Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tặng vật của tự nhiên cho con người, là tài sản quan trọng của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện rất cần thiết để con người tồn tại và tái sản xuất các thế hệ kế tiếp nhau của loài người, là điều kiện của lao động; đất đai kết hợp với lao động là nguồn gốc sinh ra mọi của cải vật chất. William Petty đã từng nói: “Lao động là cha, còn đất là mẹ của mọi của cải vật chất”. Tuy nhiên, để phát huy tốt vai trò của mình, đất đai, một mặt phải được đánh giá một cách đầy đủ về tiềm năng lợi thế, mặt khác, đất đai phải được chuyển hóa thành hàng hóa. Một trong những điều kiện để giao dịch đất đai với tư cách hàng hóa là phải có được môi trường pháp lý và kinh tế cho sự hình thành thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất (TTQSDĐ). Cộng hòa Dân chủ Nhân dân (CHDCND) Lào là một trong các quốc gia đang trong quá trình chuyển đổi từ cơ chế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường. Vì vậy, các loại thị trường đã và đang từng bước được hình thành và phát huy tác dụng, trong đó có TTQSDĐ. Việc xác lập quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã tạo điều kiện để người nông dân quay về với đất đai, yên tâm đầu tư khai thác đất đai, từng bước gắn khai thác với bảo vệ và nâng cao chất lượng đất đai, tạo nên những thành tựu của sản xuất nông nghiệp. Đặc biệt, QSĐĐ được xác lập đã cho phép hình thành TTQSDĐ đối với các hoạt động phi nông nghiệp, tạo điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, xây dựng các cơ sở hạ tầng, từng bướchìnhthànhthịtrường bất động sản.
1 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai sản phẩm tự nhiên, nguồn tài nguyên vô quý giá, tặng vật tự nhiên cho người, tài sản quan trọng quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, điều kiện cần thiết để người tồn tái sản xuất hệ loài người, điều kiện lao động; đất đai kết hợp với lao động nguồn gốc sinh cải vật chất William Petty nói: “Lao động cha, cịn đất mẹ cải vật chất” Tuy nhiên, để phát huy tốt vai trị mình, đất đai, mặt phải đánh giá cách đầy đủ tiềm lợi thế, mặt khác, đất đai phải chuyển hóa thành hàng hóa Một điều kiện để giao dịch đất đai với tư cách hàng hóa phải có mơi trường pháp lý kinh tế cho hình thành thị trường bất động sản, có thị trường quyền sử dụng đất (TTQSDĐ) Cộng hòa Dân chủ Nhân dân (CHDCND) Lào quốc gia trình chuyển đổi từ chế kế hoạch hoá tập trung sang chế thị trường Vì vậy, loại thị trường bước hình thành phát huy tác dụng, có TTQSDĐ Việc xác lập quyền sử dụng đất (QSDĐ) tạo điều kiện để người nông dân quay với đất đai, yên tâm đầu tư khai thác đất đai, bước gắn khai thác với bảo vệ nâng cao chất lượng đất đai, tạo nên thành tựu sản xuất nông nghiệp Đặc biệt, QSĐĐ xác lập cho phép hình thành TTQSDĐ hoạt động phi nông nghiệp, tạo điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang xây dựng khu công nghiệp, khu đô thị, xây dựng sở hạ tầng, bước hình thành thị trường bất động sản Tuy nhiên, q trình chuyển đổi TTQSDĐ biến động phức tạp, chưa phù hợp với trình chuyển đổi kinh tế sang kinh tế thị trường, gần cịn có biểu vượt khỏi tầm kiểm soát Nhà nước Đặc biệt, hoạt động TTQSDĐ Lào chủ yếu diễn thị trường ngầm, cản trở hoạt động kiểm soát Nhà nước thuế giao dịch đất khiến thất thu ngân sách nhà nước Những phân tích cho thấy, việc nghiên cứu TTQSDĐ CHDCND Lào vừa có ý nghĩa lý luận thực tiễn, vừa mang tính thời cấp bách, nhằm góp phần tìm bước đi, giải pháp phù hợp cho việc phát triển hoàn thiện loại thị trường đặc biệt Với ý nghĩa đó, đề tài “Thị trường quyền sử dụng đất Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào” chọn làm đối tượng nghiên cứu luận án tiến sĩ Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 2.1 Mục đích nghiên cứu Trên sở làm rõ vấn đề lý luận TTQSDĐ, luận án phân tích đánh giá thực trạng TTQSDĐ CHDCND Lào nhằm đề xuất quan điểm giải pháp thúc đẩy phát triển lành mạnh hiệu TTQSDĐ CHDCND Lào tới năm 2025 tầm nhìn đến năm 2030 2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu - Làm rõ vấn đề lý luận TTQSDĐ vai trị kinh tế thị trường - Nghiên cứu kinh nghiệm phát triển TTQSDĐ Việt Nam Trung Quốc từ rút học cho CHDCND Lào - Phân tích đánh giá thực trạng TTQSDĐ CHDCND Lào, vấn đề đặt nguyên nhân, tạo tiền đề cho việc đề xuất quan điểm giải pháp tương ứng - Đề xuất quan điểm giải pháp nhằm phát triển TTQSDĐ CHDCND Lào giai đoạn đến năm 2025 tầm nhìn đến 2030 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận án xác định thị trường quyền sử dụng đất, nơi hàng hóa mua bán quyền sử dụng đất 3.2 Phạm vi nghiên cứu - Về không gian nghiên cứu: Luận án nghiên cứu nước CHDCND Lào - Về thời gian nghiên cứu: Các khảo sát năm 1995 (thời điểm mà Nghị định số 42/TTg, ngày 11/3/1994 thí điểm cấp giấy chứng nhạn quyền sử dụng đất triển khai) đến 2015 Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu 4.1 Cơ sở lý luận - Cơ sở lý luận luận án lý luận chủ nghĩa Mác - Lênin, quan điểm, đường lối sách Đảng Nhân dân Cách mạng Lào, pháp luật Nhà nước CHDCND Lào vấn đề quan hệ đất đai, TTQSDĐ; nghiên cứu tham khảo tư tưởng Hồ Chí Minh, đường lối sách Đảng Nhà nước Việt Nam vấn đề đất đai TTQSDĐ, đồng thời sử dụng chọn lọc kết nghiên cứu số cơng trình tác giả ngồi nước có liên quan đến luận án - Cơ sở thực tiễn luận án dựa kết nghiên cứu TTQSDĐ Việt Nam Trung Quốc rút số kinh nghiệm cho việc phát triển TTQSDĐ CHDCND Lào 4.2 Phương pháp nghiên cứu Luận án dựa phương pháp luận chủ nghĩa Mác - Lênin phương pháp vật biện chứng vật lịch sử, đặc biệt phương pháp trừu tượng hóa khoa học Đồng thời có sử dụng phương pháp như: phương pháp lôgic với lịch sử, phương pháp khảo sát, phương pháp tổng kết kinh nghiệm, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp hệ thống hóa, so sánh, phương pháp thống kê, sử dụng số liệu thống kê để làm rõ đối tượng nghiên cứu Các phương pháp sử dụng cụ thể sau: - Phương pháp phân tích hệ thống sử dụng việc phân tích hệ thống lý luận TTQSDĐ phân tích q trình hình thành phát triển TTQSDĐ CHDCND Lào, cách đồng bộ, gắn với q trình lịch sử hồn cảnh lịch sử cụ thể đất nước - Phương pháp trừu tượng hóa khoa học sử dụng để khái quát đặc điểm TTQSDĐ CHDCND Lào, nguyên nhân hạn chế trình phát triển TTQSDĐ, đề xuất quan điểm phát triển TTQSDĐ CHDCND Lào - Phương pháp thu thập thông tin: nhằm phục vụ cho việc chứng minh cho luận điểm, lập luận nhận định đánh giá thực trạng TTQSDĐ CHDCND Lào, luận án sử dụng phương pháp thu thập thông tin trực tiếp gián tiếp số liệu, đánh giá nhận xét báo cáo tổng kết hàng năm, tài liệu hội thảo, sách, tạp chí, - Phương pháp phân tích, tổng hợp: sở phân tích nội dung TTQSDĐ, luận án sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp để đưa đánh giá chung mang tính khái quát thực trạng TTQSDĐ CHDCND Lào Thực trạng đặt bối cảnh chung nước - Phương pháp so sánh: Luận án tiến hành nghiên cứu vấn đề chun sâu TTQSDĐ góc độ kinh tế trị Đồng thời nội dung phát triển TTQSDĐ CHDCND Lào so sánh đối chiếu với việc phát triển TTQSDĐ số nước giới, nhằm rút kinh nghiệm cho nước CHDCND Lào Những đóng góp luận án - Luận án tiếp cận vấn đề TTQSDĐ góc độ kinh tế trị, vậy, kết nghiên cứu luận án góp phần hệ thống hoá vấn đề lý luận hàng hoá QSDĐ TTQSDĐ điều kiện đặc thù chế độ SHTD đất đai CHDCND Lào Đặc biệt sâu phân tích làm rõ đặc thù hàng hoá QSDĐ theo phương diện phận cấu thành, giá trị sử dụng, giá trị trao đổi; luận giải đặc thù TTQSDĐ thể thông qua quan hệ cung, cầu, giá nhân tố ảnh hưởng - Luận án phân tích, nghiên cứu thực trạng TTQSDĐ CHDCND Lào, phân tích cấu trúc TTQSDĐ vấn đề cung, cầu quyền sử dụng đất, giá quyền sử dụng đất thể chế TTQSDĐ Luận án vấn đề đặt TTQSDĐ, hạn chế nhận thức TTQSDĐ, hạn chế quản lý nhà nước TTQSDĐ qua giai đoạn - Luận án đưa quan điểm phát triển TTQSDĐ CHDCND Lào, để làm luận đưa giải pháp có tính khả thi cao hồn thiện TTQSDĐ, góp phần tạo lập cho việc hồn thiện hệ thống chế sách đất đai, chế điều chỉnh quan hệ lợi ích phù hợp với điều kiện cụ thể Lào, tạo điều kiện thúc đẩy sản xuất hàng hóa, thúc đẩy q trình CNH, HĐH đất nước điều kiện phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN Kết cấu luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận án gồm có chương, 12 tiết Chương TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO 1.1.1 Các đề tài nghiên cứu B.Wehrmann cộng (2006) cơng trình “Nghiên cứu thị trường đất đai thành thị Cộng hòa Dân chủ nhân dân Lào” [126] nghiên cứu chế phát triển thị trường đất đai thành thị như: quyền mua bán, đăng ký QSDĐ, quản lý nhà nước đất đai, môi trường phát triển thị trường đất đai Tác giả nghiên cứu thực trạng phát triển thị trường đất đai thành thị, sâu nghiên cứu giá QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ, mua bán QSDĐ, thuê đất, chấp đất, đầu đất đai, thực trạng môi giới mua bán bất động sản, thương nhân trung gian, sở tác giả kiến nghị yếu tố để phát triển đất đai bảo đảm bền vững môi trường Phạm vi nghiên cứu không gian tác giả tập trung vào huyện trung tâm thủ đô Viêng Chăn B Wehrmann cộng (2007) cơng trình “Nghiên cứu thị trường đất đai nông thôn Cộng hòa Dân chủ nhân dân Lào” [127] nghiên cứu thị trường đất đai nông thôn CHDCND Lào, với mẫu nghiên cứu tỉnh: Savannakhet, Khammoun, Sayyabouly Borkeo, tập trung vào 11 huyện với 20 Các tác giả cơng trình nêu điều kiện để thị trường đất đai phát triển hiệu quả, nêu yếu tố cấu thành thị trường đất đai nông thôn như: mua - bán QSDĐ, giá QSDĐ, đầu đất, thuê đất, chấp kinh doanh bất động sản, sở tác giả đề xuất số kiến nghị nhằm phát triển thị trường đất đai địa bàn nông thôn CHDCND Lào 1.1.2 Các viết tạp chí khoa học Khăm Pha Xay Nha Xeng (2009) cơng trình “Vai trị Nhà nước vốn hóa đất đai nước ta” [60] nêu số quan điểm Đảng NDCM Lào vấn đề đất đai, phân tích số văn pháp lý mà Nhà nước ban hành nhằm vốn hóa đất đai, đồng thời tác giả nêu thực trạng vốn hóa đất đai để sở đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao vai trò Nhà nước việc vốn hóa đất đai Khăm Chen Vơng Phơ Xy (2010) cơng trình “Một số vấn đề quản lý sử dụng đất nông nghiệp nước ta” [59] nghiên cứu thực trạng quản lý sử dụng đất NN CHDCND Lào thời gian qua, nêu thành tựu hạn chế công tác quản lý sử dụng đất NN, sở đề xuất số định hướng giải pháp nhằm nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất NN CHDCND Lào Chăn Tha Vông Luông Lạt (2012) cơng trình “Phát triển kinh tế theo hướng sử dụng hiệu tài nguyên đất” [16] nêu nỗ lực Nhà nước việc ban hành văn pháp luật, sách đất nhằm sử dụng hiệu tài nguyên đất, nêu thành tựu việc sử dụng đất vào phát triển kinh tế, sở đề xuất số nhiệm vụ cần phải tập trung làm vào thời gian tới nhằm phát triển kinh tế theo hướng sử dụng hiệu tài nguyên đất Khon Xa Vẳn Lắt Ta Na Văn Nơ (2012) cơng trình“Quản lý sử dụng đất phù hợp với quy định pháp luật” [61] nêu vị trí vai trị đất đai đời sống người, đồng thời tác giả đánh giá thực trạng sử dụng đất thời gian qua, đánh giá thực trạng hình thức cho th tơ nhượng đất, từ rút số hạn chế đề xuất phương hướng khắc phục Văn Thong Xay Khăm Pheng (2012) “Kiểm tra quyền sử dụng đất cho với mục đích sử dụng đất bảo đảm hiệu mặt kinh tế” [120] khái quát quy định pháp luật mục đích sử dụng đất, cụ thể, nêu loại đất sử dụng với mục đích khác Trên sở điểm lại việc thực mục đích sử dụng đất đối tượng sử dụng đất như: đối tượng thuê tô nhượng đất quy mô lớn, đối tượng Nhà nước giao đối tượng nhận quyền sử dụng đất khác Viêng Xa Vẳn Đuông Xa Vẳn (2014) bài“Đất đai với phát triển kinh tế - xã hội đất nước” [121] dựa quan điểm Đảng NDCM Lào sách Nhà nước Lào vấn đề đất đai để nêu tầm quan trọng vấn đề đất đai phát triển KT-XH đất nước, phân tích thực trạng nêu nguyên nhân dẫn đến khó khăn phức tạp quản lý đất đai Đồng thời tác giả đề xuất số giải pháp khắc phục Việc điểm lại cơng trình nghiên cứu lĩnh vực đất đai cho thấy trình phát triển TTQSDĐ vấn đề chưa nghiên cứu thấu đáo CHDCND Lào, cần phải tiếp tục nghiên cứu sâu sắc, có hệ thống, phù hợp với điều kiện thực tiễn Lào, giúp Lào hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN 1.1.3 Các luận án tiến sĩ Khăm La Lovanxay (2013) luận án "Quản lý nhà nước pháp luật đất đai Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào" [58] tập trung nghiên cứu vấn đề quản lý nhà nước đất đai góc độ Lý luận lịch sử Nhà nước pháp luật, nghiên cứu phương tiện pháp lý cấu thành quản lý nhà nước pháp luật đất đai như: trình xây dựng hệ thống pháp luật đất đai; việc tổ chức thực pháp luật đất đai xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai, với ý thức pháp luật pháp chế lĩnh vực đất đai môi trường nguyên tắc hoạt động quản lý nhà nước pháp luật đất đai, tác động qua lại thể thống Bunkoong Phuthichac (2003) luận án “Những khuyết tật chế thị trường Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào - phương hướng giải pháp phòng ngừa” [14] hệ thống hóa vấn đề lý luận thị trường, chế thị trường nảy sinh khuyết tật chế thị trường; tác động khuyết tật chế thị trường nói chung nước CHDCND Lào nói riêng; kiến nghị phương hướng phòng ngừa khuyết tật chế thị trường Lào Có thể nói, tài liệu tham khảo CHDCND Lào liên quan tới đề tài nghiên cứu tác giả đa dạng phong phú chủng loại, sở quan trọng để tác giả luận án tiếp thu Tuy nhiên, theo đánh giá tác giả đa dạng phong phú xong chưa có cơng trình nghiên cứu phân tích cách đầy đủ khái quát vấn đề TTQSDĐ CHDCND Lào góc độ Kinh tế trị Đây yếu tố quan trọng định lựa chọn đề tài nghiên cứu tác giả 1.2 NHỮNG CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ NƯỚC NGOÀI LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.2.1 Các cơng trình nghiên cứu tác giả Việt Nam 1.2.1.1 Những cơng trình nghiên cứu thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản - Sách chuyên khảo tham khảo: Thị trường quyền sử dụng đất điều kiện SHTD đất đai lĩnh vực đặc thù Việt Nam chưa có nhiều cơng trình nghiên cứu chun sâu Từ Việt Nam ban hành Luật Đất đai năm 1993, thừa nhận người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ, lúc vấn đề thị trường BĐS có TTQSDĐ quan tâm nghiên cứu Một số cơng trình tiêu biểu sau: Bùi Thị Tuyết Mai (2005) cơng trình "Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam" [71] tập trung phân tích QSDĐ TTQSDĐ Tác giả làm rõi đặc thù Việt Nam phân tích khái qt TTQSDĐ khẳng định TTQSDĐ có ý nghĩa quan trọng để tạo điều kiện cho việc thương mại hố QSDĐ, từ tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách nhà nước Việc phân tích tác động tích cực tiêu cực TTQSDĐ điểm bật sách Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam (2003), “Thị trường bất động sản, vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam” [15] nghiên cứu yêu cầu tính tất yếu khách quan phát triển thị trường BĐS Việt Nam kinh tế thị trường (KTTT) định hướng xã hội chủ nghĩa Đồng thời, 10 sách nêu yếu tố cấu thành thị trường BĐS, đặc điểm, nhân tố ảnh hưởng kinh nghiệm số nước Thực trạng thị trường BĐS Việt Nam sách phân tích tỉ mỉ sâu sắc Thêm vào đó, tác giả đề cập tới vai trò quản lý nhà nước (QLNN) thị trường BĐS đặc thù QLNN thị trường BĐS Việt Nam Lê Xuân Bá (2003), “Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam” [4] nêu nhiều cách tiếp cận BĐS thị trường BĐS Đồng thời, đưa đặc điểm, vai trị, tính tất yếu phát triển thị trường BĐS Cuốn sách phân tích nhân tố thị trường BĐS gồm cung - cầu, mối quan hệ cung - cầu hình thành giá BĐS thị trường; nhân tố tác động tới giá BĐS Các kinh nghiệm quốc tế nêu học quan trọng việc phát triển thị trường BĐS thời điểm Đinh Thị Mai Phương (2013),"Các giải pháp để hoàn thiện thể chế thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Việt Nam" [82] sách nghiên cứu tỉ mỉ sở lý luận thị trường bất động sản thể chế thị trường bất đông sản, đưa hệ thống khái niệm, vai trò thị trường bất động sản kinh tế quốc dân, coi điểm nhấn sách Tác giả sách có nghiên cứu thể chế thị trường bất động sản số nước rút kinh nghiệm cho Việt Nam Trên sở phân tích thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam, nhóm tác giả dề xuất giải pháp nhằm góp phần cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, hiệu Liên quan đến vấn TTQSDĐ, tác giả dừng lại chỗ nghiên cứu, đánh giá thể chế phát triển thị trường từ trang 100 đến 112 sách Trần Thị Minh Châu (2013), "Vốn hóa đất đai kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam" [19] tập trung trình bày số vấn đề lý luận vốn hóa đất đai nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế vốn hóa đất đai Tác giả sách phân tích tỉ mỉ điều kiện vốn hóa đất đai Việt Nam hình thức vốn hóa đất đai như: Vốn hóa