TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN SÔNG ĐÀ 1
Khái quát về công ty cổ phần Sông Đà 1
1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của công ty Sông Đà 1.
Công ty Cổ phần Sông Đà 1 là đơn vị thành viên của Tổng Công ty Sông Đà, là doanh nghiệp Nhà nước được thành lập từ năm 1993 theo quyết định số 130A/QĐ-TCLĐ của Bộ trưởng Bộ Xây dựng với tên gọi là Công ty Xây dựng Sông Đà 1.
Những ngày đầu mới thành lập Công ty chỉ với gần 30 cán bộ công nhân viên, trên cơ sở một đội xây dựng trên địa bàn Thành phố Hà Nội Đến tháng 12 năm 2005 thực hiện chủ trương đổi mới doanh nghiệp của Nhà nước, Công ty đã được Bộ Xây dựng quyết định chuyển đổi thành Công ty TNHH Nhà nước một thành viên Sông Đà 1 theo Quyết định số 2387/QĐ-BXD ngày 28/12/2005 Đây là tiền đề để thực hiện cổ phần hoá doanh nghiệp, một chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước về sắp xếp và đổi mới các doanh nghiệp Nhà nước Hiện nay, tổng số cán bộ công nhân viên trong Công ty là hơn 1.000 người. Đến ngày 04/12/2007 Bộ Xây dựng có Quyết định số 1446/QĐ-BXD về việc chuyển Công ty TNHH Nhà nước một thành viên Sông Đà 1 thuộc Tổng Công ty Sông Đà thành Công ty Cổ phần.
Công ty chính thức hoạt động dưới hình thức Công ty cổ phần từ ngày 24/12/2007 theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103021471 do Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp ngày 24/12/2007.
Công ty cổ phần Sông Đà 1 Địa chỉ:số 18/165 Đường Cầu Giấy, Phường Dịch Vọng, Quận Cầu Giấy – Thành phố Hà Nội Điện thoại: 04 7671761 - Fax : 04.7671772 E-mail: song da1 @ hn.vnn.vn
Trong gần 15 năm qua, tập thể cán bộ công nhân viên Công ty Cổ phần Sông Đà 1 đã phát huy tinh thần đoàn kết, năng động, sáng tạo, dám nghĩ dám làm và lấy hiệu quả kinh tế - xã hội là thước đo sự phát triển bền vững của doanh nghiệp, đội ngũ cán bộ công nhân viên của Công ty ngày một trưởng thành Đến nay, Công ty đã trở thành một doanh nghiệp mạnh trong Tổng Công ty Sông Đà, kinh doanh đa ngành nghề.
1.1.2 Các lĩnh vực kinh doanh chủ yếu.
Công ty Cổ phần Sông Đà 1 hoạt động theo giấy phép kinh doanh số:
0103021471 đăng ký thay đổi lần 5 ngày 19/11/2009 của Sở Kế hoạch và đầu tư Thành phố Hà Nội, với các chức năng:
- Xây dựng các công trình công nghiệp, dân dụng;
- Xây dựng khai thác và kinh doanh các nhà máy thủy điện;
- Xây dựng các công trình giao thông;
- Xuất nhập khẩu máy móc thiết bị và vật liệu xây dựng;
- Xây dựng đường dây và trạm điện;
- Khai thác và chế biến khoáng sản (trừ khoáng sản Nhà nước cấm);
- Nhận uỷ thác đầu tư của các cá nhân và tổ chức;
- Sản xuất, kinh doanh vật tư, vật liệu xây dựng
- Kinh doanh bất động sản;
- Kinh doanh hạ tầng đô thị và khu công nghiệp;
- Kinh doanh dịch vụ bất động sản;
- Tư vấn và quản lý bất động sản;
- Khoan khai thác mỏ lộ thiên;
- Sử dụng vật liệu nổ CN để nổ mìn khai thác khoáng sản và thi công công trình (tTheo giấy phép số: 2950/GP-SDVLNCN ngày 31/05/2006 của Bộ Công nghiệp có giá trị đến ngày31/5/2008).
1.1.3 Hướng phát triển trong tương lai.
Những năm gần đây, thương hiệu Sông Đà 1 đã được khẳng định qua những gói thầu xây dựng lớn, đã hòan thành đảm bảo tiến độ, chất lượng công trình và hiện đang đi vào hoạt động có hiệu quả cao tại thủ đô Hà Nội như: Tòa nhà mặt trời Sông Hồng, Hội sơ ngân hàng công thương Việt Nam, khán đài A sân vận động quốc gia Mỹ Đình, Trung tâm thương mại PLAZA Lý Thường Kiệt, Tòa nhà 27 tầng khu đô thị Mỹ Đình v.v Nhận thầu thi công các công trình công nghiệp như: Công trình nhà máy XM Hạ Long gồm Tháp trao đổi nhiệt cao 101 m, tháp trao đổi nhiệt cao 42 m, xây dựng các kho than, kho phụ gia, nhà làm nguội, clanker, hệ thống băng tải.v.v; Thi công Dây chuyền 2 nhà máy XM Nghi Sơn v.v
Ngoài ra Công ty Cổ phần Sông Đà 1 còn đầu tư các dự án như: Tòa nhà chung cư 25 tầng khu đô thị Văn Khê – Hà Đông, Khu đô thị mới tại Hoành Bồ– Quảng Ninh; Đầu tư góp vốn vào các dự án Nhiệt điện Nhơn Trạch - ĐồngNai, dự án khai thác mỏ sắt Thạch Khê – Hà Tĩnh, Thủy điện Darkrinh – QuảngNam và dự án Khu CN Hải Hà Có thể nói, với tổ chức mô hình mới, đội ngũ công nhân lành nghề có tay nghề cao và lực lượng thiết bị, xe máy mới, hiện đại,Công ty Cổ phần Sông Đà 1 sẽ có bước tiến phát triển không ngừng, hòa nhập với thương trường cạnh trạnh thời hội nhập.
Khái quát đặc điểm, tình hình thị trường và kinh doanh nhà ở của thành phố Hà Nội nói chung và của công ty cổ phần Sông Đà 1
Hà Nội nói chung và của công ty cổ phần Sông Đà 1.
1.2.1 Khái quát đặc điểm, tình hình thị trường nhà ở của thành phố Hà Nội.
Hà Nội là nơi tập trung rất nhiều khu công nghiệp, lượng dân cư cũng tập trung rất đông đúc nên nhu cầu về nhà ở là rất lớn Trong đánh giá mới đây của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản năm qua, cuối quý 1/2009 thị trường bất động sản vẫn ở trong tình trạng đóng băng, giá cả tại các phân khúc sản phẩm bất động sản sụt giảm mạnh, giao dịch đình trệ.
Tuy nhiên sang quý 3/2009 tại Hà Nội mọi phân khúc thị trường nhà ở đều tăng giá mạnh và đến cuối năm 2009, lượng giao dịch và giá đột ngột giảm mạnh trên toàn thị trường.
Dự báo về thị trường bất động sản năm 2010, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, thị trường nhà đất sẽ tiếp tục chịu ảnh hưởng từ sự phát triển phức tạp trong năm 2009, sẽ không có sự biến động mạnh vào quý 1.
Tuy nhiên sự phục hồi sẽ thấy rõ dần do tốc độ phát triển của nền kinh tế được dự báo có đà tăng trưởng trở lại, nhu cầu về bất động sản nhất là nhà ở, mặt bằng kinh doanh thương mại, diện tích văn phòng cho các công ty có quy mô vừa và nhỏ tiếp tục tăng.
Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, tại Hà Nội giá giao dịch thành công tại một số dự án như đất nền Dương Nội giá 25-30 triệu đồng/m2, căn hộ Dương Nội giá 18-18,5 triệu đồng/m2, khu vực Mỹ Đình giá căn hộ đang sử dụng có giá giao dịch thành công ở mức 26-27 triệu đồng/m2, những căn có vị trí đẹp có giá 30-31 triệu đồng/m2.
Trong giai đoạn này thị trường bất động sản thị trường bất động sản sẽ tiếp tục có sự điều chỉnh, trong đó phân khúc thị trường nhà ở giá thấp, quy mô nhỏ sẽ được các doanh nghiệp chú trọng đầu tư do nhu cầu nhiều, tính thanh khoản cao và các cơ chế, chính sách của Chính phủ về đẩy mạnh phát triển nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu đô thị được triển khai trên diện rộng.
Theo nhận định của các ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM và ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Thủ Đức House, tuy phân khúc nhà giá thấp lợi nhuận không cao như căn hộ cao cấp, nhưng tiến độ bán và dòng vốn được quay vòng nhanh do vừa túi tiền và đáp ứng được nhu cầu của đa số người dân nên hút hàng.
Dự báo nguồn cung phân khúc căn hộ trung bình sẽ tăng nhanh khi có nhiều doanh nghiệp tập trung đầu tư vào phân khúc này Lý giải về việc các doanh nghiệp chuyển hướng đầu tư sang lĩnh vực nhà giá thấp và trung bình, nhiều chuyên gia cho rằng các doanh nghiệp đã nhận ra nhu cầu của đa số người dân và đã có kinh nghiệm trong việc đầu tư căn hộ Với loại căn hộ trung bình họ có thể lo được nguồn vốn, trong khi tiêu chuẩn xây dựng công trình cũng vừa phải.Theo Bộ Xây dựng, đến nay cả nước có 263 dự án nhà giá thấp đăng ký triển khai,tổng mức đầu tư khoảng 72.710 tỉ đồng, với số lượng khoảng 205.380 căn hộ, đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho khoảng 821.520 người Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn
Trần Nam cho biết riêng trong năm 2010, cả nước sẽ đẩy mạnh xây dựng khoảng
30 dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp.
1.2.2 Đặc điểm tình hình và những vấn đề đặt ra đối với thị trường và kinh doanh tòa nhà CT4 của công ty cổ phần Sông Đà 1.
Theo quy hoạch thành phố đến năm 2020 đã được chính phủ phê duyệt thì
Hà Nội sẽ có trên 100 dự án khu đô thị mới với hạ tầng kỹ thuật đồng bộ hiện đại. Trong không gian vùng Thủ đô Hà Nội đã đang và sẽ tiếp tục được đầu tư để hình thành các mối liên kết về phát triển kinh tế, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và không gian phát triển hệ thống đô thị, các cơ sở sản xuất, dịch vụ trên địa bàn rộng. Trong khi đó các khu vực liền kế các cửa ngõ hướng vào Thủ đô Hà Nội sẽ có những tác động ảnh hưởng trực tiếp, giao thoa trên nhiều lĩnh vực phát triển kinh tế xã hội, đô thị, công ăn việc làm, thị trường lao động, thị trường cung cấp tiêu thụ sản phẩm từ đó cũng có những cơ hội trong đầu tư và phát triển Chính vì vậy quận Hà Đông cũng có nhiều lợi thế và cơ hội để phát triển và nhất là phát triển về nhà ở đảm bảo cho người dân có cuộc sống tiện nghi Bởi vậy đã có nhiều dự án đầu tư xây dựng các khu nhà ở, khu đô thị mới, các khu công nghiệp, các cơ sở sản xuất, dịch vụ công cộng đã đến với quận Hà Đông Hiện nay tại khu đô thị mới Văn Quán với diện tích hơn 60ha đã hoàn thành và bàn giao đưa toàn bộ dự án vào khai thác, vận hành tháng 2/2007; Khu đô thị mới Mỗ Lao cũng đã có quyết định đầu tư và chuẩn bị triển khai; Khu trung tâm mới của Thành phố Hà Đông đã và đang được đầu tư xây dựng Hiện nay dự án Khu nhà ở Văn Khê đã được tỉnh Hà Tây(Hà Nội
2) giao chủ đầu tư để triển khai thực hiện dự án cho Công ty cổ phần Sông Đà - Thăng Long Một số khu vực khác trong Thành phố Hà Đông như khu vực Yên Nghĩa, Dương Nội, Đông Mai cũng đã có các thủ tục đầu tư xin được nghiên cứu lập dự án đầu tư Diện mạo một đô thị mới non trẻ đang từng bước được thay đổi, tạo cơ sở và điều kiện đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá và nâng cao chất lượng cuộc sống của đô thị của người dân.
Việc phát triển các dự án khu đô thị mới sẽ tạo ra được một lượng cung đáng kể hàng hóa bất động sản để cung cấp cho thị trường bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của xã hội về bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng, đảm bảo ổn định thị trường bất động sản, nhà nước thông qua đây cũng quản lý được thị trường đúng hướng, tránh gây các đợt sốt nhà đất.
Nhu cầu nhà ở tại thành phố Hà Nội đang là vấn đề thời sự nóng bỏng đặc biệt là ở quận Hà Đông là một trong số địa phương có tỷ lệ tăng dân số bình quân cao của thành phố Nằm ở trung tâm khu vực đồng bằng sông Hồng là thị trường rộng lớn thu hút nguồn hàng hóa, dịch vụ của cả nước Hệ thống giao thông đường bộ, đường sắt, đường thủy tương đối phát triển, thuận tiện cho việc giao lưu, nhất là nối vùng Tây Bắc với thủ đô Hà Nội và vùng đồng bằng Bắc Bộ Nhiều dự án lớn của trung ương đã và đang được đầu tư như: Làng Văn hóa - Du lịch các dân tộc Việt Nam, Khu công nghệ cao Hòa Lạc, Khu Đại học quốc gia, đường Hồ Chí Minh là những hạt nhân quan trọng thúc đẩy kinh tế - xã hội của quận phát triển. Đây là địa phương có nhiều danh lam thắng cảnh nổi tiếng và di tích văn hóa tín ngưỡng lâu đời: Động Hương Sơn, núi Ba Vì, Chùa Tây Phương, Chùa Thày, Chùa Trăm Gian, đền thờ Ngô Quyền, Nguyễn Trãi cùng những di tích cách mạng gắn liền với thân thế, sự nghiệp Chủ tịch Hồ Chí Minh Hà Tây( Hà Nội 2) có trên 1.100 làng có nghề, trong đó có 201 làng được công nhận "làng nghề" đã tạo ra những sản phẩm nổi tiếng trong nước và nước ngoài về độ tinh xảo kỹ thuật, tinh tế về mỹ thuật như đồ gỗ mỹ nghệ, lụạ Vạn Phúc, mây tre đan, thêu ren đã thu hút được sự quan tâm chú ý của nhiều lực lượng lao động phổ thông tạo ra nhu cầu về nhà ở là rất lớn, thêm vào đó là sự quan tâm của các công ty kinh doanh mặt hàng thủ công mỹ nghệ đã tạo ra nhu cầu cần thuê trụ sở văn phòng để giao dịch là rất lớn.
Với quy mô đất xây dựng nhà ở được phê duyệt trong quy hoạch điều chỉnh quận Hà Đông năm 2005 là 2.136 ha và đến năm 2020 là 3.752 ha, cần phải triển khai việc xây dựng để đáp ứng được tốt nhất yêu cầu về nhà ở cho nhân dân quận Hà Đông và các khu vực lân cận với mức tăng dự kiến là 200.000 người/năm và 268.000 người/năm vào năm 2020 Như vậy ngay từ bây giờ diện tích nhà ở cần phải đầu tư xây dựng là rất lớn Trong khi đó quỹ đất dự trữ về nhà ở trong các khu dân cư cũ đã cạn kiệt và hệ thống hạ tầng kỹ thuật đã quá tải và xuống cấp nghiêm trọng.
Ngoài ra, với các chính sách thu hút vốn đầu tư của quận Hà Đông, rất nhiều dự án đầu tư đã và đang được triển khai tại quận Hà Đông, trong đó phải kể đến chuỗi các khu công nghiệp đã đem lại hàng chục nghìn việc làm cho người lao động, đồng thời cũng tạo ra nhu cầu tương đươc về chỗ ở cho dân cư mới và cán bộ công nhân viên mới.
Trong bối cảnh đó, hiện nay dự án Khu nhà ở văn khê đã được UBND tỉnh Hà Tây(Hà Nội 2) phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và quyết định giao đất để triển khai thực hiện dự án Đây là một dự án khu dân cư đô thị gồm một phức hợp cộng đồng nhà ở bao gồm các kiến trúc nhà ở đa dạng (Vila, nhà song lập, nhà liền kề, chung cư cao tầng ) kèm theo đó là hệ thống các công trình công cộng hoàn chỉnh (đường giao thông, cây xanh, trường học, bệnh xá, khu trung tâm vui chời giải trí và dịch vụ thương mại ) để phục vụ cho nhu cầu cuộc sống tiện nghi của dân cư tại đây và khu vực ngoài ra hệ thống hạ tầng kỹ thuật được xây dựng đồng bộ, đảm bảo an toàn về sinh môi trường, đảm bảo sự thoải mái và tiện nghi cho các cư dân mới, góp phần hoàn thiện cảnh quan đô thị của khu vực nói riêng và quận Hà Đông nói chung Chính vì vậy mà việc huy động các nguồn lực đầu tư từ các nhà đầu tư để hoàn thành dự án theo tiến độ là rất cần thiết và cấp bách vì không những nó huy động được mọi nguồn lực để hoàn thành dự án mà còn là tiền đề để các nhà đầu tư này nắm bắt các cơ hội đầu tư để tiếp tục nghiên cứu đầu tư các dự án khác. Điều này phù hơp với mục tiêu phấn đấu đến năm 2010 quận Hà Đông đạt tiêu chuẩn Thành phố loại 2 và quy hoạch tổng thể phát triển không gian đô thị vùng Thủ đô Hà Nội. Để cụ thể hoá các nội dung trong quy hoạch chi tiết của Dự án khu nhà ở Văn Khê đã được duyệt, nhằm đáp ứng nhu cầu về đầu tư xây dựng nhà ở tại các khu chung cư cao tầng cũng như các dịch vụ khác từ các nhà đầu tư khác
PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG, MÔI TRƯỜNG MARKETING CHO TÒA NHÀ CT4 CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN SÔNG ĐÀ 1
Các yếu tố của môi trường vĩ mô
Mật độ dân cư và tốc độ tăng trưởng dân cư ảnh hưởng rất lớn đến cầu thị trường nhà ở Quy mô và mật độ dân cư lớn sẽ đòi hỏi cầu lớn, có thể phát triển ở đoạn thị trường này và ngược lại Theo số liệu thống kê từ năm 2000 của tổng cục thống kê tốc độ tăng dân số bình quân hàng năm có giảm, tuy nhiên về giá trị tuyệt đối vẫn lien tục tăng Theo dự báo, đến năm 2010 dân số Việt Nam sẽ đạt tới con số
100 triệu dân Đây là một tín hiệu khả quan cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh nhà nói chung và kinh doanh nhà chung cư nói riêng.
Tốc độ tăng dân số và cơ cấu dân số ảnh hưởng lớn đến nhu cầu về nhà ở, đặc biệt trong các khu đô thị Khi dân số tăng, đất đai lại có hạn thì nhu cầu nhà ở cấp thiết hơn, nhất là mô hình nhà chung cư Theo Chi cục Dân số- KHHGĐ Hà Nội cho biết: Trong vòng 10 năm qua (từ năm 1999 - 2009), Hà Nội có tỷ lệ tăng dân số bình quân là 2%, cao hơn 0,8% so với tỷ lệ bình quân cả nước (1,2%) Mật độ dân số trung bình của Hà Nội tăng từ 1.296 người/km2 năm 1999 lên 1.926 người/km2 vào năm 2009 Như vậy mật độ dân số trung bình của Hà Nội cũng cao hơn 7,4 lần của cả nước (259 người/km2) Đứng đầu các địa phương có tỷ lệ tăng dân số bình quân cao của thành phố là quận Hà Đông, sau đó đến huyện Từ Liêm, quận Cầu Giấy, Thanh Xuân, Tây Hồ và huyện Đông Anh Đây là một thị trường tiềm năng cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản khai phá.
Một trong những nguyên nhân có ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở là hiện tượng tăng dân số cơ học, nhất là tại các thành phố lớn Do những điều kiện thuận lợi cho công việc cũng như sinh hoạt, hàng năm lượng người dân từ ngoại tỉnh di cư vào các trung tâm thành phố là rất lớn đặc biệt là khu vực Hà Nội theo ước tính số người cư trú tại Hà Nội lên tới sấp xỉ 7 triệu người, theo Chi cục Dân số- KHHGĐ Hà Nội cho biết: mỗi năm quy mô dân số Hà Nội tăng thêm tương đương dân số một huyện lớn (khoảng 200.000 người), trong đó 1/2 là dân nhập cư về Hà Nội Bởi vậy nó góp phần làm tăng nhu cầu nhà ở tại khu vực này
Báo cáo với Thành ủy Hà Nội sáng 25/11/2009, Phó chủ tịch UBND thành phố Phí Thái Bình cho biết, trong 2 quý cuối năm, GDP của thủ đô lần lượt tăng 8,3% và 9% Mức tăng ngoạn mục trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế góp phần đưa tổng sản phẩm nội địa của Hà Nội ước tăng 6,7% so với năm 2008 và cao hơn mức 6% dự kiến Tương ứng, thu nhập bình quân của người dân thủ đô đạt 32 triệu đồng (kế hoạch 30 triệu đồng).
Trong năm 2010, Hà Nội kỳ vọng mức tăng GDP đạt 9-10% hoặc cao hơn, đưa thu nhập bình quân đầu người vượt 36 triệu đồng.
Ngoài ra, theo ông Bình, lĩnh vực văn hóa xã hội, an ninh trật tự của thủ đô cũng đạt kết quả khả quan Trong năm 2009, Hà Nội chi 58 tỷ đồng hỗ trợ xây lại hơn 3.800 nhà dột nát, hỗ trợ hơn 20.000 hộ thoát nghèo Quy hoạch xây dựng, quản lý đô thị - nông thôn có nhiều chuyển biến như tỷ lệ cấp phép xây dựng đạt 92% (so với 60% năm 2006) Trước những kết quả đạt được trong năm 2009, nhiều lãnh đạo cấp quận, huyện cũng bày tỏ sự hài lòng Theo ông Lê Văn Hoạt, Bí thư huyện ủy Mê Linh, trong lĩnh vực kinh tế, ấn tượng nhất nằm ở khu vực dịch vụ khi mức tăng 7,4% của ngành này lần đầu tiên vượt công nghiệp và xây dựng Như vậy với sự hỗ trợ từ các cơ quan nhà nước cộng thêm nền kinh tế càng phát triển dẫn đến quá trình đô thị hóa diễn ra càng nhanh Quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng Theo những thông tin từ trang web của bộ tài nguyên và môi trường thì định hướng phát triển đến năm 2010 dân số đô thị chiêm 33% dân số cả nước, đến năm 2020 sẽ là 45% và phát triển nhiều khu đô thị, khu công nghiệp mới.
Tại khu vực Hà Nội, hiện nay đã và đang thực hiện kế hoạch mở rộng vành đai về tất cả các hướng Như vậy trong thời gian tới, nhiều khu đô thị sẽ mọc lên, khả năng tăng cầu nhà ở là rất lớn chủ yếu là các căn hộ chung cư Đây chính là cơ hội tốt cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh nhà ở nói riêng.
Với nền kinh tế phát triển ổn định, không có khủng hoảng và lạm phát ở mức trung bình và không có biến động cộng thêm mức thu nhập của người dân càng tăng sẽ kích thích hoạt động tiêu dùng của dân cư đặc biệt là trong hoạt động mua nhà chung cư.
Mỗi gia đình là một tế bào của xã hội, mỗi cá nhân, mỗi gia đình, mỗi khu vực dân cư có những đặc điểm văn hóa riêng đặc trưng của mình về suy nghĩ, hành động và thể hiện ra thế giới bên ngoài Những yếu tố này ảnh hưởng không nhỏ tới nhu cầu về kiểu dáng kiến trúc cũng như chất lượng hay vị trí của căn hộ Theo xu hướng hiện nay, những người có thu nhập cao thường thích những căn hộ chung cư phải có chất lượng cao và tính đặc thù riêng phù hợp với địa vị, giai tầng của họ, hay những khu biệt thự ở ngoại ô…còn những nhóm người có thu nhập khá và trung bình thì nhu cầu về nhà chung cư là lớn hơn nhưng không đòi hỏi khắt khe về chất lượng hay vị trí chung cư mà họ chỉ cần gần trung tâm và tiện lợi cho công việc của họ Vì vậy các công ty kinh doanh nhà ở cần phải tìm hiểu và điều chỉnh hoạt động của mình phù hợp với xu hướng của thời đại.
Hiện nay Việt Nam được đánh giá là một trong những nước có dân số trẻ. Trong đó dân số trong độ tuổi kết hôn lớn nên nhu cầu về nhà ở trong những năm tới sẽ tăng cao Về quy mô gia đình, theo số liệu điều tra về tình trạng hôn nhân và gia đình từ năm 2001 trở lại đây thì số người trung bình /01 căn hộ thường duy trì ở mức 4-5 người Như vậy quy mô gia đình đang có xu hướng thu hẹp hơn trước. Điều này ảnh hưởng lớn đến kiến trúc và diện tích căn hộ mà họ lựa chọn Hơn nữa quy mô gia đình kiểu này thì mô hình chung cư là hợp lý nhất Vì vậy các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở cần chú ý trong khâu thiết kế để có thể đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng.
Những sự kiện xảy ra trong môi trường chính trị có ảnh hưởng mạnh mẽ đến những quyết định marketing Môi trường này gồm: luật lệ, các cơ quan nhà nước, các nhóm xã hội có uy tín ảnh hưởng đến các tổ chức cùng cá nhân và hạn chế sự tự do hành động của các tổ chức, cá nhân trong khuôn khổ của xã hội Đặc biệt đối với thị trường bất động sản là một thị trường rất nhạy cảm và đầy biến động, độ rủi ro rất cao Do đó môi trường pháp luật cần phải chặt chẽ, rõ ràng, khoa học để tạo thuận lợi cho hoạt động mua bán bất động sản Môi trường này có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản Nó có thể quy định hoặc kiểm soát các quá trình, các hoạt động, các mối quan hệ trên thị trường, đồng thời nó có thể hạn chế hoặc tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển thị trường Luật pháp bảo vệ cạnh tranh kinh doanh lẫn quyền lợi người tiêu dùng, nó phản ánh các quan điểm chính trị và xã hội, hạn chế một số hoạt động kinh doanh làm ảnh hưởng tới thị trường bất động sản Hiện nay nước ta cũng ban hành các bộ luật mới giúp ổn định thị trường bất động sản: Luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản, luật xây dựng, luật cạnh tranh… đây chính là cơ hội tốt cho các doanh nghiệp cạnh tranh lành mạnh hơn và giúp cho thị trường bất động sản được minh bạch hơn Bên cạnh đó còn giảm bớt bộ máy hành chính, bớt cồng kềnh hơn, giúp cho thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng của các doanh nghiệp được diễn ra nhanh chóng và dễ dàng hơn
2.1.5 Môi trường khoa học, công nghệ
Hiện nay nước ta vẫn còn áp dụng công nghệ kỹ thuật thô sơ là chủ yếu: làm bằng sức người là chính, nhưng với một số công ty lớn như: vinaconex, hud, tổng công ty Sông Đà…đã áp dụng công nghệ hiện đại của nước ngoài như: cọc thủy lực, sử dụng phụ gia trong việc đổ móng, mái, trát tường bằng máy Công ty cũng xây dựng sàn giao dịch qua mạng internet, tư vấn trực tiếp cho khách hàng. Đối với người nghiên cứu, điều tra thị trường cần phải hiểu rõ những thay đổi trong môi trường khoa học công nghệ mới để có thể phục vụ việc thỏa mãn những nhu cầu của con người.
Việc áp dụng khoa học công nghệ tiên tiến sẽ thúc đẩy quá trình sản xuất kinh doanh của mỗi công ty, tăng năng suất lao đông, đẩy nhanh tiến độ cho mỗi công trình, tạo sự khác biệt trong sản phẩm của công ty như: kiểu dáng, kiến trúc sản phẩm, chất lượng, mẫu mã…
Môi trường vi mô
Khách hàng là đối tượng liên quan trực tiếp đến cầu về sản phẩm và dịch vụ bất động sản Từ cuối năm 2006 trở lại đây, thị trường nhà chung cư trở nên sôi động hơn và nhu cầu về nhà ở tăng cao nhanh chóng Theo dự báo, nhu cầu về nhà ở tại các thành phố hiện nay là rất lớn, riêng Hà Nội cần khoảng 100.000 căn hộ trong 5 năm 2006-2010 Mặc dù, do tác động của quá trình đô thị hóa, số lượng các căn hộ chung cư đã và đang xây dựng rất nhiều Cung nhà ở tăng nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ cầu.
Mặt khác, khách hàng thường là những hộ cá thể đơn lẻ Do đó, cơ cấu cầu rất đa dạng và phức tạp trong khi cầu bất động sản lại phụ thuộc nhiều vào mốt và thị hiếu của người tiêu dùng Người mua thường thích giá rẻ nhưng chất lượng và dịch vụ phải cao, đặt các đối thủ cạnh tranh vào các thế đối lập tạo nên thị trường bất động sản vô cùng sôi động và đa dạng.
Hơn nữa khách hàng của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường thiếu thông tin, trên thị trường lượng cầu ảo là rất lớn nên các doanh nghiệp thường khó nắm bắt được chính xác lượng cầu khách hàng vì vậy thường dẫn đến cảnh sốt giá nhà hoặc cảnh thị trường ảm đạm Bởi vậy, để tránh tình trạng trên thị mọi thông tin điều tra về khách hàng phải tương đối chính xác.
2.2.2 Đối thủ cạnh tranh trực tiếp.
Trên thị trường nhà chung cư hiện nay có sự tham gia của rất nhiều công ty với quy mô lớn như: tổng công ty vinaconex, tổng công ty đầu tư phát triển nhà ở và đô thị( HUD), công ty phú mỹ hưng, công ty cổ phần Indochina land Trong đó ở miền bắc, hai tổng công ty vinaconex và hud chiếm thị phần lớn, riêng ở Hà Nội chiếm tới 50% với hàng loạt các công trình nhà chung cư cao cấp, biệt thự, nhà vườn…đối với thị trường nhà chung cư, sự cạnh tranh trên thị trường này chủ yếu là vị thế xây dựng các công trình, sự khác biệt về kiến trúc và dịch vụ hậu mãi Bên cạnh các công ty trong nước là hàng loạt các công ty nước ngoài với quy mô vốn lớn và kinh nghiệm lâu năm Đặc biệt là khi Việt Nam trở thành thành viên chính thức của WTO, điều này lại càng tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc tham gia vào thị trường Việt Nam của các công ty này Bởi vậy, mức độ cạnh tranh trên thị trường nhà chung cư càng trở nên khốc liệt hơn, bởi lẽ ngoài việc tìm cách cạnh tranh với các công ty trong nước, các doanh nghiệp còn phải ra sức đối phó với các công ty nước ngoài để giành chỗ đứng trên thị trường.
Mặt khác, đối với ngành kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh nhà ở nói riêng thì rào cản rút lui khỏi ngành là rất lớn bởi lẽ:
Thứ nhất, sản phẩm của một doanh nghiệp kinh doanh nhà chung cư là những căn hộ, những khu nhà cao tầng…để hoàn thiện một bất động sản phải mất rất nhiều thời gian nên khi đang trong quá trình hoàn thiện không thể bỏ giữa chừng vì lượng vốn bỏ ra là rất lớn Hơn nữa, khi đã hoàn thiện xong doanh nghiệp muốn rút lui khỏi thị trường thì chỉ có thể chuyển mục đích kinh doanh sang cho thuê làm văn phòng, trụ sở hoặc chuyển nhượng cho các công ty kinh doanh khác Và trong trường hợp xấu nhất, các khu nhà đó có thể sẽ bị bỏ hoang Và như vậy thì sự lãng phí và tồn đọng vốn sẽ rất lớn và khó có thể thu hồi, doanh nghiệp sẽ rất dễ bị phá sản.
Thứ hai, với mỗi khu chung cư cần phải có bộ phận quản lý, nhân viên phục vụ cùng một số lượng lớn đảm bảo an ninh trật tự trong các khu nhà đó Vì vậy, trước khi doanh nghiệp muốn rút lui khỏi thị trường cần phải giải quyết những rang buộc với người lao động theo quy định của pháp luật.
Như vậy việc rút lui khỏi ngành là rất khó khăn, đòi hỏi các doanh nghiệp phải tìm mọi cách để có thể cạnh tranh tìm chỗ đứng của mình trên thị trường. 2.2.3 Đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn.
2.2.3.1 Sức hấp dẫn của ngành.
Theo nghiên cứu của các nhà kinh tế, kinh doanh nhà ở được đánh giá là một trong những ngành có tiềm năng phát triển mạnh Với quy mô, mật độ dân số ngày càng tăng, tỷ lệ ở độ tuổi kết hôn lớn nên cầu về nhà ở trong những năm tới là rất cao, theo dự báo tăng khoảng từ 6%-7%.
Trên thị trường hiện nay, mặc dù đầu tư cho nhà ở rất lớn nhưng vẫn chưa đáp ứng được cầu Theo quyết định của thủ tướng chính phủ, dự tính đến năm 2010 nhu cầu về nhà ở là 1.256 triệu m^2 Đây là cơ hội lớn cho các doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở và là điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp gia nhập vào ngành.
Tuy nhiên, không thể kể đến tính ưu việt của mô hình nhà chung cư so với nhà riêng và nhà biệt thự như: sự tiện nghi, kiến trúc đa dạng, không gian tự nhiên…nên nhà chung cư sẽ là lựa chọn phổ biến của người dân trong tương lai.
Xét về mặt pháp lý, ngành kinh doanh bất động sản không có những rào cản lớn đối với các doanh nghiệp muốn xâm nhập vào thị trường kinh doanh nhà kể từ khi có luật liên quan đến thị trường bất động sản ra đời Vì vậy, có thể nói rằng sức hấp dẫn của ngành kinh doanh nhà ở là rất lớn Do đó, trong tương lai sự cạnh tranh của các doanh nghiệp trong ngành này sẽ rất gay gắt.
Về tài chính: bất động sản là tài sản có giá trị lớn, để tham gia vào thị trường này thì doanh nghiệp phải có số lượng vốn lớn Theo quy định của pháp luật, một doanh nghiệp muốn kinh doanh bất động sản thì phải có vốn điều lệ trên 6 tỷ đồng Điều này là không dễ đối với các doanh nghiệp, nhất là khi lãi suất của thị trường cho vay lại rất cao như hiện nay.
Về thương mại: ông cha ta có câu”an cư lạc nghiệp”, điều đó khẳng định vai trò của căn nhà mà không có gì thay thế được Khi mua nhà, khách hàng thường hết sức chú ý tới dịch vụ hậu mãi, thương hiệu và cả vị trí thuận lợi các khu nhà đó. Trong thực tế ấn tượng đầu tiên có ảnh hưởng đến việc ra quyết định mua hay không của khách hàng là uy tín của doanh nghiệp Bởi vậy thương hiệu cũng là một rào cản khá lớn đối với các doanh nghiệp muốn ra nhập ngành Thực tế cho thấy, các doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản thì trước đó họ đã hoạt động trong lĩnh vực khác rồi và đã có uy tín nhất định và việc gia nhập ngành sẽ thuận lợi cho việc mở rộng lĩnh vực hoạt động của doanh nghiệp mình.
Chi phí chuyển đổi khách hàng: Đối với các doanh nghiệp kinh doanh khó khăn và muốn thay đổi đối tượng khách hàng phục vụ có thể chuyển sang hướng cho thuê văn phòng, trụ sở…tuy nhiên, khi chuyển sang phương án này thì những căn hộ đó phải có vị thế đẹp, thuận lợi nếu không sẽ gặp khó khăn rất lớn, thậm chí có thể thất bại do các công trình đó bị bỏ hoang, gây tồn đọng vốn dẫn đến phá sản.
Cơ hội và thách thức trên thị trường kinh doanh nhà chung cư
Phân tích môi trường ngoài doanh nghiệp nhằm mục đích tìm ra cơ hội và những mối đe dọa mà doanh nghiệp có thể gặp phải Qua những phân tích trên, ta có thể đưa ra những cơ hội đối với các doanh nghiệp kinh doanh nhà chung cư là:
Thứ nhất, có thể nói rằng cơ hội lớn nhất đối với doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh nhà chung cư chính là cầu về nhà ở của người dân ngày càng tăng cao do những nguyên nhân sau:
Nền kinh tế nước ta được đánh giá là tăng trưởng cao, thu nhập của người dân ngày càng tăng, góp phần thúc đẩy nhu cầu tiêu dùng, đặc biệt là nhu cầu về nhà ở.
Quy mô dân số tăng, đặc biệt là ở trong các khu trung tâm: tỷ lệ ở độ tuổi kết hôn lớn…với mật độ dân số ngày càng tăng cao, diện tích đất đô thị ngày một thu hẹp nên giải quyết chỗ ở cho dân đô thị không thể phát triển theo không gian chiều ngang, tức xây nhà tự do, mà buộc phải phát triển chung cư cao tầng Đây là cơ hội lớn cho các nhà đầu tư kinh doanh nhà nói chung và nhà chung cư nói riêng.
Khi mà một thành phố có nhiều triệu dân với mức thu nhập rất khác nhau, điều kiện và nhu cầu về nhà ở cũng khác nhau, nhà chung cư có thể trở thành
“cái chợ” để họ lựa chọn Xây dựng nhà chung cư cũng hình thành được nếp sống đô thị văn minh, hiện đại Đối với Việt Nam chủ trương phát triển chung cư cao tầng sẽ tạo cơ hội cho ngành xây dựng tiếp cận với khoa học, công nghệ mới, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người dân.
Thứ hai, do quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng với những thay đổi trong quy hoạch khu đô thị không thể tùy tiện dựa vào ý thích xây nhà cá thể của chủ hộ mà buộc phải nằm trong phương án cụ thể có tính khoa học và thẩm mỹ. Điều đó làm tăng nhu cầu về nhà ở, tăng cung và cầu nhà chung cư.
Thứ ba, hiện nay trên thị trường nhà ở cung vẫn đang rất thiếu trong khi chất lượng các khu chung cư cũ lại quá thấp Đây là một cơ hội tốt cho các doanh nghiệp đang muốn tham gia vào thị trường này.
Thứ tư, gia nhập WTO làm tăng lượng vốn đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam trong đó vốn đầu tư cho bất động sản là rất lớn Mặt khác, các doanh nghiệp nước ngoài ngày càng có nhiều trụ sở ở tại Việt Nam, thúc đẩy cầu về văn phòng cho thuê tăng, đặc biệt là các căn hộ chung cư cao cấp.
Cơ hội cho các doanh nghiệp kinh doanh nhà chung cư là rất lớn nhưng thách thức cũng không nhỏ bao gồm:
Thứ nhất, tình hình lãi xuất cho vay của các ngân hàng ngày càng tăng và hiện nay vẫn giữ ở mức cao Với hầu hết các doanh nghiệp, để có thể kinh doanh trên thị trường đều dựa trên lượng vốn vay lớn từ các ngân hàng Do vậy, khi lãi suất tăng sẽ làm giảm trực tiếp đến lợi nhuận của các doanh nghiệp, ảnh hưởng lớn đến tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh Mặt khác, khi lạm phát tăng các ngân hàng sẽ tăng lãi xuất cho vay Điều này không chỉ ảnh hưởng tới các doanh nghiệp mà còn đối với cả người dân muốn vay tiền để mua nhà Do đó ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà của người dân Chính vì thế những thay đổi trong chính sách lãi xuất là thách thức lớn đối với các doanh nghiệp.
Thứ hai, các doanh nghiệp phải đối mặt với sức ép từ phía nhà cung cấp.
Do số lượng các nhà cung cấp nguyên vật liệu đầu vào chính của doanh nghiệp không nhiều và tính đặc thù của chúng nên các doanh nghiệp kinh doanh nhà phải phụ thuộc khá nhiều vào giá cả và chất lượng nhà cung cấp, ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sản xuất, lợi nhuận của công ty.
Thứ ba, là sức ép từ đối thủ cạnh tranh Theo phân tích ở trên, trong tương lai cạnh tranh giữa các doanh nghiệp kinh doanh nhà chung cư là rất lớn Đối với lĩnh vực kinh doanh nhà chung cư, công ty cổ phần Sông Đà 1 là một doanh nghiệp mới nên chịu sự cạnh tranh là rất lớn Hơn nữa, mặt trái của quá trình hội nhập nên cạnh tranh sẽ gay gắt hơn, sâu hơn vì đây không chỉ là cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong nước mà còn cả các doanh nghiệp nước ngoài Vì vậy cần phải có một chiến lược đúng đắn thì mới có thể đối phó được với những thách thức trên thị trường.
Thứ tư, hệ thống pháp luật lien quan tới lĩnh vực kinh doanh nhà ở còn chưa đầy đủ, rõ rang và thiếu tính đồng bộ Đây chính là rào cản đối với các doanh nghiệp mới bắt đầu tham gia vào ngành.
Từ những phân tích trên đây, ta có thể thấy để thành công doanh nghiệp cần quan tâm đến những vấn đề sau:
Về giá cả các căn hộ mà doanh nghiệp cung cấp trên thị trường: giá cả thường đi đôi với chất lượng và đối với doanh nghiệp đây là sức ép lớn nhất từ khách hàng Sự chênh lệch về giá cả giữa các công ty cung cấp sẽ tạo cơ hội cho các công ty có giá thấp tiếp cận khách hàng thuận lợi hơn Với tình hình của công ty cổ phần Sông Đà 1 hiện nay thì công ty nên kinh doanh những căn hộ có giá trung bình mà vẫn đảm bảo chất lượng.
Về chất lượng của các căn hộ chung cư và hệ thống dịch vụ đi kèm: nhà ở là sản phẩm có giá trị lớn và có giá trị sử dụng lâu dài Bởi vậy, khi mua nhà, chất lượng là điều mà khách hàng quan tâm cũng như các dịch vụ tiện ích sau này Mỗi khu chung cư đều gắn liền với hệ thống đồng bộ xung quanh như: điện, nước, vui chơi giải trí…nên hệ thống dịch vụ tốt sẽ gây ấn tượng mạnh đối với khách hàng.
Phân tích khả năng cạnh tranh của công ty cổ phần Sông Đà 1
2.4.1 Tình hình tài chính của công ty
Bảng 1: tổng hợp các chỉ tiêu tài chính kế toán từ năm 2007-2009. Đơn vị tính:VND
STT Chỉ Tiêu Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009
Qua bảng trên ta thấy doanh thu và lợi nhuận của công ty tăng qua các năm, như vậy hoạt động kinh doanh của công ty là có lãi Tuy nhiên, ta thấy rõ được sự chênh lệch rất rõ rang giữ doanh thu và lợi nhuận, đó là do chi phí để tạo ra bất động sản là rất lớn, giá nguyên vật liệu đắt nên lợi nhuận công ty thu được thấp. 2.4.1.1 Kết quả tài chính chủ yếu. Để đánh giá kết quả tài chính của công ty, ta phân tích một số chỉ tiêu sau:
Hệ số tài trợ = tổng số vốn chủ sở hữu/tổng nguồn vốn.
Hệ số khả năng thanh toán NNH =TSNH/NNH.
Hệ số khả năng thanh toán nhanh =tổng vốn bằng tiền và các khoản ĐTTCNH/tổng NNH.
Hệ số khả năng thanh toán hiện hành = tổng TS/ tổng NPT.
Hệ số nợ trên tổng nguồn vốn = tổng NPT/tổng nguồn vốn.
Hệ số nợ trên nguồn vốn chủ sở hữu = tổng NPT/nguồn vốn chủ sở hữu.
(chú thích:NNH:nợ ngắn hạn; TSNH:tài sản ngắn hạn; ĐTTCNH:đầu tư tài chính ngắn hạn; TS:tài sản; NPT: nợ phải trả).
Bảng 2: tổng hợp các chỉ tiêu kết quả tài chính chủ yếu từ năm 2007-2009.
Chỉ tiêu Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009
Hệ số khả năng thanh toán NNH 1.22 1.23 1.199
Hệ số nợ trên tổng nguồn vốn 0.79 0.8 0.82
Nhìn bảng tổng hợp trên ta thấy hệ số tài trợ của công ty qua các năm là rất thấp vì vốn công ty vay ngày càng nhiều và lớn hơn nhiều so với vốn chủ sở hữu nên hệ số thanh toán giảm dần qua các năm, khả năng tài trợ kém hiệu quả, khả năng thanh toán chậm.
Kết quả doanh thu được đánh giá qua các chỉ tiêu về khả năng sinh lợi Bất kỳ một doanh nghiệp nào khi tham gia vào hoạt động sản xuất kinh doanh đề hướng đến mục đích là lợi nhuận.
Suất sinh lời của tài sản(ROA) =lợi nhuận sau thuế/tổng tài sản.
Suất sinh lời của vốn chủ sở hữu(ROE) =lợi nhuận sau thuế/vốn chủ sở hữu.
Bảng 3: các chỉ tiêu về lợi nhuận
Chỉ tiêu Đơn vị Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009
Tổng tài sản Đồng 302.643.817.130 361.430.078.398 383.959.063.090 Vốn chủ sở hữu Đồng 24.014.066.469 24.153.741.918 28.972.131.286 Lợi nhuận sau thuế Đồng 2.008.511.366 2.269.348.918 5.568.889.368
Qua bảng phân tích trên ta thấy khả năng sinh lời của vốn chủ sở hữu là rất cao dẫn đến khả năng quay vòng vốn nhanh tạo ra năng lực đấu thầu lớn và cho phép mở rộng quy mô sản xuất nhưng chính vì vậy mà công ty mà trang thiết bị cho sản xuất đã phải hoạt động công suất dẫn đến năng suất đạt được là thấp nên khả năng sinh lời của tài sản là rất thấp.
2.4.2 Phân tích các hoạt động của công ty
2.4.2.1 Các hoạt động sản xuất.
Hiện nay với hệ thống máy móc sẵn có của công ty với chất lượng tốt đảm bảo yêu cầu về chất lượng thi công các công trình Một trong những thế mạnh của công ty là hệ thống máy móc trang thiết bị nhập ngoại từ những nước có nền kinh tế phát triển như: Anh, Đức, Nga, Mỹ, Nhật…với công nghệ tiên tiến đã góp phần rút ngắn thời gian sản xuất, giảm chi phí, tăng lợi nhuận của công ty.
Theo Michael Porter thì chi phí sản xuất chính là một trong những yếu tố có thể tạo nên sức mạnh cạnh tranh cho mỗi doanh nghiệp Vì vậy công ty cần có biện pháp giảm chi phí tối đa nhằm hạ thấp giá thành, để có thể cạnh tranh được trên thị trường.
Công tác marketing của công ty tuy chưa được chú trọng, việc tiếp cận marketing, nghiên cứu phân tích marketing chưa hoàn chỉnh, khả năng kiểm soát thị trường còn hạn chế nhưng là một đơn vị của tổng công ty Sông Đà là một thương hiệu mạnh trong lĩnh vực xây dựng nên công ty cổ phần Sông Đà 1 cũng được thừa hưởng sức mạnh về thương hiệu từ công ty mẹ Nhưng không vì thế mà công ty không xây dựng bản sắc cho riêng mình Bằng những thành tích đã có, công ty tiếp tục mở rộng lĩnh vực sản xuất đồng thời tăng cường quảng bá thương hiệu thông qua các chính sách về giá cả, chất lượng sản phẩm…vì vậy mà công ty đã và đang hợp tác với nhiều nhà cung cấp giúp công ty cung ứng về vốn, nguyên vật liệu sản xuất, tạo lợi thế cạnh tranh Ngoài ra công ty cùng tham gia thi công và hợp tác đầu tư với các doanh nghiệp, công tác khác giúp nâng cao hiệu quả sử dụng vốn, giảm rủi ro và tạo uy tín cho công ty.
2.4.2.3 Quản trị nguồn nhân lực
Cơ cấu lao động cũng như các yếu tố khác của quá trình sản xuất có ảnh hưởng lớn đến sự phân công và hợp tác lao động Việc xác định sự phân bổ nguồn nhân lực có ý nghĩa rất quan trọng trong việc hình thành cơ cấu lao động tối ưu.
Với số lượng cán bộ có trình độ đại học chiếm 78,45%(182 trong tổng số
232 người) trong tổng số lao động của công ty nên luôn đảm bảo cho hoạt động tổ chức, quản lý của công ty có hiệu quả đặc biệt là việc giám sát thi công công trình đây cũng chính là thế mạnh của công ty Trong số lượng cán bộ trình độ đại học, số lượng kỹ sư xây dựng là 48 người chiếm 26,3% và đã có kinh nghiệm qua các công trình Thuỷ điện Hoà bình, YALY; TĐ Sơn La, Nậm Chiến, Nậm Công ; Nhà máy xi măng Hạ Long, XM Nghi Sơn; Khu đô thị Hoành Bồ, QN; Chung cư CT4, CT5
Mỹ Đình; Toà nhà 83 Lý Thường Kiệt, tòa nhà hỗn hợp HH4–Mỹ Đình; Tòa nhà
16 tầng số 49 hàng Chuối – HN…tạo ra lợi thế cho việc xây dựng các công trình nhà ở.
Từ việc phân tích khả năng cạnh tranh của công ty ta có thể rút ra điểm mạnh, điểm yếu của công ty như sau:
Có uy tín trong ngành xây dựng: công ty được được thừa hưởng uy tín thương hiệu từ công ty mẹ - tổng công ty Sông Đà là một công ty có nhiều kinh nghiệm trong ngành xây dựng và là một trong những công ty xây dựng đứng đầu tại Việt Nam.
Công ty có năng lực đấu thầu lớn: trong nhiều năm qua kể cả hợp tác liên doanh, công ty đã trúng thầu nhiều dự án, công trình có giá trị và tầm cỡ lớn.
Hệ thống máy móc thiết bị hiện đại: Ngoài hệ thống máy móc thiết bị đã có, công ty còn đầu tư thêm nhiều trang thiết bị mới với khoa học và công nghệ cao Điều này là một thuận lợi lớn đối với các dự án nhà chung cư là sự hiện đại của khung thép chịu lực, nó ảnh hưởng lớn đến chiều cao của khu chung cư.
Công ty có đội ngũ cán bộ công nhân viên có trình độ, kinh nghiệm, kỹ thuật lành nghề được đào tạo toàn diện và nghiệp vụ chuyên môn với bộ máy lãnh đạo, tổ chức, điều hành gọn nhẹ, năng động phù hợp với cơ chế thị trường Ngoài ra công ty còn có chính sách thu hút và giữ những lao động giỏi ở lại với công ty để ngày một nâng cao chất lượng các công trình.
Mặc dù doanh nghiệp có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng nhưng do mới thâm nhập vào thị trường nhà chung cư nên vẫn còn rất ít kinh nghiệm trong lĩnh vực này.
Việc sử dụng vốn của công ty đạt hiệu quả chưa cao, lợi nhuận thấp.
Hệ số về khả năng thanh toán và hệ số tự tài trợ còn thấp.
Hoạt động tài chính của công ty kém hiệu quả.
Phân tích ma trận SWOT
OT Điểm mạnh(S) Điểm yếu(W)
Có kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng và năng lực đấu thầu lớn.
Hệ thống máy móc thiết bị hiện đại.
Nguồn nhân lực nhiều kinh nghiệm, trình độ cao.
Chưa có nhiều kinh nghiệm trong kinh doanh nhà chung cư.
Nguồn vốn chủ sở hữu nhỏ, vốn đi vay lớn.
Khả năng thanh toán và khả năng sinh lời thấp.
Dân số ngày càng tăng, dân số trong độ tuổi kết hôn lớn.
Thu nhập ngày càng được cải thiện và tăng cao.
Quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng cùng với những chính sách thay đổi trong quy hoạch đô thị theo hướng có lợi.
Cung về nhà ở vẫn còn thiếu.
Xây dựng và kinh doanh các khu chung cư cao cấp, nhà vườn.
Xây dựng khu chung cư cho người có thu nhập trung bình và thấp.
Lãi suất ngân hàng ngày càng tăng.
Sức ép từ các nhà cung cấp và các doanh nghiệp đã và sẽ tham gia vao ngành lớn.
Hệ thống các văn bản pháp luật lien quan đến ngành kinh doanh nhà chưa đầy đủ và thiếu đồng bộ.
Tập trung xây dựng khu nhà cho thuê làm văn phòng, trụ sở.
Qua phân tích ma trận SWOT, chúng ta có thể đưa ra một số phương án chiến lược mà công ty có thể lựa chọn như sau:
Phương án 1: tập trung xây dựng và kinh doanh các khu chung cư cao cấp và nhà vườn.
Hiện nay Việt Nam được đánh giá là nước có tăng trưởng cao, thu nhập của người dân ngày càng tăng cao, đó là do:
Tốc độ tăng trưởng kinh tế của nước ta đạt tỷ lệ cao, trung bình trên 7,5%, GDP bình quân đầu người tăng, góp phần cải thiện chất lượng cuộc sống và nảy sinh nhiều nhu cầu khác trong đó nhu cầu về nhà ở là điển hình.
Việt Nam gia nhập WTO làm cho nguồn vốn từ nước ngoài vào Việt Nam tăng nhanh, đặc biệt là đầu tư cho bất động sản Do đó góp phần giảm lao động thất nghiệp, thu nhập của lao động ở các công ty nước ngoài tăng cao.
Sự phát triển của thị trường chứng khoán trong thời gian vừa qua đã thu hút nhiều người tham gia và một trong số họ đã trở thành tỷ phú nhanh chóng chỉ trong một thời gian ngắn.
Chính những yếu tố trên đã góp phần tạo ra những “cơn sốt” nhà chung cư cao cấp trong thời gian qua Để chớp cơ hội này, công ty cổ phần Sông Đà 1 có thể tận dụng nguồn vốn lớn để lựa chọn chiến lược: “tập trung xây dựng và kinh doanh các khu chung cư cao cấp và nhà vườn”. Ưu điểm của chiến lược này là nếu thành công thì mang lại lợi nhuận rất lớn và có thể tận dụng được lợi thế về khả năng sinh lời cao của vốn chủ sở hữu Tuy nhiên nếu lựa chọn phương án này công ty phải có một lượng vốn rất lớn và phải đầu tư lớn cho hệ thống các dịch vụ hậu mãi, dịch vụ chăm sóc khách hàng, đồng thời kiến trúc phải phù hợp với xu hướng hiện đại, chất lượng sản phẩm tốt Hơn nữa công ty còn gặp phải sự cạnh tranh gay gắt của các công ty uy tín như: tổng công ty Vinaconex, công ty Indochina Land, tập đoàn Kumbo Asian vì đây là thị trường có nhiều cơ hội lớn và mức lợi nhuận hấp dẫn
Theo nhận định của GS.TS Đặng Hùng Võ – nguyên thứ trưởng bộ tài nguyên và môi trường thì “loại cầu này sẽ giảm rất nhanh do số lượng những người giàu bất thường cũng không nhiều, hơn nữa thị trường tăng đột xuất do tích trữ giả tạo nên nó sẽ nhanh chóng được điều chỉnh theo đúng quy luật”, hơn nữa với tiềm lực hiện tại của công ty thì phương án này không khả thi cho lắm.
Phương án 2: Tập trung xây dựng khu chung cư giành cho người có thu nhập trung bình.
Qua những phân tích ở trên cho thấy: quy mô dân số ở nước ta ngày càng gia tăng, đặc biệt ở các khu đô thị Quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ cả về chiều rộng và chiều sâu nên nhu cầu về nhà ở sẽ còn tăng cao Bên cạnh đó hiện nay ở Hà Nội vẫn còn tồn tại rất nhiều khu chung cư cũ đã xuống cấp nghiêm trọng, đã đến lúc người dân cần thay đổi chỗ ở của mình, họ mong muốn một chỗ ở tốt hơn mà giá cả lại phù hợp với thu nhập hiện tại Đây chính là một cơ hội lớn cho các công ty đã và đang kinh doanh nhà ở cũng như một công ty mới tham gia như công ty cổ phần Sông Đà 1.
Đoạn thị trường này đang có nhiều cơ hội, tuy nhiên điểm yếu của công ty cổ phần Sông Đà 1là vốn chủ sở hữu nhỏ, vốn đi vay lớn Để khắc phục điểm yếu về thiếu vốn nhằm tranh thủ cơ hội của thị trường Với tiềm lực hiện tại công ty công ty nên lựa chọn chiến lược “Tập trung xây dựng khu chung cư giành cho người có thu nhập trung bình” vì:
Kinh doanh nhà chung cư dành cho người có thu nhập trung bình không đòi hỏi lượng vốn quá lớn và công ty có thể đáp ứng được Điều này khắc phục điểm yếu về vốn của công ty.
Tốc độ tăng trưởng kinh tế của nước ta cao, tuy nhiên thu nhập phần lớn ở mức trung bình do đó thị trường này rất rộng và ổn định.
Hầu hết các công ty kinh doanh nhà ở có quy mô lớn thường theo đuổi thị trường có lợi nhuận cao nên tập trung nhiều vào thị trường nhà chung cư cao cấp nên ở đoạn thị trường này ít đối thủ cạnh tranh hơn.
Do giá cả phải chăng nên yêu cầu của khách hàng về các dịch vụ hậu mãi cùng kiến trúc là không cao.
Mặc dù có nhiều lợi ích như vậy nhưng nhược điểm lớn nhất của chiến lược này là lợi nhuận thu được không cao.
Phương án 3: Xây dựng các khu nhà cho thuê làm văn phòng, trụ sở dịch.
Gia nhập WTO là một cơ hội lớn cho Việt Nam, nguồn vốn từ nước ngoài chảy vào nước ta ngày càng lớn Năm 2006, nguồn vốn FDI vào Việt Nam đạt con số kỷ lục10.2 tỷ USD, cùng với nó là hàng loạt các nhà đầu tư, các công ty nước ngoài sẽ vào nước ta ngày càng nhiều do đó nhu cầu thuê văn phòng, trụ sở sẽ ngày càng tăng.
Theo khảo sát của CBRE, trong quý 1 năm 2007, khối văn phòng cho thuê ở
Hà Nội sẽ có thêm khoảng 22.350 m^2 tổng diện tích sàn đi vào hoạt động Tuy nhiên với những bổ sung đó vẫn chưa đáp ứng được cầu thị trường.
Do đó khi thị trường kinh doanh nhà chung cư có sức cạnh tranh khá gay gắt mà doanh nghiệp khó có khả năng cạnh tranh thì phương án chiến lược công ty có thể lựa chọn là tận dụng những điểm mạnh về hệ thống máy móc thiết bị, đội ngũ lao động lành nghề thực hiện chiến lược “Xây dựng các khu nhà cho thuê làm văn phòng, trụ sở dịch”. Ưu điểm của chiến lược này là:
Công ty nhanh thu hồi được vốn mà khả năng thu lợi nhuận lại cao.
Tận dụng được điểm mạnh của công ty là có hệ thống máy móc, thiết bị tốt, hiện đại và đội ngũ lao động lành nghề nhiều kinh nghiệm…
Tuy nhiên vẫn còn một số hạn chế sau:
Đòi hỏi phải có lượng đầu tư lớn và trình độ quản lý chuyên nghiệp nên sẽ đối mặt với áp lực lớn từ các công ty đang có khả năng cạnh tranh tốt ở lĩnh vực này.
Vị trí đặt các khu nhà làm văn phòng cho thuê phải thuận tiện, gần trung tâm lớn.
Tóm lại mỗi một phương án đều có những ưu và nhược điểm riêng nên để tận dụng được tất cả những ưu điểm của các phương án và hạn chế những nhược điểm của các phương án đồng thời phù hợp với tiềm lực hiện tại của công ty, công ty cổ phần Sông Đà 1 đã cho xây dựng tòa nhà cao tầng hỗn hợp CT4, là một dự án khu dân cư đô thị gồm một phức hợp cộng đồng nhà ở bao gồm các kiến trúc nhà ở đa dạng (Vila, nhà song lập, nhà liền kề, chung cư cao tầng ) kèm theo đó là hệ thống các công trình công cộng hoàn chỉnh (đường giao thông, cây xanh, trường học, bệnh xá, khu trung tâm vui chời giải trí và dịch vụ thương mại ) , ngoài ra hệ thống hạ tầng kỹ thuật được xây dựng đồng bộ, đảm bảo an toàn về sinh môi trường, đảm bảo sự thoải mái và tiện nghi cho các cư dân mới.
CHIẾN LƯỢC MARKETING VÀ MARKETING MIX CHO TÒA NHÀ CAO TẦNG HỖN HỢP CT4
Chiến lược marketing
3.1.1 Các mục tiêu của kế hoạch marketing.
Thứ nhất: phải xây dựng chung cư hỗn hợp CT4 trở thành chung cư độc đáo, hấp dẫn và nổi bật hơn các chung cư cùng loại để tạo ra sức bật mang tính chiến lược của công ty cổ phần Sông Đà 1 trên thị trường kinh doanh nhà chung cư Từ kết quả đó tạo ra tiền đề cho công ty cổ phần Sông Đà 1 xâm nhập vào thị trường kinh doanh nhà chung cư trong nước, đồng thời góp phần hoàn thành mục tiêu đưa Sông Đà 1 trở thành một thương hiệu kinh doanh nhà chung cư hàng đầu Việt Nam vào năm 2020.
Thứ hai: gây được sự chú ý, quan tâm và để lại ấn tượng mạnh mẽ, sâu sắc về công ty tới đại bộ phận công chúng trong lĩnh vực kinh doanh nhà chung cư.
Thứ ba: giúp sản phẩm được thị trường biết đến, chấp nhận đồng thời đáp ứng và thỏa mãn được nhu cầu về nhà ở cho dân cư của quận Hà Đông, cán bộ công nhân viên của công ty Sông Đà và của các tỉnh lân cận.
3.1.2 Khách hàng mục tiêu và đặc điểm khách hàng mục tiêu.
Khách hàng mục tiêu được lựa chọn là cán bộ công nhân viên của công ty và dân cư trong địa bàn Hà Nội đặc biệt là quận Hà Đông có thu nhập khá hoặc trung bình Mặc dù cầu về nhà ở trong những năm gần đây đã được đáp ứng 1 phần, song cầu bất động sản nhà ở vẫn là vấn đề nóng bỏng trong nhiều đô thị Nhiều hộ có nhu cầu cải thiện chỗ ở, đặc biệt những hộ có thu nhập trung bình và khá Theo điều tra của viện xã hội học nhu cầu cải thiện điều kiện ở các nhóm thu nhập như sau:
Bảng 4: tỷ lệ hộ có dự định mua chung cư( theo mức thu nhập).
Mức thu nhập của hộ Tỷ lệ(% so với số người được hỏi theo nhóm thu nhập)
Thu nhập trên trung bình(khá) 40,3
Thu nhập dưới trung bình 26,7
Nguồn: số liệu điều tra về hiện trạng và nhu cầu nhà ở tại Hà Nội của viện xã hội học năm 1999.
Nhìn vào bảng trên ta thấy phần lớn các hộ có thu nhập trung bình và trên trung bình có nhu cầu cải thiện nhà ở rất lớn do những người này có khả năng kinh tế nên có nhu cầu mở rộng diện tích ở và các điều kiện ở.
3.1.3 Định vị sản phẩm trên thị trường.
Sản phẩm được định vị dựa vào đặc tính cốt lõi và đặc tính nổi trội của nó nên sản phẩm tập trung chủ yếu vào kiến trúc nhà ở, sự thoải mái và tiện nghi của khu chung cư thông qua các dịch vụ kèm theo.
Tạo dựng trong tâm trí khách hàng chung cư CT4 là chung cư tương đối cao cấp nhưng lại có giá bình dân phù hợp với đối tượng có thu nhập trung bình và khá. Để tạo ra sự khác biệt với các sản phẩm cùng loại chung cư CT4 được xây dựng gồm một phức hợp cộng đồng nhà ở bao gồm các kiến trúc nhà ở đa dạng: Vila, nhà song lập, nhà liền kề, chung cư cao tầng…không những thế kèm theo đó là hệ thống các công trình công cộng hoàn chỉnh: đường giao thông, cây xanh, trường học, bệnh xá, khu trung tâm vui chơi giải trí và dịch vụ thương mại Ngoài ra hệ thống hạ tầng kỹ thuật được xây dựng đồng bộ đảm bảo an toàn vệ sinh môi trường, đảm bảo sự thoải mái, tiện nghi cho người sử dụng chung cư.
3.1.4 Định hướng chiến lược khác. Định hướng chiến lược được xây dựng ứng với giai đoạn sản phẩm mới:định hướng tập trung vào sản phẩm, truyền thông và đội ngũ bán hàng để tung sản phẩm mới ra thị trường đảm bảo tính đột phá, gây được ảnh hưởng và tiếng vang lớn trên thị trường tạo uy tín và vị trí của một trong sản phẩm đầu tiên trên thị trường Và đặc biệt quan trọng là truyền tải được mục tiêu, ý nghĩa sản phẩm đến khách hàng mục tiêu.
Marketing mix
3.2.1 Chính sách về sản phẩm.
Cơ cấu chủng loại sản phẩm của các bất động sản thường được chia thành 3 nhóm sản phẩm sau:
Các công trình xây dựng dân dụng hạ tầng kỹ thuật.
Các công trình thương mại, văn phòng cho thuê, khách sạn… Đề xuất phát triển loại sản phẩm trong một nhóm theo nhu cầu thị trường của từng nhóm, cụ thể là:
Nhóm hạ tầng kỹ thuật căn bản đất đai gồm:
Đất giao thông thành phố và khu vực.
Đất chức năng hỗn hợp.
Nhóm nhà ở dân cư bao gồm:
Nhà chung cư cao tầng với các điều kiện dịch vụ hiện đại.
Nhà ở chung cư thấp tầng với điều kiện dịch vụ bình thường, không có cầu thang máy.
Nhà vườn, nhà biệt thự.
Nhóm các công trình thương mại, cửa hàng, siêu thị.
Trung tâm thương mại, cửa hàng siêu thị.
Văn phòng, tòa nhà cơ quan.
Khách sạn, nhà nghỉ. Đa dạng hóa các nhãn hiệu hàng hóa theo từng loại hàng trên cơ sở nhu cầu thị trường về nhà ở và nhu cầu của tổ chức phân phối thị trường nhà ở cụ thể:
Hạ tầng kỹ thuật đồng bộ hiện đại tạo ra những sản phẩm đất đai có chức năng sử dụng theo quy hoạch: nhà ở cao tầng, nhà ở thấp tầng, nhà liền kề thông tầng, nhà vườn – biệt thự, khách sạn, trung tâm thương mại, trường học, nhà trẻ - mẫu giáo, đất công cộng hành chính, đất cơ quan cho thuê, đất dư, đất công viên, cây xanh.
Diện tích >100 m^2, nội thất hiện đại.
Các công trình thương mại, khách sạn.
Có quy mô lớn, cao tầng hiện đại.
Có quy mô vừa phải.
Có quy mô nhỏ, thấp tầng.
Như vậy để phát triển sức cạnh tranh của danh mục sản phẩm phải đảm bảo tỷ trọng các nhãn hiệu sản phẩm tham gia vào tổng danh mục sản phẩm hợp lý và để đáp ứng được nhu cầu ngày càng đa dạng của khách hàng cũng như tạo ra sự thoải mái tiện nghi cho họ mà chung cư cao tầng hỗn hợp CT4 đã ra đời, được xây dựng gồm một phức hợp cộng đồng nhà ở bao gồm các kiến trúc nhà ở đa dạng: Vila, nhà song lập, nhà liền kề, chung cư cao tầng…không những thế kèm theo đó là hệ thống các công trình công cộng hoàn chỉnh: đường giao thông, cây xanh,trường học, bệnh xá, khu trung tâm vui chơi giải trí và dịch vụ thương mại
Dự án đầu tư “Chung cư cao tầng CT4 - Khu nhà ở Văn Khê - Hà Đông” được xây dựng trong khuôn viên diện tích đất nghiên cứu xây dựng 5.732 m2 (bao gồm Lô CT4) trong phạm vi tổng thể Khu nhà ở Văn Khê đã được UBND tỉnh Hà Tây( Hà Nội 2) giao chủ đầu tư cấp 1 là Công ty cổ phần Sông Đà - Thăng Long. Tổng thể công trình được thiết kế trên cơ sở tình hình sử dụng đất và lợi thế về mặt vị trí của lô đất theo hướng phát triển mạng lưới giao thông ngoài hàng rào dự án một cách lâu dài.
Khu đất được bố trí xây dựng Toà nhà cao tầng có chiều cao 25 tầng, 1 tầng lửng và 1 tầng hầm cùng hệ thống sân vườn, vỉa hè và đường giao thông nội bộ đồng bộ hoàn chỉnh tạo không gian hài hoà cảnh quan công trình Tầng hầm và tầng
1 làm dịch vụ ga ra, bố trí phòng kỹ thuật; từ tầng lửng và tầng 2 làm hệ thống văn phòng làm việc; từ tầng 3 đến tầng 25 làm căn hộ nhà ở có diện tích khác nhau (74
-:- 115 m2) phù hợp với điều kiện kinh tế của mỗi CBCNV và người dân có yêu cầu mua sử dụng.
Toà nhà cao tầng được thiết kế có kiến trúc hiện đại, sang trọng đảm bảo không bị lạc hậu trong thời gian khoảng 20 năm với những vật liệu hoàn thiện tương đối cao cấp Khu nhà cao tầng sẽ là một điểm nhấn mạnh trong khu vực dự án và khu vực lân cận, phù hợp với tương lai phát triển của quận Hà Đông Các giải pháp kiến trúc hợp lý, giao thông thông thoáng đảm bảo an toàn về phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường phù hợp với các tiêu chuẩn thiết kế cao.
Các công trình dịch vụ và công cộng được bố trí riêng tại tầng hầm của toà nhà tạo ra các tiện ích sử dụng công cộng của cả toà nhà.
Khu chung cư cao tầng được bố trí trung tâm khu ở với khoảng lùi hợp lý để tạo điểm nhấn cho khu nhà ở đô thị, các chung cư cao tầng được thiết kế cao 25 tầng, có các tầng dưới bố trí các cơ sở dịch vụ công cộng và phúc lợi xã hội.
Dự án đầu tư đầu tư xây dựng "Chung cư CT4 - Khu nhà ở Văn Khê - Hà Đông" được thiết kế theo mô hình hiện đại là một khu nhà hỗn hợp kết hợp giữa nhà ở và dịch vụ với mục đích chủ yếu là xây dựng nhà ở kết hợp với nét đặc trưng mang đậm bản chất văn hoá Việt Nam, phù hợp với cảnh quan đô thị, hài hoà với cảnh quan chung của toàn khu vực, các đường cong lượn của lôgia, sảnh chính tạo cho toà nhà mềm mại, ưa nhìn và là điểm nhấn của công trình.
Tòa nhà với các căn hộ tương đối cao cấp, tiện nghi, thông thoáng, một căn hộ bao gồm phòng khách; bếp ăn; phòng ngủ (từ 2 -:- 3 phòng) và khu WC riêng. Với hệ thống giao thông theo phương thẳng đứng, mỗi toà nhà được bố trí 04 thang máy; 04 thang bộ để phòng khi xảy ra sự cố Hình thức kiến trúc hiện đại, thể hiện đúng chức năng khu nhà ở kết hợp dịch vụ hỗn hợp.
Các căn hộ được bố trí tối thiểu 02 chỗ đỗ xe/căn hộ (Mỗi căn hộ trung bình có 2 xe máy + 1 xe đạp) và lượng xe ôtô nhất định được bố trí tại tầng hầm và tầng
Khu vực Trung tâm thương mại, siêu thị dịch vụ sẽ dành một vị trí nhất định tại tầng hầm của toà nhà và khu vực để mọi giao dịch của khách hàng được được nhanh chóng, thuận tiện.
Các căn hộ thiết kế độc lập khép kín có chung khu thang máy, thang bộ và hành lang tầng (một căn hộ bao gồm phòng khách - sinh hoạt chung, bếp ăn, tối thiểu có
LÊN KẾ HOẠCH THỰC HIỆN VÀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
Kế hoạch tổng quát
Về sản phẩm: đến hết ngày 31/9/2009 sản phẩm phải được hoàn thiện đầy đủ các vấn đề về:
Các đặc tính của sản phẩm.
Các quy định và thủ tục thực hiện sản phẩm.
Trong tháng 8/2009: phòng marketing có trách nhiệm gửi công văn báo cho giám đốc, phòng kinh tế kế hoạch, phòng dự án…và các phòng ban khác của công ty biết về kế hoạch triển khai sản phẩm mới.
Trong tháng 9/2009: đề nghị phòng kinh tế kế hoạch thực hiện các ước tính số liệu tờ rơi và tài liệu bán hàng đối với sản phẩm mới theo số lượng doanh thu đối với sản phẩm tương tự, đồng thời yêu cầu phòng này liên lạc với các đơn vị như trường học, bệnh viện, phòng khám nhi hay các show room áo cưới trong địa bàn Hà Nội để thực hiện bán hàng trực tiếp và truyền thông sau này.
Trong tháng 10/2009: tổ chức các buổi đào tạo về kỹ năng bán hàng và đi tiếp xúc với khách hàng cho cán bộ tại phòng kinh tế kế hoạch sẽ tham gia vào đội bán hàng trực tiếp sản phẩm.
Từ ngày 16/11/2009: gửi công văn hướng dẫn về mục tiêu, ý nghĩa, hình ảnh của sản phẩm cũng như các đặc tính, thủ tục, quy định, lợi ích tăng thêm của sản phẩm đồng thời đề nghị triển khai hướng dẫn trực tiếp cách thức tiếp xúc trực tiếp với khách hàng cho nhân viên bán hàng.
Từ ngày 30/11/2009: phòng marketing phải có trách nhiệm gửi công văn về việc chính thức ra mắt sản phẩm mới CT4 vào ngày 2/12/2009 cho toàn bộ nhân viên trong công ty.
Kế hoạch thực hiện truyền thông cụ thể
Các hoạt động truyền thông xúc tiến bán với mục tiêu và yêu cầu cần đạt được đã phân tích ở trên được lên kế hoạch thực hiện cụ thể theo thời gian dưới đây.
4.2.1 Giai đoạn 1. Được dự kiến từ ngày 30/8/2009 đến trước ngày 1/12/2009, ngày1/12/2009 được chọn là thời điểm ra mắt chính thức sản phẩm do thời gian này là thời điểm mùa cưới nên nhu cầu về nhà ở là rất cao đồng thời đây còn là tháng cuối năm nên mọi người cũng muốn có 1 căn hộ mới, to hơn, đẹp hơn, tiện nghi hơn để đón chào một năm mới tốt lành, hạnh phúc hơn nên nhu cầu về nhà ở cũng tăng cao.
Các hoạt động truyền thông cụ thể được thể hiện theo từng giai đoạn truyền thông dưới đây:
Bảng 6: Các hoạt động pr giai đoạn 1
Mục tiêu Pr tạo cơ sở Pr khơi gợi nhu cầu
Lọai hình cụ thể Bài viết Bài viết
Số lượng 2 bài/1 báo Tổng là 14 bài 3 bài/1 báo Tổng là 27 bài. Các kênh truyền tải Báo giấy: báo xây dựng, báo thế giới tiêu dùng, báo sức khỏe gia đình, tạp chí bất động sản…
Báo mạng: baoxaydung.com.vn, batdongsan.com.vn, xaydungvietnam.vn, nhaban.com, nhadatvang.vn, vatgia.com.vn.
Báo giấy: báo xây dựng, báo thế giới tiêu dùng, báo sức khỏe gia đình, tạp chí bất động sản… Báo mạng: baoxaydung.com.vn, batdongsan.com.vn, xaydungvietnam.vn, nhaban.com, nhadatvang.vn, vatgia.com.vn.
Các hoạt động quảng cáo.
Từ ngày 23/11 đến ngày 1/12/2009: quảng cáo 5” trên truyền hình với mục tiêu gây sự tò mò đối với khách hàng và tạo tính hấp dẫn cho sự ra đời của sản phẩm.
Các kênh lựa chọn phát quảng cáo 5”:
Trên kênh tổng hợp giải trí VTV3: số lượng là 2 lần/ngày vào thời điểm là 19h40(giữa chươngtrình thời sự và chương trình thể thao 24/7) và 21h –
22h(trong chương trình phim truyện).
Trên kênh Hà Nội 1: số lượng 2 lần/ ngày vào thời điểm là 11 – 12h trong chương trình phim truyện buổi trưa và phim tối từ lúc 21- 22h.
Trên kênh Hà Nội 2:số lượng 3 lần/ ngày vào thời điểm là phim trưa từ
11 -12h, phim tối 20 – 21h và phim tối đắc từ 22 – 23h.
Các hoạt động marketing truyền miệng: tham gia trực tiếp vào các diễn đàn của các trang weblamchame….để thảo luận và qua đó gợi mở các vấn đề về sản phẩm, nhu cầu sử dụng sản phẩm.
Bán hàng trực tiếp: chuẩn bị các đội bán hàng trực tiếp và các công cụ cho đội bán hàng trực tiếp như trên đã trình bày trong phần truyền thông.
4.2.2 Giai đoạn 2: giai đoạn đưa sản phẩm mới ra thị trường.
Dự kiến từ ngày 2/12/2009 cho đến ngày 30/12/2009.
Bảng 7: các hoạt động pr trong giai đoạn 2.
Mục tiêu Pr cho sự kiện khai trương Pr sau sự kiện tung sản phẩm ra thị trường Loại hình thể hiện 1 bài/1báo Tổng là 10 bài 2 bài/1 báo Tổng là 10 bài.
Số lượng 1 bài/ 1báo.Tổng là 10 bài 2 bài/1 báo Tổng là 18 bài. Các kênh truyền tải Báo giấy: báo xây dựng, báo thế giới tiêu dùng, báo sức khỏe gia đình, tạp chí bất động sản…
Báo mạng: baoxaydung.com.vn, batdongsan.com.vn, xaydungvietnam.vn, nhaban.com, nhadatvang.vn, vatgia.com.vn.
Báo giấy: báo xây dựng, báo thế giới tiêu dùng, báo sức khỏe gia đình, tạp chí bất động sản…
Báo mạng: baoxaydung.com.vn, batdongsan.com.vn, xaydungvietnam.vn, nhaban.com, nhadatvang.vn, vatgia.com.vn.
Các hoạt động marketing truyền miệng.
Tiếp tục các hoạt động tham gia trên các diễn đàn thảo luận trực tiếp về các ý nghĩa, hình ảnh lợi ích của sản phẩm, và kêu gọi những người tham gia trên cùng diễn đàn là người tiên phong sử dụng sản phẩm tham gia thảo luận và cho ý kiến tạo sự lan truyền trong công chúng.
Các hoạt động quảng cáo.
Bảng 8: các hoạt động quảng cáo giai đoạn 2:
Loại quảng cáo Băng rôn ngoài trời
Tờ rơi và tài liệu bán hàng Banner trên web
Kích thước 2 loại: ngang và dọc 45 x70cm Tờ rơi gập 3(21 x29,7 cm) 160x 60pixel
Số lượng 200 1000 350 Địa điểm Tại công ty và công ty liên kết Tại công ty và công ty liên kết Tại công ty và công ty liên kết
Loại quảng cáo Qc 30” Lcd và frame media Chạy quảng cáo chữ dưới hình
Quảng cáo trên báo và tạp chí Các quảng cáo ad print mầu cả trang hoặc ẵ trang
Trên kênh Vtv3,h1,h2 Siêu thị và thang máy Infor tv
Báo giấy: báo xây dựng, báo thế giới tiêu dùng, báo sức khỏe gia đình, tạp chí bất động sản…
Thời gian phát Như giai đoạn trên Cả ngày
Các hoạt động tổ chức sự kiện.
Ngày 1/12/2009 tổ chức khai trương sản phẩm các hoạt động: biểu diễn múa lân đón băng rôn sản phẩm, bắn pháo giấy chào mừng sản phẩm mới và chạy xe có gắn băng rôn khắp quận Hà Đông Thời gian dự định trong vòng 2h. chi phí dự định là 50 triệu.
Các hoạt động khuyến mãi: sách hướng dẫn, mô hình chung cư thu nhỏ, bộ bếp ga, bộ xoong nồi Chi phí dự tính là 500 triệu.
Các hoạt động quảng bá sản phẩm trên kênh nội bộ.
Gồm các hoạt động sau đây:
Đăng bài pr trên web của công ty
Đặt banner trên trang web của công ty.
Quảng cáo trên lcd và frame media
Tổng chi phí dự tính là 20 triệu VNĐ.
Phân tích tài chính
Dự tính kinh phí cho kế hoạch marketing sản phẩm mới chung cư CT4 được thể hiện như sau:
4.3.1 Kinh phí nghiên cứu thị trường và phát triển sản phẩm mới. Đối với việc nghiên cứu thị trường: các cuộc nghiên cứu thị trường đều do nhân viên trong công ty thực hiện nên không phát sinh chi phí nghiên cứu. Đối với việc hoàn thiện sản phẩm: đây là một bất động sản có giá trị nên để xây dựng được nó phải tốn chi phí lớn Dưới đây là tổng mức đầu tư của dự án.
Tổng mức đầu tư của dự án là : 205.216,07 triệu đồng, trong đó:
- Chi phí xây lắp : 169.454,34 triệu đồng.
- Chi phí thiết bị : 7.612,00 triệu đồng.
- Chi phí khác : 16.734,82 triệu đồng, trong đó:
+ Chi phí hạ tầng : 7.881,50,80 triệu đồng.
+ Chi phí khác : 8.853,32 triệu đồng.
- Chi phí dự phòng (5%) : 9.296,00 triệu đồng.
- Lãi vay trong thời gian xây dựng : 2.118,93 triệu đồng.
Tổng mức đầu tư của dự án (Làm tròn) : 205.216,00 triệu đồng.
4.3.2 Kinh phí truyền thông. a) Giai đoạn 1: từ ngày1/8/2009 đến ngày 1/12/2009.
Bảng 9: bảng dự tính chi phí truyền thông giai đoạn 1 Đơn vị VNĐ
Các công cụ Chi phí xây Số lượng Dự kiến chi phí truyền thông dựng nội dung pr Không phát sinh
27 bài viết trên báo giấy và báo mạng
5” Thực hiện nội dung quảng cáo 115.000.000
Tổng chi phí quảng cáo 116.250.000
Tổng chi phí truyền thông giai đoạn 1 516.250.000
“ Nguồn: báo giá về chi phí đăng các bài pr và báo giá quảng cáo trên VTV”. b) Giai đoạn 2: từ ngày 2/12/2009 đến ngày 30/12/2009.
Bảng 10: bảng dự tính chi phí truyền thông giai đoạn 2.
Các công cụ truyền thông Chi phí xây dựng nôi dung Số lượng Dự kiến chi phí
Băng rôn Chi phí thiết kế:
Tổng chi phí băng rôn 42.000.000 poster Không phát sinh 1000 tờ kích thước
Tờ rơi gập 3 Chi phí thiết kế
Tổng chi phí tờ rơi gập 3 6.025.000
Tài liệu bán hàng khác Không phát sinh chi phí
Banner trên web Không phát sinh chi phí 5 tháng 15triệu/tuần x2000.000.000
Quảng cáo 30” Thực hiện nội dung quảng cáo 220.000.000
Tổng chi phí quảng cáo 228.000.000
Quảng cáo trên báo Chi phí thiết kế hình ảnh 2triệu
Hình ảnh quảng cáo kích thước A4 trên 6 báo Vị trí tờ bìa sau của báo, tạp chí
Tổng chi phí quảng cáo trên báo 92.000.000
“Nguồn: báo giá về chi phí đăng các bài pr và báo giá chi phí quảng cáo trên VTV và báo giá in của công ty An Việt Phát”.
Tổng kinh phí truyền thông cho kế hoạch marketing sản phẩm tòa nhà hỗn hợp cao tầng CT4:
Bảng 12: bảng dự tính tổng chi phí truyền thông
Tổng chi phí truyền thông giai đoạn 1 516.250.000
Tổng chi phí truyền thông giai đoạn 2 737.575.000
Tổng chi phí truyền thông 1.253.825.000