PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI, THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI, THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Ngành: Luật Kinh tế Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực hoạt động chịu sự tác động mạnh mẽ của cung và cầu trong nền kinh tế của mỗi quốc gia. Hoạt động này luôn chịu sự điều chỉnh của pháp luật để đảm bảo sự hài hòa trong nhiều mặt của đời sống xã hội như kinh tế, xã hội, quốc phòng, an ninh. Nhà ở là một loại tài sản có giá trị lớn, đóng một vị trí quan trọng trong nền kinh tế - xã hội hiện nay góp phần giải quyết nhu cầu cấp bách của công dân. Đầu tư kinh doanh NOTM thuộc lĩnh vực kinh doanh BĐS với nhiều hình thức khác nhau của các chủ thể kinh doanh đều phải chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước mà ở đó không thể thiếu vắng sự điều chỉnh bởi các quy định của pháp luật. Ở Việt Nam, giai đoạn 2015-2022, nhiều dự án bị “trùm mền” được khởi động trở lại thông qua phương thức chuyển nhượng dự án, điều này góp phần phục hồi, thúc đẩy và phát triển thị trường BĐS. Tuy nhiên, pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS tồn tại nhiều bất cập, tạo nên những rào cản pháp lý, gây khó khăn nhất định trong thực tiễn áp dụng. Với vai trò là một nội dung quan trọng chi phối, tác động trực tiếp đến hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS, các quy định của Luật KDBĐS và pháp luật có liên quan cần được tiếp tục đánh giá và hoàn thiện hơn trong bối cảnh mới, đặc biệt là giai đoạn phục hồi kinh tế - xã hội sau đại dịch COVID-19 hiện nay. Khi nghiên cứu thực tiễn hoạt động chuyển nhượng các dự án nhà ở thương mại trong thời gian qua tại TP Hồ Chí Minh, tác giả nhận thấy bên cạnh những thành tựu đạt được thì vẫn tồn tại những hạn chế như: các chủ đầu tư sử dụng các chiêu thức “lách luật” như góp vốn, hợp tác đầu tư để tiếp tục thực hiện dự án dưới mác nhà phát triển dự án, gây thất thu một khoản lớn cho ngân sách nhà nước; chủ thể và đối tượng tham gia giao dịch chưa đảm bảo năng lực, tính pháp lý, chưa cân bằng được quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, các bên liên quan đến dự án: dù quy định nhiều điều kiện chuyển nhượng một cách chặt chẽ, khắt khe nhưng pháp luật hiện hành còn thiếu quy định nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng. Thực tế, khi chuyển nhượng dự án, giá trị dự án được chuyển giao cho nhà đầu tư mới, vì vậy nhà đầu tư mới có thể định đoạt giá hoặc thay đổi các cam kết của chủ đầu tư cũ dẫn đến ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng. Từ thực tiễn pháp luật và áp dụng pháp luật nêu trên cho thấy sự cần thiết nghiên cứu các quy định pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại. Do đó, tác giả đã lựa chọn đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại, thực tiễn áp dụng tại Thành phố Hồ Chí Minh” để làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ. 2. Mục tiêu nghiên cứu 2.1.Mục tiêu tổng quát: Nghiên cứu, phân tích quy định của pháp luật hiện hành về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại, thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh để nhận diện đầy đủ những thuận lợi, khó khăn, vướng mắc trong thi hành pháp luật. Từ đó, tác giả sẽ đưa ra những kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật nhằm triển khai có hiệu quả theo luật định về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại trong tương lai ở nước ta. 2.2.Mục tiêu cụ thể: Phân tích nội hàm khái niệm “chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại”, quy định hiện hành về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại trong Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các luật khác có liên quan. Chỉ ra được những bất cập, chồng chéo trong các quy định pháp luật hiện hành về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại. Phân tích tình hình áp dụng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại tại TP Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 đến nay. Từ những nhận định, kết luận thực tiễn nêu trên, tác giả sẽ đưa ra những kiến nghị của mình để góp phần hoàn thiện quy định pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại thúc đẩy có hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ MỘNG LUYẾN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI, THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Ngành: Luật Kinh tế Mã số ngành: 8380107 Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2023 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ MỘNG LUYẾN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI, THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Ngành: Luật Kinh tế Mã số ngành: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS Hồ Xuân Thắng Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2023 i LỜI CAM ĐOAN Tôi: Nguyễn Thị Mộng Luyến Học viên Cao học Luật Kinh tế Khóa – Trường Đại học Ngân hàng Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các liệu, số liệu số kiến thức tác giả khác luận văn sử dụng trung thực, có đầy đủ nguồn liệu đáng tin cậy theo quy định cơng trình khoa học Kết nghiên cứu luận văn trung thực Thành phố Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2023 Tác giả Nguyễn Thị Mộng Luyến ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành nội dung luận văn chuyên ngành Luật Kinh tế, xin chân thành cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình thầy Khoa Luật Kinh tế, Phịng Sau Đại học Trường Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh Đặc biệt, tơi xin chân thành cảm ơn PGS TS Hồ Xuân Thắng trực tiếp hướng dẫn thực luận văn với tinh thần trách nhiệm cao độ giúp đỡ nhiệt tình Đồng thời, xin chân thành cảm ơn lãnh đạo, công chức Phòng Quản lý nhà thị trường Bất động sản, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh tạo điều kiện thuận lợi cho tơi thu thập, tìm kiếm thơng tin đề hồn thành tốt luận văn Cuối tơi xin gửi lời cảm ơn gia đình, bạn bè, đặc biệt tập thể Lớp CH2LKT (khóa 2021 – 2023) ủng hộ giúp đỡ trình thực luận văn Xin chân thành cảm ơn! iii TÓM TẮT Tiêu đề: Pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà thương mại, thực tiễn áp dụng Thành phố Hồ Chí Minh Tóm tắt: Hiện nay, hoạt động kinh doanh bất động sản doanh nghiệp trọng đầu tư phát triển nhiều dự án nhà thương mại Trong hoạt động này, loại hình kinh doanh chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư kinh doanh nhà thương mại nhà đầu tư quan tâm thúc đẩy nhịp nhàng cung cầu thị trường BĐS Quy định pháp luật chuyển nhượng dự án BĐS cịn nhiều mâu thuẫn, chồng chéo gây khó khăn cho q trình áp dụng pháp luật, dẫn đến nhiều vấn đề bất cập thực tiễn Luận văn triển khai nghiên cứu với mục tiêu phân tích, làm rõ quy định pháp luật hành chuyển nhượng dự án ĐTKD NOTM, từ đưa kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật nhằm triển khai có hiệu theo luật định chuyển nhượng dự án ĐTKD NOTM tương lai nước ta Tác giả chủ yếu tập trung sử dụng phương pháp phân tích, so sánh luật để làm rõ sở lý luận phương pháp thống kê, tổng hợp để đánh giá thực tiễn, từ đưa kết luận Luận văn trình bày phân tích nội dung quy định pháp luật chuyển nhượng dự án ĐTKD NOTM: hình thức chuyển nhượng; điều kiện chuyển nhượng; thẩm quyền, trình tự thủ tục chuyển nhượng; quyền nghĩa vụ bên liên quan; hợp đồng chuyển nhượng đồng thời đánh giá việc áp dụng pháp luật quy định thực tiễn TP Hồ Chí Minh, từ đưa kiến nghị, giải pháp cho quan lập pháp, hành pháp Trung ương, UBND TP Hồ Chí Minh Hiệp hội BĐS Hồ Chí Minh (HoREA) góp phần hồn thiện khung pháp lý thực hiệu quy định pháp luật chuyển nhượng dự án ĐTKD NOTM Từ khóa: kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư, nhà thương mại, chuyển nhượng dự án bất động sản iv ABSTRACT Title: Law on transfer of commercial housing business investment projects, practical application in Ho Chi Minh City Abstract: Currently, in real estate trading, businesses still focus on investing and developing commercial housing projects the most In this activity, the type of trading that transfers of all or a portion of commercial housing business investment projects are interested in and promoted rhythmically between supply and demand in the real estate market by investors The legal regulations on real estate project transfer are still conflicted and overlapping, so making it difficult for the law application process leads to many inadequacies in practice The dissertation is implemented and researched with the goal of analyzing and clearly demonstrating the current legal regulations on the transfer of commercial housing business investment projects, thereby making recommendations to improve legal regulations in order to effectively implement the law on transfer of commercial housing business investment projects in the future in our country The author mainly focuses on using the analytical and comparative law methods to clarify the theoretical basis and the statistical and synthetic methods to evaluate practice, thereby drawing conclusions The dissertation has presented and analyzed the basic contents of the law on transfer of commercial housing business investment projects: form of transfer, requirements in terms of transfer; competence in transfer, order and procedures for transfer, rights and obligations of related parties in agreement on transfer; agreement on transfer, and at the same time has evaluated the legal application of the above regulations in practice in Ho Chi Minh city, from there, making recommendations and solutions for the legislative and executive agencies at the central level, the People's Committee of Ho Chi Minh City and the Ho Chi Minh City Real Estate Association, in order to improve the the legal framework and implement effectively of regulations in the law on transfer of commercial housing business investment projects Keywords: real estate trading, investment project, commercial housing, transfer of real estate project v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU Từ viết tắt Ký hiệu Bất động sản BĐS Chủ đầu tư CĐT Đầu tư kinh doanh ĐTKD Doanh nghiệp DN Dự án đầu tư DAĐT Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư GCNĐKĐT Giấy chứng nhận GCN Kinh doanh Bất động sản KDBĐS Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dung Luật BVQLNTD 10 Luật Đầu tư LĐT 11 Luật Kinh doanh Bất động sản Luật KDBĐS 12 Nhà đầu tư NĐT 13 Nhà thương mại NOTM 14 Quyền sử dụng đất QSDĐ 15 Thành phố Hồ Chí Minh TP Hồ Chí Minh 16 Thủ tục hành TTHC 17 Tổ chức tín dụng TCTD 18 Ủy ban nhân dân UBND 19 Văn hợp VBHN STT vi MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 1.1 Lý luận chung chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà thương mại 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm nhà thương mại 15 1.1.3 Khái niệm, đặc điểm chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 17 1.2 Quá trình hình thành phát triển pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà thương mại 21 1.2.1 Quá trình hình thành phát triển pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà thương mại số nước giới 21 1.2.2 Quá trình hình thành phát triển pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà thương mại Việt Nam 24 1.3 Nội dung quy định pháp luật hành chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà thương mại 27 1.3.1 Các hình thức chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà thương mại 27 1.3.2 Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà thương mại 32 1.3.3 Thẩm quyền trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà thương mại 39 1.3.4 Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà thương mại 46 1.3.5 Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà thương mại 49 1.4 Vai trò pháp luật điều chỉnh chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà thương mại 52 1.4.1 Vai trị điều chỉnh, hồn thiện chế điều chỉnh chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà thương mại pháp luật quan lập pháp 52 vii 1.4.2 Vai trò quản lý quan nhà nước có thẩm quyền chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà thương mại hoạt động kinh doanh bất động sản 52 1.4.3 Vai trò điều tiết hoạt động nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà thương mại hoạt động kinh doanh bất động sản tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản 53 1.4.3 Vai trò thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội đất nước bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người tiêu dùng 54 KẾT LUẬN CHƯƠNG 55 CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN 56 2.1 Giới thiệu tổng quan đặc điểm, tình hình phát triển kinh tế - xã hội Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2015 đến 56 2.1.1 Tổng quan phát triển kinh tế - xã hội Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2015 đến 56 2.1.2 Tổng quan phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2015 đến 58 2.2 Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà thương mại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 – 2022 59 2.2.1 Thực trạng áp dụng quy định hình thức chuyển nhượng theo nguyên tắc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà thương mại 61 2.2.2 Thực trạng áp dụng quy định điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà thương mại 64 2.2.3 Thực trạng áp dụng quy định thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà thương mại 68 2.2.4 Thực trạng áp dụng quy định quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà thương mại 71 viii 2.2.5 Thực trạng áp dụng quy định hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà thương mại 73 2.3 Một số kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà thương mại 75 2.3.1 Kiến nghị quan lập pháp hoàn thiện quy định pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà thương mại 75 2.3.2 Kiến nghị quan hành pháp trung ương việc áp dụng pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà thương mại 80 2.3.3 Kiến nghị Ủy ban nhân dân cấp Thành phố Hồ Chí Minh việc áp dụng pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà thương mại 83 2.3.4 Kiến nghị doanh nghiệp kinh doanh bất động sản việc thực thi pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà thương mại 87 2.3.5 Kiến nghị Hiệp hội bất động sản người tiêu dùng việc thực thi pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà thương mại 88 KẾT LUẬN CHƯƠNG 89 KẾT LUẬN 90 TÀI LIỆU THAM KHẢO i liii liv lv lvi HANG ceNG HoA xA Her cHU Ncni,q vrpr NAM fp ffO Cffi nnfNff DOc l6p - Tu - Hanh phrfic TRIJoNG DAr Hec NGAN Thdnh phA UA Chi Minh, ngdy 16 thdng ndm 2023 BAN NHAN XET LUAN VAN THAC SI H9 vd t6n hgc vi€n: Nguy6n Thi MQng Luy5n TOn dC tii: "Phttp luQt vi chuydn nhtqng dq tin ttdu tw kinh doanh nhd d thwong mgi- thrgc tidn dp dqng tqi Tp.Hi Chi Minh' Chuy0n ngdnh: Luat Kinh T6 Nguoi nhdn xdt: TS.Nguy6n Thi Tdm Noi cdng t6c : Khoa Lu$t Kinh tO - Trudng Dai hgc Ngffn Hhng TP.H6 Chf Minh Tr6ch nhiQm h6i ddng:(Chtr tich, Ph6n bi6n, Thu Sau kf, Uy vi6n): Phin biQn 01 dgc xong ludn vf,n, t6i c6 nhfln x6t sau ddy: l.Y nghia khoa hgc, thrSc ti6n cria O6 tai: -OA tai c6 y nghia khoa hoc vd c6 tinh thpc ti6n Mric tIQ pht hgp chuy6n nginh - TCn OO tai pht hqp vdi Tinh trtng tip cfra dho t4o nQi dung nghiCn AO cf AO tai vd phu hqp vdi m5 ngdnh tai theo nhfn x6t cfra ngud'i HDKH c6 ch6p nhfln/kh6ng ch6p nhfn: - Trirng lhp n% - Dat yeu cAu 4.D0 phn hqp Phucrng phip nghiGn cri'u: -Phucrng ph6p nghi0n cuu phu hqp v6i d6i tugng vh mgc tiOu nghiOn cuu - CAn x6c dfnh 16 phuong ph6p lupn tdc giirchgn OC tai ld phuong ph6p lupn ndo Hinh thrfrc, t