Xây dựng một kế hoạch marketing hoàn chỉnh nhằm đưa sản phẩm mới ra thị trường một cách thành công

1 Chuyên đề tốt nghiệp LI M U Lý chọn đề tài Hiện thị trường bất động sản thị trường sôi động đặc biệt lĩnh vực kinh doanh nhà chung cư Đây vấn đề nóng nhu cầu nhà người dân tăng cao Với mức thu nhập ngày tăng dẫn đến mức sống họ cải thiện đáng kể kèm theo phát sinh thêm nhu cầu phù hợp với xu thời đại: họ thích sống hộ chung cư cao tầng, rộng rãi, thoải mái tiện nghi đồng thời quy hoạch đô thị thành phố Hà Nội gia tăng chóng mặt dân số tốc độ đo thị hóa mà nhu cầu nhà người dân Hà Nội tăng mạnh thời gian gần Đây hội tốt cho cơng ty kinh doanh bất động sản đặc biệt kinh doanh lĩnh vực nhà chung cư tham gia vào thị trường nhằm giải nhu cầu nhà cho người dân Hà Nội Là cơng ty mạnh lĩnh vực xây dựng nên công ty cổ phần Sông Đà tham gia vào thị trường sôi động này, đánh dấu đời tòa nhà cao tầng hỗn hợp CT4 Văn Khê – Hà Đơng Vì tham gia vào thị trường kinh doanh nhà chung cư nên công ty cổ phần Sông Đà chưa tạo uy tín thương hiệu với cơng chúng chưa có kinh nghiệm lĩnh vực kinh doanh này, sản phẩm có ý nghĩa quan trọng công ty để tạo uy tín thị trường, bàn đạp cho đời sản phẩm tương tự Với tầm quan trọng vậy, tòa nhà cao tầng hỗn hợp CT4 phải thành công thị trường Để sản phẩm cơng chúng đón nhận thị trường công ty cần phải lập kế hoạch marketing chi tiết cụ thể nhằm tạo biết đến, quan tâm, yêu thích sản phẩm Đây nguyên nhân dẫn đến đề tài: “kế hoạch marketing cho tòa nhà cao tầng hỗn hợp CT4 Văn Khê – Hà Đông” Mục tiêu đề tài: xây dựng kế hoạch marketing hoàn chỉnh nhằm đưa sản phẩm thị trường cách thành cơng Từ góp phần đa dạng sản phẩm lĩnh vực kinh doanh nhà công ty để đáp ứng nhu cầu nhà ngày tăng khách hàng đồng thời góp phần làm sở để xây Ngun ThÞ DÞu Lớp Marketing 48A Chuyên đề tốt nghiệp dng quy trình kế hoạch cho sản phẩm kế hoạch marketing – mix khác cho sản phẩm sau công ty cổ phần Sông Đà Phương pháp nghiên cứu: kế hoạch marketing cho tịa nhà hỗn hợp cao tầng CT4 cơng ty cổ phần Sông Đà thiết lập sở lý thuyết kế hoạch marketing công cụ marketing Philip Kotler “quản trị marketing” Như vậy, kế hoạch theo trình tự nhận diện, đánh giá nhu cầu thị trường, phân tích cạnh tranh, chiến lược định vị sản phẩm chiến lược bổ xung khác giành cho sản phẩm việc cụ thể hóa chiến lược công cụ marketing – mix Đối tượng nghiên cứu: nội dung đề tài tập trung sâu nghiên cứu vào vấn đề sau: phân tích, đánh giá nhu cầu phát triển sản phẩm “tòa nhà hỗn hợp cao tầng CT4” công ty cổ phần Sông Đà Các điều kiện nguồn lực công ty cổ phần Sông Đà để thực với yếu tố nhu cầu thị trường, cạnh tranh, yếu tố vĩ mô, yếu tố vi mô cho việc đời sản phẩm Từ xây dựng kế hoạch, chiến lược đưa sản phẩm thị trường gồm: định hướng chiến lược giải pháp marketing mix cho sản phẩm Phạm vi nghiên cứu: kế hoạch xây dựng phạm vi từ khâu chuẩn bị, tung sản phẩm thị trường thời gian đầu sản phẩm phát triển thị trường Chuyên đề tốt nghiệp gồm chương: Chương 1: Tổng quan công ty hoạt động kinh doanh bất động sản công ty cổ phần Sông Đà Chương 2: Phân tích thị trường, mơi trường marketing cho tịa nhà CT4 cơng ty cổ phần Sơng Đà Chương 3: Chiến lược marketing marketing mix cho tòa nhà cao tầng hỗn hợp CT4 Chương 4: Lên kế hoạch thực phân tích tài Nguyễn Thị Dịu Lớp Marketing 48A Chuyên đề tốt nghiƯp CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CƠNG TY VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN SƠNG ĐÀ 1.1 Khái qt cơng ty cổ phần Sơng Đà 1.1.1 Q trình hình thành phát triển công ty Sông Đà Công ty cổ phần Sông Đà Địa chỉ:số 18/165 Đường Cầu Giấy, Phường Dịch Vọng, Quận Cầu Giấy – Thành phố Hà Nội Điện thoại: 04 7671761 - Fax : 04.7671772 E-mail: song da1 @ hn.vnn.vn Công ty Cổ phần Sông Đà đơn vị thành viên Tổng Công ty Sông Đà, doanh nghiệp Nhà nước thành lập từ năm 1993 theo định số 130A/QĐ-TCLĐ Bộ trưởng Bộ Xây dựng với tên gọi Công ty Xây dựng Sông Đà Những ngày đầu thành lập Công ty với gần 30 cán công nhân viên, sở đội xây dựng địa bàn Thành phố Hà Nội Đến tháng 12 năm 2005 thực chủ trương đổi doanh nghiệp Nhà nước, Công ty Bộ Xây dựng định chuyển đổi thành Công ty TNHH Nhà nước thành viên Sông Đà theo Quyết định số 2387/QĐ-BXD ngày 28/12/2005 Đây tiền đề để thực cổ phần hoá doanh nghiệp, chủ trương lớn Đảng Nhà nước xếp đổi doanh nghiệp Nhà nước Hiện nay, tổng số cán công nhân viên Công ty 1.000 người Đến ngày 04/12/2007 Bộ Xây dựng có Quyết định số 1446/QĐ-BXD việc chuyển Công ty TNHH Nhà nước thành viên Sông Đà thuộc Tổng Công ty Sông Đà thành Công ty Cổ phần Công ty thức hoạt động hình thức Cơng ty cổ phần từ ngày 24/12/2007 theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103021471 Sở Kế hoạch Đầu tư thành phố Hà Nội cấp ngày 24/12/2007 Ngun ThÞ Dịu Lớp Marketing 48A Chuyên đề tốt nghiệp Trong gần 15 năm qua, tập thể cán công nhân viên Công ty Cổ phần Sông Đà phát huy tinh thần đoàn kết, động, sáng tạo, dám nghĩ dám làm lấy hiệu kinh tế - xã hội thước đo phát triển bền vững doanh nghiệp, đội ngũ cán công nhân viên Công ty ngày trưởng thành Đến nay, Công ty trở thành doanh nghiệp mạnh Tổng Công ty Sông Đà, kinh doanh đa ngành nghề 1.1.2 Các lĩnh vực kinh doanh chủ yếu Công ty Cổ phần Sông Đà hoạt động theo giấy phép kinh doanh số: 0103021471 đăng ký thay đổi lần ngày 19/11/2009 Sở Kế hoạch đầu tư Thành phố Hà Nội, với chức năng: - Xây dựng cơng trình cơng nghiệp, dân dụng; - Xây dựng khai thác kinh doanh nhà máy thủy điện; - Xây dựng cơng trình giao thơng; - Xuất nhập máy móc thiết bị vật liệu xây dựng; - Xây dựng đường dây trạm điện; - Khai thác chế biến khoáng sản (trừ khoáng sản Nhà nước cấm); - Xử lý móng; - Nhận uỷ thác đầu tư cá nhân tổ chức; - Sản xuất, kinh doanh vật tư, vật liệu xây dựng - Kinh doanh bất động sản; - Kinh doanh hạ tầng đô thị khu công nghiệp; - Kinh doanh dịch vụ bất động sản; - Tư vấn quản lý bất động sản; - Khoan khai thác mỏ lộ thiên; - Sử dụng vật liệu nổ CN để nổ mìn khai thác khống sản thi cơng cơng trình (tTheo giấy phép số: 2950/GP-SDVLNCN ngày 31/05/2006 Bộ Cơng nghiệp có giá trị đến ngày31/5/2008) Ngun ThÞ DÞu Lớp Marketing 48A Chuyên đề tốt nghiệp 1.1.3 Hng phát triển tương lai Những năm gần đây, thương hiệu Sông Đà khẳng định qua gói thầu xây dựng lớn, hịan thành đảm bảo tiến độ, chất lượng cơng trình vào hoạt động có hiệu cao thủ Hà Nội như: Tịa nhà mặt trời Sơng Hồng, Hội sơ ngân hàng công thương Việt Nam, khán đài A sân vận động quốc gia Mỹ Đình, Trung tâm thương mại PLAZA Lý Thường Kiệt, Tòa nhà 27 tầng khu thị Mỹ Đình v.v Nhận thầu thi cơng cơng trình cơng nghiệp như: Cơng trình nhà máy XM Hạ Long gồm Tháp trao đổi nhiệt cao 101 m, tháp trao đổi nhiệt cao 42 m, xây dựng kho than, kho phụ gia, nhà làm nguội, clanker, hệ thống băng tải.v.v; Thi công Dây chuyền nhà máy XM Nghi Sơn v.v Ngồi Cơng ty Cổ phần Sơng Đà cịn đầu tư dự án như: Tịa nhà chung cư 25 tầng khu thị Văn Khê – Hà Đông, Khu đô thị Hồnh Bồ – Quảng Ninh; Đầu tư góp vốn vào dự án Nhiệt điện Nhơn Trạch - Đồng Nai, dự án khai thác mỏ sắt Thạch Khê – Hà Tĩnh, Thủy điện Darkrinh – Quảng Nam dự án Khu CN Hải Hà Có thể nói, với tổ chức mơ hình mới, đội ngũ cơng nhân lành nghề có tay nghề cao lực lượng thiết bị, xe máy mới, đại, Công ty Cổ phần Sông Đà có bước tiến phát triển khơng ngừng, hịa nhập với thương trường cạnh trạnh thời hội nhập 1.2 Khái quát đặc điểm, tình hình thị trường kinh doanh nhà thành phố Hà Nội nói chung công ty cổ phần Sông Đà 1.2.1 Khái quát đặc điểm, tình hình thị trường nhà thành phố Hà Nội Hà Nội nơi tập trung nhiều khu công nghiệp, lượng dân cư tập trung đông đúc nên nhu cầu nhà lớn Trong đánh giá Bộ Xây dựng thị trường bất động sản năm qua, cuối quý 1/2009 thị trường bất động sản tình trạng đóng băng, giá phân khúc sản phẩm bất động sản sụt giảm mạnh, giao dịch đình trệ Tuy nhiên sang quý 3/2009 Hà Nội phân khúc thị trường nhà tăng giá mạnh đến cuối năm 2009, lượng giao dịch giá đột ngột giảm mạnh toàn thị trường Nguyễn Thị Dịu Lớp Marketing 48A Chuyên đề tốt nghiÖp Dự báo thị trường bất động sản năm 2010, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, thị trường nhà đất tiếp tục chịu ảnh hưởng từ phát triển phức tạp năm 2009, khơng có biến động mạnh vào quý Tuy nhiên phục hồi thấy rõ dần tốc độ phát triển kinh tế dự báo có đà tăng trưởng trở lại, nhu cầu bất động sản nhà ở, mặt kinh doanh thương mại, diện tích văn phịng cho cơng ty có quy mơ vừa nhỏ tiếp tục tăng Theo khảo sát Bộ Xây dựng, Hà Nội giá giao dịch thành công số dự án đất Dương Nội giá 25-30 triệu đồng/m2, hộ Dương Nội giá 18-18,5 triệu đồng/m2, khu vực Mỹ Đình giá hộ sử dụng có giá giao dịch thành cơng mức 26-27 triệu đồng/m2, có vị trí đẹp có giá 30-31 triệu đồng/m2 Trong giai đoạn thị trường bất động sản thị trường bất động sản tiếp tục có điều chỉnh, phân khúc thị trường nhà giá thấp, quy mô nhỏ doanh nghiệp trọng đầu tư nhu cầu nhiều, tính khoản cao chế, sách Chính phủ đẩy mạnh phát triển nhà cho công nhân khu công nghiệp, nhà cho người thu nhập thấp khu đô thị triển khai diện rộng Theo nhận định ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM ơng Lê Chí Hiếu, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Thủ Đức House, phân khúc nhà giá thấp lợi nhuận không cao hộ cao cấp, tiến độ bán dòng vốn quay vòng nhanh vừa túi tiền đáp ứng nhu cầu đa số người dân nên hút hàng Dự báo nguồn cung phân khúc hộ trung bình tăng nhanh có nhiều doanh nghiệp tập trung đầu tư vào phân khúc Lý giải việc doanh nghiệp chuyển hướng đầu tư sang lĩnh vực nhà giá thấp trung bình, nhiều chuyên gia cho doanh nghiệp nhận nhu cầu đa số người dân có kinh nghiệm việc đầu tư hộ Với loại hộ trung bình họ lo nguồn vốn, tiêu chuẩn xây dựng cơng trình vừa phải Theo Bộ Xây dựng, đến nước có 263 dự án nhà giá thấp đăng ký triển khai, tổng mức đầu tư khoảng 72.710 tỉ đồng, với số lượng khoảng 205.380 hộ, đáp ứng nhu cầu chỗ cho khoảng 821.520 người Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyn Nguyễn Thị Dịu Lớp Marketing 48A Chuyên đề tèt nghiÖp Trần Nam cho biết riêng năm 2010, nước đẩy mạnh xây dựng khoảng 30 dự án nhà cho người có thu nhập thấp 1.2.2 Đặc điểm tình hình vấn đề đặt thị trường kinh doanh tòa nhà CT4 công ty cổ phần Sông Đà  Cung thị trường nhà ở: Theo quy hoạch thành phố đến năm 2020 phủ phê duyệt Hà Nội có 100 dự án khu thị với hạ tầng kỹ thuật đồng đại Trong không gian vùng Thủ đô Hà Nội tiếp tục đầu tư để hình thành mối liên kết phát triển kinh tế, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội không gian phát triển hệ thống đô thị, sở sản xuất, dịch vụ địa bàn rộng Trong khu vực liền kế cửa ngõ hướng vào Thủ Hà Nội có tác động ảnh hưởng trực tiếp, giao thoa nhiều lĩnh vực phát triển kinh tế xã hội, đô thị, công ăn việc làm, thị trường lao động, thị trường cung cấp tiêu thụ sản phẩm từ có hội đầu tư phát triển Chính quận Hà Đơng có nhiều lợi hội để phát triển phát triển nhà đảm bảo cho người dân có sống tiện nghi Bởi có nhiều dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở, khu đô thị mới, khu công nghiệp, sở sản xuất, dịch vụ công cộng đến với quận Hà Đông Hiện khu đô thị Văn Quán với diện tích 60ha hồn thành bàn giao đưa toàn dự án vào khai thác, vận hành tháng 2/2007; Khu đô thị Mỗ Lao có định đầu tư chuẩn bị triển khai; Khu trung tâm Thành phố Hà Đông đầu tư xây dựng Hiện dự án Khu nhà Văn Khê tỉnh Hà Tây(Hà Nội 2) giao chủ đầu tư để triển khai thực dự án cho Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long Một số khu vực khác Thành phố Hà Đông khu vực Yên Nghĩa, Dương Nội, Đơng Mai có thủ tục đầu tư xin nghiên cứu lập dự án đầu tư Diện mạo đô thị non trẻ bước thay đổi, tạo sở điều kiện đẩy nhanh tốc độ thị hố nâng cao chất lượng sống đô thị người dân Việc phát triển dự án khu đô thị tạo lượng cung đáng kể hàng hóa bất động sản để cung cấp cho thị trường bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu ngày cao xã hội bất động sản nói chung nhà nói riêng, Ngun ThÞ DÞu Líp Marketing 48A Chuyên đề tốt nghiệp m bo n nh th trường bất động sản, nhà nước thông qua quản lý thị trường hướng, tránh gây đợt sốt nhà đất  Cầu thị trường nhà ở: Nhu cầu nhà thành phố Hà Nội vấn đề thời nóng bỏng đặc biệt quận Hà Đông số địa phương có tỷ lệ tăng dân số bình qn cao thành phố Nằm trung tâm khu vực đồng sông Hồng thị trường rộng lớn thu hút nguồn hàng hóa, dịch vụ nước Hệ thống giao thông đường bộ, đường sắt, đường thủy tương đối phát triển, thuận tiện cho việc giao lưu, nối vùng Tây Bắc với thủ đô Hà Nội vùng đồng Bắc Bộ Nhiều dự án lớn trung ương đầu tư như: Làng Văn hóa - Du lịch dân tộc Việt Nam, Khu cơng nghệ cao Hịa Lạc, Khu Đại học quốc gia, đường Hồ Chí Minh hạt nhân quan trọng thúc đẩy kinh tế - xã hội quận phát triển Đây địa phương có nhiều danh lam thắng cảnh tiếng di tích văn hóa tín ngưỡng lâu đời: Động Hương Sơn, núi Ba Vì, Chùa Tây Phương, Chùa Thày, Chùa Trăm Gian, đền thờ Ngô Quyền, Nguyễn Trãi di tích cách mạng gắn liền với thân thế, nghiệp Chủ tịch Hồ Chí Minh Hà Tây( Hà Nội 2) có 1.100 làng có nghề, có 201 làng cơng nhận "làng nghề" tạo sản phẩm tiếng nước nước độ tinh xảo kỹ thuật, tinh tế mỹ thuật đồ gỗ mỹ nghệ, lụạ Vạn Phúc, mây tre đan, thêu ren thu hút quan tâm ý nhiều lực lượng lao động phổ thông tạo nhu cầu nhà lớn, thêm vào quan tâm công ty kinh doanh mặt hàng thủ công mỹ nghệ tạo nhu cầu cần thuê trụ sở văn phòng để giao dịch lớn Với quy mô đất xây dựng nhà phê duyệt quy hoạch điều chỉnh quận Hà Đông năm 2005 2.136 đến năm 2020 3.752 ha, cần phải triển khai việc xây dựng để đáp ứng tốt yêu cầu nhà cho nhân dân quận Hà Đông khu vực lân cận với mức tăng dự kiến 200.000 người/năm 268.000 người/năm vào năm 2020 Như từ diện tích nhà cần phải đầu tư xây dựng lớn Trong quỹ đất dự trữ nhà khu dân cư cũ cạn kiệt hệ thống hạ tầng kỹ thuật tải xuống cấp nghiêm trọng Ngồi ra, với sách thu hút vốn đầu tư quận Hà Đông, nhiều dự án đầu tư triển khai quận Hà Đơng, phải kể Ngun ThÞ DÞu Líp Marketing 48A Chuyên đề tốt nghiệp n chui cỏc khu cơng nghiệp đem lại hàng chục nghìn việc làm cho người lao động, đồng thời tạo nhu cầu tương đươc chỗ cho dân cư cán công nhân viên Trong bối cảnh đó, dự án Khu nhà văn khê UBND tỉnh Hà Tây(Hà Nội 2) phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 định giao đất để triển khai thực dự án Đây dự án khu dân cư đô thị gồm phức hợp cộng đồng nhà bao gồm kiến trúc nhà đa dạng (Vila, nhà song lập, nhà liền kề, chung cư cao tầng ) kèm theo hệ thống cơng trình cơng cộng hồn chỉnh (đường giao thông, xanh, trường học, bệnh xá, khu trung tâm vui chời giải trí dịch vụ thương mại ) để phục vụ cho nhu cầu sống tiện nghi dân cư khu vực hệ thống hạ tầng kỹ thuật xây dựng đồng bộ, đảm bảo an tồn sinh mơi trường, đảm bảo thoải mái tiện nghi cho cư dân mới, góp phần hồn thiện cảnh quan thị khu vực nói riêng quận Hà Đơng nói chung Chính mà việc huy động nguồn lực đầu tư từ nhà đầu tư để hoàn thành dự án theo tiến độ cần thiết cấp bách khơng huy động nguồn lực để hoàn thành dự án mà tiền đề để nhà đầu tư nắm bắt hội đầu tư để tiếp tục nghiên cứu đầu tư dự án khác Điều phù hơp với mục tiêu phấn đấu đến năm 2010 quận Hà Đông đạt tiêu chuẩn Thành phố loại quy hoạch tổng thể phát triển không gian đô thị vùng Thủ đô Hà Nội Để cụ thể hoá nội dung quy hoạch chi tiết Dự án khu nhà Văn Khê duyệt, nhằm đáp ứng nhu cầu đầu tư xây dựng nhà khu chung cư cao tầng dịch vụ khác từ nhà đầu tư khác Như việc lập dự án đầu tư nhà chung cư cao tầng tổng thể dự án duyệt cần thiết để đáp ứng nhu cầu nhà nhân dân vùng góp phần huy động nguồn lực để hoàn thiện dự án theo tiến độ UBND tỉnh Hà Tây(Hà Nội 2) phê duyệt Mặt khác việc lập dự án đầu tư nhà cao tầng nhà đầu tư tổng thể dự án khu nhà Văn Khê nhằm cụ thể hoá việc làm hành động cụ thể Tiến dần đến việc xây dựng hồn chỉnh khu thị đồng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội kiến trúc thượng tầng dự án với hướng ưu tiên phát triển nhà để đáp ứng nhu cầu cho nhân dân quận Hà Đông khu vực lân cận theo phương châm gắn kinh doanh nhà ở, hạ tầng, phát triển đô thị làm sở pháp lý cho việc quản lý Ngun ThÞ Dịu Lớp Marketing 48A Chuyên đề tốt nghiệp xây dựng theo quy hoạch chi tiết 1/500 UBND tỉnh Hà Tây(Hà Nội 2) phê duyệt Như việc xây dựng Toà nhà chung cư cao tầng vị trí lơ đất CT4 thuộc quy hoạch chi tiết Dự án Khu nhà Văn Khê - Hà Đông sẽ: - Tạo cảnh quan kiến trúc điểm nhấn khu nhà nói riêng khu vực nói chung - Đáp ứng quỹ nhà cho CBCNV cộng đồng Sông Đà góp phần thực chiến lược người q trình xây dựng Tổng cơng ty Sơng Đà thành tập đoàn kinh tế mạnh đất nước, đồng thời đáp ứng nhu cầu chỗ cho người dân có nhu cầu nhà - Tạo khu dịch vụ hoàn chỉnh nhà thúc đẩy phát triển kinh tế khu vực, đồng thời tạo công ăn việc làm cho người lao động tỉnh từ triển khai thực dự án đến đưa dự án vào khai thác vận hành - Góp phần giải gánh nặng nhu cầu nhà tăng quỹ nhà địa bàn Thành phố Hà Đông - Tạo môi trường thuận lợi để thu hút vốn đầu tư từ nhà đầu tư khác đầu tư vào khu vực quận Hà Đơng nói riêng địa bàn Tỉnh Hà Tây(Hà Nội 2) nói chung - Thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội khu vực làng nghề truyền thống - Góp phần hồn thành tồn tổng thể dự án theo tiến độ UBND tỉnh Hà Tây(Hà Nội 2) phê duyệt năm 2010 - Nâng cao hiệu kinh tế sử dụng đất, góp phần đẩy nhanh q trình Cơng nghiệp hố, đại hoá, đưa Hà Tây(Hà Nội 2) trở lên giàu đẹp Tóm lại việc đầu tư xây dựng dự án "Tồ nhà chung cư cao tầng CT4 Khu nhà Văn Khê - Hà Đông" thuộc dự án Khu nhà Văn Khê nhu cầu cần thiết để góp phần giải vấn đề nêu Ngun ThÞ DÞu Líp Marketing 48A