CHO VAY MUA NHÀ ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

CHO VAY MUA NHÀ ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Luật Kinh tế PHẦN MỞ ĐẦU 1. Giới thiệu 1.1. Đặt vấn đề Thứ nhất, giai đoạn 2011-2013, thị trường Bất động sản (BĐS) Việt Nam đóng băng do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 và thiệt hại thanh khoản do cuộc chạy đua lãi suất từ các ngân hàng thương mại (NHTM). Nhằm thực hiện mục tiêu kép, vừa giải quyết hàng tồn kho, thanh khoản thị trường, tình trạng nợ xấu, vừa hỗ trợ người có thu nhập thấp khu vực đô thị tạo lập nhà ở, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 02/2013/NQ-CP ngày 07/01/2013 và được Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn tại Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/05/2013 về việc ban hành gói tín dụng ưu đãi cho vay hỗ trợ nhà ở. Thông qua hệ thống 4 NHTM có vốn nhà nước là Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại Thương Việt Nam (VCB), Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank), Ngân hàng thương mại cổ phần Công Thương Việt Nam (Vietinbank), sau này mở rộng thêm một số NHTM tư nhân, dòng vốn 30.000 tỷ đồng phần nào đã giải quyết thanh khoản cho thị trường BĐS, đồng thời mở ra cơ hội sở hữu nhà ở cho các đối tượng lao động hưởng lương ngân sách và người có thu nhập thấp, cung ứng vốn kịp thời cho các chủ đầu tư và nền kinh tế trong hoạt động xây dựng cơ bản và thị trường việc làm. Tuy nhiên, sau khi kết thúc chương trình cho vay 30.000 tỷ đồng giai đoạn từ năm 2016 đến nay, hệ thống các NHTM chỉ tập trung cho vay vào phân khúc nhà ở trung bình khá cho đến phân khúc cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng, nhà ở thương mại, nhà ở văn phòng, việc tiếp cận vốn vay dành cho đối tượng có thu nhập thấp mua nhà ở trở nên rất khó khăn. Thứ hai, làn sóng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, chênh lệch thu nhập và khoảng cách giàu nghèo giữa các khu vực tác động đến sự chuyển dịch lao động từ nông thôn về thành thị, gia tăng áp lực giải quyết nhu cầu nhà ở đối với các cơ quan, ban ngành tại các thành phố lớn. Đơn cử như tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh (TP HCM), theo Sở Xây dựng, nhu cầu nhà ở giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2020 đạt 40 triệu m2 sàn (bình quân 20,3 m2/người), giai đoạn từ năm 2021 đến năm 2025 là 50 triệu m2 sàn (bình quân 23,5 m2/người). Trên thực tế, tính đến tháng 06/2021, con số này chỉ đạt 20,65 m2/người, thấp hơn mức kế hoạch đã đề ra, và rất thấp so với chuẩn toàn quốc 2 của Bộ Xây dựng (toàn quốc đạt 24,4 m2/người, khu vực đô thị 25,1 m2/người, nông thôn 24 m2/người). Thống kê năm 2019, TP HCM có gần 476.000 hộ chưa có nhà ở hoặc đang sống chung với cha mẹ, người thân, chiếm gần 25% tổng số hộ gia đình. Theo đó, có khoảng 20.000 hộ cán bộ, công chức, viên chức nhà nước; 300.000 hộ có nhu cầu thuê nhà ở xã hội (NƠXH); 143.000 hộ có nhu cầu mua NƠXH; khoảng 21.000 hộ sống trên và ven kênh rạch, khoảng 35.000 hộ đang sống trong các chung cư cũ cần được cải tạo, chỉnh trang hoặc di dời tái định cư. Như vậy, nhu cầu nhà ở của người dân đô thị là rất lớn và không ngừng tăng thêm, với quy mô mỗi năm tăng cơ học 200.000 người.1 Áp lực thiếu hụt nhà ở như trên cộng hưởng với đại dịch Covid 19 trong năm 2021 gây thiệt hại nặng nề về kinh tế, y tế tại TP HCM. Cụ thể, dịch bùng phát mạnh ở những khu vực có mật độ dân cư đông, diện tích nhà ở bình quân thấp, điều kiện nơi ở và khu vực xung quanh không tốt. Mức độ lây lan dịch ở khu vực này cao hơn những nơi khác; khi có ca nhiễm, việc cách ly, phong tỏa ảnh hưởng đến nhiều người, gây khó khăn cho đời sống người dân. Với 2 nguyên nhân như trên, việc giải quyết nhu cầu nhà ở là hết sức cấp thiết và quan trọng đối với khu vực TP HCM nói riêng và cả nước nói chung trong thời gian tới, trong đó, kênh tín dụng về hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp theo quy định pháp luật là một trong những giải pháp cần hoàn thiện để khai thông dòng vốn, giải quyết kịp thời vấn đề thiếu hụt nhà ở cho đối tượng này. 1.2. Tính cấp thiết của đề tài Theo Bộ Xây dựng, đến đầu năm 2022, cả nước xây dựng tổng cộng 266 dự án với khoảng 142.000 căn NƠXH, diện tích hơn 7,1 triệu m2, không đạt tiến độ đề ra theo chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 của Thủ tướng Chính phủ. Dự báo giai đoạn 2021-2025, nhu cầu về NƠXH cả nước dự kiến 294.600 căn với tổng mức đầu tư 220.000 tỷ đồng2. Đây là một thách thức rất lớn về nguồn cung nhà ở cho chính quyền đô thị, chưa tính đến nguồn vốn cho vay để giải quyết bài toán nêu trên đối với chủ đầu tư và người mua nhà, đặc biệt là người mua nhà có thu nhập thấp. Trong khi đó, vào tháng 05/2022, Vinhomes công bố xây dựng 500.000 căn NƠXH trên phạm vi cả nước và triển khai ngay trong năm 2022 tại hai khu vực trọng điểm là vùng ven TP HCM, Hà Nội với giá bán dự kiến trên dưới một tỷ đồng, mang thương hiệu Happy Homes, được xây dựng tại các khu biệt lập quy mô 50-60 ha trở lên, với các tiện ích trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, khu vui chơi trẻ em. Mục tiêu của Vinhomes đặt ra cao hơn tổng khối lượng NƠXH cả nước đạt được trong suốt giai đoạn từ 2013 cho đến nay theo thống kê của Bộ Xây dựng3. Điều này đã khẳng định việc xã hội hóa chính sách NƠXH là một hướng đi đúng đắn và cần thiết để giải bài toán thiếu hụt nhà ở nêu trên. Trái ngược với tín hiệu tích cực đa dạng hóa nguồn cung NƠXH, nguồn vốn cho vay đối với người có thu nhập thấp đang dần thu hẹp sau khi nhà nước ban hành Thông tư số 20/2021/TT-NHNN ngày 30/11/2021, về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 25/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách NƠXH. Theo đó, từ ngày 20/01/2022, người mua NƠXH sẽ không được vay ưu đãi lãi suất tại các TCTD do nhà nước chỉ định như trước đây, mà chỉ có duy nhất Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH) được cho vay ưu đãi. Quy định này cộng hưởng với chính sách thắt chặt tín dụng BĐS sau giai đoạn tăng nóng 2018-2022, với lãi suất cho vay các NHTM tăng cao do áp lực lạm phát, đã làm cho việc tiếp cận nguồn vốn mua nhà ở xã hội càng khó khăn hơn trong tương lai. Đây cũng là lý do cấp thiết tác giả chọn đề tài “Cho vay mua nhà ở đối với người có thu nhập thấp tại các ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam” để đóng góp các kiến nghị hoàn thiện pháp luật, đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả và mở rộng cho vay mua nhà ở xã hội trong thời gian sắp đến. ề

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRẦN THANH LIÊM CHO VAY MUA NHÀ ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 38 01 07 Thành Phố Hồ Chí Minh - Năm 2023 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRẦN THANH LIÊM CHO VAY MUA NHÀ ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 38 01 07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHÓA HỌC: TS NGUYỄN THỊ KIM THOA Thành Phố Hồ Chí Minh - Năm 2023 i LỜI CAM KẾT Tôi tên Trần Thanh Liêm, học viên Khóa chuyên ngành Luật Kinh tế năm “ 2021, Trường Đại học Ngân hàng Thành Phố Hồ Chí Minh, xin cam kết: ” Đây cơng trình nghiên cứu khoa học riêng tơi TS NGUYỄN THỊ KIM THOA hướng dẫn khoa học Các số liệu, tài liệu phục vụ cho việc phân tích, đánh giá, nhận xét luận văn tác giả thu thập có ghi rõ nguồn gốc Luận văn cịn có sử dụng số liệu, nội dung nhận định, ý kiến đánh giá chuyên gia, tác giả khác, quan tổ chức khác, có trích dẫn, thích nguồn gốc đầy đủ tài liệu Tơi xin cam kết hồn tồn chịu trách nhiệm phát có gian lận nội dung luận văn Trân trọng, Tp HCM, ngày …… tháng …… năm 2023 Tác giả ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành cơng trình nghiên cứu khoa học “Cho vay mua nhà người thu nhập thấp Ngân hàng thương mại theo Pháp luật Việt Nam”, xin “ chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh, Thầy Cô Khoa Sau Đại học, Thầy Cô Khoa Luật Kinh tế, Thầy Cô thỉnh giảng từ Trường Đại học liên kết, tận tình truyền đạt học, kiến thức quý giá thời gian đào tạo Chương trình Sau đại học, chuyên ngành Luật Kinh tế Trường Đại học Ngân hàng Thành Phố Hồ Chí Minh, đặc biệt quãng thời gian nỗ lực Nhà Trường, Quý Thầy Cô, Học viên bối cảnh dịch Covid bùng phát nghiêm trọng phạm vi nước ” Tơi xin bày tỏ lịng tri ân cảm ơn sâu sắc đến Cô TS Nguyễn Thị Kim Thoa trực tiếp hướng dẫn nghiên cứu khoa học, đôn đốc tạo động lực cho tơi hồn tất luận văn Tôi xin cảm ơn Ban Giám đốc, anh, chị đồng nghiệp VietinBank hỗ trợ công việc để tơi có thêm thời gian cho q trình học tập Trường hồn tất Khóa học Trân trọng! iii TÓM TẮT LUẬN VĂN Tiêu đề: Cho vay mua nhà người có thu nhập thấp Ngân hàng “ thương mại theo pháp luật Việt Nam Tóm tắt: Bài nghiên cứu thực với mục tiêu đánh giá thực trạng đề xuất nhóm giải pháp hoạt động cho vay mua nhà dành cho người có thu nhập thấp Ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam Kết nghiên cứu cho thấy, cho vay mua nhà xã hội người thu nhập thấp Ngân hàng thương mại sản phẩm tín dụng toàn xã hội quan tâm với nhu cầu lớn Trên sở phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động triển khai cho vay mua nhà người thu nhập thấp theo quy định pháp luật Ngân hàng thương mại, tác giả đề xuất nhóm giải pháp tương ứng cụ thể sau: Một hồn thiện sách pháp luật nhà xã hội văn pháp luật có liên quan; Hai hình thành phát triển Quỹ tiết kiệm nhà ở; Ba giải pháp sách tài khóa sách tiền tệ; Bốn rà soát cải cách thủ tục hành xác thực điều kiện đối tượng thụ hưởng sách vay vốn ưu đãi mua nhà; Năm đẩy mạnh ứng dụng công nghệ chuyển đổi số kết hợp xây dựng nguồn vốn tài trợ sản phẩm cho vay mua nhà người thu nhập thấp theo quy định pháp luật; Sáu nâng cao hiệu hoạt động quản trị rủi ro, tra, giám sát chế tài đối đảm bảo thực pháp luật sách nhà xã hội Từ khóa: cho vay mua nhà, nhà xã hội, người có thu nhập thấp, ngân hàng thương mại iv ABSTRACT Subject: Housing loans for low-income people at commercial banks according to Vietnamese law Abstract: The study was conducted with the objective of assessing the current situation and proposing a group of solutions for home loan activities for low-income people at commercial banks in accordance with Vietnamese law Research results show that lending to buy social housing for low-income people at commercial banks is one of the credit products that are being interested by the whole society with great demand On the basis of analyzing and evaluating the actual situation of implementing home loans for low-income people in accordance with the law at commercial banks, the author has proposed groups of corresponding solutions as follows: following: One is to complete the legal policy on social housing and relevant legal documents; Second is to form and develop the Housing Savings Fund; Third is the solution on fiscal policy and monetary policy; Fourthly, reviewing and reforming administrative procedures in verifying conditions and beneficiaries of preferential home loan policy; Fifth is to promote the application of digital transformation technology in combination with building capital sources to finance home loan products for low-income people in accordance with the law; Sixth is to improve the effectiveness of risk management, inspection, supervision and sanctions to ensure the implementation of the law on social housing policy Keywords: housing loan, social housing loan, low-income person v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT TỪ VIẾT TẮT NỘI DUNG DIỄN GIẢI Agribank Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn BĐS Bất động sản BIDV Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển CPI Chỉ số giá tiêu dùng DTI Hệ số nợ tổng thu nhập người vay GDP Tổng sản phẩm nội địa GRDP Tổng sản phẩm nội địa địa bàn cấp tỉnh HĐTD Hợp đồng tín dụng Luật TCTD Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 sửa đổi, bổ sung năm 2017 10 NƠXH Nhà xã hội 11 NHCSXH Ngân hàng Chính sách Xã hội 12 NHNN Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 13 NHTM Ngân hàng thương mại 14 OECD Tại quốc gia thuộc Tổ chức hợp tác phát triển kinh tế 15 TCTD Tổ chức tín dụng 16 TP HCM Thành phố Hồ Chí Minh 17 UCDO Cơ quan Cộng đồng nhà 18 VCB Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam 19 Vietinbank Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam vi MỤC LỤC LỜI CAM KẾT i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT LUẬN VĂN iii ABSTRACT iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT v DANH MỤC BẢNG BIỂU ix DANH MỤC HÌNH VẼ x PHẦN MỞ ĐẦU 1 Giới thiệu .1 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Tính cấp thiết đề tài 2 Mục tiêu đề tài 3.1 Mục tiêu tổng quát 3.2 Mục tiêu cụ thể 4 Câu hỏi nghiên cứu .4 4.1 Câu hỏi nghiên cứu chung 4.2 Câu hỏi nghiên cứu chi tiết 5 Đối tượng phạm vi nghiên cứu .5 5.1 Đối tượng nghiên cứu 5.2 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu .6 6.1 Phương pháp phân tích phương pháp tổng hợp 6.2 Phương pháp Luật học so sánh 6.3 Phương pháp lịch sử 7 Nội dung nghiên cứu .7 Đóng góp đề tài .7 8.1 Đóng góp khoa học 8.2 Đóng góp thực tiễn Tổng quan tình hình nghiên cứu CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY MUA NHÀ Ở ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP 16 1.1 Tổng quan nhà xã hội người có thu nhập thấp 16 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm, hình thức nhà xã hội 17 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm người có thu nhập thấp đối tượng mua nhà xã hội 21 vii 1.2 Khái quát hoạt động cho vay mua nhà xã hội người có thu nhập thấp ngân hàng thương mại .24 1.3 Vai trò hoạt động cho vay mua nhà xã hội người có thu nhập thấp ngân hàng thương mại 29 1.4 Kinh nghiệm quốc tế cho vay mua nhà xã hội người có thu nhấp thấp 32 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY MUA NHÀ Ở ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM 38 2.1 Thực trạng thị trường nhà Việt Nam 38 2.1.1 Về nguồn cung nhà năm 2022 38 2.1.2 Về giá nhà hộ thương mại 39 2.1.3 Về khan nhà xã hội 41 2.1.4 Về nguồn vốn cho vay mua nhà xã hội 41 2.2 Thực trạng pháp luật hoạt động cho vay mua nhà xã hội người có thu nhập thấp Việt Nam .42 2.2.1 Về đối tượng vay vốn 42 2.2.2 Về điều kiện vay vốn 44 2.2.3 Về tài sản đảm bảo 50 2.2.4 Về việc ngân hàng phối hợp với bên liên quan 50 2.3 Đánh giá thực trạng thực pháp luật cho vay mua nhà xã hội người có thu nhập thấp Việt Nam 53 2.3.1 Những ưu điểm thực pháp luật cho vay mua nhà xã hội người có thu nhập thấp Việt Nam 53 2.3.2 Những bất cập, hạn chế trong thực pháp luật cho vay mua nhà xã hội người có thu nhập thấp Việt Nam 54 CHƯƠNG ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ Ở ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM 60 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật nhà xã hội người có thu nhập thấp Việt Nam 60 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật hoạt động cho vay mua nhà xã hội người có thu nhập thấp ngân hàng thương mại Việt Nam 62 3.2.1 Tiếp tục xây dựng hoàn thiện quy định pháp luật cho vay mua nhà xã hội người có thu nhập thấp 63 3.2.2 Xây dựng quỹ tiết kiệm nhà 64 viii 3.2.3 Rà soát, bổ sung quy định liên quan đến sách tài khóa sách tiền tệ 64 3.2.4 Xây dựng chế bảo đảm việc thực pháp luật cải cách thủ tục hành chính, thẩm định cấp tín dụng theo sách nhà xã hội 66 3.2.5 Giải pháp áp dụng chuyển đổi số nhằm nâng cao hiệu thực pháp luật hoạt động cho vay mua nhà xã hội người có thu nhập thấp cơng tác kiểm tra, rà sốt, đánh giá, báo cáo 67 3.2.6 Tăng cường chế phối hợp quan quản lý nhà nước việc tra, giám sát việc thực pháp luật cho vay mua nhà xã hội người có thu nhập thấp 68 PHẦN KẾT LUẬN 72 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 73 63 3.2.1 Tiếp tục xây dựng hoàn thiện quy định pháp luật cho vay mua nhà xã hội người có thu nhập thấp Thứ nhất, Quốc hội, Chính phủ rà sốt khẩn trương ban hành văn pháp luật chuyên ngành, đặc biệt Luật đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh BĐS, Luật TCTD, Luật thuế thu nhập cá nhân sở kế thừa tảng hiệu kinh nghiệm, ưu điểm nhược điểm sách phát triển NƠXH thực tiễn triển khai năm qua, kinh nghiệm quốc tế nước tương đồng trình phát triển tảng pháp luật nhà người có thu nhập thấp, NƠXH Việt Nam Hệ thống văn pháp luật phải đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất, khơng trùng lắp, chồng chéo nội dung, phải sát với thực tiễn kinh tế xã hội giai đoạn tại, đồng thời mang tính định hướng phát triển Chính sách NƠXH tương lai, phù hợp với điều luật quốc tế, bối cảnh Việt Nam hội nhập sâu rộng toàn diện Thứ hai, sở hoàn thiện hệ thống pháp luật sở liên quan đến lĩnh vực NƠXH Việt Nam, Chính phủ, Bộ, Ban, ngành, quan nhà nước ban hành văn luật hướng dẫn triển khai có hiệu sách nhà đến đối tượng, bên liên quan, đảm bảo pháp luật phải vào thực tiễn đời sống kinh tế, xã hội Đặc biệt mục tiêu ngắn hạn phải phát triển nguồn cung kéo giảm giá nhà ở, từ đó, Chính phủ xây dựng, ban hành văn quy phạm pháp luật vốn để thực hóa sách pháp luật NƠXH đến doanh nghiệp, người dân, thông qua kênh dẫn vốn hệ thống NHTM Thứ ba, NHNN phối hợp với NHTM, NHCSXH, Hiệp hội kinh doanh BĐS, Chủ đầu tư nhà phát triển dự án, đại diện tổ chức Ban Chấp hành cơng đồn số doanh nghiệp Khu chế xuất, Khu công nghiệp, Doanh nghiệp có nhu cầu xây dựng nhà cơng nhân cho hoạt động sản xuất, tổ chức họp, rà sốt bất cập, kiến nghị q trình triển khai sách vay vốn, sách NƠXH thời gian qua, từ tiếp thu, ghi nhận, hồn chỉnh thông tư hướng dẫn triển khai hoạt động cho vay theo Luật, Nghị Quốc hội, Chính Phủ Bên cạnh đó, NHNN, Bộ Tài chính, Bộ KHĐT, Kiểm tốn nhà nước nhanh chóng ban hành sách pháp luật (i) nguồn tái cấp vốn hỗ trợ hoạt động cho vay NƠXH, (ii) hướng dẫn thực Quỹ tiết kiệm NƠXH (iii) sách bảo hiểm rủi ro tài sản, bảo hiểm người vay vốn, bảo lãnh NƠXH (iv) chế báo cáo, giám sát triển khai sách, (v) quy tắc tiêu chuẩn kiểm toán hoạt động cho vay NƠXH bên liên quan 64 Hoàn thiện pháp luật NƠXH sở, tiền đề động lực đảm bảo việc thực hiện, triển khai nội dung quan trọng (1) thúc đẩy phát triển nguồn cung NƠXH, (2) kéo giảm giá nhà thu nhập thấp, gia tăng chất lượng, quan trọng hết (3) hoạt động tài trợ vốn cho đối tượng thu nhập thấp, chưa có nhà NHTM theo pháp luật Việt Nam 3.2.2 Xây dựng quỹ tiết kiệm nhà Để tăng tính khả thi mở rộng khả tiếp cận tín dụng nhà ở, Chính phủ cần nhanh chóng ban hành quy định pháp luật xây dựng quỹ tiết kiệm NƠXH Quỹ tiết kiệm nhà giao quản lý NHNN để nhận khoản tiền tiết kiệm từ cá nhân, hộ gia đình có đủ điều kiện tích luỹ dần để mua, th mua NƠXH Thơng qua chứng tiền gửi phát hành, người mua, thuê mua NƠXH dần hình thành quỹ mua nhà Khi tích luỹ 20-30% giá trị NƠXH, người mua nhà giới thiệu dự án để lựa chọn nhà phù hợp với nhu cầu.42 3.2.3 Rà soát, bổ sung quy định liên quan đến sách tài khóa sách tiền tệ Về sách tài khóa, bên cạnh ưu đãi miễn tiền sử dụng đất (Khoản Điều Nghị định số 49/2021/NĐ-CP) giảm thuế giá trị gia tăng cho Chủ đầu tư, người mua nhà, nhà nước cần có thêm chế thúc đẩy nỗ lực giảm giá nhà thay khống chế giá bán sở lợi nhuận định mức 10% chi phí (Khoản Điều 21 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP Điều Thông tư số 09/2021/TT-BXD) Ngoài ra, cần thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công xây dựng hạ tầng, giao thông kết nối dự án NƠXH với khu đô thị, khu công nghiệp, đồng với việc xây dựng công trình phúc lợi bệnh viện, trường học, chợ, đảm bảo an sinh xã hội cho người có thu nhập thấp hình thành nên cộng đồng dân cư Về sách tiền tệ, cụ thể việc cung tiền cho thị trường vốn NƠXH thông qua nội dung hỗ trợ lãi suất (điển gói 30 ngàn tỷ đồng theo Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/05/2013) Chính phủ cần thúc đẩy thực Nghị số 43/2022/QH15 Quốc hội sách tài khóa, sách tiền tệ hỗ trợ chương trình phục hồi phát triển kinh tế xã hội ngày 11/01/2022, thông qua việc mở rộng đối tượng hỗ trợ bao gồm người có thu nhập thấp mua nhà quy định Điểm b Điều 42 Vien The Giang (2022), Comprehensive human development according to law on social housing in Vietnam, Baltic Journal of Law & Politics 15:3,1265.DOI: 10.2478/bjlp-2022-002087 65 Nghị định số 31/2022/NĐ-CP ngày 20/05/2022 (quy định hỗ trợ lãi suất 2% từ NHNN Doanh nghiệp, Hợp tác xã, Hộ kinh doanh có mục đích xây dựng NƠXH, nhà công nhân) Thông tư số 03/2022/TT-NHNN ngày 20/05/2022 (Hướng dẫn NHTM thực hỗ trợ lãi suất theo Nghị định số 31/2022/NĐ-CP) Trong thời gian gần đây, gói 120 ngàn tỷ theo Cơng văn số 2308/NHNN-TD NHNN ban hành ngày 01/04/2023 quy định việc triển khai chương trình cho vay NƠXH, nhà cơng nhân, xây dựng lại chung cư cũ, theo định hướng mở rộng đối tượng hỗ trợ phân tích Hình Hướng dẫn gói vay 120 ngàn tỷ theo Công văn số 2308/NHNN-TD Bên cạnh đó, NHNN nên nghiên cứu sách hỗ trợ cho vay đặc thù đối người có thu nhập thấp như: lãi suất, thời hạn, điều kiện ưu đãi (về ân hạn trả nợ, tỷ lệ vốn tự có tham gia, bảo hiểm khoản vay bảo hiểm tài sản, quản lý nợ xử lý rủi ro Ngân hàng) để đảm bảo phát huy hiệu sách NƠXH, đảm bảo cân bằng, hài hịa lợi ích bên Chính sách cho vay chuyên biệt, khơng mang tính độc quyền, mà cần phải mở rộng triển khai NHTM nhằm tạo điều kiện tiếp cận vốn cho người vay, mang tính cạnh tranh tn thủ pháp luật, thơng lệ quốc tế Ngồi ra, điều kiện thiếu hụt nguồn cung NƠXH thu nhập bình quân đầu người tăng nhanh thành phố lớn nay, nhu cầu thay đổi, nâng cao chất lượng nhà người có thu nhập thấp hệ trước đáng Quy định hạn chế chuyển nhượng NƠXH theo Điều 62 Luật Nhà năm 2014 Điều 19 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP cần điều chỉnh phù hợp theo tình hình kinh tế xã hội tại, nhằm tạo điều kiện cho hệ thu nhập thấp tiếp cận nhanh chóng dự án NƠXH phù hợp, thay trơng chờ vào dự án 66 Đồng thời, trường hợp chuyển nhượng lại NƠXH theo nhóm đối tượng hưởng sách thu nhập thấp thời gian vay vốn nêu trên, NHNN nên xem xét bổ sung chế mua bán nợ song song với việc mua bán tài sản NƠXH, tức chuyển nhượng hợp đồng mua bán tài sản song song với chuyển nhượng HĐTD, nhằm giảm thiểu chi phí tất toán khoản nợ thủ tục chuyển đổi tài sản cho người có thu nhập thấp nhanh chóng, tiết kiệm Việc chuyển đổi khoản vay tài sản cần quan tra, đơn vị thực sách NƠXH giám sát quản lý chặt chẽ, đảm bảo chế ưu đãi nhà nước hỗ trợ đối tượng, pháp luật, an toàn vốn tuân thủ sách quản lý rủi ro ngân hàng 3.2.4 Xây dựng chế bảo đảm việc thực pháp luật cải cách thủ tục hành chính, thẩm định cấp tín dụng theo sách nhà xã hội Trên sở Quốc hội, Chính phủ rà sốt, hồn thiện ban hành hệ thống pháp luật văn luật hướng dẫn thực sách NƠXH nêu trên, nhằm đảm bảo cơng tác triển khai thực pháp luật hiệu liên quan đến hoạt động cấp tín dụng cho vay mua NƠXH NHTM, tác giả đề xuất nhóm giải pháp đến vấn đề sau: Về cải cách thủ tục hành chính, Chính phủ cần rà sốt, giảm thiểu, tinh gọn quy trình xác nhận điều kiện pháp luật liên quan đến sách NƠXH người có thu nhập thấp, đảm bảo tuyên truyền, hướng dẫn đầy đủ nội dung, thủ tục, bước tiếp cận dự án vốn vay mua nhà theo Nghị số 131/NQ-CP ngày 06/10/2022 đẩy mạnh cải cách thủ tục hành đại hóa phương thức đạo, điều hành phục vụ người dân, doanh nghiệp, lấy người dân, cụ thể người có thu nhập thấp, làm nhân tố trung tâm công tác phục vụ Bên cạnh đó, quan tra, giám sát tăng cường kiểm tra việc đảm bảo thực trách nhiệm xác nhận điều kiện pháp luật NƠXH cho đối tượng vay vốn đơn vị có thẩm quyền, đảm bảo sách vay vốn vận hành thông suốt từ người vay, quan nhà nước, chủ đầu tư, TCTD định minh bạch, công bằng, quán, hiệu Áp dụng thành tựu (i) đề án chiến lược quốc gia phát triển kinh tế số xã hội số theo Quyết định số 411/QĐ-Ttg, (ii) đề án phát triển ứng dụng liệu dân cư, định danh xác thực điện tử phục vụ chuyển đổi số quốc gia theo Quyết định số 06/QĐTTg, việc nâng cao hiệu xác nhận thực sách pháp luật NƠXH người có thu nhập thấp vay vốn ngân hàng mua nhà 67 Về hoạt động thẩm định, cấp tín dụng người có thu nhập thấp theo sách vay vốn ưu đãi Trên sở hướng dẫn NHNN sách cho vay NƠXH phân tích Chương 1, TCTD định phải tích cực tham gia xây dựng gói cho vay hỗ trợ lãi suất chuyên biệt đồng hành nguồn tái cấp vốn từ ngân sách nhà nước Quy mơ gói cho vay phải gắn liền xuyên suốt, kiên định với mục tiêu xây dựng 1.000.000 NƠXH Chính phủ đến năm 2030 43, đảm bảo nguồn vốn phân bổ luân chuyển cách khoa học, có sở, từ khâu lập dự án, hoàn thiện pháp lý, xây dựng đảm bảo tiến độ chất lượng cơng trình chủ đầu tư, khâu phân phối thông qua nhà phát triển dự án, quyền địa phương, doanh nghiệp sử dụng lao động cuối người tiêu dùng thu nhập thấp Đối với dự án nhà cơng nhân, TCTD xem xét đề xuất gói vay NƠXH dành cho đối tượng vay vốn khơng để mua, mà cịn th, thuê mua, kết hợp với hoạt động tài trợ chuỗi cung ứng, chuỗi giá trị doanh nghiệp có sử dụng lao động, đảm bảo trả nợ từ chi lương qua ngân hàng, quỹ tiết kiệm nhà theo hướng dẫn NHNN Bên cạnh việc xây dựng thực chương trình tín dụng ưu đãi nhằm thúc đẩy tiến độ giải ngân phát triển sách vốn NƠXH, Chính phủ, NHNN cần phải xây dựng chế kiểm tra, giám sát nội dung thẩm định, phân bổ vốn ưu đãi theo đối tượng quy định Luật Nhà văn hướng dẫn pháp luật liên quan, đảm bảo thị trường NƠXH phát triển theo định hướng phát triển NƠXH cho người có thu nhập thấp hạng mục đầu tư nguồn vốn trung dài hạn địa phương 44 3.2.5 Giải pháp áp dụng chuyển đổi số nhằm nâng cao hiệu thực pháp luật hoạt động cho vay mua nhà xã hội người có thu nhập thấp cơng tác kiểm tra, rà soát, đánh giá, báo cáo Áp dụng đề án chuyển đổi số quốc gia công tác quản lý thúc đẩy phát triển sách NƠXH sách vay vốn mua nhà cho người có thu nhập thấp Các nội dung chuyển đổi số như: (i) Chính phủ điện tử giảm thiểu thủ tục hành chính, tăng mức độ xác, xử lý liệu nhanh chóng, giảm thiểu tiêu cực cơng tác xác nhận đối tượng, thực trạng nhà ở, tình trạng cư trú; (ii) Cơ sở liệu dân cư 43 Minh Khôi, Không dừng lại mục tiêu xây dựng triệu NƠXH, https://baochinhphu.vn/khong-dung-lai-omuc-tieu-xay-dung-1-trieu-can-nha-o-xa-hoi-102230310162330375.htm, truy cập ngày 10/03/2023 44 Điểm c Khoản Mục II Nghị số 33/NQ-CP ngày 11 tháng 03 năm 2023 số giải pháp tháo gỡ thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững 68 quốc gia Cổng dịch vụ Công quốc gia, Cổng dịch vụ Công Bộ Công an Căn cước công dân tích hợp cơng nghệ liệu lớn, Luật cư trú năm 2020 góp phần cải tiến hiệu quản lý cư trú; (iii) Đề án thúc đẩy hoạt động tốn khơng dùng tiền mặt chuyển đổi số theo Quyết định số 810/QĐ-NHNN NHNN ngày 11/05/2021 góp phần cải thiện tính minh bạch thu nhập dân cư, tạo điều kiện cho TCTD thẩm định nhanh chóng lực tài khách hàng vay, đặc biệt người có thu nhập thấp, hoạt động cho vay mua nhà Bên cạnh đó, sở kế thừa thành tựu đề án chuyển đổi số quốc gia, sở liệu dân cư, chương trình thúc đẩy hoạt động tốn không dùng tiền mặt NHNN, đồng thời, thời đại công nghệ mức độ phổ biến internet, thiết bị di động tại, việc nâng cao hiệu thực pháp luật hoạt động cho vay cơng tác kiểm tra, rà sốt, đánh giá, báo cáo nội dung triển khai sách pháp luật NƠXH thông qua công nghệ chuyển đổi số cần thiết, cần sớm triển khai Việt Nam Điển việc truyền thơng sách pháp luật, xác nhận đối tượng điều kiện vay vốn, tính tốn khả trả nợ lịch sử tín dụng, thống kê báo cáo, giám sát mục đích sử dụng vốn sau giải ngân trình thu nợ, kiểm tra tính phù hợp điều chỉnh pháp luật so với điều kiện kinh tế xã hội thời kỳ Ngồi ra, thơng qua kênh thông tin trực tuyến (online, mạng xã hội, robot tư vấn, podcast…), báo điện tử, ứng dụng ngân hàng số, người dân kết nối, trao đổi, giải đáp thắc mắc, kiểm tra, phản ánh kịp thời thông tin liên quan đến việc thực pháp luật sách NƠXH sách vay vốn ưu đãi, đảm bảo tính cơng khai, cơng bằng, minh bạch trình triển khai 3.2.6 Tăng cường chế phối hợp quan quản lý nhà nước việc tra, giám sát việc thực pháp luật cho vay mua nhà xã hội người có thu nhập thấp Ngồi nhóm giải pháp thúc đẩy phát triển cho vay NƠXH người có thu nhập thấp nêu trên, nhằm đảm bảo hiệu cơng tác triển khai sách pháp luật vay vốn ưu đãi tài trợ NƠXH NHTM Việt Nam, hoạt động tra, kiểm tra, giám sát cần thực xuyên suốt song song với hoạt động thúc đẩy cho vay mua NƠXH theo quy định pháp luật 69 Đối với TCTD định, bên cạnh việc tuân thủ quy định pháp luật hoạt động cho vay, đảm bảo tiền vay, văn pháp luật liên quan NƠXH, cần tăng cường máy kiểm soát nội tuyến bảo vệ độc lập, bao gồm: (i) tuyến bảo vệ có chức nhận dạng, kiểm sốt giảm thiểu rủi ro phận kinh doanh thực hiện; (ii) tuyến bảo vệ có chức xây dựng sách quản lý rủi ro, quy định nội quản trị rủi ro, đo lường, theo dõi rủi ro theo dõi việc tuân thủ quy định pháp luật, phận tuân thủ, phận quản lý rủi ro TCTD thực hiện; (iii) tuyến bảo vệ kiểm toán nội phận kiểm toán nội thực theo Luật TCTD thông tư 13 45 Đối với quan tra giám sát NHNN, thường xuyên thực hoạt động xem xét, đánh giá mức độ rủi ro, lực quản trị rủi ro, đánh giá rủi ro tiềm ẩn, hệ thống quản trị điều hành, hệ thống kiểm soát, kiểm toán nội TCTD có liên quan đến việc thực pháp luật sách vay vốn NƠXH Đồng thời, qua q trình tra, đơn vị có sở kiến nghị quan nhà nước có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ ban hành văn quy phạm pháp luật cho vay tài trợ vốn mua NƠXH Cơ quan tra có quyền yêu cầu TCTD có biện pháp hạn chế, giảm thiểu xử lý rủi ro để đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng, phòng ngừa ngăn chặn hành vi dẫn đến vi phạm pháp luật Cơ quan tra có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn xử lý theo thẩm quyền; chuyển tiếp kiến nghị quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm pháp luật 46 Hoạt động tra tiến hành theo hình thức: (1) tra theo kế hoạch cấp có thẩm quyền phê duyệt (2) tra đột xuất phát TCTD có dấu hiệu vi phạm pháp luật, phát sinh rủi ro, theo yêu cầu việc giải khiếu nại, tố cáo liên quan đến sai phạm sách pháp luật NƠXH Đối với Kiểm toán nhà nước, Thanh tra Chính phủ, Đảng quan chức năng, thông qua hoạt động tra, kiểm tra, khuyến khích đơn vị tuân thủ pháp luật, đồng thời, xử lý kịp thời sai phạm, vi phạm TCTD đơn vị có 45 Thơng tư số 13/2018/TT-NHNN ngân hàng nhà nước ban hành ngày 18/05/2018 quy định hệ thống kiểm nội Ngân hàng thương mại, Chi nhánh Ngân hàng nước 46 Quyết định số 20/2019/QĐ-Ttg Thủ tướng ban hành ngày 12/06/2019 quy định chức năng, nhiệm vụ quyền hạn, cấu tổ chức quan tra, giám sát ngân hàng trực thuộc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 70 trách nhiệm thực pháp luật sách NƠXH cho người dân, đặc biệt người có thu nhập thấp Mặt khác, nhà nước cần lưu ý mật độ tra, chế phối hợp Tổng Kiểm toán nhà nước Tổng Thanh tra Chính phủ, tránh xử lý trùng lắp, chồng chéo hoạt động tra hoạt động kiểm toán, việc phối hợp cung cấp thông tin sử dụng kết tra, kiểm toán bên việc đôn đốc thực kết luận Thanh tra Chính phủ Kiểm tốn nhà nước, tránh tâm lý e ngại, không làm không sai, tác động khơng tích cực đến bên tham gia thúc đẩy sách phát triển cho vay NƠXH theo mục tiêu triệu NƠXH đến năm 2030 Cuối giám sát việc thực pháp luật sách vay vốn NƠXH từ phương tiện truyền thơng, hiệp hội, từ chun gia người vay thu nhập thấp Hoạt động kết nối phải thông suốt, minh bạch, kịp thời, nhằm đảm bảo sách pháp luật NƠXH sách vay vốn cho người có thu nhập thấp thực hiệu quả, bền vững 71 KẾT LUẬN CHƯƠNG Thơng qua q trình nghiên cứu phân tích thực trạng pháp luật cho vay mua NƠXH người có thu nhập thấp NHTM Việt Nam, tác giả mạnh dạn đề xuất số số định hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật nâng cao hiệu hoạt động cho vay mua NƠXH người có thu nhập thấp NHTM Việt Nam, cụ thể: Hoàn thiện pháp luật cho vay mua NƠXH NHTM Việt Nam cần dựa định hướng sau: (i) hướng đến mục tiêu người, tơn trọng, bảo đảm, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia quan hệ pháp luật cho vay mua NƠXH; (ii) đảm bảo tính thống nhất, đồng luật tổ chức tín dụng, pháp luật đất đai, luật nhà ở, luật kinh doanh BĐS, luật xây dựng, pháp luật thuế thu nhập cá nhân; (iii) tăng cường phản biện xã hội chế giám sát người dân, chuyên gia, nhà khoa học, trình thực quyền lực quan có trách nhiệm đại diện nhà nước; (iv) hướng đến đổi sáng tạo, khuyến khích thay đổi, tạo đột phá thực tư xây dựng pháp luật NƠXH xuất phát từ yêu cầu thực tiễn; (v) tuân thủ yêu cầu quản lý sử dụng hiệu đất đai, tài nguyên; (vi) hướng đến hoàn thiện pháp luật tổ chức hoạt động quan tư pháp phát sai phạm, vi phạm, xử lý tham nhũng, tiêu cực thực pháp luật NƠXH Việt Nam Trên sở định hướng đó, nhóm giải pháp cụ thể tác giả đề xuất sau: (i) Giải pháp hoàn thiện hệ thống văn pháp luật sở liên quan đến NƠXH hoạt động cho vay tài trợ vốn; (ii) Giải pháp quỹ tiết kiệm nhà ở; (iii) Giải pháp sách tài khóa sách tiền tệ hình thành nguồn vốn phát triển thị trường NƠXH; (iv) Giải pháp cải cách thủ tục hành chánh, tinh gọn minh bạch bước quy trình thẩm định cấp tín dụng; (v) Giải pháp ứng dụng thành tựu chuyển đổi số; (vi) Giải pháp tra, giám sát, chế tài sai phạm, vi phạm Đây nhóm giải pháp tác giả đề xuất, kiến nghị sở nghiên cứu, phân tích hạn chế hệ thống văn pháp luật hành pháp luật cho vay mua NƠXH, thực việc so sánh thực tiễn trình triển khai cho vay, phát triển nguồn vốn mua nhà người có thu nhập thấp từ năm 2013 đến nay, kinh nghiệm quốc tế xây dựng pháp luật NƠXH nước tương đồng với tình hình kinh tế, xã hội Việt Nam 72 PHẦN KẾT LUẬN Cho vay mua nhà người có thu nhập thấp NHTM theo pháp luật Việt Nam thể quan tâm Đảng, nhà nước, cấp quyền cơng phát triển kinh tế xã hội gắn liền với chăm lo đời sống nhân dân, có đối tượng người có thu nhập thấp, cơng nhân, người chưa có nhà Các đối tượng có khó khăn, thu nhập thấp thành thị nơng thơn Chính phủ tổ chức có liên quan tạo điều kiện mua nhà xã hội Trong luận văn tác giả nêu vấn đề lý luận pháp luật NƠXH pháp luật hoạt động cho vay mua NƠXH người có thu nhập thấp NHTM Từ cho thấy tầm quan trọng hoạt động cho vay mua NƠXH người có thu nhập thấp, xã hội kinh tế Nhằm đáp ứng mục tiêu nghiên cứu tác giả tìm hiểu thực trạng pháp luật cho vay mua NƠXH người có thu nhập thấp NHTM Tác giả đưa đánh giá ưu điểm mà pháp luật Việt Nam thực Bên cạnh đó, từ thực trạng thực pháp luật hoạt động cho vay mua nhà xã hội tác giả rõ điểm bất cập như: khả tiếp cận dự án NƠXH người có thu nhập thấp, chủ thể cho vay vốn mua NƠXH người có thu nhập thấp, nội dung liên quan đến xác nhận đối tượng vay vốn mua NƠXH, nội dung thẩm định xác nhận thực trạng nhà điều kiện cư trú., mức cho vay 80% giá trị hợp đồng mua nhà, thời hạn lãi suất, phí hoạt động cho vay mua NƠXH, việc quản lý tài sản đảm bảo tiền vay, cuối thách thức cho ngành ngân hàng cân khái niệm thu nhập thấp thu nhập đủ trả nợ hồ sơ ngân hàng Trên sở lý luận chương thực trạng thực pháp luật hoạt động cho vay mua nhà xã hội người có thu nhập thấp chương 2, tác giả đưa nhóm giải pháp để hồn thiện pháp luật vấn đề chương Trong đó, trước hết cần hồn thiện khung pháp lý sách tín dụng NƠXH, pháp luật đất đai, luật nhà ở, luật kinh doanh BĐS, pháp luật thuế thu nhập cá nhân, đặt đồng với quy định pháp luật có liên quan nhằm đảm bảo hiệu hoạt động máy nhà nước, hài hịa lợi ích bên ngân hàng, doanh nghiệp, người vay, mối quan hệ xã hội, thị trường, kinh tế tuân thủ pháp luật, thông lệ quốc tế 73 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A VĂN BẢN PHÁP LUẬT Luật Nhà 65/2014/QH13 Văn hợp số 03/VBHN-VPQH sửa đổi, bổ sung Luật Nhà số 65/2014/QH13 Luật Xây dựng 50/2014/QH13 Luật Đất đai 45/2013/QH13 Luật Kinh doanh bất động sản 66/2014/QH13 Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 46/2010/QH12 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội 10 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà 11 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà 12 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09 tháng 12 năm 2015 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp, giải chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai 13 Thơng tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30 tháng 12 năm 2016 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi khách hàng 14 Thơng tư số 20/2021/TT-NHNN ngày 30/11/2021, việc sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 25/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực sách nhà xã hội 15 Nghị định số 28/2022/NĐ-CP ngày 26/04/2022, sách tín dụng ưu đãi thực chương trình mục tiêu quốc gia phát triển kinh tế- xã hội vùng đồng bào dân 74 tộc thiểu số miền núi giai đoạn từ năm 2021 đến năm 2030, giai đoạn 1: từ năm 2021 đến năm 2025 16 Nghị số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 tiếp tục đổi mới, hồn thiện thể chế, “ sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao 17 Nghị định số 31/2022/NĐ-CP ngày 20/05/2022 Chính phủ hỗ trợ lãi suất từ Ngân sách Nhà nước khoản vay doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh 18 Thông tư số 03/2022/TT-NHNN ngày 20/05/2022 hướng dẫn Ngân hàng thương mại thực hỗ trợ lãi suất theo nghị định số 31/2022/NĐ-CP ngày 20/05/2022 Chính phủ hỗ trợ lãi suất từ Ngân sách nhà nước khoản vay doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh 19 Công văn số 395/BXD-QLN ngày 03/3/2015 hướng dẫn triển khai cho vay hỗ trợ nhà theo Thông tư số 17/2014/TT-BXD 20 Nghị số 43/2022/QH15 ngày 11 tháng 01 năm 2022 Quốc hội sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình phục hồi kinh tế phát triển kinh tế- xã hội 21 Thông tư số 13/2018/TT-NHNN NHNN ban hành ngày 18/05/2018 quy định hệ thống kiểm nội Ngân hàng thương mại, Chi nhánh Ngân hàng nước 22 Quyết định số 20/2019/QĐ-Ttg Thủ tướng ban hành ngày 12/06/2019 quy định chức năng, nhiệm vụ quyền hạn, cấu tổ chức quan tra, giám sát ngân hàng trực thuộc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 23 Nghị số 33/NQ-CP ngày 11 tháng 03 năm 2023 số giải pháp tháo gỡ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững 24 Nghị số 131/NQ-CP ngày 06/10/2022 đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chánh đại hóa phương thức đạo, điều hành phục vụ người dân dân, doanh nghiệp B BÀI TẠP CHÍ, TRANG WEB 26 Trúc Giang (2021), Vấn đề nhà diện tích nhà ở, https://www.hcmcpv.org.vn/tin-tuc/van-de-nha-o-va-dien-tich-nha-o1491886756#:~:text=Nh%C6%B0%20v%E1%BA%ADy%2C%20di%E1%BB%8 7n%20t%C3%ADch%20nh%C3%A0,t%E1%BA%A1i%20%C4%91%C3%B4%2 0th%E1%BB%8B%20chi%E1%BA%BFm%2030%25, truy cập ngày 04/11/2021 75 27 VTC News (2022), Bộ Xây dựng: Nhà xã hội phát triển nhỏ giọt, https://vtc.vn/boxay-dung-nha-o-xa-hoi-phat-trien-nho-giot-ar676859.html, truy cập ngày 14/05/2022 28 Ngọc Mai (2022), Bùng nổ dự án Nhà xã hội khắp nước, https://tienphong.Việt Nam/bung-no-cac-du-an-nha-o-xa-hoi-khap-ca-nuoc- post1438806.tpo, truy cập 16/05/2022 29 Nguyễn Bá Thuận (2017), Bàn khái niệm mua bán nhà xã hội, https://tapchicongthuong.Việt Nam/bai-viet/ban-ve-khai-niem-mua-ban-nha-o-xahoi-50187.htm, truy cập ngày 22/02/2023 30 Nhơn Hội New City (2023), Nhà xã hội gì? So sánh nhà xã hội nhà thương mại, https://nhonhoinewcity.info/nha-o-xa-hoi-la-gi-so-sanh-nha-o-xa-hoi-va-nhathuong-mai/, truy cập ngày 05/01/2023 31 Phạm Sỹ Liêm (2012), Nhà xã hội nhà cho người có thu nhập thấp, https://ashui.com/mag/index.php/tuongtac/phanbien/55-phanbien/6129-nha-o-xahoi-va-nha-o-cho-nguoi-thu-nhap-thap.html, truy cập ngày 05/01/2023 32 Nguyễn Thị Hoài Thắm (2023), Xác định mức thu nhập thấp bao nhiêu, , truy cập ngày 05/01/2023 33 Nguyễn Thị Quỳnh Anh, Trần Ngọc Cương (2018), Kinh nghiệm phát triển nhà xã hội số nước thực tiễn Việt Nam, , truy cập ngày 05/01/2023 34 Nguyễn Thị Quỳnh Anh, Trần Ngọc Cương (2018), Kinh nghiệm phát triển nhà xã hội số nước thực tiễn Việt Nam, truy cập ngày 05/01/2023 35 Hoàng Thị Hằng Nga (2020), Một số kinh nghiệm phát triển nhà dành cho người có thu nhập thấp giới học cho Việt Nam, https://moc.gov.Việt Nam/tl/tin-tuc/64784/mot-so-kinh-nghiem-phat-trien-nha-o-thu-nhap-thap-trenthe-gioi-va-bai-hoc-cho-viet-nam.aspx, truy cập ngày 05/01/2023 36 Employment, Labour and Social Affairs, Policy Brief, Social Housing: A key part of Past and Future Housing Policy OECD, Paris (2020), 76 https://www.oecd.org/social/social-housing-policy-brief-2020.pdf, ISSN: EaSI (2014-2020) 37 VTV News (2021), Người Hàn Quốc phải tiết kiệm lâu muốn mua nhà, https://vtv.vn/kinh-te/nguoi-han-quoc-phai-tiet-kiem-bao-nhieu-lau-neu- muon-mua-nha-20210119110930439.htm, truy cập ngày 19/01/2021 38 Bộ xây dựng, tổng hợp từ https://moc.gov.vn/vn/tin-tuc/1285/74972/bo-xay-dungcong-bo-thong-tin-ve-nha-o-va-thi-truong-bat-dong-san-quy-iv-nam-2022-va-canam-2022.aspx, truy cập 19/01/2023 39 Nguyễn Thị Thanh Thủy (2019), Tiếp cận nhà xã hội Hà Nội nay: Thực trạng rào cản, Tạp chí Khoa học xã hội Việt Nam, số – 2019, tr.84-85 40 Mai Hà (2023), Người Việt cần 23,5 năm thu nhập để mua nhà ở, https://thanhnien.vn/nguoi-viet-can-235-nam-thu-nhap-de-mua-duoc-nha-o, truy cập ngày 17/02/2023 41 Property Guru (2022), Thơng tin thị trường Bất động sản Bình Dương, https://batdongsan.com.vn/wiki-quy-hoach-phap-ly/thi-truong-binh-duong, truy cập ngày 01/08/2022 42 CBRE Quý 3/2022, Nhiều tín hiệu tích cực từ thị trường bán lẻ, văn phòng cho thuê khu vực TP.HCM, https://www.brandsvietnam.com/congdong/topic/328043- CBRE-Quy-3-2022-Nhieu-tin-hieu-tich-cuc-tu-thi-truong-ban-le-van-phong-chothue-khu-vuc-TP-HCM, truy cập ngày 14/10/2022 43 Đình Trọng (2022), Vì Bình Dương có thu nhập đầu người cao nước, https://laodong.vn/cong-doan/vi-sao-binh-duong-co-thu-nhap-binh-quan-tren-daunguoi-cao-nhat-nuoc-1069700.ldo, truy cập 18/07/2022 44 Hà Thu (2023), Nhà băng Trung Quốc cho khách hàng vay mua nhà đến năm 95 tuổi, https://vnexpress.net/nha-bang-trung-quoc-cho-khach-vay-mua-nha-den-nam95-tuoi-4572082.html, truy cập 18/02/2023 45 Topi (2022), DTI gì? Cách giảm hệ số DTI hiệu quả?, https://topi.vn/dti-lagi.html, truy cập 25/11/2022 46 Nguyễn Trung Kiên (2022), Một số giải pháp nâng cao hiệu quản lý nhà nước “ phát triển Nhà xã hội giai đoạn 2021-2030, Tạp chí Xây dựng & Đơ thị, số 85/2022 77 47 Bộ Xây dựng (2023), Ngân hàng tích cực hỗ trợ tín dụng cho thị trường bất động sản, đơi với kiểm soát rủi ro, https://moc.gov.vn/vn/tin-tuc/1184/72459/nganhang-tich-cuc-ho-tro-tin-dung-cho-thi-truong-bat-dong-san di-doi-voi-kiem-soatrui-ro.aspx, truy cập 12/2/2023 ” 48 The World Bank (2023), Báo cáo điểm lại tháng 3/2023 - Đánh thức tiềm dịch vụ để tăng trưởng, https://www.worldbank.org/vi/country/vietnam/publication/taking-stock-vietnameconomic-update-march-2023, cập nhật 13/03/2023 49 Vien The Giang (2022), Comprehensive human development according to law on “ social housing in Vietnam, Baltic Journal of Law & Politics 15:3,1265.DOI: ” 10.2478/bjlp-2022-002087 50 Minh Khôi (2023), Không dừng lại mục tiêu xây dựng triệu nhà xã hội, https://baochinhphu.vn/khong-dung-lai-o-muc-tieu-xay-dung-1-trieu-can-nha-oxa-hoi-102230310162330375.htm, truy cập ngày 10/03/2023