Quản lý sử dụng nhà chung cư

Mục lục Lời mở đầu Từ năm 2000 trở lại việc đầu t xây dựng nhà chung c phát triển mạnh thay chung c cũ nát trớc giải phần lớn nhu cầu nhà cho ngời dân thành thị Nhng việc phát triển cách ạt mang tính tự phát không qua chế quản lý thích hợp đà nảy sinh nhiều vấn đề việc sử dụng Nhà xây dựng sau vài năm đà xuống cấp cách nghiêm trọng, trang thiết bị nh hệ thống thang máy, hệ thống điện, nớc thờng xuyên h hỏng Những tồn nguyên nhân lớn khâu vận hành quản lý , chí có nhà chung c máy quản lý Vì vậy, việc hình thành qui chế quản lý nhà chung c nh mô hình quản lý tiên tiến cần thiết Đề tài Quản lý sử dụng nhà chung c nhằm nghiên cứu để tìm nhằm nghiên cứu để tìm phơng thức quản lý phù hợp với điều kiện kinh tế trị x· héi ë níc ta tõng thêi ®iĨm nhÊt định Nội dung nghiên cứu gồm phần : - Các khái niệm , đặc điểm liên quan đến quản lý , sử dụng nhà chung c - Các qui định pháp lý quản lý sử dụng nhà chung c - Nội dung quản lý sử dụng nhà chung c - Các mô hình quản lý nhà chung c - Thực trạng quản lý nhà chung c Việt Nam kiến nghị, giải pháp cho vấn đề Cách nghiên cứu từ nguyên lý quản lý, sử dụng bất động sản để vận dụng vào quản lý sử dụng nhà chung c thiết lập mô hình phù hợp Mặc dù đà cố gắng trình nghiên cứu nhng hạn chế thời gian , kinh nghiệm nên đề án thiếu sót định Rất mong nhận đợc ý kiến đóng góp thầy cô bạn Em xin chân thành cảm ơn cô giáo, thạc sỹ : Vũ Thị Thảo , giáo viên đà hớng dẫn , giúp đỡ tạo điều kiên thuận lợi cho em để em hoàn thành đề án Các khái niệm , đặc điểm liên quan đến quản lý , sử dụng nhà chung c 1.1 Khái niệm nhà chung c - Nhà chung c : Là nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, có cấu trúc kiểu hộ khép kín, có lối đi, cầu thang chung hệ thống kết cấu hạ tầng sư dơng chung - Cơm nhµ ë chung c : Lµ khu nhµ ë cã tõ hai nhµ chung c trở lên địa điểm xây dựng chủ đầu t khu nhà chung c đợc xây dựng trớc đấ - Phần sở hữu riêng nhà chung c Phần sở hữu riêng nhằm nghiên cứu để tìmtrong nhà chung c bao gồm phần diện tích bên hộ ( bao gồm diện tích ban công , lô nhà gắn liền với hộ ) ; Phần diện tích khác nh : cửa hàng , ki ốt , siêu thị , văn phòng phần khác đợc công nhận sở hữu riêng theo quy định pháp luật - Phần sở hữu riêng nhà chung c Phần sở hữu chung nhằm nghiên cứu để tìm nhà chung c bao gồm phần diện tích lại ( trừ phần diện tích thuộc sở hữu riêng ); Phần không gian hệ thống kÕt cÊu chÞu lùc, trang thiÕt bÞ kÜ thuËt dïng chung nhµ chung c ( khung cét, têng, sµn, mái, sân thợng, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, đờng thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kĩ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện nớc, gas, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nớc, bể phốt, thu lôi, cứu hoả, ) ; Hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật nhà gắn liền với khu chung c 1.2 Các khái niệm , đặc điểm liên quan đến quản lý , sử dụng nhà chung c - Phần sở hữu riêng nhà chung c Sữa chữa đột xuất nhằm nghiên cứu để tìm nhà chung c sữa chữa không theo chu kỳ , qui định để khắc phục h hỏng phát sinh - Phần sở hữu riêng nhà chung c Chủ sở hữu phần sở hữu riêng nhằm nghiên cứu để tìm nhà chung c tổ chức cá nhân có quyền sở hữu hợp pháp phần sở hữu riêng sau đựoc gọi chung chủ sở hữu - Phần sở hữu riêng nhà chung c Chủ sử dụng nhà chung c nhằm nghiên cứu để tìm chủ sở hữu tổ chức , cá nhân sử dụng hợp pháp phần sở hữu riêng nhà chung c - Phần sở hữu riêng nhà chung cHội nghị nhà chung c nhằm nghiên cứu để tìm : Là ban đợc hình thành để thay mặt chủ sử dụng nhà chung c thực giám sát hoạt động liên quan tới quản lý sử dụng nhà chung c - Phần sở hữu riêng nhà chung c Doanh nghiệp quản lý nhà chung c nhằm nghiên cứu để tìm : Là doanh nghiệp đợc thành lập hoạt động theo qui định pháp luật để thực việc quản lý cung cấp dịch vụ nhà chung c Các qui định pháp lý quản lý sử dụng nhà chung c 2.1 Quản lý phần sở hữu chung Văn pháp lý : Quyết định 10/ 2003 / QĐ / BXD Chỉ thị 05/ 2001 - Ngời sử dụng chung c hợp pháp có quyền bình đẳng việc sử dụng phần sở hữu chung có nghĩa vụ chấp hành qui định quản lý sử dụng nhà chung c, đóng góp đầy đủ kinh phí phục vụ công tác quản lý cung cấp dịch vụ nhà chung c theo qui định qui chế quản lý sử dụng nhà chung c - Ngêi sư dơng nhµ chung c cã nghÜa vơ : + ChÊp hµnh néi qui sử dụng, qui định giữ gìn, bảo quản tài sản thuộc phần sở hữu chung; thực qui định phòng cháy, chữa cháy, vệ sinh công cộng, trật tự an ninh; phát ngăn chặn kịp thời hành vi vi phạm phần sở hữu chung nhà chung c + Ngời làm h hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung phải khôi phục lại nguyên trạng bồi thờng thiệt hại + Tạo điều kiện thuận lợi để ngời có trách nhiệm thực việc bÃo dỡng , sữa chữa phần sở hữu chung Ngời có hành vi cản trở gây thiệt hại đến lợi ích chung phải bồi thờng bị xử lý theo qui định pháp luật + Đóng góp đầy đủ thời hạn khoản kinh phí phải nộp theo qui định để thực việc quản lý , vận hành , bÃo dỡng sữa chữa hệ thống trang thiết bị tài sản thuộc phần sở hữu chung 2.2 Quản lý sử dụng phần sở hữu riêng -Chủ sở hữu đợc nhà nớc bảo hộ phần sở hữu riêng nhà chung c theo qui định pháp luật Chủ sử dụng nhà chung c có trách nhiệm giữ gìn , bảo quản sử dụng phần sở hữu riêng theo mục đích , công thiết kế qui định pháp luật - Qui định chung bÃo dỡng , sữa chữa phần sở hữu riêng + Chủ sở hữu có trách nhiệm bÃo dỡng , sữa chữa phần sở hữu riêng Chủ sở hữu tự thực thuê nhng không đợc làm ảnh hởng đến an toàn, cảnh quan, kiến trúc nhà chung c Trong trờng hợp chủ sử dụng chủ sở hữu muốn thực việc sữa chữa phần sở hữu riêng phải đợc chủ sở hữu đồng ý văn + Phải báo cho ban quản trị biết trơc 05 ngày nội dung tiến độ công việc Nếu việc sữa chữa, bÃo dỡng có ảnh hởng đến hộ lân cận phải bố trí thời gian thích hợp thông bấo cho cac hộ lân cận biết lịch trình, thời gian thực công việc Trong trờng hợp phải thuê ngời khác thực phải thông báo cho ban quản trị danh sách cụ thể cá nhân đợc thuê thực việc bÃo dỡng, sữa chữa + Chủ sử dụng nhà chung c ngời thuê đợc thực việc bÃo dỡng , sữa chữa phải giữ gìn vệ sinh chung ; làm h hỏng phần sở hữu chung phần sở hữu riêng ngời khác phải khôi phục lại nguyên trạng bồi thờng + Việc bÃo dỡng , bÃo dỡng phần sở hữu riêng phải đảm bảo thống , đồng toàn nhà chung c 2.3 Trách nhiệm chủ đầu t - Thông báo , hớng dẫn cho ngời có nhu cầu mua thuê nhà chung c nắm vững qui định quản lý, sử dụng nhà chung c theo qui định pháp luật trớc bán cho thuê - Sau bán cho thuê 80% tổng số hộ nhà chung c , chủ đầu t có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với quan quyền, công an phờng, xÃ, thị trấn sở chủ sử dụng tổ chức hội nghị nhà chung c để bầu ban quản trị Chủ đầu t có trách nhiệm chuẩn bị nội dung liên quan để thông qua hội nghị xem xét, định ( dự thảo nội qui sử dụng nhà chung c, dự kiến nhân ban quản trị qui định điều 16 qui chế quản lý sử dụng nhà chung c ) - Lập kế hoạch tổ chức việc thực việc bảo trì phần sở hữu chung nhà chung c - Hớng dẫn việc sử dụng trang thiết bị nhà chung c tổ chức đào tạo, tập huấn chuyên môn, nghiệp vụ quản lý, sử dụng nhà chung c cho thành viên ban quản trị tổ chức, cá nhân có liên quan - Trong trờng hợp địa bàn cha có doanh nghiệp quản lý nhà chung c chủ đầu t có trách nhiệm đảm nhận việc quản lý cung cấp dịch vụ nhà chung c 2.4 Ban quản trị nhà chung c ( gọi tắt ban quản trị ) - Ban quản trị ngời đại diện cho chủ sử dụng nhà chung c nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp chủ sử dụng nhà chung c - Mỗi khu nhà đồng bộ, khép kín, có ranh giới riêng biệt; cụm nhà chung c nhà chung c độc lập đợc thành lập ban quản trị - Thành viên ban quản trị gồm đại diện chủ sử dụng , chủ đầu t, doanh nghiệp quản lý công an phờng, xÃ, thị trấn sở Mỗi ban quản trị phải có ba thành viên đại diện cho chủ sử dụng đợc bầu theo nguyên tắc đa số Mỗi nhà chung c khu nhà chung c đợc xây dựng trớc cụm nhà chung c phải có đại diện chủ sử dụng tham gia ban quản trị Cơ quan công an phờng , xà , thị trấn sở ; chủ đầu t doanh nghiệp quản lý cử đại diện tham gia ban quản trị Các thành viện ban quản trị bầu trởng ban để điều hành hoạt động nhiệm kỳ đợc giao Nhiệm kỳ tối đa ban quản trị ba năm - Nhiệm vụ ban quản trị : + Theo dõi , giám sát việc thực bảo hành , bảo trì nhà chung c theo qui định + Xây dựng nội qui sử dụng nhà chung c phù hợp với tình hình , điều kiện cụ thể nhà chung c qui định khác để trình hội nghị nhà chung c xem xét, thông qua Phối hợp với doanh nghiệp quản lý nhà chung c tổ chức họp thờng kỳ đột xuất hội nghị nhà chung c + Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị chủ sử dụng liên quan tới công tác quản lý, sử dụng cung cấp dịch vụ nhà chung c để phối hợp với tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét giải + Ký hợp đồng với doanh nghiệp quản lý nhà chung c để thực hiên việc quản lý cung cấp dịch vụ; giám sát hoạt động doanh nghiệp quản lý nhà chung c theo hợp đồng đà ký + Phối hợp với quan quyền địa phơng tổ dân phố để thực tốt việc xây dựng nếp sống văn minh , giữ gìn trật tự an toàn xà hội ttrong nhà chung c đợc giao quản lý + Thực công việc khác hội nghị nhà chung c giao 2.5 Hội nghị nhà chung c - Hội nghị nhà chung c phải có 70% đại diện chủ sử dụng nhà chung c tham dự; đồng thời có tham dự đại diện chủ đầu t, ( doanh nghiệp quản lý nhà chung c ), đại diện quyền, công an phờng, xÃ, thị trấn sở Hội nghị nhà chung c đợc tổ chức năm lần , trờng hợp cần thiết ban quản trị triệu tập hội nghị nhà chung c đột xuất - Hội nghị nhà chung c họp nhằm : + Bầu , bổ sung , thay thành viên ban quản trị + Thông qua nội qui sử dụng qui định liên quan tới nội dung công việc quản lý , sử dụng nhà chung c + Kiểm điểm , đánh giá kết thực qui chế quản lý , sử dụng nhà chung c + Quyết định vấn đề cần thiết khác có liên quan 2.6 Doanh nghiệp quản lý nhà chung c - Doanh nghiệp quản lý nhà chung c đợc thành lập hoạt động theo qui đinhụ pháp luật - Chủ đầu t đợc phép thành lập doanh nghiệp quản lý nhà chung c để đảm nhận việc quản lý sử dụng cung cấp hoạt động dịch vụ nhà chung c theo qui định pháp luật - Doanh nghiệp quản lý nhà chung c đợc nhận hợp đồng quản lý sử dụng cung cấp hoạt động dịch vụ cho nhiều nhà chung c nhiều địa bàn khác ; Phối hợp với ban quản trị việc xem xét , định dừng cung cấp hoạt động dịch vụ hộ không đóng góp khoản thu theo qui định cố ý vi phạm qui định quản lý , sử dụng nhà chung c ; Kết hợp với ban quản trị để giải vấn đề phát sinh quản lý sử dụng cung cấp dịch vụ nhà chung c 2.7 Những hành vi bị nghiêm cấm chủ sử dụng nhà chung c - Cơi nới , chiếm dụng diện tích , không gian thuộc phần sở hữu chung dới hình thức ; Đục phá , cải tạo , tháo dỡ làm - - - - thay đổi phần kết cấu chịu lực , hệ thống hạ tầng kỷ thuật , trang thiết bị sử dụng chung , kiến trúc bên nhà chung c ; Làm h hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung Gây tiếng ồn mức qui định , làm ảnh hởng đến trật tự , trị an chung nhà chung c Xà rác thải , nớc thải , khí thải , chất độc hại bừa bÃi ; Gây thấm , dột , ô nhiễm môi trờng ; Chăn nuôi gia súc , gia cầm khu vực thuộc sở hữu chung Quảng cáo , viết , vẽ trái qui định có hành vi khác mà pháp luật không cho phép Thay đổi kết cấu , thiết kế phần sở hữu riêng ( xây dựng tờng ngăn lên mặt sàn , di chuyển trang thiết bị hệ thống thiết bị gắn với phần sở hữu chung , đục phá hộ , cơi nới diện tích dới hình thức ) Sử dụng cho ngời khác sử dụng phần sở hữu riêng trái với qui định Nuôi gia súc , gia cầm khu vực sở hữu riêng làm ảnh hởng tới trật tự , mỹ quan vầ môi trờng sống hộ khác khu vực công cộng Kinh doanh ngành nghề loại hàng hoá dễ gây nổ ( hàn , gas, vËt liƯu nỉ , ) Kinh doanh c¸c dịc vụ gây ồn , ô nhiễm môi trờng ( nhà hàng karaoke, vũ trờng , sữa chữa xe máy , ô tô , lò mổ gia súc dịch vụ gây ô nhiễm khác ) Nội dung quản lý sử dụng nhà chung c 3.1 Qu¶n lý thu kinh phÝ phơc vơ qu¶n lý sư dụng nhà chung c - Đối tợng thu phí : Kinh phí phục vụ quản lý sử dụng nhà chung c khoản chi phí cần thiết để thực công tác quản lý khai thác, vận hành hệ thống trang thiết bị nhằm đảm bảo điều kiện an ninh, trËt tù, vƯ sinh vµ sư dơng hiƯu phần sở hữu chung nhà chung c Đối tợng đóng góp ngời trực tiếp sử dụng hộ ( phần sở hữu riêng khác ) nhà chung c có trách nhiệm đóng góp kinh phí phục vụ quản lý sử dụng nhà chung c - Các khoản kinh phí phải đóng góp : + PhÝ tu b·o dìng c¸c trang thiÕt bị + Phí tu bÃo dỡng phần diện tích không gian thuộc sở hữu chung + Quản lý bảo quản hồ sơ nhà + Phí kiểm tra đôn đốc đối tợng có liên quan viÖc thùc hiÖn néi qui , qui chÕ + Phí khác + Phí công việc dịch vơ : B¶o vƯ an ninh , trËt tù ; trông giữ xe đạp, xe máy, ô tô; quét dọn vệ sinh công cộng, thu gom rác thải; Vận hành trang thiết bị sử dụng chung Chăm sóc vờn hoa, thảm cỏ xung quanh nhà chung c Các phí dịch vụ khác + Phụ cấp cho thành viên ban quản trị ( trừ thành viên chủ đầu t doanh nghiệp quản lý nhà chung c cử tham gia ) - Mức đóng gãp kinh phÝ : Møc ®ãng gãp kinh phÝ cđa hộ nên phân rõ làm hai loại : + Kinh phí cho công tác quản lý vận hành trang thiết bị sử dụng chung nh thang máy, đèn chiếu sáng, Kinh phí cho công tác quản lý vận hành trang thiết bị sử dụng chung đợc thu hàng tháng , tuỳ theo qui mô nhà chung c cao tầng hộ gia đình mà thu từ khoảng 30000 đến 50000 phù hợp giai đoạn + Kinh phí cho công tác bÃo dỡng , sữa chữa Kinh phí cho công tác bÃo dỡng, sữa chữa phần chung thực theo toán công việc phân bổ cho hộ, không thu theo tháng Tuy nhiên, việc phân bổ kinh phí đóng góp có nhiều ý kiến khác nh : phân u theo s cn hộ, ph©n theo diện tÝch sử dụng , ph©n theo số người thực tế … Tuy nhiªn cã th Tuy nhiên có th thy mi phng pháp có ưu, nhược điểm riªng Qua thực tế Trung Quc mt s ni nc, phng pháp phân bỉ theo số hộ chưa thật c«ng ( v× số người sử dụng thực tế mi cn h khác nên vic s dng c¸c diện tÝch chung mức độ kh¸c nhau) nhng vic theo dõi tính toán đợc dẽ dàng -Qun lý sử dụng khoản kinh phÝ :à + Người sử dụng nhµ chung cư có trách nhiệm np theo nh k hàng tháng khoản kinh phí theo qui định + Doanh nghip qun lý nhµ chung cư sử dụng nguồn kinh phÝ người sử dụng nhµ chung cư đãng hãp theo qui định pháp luật tài + Ban quản trị cã tr¸ch nhiƯm theo dâi, gi¸m s¸t viƯc thu chi tài phục vụ cho công tác quản lý sử dụng nhà chung c 3.2 Quản lý ngụ c Là trình đăng ký c trú cá nhân, hộ gia đình sử dụng nhà chung c Nội dung quản lý : - Quản lý nhân hộ khẩu: Ban quản lý có trách nhiệm báo cáo kịp thời thay đổi nhân hộ khẩu, tình trạng tạm trú, tạm vắng, tình trạng c trú bất hợp pháp đối tợng sử dụng nhà chung c cho quan công an phờng, xÃ, thị trấn sở - Quản lý trị an : Về tình trạng ngời ra, vào nhà chung c hàng ngày - Quản lý tình hình mua bán, sang nhợng, thuê mớn hộ thông qua báo cáo để nắm rõ tình hình hộ ngời c trú địa bàn - Quản lý thực qui chế dân chủ sở, xây dựng đời sống văn hoá, phong trào vận động tổ chức - Các hợp đồng chủ sở hữu công trình chủ quản lý sử dụng công trình với dịch vụ t vấn lập qui trình bÃo trì với nhà thầu thực bảo trì công trình 3.3.2 Nội dung công tác bảo trì nhà chung c Nội dung công tác bảo trì nhà chung c đợc qui định chi tiết theo chuyên ngành nhng phải đáp ứng đợc yêu cầu Việc bảo trì công trình nhằm trì đợc đặc trng kỹ thuật, mỹ thuật công trình vận hành, khai thác, sử dụng phù hợp với cấp nhà chung c niên hạn sử dụng đà xác định 3.3.2.1 Nội dung yêu cầu công tác bảo trì công trình a, Trình tự nội dung công tác bảo trì : - Tổ chức điều tra khảo sát, đánh giá trạng - Xác định mức độ h hỏng chi tiết, phận công trình - Xác định cấp độ bảo trì - Lập qui ttrình cho cấp bảo trì mức đầu t tơng ứng - Nguồn tài để thực công tác bảo trì b, Xác định mức an toàn cho công trình Việc đánh giá xác định trạng chất lợng công trình đợc qui định theo 05 mức độ xuống cÊp chÊt lỵng nh sau : - Tèt : ChÊt lợng công trình bảo đảm vận hành, khai thác, sử dụng, cha xuống cấp, giữ đợc chất lợng trạng thái ban đầu - Đạt yêu cầu : Chất lợng công trình bảo đảm vận hành, khai thác, sử dụng nhng ®· cã biĨu hiƯn h háng nhá ë mét số chi tiết phận công trình - Không đạt yêu cầu : Chất lợng công trình đà xuống cấp, h hỏng vài phận công trình - Cũ nát : Chất lợng công trình xuống cấp nghiêm trọng, h hỏng hàng loạt phận công trình - Không sử dụng đợc : Chất lợng công trình xuống cấp nghiêm trọng cần tháo dỡ c, Lập qui trình cho cấp bảo trì cần làm rõ : - Các chức tiêu chuẩn vận hành nhà chung c - Những nguyên nhân mà nhà chung c không thoà mÃn đợc chức tiêu chuẩn vận hành, khai thác sử dụng theo yêu cầu - Những biện pháp khắc phục - Yêu cầu chế độ khảo sát định kỳ biện pháp để phòng ngừa cố chất lợng công trình xuống cấp 3.3.3 Nghiệm thu, bảo hành công việc bảo trì nhà chung c : - Chủ sở hữu chủ quản lý sử dụng nhà chung c phải tổ chức nghiệm thu công việc bảo trì theo nội dung hợp đồng đà kí kết với đơn vị thi công bảo trì - Bảo hành công việc bảo trì đợc qui định nh sau : + Đơn vị thi công bảo trì công trình phải bảo hành công việc bảo trì đơn vị thực thời gian 03 tháng cho cấp bảo trì tu, bÃo dỡng sữa chữa nhỏ Đối với cấp bảo trì sữa chữa vừa lớn đợc qui định 12 tháng + Thời gian bắt đầu thực bảo hành công việc bảo trì đợc qui định từ ngày ký biên nghiệm thu công việc bảo trì đà hoàn thành 3.4 Quản lý việc cung cấp dịch vụ cho nhà chung c 3.4.1 Yêu cầu chung - Đảm bảo cung cấp đầy đủ dịch vụ thiết yếu nh ®iƯn, níc, chÊt ®èt, an ninh, cho chđ sư dụng nhà chung c bổ sung dịch vụ khác - Không đợc chèn ép giá dịch vụ cung cấp, phải tuân theo qui định pháp luật thị trờng - Đảm bảo sữa chữa kịp thời hỏng hóc liên quan nh điện, nớc, gas, thông tin, - Đảm bảo an toàn cháy, nổ , vƯ sinh chung cđa nhµ chung c 3.4.2 Néi dung công việc quản lý dịch vụ - Bảo vệ an ninh trËt tù : Cã thĨ thuª công ty vệ sỹ chủ sở hữu hay công ty qu¶n lý tù tỉ chøc b¶o vƯ : + Bảo vệ cổng + Bảo vệ xung quanh bên tờng rào + Bảo vệ xâm nhập bất hợp pháp + Bảo vệ tài sản, trang thiết bị nhà chung c - Trông giữ xe đạp, xe máy, ô tô : + Địa điểm: Tầng hầm bÃi để xe nhà chung c + Điều kiện củ quan, đơn vị, tổ chức, cá nhân nhận trông giữ xe : Phải trang bị đầy đủ phơng tiện phòng chống cháy, nổ theo qui định công an thành phố để đảm bảo an toàn xe đạp, xe máy, ô tô, tính mạng ngời Phải có bảng niêm yết giá công khai ghi rõ : tên ngời trông xe, số giấy phép kinh doanh, giá trông giữ xe Vé xe phải cục thuế thành phố phát hành Phải có giấy phép kinh doanh, giÊy phÐp hµnh nghỊ vµ chøng tõ nép thuế theo qui định + Trách nhiệm quan, tổ chức, cá nhân trông giữ xe: Phải đảm bảo an toàn tài sản xe ngời gửi Nếu xảy mát, h hỏng xe đạp, xe máy ngời gửi thời gian trông giữ xe quan, đơn vị , tổ chức, cá nhân nhận trông giữ xe phải chịu trách nhiệm bồi thờng theo thoà thuận hai bên Nếu hai bên không tự thoà thuận đợc tự chuyển sang quan xÐt xư gi¶i qut - Qt dän vƯ sinh công cộng thu gom rác thải : Tổ chức tổ vệ sinh làm nhiệm vụ thu gom rác thải thờng xuyên nhà chung c để chuyển cho đơn vị vệ sinh sở môi trờng Cần đảm bảo khu sử dụng chung nhà chung c , công tác thu gom rác thải an toàn , kín đáo không ảnh hởng tới vệ sinh bên nhà chung c - Vận hành trang thiết bị sử dụng chung : + Bơm nớc : theo ngày , đảm bảo phải đủ nớc dinh hoạt cho ngời sử dụng + Vận hành thang máy luôn thông suốt + Máy phát điện thiết bị khác + Hệ thống chiếu sáng chung - Chăm sóc vờn hoa , thảm cỏ xung quanh nhà chung c : + HƯ thèng ®êng èng cung cÊp gas chung + Các khu thơng mại cung cấp hàng hoá + Khu vui chơi , giải trí + Các tiện ích khác Các mô hình quản lý nhà chung c Cần thiết phải có máy quản lý nhà chung c cao tầng Vì dự án khu đô thị có số lợng nhà chung c cao tầng khác Vì vậy, để máy quản lý hoạt động có hiệu cao tuỳ theo điều kiện cụ thể mà định qui mô máy quản lý 4.3 Bộ máy quản lý : - Bộ máy quản lý nhà chung c cao tầng đợc gọi ban quản lý - Chủ đầu t dự án định thành lập ban quản lý dự án cho dự án xây dựng nhà chung c cao tầng - Thành phần ban quản lý gồm có : + Đại diện chủ đầu t : Tuỳ thuộc vào qui mô khối lợng nhà chung c dự án mà chủ đầu t định số ngời chủ đầu t tham gia vào Ban quản lý với mức tối thiểu ngời cho nhà chung c cao tầng cho 100 hộ + Đại diện UBND phờng , xà nơi có nhà chung c ngời + Đại diện hộ gia đình nhà chung c Số lợng ngòi tham gia vào họp toàn thể hộ gia đình chung c định tuỳ thuộc vào số lợng hộ nh số lợng nhà chung c có dự án với mức tối thiểu ngời cho 50 hộ - Ngời điều hành ban quản lý : NÕu sè ngêi ban qu¶n lý cã tõ 10 trë xuèng th× cã trëng ban Nếu số ngời ban quản lý có 10 ngời có thêm từ đến hai phó trởng ban , phó ban quản lý chủ đầu t định Trong ban quản lý phải ph©n nhiƯm vơ thĨ cho tõng ngêi , phải có ngời phụ trách kế toán , có ngời phụ trách kĩ thuật vận hành , tu , bÃo dỡng, sữa chữa, cải tạo công trình 4.4 Nhiệm vụ quản lý - Lu giữ hồ sơ kỷ thuật hoàn công ; hồ sơ sữa chữa, cải tạo ( bao gồm hồ sơ nhà chung c cao tầng công trình hạ tầng kỉ thuật có liên quan ) ; - Nghiên cứu, soạn thảo nội qui sử dụng nhà chung c cao tầng để thông qua hội nghị hộ gia đình phạm vi quản lý ban Kiểm tra, đôn đốc ngời thực nội qui ; - Tổ chức quản lý, vận hành thiết bị làm dịch vụ phục vụ cho nhà ( Cấp nớc, thang máy, điện thắp sáng chung, trông giữ xe, vờn hoa, xanh, quét dọn, vệ sinh môi trờng ); - Hoà giải tranh chấp hộ sử dụng Tổ chức họp để ngời góp ý, phê bình, kiểm điểm cá nhân vi phạm nội qui - Thay mặt hộ gia đình kiến nghị với chủ đầu t, quan quản lý nhà đất, quyền địa phơng vấn đề có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung c cao tầng - Tham mu cho UBND phờng công tác quản lý chuyên môn nh công tác quản lý nhà nớc chung c Thực trạng quản lý nhà chung c Việt Nam kiến nghị, giải pháp cho vấn đề 5.1 Thực trạng quản lý nhà chung c Việt Nam Theo đánh giá chuyên gia hộ nhà chung c vừa xây dựng xong đẹp nhng xuống cấp diễn vài năm đà ảnh hởng lớn đến thị hiếu nhà chung c ngời dân Nguyên nhân chủ yếu việc quản lý sử dụng cha tốt kể từ phía doanh nghiệp quản lý lẫn chủ sở hữu tự quản lý - Thực tế vai trò công ty quản lý bất động sản mờ nhạt, trách nhiệm họ đến đâu cha đợc phân định phía thua thiệt không khác chủ mua nhà chung c - Mặc dù dự án xây dựng nhà chung c đợc đầu t xây dựng rộng rÃi nhng lại cha có qui định thống quản lý sử dụng, vận hành, bảo trì, nên chủ đầu t tự tổ chức quản lý với chế, hình thức tự phát, thiếu thống - Nhiều đơn vị quản lý không phổ biến cho ngời sử dụng nắm rõ nội qui sử dụng, qui trình vận hánh sử dụng công trình hệ thống kĩ thuật công trình - Các cấp quyền địa phơng cha thực tham gia vào công tác quản lý - Về ý thức ngòi dân việc sử dụng cha cao gây nên ách tắc vận hành số trang thiết bị hay gây vệ sinh nơi công cộng - Nguyên nhân khách quan nớc ta thiếu nhiều doanh nghiệp quản lý bất động sản số lợng lẫn chất lợng - Tính cỡng chế văn pháp luật cha cao, ví dụ Bộ xây dựng đà ban hành qui chế quản lý sử dụng nhà chung c ( định số 10/2003 ) nhng không tránh khỏi phát triển tự phát đa qui định riêng công ty quản lý nh chủ sở hữu gây nên không thống làm công tác quản lý , sử dụng bất động sản trở nên yếu dẫn đến xuống cấp hộ nhà chung c - Các vấn đề tồn cụ thể : + HƯ thèng cÊp tho¸t níc : cã sù chênh lệch đồng hồ chung ngành nớc với đồng hồ phụ chủ sở hữu chiếm tỷ lệ tơng đối cao ( vợt 20% ) Do ý thức hộ dân nên hệ thống thoát nớc thờng hay bị tắc nghẽn, bên cạnh kinh phí nên việc làm tiến hành cách định kỳ nên xảy phức tạp công tác xử lý tốn kinh phí + Vệ sinh môi trờng : Việc xử phạt hành vi khó chế tài, chủ yếu vận động thuyết phục nên không mang tính bền vững, ý thức hộ dân không cao nên cha quen với nếp sống đô thị cộng đồng + Việc buôn bán, làm dịch vụ gia đình phải chấp hành vệ sinh, an ninh, môi trờng Ban quản lý chung c phải đợc quyền kiến nghị quan có thẩm quyền thu hồi giấy phép phạt không chấp hành nội qui chung c + Sử dụng đài, vô tuyến, thiết bị điện tử phải có qui định rõ không ảnh hởng đến hộ liền kề + Bảo trì hệ thống phục vụ : Việc bảo trì hệ thống thang may nhà chung c có thang máy vấn đề khó giải quyết, thu tiền đóng góp hộ dân chi phí đóng góp cao Do vậy, nên có diện tích nhà tiện ích khác Ban tự quản đấu thầu, lấy số tiền để tiến hành hoạt động bảo trì hoạt động khác nhằm tăng thêm lợi ích cho chủ hộ nhà chung c + Mèi quan hƯ gi÷a tỉ chøc quản lý chung c với UBND địa phơng cần chế cụ thể chi tiết để thuận lợi công tác tiến hành Cơ chế không coa sách rõ ràng nguồn kinh phí cung cấp cho việc sữa chữa, tu hạ tầng kỷ thuật khu ( nhà nớc, chủ đầu t hộ dân đầu t kinh phí vào công việc ) 5.2 Những giải pháp, kiến nghị cho quản lý sử dụng nhà chung c - Cần hoàn thiện khung pháp lý nh tính cỡng chế thi hành Hiện Bộ xây dựng trình quốc hội luật nhà qui định trách nhiệm bên liên quan có cố xảy ra, trách nhiệm chủ hộ viƯc tr¶ phÝ qu¶n lý, diƯn tÝch sư dơng chung quyền hởng thụ công trình, dịch vụ nµy - ViƯc vËn hµnh nhµ chung c coi träng vấn đề an toàn, giảm thiểu thiệt hain xuống cấp, cố cháy nổ, hoả hoạn Theo tất nhà chung c sử dụng phải thành lập tổ chức quản lý nhà - Trong trờng hợp địa bàn cha có doanh nghiệp quản lý nhà chung c chủ đầu t phải đảm nhiệm việc quản lý , sử dụng nhà chung c - Gi¸o dơc cịng nh có hình phạt nghiêm minh hành vi vô ý thức ngời dân gây ảnh hởng xấu đến cảnh quan kiến trúc, tài sản nhà chung c - Lập ban tra giám sát giải tranh chấp việc quản lý sử dụng nhà chung c - Những đề nghị bổ sung thay đổi chế quản lý Hiện có luật sở hữu hộ chung c mà cha có luật qui định việc sở hữu phần công trình Tất nhiên có lý giải tơng đối khu vực công cộng chung, nhng cha có phân định cụ thể phạm vi quyền sở hữu, phân chia quản lý tình trang tơng tự, phần sở hữu chung mù mờ - Cần hoàn thiện máy nghiệp vụ quản lý : Hầu hết khu chung c tổ chức quản lý mang tính nghiệp vụ Thờng dựa vào ngời dân sống lâu năm để hình thành nên cộng đồng chung, việc liên quan đến vệ sinh chung đợc phân công mang tính tự chủ, tự giác c dân chủ yếu đời máy quản lý có đầy đủ lực ®iỊu cÇn thiÕt - CÇn cã ngn kinh phÝ cho việc quản lý sữa chữa định kỳ : Hiện đà có nhiều chung c tiến hành thu phí quản lý, nhiên để khuyến khích ngời dân sống khu chung c, việc thu phí đợc đơn vị bù lỗ số loại phí nh để dành cho sữa chữa định kỳ, sữa chữa đột xuất cha đợc thu Vì cần phải có qui định khoản phải thu nµy ë qui chÕ sư dơng nhµ chung c pháp lệnh nhà để chủ sở hữu phải đóng góp để trì việc bảo trì sữa chữa Việc thu phí quản lý sữa chữa chủ sở hữu nhà chung c việc làm cần thiết, song phải tạo cho họ có niềm tin vào việc quản lý sữa chữa định kỳ tạo môi trờng sống ngày tốt đẹp - Với nhà đầu t thiết kế : Hệ thống kØ tht phair thiÕt kÕ cho dƠ s÷a ch÷a, dễ thông tắc tiện cho sử dụng, bảo quản, bể phốt không nên để dới nhà mà phải đa bên nhà tạo điều kiện cho việc dễ xử lý sau số chủ sở hữu cha có ý thức giữ gìn vệ sinh chung toàn nhà chung c T vấn thiết kế phải đa đợc thời hạn bảo trì nhà chung c, thời hạn sữa chữa, cải tạo, thành hồ sơ lý lịch công trình trang thiết bị kỷ thuật dùng chung nhà chung c Bên cạnh việc thiết kế đầu t xây dựng nhà chung c phải tuân thủ qui pham chất lợng công trình, phải ý đến thiết bị thoát nạn cần thiết nh động đất, hoả hoạn, - Cần có định mức sử dụng nhà chung c : Nhà chung c đợc dùng nhiều hộ, nhiều ngời nên việc bảo đảm an toàn tuyệt đối cho ngời tài sản việc làm quan trọng Mặt khác, nhà bất động sản nên chúng loại tài sản, có thời hạn sử dụng định theo thiết kế kỷ thuật Nhng theo luật dân năm 1993 tài sản nò bị phá huỷ cha hợp lý dối với nhà chung c Do cã nhiỊu ngêi cïng sinh sèng ý thøc b¶o vệ công trình khác nên công trình bị xuống cấp thời gian ý thức ngời sử dụng Chính việc sở hữu loại nhà phải quyền sở hữu có thời hạn định, hết thời hạn sử dụng thiết phải tiến hành phá để làm lại, trừ đơn vị thẩm định công trình có biên xác định thời hạn sử dụng thêm, nhằm bảo đảm an toàn tuyệt đối cho ngời tài sản riêng công dân Do việc bán nhà chung c việc bán quyền sở hữu hộ có thời hạn nh bán nhà thời hạn Kinh nghiệm quản lý bảo trì chung c Singapore Đất nớc Singaporecos đến 86% dân số sống nhà chung c cao tầng nhà nớc xây dựng, số có đến 91% hộ có giấy chứng nhận sở hữu, lại khoảng 9% thuê nhà nhà nớc Nh vậy, có khoảng 14% dân c ( phần lớn hộ thu nhËp cao