(Luận văn) pháp luật về quản lý, sử dụng nhxà chung cư qua thực tiễn tại thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH t to ng hi ep w n lo ad ju y th yi pl n ua al HUỲNH TRỌNG NGHĨA n va ll fu oi m at nh z PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ QUA THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH z ht vb k jm om l.c gm n a Lu LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC n va y te re BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH t to ng hi ep w n lo ad ju y th HUỲNH TRỌNG NGHĨA yi pl al n ua PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ QUA THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH n va ll fu oi m nh at Chuyên ngành: Luật Kinh Tế Mã số: 8380107 z z ht vb k jm n TS TRẦN HUỲNH THANH NGHỊ a Lu NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: om l.c gm LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC n va y te re Tp Hồ Chí Minh – Năm 2018 t to MỤC LỤC ng TRANG PHỤ BÌA hi ep LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT w n PHẦN MỞ ĐẦU lo ad CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ .6 y th ju 1.1 SỰ CẦN THIẾT CỦA NHÀ CHUNG CƯ .6 yi 1.2 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA NHÀ CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ CHUNG CƯ pl al n ua 1.2.1 Khái niệm nhà chung cư va 1.2.2 Đặc điểm nhà chung cư, hộ nhà chung cư n 1.3 PHÂN LOẠI NHÀ CHUNG CƯ VÀ PHÂN HẠNG NHÀ CHUNG CƯ8 fu ll 1.3.1 Phân loại nhà chung cư .9 m oi 1.3.2 Về phân hạng nhà chung cư .10 nh at 1.4 KHÁI NIỆM QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ 11 z 1.5 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ 12 z vb 1.5.1 Pháp luật điều chỉnh hoạt động quản lý sử dụng nhà chung cư .12 ht k jm 1.5.1.1 Chủ thể 13 gm 1.5.1.2 Khách thể 15 l.c 1.5.2 Pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư 15 om 1.5.2.1 Phần sở hữu riêng – sở hữu chung nhà chung cư 15 a Lu 1.5.2.2 Chỗ để xe nhà chung cư 16 n 1.5.2.3 Pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư: 17 1.6 KINH NGHIỆM QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI .26 y 1.5.2.6 Điều kiện tổ chức Hội nghị nhà chung cư 23 te re 1.5.2.5 Hội nghị nhà chung cư 22 n va 1.5.2.4 Các khoản kinh phí nhà chung cư 19 t to CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CH MINH À GIẢI PH P HOÀN HI N 33 ng hi 2.1 NG QUAN VỀ NH H NH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG CHUNG CƯ ẠI HÀNH PHỐ H CH MINH 33 ep 2.2 NHỮNG THÀNH TỰU ĐẠ ĐƯỢC TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ ẠI HÀNH PHỐ H CHÍ MINH .34 w n lo 2.3 NHỮNG TRANH CHẤP TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ 35 ad y th 2.3.1 Tranh chấp liên quan đến Ban Quản trị 35 ju yi 2.3.2 Tranh chấp chỗ để xe 37 pl 2.3.3 Tranh chấp tầng sân thượng 39 al n ua 2.3.4 Tranh chấp loại phí nhà chung cư .39 n va 2.3.4.1 Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư nhiều chủ sở hữu 39 fu ll 2.3.4.2 Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư 42 m oi 2.4 NGUYÊN NHÂN TRANH CHẤP TRONG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ 43 nh at 2.5 GIẢI PH P HOÀN HIỆN C NG C QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ 46 z z ht vb 2.6 CÁC GIẢI PH P ĐỂ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ 48 jm k 2.6.1 Giải pháp nâng cao lực cho cán bộ, công chức chuyên trách 48 gm l.c 2.6.2 Giải pháp tăng cường công tác, phổ biến hỗ trợ pháp luật quan nhà nước công tác quản lý nhà chung cư 49 om 2.6.3 Giải pháp tăng cường quản lý, giám sát, xử lý quan nhà nước 50 n a Lu 2.6.4 Giải pháp hỗ trợ Hiệp hội bất động sản việc tham gia hỗ trợ hoạt động quản lý nhà chung cư .50 n va 2.6.5 Nâng cao nhận thức người dân nhà chung cư 51 y DANH MỤC TÀI LI U THAM KHẢO te re KẾT LUẬN 53 t to LỜI CAM ĐOAN ng hi Tôi tên Huỳnh Trọng Nghĩa – học viên lớp Cao học Khóa 26 chuyên ep ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh, tác giả Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “Pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung w n cư qua thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” (Sau gọi tắt “Luận văn”) lo ad Tôi xin cam đoan tất nội dung trình bày Luận văn kết nghiên cứu độc lập cá nhân hướng dẫn người hướng dẫn y th ju khoa học Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn số ý kiến, quan điểm khoa học số tác giả Các thơng tin trích dẫn nguồn cụ thể, xác kiểm chứng Các số liệu, thơng tin sử dụng Luận văn hồn toàn yi pl n ua al khách quan trung thực n va ll fu Học viên thực oi m at nh z z Huỳnh Trọng Nghĩa ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re t to DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ng hi ep Luật nhà năm 2005 Luật nhà số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 w Luật nhà năm 2014 n Luật nhà số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 lo ad Thông tư số 02/2016/TTBXD ju y th Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư yi Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15 ngày 12 ngày 2016 Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư số 10/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 quy định việc cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, Điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 Bộ Xây dựng pl n ua al Thông tư số 28/2016/TTBXD n va ll fu oi m at nh z z vb Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 quy định việc phân hạng công nhận hạng nhà chung cư Quyết định số 08/2008/QĐBXD Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng năm 2008 Bộ Xây dựng việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư Ban quản trị Ban Quản trị nhà chung cư Ủy ban Nhà Phát triển Singapore HDB ht Thông tư số 31/2016/TTBXD k jm om l.c gm n a Lu n va y te re PHẦN MỞ ĐẦU t to ng Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu hi Thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội đô thị loại đặc biệt và là trung tâm ep kinh tế nước Cùng với là việc thu hút nguồn lao động w nước sinh sống làm việc Do đó, nhu cầu nhà là rất lớn n lo diện tích đất Thành phố có hạn để đáp ứng nhu cầu nhà nên có hàng ad loạt chung cư xây dựng Sự đầu tư xây dựng chung cư giúp chỉnh trang y th ju đô thị, thay đổi mặt đô thị, giải nhu cầu nhà người dân Tuy yi nhiên, trình quản lý, sử dụng nhà chung cư xảy vụ tranh pl al chấp: Giữa Ban quản trị chủ đầu tư, cư dân với Ban quản trị, việc bàn giao Quỹ n ua bảo trì nhà chung cư n va Trước đây, Luật nhà năm 2005, Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày ll fu 28/5/2008 Bộ Xây dựng, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 oi m Chính phủ, Luật nhà năm 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 nh Chính phủ, Thơng tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016, có quy at định công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, có quy định thành lập Ban z quản trị nhà chung cư (đại diện cho quyền lợi lợi ích hợp pháp chủ sở z ht vb hữu người sử dụng chung cư) Với quy định nay, điều jm kiện tổ chức hội nghị nhà chung cư và thành lập Ban quản trị Thông tư số k 02/2016/TT-BXD đơn giản so với quy định trước Quyết định số gm l.c 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 Bộ Xây dựng Để mô Ban quản trị hoạt a Lu “thủ tục” theo quy định, hữu danh vơ thực om động theo quy định cịn khó, nhiều chung cư thành lập Ban quản trị để đủ n Theo quy định hành, kinh phí bảo trì nhà chung cư chủ đầu tư phần sở hữu chung nhà chung cư ngày phức tạp y bàn giao, quản lý, sử dụng nguồn kinh phí bảo trì nhà chung cư để sửa chữa, bảo trì te re Quy định pháp luật có chưa rõ ràng, cơng tác bàn giao, cưỡng chế n va quản lý phải bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư sau thành lập Thực trạng quy định pháp luật còn chưa cụ thể, chưa đầy đủ để điều chỉnh t to mối quan hệ công tác vận hành, quản lý, sử dụng nhà chung cư là ng nguyên nhân gây nên tranh chấp, mâu thuẫn (giữa Ban quản trị hi ep chủ đầu tư, cư dân với Ban quản trị ) xảy thường xuyên thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội Những tranh chấp, mâu thuẫn theo thời gian tạo nên w suy nghĩ, định kiến khơng tốt mơ hình nhà chung cư, ảnh hưởng đến phát n lo ad triển thị trường bất động sản, chương trình phát triển nhà Chính phủ Từ y th Những sở trên, tác giả chọn thành phố lớn thành phố Hồ Chí ju Minh để tìm hiểu đánh giá thực trạng xảy ra, đề xuất xây dựng hoàn thiện hệ yi pl thống pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư Do đó, việc Tác giả lựa chọn đề ua al tài nghiên cứu : Pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư qua thực tiễn tại Thành n phố Hồ Chí Minh là đề tài có ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc, góp phần hồn va n thiện pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư thời gian tới Việt Nam fu ll Mục tiêu nghiên cứu nhiệm vụ nghiên cứu oi m Luận văn nghiên cứu đề tài Pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư qua at nh thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh nhằm làm rõ vấn đề lý luận, quy định pháp luật hành công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư Đồng thời đề z z xuất số giải pháp kiến nghị để hoàn thiện pháp luật quản lý, sử dụng nhà ht vb chung cư jm Từ mục tiêu nghiên cứu xác định nêu nhiệm vụ Luận văn bao k gm gồm: om dụng nhà chung cư l.c - Tập hợp, hệ thống quy định pháp luật hành công tác quản lý, sử a Lu - Đánh giá quy định hành, xác định điểm quy định pháp n luật công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư so với quy định pháp luật trước va n thống pháp luật Việt Nam y Hồ Chí Minh Từ xác định tồn tại, hạn chế, thiếu hệ te re - Đánh giá thực trạng công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư thành phố - Nêu số kinh nghiệm công tác quản lý sử dụng nhà chung cư t to số nước giới ng - Từ sở đưa số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện hệ thống pháp hi ep luật quản lý, sử dụng nhà chung cư Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu w n Đối tượng Luận văn là pháp luật quản lý sử dụng nhà chung cư lo ad Trong tập trung quyền và nghĩa vụ bên trong quan hệ pháp luật y th quản lý sử dụng nhà chung cư Nhà nước, chủ đầu tư, cư dân hoạt động quản ju lý nhà nước chủ đầu tư yi pl Phạm vi nghiên cứu Luận văn là quy định pháp luật Việt Nam ua al công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư: Luật Nhà năm 2014, Luật Kinh doanh n bất động sản năm 2014 và số văn luật Trên sở văn quy phạm va n pháp luật này, tìm hiểu thực trạng công tác quản lý sử dụng nhà chung cư ll fu thành phố Hồ Chí Minh oi m Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài at nh Trong năm gần đây, có nhiều viết, báo giấy báo điện tử liên quan đến công tác quản lý sử dụng nhà chung cư z z Bài viết Tiến sĩ Đoàn Dương Hải “Quản lý nhà chung cư cần mơ hình vb ht mới” đăng Tạp chí xây dựng số 01/20131 đề x́t xây dựng mơ hình Ban jm quản trị nhà chung cư hình thức cơng ty trách nhiệm hữu hạn Tuy nhiên, k l.c hình gm tác giả lại chưa đưa hình thức và kinh phí để hoạt động xây dựng mô om Năm 2017 bài viết “Thực trạng giải pháp chất lượng dịch vụ quản lý nhà a Lu chung cư Hải Phòng” thạc sĩ Lê Va Xi và PGS.TS Trương Đình Chiến đánh n giá thực trạng chất lượng dịch vụ quản lý nhà chung Hải Phòng đề xuất y te re phân tích chuyên sâu nguyên nhân xảy thực trạng nêu n va giải pháp để nâng cao chất lượng dịch vụ quản lý nhà chung cư chưa Tạp chí xây dựng số 01/2013, http://kinhtexaydung.gov.vn/tap-chi/tap-chi-kinh-te-xay-dung-so-1-2013.htm, (truy cập ngày 02/4/2018) Bên cạnh viết công tác quản lý nhà chung cư, còn tổ chức buổi t to tọa đàm giải pháp nâng cao hiệu công tác quản lý nhà chung cư Ngày ng 23/6/2016, Tạp chí đầu tư bất động sản tổ chức buổi tọa đàm với chủ đề “Tìm hi ep kiếm giải pháp nâng cao hiệu quản lý nhà chung cư” Buổi tọa đàm trao đổi, giải thích quy định pháp luật chưa phân tích vướng mắc w phát sinh xảy chung cư giải pháp khắc phục tình trạng n lo ad y th Phương pháp nghiên cứu: ju Để giải vấn đề đặt ra, Luận văn sử dụng phương pháp yi pl nghiên cứu sau: ua al Phương pháp phân tích luật học sử dụng Chương Phương pháp n sử dụng lý luận để phân tích, giải thích quy định pháp luật hành va n công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, tổng hợp đánh giá quyền trách nhiệm ll fu chủ thể có liên quan (chủ đầu tư, Ban quản trị, doanh nghiệp quản lý vận oi m hành…) công tác quản lý sử dụng nhà chung cư at nh Ngoài ra, Chương này, Luận văn còn sử dụng phương pháp nghiên cứu so sánh luật học nhằm mục đích so sánh quy định pháp luật nước z z (Singapore, Pháp) với quy định pháp luật Việt Nam công tác quản lý sử dụng vb ht nhà chung cư để đưa kiến nghị hoàn chỉnh hệ thống pháp luật jm Phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp sử dụng Chương k gm nhằm trình bày tình thực tế xảy địa bàn thành phố Hồ Chí l.c Minh tranh chấp, khiếu nại bên có liên quan (giữa Ban quản trị chủ a Lu thực trạng vấn đề xảy om đầu tư, cư dân với Ban quản trị,…) để phân tích, làm rõ nguyên nhân, n Tại Chương 2, còn áp dụng phương pháp quy nạp, chứng minh,…để đưa y Câu hỏi nghiên cứu te re hiệu công tác quản lý nhà chung cư n va số giải pháp nhằm khắc phục nguyên nhân, hạn chế nâng cao 47 - Trước nhà chung cư vào sử dụng, chủ đầu tư phải xác định phân định t to rõ ràng phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng chủ đầu tư với người mua, ng phần diện tích chỗ để xe ô tô thuộc sở hữu chủ đầu tư, phần diện tích chỗ để xe hi ep ô tô (vị trí, khu vực, tầng, ), thuộc người mua, phần thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư hợp đồng w n - Đối với chủ đầu tư không chịu bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu lo ad chung cho Ban quản trị kể từ Ban quản trị thành lập phải cơng khai y th thông tin chủ đầu tư thông tin đài chúng, quan quản lý nhà nước xây ju dựng, hạn chế chấp thuận đầu tư dự án khác chủ đầu tư này tham gia yi pl - Đối với việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì bảo trì phần sở hữu chung ua al nhiều chủ sở hữu, kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, luật nên có n ban kiểm sốt, có đại diện cư dân, chủ đầu tư, thành viên ban có va n trình độ chun mơn, kỹ thuật nhất tài chính, kế tốn, kiểm tốn, luật Ban ll fu giám sát hoạt động thu chi kinh kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành at nh chung cư hay không oi m nhà chung cư có theo định thông qua Hội nghị nhà - Xây dựng thủ tục, quy trình cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì z z vb bảo trì phần sở hữu chung nhiều chủ sở hữu ht - Hiện nay, Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 Chính phủ jm quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, k gm chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật l.c liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát om triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà cơng sở có xử lý số hành vi vi phạm a Lu chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư quản lý sử dụng n nhà chung cư Tuy nhiên, việc xử phạt hành (từ 50.000.000 đồng đến cấp trách nhiệm Ban quản trị cư dân định từ nguồn đóng góp họ Do y tổ chức có tư cách pháp nhân, cư dân bầu ra, chi phí hoạt động, phụ te re CP ngày 27/11/2017) Ban quản trị khơng có khả thi Bởi vì, Ban quản trị n va 60.000.000 đồng quy định Khoản Điều 66 Nghị định số 139/2017/NĐ- 48 đó, quy định pháp luật chưa quy định rõ việc đóng tiền phạt hành đối Ban t to quản trị thành viên Ban quản trị đóng góp để đóng phạt hay lấy tiền hoạt ng động Ban quản trị cư dân đóng góp để đóng phạt Quy định pháp luật xử hi ep phạt vi phạm hành nên quy định rõ trách nhiệm bồi thường thiệt hại mà thành viên Ban quản trị phải trả vi phạm w n - Quan trọng hết cần xây dựng luật nâng cấp thành nghị định lo ad quản lý sử dụng nhà chung cư, quy định cụ thể khoa học, phù hợp tình hình thực y th tế Tạo hành lang pháp lý để quan có liên quan thơng nhất xử lý, giúp hạn ju chế giải nhanh tranh chấp nhà chung cư, giúp công tác quản lý yi pl nhà chung cư thuận lợi, nhanh chóng ua al 2.6 CÁC GIẢI PHÁP ĐỂ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP n LUẬT QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ va n 2.6.1 Giải pháp nâng cao lực cho cán bộ, công chức chuyên trách ll fu Để văn pháp luật có tính khả thi cao, khơng mâu thuẫn với văn oi m pháp luật điều chỉnh lĩnh vực thiếu nội dung cần thiết cần at nh nâng cao chất lượng đội ngũ soạn thảo văn Quy trình soạn ban hành cần thật chặt chẽ Tổ chức lấy ý kiến chuyên gia, tổ chức có kinh nghiệm Tổ soạn z z thảo, đơn vị thẩm định, thẩm tra, cần độc lập, không thuộc Bộ ngành để có ý vb ht kiến độc lập khách quan nhằm trách đặc lợi, đặc quyền ngành k jm giao xây dựng gm Qua thực tiễn, quy định pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư l.c Việt Nam thường thiếu nội dung, chưa rõ ràng, chưa có phối hợp Bộ om ngành có liên quan việc xây dựng, ban hành, hướng dẫn thực Việc xây a Lu dựng chưa chọn lọc, kết hợp kinh nghiệm số nước công tác quản lý n nhà chung cư để văn hoàn thiện, phù hợp tình hình thực tế Việt Nam Đội y mưu ban hành văn có tính khả thi, phù hợp tình hình thực tế te re lượng, tham khảo thực trạng nhà chung cư Việt nam thời gian vừa qua để tham n va ngũ tham gia xây dựng văn quy định pháp luật cần đào tạo, nâng cao chất 49 Ngoài ra, cần nâng cao chất lượng đội ngũ tổ chức thực giám sát việc t to thực ng 2.6.2 Giải pháp tăng cường công tác, phổ biến và hỗ trợ pháp luật hi ep quan nhà nước công tác quản lý nhà chung cư Để quản lý, vận hành nhà chung cư hiệu quả, quan nhà nước cần w hướng dẫn chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực n lo ad quy định pháp luật có điều chỉnh Hiện nay, cơng tác tuyên truyền, tập y th huấn phổ biến pháp luật đươc thực nhiều Khi quy định pháp luật ju đời công tác quản lý sử dụng nhà chung cư thường quan nhà nước yi pl tuyên truyền đến đối tượng cụ thể Tuy nhiên, tính hiệu cơng tác ua al tuyên truyền, phổ biến pháp luật chưa cao, cần xem xét lại chất lượng, tính n chuyên nghiệp công tác phổ biến pháp luật, lực người tham gia phổ biến va n pháp luật, mục đích phạm vi việc phổ biến pháp luật Nhiều phổ biến, ll fu tuyên truyền mang tính hình thức, đối phó, theo phong trào gây lãnh phí, mất oi m thời gian at nh Cơng tác hỗ trợ pháp luật nhiều tổ chức tham gia, thạm chí có mạng lưới hỗ trợ pháp luật Qua thực tế cần xem xét lại tính hiệu mạng lưới hỗ trợ z z pháp luật Công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư dễ gây mâu thuẫn, tranh vb ht chấp không dễ dàng tư vấn Chỉ có số tổ chức có khả thực hỗ trợ jm vấn đề Do đó, cần nâng cao chất lượng, bồi dưỡng kiến thức đội ngũ hỗ k gm trợ này để đáp ứng nhu cầu xã hội l.c Ngoài ra, cần quan tâm, sử dụng hiệu văn pháp luật, om xây dựng liệu điện tử văn pháp luật chuyên ngành có ban hành a Lu mới, thay hủy bỏ n Bên cạnh đó, nâng cao khả hợp tác quan, tổ chức làm công phục vụ nước, quốc tế y phù hợp cam kết kết với giới minh bạch, trao đổi thông tin pháp luật te re tin pháp luật Hình thành quan đầu mối thực cung cấp thông tin pháp luật n va tác thông tin từ trung ương đến địa phương thực việc quản lý, cung cấp thông 50 2.6.3 Giải pháp tăng cường quản lý, giám sát, xử lý quan nhà t to nước ng Nâng cao hiệu công tác quản lý nhà chung cư, cần nâng cao trách nhiệm hi ep quan nhà nước công tác quản lý nhà chung cư như: - Bộ Xây dựng cần thực cần thực số giải pháp như: Thống kê w khó khăn, vướng mắc, nguyên nhân xảy tranh chấp đến công tác quản lý nhà n lo ad chung cư, đồng thời đối chiếu quy định pháp luật có liên quan để kiến nghị, sửa y th đổi, điều chỉnh cho phù hợp tình hình thực tế ju - Sở Xây dựng là quan nhà nước xây dựng, nhà cần xây dựng kế yi pl hoạch kiểm tra, hướng dẫn, tổ chức tuyên truyền quy định pháp luật quản lý ua al nhà chung cư cho chủ đầu tư, Ban quản trị, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà n chung cư và cư dân Đồng thời tham mưu ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp, phân va n quyền rõ ràng, giao trách nhiệm cho ủy ban nhân dân quận, huyện, phường, xã ll fu công tác quản lý, kiểm tra, giám sát hoạt động nhà chung cư oi m - Chính quyền địa phương cần thường xuyên kiểm tra, giám sát, xử lý vi at nh phạm hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư Thường xuyên truyên truyền, phổ biến, hướng dẫn chủ đầu tư, Ban quản trị, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà z z chung cư và cư dân biết chấp hành quy định định quản lý sử dụng nhà vb ht chung cư Xây dựng chế kiểm tra, giám sát hoạt động Ban quản trị, phối hợp jm với chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, ban quản trị để giải kịp k gm thời vấn đề phát sinh trình quản lý vận hành nhà chung cư Trong l.c trình tra, kiểm tra cần đặt mục tiêu chấn chỉnh, nhắc nhở hành vi vi om phạm, trường hợp thuộc diện truy cứu trách nhiệm hình phải kiên xử lý n trợ hoạt động quản lý nhà chung cư a Lu 2.6.4 Giải pháp hỗ trợ Hiệp hội bất động sản việc tham gia hỗ hiệp hội bất động sản cần thực số công việc sau: y doanh lĩnh vực bất động sản Để hỗ trợ công tác quản lý nhà chung cư, te re hoạt động tự nguyện tham gia doanh nghiệp hoạt động đầu tư, kinh n va Hiệp hội bất động sản tổ chức xã hội nghề nghiệp, thành lập 51 - Hỗ trợ, đào tạo bồi dưỡng, thực tập và ngoài nước, học hỏi kinh t to nghiệp công tác quản lý nhà chung cư nước phát triển, góp phần xây dựng lực ng lượng đáp ứng phát triển xã hội công tác quản lý nhà chung cư thực hi ep theo quy định pháp luật - Chủ trì tổ chức hội thảo, tọa đàm đồng thời mời chuyên gia nước w tham dự, trao đổi kinh nghiệm liên quan đến công tác quản lý, sử dụng nhà chung n lo ad cư y th - Xuất tài liệu, sách hướng dẫn quản lý sử dụng nhà chung cư Tổ ju chức triển khai hoạt động, đào tạo tư vấn, điểm xây dựng mơ hình quản lý yi pl nhà chung cư phù hợp với tình hình thực tế ua al 2.6.5 Nâng cao nhận thức người dân nhà chung cư n Để nâng cao nhận thức người dân nhất là người dân nhà chung cư va n cần làm tốt cơng tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật Phần lớn người dân xem pháp ll fu luật mệnh lệnh cần tuân thủ, hình phạt, người khác, để giải tranh oi m chấp Họ thường quan tâm đến pháp luật họ bị xâm hại lợi ích (tranh chấp, bị at nh cưỡng chế, ) Bởi vậy, tuyên truyền, phổ biến pháp luật cần giải thích, hướng dẫn cho người dân hiểu rõ pháp luật không thực thi pháp luật, cưỡng chế z z biện pháp giải tranh chấp Pháp luật quy định bảo vệ quyền lợi ích hợp vb ht công dân, là môi trường để người dân giao dịch với lĩnh vực jm đời sống xã hội Chẳng hạn, người dân hiểu biết quyền trách nhiệm k gm nhà chung cư giúp tránh tranh chấp, mâu thuẫn nhà chung l.c cư người mua nhà biết hợp đồng xem xét điều khoản hợp đồng om có phù hợp với quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi xảy tranh a Lu chấp n Nhân dân quyền tham gia đóng góp ý kiến việc xây đắng Việc chấp hành không chấp hành là pháp luật người y luật hiệu hơn, nâng cao ý thức chấp hành pháp luật, thực hành vi pháp lý te re xây dựng văn bản, thi hành pháp luật giúp tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp n va dựng văn luật Việc tham gia đóng góp ý kiến nhân dân vào trình 52 dân kết việc hiểu biết pháp luật Ngoài ra, hoạt động giúp công dân t to chấp hành pháp luật nghiêm chỉnh cách tự giác cao ng hi ep w n lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re 53 KẾT LUẬN t to ng Thời gian qua, nhà chung cư phát triển mạnh mẽ, giúp cải thiện, chỉnh trang hi ep đô thị, giúp phần giải nhu cầu nhà người dân Để giải nhu cầu nhà ở, chủ đầu tư (doanh nghiệp, thành phần kinh tế ) tham gia đầu w n tư xây dựng chung cư để giải nhu cầu nhà góp phần thay đổi lo ad mặt thị Tuy nhiên, số chủ đầu tư cố ý vi phạm từ hoạt động xây dựng đến ju y th quản lý sử dụng nhà chung cư: Xây dựng tăng tầng, chậm bàn giao kinh phí bảo trì, yi chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, làm cho hoạt động nhà chung pl cư khó khăn và phức tạp Do đó, quy định pháp luật cần có biện pháp xử lý chủ al ua đầu tư (cấm tham gia hoạt động xây dựng, ) thật nặng, có tính đe và có tính n khả thi để hạn chế vi phạm chủ đầu tư va n Nhiệm vụ, quyền trách nhiệm Ban quản trị vô to lớn, quan fu ll trọng công tác quản lý sử dụng nhà chung cư Hiện nay, Ban quản trị chưa m oi đáp ứng yêu cầu thực tiễn Do đó, cần nâng cao hiệu vai trị, trách at nh nhiệm Ban quản trị cần cấu lại tổ chức nguyên tắc hoạt động Ban quản z trị và quy định hỗ trợ Ban quản trị việc quản lý nhà chung cư z vb Trong nhà chung cư, ngoài Ban quản trị, cư dân có ảnh hưởng đến tình hình ht hoạt động nhà chung cư Cần nâng cao nhận thức người dân nhà jm k chung cư để góp phần hạn chế tranh chấp, mâu thuẫn nhà chung cư gm Bên cạnh đó, văn quy phạm pháp luật Chính phủ bộ, om l.c ban ngành liên quan ban hành ngày hoàn thiện, tạo hành lang pháp lý cho hoạt động nhà chung cư, tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân a Lu tham gia thực hiện, góp phần đưa cơng tác quản lý, vận hành nhà chung cư địa n bàn quận bước vào ổn định Đồng thời công cụ giúp cho quan xử lý nhà chung cư chưa phù hợp nên quan nhà nước khó khăn y phần sở hữu chung, diện tích sở hữu chung riêng, ) biện pháp chế tài, te re mâu thuẫn nhà chung cư ngày càng đa dạng (tranh chấp kinh phí bảo trì n va quản lý nhà nước thực tốt công tác quản lý Tuy nhiên, tranh chấp, 54 cơng tác xử lý nhanh chóng dứt điểm vụ mâu thuẫn, tranh chấp nhà t to chung cư Do đó, cần nâng cao ý thức, trách nhiệm quan nhà nước ng ban hành văn quy phạm pháp luật để hướng dẫn, kiểm tra, xử lý vi hi ep phạm hoạt động nhà chung cư ngày càng phù hợp tình hình thực tế, có tính khả thi cao, thi hành w n Quy định pháp luật công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư có nhiều Tuy lo ad nhiên, số quy định cịn thiếu dư thừa gây khó khăn cho Ban quản trị y th việc quản lý nhà chung cư, quan quản lý nhà nước việc ju hướng dẫn, giám sát, kiểm tra, xử lý vi phạm chủ thể: Chủ đầu tư, Ban quản trị yi pl đơn vị thực quản lý vận hành nhà chung cư, cư dân Để khắc phục tình ua al trạng trên, Luận văn đưa số giải pháp theo hướng: Xây dựng luật n nâng cấp thành nghị định quản lý, sử dụng nhà chung cư có tính khả thi va n cao, phù hợp tình hình thực tế, nâng cao ý thức cư dân, nâng cao trách nhiệm quản ll fu lý quan lý nhà nước có thẩm quyền Hy vọng với đóng góp mặt lý luận, oi m tình hình thực tiễn, giải pháp hoàn thiện giúp pháp luật quản lý nhà chung cư at nh quan tâm, trọng và đạt hiệu để nhà chung cư thành nơi đáng sống, bình n cư dân, góp phần phát triển đô thị Việt Nam./ z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO t to ng DANH MỤC TÀI LIỆU TIẾNG ANH hi ep Strata living in Singapore (2005), (ngày truy cập ngày 20 w n tháng năm 2018) lo ad DANH MỤC TÀI LIỆU TIẾNG VIỆT ju y th Học viện trị quốc gia, 2015 Những vấn đề quản lý hành nhà nước Hà Nội: Nhà xuất lý luận trị yi pl Jessie Joseph, 2010 Chung cư khái niệm sở hữu riêng chung cư Hồ Chí ua phố al thành Minh, .(ngày va n truy cập: ngày 20 tháng năm 2018) fu ll Phòng Hợp tác quốc tế – Cục Quản lý cạnh tranh, 2014 Các quy định quản lý cư oi chung m nhà Singapore nh truy at z cập: 20 tháng năm 2018) (Ngày z vb Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, 2016 Văn số 13293/TB-SXD-VP ht triển khai thực giải pháp tăng cường công tác quản lý nhà nước jm k nhà chung cư địa bàn thành phố Ngày 18 tháng 11 năm 2016 gm Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, 2016 Văn số 17895/SXD-QLN&CS 18 tháng 11 năm 2016 om l.c kiểm tra, giải tranh chấp, khiếu nại liên quan đến nhà chung cư Ngày a Lu Tạp chí xây dựng số 01/2013, http://kinhtexaydung.gov.vn/tap-chi/tap-chi-kinh- n n va te-xay-dung-so-1-2013.htm.(ngày truy cập: 20 tháng năm 2018) y te re AN MỤC N ẢN Q P MP P t to ng Luật nhà ngày 29 tháng 11 năm 2005 (hết hiệu lực) hi ep Luật kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 11 năm 2014 Luật nhà ngày 25 tháng 11 năm 2014 w n Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 Chính phủ quy định chi tiết lo ad hướng dẫn thi hành luật nhà (hết hiệu lực) ju y th Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà (hết hiệu lực) yi pl Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi al ua tiết hướng dẫn thi hành luật nhà n Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 Chính phủ quy định xử phạt va n vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh fu ll doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; m oi quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, at nh quản lý sử dụng nhà công sở z Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 ngày 02 ngày 2016 Bộ Xây dựng z vb ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ht Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15 ngày 12 ngày 2016 Bộ Xây dựng sửa jm k đổi, bổ sung số quy định Thông tư số 10/2015/TT-BXD ngày 30 tháng gm 12 năm 2015 việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ om l.c quản lý vận hành nhà chung cư, Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 quy định việc cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản; a Lu hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, n Điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập tổ chức hoạt động y dựng te re kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 Bộ Xây n va sàn giao dịch bất động sản Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 Bộ Xây dựng quy định t to phân hạng công nhận hạng nhà chung cư ng 10 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng năm 2008 Bộ Xây dựng hi ep việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư (hết hiệu lực) w n lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re I TIÊU ĐỀ: “PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ QUA THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” t to ng II TÓM TẮT LUẬN VĂN hi Lý chọn đề tài nghiên cứu ep Thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội thị loại đặc biệt trung tâm w kinh tế nước Cùng với việc thu hút nguồn lao động n nước sinh sống làm việc Do đó, nhu cầu nhà lớn lo ad diện tích đất Thành phố có hạn để đáp ứng nhu cầu nhà nên có hàng y th loạt chung cư xây dựng Sự đầu tư xây dựng chung cư giúp chỉnh trang ju yi đô thị, thay đổi mặt đô thị, giải nhu cầu nhà người dân Tuy pl nhiên, trình quản lý, sử dụng nhà chung cư xảy vụ tranh al n ua chấp: Giữa Ban quản trị chủ đầu tư, cư dân với Ban quản trị, việc bàn giao Quỹ va bảo trì nhà chung cư n Trước đây, Luật nhà năm 2005, Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày fu ll 28/5/2008 Bộ Xây dựng, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 m oi Chính phủ, Luật nhà năm 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 nh at Chính phủ, Thơng tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016, có quy z định công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, có quy định thành lập Ban z ht vb quản trị nhà chung cư (đại diện cho quyền lợi lợi ích hợp pháp chủ sở jm hữu người sử dụng chung cư) Với quy định nay, điều k kiện tổ chức hội nghị nhà chung cư thành lập Ban quản trị Thông tư số gm 02/2016/TT-BXD đơn giản so với quy định trước Quyết định số om l.c 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 Bộ Xây dựng Để mô Ban quản trị hoạt động theo quy định cịn khó, nhiều chung cư thành lập Ban quản trị để đủ n a Lu “thủ tục” theo quy định, hữu danh vô thực bàn giao, quản lý, sử dụng nguồn kinh phí bảo trì nhà chung cư để sửa chữa, bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư ngày phức tạp y Quy định pháp luật có chưa rõ ràng, cơng tác bàn giao, cưỡng chế te re quản lý phải bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư sau thành lập n va Theo quy định hành, kinh phí bảo trì nhà chung cư chủ đầu tư Thực trạng quy định pháp luật chưa cụ thể, chưa đầy đủ để điều chỉnh t to mối quan hệ công tác vận hành, quản lý, sử dụng nhà chung cư ng nguyên nhân gây nên tranh chấp, mâu thuẫn (giữa Ban quản trị hi ep chủ đầu tư, cư dân với Ban quản trị ) xảy thường xuyên thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội Những tranh chấp, mâu thuẫn theo thời gian tạo nên w suy nghĩ, định kiến không tốt mơ hình nhà chung cư, ảnh hưởng đến phát n lo triển thị trường bất động sản, chương trình phát triển nhà Chính phủ Từ ad y th Những sở trên, tác giả chọn thành phố lớn thành phố Hồ Chí ju Minh để tìm hiểu đánh giá thực trạng xảy ra, đề xuất xây dựng hoàn thiện hệ yi pl thống pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư Do đó, việc Tác giả lựa chọn đề ua al tài nghiên cứu : Pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư qua thực tiễn Thành n phố Hồ Chí Minh đề tài có ý nghĩa lý luận thực tiễn sâu sắc, góp phần hồn va n thiện pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư thời gian tới Việt Nam ll fu Mục tiêu nghiên cứu: oi m Luận văn nghiên cứu đề tài Pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư qua nh thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh nhằm làm rõ vấn đề lý luận, quy at định pháp luật hành công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư Đồng thời đề z z xuất số giải pháp kiến nghị để hoàn thiện pháp luật quản lý, sử dụng nhà ht vb chung cư jm k Từ mục tiêu nghiên cứu xác định nêu nhiệm vụ Luận văn bao gm gồm: om dụng nhà chung cư l.c - Tập hợp, hệ thống quy định pháp luật hành công tác quản lý, sử a Lu - Đánh giá quy định hành, xác định điểm quy định pháp n luật công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư so với quy định pháp luật trước va n thống pháp luật Việt Nam y Hồ Chí Minh Từ xác định tồn tại, hạn chế, thiếu hệ te re - Đánh giá thực trạng công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư thành phố - Nêu số kinh nghiệm công tác quản lý sử dụng nhà chung cư t to số nước giới ng - Từ sở đưa số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện hệ thống pháp hi ep luật quản lý, sử dụng nhà chung cư Việt Nam Phương pháp nghiên cứu: w n Để giải vấn đề đặt ra, Luận văn sử dụng phương pháp lo ad nghiên cứu sau: y th Phương pháp phân tích luật học sử dụng Chương Phương pháp ju sử dụng lý luận để phân tích, giải thích quy định pháp luật hành yi pl công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, tổng hợp đánh giá quyền trách nhiệm ua al chủ thể có liên quan (chủ đầu tư, Ban quản trị, doanh nghiệp quản lý vận n hành…) công tác quản lý sử dụng nhà chung cư va n Ngoài ra, Chương này, Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu ll fu so sánh luật học nhằm mục đích so sánh quy định pháp luật nước oi m (Singapore, Pháp) với quy định pháp luật Việt Nam công tác quản lý sử dụng nh nhà chung cư để đưa kiến nghị hoàn chỉnh hệ thống pháp luật at Phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp sử dụng Chương z z nhằm trình bày tình thực tế xảy địa bàn thành phố Hồ Chí vb ht Minh tranh chấp, khiếu nại bên có liên quan (giữa Ban quản trị chủ jm đầu tư, cư dân với Ban quản trị,…) để phân tích, làm rõ nguyên nhân, k gm thực trạng vấn đề xảy l.c Tại Chương 2, áp dụng phương pháp quy nạp, chứng minh,…để đưa n Kết nghiên cứu: a Lu hiệu công tác quản lý nhà chung cư om số giải pháp nhằm khắc phục nguyên nhân, hạn chế nâng cao để khắc phục, hạn chế nguyên nhân xảy tranh chấp nhà chung cư y nghị giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư te re quản lý sử dụng nhà chung cư địa bàn thành phố Hồ Chí Minh để đề xuất, kiến n va Đề tài phân tích thực trạng, nguyên nhân xảy tranh chấp Kết luận: t to Giúp văn quy phạm pháp luật Chính phủ bộ, ban ng ngành liên quan ban hành ngày hoàn thiện, tạo hành lang pháp lý cho hi ep hoạt động nhà chung cư, tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân tham gia thực hiện, góp phần đưa cơng tác quản lý, vận hành nhà chung cư địa bàn w quận bước vào ổn định Đồng thời công cụ giúp cho quan quản lý n lo nhà nước thực tốt công tác quản lý để nhà chung cư thành nơi đáng sống, ad y th bình n cư dân, góp phần phát triển thị Việt Nam ju III TỪ KHÓA yi pl - Quản lý nhà chung cư ua al - Sử dụng nhà chung cư n - Tranh chấp nhà chung cư n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re