn ảnh hưởng tới việc áp dụng pháp luật Tòa án quan nhà nước có thẩm quyền Thực trạng pháp luật gây lúng túng cho Tòa án quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng pháp luật để giải tranh chấp xảy Từ thực tế cho thấy, việc nghiên cứu cách toàn diện, lý luận thực tiễn thực pháp luật TCQSDĐ; bảo đảm cho quy định TCQSDĐ thực triệt để cấp thiết, có ý nghĩa lý luận, thực tiễn có tính thời Từ lý trên, nghiên cứu sinh lựa chọn đề tài: " Thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam"làm luận án tiến sỹ luật học chuyên ngành lý luận lịch sử nhà nước pháp luật, mã số: 62 38 01 01 Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 2.1 Mục đích nghiên cứu Trên sở làm sáng tỏ vấn đề lý luận, đánh giá thực trạng thực pháp luật TCQSDĐ luận án có mục đích nghiên cứu xác định quan điểm, đề xuất giải pháp bảo đảm thực pháp luật TCQSDĐ Việt Nam 2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để thực mục đích nghiên cứu nêu trên, nhiệm vụ luận án là: - Trình bày tổng quan cơng trình nghiên cứu nước ngồi nước có liên quan đến đề tài thực pháp luật TCQSDĐ Việt Nam, đánh giá kết nghiên cứu cơng trình nghiên cứu có liên quan, xác định vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu luận án - Làm sáng tỏ sở lý luận thực pháp luật TCQSDĐ Trong phân tích, khái qt khái niệm, hình thức, vai trò, chủ thể, nội dung điều kiện bảo đảm thực pháp luật TCQSDĐ Việt Nam; tham chiếu kinh nghiệm số nước lĩnh vực - Đánh giá thực trạng pháp luật thực pháp luật TCQSDĐ nước ta năm qua - Luận chứng, xây dựng hệ quan điểm, đề xuất giải pháp bảo đảm thực pháp luật TCQSDĐ Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận án vấn đề lý luận, thực tiễn liên quan đến thực TCQSDĐ, bao gồm chế độ sở hữu đất đai quyền sử dụng đất Việt Nam, quan niệm TCQSDĐ, pháp luật TCQSDĐ, từ phân tích, khái qt khái niệm, đặc điểm, vai trò, nội dung, điều kiện bảo đảm thực pháp luật TCQSDĐ, pháp luật thực định TCQSDĐ thực trạng thực pháp luật TCQSDĐ, quan điểm, giải pháp bảo đảm thực pháp luật TCQSDĐ Việt Nam 3.2 Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nội dung: Trên sở lý luận chung thực pháp luật luận án tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận thực pháp luật TCQSDĐ, đánh giá thực trạng pháp luật thực pháp luật TCQSDĐ đề xuất quan điểm, giải pháp bảo đảm thực pháp luật TCQSDĐ Việt Nam Phạm vi không gian: Nghiên cứu vấn đề lý luận, thực tiễn thực pháp luật TCQSDĐ Việt Nam, đồng thời có tham khảo pháp luật thực pháp luật TCQSDĐ số nước giới Phạm vi thời gian: Việc đánh giá thực trạng pháp luật thực pháp luật TCQSDĐ chủ yếu từ năm 2011 đến năm 2015 Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu 4.1 Cơ sở lý luận Luận án thực sở lý luận Chủ nghĩa Mác - Lênin, Tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm đường lối Đảng Cộng sản Việt Nam Nhà nước pháp luật, quan điểm Đảng phát triển kinh tế thị trường hội nhập quốc tế Đặc biệt quan điểm đường lối, sách Đảng Cộng sản Việt Nam xây dựng hoàn thiện pháp luật dân sự, kinh tế, thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN), sở hữu đất đai, QSDĐ cá nhân tổ chức kinh doanh nói chung thị trường bất động sản, thị trường vốn v.v… Cơ sở lý luận luận án vấn đề lý luận chung pháp luật, hệ thống pháp luật, lý luận thực pháp luật, pháp chế XHCN 4.2 Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Trong trình nghiên cứu luận án tác giả vận dụng phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử triết học Mác - Lênin Đồng thời luận án sử dụng phương pháp nghiên cứu cụ thể sử dụng nghiên cứu khoa học xã hội nhân văn bao gồm phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp hệ thống, phương pháp quy nạp, diễn dịch, phương pháp lịch sử logic, phương pháp điều tra xã hội học, phương pháp thống kê, so sánh… cụ thể sau: - Ở chương 1: Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp hệ thống nghiên cứu tài liệu, cơng trình nghiên cứu khoa học công bố để làm rõ nội dung, kết nghiên cứu có liên quan đến đề tài, xác định vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu luận án - Ở chương 2: Sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp; phương pháp quy nạp, diễn dịch để nghiên cứu, phân tích, luận giải khái quát khái niệm, phạm trù có tính lý luận thực TCQSDĐ Sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp so sánh đối chiếu nghiên cứu kinh nghiệm xây dựng thực pháp luật giao dịch có bảo đảm số nước giá trị tham khảo cho Việt Nam - Ở chương 3: Sử dụng phương pháp thống kê, so sánh, phân tích tổng hợp để đánh giá thực trạng pháp luật thực TCQSDĐ Việt Nam - Ở chương 4: Sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp; phương pháp quy nạp, diễn dịch để luận giải quan điểm, đề xuất giải pháp bảo đảm thực TCQSDĐ Việt Nam Những đóng góp khoa học luận án Luận án cơng trình nghiên cứu cách tương đối có hệ thống vấn đề thực pháp luật TCQSDĐ Việt Nam có đóng góp lĩnh vực sau đây: Thứ nhất, luận án đưa khái niệm, đặc điểm thực pháp luật TCQSDĐ, chủ thể hình thức thực pháp luật; đặc biệt luận án nêu vai trò thực pháp luật TCQSDĐ trình phát triển kinh tế xã hội; phân tích làm rõ nội dung điều kiện bảo đảm thực pháp luật TCQSDĐ; phân tích làm rõ kinh nghiệm xây dựng thực pháp luật giao dịch có bảo đảm số nước giới giá trị vận dụng vào thực pháp luật TCQSDĐ Việt Nam Thứ hai, luận án nghiên cứu, phân tích, đánh giá cách hệ thống thực trạng thực pháp luật TCQSDĐ Việt Nam, nêu lên kết đạt được, hạn chế yếu kém; nguyên nhân kết đạt yếu Thứ ba, luận án xác định quan điểm đề xuất giải pháp có tính khả thi bảo đảm thực pháp luật TCQSDĐ Việt Nam Ý nghĩa lý luận thực tiễn - Về phương diện lý luận: Kết nghiên cứu luận án góp phần làm sáng tỏ, phong phú vấn đề lý luận thực pháp luật lĩnh vực cụ thể nói riêng, thực pháp luật TCQSDĐ - Về phương diện thực tiễn: Luận án tài liệu tham khảo cho nhà lập pháp, quan có thẩm quyền việc hồn thiện quy trình thực pháp luật TCQSDĐ Việt Nam Luận án tài liệu tham khảo cho việc học tập, nghiên cứu giảng dạy pháp luật riêng TCQSDĐ, có ý nghĩa việc tổ chức thực góp phần giải tranh chấp liên quan đến TCQSDĐ Kết cấu luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận án kết cấu thành chương, 10 tiết Chương TỔNG QUAN CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA CẦN TIẾP TỤC NGHIÊN CỨU TRONG LUẬN ÁN 1.1 TỔNG QUAN CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 1.1.1 Các cơng trình nghiên cứu nước 1.1.1.1 Các cơng trình nghiên cứu thực pháp luật - Cuốn: Giáo trình Lý luận Nhà nước pháp luật Lê Minh Tâm [97], Chương XX "Thực pháp luật áp dụng pháp luật" nêu khái niệm thực pháp luật; khái niệm áp dụng pháp luật; đặc điểm trường hợp áp dụng pháp luật giai đoạn trình áp dụng pháp luật; áp dụng pháp luật tương tự Đây vấn đề làm sở lý luận cho việc nghiên cứu thực pháp luật TCQSDĐ - Cuốn: Giáo trình cao cấp lý luận trị Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh [35] có nhiều nội dung có tính lý luận chung nhà nước pháp luật; xây dựng nhà nước pháp quyền XHCN; hệ thống pháp luật nước Cộng hòa XHCN Việt Nam nay; đặc trưng hành nhà nước; cải cách hành nhà nước, quản lý nhà nước dịch vụ cơng Trong Bài chứa đựng nội dung thực pháp luật, khái niệm thực pháp luật - áp dụng pháp luật, hình thức thực pháp luật - Cuốn: Một số vấn đề lý luận thực tiễn thực pháp luật Nguyễn Văn Mạnh chủ biên [42], nội dung sách gồm phần: Phần thứ nhất, số vấn đề lý luận thực pháp luật, tác giả nêu điểm hạn chế lý luận thực pháp luật mà giáo trình sử dụng trường học, sở nêu điểm cần bổ sung phát triển số vấn đề lý luận để phù hợp với điều kiện tồn cầu hóa, hội nhập quốc tế Việt Nam Đồng thời, tác giả yếu tố đảm bảo thực pháp luật giai đoạn Phần thứ hai, thực trạng thực pháp luật số lĩnh vực, tác giả nêu việc thực pháp luật Quốc hội với việc định vấn đề quan trọng đất nước, việc giám sát tối cao; thực pháp luật Hội đồng nhân dân việc thực chức giám sát, ban hành Nghị - Cuốn: Thực áp dụng pháp luật Việt Nam Nguyễn Minh Đoan [25] Đây sách chuyên khảo thực pháp luật gồm chương Trong chương bàn lý luận thực pháp luật Tác giả bàn luận khái niệm, mục đích, ý nghĩa thực pháp luật… Thực pháp luật thơng qua hình thức tuân thủ pháp luật, thi hành pháp luật, sử dụng pháp luật áp dụng pháp luật Chương Bàn sâu áp dụng pháp luật, trường hợp áp dụng pháp luật, đặc điểm, nguyên tắc áp dụng pháp luật Chương Quy trình thực pháp luật Chương Tác giả đưa phân tích yếu tố bảo đảm pháp luật Việt Nam Chương Bàn hiệu thực pháp luật; tiêu chí đánh giá hiệu thực pháp luật; thực trạng số giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật Coi tài liệu chuyên khảo có giá trị khoa học để vận dụng thực luận án thực pháp luật theo ngành luật lĩnh vực pháp luật - Thực pháp luật người nghèo nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam Đỗ Xuân Lân [41], chương luận án tác giả luận chứng khái niệm pháp luật người nghèo; thực pháp luật người nghèo Xác định chủ thể, nội dung, hình thức, vai trị, điều kiện bảo đảm thực pháp luật người nghèo - Thực pháp luật trợ giúp pháp lý điều kiện xây dựng nhà nước pháp quyền Việt Nam Nguyễn Huỳnh Huyện [40], luận án bao gồm chương Trong chương tác giả luận chứng để làm sáng tỏ vấn đề khái niệm, đặc điểm thực pháp luật trợ giúp pháp lý Yêu cầu vai trò thực pháp luật trợ giúp pháp lý… Trên sở đánh giá thực trạng thực pháp luật trợ giúp pháp lý Trong chương tác giả xác định quan điểm giải pháp bảo đảm thực pháp luật trợ giúp pháp lý Việt Nam 10 - Thực pháp luật dân chủ cấp xã theo yêu cầu xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam Nguyễn Hồng Chuyên [21], luận án bao gồm chương Đáng ý nội dung chương tác giả luận chứng Nhà nước pháp quyền XHCN Việt Nam nhân dân, nhân dân, nhân dân với yêu cầu thực pháp luật dân chủ cấp xã Làm rõ chủ thể nội dung, hình thức thực pháp luật dân chủ cấp xã Những điều kiện bảo đảm thực pháp luật dân chủ sở cấp xã Trên sở kết nghiên cứu chương 3, chương tác giả xác định hệ quan điểm, giải pháp bảo đảm thực pháp luật dân chủ cấp xã theo yêu cầu xây dựng nhà nước pháp quyền XHCN Việt Nam 1.1.1.2 Các cơng trình nghiên cứu pháp luật dân sự, pháp luật đất đai giải tranh chấp đất đai - Cuốn: Giáo trình Luật Dân Việt Nam Lê Đình Nghị [53], Chương IX, phần II với tiêu đề: "Các biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ" nêu lên khái niệm chấp tài sản; đặc điểm pháp lý biện pháp chấp; quyền nghĩa vụ bên; xử lý tài sản chấp chấm dứt quan hệ chấp Đây vấn đề lý luận quan trọng làm sở cho việc thực pháp luật TCQSDĐ - Cuốn: Hỏi - Đáp giao dịch dân giải tranh chấp Nguyễn Văn Thơng [83], trình bày dạng hỏi - đáp Phần thứ nhất: Hỏi - đáp giao dịch dân nhà ở, đất giải tranh chấp nhà đất Phần phụ lục: Trích BLDS 2005, LĐĐ 2003 Luật Nhà năm 2005 - Tài liệu Hội thảo nhận diện khía cạnh pháp lý vật quyền bảo đảm số kiến nghị xây dựng, hoàn thiện Bộ luật Dân Việt Nam Bộ Tư pháp [9], phân tích chế định bảo đảm thực nghĩa vụ dân BLDS 2005 số vấn đề cần nghiên cứu, hoàn thiện; vướng mắc thực tiễn áp dụng quy định bảo đảm thực nghĩa vụ dân số kiến nghị - nhìn từ góc độ tổ chức tín dụng; xu phát triển pháp luật giao dịch bảo đảm số nước giới số kiến nghị